UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR

Facultad de Ingeniera Ciencias Fsicas y Matemtica

Carrera de Ingeniera Civil
CONCEPCION ARQUITECTONICA
ANALISIS DEL LOTE Y CARACTERISTICAS ARQUITECTONICAS DE LA
TORRE BOURGEOIS
1. INFORME DE REGULACION METROPOLITANA

2. ZONIFICACION

Torre Bourgeois es un Edificio residencial que se encuentra ubicado en el

sector Centro - Norte de la ciudad de Quito, en las calles Bourgeois y Av.

Repblica, consta de 24 departamentos entre suites, lofts y 1 local

comercial; orientado a un mercado de nivel socioeconmico medio-alto.
La zonificacin del terreno es A19 (606-50), lo cual nos indica que es una
zonificacin residencial media-alta, con lote de 606m 2 y un COS planta
baja de 50%.
En cuando a la forma de ocupacin del suelo el IRM establece que la
construccin en dicho lote debe ser aislada (A), lo que implica tener retiros
en todos los frentes:

3. REA DEL LOTE O TERRENO

El terreno donde se implanto la torre Bourgeois, es un lote medianero en el
sector norte de la ciudad especficamente en la parroquia Rumipamba, en la
calle Bourgeois entre la Av. Repblica y calle Pedro Bedn.
El rea impuesta por el IRM es de 629,73 m2, necesitamos ver si el rea que
consta en el IRM es el rea real del lote.
VERIFICACION:
AREA DEL LOTE SEGN EL IRM: 629,73 m2
FRENTE: 17,83 m2
LINDEROS
El terreno se encuentra delimitado:
Al Norte con propiedad privada
Al sur con la calle Bourgeois

 Al este con propiedad privada

Al oeste con propiedad privada
AREA REAL DEL PROYECTO (PLANOS)

Imagen: Delimitacin del lote

FENTE REAL: 17,96 m2
LADO IZQUIERDO: 34,85 m2
LADO DERECHO: 17,91 m2
PARTE POSTERIOR: 34,86 m2
AREA REAL: 625,38 m2
El rea real con relacin al rea neta es muy prxima. La diferencia es de
solo 4,35 m2 con lo que se puede decir que el rea segn el IRM est con
una falla en la delimitacin del lote, como tambin esta falla podra ser
ocasionada por la ampliacin de la vereda o algn efecto segundario de la
va que consta como lindero.
4. RETIROS DE LA TORRE
En cuanto a regulacin urbana que est especificado en nuestro IRM
respectivo, nos indica que en cuanto a retiros Frontal: 5 m, Lateral: 3 m,
Posterior: 3 m. Analizando as nuestro plano comenzamos por:

Frontal: en el IRM ya mencionado nos indica que debe ser en planta

baja mnimo de 5 m, observando en el plano nos da ya acotado una
medida de 5,09 m estando en el rango aprobado pero los pisos
superiores tienen un voladizo en el cual en el plano de vista de planta
se toma una media de 3,63 m tomando en cuenta que en el IRM no
nos especifica un retiro frontal mnimo pero siendo de habitual diseo
debe ser normalmente como mnimo 3 m. Cumpliendo as el retiro
frontal.

Laterales: en el IRM nos indica en cuanto a los retiros laterales debe

ser como un mnimo de 3 m, observando el plano y dando las
medidas previstas del lado izquierdo nos da ya en la realidad una
medida de 2,83 m desde la lnea de fbrica incumpliendo de esta
manera el IRM provisto para la edificacin. En cuanto al lado derecho
nos dio en el plano una medida de 3 m siendo lo mnimo requerido
para cumplir con la ordenanza en cuando cumple el lado derecho con
el IRM. Finalmente, en mi criterio en el lado izquierdo es por 17 cm
por el dicho incumplimiento que pudo verse afectado en cuanto al
momento de la construccin y para nuestro parecer es aceptable
aquella medida.

L. Izquierdo

L. Derecho

Posterior: en el IRM nos indica en cuanto el retiro posterior debe ser

como un mnimo de 3 m, observando el plano y acotando nos da una
medida desde la lnea de fbrica de 3,15 m el cual cumple pero
siendo el espacio el cual se encuentra el voladizo es menor pero es
despreciable por aspectos constructivos que pudieron influenciar en
esa medida.

5. NMERO DE PISOS Y ALTURA

El presente anlisis se realiza en base a la Norma de Arquitectura y
urbanismo (N3746). La seccin tomada es el captulo tres Normas para
edificar

Nmero de pisos

La torre Bourgeois cuenta con una planta baja y cinco plantas altas,
es decir en total seis pisos. Segn la regulacin metropolitana para
los terrenos del sector en que se encuentra la torre, el nmero de
pisos admitido es de seis, por lo que la misma cumple perfectamente
la ordenanza.

Altura del edificio

La torre Bourgeois tiene una altura de 24.46 m medidas desde el
nivel de la acera. Segn la regulacin metropolitana para ese terreno,
se debe construir de hasta 24 m de altura, en consecuencia, la torre
cumple con este dato.
La diferencia de altura entre cada piso es de 2.88m. Segn la norma
3746, indica en el cuadro N 11(pg. 47) que la altura mnima de
entrepiso es de 2.30, con lo cual la torre cumple esta condicin.

6. FRENTES DEL TERRENO

7. CUADRO DE AREAS
El cuadro de reas es el ms importante en un plano ya que si no coinciden
los datos con los dibujos. Muy difcilmente podremos hacer que los planos
salgan aprobados
Analizando los dibujos con el cuadro de reas. Coincide los dibujos con las
lecturas de reas, por lo tanto, el cuadro de reas est bien generado.

IMGENES SOBRE LA MEDICION DE LAS AREAS INDIVIDUALES

Imagen: Grficos subsuelos 3 y 2

Imagen: Grficos subsuelos 1 y Planta baja

Imagen: Primera y segunda Planta

Imagen: tercera y cuarta Planta

Imagen: Quinta Planta y Terraza

TABLA OBTENIDA POR MEDIO DE SUMAS DE AREAS EN EL PLANO

TABLA INCLUIDA EN LOS PLANOS DE EL PROYECTO

8. COEFIENTE DE OCUPACION DEL SUELO

a. COS PLANTA BAJA

cos PB=

REA UTIL PB
A TERRENO *100%

cos PB=

263.26 m2
629.73 m2 *100%

cos PB=41.81
El COS planta baja de la torre es menor al del especificado en la regulacin,
que asciende al 50%. Por lo tanto si cumple el COS de la planta baja.
b. COS TOTAL
Para analizar debemos saber que el COS es el coeficiente de ocupacin del
suelo siendo as un valor al que ya est establecido en el IRM para poder
efectuar nuestra edificacin para evitar conflictos de ambientes y varios
aspectos que afectan las condiciones de habitabilidad, en el anlisis final el
COS total nos dio 286, 93%, comparando con el IRM el cual nos indica que
este COS total sea un mximo de 300% lo cual est por debajo del que
exige la normativa metropolitana y cumple satisfactoriamente los
requerimiento para su aprobacin, tomando en cuenta que mientras ms
alto sea el COS indicado en el IRM es mucho mejor para tener una mejor
amplitud y acomodacin de la edificacin.

9. ESPACIOS DEL EDIFICIO

10.
REAS COMUNALES Y REAS PRIVADAS
La torre Bourgeois posee los siguientes espacios comunales en cada nivel:
Piso
Subsuelo
3

reas
Comunales
Estacionamient
o
Bodega

Habita
ble

No
Habitable
X
X

reas
Privadas

Subsuelo
2

Subsuelo
1

Planta
Baja

Circulacin
Vehicular
Circulacin
Peatonal
Estacionamient
o
Bodega
Circulacin
Vehicular
Circulacin
Peatonal
Estacionamient
o
Bodega
Circulacin
Vehicular
Circulacin
Peatonal
Vivienda
Conseje

X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Depto 001
Depto 002
Depto 003
Local
Comercial

Lobby
rea Recreativa
Circulacin
Vehicular

X
X
X
Depto 101
Depto102
Depto 103
Depto 104
Depto 105
Depto 106
Depto 107

1 Planta
Alta
Circulacin
Peatonal
Circulacin
Vehicular

X
X
Depto 202
Depto 202

2Planta
Alta

3Planta
Alta

4Planta
Alta

Circulacin
Peatonal
Circulacin
Vehicular

X
X
Depto 301
Depto302
Depto 303
Depto 304
Depto 305

Jardinera
Circulacin
Peatonal
Circulacin
Vehicular

X
X
X
Depto 401
Depto 402

Depto 403
Depto 404
Jardinera
Circulacin
Peatonal
Circulacin
Vehicular

5Planta
Alta

Planta
Terraza

X
X
X
Depto 501
Depto 502
Depto 503

Circulacin
Peatonal
Circulacin
Vehicular
Saln Comunal
Cuarto Lavado
rea Recreativa
Terraza
Comunal 2

X
X
X
X
X
X
Terraza
Privada
Secadero
Privado

Circulacin
Peatonal