Learning Group

2017

TASACIONES
Bienes Raíces Urbanos
Propuesta de valoración simplificada aplicada a Remates Judiciales
Felipe Arellano Plana
Arquitecto
 Conceptos

VALOR > PRECIO > COSTO

DEMANDA OFERTA

Se relaciona con la capacidad de los bienes de Cantidad de dinero transada efectivamente en la Suma de esfuerzos valorados, que son necesarios
satisfacer necesidades, mientras más y mejor acción de adquirir un bien determinado. para generar u obtener un bien, suma de precios
satisfaga las necesidades, generará mayor disposición pagados para construir o fabricar algo.
a pagar el PRECIO o el COSTO del bien.

Costo Alternativo

Costo de Oportunidad

Costo de No Disponibilidad

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Septiembre 2016
 Conceptos

• UTILIDAD DEL ENFOQUE RENTÍSTICO

• DEFINICIÓN

• APLICACIONES
• VALOR RESIDUAL
• ACTUALIZACIÓN DE VALORES
• CÁLCULO DEL VALOR DE RENTA
• USO DE TABLAS

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Septiembre 2016
 Conceptos

• Valor del Dinero en el Tiempo

• Costo
• Tipos de Interés
• Interés Simple
• Interés Compuesto
• Capitalización
• Valor Actual Descontado
• Valor Actual
• Valor Actual Neto

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Septiembre 2016
 Interés Simple

C = 1.000
I =10%
n =3
0 1 2 3

1.000 1.000 1.100 1.200

100 100 100
------- ------- ------- VF = C*(1+i*n)
1.100 1.200 1.300

VF = 1.000*(1+0,1*3)
VF = 1.000*(1,3)
VF = 1.300

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Septiembre 2016
 Interés Compuesto

C = 1.000
I =10%
n =3
0 1 2 3

1.000 1.000 1.100 1.210

100 110 121
------- ------- ------- VF = C*(1+i) n
1.100 1.210 1.331

VF = 1.000*(1+0,1)3
VF = 1.000*(1,1) 3
VF = 1.000*(1,331)
VF = 1.331

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Septiembre 2016
 Capitalización

C = 1.000
I =10%
n =3
0 1 2 3

1.000 1.000 2.100 𝑛

100 210 𝑉𝐹 = 𝐶(1 + 𝑖)𝑛−1
------- -------
1.100 2.310 𝑡=1
1.000 1.000
------- ------- V1 = 1.000*(1,1)0 = 1.000*(1) = 1.000
V2 = 1.000*(1,1) 1 = 1.000*(1,1) = 1.100
2.100 3.310
V3 = 1.000*(1,1)2 = 1.000*(1,21) = 1.210

VF = V1+V2+V3
VF = 3.310

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Septiembre 2016
 Capitalización

𝑛=63

2𝑛
𝑛=0

(1 x 264) - 1 =18.446.744.073.709.551.615
(Granos de trigo)

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Septiembre 2016
 Valor Actual Descontado
(Valor Presente)

Tasa de Descuento 10% - 15% - 20%

1,00
0,95
0,90
0,85
0,80
0,75
0,70
0,65
0,60
0,55
0,50
0,45
0,40
0,35
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

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Septiembre 2016
 Valor Actual Descontado
(Valor Presente)

𝒕=𝒏
𝑭𝒏 𝟏 𝟏 𝐹𝑛𝑎
𝑽𝑷 = 𝑭𝒏 ∗ −
(𝟏 + 𝒊)𝒕 𝒊 𝒊(𝟏 + 𝒊)𝒏 𝑖
𝒕=𝟏

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Septiembre 2016
 Demostración
𝒕=𝒏
𝑭𝒏 𝟏 𝟏
𝑽𝑷 = = 𝑭𝒏 ∗ −
(𝟏 + 𝒊)𝒕 𝒊 𝒊(𝟏 + 𝒊)𝒏
𝒕=𝟏

𝒕=𝒏 𝑡=𝑛
𝑭𝒏 𝟏 𝟏 𝟏 𝟏 𝐹𝑛 𝑖 1 1
0 → 𝑽𝑷 = 𝒕
= 𝑭𝒏 ∗ + 𝟐
+ ⋯+ 𝒏−𝟏
+ 𝒏
= 𝑡
∗ = 𝐹𝑛 ∗ − 𝑛 +1
(𝟏 + 𝒊) 𝟏+𝒊 𝟏+𝒊 𝟏+𝒊 𝟏+𝒊 1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖
𝒕=𝟏 𝑡 =1

𝑡=𝑛 𝑡=𝑛
𝐹𝑛 1 1 1 1 𝐹𝑛 1+𝑖 1 1
1 → 𝑡
= 𝐹𝑛 ∗ + 2
+ ⋯+ 𝑛−1
+ = = 𝐹𝑛 ∗ ∗ −
(1 + 𝑖) 1 + 𝑖 (1 + 𝑖) (1 + 𝑖) (1 + 𝑖)𝑛 1+𝑖 𝑡 𝑖 1+𝑖 1+𝑖 𝑛+1
𝑡=1 𝑡 =1

𝑡=𝑛
1 𝐹𝑛 1 1
1 ∗ = 2 = 𝑡
= 𝐹𝑛 ∗ ∗ 1 − 𝑛
1+𝑖 1+𝑖 𝑖 1+𝑖
𝑡 =1

𝑡=𝑛 𝑡=𝑛
1 𝐹𝑛 1 1 1 1 𝐹𝑛 𝐹𝑛 𝐹𝑛
2 → ∗ = 𝐹𝑛 ∗ + + ⋯+ + = = −
1+𝑖 (1 + 𝑖)𝑡 (1 + 𝑖)2 (1 + 𝑖)3 (1 + 𝑖)𝑛 (1 + 𝑖)𝑛+1 1+𝑖 𝑡 𝑖 𝑖∗ 1+𝑖 𝑛
𝑡=1 𝑡 =1

1 − 2 = 3 𝟏 𝟏
= 𝑭𝒏 ∗ − 𝒏
𝒊 𝒊 𝟏+𝒊
𝑡=𝑛 𝑡=𝑛
𝐹𝑛 1 𝐹𝑛 1 1
3 → 𝑡
− ∗ 𝑡
= 𝐹𝑛 ∗ −
(1 + 𝑖) 1+𝑖 (1 + 𝑖) 1 + 𝑖 (1 + 𝑖)𝑛+1
𝑡=1 𝑡 =1

𝑡=𝑛
𝐹𝑛 1 1 1
𝒕=𝒏
= 𝑡
∗ 1− = 𝐹𝑛 ∗ − 𝑛+1
𝟏 𝟏 𝑭𝒏
𝑡 =1
1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖 𝑭𝒏 ∗ − =
𝒊 𝒊(𝟏 + 𝒊)𝒏 (𝟏 + 𝒊)𝒕
𝑡=𝑛
𝐹𝑛 1+𝑖 1 1 1 𝒕=𝟏
= 𝑡
∗ − = 𝐹𝑛 ∗ − 𝑛+1
1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖 1+𝑖
𝑡 =1

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 Valor Actual Neto (VAN)

𝒕=𝒏
𝑭𝒏
𝑽𝑨𝑵 = 𝒕
−𝐼
(𝟏 + 𝒊)
𝒕=𝟏

VAN : Sumatoria de todos los flujos futuros de una inversión

descontados a una tasa, menos la inversión.

TIR : Tasa de descuento que lleva el VAN a cero.

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Septiembre 2016
 Valor de Renta
Plazo Finito

𝑡=𝑛
𝑅𝑛𝑎 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑅𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢𝑎𝑙
𝑉𝑅 = 𝑡
+
(1 + 𝑖) (1 + 𝑖)𝑛
𝑡=1

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Septiembre 2016
 Valor de Renta
Perpetuidad
𝒕=𝒏
𝑭𝒏 𝟏 𝟏
𝑽𝑷 = 𝒕
= 𝑭𝒏 ∗ −
(𝟏 + 𝒊) 𝒊 𝒊(𝟏 + 𝒊)𝒏
𝒕=𝟏

0
𝑡=𝑛
𝟏 𝟏 𝑅𝑛𝑎𝑅𝑛𝑎 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑅𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢𝑎𝑙
𝑅𝑛𝑎
𝑭𝒏 ∗ − 𝑉𝑅
𝒏 =
𝑉𝑅 = 𝑡
+ 𝑛
𝑉𝑅 = 𝒊 𝒊(𝟏 + 𝒊) (1
𝑡=1 𝑖
+ 𝑖) (1 + 𝑖)
𝑖
Cuando n → ∞

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Septiembre 2016
 Valor de Renta
Ejemplo

$ 1.700.000.- $ 350.000.- $ 1.700.000.-

DICIEMBRE
ENERO & MARZO
A
DICIEMBRE
ENERO
NO SE ARRIENDA
FEBRERO NOVIMEBRE FEBRERO

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 Ingresos por Renta

• Renta Bruta
• Renta Neta
• Estimación de Renta
• Mercado de Arriendos
• Fuentes de Información
• Publicación de ofertas
• Internet
• Periódicos
• Contratos
• Homologación de Rentas
• Tablas de Homologación

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Septiembre 2016
 Tasa de Descuento
 RIESGO

 TASA LIBRE DE RIESGO

 RIESGO ASOCIADO AL TIPO DE BIEN RAIZ

! Como ¿Qué es el Riesgo?

base de cálculo para la tasa de descuento, se tendrá la sugerida por diversas autoridades de la
Escuela de Administración de la Pontificia Universidad Católica de Chile, como tasa libre de riesgo del
orden del 5,0% aproximado.
Tradicionalmente la tasa libre estaba determinada por la rentabilidad de los BCU a 20 años, que
actualmente a junio de 2013 se encuentran en 2,56%.

Una propiedad que se pudiera clasificar como

de las de menor riesgo en el mercado de los
arriendos tiene, sin embargo, imponderables
que la hacen más vulnerable que una inversión
en el Banco. Por tal razón la menor tasa de
descuento para renta deberá ser no menor de
5,5 % con lo que se estima un margen
razonable.

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Septiembre 2016
 Tasa de Descuento
Riesgo

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Septiembre 2016
 Tasa de Descuento

A modo de tener un referente valórico de la tasa de descuento, que

permite un mayor grado de objetividad, se debe considerar que aumentar
la tasa de descuento en 0,75% aproximado equivale a estimar la
propiedad con un desarriendo promedio de 1 mes por año

Menor Mayor
Desarriendo Desarriendo

Vivienda 5,5 – 8,0 %

Oficinas  9,0  %

Locales Comerciales  10,0  %

Industria  12,0  %

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Septiembre 2016
 Valor de Renta
Comparación de Proyectos
Dormitorios :3 Dormitorios :3
Baños :2 Baños :2
Superficie Total : 99,59 m2 Superficie Total : 99,74 m2
Superficie Útil : 88,65 m2 Superficie Útil : 94,63 m2

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Septiembre 2016
 Valor de Renta
Perpetuidad
Ejemplo
- Tipo de Bien : Departamento nuevo
- Superficie útil : 75 m2
- Localización : Comuna de Providencia
- Renta bruta mensual : $ 400.000
- Renta Neta Anual : $ 400.000 x 10,5 = 4.200.000
- Tasa de descuento (i) : 6%
- Valor de renta : a Perpetuidad

𝑅𝑛𝑎
𝑉𝑅 =
𝑖
$4.200.000
𝑉𝑅 =
0,06

𝑉𝑅 ==$70.000.000
𝑉𝑅 $70.000.000

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Septiembre 2016
 Valor de Renta
Plazo Finito
Ejercicio
- Tipo de Bien = Casa de antigua de 80 años
- Localización = Muy Buena
- Superficie de terreno = 1.000 m2
- Superficie construida = 130 m2
- Renta bruta mensual = $ 450.000
- Valor Residual = $ 50.000.000.-
Solución :
- Renta Neta Anual = $ 450.000 x 10,5 = $ 4.725.000
- Periodo ( n ) = 5 años
- Tasa descuento ( i ) = 6%
𝑡=𝑛
𝑅𝑛𝑎 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑅𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢𝑎𝑙 𝑉𝑅 = 𝑉𝑅𝑅𝑛𝑎 + 𝑉𝑅𝑉.𝑅𝑒𝑠
𝑉𝑅 = +
(1 + 𝑖)𝑡 (1 + 𝑖)𝑛
𝑡=1
𝑉𝑅𝑅𝑛𝑎 = $4.725.000 𝑥 4,2124 = $19.903.590
$4.725.000 $4.725.000 $4.725.000 $4.725.000 $4.725.000 $50.000.000
𝑉𝑅 = + + + +
1,06 1 1,06 2 1,06 3 1,06 4 1,06 5 1,06 5 𝑉𝑅𝑉.𝑅𝑒𝑠 = $50.000.000 𝑥 0,7473 = $37.365.000

𝑉𝑅 = $4.457.547 + $4.205.233 + $3.967.201 + $3.742.643 + $3.530.794 + $37.362.909 𝑉𝑅 = $19.903.590 + $37.365.000

𝑉𝑅 = $19.903.418 + $37.362.909 𝑉𝑅 = $57.266.327 𝑉𝑅 = $57.268.590

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 Valor de Renta
Plazo Finito
Ejercicio

65,0 m

Calle 1
Artículo 124
25,0 m

L.G.U.C.
Valor de Renta

Calle 2
Cálculo Renta a Perpetuidad
(Sup. 1.137,50 m2)
Destino : Comercial
Superficie Terreno
Superficie Construida
:
:
1.625 m2
1.625 m2
+
Coef. de Ocupación : 70%
Sup. Acogida Art. 124 L.G.U.G. : 487,50 m2 Cálculo Renta a Plazo Finito
(Sup. 487,50 m2)
Costo Terreno : 12 UF/m2
Costo Construcción : 18 UF/m2
Valor Arriendo : 0,35 UF/m2
Vída Útil Construcción : 35 años
Demanda : Buena

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Septiembre 2016
 Valor de Renta
Plazo Finito
Ejercicio
Cálculo Renta a Perpetuidad Cálculo Renta a Plazo Finito
(Sup. 1.137,50 m2) (Sup. 487,50 m2)
Renta Bruta Mensual (0,35 UF/m 2 x 1.137,50 m2) = 398,13 UF Renta Bruta Mensual (0,35 UF/m x 487,50 m2)
2
= 170,63 UF
Meses = 10,5 Meses = 10,5
Rentan Neta Anual (Rna) = 4.180,37 UF Rentan Neta Anual (Rna) = 1.791,56 UF
Tasa de Descuento ( i ) = 10% Tasa de Descuento ( i ) = 10%
𝑅𝑛𝑎
𝑅𝑛𝑎 Factor Actualización de Rentas = 4,3553
Valor de Renta == =
𝑉𝑅𝑉𝑅 = 41.803,65 UF Factor Actualización Valor Residual = 0,5645
𝑖 𝑖 Periodos = 6 años
Valor Residual (Terreno =12 UF/m x 487,50 m2)
2
= 5.850 UF
VR = [Rna] x 4,3553 + [V. Residual] x 0,5645
VR = (1.791,56 UF x 4,3553) + (5.850 UF x ,05645)
VR = 7.800,34 UF + 3.302,33 UF
VR = 11.102,67 UF

Valor de Renta Compuesta = Cálculo Renta a Perpetuidad + Cálculo Renta a Plazo Finito
(Sup. 1.137,50 m 2) (Sup. 487,50 m2)

Valor de Renta Compuesta = 41.803,65 + 11.102,67

Valor de Renta Compuesta = 52.906,32 UF
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Septiembre 2016
 Actualización de Flujos

Ejemplo : - LOTEO PREDIOS RÚSTICOS (Parcelas de Agrado) con aplicación de tablas.

- Nº de lotes = 60
- Precio venta = 0,25 UF/m²
- Velocidad de venta = 1 lote por mes
- Horizonte = 5 años
- Tasa descuento ( i ) = 10%
- Superficie de cada lote = 5.000 m²

Año UF/m² Sup. Precio Lotes/año Vta año c. act. v. act.

1 0,25 5000 1250 12 15.000 0,9091 13.637

2 0,25 5000 1250 12 15.000 0,8264 12.396

3 0,25 5000 1250 12 15.000 0,7513 11.270
4 0,25 5000 1250 12 15.000 0,6830 10.245
5 0,25 5000 1250 12 15.000 0,6209 9.314

75.000 56.862

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Septiembre 2016
 Fuentes & Bibliografía
TÍTULO AUTOR AÑO

LA VALORACION INMOBILIARIA: TEORIA Y PRACTICA PERE GONZALEZ NEBREDA 2006

JULIO TURMO DE PADURA
EULALIA VILLALONGA SANCHEZ

MANUAL DE TASACIONES ADOLFO PIZARRO PAREDERO

RECUPERACIÓN DE PLUSVALÍAS EN AMÉRICA LATINA MARTIM SMOLKA Y FERNANDA FURTADO (EDITORES) 2001

EL VALOR DEL SUELO URBANO EDWIN S. MILLS

VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES ING. RONNY GONZÁLEZ MORA 2005

Tesis Profesional / Maestría en Evaluación

TASACIÓN POR ENFOQUE RENTÍSTICO ARQUITECTO ALEJANDRO ABARZÚA LEIVA 2013

Diploma Tasación Inmobiliaria
Facultad de Arquitectura y Urbanismo / Universidad De Chile

MATEMÁTICAS FINANCIERAS APLICADAS A LA TASACIÓN ARQUITECTO ALEJANDRO ABARZÚA LEIVA 2012

Curso ASATCH 2012

TASACIÓN, PROBLEMÁTICA ARQUITECTÓNICA, ALEJANDRO ABARZÚA LEIVA 1981

FORMULACIÓN DE UNA METODOLOGÍA