María Alabau García

ACTIVITATS TEMES 16 i 17

QÜESTIONARI:

1. Formalment, com ha de fer-se la cessió d’un crèdit hipotecari?

Al tener carácter accesorio tiene que hacerse conjuntamente con la hipoteca (art. 1528
CC). La cesión puede ser total o parcial y se hará en escritura pública que se inscribirá en
el RP junto con la notificación al deudor.

2. Pot un deutor hipotecant exigir la subrogació d’un nou creditor hipotecari? Resumeix
el procediment

Sí que puede hacerlo en los supuestos previstos en la ley o por las partes, siendo
consecuencia del pago hecho al acreedor por un tercero. Su procedimiento depende de
su naturaleza, si es legal, concencional, o por la voluntad del deudor (articulo 2 de la Ley
2/1994 regula el procedimiento de subrogación).

El procedimiento que regula dicho articulo es el siguiente: la entidad tiene que admitir la
subrogación y presentar al deudor una oferta vinculante que contenda las nuevas
condiciones del préstamo, y si el deudor las accepta, la entidad puede llevar a cabo la
subrogación (conservando el crédito hipotecario si ha notificado a la entidad acreedora y
si no, otorgando escritura pública). Para tener efecto frente a terceros, se requerirá
inscripción en el RP.

3. Quins són els negocis sobre el rang?

- Posposición: consiste en que una hipoteca ya constituïda posponga su rango a favor

de otra futura y que aún no está inscrita en el RP (art. 241 RH)
- Permuta: consiste en que dos hipotecas cambien respectivamente su rango (no
regulada expresamente)

4. Explica breument la posposició i reserva de rang

Consiste en que una hipoteca ya constituïda posponga su rango a favor de otra futura y
que aún no está inscrita en el RP (art. 241 RH). Supone un acto dispositivo del titular de
la hipoteca pospuesta. No se requiere de una nueva escritura, sino que se anota en el
margen de la inscripción de la hipoteca pospuesta.

5. En la permuta de rang, basta el consentiment dels permutants?

Se necessita consentimiento de los acreedores hipotecarios y de los titulares de

derechos reales intermedios que graven el mismo bien. En el margen de la hipoteca se
hace constar el cambio de rango.

6. En què consisteix l’anticresi?

Derecho real de garantia y de realización de valor. Consiste en que el acreedor adquiere

el derecho a recibir los frutos del inmueble del duedor, aplicándolos al pago de interses
en primer lugar, y del capital del crédito en segundo lugar. (Art. 1881 CC).
María Alabau García

7. Com pot ser constituïda l’anticresi? S’exigeix escriptura pública?

No se exige escritura pública inscrita en el RP, esto solo condicionará su eficacia frente a
terceros. Para constituirse solo se necesita manifestar esa voluntar en contrato entre el
acreedor y el propietario constituyente o de forma unilateral por el constituyente.

1 CAS PRÀCTIC

El Joan Marc és propietari d'un terreny de 15.000 hectàrees, de bosc i conreu, amb una
alqueria de el segle XVII. En 2007 va demanar un préstec de 125.000 €, a pagar en 25 anys, al
banc X per rehabilitar l’alqueria, que es trobava molt deteriorada pel pas del temps. Va
garantir la devolució del préstec amb una hipoteca sobre el terreny i l’alqueria.

En 2010 va decidir regalar al seu fill Lluís la meitat de la finca i quedar-se ell l'altra meitat. Per a
això va anar al notari i va formalitzar la donació en escriptura pública, després de la qual cosa
el Lluís va inscriure la seua part en el Registre de la Propietat. En 2011 el Lluís va decidir
construir una casa en la seua part del terreny per això va demanar un préstec de 70.000 € la
devolució del qual va garantir també amb una hipoteca sobre la seua finca.

1. Respecte a la hipoteca del Joan Marc, s'estén a la maquinària per treballar el camp?, i als
mobles de valor que quedaven dins de la masia?

La hipoteca en principio no se extiende a los bienes muebles de carácter pertenencial. Si no se ha

pactado expresamente, no se extiende la hipoteca. Art. 111LH.

2. En el cas que el creditor hipotecari tinga coneixement que el Joan Marc no va invertir els
diners en la rehabilitació de l’alqueria i la finca sinó que la té pràcticament abandonada i
sotmesa a un procés de gran deteriorament, pot fer alguna cosa per evitar que la finca
seguisca devaluant-se, tot i que en Joan Marc complisca amb la devolució del préstec?

Puede emprender la acción real del articulo 1964 CC (ya que el deudor tiene responsabilidad
real por la afección del valor de la cosa hipotecada al pago del crédito) y la acción personal
contra todo el patrimonio del deudor. 117LH si se deteriora por culpa, llevar a cabo noseq
acción de devastación

3. S'estendrà també la hipoteca a la casa que s'està construint el Lluís? i si s'estiguera

condicionant i ampliant una caseta que ja existia en aquesta part del terreny?

No se considera mejora, sino nueva construcción, así que no se extiende. En el segundo caso,
112 y 113LH, al ser tercer poseedor,

4. Suposem que, arribat el moment del venciment del préstec, al Joan Marc encara li queden
15.000 € per pagar. Davant la pretensió del banc d'executar tot el terreny, el Joan Marc
insisteix que s'execute solament la seua finca, ja que la resta ja no li pertany i amb la seua
part del terreny hauria d'haver-hi suficient per cobrir el deute. A més argumenta el seu
advocat que pel principi de distribució de responsabilitat s'exclou la responsabilitat solidària
de tots els béns hipotecats respecte de tot l'import del crèdit i que cada bé respon de la part
de l'obligació que se li assigne. Pot exigir el Joan Marc que s'execute només la seua finca?, té
raó el seu advocat?
María Alabau García

El art. 123LH implica que si no hay pacto entre las partes, la división posterior de la finca no
implica un Reparto de la hipoteca, que sigue gravando la totalidad del terreno. Por tanto, el
abogado no tiene razón.

5. Sobre la finca del Lluís ja pesava una hipoteca prèvia, quina ostenta un rang preferent?

La de Joan Marc, porque la incripción en el Registro es lo que marca cuál es la más Antigua. 24
y 25LH.

2 CAS PRÀCTIC
En Pere és soci en una societat de responsabilitat limitada anomenada CONSTRUCCIONS
TEMÀTIQUES, S.L. El 5 de maig de 2018 va comprar a l’altre soci, en Jaume, les seues
participacions socials. Van signar un contracte de compravenda de participacions per valor de
400.000 euros. Atès que en Pere no disposava d'aquest capital, sol·licita finançament al Banc
Blau que li concedeix un préstec de 400.000 euros amb venciment a 1 any. El Banc Blau exigeix
que s'atorgue una garantia real. Concretament, una hipoteca sobre algun immoble. En aquest
moment en Pere, al no ser propietari de cap immoble, li demana a la seua germana Sònia que
hipoteque la seua casa de 3 plantes.

1ª És possible constituir la hipoteca que pretén en Pere? Qui serà deutor del préstec? Quin
tipus de responsabilitat assumirà la Sonia? Pot el Banc exigir-li el pagament del deute a
Sonia?

Sí puede constituirse la hipoteca, Sonia constituye una hipoteca sobre un bien propio en
garantia de la deuda de su hermano, y por ello será hipotecante no deudora y su
responsabilidad quedará limitada a dicho bien.

Finalment es va signar, el 31-05-2018, un préstec per 400.000 euros a favor d’en Pere, amb
venciment a un any, amb un interès variable, garantit amb hipoteca sobre la casa de la
Sònia.
2º) Analitza l'abast de la hipoteca constituïda a favor de Banc Blau. Pot el banc exigir, a més
dels 400.000 euros de capital, els interessos vençuts i no pagats dels últims 4 anys? Pot
garantir algun altre concepte la hipoteca?

Seguramente los intereses remuneratorios estaran cubiertos porque estarà en la escritura y en

el asiento registral. Sí, podrà garantizar otros conceptos si consta en la escritura y queda
plasmado en el Registro. Límite de 114 LH es solo cuando hay perjuicio de tercero, sí podrá
exigir los intereses de los cuatro últimos años porque en este caso Sonia no es un tercero, lo
que hace que no se pueda aplicar este articulo.

Resulta que la casa de 3 plantes ja constava gravada amb un embargament a favor de Banc
Verd derivat del procediment executiu seguit davant el Jutjat nº 4 de València actuacions
446/2008 per import de 22.000 euros de principal més 6.600 euros prudencials per a
interessos i costes.

3ª) En cas d'execució de l'embargament a favor del Banc Verd, què succeirà amb la hipoteca
constituïda a favor del Banc Blau? I si s'executa primer la hipoteca del Banc Blau, què
succeirà amb l'embargament?

El Banc Verd cobrarà su deuda con el dinero del embargo, eliminando la segunda hipoteca
(art???), ??? 670 LEC 674
María Alabau García

En el segundo caso,

El 3 d'agost de 2018 la Sònia va decidir dividir la seua casa de 3 plantes en 3 habitatges

individuals i per a això va dividir la finca matriu en 3 finques registrals diferents.

4ª) Després de la divisió de la finca hipotecada en tres finques registrals diferents, què
succeeix amb la hipoteca? Podria o hauria de dividir-se?

La hipoteca seguirá existiendo de forma íntegra ya que es indivisible, sin embargo, atendiendo
al 123 LH por voluntat de las partes podría determinarse la divisibilidad ya que no se trata de
una característica essencial de la hipoteca, però requeriria pacto expresso entre las partes

5º) Què succeirà amb la hipoteca si la Sònia transmet mitjançant compravenda una de les
tres finques a un tercer?

De acuerdo con el art. 123 LH, si se trasmite una finca con compraventa a un tercero el crédito
hipotecario, y mediando acuerdo entre acreedor y deudor, se reparte el crédito entre las fincas
que resulten de la división. A falta de acuerdo la hipoteca será solidaria y el acreedor podrá
ejecutar la hipoteca sobre la totalidad de la edificación si el Crédito resulta impagado.

Durant aquest mes d'octubre de 2018 la Sònia, que té un grup d'amics una miqueta radicals,
permet que s'instal·len en la planta baixa de la casa. Aquests destrossen les parets i el terra,
deixant en ruïnes la mateixa.

Acción de devastación como en el caso anterior (117 LH). También puede instar el vencimiento
anticipado 129.3 LH.

Finalment, i atès que en Pere va pagant les quotes del préstec, la Sònia proposa al seu germà
que, si ja ha amortitzat gairebé la meitat del préstec concedit pel Banc Blau, demane al Banc
cancel·lar la hipoteca parcialment, almenys sobre una de les tres plantes.

7ª) És viable la petició de cancel·lació parcial que proposa la Sònia a en Pere?

Sí que es viable, pues de acuerdo con el art. 124LH, se puede perdir cancelación parcial de la
hipoteca si está dividida y pagada la mitad del cédito. Es una excepción a la indivisibilidad de la
hipoteca.

No porque no se ha pactado la divisibilidad de la hipoteca, de manera que todo està gravada la

totalidad. 125 LH. Da igual lo que hagan Sonia y Pere, tendría que pactarlo con el banco.