División de Ciencias Sociales DCS

Licenciatura en Derecho

Modulo 3
Persona, familia, bienes y sucesiones

Unidad 2.
Bienes.

Sesión 4
Derechos reales.

S4. Actividad 1. Los derechos reales

S4. Actividad 2. Los derechos reales en particular
S4. Actividad integradora. Estudio de caso

Docente: Lic. Oscar Francisco Téllez Salazar

Estudiante: Noemi Mendoza Campero
Matricula: ES202118361
Grupo: DE-DEECG-2002-M2-030
 S4. Actividad 1. Los derechos reales
Introducción
Cuando hablamos del patrimonio, mencionamos que está compuesto por derechos reales
y personales sobre cosas o bienes, que son facultades encuadradas dentro de lo que
llamamos derechos subjetivos, en este caso, de contenido económico. Cuando entre la
cosa y su titular, hay una relación directa sin interposición de otra persona, como sería el
caso de los derechos personales hablamos de derechos reales, cuya máxima expresión
es el derecho de propiedad derecho real sobre cosa propia, aunque también puede
ejercerse sobre cosa ajena, como en el caso de las servidumbres. El objeto de los
derechos reales es siempre una cosa material, en cambio en los derechos personales es
una prestación, que como decían los romanos, podía consistir en un daré (otorgar la
propiedad constituir sobre ella algún derecho real, pero también en un facere (obligación
de hacer, por ejemplo, lo que ocurre en un contrato de locación de servicios o de obra) o
en un praestare transmitir una tenencia, y no un derecho real. Los derechos reales no se
extinguen por no uso, son creados por la ley, y gozan de preferencia, no así los
personales que están en pie de igualdad. En conclusión, las cosas y su apropiación, son
elementos vitales para la vida del hombre, para su bienestar, para su cultura y moral. Pero
ocurre que la apropiación y goce de una cosa por el hombre, supone la exclusión de la
apropiación y goce de esa misma cosa por otros.
Desarrollo
 Derechos Reales.
Según los autores De Pina y Rojina, los derechos reales: son el vínculo jurídico que existe
entre una persona y un objeto, y que es universalmente oponible a terceros. El derecho
real está ligado con el derecho de tenencia que tiene una persona sobre una cosa y que
le permite disponer de ella.
Bonnecase lo define de la siguiente manera: “El derecho real es una relación de derecho
en virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo
o en parte, sometida al poder de apropiación de una persona”. (Bonnecase, 2002, p. 468).

 Elementos del derecho real. Sin perjuicio de los alcances expuestos en el

párrafo anterior, la doctrina señala que en todo derecho real hay necesariamente
dos elementos:
 El sujeto activo o titular del derecho: Tiene el poder de aprovecharse de
la cosa, en forma total o parcial. El propietario tiene un poder jurídico de
aprovechamiento total, porque puede no sólo usar y gozar de la cosa, sino
también destruirla o consumirla material o jurídicamente (enajenarla). Los
titulares de los demás derechos reales tienen únicamente un poder jurídico
de aprovechamiento parcial, que puede ser mayor o menor según el
derecho real de que se trata.
 La cosa objeto del derecho: Debe ser siempre determinada individual o
específicamente, porque el derecho real tiene siempre por objeto garantizar
el hecho de la posesión, que es necesariamente concreto y que sólo puede
existir tratándose de una cosa determinada.
 Clasificación de los Derechos Reales
 Podemos hacer una clasificación de estas doctrinas en tres grupos.
 Tesis Dualistas: Postulan la separación absoluta entre los derechos reales
y personales. Comprenden dos variantes:
a) La escuela de la exégesis en Francia
b) La teoría económica de Bonnecase.
 Doctrinas Monistas: Afirman la identidad de los derechos reales y
personales. A su vez tienen dos variantes:
a) Tesis personalista: De Ortolan, Planiot y Demogue, que identifica
los derechos reales con los personales.
b) Tesis objetivisfa de Gauderilel Jallu, Gazin y Saleilles, que asimila
los derechos personales con los reales.
 Doctrinas Eclécticas: que reconocen una identidad en el aspecto externo
de estos derechos patrimoniales y una separación O diferenciación en el
aspecto interno.
 Derecho personal: Es la facultad que una persona, llamada acreedor, tiene de
exigir a otra, llamada deudor, un hecho, una abstención o la entrega de una cosa.
Es la facultad correlativa de un deber general de respeto- que una persona tiene
de obtener directamente de una cosa todas o parte de las ventajas que esta es
susceptible de producir.
Derecho personal, los de esta especie manifiéstense en una relación jurídica más
compleja,
en ella hay tres términos a saber:
 Acreedor o sujeto activo
 Deudor o sujeto pasivo
 Objeto de la obligación.
También conocido como Derecho de crédito, se define como: “la facultad
en virtud de la cual una persona llamada acreedor, puede exigir de otra,
denominada deudor, un hecho, una abstención o la entrega de una cosa”.
Todo derecho, en definitiva, si se quiere llegar al fondo de las cosas,
estriba en obligaciones, estas son de dos especies:
Una general, propia de todas las personas, consiste en la necesidad que
todas tienen, sin distinción, de dejar hacer al sujeto del activo del derecho,
obtener el provecho y la utilidad que su derecho le atribuye y no poner a
ello ningún obstáculo.
 Características de los Derechos Personales
1. Los derechos personales son innumerables, ya que las partes pueden
crear las relaciones que estimen convenientes a través del principio de la
autonomía de la voluntad, con la única limitación que actúen en derecho.
2. Tienen un carácter relativo, ya que solo se pueden exigir respecto de las
personas que han contraído obligaciones correlativas.
3. La intervención de tres elementos: acreedor, deudor y prestación.
4. Otorgan las acciones personales, que son aquellas por medio de las cuales
el acreedor puede exigir el cumplimiento de la obligación al deudor.
 El Derecho Real. Puede ser una persona o varias, y en este último caso estaremos
ante una comunidad que se llamará copropiedad, si recae tal comunidad en el
dominio. La cosa sobre la que recae el derecho real, ha de ser siempre, en todo caso,
determinada. Pero esta concepción del derecho real como una relación persona-cosa
ha sido sumamente discutida. Se observa la impropiedad de concebir una relación
entre una persona y una cosa, en circunstancias que en el Derecho las relaciones
jurídicas se establecen entre sujetos, sin perjuicio de que el objeto de esa relación
pueda recaer sobre una cosa. Se hace referencia entonces a la llamada obligación
pasivamente universal. Se entiende que entre el derecho real y el derecho personal no
existe una diferencia sustancial. En último término, el derecho real también importa
una relación entre sujetos, pero mientras en el derecho personal dicha relación se da
entre el acreedor y el deudor, recayendo sobre la prestación, en el derecho real esa
relación tiene lugar entre el titular y el resto de las personas, la comunidad toda,
recayendo, desde luego, sobre la cosa de que se trata. De este modo, el titular tiene el
derecho de que se respete por todos los ejercicios de sus facultades sobre la cosa, y
todos los demás, la obligación de ese respeto, absteniéndose de perturbarlo.
Pues bien, sin embargo, hay autores que han elaborado opiniones doctrinales que
tuvieron fuerza, y llegaron a afirmar que es falso sostener que el patrimonio
entendiendo ellos siempre que lo patrimonial es pecuniario se forme básicamente con
derechos reales y personales, ya que en verdad se forma han dicho unos sólo con
derechos reales, o bien se forma han dicho otros sólo con derechos personales. En
otras palabras: hay autores, que estiman que todo el patrimonio se integra sólo con
derechos reales, toda vez que los derechos personales no son sino una forma de los
derechos reales; y otros autores asumiendo una postura totalmente contraria, afirman
que todo el patrimonio se reduce a la existencia de derechos personales, llamados
también derechos de crédito, pues los derechos reales en última instancia, no son sino
una forma de los derechos personales. Precisamente por ello, en el desarrollo de esta
materia sobre generalidades de los derechos reales, paso a exponer en la manera
más breve posible:
A. La Teoría o Tesis clásica: Que afirma que son dos cosas totalmente
diferentes y opuestas los derechos reales y los derechos personales.
B. Una tesis monista: Que sostiene que todo el patrimonio se integra de
manera exclusiva por derechos reales, ya que los derechos personales, son
sólo una forma o variante de los derechos reales.
C. Tesis monista también opuesta a la anterior: Afirma que todo el
contenido patrimonial se integra por derechos de crédito o derechos
personales, ya que los derechos reales son sólo una forma o variante de
esos derechos de crédito.
Hechas las anteriores aclaraciones, y recordándole siempre, que todos
estos autores parten de la idea de que todo lo que no es pecuniario no es
patrimonial, procedo a exponerle como tesis unitarias en los próximos
apartados, la Tesis clásica o dualista, y las dos tesis monistas a que me
refiero, llamadas “monistas”, porque estiman sus autores que el patrimonio
se forma con un solo tipo de derechos; “monos”, uno: en tanto que la
primera es designada “dualista” ya que sus creadores estiman que el
Patrimonio se forma con dos tipos de derechos: reales y personales.
  Tesis Clásica
Se dice en la tesis clásica que el ámbito patrimonial se integra por dos elementos
totalmente diversos como son los derechos reales y los derechos personales.
El derecho real se dice existe:
"...cuando una cosa se encuentra sometida completa o parcialmente al poder de
una persona en virtud de una relación inmediata que puede ser invocada contra
cualquiera otra”. (Planiol y Ripe, p.42)
 Elementos del Derecho real en la Tesis clásica
Conforme a la definición que se anota en el apartado anterior, se puede afirmar
que para la tesis clásica el derecho real se compone de tres elementos, a saber:
a) Una persona o sujeto titular del derecho,
b) Una cosa, u objeto del derecho
c) La relación inmediata entre persona y cosa
 Característica esencial de la cosa objeto del Derecho real.
El derecho real sólo puede recaer sobre cosas específicas, sobre cosas
precisamente determinadas.
“El derecho real no puede existir más que con ocasión de una cosa determinada.
No podría concebirse un derecho de propiedad sobre una cosa que no resultara
individualmente determinada”. (Planiol y Ripe, p.49)
Por ello, si se es titular de una cosa específica y determinada, es. sólo entonces
cuando se puede decir que se es titular de un derecho real.
 Facultades que confiere el Derecho real: Derecho de persecución y Derecho de
preferencia.
Al recaer el derecho real sobre una cosa determinada, como se dice en el
apartado anterior, confiere a su titular una doble prerrogativa o facultad:
A. Derecho de Persecución: El derecho real debe ser respetado por todos
los individuos, y por lo mismo, si alguna persona sin derecho ni
autorización se apodera de la cosa sobre la cual recae el derecho real, el
titular de éste puede perseguir su cosa para el efecto de recuperarla y
ejercitar el aprovechamiento que tiene derecho a hacer de ella.
Este derecho de persecución se traduce en dos tipos de acciones, una que
es la acción procesal que se llama reivindicatoria y que se consigna en el
Artículo 4o y en el 8o del Código de procedimientos civiles del Distrito
Federal, y otra en forma de ‘tercería excluyente de dominio”. Este derecho
de persecución le asiste al titular del derecho real, y lo puede ejercitar
contra cualquier detentador de la cosa, cuando se detente en contra de su
autorización, o sin su autorización.
B. Derecho De Preferencia: El derecho real también confiere esta facultad, y
consiste en que el derecho real es oponible a todos los que ulteriormente
hayan adquirido sobre la cosa, derechos reales de la misma o de diferente
naturaleza real.
En términos populares, el derecho de preferencia se puede expresar con la
máxima de que “quien es primero en tiempo, es primero en derecho”, y así
una persona que adquiere sobre una cosa que es ya objeto de un derecho
real, otro derecho real diferente al de propiedad u otro de igual naturaleza,
está obligada a respetar el derecho real que ya existía al momento de su
 adquisición, pues no puede adquirir la cosa sino respetando los derechos
reales existentes con anterioridad.
 Definición de Derecho personal en la Tesis Clásica.
Se dice que es:
“. . .el que tenemos en contra de una persona determinada, y que nos permite
exigir de ella el cumplimiento de un hecho como la entrega de una suma de dinero,
o una abstención”.
 Elementos del Derecho personal en la Tesis Clásica.
De acuerdo con la definición que antes se expone, se encuentra que el derecho
personal tiene cuatro elementos:
a) Un sujeto activo que puede exigir, al que se le llama acreedor;
b) Un sujeto pasivo que debe cumplir, al cual se le denomina deudor;
c) La relación jurídica que los une,
d) El objeto del derecho, que consiste en la prestación.
Al igual que hice con el derecho real, puedo dar aquí también un “retrato hablado”
del derecho personal.
 Formas del objeto del Derecho Personal. Es importante desde ahora, precisar que
el objeto del derecho personal se presenta en dos formas diversas:
1. Como un objeto directo del derecho personal, y
2. Como un objeto indirecto del derecho personal. (Gutiérrez y González,
2004, pp. 198-204)
 Diferencias entre Derecho real y Derecho personal en la Tesis Clásica.
Una vez que de la tesis clásica se han dado los conceptos o nociones de lo que
son el derecho real y el derecho personal, paso a marcar las diferencias radicales
que hay entre ambos, diferencias que, al no poder jamás desaparecer, implicarán
siempre la existencia de diferentes elementos integrantes del patrimonio:
1. El derecho real sólo hay un sujeto.
El derecho personal siempre hay cuando menos dos sujetos.

2. El derecho real implica el ejercicio de un poder jurídico sobre una cosa, o

como se dice en la tesis clásica, aunque mal que se tiene una “relación
entre la persona y la cosa”.
El derecho personal, no hay una relación entre una persona y una cosa, ni
un poder sobre una cosa, sino que hay “una relación entre dos personas”,
que faculta a la que se llama acreedor, para exigir una conducta o
prestación a otra, que es el deudor.

3. El derecho real el objeto es siempre una cosa física.

El derecho personal el objeto directo es una prestación, según se vio, la
cual puede consistir en dar, hacer o no hacer, la cual en sí no puede ser
material; la prestación en sí, es inmaterial, no el objeto de la prestación
cuando es dar una cosa.

4. El derecho real confiere a su titular el derecho de persecución y el derecho

de preferencia.
 3. El derecho personal no confiere ese tipo de derechos, sino confiere al
acreedor solamente, la posibilidad de exigirle al deudor la prestación
debida. (Gutiérrez y González, 2004, p. 206)
 Tesis monista en donde el Derecho real se reduce a la noción de Derecho
personal o de crédito.
Esta tesis la inició Ortblán, la continuó Planiol, y la culminó Demogue, no sin que
hayan intervenido en el desarrollo de su contenido autores como Michas y Roguin.
No obstante, quien presentó con mayor unidad esta tesis fue sin duda Planiol, y la
forma en que expuso sus ideas se puede entender mejor si se presentan en tres
secciones: la primera que se puede de nominar “crítica a la tesis clásica”; la
segunda “parte constructiva” y la tercera y última “parte comparativa”.
 Parte crítica a la Tesis Clásica.
La tesis clásica definió al derecho real, como aquel en donde “una cosa se
encuentra sometida completa o parcialmente al poder de una persona en virtud de
una relación inmediata que puede ser invocada contra cualquiera otra”. Pues bien
dice esta tesis monista, que aquí radica el primer error de la tesis clásica ya que
no puede haber relaciones entre personas y cosas.
La definición que da la tesis clásica del derecho real, cautiva por su sencillez, pues
en cierta manera da la impresión concreta, de bulto, de lo que es la propiedad y
los demás derechos reales. Es fácil decir que el propietario o el usufructuario como
único poseedor de la cosa, puede disfrutar de la cosa cómodamente, y que todo el
mundo lo deja disfrutar de ella.
 Parte constructiva de la primera Tesis Monista.
Si las relaciones en el campo del Derecho son entre personas, y como ya se dice
arriba es axioma inquebrantable que todo derecho es una relación entre personas,
resulta innegable que el derecho real al ser un derecho, tiene que implicar también
una relación entre personas.
El derecho real implica necesariamente una relación entre personas, pero si bien
es fácil decir que el sujeto activo del derecho es el titular del derecho real quién es
entonces el sujeto pasivo del propio derecho real.
Esa persona que constituye el extremo de la relación jurídica en el derecho, real
es tan amplia, tan vaga en sus contornos, que pasó desapercibida a la tesis
clásica. Ahí donde dijo la tesis clásica que el derecho real puede ser invocado
contra cualquiera otra persona, precisamente esa “otra” persona, es la que
constituye el sujeto pasivo de la relación jurídica en el derecho real. (Gutiérrez y
González, 2004, p. 208)
 Parte comparativa de la primera Tesis Monista
En esta tesis se estima que el derecho real comparte la estructura y naturaleza del
derecho de crédito o personal, dicen sus autores que hay entre ellos algunas
diferencias, y se pueden anotar las siguientes:
a) En cuanto al contenido: En el derecho real la conducta del sujeto pasivo para
con el sujeto activo, sólo puede ser de un tipo: una abstención, un no hacer.
En cambio, en el derecho personal o derecho de crédito, la conducta del
sujeto pasivo para con el sujeto activo puede ser de tres diferentes tipos
según ya se vio: de dar, de hacer o de abstenerse o no hacer.
b) En cuanto al número de sujetos: Difieren el derecho, real y el personal, pues
en tanto que en el primero, el sujeto pasivo, dicen, siempre es innúmero é
 indeterminado, es todo el mundo, en el segundo, el sujeto pasivo siempre es
determinado o necesariamente determinable al momento de hacerse exigible la
prestación.
En cambio, en el derecho personal o de crédito, siempre al momento de
exigirse por el sujeto activo la prestación al sujeto pasivo, se sabe quién es
éste, y si es uno o más el sujeto deudor.
c) En cuanto al efecto que producen en el patrimonio: Es del todo diferente el
efecto que produce un derecho real y uno personal en el campo pasivo del
patrimonio del deudor. Así, el derecho real no restringe el patrimonio activo del
obligado, ni se inscribe ni considera en el pasivo del mismo obligado; en cambio
el derecho personal o de crédito, sí se computa en el patrimonio pasivo del
deudor, y cuenta para determinar su patrimonio líquido. (Gutiérrez y González,
2004, pp. 211-212)
 Crítica a la Tesis Monista que asimila la naturaleza jurídica del Derecho Real a la
del Derecho de Crédito o personal.
Toda la tesis antes expuesta es muy sugestiva a primera vista, pero a poco que se
le analiza, se ve que es falsa desde su raíz. en esta tesis, se confundió en forma
lamentable el deber jurídico estrictos sensu con su especie la obligación lato
sensu, en una de sus subespecies derecho de crédito o derecho personal.
 Concepto de Deber Jurídico lato sensu, o sentido amplio.
El deber jurídico en un sentido amplio, en un sentido lato como se dice utilizando
vocablos latinos, es la necesidad de observar voluntariamente una conducta
conforme a lo que prescribe una norma de derecho.
 Concepto de obligación lato sensu, o en sentido amplio o genérico.
La obligación en un sentido amplio, es la necesidad jurídica de cumplir
voluntariamente una prestación, de carácter patrimonial pecuniaria o moral, en
favor de un sujeto que eventualmente puede llegar a existir, o en favor de u n
sujeto que ya existe.
1. Obligación stricto sensu, y
2. Derecho de crédito o derecho personal convencional.
 Concepto de obligación stricto sensu, o en sentido estricto.
La obligación en sentido estricto o restringido, es la necesidad jurídica de
mantenerse en aptitud de cumplir voluntariamente una prestación, de carácter
patrimonial pecuniaria o moral en favor de un sujeto que eventualmente pueda
llegar a existir. (Gutiérrez y González, 2004, p. 219)
 Concepto de Derecho Personal convencional o Derecho de Crédito
convencional.
Por éste se debe entender la necesidad jurídica que tiene una persona a la que se
denomina obligado deudor, de cumplir voluntariamente a favor de otra persona, a
la que se denomina acreedor, que le puede exigir, una prestación de carácter
patrimonial pecuniaria o moral.
 Concepto de derecho de crédito indemnizatorio o derecho personal
indemnizatorio.
Es la necesidad jurídica que tiene una personé llamada obligado-deudor, de
cumplir voluntariamente a favor de otra persona llamada acreedor, que le puede
exigir, la restitución de una situación jurídica al estado que tenla antes de
producirse:
  La violación ilícita de un deber jurídico stricto sensu o de una obligación
lato sensu, que causa un daño, imputable al deudor, o
 Un hecho licito, que causa un daño, originado sin culpa por:
a. Una conducta o un hecho previsto por la ley como objetivamente
dañoso,
b. Por el empleo de u n objeto que la ley considera en sí mismo
peligroso,
c. Bien finalmente, por la realización de u n a conducta errónea
realizada de buena fe. (Gutiérrez y González, 2004, p. 223)
 Tesis monista que asimila el Derecho persona lo de Crédito al Derecho real. En
el extremo opuesto de la tesis que se acaba de exponer y criticar, se tiene otra que
sostiene todo lo contrario y así dice que el derecho de crédito es el que tiene la
naturaleza del derecho real.
Debe recordar que también esta tesis se la expongo aquí como una sola pieza,
pero que en verdad está formada por el pensamiento de diversos autores. En
secciones numeradas, puede captar mejor esta tesis y así tiene:
1) En el Derecho Romano la obligación o derecho de crédito, era de
naturaleza personalísima, de tal manera que sólo el deudor podía cumplir
la prestación debida a su acreedor; no había forma legal de que otra
persona sustituyera al deudor. Si se quería cambiar de deudor, había
necesidad de extinguir el crédito y crear otro nuevo y diferente, con otro
deudor, pero no había posibilidad de que en la primera relación jurídica se
cambiara de deudor.
2) Al evolucionar el derecho, se fue perdiendo ese aspecto personalísimo de
la relación entre acreedor y deudor, y se llegó al momento en donde la ley
autorizó el cambio de deudor o de acreedor, sin que se extinguiera una
obligación y se creara otra, ya que el cambio de una de las personas se
opera por mandato de ley, y subsiste la misma relación jurídica. Aparecen
así, al tiempo, las llamadas “Cesión de derechos” y la “Cesión de deudas”.
3) De lo anterior resulta dicen los autores de esta tesis, que hoy día, la
obligación o Derecho de crédito, se ha despersonalizado, para irse
objetivando; ya hoy no interesa como antes, la persona del deudor, ni la del
acreedor, sino que sólo interesa que se cumpla con la prestación:
El derecho personal no es ya un derecho sobre la persona, sino un
derecho real sobre los bienes: jus ad rem.
4) Si no interesan los sujetos como se dice, puesto que ellos se pueden
cambiar sin que se extinga la obligación o derecho de crédito —obligación
si se ve del lado del deudor, derecho de crédito si se ve del lado del
acreedor— resulta indudable que en la actualidad se está frente a un
derecho que se ejerce.
5) Pero hay algo más, si lo que interesa es que haya un patrimonio que
responda del cumplimiento de la prestación, viene a resultar así que en
verdad lo que responde a una exigencia de los acreedores, son
precisamente los bienes del patrimonio, y no su titular. Se establece en
virtud de la relación obligacional, una relación de un patrimonio acreedor,
que se garantiza con las cosas o bienes que forman el activo del
patrimonio deudor, y así se puede afirmar según los; autores de esta tesis,
 que en la actualidad no es la persona la que debe a la persona. (Gutiérrez
y González, 2004, p. 225)
 Tesis aceptable sobre la naturaleza jurídica del Derecho Real y el Derecho
personal, y razones para aceptarla.
Expuse ya la crítica a las dos tesis monistas que pretenden asimilar el derecho
personal al real, y a la inversa, el real al personal. Hice también alguna crítica a la
tesis clásica, pero en verdad no se le hirió a ésta en su esencia. La tesis aceptable
es la clásica, aunque desde luego con algunas correcciones en cuanto a los
conceptos que brinda de derecho real y del personal o de crédito, y para aceptarla
conviene razonar de esta manera:
a. El Derecho responde en forma de normas, a los datos tomados de las
realidades sociales y se expide para regularlas, o bien en otras ocasiones
prevé situaciones sociales, y las considera para la determinación de
normas que podrán regir situaciones futuras que se avizoran. Así, si se
toma y considera cualquier norma, se verá que tiene un dato o
antecedente, histórico económico, político según sea al caso que
determinó su creación atendiendo a situaciones sociales.
b. En los Códigos civiles de 2000 se encuentra también, con poco que se
analice, el contenido social de cada una de sus normas, y así para prueba
basta recordar el contenido ético del artículo 411.
c. El Derecho al elaborar las normas relacionadas con el derecho real y el
derecho personal, o derecho de crédito, no ha hecho sino recoger dos
diversas situaciones sociales, no ha hecho sino considerar los llamados
“datos” sociales relativos a la noción de riqueza y apropiación de ésta, y a
la noción de “servicio y prestación del mismo”.
En efecto, las nociones económicas de “riqueza y su apropiación” y
“servicio y prestación de servicio”, se reflejaron en el campo del Derecho, y
dieron lugar a la formación del concepto de derecho real y del derecho
personal, o derecho de crédito.
d. Y precisamente ese derecho o “dato” económico: sobre la apropiación de
las riquezas y el aprovechamiento de los servicios, justifican la doctrina
jurídica tradicional de la distinción entre el derecho real y la obligación.
Considerados en su esencia pura el derecho real y el de crédito son
irreductibles uno a otro, por tener como objeto, el primero, una cosa
material, cuando menos en principio, y el segundo, un acto o una
abstención.
e. Más fuerza, a mi juicio, cobra aún esta postura de Bonnecase, si se admite
como yo lo hago, la existencia de obligaciones o derechos de crédito con
contenido no pecuniario o económico, pues entonces menos aún se podrá
confundir el derecho real, que ese sí, estimo, siempre responde a una idea
de apropiación de la riqueza. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 229-232)
 Conceptos aceptables de Derecho real y de Derecho personal.
La crítica inicial que hice a la tesis clásica en el sentido de que cuando habla de
una relación jurídica entre cosa y persona en el derecho real, olvida que las
relaciones sólo pueden darse entre personas, es una crítica que subsiste y por eso
no se puede aceptar el concepto que de derecho real brinda.
 De ahí que, estimo es necesario dar un concepto que haga ver el contenido
económico del derecho real, y no hable de relación entre persona y cosa, pues eso
en verdad es un equívoco. El concepto que considero adecuado de derecho real,
es este: es el poder jurídico que se ejerce, directa e inmediatamente sobre una
cosa, para obtener de ella el grado de aprovechamiento que le autoriza su título
legal al que ejerce el poder, y es oponible erga omnes.
 Clasificación del Derecho Real.
 Derecho real principal y derecho real accesorio.
El Código civil de 1928 y actualmente los 2 Códigos civiles de 2000 regula siete
diversos derechos reales a saber: propiedad, usufructo, uso, habitación,
servidumbre, hipoteca y prenda. Pues bien, atendiendo a la tenencia o disposición
de la cosa sobre la cual recaiga el derecho real, es que se le clasifica en:
a) Derecho Real Principal Llamado también de Primer Grado.
b) Derecho Real Accesorio o de Segundo Grado.
Se considera que entre ellos hay varias diferencias, a saber:
1. El derecho real principal otorga la tenencia de la cosa a nombre propio, y
permite inclusive que otra persona da pueda tener, pero a nombre del titular
del derecho real; en cambio el derecho real.
2. Otra diferencia entre el derecho real principal y el accesorio, se desprende de
lo que ya antes se anota: El derecho real principal o de primer grado es
autónomo, pues no depende en su existencia, validez o vigencia, de otro acto
o figura jurídica, en tanto que el derecho real accesorio o de segundo grado,
depende en todo de otro acto o figura jurídica.
 Derecho real mobiliario y derecho real inmobiliario.
Los bienes inmuebles y los muebles, por ello ahora es suficiente decir que
atendiendo a que el derecho real recaiga sobre una cosa inmueble o una cosa
mueble, se podrá hacer la clasificación que me ocupa, y así se tendrá:
l. Derechos reales mobiliarios son la propiedad, el usufructo, el uso, la prenda y la
hipoteca.
2. Derechos reales inmobiliarios son la propiedad, el usufructo, el uso, la
habitación, la servidumbre y la hipoteca. Puede extrañarle al lector, que anoto
como derecho real inmobiliario y también mobiliario a la hipoteca, pues la idea
general y vulgar, es que la hipoteca sólo se constituye respecto de bienes
inmuebles y en especial sobre terrenos o casas.
 Derecho real perpetuo y derecho real temporal.
Esta clasificación atiende al tiempo que dura o vive el derecho real, y se puede
decir que sólo la propiedad y la servidumbre son derechos reales perpetuos, y que
todos los demás establecidos por la ley, son temporales.
En efecto, el usufructo lo definen los él Códigos civiles de 2000 en su artículo 980
y claramente dispone que es el derecho real temporal de disfrutar de bienes
ajenos.
Del uso y la habitación no lo dice la ley en forma expresa, pero son también'
temporales, y así en su artículo 1053, remite precisamente a las normas del
usufructo.
Sólo la propiedad y la servidumbre, son derechos reales que no tienen un plazo de
vida fijado por la ley; son perpetuos, pues mientras una persona sea titular del
derecho, haga o no haga uso de su cosa, no perderá la propiedad de la misma,
 salvo el caso de que un sujeto ajeno tomará posesión de la cosa, y la adquiera por
usucapión prescripción adquisitiva como la llaman los Códigos civiles de 2000
indebidamente.
 Derecho real sobre cosa material y derecho real sobre cosa inmaterial.
Si el derecho real recae sobre una cosa que se puede captar por medio de los
sentidos, se dice que es un derecho real sobre cosa material, y si la cosa no se
puede captar por esos conductos, entonces se habla de un derecho sobre cosa
inmaterial. La regla es que el derecho real recae sobre cosas tangibles, sobre
cosas materiales, pero en manera excepcional, puede recaer sobre cosas
intangibles, como el derecho real en sí mismo.
Se puede constituir una hipoteca sobre un derecho real de usufructo, o se puede
dar también en prenda. Esta situación de hipoteca de derechos reales en general,
y del usufructo en especial se establece en el Código civil en su artículo 2903, y
cuando se constituye: hipoteca de un usufructo, es indudable que el derecho de
usufructo en sí, no es tangible, aunque sí lo sea la cosa sobre la cual recae.
 Derecho real civil, y Derecho real del Estado o admirativo.
Esta clasificación responde a la persona que es titular del derecho real. Si el titular
es un particular, se habla de un derecho real civil, pero si ese derecho recae sobre
una cosa cuya titularidad corresponda al: Estado o a un “Ente” del sector
paraestatal entonces es un derecho real del Estado o administrativo. (Gutiérrez y
González, 2004, pp. 235-240)

 Desorientación respecto a la materia de las obligaciones reales.

Es Julián Bonnecase quien se encarga de ponernos en guardia relativamente a la
desorientación a que aludimos. En primer término, apunta la escasa literatura
jurídica que existe en cuanto al tema.
Después de haber indicado Bonnecase la pobreza doctrinaria que existe sobre el
tema de las obligaciones reales, queremos hacer hincapié en la desorientación
que priva respecto a esta materia. En efecto, según veremos de la exposición que
sigue, Michon tiene un concepto de obligaciones propter rem distinto del que
formula Bonnecase. Ahora bien, si estos dos autores no logran ponerse de
acuerdo en un tema esencial casi exclusivamente tratado por ellos, se
comprenderá que la Teoría general de las obligaciones reales no tiene un
halagador futuro y perspectiva de realización firme. Por nuestra parte, creemos
que ni el concepto restringido de Bonnecase, ¡ni e! menos limitado de Michon
comprenden todos los casos de obligaciones reales. Alentamos la esperanza de
que en el futuro de la ciencia jurídica llegue a elaborarse toda una doctrina
sistemática y coherente, dotada de autonomía, para agotar este campo
inexplorado de la especulación jurídica.
Según lo expuesto, y a fin de que se pueda ir graduando el alcance de las
diferentes tesis que en seguida vamos a exponer, juzgamos conveniente por vía
precautoria enumerar tan sólo las diferentes obligaciones reales:
a) Obligaciones reales como correlativas de los derechos de
aprovechamiento o de garantía de igual naturaleza: Se trata de deberes
impuestos al propietario o poseedor en concepto de dueño de las cosas
afectadas por esos derechos reales, frente al titular de los mismos:
 usufructuario, usuario, habituario, dueño del predio dominante, o titular de la
hipoteca, prenda, anticresis o censos.
b) Obligaciones reales impuestas al propietario por virtud de la vecindad o
colindancia.
c) Obligaciones reales impuestas al propietario por virtud del condominio
en diferentes casos: Muro medianero, zanja o seto común y caso en el cual
los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintas personas, en lo que se
refiere a las cosas comunes: entrada, pafios, corredores, escalera, sótanos,
azoteas, paredes maestras, servicios de agua y drenaje, etc.
d) Obligaciones reales impuestas al titular de los derechos de
aprovechamiento o de garantía y en beneficio del propietario de la cosa
objeto del gravamen.
 Doctrina de Micho
Tomamos de la obra de Bonnecase antes citada, las ideas que desarrolló el autor
francés Michon en sus tesis de doctorado denominada: "Des obligations propter
rem dans le Code civil".
Para el citado jurista las obligaciones reales tienen el carácter de accesorias tanto
de los derechos reales de aprovechamiento o de primer grado, cuanto de los de
garantía: hipoteca, prenda y anticresis.
El titular de los derechos reales, a pesar del poder jurídico que en forma directa e
inmediata ejerce sobre bienes determinados, con finalidades de aprovechamiento
o de garantía, reporta deberes jurídicos que tienen el carácter de accesorios de la
facultad fundan te. En esa virtud, el titular de tales derechos reales puede
renunciar a los mismos, liberándose de esa manera de las obligaciones que le son
accesorias.

La transcripción anterior, referente a la interpretación que hace Bonnecase

respecto a la tesis de Michon, merece ser desenvuelta:
a) Las obligaciones reales son deberes jurídicos fundados. Si es que
deseamos emplear la terminología de los juristas alemanes y austríacos,
partidarios de la fenomenología jurídica. En cambio, los derechos reales de
que dependen, son facultades jurídicas fundan tes. Lógicamente, la
obligación fundada desaparece si se extingue o renuncia a la facultad
fundante: depende de ella, la sigue y la acompaña en todos los momentos de
su existencia. Por esto también el titular de la facultad fundante puede
liberarse de la obligación fundada, si renuncia a su derecho o lo transmite;
pero en este último caso, necesariamente la transferencia a un nuevo titular
irá seguida de los deberes fundados.
b) Las obligaciones reales implican deberes de prestación y
excepcionalmente de abstención, que gravitan sobre un sujeto pasivo
determinado. Hasta aquí existe identidad con las obligaciones personales;
pero se distinguen de ellas en que, en tanto que estas últimas son a Cargo de
un sujeto en su individualidad misma, las obligaciones reales pesan sobre un
sujeto intercambiable, es decir sobre alguien que desempeña un papel o
categoría jurídica, y en tanto que tenga ese carácter. Por esto, en el momento
en que deja de ser ese sujeto funcionario, pasando esa calidad a otro sujeto,
las obligaciones reales se transmiten de uno a otro.
 c) Entre los sujetos que reportan obligaciones reales, considera Michon a
los poseedores de una finca hipotecada, o bien, a aquellos que, para
garantizar una deuda ajena, constituyen esa garantía real sobre un bien
propio. Dice así:
"Los verdaderos poseedores en el sentido de los artículos 2166 y sigs., son
principalmente aquellos que, siendo originariamente extraños a la deuda
personal, han adquirido el inmueble a título particular; cualquiera que sea por
lo demás la naturaleza de sus títulos: venta. remate, donación, legado, etc.,
ninguna otra relación tienen con la deuda, salvo la que consiste en poseer el
bien que constituye la garantía de aquélla. Por tanto, pueden llegar a ser
absolutamente extraños a la obligación hipotecaria, abdicando Su derecho
hasta donde sea necesario para que el acreedor realice su garantía”.
(Bonnecase, 2002, pp. 178-179).
d) Refiriéndose Bonnecase nuevamente a la tesis da Michon, dice que las
obligaciones reales "son el complemento indispensable, el aparato
externo del goce de los derechos reales principales". Estima suficiente
tal caracterización y rechaza la categoría de obligaciones reales.
Bonnecase ha criticado a Michon afirmando que solo hay obligaciones reales
como accesorias de los derechos reales principales o de primer grado; que,
en consecuencia, es inadmisible la división de tales deberes en dos
categorías, para considerar que también existen las obligaciones accesorias
de los derechos reales de segundo grado O de garantía. Estima que el
concepto de deberes propter rem es unitario, atacándose su naturaleza si se
les divide en dos grupos, pues considera que siempre tales obligaciones se
encuentran indisolublemente ligadas a los derechos reales principales.
(Rojina, 2008, pp. 49-50)
 Tesis de Bonnecase.
Este autor formula tres proposiciones principales en las que comprende toda la
teoría de las obligaciones reales. Respectivamente se pueden expresar así:
a) La obligaci6n real es una noción única. Por consiguiente, es inadmisible la
división de tales deberes en las dos categorías señaladas por Michon.
b) La obligación propter rem es esencialmente distinta de la personal o deber
jurídico de crédito. Así mismo se distingue de la obligación scripta in rem. La
institución del abandono caracteriza privativamente a los deberes reales.
c) Las obligaciones reales se distinguen de las servidumbres. Cada una de las
tres proposiciones que anteceden, contienen, en la teoría de Bonnecase, otras
afirmaciones interesantes que iremos analizando.

Conviene en primer término transcribir la definición que propone el jurista francés,

pues en ella se comprenden características generales de gran valor:
"Estamos de acuerdo con Michan ---dice Bonnecase-- sobre los caracteres
específicos que atribuye así a la obligación real o propter remo Absorbiéndolos en
una fórmula, decimos que la obligación real puede definirse como una ohli· gación
dotada, a pelar de ur acceJoria de un derecho real principal, de tina autonomía
que la separa en el miJmo grado; del derecho real y del crédito u obligación
personal; impone a su deudor, como también posteriormente a los poseedores de
la cosa, pero exclusivamente en razón y en la medida de la posesión de ésta, un
 acto positivo, sin que por ello la obligación real se transforme, en ningún caso, en
derecho real o de crédito". (Bonnecase, 2002, p. 177).

En esta definición encontramos las siguientes características:

1. Las obligaciones reales son autónomas, a pesar de ser accesorias de los
derechos reales principales.
2. Su autonomía constituye un grado intermedio entre las obligaciones
personales o derechos de crédito y los derechos reales.
3. Recaen siempre sobre un sujeto pasivo determinado que es el poseedor de
una cosa.
4. Tales obligaciones existen en la medida en que se tenga el carácter de
poseedor. Por consiguiente, acompañan a la posesión, desapareciendo con
ella o pasando al nuevo poseedor.
5. Tienen como contenido actos positivos, es decir, prestaciones de carácter
patrimonial, pero sin que lleguen a identificarse con las obligaciones de hacer
que Se imponen al deudor en los derechos de crédito. (Rojina, 2008, p. 51)
 En las obligaciones reales se cumple la estructura bilateral del derecho.
Es conveniente plantear el problema en relación con la estructura bilateral del
derecho, para poder hacer un análisis del mismo tomando en cuenta todos los
conceptos jurídicos fundamentales. Somos de la opinión que en esta materia como
en otras mucha del derecho civil se ha dejado de aplicarlas conclusiones a que se
llega en la filosofía del Derecho o en la Teoría del mismo.
 Naturaleza de las obligaciones accesorias de los derechos reales.
También en esta clase de deberes jurídicos se cumple como es natural y como no
podría ser de otra manera, la estructura bilateral de derecho, sólo que reviste una
modalidad importante: tales obligaciones se presentan como accesorias de ciertas
facultades, porque al propio tiempo son correlativas de determinados derechos de
otro sujeto. (Rojina, 2008, p. 57)
 Propiedad originaria y derivada
 Terminología y Concepto
Los romanos usaron diferentes vocablos para designar al derecho real de
propiedad. El más antiguo es el término mancipium", después usaron la palabra
dominiums y, finalmente, la de proprietas.
Es el derecho de propiedad el derecho real por excelencia, el más importante de
esta clase de derechos, por ser el más extenso en cuanto a su contenido, y
también porque es el derecho real originario y conceptualmente fundante de los
otros derechos que autorizan a actuar sobre las cosas, ya que todos ellos suponen
la existencia previa de la propiedad para poder estructurarse.
 Concepto clásico de propiedad.
En esta, como en todas las materias jurídicas, hay siempre una tesis u opinión que
se considera o designa “clásica”, y la definición que toma aquí ese carácter, es
ésta: propiedad es el derecho real de usar, gozar y disponer de los bienes en
forma absoluta, exclusiva y perpetua.
Cabe apuntar además que los juristas romanos no definieron el derecho de
propiedad, pues consideraron que, al ser un derecho tan extenso, pero tan
sencillo, era inútil elaborar una definición de él. Los jurisconsultos romanos sólo se
dedicaron a estudiar los diversos beneficios que obtenía el propietario de sus
 cosas. Fue tiempo después de que cayó el Imperio Romano, cuando los primeros
comentaristas de su Derecho, desarrollaron las- ideas que encontraron en los
textos romanos, y concretaron que en aquel Imperio el propietario tuvo tres
beneficios derivados de esa calidad:
a) El “Jus utendi” o “usus”, que era la facultad de servirse de la cosa y de
aprovecharse de los servicios que pudiera rendir, fuera de sus frutos;
b) El “Jus fruendi” o “fructus”, que era el derecho a recoger todos los frutos de la
cosa sujeta a propiedad, y
c) El “Jus abutendi” o “abusus”, que era el poder de consumir la cosa, y por
extensión el beneficio de disponer de ella de una manera total y definitiva, ya
enajenándola, ya destruyéndola. Y precisamente como esos comentadores o
comentaristas del Derecho romano, conocieron los textos en donde se hablaba
de esos atributos, los utilizaron y dieron forma a la definición clásica de la
propiedad. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 247-248)
 Concepto moderno de la propiedad.
Las ideas que expuso León Duguit y que sintetizaron el sentir de su época en
Europa, tuvieron como ya dije, fuerte influencia en América, pero también hubo
con ellas otra influencia más por lo que a México se refiere: el pensamiento
jurídico alemán. En ese país, entre otros, los tratadistas Enneccerus-Kipp y Wolff,
dejaron sentir su pensamiento en la orientación que debe tener el derecho real de
propiedad. Estos autores opinaron que, en la actualidad no se puede definir el
derecho de propiedad a través de las facultades del propietario, toda vez que
propietarios de cosas iguales, no tienen derechos iguales.
Si se pretende dar un concepto de la propiedad atendiendo a la suma de
facultades que tiene un propietario respecto de una cosa, no resulta correcto el
concepto en todos los casos, ya que si bien por lo general respecto de los bienes
muebles, son coincidentes las facultades de los propietarios, en cambio tratándose
de inmuebles, varían mucho las que tiene un propietario y las que puede tener
otro.
De todo esto se concluye que hoy día el derecho de propiedad no se puede
determinar teniendo en cuenta solo las facultades del propietario, sino que, por el
contrario, se deben considerar básicamente las limitaciones y modalidades que la
ley impone a ese derecho. (Gutiérrez y González, 2004, p. 257)
 Concepto de limitación.
Se dijo Jen el apartado anterior que el estudio del derecho real de propiedad debe
ser hecho a través del estudio de las limitaciones y modalidades que la misma
sufre, según el Derecho positivo de cada época, y se vio precisamente cómo los
Códigos civiles de 2000 no la definen, sino que sólo hablan de lo que el propietario
puede hacer de acuerdo con esas limitaciones y modalidades. Por eso es
necesario saber qué es una limitación, en primer lugar, y después una modalidad.
Defino a la limitación así:
La limitación es la carga positiva, o bien la abstención que el legislador de la época
que se considere, impone al titular de u n derecho, a efecto de que no lo ejercite
contra el interés de otros particulares o bien contra el interés general
Este es un concepto genérico aplicable en todos los ámbitos del' Derecho pues
tanto hay limitaciones en Derecho civil a los derechos reales, como las hay a los
 de crédito y a los de autor, como las hay en el Derecho constitucional a las
garantías individuales. (Gutiérrez y González, 2004, p. 260)
 Concepto de modalidad.
Pero el ya transcrito artículo 830 de ambos Códigos de 2000, se refiere además de
las limitaciones, a las modalidades, y por ello debe saberse ahora qué es una
modalidad. Y aquí ya la cosa no resulta tan sencilla como con la limitación, pues
fuera de la personal definición que adelante propongo, sobre lo que es modalidad,
ningún otro autor que yo sepa, antes que yo y después tampoco, ha intentado
definirla.
Hace muchos años me preocupó el saber qué era una modalidad, y con
estupefacción encontré que todos los autores por mí consultados, hablan de ella, y
la enuncian, pero no dicen qué es la modalidad; lo mismo sucede en las leyes, que
destinan como los Códigos civiles de 2000, inclusive, un capítulo a las
modalidades, pero no dicen qué son ellas. En efecto, el Código civil de 1928 y
ahora los Códigos de 2000, destinan todo el Título Segundo de su Libro Cuarto,
que incluye los artículos 1938 al 2028, y todo ello en seis capítulos, a tratar lo que
designa como modalidades.
 Únicas modalidades: Condición y Plazo.
Estimo, por los estudios que realicé al respecto, que, de todas, las pretendidas
modalidades que regulaba el Código civil de 1928 y que siguen en los Códigos de
2000, y las cuales cito en el apartado anterior, sólo son verdaderas modalidades la
condición y el plazo, pues la conjuntividad, alternatividad, mancomunidad,
obligaciones de dan, hacer y no hacer, no son modalidades, sino formas
especiales de las obligaciones, y son sólo aplicables a éstas. No puedo ni debo
entrar aquí a dar mayor explicación sobre este criterio, pues ello corresponde
tratarlo en el estudio que se hace por método solamente en la Teoría de las
obligaciones.
 Plazo: Acontecimiento futuro de realización cierta, del cual depende la
eficacia, o la resolución, de derechos y obligaciones, hace referencia a un
lapso de tiempo plenamente determinado. En otras palabras, se entiende
como el acontecimiento futuro de realización cierta. En este sentido, el
artículo 1953 del Código Civil para el Distrito Federal señala: “Es obligación a
plazo aquella para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto”. Aunado
a lo anterior, el precepto subsecuente indica: “Entiéndase por día cierto aquél
que necesariamente ha de llegar”. Las hipótesis anteriores nos permiten
determinar que el plazo es un lapso de tiempo, mismo que puede ser de
horas, días, semanas, meses o años, y el último momento de dicho plazo
recibe el nombre de término.
- Plazo Suspensivo: Es el acontecimiento futuro, de realización cierta, del
cual depende la eficacia de obligaciones y derechos.
- Plazo resolutorio: Es el acontecimiento futuro de realización cierta, del
cual depende la resolución o extinción de derechos y obligaciones.
 Condición: Acontecimiento futuro de realización contingente, del cual
depende la eficacia, o la extinción, de derechos y obligaciones. Está
determinada por el artículo 1938 del código sustantivo en comento, a saber:
“La obligación es condicional cuando su existencia o su resolución dependen
 de un acontecimiento futuro e incierto”. Vale la pena señalar que existen dos
tipos de condición, a saber:
- Condición suspensiva: Es el acontecimiento futuro, de realización
contingente, del cual d e penden la eficacia de derechos y obligaciones.
De conformidad con el artículo 1939 del Código Civil para el Distrito
Federal. La condición es suspensiva cuando de su cumplimiento depende
la existencia de la obligación.
- Condición resolutoria: Es el acontecimiento futuro de realización
contingente, del cual depende la extinción o resolución de derechos y
obligaciones. Conforme al mismo código, en el artículo 1940 prescribe que
esta clase de condición consiste cuando cumplida la obligación, regresan
las cosas al estado que tenían, como si ésta no hubiese existido. (Gutiérrez
y González, 2004, pp. 262-264)
 Las disposiciones de la Constitución en materia de propiedad son las
siguientes:
Otorga al Estado un derecho originario de propiedad sobre las tierras y aguas
comprendidas dentro del territorio nacional y el derecho de enajenarlas para
constituir la propiedad privada (Art. 27, Par. 1). Le concede también el derecho de
expropiar por causa de utilidad pública mediante indemnización (Art. 27, Par. 2);
da asimismo al Estado la facultad de imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés público (Art. 27, Par. 3); le marca normas de
política para conducirse en materia de propiedad entre las cuales están el
fraccionamiento de los latifundios, el desarrollo de la pequeña propiedad y la.
dotación de tierras y aguas a los pueblos que carezcan de ellas (Art. 27, Par. 3);
reserva a la Nación el dominio directo de ciertos bienes (Art. 27, Par. 4 y frac. II) y
la propiedad de otros (Art. 27, Par. 5 y Frac. II); limita la capacidad para adquirir el
dominio de las tierras y aguas, a los extranjeros (Art. 27, frac. I); a las instituciones
de beneficencia (frac. III), a las sociedades comerciales por acciones (frac. IV) y a
los bancos (frac. V); la niega totalmente a las corporaciones religiosas (frac. II); la
concede a los núcleos de población que guarden el estado comunal para disfrutar
en común las tierras, bosques y aguas que les pertenezcan (frac. VII) y la
reconoce también a los Estados, al Distrito Federal.
De todas estas disposiciones constitucionales sobre la propiedad, y con las ideas
que orientan la materia, se comprende que, para tener una cabal noción del
régimen jurídico de la propiedad, se precisa conocer de ella, sus:
I. Limitaciones.
II. Modalidades.
III. Garantía.
IV. Defensa.
 Limitaciones a la propiedad. En el Código se establecen limitaciones al
derecho real de propiedad, unas en beneficio de los particulares, otras de la
colectividad en general.
 Limitaciones en beneficio de los particulares.
- Art. 839. Limitación al derecho de construir. Esta norma que se
menciona en la cabeza del apartado dispone: “En un predio no pueden
hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén
necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las
 obras de consolidación indispensables para evitar todo daño a este
predio”.
- Art. 845. Limitación al derecho de construir. Segunda limitación al
derecho real de propiedad, en beneficio de los particulares, relativa al
derecho de construir, la que se consigna en el artículo 845, el cual
dispone: “Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de
copropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas,
establos; ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o
fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin
guardar las distancias prescritas por los reglamentos, o sin construir las
obras de resguardo necesarias con sujeción a lo que prevengan los
mismos reglamentos, o, a falta de ellos, a lo que se determine por juicio
pericial.”
- Art. 846. Limitación al derecho de plantar. La tercera limitación que se
anota en el cuadro sinóptico del apartado 186, es la derivada del artículo
846, pero ésta se refiere al derecho de plantar. Esta norma dispone:
“Nadie puede plantar árboles cerca de una heredad ajena, sino a la
distancia de dos metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de
árboles grandes, y de un metro, si la plantación se hace de arbustos o
árboles pequeños.”
- Art. 849. Limitación al derecho de tomar luces. La cual se conoció
también en el Código civil de 1884 como una “Servidumbre recíproca”,
calificativo jurídico absurdo pues como ya he dicho y se verá adelante, no
puede haber “servidumbres recíprocas”, pues la servidumbre por definición
implica siempre un predio dominante y uno sirviente, y en la especie
resultaría que los dos predios serían al mismo tiempo dominantes y
sirvientes, lo cual es ilógico.- El artículo 849 que en seguida transcribo,
reconoce una limitación al Derecho de recibir “luz”, y por ello el Código de
1884 la llamaba “servidumbre de luces y vistas”; la norma en ambos
Códigos de 2000 dice: “El dueño de una pared que no sea de copropiedad,
contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir
luces a una altura tal que la parte inferior de la ventana diste del suelo de
la vivienda a que dé luz tres metros a lo menos, y en todo caso con reja de
hierro remetida en la pared y con red de alambre cuyas mallas sean de
tres centímetros a lo sumo”.
- Art. 851. Limitación al derecho de vistas. Sinóptico del apartado 186, es
la que se finca en el artículo 851 de ambos Códigos civiles de 2000,
limitación que también en forma equivocada designó el Código de 1884
como servidumbre recíproca de vistas. El artículo 851 dispone: “No se
pueden tener ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos
semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del
límite que separa las heredades. Tampoco pueden tenerse vistas de
costado u oblicuas sobre la misma propiedad, sí no hay un metro de
distancia”.
- Art. 853. Limitación al derecho de construir. “El propietario de un
edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que
las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio vecino”. Esta norma
 es suficientemente clara, pero sólo cabe apuntar que ' su terminología no
es propia, ya que al decir que el propietario está obligado incurre en una
falsa expresión, pues en verdad el propietario no tiene obligación alguna.
Art. 937. Limitación al derecho de disponer de agua. Es la que se
contiene en el artículo 937, el cual dispone que: “El propietario de un predio
que sólo con muy costosos trabajos pueda proveerse de agua que necesite
para utilizar convenientemente ese predio, tiene derecho de exigir de los
dueños de los predios vecinos que tengan aguas sobrantes, que le
proporcionen la necesaria, mediante el pago de una indemnización fijada
por peritos”. Esta norma establece una limitación al derecho de propiedad
de los propietarios vecinos, sobre la idea de “propiedad función social”, a
no dudarlo.
 Limitación derivada de las servidumbres por disposición de ley en
ambos
1. Servidumbres de desagüe. El artículo 1071 de ambos Códigos de
2000 dispone: “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas
que naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o
industriales que se hagan, caigan de los superiores, así como la piedra
o tierra que arrastren en su curso”.
2. Servidumbres de acueducto. Con relación a esta limitación de
servidumbre, el artículo 1078 establece en ambos Códigos civiles de
2000 que: “El que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene
derecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de
indemnizar a sus dueños, así como a los de los predios inferiores sobre
los, que se filtren o caigan las aguas”
3. Servidumbres de paso. La última de las limitaciones que se imponen
al propietario en atención al interés de los demás particulares de la
colectividad en que se mueve, es la llamada servidumbre de paso por
mandato de ley, que establece el artículo 1097 el cual manda: “El
propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas sin
salida a la vía pública, tiene derecho de exigir paso, para el
aprovechamiento de aquélla por las heredades vecinas, sin que sus
respectivos dueños puedan reclamarle otra cosa que una
indemnización equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen”
 Limitaciones en beneficio de la sociedad.
- Art. 834. Limitación al derecho de enajenar. Cuando hablé de
inalienabilidad e incomerciabilidad expliqué cómo conforme al artículo 834
de ambos Códigos civiles hay bienes que son propiedad de los
particulares, y que sin embargo no es posible que los enajenen, sin pedir
previa autorización que puede o no otorgárseles al Estado por conducto
del titular del Poder Ejecutivo Federal, o el Distrito Federal por conducto de
su Jefe de Gobierno.
- Art. 840. Limitación de no hacer, por uso abusivo del derecho real.
Esta es también una de las limitaciones más importantes que ha sufrido el
derecho real de propiedad en los tiempos modernos, y deriva de un
cambio en la concepción filosófica de lo que es la propiedad, y de lo que
con las cosas puede hacer su propietario. Ya en el apartado 177 expliqué
 la ‘Tesis de la Propiedad Función Social”, y en el apartado 178 dije cuál
fue su influencia en el redactor del Código civil de 1928. La propiedad
función social no significa ni se debe confundir con la “propiedad
socialista”, como la “socialización del Derecho” no debe confundirse con el
“Derecho socialista”
- Art. 843. Limitación al derecho de construir. La última de las
limitaciones que se apuntan en el cuadro sinóptico que inserté en el
apartado 186, es la que deriva del artículo 843 de ambos Códigos, el cual
dispone: “Nadie puede edificar ni plantar cerca de las plazas fuertes,
fortalezas y edificios públicos, sino sujetándose a las condiciones exigidas
en los reglamentos especiales de la materia”. (Gutiérrez y González, 2004,
pp. 268-300)
 Modalidades a la Propiedad.
Si como ya expuse en el apartado 182, las únicas modalidades son la condición y el
plazo, es lógico afirmar que las modalidades de la propiedad, son también condición
y plazo. Y así habrá:
 Propiedad resoluble o sujeta a condición: La condición es el acontecimiento
futuro de realización contingente del cual depende la eficacia o la extinción de
derechos y obligaciones. Pues bien, cuando una propiedad se trasmite sujeta a
una condición resolutoria, se está en presencia de la llamada propiedad
resoluble, pues si sucede el hecho a que está sujeta su. eficacia, se resolverá
o "extinguirá”. Si por el contrario no sucede el hecho futuro y contingente,
entonces la propiedad pierde la modalidad y se convierte en pura y simple.
 Propiedad temporal o sujeta a plazo: El plazo es el acontecimiento futuro, de
realización cierta, del cual depende la eficacia o la extinción de derechos y
obligaciones. Pues bien, cuando el plazo se aplica al derecho real de
propiedad, resulta una “propiedad temporal”, y se puede entonces decir que es
la propiedad que tiene una persona sólo durante cierto tiempo, en virtud de
haberse estipulado así en el título de adquisición de su derecho, y permitirlo la
ley. Este tipo de propiedad temporal es en verdad excepcional, y sólo es
posible su existencia cuando lo autoriza la ley, ya que los particulares no la
pueden establecer al amparo del principio de la autonomía de la voluntad y la
libre disposición de sus bienes.
 La Propiedad temporal y el Reporto. Este derecho real de propiedad
temporal es excepcional, y que sólo se presenta cuando lo autoriza la ley, así
pues, daré algunos casos de ella, aunque desde luego hago ver que los
mismos corresponden al ámbito del Derecho mercantil, y no al civil, pero ello
no afecta, pues aquel Derecho salvo casos especiales aplica las normas de
éste. En el primero se tiene el llamado “contrato de reporto”, el cual regulan los
artículos 259 a 266 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.
 La posesión temporal y el fideicomiso. La propiedad temporal y el
fideicomiso, y afirmé que en esta figura jurídica regulada por los artículos 346 y
359 de la Ley de Títulos. La Operaciones de Crédito, establecía respecto de la
propiedad de los bienes da- 1 dos en fideicomiso a una institución de crédito,
una propiedad temporal, fundándome para ello en el artículo 358 de la propia
ley, que a la letra dispone:
 “Extinguido el fideicomiso, los bienes a él destinados que queden en poder
de la institución fiduciaria, serán devueltos por ella al fideicomitente o a sus
herederos. Para que esa devolución surta efectos, tratándose de inmuebles o
de derechos reales impuestos sobre ellos, bastará que la institución fiduciaria
así lo asiente en el documento constituyente del fideicomiso y que esa
declaración se inscriba en el Registro de la Propiedad en que aquél hubiere
sido inscrito”.
 La propiedad temporal y la reversión. Es considero que civil, aunque puede
tener un aspecto, y de hecho lo tiene, en el campo del Derecho administrativo,
es el referente a la propiedad que tiene el Estado sobre los bienes, que
expropia a los particulares, y no los destina al fin para el cual determinó que se
usarían al expropiarse.
 Clases de Propiedad:
El Derecho romano conoció una doble reglamentación de la propiedad; la primera
es la que establece el derecho civil y se llama propiedad quiritaria (dominium ex
iure quiritiumi,' la otra, que apareció con posterioridad, fue establecida por el
derecho honorario y se denomina propiedad bonitaria. Con el tiempo, y al darse la
fusión entre el derecho civil y el derecho honorario, encontraremos un instituto
unitario; Justiniano, por ejemplo, sólo habla de proprietas, sin hacer ya ninguna
distinción.
A. Propiedad quiritaria
La propiedad quiritaria fue la única forma reconocida por el derecho civil
que exigía para su constitución los siguientes requisitos:
a. Que el sujeto fuera ciudadano romano.
b. Que la cosa estuviera en el comercio.
c. Si el objeto era inmueble, debía estar situado en suelo itálico.
d. Su transmisión debía hacerse por los medios solemnes del derecho civil;
la mancipatio o la in iure cessio, por ejemplo.
La protección procesal de la propiedad quiritaria se lograba a través de la acción
reivindicatoria reivindicatio, que era una acción real que tenía el propietario en
contra de cualquier tercero, para pedir que se le reconociera su derecho y, en su
caso, que se le restituyera el objeto.
B. Propiedad bonitaria
La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los
requisitos exigidos por el derecho civil. Solamente la reconocía el derecho
honorario, pero con el transcurso del tiempo, por usucapión, se podía
convertir en propiedad quiritaria.
Si se transmitía una cosa a un peregrino, o se transmitía un inmueble
situado en provincia, o bien la transmisión de una cosa mancipi se
efectuaba por simple traditio, se configuraba alguno de los tipos de la
propiedad bonitaria, que eran:
La propiedad peregrina
La propiedad provincial
La propiedad bonitaria propiamente dicha", que aparece cuando alguien
adquiría una cosa mancipi sin recurrir a los medios establecidos por el
derecho civil, que no reconocía la propiedad del adquiriente, quien podía
verse atacado por una acción reivindicatoria del antiguo dueño, o sea el
 propietario quiritario, que demandara la restitución. (Morineau e Iglesias,
1998, p. 121-123)
 Defensa ordinaria de la propiedad.
El régimen jurídico aplicable a la propiedad, se precisa conocer de ella, sus
limitaciones, modalidades, garantía y defensa.
Las limitaciones y modalidades, por lo cual falta, y corresponde ahora estudiar, la
garantía y la defensa del derecho real de propiedad.
La garantía y la defensa con que cuenta la propiedad en el sistema jurídico mexicano
son:
III. Garantía Constitucional consagrada en la Carta Magna en el artículo 27, y
IV. Defensa Ordinaria que pueda asumir estas formas:
A. Acción reivindicatoria: Se le define en forma sencilla y fácil de captar como la
acción mediante la cual el propietario que no posee materialmente su cosa, hace
efectivo su derecho de persecución contra el poseedor material, pero no
propietario de la cosa.
- Elementos de procedencia de la Acción Reivindicatoria, y personas
contras las cuales se ejercita.
Para que proceda el ejercicio de la acción reivindicatoria se necesita:
1. Que el actor persona que demanda o actúa y de ahí lo de actor acredite
ante el Estado por conducto de un juez competente, ser el propietario de la
cosa que se pretende reivindicar.
2. Que la cosa que se pretende reivindicar la posea el demandado.
3. Acreditar la identidad de la cosa, o sea que no pueda dudar se cuál es la
cosa que se pretende reivindicar, y que es precisamente a la cual se
refieran los documentos fundatorios de la acción.
B. Acción plenaria de posesión: Esta acción en verdad no es exclusiva del
propietario, sino que como su nombre lo dice, se le otorga al poseedor, pero se
anota aquí, puesto que el propietario de una cosa es además poseedor de ella. En
otras palabras, dicho, todo propietario es al misino tiempo poseedor, aunque no
todo poseedor sea propietario. El propietario de una cosa tiene la posesión
originaria de ella, y el poseedor a título de dueño que no es propietario, con el
transcurso del tiempo puede convertirse en propietario a través de la usucapión, o
prescripción adquisitiva como le llama erróneamente la ley.
El artículo 791 de ambos Códigos explica esta situación al decir: “Cuando en virtud
de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el
derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario,
arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos son
poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión
originaria, el otro, una posesión derivada”.
C. Interdictos: La limitación al derecho real de propiedad en el artículo 839 del
Código civil, me referí a los interdictos e hice inclusive la crítica al artículo 19 del
Código de procedimientos civiles. Ahora aquí me referiré a ellos, los interdictos, de
una manera breve y complementaria a lo allá dicho y a donde le remito a usted
lector.
El interdicto, al igual que la acción plenaria de posesión, se otorga en forma
original como una defensa a la posesión, pero si como ya se explicó antes, el
 propietario es también poseedor, resulta innegable que también él puede en un
momento dado, hacer uso de este derecho que se traduce en una acción procesal.
- Tipos de interdictos y su naturaleza jurídica.
El Código de Procedimientos civiles para el Distrito Federal, considera los
siguientes tipos de interdictos:
a) De retener la posesión, en su artículo 16.
b) De recuperar la posesión, en su artículo 17.
c) De obra nueva, en el artículo 19.
d) De obra peligrosa en el artículo 20. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 251-
358)
 Copropiedad
La copropiedad existe cuando varias personas son titulares del derecho de propiedad
sobre el mismo objeto, en cuyo caso cada una de ellas será propietaria de una cuota
ideal. La copropiedad podía surgir accidentalmente cuando se mezclaban granos o
líquidos vino, por ejemplo, de diferentes personas; también surgía por acuerdo entre
las partes, como en el contrato de sociedad, o por donación o herencia.
Artículo 926 del código civil: “Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho
pertenecen proindiviso a varias personas”.
Cada una de esas personas tiene derecho completo y absoluto sobre una parte
alícuota de la cosa común; se puede disponer de la parte con el objeto de enajenarla,
arrendarla, etc. La parte alícuota es una fracción ideal determinada desde el punto de
vista mental aritmético, en función de una idea de proporción; Por ejemplo, dos
personas tienen copropiedad sobre una cosa por partes iguales. La parte alícuota
representa la mitad; pero no desde el punto de vista material, pues esto haría cesar la
copropiedad y daría lugar a que la cosa quedase dividida perteneciendo
exclusivamente, en cada una de sus mitades a los copropietarios.
 Modo de Adquirirla: Los actos de administración de la copropiedad se llevarán a
cabo por la mayoría de las personas y de intereses; todo acto de disposición solo es
válido si se efectúa con el consentimiento unánime de todos los copropietarios.
 Su Extensión y Limites Derechos: De uso y disfrute de la cosa común en su
totalidad, participar en los beneficios de parte proporcional, plena propiedad de su
parte alícuota, llegado el momento de venta de la parte alícuota de un copropietario
los demás tendrán el mismo derecho en igualdad y condiciones en la enajenación.
Obligaciones, participar en las cargas y en los gastos de conservación de la cosa.
 Formas de la Copropiedad:
 Forzosa: son aquellas en que por su naturaleza de las cosas existe una
imposibilidad para llegar a la división o a la venta.
 Voluntaria: Proceden de acuerdo a las voluntades.
 Copropiedades Temporales y Permanentes: Toda copropiedad
ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria.
Excepcionalmente puede ser permanente, cuando sea forzosa.
 Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas: Las reglamentadas son
aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador,
tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse,
dada su naturaleza. Tenemos, por ejemplo, la copropiedad que nace de la
herencia. Otras copropiedades reglamentadas son las forzosas, como la
 medianería, la copropiedad sobre los bienes comunes cuando los distintos
pisos de una casa pertenecen a diferentes personas.
 Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o
universalidad: Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes
determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio
integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Los
herederos tienen una parte alícuota, con valor positivo y negativo, porque
tienen una parte proporcional en el haber hereditario.
Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de
comprender bienes, derechos y obligaciones. En cuanto a la copropiedad
sobre un bien o bienes determinados, que recae sobre una cosa o un
derecho, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable
en dinero para incluirse en el activo del copropietario. En cambio, la parte
alícuota del heredero puede llegar a tener un valor nulo sí el pasivo es igual o
superior al activo.
 Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte: La
copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un
contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción.
Ordinariamente la copropiedad se origina por contrato, es decir, por un acto
jurídico; pero también puede establecerse por un hecho jurídico en la accesión,
cuando se mezclan o confunden diferentes cosas.
 Copropiedad puede reconocer como causa un hecho jurídico o un acto
jurídico: Las que reconocen como causa un hecho jurídico son las que se
originan por ocupación, accesión o prescripción. Las que nacen de un acto
jurídico son las que se crean por contrato, por testamento, o por acto unilateral.
(Rojina,2008, pp.117-119)
 Naturaleza de las obligaciones reales en la copropiedad. Esta especial forma de
dominio presenta fases de gran interés jurídico, en virtud de que en la misma
concurren los dos tipos principales de obligaciones propter rem:
a) Las relacionadas con la propiedad en general.
b) Las inherentes a la indivisión del dominio entre dos o más titulares.
En la copropiedad existen desde luego las obligaciones reales relacionadas con la
colindancia; pero, además, tomando en cuenta la coexistencia de poderes jurídicos
de igual naturaleza, aunque de diferente grado en ocasiones se crea estado de
derecho que tiene aspectos en parte semejantes los que se originan por virtud de la
constitución de los derechos reales de aprovechamiento o de garantía.
Las obligaciones reales inherentes a la colindancia, sólo se presentan en materia de
inmuebles para la copropiedad, en el caso de los muros, zanjas, setos O cercas
medianeros.
Aquí se da un doble supuesto: en primer término, la copropiedad sobre esa clase de
bienes y, en segundo lugar, la especial naturaleza y ubicación de las cosas objeto
del condominio, principalmente la circunstancia de que tales bienes san divisorios
entre dos o más propiedades que por entero y en forma exclusiva pertenecen a los
copropietarios de aquellas cosas comunes. Atendiendo a esa doble situación que
existe en esta forma de con· dominio, se generan a su vez dos tipos de relaciones
jurídicas:
a) Las inherentes a la copropiedad en si misma considerada.
 b) Las que atañen a la colindancia.
A tal grado existe una vinculación íntima entre esas dos formas jurídicas, que la ley
llega a presumir la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo
contrario, en los casos que menciona el artículo 953.
 Especial naturaleza de las obligaciones reales en la copropiedad ordinaria. Hasta
ahora hemos analizado las relaciones jurídicas que origina la copropiedad en las
"cosas divisorias", atendiendo tanto a la coexistencia de poderes jurídicos en esa
forma de condominio, cuanto a los especiales vínculos que impone la colindancia en
materia de inmuebles.
Trataremos ahora del caso más importante, o sea, el de la copropiedad ordinaria de
que se refiere tanto a muebles como inmuebles y que sólo comprende el conjunto de
relaciones jurídicas inherentes a la simultaneidad de dos o más poderes jurídicos de
igual naturaleza -pero de diferente grado en ocasiones- que distintos sujetos ejercen
sobre un mismo bien. Estos poderes originan iguales obligaciones reales para la
administración, conservación y reparación de los bienes comunes, sujetándolos al
principio de la proporcionalidad que rige en el aspecto activo. (Rojina, 2008, pp. 58-
60)
 Crítica al Artículo 938 de los Códigos civiles de 2000 y distingo entre
Copropiedad y Cotitularidad.
Como se dice antes, el artículo 938 de los Códigos civiles de 2000 reconoce su
antecedente legislativo en el artículo 392 del Código civil español, y con vista de esta
norma, se aprecia el antecedente u origen. El Código español dispone en ese
artículo que: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece proindiviso a varias personas”. “A falta de contratos, o de disposiciones
especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este Título”.
 Copropiedad y Sociedad: Semejanzas y Diferencias.
Hecha la distinción entre copropiedad y cotitularidad, especies del género
comunidad, debo hacer el distingo de otra figura jurídica con la cual puede y de
hecho en ocasiones se ha confundido a la copropiedad. Se trata de la sociedad. Y
cuando una sociedad se utiliza explotar una copropiedad, es fácil confundirlas, ya
que: “Si en teoría la línea separativa parece clara, suele no serlo en el he cho
cuando las encontramos superpuestas al condominio o aglutina das con la
administración del mismo”.
a) En cuanto a su origen. La copropiedad se puede originar con base en un
contrato o con un fundamento en un testamento, en el caso que se pone antes, las
cinco personas ahí mencionadas, celebran un contrato de compra de un inmueble,
para tenerlo en copropiedad, pero también se puede originar por un testamento,
como ya se vio en el ejemplo en que lo hizo Procopio. En cambio, la sociedad, sólo
puede encontrar su origen en un contrato, pero no de cualquier contrato, sino sólo en
el contrato de sociedad. No hay posibilidad de que la sociedad surja de un
testamento, pues por definición de ley la sociedad es un contrato.
b) En cuanto a su naturaleza. La naturaleza de la copropiedad no deriva de la ley;
es propia y no se la confiere la ley. Así, de manera independiente de que la ley
regule o no la copropiedad, la situación que ella entraña, se presenta. La
copropiedad existe con o sin regulación legal. Si la regula la ley pues qué bueno,
pero si no la regula la ley, pues es igual, y resulta lo mismo: que ella existe, ya que
se trata de una situación de hecho, que el Derecho sólo reconoce o regula. Se han
 dado casos de países como en Bélgica en donde hasta el año de 1933 la ley no
regulaba la copropiedad y sin embargo en Bélgica existía la copropiedad.
c) En cuanto a su finalidad. Con la copropiedad se busca que varias personas
gocen de la misma cosa, sobre la idea de conservarla en buen estado de uso, esto
es, que la copropiedad lleva como finalidad el aprovechamiento y conservación de la
cosa.
En cambio, la sociedad, que puede ser civil o mercantil, tiene una finalidad diferente.
La sociedad civil tiene por meta básica con la reunión de varias personas que
persiguen un fin preponderantemente económico, y crear una “persona moral”
diferente a los socios. Así lo dice la misma ley.
d) En cuanto a sus efectos en el mundo jurídico. Como consecuencia de que la
copropiedad existe, al margen de ser o no regulada por la ley, y que 1a. sociedad
sólo surge de un reconocimiento y regulación legal, surge una diferencia de lo más
importante entre ambas situaciones jurídicas: la copropiedad no da lugar a la
creación y nacimiento de una persona moral diferente de los copropietarios, y en
cambio la sociedad, por ficción de la ley, hace nacer una persona moral, que es
diferente de cada uno de sus socios. (Gutiérrez y Gonzalez,2004, pp. 362-365)
 Elementos de la Copropiedad. Cuando una cosa está sujeta al régimen de
copropiedad, se considera que esa cosa está dividida en partes o cuotas ideales, o
cuotas partes, o partes alicuotas, a pro rata o pro indiviso, que significa lo mismo, que
afectan a la totalidad de la misma cosáy sin que por lo mismo se divida materialmente;
se trata de una división ideal pero rigurosamente exacta; es como ya apunté antes,
una división que implica a cada una de las moléculas de la cosa.
Ahora bien, como consecuencia de esa división ideal de la cosa, se encuentra que
los elementos de la copropiedad son estos:
1. Pluralidad de sujetos titulares del derecho real de propiedad.
2. Unidad física del objeto.
3. Cuotas ideales, cuotas partes, partes alícuotas, partes indivisas o pro indiviso a
cada propietario. Todos estos términos, son sinónimos.
- Pluralidad De Sujetos. Se entiende este primer elemento, pues existen
respecto de la misma cosa, cuando menos dos titulares del mismo derecho
real.
- Unidad De Objeto. Consiste en que los titulares del derecho real, reunidos
- Cuotas Ideales a cada Propietario. Cada copropietario sabe que tiene de
la cosa, un determinado por ciento, pero no puede decir respecto de ella,
cuál es la parte que le corresponde, ya que como quedó dicho, su por
ciento es sobre todas y cada una de las moléculas de la cosa. Si uno de los
copropietarios o todos ellos pueden individualizar materialmente su parte,
cesa entonces la copropiedad en forma total o parcial, ya que ese es
precisamente uno de los medios que se utilizan, para poner fin a la
copropiedad, como se verá. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 366-367)
 Naturaleza jurídica de la Copropiedad. Para precisar la naturaleza jurídica de la
copropiedad, se han elaborado muchas teorías, pero de acuerdo con la meta que me
propuse en la introducción de este libro, considero que es bastante con referirme a las
ideas que sobre la materia inspiraron al Código civil de 1928, y que siguen en los
Códigos de 2000, que dicho sea adelantando conclusiones, son equivocadas y la tesis
 de los autores alemanes Enneccerus - Niperdey y Wolf, y la del Lie. Jorge A. Siller en
México, que coincide con la de los alemanes.
Estáis ideas, que en verdad encuentro por demás confusas, son las que inspiraron al
autor del Código civil de 1928 y que recogen los Códigos de 2000, y por ello en
tratándose de objetos que permiten un aprovechamiento común de ciertas partes, y
un aprovechamiento individual de otras, sin alejarse de la tesis de la división ideal de
la cosa, considera que los copropietarios tienen dos diversos tipos de derechos:
a) Un Derecho de Propiedad Individual. Sobre la parte que cada copropietario
detenta o puede usar en forma exclusa va.
b) Un Derecho de Propiedad en Común. Sobre la, o las partes que permiten el
acceso de todos los copropietarios. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 367-368)
 Incremento a la propiedad.
La ley considera que todo lo que una cosa sujeta a propiedad, produce o se le une o
incorpora en forma natural o artificial, debe incrementar el derecho real de propiedad,
y precisamente a ese derecho, a los incrementos, se le da el nombre de Accesión.
 La accesión la defino así: Es el derecho por virtud del cual, el titular del derecho
real de propiedad, hace suyo todo lo que una cosa produce, o se le une o
incorpora, natural o artificialmente a la misma.
 Especies de Accesión. Del concepto doctrinal que en el anterior apartado doy de
la accesión, o si se toma el concepto de la misma que dan los Códigos de 2000,
se entiende que hay dos tipos de ella:
A. Accesión de lo que la cosa produce, producción que se denomina fruto.
B. Accesión de unión o incorporación natural o artificial, o bien expuesto de otra
manera:
a. Accesión de fruto,
b. Adquisición de incorporación natural o artificia.
 Accesión de Fruto. Tipos de Fruto: La producción de la cosa recibe el nombre
de fruto, y se presentan en tres tipos diferentes:
a) Fruto natural: Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra,
las crías y demás productos de los animales.
b) Fruto industrial: Son frutos industriales los que producen las heredades o
fincas de cualquiera especie, mediante el cultivo o trabajo.
c) Fruto civil: Son frutos civiles los alquileres de los bienes muebles, las rentas de
los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos que no siendo
producidos por la misma cosa directamente, vienen de ella. por contrato, por
última voluntad o por la ley.
 Accesión de Inmueble A Inmueble: Es la accesión natural cuya clasificación se
da por:
Aluvión: Consiste en el depósito de sedimentos, partículas que se adhieren a la
rivera de un río y hacen una extensión de la propiedad, este fenómeno se da de
forma lenta, progresiva, insensible y gradual.
Avulsión: Desprendimiento violento de una rivera y va a dar está a otro predio,
esta parte desprendida sigue siendo del propietario donde estaba antiguamente,
pero debe reclamarla dentro del periodo de dos años, de lo contrario pierde la
propiedad; Mutación del cauce de un rio: Por causas naturales, es el cambio
definitivo en el curso de una corriente de agua, el predio que se deje al descubierto
por este cambio de cauce pertenece al propietario original del predio.
 Nacimiento de una isla: Nacimiento de extensión de tierra de entre ríos o
lagunas, también se da cuando se desprende una parte de un predio y esta queda
en forma de isla, la nueva isla pertenece al propietario donde la isla estaba
originalmente si se reclama en el periodo de dos años.
 Accesión de Mueble e Inmueble: se trata de aquellas accesiones que se dan de
forma artificial, entre las cuales se encuentra la Edificación, plantación y siembra.
 Accesión Bienes Inmuebles: Se determinan por medio de la
Incorporación: las cosas muebles que se unen no pueden separarse sin que se
destruyan.
Especificación: El hombre le da forma a una cosa convirtiéndola en otra cosa
distinta, por ejemplo, un pintor con un lienzo, pinceles y pinturas, al utilizarlas en
conjunto las convierte en una obra de arte.
Confusión: Se da solo entre líquidos, cuando dos o más líquidos se unen y
forman uno solo y no se pueden separar.
Mezcla: Se da entre sólidos. (Rojina, 2008, pp. 96-100)

S4. Actividad 2. Los derechos reales en particular

 Definición de Posesión: Como el poder de hecho que una persona ejerce sobre una
cosa, con la intención de retenerla y disponer de ella como si fuera propietario.
La posesión puede definirse como una relación o estado de hecho, que confiere a una
persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de
aprovechamiento, animus dominio como consecuencia de un derecho real o personal, o
sin derecho alguno. (Morineau y Iglesias, 1998, p. 115)
La posesión de hecho, o sea el que una cosa esté bajo el control de una persona, no es
difícil de entender; constituye un hecho natural que no tiene relevancia para el derecho, ya
que sólo la adquirirá en el momento en que desempeñe determinada función de
naturaleza jurídica, como:

 Ejercicio de un derecho
 Cumplimiento de un deber
 Violación de un deber
 Supuesto para la producción de consecuencias: derechos y deberes o su
modificación, transmisión o extinción.
El primer caso está implícito en todos y cada uno de los derechos que nos autorizan a
actuar sobre las cosas. Tanto el propietario como el arrendatario están autorizados a
poseer (ius possidendi), pues de lo contrario no podrían ejercer su derecho.
El derecho de posesión (ius possessionis), por ser un derecho es forzosamente un
facultamiento de conducta, una autorización, o sea la conducta facultada al poseedor.

 Elementos de la posesión. Adquisición y pérdida de la posesión

La posesión se constituye por la reunión de dos elementos.

 El primero, de carácter objetivo, se llama corpus y es precisamente el controlo

poder físico que la persona ejerce sobre la cosa.
 El segundo elemento tiene carácter subjetivo, se denomina animus possidendi
o simplemente animus, y consiste en la intención o voluntad del sujeto de
poseer la cosa, reteniéndola para sí, con exclusión de los demás.
Para adquirir la posesión es necesaria la reunión de ambos elementos. Puesto que el
corpus implica un poder material o una relación física entre el poseedor y la cosa, en
principio, la posesión sólo podía referirse a cosas corporales. Sin embargo, se admitió
la posesión de cosas incorporales; es decir, la posesión de derechos, y para ella se
creó la figura de la quasi possessio o iuris possessio. Se podía adquirir el corpus a
través de otra persona, como un hijo o un esclavo, o bien, por un representante.
En cuanto a la adquisición de la posesión de un inmueble, no hacía falta recorrer todo
el fundo, era suficiente con introducirse en él; tratándose de cosas muebles, bastaba
con que quedaran puestas a disposición del poseedor. En lo concerniente al animus o
intención de poseer, era necesaria la capacidad jurídica para poder adquirir la
posesión.
No tenían el animus possidendi aquellas personas que estuvieran autorizadas a actuar
sobre las cosas en virtud de otro derecho -real o personal-, que excluyera la posibilidad
de que se convirtieran en propietarios. Se decía que sólo tenían una posesión natural
sobre la cosa en cuestión; esto es, una mera detentación. (Morineau y Iglesias, 1998,
p. 117)
 Clases de Posesión
Los romanos distinguieron varias clases de posesión:

 La Posesión es Justa: Cuando se adquiere sin perjudicar a un anterior

poseedor, esto es. que se adquiere sin vicios. Por eso también se le llama
posesión no viciosa.
 La Posesión Injusta: Implica lo contrario: al adquirirla se dañó a otro poseedor;
esta posesión también se conoce como posesión viciosa, y aparecía cuando se
adquiría violentamente. clandestinamente; o en virtud de un precario, cuando el
que tiene una cosa que se le había concedido en uso se negaba a devolverla.
 La Posesión de Buena Fe: Es de buena fe cuando el poseedor cree tener
derecho a la posesión.
El poseedor de buena fe con el transcurso del tiempo puede convertirse en
propietario, por usucapión; además, se hace dueño de los frutos hasta el
momento en que el verdadero dueño le reclame la cosa poseída, tiene derecho
a los gastos necesarios y útiles que hubiera hecho para la conservación del
objeto y puede retenerlo hasta que le sean pagados.
 La Posesión de Mala Fe: Cuando sabe que no lo tiene, como es el caso del
ladrón.
 El poseedor de mala fe jamás se convierte en propietario; además, debe
devolver todos los frutos y sólo tiene derecho a recuperar los gastos
necesarios.
Cualquier poseedor podía pedir la protección posesoria por medio de los
interdictos, tanto el de buena como el de mala fe, siempre que no lo hiciera en
relación con la persona de quien hubiera obtenido la posesión de forma viciosa,
esto es, con violencia, clandestinamente o en precario. (Morineau y Iglesias,
1998, p. 118)
 Protección Posesoria
El poseedor cuenta con los interdictos para demandar el reconocimiento o
protección de su posesión fren te al despojo.
Existen dos grupos de interdictos para proteger la posesión. Unos se ejercen ante
la amenaza de despojo, y son aquellos que sirven para retener la posesión
interdicto retinendae possessionis, se utilizan antes de que el despojo se consume,
esto es, cuando alguien perturba la posesión.
Los otros se utilizan cuando el despojo ya se realizó, para pedir la restitución del
objeto: son los interdictos que sirven para recuperar la posesión interdicta
recuperandae possessionis.
 Interdicto retínendae possessioais: En este grupo de interdictos que se
utilizaban para retener la posesión, encontramos uno referente a la posesión de
bienes inmuebles, que se llama interdicto uti possidetis, y otro que se utiliza
para la conservación de bienes muebles y se llama interdicto utrubi.
a) Interdicto uti possidetis: Este interdicto servía para conservar o
retener la posesión de bienes inmuebles. Se otorgaba al que estuviera
poseyendo, vale decir, al poseedor actual del inmueble, para que se
defendiera de cualquier perturbación. De este modo, el poseedor
lograba mantener la posesión actual, siempre y cuando ésta no fuera
viciosa, pues si la había obtenido con violencia, de forma clandestina o
en razón de un precario, en relación con el adversario, el pretor le
ordenarla devolver el inmueble.
b) Interdicto utrubi: Este interdicto se usaba para conservar la posesión
de bienes muebles. Se otorgaba al litigante que hubiera poseído el
objeto en cuestión por más tiempo durante el último año. Por lo tanto,
era también un interdicto dúplex, y al igual que en el caso anterior,
aunque su carácter fuera esencialmente prohibitorio, también podía
servir para recuperar la posesión.
 lnterdicta recuperandae possessionis: Entre los interdictos que sirven para
recuperar la posesión, existen tres, que son: el interdicto unde vi, el interdicto
de precario y el interdicto de clandestina possessione.
a) Interdicto unde vi: Este interdicto servía en los casos en que se era
desposeído por la fuerza, esto es, violentamente, de un inmueble.
Aparecía en dos formas distintas: de vi y de vi armata; esta última se
utilizaba para defenderse cuando la desposesión se había realizado con
la ayuda de hombres armados.
b) Interdicto de precario: Este interdicto lo otorgaba el magistrado para
pedir la restitución de una cosa mueble o inmueble -que se había dado a
título de precario- cuando el precarista se negaba a devolverla.
 c) Interdicto de clandestina possessione: Este interdicto se daba contra
la desposesión oculta y maliciosa de un inmueble. Los tres interdictos
que acabamos de analizar servían para recuperar la posesión y, por lo
tanto, son interdictos restitutorios.
Los tenía cualquier poseedor para defenderse en esos tres supuestos;
su ejercicio por regla general sólo se excluía en relación con la persona
de quien se hubiera obtenido la posesión de forma viciosa, esto es. con
violencia. clandestinamente o en precario. (Morineau y Iglesias, 1998,
pp. 118-120)
 Prescripción
 Cualidades que debe tener la posesión originaria para adquirir el dominio por
Prescripción: El principal efecto de la posesión originaria es adquirir la propiedad
mediante la prescripción. La prescripción adquisitiva, llamada por los romanos
usucapión, es un medio de adquirir el dominio mediante la posesión en concepto de
dueño, pacífica, continua, pública, y por el tiempo que marca la ley.
 Prescripción adquisitiva. Necesidad de revelar la causa de la posesión: El actor
en un juicio de prescripción positiva, debe revelar la causa de su posesión, aun en el
caso del poseedor de mala fe, porque es necesario que el juzgador conozca derecho
o acto generador de la misma para poder determinar la calidad de la posesión, si es
en concepto de propietario, originaria o derivada. de buena o mala fe y para precisar
el momento en que debe empezar a contar el plazo de la prescripción.
 Prescripción adquirida posesión con justo título: En los estados de la republica
donde la ley exige como requisitos para prescribir adquisitivamente, que la posesión
esté fundada en justo título, como lo hacía el Código Civil del Distrito y Territorios
Federales de 1884, no basta con revelar el origen de la posesión y afirmar que se
posee a título de dueño; sino además, el actor debe probar la existencia del acto que
fundadamente se cree bastante para transferir el dominio, porque el justo título no se
presume, sino debe ser acreditado.
 Prescripción adquirida. Posesión en concepto de propietario: La exigencia del
Código Civil para el Distrito y Territorios Federales y las legislaciones de los Estados
de la República que contienen disposiciones iguales, de poseer en concepto de
propietario para poder adquirir por prescripción, comprende no solo les casos de
buena fe, sino también al caso de la posesión de mala fe. por lo que no basta la
simple intención de poseer como dueño, sino que es necesario probar la ejecución
de actos o hechos, susceptibles de ser apreciados por los sentidos. que de manera
indiscutible y objetiva demuestren que el poseedor es el dominador de la cosa, el
que manda en ella y la disfruta para sí como dueño en sentido económico, aun
cuando carezca de un título legítimo. frente a todo el mundo, y siempre que haya
comenzado a poseer en virtud de una causa diversa de la que origina la posesión
derivada.
 Prescripción. La presentación de la demanda interrumpe la: Del artículo 258 del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, se desprende que la
simple presentación de la demanda es la que interrumpe la prescripción, mientras
que del artículo 1168 fracción lI del Código Civil, aparece que la prescripción se
interrumpe por demanda judicial u otro cualquier género de interpelación, siempre
que sea notificada al poseedor o al deudor, en su caso.
 Prescripción positiva. Necesidad de acreditar la causa de la posesión: La causa
de la posesión es un hecho que necesariamente debe demostrarse para acreditar la
prescripción positiva, dado que el título de dueño no se presume, y quien invoca la
usucapión tiene la obligación de probar que empezó a poseer como si fuera
propietario, lo cual constituye propiamente la prueba de la legitimación del poseedor
en el ejercicio de su posesión, pues no basta que éste se considere a sí mismo,
subjetivamente, como propietario y afirme tener ese carácter, sino que es necesaria
la' prueba 'objetiva del ·origen de. su posesión, como es la existencia del supuesto
acto traslativo de dominio.
 Prescripción positiva y negativa entre copropietarios: No corre el término sobre
los. -EI artículo 1167 del Código Civil establece los supuestos en los cuales no
puede comenzar ni correr la prescripción, pero sin distinguir si se refiere ello a la
prescripción positiva o a la negativa.
 Prescripción positiva, cómputo. Establecido en cada caso se inicia desde el
momento en que el derecho pudo haber sido ejercitado, salvo que se disponga otra
cosa diferente (art. 1969 CC). Los artículos 1970 a 1972 contemplan las siguientes
especialidades:
1. La prescripción de las obligaciones de pago de rentas o intereses comienza a
correr desde el último pago de la renta o del interés adeudado.
2. La prescripción de las obligaciones determinadas por sentencia judicial, a partir
del momento en que ésta sea firme.
3. La prescripción relativa a las obligaciones de rendición de cuentas comienza a
correr desde que los obligados a rendirlas cesan en sus cargos o desde que hay
conformidad respecto de las cuentas finales, respectivamente.
 Interrupción del plazo de prescripción: Mientras no venza o se cumpla por
entero el plazo de prescripción previsto, el titular del derecho puede ejercitar
eficazmente su derecho, aunque con anterioridad haya permanecido inactivo. Así
pues, cuando cualquier acto de ejercicio del derecho se produce dentro del plazo,
éste deja de correr, requiriéndose comenzar a computar el plazo prescriptivo
desde el comienzo otra vez, caso de que tras ese acto de ejercicio comience una
nueva etapa de inactividad. Cuando esto sucede, se dice que la prescripción ha
sido interrumpida.
El acto de ejercicio del derecho que provoca la interrupción puede ser de cualquier
naturaleza, el cual admite tanto el ejercicio judicial del derecho cuanto el
extrajudicial.
 Ejercicio extrajudicial: Es indiscutible que el ejercicio extrajudicial del derecho
por el titular de cualquier otro derecho subjetivo comporta la interrupción de la
prescripción.
 Ejercicio judicial: Aquí deben agruparse los actos de ejercicio del derecho que,
promovidos por su titular, acaban siendo conocidos por los Jueces y Tribunales.
Entre dichos actos asume primordial importancia la interposición de la demanda,
en cuya virtud el titular del derecho subjetivo reclama la observancia del mismo al
sujeto pasivo.
El Tribunal Supremo, en jurisprudencia reiterada, ha reconocido virtualidad para la
interrupción de la prescripción, entre otros, a los siguientes actos procesales:
1. La petición o demanda de conciliación, aunque no vaya seguida de
interposición de la demanda propiamente dicha.
 2. La existencia de un procedimiento penal relativo a hechos o actos que,
simultáneamente, generan responsabilidad civil, pues mientras no concluya
el proceso penal no podrá reclamarse la correspondiente indemnización.
3. La presentación de la demanda de justicia gratuita, ya que constituye un
incidente del proceso principal, mediante el cual se pretende interrumpir la
prescripción.
4. Cualesquiera otros actos procesales que manifiesten la reclamación de un
derecho solicitud de embargo preventivo, inclusión de créditos en
procedimientos concursales, etc.
5. La interposición de reclamaciones en ámbitos jurisdiccionales distintos,
cuando las reglas de competencia.
 Usufructo
 Concepto de usufructo. El Código de 1928 inspirado en el artículo 713 del Código
civil del Brasil, y en el artículo 745 del Código suizo y ello pasó a los dos Códigos
civiles de 2000, establece en su artículo 980 lo que es el usufructo y así dice:
“El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ' ajenos".
El Código de 1928 en-esta materia del derecho real de usufructo, tiene también
fuerte influencia del Derecho español, y por ello haré algunas referencias sobre lo
que, al respecto, expone José Castán Tribeñas, autor español. La palabra
usufructo, se forma con los vocablos “Usus”, uso, y “Fructus”, fruto, lo cual indica
que el usufructuario autorizado por el propietario o la Ley, puede tomar una cosa
ajena, usarla y aprovecharse de los frutos que ésta produzca.
 Características del Usufructo. Las principales características del usufructo son:
A. Es un Derecho real, temporal. El usufructo no puede ser más que “vitalicio”;
quiere decir que sólo podrá durar menos o lo que dure una vida humana, pero no
más que ésta. En legislaciones anteriores se reguló el usufructo como perpetuo, o
un usufructo por mayor tiempo que la vida del usufructuario, y eso hoy, salvo casos
excepcionales que adelante se anotan, está proscrito.
B. Es un Derecho real, “intuitus personae”. El usufructo es un derecho que se
constituye en atención a las calidades o atributos de la persona del usufructuario, y
por ello se estima que se trata de un derecho real que si bien es posible que lo
aproveche otra persona diversa del usufructuario, como ese derecho se establece
precisamente en atención a las cualidades o calidades del usufructuario, si fallece
éste, o al extinguirse su derecho de usufructo, por regla general se debe también
extinguir el derecho de cualquiera otra persona que pudiera venir gozando de la
cosa. Así el articula 1002 de ambos Códigos civiles de 2000.
C. El Derecho real de Usufructo no se trasmite a los herederos del
Usufructuario, salvo casos especiales. Precisamente en atención a la
característica antes anotada de que el usufructo es un derecho real intuitus
personae, resulta que, por regla general, al momento en que muere el
usufructuario, el derecho de usufructo se extingue. Así, el artículo 1038 en su
fracción I dice:
“El usufructo se extingue: I. Por muerte del usufructuario;"
Aunque esto tenga su excepción, y de ahí que por ello digo “por regla general”. La
excepción se presenta a propósito del llamado usufructo sucesivo.
D. Es un Derecho real de Usufructo es valuable por separado de la nuda
propiedad.
 El derecho real de propiedad -comprende las facultades de usar, gozar y disponer
de la cosa, así en abstracto, y ellas tres dan un valor económico a la cosa misma.
El valor de la cosa si se compra o vende, incluye estas tres facultades. Ahora bien,
el usufructo comprende sólo las de usar y disfrutar, y es lógico que éstas dos por
sí solas, tengan una parte específica del valor total de la cosa. De igual manera, la
sola nuda propiedad que implica el sólo “abusus”, tiene también su valor
económico, y tan es así que el artículo 1004 en ambos Códigos civiles de 2000
dice:
“El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo puede enajenarlos, con la
condición de que se conserve el usufructo”.
El ya transcrito artículo 1002, establece la misma posibilidad de enajenación para
el usufructuario.
E. Entre usufructuario y nudo propietario no hay un estado de comunidad.
Toda vez que el usufructuario y el nudo propietario ejercen sus respectivos
derechos reales sobre una misma cosa, se pudiera pensar que hay entre ellos un
estado jurídico semejante al de los comuneros copropietarios. Sin embargo, entre
ellos no hay situación alguna de comunidad o copropiedad, y ello se entiende si se
aprecia esto:
En la copropiedad los comuneros tienen un derecho común sobre todas y cada una
de las partes que forman la cosa, y además un aprovechamiento especial sobre
una determinada sección de la misma. En cambio, en el usufructo, el usufructuario
es el único que puede hacer uso de la cosa, y el nudo propietario no puede
utilizarla, ya que está privado del uso y del fructus. Si hubiera copropiedad, el nudo
propietario podría también gozar de la cosa, y eso no sucede. (Gutiérrez y
González, 2004, pp. 437-442)
 Cosas por las que se constituye el usufructo.
El derecho real de usufructo se puede constituir respecto de:
a) Cosas materiales que produzcan frutos: Este supuesto es fácilmente
entendible, pues una cosa que produce frutos naturales o industriales, se
puede entregar a una persona en usufructo, para el aprovechamiento de la
misma.
b) Cosas materiales que no produzcan frutos naturales o industriales: Si una
cosa no genera frutos industriales o naturales, sí los puede producir civiles, y
en caso, sobre ellas se puede constituir el derecho real de usufructo. Así
sucede, por ejemplo, si se constituye este derecho real respecto de un edificio
de departamentos, y éstos se alquilan. Las rentas son los frutos civiles.
c) Cosas consumibles en ciertos casos: Respecto de este tipo de usufructo:
“...llamado por algunos autores Usufructo Impropio y por los romanistas Cuasi
Usufructo tiene un carácter excepcional y anómalo, pues al conceder al
usufructuario el derecho de consumir la cosa se le confiere según la doctrina
clásica y más generalizada no ya el disfrute, sin o la propiedad misma de ella”.
Como se lee de las anteriores palabras de Castán Tobeñas, el cuasi usufructo
como también se le llama en México, es el usufructo que se constituye
respecto de cosas consumibles, y así los Códigos civiles de 2000 aceptan esta
posibilidad en su artículo 994.
 d) Derechos reales: También se puede dar en usufructo, o constituirse derecho
real de usufructo, sobre otros derechos reales. Así, se puede establecer un
derecho de usufructo sobre otro usufructo.
e) Derechos personales o de crédito: A este respecto el artículo 995 de ambos
Códigos civiles de 2000, dice:
“Si el usufructo se constituye sobre capitales impuestos a réditos, el
usufructuario sólo hace suyos éstos y no aquéllos; pero para que el capital se
redima anticipadamente, para que se haga novación de la obligación primitiva,
para que se sustituya la persona del deudor si no se trata de derechos
garantizados con gravamen real, así como para que el capital redimido vuelva
a imponerse, se necesita el consentimiento del usufructuario”.
Cabe hacer notar la deficiente redacción de esta norma, pues el usufructo no se
puede establecer o constituir sobre el capital en sí como dice el artículo, sino que
se establece o constituye sobre el derecho de crédito. (Gutiérrez y González, 2004,
pp. 449-450)
 Formas de constitución de usufructo.
El derecho real de usufructo se puede constituir de diversas formas:
a) Por disposición de la ley, y entonces se habla de usufructo legal,
indebidamente pues hace suponer que hay un usufructo “ilegal” y no lo hay.
Por ello se debe decir “usufructo por disposición de ley”.
Usufructo por disposición de ley. Ambos Códigos de 2000, el único caso
que admiten, es el del artículo 430 que ya se ha transcrito antes, y que se finca
por disposición de la ley a favor de los progenitores respecto de los bienes que
sus descendientes adquieren por un medio diferente al trabajo de éstos,
b) En forma voluntaria, a través de un contrato, o de un testamento, y así se
habla de usufructo contractual o usufructo testamentario.
El usufructo se puede constituir en forma voluntaria a través de un convenio, o
bien a través de un testamento. Sobre esta forma de constituirlo, es
conveniente extenderse un poco, pues hay respecto de él una serie de reglas
muy importantes para el manejo de esta materia.
1. Usufructo Contractual. Es el que se constituye, como su nombre mismo
lo dice, a través de un contrato que celebra el propietario de la cosa, y otra
persona que adquiere el usufructo, o bien la nuda propiedad, según sea el
caso. De esto que digo, se desprende que este usufructo por contrato
puede ser de dos formas:
a) Usufructo por vía de enajenación o constitución. Se realiza cuando
el propietario de la cosa, celebra el contrato y se queda con la nuda
propiedad, enajenando el usufructo a favor de su co-contratante.
b) Usufructo por vía de retención, reserva o deducción. Se realiza
cuando el propietario celebra el contrato, y entrega a su co-contratante
la nuda propiedad, y él se queda con el usufructo de la cosa.
2. Usufructo Testamentario. El testamento lo defino como, el acto jurídico
unilateral, personalísimo, revocable, libre y formal, por medio del cual una
persona capaz, dispone de sus bienes y derechos, 0 declara o cumple
deberes para después de su muerte.
 Pues bien, cuando una persona al elaborar su testamento deja a una o
varias personas el usufructo, y a otra u otras, la nuda propiedad de ciertos
bienes, se aplican las reglas del usufructo contractual y así:
a) Si deja a los herederos la nuda propiedad y a los legatarios el usufructo,
se considera que hay un usufructo por vía de enajenación, y se aplican las
reglas de esa hipótesis, por remisión que autoriza a hacer el artículo 1859
de ambos Códigos civiles.
b) Si por ¡el contrario deja a los herederos el usufructo y légala1 nuda
propiedad, entonces se aplican las reglas del usufructo por vía de
retención.
c) Usufructo por Usucapión o por prescripción como dice en forma
equivocada la ley.
Como punto previo al comentario de esta forma de constituir el usufructo, Cabe
reiterar que a la usucapión ambos Códigos civiles de 2000 no la consideran
con ese nombre, como ya apunté antes, sino que la designa “prescripción” lo
cual es equivocado, como se aclara adelante.
La usucapión la defino así: Es una forma de adquirir un derecho real,
mediante la posesión de la cosa en que recae, en una forma pública, pacifica,
continua y con la apariencia del título que se dice tener, a nombre propio, y por
el tiempo que fija la ley. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 451-456)
 Por el elemento subjetivo.
El usufructo se puede presentar en diferentes formas, las cuales se aprecian de
conjunto en la siguiente manera.
 Usufructo:
A. El derecho real de usufructo es singular cuando su titular es una sola
persona.
B. Es colectivo cuando se establecer especto de la misma cosa, en favor de
dos o más personas.
 Usufructo Colectivo:
A. Usufructo Colectivo Sucesivo. Se presenta cuando se constituye el
derecho a favor de dos o más personas respecto de una misma cosa, pero
no entran todas, desde luego, al goce del derecho, sino que entran, una
después de otra.
B. Usufructo Colectivo Simultáneo. Se presenta cuando se constituye el
usufructo a favor de dos o más personas, respecto de una misma cosa, y
todas ellas entran en forma inmediata y simultánea al goce de la cosa. En
el anterior ejemplo, si Procopio designa usufructuarios a sus dos
descendientes y a su nieto, entonces todas entrarán al goce de la cosa, al
mismo tiempo. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 459-460)
 Por la existencia de modalidades.
 Derecho de acrecer en el Usufructo. En esta materia del usufructo colectivo-
simultáneo se presenta una especial aplicación de un derecho conocido con el
nombre de derecho de acrecer, que antes existía en materia de derecho sucesorio,
y que ahora se conserva solo en el usufructo y en el derecho de autor.
 Usufructo: El artículo 985 dispone: “El usufructo puede constituirse desde o hasta
cierto día, puramente y bajo condición”.
 A. Usufructo Puro y Simple. S e realiza este tipo de usufructo cuando en el
acto de su constitución se determina que el usufructuario entra al goce del
derecho, sin más, en forma pura y simple, y como no se dice por cuánto
tiempo será el usufructo, entonces conforme al artículo 986 ya transcrito en
el apartado 324, es un usufructo vitalicio.
B. Usufructo aplazo, no vitalicio. Se realiza este usufructo, cuando al
constituirse se fija un plazo para su extinción.
C. Usufructo Condicional. Se presenta cuando al constituirse el derecho, se
sujeta a una condición suspensiva o resolutoria.
D. Usufructo con Carga o Modo. Para entender este tipo de usufructo,
precisa el alumno(a), saber qué es la carga o modo. La defino de esta
manera: es toda obligación excepcional que se impone al adquirente de un
derecho, sea a título oneroso o gratuito. (Rojina,2008, p.127)
 Por la existencia de una contraprestación.
 Usufructo: Ambos Códigos al referirse a la clasificación de los contratos dice en
su artículo 1837:
“Es contrato oneroso aquél en que se estipulan provechos y gravámenes
recíprocos; y gratuito aquél en que el provecho es solamente de una de las
partes”. y esta clasificación de los contratos, a través del artículo 1859, se
puede aplicar al usufructo y así:
 Usufructo Gratuito. Es aquél que se constituye en favor de una persona, sin
que ésta tenga que dar a cambio del derecho que recibe, prestación alguna al
nudo propietario.
 Usufructo Oneroso. Es el que se constituye a favor de una persona, y ésta da
una prestación a su vez al nudo propietario.
 Por la cantidad de cosas, objeto material del usufructo.
 Usufructo: Este es el último punto del cuadro sinóptico inserto en el apartado 347,
y así se tiene:
 Usufructo Particular. Es el que se constituye respecto de una cosa determinada y
específica.
 Usufructo Universal: Es el que se establece sobre todo un patrimonio, o sobre
una parte alícuota del mismo. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 459-464)
 Capacidad para dar y recibir en Usufructo. El artículo 647 de ambos Códigos
determina que quien es mayor de edad, dispone libremente de sus bienes y de su
persona, y el 646 establece que la mayoría de edad se adquiere al cumplir los 18
años.
Ahora bien, si constituir a favor de otra persona un derecho real de usufructo es un
acto que disgrega un elemento del patrimonio, es un acto de dominio o disposición,
entonces es indudable que la capacidad para dar un bien en usufructo, sólo la
tienen las personas mayores de edad y capaces de goce y ejercicio.
En cambio, la capacidad para recibir en usufructo la tiene todo sujeto de derecho, y
se considera como tal inclusive al “ser” concebido. Por lo que hace a las personas
morales o ficticias, también pueden ser titulares del derecho real de usufructo, pero
respecto de ellas, la ley da una regla especial en el artículo 1040.
 Derechos y deberes del Usufructuario. Para terminar con este capítulo dedicado
al usufructo, se hace en seguida el estudio de los derechos y deberes que le
asisten al usufructuario y al nudo propietario, y ello lo expongo a través de dos
 diferentes instantes en la vida de este derecho real, y después de que se extingue,
esto es:
I. Ya constituido el usufructo, pero antes de que el usufructuario tome
posesión de la cosa, para gozarla.
II. Guando el usufructuario está en plena posesión y goce de la cosa.
III. Al momento de extinguirse el usufructo.
 Derechos y Deberes del Usufructuario antes de entrar al goce de la cosa. Ya
apunté que el usufructo se puede constituir por disposición de la ley. por voluntad
del ser humano y por usucapión, o sea la mal llamada prescripción adquisitiva;
también dije que los contratos que sirven para constituir el usufructo son la compra
venta y la permuta cuando es oneroso, y la donación si se establece a título
gratuito. Finalmente, se debe recordar que el acto unilateral de voluntad
testamento, se utiliza también para constituir el usufructo.
Sin embargo, lo que en seguida expongo, lo refiero en forma básica al usufructo
constituido por vía de contrato, y t o d o lo que sobre el digo, es aplicable a los
demás tipos de usufructo, salvo que, por la naturaleza especial de estos, haga ver
que esas reglas no le son aplicables.
El usufructuario antes de entrar al goce d^ la cosa, tiene un derecho que se
traduce, según sea el caso, en dos acciones; y tiene también dos deberes:
A. Tiene el derecho de ejercitar una acción real, y puede ejercitar también una
acción personal en contra del nudo propietario.
B. Tiene el deber de hacer un inventario de los bienes que recibe.
C. Tiene el deber de ofrecer un fiador al nudo propietario. (Gutiérrez y González,
2004, p.465)
 Derecho del usufructuario
El artículo 989 de ambos Códigos civiles de 2000 dispone:
“El usufructuario tiene derecho de ejercitar todas las acciones y excepciones reales,
personales o posesorias, y de ser considerado como parte en todo litigio, aunque sea
seguido por el propietario, siempre que en él se interese el usufructo”.
Pues bien, si el usufructo se constituyó por medio de un contrato, el usufructuario
puede ejercitar dos acciones judiciales, si es el caso de que el nudo propietario no
quisiera entregarle la cosa:
a) Una acción real, acción persecutoria de la cosa, como titular que es, de un
derecho real. Los derechos reales confieren a su titular un derecho de
persecución de la cosa, y ella la puede intentar el usufructuario aún en contra del
mismo nudo propietario.
b) Una acción personal, tendiente a exigir el cumplimiento del contrato a través del
cual se creó el derecho real de usufructo. Cuando una persona incumple las
obligaciones que para ella derivan de un contrato, comete un hecho ilícito, y la ley
otorga entonces a su contratante, que es la víctima del hecho ilícito, diversos
derechos, contándose entre los principales el de exigir el cumplimiento del
contrato. Así lo dice el artículo 1949.
 Deberes del Usufructuario: Estos deberes los consigna el artículo 1006 al decir:
“El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:
I. A formar a sus expensas, con citación del dueño, un inventario de todos
ellos, haciendo tasar los muebles y constar el estado en que se hallen los
inmuebles;
 II. A dar la correspondiente fianza de que disfrutará de las cosas con
moderación, y las restituirá al propietario con sus accesiones, al extinguirse
el usufructo, no empeoradas ni deterioradas por su negligencia, salvo lo
dispuesto en el artículo 434.
 Hacer un Inventario: Este primer deber del usufructuario antes de entrar al goce
de los bienes tiene varias finalidades:
a) Reconstituir la prueba de lo que el usufructuario tendrá que reintegrar al “nudo
propietario” al momento en que éste vuelva a ser propietario completo o pleno, por
extinguirse el usufructo.
b) En consecuencia de lo anterior, que sepa el nudo propietario lo que en la cosa
falta, y exigir la indemnización correspondiente. Este inventario es una garantía
tanto para el usufructuario como para el nudo propietario, pues al extinguirse el
usufructo, ni aquél podrá devolver menos, ni tampoco éste podrá exigir que se le
devuelvan más cosas que las entregadas.
 Ofrecer Fiador. Como segundo deber el usufructuario debe ofrecer un fiador al
nudo propietario, y si no cumple con ello, ya se vio que conforme al artículo 1010
el nudo propietario se puede oponer a la entrega de la cosa. (Gutiérrez y
González, 2004, pp. 465-466)
 Derechos y Deberes del Usufructuario durante el goce del Usufructo.
Una vez que el usufructuario se encuentra en posesión de la cosa sobre la cual
recae su derecho, tiene derechos y deberes:
A. Derecho de uso y disfrute de la cosa;
B. Deber de gozar de la cosa como un buen padre de familia.
C. Deber de conformarse en el uso de la cosa de modo establecido por los
anteriores propietarios o poseedores de ella.
 Derecho de uso y disfrute de la cosa. Una vez que el nudo propietario entrega la
cosa al usufructuario, tiene este respecto de ella los derechos de uso y disfrute, los
que representan dos de las tres facultades que normalmente tiene el propietario:
 Derecho de Uso. Este derecho autoriza al usufructuario a servirse materialmente
de la cosa, para su agrado o aprovechamiento material, siempre y cuando deje a
salvo la substancia de la cosa.
 Derecho de Disfrute. Este derecho autoriza al usufructuario a aprovecharse de los
frutos naturales, industriales e inclusive civiles que produzca la cosa. Pero además
el derecho del usufructuario se extiende a las accesiones de la cosa, y recae
también sobre el aprovechamiento de los árboles si los hay, sólo que, en ese caso,
conforme al artículo 1016, si algunos de ellos perecen en forma natural, el
usufructuario debe replantar otros en sustitución. También dan los Códigos
especiales reglas sobre el usufructo de ganado en sus artículos 1013 a 1015.
 Deberes del Usufructuario: Estos dos deberes no los regulan en forma expresa los
códigos de 2000, con los nombres que se les anota en la cabeza de este apartado,
pero sí los tiene implícitos en el artículo 1006 ya transcrito.
 Deber de gozar la cosa como buen padre de familia. La noción de “buen padre
de familia o “bonus pater familiae, se usó en Derecho romano, y equivalía y
equivale a la idea de un “buen propietario” que hace un uso diligente y cuidadoso
de su cosa, uso que implica:
- Abstenerse de realizar todo acto de deterioro de la cosa sobre la cual recae
el usufructo.
 - Mantener la cosa en tal estado que se impida su destrucción, y así lograr la
conservación de la misma. Este segundo aspecto del deber que comento,
varía según que el usufructo se constituya a título gratuito u oneroso.
 Deber de conformarse en el uso de la cosa al modo establecido por los
anteriores propietarios o poseedores. Este deber come anoto, la ley no lo
consigna con ese nombre, pero él se desprende del texto del artículo 1006, ya que
ahí se pide al usufructuario que obtenga fiador, y ello es sin duda para que se
garantice que no hará de fa cosa un uso diferente al que haría el dueño de la cosa.
 Causas de extinción del usufructo.
Para verificar la última etapa de la vida del derecho real de usufructo, en relación a los
derechos y deberes de su titular, es preciso conocer antes las causas por las cuales
se extingue el usufructo. Ellas las establece el artículo 1038 en IX fracciones, y así
dice que se extingue:
I. Por muerte del usufructuario. Cuando se produzca el fallecimiento del
usufructuario, el usufructo no se transmitirá a sus herederos, salvo que se
hubiese establecido legalmente, ya que el usufructo tiene carácter vitalicio.
II. Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó. En el momento en que
se cumple el término fijado para la duración del usufructo, éste se extingue, sin
que por el hecho de que, quien fue usufructuario no entregue de inmediato la
cosa, se pueda pensar que su derecho se ha prorrogado.
III. Por cumplirse la condición impuesta en el Título constitutivo para la
cesación de este derecho. Si se produce la muerte del usufructuario antes de
que finalice el plazo por el cual se constituyó el usufructo, se extinguirá el
usufructo y no se transmitirá a sus sucesores, a no ser que se pacte
expresamente la continuación.
IV. Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona.
Cuando, por cualquier causa, el usufructuario y el propietario son la misma
persona, se extinguirá el derecho de usufructo.
V. La prescripción: Se aplican las reglas generales de la prescripción extintiva,
por lo que se extinguirá el derecho de usufructo cuando su titular no lo haga
valer en el plazo de 6 años para los bienes muebles y de 30 años para los
bienes inmuebles.

VI. La renuncia del usufructuario: Dicha renuncia provocará que el propietario

recupere las facultades de uso y disfrute de la cosa, por lo que, salvo que la
renuncia del usufructuario perjudique a un tercero, se producirá la extinción del
usufructo.
VII. La pérdida total de la cosa: El usufructo se extingue por pérdida total de la
cosa objeto de usufructo, ya que el usufructuario no podrá seguir disponiendo
de tal condición al no poder obtener goce o frutos de ninguna clase. Dicha
pérdida puede ser tanto de origen fáctico como jurídico.
VIII. La resolución del derecho del constituyente: Es un corolario del
principio que establece que nadie puede transmitir a otro más derechos que
aquellos que tiene sobre la cosa. (Rojina, 2008, pp. 133-135)
 Derechos y Deberes del que fue Usufructuario al momento en que se extingue el
Usufructo. Al momento en que se extingue el usufructo por cualesquiera de las
causas anotadas, el titular que fue del derecho tiene derechos y deberes:
 Derechos: Tiene los siguientes:
a) Si hubiese hecho reparaciones a la cosa en los términos del artículo 1021, se le
deben retribuir los gastos realizados, por el que fue nudo propietario, y digo que fue,
pues al extinguirse el usufructo se convierte de nuevo en propietario perfecto. Así lo
dispone el artículo 1022.
b) Si hubiera salido una persona como fiadora, una vez que el propietario ve que la
cosa no sufrió mayor deterioro que el derivado del uso normal de la cosa, tiene
derecho a que se extinga el contrato de fianza, pues si bien él no es parte en ese
contrato como ya se dijo, sí, tiene la necesidad de que a su fiador se le libere.
Deberes: Tiene los siguientes:
a) El más importante, es devolver al propietario la cosa sobre la cual recayó su
derecho de usufructo.
b) Devolver al propietario la cosa con el solo deterioro o demérito de un uso normal y
moderado.
c) Restituir el valor de las cosas consumibles que pudiera haber recibido al iniciarse el
usufructo, si es que hubo el “cuasiusufructo”.
d) Su último deber, es reparar los daños que hubiere causado a la cosa, si es que la
deterioró más de lo normal. (Gutiérrez y González, 2004, pp. 470-473)
 Uso
Podemos definir el uso indicando que es un derecho real, temporal, por naturaleza
vitalicio, para usar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia, y de
carácter intransmisible. Se distingue por consiguiente de usufructo:
En el contenido, que es restringido sólo para el uso, y en algunos casos para percibir
ciertos frutos.
En el carácter intransmisible, peculiar al uso y a la habitación, que no existe en el
usufructo, porque, como hemos visto, el usufructo puede enajenarse, puede gravarse,
puede transmitirse; en cambio, el usuario o el habituario no pueden transmitir su
derecho. Son personalísimos en un doble aspecto, tanto porque se extinguen por la
muerte, como acontece con el usufructo, como porque se confieren exclusivamente
tomando en cuenta la calidad de la persona, por amistad, parentesco, etc., y no
pueden transmitirse a ninguna otra.
Precisadas estas distinciones entre el usufructo y el uso, las demás características
son iguales; se trata de un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio si no se
establece lo contrario limitándolo a un cierto tiempo, se ejerce sobre cosas ajenas; el
usuario debe respetar siempre la forma y substancia de la cosa, con mayor razón que
en el usufructo. dada la limitación para aprovecharse de la misma, consistente
simplemente en el uso, es decir, en una forma permanente y constante de utilizar la
cosa que no altere la substancia de la misma.
El nuevo concepto que brindo es el siguiente: Es un derecho real, temporal, vitalicio
salvo pacto en contrario:
a) No trasmisible, ni enajenable o gravable para usar de una cosa ajena y tomar
de ella los frutos necesarios para el usuario y su familia, si la cosa esta sujeta a
propiedad individual.
b) El derecho de usar de manera exclusiva una sección de una parte alícuota en
una copropiedad en condominio. (Rojina, 2008, p. 137)
 Diferencias entre Derecho de Uso y Derecho de Usufructo. Entre el derecho real
de uso y el derecho real de usufructo, hay estas diferencias:
 a) El uso es un derecho muy restringido para usar de una cosa ajena, pues sólo se
refiere al aprovechamiento de los frutos naturales que sirvan para satisfacer las
necesidades del usuario y su familia; el usufructo, ya se vio, se extiende a todos los
frutos de la cosa.
b) El derecho de uso es personalísimo, y de ahí que no se puede enajenar ni gravar
por el usuario.
c) El uso nunca lo establece la Ley, es sólo convencional, en tanto que el usufructo
puede encontrar su origen en la ley, como en el caso del artículo 430.
 Derecho de uso en la copropiedad en condominio. De acuerdo con el concepto
que elaboré sobre lo que es el derecho real de uso, aparece que tal derecho puede
ser de dos tipos, uno cuando se constituye sobre una propiedad individual, y otro en.
el caso de que se tenga una parte alícuota en una copropiedad.
 Derecho de habitación.
EI derecho real de habitación en realidad es el derecho de uso sobre una finca urbana
para habitar gratuitamente algunas piezas de una casa. No se distingue en rigor fuera
de esta circunstancia especialísima, en cuanto al contenido. pues también se trata de
un derecho real intransmisible, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar algunas
piezas de una casa, sin alterar su forma ni substancia. En cambio, el uso se extiende
como el usufructo tanto a los bienes muebles como a los bienes inmuebles. Cuando
ese uso se refiere sólo a las piezas de una Casa habitación, toma el nombre de
derecho real de habitación.
Las reglas generales del usufructo se aplican al uso y a la habitación, exceptuando las
especiales que hemos establecido por cuanto al carácter intransmisible de estos
derechos. Por consiguiente, las obligaciones del usuario y del habituario son
semejantes a las del usufructuario; deben formar inventario. tasando los bienes
muebles y haciendo constar e! estado de los inmuebles; otorgar fianza, con excepción
de los casos en los cuales se les dispensa o cuando se releva al usufructuario de esta
obligación.
Las obligaciones durante el disfrute, que existen a cargo del usufructuario, también
existen, pero limitadas, a cargo del usuario o del habituario; es decir, la obligación
fundamental de cuidar y conservar la cosa como buen padre de familia, les es
aplicable, así como la de no alterar la forma ni substancia de la cosa y de responder
de culpa leve y grave. En el uso que es gratuito y en. el derecho de habitación que
siempre lo es, se responde de culpa levísima. El juez apreciará según el valor del uso
o bien según el número de piezas que Se ocupen en una finca habitación, para
imponer proporcionalmente la obligación de reparar al propietario, al usuario y al
habituario.
En cuanto a la obligación de responder de las cargas de la cosa, también se aplica el
principio de equidad para distribuirlas proporcionalmente, según sea el uso y los frutos
percibidos o el número de piezas que ocupe el habituario.
Finalmente, la obligación de restituir al extinguirse el uso o el usufructo, la de rendir
cuentas y la de responder de daños y perjuicios por pérdida o deterioro de la cosa,
son iguales en el uso, en el derecho real de habitación y en el usufructo. Las formas
de extinción de estos derechos, uso y habitación, son también iguales a las formas de
extinción del usufructo. (Rojina,2008, pp.138-139)
 Servidumbre
 Definición de servidumbres: Constituyen desmembramientos de la propiedad de
importancia por cuanto a su gran variedad y por la utilidad que presentan para el mejor
aprovechamiento o beneficio de ciertos predios.
Las servidumbres son gravámenes reales: Que se imponen en favor del dueño ele
un predio y a cargo de otro fundo propiedad de distinto dueño, para beneficio o mayor
utilidad del primero.
De esta definición deducimos los siguientes elementos:
1. Las servidumbres son derechos reales, son gravámenes reales, también se les
denomina "cargas"; nuestro Código emplea el término "gravamen real"; el Código
francés dice "carga a favor Je un predio", Lo esencial es que se trata de un
derecho real, es decir, de un poder jurídico que se ejerce directa e inmediatamente
sobre una cosa para su aprovechamiento parcial, y que es oponible a todo mundo
como sujeto universal pasivo y a un sujeto pasivo determinado, o sea el duell0 del
predio sirviente. Como toda desmembración, debe originar relaciones jurídicas
concretas entre el que conserva el dominio y aquel que tiene el uso, el usufructo, o
cierta forma ele aprovechamiento, como acontece en las servidumbres.
2. El segundo elemento de la definición precisa que este gravamen real se constituye
siempre entre predios, es decir, ya no se extiende, corno ciertos derechos reales,
a toda clase de bienes inmuebles o muebles, corporales e incorporales.
3. Los predios deben ser pertenecientes a distintos dueños; debe haber un predio
llamado dominante y otro predio llamado sirviente, pertenecientes a distintos
propietarios, porque no puede constituirse servidumbre sobre cosa de propiedad.
Nadie puede tener gravámenes sobre cosa propia.
4. Finalmente, otro de los elementos de la definición consiste en que, por la
servidumbre se beneficia un predio en realidad su dueño, para que tenga mayor
utilidad o aprovechamiento, limitando en alguna forma la utilidad del predio
sirviente, que se traduce en una carga para su dueño. (Rojina,2008, pp.139-140)
 Características generales. Características generales de las servidumbres, que están
implicadas en la naturaleza jurídica de ser cargas que afectan a un predio en beneficio
de otro.
a) Como principio general debe mencionarse el de que "las servidumbres son
inseparables de los predios a que activa o pasivamente pertenecen". Este carácter
se deriva de la naturaleza real; a pesar de que exista cambio de propiedad en el
predio sirviente, la servidumbre continúa, es inseparable de la cosa, no sigue a las
personas, sino que sigue a la cosa; se constituye en beneficio de cierto predio; por
consiguiente, como los predios continúan a pesar de los cambios de propiedad, la
servidumbre sigue porque es inseparable de los predios.
b) De este carácter general de la servidumbre consistente en ser inseparable del
predio a que activa o pasivamente pertenezca, se deduce también su carácter de
indivisible.
c) Distinción entre las servidumbres y las limitaciones al dominio. Se distinguen de
las limitaciones a la propiedad en que siempre en las servidumbres deben existir
dos predios pertenecientes a distintos dueños; por consiguiente, la restricción del
dominio se impone a cargo de un predio y a favor de otro por un interés particular
o general.
Son modalidades para beneficio general, es decir, para beneficiar a las personas,
o a una colectividad, precisándose en consecuencia las siguientes distinciones:
 I. La servidumbre debe ser entre dos predios, en tanto que las limitaciones al
dominio son can relación a una cosa mueble o respecto de predios, pero
en forma de reciprocidad.
II. En tanto que las servidumbres sólo existen como restricciones para los
inmuebles, las limitaciones a la propiedad afectan tanto los bienes
muebles, corno los inmuebles.
III. Las servidumbres pueden crearse en interés particular o en interés
colectivo; en cambio, las limitaciones al dominio se imponen por un interés
general o por razones de buena vecindad.
IV. Las limitaciones a la propiedad se refieren siempre a un bien, o a
restricciones recíprocas entre vecinos, para beneficio general; en cambio,
las servidumbres no se conciben sino corno cargas impuestas sobre un
predio a favor de otro. (Rojina,2008, pp.140-141)
 Clasificación de las servidumbres. Tornando distintos criterios de clasificación, las
servidumbres se suelen dividir en los siguientes grupos:
I. Positivas y negativas: Se llaman servidumbres positivas aquellas en las que
para su ejercicio se requiere un acto del dueño del predio dominante; por
ejemplo, la servidumbre de paso. Se llaman servidumbres negativas aquellas
que se ejercen sin ningún acto del dueño del predio dominante y también sin
ningún acto del dueño del predio sirviente; por ejemplo, la servidumbre de
luces; la de no edificar, la servidumbre de no levantar una construcción a
determinada altura.
II. Rústicas y urbanas: Son servidumbres urbanas aquellas que se imponen
para provecho o comodidad de un edificio, de una construcción,
independientemente de que estén en la ciudad o en el campo. Son
servidumbres rústicas aquellas que se constituyen para provecho o comodidad
de un objeto agrícola, independientemente de que esté en la ciudad o en el
campo.
III. Continuas y discontinuas: Son servidumbres continuas las que su uso es o
puede ser incesante, sin necesidad de acto del hombre; son servidumbres
discontinuas aquellas para cuyo uso se requiere la intervención humana.
IV. Aparentes y no aparentes: Son servidumbres aparentes las que su ejercicio
se manifiesta por un signo exterior como un puente, una ventana, y
servidumbres no aparentes las que no requieren la existencia de dichos
signos, como la servidumbre de no edificar, de no elevar una pared a
determinada altura.
V. Legales y voluntaria: Servidumbres legales son aquellas impuestas por la ley
como consecuencia natural de la situación de los predios y tomando en cuenta
un interés particular o colectivo; por ejemplo, la servidumbre de desagüe por
cuanto que el predio sirviente se encuentre en un plano inferior con relación a
la dominante y las aguas pluviales tengan necesariamente que escurrir hacia el
predio inferior.
VI. Servidumbres sobre predios de dominio público y sobre predios de
particulares: En aquellas legislaciones que, como la nuestra, reconocen que
el Estado ejerce un derecho de propiedad sobre los bienes de dominio público,
que comprenden los de uso común, los destinados a un servicio público y los
propios del Estado, existe la responsabilidad de imponer servidumbres sobre
 estos últimos o en su favor. Los bienes de uso común y los destinados a un
servicio público, por su naturaleza, no pueden gravarse con servidumbres.
(Rojina,2008, pp.142-144)
 Forma de constitución de las servidumbres: Las servidumbres, como el usufructo,
reconocen cinco fuentes que son:
a) Contrato: Las servidumbres nacidas de contrato implican una enajenación de parte
de la propiedad, al imponerse el dueño del Predio sirviente una restricción al
ejercicio absoluto de su dominio.
b) Acto jurídico unilateral: También como en el usufructo, el artículo 1067 dispone
que las servidumbres pueden constituirse por "voluntad del hombre", aludiendo así
al acto unilateral, al contrato y al testamento, sin que haya razón jurídica para sólo
comprender los dos últimos actos.
c) Testamento: Las servidumbres nacidas de testamento implican también una
limitación voluntaria que el autor de la sucesión impone a un predio de su
propiedad en beneficio del dueño del predio dominante.
d) Prescripción: Las servidumbres nacidas por la prescripción suponen, que se esté
en posesión del derecho que se trata de adquirir; en este caso la posesión de la
servidumbre Se traduce en la ejecución de actos que revelen su ejercicio.
e) Ley: Ya hemos explicado que la ley debe ser puesta en movimiento por un hecho,
acto O estado jurídicos para dar origen a las servidumbres.
f) Modalidades que pueden afectar la constitución de las servidumbres: Las
servidumbres como el usufructo, pueden sufrir modalidades en su constitución. es
decir, pueden quedar sujetas a una condición o a un término. También la modalidad
puede consistir en que el dominio que se tenga sobre los predios sea revocable y,
por consiguiente, la servidumbre quedará también afectada a esa modalidad.
(Rojina,2008, pp.144-145)
 Principios generales de las servidumbres: Estudiaremos los principios generales de
las servidumbres que se refieren a las relaciones jurídicas entre los dueños de los
predios. Estos principios son g servidumbres legales; por consiguiente, a las continuas
y discontinuas, aparentes y no aparentes, privadas o públicas, e impuestas en
beneficio particular o en beneficio colectivo.
I. Principios que norman la situación del dueño del predio dominante:
1. El dueño del predio dominante está obligado a ejecutar todas las obras
necesarias para la constitución y conservación de lo servidumbre.
2. El dueño del predio dominante está obligado a ejecutar todas las obras que
hagan menos gravosa la servidumbre.
II. Principios que norman la situación del dueño del predio sirviente:
1. El dueño del predio sirviente está obligado simplemente a no hacer o a tolerar,
es decir, a no impedir el uso de la servidumbre, a no hacerla difícil o gravosa
para el dueño del predio dominante y a tolerar las obras, las construcciones,
reparaciones, que conforme a la ley deba ejecutar. Sólo en caso excepcional,
cuando la ley o el título expresamente lo determinen, el dueño del predio
sirviente estará obligado a ejecutar determinado hecho u obra, pero como es
una carga real, se librará de esta obligación abandonando su predio.
2. El dueño del predio sirviente tiene el derecho de ejecutar todas las obras que,
sin perjudicar la servidumbre, la hagan menos gravosa.
 3. El dueño del predio sirviente debe abstenerse de ejecutar obras que impidan el
ejercicio de la servidumbre o la hagan difícil.
4. EI dueño del predio sirviente tiene la facultad de cambiar el lugar de la
servidumbre cambio de localización de la servidumbre, bajo dos condiciones:
prime", y fundamental, que no se cause perjuicio con ello al dueño del predio
dominante; y, segunda, que del cambio resulte una ventaja al predio sirviente
por cuanto que en el lugar en que está constituida se impongan cargas o
gravámenes innecesarios.
III. Principios que se refieren a la interpretación en las servidumbres:
1. Para las servidumbres voluntarias se admite la autonomía la voluntad como
principio general, es decir, se estará a lo estatuido; libremente puede el
dueño del predio sirviente, al constituir una servidumbre por testamento,
por acto unilateral o por contrato, fijar las modalidades y condiciones, las
formas de uso y las restricciones.
2. A falta de estipulación en las servidumbres voluntarias, se aplicarán las
normas anteriormente explicadas para regir la situación de las partes.
3. Si no pudiere resolverse un caso ni con las estipulaciones del acto o
contrato ni con las normas generales antes citadas, deberá resolverse
siempre en la forma que menos perjuicios cause al predio sirviente. Es un
principio de protección para éste, toda vez que implica un gravamen, es
decir, una afectación a su dominio y debe procurarse que sea menos
onerosa.
IV. Toda servidumbre, al constituirse o al extinguirse, comprende la
constitución o extinción de los derechos accesorios a la misma.
(Rojina,2008, pp.145-147)
 Servidumbres legales: Conforme al Código vigente las servidumbres legales son las
siguientes:
 Servidumbre legal de desagüe: Está reglamentada por los artículos 1071 al 1077.
Comprende diversas formas:
1. La que se origina entre predios de distinto nivel;
2. La que se crea a favor de un predio enclavado entre otros, para dar salida al agua
del primero.
La primera, a su vez, admite dos formas:
- Servidumbre natural: La ley dispone que los dueños de los predios
inferiores están obligados a recibir las aguas que por declive natural caen
de los predios superiores.
- Servidumbre de desagüe originada por actos del hombre: Prohibida por
el Código anterior y permitida por el vigente, se acepta cuando por las
mejoras agrícolas o industriales se arroja el agua a un predio inferior.
 Servidumbre legal de acueducto: Está reglamentada por los artículos 1078 al
1096. Tiene también diferentes formas:
a) El que pueda disponer de agua que tenga fuera de su predio, tiene el
derecho de hacerla pasar mediante un acueducto a través de los predios
intermedios.
b) El que quiera desecar un pantano o dar salida a aguas acumuladas, tiene el
derecho de hacer pasar un acueducto por los predios circunvecinos.
 c) El que pueda captar agua mediante una presa para la irrigación de su
predio y no pueda construirla dentro de su finca, tiene el derecho de
constituir una servidumbre llamada de "estribo de presa", en el predio
sirviente; es decir, en el predio de tercera persona.
Para constituir esta servidumbre de acueducto en sus tres formas, es necesario
cumplir con los siguientes requisitos:
l. Acreditar que Se puede disponer del agua que va a conducirse por el
acueducto.
2. Que es conveniente al dueño del predio dominante disponer de aquella agua.
3. Que el paso elegido es el menos gravoso para los predios intermedios o
circunvecinos.
4.-Indemnizar el terreno ocupado por el acueducto, según el valor fijado por los
peritos y un diez por ciento más.
5.-Indemnizar todos los daños y perjuicios que se causen tanto por la división del
predio al construir e! acueducto, como por daños en su construcción, paso de
materiales, de personas, de animales, de medios de transporte, etc.
 Servidumbre Voluntaria: No existe a propósito de las servidumbres voluntarias
una clasificación como en las legales, ya que pueden tener Un contenido
amplísimo. Pueden tener el mismo objeto que las legales, es decir, ser de desagüe,
de acueducto, de paso, de abrevadero, de luces; pueden mezclarse estos
diferentes objetos para originar una servidumbre mixta.
 Formas de extinción de las servidumbres: Las formas de extinción de las
servidumbres deben estudiarse, analizando primero, la extinción de las
servidumbres voluntarias; y, segundo la de las servidumbres legales.
a) Servidumbres voluntarias: Las servidumbres voluntarias se extinguen por las
siguientes causas:
l.-Cumplimiento del plazo señalado.
2.-Cumplimiento de la condición resolutoria estipulada.
3.-Resolución o revocación del dominio respecto del dueño del predio sirviente,
cuando Se haya constituido la servidumbre por el que, teniendo un dominio
revocable, llega el tiempo de la revocación.
4.-Por la reunión de los predios sirvientes y dominante en una sola persona.
5.-Por el no uso, es decir. por una prescripción negativa. (Rojina,2008, pp.148-151)

S4. Actividad integradora. Estudio de caso

 Derechos de autor
 Discusión respecto de su naturaleza jurídica: Bajo la denominación "propiedades
intelectuales", se comprende una serie de derechos, que se ejercitan sobre bienes
incorporales, tales como una producción científica, artística o literaria, un invento, o
la correspondencia. Se reserva el término propiedad industrial para los inventos,
marcas y nombres comerciales, y se regula por una especial ley de ese nombre.
Se han denominado estos distintos derechos con el nombre genérico de "propiedades
intelectuales", designándose respectivamente a las especies que lo constituyen, con
los nombres de: propiedad científica, literaria, artística y dramática.
Desde luego, se acepta que el derecho civil y la legislación positiva, al hablar de la
propiedad, Se refieren a los bienes corporales, de tal suerte que el término en esa
forma simplemente enunciado, comprende la propiedad de los bienes corporales
susceptibles de posesión material y exclusiva. Respecto de los bienes incorporales,
Se dice que, al no ser susceptibles de posesión material, ya que no tienen un cuerpo,
ni tampoco de posesión individual ni exclusiva, como consecuencia de no ser
corporales, en rigor no constituyen formas de la propiedad, sino derechos de
naturaleza distinta.
 Estamos en presencia de un derecho personal: El derecho personal implica
una relación jurídica entre dos personas determinadas, acreedor y deudor, y a
la vez una facultad nacida de esa relación para exigir del deudor una
prestación o una abstención, puede decirse de antemano, sin entrar en mayor
análisis, que en el caso de las propiedades incorporales no se trata de
derechos personales.
 Se trata de un derecho real: Existe una situación semejante a la de los
derechos reales: un poder jurídico que se ejercita por una persona
determinada, el autor de la obra, para aprovecharla en forma total o parcial y
pata oponer ese poder a todo mundo.
 Derechos reales sobre bienes corporales, como poderes jurídicos que se
ejercitan sobre cosas materiales. En el caso simplemente lo que cambia no es
la naturaleza del derecho, sino del objeto sobre el cual se ejerce; en lugar de
ejercitarse un poder jurídico sobre un bien corporal, se ejercita un poder
jurídico sobre un bien incorporal.
 El bien incorporal constituye la idea en el autor de una obra literaria, artística
o dramática, o la invención, que también es idea. En fin, el poder se ejerce
sobre algo incorporal, producto de la inteligencia, sobre una idea, pero que es
susceptible de rendir un aprovechamiento, de traducirse en una explotación
pecuniaria, porque Se trata de ideas que pue· den explotarse comercialmente.
Desde este punto de vista, el derecho las estudia y las protege.
 Tesis que asimila el derecho de autor a la propiedad: La tesis que sostenía
que se trataba de un derecho de propiedad, se fundó en que la idea podía ser
susceptible si no de posesión exclusiva y material como las cosas corporales,
sí de explotación exclusiva y que en ésta debería verse la forma de la
apropiación y de la posesión. Se consideraba que la legislación debería
intervenir para imponer un régimen en el cual el autor se aprovechara
exclusivamente de su obra, tuviera la facultad de reproducirla durante su vida,
transmitiendo estos derechos a sus herederos, para que a su vez en forma
perpetua ellos· continuaran explotando la obra.
 Tesis que otorga autonomía a los derechos de autor: La tesis adversa que
niega estas características de la propiedad ordinaria a los derechos de autor,
se funda en las siguientes consideraciones: Sólo los bienes corporales son
susceptibles de propiedad, porque solo ellos pueden ser poseídos individual y
exclusivamente. La idea que se manifiesta en la obra o en el invento no es
susceptible, de posesión y, por lo tanto, de tenencia individual y exclusiva.
 Reglamentación del Código vigente: Tomando en cuenta tanto la naturaleza
de los bienes objeto de la llamada propiedad intelectual, y las razones que
existen para determinar un derecho temporal, el Código vigente, bajo el
 nombre de "derechos de autor", consideró que este derecho debía ser objeto
de una reglamentación diferente, que no debía asimilarse a la propiedad ni
mucho menos identificarse con ella '1 que tampoco podían aplicarse las reglas
generales de la misma. Cambió completamente el criterio que existía en la
legislación anterior y que fue sostenido por los Códigos de 1870 y 1884.
Declaró que la propiedad literaria y artística correspondían al autor durante su
vida y se transmitían a sus herederos sin limitación de tiempo. Para la
propiedad dramática se reconoció el derecho del autor a la reproducción
durante su vida y a los herederos durante treinta años a partir de su muerte.
Los Códigos que habían sostenido semejanza o identidad entre la propiedad
intelectual y la propiedad ordinaria, no llegaron a identificar en todas sus
consecuencias ambas formas y a la viuda durante cincuenta años, pero no se
llega a admitir un derecho de propiedad perpetuo, transmisible por herencia en
forma ilimita· da en el tiempo.
 Del derecho de autor conforme a la ley federal de 31 de diciembre de
1947: En la citada Ley federal sobre el Derecho de Autor que se publicó en el
Diario Oficial del 14 de enero ele 1948, Se comprenden 6 capítulos
denominados respectivamente:
I. Del derecho de autor.
II. De la edición y otros modos de reproducción.
III. De las sociedades de autores.
IV. Del Departamento del Derecho de Autor y del Registro.
V. De las sanciones.
VI. De los tribunales y procedimiento.
 El derecho de autor no ampara los siguientes casos: El empleo incidental e
inevitable de una obra protegida; la publicación en fotografías y en películas de
obras de arte o de arquitectura que sean visibles desde lugares públicos y las
publicaciones, traducciones o reproducciones de breves fragmentos de obras
científicas, literarias o artísticas, cuando se hagan con fines didácticos o
científicos, siempre que se indique, de manera inconfundible, la fuente de
donde se hubieran tornado y que los textos reproducidos no sean alterados.
 La propiedad inmaterial, según Carnelutti: En la obra antes citada,
Carnelutti estudia la propiedad inmaterial, su contenido y objeto. También trata
de la propiedad industrial, de su adquisición originaria y derivada, así como de
la prescripción extintiva y adquisitiva de la propiedad inmaterial. Considera
que, al lado de la propiedad ordinaria, existe un nuevo tipo de propiedad que
denomina inmaterial, de la cual todavía no se conoce ni el objeto ni el
contenido.
 Tesis de Oscar Morineau sobre la propiedad intelectuales o derechos de
autor: En su obra ya citada "Los Derechos Reales y el Subsuelo de México",
Morineau hace un estudio especial sobre la propiedad intelectual, estimando
que independientemente del valor que tengan las denominaciones que en la
literatura jurídica se empleen para referir a los derechos subjetivos que se
reconozcan a los autores, traductores sobre las creaciones que en el orden
intelectual lleven a cabo, lo esencial radica en que la norma jurídica tutele o
ampare determinada creación de la inteligencia que ha logrado manifestarse
en una forma externa, incorporándose en un medio físico, como un libro, una
 estatua, una pintura, o un invento cuando el inventor precisa el alcance de su
descubrimiento y obtiene el registro del mismo.
 Diversas opiniones sobre la naturaleza de los derechos de autor: En la
obra de Argentino O. Romero, La Propiedad Intelectual, se exponen diversas
opiniones de autores extranjeros sobre los derechos de autor, unas como la de
Renouard que combaten la idea de que tales derechos puedan asimilarse a la
propiedad común, contrariando en esto la tendencia doctrinal del siglo pasado,
otras como la de Planiol y Ripert admitiendo la tesis jurisprudencial que
caracteriza tales derechos como verdaderos privilegios.
V. Formas de protección reconocidas en la ley: En el artículo 1° se da una
amplia protección a todas las formas posibles que la ciencia o la técnica
conocen para la publicación, reproducción adaptación o difusión en general de
las obras. Especialmente se comprenden los medios conocidos o que se
inventen en el futuro. De esta suene se abarca no sólo la reproducción
mecánica, sino también los medios modernos de difusión a través de la
fotografía, telefotografía, televisión, radiodifusión y en general cualquier otra
forma que sirva para la reproducción de los signos, de los sonidos o de las
imágenes. (Rojina,2008, pp.176-187)

Conclusión
Tanto el derecho real como el derecho personal, llamado también de crédito, es
desprendido del patrimonio activo, estos a su vez, contrastan de una manera
determinante; esto es lo que nos enmarca la teoría dualista, ya que hace énfasis en que el
derecho personal y de crédito son conceptos totalmente diferentes. El derecho real es el
que nace de una persona hacia un bien, contando con los derechos y beneficios que de
éste se desprendan, mientras que el derecho personal o de crédito es la relación existente
entre dos personas, que en este caso serán: el acreedor y el deudor, así mismo de los
derechos que se le otorgan al primero para exigir el pago de la deuda.
El estudio conceptual de los derechos reales ha permitido realizar, de forma paralela, un
análisis del tratamiento teórico desarrollado alrededor de ellos. Al explicarse la existencia
de teorías, se determina que el fin es analizar el derecho en comento con base en la
relación jurídica emanada de las mismas. En consecuencia, es válido sustentar el
argumento en sentido de que se pueden estudiar los derechos reales de forma fácil y con
base en los elementos de la relación jurídica, como lo hace la teoría personalista y la
ecléctica en su parte externa. El reconocimiento de la existencia de distintos doctrinarios,
que proponen un estudio teórico de los derechos reales, donde se presentan distintos
métodos de análisis y con la única coincidencia del título, tiene como consecuencia la
validez de hacer una nueva propuesta teórica.
La posesión como el derecho otorgado sobre un objeto en exclusión con los demás,
siendo este el único poseedor, esta posesión se caracteriza por cuatro funciones de
naturaleza jurídica, el ejercicio de un derecho, el cumplimiento de un deber, la violación de
un deber o su modificación, trasmisión o extinción. Este primer elemento implica todos los
derechos que se nos otorgan sobre las cosas, el segundo se refiere a las obligaciones
que podemos adquirir con la posesión de un objeto, el tercero nos habla de los efectos
jurídicos que pueden surtir la violación de uno de estos deberes, y el cuarto de los
cambios que este puede sufrir.
Respecto a las diferencias y similitudes que aquí se enlistan, se sintetiza que la división
entre derechos reales y personales es una ficción creada por los juristas, por posturas
teóricas en las que se estudian los derechos reales como si fueren personales y
viceversa.
El análisis de la relación jurídica desde la perspectiva planteada permite sustentar y
proponer un estudio orgánico global de los derechos reales con base en sus elementos,
que siguen un orden específico partiendo desde el acto o hecho que genera su
nacimiento, las personas que intervienen y el objetivo que persiguen. En otras palabras, el
orden adecuado es la división en causales, subjetivos y objetivos.
El derecho real de uso es aquel que otorga a su titular el derecho a gozar de una parte
limitada de las utilidades y productos de una cosa. Cuando se refiere a una casa se llama
derecho real de habitación. Las características del derecho real de uso son: es
intransmisible e intransferible a cualquier título, es temporal, es un derecho incompleto
pues solo faculta a gozar de una parte limitada y no se está obligado a prestar caución,
pero si se constituyen y extinguen por las reglas del usufructo. Esta investigación me
permitió conocer ampliamente los derechos reales.

Referencias

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