UNIVERSIDAD TÈCNICA DE COTOPAXI

Contabilidad y Auditoria Ambiental

Nombre : Fernanda Ramírez

Ciclo: 6to "A"

VALORACIÓN DE PRECIOS HEDÓNICOS DE LAS

VIVIENDAS DEL CENTRO HISTÓRICO DE ZARUMA

ANÁLISIS

La valoración de las viviendas según los precios hedónicos

es un método que parte de la idea de que el conjunto de características que
componen un bien heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado.

En tal sentido, se asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto
en función de sus diferentes atributos y; por tanto, se puede asignar un precio
implícito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuación de
precios hedónicos.
 ÁMBITO DE ESTUDIO

El ámbito de estudio está comprendido por el centro histórico de

Zaruma . La población del Centro Histórico aproximada es de
29,476 habitantes, que ocupan 4,762 viviendas. En tal sentido se ha
considerado una muestra de 580 unidades de viviendas, que
representa cerca del 10% del total de viviendas del Centro Histórico

Los datos utilizados son del año 2015. Los precios de las viviendas y
sus características fueron estimados y obtenidos a partir de la base
catastral del consejo provincial .
 ANÁLISIS DESCRIPTIVO DEL VALOR DE LAS VIVIENDAS

La delimitación de las viviendas queda establecida mediante Ordenanza

Municipal. Se determinó su estructuración en seis sectores siguiendo un
criterio de homogeneidad en cuanto a sus características urbanísticas,
estado y calidad de su estructura física, tendencias predominantes en su
desarrollo, usos, densidad, calidad y jerarquización de los ambientes e
inmuebles de carácter
histórico.
 VALOR DE LAS VIVIENDAS

El valor estimado de los terrenos por metro cuadrado de las

zonas 1, 2 y 3 es de $ 800 a $ 1000 dólares americanos; de las
zonas 4, 5, 6 y 7 es de $ 650 a $ 400 dólares americanos.

Estos valores no difieren del valor comercial que estiman los

peritos valuadores inscritos y autorizados en el Registro de
Peritos y Valuadores de la Superintendencia de Banca y
Seguros [
 METODOLOGÍA

TIPO DE ESTUDIO

El tipo de investigación que se utilizó fue explicativo por cuanto este

trabajo
persigue estimar una ecuación de precios hedónicos utilizando la
técnica de
mínimos cuadrados ordinarios. Este procedimiento permite
descomponer el precio de la vivienda en función de sus diferentes
atributos y estimar la contribución marginal de cada característica.


ESPECIFICACIÓN DEL MODELO ECONOMÉTRICO

El precio (o valor) de la vivienda (inmueble) en el centro histórico de la

ciudad de Zaruma , según la metodología de los precios hedónicos
dependerá de su :
Localización (distancia a la plaza mayor),
Las características estructurales (superficie,número de pisos),
La declaración como patrimonio cultural .

 Análisis Espacial

En este trabajo se hace uso del análisis de regresión de corte transversal

para determinar cuáles son los atributos relevantes y la importancia
relativa de cada uno de ellos, mostrando la interacción espacial de los
datos aprovechando la información georreferenciada. Se tiene en cuenta
el planteamiento de Krugman (1997), según el cual, la nueva geografía
económica NGE permite conectar y relacionar los efectos marginales que
seobtienen en el análisis hedónico con los efectos espaciales de vecindad
como la imitación, los spillovers, las externalidades, y el contagio
 Dependencia Espacial o Autocorrelación Espacial

La dependencia espacial se presenta cuando una de las variables

explicativas asume valores similares a otras que están geográficamente
cercanas, dando lugar al surgimiento de clústers. Si los valores
altos están relacionados con altos precios en las viviendas vecinas,
entonces la autocorrelación es positiva, y si los valores altos se
corresponden con valores bajos, la autocorrelación es negativa. Esto se
puede observar en el mercado de la vivienda, donde las casas costosas
tienden a estar agrupadas al igual que las casas baratas.
 Análisis Espacial

En este trabajo se hace uso del análisis de regresión de corte transversal

para determinar cuáles son los atributos relevantes y la importancia
relativa de cada uno de ellos, mostrando la interacción espacial de los
datos aprovechando la información georreferenciada. Se tiene en cuenta
el planteamiento de Krugman (1997), según el cual, la nueva geografía
económica NGE permite conectar y relacionar los efectos marginales que
seobtienen en el análisis hedónico con los efectos espaciales de vecindad
como la imitación, los spillovers, las externalidades, y el contagio
 Identificación de patrones espaciales

Para este procedimiento se han presentado algunos estadísticos

globales como los índices de Moran y la C de Geary, y otros locales
como Lisa y Glisa (Moreno, 2000).

El índice de Moran es una medida de autocorrelación espacial que es

análoga al coeficiente de correlación, cuyo valor está entre -1 y 1,
significando autocorrelación espacial negativa fuerte con el -1 y
autocorrelación positiva fuerte con el 1.
 Formulación del índice de Moran

Dado un conjunto de n localizaciones (Ai,……An), se construye la

matriz Wij, donde cada elemento de Wij, representa una medida
de proximidad entre Ai y An. Entonces la Índice de Moran se
define de la siguiente manera:


Xi denota el valor de lapoblación en la localización.

X es el promediode la xi sobre las localizaciones de n.
Wij es la medida espacial del ponderador de proximidad.

El estadístico I de Moran es positivo cuando los valores

observados de las localizaciones a cierta distancia (d) tienden a
ser similares, negativo cuando tienden a ser disímiles, y
aproximadamente cero cuando los valores observados se
distribuyen en forma aleatoria e independiente sobre el espacio.
Mapa 1. Distribución espacial de datos en el centro.
Fuente: Elaboración de los autores .
 RESULTADOS
El Cuadro N° 07, muestra la estimación del modelo N° 01, en el cual se considera
como única variable explicatoria la ubicación del inmueble o la distancia del mismo
respecto de la plaza mayor de la ciudad de Zaruma . Utilizando el método de
mínimos cuadros ordinarios, se obtuvo la siguiente los siguientes resultados:
Análisis espacial local Lisa

Los puntos de color

amarillo indican que los
predios de bajo costo se
ubican cerca a
los vecinos que tienen
predios baratos
LOW-LOW con un grado de
significancia de P = 0,01, .


Análisis univariante delI de Morán para el logaritmo del avalúo por

metro cuadrado
Se trata de relacionar el avalúo de una vivienda en el eje X con el avalúo de
las viviendas vecinas que se representan en el eje Y.

En la Gráfica 2, el índice de Moran

presenta un valor alto de 0,4327 que
muestra la existencia de una correlación
espacial positiva.


CONCLUSIONES

La localización con referencia a la plaza principal de las viviendas influye

significativamente sobre el valor de los inmuebles del Centro Histórico de la
ciudad de Zaruma . Cuanto más cercano está la vivienda a la plaza principal
de este centro histórico mayor es el valor del inmueble. La relación que
existe es inversa.

La estimación de modelos de precios hedónicos permitió conocer

cuáles son los determinantes más importantes en el avalúo de
unavivienda y la influencia de cada uno de ellos, de acuerdo con los
objetivos planteados.

Mediante la valoración hedónica se determinó el efecto marginal

de las variables estructurales, de calidad y ambientales en el
avalúo de la vivienda en Zaruma . En promedio,las viviendas
cercanas a las áreas de riesgo reducen el precio hasta un 11,46%,
el vivir cerca de una ladera lo afecta en un 37,41% y el encontrarse
en zona de tratamiento geotécnico hasta un 19,95%.
 RECOMENDACIONES

En cuanto a cuestiones de diseño de política de vivienda, algunos de los

hallazgos resultan útiles a la hora de tomar decisiones. Sería importante tomar
en cuenta que los consumidores están dispuestos a pagar más por un metro
cuadrado adicional, por un piso adicional, que prefieren una casa cercana a la
plaza mayor, y sobre todo que esta sea declarada patrimonio cultural.

Sobre el diseño de impuestos en el mercado inmobiliario, los resultados de este

trabajo proveen evidencia a favor de que el impuesto predial varíe por
ubicación y por metros cuadrados de construcción, ya que son dos de las
variables a las cuales los individuos les asignan valores más altos.
 BIBLIOGRÁFIAS

Anselin, L. (1988a). Spacial Econometrics: Methods and models. The

netherlands:Kluwer Academic publishers.
Anselin, L., & Getis, A. (1992). Spatial Statistical Analysis and Geographic
Information Systems. Ciudad: Editorial.
Arias, H. (2012). Aglomeración industrial en el centro oriente
colombiano. Apuntes CENES, 31 (53), 81-109.
Asqueta, D. (1994). Valoración * económica de la calidad ambiental.
Caridad, J. M. (2008). Metodología de precios hedónicos vs. redes
neuronales.
Córdoba: Universidad de Córdoba. Court, A. (1939). Hedonic price
indexes with automotive examples, dinamics of
automovile. Ciudad: Editorial.