Tejido Urbano

“Transformaciones en el paisaje y el tejido urbanos en áreas centrales
de ciudades de la región pampeana en los inicios del siglo XXI:

Esperanza y Rafaela de 2001 a 2012.”
Autora: Melisa Luciana PERCARA

Director: Diego A. VALIENTE
Co-Director: Roberto C. KAWANO
K
CIENTIBECA 2011 - 2013

Universidad Nacional del Litoral
Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo
Carrera de Arquitectura y Urbanismo
Santa Fe, Argentina, 2013
Iniciación a la Investigación Científica – CIENTIBECA - FADU-UNL
2011 – 2013
ÍNDICE GENERAL
LISTAS DE FIGURAS ................................................................................................
................................ ..................................................................... 2
RESUMEN ................................................................................................................................
................................ ......................................................3
ABSTRACT ................................................................................................................................
................................ .....................................................3
PRESENTACIÓN ................................................................................................................................
................................ ........................................... 4
INTRODUCCIÒN ................................................................................................................................
................................ ........................................... 4
OBJETIVOS ................................................................................................................................
................................ ................................................... 4
MARCO TEÓRICO ................................................................................................................................
................................ ..........................................5
ENCUADRE METODOLÓGICO ................................................................................................
......................................................5
_Tejido Urbano ................................................................................................................................
................................ ......................................... 6
_Paisaje Urbano ................................................................................................................................
................................ ........................................ 8
CIUDAD DE ESPERANZA ................................................................................................
................................ .............................................................. 9
_Breve descripción sobre la ciudad. Emplazamiento e historia ..................................................................
................................ 9
_Análisis del tejido del área central de la ciudad de Esperanza .................................................................
................................ 11
_Análisis del paisaje urbano del área central de la ciudad Esperanza ........................................................
................................ 23
_Análisis de la normativa de la ciudad de Esperanza ................................................................
................................................ 35
CIUDAD DE RAFAELA ................................................................................................
................................ .................................................................. 35
_Breve descripción sobre la ciudad. Emplazamiento e historia .................................................................
................................ 35
_Análisis del tejido del área central de la ciudad de Rafaela ................................................................
...................................... 37
_Análisis del paisaje urbano del área central de la ciudad de Rafaela ........................................................
................................ 53
_Análisis de la normativa de la ciudad de Rafaela ................................................................
..................................................... 61
CONCLUSIONES ................................................................................................................................
................................ ........................................ 62
_Tejido y paisaje en comparación en las ciudades de Esperanza y Rafaela...............................................
................................ 62
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................................
................................ ............................................ 62
ANEXOS ................................................................................................................................
................................ ..................................................... 64
LISTAS DE FIGURAS
Figura 01. Esperanza. Localización. Año 2013.

Figura 02. Esperanza. Emplazamiento en el Territorio. Año 2013.
Figura 03. Esperanza. Área Central. Análisis del tejido urbano. Sector de estudio. Año 2013.
Figura 04. Esperanza. Área Central. Análisis del tejido urbano. Recorridos. Año 2013.
Figura 05. Esperanza. Área Central. Análisis del tejido urbano. Usos del suelo. Año 2013.
Figura 06. Esperanza. Área Central. Análisis
Análisi del tejido urbano. Estado edilicio. Año 2013.
Figura 07. Esperanza. Área Central. Análisis del tejido urbano. Intensidad de ocupación del suelo. Año 2013.
Figura 08. Esperanza. Área Central. Análisis del tejido urbano. Características morfológicas. Año 2013.
Figura 09. Esperanza. Área Central. Análisis del tejido urbano. Grado de concentración. Año 2013.
Figura 10. Esperanza. Área Central. Análisis del tejido urbano. Transformación edilicia. Año 2013.
Figura 11. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D.. Escalas Territoriales. Año 2013.
2013
Figura 12. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Morfología. Año 2013.
2013
Figura 13. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Compacidad.
Compacidad Año 2013
Figura 14. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Alturas fachadas. Año 2013
Figura 15. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Escala del paisaje. Año 2013
Figura 16. Esperanza. Área central.
central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Profundidad de campo. Año
2013
Figura 17. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Profundidad de campo. Año
2013
2
Melisa Luciana PERCARA
2011 – 2013
Figura 18. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido
Recorrido D. Imagen urbana unidad de
paisaje central. Año 2013
Figura 19. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Imagen urbana unidad de
paisaje periférico. Año 2013
Figura 20. Esperanza. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido
Recorrido D. Legibilidad. Año 2013
Figura 21. Rafaela.. Localización. Año 2013.
Figura 22. Rafaela. Emplazamiento en el territorio.
t Año 2013.
Figura 23. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Año 2013
Figura 24. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Recorridos. Año 2013.
Figura 25. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Usos
Uso del suelo. Año 2013.
Figura 26. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Estado edilicio. Año 2013.
Figura 27. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Intensidad de ocupación del suelo. Año 2013.
Figura 28. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Características morfológicas - Ra. Año 2013
Figura 29. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano.
urbano Características morfológicas - Rc. Año 2013
Figura 30. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Características morfológicas. Año 2013.
Figura 31. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Grado de concentración. Año 2013.
Figura 32. Rafaela. Área Central. Análisis del tejido urbano. Transformación edilicia.
edilicia Año 2013.
Figura 33. Rafaela. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Tramos. Año 2013
Figura 34. Rafaela. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Escalas Territoriales. Año 2013
Figura 35.. Rafaela. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Morfología. Año 2013
Figura 36. Rafaela. Área central. Análisis del paisaje urbano.
urbano. Recorrido D. Compacidad. Año 2013
Figura 37.. Rafaela. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Alturas fachadas - tramo 2. Año
2013
Figura 38.. Rafaela. Área central. Análisis del paisaje urbano. Recorrido D. Escala paisaje - tramo 2. Año 2013
RESUMEN
Este trabajo presenta un estudio del tejido urbano y del paisaje de las áreas centrales de las ciudades
santafesinas de Rafaela y Esperanza entre 2001 y 2012. A partir del registro, caracterización y análisis de las
transformaciones en el tejido
do y sus implicancias en el paisaje urbanos,
urbanos, se pretende contribuir a la identificación de las
transformaciones que esas localidades puedan
pued n haber tenido como parte de los territorios involucrados en los cambios
en el modelo productivo agropecuario desde inicios de siglo.
Palabras claves: Paisaje Urbano – Tejido Urbano – Esperanza – Rafaela
ABSTRACT1
This Work presents a study of the urban composition and the urban landscape of the central areas of cities
santafecinas,, Rafaela and Esperanza between 2001 and 2012. It starts the register, characterization and analysis of
the changes in the tissue and its implications in the urban landscape, it intends to contribute to the identification of
the transformations of these locations
cations may have had as part of the territories involved in the changes in the roduction
model agriculture since the beginning of the century.
Key words: Urban Landscape – urban composition - Regulation - Esperanza - Rafaela
1
Traducción propia
3
2011 – 2013
PRESENTACIÓN
El presente trabajo se inscribe dentro de una Beca de Iniciación a la Investigación ón Científica CIENTIBECA –
Universidad Nacional del Litoral, convocatoria 2011, 2011 y es parte del Nodo FADU-UNL UNL “Impactos paisajísticos y
patrimoniales producidos por el cambio en la matriz
matriz productiva y tecnológica del sistema agrícola regional”,
regional Director Arq.
Julio Talín, dentro del Proyecto CAI+D 2009 “Impactos
Impactos sociales producidos por la reconfiguración del sistema agrícola
regional. El caso de Santa Fe en el contexto de la región pampeana”, Director Lic. Hugo Arrillaga (FCE/FICH-UNL). Al
mismo tiempo, en oportunidad de una estancia de intercambio estudiantil, en la Universidad Autónoma
Metropolitana – Azcapotzalco, México, se desarrolló una investigación cuyo informe final, “Transformaciones
“ en el
paisaje y el tejido urbanos en área central ded México: colonia Ampliación Granada y su contexto inmediato.
i Evolución
histórica, modificaciones sufridas en loos Inicios del siglo XXI”, se adjunta a este trabajo (Ver Anexo E-Trabajo de
Investigación Complementaria).
En este contexto,
exto, sirve aclarar, que tanto ésta
ésta Cientibeca como el estudio realizado en México, han servido
como trabajos de iniciación en la investigación académica.
académica
INTRODUCCIÒN
La matriz del sistema productivo agrícola ha experimentado cambios desde fines del siglo pasado y
principios del actual (Arrillaga, Busso, 2009).
2009) Este proceso ha implicado transformaciones territoriales, tanto para las
áreas rurales como para los núcleos urbanos.
urbanos La investigación principal en la que se inserta el presente proyecto, ya
mencionada, aborda como objeto de estudio diversas localidades del interior santafecino a fin de verificar el impacto
de tales transformaciones. Este trabajo toma dos de esas localidades, de porte intermedio, Esperanza y Rafaela, con
el objeto de aportar un registro y una sistematización caracterizada del tejido y el paisaje urbanos de las áreas
centrales de dichas ciudades. Ese es el aporte de este trabajo a la investigación principal.
OBJETIVOS
El objetivo del proyecto es obtener registros y caracterizaciones sistematizadas del tejido y el paisaje
urbanos actuales de las áreas centrales de las ciudades de Esperanza y Rafaela, provincia de Santa Fe, Fe en los inicios
del siglo XXI, con el fin de reconocer cómo las dinámicas
dinámicas actuales de crecimiento de la ciudad impactan en los
sectores urbanos consolidados transformando el paisaje y el tejido urbanos,
urbanos para
ara arribar a una comparación teniendo
en cuenta la escala de las ciudades, el tejido urbano, su corpus normativo y el paisaje urbano.
Dentro de la red interdisciplinaria, la tarea del Nodo FADU ha sido construir caracterizaciones paisajísticas y
patrimoniales
iales de los tipos y/o grupos de localidades, que son definidos por los estudios socioeconómicos paralelos,
sobre la base de la identificación de las principales tendencias y dinámicas poblacionales que modifican la percepción
de los actores sociales con su u paisaje. Esto aporta a los objetivos generales del proyecto CAI+D de identificar las
principales transformaciones que el cambio en la matriz productiva provoca sobre el paisaje territorial en
aglomerados poblacionales
oblacionales de distinta escala; y abordar
a las relaciones
elaciones entre estructura del paisaje y dinámica
poblacional, la caracterización de las localidades en términos paisajísticos y el impacto de las transformaciones del
paisaje en términos de identidad y pertinencia en el imaginario colectivo.
La ciudad provocavoca impacto visual, tanto al habitante como al visitante, generando un acontecimiento
dramático. En el estudio de ese acontecimiento entran en juego ell paisaje y el tejido urbanos, a través del análisis de
estas categorías es que puede identificarse rápidamente
rápid y claramente las transformaciones urbanas.
urbanas Gordon Cullen
(1974, p. 8) habla sobre que “Debemos
Debemos preocuparnos de la facultad de ver, porque es precisamente por medio de la
vista por la que podemos formarnos una idea de conjunto.”.
conjunto
En base a esto, se apunta a resolver las caracterizaciones paisajísticas de dos de las principales ciudades de
porte intermedio de la provincia de Santa Fe, Esperanza y Rafaela, como paso previo a establecer el modo en que ese
paisaje fue transformado por los cambios en el sistema
s productivo.
4
2011 – 2013
MARCO TEÓRICO
El marco teórico se plantea como un hilo conductor que guía las diferentes instancias a partir de una visión
sistemática y crítica del objeto de estudio. Para ello, partiendo de la lectura de diversos autores se retoman algunosal
lineamientos que se reconstruyen a fin de construir dos conceptos claves, el paisaje y el tejido urbanos, que guían la
investigación.
2
La noción de paisaje refiere a una imagen global de una porción de territorio, donde el sujeto se encuentra
inmerso. El paisaje posee dos dimensiones: la física (soporte + espacios edificados + espacios abiertos) y la perceptiva
(orientación + identidad). Ambas son imprescindibles
imprescindibles para su existencia y poseen relación directa ya que la
modificación de la variable física conlleva necesariamente una modificación de la percepción. La dimensión física
posee carácter, que guarda mixturas entre estructuras urbanas a causa de la transformacióntransformación constante; y la
dimensión perceptiva le otorga valores, impactando estos en la calidad de vida del sujeto que percibe e interpreta. Se
interpreta a través de la lectura de la imagen urbana que realiza el observador, la cual depende de la legibilidad
legibili que el
mismo haga del contexto, obteniendo por ello imágenes variables, resultando, en caso de consenso social, imágenes
colectivas. Y según las intenciones del observador: identidad, geometría, imagen sensorial, espacio cognitivo- cognitivo
vivencial, relación naturaleza-cultura,
cultura, en términos de elementos y objetos discursivos, y como espacio existencial.
Posee diferentes escalas de territorialidad (internacional, nacional, urbana, barrial, etc.) y niveles de paisaje
(totalidad, unidad y componentes); los cuales se interpretan y posibilitan herramientas para la creación de un plan
paisajístico siguiendo un método. Existen organismos estatales que regulan, plantean y gestionan estas políticas del
paisaje, lo cual debe darse de manera consensuada para no provocar una una pérdida del sentido individual o colectivo en
la sociedad.
Y la noción de tejido urbano,, trabajada desde la Ficha de Cátedra - Trama y Tejido (Valiente, 2012, pp. 12-17).
12
La definición se extrae del Diccionario de Urbanismo de Petroni y Kenigsberg (1966, 66, pp. 136 y 137) y manifiesta que el
“tejido
tejido expresa el grado de concentración o dispersión de la población y está dado por la relación en que se encuentran, en
planta, los volúmenes construidos y los espacios libres que constituyen la ciudad.”
ciudad. De esto see deriva una clasificación del
tejido, distinguiéndolo entre tejido urbano, tejido suburbano y tejido rural; de la cual interesa la primera: “El “ tejido
urbano se caracterizaría por la alta concentración de actividades secundarias, terciarias y residenciales
residenciale y por una alta o
mediana compacidad de la edificación;…”.
edificación;…”. Como dicha clasificación se expresa solo en términos cualitativos, proponen
clasificaciones en tanto cuestiones morfológicas del tejido: compacto o disperso, de alta, media o baja densidad,
tejido heterogéneo u homogéneo; y en cuanto a sus usos: diferenciados o mixtos. Al mismo tiempo, no se deja de
reconocer, la existencia del parcelario, como unidad que determinará forzosamente el desarrollo del tejido “tanto “ los
usos, como las características tipo-morfológicas
morfológicas de los edificios”.
edificios
ENCUADRE METODOLÓGICO
La metodología propuesta es cualitativa. Se basa en el registro del tejido y el paisaje urbanos de las áreas
centrales de las ciudades de Esperanza y Rafaela de 2001 a 2012, el estudio del corpus normativo involucrado y la
comparación entre el tejido y su regulación.
Se busca ver las transformaciones en el tejido urbano y cómo se expresan en el paisaje urbano. Para ello en
primera instancia se procede al relevamiento planimétrico del tejido, que está está delimitado según recorridos. En
segunda instancia se procede con la descripción del paisaje urbano, que también está delimitado según recorridos. En
tanto que se estudia la normativa pertinente para identificar las pautas de modificación establecidas para p el tejido
urbano y cómo impacta en el paisaje urbano.
La delimitación de los recorridos se realizó en base a un reconocimiento preliminar del paisaje urbano en el
área de estudio, que tuvo como objetivo identificar provisoriamente los sectores con mayores
may transformaciones. Si
bien a la hora de exponerlo se desarrolla en primer lugar el análisis del tejido y acto seguido la descripción del paisaje,
es el paisaje urbano lo que determina el campo de estudio. El relevamiento fotográfico se realizó de dos modos m
2
Concepto retomado con una visión particular para el presente trabajo a través de la lectura de los autores: Kevin Lynch,
Gordon Cullen, Cesar Nacelli, Rafaela Mata Olmo y Joan Nogué.
5
2011 – 2013
diferentes, uno orientado a registrar el tejido, otro, al registro del paisaje. Por esto, se realizaron dos tipos de tomas
fotográficas de las cuadras relevadas: las frontales, que permiten recabar datos para la elaboración del análisis del
tejido urbano
ano en la escala de los lotes y edificaciones, y las generales, en perspectiva, que sirven para la descripción
del paisaje urbano por sus componentes. Así mismo, acompañando al relevamiento fotográfico, el relevamiento
planimétrico como apoyo directo en cuanto
cuanto a ubicación de los recorridos, de las tomas, de los puntos de vista y los
alcances del mismo, entre otros.
La comparación toma como referencias a la estructura, el tejido urbano y el paisaje urbano de cada ciudad.
En la comparación estructural se tienen n en cuenta algunos de los elementos que definen a las ciudades: el tamaño, el
de sus áreas centrales, la localización de sus centros urbanos y cómo se constituyen con respecto al resto de la forma
urbana. Enn la comparación del tejido urbano se tiene en cuenta las categorías de análisis referidas a: usos del suelo,
estado edilicio, intensidad de ocupación del suelo, características morfológicas, grado de concentración y
transformación edilicia. Y para la comparación del paisaje urbano se toma: la trama urbana, ur los signos de
urbanización, el tipo de edificaciones, la vegetación, la imagen ambiental y los flujos de movilidad. Además, en la
comparación del tejido y el paisaje urbanos se tiene en cuenta cómo la normativa
rmativa define una forma urbana:
urbana qué tipo
de lotes pueden albergar qué tipo de construcciones.
construcci
_Tejido Urbano
El estudio del tejido urbano se basa en las siguientes categorías de análisis: usos del suelo, estado de
conservación edilicio, intensidad de ocupación del suelo, características morfológicas
morfoló (homogéneo/heterogéneo)
(homogéneo/heterogéneo),
grado de concentración y transformación edilicia. Estas categorías son explicadas sobre la planimetría de
relevamiento realizada para cada una de las ciudades en estudio, en base a indicadores que permiten exponer sus
particularidades y variaciones. Dentro de cada una de estas categorías existen parámetros que ayudan al estudio, los
cuales se detallarán a continuación.
3
Uso del suelo
Los usos del suelo se clasifican dependiendo la actividad relevada según la medida de parcela y de acuerdo a
los recorridos delineados.. La clasificación utilizada es:
− Actividad RESIDENCIAL: parcelas que poseen edificaciones de uso exclusivamente residencial. Se S
consideran las edificaciones desarrolladas en uno, dos o más niveles; asimismo
a las que se destinan como vivienda
unifamiliar o vivienda colectiva.
−
4
Actividad COMERCIAL MINORISTA : parcelas que poseen edificaciones de uso exclusivamente comercial
minorista, que pueden desarrollarse en un nivel o más. La escala del comercio minorista queda determinada
dete por la
comercialización de bienes, productos y mercancías
merc al consumidor final. See reconocen: artículos para el hogar,
tecnológicos, comestibles,
ibles, indumentaria y accesorios; locales como librerías, regalarías, farmacias, viveros y florerías,
jugueterías, concesionarias, entre otros.
− Actividad COMERCIAL MAYORISTA: parcelas que poseen edificaciones de uso exclusivamente comercial
mayorista, que pueden desarrollarse en un nivel o más. La escala del comercio mayorista queda determinada por la
producción, compra y venta al por mayor de bienes, productos y mercancías a otros comerciantes o industriales,
quienes utilizarán dichos bienes para producir otros o para su reventa minorista ya sea en el mismo estado o luego de
sufrir alguna modificación. Se reconocen:en: mercancías para la construcción, artículos comestibles, etc.
− Actividad de SERVICIOS: parcelas que poseen edificaciones de uso de servicios exclusivo, es decir existe
venta de bienes intangibles. Se consideran edificaciones desarrolladas en un nivel o más. No N se diferencia en escalas
de servicios. Se discriminan según los siguientes tipos: finanzas, hotelería y gastronomía, profesiones liberales, casas
funerarias, radiodifusoras, educación, salud, estética, ocio y recreación, reparación de artefactos y artículos varios,
prestación de servicios para el automotor, estacionamiento, otros.
− Actividades de SERVICIOS ESPECIALIZADOS: parcelas que poseen equipamientos públicos o privados que
brindan servicio a una parte amplia de población e implican transacciones comerciales.. Se consideran edificaciones
desarrolladas en un nivel o más. Los tipos distinguidos son bancas, servicios públicos (electricidad, agua, etc.) y salud.
− Actividad MIXTA: parcela que contenga edificaciones que combinen dos o más actividades.
act En este análisis
particular los usos que se combinan, de diferentes maneras, son: residencial, comercial y de servicios. La situación
3
La categoría de Uso del Suelo fue diseñada conforme a las reglamentaciones
reglamentaciones de las ciudades en estudio. El Plan
Regulador actualizado al año 2012 de la ciudad de Esperanza y el Código Urbano actualizado al año 2011 de la ciudad de Rafaela.
4
La diferenciación entre comercio minorista y mayorista es definida según la Ley Provincial
Provincial 12069: Regimen legal para
grandes superficies comerciales en la provincia de Santa Fe.
6
2011 – 2013
más típica de composición son edificaciones desarrolladas en más de un nivel, que adoptan en planta baja usos
comercial
mercial o de servicio y ubican el uso residencial en niveles superiores.
− Equipamiento PÚBLICO:: parcelas que poseen edificaciones públicas de uso público. Las reconocidas son:
municipalidades,, iglesias, escuelas, bibliotecas,
bibliotecas museos, etc.
− Equipamiento PÚBLICO
BLICO DE RECREACIÓN:
RECREACIÓN son espacios abiertos que se destinan a espacios recreativos y/o
ceremoniales. Los reconocidos son las plazas centrales de las dos ciudades en estudio y en el caso de Rafaela existe
una plazoleta.
− SIN USO:: parcelas que no poseen un uso comprobado: lotes baldíos, edificios dificios en alquiler o en venta,
edificaciones en construcción (obra nueva o ampliación) y edificaciones
icaciones en estado de abandono deshabitadas.
Estado de conservación
Esta categoría reconoce el estado edilicio de conservación en el que se encuentran las edificaciones,
analizado conforme a cada parcela. Se definen cinco estados de conservación:
− Estado edilicio BUENO: edificaciones que no presentan alteraciones o patologías edilicias visibles aparentes.
− Estado edilicio REGULAR: edificaciones que presentan alteraciones o patologías edilicias visibles aparentes
con rasgos menores de deterioro: grietas
griet menores no estructurales, terminaciones deterioradas o inexistentes,
manchas de humedad, agentes orgánicos no deseados,
deseados etc.
− Estado edilicio MALO: edificaciones que presentan signo evidente de deterioro:
deterioro falta de componentes
(aberturas, techos, paredes, etc.), agentes orgánicos no deseados,
deseados manchas de humedad, estado ruinoso, etc.
− SIN EDIFICACIÓN: aquellas parcelas que no presentan edificaciones, lotes baldíos o espacios para
estacionamiento sin construcción.
− Estado edilicio EN CONSTRUCCIÓN: edificaciones que se encuentran en proceso de construcción activos,
obra nueva o ampliación. Existencia de obrador en actividad.
Intensidad de ocupación del suelo

La densidad edilicia, en este trabajo en particular,
particular está sujeta a la escala de las ciudades;
ciudad por ello se definen
parámetros de ocupación del suelo particulares para el desarrollo del presente trabajo,
trabajo teniendo en
e cuenta que se
desarrolla en ciudades de mediana escala, el caso de Esperanza y Rafaela de la provincia de Santa Fe.Fe El relevamiento
se dispone de acuerdo a la medida de la parcela, definiendo en cada una la cantidad de niveles edificados que posee o
no, en el caso de loss lotes sin construcciones.
− Ocupación del suelo NULA:: parcelas que no poseen edificación.
− Ocupación del suelo BAJA: parcelas que poseen edificaciones de un nivel.
nivel
− Ocupación del suelo MEDIA: parcelas que poseen edificaciones de dos niveles.
niveles
− Ocupación del suelo ALTA: parcelas que poseen n edificaciones de tres niveles o más.
Características morfológicas
Se evalúa la morfología del tejido urbano a partir de la identificación de los tipos de lotes, los tipos
constructivos, los usos edilicios y la ocupación del lote, para cualificar al tejido como homogéneo o heterogéneo
según corresponda; respecto a la medida de cuadra,
cuadra esto es, el tramo de calle comprendido entre dos esquinas.
esquinas
− Tejido HOMOGÉNEO: cuadras que presenten similitud de tipos de lotes, tes, de tipos constructivos, de usos
edilicios y de ocupación del lote; generando en conjunción un tramo uniforme. Por ejemplo, una cuadra que presente
mayoría de lotes pequeños, que alojen tipos constructivos de vivienda individual y usos residenciales.
− Tejido HETEROGÉNEO:: cuadras que presenten variedad de tipos de lotes, de tipos constructivos, de usos
edilicios y de ocupación del lote; generando en conjunción un tramo desigual. Por ejemplo, una un cuadra donde
presenten lotes pequeños con viviendas
vivienda unifamiliares,, en combinación con lotes grandes con galpones de depósito
de mercancías.
Grado de concentración
Se analiza conforme a los llenos y vacíos que el tejido urbano presenta,
presenta dee acuerdo a la medida de cuadra.
− Tejido COMPACTO: la cuadra presenta todas las parcelas edificadas y laa totalidad o la gran mayoría de los
lotes están edificados de lado a lado (sin
sin importar su ubicación con respecto a la línea municipal).
municipal
− Tejido COMPACIDAD INTERMEDIA: cuando la cuadra presente gran mayoría de parcelas edificadas edi y las
mismas están edificadas de lado a lado o recostadas
recosta a un lado del eje medianero (sin sin importar su ubicación con
respecto a la línea municipal).
− Tejido DISPERSO: cuando la cuadra presente mayoría de parcelas sin construcción o mayoría de parcelas
edificadas exentass de los ejes medianeros (sin
sin importar su ubicación con respecto a la línea municipal).
municipal
7
2011 – 2013
Transformación edilicia
El tejido urbano es uno de los componentes de la forma urbana en donde se verifican con mayor claridad los
cambios que en la misma se producen a través del tiempo. Si bien el método de análisis es igual al utilizado para el
resto de las categorías, relevamiento fotográfico y planimétrico, cabe aclarar que en esta categoría se constatan
ciertas falencias dell método. Ya que es difícil distinguir los procesos de modificación del tejido si no se hace un
relevamiento exhaustivo de encuestas informales. Es por ello que según los parámetros se obtiene mayor o menor
grado de certeza en lo relevado. Se diferencian cuatro
c categorías:
− Construcción RECIENTE: construcciones realizadas después del año 2001. Se considera obra nueva,
ampliación o remodelación (modificaciones estéticas o estilísticas). Se verifica por el relevamiento de campo, a través
de preguntas directas a los habitantes de las edificaciones, vecinos del barrio, arquitectos y agentes inmobiliarios.
− En CONSTRUCCIÓN: edificaciones en proceso de construcción activo, se considera obra nueva o ampliación.
Existe un obrador en actividad.
− ADAPTACIÓN DE LO CONSTRUIDO:
CONSTRUIDO Se reemplaza el uso original adaptando lo construido al nuevo uso,
modificando parte de la construcción (cierre de vanos, derribo de paredes, etc.); no siendo posible volver al uso
original. Existe tendenciaa a que cambie tipológicamente. Por ejemplo,
emplo, los casos donde se reemplaza lo residencial,
por la introducción de bares o restaurantes, modificando la construcción al abrir ambientes a modo de ampliar y
hacer locales más grandes que sirvan mejor al nuevo uso. Existe cambio de uso con modificaciones
modificaci constructivas, que
modifican al tipo constructivo.
− ADAPTACIÓN DEL USO: Se reemplaza el uso original por un nuevo uso sin que la construcción presente
mayores modificaciones edilicias. El nuevo uso de adapta al tipo construido. Son actividades que se dan en tipos
constructivos no específicos para ellas sin que se modifique la construcción. Por ejemplo, los casos donde se
reemplaza lo residencial por el uso de servicios dado por la localización de consultorios o locales para profesionales,
donde no existen cambios constructivos, ya que los mismos
mismo locales originales sirven para el nuevo uso.
− SIN MODIFICACIÓN APARENTE: parcelas que no presentan modificaciones aparentes o que no se tienen
datos de alguna modificación en su construcción.
_Paisaje Urbano
El análisis del paisaje urbano está en relación directa con el análisis del tejido urbano.
urbano Se extrae del estudio
del tejido el recorrido más representativo,
representativo en términos de transformaciones urbanas, y se lo describe buscando
identificar cómo los cambios del tejido afectan
afecta al paisaje. Por lo cual, ell objeto del análisis del paisaje urbano en este
estudio es comparar su configuración con la configuración del tejido.tejido Siendo que en el tejido se evalúan, entre otros
aspectos, la compacidad y la heterogeneidad
geneidad en base a los aspectos de parcelamiento, edificación y usos, se trata de
ver cómo estos elementos se presentan en el paisaje a partir del análisis de la imagen urbana. Se ha sostenido que el
paisaje consta de tres niveles: el de la totalidad, el de de las unidades (distinguibles dentro de la totalidad) y el de los
componentes (espacios o elementos distintivos únicos que, por su singularidad, definen el carácter o la
imaginabilidad de un paisaje) (Nardelli
Nardelli - Valiente, 2011). Imaginabilidad es, según Lynchnch (1976,
(1976 p. 19), “…, esa cualidad
de un objeto físico que le da una gran probabilidad, de suscitar una imagen vigorosa en cualquier observador de que se
trate….”. Esta cualidad del objeto es, en paisajes de recorridos cortos, como el que aquí se analiza, un aspecto clave
de la legibilidad del paisaje. A su vez, la legibilidad es, también según Lynch (1976, p. 11),, la “facilidad con que pueden
reconocerse y organizarse sus partes (las del paisaje urbano) en una pauta coherente”. De este est modo, el análisis se
orienta a verificar:
− ¿Cuál
uál es la identidad de ese paisaje?
paisaje Estosto es, qué es ese paisaje, por qué elementos está definido y de qué
modo;
− ¿Cuál
uál es el carácter de ese paisaje?
paisaje Estosto es, cómo es ese paisaje, por qué elementos está definido
de y de qué
modo;
− ¿Qué niveles de paisaje son reconocibles a partir de las imágenes del área de estudio y por cuáles aspectos?;
− ¿Qué
ué aspectos del tejido del área de estudio definen esos niveles del paisaje y cómo se los reconoce en la
imagen?;
− ¿Cómo ess la legibilidad de ese paisaje?
p ¿Cómo
ómo se reconoce y qué elementos componen esas características
c
de legibilidad?;
− ¿Cuáles
uáles modificaciones en el tejido contribuyen para la mayor o menor legibilidad, identidad y carácter del
paisaje?
Esto permite establecer una lectura paisajística del del tejido, basada en la comparación entre mapas e
imágenes, que define los roles en la construcción de la identidad y carácter del paisaje del área de estudio de:
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− Profundidades de campo visual:
visual planos visuales, límites visuales, amplitudes visuales, elementos
elemen incluidos,
elementos excluidos, etc.
− lturas, escalas, continuidades, discontinuidades, tipos edificatorios, estado de conservación,
Fachadas: alturas, conservación etc.
− Actividades en el tejido y sus derivaciones hacia el espacio público,
público y actividades
ctividades en el espacio público.
− Edificaciones singulares: tipos edificatorios, estado de conservación, tamaños, escalas, posición en el
terreno,
no, posición en el campo visual, etc.
− Vegetación, implantada y natural, en el caso de que la hubiera.
− Movimientos dee personas, animales y objetos, como fenómeno perceptivo y como elementos de
composición de la imagen.
CIUDAD DE ESPERANZA
_Breve descripción sobre la ciudad. Emplazamiento e historia
La ciudad de Esperanza fue fundada en el año 1856 y se localiza en el centro de la provincia de Santa Fe
constituyéndose como la capital del departamento Las Colonias. El distrito de Esperanza tiene 42.082 habitantes,
según el Censo de Población, Hogares y Vivienda 2010 INDEC – IPEC, con un crecimiento poblacional poblac del 14.73% en
2
relación al Censo del 2001 realizado por el mismo organismo. La superficie del distrito de Esperanza es de 286 km ,
2
discriminándose la zona urbanizada que alcanza aproximadamente los 10 Km . (Ver Figura 01)
El emplazamiento en el territorio
itorio está dado por dos circunstancias, una en tanto accidente geográfico en
relación al río Salado y la otra, en tanto relación territorial interurbana, atraviesan a la ciudad dos ruta provinciales, la
Ruta Provincial Nº70 (RP Nº70) de Este a Oeste y la Ruta Provincial Nº6 (RP Nº6) de Sur a Norte, asegurando una
conexión integral en relación a los cuatro puntos cardinales que garantiza la conexión económica en la región. Cabe
destacar que ninguno de los ejes viales interurbanos pasa por el centro urbano, sino que se da de manera periférica.
(Ver Figura 02)
Esperanza es un asentamiento de nueva fundación, planificado. Se desarrolla su trama en retícula, según la
clasificación de Kostof (1999, pp. 25 y 26). Éste autor habla de un uso estandarizado y comercial
comerc del suelo, pues la
trama se conforma por dameros de similares mediadas que se disponen ortogonales unos con otros siendo
extensibles infinitamente en el territorio. El sociólogo Baudillard en su libro América (1997), habla sobre la aplicación
de la retícula
ícula en el territorio sin importar las características geográficas donde se disponga su implantación. Esto es lo
que pasa con las ciudades de la región pampeana, donde a modo de poblar y controlar el territorio se aplicó una
misma manera de fundar ciudades, es, en este caso la disposición del damero como elemento infinitamente repetible
sobre el vasto territorio de la pampa argentina, sin considerar la geografía. La cuadrícula que se implementa para las
ciudades pampeanas, donde Esperanza entra a consideración,
consideración, se corresponde el sector rural con el urbano, variando
la medida de los dameros para los diferentes sectores, y siendo siempre la plaza central elemento organizador de la
trama. El crecimiento de la mancha urbana se da en tanto relación con la plaza central, central, que es la que aguarda el
centro urbano por la concentración de elementos. La plaza está conformada por una superficie similar a la que
ocuparían cuatro dameros, los de menor dimensión (de 100 por 100 metros), y de ella nacen dos ejes que estructuran
la ciudad, uno Norte-SurSur y el otro Este-Oeste.
Este Oeste. De esto depende el crecimiento urbano que se expande absorbiendo
tierras rurales de la periferia, siendo el crecimiento centrífugo conforme a la plaza central.
Así mismo, es importante señalar que los primeros habitantes fueron inmigrantes que provenían de
diferentes lugares de Europa, Esperanza recibió: suizos, alemanes, franceses, italianos, belgas y luxemburgueses. Los
inmigrantes marcaron la fisionomía de la ciudad pues la arquitectura se dispuso conforme a los estilos que ellos traían
en su bagaje cultural. La ciudad quedó sectorizada entre Este y Oeste según procedencias y creencias, de ahí el hecho
significativo de que en su centro cívico e histórico cuente con dos edificios de culto frente a la plaza principal, uno la
Iglesia Evangélica del Río de la Plata y el otro la Basílica de la Santísima Natividad de la Virgen.
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_Análisis del tejido del área central de la ciudad de Esperanza
La ciudad de Esperanza za ha experimentado en las últimas décadas un crecimiento urbano. La población

creció y con ello su forma urbana. Una de las áreas que ha sufrido modificaciones ha sido su área central. Por área
central se entiende al sector urbano que posee concentración de elementos: actividades (comercial, de servicios,
residencial, etc.), equipamientos públicos de relevancia, elementos simbólicos que actúan como identidad colectiva,
entre otros.
A raíz de esto es que se identifica en el área central de la ciudad de Esperanza
Esperanza al sector de estudio que queda
delimitado por las calles Alberdi, Berutti, Gral. Paz y Castelli, anexando la avenida Córdoba desde la plaza San Martín
2
hasta la calle Hohenfels, abarcando un área total de 0.5 km . La delimitación se realizó conforme al reconocimiento
preliminar realizado a modo de localizar las transformaciones más evidentes, que luego se profundizará en el
desarrollo del presente estudio. (Ver Figura 03)
03
El plan de tareas de este tramo del trabajo consiste en relevar el tejido urbano en el área de estudio, para
obtener un registro del mismo.. Para organizar el relevamiento se delimitaron recorridos que fueron reconocidos en
primera instancia por el relevamiento de campo preliminar, de los cuales se relevó el tejido circundante, los lotes
frentistas. Es decir, no
o se analiza el tejido por manzanas sino por las cuadras que dan an a esos recorridos. Quedando
delineados cuatro recorridos, el recorrido a: a rodea a la plaza central San Martín y queda enmarcado por las calles
Belgrano, 25 de Mayo, Sarmiento y Aarón Castellanos;
Castellanos el recorrido b: que se delinea por el polígono trazado por las
calles Rivadavia, 3 de Febrero, Moreno y Lehmann;
Lehmann el recorrido c: queda enmarcado por las calles Alberdi, Berutti,
General Paz y Castelli y el recorrido d: se desarrolla
desarrolla sobre la avenida Córdoba desde su nacimiento en la plaza central
hasta la intersección con la avenida Hoenfeld.
Hoenfeld (Ver Figura 04)
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Como ya se señaló, las categorías de análisis que se implementan para el estudio son: usos del suelo, estado
de conservación,
ervación, intensidad de ocupación del suelo, características morfológicas, grado de concentración y proceso
de transformación; desarrolladas en el apartado del marco teórico donde se explicita las clasificaciones que cada una
de las categorías adopta.
Usos del suelo

Se procede al estudio de los recorridos en relación a los usos que en ellos se encuentren. En el Recorrido A se
puede distinguir usos dados por las actividades residencial, comercial, de servicios, mixta,, de servicios especializados,
de equipamiento público y recreativa.. No se distingue parcelas de uso residencial exclusivo, es decir, solo se presenta
en combinación con otro uso por lo que se la considera uso mixto;; tampoco se distingue edificaciones en desuso. Esta
situación resulta coherente, e, ya que se analiza una plaza central y el tejido que la circunda, que cómo es lógico estará
servido por actividades y equipamiento que presentarán mayor flujo de transeúntes.
Distinguiendo de acuerdo a cada una de las actividades se encuentra la actividad
activid comercial como una de las
más predominantes, ya que se presenta en cada una de las ocho cuadras que dan a la plaza, siendo las dos cuadras del
extremo Oeste las que presentan en casi todas sus parcelas actividades ligadas al comercio. En cuanto a la de
servicios,, también se distingue una presencia considerable dada por las edificaciones exclusivamente de servicios
como por las que se enmarcan dentro de las parcelas mixtas, es decir que desarrollan en primer nivel actividad de
servicios y en niveles superioresriores actividades residenciales o comerciales. La actividad mixta se presenta bajo
combinaciones de construcciones de dos niveles, donde se encuentran situaciones tales como: comercio + servicio
(hotel), comercio + servicio (servicios profesionales) y comercio
comercio + residencia; no se distinguen usos mixtos en
construcciones de una planta, ni en construcciones de más de tres plantas. Los servicios especializados están dados
por las tres casas bancarias, el Banco de la Nación Argentina en avenida Los Colonizadores
Colonizadores y Belgrano, el Banco de
Santa Fe en 25 de Mayo y Belgrano, y el Banco Galicia en 25 de Mayo y Sarmiento. El equipamiento público se
reconoce por la presencia del edificio de la Municipalidad de Esperanza en Sarmiento y Aarón Castellanos y por los
dos edificios religiosos, la Basílica de la Santísima Natividad de la Virgen ubicada en Belgrano y Aarón Castellanos y la
Iglesia Evangélica del Río de la Plata en 25 de Mayo y Simón de Iriondo. Por último, la actividad recreativa está dada
por el espacio central
tral que ocupa la plaza San Martín, que en este caso se desarrolla en un equivalente de superficie a
cuatro manzanas (de acuerdo con la trama de la localidad de Esperanza) y que además de oficiar como espacio
recreativo es también un lugar simbólico ceremonial.
ceremo
En el Recorrido B presenta todas las actividades de la clasificación a excepción de la actividad recreativa. A
diferencia del recorrido anterior la actividad residencial se presenta como uso exclusivo en algunas parcelas, como así
también parcelas que se clasifican en desuso.
desuso. Es difícil señalar la predominancia de un uso en particular, las cuadras
se exhiben mixturadas, sobre obre todo entre las actividades residencial, comercial y de servicios.
servicios La actividad mixta está
dada por distintas combinaciones, en construcciones de una planta existen combinaciones de: servicio + residencial,
comercial + servicio, residencial + comercial y comercio + desuso (alquiler);
(alquiler) en construcciones de dos plantas de:
comercial + residencial,
ncial, servicios + residencial y residencial + desuso (alquiler);
(alquiler) y, en edificaciones de tres plantas o
más de: comercio + residencial y comercial + servicios. Se encuentran dos parcelas que albergan edificaciones
destinadas a servicios especializados,, es el caso del Banco Santander en la intersección de calle Rivadavia con 25 de
Mayo y la Sociedad Médica del Departamento
epartamento de las Colonias ubicada en la intersección de las calles Belgrano y 3 de
Febrero. Finalizando, existen
xisten equipamientos públicos que cualificancan al recorrido de una manera distinta, los casos de:
la Casa de Kuriger en Lehmann y Belgrano, la Casa de la Colonia Museo de Arte Hector Borla en la intersección de
avenida Los Colonizadores y Rivadavia, y en la cuadra de Lehmann entre Sarmiento y San Martín M se encuentra el
Museo de la Colonización y el Consejo Municipal, que por el solo hecho de albergar dichas funciones hacen del área
un espacio distinto. Si bien también se encuentra en el recorrido la presencia de una de las fachadas de la Basílica de
la Santísima Natividad de la Virgen,, en calle Lehmann entre Simón de Iriondo y Belgrano, como ésta pertenece a la
fachada posterior no presenta una particularidad.
particularidad
El Recorrido C guarda similares características que el recorrido b, en cuanto a que presenta prese todas las
actividades menos la recreativa. See observa claramente predominio de la actividad residencial dentro del recorrido
analizado y en relación a los recorridos a y b, porque en el recorrido c se pueden distinguir cuadras que poseen todas
las parcelas
rcelas destinadas al uso residencial, cuestión que no se veía reflejada en los dos análisis anteriores. Con respecto
a las actividades comercial, de servicios y mixta se observa una disminución de estos, ya que la presencia está dada por
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la aparición de una na o dos parcelas por cuadras, habiendo tramos de cuadras en las que no existe registro. La
combinación de actividad mixta está dada por construcciones de una planta con: comercio + residencial, comercial +
servicios, servicio + residencial y residencial + desuso (alquiler); en edificaciones de dos plantas de: comercial +
residencial, desuso (alquiler) + residencial, comercial + servicios + residencial y servicios + residencial;
residencial y, en
construcciones de tres o más niveles de: comercial + residencial. En cuanto a los servicios especializados se distingue
dos edificaciones ubicadas en una misma cuadra, calle Berutti entre Simón de Iriondo y Belgrano, estas son: el Banco
Macro y el Sanatorio Esperanza. Por último,
último la presencia de equipamientos públicos está dada por la Escuela Nº 314
José de San Martín,, el Jardín de Infantes y el Taller de Educación Manual Nº3 Esteban E. Houriet en la intersección de
avenida Los Colonizadores y Alberdi, por un apartado municipal el Poder Judicial de la Municipalidad de Esperanza en
la intersección de Berutti y Simón de Iriondo, y por el Club Alma Juniors que se abarca una cuadra lo cual también
marca una presencia distintiva dentro del recorrido.
Por último, en el Recorrido
ecorrido D se reconocen todos los usos. La predominancia de actividad está dada
dependiendo el tramo del recorrido, ya que el mismo empieza en la plaza principal y se desplaza hacia la periferia
Oeste de la ciudad, hasta avenida Hoenfeld. Existe
Exist una mayor presencia de actividades comercial,
comercial de servicios y mixta
en las primeras cuadras del recorrido,
rrido, es decir, en el extremo Este,
E enn cambio a medida que avanza el recorrido se
verifica mayor presencia de uso residencial,
residencial es decir, hacia el extremo Oeste. La actividad mixta aparece en
construcciones de una planta en combinaciones de: comercial + servicios, servicios + residencial, comercial +
residencial, servicio + desuso (en construcción)
strucción) y comercial + desuso; en construcciones de dos plantas de: comercial
c
+ residencial y residencial + en desuso (en ( construcción); y, en construcciones de tres niveles o más de: comercial +
residencial y servicios + residencial. En cuanto a servicios especializados solo se registra una parcela y es la que
contiene al Sanatorio Avenida,, en la cuadra de avenida Córdoba entre Saavedra y Gdor. Crespo. Se observa presencia
de equipamientos públicos ligados a la actividad educativa, como la Escuela Nº 2027 ubicada en la cuadra de avenida
Córdoba entre Gral. Lavalle y Gral. Paz,az, la Escuela Nª Sra. del Huerto en la cuadra de avenida Córdoba entre Saavedra
y B. Mitre, el Colegio San José situado en la intersección de avenida Córdoba y Janssen, Janssen y por último, la Casa de
Encuentros y Retiros Espirituales Santa Catalina en avenida Córdoba y Hoenfeld. La actividad recreativa está dada
por la plaza central en el inicio del recorrido.
recorrido Finalizando, las parcelas caracterizadas como en desuso, particularmente
aquí por estar en construcción, abandonadas o ser lotes baldíos, se presentan en este recorrido en mayor proporción
que los anteriores, porque de los cuatro análisis este es el que más se aleja del centro urbano de la ciudad.
ciudad En cuanto a
inversión inmobiliaria, esta característica
terística es un punto positivo a considerar para los inversionistas en cuanto a las
vacancias de terrenos.
Instando a una comparación de las cuatro secuencias se observa que a medida que los recorridos se alejan
del centro urbano, es decir de la plaza San Martín, las actividades de comercio, servicios y mixta, disminuyen,
aumentando en contrapartida el uso residencial del suelo. Así mismo, esta situación se hace presente en las parcelas
contiguas a las avenidas Córdoba y Los Colonizadores, observando que las las parcelas que están en cercanías a éstos
ejes viales no suelen ocuparse con usos residenciales exclusivos, sino más bien con comercios, comercios servicios, servicios
especializados y equipamientos púbicos.
púbicos
(Ver Figura 05)
El relevamiento muestra
uestra que en el Recorrido A todo el tejido circundante a la plaza presenta estado de
conservación bueno, a excepción de una parcela,parcela ubicada en la intersección de las calles Aarón Castellanos y
Sarmiento, que contiene una edificación
dificación antigua que no presenta signos de mantenimiento, cuestión que evidencia
su abandono y deterioro. No se existen parcelas en estado de construcción malo, sin edificación y en construcción.
Con respecto al Recorrido B se reconoce predominancia de edificaciones en estado de d conservación bueno,
se hayan
an algunos lotes en estado de conservación regular y se distingue una parcela que contiene un edificio en
estado de conservación malo.. Este último,
último, es el caso particular del edificio que se encuentra en la esquina de
Lehmann y Belgrano, el denominado Palacio Stuessel, que guarda un valor arquitectónico patrimonial pero que por
cuestiones propietarias se encuentra en estado de abandono muy avanzado sin distinguirse rastros de
5
mantenimiento . En cuanto a lotes sin edificación se reconoce uno que es un lote baldío. Por último, existe
exi solo un
lote en construcción,, en la esquina de 25 de Mayo y Rivadavia.
Rivadavia
5
Ver Noticia 01 en el Apéndice E
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En cuanto al Recorrido C existe gran presencia de parcelas con edificaciones en estado bueno, como en
general se presentan en los recorridos a y b. También existe presencia de construcciones en estado de conservación
regular,, pero no son significativas en cuanto a la cantidad. Existen dos edificaciones en estado de conservación malo
se, donde ninguna
guna presenta atributos arquitectónicos destacados. Se distinguen también lotes sin construcción y se
haya tres lotes en construcción.
En el Recorrido D, al símil de los tres recorridos descritos anteriormente, posee gran presencia de
edificaciones en estado bueno.. También existe presencia de construcciones en estado de conservación regular pero
no son significativas. Existe una construcción
constru cualificada como estado de conservación malo,
malo que no guarda valores
arquitectónicos relevantes. Hay presencia de lotes sin edificaciones. Y, existen dos lotes en construcción hacia el final
de recorrido (extremo Oeste).
Claramente se observa, a través
trav del mapeo, que el estado de conservación bueno predomina por sobre los
demás. Por lo que se destaca que el tejido urbano en el área central de la ciudad de Eseranza posee predominancia de
estado de conservación bueno.. Las parcelas sin edificación se localizan
alizan con mayor frecuencia en el recorrido c. Siendo
los demás parámetros, estado edilicio malo, regular y sin modificación aparente,, de similar situación en los cuatros
recorridos, no representan volumen significativo.
(Ver Figura 06)
Intensidad de ocupación del suelo - Densidad de edificación
En el Recorrido A se hallan los tres tipos de densificaciones propuestas, existiendo predominancia de
densidad nula o baja y media sobre la alta.. Existen dos parcelas consideradas como densidad alta, una de ellas se
destaca por ser equipamiento público, la Municipalidad de Esperanza, y la otra es un desarrollo particular de tres
plantas.
En el Recorrido B existe clara predominancia de densidad nula o baja sobre la media y la alta, las
construcciones de un nivel son las que ganan en presencia en esta secuencia. Existen cuatro parcelas consideradas
como densidad alta,, dadas por dos edificios de cuatro plantas, uno se encuentra en construcción pero el grado de
avance permite la distinción de su desarrollo en cuatro niveles; las otras dos parcelas se desarrollan como
edificaciones de tres niveles.
En el Recorrido C se evidencia, más que en los recorridos anteriores, la predominancia de densidad nula o
baja en relación a la densidad media y la alta. Existen dos edificaciones
dificaciones catalogadas como densidad alta, las dos
desarrolladas en tres niveles. Una de ellas pertenece al edificio del ExEx Correo Argentino, en intersección de calles
Aarón Castellanos y Alberdi, y la otra pertenece a la actividad mixta, combinando actividad
ividad comercial en planta baja y
actividad residencial en los dos niveles superiores.
En el Recorrido D es el que presenta mayor variación de densidad en relación a los tres trayectos anteriores,
ya que posee mayor cantidad de parcelas de densidad alta, y éstas a su vez, superan los niveles hallados hasta ahora
en los demás recorridos; se hallan nueve parcelas de densidad alta, alcanzando algunas hasta ocho niveles edilicios.
edilicios
El tejido restante queda catalogado con predominancia de densidad edilicia nula o baja en relación a la densidad
media.
En comparativa se expresa que el área central mantiene densidad edilicia baja, baja donde predominan las
edificaciones de un nivel sobre la de dos niveles,
niveles, a excepción de la plaza central que posee dominancia de
edificaciones de dos niveles sobre los de un nivel.
nivel El punto distintivo está en el recorrido d, el cual presenta mayoría
de parcelas de densidad alta, de hasta ocho niveles, en relación a los otros recorridos, que no poseen edificaciones de
más de cuatro niveles.
(Ver Figura 07)
En el Recorrido A la predominancia está dada por el tejido homogéneo,, sobre el tejido heterogéneo. Existe
dominancia de edificaciones de uno y dos niveles, niveles, por sobre las de tres niveles. Únicamente se hallan dos
construcciones de tres niveles, el edificio de la Municipalidad de Esperanza y una construcción que aloja actividades
mixtas, comercio + servicios.. Es importante destacar, que si bien las cuadras que contienen
contiene las construcciones
destinadas al culto
lto están consideradas como homogéneas, ya que se toma como parámetros los niveles edificados,
las alturas de las torres de los edificios de culto hacen al perfil de ese tramo heterogéneo, porque se perciben alturas
diferentes.
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En el Recorrido B existe predominancia de cuadras con tejido homogéneo, y se encuentran cuatro cuadras
con tejido heterogéneo. De las cuatro cuadras heterogéneas, dos os poseen edificaciones de cuatro niveles, son edificios
que destinan su planta baja para desarrollo comercial o de servicios y las plantas superiores para desarrollo de
actividad residencial, los dos se han construido después del año 2001. Y, las dos restantes, son dos edificios que se
resuelven en tres niveles, uno destinado a usos similares a los descritos y el otro destinados a usos comerciales.
El Recorrido C presenta dos cuadras consideradas heterogenias,, el resto son todas homogéneas. Esas dos
cuadras combinan edificaciones de uno, dos y tres niveles. Las edificaciones de tres niveles son dos y se desarrollan
desarrol
con usos mixtos; ambas combinan planta baja comercial con niveles superiores destinados a residencia.
residencia
El Recorrido D es el que aporta mayor números de cuadras heterogéneas. Existen siete cuadras que
desarrollan edificaciones en altura, llegando algunas a ocho niveles edilicios,, lo que aporta mayor dinamismo al perfil
urbano de avenida Córdoba.. La mayoría son edificios de usos mixtos, que destinan planta baja para el comercio y
plantas superiores para residencia.
El área central posee predominio de tejido con características morfológicas homogéneas,
homogéneas con construcciones
de uno o dos niveles. De los cuatro recorridos, solo uno, el recorrido d, presenta siete cuadras catalogadas como
heterogéneas; localizándose varios edificios en altura, de hasta ocho
ocho niveles, en contrapartida a construcciones de un
nivel.
(Ver Figura 08)
Dentro del área de estudio y de acuerdo con los recorridos delineados no se reconoce ninguna cuadra
catalogada como grado de concentración del tejido disperso,, todas las cuadras se consideran compactas. El proceso
de consolidación del área es avanzado, esto se constata por el hecho de observar que no existen gran cantidad de
lotes sin edificaciones; de hecho, de acuerdo al parámetro establecido, no existen más de dos lotes sin edificación en
una misma cuadra.
(Ver Figura 09)
El Recorrido A, que guarda uno de los perfiles más antiguos de la ciudad ya que las edificaciones que bordean
a la plaza son de las primeras de Esperanza, presenta predominancia de tejido reciclado.. Se observa que la mayoría de
los reciclajes se llevan a cabo
abo en edificios antiguos que son justamente refuncionalizados según las nuevas
necesidades sociales. No se distingue ninguna edificación recientemente construida,, ni tampoco parcelas que se hallan
en construcción.
El Recorrido B presenta relativamente poca variación en el tiempo en cuanto al tejido. Se distinguen siete
parcelas que presenten construcciones recientes,
recientes, todas ellas ubicadas en cuadras distintas. De éstas, tres son
ampliaciones de residencias y comercios, os, y tres edificaciones nuevas de dos y tres niveles donde se ubican actividades
mixtas: comercial o de servicios en el nivel inferior y residencial en niveles superiores. Se distingue solo un lote en
construcción. Existe también reciclajes,
reciclajes donde el patrón ón más común es reemplazar la actividad antecedente,
generalmente residencial, por la localización de comercios, bares o locales para servicios. Como ejemplo de esto, la
Casa Kuriger, en la esquina Los Colonizadores y Rivadavia, la cual posee un valor arquitectónico
arquitectónico que le concede dotes
patrimoniales, cambió su función original para convertirse en una casa de comidas.
En el Recorrido C existen varias edificaciones recientes,, todas se desarrollan en uno o dos niveles, a
excepción de una construcción que se alza en tres niveles. En su mayoría son de usos residencial o comercial que se
amplían o se ejecutan desde cero; solo hay un caso de ampliación de actividad de servicios especializados y es el caso
del Sanatorio Esperanza. Existen tres parcelas con edificaciones
edific en construcción.. En cuanto a los reciclajes, existen
muchas parcelas que se cuentan con esta categoría pero no superan a la categoría de construcciones recientes.
En el Recorrido D se observa mayoría de reciclajes,, y éstos en proporción superior hacia h el inicio del
recorrido, es decir más cerca de la plaza; se repite aquí el hecho de que se encuentran más cerca de la plaza central las
edificaciones más antiguas, que son las que mayormente se regeneran para dar paso a las nuevas exigencias de
actividades
dades ligadas, por lo general, al comercio. Se observan tres parcelas en construcción,
construcción de las cuales dos son
ampliaciones y una es la construcción de un edificio en altura de siete niveles. Existen parcelas con edificaciones
recientes, nueve en total, de las cuales seis son edificios que superan los cuatro niveles, llegando hasta casos de ocho
niveles, circunstancia que no se observa en los demás recorridos.
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En comparativa de los cuatro recorridos se detecta que hay una tendencia al reciclaje de edificaciones, con el
fin de adaptarlas a las nuevas necesidades de usos que la localidad va presentando. Por lo general se observa que el
cambio parte de sustituir el uso original por una refuncionalización dada por la introducción de las actividades
comercial o de servicios. Así mismo estos casos se presentan con más fuerza hacia el centro del área, es decir, el
tejido que circunda a la plaza central como así también el tejido próximo a ésta que se desarrolla sobre avenida
Córdoba. Es de observar que la calle Berutti, relevada en el trayecto c, presenta un proceso de transformación
interesante, dado por las construcciones reciente de baja altura, uno o dos niveles, y edificaciones recicladas,
apareciendo también en la extensión de siete cuadras tres parcelas
pa con edificaciones en construcción.
construcción En cuanto a la
avenida Córdoba, el fenómeno que presenta y que se distingue de los demás recorridos, es que el proceso de
transformación del tejido está dado por un aumento significativo de construcciones recientes,
recientes nuevas en este caso,
desarrolladas hasta en ocho niveles, situación que no se observa en otros puntos del área estudiada.
(Ver Figura 10)
_Análisis del paisaje urbano del área central de la ciudad Esperanza
El recorrido que se identifica con mayores transformaciones

transformaciones del tejido urbano es el Recorrido D, que se
desarrolla sobre avenida Córdoba, desde la plaza San Martín hasta avenida Hoenfeld. Las categorías de análisis del
tejido urbano que permiten localizar con mayor facilidad las modificaciones del mismomismo para luego compararlas con el
análisis del paisaje urbano son tres. La categoría de características morfológicas,, en tanto permite observar cuales
cuadras son homogéneas y cuales son heterogéneas; la categoría de intensidad de uso del suelo, suelo en tanto se
contabiliza los niveles edilicios; y la de transformación edilicia,, en cuanto evalúa los cambios morfológicos del tejido.
La descripción del paisaje urbano de este recorrido está orientada a poder distinguir en éste sector la identidad y el
carácter quee posee, la escala territorial y los niveles de paisaje que se distinguen, y la legibilidad del lugar; para arribar
a una identificación de las modificaciones del tejido que repercuten en la lectura del paisaje urbano.
Descripción del paisaje urbano en el Recorrido D

El Recorrido D se desarrolla sobre un eje vial, avenida Córdoba, que se constituye por 28 cuadras, 16 de cada
lado, que dan a ese eje. La escala territorial de las imágenes involucradas queda definida por dos do sectores. Un primer
sector de carácter central dado en el inicio del recorrido, en plaza San Martín, por constituirse como el centro urbano,
concentración de elementos. Se observa en esta imagen urbana diversidad de componentes: alumbrado público en
buen estado y con ritmo constante; actividades comerciales y de servicios en planta baja, con desarrollo de la
actividad residencial en planta alta en edificaciones construidas de lado a lado en el lote; división central de la avenida
dotada de mobiliario público ico diverso; vegetación ornamental diversa con un ritmo marcado, árboles florales
pequeños (un metros o menos), árboles grandes (palmeras y fresnos, que alcanzan los siete metros), arbustos, entre
otros; plano horizontal pavimentado y con cordón cuneta; lotes lotes pequeños que albergan tipos constructivos de
6
vivienda unifamiliar o vivienda colectiva desarrollada en altura ; cartelería urbana de señalización variada y en buen
estado; etc. Y un segundo sector de carácter periférico dado hacia el final del recorrido,
recorrido, por la finalización de la trama
urbana en la calle Hoenfeld, iniciando ahí el área rural del distrito de Esperanza. La imagen urbana de éste sector
ofrece una configuración espacial diferente dada por la situación de borde que se analiza, los componentes componente
identificados son: alumbrado público con mantenimiento regular, dado por la ausencia de pintura y tapas
protectoras; actividades residenciales desarrolladas en una planta en edificaciones constituidas de lado a lado del
lote; división central de la avenida
da estrecho y sin ornamentación; vegetación sin ritmo definido, no existe variedad, se
identifican árboles grandes (fresnos de cuatro y cinco metros); el plano horizontal está pavimentado y posee cordón
cuneta con mantenimiento regular dado por la presencia
presencia de organismos vegetales no deseados; lotes pequeños que
albergan tipos constructivos de viviendas unifamiliares y lotes medianos que albergan servicios ligados con la
reparación automotriz; cartelería urbana únicamente la imprescindible; etc. (Ver Figura 11)
6
Es necesario aclarar que los lotes donde se desarrolla la vivienda colectiva, en general son lotes de mitad de cuadra o
lotes en esquina que alcanzan una medida en superficie tal que le permite, según FOS y FOT dado por la normativa, construir en
altura. Y que la vivienda colectiva por lo general, se da en lotes donde se reemplaza la vivienda individual y no en lotes sin si
construcción previa (lotes baldíos).
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El Recorrido D posee predominancia de tejido homogéneo, en cuanto a la configuración morfológica, ya que
de sus 28 cuadras, 18 son catalogadas como homogéneas y 10 heterogéneas,, según el estudio del tejido. tejido El paisaje
también refleja estas características,, porque existe similitud de lotes, por lo general hay mayoría de viviendas
unifamiliares desarrolladas en una o dos plantas, las cuales alojan actividades comerciales, de servicios y
residenciales, y la mayoría de las construcciones están edificadas
edificadas de lado a lado del lote, lo que aporta uniformidad.
La heterogeneidad está dada por las edificaciones
edificac en altura y las escuelas, las cuales se consideran como
construcciones singulares dentro del recorrido. Dado por, los edificios en altura, que por lo general se ubican uno por
cuadra, siendo su presencia esporádica y singular en el recorrido; y las escuelas, por ser un tipo constructivo distinto
del común (vivienda unifamiliar) y por ocupar grandes superficies, ofrecen en el recorrido una imagen distinta. distin (Ver
Figura 12)
También el paisaje en este recorrido se caracteriza como compacto, por dos cuestiones. Una primera, dada
por el análisis del tejido que arroja como resultado que de las 28 cuadras analizadas solo tres presentan
características de tejido de compacidad intermedia. Éstas últimas están dadas por la presencia de dos lotes baldíos y
el retiro de los ejes medianeros de la escuela Nuestra Señora del Huerto. Y una segunda, dada por el análisis del
paisaje urbano, que si bien se identifican dos lotes
lotes baldíos y un lote con retiro medianero, los tres poseen vegetación
abundante, lo cual permite una lectura continúa de fachadas, dado en esos casos particulares por continuidad de
fachada vegetal, plano de límite virtual. Los dos lotes baldíos están cercados cercados con una malla metálica y poseen
vegetación abundante, tanto árboles, como arbustos y plantas florales; y la escuela posee una cerca con
mampostería baja y rejas sobre la misma en el perímetro del lote, constituyendo el límite de fachada, y la presencia presenc
de vegetación abundante también aporta continuidad. Salvando esos tres lotes el resto de las parcelas están
ocupadas con edificaciones construidas de lado a lado del lote, por lo cual se puede reconocer un grado alto de
compacidad en el recorrido. (Ver Figura 13)
Relacionado con la compacidad, está la descripción de las fachadas de los edificios. El canal que configuran
los dos planos laterales de fachadas se lee como completo y continuo, porque casi la totalidad de los lotes están
construidos y las construcciones
trucciones se desarrollan de lado a lado en el lote, como se analizó anteriormente. En cuanto al
tipo de edificaciones se encuentran en predominio tres: las viviendas unifamiliares de una o dos plantas; las viviendas
colectivas, edificios en altura ubicadoss esporádicamente a lo largo del recorrido; y las escuelas, que por ocupar todo el
largo de la cuadra hacen ese tramo del recorrido diferente. Esta diversidad de edificaciones se evalúa en cuanto a
diversidad de alturas edilicias, diversidad de fachadas, identificadas
identificadas en el análisis del tejido urbano bajo la categoría
de características morfológicas.. Existe heterogeneidad en las cuadras donde se combinan fachadas de tipos edilicios
de una o dos plantas con tipos edilicios de más de tres niveles llegando hasta los ocho niveles; las alturas de fachadas
combinadas van desde los tres metros a los 21 metros metros (Ver Figura 14). Y en donde se combina el tipo constructivo
educativo, de fachadas extensas porque el lote es más grande, con el tipo constructivo residencial, de una o dos
plantas, donde el lote es más pequeño; las alturas de las fachadas son similares pero varía la extensión en la cuadra,
donde las viviendas conservan un frente de nueve metros, en contraposición a las escuelas donde su fachada es de 80
metros o más (la extensión de la cuadra).
Las construcciones, con sus tipos construidos, usos y ocupación
ocupación del lote, y la configuración espacial de la
calle, definen una escala del paisaje. En el caso de Esperanza, el Recorrido D mantiene una misma escala en todo el
trayecto. Si bien el mismo combina diferentes tipos constructivos y diferentes tamaños de lotes, esto no representa
un cambio de escala en el paisaje. En primer lugar, porque la mayoría de los lotes son similares, con lo que el
desarrollo constructivo está sujeto a esa medida; a excepción de las escuelas que ocupan una manzana entera, pero
que por conservar una altura baja (seis metros aproximadamente) en su construcción no interrumpe con la escala del
sector. Y, en segundo lugar, porque si bien existen construcciones en altura, éstas no superan los 21 metros de altura,
no son considerables a lo largo del trayecto presentándose como edificios singulares, se desarrollan en lotes
pequeños ocupados anteriormente por lo general por el tipo constructivo de vivienda unifamiliar, y porque la altura
que alcanzan en relación al ancho de calle conserva una una proporción armónica (las edificaciones más altas no superan
los 21 metros, y el ancho de calle, por ser un bulevar y eje principal de la ciudad, supera los 20 metros de ancho; en
relación, el ancho de la calle es igual a la altura del edificio). (Ver Figura
Fig 15)
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La profundidad de campo es otra de las cuestiones a analizar. En el Recorrido D se presentan dos situaciones
en relación a la amplitud y límites visuales del campo. Por un lado, la situación de campo visual que se tiene desde
mitad de cuadra, tanto como peatón,eatón, como automovilista. Y por el otro, la situación visual de las esquinas,
intersección de la avenida Córdoba con otro eje vial perpendicular que la atraviesa. La primera de las situaciones, la
de mitad de cuadra, posee límites visuales limitados y delimitado
imitado por la vegetación existente. Vegetación que se
constituye por la diversidad de variedades arbóreas y de arbustos,, estacionarias y perennes, altas y bajas. Existen
palmeras ubicadas en la división central de la avenida, alcanzando hasta nueve metros de altura y sus hojas son
perennes. También en la división central se hallan arbustos pequeños, algunos florales. En las aceras existen fresnos
que alcanzan alturas de cinco y seis metros y sus hojas son caducas, en otoño invierno, si bien no tienen follaje,
folla su
tronco y ramas poseen una presencia importante. También en las aceras hay árboles florales más pequeños que los
fresnos alcanzando alturas de dos metros. Toda esta composición vegetal hace que la amplitud del campo visual sea
reducida, delimitando unn canal estrecho, dado por la mitad de la avenida bulevar, ya que la triple fila de árboles (acera
– cantero central – acera) hace que se conformen dos canales que se corresponden
corresponde con la circulación de automóviles.
Esto general, una limitación visual, que provoca que los elementos singulares del recorrido,corrido, edificios en altura y
escuelas, no se perciban o sea mimeticen detrás de la masa de vegetación, restándole importancia a la presencia
morfológica que pudieran adquirir. (Ver
Ver Figura 16).
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La segunda de las situaciones, en las intersecciones de calles, posee límites visuales amplios. Porque es
donde el cantero central se discontinua, por la intersección del eje vial transversal a avenida Córdoba. La vegetación
disminuye y se vuelve escasa. Y, el canal de avenida córdoba es más amplio y se puede leer un bulevar, en
contrapartida a la situación anterior, donde la vegetación crea dos canales.
canales Los elementos singulares, que en la
situación anterior eran excluidos del campo visual, ahora aparecen con gran presencia
presencia y distinción. (Ver Figura 17)
Como ya se señaló, el paisaje posee niveles, que quedan delimitados bajo la homogeneidad que presente el
sector y la identidad que lo identifica frente a otro sector. Bajo estas premisas, y de acuerdo a lo expuesto, el
Recorrido D, es decir, todo el eje vial
al de avenida Córdoba, presenta dos unidades es de paisaje. Fundamentado desde el
reconocimiento de la escala territorial de la imagen que se realizó al principio del análisis del paisaje,paisaje donde se
reconocen dos sectores distintos en el tramo. Un sector que se se desarrolla hacia el inicio del recorrido, sector central, y
otro que se desarrolla hacia el final del recorrido, sector periférico. Una primera unidad de paisaje se reconoce desde
plaza San Martín, en el centro urbano de la ciudad, hasta calle Janssen. Estasta unidad de paisaje presenta plano inferior
pavimentado y cantero central dotado de vegetación ornamental diversa, luminarias públicas y cartelería de
señalización; predominancia de lotes similares con desarrollos de vivienda unifamiliar de una o dos plantas pla y
viviendas colectivas de desarrolladas en edificios en altura de hasta ocho plantas; con actividades comerciales y de
servicios en planta baja y actividad residencial en planta alta; con vegetación frondosa y ornamental en las aceras de
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distintos tamaños; el flujo de transeúntes es constante e intenso en horas comerciales de lunes a viernes por la
cantidad de actividades que ofrece el sector central y el tejido circundante a la plaza que se desarrolla por extensión
sobre avenida Córdoba; las construcciones
construcciones se presentan en el lote edificadas de lado a lado; entre otras
particularidades que hacen a la homogeneidad del sector. (Ver Figura 18). Y una segunda unidad de paisaje
identificada desde calle Janssen hasta Hoenfeld, que es donde termina la trama urbanaurbana y empieza el trazado rural. Se
reconoce en este tramo, disminución del ancho de la división central de la avenida,, alojando solo luminaria pública;
lotes uniformes que aloja tipos
pos edilicios mayormente viviendas unifamiliares de una planta, y tipos constructivos
co que
alojan servicios ligados con la reparación de automotores; la vegetación se presenta esporádica,
esporádica solo en aceras y sin
variedad; la intensidad de movilidad de transeúntes disminuye porque no existe presencia considerable de
actividades diversas,
sas, hay disminución comercial en aumento de la residencial; las construcciones se presentan en su
mayoría edificadas de lado a lado en los lotes, pero es el tramo que presenta dos cuadras con tejido de compacidad
intermedia por poseer dos lotes sin construcción;
construcción; entre otros componentes que hacen a la cualidad espacial del
sector. (Ver Figura 19). Al mismo tiempo, estaest identificación que se reconoce en dos unidades de paisaje se sustenta
tomando como referencia el trabajo de Mariana Nardelli (Cientibeca 2010),, la cual trabaja las unidades de paisaje en
toda la ciudad de Esperanza, y cataloga de la misma manera
mane a éste sector.
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La legibilidad de la imagen urbana en este recorrido es clara. Se puede reconocer a través de una secuencia
de imágenes, donde tanto los elementos que permanecen y los que varían son claramente reconocidos y ordenados
por el observador según los diferentes planos de lectura. Como se analizó, la profundidad de campo se define por dos
situaciones, la de mitad de cuadra y la de las intersecciones, las dos están ordenadas y no existe interferencia de
elementos. Las actividades, como también se señaló, son más intensas hacia el inicio del recorrido que hacia el final,
pero esa intensidad no es desordenada ni caótica, ya que la escala
escala de la ciudad no es grande y la concentración de los
elementos centrales está adecuada a la misma. Los elementos distintivos, edificios en altura y escuela, y el espacio
distintivo de la plaza, son acordes a la escala del recorrido, ya que se analiza un eje vial principal, un bulevar, el cual
adquiere dimensiones más anchas que otros ejes viales, permitiendo que éstos elementos y espacios se desarrollen
de manera armónica en el paisaje. Así quedan definidos los tres planos. El plano lejano, por ser la imagen im de una
trama en retícula, el alcance legible se pierde con el punto infinito, pero los elementos que se reconocen son la
vegetación abundante y la luminaria pública que define líneas rectas en el plano de fondo. El plano intermedio, queda
definido también
bién por la vegetación abundante, pero se pueden distinguir tipos de vegetación y especies; como así
también elementos de señalización; y también lo construido queda defino en este plano, aunque no se puedan
reconocer actividades. En el plano cercano se definen
definen bien los componentes pero no se puede definir una imagen
global del sector; se reconocen luminarias, actividades,
activid vegetaciones y sus tipos. (Ver Figura 20)
Este análisis permite reconocer que si bien el Recorrido D de la ciudad de Esperanza es el que mayor
transformaciones en el tejido urbano experimentó y experimenta, dado sobre todo por la introducción de las
edificaciones en altura, éstos elementos distintivos
distintivos no afectaron a la identidad del lugar, al carácter del paisaje y a la
legibilidad de la imagen urbana en este sector. Esto es porque, el tamaño de las edificaciones se adecua a la escala del
entorno, y se ubican de manera rala a lo largo del trayecto;
trayecto; porque la altura que alcanzan en relación al ancho de calle
es proporcional y escalada, lo que no interfiere ni implica un cambio de escala; y porque la existencia de vegetación
considerable, variada y tupida, ayuda a disminuir el impacto visual morfológico
morfológico que provocan tales construcciones,
aminorando la profundidad de cambio y conservando una escala amena para los transeúntes.
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_Análisis de la normativa de la ciudad de Esperanza
La normativa que se toma como referencia para el presente análisis es la Ordenanza Nº 2856, que se
constituye como el Plan Regulador (PR) actualizado al año 2012. En ésta ordenanza se derogan ordenanzas, artículos
e incisos, referentes a sanciones del año 1992. Se mantiene como vigente el Reglamento de Edificación sancionado
por Ordenanza
rdenanza n° 2382/82 y sus modificaciones, salvo en algunas ordenanzas derogadas.
La Ordenanza N° 2987 y modificatorias,
modificatorias, perteneciente al PR, en su Art. Nº1 aprueba indicadores urbanísticos
FOS, FOT y Plano Límite para el Distrito de Esperanza, en relación a la divisiónón del suelo por distritos según usos,
expuestos anteriormentee bajo el mismo PR.
PR. Se observa en el cuadro, que el Distrito C2 y C3 es en donde se permite
mayores desarrollos en altura, con plano límite de 21 metros y 18 metros respectivamente. Interesa particularmente
en este estudio el Distrito C2, que es el que enmarca al eje vial que recorre a Esperanza de Oeste a Este y queda
delineado por las avenidas Los Colonizadores y Córdoba. Como se analizó. Es el eje de avenida Córdoba el que ha
experimentado y experimenta mayores transformaciones en relación a la vivienda colectiva desarrollada en edificios
en altura.
CIUDAD DE RAFAELA
FAELA
_Breve descripción sobre la
a ciudad. Emplazamiento e historia
Rafaela fue fundada en el año 1881,

1881 último cuarto de siglo XX. Su ubicación
ción se encuentra en el centro Oeste
O
de la provincia de Santa Fe y se alza como capital del departamento Castellanos. El distrito de Rafaela cuenta con c
92.945 habitantes según Censo de Población, Hogares y Vivienda 2010 INDEC – IPEC;; con un crecimiento poblacional
2
del 10.9% en relación al Censo 2001 realizado por el mismo organismo. La superficie distrital alcanza los 156 km ,
2
ocupando la zona urbanizadada unos 20,5 km . (Ver Figura 21)
Rafaela se encuentra emplazada en relación a dos rutas, una provincial y otra nacional, que hacen a la
conexión interurbana de la ciudad. Una es la RP Nº70, que garantiza la conexión con la capital provincial, Santa Fe,
atravesando
ravesando todo el ancho de la provincia,
provincia de Oeste a Este.. La otra es la Ruta Nacional Nº 34 (RN Nº34), que conecta
hacia el Sur hasta Rosario y hacia el Norte hasta el límite internacional con Bolivia en la ciudad de Profesor Salvador
Mazza (Salta, Argentina).
na). La RP Nº70 atraviesa el centro histórico y urbano de la ciudad, mientras que el paso de la
RN Nº34 se ubica a más de un kilómetro de distancia de la plaza central. Rafaela también cuenta con aeropuerto, lo
que garantiza la conexión aérea. Estas conexiones
conexione garantizan un flujo económico, comercial y político integral,
posicionando a Rafaela en un punto estratégico en la región. (Ver Figura 22)
La trama la ciudad de Rafaela se define como un asentamientoasentamiento en retícula.
retícula Se constituye como
asentamiento colonial, por lo cual guarda la forma de fundación similar a las de otras ciudades pampeanas. La
conformación de la trama está en relación a una plaza central que es el nodo central que articula la misma,
mi a la cual le
corresponde un área que la circunda conformada en este caso por dameros ortogonales que van creciendo de manera
centrifuga conforme se expanda la mancha urbana absorbiendo tierras periféricas para convertirlas en suelo
urbanizable cuando así sea posible.
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_Análisis del tejido del área central de la ciudad de Rafaela
La forma urbana de la ciudad de Rafaela se ha expandido en las últimas décadas, producto de la inversión
pública y privada. Si bien la mancha urbana absorbió terrenos
terrenos rurales perimetrales convirtiéndolos en terreno
urbanizable, el área central también ha sufrido modificaciones. El área central de Rafaela coincide con su centro
fundacional, la plaza central 25 de Mayo y su área adyacente donde existe concentración
concentración de elementos y un flujo
intenso de actores de distintas índoles.
Se identifica como área de estudio al polígono que queda comprendido por las calles Pueyrredón, Almirante
Brown, 3 de Febrero, Las Heras, y el triángulo que delimitan lo viales de bulevar Santa Fe, avenida Bartolomé Mitre y
2
avenida Roque Sáenz Peña; ocupando un área total de 0.85 km . El área se delimitó conforme al reconocimiento de
campo preliminar, que permitió reconocer de manera rápida las transformaciones del lugar, para luego poder hacer h
un análisis más detallado expuesto en el desarrollo de la presente investigación. (Ver Figura
Figura 23)
23
El análisis del tejido implica un relevamiento parcelario que se organizó según recorridos, los cuales fueron
identificados previamente a través del reconocimiento preliminar de campo, de los cuales se relevaron las parcelas
que dan a ese recorrido. Queda demarcados cuatro recorridos, el recorrido a: circunda la plaza 25 de Mayo quedando
delimitado por las calles Lavalle, San Martín, Moreno, 25 de Mayo, Colón, Belgrano y 9 de Julio; el recorrido b: queda
delimitado por las calles Alvear, Sarmiento, Maipú, Arenales, Ituzaigó, Chacabuco, Necochea y Saavedra; el
recorrido
corrido c: alcanza el polígono conformado por las calles Pueyrredón, Almirante Brown, Bolívar, 3 de Febrero,
Viamonte, Vélez Sarsfield, Las Heras y Sargento Cabral; por último, el recorrido d recorre bulevar Santa Fe
bifurcándose en avenida Bartolomé Mitre hasta avenida Roque Sáenz Peña y cerrando otra vez en bulevar Santa Fe.
(Ver Figura 24)
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Las categorías de análisis que se implementan para el estudio son iguales que las utilizadas para el análisis
del tejido en el área central de la ciudad de Esperanza: uso del suelo, estado de conservación, intensidad de ocupación
del suelo, características morfológicas, grado de concentración y proceso de transformación;
transformación desarrolladas en el
apartado del marco teórico donde se explicita las clasificaciones que cada una de las categorías adopta.
Usos del suelo

En el Recorrido A se diferencian todos los usos del análisis, a excepción del el uso residencial de manera
exclusiva y el comercial mayorista. La actividad residencial solo se distingue en relación a otro uso, resultando
actividad mixta. La actividad de servicios se distingue en muy bajo porcentaje, solo dos parcelas se califican como tal.
La predominancia de uso está dada da por la actividad comercial minorista y la mixta. La actividad comercial minorista es
la que se hace presente en todas las cuadras, ya sea en parcelas exclusivas de uso comercial o en parcelas mixtas, es la
7
que mayor flujo de transeúntes reúne en lo que a este recorrido respecta . La actividad mixta está dada por diferentes
combinaciones de usos, existe solo una construcción de un nivel que adopta las actividades comercial y de servicio; en
las construcciones de dos plantas la combinación está dada por: comercial
comercial + desuso (alquiler), comercial + servicio,
comercial + servicio + residencial, comercial + residencial y servicio + residencial; y, en las construcciones de tres
plantas o más la combinación se da por: comercial + residencial y servicios + residencial.
residen En cuanto a la actividad de
servicios especializados, se encuentran en este recorrido seis entidades bancarias: ICBC, Patagonia, Credicoop y HSBC
se ubican en la misma cuadra sobre calle San Martín entre bulevar
bulevar Lehmann y Lavalle, el Banco de Santa Fe F se ubica
en calle Moreno entre 25 de Mayo y Lehmann, el Banco Macro en la intersección de 25 de Mayo y Moreno, y por
último, se distingue
stingue la clínica Parra que es una construcción de cuatro plantas en la esquina de bulevar Presidente
Julio Rocca y calle 25 de Mayo. El equipamiento público se reconoce por varios edificios, la presencia del edificio de la
Municipalidad de Rafaela en bulevar Leheman y Moreno edificación moderna desarrollada en cinco niveles edilicios, edilicios
también se distingue el Correo Argentino en la intersección de Moreno y 25 de Mayo, la Catedral San Rafael en la
esquina de Belgrano y bulevar Irigoyen, y el Museo Municipal en la intersección de bulevar Santa Fe y 9 de Julio. El
equipamiento público recreativo se da por la plaza p 25 de Mayo, centro
tro urbano que se alza bajo un espacio verde
recreativo y ceremonial, que además es reconocido como lugar de identidad urbana. Por último, los l lotes sin uso que
se observan son: una ex tienda de telas que actualmente está cerrada y que que según entrevistas informales
in hace varios
años que presenta esta misma condición, es una edificación de tres plantas y se ubica en Presidente Julio Jul Rocca y la
calle Colón; una edificación sencilla desarrollada en un nivel que se encuentra abandonada y se ubica sobre calle
Belgrano
rano en la misma cuadra que la Catedral San Rafael;Rafael y la última construcción en desuso,
desuso es una parcela que se
encuentra en construcción en la intersección de calle Belgrano y 9 de Julio, es una edificación considerada patrimonial
que está en proceso de re funcionalización, se la conoce como La Recova.
El Recorrido B presenta todas las actividades que se distinguen para el estudio menos la actividad recreativa
y la comercial mayorista. En cuanto a las demás actividades
actividades las más representativas son la comercial minorista, la de
servicios y la mixta.. Es de destacar que la actividad mixta siempre guarda en su mixtura una actividad comercial o de
servicios,, cuando no las dos juntas y se da en su mayoría por edificaciones refuncionalizadas, siendo esto lo que q más
caracteriza al recorrido. Las combinaciones que se encuentran son diversas; en construcciones de una planta las
combinaciones son de: comercio + residencia, servicios (locales) + residencia o servicio + comercio; en las de dos
plantas: comercio + servicio,
rvicio, comercio + residencia o comercio + desuso (venta);; y, en las de tres plantas o más con
mixturas de: servicio en planta baja + residencia, comercio en planta baja + residencia, comercio en planta baja +
servicios en plantas altas (locales). Los servicios especializados son tres,, el Sanatorio Moreno en Arenales entre
bulevar Presidente Rocca y Moreno, la Fundación Centro de Desarrollo Empresarial y el Centro Comercial e Industrial
Rafaela en la intersección de Necochea y 9 de Julio, y por último y en la misma intersección de calles pero en la
esquina de enfrente se localiza el Colegio Marista. El equipamiento público está representado por dos construcciones,
una es el Banco Nación de la Argentina en la intersección de San Martín y Alvear y en la otra construcción
c se localiza
Tribunales y el Registro Civil que emplazado en la esquina de Sarmiento y Alvear.
En el Recorrido C se encuentran todas las actividades. La actividad residencial cobra mayor presencia en este
recorrido en relación a los dos anteriores
ores y es la que más predomino cobra en relación a los demás usos. La actividad
7
Uno
no de los mayores flujos esta dado por el supermercado La Anónima,, que se ubica en la intersección de bulevar
Irigoyen y calle Rivadavia abarcando casi tres cuartos de manzana.
manzana
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comercial minorista y la de servicios también tienen una fuerte presencia, pero sobre todo en las cuadras adyacentes a
bulevar Santa Fe. La actividad comercial mayorista está dada por una sola construcción que tiene que ver con un
comercio de pinturas. La actividad mixta también es de presencia considerable, las combinaciones de usos varían varía
según los niveles edilicios; en las construcciones de un nivel las hibridaciones están dadas
dadas por: comercial + residencial,
servicios (oficinas) + residencial, servicio + comercial
comerci y servicio (oficinas) + desuso (alquiler);; en las de dos plantas por:
comercial + servicio, comercial
rcial + residencial, comercial + desuso (venta);; y, en edificaciones de tres niveles o más por:
servicio + comercial + residencial.l. Los servicios especializados se identifican por tres edificaciones, la Clínica de la
Ciudad en la intersección de San Martín y Pueyrredón, la Sociedad Italiana que funciona como Centro Cultural Cultur
Municipal en la intersección de Almirante Brown y Pueyrredón, y el Banco Galicia en bulevar Santa Fe y Pueyrredón.
Existen tres equipamientos públicos que están ligados con la actividad educativa, en la intersección de Pueyrredón y
Almirante Brown se encuentran la Escuela Nocturna Nº 21 Libertador General San Martín, Martín también en esa misma
intersección se alza el Jardín de Infantes Nº 198 Rosario Vera Peñaloza,
Peñaloza, y en la esquina de bulevar Presidente Julio
Rocca y 3 de Febrero se encuentra la Escuela Nº 475 Bernardino Rivadavia.. El espacio verde recreativo está
proporcionado por la Plazoleta Centenario, que es cuidada por la Sociedad Italiana que se encuentra adyacente a la
misma. Y, los lotes sin uso tienen una presencia considerable por tratarse de un centro cent urbano, entre ellos se
diferencian lotes baldíos, en construcción, construcciones abandonadas, en venta y alquiler.
Por último, el Recorrido D también tiene presencia de todas las actividades. La predominancia de uso se da
por el tramo de recorrido que se analice. En la primera parte del tramo, que comprende las primeras cuatro cuadras
desde la plaza central hasta la Jefatura de Policía sobre bulevar Santa Fe, la predominancia es claramente comercial
minorista,, con una fuerte presencia de actividad mixta,, que combina en su mayoría uso comercial minorista y de
servicios.. En las parcelas que más se alejan de la plaza central se distingue un crecimiento de uso residencial, aunque la
presencia de uso comercial minorista,, de servicios y mixta sigue siendo importante. portante. Cambian en este sentido las
escalas de los mismos, los cuales hacia la plaza central poseen escala barrial, pero en cambio a medida que se alejan
del centro urbano hacia la avenida R. Sáenz Peña, los servicios y comercios que se distinguen son de escala urbana,
comercios mayoristas,, existen distribuidoras de productos bebibles y comestibles (Quilmes, Pepsi, Arcor, entre otras)
y grandes locales de servicios públicos (empresa de energía eléctrica). La combinación de usos mixtos es variada; se
reconocen
ocen en construcciones de una planta: comercial + desuso (alquiler), servicio + desuso (venta), (venta) servicio +
comercial, servicio + residencial,l, comercial + residencial, desuso (alquiler) + residenciall y desuso (abandonado) +
servicio; en construcciones de dos plantas: comercial + residencial, comercial + servicio, comercial
comerci + desuso (alquiler),
desuso + residencial y comercial + servicio + residencial;
residencial; y, en construcciones de tres plantas o más: comercial +
desuso (alquiler) + residencial, comercial + servicios + residencial y servicios + residencial.. Los servicios especiales se
encuentran representados por el Banco Hipotecario sobre bulevar Santa Fe entre Lavalle y Alvear, el Banco
Santander Río y el Banco Macro en la intersección de bulevar Santa Fe y Güemes, Güe el Cine Teatro Manuel Belgrano en
la intersección de bulevar Santa fe y avenida Gral. Mitre, la Sociedad Española que funciona como Centro Cultural en
la intersección de avenida Gral. Mitre y Tucumán, y por último el edificio de correspondencia Oca, en e la cuadra de
bulevar Santa Fe entre Intendente Giménez y Salta. El equipamiento público se distingue por tres edificios, el Museo
Municipal,
pal, que fue introducido en el Recorrido A, A, también está la Jefatura de Policía en la bifurcación de bulevar
Santa Fe, y el Parque de los Eucaliptos en avenida Mitre y Roque Sáenz Peña. La actividad recreativa se encuentra
distinguida por la plaza central 25 de Mayo y la plazoleta Islas Malvinas en la intersección de avenida Mitre y Tucumán
en frente de la Jefatura de Policía.icía. Por último, las parcelas sin uso cobran presencia en el tramo de recorrido más
alejado de la plaza central, hay una gran construcción en avenida R. Sáenz Peña que ocupa media manzana y que se
catalogada como en desuso porque anteriormente era una empresa empresa aceitera y ahora está en proceso de
modificación.
En comparativa de los cuatro recorridos se observan predominancia de usos dadas por sectores. En el sector
central del área de estudio, el tejido circundante a la plaza central y las primeras cuatro cuadras
uadras de bulevar
bule Santa Fe,
existe mayoría de los usos comerciall minorista,
minorista de servicios y mixto. En el sector comprendido por los Recorridos B y C,
y la parte del Recorrido D más alejada de la plaza central, se s evidencia una disminución de usos comercial minorista y
de servicios,, aumentando en contrapartida el uso residencial. Al mismo tiempo, se destaca que en los Recorridos B y C
se produce un aumento de la actividad de servicios,, dada por oficinas, consultorios, laboratorios, locales de
profesionales, que se ubican en construcciones que presentan signos de reciclaje edilicio.
(Ver figura 25)
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En el Recorrido A hay predominio de edificaciones caracterizadas
caracterizad con estado edilicio bueno,
bueno es el tejido que
circunda a la plaza central, por lo que es una situación esperable. No obstante, se encuentran seis edificaciones
caracterizadas como estado edilicio regular,
regular que presentan patologías en su construcción pero que q no son
consideradas de gravedad, se trata de carencia de mantenimiento en sus revoques, desprendimientos parciales del
mismo y manchas de humedad o resquebrajamiento de pintura. No es algo que afecte la estabilidad de la
construcción. También se encuentra ra una parcela en construcción,, ubicada en la esquina de Belgrano y 9 de Julio, es un
emprendimiento inmobiliario que se conoce como la refuncionalización de la Recova Ripamonti.
En el Recorrido B se pueden localizar las cinco categorías sugeridas para el el análisis, pero es la catalogada
como edificaciones en estado bueno la que posee mayor predominancia. Luego le sigue una serie de edificios en
estado edilicio regular,, los cuales no son significativos en el recorrido. Estos son identificados por poseer manchas de
humedad, pintura resquebrajada o carencia de la misma, grafitis, marcas de humedad causadas por las
precipitaciones, entre otras particularidades menores. Los usos de las construcciones que presentan estos rasgos son:
construcciones en sin uso (residencia abandonada y local en alquiler), comercios minoristas y residencias. También se
reconoce una sola edificación en estado de conservación malo, malo que se presenta como tal por ser un edificio en
construcción que está abandonado, por eso se lo define bajo estado edilicio malo y no en construcción.
construcción Luego se
encuentran tres edificaciones catalogadas como sin construcción,, donde dos de ellas si bien no tienen construcción
construcci si
tiene función, en tanto que se desarrollan como estacionamientos de automóviles, y el otro es un lote baldío. Por
último, solo se distingue un lote en construcción,
construcción, que representa un emprendimiento de edificio en altura para
oficinas con preservación de la fachada de la construcción anterior.
Con respeto al Recorrido C también presenta predominancia de tejido en estado bueno. bueno En cuanto al tejido
en estado regular,, si bien no es significativo, se distingue
distingue un incremento en relación al Recorrido B. B Las edificaciones
que presentan estas características son en su mayoría comercios o residencias,, también hay casos de construcciones
abandonadas o en venta y el caso particular de los edificios públicos destinados a educación ubicados en la
intersección de Almirante
lmirante Brown y Pueyrredón. Los mismos tienen ausencia de mantenimiento, por lo cual se los
distingue como estado regular,, con apariciones de manchas de humedad, pinturas resquebrajadas o la carencia de la
misma, marcas de humedad provocada por las lluvias, lluvia presencia de grafitis y de grietas no estructurales que han sido
reparadas pero que no están pintadas, entre otros. También se diferencian dos lotes con construcciones catalogadas
como en mal estado,, una de ellas está abandonada y la otra en uso, pero ambas ambas presentan desprendimiento de
revoque, humedad, carencia de pintura, faltantes de componentes, vidrios rotos y grafitis. Se hallan tres lotes en
construcción,, uno es un edificio de once plantas, el otro una construcción de tres plantas, ambas construcciones
construcc
nuevas, y la tercera es una ampliación de una residencia. Por último, se distinguen tres lotes sin edificación.
La última de las instancias que se analiza, el Recorrido D,, que transita bulevar Santa Fe, avenida Mitre y
avenida Sáenz Peña, se puede reconocer,
econocer, como en los tres análisis anteriores, que predomina el estado edilicio bueno.
La presencia de construcciones catalogada como estado regular varía según el tramo que se analice. analice En la parte de
bulevar Santa Fe con división central física existe predominancia de estado edilicio bueno, bueno aunque se encuentran
construcciones catalogadas como estado regular éstas no son significativas y la caracterización se da por
edificaciones en dos niveles donde el segundo nivel es el que presenta las patologías. En cambio,
cambio, cuanto más alejado
de la plaza central, mayor presencia de edificaciones regulares,, sobre todo en los tramos de las avenidas Mitre y Roque
Sáenz Peña. En cuanto a los usos que se distinguen en las construcciones de estado edilicio regular,
regular estas son parcelas
en desuso (alquiler, locales abandonados, venta, fábrica abandonada), residencial, comercial minorista y mayorista o
de servicios,, que presentan patologías tales como:
como carencia o resquebrajamiento de la pintura,
pintura manchas de humedad,
arreglos de mampostería donde no se ha aplicado acabado de terminación, aparición de herrumbre en estructuras
metálicas a la vista, aberturas despintadas o con presencia de herrumbre, partes de construcción sin terminar,
desprendimientoento de pintura y de terminaciones
terminaciones a la vista como por ejemplo ladrillos a la vista. Es de hacer notar que
se cataloga al edificio de la Jefatura de Policía también como construcción que presenta estado regular porque en su
parte posterior se observan algunas de las patologías nombras nombras anteriormente, si bien en su fachada principal el
estado es bueno. En cuanto a la construcción en mal estado,
estado, solo se observa una edificación y es una residencia en uso
que presenta manchas de humedad, desprendimiento de revoques, grafitis y presencia de vegetación en la
construcción. Sin construcción se distinguen dos lotes, característica
característica menor que en los Recorridos B y C.
C Por último,
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solo se reconoce un lote en construcción, y se trata de una vivienda que está en la etapa de terminaciones,
donde
de solo le falta la aplicación del acabado en la mampostería.
El mapeo de los cuatro recorridos arroja que el tejido en el área de análisis goza de predominio de estado
edilicio bueno.. Siendo poco frecuente la aparición de construcciones caracterizadas como como estado edilicio regular. Es
casi nula la presencia de edificaciones en estado edilicio malo,, detectándose solo cuatro parcelas en todo el sector
analizado, lo que resulta considerablemente bajo. También es baja la cantidad de lotes en construcción,
construcción se cuentan
seis lotes en total. En cuanto a los lotes sin edificación se contabilizan diez, los cuales, algunos están ocupados por uso
de servicios y otros sin uso.
(Ver figura 26)
Intensidad de ocupación del suelo - Densidad de edificación

En el Recorrido A se hallan los cuatro tipos de intensidades de uso del suelo de manera casi equitativa. La
intensidad nula dada por la plaza central que no posee construcciones cerradas. La intensidad baja está dada por
edificaciones de un nivel halladas en todas las cuadras, no existen lotes baldíos o lotes sin edificaciones. La intensidad
media,, todas edificaciones de dos niveles, se encuentran en siete de las ocho cuadras que dan a la plaza, siendo en su
mayoría edificaciones de usos mixtos; la cuadra con con mayor extensión en dos niveles es la que está en calle Lavalle
entre bulevar Santa Fe y San Martín. Con respeto a las edificaciones de más de tres niveles se encuentran varios
casos, siete en total, dos edificios en altura con siete niveles cada uno destinados
des a usos mixtos,
mixtos la Municipalidad de
Rafaela desarrolladla en seis niveles, el Banco de Santa Fe ubicado lindante con la Municipalidad desarrollado en tres
niveles, la Clínica Parra que se alza con cuatro niveles, la ex tienda de telas Condrac S. A. de cuatro niveles, y por
último un local comercial de tres niveles.
En el Recorrido B se puede ver un claro predomino de intensidades de uso del suelo baja y media en
contrapartida con la intensidad alta,, con edificios caracterizados con distintos usos del de suelo. Existen lotes de
intensidad nula,, característica que no se reconoce en el Recorrido A. La intensidad baja presenta cuadras completas
con edificaciones de un nivel, no se registra esta situación con edificios de dos niveles, es decir de intensidad media.
En cuanto a los edificios de intensidad alta se hallan 16, de los cuales 11 se alzan en tres niveles y contienen en su
mayoría usos mixtos,, también se distingue con cuatro niveles un edificio destinados a oficinas, un edificio público de
cinco niveles
es ubicado en la intersección de Sarmiento y Alvear, dos de seis niveles uno destinado a oficinas y el otro a
usos mixtos (residencias en las plantas altas), y por último y el que alcanza mayor nivel, un edificio de 12 plantas de
usos mixtos ubicado en la esquina de Necochea y Saavedra inaugurado en el año 1998.
En el Recorrido C se mantiene la predominancia de intensidad baja y media por sobre la alta, se registran
lotes con ocupación nula y cuadras completas desarrolladas con edificaciones de un nivel, no n se registran cuadras
completas con intensidad media.. Con estas características se repite el caso del Recorrido B. En tanto lo que refiere a la
intensidad alta se pueden contabilizar un total de ocho edificios de más de tres niveles, la mitad de los registrados
regis en
el recorrido anterior. De estos ocho, hay tres que se desarrollan en tres niveles (uno de ellos en construcción), se
registra un edificio de cinco niveles que alberga a un sanatorio privado, uno de seis plantas destinado a usos
residencial exclusivo,
ivo, luego se encuentran dos edificios de 11 plantas cada uno los cuales se encuentran adyacentes
entre sí, uno inaugurado de usos mixtos destinado en su mayoría a residencias en las plantas altas y el otro en
construcción con el mismo destino de uso aparente,
aparente, y por último, sobre avenida Santa Fe, un edificio de 12 plantas
destinado a usos mixtos.
El último de los recorridos analizados, el Recorrido D,, se registra también una predominancia de uso dada
por las intensidades baja y media.. De igual manera se diferencian
d lotes con intensidad nula y cuadras con todas sus
parcelas con intensidad baja,, pero aquí solo se reconocen
recono dos cuadras, cuando en los Recorridos
ecorridos B y C se podían
contar hasta seis cuadras con esta característica. La intensidad alta está dada por 17 construcciones desarrolladas en
más de tres niveles. Existen ocho construcciones de tres niveles, una de cuatro niveles, una de cinco niveles
construida recientemente que alberga usos mixtos,, un hotel sobre bulevar Santa Fe que alcanza lo seis niveles, dos
edificios de siete niveles inaugurados en el 2013 por la constructora y comercializadora CAM, un edificio de 11 plantas
sobre bulevar Santa Fe, otro de 11 niveles también sobre bulevar Santa Fe (el mismo mismo que se contabilizó para el
Recorrido
ido C por encontrarse en esquina),
esquina), y por último dos emprendimientos inmobiliarios inaugurados
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recientemente que alcanzan niveles de 20 y 21 niveles emplazados los dos sobre avenida Mitre. Estos dos edificios,
en lo que respecta a su altura, son los más altos
altos que se localizan en el área de estudio y los más altos que se
encuentran actualmente en la ciudad de Rafaela, son destinados a departamentos para residencia, con anexos de
salones de usos múltiples, cocheras, locales para comercio, entre otras amenidades.
amenidad
Se observan diferentes situaciones con respecto a la intensidad de ocupación del suelo. El tejido circundante
a la plaza central posee un nivel de intensidad alto,, en tanto se encuentran varios edificios en altura de más de tres
niveles, precisamente seis. Los Recorridos
ecorridos B y C mantienen similares características,
cterísticas, con predominio de intensidad
baja y media, salvando la disminución de intensidad que presenta el Recorrido C en relación al B. Y en cuanto al
Recorrido D,, si bien posee predominio de intensidad media,, se encuentran en el mismo dos de los desarrollos
inmobiliarios de vivienda colectiva más importantes de Rafaela, uno de 20 niveles y el otro de 21 niveles.
(Ver figura 27)
Como ya se adelantó en el apartado de intensidad de ocupación del suelo, el Reco ecorrido A presenta varias
parcelas con edificaciones de más de tres niveles. De las ocho cuadras que rodean a la plaza 25 de Mayo seis
presentan características de tejido heterogéneo,
heterogéneo, por lo cual este trayecto tiene predominancia de tejido heterogéneo.
Las construcciones que mayor impacto en el tejido provocan son: la Catedral San Rafael, las dos edificaciones en
altura para residencias y la Municipalidad de Rafaela (Ver Figura 28).
En cuanto al Recorrido B este presenta disimilitud con el descripto precedentemente, porque predomina el
tejido homogéneo con mayoría de cuadras desarrolladas con construcciones de una o dos plantas. Existe solo un
edificio de 12 niveles, el cual puede ser claramente divisado desde una cuadra antes de llegar lle al lugar donde se
encuentra.
tienen las características del Recorrido B,
En el Recorrido C mantienen B, hay supremacía de tejido homogéneo. De las
48 cuadras contadas se puede divisar 14 cuadras con tejido heterogéneo,, de las cuales cuatro presentan edificaciones
de más de cinco niveles. Hay un caso particular en una de las cuadras, que presenta dos edificaciones de 11 pisos cada
una, una adyacente a la otra, en la esquina de bulevar Lehmann y Almirante Brown (Verr Figura 29). 29
Por último el Recorrido D cuenta con 41 cuadras, lo que lo asemeja al Recorrido C en cuanto a su extensión,
de las cuales 21 cuadras presentan tejido heterogéneo.. La particularidad de la heterogeneidad está dada porque en
avenida Mitre, en unana distancia de menos de 150
150 metros, se alzan dos de las torres más altas de la ciudad de Rafaela,
la Torre Mitre y la Torre Piemonte, la primera con 20 niveles
nive y la segunda con 21 niveles.
Por los tipos constructivos, los usos, la ubicación de la construcción
construcción en el lote, se puede concluir que el tejido
en el área central de Rafaela presenta predominio de tejido homogéneo, pero con una fuerte presencia de tejido
heterogéneo, dado principalmente por las edificaciones en altura.
(Ver figura 30)
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Esta categoría no recaba demasiadas variaciones pues el área de estudio encierra una de las partes de la
ciudad con mayor desarrollo edilicio, por ser el centro urbano de la ciudad. Se puede observar claramente que la
predominancia está dada por el tejido compacto,
compacto, que de todas las cuadras analizadas, solo nueve presentan lotes sin
construcción, es decir lotes baldíos o espacios utilizados para estacionamiento que no poseen edificación.
El Recorrido D es el que mayoría de cuadras con tejido
tejido de compacidad intermedia presenta, esto dado por
mayor presencia de Lotes destinados a comercio mayorista, presencia de dos estaciones de servicios, presencia de
espacio público recreativo (plaza y plazoleta) y porque posee presencia de lotes retirados de
d los ejes medianeros y de
línea municipal.
(Ver Figura 31)
Esta categoría es, quizás, la más importante en el proceso de análisis del tejido que se presenta en este
trabajo, porque justamente se busca identificar los cambios en el tejido y de qué manera se expresan en el paisaje
urbano. Así la categoría se desglosa en cinco parámetros, diferenciadoss y desarrolladas precedentemente en el
apartado de metodología, que identifican el proceso de transformación del tejido.
El Recorrido A se caracteriza por tener mayor presencia de tejido sin modificación aparente,
aparente aunque la
presencia de tejido reciclado es considerable (adaptación
(adaptación de uso y adaptación constructiva).
constructiva Las dos cuadras del
extremo Este son las que mayores edificios con adaptación constructiva presentan. En la cuadra de 9 de Julio entre
bulevar Santa fe y Belgrano antiguamente se alzaba en todo el frente una construcción que pertenecía a la familia
Ripamonti, actualmente se divide en tres lotes: uno pertenece al Museo Municipal, el del medio se desarrolla como
espacio de alquiler para oficinas o comercios, y en el tercero están realizando un emprendimiento que promete alojar
un hotel y galerías comerciales; esta última parcela queda caracterizada como en construcción y no como reciclaje.
rec
En la otra cuadra ubicada sobre Lavalle entre bulevar Santa Fe y San Martín se distingue todo su frente remodelado a
excepción del edificio en altura ubicado en una de las esquinas.
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Estas construcciones son en su mayoría antiguas de la época de la fundación las cuales dejan entrever las
intervenciones realizadas dadas por la introducción de locales para uso comercial o de servicios. En cuanto a la
categoría de construcción nueva solo se distingue un edificio de siete plantas que se alza en el extremo suroeste de la
plaza.
En el Recorrido B también existe predominancia de tejido sin modificación aparente y tejido reciclado
(adaptación
adaptación de uso y adaptación constructiva).
constructiva En cuanto a las construcciones reciente se diferencian cinco parcelas con
esta característica: una ampliación de una construcción donde se generaron tres locales para alquiler destinados
2 2
preferente a comercio dos de 90m y uno de 120m , dos edificios de tres plantas desarrollados rollados con: planta baja (pb)
comercial + plantas altas (pa) 1 y 2 residencial, uno de cuatro plantas: pb comercial + pa destinado a oficinas, y uno de
seis plantas ubicado sobre bulevar Julio Rocca con destino de: pa: comercial + pa: oficinas. Por último últim los lotes en
construcción son los mismos que se ha distinguido en el apartado de estado edilicio, se distingue solo un lote en
construcción, el futuro Edificio Mayo.
En lo que respecta al Recorrido
ecorrido C, éste guarda similares
milares características con el Recorrido
Recorri B. Se halla mayoría
de parcelas sin modificaciones aparentes y recicladas (adaptación de uso y adaptación constructiva).
constructiva) Construcciones
antiguas refuncionalizadas y residencias también refuncionalizas pero sin mayores modificaciones constructivas. En
cuanto
anto a las parcelas que recientemente fueron modificadas, es decir que se presentan como construcciones con
menos de diez años de inauguración se pueden nombrar cuatro, una menos que el recorrido anterior considerando
una extensión mayor de análisis. Éstass son: una ampliación de construcción existente para desarrollo de oficinas, en
este caso particular un estudio de arquitectura realizado en dos niveles, también una modificación en una residencia a
modo de remodelación, otra modificación se encuentra realizada
realizada en una residencia que también tiene que ver con lo
estilístico y no lo funcional, y el último también se encuentra un edificio de 11 plantas construido en la esquina de
bulevar Lehmann y Almirante Brown que se desarrolla como mixto: pa comercio + pa residencial. Los lotes en
construcción contabilizados son tres.
Finalizando, el Recorrido D presenta predominancia de características por sectores. En las cuatro primeras
cuadras sobre bulevar Santa Fe hasta la Jefatura de Policía hay mayoría de construcciones
construcciones de adaptación de lo
construido,, que por el contrario van en disminución en contrapartida que aumentan los lotes sin modificaciones
aparente,, hasta llegar a la avenida Roque Sáenz Peña con una predominancia de construcciones sin modificación
aparente. Avenida Mitre presenta varias parcelas por cuadras con construcciones recicladas,, sobre todo de adaptación
de uso,, dadas éstas por residencias readaptadas funcionalmente para servicios, ya sean locales para consultorios u
otro tipo de actividades afines;; esto es lo que más caracteriza a los reciclajes en este tramo del recorrido. En cuanto a
las construcciones recientemente realizadas se hallan seis construcciones de las cuales cuatro están ubicadas sobre
avenida Mitre y dos sobre bulevar Santa fe casi esquina
esquina Dorrego, se localiza una construcción de dos plantas con: pb
comercial + pa residencial, una construcción nueva de cinco niveles con idénticos usos: pb comercial + pa residencial,
se encuentran dos edificios adyacentes y de la misma compañía constructoraconstructora recientemente inaugurados que se
desarrollan en siete plantas con: pb comercial + pa residencial, se encuentra una construcción de 20 niveles de altura
inaugurada en el año 2013 y que destina su función a: pb comercial + p1 y p2 servicios (cocheras) + pa residencial, y
por último otro edificio de similares características que el nombrado, pues es de 21 niveles y en su función se
desarrolla como: pb comercial + pa residencial + amenidades.
En las modificaciones edilicias la predominancia está dada por el reciclaje por sobre la construcción reciente.
Se observan dos maneras dee reciclaje. Por un lado en el Recorrido A, A, el reciclaje está dado por construcciones
antiguas refuncionalizadas, generalmente construcciones de la época de la fundación que fueron readaptadas
funcionalmente y ediliciamente, adaptación de lo construido.
construido. Y por el otro, en los Recorridos B,B C y D, se evidencia una
particularidad que es lo que predomina en el análisis en general, residencias que son refuncionalizadas casi sin
modificaciónón en su construcción, que no son construcciones de la época de la colonia sino de la segunda mitad del
siglo XX, adaptación del uso.. Rafaela ha sufrido un crecimiento poblacional en estos últimos años y se presenta como
una de las ciudades más pujantes dell territorio santafesino, lo que impulsa un crecimiento en su forma urbana; esto
ha ido generando un cambio paulatino en el tejido del área central de Rafaela. Ese cambio se ve fuertemente
referenciado por el reciclaje en las construcciones residenciales abriendo
abriendo paso a nuevos usos como el comercial o
actividades de servicios, más propias del centro urbano de una ciudad, mientras lo residencial va siendo desplazado
poco a poco hacia otras partes de la ciudad, sobre todo a la periferia, en formas de barrios residenciales exclusivos o
simplemente de extensión de barrios. (Ver Figura 32)
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_Análisis
Análisis del paisaje urbano del área central de la
l ciudad de Rafaela
El recorrido que se identifica con mayores transformaciones

transformaciones en el tejido urbano es el Recorrido D,
D que queda
comprendido por bulevar Santa Fe, avenida Mitre y Avenida Roque Sáenz Peña. Las categorías de análisis del tejido
urbano que mejor permitieron identificar los cambios fueron tres, las mismas que para el análisis del paisaje urbano
de la ciudad de Esperanza, características morfológicas,
morfológicas de intensidad de ocupación del suelo y transformación edilicia.
Descripción
pción del paisaje urbano en el Recorrido
R D
El Recorrido D se desarrolla sobre tres ejes viales, bulevar Santa Fe, avenida Mitre y avenida Roque Sáenz
Peña; constituyéndose por 38 cuadras que dan a este recorrido. Si bien recorre tres calles, se reconocen cuatro
tramos. Un primer tramo en el inicio del recorrido, con extensión de cuatro
cuatro cuadras, que se desarrolla sobre bulevar
Santa Fe que posee división física central (cantero de ocho metros de ancho). Un segundo tramo que se desarrolla
sobre avenida Mitre desde calle Tucumán hasta avenida Roque Sáenz Peña,, de cinco cuadras de extensión,
exten y con dos
manos de circulación de automóviles,, sin división física central.
central. Un tercer tramo sobre avenida Roque Sáenz Peña de
avenida Mitre hasta bulevar Santa Fe,, de tres cuadras de extensión,
extensión, y con doble circulación de automóviles.
automóviles Y un
cuarto tramoo que se desarrolla sobre bulevar Santa Fe desde avenida Roque Sáenz Peña hasta calle Tucumán, tramo
de bulevar Santa Fe sin división central física pero manteniendo la doble circulación de automóviles.
automóviles Este recorrido,
8
con esta diversidad de tramos, comprende
compre lo que se reconoce como “el triángulo” en la ciudad de Rafaela,
adoptando así referencia e identidad del sector con respecto a la ciudad.
ciudad (Ver Figura 33)
La escala territorial de las imágenes involucradas queda definida por tres sectores. Un primer sector de
carácter central dado en las primeras cuatro cuadras del recorrido, dado por la plaza 25 de Mayo y bulevar Santa Fe
con división de cantero central, porque además
además de constituirse como centro urbano de la ciudad guarda identidad y
8
Ver Código Urbano de Rafaela, Ordenanza Nº 4.170-08,, y su modificatoria Ordenanza Nº 4508-11,
4508 particularmente el
to
Artículo 4 .
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referencia urbana. El hecho que se constituya como un bulevar le aporta una cualidad distintiva, pero que a diferencia
de otros bulevares que la ciudad posee, el bulevar Santa Fe se caracteriza por ser paseo urbano y puerta de entrada a
la ciudad, ya que es la materialización
aterialización urbana de la RP Nº70, comunicando a Rafaela con la capital provincial, en éste
acceso Este. Se observa diversidad de componentes: luminaria pública diversa, una en aceras y otra en división
central, con una secuencia de cuatro luminarias por cuadra en el caso de las aceras;; actividades comerciales y de
servicios en planta baja, con mínimo desarrollo actividad residencial; todas las edificaciones están construidas de lado
a lado en el lote; división física central del bulevar dotada de mobiliario rio público diverso; vegetación ornamental
diversa, árboles florales pequeños (dos dos metros aproximadamente de altura), ), árboles grandes (palmeras y fresnos,
que alcanzan hasta diez metros de altura), altura arbustos, plantas florales de jardín, entre otros; plano horizontalh
adoquinado en buen estado y con mantenimiento constante (a modo de conservar la tradición) y con cordón cuneta;
los lotes son en su gran mayoría de aproximadamente diez metros de frente, pero existen excepciones de lotes de 20
metros de frente; entre
ntre otros componentes. Un segundo sector que también tiene características de sector central,
por la acumulación de elementos, pero al no constituirse como calle bulevar adquiere otra connotación espacial y por
lo tanto su imagen urbana cambia.. Se reconoce
reconoce esta misma escala territorial en el tramo dos de avenida Mitre y en el
tramo cuatro de bulevar Santa fe sin división física central; los diferentes elementos reconocidos son: luminaria
pública en aceras; actividades comerciales minoristas y mayoristas, de servicios y residencial,
residencial la actividad comercial
minorista disminuye con respecto al tramo uno, uno aumentando la actividad de servicios y la residencial;
residencial la mayoría de las
construcciones están construidas de lado a lado del lote, lo que aporta un canal uniforme;
uniforme; si bien las dos calles son de
doble mano circulatoria,, éstas no están divididas
divididas con ningún elemento físico sino con una delimitación gráfica en el
plano de horizontal; la vegetación no es diversa, se observan árboles de tamaño grandes ubicados en aceras (fresnos
de hasta ocho metros de altura); el plano horizontal aparece pavimentado y adoquinado en buen estado, con cordón
cuneta; existen diversidad de lotes en cuanto a la superficies que ocupan en la manzana, pero la intensidad de
ocupación del suelo es relativamente baja (uno y dos niveles de altura), con excepción de algunos desarrollos
inmobiliarios que se constituyen como elementos singulares; entre otros componentes.. Y un tercer sector, dado por la
avenida Roque Sáenz Peña, la cual posee una imagen urbana diferente manifestada por la situación de cercanía con
las vías del ferrocarril y los espacios ferroviarios, siendo su trazado urbano consecuencia de la huella del ferrocarril en
la trama de la ciudad de Rafaela. Ésta imagen
imagen ofrece mobiliario público escaso y el existe se encuentra en estado de
conservación regular (ausencia de pintura, aparición de herrumbre, desprendimientos de partes, etc.); se s identifican
actividades como comercio mayorista, servicios,
servicios grandes lotes sin uso y actividad residencial dada en gran mayoría por
viviendas unifamiliares de una planta; si bien la mayoría de lotes están edificados de lado a lado, existen casos de
grandes superficies de lotes con retiros de ejes medianeros y de línea municipal que configuran config al canal con una
apertura visual de campo amplia; es una avenida con doble mano de circulación de automotores pero el plano
horizontal pavimentado no está dividido con elemento físico ni gráfico que distinga esta cualidad (la doble circulación
es reconocida por los carteles que lo indican o por la visualización de automóviles transitando); la vegetación es
discontinua, siendo nula en la cuadra entre Triunvirato y bulevar Santa Fe, Fe, se distinguen dos tipos de árboles: fresnos
y arces, que alcanzan hasta ocho metros de altura; entre otros otros componentes. (Ver Figura 34) 34
El Recorrido D posee casi en igual proporción tejido homogéneo que tejido heterogéneo, heterogéneo en cuanto a la
características morfológicas,, ya que de sus 38 cuadras 17 son heterogéneas y 21 son catalogadas como heterogéneas,
según el estudio del tejido. El análisis del paisaje urbano también refleja estas características, porque si bien la altura
de todo el recorrido tiende a ser uniforme, existe variedad de lotes y variedad de tipos constructivos, que hacen a la
heterogeneidad del recorrido. La presencia de los edificios en altura otorgan heterogeneidad, por la altura que
desarrollan
ollan en contraposición a tipos constructivos de uno o dos niveles con actividades de comercio, servicios y
residenciales. Y la variedad de tipos constructivos, dada por la variedad de lotes que el sector posee también hace a la
heterogeneidad del recorrido. o. Se recuerda, que es un recorrido donde se distingue cuatro tipos de tramos y tres
sectores de escala territorial, lo que refuerza aún más éstas particularidades
dades expresadas. (Ver Figura 35) 35
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En cuanto a la compacidad, el análisis del tejido arroja
arroja que de las 38 cuadras analizadas, siete poseen
compacidad intermedia,, es decir con presencia de lotes sin construcción, o con construcciones exentas de los ejes
medianeros o línea municipal. Esto, en el análisis del paisaje se verifica por tramos, en correspondencia
correspondencia a los cuatro
tramos descriptos. El primero, el segundo y el cuarto tramo presentan compacidad del paisaje, dado por la
continuidad de línea de fachada sobre el eje municipal, y por la casi totalidad de lotes construidos. En cambio, el
tramo tercero,
ercero, el desarrollado sobre Roque Sáenz Peña, presenta la mitad de sus cuadras con tejido de compacidad
intermedia según análisis del tejido y esto es igualmente constatable en el análisis del paisaje. La compacidad
intermedia está dada por la presencia de edificaciones exentas de ejes medianeros. Por una parte se encuentran enc
edificaciones exentas de todos los lados del lote, el caso de las estaciones de servicios, que además se desarrollan en
lotes de grandes superficies; estas situaciones generan apertura del canal y del campo visual. Y por otra parte se
encuentran lasas edificaciones retiradas de línea municipal pero construidas de lado a lado del lote, son grandes
construcciones, galpones destinados a la actividad de servicios, que general en el canal una una apertura visual. Como el
tercer tramo es el que menos vegetación presenta,, que es lo que por lo general enmarca el campo visual dando
imagen de continuidad indiferentemente si están o no construidos todos los lotes, aquí, al no contar con una
secuencia dee árboles, se distinguen estas particularidades del tejido dadas por la ubicación de la construcción
constru en el
lote. (Ver Figura 36)
De acuerdo con la compacidad, está la descripción de las fachadas y la configuración
configuración que las mismas aportan
al recorrido. Se distinguen distintas situaciones de a cuerdo a cada tramo. En el primer tramo, que recorre bulevar
Santa Fe con división física central, se percibe continuidad en las dos líneas de fachadas. Pero en cuanto a las alturas
alt
que las mismas alcanzan, hay diferencia entre la fachada Sur y la fachada Norte del tramo. La fachada Norte se
presenta totalmente homogénea, con casi totalidad de construcciones de uno o dos niveles, alcanzado solo una
parcela altura de tres niveles.. Siendo la línea de fachada Sur heterogénea,, donde combina fachadas de un nivel (tres
metros) hasta once niveles (33 metros);
metros); como así mismo la combinación de tipos constructivos distintos hace a la
heterogeneidad de la fachada Sur.. El segundo tramo, el desarrollado
desarrollado sobre avenida Mitre, posee continuidad de
fachadas en tanto los dos planos laterales están consolidados de forma compacta por ser las edificaciones
construidas de lado a lado en el lote. Lo que aporta heterogeneidad y la particularidad del tramo tram son los edificios en
altura. Existen dos desarrollos inmobiliarios en altura, dados con proximidad de 150 metros, con una altura máxima
de 21 niveles, esto significa 60 metros de altura aproximadamente, que confieren al lugar una desigualdad de alturas
muyuy marcada. Los edificios pueden ser reconocidos desde distancias lejanas,, dado a la llanura del territorio y por la
altura que alcanzan. (Ver Figura 37).. El tercer tramo si bien no tiene fachadas con alturas dispares, son todas
construcciones de uno o dos niveles, la presencia de edificaciones exentas de los ejes medianeros y línea municipal y
la ausencia de vegetación, como continuación de fachadas, configuran los planos laterales como discontinuos; lo que
se analizó en el punto anterior en relación a la compacidad. La ultima parte del recorrido, dada por el tramo cuarto,
posee continuidad de planos laterales de fachada. Esto es porque existe mayoría de fachadas de uno y dos niveles, y
las mismas están edificados de lado a lado, a su vez la presencia casi continua de vegetación regular y similar
configura un canal con características similares. Solo existen dos edificios en altura, dispuestos adyacentes el uno con
el otro y con estética edilicia similar, que generan la particularidad del tramo, pero constituyéndose
constituyéndose como elementos
singular, lo que no aporta significativamente a la diversidad del tramo.
Las construcciones, con sus tipos construidos y usos, ocupación del lote y la configuración espacial de la
calle, definen una escala del paisaje. En el caso de Esperanza, el Recorrido D presenta variaciones en la escala del
paisaje. Si bien, de los cuatro tramos diferenciados para el Recorrido D, los tramos primero, tercero y cuarto
presentan una misma escala de paisaje, el tramo segundo, desarrollado sobre avenida avenida Mitre presenta variaciones en
la escala del paisaje. Este tramo tiene como distinción dos de los edificios en altura más altos de la ciudad de Rafaela,
el edificio Torre Piemonte y el edificio Torre Mitre, el primero de 21 niveles y el segundo de 20 niveles, alcanzado
alturas de aproximadamente 60 metros. Lo que se reconoce como “el triángulo”, es donde se destino, según Código
Urbano de Rafaela, que se podrían desarrollar los más altos niveles de FOS y FOT, es por ello que sobre avenida Mitre
se encuentran
entran dichos emprendimientos.
emprendimientos Se sostiene que se ésta frente a un cambio de escala del paisaje, porque
dichos emprendimientos alcanzan una morfología preponderante y alturas de fachadas extremadamente altas en
relación a lo construido y a la apertura de calle
c que avenida Mitre posee.
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Si bien, ésta avenida se constituye como eje vial de doble mano circulatoria, el ancho es de 20 metros
aproximadamente, poco más que la media común de calle barrial (15 metros) y poco menos que el ancho de una
avenida principal (aproximadamente 30 metros, el doble de una barrial). Estas relaciones, de ancho de calle, con
niveles edificados y masa morfológica alcanzada con el máximo de aprovechamiento del terreno según el FOS y el
FOT dado por la normativa para éste sector,
sector, provocan un claro cambio de escala, dado por la introducción de éstos
elementos singulares que no tiene que ver con la escala del tramo. Si bien el tramo primero, y el tramo cuatro, poseen
edificios en altura, éstos son desarrollos más bajos, el más alto
alto alcanza altura de once niveles y se emplazan sobre
una avenida de primer porte en la ciudad, alcanzando un ancho de 30 metros, que en relación, conservan la escala del
sector. (Ver Figura 38)
En cuanto a la profundidad de campo, ésta es analizable según
según los tramos y según como los componentes de
la imagen urbana en cada uno de ellos. En el primer tramo, la profundidad de campo posee amplitud visual limitada
por dos planos laterales vegetales, uno dado por los fresnos de las aceras y el otro dado por las palmeras del cantero
central. El limite visual es profundo, se pueden distinguir elementos con distancias de hasta 300 metros. Los
elementos incluidos son los más altos, como por ejemplos los edificios en altura o el mástil de la bandera en frente de
la Jefatura de Policía. En el segundo tramo, también la amplitud está dada por la vegetación de la acera, que se
constituye por fresnos regulares y de tamaños similares los cuales arman los planos laterales y son los que definen la
amplitud de campo, siempre siendo iendo en las intersecciones de calles, donde estos elementos no están, más amplia la
apertura visual. El límite visual es profundo, dado por la rectitud del recorrido, donde se pierde en el punto infinito la
visibilidad, se distinguen elementos singulares
singulares con más de 500 metros de distancia. Los elementos claramente
incluidos en la imagen son los edificios en altura de 60 metros de altura, que fácilmente son reconocibles desde
distancias lejanas. Otros equipamientos de alturas menores quedan excluidos del campo por la vegetación abultada y
regular que presenta este tramo. En el tercer tramo, sobre Roque Sáenz Peña, la amplitud de campo es mayor que en
los dos primeros, porque la escasa vegetación que presenta este recorrido hace que los límites visuales laterales
lat
queden comprendidos por los planos de fachada, que a su vez, al poseer construcciones exentas de límite municipal
amplía aún más el campo visual. El límite visual si bien es profundo, está interrumpido por la línea de fachada de
bulevar Santa Fe, quee pone un límite visual. No existen elementos singulares en el tramo, por lo que los elementos
incluidos o excluidos quedan definidos por los planos de fachada laterales que se hacen presentes o no en tanto haya
59
2011 – 2013
vegetación o no. El último tramo, el cuarto,

cuarto, presenta amplitud de campo dada por la vegetación de las aceras, planos
vegetales constituidos por árboles frondosos y altos que limitan lateralmente la visión. Las luminarias marcan un
ritmo y componen un canal que limita como una línea imaginaria la situación de canal. Los límites visuales son
profundos con distinciones de hasta 400 metros de profundidad, posibilitado por la situación de rectitud del tramo.
No existen elementos singulares en el tramo, más que el mástil de la bandera Argentina que se alza frente a la
Jefatura de Policía aportándole sentido de orientación al sector, por lo cual los elementos incluidos quedan definidos
por la presencia o no de la vegetación en las aceras.
En relación a los niveles de paisaje que el recorrido adquiere, de
de acuerdo al análisis expuesto, y viendo la
diversidad que presenta el recorrido de acuerdo a los tramos, se puede diferencian tres unidades de paisaje en el
recorrido. Dadas en igual con las escalas del paisaje que se analizó, presenta una primera unidad de paisaje en el
tramo uno, sobre bulevar Santa Fe con cantero central. Una segunda unidad de paisaje dada por el tramo dos y el
tramo cuatro, es decir avenida Mitre y bulevar Santa Fe sin cantero central. Y una tercera unidad de paisaje dada por
el tramo tercero, que se desarrolla en la avenida Roque Sáenz Peña.
La legibilidad de la imagen urbana es clara en casi toda la extensión del recorrido. La profundidad de campo
posee una apertura visual constante y bien definida, por vegetación cuando hubiera o por por los planos de fachada. Los
límites visuales que se pueden alcanzar son extensos, porque todos los tramos son rectos, lo que permite una visión
clara con respecto a lo que está más alejado. La aparición de vegetación abultada y rítmica limita el campo en tanto el
ancho, pero configura un canal claro en tanto al largo. Las actividades que se presentan son diversas y varían en
intensidad dependiendo el tramo que se analice. Hacia el centro urbano, las actividades que se presentan en mayor
medida están ligadass a lo comercial, presentan mayor flujo los días de semana en horario comercial, o los fines de
semana como actividad de esparcimiento y para disfrutar del bulevar como paseo, ya que el mismo se convierte en
peatonal. Esto no presenta un conflicto en la imagen
imagen urbana, porque el espacio de calle presenta una amplitud
considerable para contener las mismas, y en fines de semana cuando existe un flujo mayor, el paso del automóvil se
limita permitiendo mayor flujo peatonal. El tramo que presenta legibilidad difusa
difusa o con problemas para el observador
en cuanto a ordenar los elementos para su comprensión es el tramo segundo, el que se desarrolla sobre avenida
Mitre. Éste tramo, como se observó, presenta dos emprendimientos de edificios en altura de aproximadamente 60 6
metros de alto, generando un cambio en la escala del paisaje, dada por la introducción de estos dos componentes
morfológicos en un contexto con escala del paisaje barrial. En relación al ancho de calle, y la altura que estos
60
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componentes desarrolla, constituyeituye un problema para la imagen urbana y la aprehensión de los componentes de la
misma a la hora de ordenarlos. Si bien en otras partes del recorrido existen edificios en altura, no se desarrollan con
tales medidas de alturas, lo que no provoca u cambio de d escala.
A través de todo este análisis se reconoce que el Recorrido D de la ciudad de Rafaela es el que mayores
transformaciones en el tejido urbano experimentó, en relación a los emprendimientos más altos de edificios en altura
dados en la ciudad, afectando a la identidad del lugar, al carácter del paisaje y a la legibilidad de la imagen urbana en
este sector.. A través de la introducción de estos elementos singulares en el paisaje, se identifica un cambio de escala
y niveles del paisaje. Donde una nueva identidad y un nuevo carácter se forman en relación a estos dos desarrollos.
Cambiando significativamente la percepción que tantos los habitantes del barrio como los habitantes de la ciudad
entera tiene sobre éste lugar.
_Análisis de la normativa de la ciudad

c de Rafaela
La normativa que se toma de referencia para el presente análisis es el Código Urbano de Rafaela (CUR)
sancionado bajo la Ordenanza Nº 41.70-08
41.70 08 y sus posteriores modificatorias, las Ordenanzas Nº4.192-008,
Nº4.192 la Nº4.315-
10 y la Nº4.508-111.
Este código, en su capítulo 2,, divide al suelo del distrito de Rafaela a los efectos de ordenarlo. En el Plano
Nº1 hace una división del suelo constituida por las categorías: zona urbana, zona complementaria,
complementaria zona rural y suelo no
urbanizable. También se hace ace una clasificación del suelo, que se muestra en el Plano Nº2, Nº2 la cual es: suelo no
urbanizable, suelo urbanizado, suelo suburbanizado,
suburbanizado suelo urbanizable y suelo programado.
programado El área central que se
delimitó para la presente investigación queda enmarcada en e su totalidad como zona urbana y como suelo urbanizado,
según las dos categorías propuestas. Según las definiciones del Código Urbano de Rafaela, zona urbana “Es “ aquella
destinada a asentamientos humanos, con el desarrollo de usos vinculados a la residencia…”
residenc (
(CUR, Anexo 2, Cap. 2). Y,
suelo urbanizable “Son aquellos sectores calificados* continuos o discontinuos definidos por la existencia de trazados,
manzanas* y parcelas* edificadas, con servicios e infraestructuras básicos* y equipamientos comunitarios.
comunitarios Son aquellos
abastecidos como mínimo con agua potable, energía eléctrica, cloacas u obras de desagües pluviales y presentan calles
pavimentadas o con veredas materializadas con solados.” (CUR, Anexo 2, Cap. 2). Entonces, a través de este
ordenamiento propuesto por la Municipalidad de Rafaela puede entenderse que el sector de estudio es un área
consolidada, porque se presenta como zona urbana y suelo urbanizado.
En el capítulo 3, del citado código,
código se definen áreas urbanas y extraurbanas que quedan establecidas bajo el
Plano Nº3. En el área central en estudio se identifica una de las categorías, el APU (Área de Protección Urbana),
Urban que
abarca todo el análisis, a excepción de la calle Roque Sáenz Peña. El CUR define al a APU como áreas que
“Corresponden a los espacios, entornos*, ambientes construidos, conjuntos y/o edificios que por sus valores históricos,
simbólicos y/o arquitectónicos constituyen ámbitos singulares, claramente identificables como referentes de nuestra
cultura. Por poseer un alto significado
icado patrimonial, dado por el carácter histórico, tradicional o ambiental, merecen un
tratamiento especial mediante normas particularizadas en cuanto a usos del suelo y parámetros urbanísticos, con el fin
de proteger las características diferenciales.” (Anexo2, Cap.3).. Según esta definición, se entiende que es un área a
preservar, presentando el área, características a preservar.
El capitulo 4, trata sobre los usos del suelo, y el capitulo 5, sobre el tejido urbano. Éstos dos capítulos, junto
con el Plano Nº4 de Tejidos Urbanos es lo que definió una nuevo ordenamiento del suelo, en cuanto a usos, FOT y
FOS. Dando como resultado un plano detallado, a nivel sector y de ejes viales, de qué es lo que se permite construir
para en cada sector.
Los cambios más significativos
ignificativos que aporta el CUR y a afectos del análisis desarrollado en el presente trabajo,
con respecto a las ordenanzas, artículos e incisos derogados por el mismo, tienen que ver con el FOS y FOT que las
edificaciones pueden desarrollar. En el área central,
central, en las concesiones que rodean a la plaza central, se limitó la
altura de las construcciones, a modo de preservar el tejido existente y el paisaje urbano de éste sector. Destinando,
una sola avenida, Mitre, para las construcciones en altura que superen superen los 35 metros. Es por ello, que allí se
desarrollan dos de los edificios más altos de la ciudad de Rafaela, de aproximadamente 60 metros de altura cada uno.
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CONCLUSIONES
_Tejido y paisaje en comparación
omparación en las ciudades de Esperanza y Rafaela
Comparación estructural de las ciudades

Las ciudades estudiadas son de escalas diferentes, lo que se constituye como un dato importante a tener en
cuenta en la valoración de los resultados.
Se tienen en cuenta el tamaño de las mismas, los elementos que las definen, el de sus áreas centrales, la
localización de sus centros urbanos y cómo se constituyen con respecto al resto de la mancha urbana.
Rafaela es una aglomeración más grande, en relación a la cantidad de habitantes y una economía más
poderosa que la ciudad de Esperanza.
Los elementos que las definen tienen que ver con el emplazamiento de las aglomeraciones en el territorio y
la manera en que éstas se comunican y relacionan en la región. En Rafaela la RP Nº 70 pasa por el centro histórico y
urbano de laa ciudad, la plaza 25 de Mayo, modificando el lugar. Y en Esperanza ninguna ruta pasa por el centro
histórico y urbano, sino por la periferia de la ciudad, generando otro tipo de desarrollo urbano.
El análisis del tejido y el paisaje urbano de las áreas centrales
centrales de las ciudades en estudio marca que, en
Rafaela, ésta situación de atravesamiento de la RP Nº70 por el centro de la ciudad define una fisionomía urbana que
Esperanza no desarrolla. Bulevar Santa Fe, que es la materialización de la RP Nº70 en la ciudad
ciudad de Rafaela, adquiere
un carácter e identidad urbana, en tanto referencia y orientación, que ninguna otra parte de la ciudad posee; llegando
a equiparse con el espacio singular de la plaza central.
Comparación Tejido Urbano – Paisaje Urbano de las ciudades

Se compara según elementos constitutivos del tejido y el paisaje urbanos. Las edificaciones en altura y los
cambios de usos que cada ciudad experimentó.
El proceso de verticalización,, dado por la aparición de edificaciones
edificacione en altura, en la ciudad de Rafaela se
desarrolló antess que en la ciudad de Esperanza. Un Un cambio en la normativa, en el año 2008, provocó un freno del
proceso, redirigiendo la edificación en altura de más de 35 metros hacia un área específica de la ciudad,ciudad avenida
Mitre. En Esperanza el proceso de verticalización se desarrolló más tarde que en Rafaela, a partir de la modificación
de la normativa para permitir la verticalización
rticalización del área central hasta 21 metros, específicamente del eje urbano que
la atraviesa
sa de Este a Oeste, avenida los Colonizadores y Córdoba. La diferencia de alturas permitidas para las
edificaciones en altura se relaciona con el tamaño de cada una.
Estos elementos marcaron nuevas relaciones entre la lectura del paisaje y la conformación del tejido, que en
cada ciudad se desarrolló de forma diferente. En Rafaela las edificaciones en alturas provocaron un cambio de escala
en el paisaje urbano en avenida Mitre, generado por el tamaño de dos emprendimientos de 60 metros altura en
relación a la medida de la avenida que se desarrolla en 20 metros de ancho, existiendo un desajuste de proporciones y
cambiando
ambiando significativamente la percepción que tantos los habitantes del barrio como los habitantes de la ciudad
tienen sobre éste área. En cambio, en n Esperanza no se registra hasta el momento cambio en la escala del paisaje por
la introducción de las edificaciones en altura de hasta 21 metros sobre avenida Córdoba. Esto es porque, el tamaño de
las edificaciones se adecua a la escala del entorno,
entorno se ubican de manera espaciada, porque la altura que alcanzan en
relación al ancho de calle es proporcional y escalada,
escalada y porque la existencia de vegetación abundante ayuda a
disminuir el impacto visual morfológico que provocan tales construcciones, aminorando la la profundidad de cambio y
conservando una escala amena para los transeúntes.
En cuanto a los cambios de usos en el tejido urbano, en Rafaela se produjo un desplazamiento del uso
residencial en el área central por la introducción de usos terciarios, servicios
ios y comercios. Generalmente dado por el
mantenimiento del tipo constructivo
ctivo de vivienda unifamiliar. En Esperanza, el cambio de uso es más lento y todavía
lo residencial no ha manifestado desplazamientos del área central y aún convive con los usos de servicios
ser y comercial.
En cuanto a estos cambios de uso en el tejido urbano y su afectación en el paisaje urbano, en Rafaela se
desarrolló un cambio de carácter y de identidad en el área central donde se produjeron los desplazamientos. No
siendo esto constatable
able en Esperanza, ya que los cambios no fueron significativos. Esta situación se debe en gran
parte, a la diferencia de tamaños que las ciudades guardan entre sí.
En relación a lo expuesto, la valoración que se hace sobre el alcance de los instrumentos normativos
n en la
construcción del tejido, con repercusión indirecta en la lectura del paisaje, varía según cada ciudad. En Rafaela, la
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normativa propone una forma de ciudad pensada desde el tejido existente y la preservación del mismo o no según los
casos, sin verificaciones en las unidades de paisaje. Se limitó la construcción en altura en los cuadrantes que rodean a
la plaza central, a modo de conservar el tejido más consolidado de la ciudad, redirigiendo la edificación en altura de
más de 35 metros hacia avenida Mitre. La no contemplación de la relación altura máxima edificable con el ancho de
calle que posee avenida Mitre, provocó un desajuste de la percepción paisajística del entorno. En cambio, en
Esperanza, donde el marco normativo se amplió a modo de incluir las edificaciones en altura en el área central, se
realizó teniendo en cuenta que la relación de lo máximo edificado no afecte al entorno. Avenida Córdoba y Los
Colonizadores, de ancho aproximadamente de 20 metros, permiten construcciones de 21 metros m de altura como
máximo, siendo medidas proporcionales para una percepción paisajística del entorno.
A modo plantear una continuidad en la investigación, a partir de las valoraciones de los resultados obtenidas,
un estudio específico futuro podría averiguar
averiguar si el desplazamiento del uso residencial del área central de Rafaela,
junto con la limitación de la edificación en altura dada por la normativa para las áreas centrales de la misma ciudad,
podría ser coincidente con la expansión de usos residenciales
residenciales de baja densidad en el proceso de suburbanización de
los sectores medios de Rafaela.
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Publicado en los anales del Congreso: ISBN 978-987-657-674-1.
978
ANEXOS
_ A - Fichas Bibliográficas
_ B - Fichas Edificios en Altura
ltura
_ C - Noticias Relacionadas
_ D - Trabajo de investigación complementaria
64

Tejido Urbano

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“Transformaciones en el paisaje y el tejido urbanos en áreas centrales

de ciudades de la región pampeana en los inicios del siglo XXI:

Autora: Melisa Luciana PERCARA

CIENTIBECA 2011 - 2013

Figura 01. Esperanza. Localización. Año 2013.

Palabras claves: Paisaje Urbano – Tejido Urbano – Esperanza – Rafaela

Key words: Urban Landscape – urban composition - Regulation - Esperanza - Rafaela

Intensidad de ocupación del suelo

_Análisis del tejido del área central de la ciudad de Esperanza

La ciudad de Esperanza za ha experimentado en las últimas décadas un crecimiento urbano. La población

Usos del suelo

_Análisis del paisaje urbano del área central de la ciudad Esperanza

El recorrido que se identifica con mayores transformaciones

Descripción del paisaje urbano en el Recorrido D

Rafaela fue fundada en el año 1881,

_Análisis del tejido del área central de la ciudad de Rafaela

Usos del suelo

Intensidad de ocupación del suelo - Densidad de edificación

El recorrido que se identifica con mayores transformaciones

vegetación o no. El último tramo, el cuarto,

_Análisis de la normativa de la ciudad

Comparación estructural de las ciudades

Comparación Tejido Urbano – Paisaje Urbano de las ciudades

− Baudrillard, Jean. (1997, 1º Edición 1987). América. España: Angrama, S.A.

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