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Fecha de Expedición:
23/11/1993
Fecha de Entrada en Vigencia:
23/11/1993
Medio de Publicación:
Registro Distrital 804 de noviembre 23 de 1993.
Temas
La Secretaría Jurídica Distrital aclara que la información aquí contenida tiene exclusivamente carácter
informativo, su vigencia está sujeta al análisis y competencias que determine la Ley o los reglamentos. Los
contenidos están en
permanente actualización.
DECRETO 734 DE 1993
(noviembre 23)
DECRETA:
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1º.- Finalidad del Proceso de Desarrollo por Urbanización. Las normas que regulan el
proceso de desarrollo por urbanización tienen por objeto garantizar la idoneidad de la estructura
urbana resultante, tanto en materia de diseño urbanístico como en la dotación de obras de
infraestructura, en armonía con la preservación de los recursos naturales. (Ver oficio
referenciado 1-1998-41063 D.A.P.D. Licencia de Construcción y Urbanismo) CJA14801998
Artículo 2º.- Ámbito de Aplicación. Deben adelantar el Proceso de Desarrollo por Urbanización,
como requisito para iniciar obras de construcción, todos los inmuebles urbanizables no
urbanizados, independientemente del tratamiento asignado a la zona donde se localicen y se
aplica a:
Predios comprendidos dentro de los polígonos de reglamentación a los cuales se les asigna el
tratamiento de Desarrollo en las planchas oficiales de zonificación y tratamientos a escala
l:5000, o que sin estar comprendidos en dichos polígonos, sean definidos en los decretos de
asignación de tratamiento como sujetos al tratamiento de desarrol1o. (Ver oficio referenciado
1-1998-41063 D.A.P.D. Licencia de Construcción y Urbanismo) CJA14801998
Los siguientes predios comprendidos dentro de los polígonos de reglamentación a los cuales se
les asigne el Tratamiento de Actualización:
a. Los que tengan zonas de reserva para servicios públicos de protección ambiental,
rondas hidráulicas, de manejo y preservación ambiental, sin tomar en consideración su
área.
b. Los de área útil mayor a 2.000 m2 que no hayan sido urbanizados. La magnitud de
2.000 M2 se incrementará a 5.000 m2 en el sector comprendido entre la calle 45 y la
Avenida 1ª, de la carrera 30 a la línea conformada en sentido norte- sur por la Avenida
Circunvalar.
c. Los localizados en zona industrial que tengan área útil mayor a 2.000 m2, y uso
diferente de vivienda en los cuales se pretenda desarrollar este uso
d. Los que segreguen de inmuebles Institucionales para destinarlos a otros usos y cuya
área útil sea mayor a 2.000 m2.
e. Los situados al interior de desarrollos legalizados a los cuales se les haya impuesto la
obligación de adelantar proceso de desarrollo por urbanización.
a. Los que correspondan a zonas reservadas por las urbanizaciones para las cuáles no se
hayan previsto cesiones, siempre y cuando las mismas estén dentro del área urbana.
b. Los que se segreguen de inmuebles Institucionales para destinarlos a otros usos y cuya
área útil sea mayor a 2.000 m2, y no formen parte de una urbanización.
Los predios que por tener usos institucionales a la fecha de expedición del Acuerdo 6 de 1990
sean objeto del tratamiento de conservación, quedan excluidos del proceso de desarrollo por
urbanización y no deben prever cesiones, salvo las segregaciones señaladas en el presente
artículo.
. Las de "alto" y "muy alto riesgo", según el mapa de zonificación geotécnica de Santa Fe de
Bogotá elaborado a escala 1:25.000 por Ingeominas.
. Las de "alta y media vulnerabilidad", según el Plan de Ordenamiento Físico del Área de
Preservación del Sistema Orográfico.
. Las de alto riesgo que se definan por estudios geotécnicos que en cualquier momento adopte
oficialmente la Administración Distrital.
Artículo 4º.- Protección de los Recursos Naturales. El proceso de desarrollo por urbanización
debe respetar los recursos naturales existentes en el predio, para lo cual el Departamento
Administrativo de Planeación Distrital D.A.P.D. cuando lo considere conveniente, exigirá el
permiso o licencia previa de localización de la Corporación Autónoma Regional de las cuencas
de los Ríos Bogotá, Ubaté y Suárez (CAR), para establecer si un posible desarrollo urbanístico
es compatible o no con la preservación de los recursos naturales existentes en el predio. Esta
licencia previa de localización es requisito indispensable para obtener licencia de urbanización
cuando se trate de predios localizados dentro de los cerros orientales, los de Guacamayas y
Juan Rey, los de Suba, Usme y los localizados en los cerros suroccidentales al occidente del
Río Tunjuelito.
Artículo 5º.- Proyectos de Urbanización por Etapas. Todo proceso de urbanización puede ser
realizado por etapas. Los proyectos urbanísticos que se aprueben deben cubrir la totalidad del
predio a desarrollar, cumpliendo en su conjunto con las normas de este Decreto. Las licencias
de urbanismo pueden referirse a etapas del desarrollo, independientemente del tamaño del
proyecto urbanístico aprobado, casos en los cuales cada etapa debe cumplir en sí misma con
las normas del presente Decreto.
Las urbanizaciones aprobadas con normas anteriores al Acuerdo 6 de 1990 y que no hubiesen
sido autorizadas a desarrollarse por etapas, podrán acogerse a las normas de este artículo. En
caso de estar parcialmente adelantada la urbanización, se debe constituir una primera etapa
que incluya este avance, la cual debe cumplir con los porcentajes de cesión exigidos en el
proyecto original y calculados para dicha etapa. Para tal fin deberá modificarse el proyecto
urbanístico.
Para una misma etapa no se permitirá la combinación de normas originales del Acuerdo 6 de
1990 con las normas iniciales de la urbanización, salvo las autorizaciones expresas que hagan
los decretos de asignación de tratamiento.
Las modificaciones que no se ajusten a lo señalado en este artículo deben someterse al trámite
de una nueva licencia.
Artículo 7º.- Subdivisiones Previas al Desarrollo Urbanístico. De conformidad con lo dispuesto
por el Acuerdo 6 de 1990 en su Artículo 436 y con el propósito de evitar la fragmentación de las
zonas de cesión que se originan en procesos de urbanización, solamente se permiten la
subdivisión y parcelación de terrenos superiores a una (1) Hectárea que cumplan íntegramente
lo siguiente:
2. No generar más de dos (2) globos de terreno, ninguno de ellos interior a una (1)
Hectárea cuando el área bruta del predio a parcelar esté comprendida entre una (1) y
ocho (8) Hectáreas.
3. No generar predios con área inferior a cuatro (4) Hectáreas cuando el área bruta del
predio a parcelar sea superior a ocho (8) Hectáreas.
En todo proceso de parcelación se debe garantizar la continuidad de los ejes viales existentes o
proyectados. En la proyección de parcelación los límites de cada parcela deben comprender las
vías proyectadas por lo menos hasta su eje, garantizando siempre que ninguna zona de reserva
vial quede por fuera del área bruta de las parcelas resultantes.
Parágrafo.- Los predios resultantes que no cumplan con lo anterior, no podrán obtener licencia
alguna, excepto si sus propietarios se acogen a los mecanismos de rehabilitación predial
previstos en el Artículo 437 del Acuerdo 6 de 1990.
CAPÍTULO II
Artículo 8º.- Obligación de Respetar las Reservas de Espacio Público. Todo predio a
desarrollarse urbanísticamente debe respetar las siguientes reservas de espacio público que
señalen el D.A.P.D. o las empresas de servicios públicos:
b. Las reservadas como zonas verdes y comunales por planes de ordenamiento de una
localidad, zona o proyecto de parcelación, bien sea como agrupación de cesiones tipo A o
por el señalamiento de un predio destinado a esta modalidad de espacio público, cuando
se señale a los urbanizadores la obligación de pago compensatorio en terreno.
c. Las cesiones tipo A exigidas por norma según uso del desarrollo urbanístico.
Los interesados pueden proponer modificaciones a las áreas de reserva a que se refieren los
literales a y b del numeral 2, justificadas con planteamientos a nivel zonal, concordantes con el
diseño y estructura del espacio público.
Para tal efecto el D.A.P.D. no está obligado a tomar en cuenta los linderos o formas de los
predios como base para la definición de las zonas de reserva mencionadas. Ver Decreto 735
de 1993 Decreto 736 de 1993 Decreto 737 de 1993.
Artículo 9º.- Conformación de la Infraestructura Vial. Las vías que se proyecten en los
desarrollos urbanísticos deben integrarse a la malla vial, teniendo en cuenta lo siguiente:
2. Con excepción de las zonas de densidad restringida, el trazado vial debe efectuarse de
tal forma que el área útil comprendida entre vías vehiculares locales principales, o la
combinación de éstas con vías arterias, no sea mayor de cuatro (4) Hectáreas.
Para usos, diferentes al de vivienda, el D.A.P.D. podrá autorizar que dicha área, se incremente,
hasta ocho (8) Hectáreas.
Artículo l0º.- Porcentajes de Cesión Tipo A para Desarrollos Residenciales. Se establecen los
siguientes porcentajes mínimos obligatorios de cesión tipo A para urbanizaciones residenciales,
aplicables sobre área neta urbanizable (A.N.U), así:
Y ZONAS
ALTERNA-
TIVOS
BASICOS 1
2
ESPECIA- Autorregulable Sobre Mayores 25% 21% 17%
LIZADA Ejes de o
(Resultante) Trata- iguales
(Zonas miento a 4 Has.
Residencia-
les e
Industria-
les)
Menores 17% ** **
de 4
Has
(Resul-tante) 15%
Se puede hacer uso del porcentaje alternativo 1 cumpliendo con una de las condiciones que se
establecen en el siguiente artículo, y del porcentaje alternativo 2 con el cumplimiento de dos o
más de esas condiciones.
Todo predio con área neta urbanizable menor de cuatro (4) Hectáreas que se subdivida con
posterioridad a la vigencia del presente Decreto, debe prever obligatoriamente la cesión tipo A
en un solo globo de terreno o integrar el 50% de ella con la de la otra porción segregada.
El cálculo de las cesiones tipo A para los predios localizados sobre ejes de tratamiento, se hará
sobre la totalidad de su área neta, aunque parte del mismo esté fuera del área de influencia del
eje.
Artículo 11º.- Condiciones para hacer uso de los Porcentajes Alternativos. Se establecen tres
condiciones, así:
1ª. Previsión de Usos Complementarios.
Cuando un urbanizador se acoja a cualquiera de las condiciones establecidas para hacer uso
de los porcentajes alternativos de tipo A, deberá prever en la urbanización una zona de reserva
contigua a cualquiera de las cesiones tipo A, con área equivalente a la diferencia entre la cesión
básica y la proyectada, la cual sólo podrá desarrollarse una vez sea construído el equipamento
correspondiente o, urbanizadas las zonas de cesión tipo A o, urbanizados los lotes o,
terminadas las edificaciones con usos complementarios. Cuando se adelante una urbanización
por etapas el cumplimiento de esta obligación debe darse en la primera etapa.
CESIÓN TIPO A
ZONAS
TIPO DE TIPO DE
COMERCIO INSTITUCIO-NAL
O REC. PRIVADO
LOC LOC
Predios 20%
interiores
Artículo 13º.- Cesión Tipo A para Desarrollos Urbanísticos Industriales. Se establecen los
siguientes porcentajes mínimos obligatorios de cesión tipo A para los desarrollos urbanísticos
industriales, aplicables sobre área neta urbanizable, así:
ACTIVI-DAD INDUSTRIA
RESIDEN-CIAL I 15%
ESPECIAL Y
GENE-RAL
ESPE-CIA-
LIZA-DA
II 20%
I 15%
INDUSTRIAL
III 20%
MÚLTI-PLE I y II 15%
Artículo 14º.- Determinación de las Cesiones Tipo A según el uso Proyectado. El interesado
debe señalar el tipo de desarrollo urbanístico a adelantar y reservar la cesión tipo A
correspondiente sobre la totalidad del área neta urbanizable.
Cuando el proyecto urbanístico presente lotes con varios usos, las cuantías de las cesiones se
determinan separadamente en dos bloques, así:
a. Para los usos principales y los complementarios, deben utilizarse los porcentajes
señalados por la norma para el principal, calculados sobre el área destinada a ambos
usos.
b. Para los usos compatibles, deben utilizarse los porcentajes señalados por la norma
para ellos, calculados sobre el área destinada a estos usos.
Las modificaciones posteriores a los usos aprobados solo podrán efectuarse si no requieren
mayores exigencias de cesión tipo A. Si esta situación se presenta, para llevarla a acabo el
interesado debe modificar el proyecto urbanístico y reservar la cesión tipo A señalada por norma
para el nuevo uso.
Artículo 15º.- Características de las Cesiones Tipo A. Para garantizar el carácter público de las
zonas de cesión tipo A, su diseño debe cumplir con lo siguiente:
1. Ubicación.
Tener acceso directo desde vía vehicular pública existente o proyectada o desde cualquier
otra forma de espacio público existente, excepto vía peatonal, que cumpla la condición de
acceso desde vía pública.
Cuando el predio a desarrollarse colinde con ríos o canales o vías paralelas a canales, la
cesión tipo A o parte de ella se debe localizar obligatoriamente contigua a ellas.
2. Dimensionamiento.
Cuando un globo de cesión tipo A tenga una forma tal que una de sus dimensiones (frente
o profundidad) predomine sobre la otra, la relación entre ellas se regula así:
Si el frente mide menos de quince (15) metros, la profundidad debe ser como máximo dos
(2) veces el frente y como mínimo diez (10) metros.
Si el frente mide entre quince (15) y cuarenta (40) metros, la profundidad debe ser como
máximo tres 3 veces el frente y como mínimo doce (12) metros.
Si el frente mide más de cuarenta (40) metros; la profundidad debe ser como máximo
cinco (5) veces el frente y como minuto 1/3 del frente.
Para efectos de este artículo, se considera frente la línea recta que une los puntos mas
distantes de la vía vehicular pública en el trayecto que colinda con el terreno de la cesión
tipo A. Se considera profundidad la distancia entre el punto medio del frente y el punto de
la cesión que le quede más lejano.
Cuando las cesiones se ubiquen contiguas a zonas de Control ambiental o a otros globos
de cesión tipo A o a afectaciones por servicios públicos, la norma de este literal se aplica a
las áreas resultantes de su integración.
Cuando la cesión se localice entre edificaciones o contra predios vecinos, la cesión debe
tener cuando menos ancho equivalente a una vez y media la dimensión del aislamiento
respectivo; en ningún caso esta dimensión puede ser menor de quince (15) metros.
- Las formas de complementación del sistema vial, las contiguas a rondas de río o
quebradas o que comprendan áreas de bosques con el fin de preservarlos.
b. Áreas mínimas.
- El 50% de la cesión tipo A debe estar en un sólo globo de terreno y el resto distribuirse
en globos con área no menor de 400 m2.
Se puede considerar un solo globo de terreno, aunque esté dividido por vías, el conjunto
de áreas de cesión que espacialmente conforme una sola unidad.
Cuando el total de la cesión tipo A sea inferior a 1.000.00 m2, debe localizarse en un solo
globo.
3. Proyección de la cesión tipo A contra la vía de uso público: (ver gráfico 2).
El globo de cesión debe tener una configuración tal que todos los puntos de su perímetro
puedan unirse con todos los puntos del frente, mediante una línea recta que no sea
interrumpida por áreas privadas.
Parágrafo.- Cuando la cesión tipo A presente frentes sobre dos o mas vías de uso público, lo
dispuesto en este artículo se entenderá cumplido cuando se aplique y cumpla separadamente
sobre una descomposición del globo en un número de polígonos igual al número de frentes (ver
gráfico 3).
Las cesiones tipo A solamente pueden destinarse a las formas de uso público correspondientes
a los siguientes sistemas:
1. Recreativo:
Destinado a parques y zonas verdes, plazoletas y campos deportivos abiertos, con los
siguientes porcentajes mínimos:
Máximo el 40% de la cesión tipo A dentro del cual se contabilizan las áreas de
complementación del sistema si las hay. En todo caso, la suma de las áreas recreativas
con las de equipamiento comunal, no podrá ser inferiores al 75% de la cesión tipo A en los
desarrollos residenciales y al 65% en los demás desarrollos urbanísticos. Dentro del área
para equipamento comunal público se podrá construir los siguientes elementos:
Culturales.
Salones comunales.
La complementación del sistema vial se localiza siempre anexa al espacio público vial en
tramos continuos que enlacen otras vías, con excepción de las áreas de estacionamiento
público y podrá destinarse a los siguientes elementos:
- Para sobreanchos de andenes, cuando el ancho del andén resultante tenga corno
dimensión mínima cinco (5) metros y dé lugar a vías o tramos viales de por lo menos
veinte (20) metros de ancho (ver gráfico 5).
b. Como ciclovías:
Según las disposiciones contenidas para tal fin en el Decreto 323 de 1992, reglamentario
de las zonas viales y demás disposiciones que lo complementen.
d. Como alamedas:
Con ancho mínimo de quince (15) metros, en tramos no superiores a cien (100) metros y
con ancho mínimo de veinte (20) metros en tramos mayores a cien (100) metros. En
ningún caso su longitud podrá ser inferior a cincuenta 50) metros y debe localizarse contra
el espacio público vial en el costado de mayor dimensión (ver gráfica 7).
Consiste en una franja anexa a los ejes de tratamiento, tratada como zona dura arborizada
o equipada, con un ancho equivalente al antejardín reglamentario; en ningún caso esta
dimensión podrá ser inferior a siete (7) metros. Son de obligatorio planteamiento cuando
se prevean usos complementarios para utilizar los porcentajes alternativos de cesión tipo
A. Cuando el antejardín reglamentario supere la dimensión de siete (7) metros de la franja,
se exigirá retroceso con una dimensión equivalente a la diferencia entre el antejardín y la
franja (ver gráfico 8).
Artículo 17º.- Pago Compensatorio de Cesiones Tipo A. Para efectos de autorizar el pago
compensatorio de las cesiones tipo A se establecen las siguientes cabidas máximas de cesión
tipo A:
Para los efectos de que trata el parágrafo segundo del artículo 428 del Acuerdo 6 de 1990,
cuando no se haga uso de la posibilidad de destinar parte de las cesiones tipo A a
complementación del sistema vial, el pago del porcentaje de cesión tipo A por este concepto
solamente se permitirá en los casos en que la cesión tipo A destinada a las otras formas de uso
público supere el 17% del área neta urbanizable. En zonas de densidad restringida, en áreas de
actividad múltiple y en predios localizados sobre ejes de tratamiento no se permitirá el pago de
las formas de complementación del sistema vial.
Se regula así:
l. Exigencia.
a. Cuando el predio pueda producir por sí mismo o conjuntamente con otros predios
tramos superiores a quinientos (500) metros, se exige con ancho mínimo de diez (10)
metros.
b. Cuando se puedan producir tramos superiores a doscientos (200) metros e inferiores a
quinientos (500) metros, se exige con ancho no menor a ocho (8) metros.
Cuando la sumatoria de las cesiones tipo A más el control ambiental sea igual o superior
al 25%, se contabiliza el control ambiental cedido hasta el 5%.
- Cuando el ancho sea de ocho 8 metros hasta el 3% y cuando el ancho sea de diez (10)
metros, hasta el 4%.
CAPÍTULO III
Las supermanzanas deben ser delimitadas por vías arterias, o por vías locales principales
y su área máxima útil no debe sobrepasar las cuatro (4) Hectáreas.
- Las manzanas se delimitarán siguiendo los ejes de una malla vial en parte arterial y local,
o local íntegramente, y adicionalmente por otras formas de espacio público con excepción
de vías peatonales; su máxima área útil es una (1) Hectárea.
Artículo 20º.- Lotes y Superlotes. La división de las manzanas y supermanzanas se hará por
lotes o superlotes, así:
1. Superlote.
Producto de la subdivisión predial de una manzana para albergar agrupaciones, esto es,
generando áreas de copropiedad. Su área máxima es de hasta una 1) Hectárea. Siempre
que se hable de sistema de agrupación se entenderá localizado en un superlote.
2. Lote:
Producto final de la subdivisión predial de una manzana o superlote en áreas aptas para
adelantar procesos de desarrollo por construcción en edificaciones independientes.
Los proyectos urbanísticos podrán contemplar la división del terreno en manzanas y
supermanzanas, para posteriormente proceder a la división de ellas en lotes o superlotes; en su
defecto, simultáneamente se pueden plantear ambos tipos de división pero en todo caso la
reglamentación que se expida para la urbanización establecerá las áreas mínimas de los lotes.
a. Superlotes.
b) Agrupaciones de lotes.
Cuando se entreguen unidades construidas, las dimensiones de los lotes serán libres.
- Vivienda multifamiliar
Las dimensiones son libres, salvo que las normas específicas establezcan. áreas y frentes
mínimos para los lotes, como condición para el desarrollo del uso.
En los lotes para vivienda unifamiliar se podrán desarrollar proyectos de vivienda bifamiliar por
gestión individual, es decir lote a lote y por diferentes solicitantes. Es entendido que el englobe
de dos o más lotes de éstos los habilita para desarrollar usos bifamiliares, trifamiliares o
multifamiliares, según el caso.
Parágrafo.- Cuando las normas específicas señalen antejardín, aislamiento lateral, o ambos,
éstos se deben adicionar a las dimensiones mínimas. Esta disposición es aplicable para
aquellos casos en que la reglamentación interna de la agrupación exija aislamientos.
CAPÍTULO IV
Las normas específicas del decreto por el cual se asigna el tratamiento general de desarrollo
indican en qué sectores se permite cada una de las modalidades anotadas.
Artículo 23º.- Zonas de Servicios. La dotación de los servicios públicos en las urbanizaciones
de desarrollo progresivo se dará bajo una de las siguientes modalidades, según los determinen
el D.A.P.D., y las entidades distritales correspondientes:
1o. Primarias:
Cuando se construyen las redes de los servicios públicos básicos, a saber: acueducto
domiciliario, alcantarillado sanitario, cunetas de desagüe pluvial, alumbrado, redes
eléctricas y transformadores de frontera, redes de gas, vías en macadam o adoquinadas
Una urbanización de desarrollo progresivo puede reunir zonas con diferentes modalidades de
redes y vías, incluso en dotación completa. La modalidad de gestión comunitaria es la que se
aplica cuando el urbanizador obtiene una licencia verde.
Parágrafo 2º.- En ningún caso se permitirá cubrir con riego asfáltico las vías que no cuenten
con la totalidad de redes de alcantarillado sanitario y pluvial y demás redes que requieran
canalizaciones subterráneas.
CAPÍTULO V
Artículo 26º.- Solicitud de Modificación de Licencias. Las peticiones radicadas hasta la fecha de
publicación de este Decreto, referentes a licencias expedidas con fundamento en los Decretos
566 de 1992 y 600 de 1993, se decidirán con base en las normas vigentes en la fecha de su
radicación.
Artículo 27º.- Gráficos Anexos. Los gráficos anexos a la presente reglamentación son
únicamente indicativos e informativos, por lo tanto para dilucidar cualquier interpretación de la
norma, se deberá remitir al texto.
Publíquese y cúmplase.