MEMORIA DESCRIPTIVA DE PROYECTO PARA
VIVIENDA MULTIFAMILIAR
UBICACIÓN: Av. Manuel Olguín / Esq. Ca. Santa Isabelita
Urbanización Residencial Isabelita Mz. Única Lote 16-
17-18 (Acumulados según partida Nº 11585308).
USO: Residencial
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ANTECEDENTES:
El Proyecto materia de evaluación técnica legal está referido a un edificio de 22 pisos,
7 sótanos.
El predio cuenta con Zonificación CZ- Comercio Zonal.
En el presente proyecto se está proponiendo que toda la edificación cuente solo con
uso residencial.
GENERALIDADES:
Se trata de la construcción de un Edificio Residencial de 22 pisos, con 205
departamentos y 169 estacionamientos, ubicado en la esquina de la Av. Manuel Olguín
y el Pasaje Sta. Isabelita, en el distrito de Surco. La propiedad ocupa una superficie de
1,137.42 m2 que sería el resultado de la acumulación de 3 lotes, y que ha sido
comprendida de acuerdo al Reglamento de Zonificación del distrito en Zona de
Tratamiento Normativo Zonificación CZ (Comercio Zonal), con uso permisible RDA. Su
emplazamiento en esquina le confiere no solo una connotación urbanística importante
y permite una mejor ocupación del terreno.
ANTEPROYECTO CONFORME
Se solicita la Licencia de Construcción de un Edificio Multifamiliar con 205
departamentos y 169 estacionamientos, que cuenta con dictamen de
ANTEPROYECTO CONFORME, con N° de expediente 124457-17 en acta de
verificación N°2623-2017. El dictamen de Anteproyecto Conforme contenía las
siguientes recomendaciones para la etapa de Proyecto:
1.- Cumplir con pendiente de rampa tiene 15.71% de pendiente, art 67 A010 RNE
Se ha corregido en planos de arquitectura.
2.- Indicar en planos que los ambientes de salas entre otros en 1er piso, 8vo piso, etc.,
son de uso común para las viviendas.
Se ha indicado así en los planos de Plantas de Arquitectura.
3.- Indicar altura de muro perimétrico y frontal en 1er piso.
Se ha indicado en planos de Planta y Cortes de Arquitectura.
4.- Cumplir con altura de contrapaso art 29 A010 RNE (del sótano 7 al 6, del sótano 1
al 1er piso, del 1er al 2do piso).
Cumple con alturas (del sótano 7 al 6 tiene 0.176m, del sótano 1 al 1er piso tiene
0.171m, del 1er al 2do piso tienen 0.17m).
5.- Cumplir con ancho de estacionamiento. Art 65 A010 RNE.
El proyecto cumple con anchos requerido según Art 65 A010 RNE.
6.- Solucionar registro visual (balcón).
De acuerdo al Art. 11 “Regulación del Registro Visual del Uso Residencial” del D.A.
020-23011-MSS, es necesario considerar elementos de protección solo cuando
“ocasionen registro visual a las áreas libres destinadas a recreación u ocio, como
jardines, terrazas o losas deportivas de residencias unifamiliares, individuales o en
conjunto residencial…”
Esta situación no se da en el Proyecto, dado que el edificio vecino es un edifico
multifamiliar que no será afectado por registro visual hacia este tipo de áreas de
recreación u ocio. Sin embargo, el Proyecto propone un cerco perimétrico de 6 metros
de altura para evitar cualquier tipo de registro visual hacia la zona residencial aledaña,
no obstante no existe, por las distancias de por medio, registro visual a las zonas
recreativas.
PLANTEAMIENTO:
La ubicación en esquina permite que el emplazamiento con frentes de iluminación
hacia las dos vías con las que colinda el terreno. De esta manera la planta se propone
en forma de “L” situando el núcleo de circulaciones verticales consistente en tres (03)
cabinas de ascensores que sirven desde el Sótano 6 hasta el piso de Azotea. También
se cuenta con una escalera de emergencia con Vestíbulo Previo Ventilado. Se propone
en los pisos superiores, alrededor de este núcleo y a través de un pasaje de
circulación la siguiente distribución de departamentos:
05 departamento en Flat de 1 Dormitorio.
04 departamentos en Flat de 2 Dormitorio.
01 departamento en Flat de 3 Dormitorio.
De esta forma, el proyecto cuenta con 103 departamentos de 1 Dormitorio, 81
departamentos de 2 Dormitorios y 21 departamentos de 3 Dormitorios, haciendo
un total de 205 departamentos, en concordancia con el Anteproyecto Conforme.
Se propone el aprovechamiento del uso de azoteas como de uso común para los
residentes, con ambientes de recreación así como espacios de terrazas para
esparcimiento o recreación pasiva.
AMBIENTES DE USO COMÚN:
En el Primer Piso se cuenta con el Lobby de Ingreso, con un área de aprox. 40 m2,
con espacio a doble altura. El ingreso considera una bahía para vehículos de paso, a
fin de facilitar el acceso de visitantes que vienen en vehículo.
En este mismo nivel se cuenta con ambiente de SALAS DE NIÑOS con expansión
hacia la terraza. Se cuenta además con una AREA DE COWORKING que posee dos
áreas de trabajo y finalmente se tienen una SALA 1 y una SALA 2 que son espacios
de reuniones de mayor área, todos los descritos son ambientes de Uso Común, como
se ha señalado en el Plano. Se propone que la mayoría de ambientes de uso común
gocen de expansión hacia el patio interior, tratado como una placita con áreas verdes y
espacios de estar.
En el piso 8 se ubican otros ambientes para usos comunes como una SALA BEAUTY,
SALA GAMER, SALA HERO Y SALA HOLLYWOOD, todos estos ambientes orientados
al residente joven, con temáticas propias del interés juvenil; también se trata de áreas
de uso común.
En el nivel de Azotea se plantean usos de recreación pasiva, como una SALA
LOUNGE BAR, un GIMNASIO y un VINO ROOM, Terrazas para Parrillas, para zonas
de estar en exteriores, con muebles de terraza.
Se propone además un circuito de caminata para ejercicios.
SISTEMA CONSTRUCTIVO Y ACABADOS:
Se trata de una estructura de tipo aporticada de concreto armado, con placas de
arriostre para mayor rigidez lateral. Los tabiques divisorios serían de albañilería
armada de ladrillo sílico calcáreo de acuerdo a los usos y requerimientos de
resistencia al fuego establecido en RNE. Cabe señalar que la propuesta de fachada
pretende una solución tectónica, derivada del propio proceso constructivo, con ligeros
desplomes que permiten una solución sobria y moderna, con superficies tarrajeadas y
pintada.
Las ventanas y mamparas serían con perfiles de aluminio anodizado color natural o
color Champagne, que permitan estanqueidad por ruido y clima, además de brindar un
marco aparente a los vanos del proyecto.
POZO DE LUZ:
El plano de Alturas Normativas de vías locales, indican para los terrenos vecinos por el
Psje. Santa Isabelita una altura normativa de 3 pisos por tratarse de una zona
Residencial de Densidad Media. De acuerdo a los Informes Técnicos emitidos por el
MVCS respecto a la altura a ser considerada para el cálculo de Pozos de Luz, la altura
a ser considerada en el caso de que el pozo sea definido por el lindero con propiedad
de terceros, puede ser la Altura Normativa del vecino. De esta forma, el pozo de luz
principal está definido de acuerdo al cálculo de 1/3 de la altura del paramento más
bajo – en este caso el paramento más bajo es la altura normativa del vecino- de
acuerdo a los parámetros establecidos en el Art. 19 de la Norma A.010 del RNE, tal y
como se sustenta en los planos de planta típica.
CANTIDAD DE ESCALERAS DE ESCAPE:
De acuerdo a la Norma A.010, el Art. 28º indica que se puede utilizar, en edificios
residenciales, una sola escalera hasta una altura de edificación de 60 ml. El edificio
propuesto tiene una altura de 22 pisos que suman 60.00 ml de altura sin contar con la
construcción en azotea, por lo que cumple con la condición establecida en el Art. 28º
de la Norma A.010. Por otro lado, la Norma G.040 Definiciones, establece con claridad
que las construcciones en azotea no se consideran parte de la Altura de Edificación.
Por lo cual una sola escalera es suficiente para la evacuación del edificio.
REGISTRO VISUAL:
La normativa del distrito (D.A. 011-2011-MSS) dispone que las edificaciones nuevas
que tengan registro visual sobre zonas de recreación, áreas deportivas, jardines u
otras zonas de recreo de edificios unifamiliares o unidades en conjuntos residenciales
o quintas, deben tomar medidas de control para el registro visual. En el caso de esta
propuesta, se colinda con un Colegio por la Av. Olguín. Por el Psje. Santa Isabelita se
colinda con un edificio multifamiliar de 3 pisos que presenta sobre el mismo lindero con
la propiedad muros ciegos, un pozo de luz pequeño, un segundo pozo de luz que no
cuenta con áreas recreativas que pudieran ser afectadas por el registro visual y un
tercer pozo de luz que se va hasta el nivel de estacionamiento del multifamiliar. De
acuerdo a lo señalado, no se aplica la exigencia para tomar medidas de control del
registro visual en el edificio de nuestra propuesta, no obstante, el Proyecto propone un
cerco perimetral de h=6.00 ml. de altura hacia la construcción vecina del edificio
Multifamiliar.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE PARAMETROS:
1.-USOS:
Permisibles: Comercio: Centro empresarial, financiero, oficinas administrativas,
centro de convenciones.
Compatibles: --------------------
Sobre este punto es aplicable el acápite B.5 del Anexo 2 “CONSIDERACIONES
NORMATIVAS DE LA ZONIFICACION CORRESPONDIENTE A UN SECTOR DEL
DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO, CONFORMANTE DEL AREA DE
TRATAMIENTO NORMATIVO III DE LIMA METROPOLITANA” de la Ordenanza 912-
MML - ORDENANZA QUE APRUEBA EL REAJUSTE INTEGRAL DE LA
ZONIFICACION DE LOS USOS DEL SUELO DE UN SECTOR DEL DISTRITO DE
SANTIAGO DE SURCO CONFORMANTE DEL AREA DE TRATAMIENTO
NORMATIVO III DE LIMA METROPOLITANA -, del 28 de febrero de 2006, en las
Zonas de Comercio Zonal (CZ), la Municipalidad Distrital de Santiago de Surco,
determinará las áreas en las que el uso comercial será predominante.
Asimismo, el Artículo Segundo de la Ordenanza N° 1195-MML “ORDENANZA QUE
APRUEBA EL ESTUDIO DE DENSIFICACIÓN URBANA PANAMERICANA SUR –
DERBY – OLGUÍN – PRIMERA ETAPA: AV. MANUEL OLGUÍN ZONA EMPRESARIAL
FINANCIERA”, del 5 de diciembre de 2008, establece que los Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios del eje vial Av. Manuel Olguín y de los predios ubicados en la Av.
Manuel Olguín esquina con Av. El Derby, serán aprobados por la Municipalidad Distrital
de Santiago de Surco, entrando en vigencia desde su aprobación y previa puesta en
conocimiento de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
En virtud a la Ordenanza N° 1195-MML, la Municipalidad Distrital de Santiago de
Surco expidió el Decreto de Alcaldía N° 20-2008-MSS del 19 de diciembre de 2008, en
cuyo numeral 2.1 de su Artículo Segundo no se establecían usos compatibles
residenciales para los predios con zonificación CZ.
Sin embargo, el numeral 21.1 “Uso Residencial en Zona Comercial” del artículo 21° del
Nuevo Reglamento de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios correspondiente el
sector del distrito conformante del Área de Tratamiento Normativo III de Lima
Metropolitana, aprobado por el Decreto de Alcaldía 20-2011-MSS del 26 de agosto de
2011, establece que en la zonificación CZ es compatible con el uso residencial RDA y
RDM.
En el presente caso, se evidencia una incompatibilidad entre ambos decretos de
alcaldía, en tanto los efectos jurídicos que las dos normas imputan al mismo supuesto
son incompatibles. Es este caso, resulta pertinente señalar lo prescrito en el Artículo I
del Título Preliminar del Código Civil, aplicable a todo nuestro sistema normativo, en el
que se establece que la ley se deroga, entre otros casos, por incompatibilidad entre la
nueva ley y la anterior.
Así, aplicándose el criterio cronológico que recoge el Artículo I del Título Preliminar del
Código Civil (lex posterior derogat legi anteriori) para superar la incompatibilidad,
resulta que la última disposición emitida (Decreto de Alcaldía 20-2011-MSS) sustituye
y prevalece sobre la anterior (Decreto de Alcaldía 20-2008-MSS).
Gráfico del artículo 21° del D.A. N° 20-2011.
En consecuencia, los predios con zonificación CZ tienen uso residencial
compatible RDA y RDM, y para el presente caso le corresponde la compatibilidad
de uso residencial RDA, al tener un lote de terreno de 1,137.42 m2
2.-AREA LIBRE:
Normativo: 50%
Proyecto: 38.4%
Al haber determinado que el uso residencial compatible es RDA según lo expuesto en
el punto 1, le corresponde por lo tanto según el inciso 14.3 del D.A. 020-2011, para
zonificación RDA un área libre mínima de 50%, sin embargo se podrá reducir el
porcentaje de área libre de los lotes con más de un frente en un 20% de lo normado,
como es para el presente caso, siempre que resuelvan adecuadamente los aspectos
de iluminación y ventilación natural.
Texto del inciso 14.3 del D.A. 020-2011.
El predio colinda con la Av. Manuel Olguín con un frente de 38.59 ml y con la Ca.
Santa Isabelita con un frente de 34.20 ml, por lo que el predio al tener más de un
frente puede reducir en un 20% el parámetro de área libre, es decir el proyecto
podría presentar un 40 % de área libre.
De acuerdo a la propuesta planteada el anteproyecto está quedando con un área
libre de 38.4 % de área libre, similar al porcentaje normativo exigido. Se solicita
tolerancia por ser solo 1.6 % de diferencia.
3.- AREA MINIMA DE VIVIENDA
El DA 020-2011-MSS, art. 3° Definiciones, determina qué es el ÁREA MÍNIMA POR
UNIDAD DE VIVIENDA, establece que puede ser para una o varias personas y que
deben satisfacer las funciones básicas de confort del ser humano.
El numeral 14.3 Zonificaciones RDB, RDM Y RDA, presenta un cuadro que establece
Secciones de Tratamiento Diferenciado y la Zonificaciones, pero sin mayor sustento,
en donde establece un área mínima única de vivienda, desconociendo, inclusive su
propio concepto de área mínima de vivienda establecido en sus definiciones y también
lo establecido en la Ordenanza N° 912-MML, que en su Anexo 02, Numeral B.
RELACIONADA CON LOS PARAMENTROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS, en
el sub numeral B.9 dice a la letra:
“La municipalidad de Surco, conformante del Area de Tratamiento Normativo II de
Lima Metropolitana podrá reglamentar y aprobar los Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios siguientes: ……. B.9.1 El tamaño mínimo de los departamentos en
edificios multifamiliares de uno, dos y tres dormitorios”.
De lo anteriormente descrito se concluye que existe una discrepancia con la norma
nacional y también entre las normas que invoca la MSS pues se contradice el art. 3
con el art 14.3 y no aplica el marco normativo de sus CPUE Ordenanza 912-MML que
la faculta a regular áreas de vivienda, pero para UNO, DOS Y TRES DORMITORIOS,
es decir, áreas diferenciadas de acuerdo a la cantidad de dormitorios.
De otro lado, por el concepto de jerarquía de artículo 2º, numeral 2.4, inciso a, norma
D.S. 006-2017-Vivienda.
También las exigencias para las viviendas deben ser las que se enmarcan en los
artículos 7 y 8 del RNE, la Norma A.020 RNE, Vivienda.
El DS 022-2016 Vivienda, determina un área mínima de vivienda en edificios
multifamiliares de 60 m 2 para 3 dormitorios. Este es un referente normativo para
poder establecer criterios para la propuesta y aceptación de áreas que se proponen en
los edificios multifamiliares.
DE LO ANTERIORMENTE SUSTENTADO NUESTRA PROPUESTA SUJETA A
DERECHO, PRESENTA EL SIGUIENTE CUADRO DE AREAS DE VIVIENDA Y SU
CORRESPONDIENTE ESTACIONAMIENTO.
N° PISO N° DE N° DE M2
INTERIOR DORMITORIOS
1 1 PISO 1-101 3 107.88
2 1-201 1 40.82
3 1-202 1 56.28
4 1-203 2 77.89
5 1-204 1 58.07
2 PISO
6 1-205 1 61.91
7 1-206 2 73.21
8 1-207 2 66.85
9 1-208 1 62.82
10 1-X01 1 40.82
11 1-X02 1 56.24
12 1-X03 2 77.89
13 1-X04 1 58.12
14 1-X05 1 61.8
3 PISO
15 1-X06 2 72.06
16 1-X07 2 59.52
17 1-X08 3 79.84
18 1-X09 2 63.71
19 1-X10 1 59.99
20 1-X01 1 40.82
21 1-X02 1 56.24
22 1-X03 2 77.89
4 PISO
23 1-X04 1 58.12
24 1-X05 1 61.8
25 1-X06 2 72.06
26 1-X07 2 59.52
27 1-X08 3 79.84
28 1-X09 2 63.71
29 1-X10 1 59.99
30 1-X01 1 40.82
31 1-X02 1 56.24
32 1-X03 2 77.89
33 1-X04 1 58.12
34 1-X05 1 61.8
5 PISO
35 1-X06 2 72.06
36 1-X07 2 59.52
37 1-X08 3 79.84
38 1-X09 2 63.71
39 1-X10 1 59.99
40 1-X01 1 40.82
41 1-X02 1 56.24
42 1-X03 2 77.89
43 1-X04 1 58.12
44 1-X05 1 61.8
6 PISO
45 1-X06 2 72.06
46 1-X07 2 59.52
47 1-X08 3 79.84
48 1-X09 2 63.71
49 1-X10 1 59.99
50 1-X01 1 40.82
51 1-X02 1 56.24
52 1-X03 2 77.89
53 1-X04 1 58.12
54 1-X05 1 61.8
7 PISO
55 1-X06 2 72.06
56 1-X07 2 59.52
57 1-X08 3 79.84
58 1-X09 2 63.71
59 1-X10 1 59.99
60 1-801 1 40.82
61 1-802 1 57.81
62 1-803 2 56.24
63 8 PISO 1-804 2 60
64 1-805 3 79.84
65 1 806 2 63.71
66 1 807 1 59.99
67 1-901 1 40.82
68 1-902 1 56.24
69 1-903 2 77.89
70 9 PISO 1-904 1 58.12
71 1-905 1 62.97
72 1-906 2 60
73 1-907 3 70.84
74 1-908 2 63.71
75 1-909 1 59.99
76 1-X01 1 40.82
77 1-X02 1 56.24
78 1-X03 2 77.89
79 1-X04 1 58.12
80 1-X05 1 61.8
10 PISO
81 1-X06 2 72.06
82 1-X07 2 59.52
83 1-X08 3 79.84
84 1-X09 2 63.71
85 1-X10 1 59.99
86 1-X01 1 40.82
87 1-X02 1 56.24
88 1-X03 2 77.89
89 1-X04 1 58.12
90 1-X05 1 61.8
11 PISO
91 1-X06 2 72.06
92 1-X07 2 59.52
93 1-X08 3 79.84
94 1-X09 2 63.71
95 1-X10 1 59.99
96 1-X01 1 40.82
97 1-X02 1 56.24
98 1-X03 2 77.89
99 1-X04 1 58.12
100 1-X05 1 61.8
12 PISO
101 1-X06 2 72.06
102 1-X07 2 59.52
103 1-X08 3 79.84
104 1-X09 2 63.71
105 1-X10 1 59.99
106 1-X01 1 40.82
107 1-X02 1 56.24
108 1-X03 2 77.89
109 1-X04 1 58.12
110 1-X05 1 61.8
13 PISO
111 1-X06 2 72.06
112 1-X07 2 59.52
113 1-X08 3 79.84
114 1-X09 2 63.71
115 1-X10 1 59.99
116 1-X01 1 40.82
117 1-X02 1 56.24
118 1-X03 2 77.89
14 PISO
119 1-X04 1 58.12
120 1-X05 1 61.8
121 1-X06 2 72.06
122 1-X07 2 59.52
123 1-X08 3 79.84
124 1-X09 2 63.71
125 1-X10 1 59.99
126 1-X01 1 40.82
127 1-X02 1 56.24
128 1-X03 2 77.89
129 1-X04 1 58.12
130 1-X05 1 61.8
15 PISO
131 1-X06 2 72.06
132 1-X07 2 59.52
133 1-X08 3 79.84
134 1-X09 2 63.71
135 1-X10 1 59.99
136 1-X01 1 40.82
137 1-X02 1 56.24
138 1-X03 2 77.89
139 1-X04 1 58.12
140 1-X05 1 61.8
16 PISO
141 1-X06 2 72.06
142 1-X07 2 59.52
143 1-X08 3 79.84
144 1-X09 2 63.71
145 1-X10 1 59.99
146 1-X01 1 40.82
147 1-X02 1 56.24
148 1-X03 2 77.89
149 1-X04 1 58.12
150 1-X05 1 61.8
17 PISO
151 1-X06 2 72.06
152 1-X07 2 59.52
153 1-X08 3 79.84
154 1-X09 2 63.71
155 1-X10 1 59.99
156 1-X01 1 40.82
157 1-X02 1 56.24
158 1-X03 2 77.89
159 1-X04 1 58.12
160 1-X05 1 61.8
18 PISO
161 1-X06 2 72.06
162 1-X07 2 59.52
163 1-X08 3 79.84
164 1-X09 2 63.71
165 1-X10 1 59.99
166 1-X01 1 40.82
167 1-X02 1 56.24
19 PISO
168 1-X03 2 77.89
169 1-X04 1 58.12
170 1-X05 1 61.8
171 1-X06 2 72.06
172 1-X07 2 59.52
173 1-X08 3 79.84
174 1-X09 2 63.71
175 1-X10 1 59.99
176 1-X01 1 40.82
177 1-X02 1 56.24
178 1-X03 2 77.89
179 1-X04 1 58.12
180 1-X05 1 61.8
20 PISO
181 1-X06 2 72.06
182 1-X07 2 59.52
183 1-X08 3 79.84
184 1-X09 2 63.71
185 1-X10 1 59.99
186 1-X01 1 40.82
187 1-X02 1 56.24
188 1-X03 2 77.89
189 1-X04 1 58.12
190 1-X05 1 61.8
21 PISO
191 1-X06 2 72.06
192 1-X07 2 59.52
193 1-X08 3 79.84
194 1-X09 2 63.71
195 1-X10 1 59.99
196 1-X01 1 40.82
197 1-X02 1 56.24
198 1-X03 2 77.89
199 1-X04 1 58.12
200 1-X05 1 61.8
22 PISO
201 1-X06 2 72.06
202 1-X07 2 59.52
203 1-X08 3 79.84
204 1-X09 2 63.71
205 1-X10 1 59.99
12,944.68
Si aplicamos lo contenido en la norma inciso 14.3 del D.A. 020-2011, y habiendo ya
determinado que el uso residencial compatible es RDA, le corresponde por lo tanto un
área mínima para unidad de vivienda de 120 m2.
Texto del inciso 14.3 del D.A. 020-2011.
Procedemos a realizar un cálculo de acuerdo al área útil de vivienda que contiene
nuestro anteproyecto:
El área útil de vivienda es de 12,944.68 m2, es decir dentro de esa área se podrían
plantear 107.39 = 107 departamentos, ya que es el resultado de dividir el total de área
construida útil entre el área mínima de vivienda según el art.14.3 del D.A. 020-2011, el
cual corresponde a 120.00 m2.
AREA UTIL DE VIVIENDA M2 = CANTIDAD DE DPTOS
120 M2 (Área mínima de viv.)
12,994.68 M2 = 108.29 = 108 departamentos
120 M2
Se tiene entonces la posibilidad de desarrollar 108 dptos. de 3 dormitorios, y teniendo
en cuenta que cada dpto. albergará a 5 habitantes por ser de 3 dormitorios, la
edificación podrá contar con una ocupación neta de 540 habitantes.
El anteproyecto cuenta con una ocupación neta de 554 habitantes, sustentado en lo
siguiente:
TIPO DE AREA CANTIDAD DE
DEPARTAMENTO PROMEDIO DPTOS N° HABITANTES
1 Dormitorio 54.77 103 206 2 (Hab x viv)
2 Dormitorios 68.11 81 243 3 (3Hab xviv)
3 Dormitorios 81.17 21 105 5 (Hab x viv)
TOTAL 205 554
En el cuadro, se puede verificar que la cantidad total de habitantes que albergará la
edificación será de 554.
Es decir habiendo propuesto una edificación de distintas tipologías, es decir con
uno, dos y tres dormitorios, mantenemos una densidad neta similar a lo
normado si aplicáramos lo del art.14.3 del D.A. 020-2011.
4.- ALTURA MAXIMA DE EDIFICACIÓN
Altura Normativa: 57.50 ml. – 15 pisos
Altura Normativa con Bahía Vehicular: 64.50 ml. – 17 pisos
Altura de proyecto: 61.10 ml. – 22 pisos (incluye el parapeto de la azotea de 1.10m)
La altura planteada se sustenta en lo indicado en el Decreto de Alcaldía N° 20 – 2008
– MSS, de fecha 19 de diciembre de 2008, emitido por la Municipalidad de Santiago
de Surco, en el cual se establece entre otras cosas en su artículo segundo los
Parámetros Específicos en Zona De Comercio Zonal - CZ, que se detallan a
continuación:
Se puede apreciar que en lo que respecta a la Altura se indica:
Altura Máxima de Edificación: 57.50 m – 15 pisos (*)
(*) Ver disposiciones Complementarias
*Se indica que cuando las bahías o refugio se habiliten al interior del lote, y sean
techados, en este caso se permitirá incrementar la altura de edificación en dos pisos
adicionales a lo normado en la torre, previa evaluación de la Municipalidad de
Santiago de Surco.
Por lo tanto la altura máxima edificable para el lote ubicado en la Av. Manuel Olguín
esquina Ca. Santa Isabelita en la cual la bahía la habiliten al interior de lote será de:
Los dos primeros pisos altura de 6.00 ml. cada uno.
Los pisos siguientes una altura de 3.50 ml. cada una.
Realizando el cálculo de sumatoria de los ml. máximos permitidos se tiene lo siguiente:
12.00 ml. (los dos primeros pisos) + (13X3.50) + 02 pisos adicionales (3.50 ml. c/u)
12.00 ml. + 45.50 ml. + 7.00 ml. = 64.50 ml. ALTURA MAXIMA EDIFICABLE.
En el presente anteproyecto se está planteando una edificación de 22 pisos con una
altura de 61.10 ml. la cual está por debajo de la Altura máxima edificable por lo cual es
CONFORME.
Respecto a la Azotea como la norma no precisa el uso de Azotea se está
contemplando el Decreto de Alcaldía 20-2011-MSS, que es para el Área de tratamiento
Normativo III, donde nos encontramos, indica en el Art. 3 Definiciones – Azotea, que
esta puede estar por encima de la altura normada, en este caso la azotea está por
encima de la altura permitida, teniendo una altura de 22 pisos más azotea 62.75 ml. Lo
cual es CONFORME.
El Proyecto plantea 22 pisos, con una altura de 61.10 ml. (incluye el
parapeto de la azotea de 1.10m), la cual estará por debajo de los 64.50 ml.
máximo exigido según lo establecido en el Decreto de Alcaldía 020-2008-
MSS, por lo tanto se estaría respetando el perfil urbano y lo propuesto se
encontraría conforme.
5.- REQUERIMIENTO DE ESTACIONAMIENTOS
El artículo 27 del D.A.020-2011-MSS estipula que para las edificaciones multifamiliares
el requerimiento de estacionamientos es:
2 estacionamientos por unidad de vivienda + 10% para visita
De acuerdo al D.A.020-2011-MSS, se necesitan 2 estacionamientos por cada unidad
de vivienda de 120.00 m2.
En el proyecto se plantea dptos. de 1, 2 y 3 dormitorios, por lo que su área construida
varía de acuerdo a ello.
Por contar con distintas áreas construidas en las unidades de vivienda, se puede
determinar que el promedio de las mismas no superan los 100.00 m2 de área
construida.
A continuación se muestra el cuadro normativo de acuerdo al tipo de estructuración del
distrito:
Texto del inciso 14.3 del D.A. 020-201
Aquí se puede verificar que se exige para la estructuración IIIA, unidades de vivienda
de 120.00 m2, sin embargo debido a las características de los departamentos del
proyecto, las áreas construidas serian similares a las áreas mínimas de vivienda
establecidas para las zonificación RDA de la estructuración IIIC2, ya que como se
mencionó el promedio de los dptos. propuestos no supera en general los 100.00 m2.
Teniendo en consideración que las características de los dptos., se asemejan a los
establecidos para la zonificación RDA de la estructuración IIIC2, también se podría
determinar que al ser dptos. cuyo promedio no supera los 100.00 m2., le debería
corresponder solo un estacionamiento por unidad de vivienda, como se establece en el
siguiente cuadro normativo:
Artículo 27° del D.A 20-2011-MSS
Por lo tanto para la presente propuesta se está considerando 1 estacionamiento por
unidad de vivienda para viviendas de 100.00 m2.
El proyecto contempla 169 estacionamientos y cuenta con una variedad de
dimensiones de departamentos cuyas áreas van desde los 40.82m2 hasta los 109.09
m2. Teniendo un total de 205 departamentos.
De acuerdo al D.A.020-2011-MSS, se necesitan 1 estacionamientos por unidad de
vivienda para viviendas de 100.00 m2, sustentamos nuestra propuesta en el hecho
que el proyecto contempla una variedad de dimensiones de departamentos con
diferentes números de habitantes por unidad de departamento y con ello una menor
cantidad de número de estacionamientos requeridos y lo exponemos de la siguiente
manera:
Calculo según D.A.020-2011-MSS:
Numero de dptos.: 205
Numero de estacionamientos por departamento: 1
Para el anteproyecto se ha considerado lo siguiente:
TIPOLOGIA DE # DE # DE # DE EST. TOTAL
DEPARTAMENTOS DPTOS. HABITANTES POR DPTO. DE EST.
1 Dormitorio 103 2 0.40 41.2
2 Dormitorios 81 3 0.60 48.6
3 Dormitorios 21 5 1 21
Subtotal 205 111.00
Total 111
En el D.A.020-2011-MSB se tiene como área mínima de unidad de vivienda 100 m2 lo
que da como resultado departamentos de 3 dormitorios y 5 habitantes y como
necesidad de estacionamientos se indican 1 por unidad de vivienda. Por lo tanto:
1.- Para los departamentos con tipologías de 3 dormitorios, con 5 habitantes
por unidad de vivienda se ha considerado los 1 estacionamientos por cada
departamento.
2.- Para los departamentos con tipologías de 2 dormitorios, con 3 habitantes
por unidad de vivienda se ha considerado 1.20 estacionamientos por cada
departamento. Si se calcula la proporción de estacionamientos necesarios para
3 habitantes con respecto a lo que indica el D.A.020-2011-MSB, solo se
necesitarían 1.20 estacionamientos por departamento.
Departamento de 2 dormitorios = 3 habitantes = x estacionamientos
Departamento de 3 dormitorios = 5 habitantes = 1 estacionamiento
X = 3 habitantes x 1 estacionamiento = 0.60 estacionamientos
5 habitantes
3.- Para los departamentos con tipologías de 1 dormitorio, con 2 habitantes por
unidad de vivienda se ha considerado 1.20 estacionamientos por cada
departamento. Si se calcula la proporción de estacionamientos necesarios para
3 habitantes con respecto a lo que indica el D.A.020-2011-MSB, solo se
necesitarían 1.20 estacionamientos por departamento.
Departamento de 2 dormitorios = 2 habitantes = x estacionamientos
Departamento de 3 dormitorios = 5 habitantes = 2 estacionamientos
X = 2 habitantes x 1 estacionamientos = 0.40 estacionamientos
5 habitantes
Por lo tanto lo mínimo requerido según lo expuesto será de 111
estacionamientos; y el proyecto contempla 169 estacionamientos.
La propuesta no contempla estacionamientos de visita, y se sustenta ello en lo
regulado en la ordenanza Nº912, en la cual no se regula estacionamientos para
VISITAS este requerimiento relativamente necesario, no puede ser una
exigencia de CUMPLIMIENTO OBLIGATORIO, podrá ser optativo y no figura
en ninguno de los cuadros de la referida ordenanza.
6.-RETIROS
RETIRO FRONTAL HACIA LA AV. MANUEL OLGUÍN
De acuerdo al CPUE Nº 0755-2017-SGPUC-GDU-MSS, el Retiro Frontal por la Av.
Olguín es de 0.00 m. y así está aprobado en el Anteproyecto con dictamen
CONFORME.
ANALISIS – ENTORNO
A continuación se muestra las edificaciones mencionadas, las cuales no cuentan con
los retiros de la norma antes citada:
Edificio empresarial ubicado en la esquina formada
por la Av. Manuel Olguin y el Jr. Orión.
Edificio empresarial ubicado
Av. Manuel Olguin Nº 373, denominado El Qubo.
Edificio empresarial Link Tower
Av. Manuel Olguin Nº 335.
Edificio empresarial Av. Manuel Olguin Esq. AV. El Derby.
Como se ha podido verificar a través de los casos presentados, las torres
empresariales no cuentan con el retiro correspondiente de 5.00 ml., exigidos en la
norma, consolidando de esta manera edificaciones con un alineamiento físico de 0.00
ml., como se puede visualizar en las siguientes imágenes:
CONCLUSION
Que el retiro correspondiente de la torre, de 5.00 m. no se viene presentando en todo
el eje vial de la Av. Manuel Olguin, tal como se ha demostrado mediante en el análisis
el entorno, por el contrario en las torres de los edificios empresariales que se
encuentran frente a dicho eje vial, no cuentan con el retiro frontal sobre la Av. Olguín,
teniendo en la actualidad un distanciamiento desde la línea municipal hasta la torre de
0.00 ml.
Es decir ya existe una consolidación urbana y una homogeneización en ese aspecto,
con lo cual se sustenta el retiro de 0.00 ml. de la torre del presente proyecto.
RETIRO FRONTAL HACIA CA. SANTA ISABELITA
El Retiro Frontal por Calle Santa Isabelita es 5.00 m. y así está aprobado en el
Anteproyecto con dictamen CONFORME.
RETIRO LATERAL
La normativa aplicable al predio es el D.A. 020-2011-MSS, que dispone todos los
parámetros aplicables para el distrito, no considerando en su Art. 9 Retiros
Municipales, el Retiro Lateral como un requisito para los predios ubicados en
zonificación comercial.
RETIRO POSTERIOR
El terreno, al estar en esquina, cuenta con dos linderos laterales y no cuenta con
lindero posterior, por lo que no está obligado a guardar retiro posterior.
Arq. Fredy Miranda Norabuena
Proyectista
Lima Septiembre del 2018
