Preguntas Frecuentes-Cou

PREGUNTAS FRECUENTES
Dirección General de Ordenamiento

Urbano Territorial
Secretaria de Asuntos
Estratégicos y Coordinación
Municipalidad Tres de Febrero
Ampliaciones de obra con plano
aprobado bajo normativa anterior
01
¿Se puede ampliar una obra aprobada bajo normativa anterior, que no es
reglamentaria según los parámetros del COU, cuando este otorga mayores
indicadores?
Sí, según establece el art. 1.2.3 in fine del Decreto Reglamentario, se pueden realizar
ampliaciones en estos casos, pero deberán respetarse los parámetros del COU en las
superficies de ampliación. En estos casos, para obtener el permiso será requisito ineludible
presentar cálculos e informes que garanticen la estabilidad estructural del edificio.
Por ejemplo, si se trata de una vivienda multifamiliar con una altura interior de 2,40 m en sus
pisos superiores (permitida por la normativa anterior) y el COU le permite construir una
planta más, esta planta adicional deberá respetar la altura interior mínima de 2,60 m
establecida por el COU.
• Artículo 1.2.3
COU y Decreto
Reglamentario
Código de Ordenamiento Urbano - PREGUNTAS FRECUENTES | 2

Ampliaciones de obra con plano aprobado bajo normativa anterior
02
¿Se puede presentar una ampliación a un plano aprobado bajo normativa

anterior, que no es reglamentario según los parámetros del COU, si este otorga
mayores indicadores aun cuando no se haya iniciado la ejecución de la obra?
Sí, según establece art. 1.2.3 in fine del Decreto Reglamentario, se pueden realizar
ampliaciones en estos casos, pero deberán respetarse los parámetros del COU en las
superficies de ampliación. En estos casos, para obtener el permiso será requisito ineludible
presentar cálculos e informes que garanticen la estabilidad estructural del edificio.
• Artículo 1.2.3
COU y Decreto
Reglamentario

03
Si se presenta una ampliación a una obra aprobada bajo normativa anterior, ¿se
debe cumplir con el espacio de estacionamiento exigido por el nuevo COU?
Si la parcela tiene 12 m de ancho o más, se deberá cumplir con la superficie total de espacio
de estacionamiento recalculando la densidad total del proyecto según parámetros de
cómputo actuales.
Si la parcela tiene entre 10 y 11,99 m de ancho, se deberá cumplir con el espacio de

estacionamiento correspondiente a la densidad que agregue la superficie de ampliación.
Ello en virtud de que la normativa anterior hacía exigible las cocheras solo a parcelas de 12
m de ancho o más.
Si la parcela tiene menos de 10 m de ancho, no se le exigirá el cumplimiento de la totalidad

de la superficie de estacionamiento que exija la zonificación respectiva. En estos casos, la
Autoridad de Aplicación determinará la superficie exigible de acuerdo a las posibilidades de
cada parcela (art. 3.6.3 COU).
• Artículo 1.2.3 • Artículo 3.6.3

COU y Decreto COU
Reglamentario

04
¿Se puede ocupar o desvirtuar una planta baja libre, aprobada bajo normativa
anterior, cuando esta fue fundamento para otorgar un aumento de 3,5 m en la
altura permitida (conforme art. 4.2.6.4 del anterior Código de Planeamiento
Urbano)?
Para ocupar la planta baja libre en estos casos, el edificio deberá cumplir con la altura
máxima permitida por el nuevo Código de Ordenamiento Urbano.
• Artículo 1.2.3 • Artículo 2.4

COU y Decreto COU
Reglamentario

05
Si se presenta una ampliación a una obra sin basamento aprobada bajo

normativa anterior y el COU exige basamento obligatorio, ¿se debe reconstruir
el basamento?
Únicamente si la ampliación se realiza en el basamento. Según establece art. 1.2.3 in fine del
Decreto Reglamentario, se deberán respetar los parámetros del COU en las superficies de
ampliación.
Por ejemplo, si se presenta una ampliación de un piso alto adicional en un edificio en

zonificación C1 (donde el COU exige basamento obligatorio), pero el plano aprobado bajo
normativa anterior no contemplaba basamento, este no será exigible.

COU y Decreto COU y Decreto
Reglamentario Reglamentario

Normas generales de tejido
urbano y edificabilidad
06
¿Cómo conformo espacio urbano entre los paramentos de fondo, frente y

laterales de un edificio y los ejes medianeros de la parcela?
El espacio urbano es un área descubierta que garantiza buenas condiciones de habitabilidad

en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación, asoleamiento,
acústica, privacidad, ángulo de visión del cielo, visuales exteriores, vegetación y otros
elementos coadyuvantes del saneamiento ambiental. El artículo 2.1.1.2 del Código de
Ordenamiento Urbano y del Decreto Reglamentario establece los parámetros de superficies
mínimas, distancias mínimas y relación de altura según cada caso.
• Artículo 2.1.1.2
COU y Decreto
Reglamentario
1 Espacio urbano entre el 2 Espacio urbano entre el 3 Espacio urbano entre el paramento
paramento de fondo de un paramento de fondo de un de fondo de un edificio, que esté
edificio, que NO esté conectado edificio, que esté conectado conectado directamente con el
con el pulmón de manzana. parcialmente con el pulmón pulmón de manzana.
de manzana.
1
(e) No afectado a
pulmón de Manzana
E.M.
1 2 3 2 1 E.M.
(r)=h/d=2,5
PULMÓN
d >5,00m
Espacio
3 DE 3 Urbano
MANZANA
1 2 3 2 1

Normas generales de tejido urbano y edificabilidad
1
(e) No afectado a pulmón de Manzana
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
(r)=h/d=2,5
(r)=h/d=1,5
d>4,00m
d>5,00m
(r)=h/d=2,5
d>5,00m
Espacio Espacio Espacio
Urbano Urbano Urbano
VENTILACIÓN
DE UNA UNIDAD
FUNCIONAL O
UNIFAMILIAR
2
(d) Conectado a pulmón de manzana por
uno de sus lados. No afectado a L.F.L.
E.M.
E.M.
E.M.
(r)=h/d=5
(r)=h/d=5
d>4,00m
d>4,00m
Espacio Espacio
Urbano Urbano
2
(d) Conectado a pulmón de manzana por
uno de sus lados. No afectado a L.F.L.
E.M.
E.M.
E.M.
(r)=h/d=1,5
(r)=NO RIGE
d>4,00m
d>6,00m
Espacio Espacio
Urbano Urbano
VENTILACIÓN
DE UNA UNIDAD
FUNCIONAL O
UNIFAMILIAR
Espacio lateral o de
fondo de la edificación
Cuando "d" sea mayor a 6 m, no se exigirá (r)

3
(C) Pulmón de Manzana
E.M.
d>4,00m
d>4,00m
L.F.L. Espacio Espacio
Urbano Urbano
CORTE A: Sección de vía pública
Espacio
Urbano
Espacio
Urbano
L.M.
L.M.
Vía Pública
d>4,00m
ESPACIO URBANO (r)h/d=5
d>6,00m
(r)=NO RIGE
Espacio
Urbano
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
L.M.
Vía Pública
L.M.
(a) Espacio de la vía (b) Espacio entre L.M. y (d) Espacio lateral o de
pública comprendido línea de edificación fondo de la edificación
entre líneas municipales
3
(C) Pulmón de Manzana
E.M.
d>4,00m
Espacio Espacio Espacio L.F.L.

Urbano Urbano Urbano
VENTILACIÓN DE
UNA UNIDAD
FUNCIONAL
O UNIFAMILIAR
sup.mín.:30m2
(r)=h/d=2,5
d>5,00m
Espacio
(r)=h/d=1,5
Urbano
d>4,00m
a>1,5 (p)
a>4,00m
p
a>1,5 (p) a
P.A. d>4,00m P.A.
a>4,00m Espacio (r)=h/d=1,5 Espacio
P.A. URBANO URBANO
Espacio
a>1,2 (p)
URBANO
a>3,00m
p
E.M.
p
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
a a
L.M.
Vía Pública
L.M.
(e) Espacio entre (f) Áreas (g) Patio para
paramentos verticales apendiculares ventilación de la misma
dentro de la misma UF o unifamiliar
parcela

(g) Patio para ventilación de una UF o unifamiliar
E.M.
Espacio
Urbano
d>4,00m
d>4,00m
d
E.M.
d d>4,00m
h
Espacio
Espacio
Urbano
Urbano
L.M.
E.M.
(r)=h/d=1,5
Esta relación deberá verificarse en el sentido
en el cual iluminen y ventilen los locales

07
El espacio urbano entre paramentos dentro de una misma parcela, definido en

el inciso e) del art. 2.1.1.2, ¿puede invadirse con una pasarela semicubierta?
El espacio urbano es un área descubierta que garantiza buenas condiciones de habitabilidad

en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación, asoleamiento,
acústica, privacidad, ángulo de visión del cielo, visuales exteriores, vegetación y otros
elementos coadyuvantes del saneamiento ambiental y, como área descubierta, no puede
cubrirse con una pasarela semicubierta ni elementos fijos ni claraboyas de ningún tipo o
material (art. 2.1.3.2 COU).
• Artículo 2.1.1 • Artículo 2.1.1.2 • Artículo 2.1.3.2

COU inciso e) COU COU
Espacio
(r) =
d
Urbano
h/d=
(d)
2,5
>5,00m
(30m2)
h
(r)
=h/
d=
2,5
d
E.M
.
Espacio d
Urbano E.M
.

08
¿Cómo se mide la relación de altura (r) = h/d = 2,5 establecida para el espacio
urbano entre paramentos verticales dentro de una misma parcela, definido en
el inciso e) del art. 2.1.1.2?
La tangente (r) = h/d = 2,5 se medirá en el sentido en el que ventile el local a partir de la cota
de piso de la primera planta que se pretenda ventilar a espacio urbano (art. 2.1.3 COU in fine).
Para verificar espacio urbano, esta tangente no podrá ser interrumpida en su recorrido por
ningún elemento ciego.
• Artículo 2.1.1 • Artículo 2.1.1.2 • Artículo 2.1.3

COU inciso e) COU COU

PLANTA
E.M.
Espacio
Urbano
d
d
E.M.
d >5,00m Sup. mín. 30m2
2,5
r=h
/d=
/d=
r=h
2,5
(h)
(h)
Espacio
Urbano
Caso A: Espacio Urbano (d) CORTE

Desde Planta Baja >5,00m
r=h
/d=
,52
,5 2
/d=
r=h
(h)
(h)
Espacio
Urbano
(d)
>5,00m
Caso B: Espacio Urbano CORTE

en Pisos Superiores

09
Si no se necesita ventilar e iluminar un local, ¿se exige un retiro desde los ejes
divisorios con otras parcelas?
Se puede construir hasta los ejes divisorios de la parcela siempre que la misma no se vea
afectada por la LFL.
Si se abren vanos, deberá respetarse un retiro mínimo de 3 m en los términos establecidos
en el artículo 4.10.1 del Código de Edificación por vistas a predios colindantes.
Si se pretende ventilar e iluminar, se deberá generar espacio urbano o patio auxiliar.
• Artículo 2.1 • Artículo 4.10.1

y concordantes CE
COU

10
El artículo 2.1.1.3.2 del COU permite la construcción de quinchos o SUM en el

pulmón de manzana con una limitación de 20 m2 cubiertos. ¿Se puede agregar
superficie semicubierta a esos 20 m2?
No se permite agregar superficie de ningún tipo que compute FOS a los 20 m2 permitidos en
el artículo 2.1.1.3.2. Es decir que, si se proyectan 10 m2 cubiertos y 10 m2 semicubiertos, se
habrá alcanzado el máximo permitido.
• Artículo
2.1.1.3.2 COU

Suelo absorbente
11
Si se proyecta un edificio con locales que tengan diferentes destinos (vivienda,

industria, comercio), ¿qué superficie se debe destinar a suelo absorbente?
En estos casos, y según establece el artículo 2.2.1 in fine del COU, se deberá respetar el
mínimo de suelo absorbente correspondiente al uso predominante definido en el “Anexo C -
Zonificación”.
Por ejemplo, si se proyecta un edificio con destino comercial junto con vivienda multifamiliar
en una zona residencial (R1b, R1a, R2b, R2a), deberemos respetar el 20% de suelo
absorbente requerido para vivienda multifamiliar.
Si el mismo caso se da en una zona comercial (C1, C3), deberá respetarse el 10% de suelo
absorbente requerido para comercio.
Si en una zona comercial se proyecta un edificio con destino exclusivo de vivienda

multifamiliar, deberá respetarse el 20% de suelo absorbente exigido para vivienda
multifamiliar.
• Artículo 2.2.1 • “Anexo C

COU Zonificación”
COU

Suelo absorbente
12
¿El terreno ubicado bajo salientes semicubiertas puede computarse como

suelo absorbente?
Se computará como suelo absorbente el terreno ubicado bajo salientes semicubiertas de

hasta 0,40 m, aun cuando la saliente sea mayor en su totalidad. Ello en consonancia con lo
establecido en el artículo 2.2 del COU respecto de la exclusión de proyecciones horizontales
de voladizos abiertos de 0,40 m a los efectos del cómputo del FOS.
Por ejemplo, si se proyecta un balcón de 2 m de ancho y 1,20 m de profundidad, y debajo

existe terreno absorbente, se computará una franja de 2 m x 0,40 m a efectos de cumplir con
la superficie de suelo absorbente exigida.
• Artículo 2.2 • Artículo 2.2.1

COU COU
E.M.
Suelo
Absorbente
0,40
E.M.
PLANTA 0,40
L.M.
CORTE 0,40

Superficies semicubiertas: balcones
13
Si un balcón mantiene sólo uno de sus lados abierto, ¿sigue considerándose

superficie semicubierta? (Art. 2.7.1)
Sí, salvo que la Autoridad de Aplicación interprete que, por su morfología y uso, compone
otro tipo de local.
• Artículo 2.7.1 • Artículo 4.6.1.2

COU CE

Salientes de fachada
14
¿Se permiten los cuerpos salientes cerrados sobre línea municipal o en el

pulmón de manzana?
Solo se permitirán cuerpos salientes cerrados sobre línea municipal de esquina en los pisos
altos por encima de los 3 m de altura medidos desde la cota de nivel de vereda del predio. No
se permitirán cuerpos salientes cerrados que invadan la LFL ni la línea municipal que no sea
de esquina.
• Artículo 2.7.2
COU

Completamiento de Tejido y Enrase
15
¿Cómo se computa el FOT en los edificios que apliquen el completamiento de

tejido o enrase establecido en el artículo 2.4.7 del COU?
El proyecto deberá respetar el FOT reglamentario para la zona hasta la altura máxima
permitida. El volumen sobre la altura máxima permitida no computará FOT y deberá
respetar las limitaciones establecidas en el artículo 2.4.7 y concordantes.
• Artículo 2.4.7
y concordantes
COU y Decreto
Reglamentario

16
En los proyectos de completamiento de tejido o enrase contemplados en los

artículos 2.4.7.2 y 2.4.7.3 del COU, ¿está permitida la construcción de balcones
en el lateral expuesto?
Sí, según establecen ambos artículos, el lateral expuesto tendrá tratamiento de fachada. De
acuerdo al artículo 2.7 y concordantes del COU, están permitidos los balcones como
salientes de fachada.
En estos casos (balcones en laterales expuestos en proyectos de enrase), se deberá cumplir
análogamente con la medida máxima de saliente de 1,20 m establecida en el artículo 2.7.1.1
a) para balcones sobre línea municipal.
Asimismo, y según lo establecido en los artículos 2.4.7.2 y 2.4.7.3 del COU, el filo externo del
balcón deberá respetar los 4 m de separación con el eje medianero de la parcela donde se
implanta el edificio más bajo indicado en el artículo 2.4.7.2 o con la parcela reglamentaria
indicada en el artículo 2.4.7.3.
Concordantemente con lo establecido por los artículos 2.1.3.1 y 2.2 del COU, los voladizos
abiertos salientes de hasta 0,40 m se permitirán sin excepciones.
• Artículo 2.1.3.1 • Artículo 2.2 • Artículo 2.4.7 • Artículo 2.7.1.1

COU COU y concordantes COU
COU y Decreto
Reglamentario

17
En un proyecto de enrase, ¿se deben respetar los mismos retiros que presenta
el edificio existente?
Hasta la altura permitida por el COU no se exige respetar los mismos retiros.
Por sobre la altura permitida por el COU sí se deben respetar los mismos retiros que tenga
el edificio existente.
• Artículo 2.4.7
y concordantes
COU y Decreto
Reglamentario

Edificios con basamento
18
¿Se exige un uso determinado en el basamento (art. 2.6.1 COU)?
El COU no exige un uso determinado para el basamento. Se aceptan los usos permitidos
para la zonificación en la que se encuentre la parcela.
• Artículo 2.6.1 • Anexo C

COU Zonificación

Premios de constructividad
19
El porcentaje de premios obtenido según lo establecido en el artículo 2.8 y

concordantes, ¿se redondea a número entero?
Se calcula hasta dos cifras después de la coma. En caso de resultar más de dos cifras, se
redondeará para abajo hasta el número 4 y para arriba del número 5 al 9.
• Artículo 2.8
y concordantes
COU y Decreto
Reglamentario

20
¿Cómo se computa el premio de 12% por englobamiento de parcela definido en

el artículo 2.8.1 del Decreto Reglamentario del COU?
El premio de 12% por englobamiento se aplica a los indicadores de FOT y densidad y se suma
al resto de los premios establecidos en el art. 2.8 del COU que obtenga el proyecto.
La sumatoria de los premios establecidos en el artículo 2.8 y concordantes, incluido el
premio por englobamiento, no podrá superar el 70%.
Para la obtención del premio de 12% por englobamiento, la parcela resultante deberá tener
un ancho mayor al definido como mínimo en el “Anexo C - Zonificación” para la zona en la
que se encuentre.
Por ejemplo, si se engloban tres parcelas de 8,66 m de ancho en zonificación R2a, se

obtendrá una parcela de 25,98 m de ancho. Esta nueva parcela alcanzará un premio de
23,97% por ancho de parcela (1,5% por cada metro adicional a partir de los 10 m). Asimismo,
al englobar y respetar el lado mínimo de 15 m establecido para la zonificación (artículo
2.2.1.5 del “Anexo C - Zonificación”), accederá a un premio de 12% que se acumulará al
23,97% obtenido y arrojará un total de 35,97%. Este porcentaje se sumará con los otros
premios obtenidos, en su caso (edificación retirada, menor superficie de suelo ocupada, etc),
con un límite del 70%.
• Artículo 2.8 • Artículo 2.8.1 • Anexo C

COU y Decreto COU y Decreto Zonificación
Reglamentario Reglamentario

21
¿Cómo se computa el premio por edificación separada de los ejes divisorios

laterales (art. 2.8.2) cuando se proyectan balcones?
La distancia de separación a los efectos de computar este premio se medirá desde el eje
divisorio lateral hasta el filo externo del balcón.

COU COU
Retiro Retiro Retiro

Lateral Lateral Lateral
PLANTA VISTA FRENTE

22
En el siguiente caso, ¿se obtiene el premio por edificación separada de ambos

ejes divisorios laterales conforme lo establecido en el art. 2.8.2 del COU?
En este caso el eje divisorio paralelo a la línea municipal (sobre el que se apoya la fachada
de contrafrente del volumen a construir) se considera eje divisorio de fondo, en virtud de lo
cual se obtiene el premio por retiro lateral de ambos ejes medianeros.
• Artículo 2.8.2
COU
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
E.M.
Retiro Retiro
L.M.
E.M.
E.M.

23
¿Cómo se computa el premio por edificación retirada de la línea municipal (art.

2.8.4) cuando se proyectan balcones?
La distancia de retiro a los efectos de computar este premio se medirá desde la línea
municipal hasta la línea de la fachada proyectada al frente, aun cuando existan balcones que
invadan ese retiro.

COU COU
Retiro Retiro
de Frente de Frente
L.M.
PLANTA VISTA LATERAL

Arterias afectadas a ensanche vial
24
En las arterias afectadas a ensanche vial (art. 3.4.10), ¿se puede optar por
construir en la porción de terreno afectada a ensanche acordando que lo que
allí se construya estará sujeto a demolición?
Sobre la superficie afectada a ensanche, no se autorizará la construcción de ningún tipo de

superficie cubierta o semicubierta ni la ocupación con suelo absorbente ni la instalación de
medidores eléctricos. De acuerdo con el artículo 3.4.10, debe cederse esa porción de terreno
a la vía pública para obtener el permiso de construcción.
• Artículo 3.4.10
COU

25
En las arterias afectadas a ensanche vial (art. 3.4.10), ¿cómo se calcula la altura
permitida en relación con el ancho de calle?
En estos casos, se tomará el ancho de calle incluyendo el retiro obligatorio.

Por ejemplo, si el proyecto fuera frentista a Av. Mitre en Caseros, y se viera obligado a
retirarse 2,5 m de frente para cumplir la distancia de 10 m al eje de calle, se calculará la
altura permitida tomando un ancho de calle de 20 m.
COU
Plano Límite
R=
h/
d
h Máxima de frente
retiro 2,50m retiro 2,50m

(618) Bartolomé Mitre
Obligatorio Obligatorio
L.M.
L.M.
L.E.
L.E.
(d) (A.C. s/Plancheta + 5,00)/2
R=h/d=COEF. S/Zona + 30% (C2)

26
En las arterias afectadas a ensanche vial (art. 3.4.10), ¿cómo se calcula la Línea
de Fondo Libre?
En estos casos, la Línea de Fondo Libre establecida en el artículo 2.1.1.3.1 del COU se
determinará midiendo desde la línea de edificación permitida y no desde la línea municipal.
COU
(611) F. Varela
99,89
23,86
(618) Bartolomé Mitre
(616) Directorio
31,50 31,50
PULMÓN
68,17
68,17
DE
MANZANA
23,86
100,09
L.M.
(607) Serrano
L.E.
Retiro Obligatorio 2,50m
L.M.: Línea Municipal

L.E.: Línea de Edificación

27
En parcelas frentistas a arterias afectadas a ensanche vial (art. 3.4.10), ¿cómo

se calcula el FOT y el FOS permitido?
En estos casos, el FOT y el FOS permitidos se calculan en relación con la superficie total de
la parcela, incluyendo la superficie afectada a retiro obligatorio.
COU

28
En parcelas frentistas a arterias afectadas a ensanche vial (art. 3.4.10), ¿qué

ocupación se autoriza en la superficie afectada por el retiro obligatorio?
Se permite la construcción de cerco sobre línea municipal. En esta superficie no se

autorizará ningún tipo de superficie cubierta o semicubierta ni la ocupación con suelo
absorbente ni la instalación de medidores eléctricos.
COU

Espacios de estacionamiento
29
¿Cuál es la superficie mínima de espacio de estacionamiento exigida para

proyectos de vivienda multifamiliar? (Art. 3.6 COU)
Todo proyecto de vivienda multifamiliar, tanto en zona residencial como en residencial mixto
industrial, deberá contar con espacio de estacionamiento en una relación mínima de 3,5 m2
por persona.
A los efectos de calcular este espacio, y conforme con el artículo 3.6 del Decreto
Reglamentario, las superficies destinadas a aparcamiento de vehículos computarán al 100%
y las superficies destinadas a circulación de vehículos computarán al 30%.
• Artículo 3.6
COU y Decreto
Reglamentario

Tipo Peine
A 45º
Paralela
Batería a 60º
A 90º
Sup. circulación Sup. cocheras

(30%) (100%)

30
¿Cuál es la exigencia mínima de espacio de estacionamiento para proyectos de

vivienda unifamiliar?
Todo proyecto de vivienda unifamiliar deberá poseer como mínimo un espacio guardacoches
o dejar previsto el espacio suficiente para su futura construcción.
• Artículo 3.6
COU

C2: Corredores concentradores
de actividades
31
¿Cómo se aplica el premio de 30% establecido por el artículo 1.2.2 del “Anexo C
- Zonificación” para los Corredores Concentradores de Actividades C2? ¿Cómo
se calculan los premios de constructividad del artículo 2.8 del COU en estos
casos?
De acuerdo a lo establecido en el artículo 1.2.2 del “Anexo C - Zonificación”, el premio de

30% se aplica sobre todos los coeficientes de la zona en que se encuentre, es decir que se
aplica sobre los indicadores de FOS, FOT, densidad y altura y aumenta la base sobre la cual
se calculan los premios del artículo 2.8.
En el caso de la altura, el premio aplicará sobre el indicador “r” (relación con el ancho de
calle frente a la parcela) y no sobre los planos límite y alturas máximas fijadas en metros.
En el mismo sentido, sobre la altura que se alcance según la relación con el ancho de calle
(a la que se le aplicará el incremento de 30%), se podrá acceder a mayor altura por retiro de
frente con una limitación de 6 m, conforme lo establecido en el artículo 2.4.3 del COU.
• Artículo 2.4.3 • Artículo 2.8 • Artículo 1.2.2

COU y concordantes “Anexo C
COU y Decreto Zonificación”
Reglamentario

C2: Corredores concentradores de actividades
32
En el caso de zonificación C2, ¿el premio de 30% es aplicable a la relación de

altura (r) exigida para conformar espacio urbano en el artículo 2.1.1.2 incisos d)
y e)?
El 30% establecido por el artículo 1.2.2 del “Anexo C - Zonificación” es aplicable únicamente
a los indicadores de FOS, FOT, densidad y altura máxima permitida correspondiente a la
zonificación afectada por el corredor concentrador de actividad.
La relación de altura establecida en el artículo 2.1.1.2 del COU representa el mínimo exigible
para garantizar buenas condiciones de habitabilidad para ventilar e iluminar ambientes de
primera, tercera y quinta categoría, y no se ve afectada por el 30% de aumento de los
Corredores Concentradores de Actividades C2.

y concordantes “Anexo C
COU y Decreto Zonificación”
Reglamentario

Altura máxima de edificación
33
¿Cómo se calcula el ancho de calle a los efectos de computar la altura máxima

permitida (art. 2.4) cuando la parcela se ubica frente a una vía ferroviaria?
En estos casos el ancho de calle se medirá desde la línea municipal de la parcela hasta la
primera línea municipal del otro lado de la vía ferroviaria.
• Artículo 2.4
COU
Línea Municipal
Ancho
Calle
Ancho
Calle
Vias FFCC
Línea Municipal

34

permitida (art. 2.4) cuando la parcela se ubica frente a una plaza?
En estos casos se tomará el ancho de calle que indique la plancheta catastral.
• Artículo 2.4
COU

35

permitida (art. 2.4) cuando la parcela se ubica frente a paseos o bulevares?
En estos casos el ancho de calle se medirá desde la línea municipal de la parcela hasta la
línea municipal del otro lado del paseo o bulevar.
• Artículo 2.4
COU

36
En el artículo 2.4.2, ¿cuál es la línea de edificación (LE) desde la que hay que
respetar un retiro mínimo de 4 m para la construcción de salones de usos
múltiples, salas de máquinas y tanques de agua sobre la altura máxima?
Es la línea a partir de la cual se permite edificar, se edifique a partir de ella o no.

Por ejemplo, en las parcelas con retiro obligatorio (por indicación de la zonificación o por
estar frente a una arteria afectada a ensanche), la línea de edificación será la que contemple
ese retiro.
• Artículo 2.4.2
COU

37
En planta baja, ¿se puede bajar el nivel para generar un entrepiso?
El Decreto Reglamentario establece en su artículo 2.4.1 que la planta baja no podrá tener
una cota inferior a cero en los primeros 8 m contados desde la Línea de Edificación (L.E.),
con excepción de rampas vehiculares y escaleras hacia subsuelos.
• Artículo 2.4.1
COU y Decreto
Reglamentario

38
¿Se permite tomar el 3% de tolerancia en altura (art. 2.4 in fine) en el momento

de presentar el proyecto?
El interesado podrá solicitar a la Autoridad de Aplicación la autorización para presentar los

planos con el 3% de tolerancia. En los casos en los que la aplicación del 3% represente la
posibilidad de construir una planta más, la Autoridad de Aplicación podrá autorizar que ese
porcentual adicional de altura se tome en la presentación del proyecto.
En caso de prosperar la autorización, la altura del edificio será fiscalizada de manera
estricta y no se permitirán aumentos bajo ningún concepto. Si al momento de comenzar la
construcción del último piso, el profesional o la administración constataran que el edificio
terminará sobrepasando la altura autorizada, se deberá renunciar a la construcción del
último piso.
• Artículo 2.4
COU

39
¿Cuál es la altura máxima permitida para la zonificación R1b en la Herradura de

Bosch (polígono entre calles Víctor Hugo, Arturo Umberto Illia y Gaucho Cruz)?
La altura máxima permitida es la que surge de la relación (R) con el ancho de calle, según la
fórmula establecida en el artículo 2.1.2.7 del Anexo C “Zonificación”: R=h/d=1,2. Dicha altura
no podrá sobrepasar los 9,5 m, conforme el artículo 2.1.2.8 del mismo anexo y lo dispuesto
por el artículo 2.4 del Decreto Reglamentario.
• Artículo 2.4 • Artículo 2.1.2.7 • Artículo 2.1.2.8

del Decreto “Anexo C “Anexo C
Reglamentario Zonificación” Zonificación”
ia
. Il
.A
te
a
br
7P 31
56 m
So
55
S.
9
6
J.M
50
30
z
56
.B
ru
32
3
R=
oC
os
Qu
c
h
ch
h
i
45
/d
nt
au
an
=1
8G
Plano Límite 9,50m

a
,2
50
46
59
R1b
h Frente
retiro 1/2 A.C.

L.M.
L.E.

Zonificación, disposiciones
particulares
40
¿Cómo se mide la “altura mínima interior” indicada para cada zonificación en el

“Anexo C - Zonificación”?
Debe respetarse la altura mínima interior como altura libre entre piso y cielorraso
terminados.
• Anexo C
Zonificación
Altura Libre
Interior
Altura Libre
(h) mín
s/PB
Interior
(h) mín
s/PB
(h) mín
s/PB
(h) mín
de basamento
s/PB
(h) máxima
(h) mín
P.B.
+0.00
L.M.

Zonificación, disposiciones particulares
41
¿Puedo generar un local en PB que no respete la altura mínima interior exigida

por su zonificación?
De acuerdo a lo establecido en el artículo 2.4.1 in fine del Decreto Reglamentario “la altura
mínima en planta baja (...) deberá respetarse como mínimo en los primeros cinco (5) m.
medidos desde la línea de edificación”.
A los efectos de aplicar este artículo, se entenderá por “línea de edificación” la línea
coincidente con la fachada de frente del edificio.
Superados los primeros 5 m desde la línea de edificación, se permitirá reducir la altura a la
mínima exigida sobre PB por la zonificación correspondiente.
• Artículo 2.4.1 • Anexo C

COU y Decreto Zonificación
Reglamentario

(h) mín
s/PB
(h) mín
s/PB
(h) mín
s/PB
(h) mín
s/PB
(h) mín
s/PB
(h) mín
s/PB
(h) mín
s/PB
(h) mín
s/PB
3,00
2,60
+0.00
5,00
La altura libre mínima en planta baja, exigida para cada

zona en el "Anexo C-Zonificación", deberá respetarse
como mínimo en los primeros 5 metros medidos desde
la línea de edificación.
(h) mín
(h) mín (h) mín
s/PB
s/PB
(h) mín
s/PB
s/PB
(h) mín
(h) mín
s/PB
s/PB
(h) mín
(h) mín
s/PB
s/PB
5,40
2,60
2,60
+0.00
5,00
La altura libre mínima en planta baja, exigida para cada
zona en el "Anexo C-Zonificación", deberá respetarse
como mínimo en los primeros 5 metros medidos desde
la línea de edificación.

42
¿Qué zonificación adopta una parcela que tiene salida a más de una calle y se ve
afectada por más de una zonificación?
Si se trata de una parcela de esquina, podrá adoptar la zonificación que resulte más
conveniente. A los efectos de computar la altura en este caso, si las vías concurrentes
autorizaran distintas alturas, podrá adoptar el valor de la vía que autorice mayor altura hasta
una distancia de 25 m, medida desde la intersección de las líneas municipales, sobre la vía
que autorice menor altura. Si la distancia entre los 25 m máximos permitidos y la totalidad
del lado hasta el eje medianero fuera menor de 3,15 m, se permitirá llevar la altura mayor
hasta completar el predio (art. 2.4.4.1 COU).
Si se trata de una parcela que no es de esquina, podrá adoptar los indicadores de FOS, FOT
y densidad de la zonificación que resulte más conveniente. Pero deberá respetar la altura
que permita la zonificación correspondiente a cada frente de parcela hasta una distancia de
25 m medidos perpendicularmente desde la línea municipal.
• Artículo 2.4.4.1 • Artículo 3.2 • Anexo C

COU COU Zonificación

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