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Revisando la NIC 23: costos por préstamos (Parte final)

Construcción de inmueble financiado para venta

Enunciado
Empresa Constructora Universo tiene previsto construir un edificio para oficinas, el cual será
vendido culminada la obra.

El citado proyecto tiene un costo total de S/. 750,000 cuya ejecución demandará 18 meses de
duración. Para su financiamiento, se obtendrá un préstamo del Banco Continente por el íntegro a
la tasa del 12% anual, cancelable al efectuar la venta del edificio.

El préstamo fue desembolsado por el banco mensualmente conforme se dio el avance de la obra,
el cual se inició en abril del Año 1 y culminó en setiembre del Año 2.

La construcción del edificio fue terminada en agosto del Año 2, por lo que el desembolso de
setiembre último fue aplicado a trabajos menores relacionados con los acabados del inmueble
para venderlo.

Cada valorización mensual tiene sus respectivos costos componentes, cuyo resumen es el
siguiente:

Construcción de edificio

Costos de obra (17 valorizaciones)

Compra de materiales de construcción 230,000
Mano de obra - personal de la empresa 190,000
Dirección técnica - Personal de la empresa 125,000
Servicios de terceros – diversos 170,000
Depreciación de activo fijo empleado en obra 20,000
735,000

Culminación de trabajos menores (1 valorización)

Compra de materiales 7,000

Servicios de terceros 8,000
15,000

Financiamiento (intereses por 18 meses)

Construcción terminada 73,866

Trabajos menores 150
74,016
Total deuda 824,016
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Finalmente, en octubre del año 2 el edificio fue vendido en S/.960, 000.

¿Cuál es el tratamiento de las cargas e intereses?

Solución
1. Costos de obra (17 valorizaciones)
(Abril año 1 – agosto año 2)

------------------------------------------1---------------------------------------- DEBE HABER

60 COMPRAS
6024 Materias primas para product. Inmuebles 230,000
62 CARGAS DE PERSONAL, DIRECTORES Y
GERENTES
62111 Sueldos 125,000
62112 Salarios 190,000
63 GASTOS DE SERVICIOS PREST. POR TERC.
( Según cuentas específicas ) 170,000
68 VALUAC. Y DETER. DE ACTIVOS Y PROVIS.
6814 Deprec. de inmuebles, maq.y equipo 20,000
39 DEPRECIACIÓN, AMORTIZ. Y AGOT. ACUM.
3913 Deprec. Inmb. maq. y equipo 20,000
41 REMUNERACIONES Y PARTICIP. POR PAGAR
411 Remuneraciones por pagar 315,000
42 CUENTAS POR PAGAR COMERC. - TERC.
421 Facturas por pagar 400,000
735,000 735,000

2. Destino de las cargas

-----------------------------------2------------------------------------- DEBE HABER
91 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
911 Materiales de construcción 230,000
912 Cargas de personal 315,000
913 Salarios 170,000
914 Depreciaciones 20,000
79 CARGAS IMPUTABLES A CUENTAS DE COSTOS Y
GASTOS
791 Cargas imputables a cuentas de costos y gastos 735,000
735,000 735,000
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3. Traslado del costo de construcción

-------------------------------------3---------------------------------- DEBE HABER
92 CONSTRUCCIONES EN PROCESO 735,000
921 Edificio en construcción
91 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
(911 a 914 ) 735,000

4. Préstamo del banco (17 valorizaciones)

(Según avance de obra mensual)
-----------------------------------------4-------------------------------------- DEBE HABER
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
1041 Cuentas corrientes operativas 735,000
67 GASTOS FINANCIEROS
673 Intereses por préstamos y otras obligaciones 73,866
45 OBLIGACIONES FINANCIERAS
451 Préstamos de instituc. financieras 735,000
455 Costos de financiación por pagar 73,866
808,866 808,866

5. Pago de obligaciones (17 valorizaciones)

(Según avance de obra mensual)
----------------------------------------5---------------------------------------- DEBE HABER
41 REMUNERACIONES Y PARTICIP. POR PAGAR
411 Remuneraciones por pagar 315,000
42 CUENTAS POR PAGAR COMERCIALES - TERC.
421 Facturas por pagar 400,000
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
1041 Cuentas corrientes operativas 715,000
715,000 715,000

6. Destino de intereses (NIC 23)

(Capitalización en el periodo)
-----------------------------------------6--------------------------------------- DEBE HABER
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92 CONSTRUCCIONES EN PROCESO
922 Intereses en edificio 73,866
79 CARGAS IMPUT. A CUENTAS DE CTOS. Y GTOS.
792 Gastos financieros imputables a cuentas de
73,866
existencias

7. Incorporación de obra en ejecución

-------------------------------------------7------------------------------------ DEBE HABER
23 PRODUCTOS EN PROCESO
234 Productos inmuebles en proceso 735,000
238 Costos de financiación-productos en proceso 73,866
71 VARIACIÓN DE PRODUCCIÓN ALMACENADA
713 Variación de productos en proceso 808,866
808,866 808,866

8. Culminación de trabajos menores

(1 valorización: setiembre Año 2)
------------------------------------------8------------------------------------- DEBE HABER
60 COMPRAS
6032 Suministros 7,000
63 GASTOS DE SERVICIOS PRESTADOS
639 Otros servicios prestados por terceros 8,000
42 CUENTAS POR PAGAR COMERCIALES - TERC.
421 Facturas por pagar 15,000
15,000 15,000

9. Destino del gasto

-----------------------------------------9------------------------------------ DEBE HABER
93 GASTOS DE ADMINISTRACIÓN
931 Insumos 7,000
932 Servicios de terceros 8,000
79 CARGAS IMPUT. A CTAS. DE CTOS. Y GTOS.
791 Cargas imputables a cuentas de costos 15,000
15,000 15,000
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10. Préstamo del banco

(Valorización 18: último desembolso)

-----------------------------------------10--------------------------------- DEBE HABER
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
1041 Cuentas ctes. Operativas 15,000
67 GASTOS FINANCIEROS
673 Intereses por préstamos y otras obligaciones 8,000
45 OBLIGACIONES FINANCIERAS
451 Préstamos de inst. financieras 15,000
455 Costo de financiación por pagar 150
15,150 15,150

11.Pago de obligaciones (valorización 18)

---------------------------------------11----------------------------------- DEBE HABER
42 CUENTAS POR PAGAR COMERC. - TERC.
421 Facturas por pagar 15,000
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
1041 Cuentas corrientes operativas 15,000

12. Destino de intereses (NIC 23)

(Gasto del periodo)

----------------------------------------12------------------------------------ DEBE HABER
94 CARGAS FINANCIERAS
941 Intereses y gastos de préstamos 150
79 CARGAS IMPUT. A CTAS. DE COSTOS Y GTOS.
791 Cargas imputables a cuentas de costos 150
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13.Transferencia de obra concluida

-------------------------------------------13------------------------------ DEBE HABER
21 PRODUCTOS TERMINADOS
214 Productos inmuebles terminados 735,000
218 Costos de financiación-Productos
Terminados 73,866
23 PRODUCTOS EN PROCESO
234 Productos inmuebles en proceso 735,000
238 Costos de financ.-Productos en proceso 73,866
808,866 808,866

14. Venta del edificio

-------------------------------------------14------------------------------- DEBE HABER
12 CUENTAS POR COBRAR COMERC. TERC.
1212 Facturas por cobrar 960,000
70 VENTAS
7024 Productos inmuebles terminados 960,000

15. Costo de edificio vendido

-------------------------------------------15------------------------------- DEBE HABER
69 COSTO DE VENTAS
6924 Productos inmuebles terminados 735,000
6926 Costos de financiación-Productos
terminados 73,866
21 PRODUCTOS TERMINADOS
214 Productos inmuebles terminados 735,000
218 Costos de financ.-Productos terminados 73,866
808,866 808,866

16. Cancelación de préstamo del banco

-----------------------------------------16--------------------------------- DEBE HABER
45 OBLIGACIONES FINANCIERAS
451 Préstamos de instituc. Financieras 750,000
455 Costo de financiación por pagar 74,016
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
1041 Cuentas corrientes operativas 824,016
824,016 824,016