Tema 18: REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Introducción

En nuestro ordenamiento lo que se lleva a cabo es:

1. La inmatriculación de fincas.
2. Se inscriben títulos.
3. Se publican derechos.

Normalmente, al hablar de Registro de la Propiedad se considera un instrumento jurídico para

lograr la efectividad y seguridad del tráfico jurídico de los bienes inmuebles. Tiene un antecedente
lejano en las Contadurías de hipotecas de Carlos III.

Tiene una triple visión:

1-Es una institución jurídica a través de la cual se da a conocer a los posibles interesados la
titularidad jurídica de determinados bienes inmuebles, así como las diversas situaciones en las que
se pueda encontrar (hipotecado, gravado...).

Por un lado el posible interesado cunado acude al registro de propiedad pretende dos cosas:

- Saber quién es el titular del derecho de transmisión

- Y averiguar las diversas situaciones en que se encuentra el bien que este gravado con
determinada carga u otro tipo de derechos.

Además, muchas veces la inscripción puede tener carácter constitutivo, como en el ordenamiento
alemán, pero en el nuestro no se da esto.

En caso de discordancia entre el registro y e catastro, se da la circunstancia de que va a prevalecer

siempre lo que hay en el registro de la propiedad, con la particularidad de que siempre que se trate
de personas que hayan actuado de buena fe. Lo ideal es que haya concordancia entre lo que
aparece en el registro y lo que está al margen del registro. En el catastro lo que se hace es una
descripción grafica de lo que aparece plasmado en el registro de la propiedad. En el registro hay
una descripción jurídica de lo que son los titulares de esa fina y de os derechos y vicisitudes de la
fina.

2-Muchas veces se indica con un conjunto de libros en los que se van extendiendo los recursos
registrales. Esto lo recoge el ordenamiento en los arts 238 a 257 de la LH, y tmabien el art 362 del
reglamento hipotecario.

3-Muchas veces se identifica con el lugar o la sede donde está ubicado.

Funciones del registro

- Proteger el trafico jurídico inmobiliario.
- Proteger a terceros adquirentes. y los derechos que él ha llevado a cabo en función de lo
que consta en el registro.
- Sirve de vehículo de información para conocer la situación en la que se encuentra una finca.
- Suministro de datos estadístico acerca de la contratación inmobiliaria.
- Cooperar a la coordinación con el catastro, ya que lo ideal es que coincidan en la
información.
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 - También ayuda a la Hacienda Pública, que en algunos lugares tiene naturaleza de oficina
liquidadora.

Organización del registro

Al frente hay un registrador y una de las particularidades del registrador es que no hay una partida
en cuanto a funcionario público que se les pague de os presupuestos generales, porque ellos
cobran por aranceles. El ingreso es por oposición que depende del Ministerio de Justicia. Existe un
cuerpo nacional de registradores que tiene los correspondientes delegados, en el caso de las
provincias provinciales y de las regiones, regionales.

PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
Tienen su importancia de cara al funcionamiento del derecho inmobiliario registral. Cuando se
habla de principios hipotecarios estamos ante una serie de normas que lo que hacen es inspirar
toda la regulación del registro de la propiedad. Además aparecen reflejados en la legislación
hipotecaria. Son verdaderas normas jurídicas que van a servir para determinar la eficacia del
registro.

1. Principio de inscripción: supone la puesta en marcha del sistema hipotecario, y es el

ingreso de la finca. En nuestro sistema tiene carácter declarativo la inscripción. Si fuera de
carácter constitutivo, el derecho real surge por la inscripción y es necesario que se practique
obligatoriamente la inscripción. Esto no se da en el ordenamiento español porque tiene
carácter declarativo, el derecho real surge al margen de la inscripción. El derecho real surge
por la teoría del título y del modo, o cuando se haya realizado la transmisión correctamente.
La inscripción se puede llevar a cabo de dos maneras:
a. Extracto de título: se reflejan o figuran exclusivamente las circunstancias más
relevantes.
b. Transcripción: copia literal de todos y cada uno de los elementos que conforman el
título.
2. Principio de publicidad o de presunción de exactitud : supone que lo que consta en
el registro es lo que jurídicamente existe. Si lo que se debería haberse inscrito, no se
inscribe, jurídicamente no existe.
a. Principio de legitimación: está plasmado en el artículo 38 LH donde se presume que
quien aparece en el registro es el verdadero titular registral. Aquí cabe la posibilidad
de que se admita prueba en contrario tal y como dice el artículo 38.
b. Principio de fe pública registral: está en el artículo 34 LH. En este caso, al tercer
hipotecario se le protege en su adquisición presumiendo que adquieren del titular
que aparece en el registro de la propiedad. Se presume que se adquiere del que
aparece en el registro aunque extrarregistralmente no sea el propietario. La
presunción de lo que dice el registro no admite prueba en contrario.
3. Principio de especialidad: aparece en el artículo 119 LH donde se establece que la
finca o los derechos sobre la misma se recojan en el registro de modo claro, determinada o
indubitada para la identificación perfecta de aquella y … las incidencias que sufra en su
ausencia.
4. Principio de legalidad: aparece en el artículo 18 LH. Para que un derecho o acto jurídico
pueda acceder al registro de la propiedad es necesario que el título o documento en que el
derecho o acto conste, reúna unos requisitos legales que serán examinados por el

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 registrador d ella propiedad a través de su función calificadora, que la lleva a cabo el
registrados para que vea si cumple o no con los presupuestos o requisitos legales.
5. Principio de rogación: de acuerdo con el artículo 6, implica que el inicio del
procedimiento registral se efectúa a instancia de parte interesada. El administrador no actúa
de oficio o por iniciativa propia.
6. Principio de tracto sucesivo: artículo 20 LH lo establece y si el registro lo que recoge
es la historia de un derecho real y sus vicisitudes, esto exige que diversos asientos del
derecho real deban ser consecuencia unos de otros. Se sabrá entonces que el adquirente
de hoy va a ser el transmitente de ayer y el titular registral actual va a ser el transmitente de
mañana. Si se altera este orden se interrumpe el tracto sucesivo. A (titular inscrito)
transmite a B, B no inscribe y lo vende a C para que C pueda inscribir es necesario que B
inscriba previamente para evitar la ruptura del tracto sucesivo.
7. Principio de prioridad: prior tempore potior in iure. Aparece en los artículos 17, 24 y 25
LH. En casos de concurrencia sobre una misma finca de distintos derechos reales
simultáneos, el título preferente es el más antiguo en el Registro de la Propiedad.

SISTEMAS HIPOTECARIOS
Son las distintas maneras de realizar la publicidad de la realidad de los derechos inmuebles en el
derecho comparado.

 Sistema registral francés: no se lleva por fincas a diferencia de lo que se hace en España,
sino que se lleva por personas. La inscripción se hace por transcripción literal del título y es
de carácter voluntario. Los efectos de la publicidad son limitados porque lo no inscrito no
ocurre para los terceros (al igual que en España). Al frente de los registros está un
funcionario administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda. Rigen el principio de
especialidad, de prioridad de rogación y de tracto sucesivo.
 Sistema registral alemán: la inscripción en el derecho alemán es constitutiva porque para
que nazcan los derechos es necesaria su inscripción, solo los derechos que aparecen en la
ley tienen acceso al registro (numerus clausus). Carecen de autonomía administrativa,
forman parte de la organización judicial municipal. Plena concordancia entre el registro y el
catastro.
 Sistema registral inglés: se trata de un registro personal (no por fincas). Similar a los
registros mercantiles. Es un mero archivo de datos sobre los inmuebles. Se establece la
inscripción de lo que se declara.
Sistema registral australiano: conocido como Acta Torrens, el acto más importante es el
acto de la inmatriculación que persigue una doble finalidad: comprobar geográficamente la
identidad física de la finca que se va a inscribir y la de atribuir el derecho de propiedad a
quien solicita la inmatriculación. Al frente del registro hay un único registrador para todo el
país, aunque el personal jurídico y topográfico depende de él y es quien comprueba la
situación jurídica y geográfica de la finca.