Aplicaciones

geoespaciales
para la valoración
de bienes
inmuebles

Por:
Ing. Kenneth Ovares, MsC
 ¿Qué es un sistema de información
geográfica? SIG ó GIS
• Un SIG es la aplicación de las llamadas Tecnologías de la Información a la gestión
de la Información Geográfica.
• El SIG podría verse como un modelo del mundo real, ligado a un sistema de
referencia terrestre, utilizado para satisfacer algunas necesidades de información
concretas.
• Es la integración de: datos, hardware, software, recurso humano y
procedimientos.
Fuente: Pensando en el SIG, R, Tomlinson, 2007.
 Utilidad de los SIG

• El uso adecuado de un SIG permite:

• Almacenar información geográfica,

• Visualizarla
• Analizar,
• Gestionarla,
• Actualizar,
• Transferirla
 Deficiencias del SIG

• Difícil de operar.
• Tiende a desactualizarse rápido.
• Existes muchos softwares para la gestión de la información y todos
trabajan distinto.
• Lenguaje de programación poco amigable.
Software libre: QGis
Productos: Esri, ArcGis Pro
 Tendencia actual:
Geoservicios
• Permiten el acceso del usuario a información ubicada en servidores
remotos. Este acceso se produce de una manera estandarizada y a
través de cualquier aplicación compatible, sin necesidad de tener
que descargar la información disponible de manera local.
• Existen geoservicios WMS y WFS.
 Tipos de geoservicios:

WMS: Web Map Service

Son utilizados para la publicación de mapas tanto Ráster como
vectoriales. Es posible consultar atributos alfanuméricos. Es el
más utilizado de los geoservicios.
 Tipos de geoservicios:

WFS: Web feature Service

Son utilizados para la publicación de datos vectoriales. Su
principal característica es que permite descargar los datos
“originales” tanto geométricos como alfanuméricos.
 Ejemplos de geoservicios:
• Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales - ICDE
• Infraestructura Panameña de Datos Espaciales - IPDE
• Sistema Nacional de Información Territorial – SNIT/Costa Rica
• Infraestructura de Datos Espaciales de Chile – IDE Chile
• Infraestructura de datos espaciales de la República Dominicana
• Infraestructura de Datos Espaciales de Uruguay– IDE Uruguay
• Infraestructura Nacional de Datos Espaciales de Brasil - INDE
 Ejemplos de geoservicios:

Costa Rica Uruguay

Brasil Chile
 Desventajas de los geoservicios

• Requieren capacitación ardua para su uso tanto en descarga de

Información Geográfica como en publicación.
• Lenguaje de programación poco amigable.
• Requiere de manejo de Bases de Datos Geográficas (desaparece
shapefile).
• Requiere de instalación de software GIS desktop.
• Requiere de conexión a internet con buena velocidad de subida y bajada
de datos.
• Se requiere de instalación de infraestructura: gestor de Base de Datos
(por ejm: PostgreSQL) y servidor de mapas (por ejm: Geoserver).
 Sistema de gestión para valoración
(SGV)

• Pensando en la complejidad y diversidad que tienen las herramientas

anteriormente descritas, así como sus virtudes y debilidades, se esta
desarrollando un aplicativo web que permita la gestión de información
geográfica como INSUMO para la valoración de bienes inmuebles, donde
se integre e intercambie información.
 ¿Qué es el SGV?

• Es la aplicación de tecnologías de información orientadas a valoración.

• Es el desarrollo de un visor web, que contiene las herramientas necesarias
para tomar decisiones importantes en un avalúo.
• Es un webservice o geoservicio.
• Es un repositorio de información geográfica
• No es un software GIS (por ejm Q.GIS o ArcGIS), sino un aplicativo diseñado
específicamente para la gestión de información geográfica orientada a
valoración de bienes inmuebles.
• Es una aplicación “Ad Hoc”
• Es más que un SIG…
 ¿Como funciona el SGV?
• Existe toda una infraestructura detrás del sistema:
• DataCenter para hospedaje de Información Geográfica (web hosting)
• Gestor de base de datos (PostgreSQL)
• Servidor de mapas (Geoserver)
• Visualizador web y dispositivos móviles
¿Como funciona el SGV?
Visor web del SGV
Conexiones del SGV
• Se realizan las conexiones y se
dispone de capas de información
geográfica llamadas de
geoservicios existentes.
• Usualmente son WMS
• Se pueden consultar los datos
Conexión IGN - Ortofotos

SGV - Ortofotos
Conexión con Ministerio de hacienda
Zonas homogéneas

SGV – zonas homogéneas

Conexión Registro Inmobiliario
Mapa Catastral
Elaboración de capas propias

• Son las capas de información

geográfica que cada usuario
construye, según sus
necesidades.
• Avalúos
• Comparables
 Mapas base y
sistemas de referencia
• El sistema permite utilizar
diferentes tipos de mapas base,
por ejemplo:
• API Open Street Maps

• Adicionalmente, utiliza distintos

sistemas de proyección (WGS84-
CRTM05-Lambert N/S) o realiza
las reproyecciones “on the fly”
Funciones básicas
• Medir distancias
• Medir áreas
• Dibujar planos (azimut, rumbo,
coordenadas)
• Alinear polígonos
• Información de la capa
Consulta información de capa
Medición de distancias
Medición de áreas
Se puede ingresar una coordenada
para empezar a dibujar el plano SGV – Digitar derrotero
Herramienta para alinear polígonos
Herramienta para alinear polígonos
 App móvil para
recolección de datos en campo
 App móvil para
recolección de datos en campo

Conector
Con
Waze
 App móvil para
recolección de datos en campo
 App móvil para
recolección de datos en campo
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
• Ubicación de objetos (ubicación de comparables o de valoraciones en curso)

La representación de ubicación de objetos es el estilo de análisis espacial mas sencillo en el que se

muestran únicamente la posición de los objetos de la capa de interés, preferiblemente en relación con
alguna capa de cartografía de referencia. En este mapa se puede realizar un análisis visual básico.
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
• Mapeo de valores mínimos y máximos (lista de precios)

Con este tipo de análisis, los objetos se pueden categorizar y simbolizar con
información de un atributo cuantitativo para facilitar el análisis de mercado.
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
• Creación de zonas de amortiguamiento (Buffers)

Una zona buffer es cualquier área que sirve al propósito de mantener las entidades
del mundo real distantes entre ellas. Las zonas buffer se utilizan a menudo para
proteger el medio ambiente, proteger zonas residenciales o comerciales de
accidentes industriales o desastres naturales.
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
• Análisis de superposición: Visualización de traslape de objetos

Con función de análisis espacial se puede determinar si un objeto se sobrepone,

totalmente ó parcialmente (y se puede cuantificar), con otro objeto.
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
• Análisis de proximidad: selección de objetos por distancia entre capas.
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)

500m

500131m 1091357m
 Operaciones geoespaciales que
contiene el SGV (Análisis espacial)
 Homologación
• Una vez que se han hecho los análisis espaciales necesarios, es posible
seleccionar cuales son los mejores comparables para realizar la homologación:
Valoración fiscal
Valoración fiscal
Homologación para 2 comparables
Homologación para 2 comparables
Valoración de construcciones
Salida de información:
Informe
Salida de información - Mapa
CONCLUSIONES
 Ventajas que ofrece el SGV
• No requiere de la instalación de un software SIG específico
• Solo requiere conexión a internet
• Esta desarrollado en una plataforma amigable para el usuario
• Es intuitivo
• No requiere de extensas horas de capacitación
• Puede ser utilizado por diferentes usuarios al mismo tiempo
• Cuenta con aplicación móvil para recopilación de información
• Integra información de diferentes fuentes
• Permite el intercambio de información
 Ventajas que ofrece el SGV

• Número de usuarios en la aplicación sin límite

• Respaldos diarios
• Soporte técnico
• Mantenimiento correctivo
RECOMENDACIONES
 Mejoras al sistema

• Incorporar un modulo para valoración de fincas rurales.

• Incorporar un modulo para valoración de condominios.
• Mejorar la valoración comercial.
• Que los usuarios puedan incorporar fotografías aéreas de drones.
• Incorporar más datos de lotes comparables.
• Mejorar la elaboración de los informes.