TOCA NÚMERO: 294-2015

APELANTE:
ELIMINADO Y ELIMINADO .

MAGISTRADO PONENTE:
LIC. ELIMINADO .

SECRETARIO DE ESTUDIO Y CUENTA:

MTRO. ELIMINADO .

San Luis Potosí, San Luis Potosí, a 23 veintitrés de

junio del 2015 dos mil quince.
V I S T O, para resolver el Toca número 294-2015,
relativo al recurso de apelación interpuesto por los actores
ELIMINADO y ELIMINADO , en contra de la sentencia de fecha
09 nueve de marzo del 2015 dos mil quince, pronunciada por el
Juez Quinto del Ramo Civil en esta Capital, expediente 995/2013,
Juicio Ordinario Civil por Nulidad de Contrato de Compraventa,
promovido por los aquí apelantes, en contra de ELIMINADO ,
ELIMINADO , representada por ELIMINADO ; y,
RESULTANDO
PRIMERO.- La sentencia apelada contiene los
siguientes puntos resolutivos: “PRIMERO.- Este Juzgado fue
competente para conocer del juicio.- SEGUNDO.- La vía ordinaria civil
fue correcta.- TERCERO.- Las partes comparecieron con
personalidad.- CUARTO.- Resultó procedente la Excepción
Prescripción Negativa, que en vía de reconvención ejercitó
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ELIMINADO , ELIMINADO . por conducto de su Apoderado Legal el C.
ARQ. ELIMINADO , en consecuencia es improcedente la acción
intentada.- QUINTO.- No se entró al estudio del fondo de la acción
principal de NULIDAD ABSOLUTA del contrato de compraventa, por
ocioso e innecesario que resulta su estudio.- SEXTO.- Se condena a la
parte actora al pago de costas y gastos originados por la tramitación
del presente juicio, al no obtener sentencia favorable a sus intereses.-
SEPTIMO.- NOTÍFIQUESE PERSONALMENTE.” ELIMINADO

SEGUNDO.- Inconformes, ELIMINADO y ELIMINADO ,

interpusieron recurso de apelación, mismo que una vez
substanciado en los términos de ley, fue citado para resolver,
turnándose el expediente al Magistrado ponente para elaborar el
proyecto de resolución; y,
CONSIDERANDO
PRIMERO.- Esta Sala es competente para conocer y
resolver el recurso, de conformidad con lo dispuesto por los
artículos 936 y 958 del Código de Procedimientos Civiles vigente
en el Estado, en relación con los numerales 1º, 3º, 4º fracción I, 7º
y 25 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la entidad.
SEGUNDO.- Los agravios son del tenor literal siguiente: “PRIMER
AGRAVIO.- Fuente del agravio.- Resolución recaída en el expediente de primer
grado.- Preceptos Violados. Artículos 2057, 2058, 2059, 1746 al 1770 y demás
relativos al Código Civil de este Estado.- El inferior en su resolución que se reclama
esencia aduce que la acción de Saneamiento por vicios ocultos se debió hecho valer
dentro de los seis meses siguientes a la entrega del inmueble en términos de lo
dispuesto por el artículo 1982 del Código Civil del Estado, en virtud de que la entrega
del inmueble fue hecha el nueve de junio del año 2009 por parte de la demandada y
que la demanda se interpuso hasta el día 25 de junio del 2013. Motivo por el cual
opera la prescripción de Acción de Saneamiento por Vicios Ocultos.- Ahora bien, El
Juez Quinto del Ramo Civil en su resolución que aquí se combate, hace una
apreciación fuera de toda lógica jurídica, violando con ello el debido proceso por los
siguientes motivos.- PRIMERO.- Si los suscritos hicimos valer en juicio la Nulidad
Absoluta del contrato de compra venta, que celebramos con la demandada, el
veintisiete de mayo del dos mil nueve, relativo al bien inmueble ubicado en la calle
de ELIMINADO número 325 fraccionamiento ELIMINADO de ELIMINADO ,
del lote de terreno número tres de la manzana uno inmueble que cuenta con una

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superficie de ELIMINADO , como base de la acción y no la acción de Saneamiento
por vicios Ocultos (redhibitoria con motivo de vicios ocultos),; Por lo que es claro
que los vicios internos y/o ocultos objeto de la compraventa, SON AQUELLOS QUE
NO SE MANIFIESTAN APARENTEMENTE Y NO SE PUEDEN REVELAR A
UN SIMPLE Y RAPIDO RECONOCIMIENTO Y NO DEBEN CONFUNDIRSE
CON LA CALIDAD DE LAS MERCANCÍAS Y/O MATERIALES.- SEGUNDO.-
Si bien es cierto que la acción redhibitoria se refiere a vicios de la cosa, internos, y el
término para ejercer tal acción es de seis meses como lo aduce el juez inferior en su
sentencia que aquí se reclama.- Pero también es cierto, que los suscritos ejercitamos
la acción de nulidad absoluta como ya se dijo, en virtud de la casa habitación que le
compramos a la parte demandada hasta esta fecha tiene inconsistencias estructurales a
simple vista en base a la DOCUMENTALES PUBLICAS a).- consistente en el oficio
numero D.P.C. 0148/2012, suscrito por el C. ELIMINADO , Jefe Provisional del
Departamento de Protección Civil del Municipio de Soledad de Graciano Sánchez,
S.L.P., en el que realizo una inspección y emitió un informe de las inconsistencias
que presentaba nuestra vivienda ubicada en la calle de ELIMINADO número
ELIMINADO ELIMINADO , S.L.P. en el que concluyo en lo siguiente:
INCLINACIÓN DEL INMUEBLE HACIA EL LADO DERECHO, POR MALA
COMPATACION DEL TERRENO, POR EL MOMENTO NO SE OBSERVAN
DAÑOS MAYORES EN EL INMUEBLE SOLO CUARTEADURAS Y FISURAS
LEVES, SE RECOMIENDA UN ESTUDIO MAS AFONDO PARA DESCARTAR
UN RIESGO MAYOT.- b).- Así mismo existe el dictamen pericial rendido por el
Ing. ELIMINADO , perito como tercero en discordia, ordenado para su elaboración
por este órgano jurisdiccional, mismo que obra en autos, el cual concluyo en los
siguientes puntos: Dictamen: La opinión de valor, acuerdo a mi leal saber, entender y
conocer, que en concordancia con las especificaciones técnicas, mediante los
documentos que me fueron exhibidos y los elementos que me fueron proporcionados,
la situación actual de la obra, relativo a la casa-habitación ubicada en el inmueble de
la calle de ELIMINADO , Fraccionamiento ELIMINADO del Municipio de
Soledad de Graciano Sánchez, S.L.P. de cualquier técnica bien sustentada y que
conlleve criterios y juicios lógicos y prácticos debe conducir a un resultado adecuado,
por lo tanto: 1).- La edificación ubicado en la calle de ELIMINADO ,
ELIMINADO del Municipio de Soledad de Graciano Sánchez, S.L.P., en esta
ciudad, tiene asentamientos diferenciales, tan es así que la construcción vecina
colindante al Oriente, se apoya en esta edificación. en referencia. Salta a la vista que
no cumple con el Artículo 233, 266, separaciones entre colindancias del Reglamento
de Construcciones para el Municipio de San Luis Potosí.- 2).- Los agrietamientos, los
hundimientos diferenciales del suelo, origina un “Fenómeno de Subsidencia” que
causan que se rompan las calles, banquetas, muros techos, drenajes, y con el peligro
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del colapso estructural, y por casualidad esta casa-habitación se construyó en una
zona donde hay una falla local de agrietamiento del suelo, y para evitar esta situación
se debe de investigarse antes de construirse, el tipo de condiciones de cimentaciones
de las edificaciones colindantes en materia de estabilidad, hundimientos, emersiones,
agrietamientos de suelo y desplomos, y debe de tomarse en cuenta en el diseño y la
construcción de la cimentación en proyecto el “Reglamento de Construcciones Para
El Distrito Federal 2004”, en los Artículo 148, 149, 169, 172, 173 y del Reglamento
de Construcciones del Municipio de San Luis Potosí, Artículo 219, 220, 221, 222.-
3).- Por lo tanto en el diseño de toda cimentación, se consideraran los Estados de
Limite de Falla y de Servicio tal y como se indican en las Normas. Además de los
Artículos 148, 149, 169 “Reglamento de Construcciones Para El Distrito Federal
2004”, asimismo se debe de considerar el Criterio de Diseño: así como los criterios
relativos a los Estados Límite de Falla y de Servicio, así como de durabilidad, y que
cumpla con los requisitos del Artículo 159 del mencionado Titulo Sexto además se
tiene que cumplir con el Estado Límite de Servicio para que esté en funcionamiento
en las condiciones servicio sea satisfactorio. Asimismo debe de cumplir con el Diseño
por durabilidad. Las estructuras deberán diseñarse para una vida útil de al menos 50
años.- 4).- Para la restitución de los daños estimados en el inmueble no me es posible
cuantificarlo ya que se debe de recimentar la casa-habitación, ya que tiene fisura y
cuarteaduras el inmueble en general, y seguirán las fallas estructurales en la vivienda,
por la falta de capacidad de carga de la cimentación es decir la falta más área de
cimentación por el deficiente calculo estructural de la obra en cuestión, por no
realizar las investigaciones de suelo (Estudios de mecánica de suelos, estratigrafía del
terreno en cuestión), y que en mi opinión se debe de valor un justiprecio del
inmueble, como si el bien raíz estuviera en buenas condiciones de mantenimiento y
conservación, ya que representa la pérdida de valor a la propiedad por el lugar critico
donde está asentado la vivienda, así como la falta de seguridad estructural del
inmueble, además de contemplar la edad de las construcciones y de homologar el
valor de Mercado del terreno y el de las construcciones en esta zona de la que versa el
asunto, para de esta manera estimar un valor comercial de reposición de plaza del
bien inmueble en otro lugar y un programa de asistencia de reubicación que
proporcione asistencia financiera y el pago de gastos móviles para localizar el área de
recambio para los desplazados.- La Reubicación de asistencia se basa en tres
conceptos: a).- Indemnización, b).- Aceptación del traslado y … c).- Vivienda al
menos equivalente.- Y proporcionar un Alojamiento equivalente no significa que la
vivienda de reemplazo es idéntica a la vivienda adquirida y tiene que poseer servicios
similares a la propiedad más comparable.- 5).- El estudio Geológico realizado por la
Escuela de Geología de la U.A.S.L.P., con Identificación Plena del inmueble de la
calle de ELIMINADO , Fraccionamiento ELIMINADO del Municipio de Soledad
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de Graciano Sánchez, S.L.P. está ubicada en una falla de subsidencia del terreno en
cuestión, por lo tanto desde mi óptica, el peligro siempre está latente que se pueden
colapsar las (sic) Vivienda ubicada en esta Falla de Subsidencia, y comenta el Arq.
ELIMINADO que las consecuencias serían incrementos de los daños al inmueble,
las molestias y afectaciones a la salud humana y daños económicos.- 6).- Estimo que
para la restitución de los daños estimados en el inmueble en cuestión, no me es
posible cuantificarlo, sencillamente porque la cimentación está sobre una falla
geológica en la tierra (Falla de Subsidencia) y por cuestiones naturales de sus
características, como los desplazamientos del agrietamiento y asentamientos
diferenciales del suelo, están continuamente saliendo o extendiéndose más fisuras,
cuarteaduras y grietas, cualquier arreglo en la construcción no soluciona su falta de
Seguridad Estructural de la edificación, por lo tanto en mi criterio, es que se debe de
reponer el bien inmueble, en otra zona y a sano criterio, en un terreno posicionado
que tenga la capacidad carga del terreno para soportar una vivienda en condiciones
normales de habitabilidad y que se considere un precio de plaza actual y que el
terreno y la edificación al tasarlo, este en buenas condiciones de seguridad
estructural, de conservación y mantenimiento, además debe estar equiparada con la
edad del inmueble en cuestión.- 7).- El Arq. ELIMINADO , manifiesta que cumplió
con todos los requisitos de Ley la empresa constructora en cuestión.- 8).- El inmueble
está habilitado, pero la habitabilidad se ocupa del aislamiento térmico y acústico, y de
la salubridad, y las grietas en la habitación frontal tiene cinta de aislar el ruido del
exterior, y evitar el paso de la humedad en Época de lluvias, y que los insectos en esta
zona no entren a la casa-habitación., las estructuras deberán diseñarse para una vida
útil de al menos 50 años, de acuerdo con los requisitos establecidos en el Cáp. 4.
Reglamento de Construcciones para el Departamento del Distrito Federal y las
Normas Técnicas Complementarias.- 9).- En base a la información de autos, el C.
Comandante ELIMINADO jefe del Departamento de Protección Civil del
Municipio de Soledad de Graciano Sánchez, S.L.P. mediante el oficio D.P.C.
019/2012, CONCLUSIONES: A efecto de mayor certeza es necesario realizar un
estudio por parte de un especialista.- Riesgo: Existe el riesgo de que con el paso del
tiempo, se presenten fuertes daños en losa y muros, pudiendo afectar la integridad del
inmueble. El Ing. ELIMINADO del Instituto de Geología de la U.A.S.L.P., en el
Estudio Geológico realizado en la zona critica en cuestión, el material presente en el
área de estudio es un material limo, arenoso, arcilloso, el cual puede sufrir
colapsamiento produciendo fracturamiento en las construcciones”. Considerando el
Reglamento de Construcciones para el Municipio de San Luis Potosí, reza el Artículo
30. … de acuerdo a lo determinado por la Unidad de Protección Civil Municipal, la
Dirección negará cualquier autorización para uso del suelo en terrenos cuya ubicación
implica riesgos urbanos. Artículo 104, 216, 233 y 266, Del Reglamento de
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Construcciones para el Municipio de San Luis Potosí.- 10).- El Dictamen Pericial en
Materia de Valuación de Inmuebles, se concluye que el área de estudio es un material
limo, arenoso, arcilloso, el cual puede sufrir colapsamiento produciendo
fracturamiento en las construcciones, por lo que estimo que se debe de reubicar el
bien inmueble siniestrado del propietario, permitiendo que su valor de mercado tenga
el precio mas probable en un mercado abierto y competitivo a partir de una fecha
específica; y que le proporcionen una vivienda de reemplazo idéntica o similar a la
vivienda adquirida, por lo (sic) tiene que poseer servicios similares o la propiedad
más comparable, y considerando los factores de utilidad funcional y ubicación
razonable. Conclusiones y Dictamen vigencia por seis meses, de acuerdo al peritaje
adjunto.- Con lo que cumplimento con la labor que se me encomendó.- Quedo de
usted, de su atento y seguro servidor.- Protesto haber desempeñado mi cometido
fielmente de acuerdo con mi leal saber entender y conocer.- San Luis Potosí, S.L.P., a
04 de noviembre del 2014.- E.V.I. Ing. ELIMINADO .- Cédula Profesional No.
ELIMINADO .- Cédula Profesional No. ELIMINADO .- CONSIDERACIONES.-
Se entiende por cimentación somera, aquella cuya profundidad de desplante es menor
a tres veces su ancho, a este grupo pertenecen las zapatas aisladas o continuas, las
losas de cimentación o nervaduras y los cajones de los cuales con frecuencia,
constituyen los sótanos de los edificios.- El diseño de una cimentación somera
consiste básicamente en elegir el tipo de cimiento, determinar las dimensiones del
área de contacto entre el cimiento y el terreno, y efectuar el diseño estructural.
Finalmente debe establecerse el procedimiento a seguir para realizar la construcción
de esa cimentación, ya que tanto el diseño y el funcionamiento de la misma pueden
ser afectados importantemente por las operaciones de construcción.- La elección del
tipo de cimiento y de sus dimensiones se hacen en función de la estratigrafía y las
propiedades del terreno, así como de las magnitudes de las cargas de la estructura que
constituyen la cimentación, por ello la elección y dimensiones del cimiento deben ser
tales que satisfagan los siguientes requisitos generales.- A).- Los esfuerzos cortantes
que la cimentación induzca al terreno, deben de ser siempre que los que este es capaz
de soportar con un cierto margen de seguridad, esto implica la necesidad de estimar la
capacidad de estimar la capacidad de carga del terreno que se encuentra bajo la
cimentación de que se trate.- B).- Los asentamientos de la estructura, producidos por
la deformación del terreno bajo la acción de los esfuerzos que le impone la
cimentación deberán exceder el límite tolerable para la propia estructura, así como a
las estructuras vecinas.- C).- Una vez elegido el tipo de cimentación y sus
dimensiones adecuadas para satisfacer los dos requisitos anteriores, es indispensable
que la construcción se realice de manera que no alteren las propiedades mecánicas del
suelo y no se produzcan deformaciones.- Las Normas Técnicas Complementarias
para el Diseño y Construcción de Cimentaciones del Reglamento de Construcciones
6
para el Distrito Federal se consideraran los siguientes Estados Limites, además de los
correspondientes a los miembros de la estructura: a).- De falla.- 1).- Flotación.- 2).-
Flujo Plástico o general del suelo bajo la cimentación.- 3).- Falla Estructural de
Pilotes, Pilas, u otros elementos de la cimentación.- Asentado lo anterior, es claro que
no procede la Acción de Saneamiento por Vicios Ocultos, como lo aduce el inferior
en la sentencia que aquí se reclama; Ya que no hay vicios internos u ocultos de la
casa habitación objeto de la compra venta, por lo que se debe de concluir en la
Acción de Nulidad Absoluta. Por lo tanto el contrato de compraventa contraído con la
demandada deberá de ser nulo por las razones que se expresan en este agravio.- Sirve
de apoyo a lo anterior las siguientes tesis jurisprudenciales que al tenor dicen:
RESCISION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR VICIOS OCULTOS DE
LA COSA, REQUISITOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION (LEGISLACION
DEL ESTADO DE MEXICO).- Tratándose de contratos conmutativos, clasificación
dentro de la cual se encuentra el de compraventa, en términos de lo dispuesto por el
artículo 1667 del Código Civil del Estado, el enajenante tiene a su cargo el
saneamiento por los defectos ocultos de la cosa, obligación ésta que a su vez otorga al
adquirente un derecho de garantía contra tales defectos, confiriéndole acción para
exigir la rescisión del contrato, o bien la rebaja proporcional del precio, que en el
lenguaje jurídico se conocen, la primera como redhibitoria, y la otra acción común
quanti minoris, y además de que deben ser ejercitadas dentro de los seis meses
siguientes a la entrega de la cosa, requieren como condición fundamental de
procedencia, la demostración de que los vicios ocultos existían al tiempo de la
adquisición, mediante dictamen pericial, en los términos de los artículos 1985 y 1987
del Código Civil; por el contrario, la acción resultará improcedente cuando los
defectos de la cosa son apreciables a simple vista; cuando sin ser manifiestos el
adquirente es perito que por razón de su oficio o profesión debió conocerlos
fácilmente; y por último, cuando por estipulación expresa renunció al derecho de
exigir la correspondiente responsabilidad, por disponerlo así los artículos 1971 y
1986 del ordenamiento legal citado.[...] Publicada en, Época: Octava Época; Registro:
213261, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente:
Semanario Judicial de la Federación; Tomo XIII, Marzo de 1994, Materia(s): Civil,
Tesis: II.2o.176 C, Página: 450.- ACCION REDHIBITORIA. EXCEPCIONES QUE
PUEDE HACER VALER EL ENAJENANTE (LEGISLACION DEL ESTADO DE
JALISCO).- Tratándose de contratos conmutativos, se establece la obligación del
enajenante al saneamiento por los efectos ocultos de la cosa, la cual correlativamente
se traduce para el adquirente en un derecho de garantía contra los propios defectos,
confiriéndose la acción para exigir la rescisión del contrato, o bien la rebaja
proporcional del precio. Dicha acción, independientemente de su ejercicio oportuno
dentro de los seis meses contados desde la entrega de la cosa, requiere como
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condición fundamental de procedencia la demostración de que existieron los vicios
redhibitorios al tiempo de la adquisición, en los términos del artículo 2079 del Código
Civil del Estado de Jalisco. Cabe agregar que el derecho del adquirente al
saneamiento no opera frecuenta al enajenante cuando los defectos de la cosa son
apreciables a simple vista; cuando sin ser manifiestos el primero en perito que por
razón de su oficio o profesión debió conocerlos fácilmente; y por último, cuando por
estipulación expresa del contrato renunció al derecho de exigir la correspondiente
responsabilidad según se desprende el texto de los artículos 2063 y 2078 del
ordenamiento citado, mismos que dan contenido a las excepciones que pueden hacer
valer el enajenante contra el ejercicio de la acción redhibitoria, asumiendo la carga
procesal de probar el hecho constitutivo de la excepción según la hipótesis de que se
trate. [...] Época: Sexta Época, Registro: 269155, Instancia: Tercera Sala, Tipo de
Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Volumen CXXXV,
Cuarta Parte, Materia(s): Civil, Tesis: Página: 11.- COMPRAVENTA, LA
ENTREGA PARCIAL DE LA COSA OBJETO DEL CONTRATO DE, NO
CONSTITUYE UN VICIO OCULTO DE LA MISMA.- Si el actor reclamó el
cumplimiento total de la prestación, considerando que sólo se le entregó parte de la
cosa vendida, no puede admitirse que haya intentado una acción por vicios o defectos
ocultos. En efecto, bajo ningún concepto puede considerarse que cuando el vendedor
sólo entrega parte de la cosa vendida, exista un vicio o defecto oculto, pues el artículo
2142 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales, precisa los requisitos
que deben mediar para que exista dicho vicio o defecto, los cuales fundamentalmente
consisten en circunstancias de la cosa, anteriores a la enajenación, que la hacen
impropia para los usos a que se la destina o que disminuye de tal modo esos usos que,
de haber conocido esas circunstancias el adquirente, no hubiera celebrado el contrato
o hubiere pagado un precio menor. La entrega parcial de la cosa no es ni puede ser un
vicio, ni mucho menos oculto, ya que sólo implica un cumplimiento del contrato, por
lo que se refiere a la exactitud en la sustancia. [...] Época: Quinta Época, Registro:
344263, Instancia: Tercera Sala, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial
de la Federación, Tomo CIII, Materia(s): Civil, Tesis: Página: 1857.- SEGUNDO
AGRAVIO.- El inferior al emitir la resolución que aquí se combate, justifica la
personalidad del Arq. ELIMINADO , en el presente asunto como apoderado
General para Pleitos y Cobranzas de ELIMINADO CON UN PROTOCOLO DE
SAMBLEA (sic) GENRAL (sic) EXTRAORDINARIA Y ANUAL ORDINARIA
DE ACCIONISTAS.- Preceptos violados. Artículos 44, 46, 47 y 336 del Código de
Procedimientos Civiles de este Estado.- Conceptos del Agravio.- Como se observa en
la simple lectura de la sentencia que se impugna, el inferior no estudia la personalidad
del supuesto representante legal de la demandada; ya Que de la lectura integra de
Instrumento Notarial número trece mil ciento setenta y dos, Tomo cuatrocientos
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ochenta y ocho, de los índices de la Notaria Publica número 28 a cargo del Lic.
ELIMINADO , se desprende lo siguiente: “Que el 12 de junio del año 2006, se
reunieron en las oficinas ubicadas en la calle de Fuente número 165, zona centro, los
señores accionistas de la empresa ELIMINADO , con el objeto de celebrar
ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA Y ANUAL ORDINARIA DE
ACCIONISTAS, a la que fueron previamente convocados por el Presidente del
Consejo de Administración, el Arq ELIMINADO , bajo los siguientes puntos de
acuerdo.- 1.- Informa de la estructura accionaria, derivado del retiro de algunos socios
de la empresa, así como la adopción de las medidas conducentes, para la disminución
del capital social.- 2.- Presentación, discusión y aprobación, en su caso del informe
que rinda el H. Consejo de Administración, respecto de la marcha de la Sociedad,
durante el ejercicio social que inicio el 1º. de enero y termino el 31 de diciembre del
2005.- 3.- Presentación, discusión y aprobación de los Estados Financieros de la
sociedad, correspondiente al ejercicio fiscal comprendido del 1º de enero, al 31 de
diciembre del año 2005, previo informe y opinión sobre el particular rinda la
comisario.- En el que hubo acuerdo en cada uno de los puntos y además se aprueba el
nombramiento de los señores Arq. ELIMINADO y el Ing. ELIMINADO , para
que acudan conjunta o separadamente ante notario público de su elección, a
protocolizar la presente acta, así como para inscribirla en el Registro Público de la
Propiedad y Comercio de San Luis Potosí, y para que formalicen los acuerdos
adoptados en la Asamblea General Extraordinaria y Anual Ordinaria de Accionistas.-
Por otro lado, en el apartado de las CLAUSULAS del acta de que se trata, al final de
la cláusula tercera, aparece el texto íntegro del artículo 2384 del Código Civil del
Estado de San Luis Potosí, que trascribe el titular de la Notaria Pública numero 28
Lic. ELIMINADO , que dice: “En todos los poderes para pleitos y cobranzas,
bastara que se diga que se otorga con todas las facultades generales y las especiales
que requieran la cláusula especial conforme a la Ley, para que se entiendan
conferidos sin limitación alguna.- En los poderes generales para administrar bienes,
bastara expresar que se dan con ese carácter, para que el apoderado tenga toda clase
de facultades administrativas.- En los poderes generales, para ejercer actos de
dominio, bastara que se den con ese carácter para que el apoderado tenga todas las
facultades de dueño, tanto a lo relativo a los bienes, como para hacer toda clase de
gestiones a fin de defenderlos.- Cuando se quisieran limitar, en los tres casos antes
mencionados, las facultades de los apoderados, se consignaran las limitaciones, o los
poderes serán especiales.- Los notarios insertaran este artículo en los testimonios de
los poderes que otorguen.”.- Ahora bien, del análisis del acta protocolizada de
ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA Y ANUAL ORDINARIA DE
ACCIONISTAS celebrada el doce de junio del 2006 de la sociedad Mercantil
ELIMINADO , aparte de los acuerdos tomados por los accionistas nunca se designó
9
al Arq. ELIMINADO , como Apoderado General Para Pleitos y Cobranzas de la
persona moral tampoco la asamblea le otorgó facultades generales mucho menos
especiales conforme a la ley. Si no lo único que la Asamblea propuso es que el Arq.
ELIMINADO , actuara como delegado especial para que acudiera ante el Notario
Público de su elección, a protocolizar el acta ya citada así como inscribirla en el
Registro Público de la Propiedad y de Comercio de esta Localidad y en general, para
que se formalizaran los acuerdos adoptados en la citada Asamblea General
Extraordinaria y anual Ordinaria de Accionistas, los cuales el profesionista acepto.-
Motivo por el que Arq. (sic) ELIMINADO , no está facultado legalmente para
representar a la parte demandada en este juicio, por carecer del instrumento legal que
ampare dicha representación, tal y como lo dispone el citado artículo 2384 del Código
Civil del Estado de San Luis Potosí.- Por lo que insistimos que el instrumento notarial
que adjunto a su escrito de contestación de demanda el Arq. ELIMINADO , NO ES
EFICAZ para acreditar la representación legal de Hábitat de San Luis S.A. de C.V.-
Por otro lado, el artículo 47 del Código Procesal Civil dice: El tribunal examinará la
personalidad de las partes bajo su responsabilidad; esto no obstante, el litigante tiene
el derecho de impugnarla, cuando tenga razones para ello. Contra el auto en que el
juez desconozca la personalidad del actor, negándose a dar curso a la demanda, se da
la queja.- Ahora bien, mediante resolución emitida el seis de marzo del año 2014 el
inferior resolvió el Recurso de Revocación interpuesto por el Lic. ELIMINADO ,
abogado defensor de la parte demandada, en contra del auto dictado el 28 de enero
del año 2014 por el que mediante escrito datado el dieciséis de enero y recibido por
estate (sic) juzgado en la misma fecha, por el que los suscritos impugnamos y/o
objetamos en términos de los artículos 44, 47 y 336 del Código de Procedimientos
Civiles de este Estado, el instrumento notarial que presento y adjunto el Arq. Luis
Alfonso Nava Calvillo, a su escrito de contestación de demanda, acordaba el diez del
citado mes de enero, en el que pretende acreditar la personalidad como Apoderado
Legal de la persona Moral denominada Hábitat de Luis Potosí, S.A. de C.V., con un
acta protocolizada de ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA Y ANUAL
ORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada el doce de junio del 2006 de la sociedad
Mercantil HABITAT DE SAN LUIS POTOSÍ, S.A. DE C.V., aparte de los acuerdos
tomados por los accionistas nunca se designó al Arq. ELIMINADO , como
Apoderado General Para Pleitos y Cobranzas de la persona moral tampoco la
asamblea le otorgó facultades generales mucho menos especiales conforme a la ley.
Si no lo único que la Asamblea propuso es que el Arq. ELIMINADO , actuara como
delegado especial para que acudiera ante el Notario Público de su elección, a
protocolizar el acta ya citada así como inscribirla en el Registro Público de la
Propiedad y de Comercio de esta Localidad y en general, para que se formalizaran los
acuerdos adoptados en la citada Asamblea General Extraordinaria y anual Ordinaria
10
de Accionistas, los cuales el profesionista acepto.- Motivo por el que Arq.
ELIMINADO , no está facultado legalmente para representar a la parte demandada
en este juicio, por carecer del instrumento legal que ampare dicha representación.- El
juez inferior, mediante la ya citada resolución interlocutoria dictada el seis de marzo
del año 2014, argumenta QUE DICHA OBJECIÓN Y/O IMPUGNACIÓN SERA EN
SU MOMENTO PROCEL (sic) OPORTUNO CUANDO SE ESTUDIE, COSA QUE
NO SUCEDIÓ NI SE ESTUDIO EN LA RESOLUCIÓN QUE AQUÍ SE
IMPUGNA. (Foja 188).- Sirve de apoyo lo anterior las siguientes tesis
jurisprudenciales publicadas en: Época: Novena Época, Registro: 187734, Instancia:
Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XV, Febrero de 2002, Materia(s):
Común, Tesis: I.12o.A.3 K, Página: 899.- PODERES GENERALES PARA ACTOS
DE DOMINIO, DE ADMINISTRACIÓN, Y PARA PLEITOS Y COBRANZAS.
EXISTE UNA GRADACIÓN O JERARQUÍA DE LA QUE NACEN
FACULTADES IMPLÍCITAS.- El texto del artículo 2554 del Código Civil Federal,
el de su similar del Código Civil para el Distrito Federal, y el de las disposiciones
sustantivas relativas de las entidades federativas que tienen idéntica redacción, al
establecer que: "En todos los poderes generales para pleitos y cobranzas, bastará que
se diga que se otorga con todas las facultades generales y las especiales que requieran
cláusula especial conforme a la ley, para que se entiendan conferidos sin limitación
alguna. En los poderes generales para administrar bienes, bastará expresar que se dan
con ese carácter, para que el apoderado tenga toda clase de facultades administrativas.
En los poderes generales, para ejercer actos de dominio, bastará que se den con ese
carácter para que el apoderado tenga todas las facultades de dueño, tanto en lo
relativo a los bienes, como para hacer toda clase de gestiones a fin de defenderlos.
Cuando se quisieren limitar, en los tres casos antes mencionados, las facultades de los
apoderados, se consignarán las limitaciones, o los poderes serán especiales. ...",
permiten advertir la existencia de una gradación o jerarquía reconocida ampliamente
por la doctrina, conforme a la cual, el mandato general para actos de dominio
comprende el mandato para actos de administración y para pleitos y cobranzas, en
tanto que el mandato para actos de administración, también comprende el poder
general para pleitos y cobranzas. Por ello, basta que se tenga un poder para actos de
dominio para que se estimen implícitas las facultades de pleitos y cobranzas, y actos
de administración, o bien, es suficiente que se tenga poder para actos de
administración para que se consideren implícitas las facultades para defenderlos, es
decir, las de un apoderado general para pleitos y cobranzas, siguiendo el principio
general de derecho de que quien puede lo más puede lo menos, tomando en
consideración que el invocado dispositivo legal establece que el mandatario tendrá las
facultades de un dueño tanto en lo relativo a bienes, como para hacer toda clase de
11
gestiones para defenderlos y también señala que cuando se quisieren limitar las
facultades de los apoderados en los tres casos mencionados, se consignarán las
limitaciones o los poderes serán especiales. Con base en lo anterior, cabe decir que en
lo relativo al acreditamiento de la personalidad en el juicio contencioso
administrativo promovido ante el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y
Administrativa, deben tomarse en consideración las facultades implícitas que nacen
de los mandatos generales, a fin de tener por demostrada la personalidad de quien
comparece a nombre de otra persona, sea física o moral. […] Época: Octava Época,
Registro: 214448, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis:
Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo XII, Noviembre de
1993, Materia(s): Laboral, Tesis: Página: 393.- PERSONALIDAD. EL PODER
GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS REQUIERE CLAUSULA
ESPECIAL PARA DELEGARLO.- Del texto de los artículos 2554 y 2587 del
Código Civil para el Distrito Federal, que comúnmente se invoca en el poder general
para pleitos y cobranzas, no se desprende la facultad de que el apoderado lo puede
delegar, a pesar de que en el párrafo primero del precepto legal citado inicialmente, se
establezca que en tal poder bastará que se diga que se otorga con todas las facultades
generales y las especiales que requieran cláusula especial conforme a la ley para que
se entienda conferido sin limitación alguna, ya que esta circunstancia debe entenderse
circunscrita al ámbito de las facultades relacionadas exclusivamente con pleitos y
cobranzas. Lo anterior se corrobora conforme a lo que dispone el artículo 2574 de la
referida codificación civil, por cuanto que el mandatario puede encomendar a un
tercero el desempeño de un mandato si tiene facultades expresas para ello; así como
con lo que establece el artículo 692, fracción III, de la Ley Federal del Trabajo, esto
es, que cuando el compareciente a juicio actúe como apoderado de persona moral,
podrá acreditar su personalidad mediante testimonio notarial o carta poder, previa
comprobación de que quien le otorga el poder está legalmente autorizado para ello.
[…] Época: Octava Época, Registro: 218979, Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo
X, Julio de 1992, Materia(s): Común Tesis: Página: 393.- PERSONALIDAD SI NO
CONSTA EL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR EN EL PODER
NOTARIAL CORRESPONDIENTE, EL APODERADO CARECE DE. Al no
consignarse en el poder general para pleitos y cobranzas y actos de administración y
dominio, otorgado al apoderado de una persona moral quejosa, la parte relativa del
instrumento en que se designa al administrador de la sociedad, con ese carácter, ni
haber exhibido el promovente en el juicio de garantías el testimonio notarial, resulta
que la sola afirmación del fedatario público, ante quien se otorgó el poder, no basta
para tener por comprobado que el administrador de la quejosa contaba con facultades
para otorgarle la calidad de apoderado de la misma y, por lo tanto, legitimado para
12
promover el juicio de amparo. […] TERCER AGRAVIO.- Fuente del agravio.- auto
recaído el primero de abril del año 2014 en el expediente de primer grado.- Preceptos
Violados. Artículos 270, 271, 272, 273, 274, 275.- Concepto de agravio: El Juez
Quinto del Ramo Civil de este Estado, no debió de emitir la resolución que aquí se
combate, en virtud de que falto por desahogar la prueba ofrecida por la parte
demandada mediante escrito datado el 27 de enero del año 2014 consistente en LA
PERICIAL EN MATERIA DE CONSTRUCCIÓN a cargo del arquitecto
ELIMINADO , dictaminador en predios, construcciones habitacionales, comerciales,
administrativas, educativas, de salud y turismo con número de Registro GES-PD-
0168; y que mediante auto dictado el primero de abril del año 2014 en los autos
donde se dictó la resolución que se impugna, el inferior lo tuvo como designado de la
parte demandada.- Mismo que se le haría saber el cargo conferido para los efectos de
aceptación y protesta legal.- Ahora bien, del análisis de los autos 995/2013 en donde
se dictó la sentencia que aquí se revisa, se desprende que 1.- No existe el dictamen
pericial del arquitecto ELIMINADO , dictaminador en predios, construcciones
habitacionales, comerciales, administrativas, educativas, de salud y turismo con
número de Registro GES-PD-0168.- 2.- No existe alguna causal por el que el
arquitecto JUAN RAMIREZ MARTINEZ, dejo de rendir su dictamen.- 3.- Mediante
auto dictado el primero de abril del año 2014 el inferior, requiere a los suscritos para
que dentro del término de tres días nombremos perito en materia de construcción el
cual tampoco dimos cumplimiento.- Con lo anterior como se ve, el Juez inferior
requiere a los suscritos para que dentro del término de tres días nombremos perito en
materia de construcción el cual tampoco dimos cumplimiento.- Con lo anterior como
se ve, el Juez inferior no debió emitir la resolución que se combate, ya que faltaron
por desahogar las pruebas anteriormente citadas. Ya que nos deja en estado de
indefensión, cuando el Juez Quinto del Ramo Civil responsable incumple con lo
previsto en los Artículos 270, 271, 272, 273, 274, 275, del código de Procedimientos
Civiles de este Estado, habida cuenta de que los dispositivos mencionados, impone la
obligación de resolver sobre las pruebas pendientes, enderezadas contra actos
intraprocesales, como sería el caso de violaciones por falta de desahogo de pruebas,
antes del dictado de la sentencia de primer grado de fondo, porque la hermenéutica
jurídica de la hipótesis, revela fundamentalmente la intención de que el juzgador de
primera instancia tenga a su alcance todas las pruebas, para con plenitud jurisdicción
emitir el fallo.- Por otro lado, hay otra clara violación cometida durante la secuela del
procedimiento, en virtud de que el inferior no debió de emitir la resolución que aquí
se combate ya que: La parte demandada mediante escrito datado el ocho de abril del
2014, designa como Perito al Arq. Alfonso Delgado Oviedo, con número de Registro
GES-PV-A-0014, A PESAR DE ESTA (sic) FUERA DEL TERMINO DE
OFRECIMIENTO DE PRUEBAS EN BASE A LA CERTIFICACIÓN QUE OBRA
13
A (FOJAS 193), QUE DICE: EL TERMINO COMUN DE 10 DIAS PARA
OFRECER PRUEBAS EN EL PRESENTE NEGOCIO, INICIO EL 15 DE ENERO
DEL 2014 Y CONCLUYO EL 28 DE ENERO DEL CITADO AÑO…. EN LA
INTELIGENCIA QUE EL INFERIOR YA HABIA ACORDADO Y SE TUVO POR
DESIGNADO POR PARTE DE LA DEMANDADA AL ARQ. ELIMINADO ,
(según auto dictado el primero de abril del año 2014) y del análisis de los autos no
obra renuncia expresa del segundo de los nombrados, por lo que se traduce que la
parte demandada perdió el derecho de desahogar la prueba pericial.- Época: Novena
Época, Registro: 201666, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de
Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo IV,
Agosto de 1996, Materia(s): Administrativa, Tesis: I.3o.A.27 A, Página: 646.-
CONSEJO DE LA JUDICATURA DEL DISTRITO FEDERAL. QUEJA
ADMINISTRATIVA POR LA NO RECEPCION DE PRUEBAS; QUE DEBE
ENTENDERSE POR TAL.- El artículo 288, fracción IX, de la Ley Orgánica de los
Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal, establece como una de
las faltas en que pueden incurrir los Jueces, el no recibir las pruebas ofrecidas por los
litigantes, siempre que éstas reúnan los requisitos del artículo 285 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, esto es, que estén permitidas por la
ley. Para determinar si se ha cometido o no la falta señalada, es menester esclarecer el
significado del enunciado "recibir las pruebas que le sean ofrecidas". Al efecto
debemos recordar que en todo procedimiento, uno de los requisitos esenciales que
establece la garantía de audiencia, es la posibilidad de ofrecer y desahogar pruebas.
Este requisito, que no es sino la etapa probatoria en los juicios, puede dividirse en
cuatro fases, a saber: 1) Ofrecimiento; acto procesal a cargo de las partes y que
constituye un derecho de las mismas; 2) Admisión; acto realizado por el juzgador o
tribunal, a través del cual debe determinarse cuáles pruebas son admitidas y cuáles
desechadas, según sea la naturaleza tanto de los medios probatorios, como la de los
hechos sujetos a prueba; 3) Recepción y práctica; equivale a lo que comúnmente se
denomina desahogo de las pruebas; 4) Valoración; puede ser realizada bajo el sistema
de libre apreciación de pruebas, sistema tasado o mixto. Sentado lo anterior,
entendemos que el momento de recepción de las pruebas, en la hipótesis que nos
ocupa, está situado justamente entre las dos primeras fases (ofrecimiento y admisión)
y debe ser entendido como aquel acto procesal mediante el cual el juzgador tiene por
ofrecidos los medios probatorios que las partes presenten ante su potestad. Dicha
etapa debe, por tanto, distinguirse claramente de la admisión de las pruebas, fase en la
que según la naturaleza de las mismas, el Juez deberá considerar si se cumplen los
requisitos establecidos por ley para su procedencia, así como si son o no idóneas
respecto al caso concreto de que se trate. […].- Época: Décima Época.- Registro:
2003120.- Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito.- Tipo de Tesis: Aislada.-
14
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.- Libro XVIII, Marzo de
2013, Tomo 3.- Materia(s): Común.- Tesis: I.16o.A.1 K (10a.).- Página: 2059.-
PRUEBA PERICIAL EN EL AMPARO INDIRECTO. ATENTO A LA FORMA
SUI GÉNERIS DE SU INTEGRACIÓN, EL JUEZ DE DISTRITO TIENE LA
OBLIGACIÓN DE VIGILAR SU CORRECTO DESAHOGO POR LO QUE SE
REFIERE A LOS PERITOS POR ÉL DESIGNADOS.- El artículo 78, párrafo
segundo, de la Ley de Amparo establece el deber del juzgador de tomar en cuenta las
pruebas que justifiquen tanto la existencia del acto reclamado como la
constitucionalidad o no de éste. A su vez, el diverso numeral 151 del mismo
ordenamiento dispone que una vez anunciada la prueba pericial, aquél debe designar
a los peritos que estime necesarios para la práctica de la diligencia, con
independencia de que cada parte pueda nombrar a uno para que se asocie al oficial o
rinda su dictamen por separado, es decir, le impone la obligación de participar
directamente en la integración de tal medio de convicción, concretamente, de
encargarse de la designación de los expertos en la materia a peritar. Inclusive, la
Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 2a./J.
81/2011, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena
Época, Tomo XXXIII, junio de 2011, página 300, de rubro: "PERICIAL EN
AMPARO. ANTE LA DIVERGENCIA DE LAS CONCLUSIONES EN LOS
DICTÁMENES, ES INDEBIDO NOMBRAR A UN PERITO TERCERO.",
determinó que el único peritaje cuyo dictamen es indispensable para su debida
integración y desahogo es el del experto nombrado por el Juez. Luego, en atención a
esa forma sui géneris de integración de la prueba pericial en el juicio de amparo
indirecto, puede considerarse válidamente que la obligación que el precepto legal
citado en segundo término le impone al Juez de Distrito, conlleva implícitamente la
de vigilar su correcto desahogo por lo que se refiere a los peritos por él designados,
en cuanto a que le aporten los elementos indispensables para que pueda resolver el
tópico sobre el que versa la prueba, por lo que, al tener por recibido el dictamen debe
verificar que cuente con los elementos e información suficientes para que lo ilustren
en cuanto a la materia o especialidad requerida; caso contrario, para mejor proveer en
términos del artículo 79 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación
supletoria a la Ley de Amparo, debe pedir que se subsane la deficiencia. […].- Época:
Décima Época, Registro: 2001025, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito,
Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,
Libro IX, Junio de 2012, Tomo 2, Materia(s): Civil, Tesis: VIII.A.C.1 C (10a.),
Página: 901.- PRUEBAS EN EL JUICIO ORDINARIO CIVIL. LA FACULTAD
DEL JUEZ DE PRACTICAR DILIGENCIAS PARA MEJOR PROVEER, NO
DEBE INTERPRETARSE EN EL SENTIDO DE QUE DEBA ALLEGARSE DE
AQUELLAS QUE ACREDITEN LOS PRESUPUESTOS DE LA ACCIÓN O
15
EXCEPCIÓN O DE PERFECCIONAR LAS APORTADAS DEFICIENTEMENTE
PARA ESE EFECTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE COAHUILA).- De la
interpretación armónica de los artículos 384, fracción VII, 385, fracción II, 395,
fracción V, 396, fracción II, 417, primer párrafo, 423, 424, 425, 427 y 455 del Código
Procesal Civil para el Estado de Coahuila, se advierte que en los juicios que regula
este ordenamiento adjetivo, corresponde al actor probar los hechos constitutivos de su
acción y al demandado sus excepciones; esto es, la parte interesada en demostrar un
punto de hecho debe aportar la prueba conducente, gestionar su preparación y
desahogo, pues en ella recae tal carga procesal, sin que sea óbice lo dispuesto en su
artículo 424, en el sentido de que el Juez está facultado, entre otras cuestiones, para
valerse de cualquier cosa o documento, ya sea que pertenezca a las partes o a un
tercero, sin más limitación que la de que las pruebas no estén prohibidas; decretar en
todo tiempo, sea cual fuere la naturaleza del negocio, la práctica o ampliación de
cualquier diligencia probatoria, siempre que sea conducente para el conocimiento de
la verdad sobre los puntos cuestionados, así como, examinar documentos, objetos y
lugares, o los hará reconocer por peritos y, en general, practicar cualquier diligencia
que, a su juicio, sea necesaria para el esclarecimiento de la verdad. Lo anterior, pues
la facultad de practicar diligencias para mejor proveer contenida en los citados
preceptos legales, debe entenderse como la potestad de la que se encuentra investido
el Juez para ampliar las diligencias probatorias previamente ofrecidas por las partes y
desahogadas durante el proceso, cuando considere que existen situaciones dudosas,
imprecisas o insuficientes en tales probanzas, por lo que tales ampliaciones resultan
indispensables para el conocimiento de la verdad sobre los puntos en litigio. De ahí
que, la facultad de ordenar la práctica de las referidas diligencias no entraña una
obligación, sino una potestad para los Jueces, de la que pueden hacer uso libremente,
sin llegar al extremo de suplir a las partes en el ofrecimiento de pruebas que les
corresponda aportar, ya que de otra forma, se rompería el principio de equilibrio
procesal e igualdad de las partes que debe observarse en todo litigio, pues no debe
perderse de vista que se está en un asunto en el que prevalece el principio de estricto
derecho. Es decir, tal facultad no puede entenderse en el sentido de eximir a las partes
de su obligación de preparar y exhibir las pruebas documentales vía informe que
ofrezcan a fin de demostrar su acción o excepción, ni de perfeccionar las aportadas
deficientemente para ese efecto, sino que se refiere a que pueden solicitar la
exhibición de cualquier prueba considerada necesaria para la correcta resolución de la
cuestión planteada. […]” ELIMINADO TERCERO.- Los agravios
hechos valer por ELIMINADO y ELIMINADO , devienen en
parte esencialmente fundados y suficientes para revocar la
sentencia combatida.

16
 En principio, ELIMINADO y ELIMINADO , en la vía
ordinaria civil, demandaron a ELIMINADO , ELIMINADO por
conducto de su representante legal, por la Nulidad absoluta del
Contrato de Compraventa, efectuado el 27 veintisiete de mayo del
2009 dos mil nueve, por acontecimientos extraordinarios
sobrevenidos, respecto del bien inmueble y casa sobre el mismo
construida ubicada en el número 325 de la calle ELIMINADO ,
ELIMINADO , en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí,
con las medidas y colindancias precisadas en el ocurso de
demanda; demandando igualmente el pago y restitución inmediata
a favor de los actores por la cantidad de $ ELIMINADO (
ELIMINADO ); por el pago y restitución inmediata a favor de los
actores de la cantidad de $ ELIMINADO ( ELIMINADO )
aduciendo en su capítulo de hechos que a principios del año 2009
dos mil nueve comenzaron a tramitar con la Constructora
ELIMINADO , ELIMINADO , representada por el señor
ELIMINADO , para la adquisición de una vivienda que tenía la
constructora en venta por el precio de $ ELIMINADO pesos
ubicada en el número ELIMINADO de la calle ELIMINADO ,
ELIMINADO en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí;
que el 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, firmaron el
contrato de compraventa y crédito con INFONAVIT y Banco
Mercantil del Norte S.A. así como con la demandada moral en
referencia, estableciendo los montos y formas de pago que sobre
el mismo se estuvieron realizando; refiriendo que el 09 nueve de
junio del 2009 dos mil nueve, la ELIMINADO , ELIMINADO les
hizo entrega de la vivienda descrita con antelación, así como una
acta de entrega de recepción y un cupón en donde se les
manifestaba las garantías consideradas en la misma, que
después se manifestó en la vivienda humedad respecto a los
muros ocasionados por la fuga de agua de las tuberías donde se
encuentra el calentador y área de cocina mismas que fueron
reparadas; que al paso de tres meses se detectaron algunas

17
fisuras en diferentes áreas de la vivienda; que al 27 veintisiete de
mayo y 29 veintinueve de junio del 2011 dos mil once, se
entrevistaron con el arquitecto ELIMINADO , representante de la
moral demandada, con el fin de que se repararán los
agrietamientos en el inmueble, a lo que se comprometió dicho
profesionista y que se procedió a su reparación; que
aproximadamente en el mes de noviembre del 2011 dos mil once,
se percataron que las reparaciones realizadas por la constructora
volvían a fracturarse dañándose cada día más, aunado al
hundimiento que también presentaba, y de lo cual se le comunicó
al referido profesionista, sin obtener respuesta alguna de su parte;
que el 06 seis de junio del año anterior (sic) elaboraron una
solicitud al Departamento de Protección Civil de Soledad de
Graciano Sánchez, a fin de que se realizara una inspección y se
emitiera un informe de las inconsistencias que presentaba la
vivienda de los actores, y que mediante oficio número D.P.C.
0148/2012 ELIMINADO , Jefe Provisional del Departamento de
Protección Civil concluyó que: “INCLINACIÓN DEL INMUEBLE
HACÍA EL LADO DERECHO, POR MALA COMPACTACIÓN DEL
TERRENO, POR EL MOMENTO NO SE OBSERVAN DAÑOS
MAYORES EN EL INMUEBLE SOLO CUARTEADURAS Y
FISURAS LEVES, SE RECOMIENDA UN ESTUDIO MAS A
FONDO PARA DESCARTAR UN RIESGO MAYOR. Que
posteriormente los actores solicitaron a la Universidad Autónoma
de San Luis Potosí, a través del Instituto de Geología, elaborara
un estudio geológico superficial en el Fraccionamiento
ELIMINADO a fin de que se analizara el origen y riesgo por la
aparición de fracturamientos o agrietamientos, así como
hundimientos en las casas referidas en los hechos de la demanda
y de lo cual, dicha Institución rindió su informe en el que se
estableció en el punto numero 3.- que el origen de esas fracturas
se debía a la existencia de una falla geológica, la cual dicen los
actores, se comprobó con los datos obtenidos en las casas

18
visitadas, así como con los datos obtenidos de los pozos de agua
potable y con la estratigrafía obtenida con tales pozos y zanjas
previamente excavadas, en donde el material presente en el área
de estudio es limo, arenoso y arcilloso el cual puede sufrir
colapsamiento produciendo fracturamientos en las
construcciones. Que en el mes de mayo del 2013, acudieron a la
Institución Bancaria Banorte y al Infonavit, respectivamente, y se
les informó por separado la situación delicada que presentaba la
casa-habitación materia del crédito, que tales Instituciones les
informaron que no les competía ver esas inconsistencias sino que
las vieran con la constructora ELIMINADO , ELIMINADO , en la
inteligencia que la Institución bancaria Banorte, también les
informó que una vez analizado el contrato de seguro que tenían
celebrado, concluyeron que la pérdida reclamada no era
procedente de acuerdo a las condiciones aplicables a dicho
seguro de crédito hipotecario, cláusula tres, referente a que tal
póliza no cubre la pérdida o daño a consecuencia de
asentamientos o construcciones de edificios o sus partes a
consecuencia de hundimientos, desplazamientos y asentamientos
normales no repentinos. Que de lo anteriormente asentado,
claramente existe una causa válida para que el órgano
Jurisdiccional determine la procedencia de la acción de nulidad
absoluta ya que el fin de las circunstancias que sustentaron los
motivos determinantes de la voluntad de la demandada como la
de los actores, variaron por acontecimientos extraordinarios
sobrevenidos, y que de tal variación resultó oneroso para la
demandada, la cual los dejó en estado de indefensión ya que se
corre un peligro latente de colapsarse la casa-habitación que se le
compró a la aquí demandada; afirmando los inconformes que de
tal situación que la demandada sí tenía el pleno conocimiento de
las circunstancias de la casa-habitación, por exhortamiento que
en todo momento los actores le hicieron al arquitecto
ELIMINADO ; por lo que, aducen los actores que de haber sabido

19
que iban a tener el peligro constante de que se colapsara la casa-
habitación que al efecto le compraron a la parte demandada, y
que existía una falla geológica, que se iban a presentar
agrietamientos y hundimientos en dicha casa, y que se iba a
manifestar en su perjuicio de lo pactado por los actores, aseguran
que no se hubieran obligado, ni convenido en la forma y términos
en que firmaron el contrato de compraventa con la constructora
ELIMINADO , ELIMINADO por conducto de quien legalmente la
represente el señor ELIMINADO .
La moral demandada, al contestar la demanda
entablada en su contra por conducto de su apoderado legal, negó
sustancialmente el derecho reclamado por la parte actora en base
a las prestaciones que ésta hizo valer en su ocurso inicial,
alegando que los promoventes carecen de acción y derecho para
demandarlas, en virtud de que su representada cumplió
cabalmente con las obligaciones que asumió el 27 veintisiete de
mayo del 2009 dos mil nueve, además de que no guardan
ninguna congruencia con el tipo de acción ejercitada, y que
además a todo caso, la acción está prescrita; indicando que la
sociedad mercantil que representa obtuvo todos los permisos,
licencias, dictámenes, planos y autorizaciones necesarios por
parte de las autoridades competentes para el desarrollo del
Fraccionamiento denominado “ ELIMINADO ”; aceptando que el
día 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, la demandada
celebró un contrato de compraventa con los señores ELIMINADO
y ELIMINADO , respecto del inmueble ubicado en el número
ELIMINADO de la calle ELIMINADO , Fraccionamiento
ELIMINADO en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí,
siendo que el inmueble fue entregado y recibido por el comprador
a su entera satisfacción del día 09 nueve de junio del 2009 dos mil
nueve; oponiendo para su causa las excepciones y defensas que
al efecto estimó pertinentes, entre ellas la de prescripción
además, sobre las mismas, estableció que la causa se traduce en

20
rescisión y no de nulidad, conforme a los artículos 1975 y 1977
del Código Civil vigente en el Estado.
El Juez de la causa consideró que de los autos se
advertía que sí bien era cierto, que la parte actora demandó la
nulidad absoluta del contrato de compraventa, lo que en realidad
trató de hacer valer era la acción de saneamiento por vicios
ocultos, precisando los hechos sustanciales de la actora en
cuanto a que el bien inmueble en cuestión le fue transmitido por la
inmobiliaria el día 09 nueve de junio del 2009 dos mil nueve, en
tanto que en los meses de mayo y junio de 2011 dos mil once se
entrevistaron con la vendedora a fin de solicitarle la reparación de
los agrietamientos comprometiéndose cabalmente a repararlos y
que así lo hicieron; pero que en el mes de septiembre del 2011
dos mil once, se dieron cuenta que volvieron a reaparecer las
fisuras y hundimientos en el inmueble dañándose cada día más;
considerando el Juez de la causa que de lo anterior podía
colegirse que la acción de saneamiento por vicios ocultos, se
debió hacer valer dentro de los seis meses siguientes a la entrega
del inmueble en términos de lo dispuesto por el artículo 1982 del
Código Civil vigente en el Estado en tanto que la demanda la
interpusieron el día 25 veinticinco de junio del 2013 dos mil trece,
es decir, cuatro años después de que se conocieron los vicios de
que adolecía el inmueble.
En vía de agravios refieren los recurrentes que el Juez
hace una apreciación fuera de toda lógica jurídica; que la acción
que refiere el Juez es por vicios ocultos, en tanto que ellos
ejercieron la acción de nulidad absoluta en virtud de que la casa-
habitación que le compraron a la demandada hasta la fecha tiene
inconsistencias estructurales a simple vista; esto es, los actores
insisten en la acción que desde un principio plantearon ante el
Juez de la causa y no así en la que el Juez al respecto varió por
saneamiento respecto a vicios ocultos.

21
 Al respecto, debemos tomar en cuenta que los vicios
redhibitorios consisten en todos los defectos ocultos que existen
al tiempo de la celebración del contrato, y limitan o impiden el libre
ejercicio de usar y gozar el bien adquirido y traen como
consecuencia la acción para disolver el contrato, o la de reclamar
la disminución del precio pagado, dado que sí el comprador
hubiera tenido conocimiento de ellos no habría adquirido la cosa o
hubiera pagado menos precio por ella. Tal obligación corresponde
a la de garantizar las calidades de la cosa vendida. Por ser una
obligación de carácter general aplicable a todo el que enajena,
está contenida en el artículo 1975 de la Ley Sustantiva Civil de
esta Entidad Federativa, relativa a la obligación en cuanto al
saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la
haga impropia para los usos a que se le destina, o que disminuya
de tal modo este uso, que al haberlo conocido el adquiriente no
hubiera hecho la adquisición o habría dado menos precio por la
cosa. Ahora bien los requisitos a considerar para la existencia del
vicio o defecto y traiga como consecuencia la responsabilidad del
vendedor por faltar a la obligación de garantizar la calidad de la
cosa que vendió versan en: oculto, importante, anterior o existir al
tiempo del contrato; y, desconocido. En tal aspecto, las acciones
que se originan por vicios o defectos ocultos es la rescisoria o
redhibitoria, mediante la cual el comprador dejará sin efecto el
contrato con la devolución de la cosa en el estado que la recibió y
la restitución del precio por parte del vendedor, y en su caso, los
gastos del contrato, por la existencia de los vicios o defectos
ocultos que hacen que la cosa disminuya su valor por la
disminución de su utilidad, o bien, por hacerla inservible para el
uso al cual se le destina.1 Finalmente, sobre dicho tópico diremos
que prescribe a los seis meses conforme lo establece el precepto
1982 del Código Civil vigente en el Estado.

1
Cfr. Javier Tapia Ramírez. Contratos Civiles –Teoría del Contrato y Contratos en especial- Ed.
Porrúa, México 2009, p. 214-217.
22
 Ahora bien, debe también tomarse en cuenta que el
contrato se integra con elementos de existencia y de validez. Los
primeros también denominados de esencia o estructurales son
indispensables para que haya contrato, siendo estos, según lo
establece el precepto 1630 del Código Civil vigente en el Estado,
el consentimiento; y, el objeto que pueda ser materia del
contrato;2 y excepcionalmente, la solemnidad.3 Cuando tales
elementos han sido vulnerados, nos encontraremos
indefectiblemente ante una nulidad del contrato, el cual no será
susceptible de valer por confirmación ni por prescripción su
inexistencia, conforme lo estable el numeral 2057 de la Ley
Sustantiva Civil de esta Entidad Federativa.
Pues bien, no se justifica que el Juez de la causa
hubiera variado la acción que al efecto hizo valer la parte actora,
toda vez que para arribar a tal aspecto, la Ley Procesal establece
que se exprese equivocadamente la acción; hipótesis que no se
surte al efecto, dado que los actores son claros y precisos al
incoar su demanda por nulidad de contrato conforme se advierte
tanto de las prestaciones como de los hechos en que basan su
pretensión. Resulta ilógico pensar que los actores hagan valer
una acción que por el paso del tiempo ha quedado prescrita, y
además, que ésta sea por vicios ocultos, cuando precisamente lo
que hacen valer es el daño de la estructura del bien inmueble en
cuestión perceptible en forma indubitable; de ahí que en efecto, la
sentencia carezca de la debida lógica jurídica y atente en
consecuencia contra el principio de congruencia que toda
resolución debe observar al tenor del numeral 81 de la Ley
Adjetiva Civil de esta Entidad Federativa. Por tanto, y sin mayor
preámbulo, esta Sala reasume su jurisdicción y procede al análisis
de la acción de nulidad absoluta de contrato que el afecto
plantearon ELIMINADO y ELIMINADO , en contra de
ELIMINADO , ELIMINADO , representada por ELIMINADO .

2
Cfr. Bernardo Pérez Fernández del Castillo. Contratos Civiles. Ed. Porrúa, novena edición, p. 21.
3
Ídem.
23
 Ahora bien, los actores demandan la Nulidad Absoluta
del Contrato de Compraventa, efectuado el 27 veintisiete de mayo
del 2009 dos mil nueve, por acontecimientos extraordinarios
sobrevenidos, respecto del bien inmueble y casa sobre el mismo
construida ubicada en el número 325 de la calle ELIMINADO ,
ELIMINADO , en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí;
aduciendo en su capítulo de hechos que a principios del año 2009
dos mil nueve comenzaron a tramitar con la Constructora
ELIMINADO , ELIMINADO , representada por el señor
ELIMINADO , para la adquisición de una vivienda que tenía la
constructora en venta por el precio de $ ELIMINADO pesos
ubicada en el número ELIMINADO de la calle ELIMINADO ,
ELIMINADO en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí;
que el 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, firmaron el
contrato de compraventa y crédito con INFONAVIT y Banco
Mercantil del Norte S.A. así como con la demandada moral en
referencia. Al respecto, se advierte del contrato base de la acción
la compraventa que al efecto realizaron las partes del juicio sobre
el bien inmueble en cuestión; pero además, obra también en dicho
acuerdo de voluntades la intervención del Instituto del Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, así como la
Institución Bancaria denominada Banco Mercantil del Norte,
Sociedad Anónima, con quienes se establecieron a su vez
contratos de apertura de crédito simple con garantía hipotecaria.
Sobre tal aspecto, la hipoteca es un derecho real que
se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para
garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en
el pago, conforme lo establece el numeral 2723 de la Ley
Sustantiva Civil de esta Entidad Federativa. El contrato de
hipoteca puede clasificarse como accesorio; unilateral; con
formalidades restringidas; así como de tracto sucesivo.
Ahora bien, el mismo deviene accesorio, porqué la
validez y existencia del contrato depende de otro o de una

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obligación. En este caso, el contrato hipotecario que al efecto
celebraron Infonavit y Banco Mercantil del Norte dependen de la
existencia y validez, a su vez, del contrato primigenio de
compraventa celebrado por las partes; de tal manera que, sí este
último acuerdo de voluntades llega a sufrir la nulidad, es evidente
que no pueden subsistir sus accesorios, como lo sería en este
caso los contratos de hipoteca que devienen del primero en
cuestión.
En tal sentido, el litisconsorcio pasivo necesario, por
su naturaleza, involucra una pluralidad de demandados y unidad
de acción, y desde luego, lleva implícita la necesidad de llamar al
juicio de origen a todos y cada uno de los litisconsortes que se
encuentren vinculados entre sí por el derecho litigioso respectivo,
con el fin de que puedan ser afectados por una sola resolución
definitiva; constituye pues un presupuesto procesal sin el cual no
puede pronunciarse una sentencia válida.
Luego entonces, sí del contrato primigenio, del cual
demandan los actores su nulidad absoluta se advierte a su vez
que en el mismo también se constituyeron sendos contratos
hipotecarios tanto con el Infonavit como con Banco Mercantil del
Norte, Sociedad Anónima, y siendo que al efecto de dicha acción
lo es destruir retroactivamente sus efectos, ya sea por vicios en el
consentimiento o en el objeto, es claro que no pueden subsistir
tales contratos hipotecarios en virtud de su naturaleza accesoria,
con perjuicio desde luego de las Instituciones que sobre de los
mismos ostentan sus debidos intereses legales. Por ello, resulta
menester que tales Instituciones sean escuchadas en el juicio de
mérito a fin de que sean afectadas, de ser el caso, por una sola
sentencia. Por tanto, al estar vinculadas dichas Instituciones con
la diversa demandada y los actores entre sí por un derecho
litigioso, frente a este litisconsorcio pasivo necesario, ésta Sala
manda reponer el procedimiento a fin de que el Instituto del Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores y Banco Mercantil

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del Norte, Sociedad Anónima, Institución de Banca Múltiple,
Grupo Financiero Banorte, a través de sus representantes legales,
sean llamados a juicio para que el Juez los oiga y se respete su
derecho de acceso efectivo a la justicia consagrado en el artículo
17 de la Constitución General de la Republica. Tiene sustento lo
anteriormente considerado en la Jurisprudencia 1a./J. 19/2013,
dictada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, con numero de Registro IUS 2004262; cuyo rubro y texto
es el siguiente: “LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO.
CUANDO EL TRIBUNAL DE ALZADA ADVIERTA QUE
ALGUNA DE LAS PARTES NO FUE LLAMADA AL JUICIO
NATURAL, OFICIOSAMENTE DEBE MANDAR REPONER EL
PROCEDIMIENTO. El litisconsorcio pasivo necesario implica
pluralidad de demandados y unidad de acción; de ahí que deban ser
llamados a juicio todos los litisconsortes quienes, al estar vinculados
entre sí por un derecho litigioso, deben ser afectados por una sola
sentencia. En ese sentido, cuando se interpone un recurso de
apelación y el tribunal de alzada advierte que en el juicio hubo
litisconsortes que no fueron llamados, aunque no medie petición de
parte, en cualquier etapa del procedimiento debe mandar reponerlo
de oficio, para que el juez de primera instancia los oiga y dicte una
sentencia apegada a los principios de igualdad, seguridad jurídica y
economía procesal, sobre la base de que debe protegerse en todo
momento el derecho humano de acceso efectivo a la justicia
consagrado en el artículo 17 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos. Lo anterior es así, toda vez que el litisconsorcio
constituye un presupuesto procesal sin el cual no puede dictarse una
sentencia válida, ya que involucra la protección de un derecho
humano y la correlativa obligación de los jueces como autoridades a
protegerlo, por lo que la carga procesal de citar a todas las partes
corresponde al órgano jurisdiccional.”

Finalmente, el Juez de la causa no deberá variar la

acción que plantearon los actores y sobre la misma resolverá
conforme a Derecho corresponda.

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 Bajo el panorama de índole fáctico jurídico puesto de
relieve, procede revocar el fallo sometido a revisión.
CUARTO.- No se hace especial condena al pago de
costas a ninguna de las partes en esta Alzada, toda vez que no se
surten las hipótesis del numeral 135 de la Ley Adjetiva Civil de
esta Entidad Federativa.
Por lo expuesto y fundado, es de resolver y se
resuelve:
PRIMERO.- Los agravios hechos valer por los
recurrentes, resultaron en parte esencialmente fundados.
SEGUNDO.- En consecuencia, se revoca la sentencia
de fecha 09 nueve de marzo del 2015 dos mil quince, pronunciada
por el Juez Quinto del Ramo Civil en esta Capital, expediente
995/2013, Juicio Ordinario Civil por Nulidad de Contrato de
Compraventa, promovido por los aquí apelantes, en contra de
ELIMINADO , ELIMINADO , representada por ELIMINADO ; y
ante el Litisconsorcio Pasivo Necesario puesto de relieve, por
ende, se manda reponer el procedimiento, conforme se ha
establecido en el considerando TERCERA de esta resolución.
TERCERO.- No se hace especial condena al pago de
costas a ninguna de las partes en esta Alzada.
CUARTO.- Con copia certificada de la presente
resolución, devuélvase el expediente al Juzgado de origen, y en
su oportunidad, archívese el toca donde corresponda.
QUINTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y
cúmplase.
A S Í, por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman
los señores Magistrados que integran la Cuarta Sala del
Honorable Supremo Tribunal de Justicia en el Estado, Licenciados
ELIMINADO , ELIMINADO y ELIMINADO , siendo Ponente el
segundo de los nombrados, quienes actúan con Secretaria de
Acuerdos que autoriza, Licenciada ELIMINADO .- Da fe.-
mgs

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