Tablas y formulas

Coe cientes de Homogeneización

Coe cientes de Forma de Pago

Coe cientes de Actualización

Coe ciente de Medidas

Coe cientes de Forma

Fondo Relativo

Coe cientes de Esquina

Coe ciente de Topografía

Coe ciente de Ubicación

Anexo

Referencias
LECCIÓN 1 de 11

Coeficientes de Homogeneización

Corresponde a continuación analizar los diferentes coeficientes de homogeneización que se pueden utilizar para la correcta aplicación del método en análisis, conforme lo dicho
por el Ing. Dante Guerrero:

“Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones de ventas al contado, de lotes tipo tomados como patrón: baldíos ubicados en un punto
básico, con iguales servicios públicos y referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser tanto la actual como una anterior”.

“Para realizar una correcta homogeneización es necesario aplicar coeficientes correctivos a cuyos fines se han confeccionado tablas que si se aplican de
manera correcta se transforman en la base de una correcta tasación. En definitiva saber homogeneizar es saber tasar.”19

[19] Guerrero, Dante: Op. Cit.

Seguidamente se dan una serie de coeficientes que serán los principales que utilizará el tasador para el proceso de homogeneización de antecedentes, se mencionan los más
importantes, para profundizar estos conceptos le sugerimos recurrir a la bibliografía ampliatoria señalada oportunamente en el programa de la presente asignatura.

 Tablas de uso frecuente

Recuerde que las tablas requeridas para realizar los cálculos de esta asignatura se encuentran disponibles en los anexos del este módulo.

IMPORTANTE: Para la aplicación de los citados coeficientes en los ejercicios Ud. Deberá:
 Consultar las tablas que se hallan de manera anexa en el material virtual de la materia.

Asimismo, se aconseja realizar los ejercicios propuestos, a los efectos de fijar los contenidos desarrollados.

Para ello, es necesario contar con algunos elementos como calculadora, lápiz, goma y regla.
LECCIÓN 2 de 11

Coeficientes de Forma de Pago

Muchas veces los antecedentes con que puede contar un tasador se pueden referir a distintas modalidades de operaciones inmobiliarias, el objetivo del presente tipo de
coeficiente es convertir todas las operaciones que se desee comparar a una misma forma de pago, ésta será por lo general de contado.

Para el caso de que con posterioridad se desee tasar el inmueble objeto para una operación en determinado financiamiento, se invertirá el proceso para llegar al valor deseado.

De esta manera, se parte de que el valor actual de un ingreso que se devengará en el futuro (a una cierta cantidad de años o meses) y de un sólo pago, tiene por expresión la
siguiente:

De la formula expresada:

Vp = Valor Presente de un ingreso futuro

C = Capital a Ingresar

I = Interés normal en el mercado de capitales

n = Número de años o períodos para que se produzca el ingreso

En la fórmula, se usa I mayúscula para diferenciar los intereses figurativos que se pactan en una operación determinada de venta, de los intereses que existen en plaza, por
contraposición, se utiliza i (minúscula) para referirse a los intereses aceptados por el sistema bancario.Para el caso de que el ingreso futuro del capital denominado C se vaya a
producir en una cantidad determinada de cuotas (n) sin interés, el valor presente de ese ingreso futuro se transforma en:

La tasa deberá tomarse respectivamente anual, mensual, semanal, etc. conforme el número de períodos n sea en años, meses, semanas, etc.

Conforme surge de la aplicación de las fórmulas dadas, surgen los diversos coeficientes de forma de pago, éstos serán utilizados según el tipo de operación:
Coeficiente de forma de pago para reducir al contado una operación a pagarse en una cuota al cabo de n años o períodos libre de interés:

Coeficiente de forma de pago para reducir al contado un cobro de n cuotas, sin interés:

Coeficiente de forma de pago para el cobro de una operación de un determinado número de cuotas, sometidas a un interés de tipo bancario. Recordando lo
dicho anteriormente, para graficar este interés se utiliza i (minúscula). Para analizar el presente coeficiente, es necesario distinguir dos situaciones que
pueden presentarse, a saber:

Cuotas poco numerosas. Se efectúa el denominado cálculo “de ida y vuelta”, consistente en que a cada cuota se la
incrementa con el interés bancario (i) de acuerdo a los saldos, para luego reducirla al valor presente por medio de la tasa
de interés del mercado (I), con lo que se obtiene el valor porcentual de la cuota reducida al contado. Posteriormente se
suman los valores porcentuales parciales para obtener el coeficiente de forma de pago para toda la operación.

Caso de que las cuotas a pagar sean numerosas. La suma que exige el procedimiento anterior se vuelve tediosa
cuando el caso a tratar comprende una larga seguidilla de cuotas a abonar.Para estas situaciones, el Ing. Gigante
determinó una fórmula a seguir mediante la cual se puede efectuar el cálculo para arribar al coeficiente buscado. Para el
proceso de formulación como para el resultado del mismo, por razones de espacio y celeridad nos remitimos al Manual
de Tasaciones de Dante Guerrero, quien lo expone acabadamente.
LECCIÓN 3 de 11

Coeficientes de Actualización

Ya habiendo analizado en el subtítulo anterior la forma de reducir las ventas con las que se cuente a la modalidad de contado, corresponde analizar en el presente acápite el caso
de que las distintas ofertas que se haya recabado cuenten con diferencias en el aspecto temporal.

En efecto en la mayoría de los casos no se cuenta con ventas actuales, sino que pueden diferir en períodos de tiempo más o menos amplios con respecto a la actualidad en la
que se quiere llevar a cabo la tasación.

Se ve como necesario en consecuencia, a través de un coeficiente de actualización seleccionado, llevar las ventas con que se cuente al valor que tendrían en la actualidad, para
ser el caso de que se quiere llevar a cabo la tasación en el presente, o a una fecha determinada en el tiempo si lo que se busca es realizar una tasación retrospectiva de un bien.

Este coeficiente se extrae de curvas de actualización, las mismas, al decir de Dante Guerrero: “…
representan la evolución del mercado inmobiliario y son, en realidad, suma de la valorización de los inmuebles
en su expresión pura más la desvalorización monetaria.”20

[20] Guerrero, Dante: Op. Cit.

Hay que distinguir el denominado “coeficiente de actualización inmobiliaria” con el denominado “coeficiente de inflación monetaria”. En efecto, en economías inflacionarias,
muchas veces sucede que proporcionalmente con la desvalorización de la moneda se produce una suba acelerada de precios, y concurrentemente se acrecienta el valor de los
inmuebles.

Esto no debe mezclarse, en efecto una cosa es la posible desvalorización de la moneda, otra distinta es la valorización de los inmuebles, la cual puede ser consecuencia de
varias situaciones en particular que influencian en esto, como puede ser el crecimiento de la zona, la construcción de centros comerciales en las inmediaciones, etc.

Los mecanismos para actualizar el valor de un inmueble son de dos tipos:

Curva por densidad de puntos:

–
Para la confección de esta curva es necesario contar con los antecedentes previamente homogeneizados en todos los aspectos posibles menos en el temporal. Estos valores se ordenan en un
gráfico de tipo cartesiano donde el eje de las “X” representará las fechas a las que corresponden las distintas ventas a homogeneizar, mientras que por su parte en el eje de las “Y” se encontrarán
los diferentes precios ya homogeneizados en todos los aspectos pertinentes.
Ya desarrollado el gráfico, se trazan vértices entre los distintos grupos de valores, resultando en consecuencia una variedad de figuras geométricas, de las que se pretende encontrar el punto
baricéntrico de cada una.
Estos puntos determinarán la tendencia dominante en la curva de valorización. Por último de la relación de los puntos mencionados en el eje de las “Y” podremos establecer el coeficiente de
valorización para la fecha que respectivamente corresponda según el eje de las “X” en que se encuentre.
Curva de actualización mediante “Ventas y Reventas”:
–
Parte al igual que el anterior de ordenar en un gráfico en que el eje de las abscisas represente las fechas y las ordenadas los distintos precios de las ventas que se vayan a utilizar como
antecedentes a comparar. Comienza a diferenciarse en que los diferentes valores a ubicar en el eje cartesiano serán, los de ventas y reventas de un mismo lote de terreno en diferentes fechas, o de
lotes vecinos homogeneizados en lo referente a medidas y formas de pago. De la unión de los puntos mencionados se obtiene una pendiente de valor, la cual nos indicará la tendencia de cambio
para una misma ubicación, en dos fechas diferentes.
Ahora bien, “trasladando sucesivamente las pendientes obtenidas, en forma de hallar pendientes promedio para cada períodos, la envolvente de éstas nos determinará la traza de la curva de
valorización o actualización de valores, la que nos permitirá medir, en ordenadas, los número índices correspondientes a cada fecha
(…) La relación entre el número índice correspondiente a la fecha de tasación y el de la fecha del antecedente que se incorpora a la planilla de estudio de la tierra, nos determina el coeficiente
de actualización.”21
[21] Guerrero, Dante: Op. Cit.

 Gráficos

Para profundizar el tema sobre graficación de los coeficientes que aquí se mencionan, se sugiere recurrir a la “Bibliografía Ampliatoria” del Manual
de Tasaciones del Ing. Guerrero, oportunamente citado, página 37.
LECCIÓN 4 de 11

Coeficiente de Medidas

Corresponde analizar en este apartado la aplicación de los denominados “coeficientes de medidas”, éstos responden a la particular dificultad con que se encuentra en la mayoría
de las veces el tasador de recopilar antecedentes de diferentes medidas entre sí y con respecto al inmueble al cual se desea tasar.

Para incluir el presente coeficiente dentro de una tasación, es necesario en primer lugar contar con antecedentes heterogéneos en sus medidas, para transformarlos en un lote
tipo de comparación, el cual conforme lo tradicionalmente utilizado en la gran mayoría de las tasaciones tendrá de medias 11mts. X 30mts, ó 10mts. X 30mts. Dentro de los
coeficientes a analizar en el presente subtítulo se tratarán los que surgen de la “Tabla de Fitte y Cervini”, la tabla proporcionada por el “Tribunal de Tasaciones de la
Nación”, la denominada “Ley de Hoffman”, la “Regla Norteamericana” y por último, la tabla propuesta por el Ing. Dante Guerrero.

 Recomendación Práctica

Para el mejor desarrollo de este proceso es recomendable confeccionar una tabla como la que se presenta en el ejercicio a continuación.

Tabla de Fitte y Cervini

Esta tabla establece como lote tipo a comparar uno que tenga la medida de 11 metros de frente por 30 de fondo. En base a esto se realiza una tabla de doble entrada en la que a
medida que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revés con el frente que a medida que éste aumenta lo hace también su coeficiente. Este aumento se
produce hasta un límite donde el autor considera que el frente pasa a ser demasiado oneroso debido que para su aprovechamiento requerirá una mayor inversión al momento de
construir y también le significará una mayor carga en los impuestos y servicios públicos; es necesario recordar que las mejoras en servicios públicos, por ejemplo, normalmente
se cobran teniendo en cuenta el frente del lote, tal es el caso del tendido de cloacas, asfaltado de calles, colocación del cordón cuneta, etc. Esta tabla por lo general es aplicable
en lugares destinados a viviendas de tipo individuales.

El proceso de aplicación de este coeficiente es el siguiente:

Homogeneización de los Antecedentes

–
Para la correcta realización de esta fundamental tarea a la hora de aplicar el método comparativo, es necesario calcular el valor del metro cuadrado (del lote antecedente), el cual deberá ser
dividido por el coeficiente de frente y fondo obtenido de la tabla que proporcionan “Fitte y Cervini”, este resultado será multiplicado por un cien, de esta manera la fórmula sería:

Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados

–
Esto nos dará el denominado “Valor unitario de la cuadra” (VUC) o “Valor Unitario de la Zona” (VUZ), estos valores surgen de la suma de los antecedentes ya homogeneizados y la división del
resultado por la cantidad de los mismos.

El paso siguiente consiste en determinar el valor del metro cuadrado ya normalizado,

–
Lo que surgirá de la multiplicación del valor VUC o VUZ por el coeficiente que corresponda según la tabla al lote que se quiere tasar, este resultado se debe dividir por 100, de esta manera la
formula queda:

Por último el valor del lote

–
Ya normalizado surgirá de la multiplicación del valor del metro cuadrado ya normalizado por la superficie total del lote que se quiere tasar.

 Tabla “Fitte y Cervini”

Recuerde que esta tabla se encuentra disponible en los anexos del presente módulo.

¡Le propongo que realice el siguiente ejercicio a modo de aplicación de lo aprendido!

Tase un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33 m de fondo, utilizando el método
comparativo directo y la tabla de Fitte y Cervini.

Antecedentes localizados en el barrio (Lotes Baldíos):

Antec Medidas Superf Precio U$S/ m2 CFf U$S/m 2 H°

1 12m x 30m 360 m2 U$S 95.000 263,88 99,8 $ 264,40

2 8m x 27m 216 m2 U$S 78.000 366.11 98.8 $ 365.49

3 12m x 32m 384 m2 U$S 91.000 236.97 97.1 $244.04

4 20m x 31m 620 m2 U$S 120.00 193.54 91.9 $ 210.59

 5 8m x 20m 160 m2 U$S 74.000 462.50 112.1 $ 412.57

$ 1497.09

Coeficiente de medidas del lote a tasar (Fitte y Cervini) = 95.6

VUZ ó VUC= U$S 1497,09/5

VUZ ó VUC= U$S 299.418

Precio Normalizado= U$S 299,418 x 95.6

Valor unitario lote = U$S 286,24 m2

Valor lote = U$S 286,24 m2 x 330 m2

Rta:

Valor terreno =

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Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Argentina

 Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Argentina

Recuerde que esta tabla se encuentra disponible en los anexos del presente módulo.

La razón de la tabla proporcionada por este Organismo para la obtención del presente coeficiente fue la necesidad de modernizar el concepto dado por “Fitte y Cervini”,
tomando en consecuencia como lote tipo a comparar uno cuyas medidas sean 10 metros de frente por 30 metros de fondo, asignando el valor del coeficiente para éste tipo de
terreno el de uno (1), este coeficiente se verá acrecentado a medida que aumenta el frente del lote hasta llegar a un límite de 15, desde el cual comenzará a disminuir
proporcionalmente por la misma explicación técnica dada por “Fitte y Cervini”.

La razón de la necesidad de modernización de la tabla anteriormente expuesta en el punto anterior es el cambio de criterio edilicio que se fue observando en la
materia inmobiliaria y de la construcción.
 En efecto, fueron variando sucesivamente los diversos tipos de construcciones, alzándose en la actualidad grandes edificios de propiedad horizontal, muchos de ellos con
cocheras en el subsuelo y viviendas en altura, o exclusivamente destinados a la guarda de autos, lo cual lógicamente valorizó los terrenos con grandes frentes, necesarios para
poder levantar tales construcciones.

Ahora, lo invito a resolver el ejercicio anterior, utilizando la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación, veamos
entonces la diferencia en el resultado del mismo:

Tase un lote de terreno medial ubicado en barrio Alto Alberdi de la Ciudad de Córdoba, cuyas dimensiones son de 10 m de frente por 33 m de fondo, utilizando el método
comparativo directo y la tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación.

Antec Medidas Superf Precio U$S/ m2 CFf U$S/m2 H°

1 12m x 30m 360m2 U$S 95.000 263,88 1.035 254,95

2 8m x 27m 216 m2 U$S 78.000 361.11 0.971 371.89

3 12m x 32m 384m2 U$S 91.000 236.97 1.007 235.32

4 20m x 31m 620m2 U$S 120.00 193.54 1.030 187.90

5 8m x 20m 160m2 U$S 74.000 462.50 1.090 424.31

1474.37

Coeficiente de medidas del lote a tasar (Tribunal de Tasaciones) = 0.961

VUZ ó VUC = U$S 1474,37/5

VUZ o VUC= U$S 294,87

Precio Normalizado= U$S 294,87 x 0.961

Valor unitario lote = U$S 283,37 m2

Valor lote = U$S 283,37 m2 x 330 m2

Rta:

Valor terreno =

Escriba su respuesta aquí

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Para llegar al resultado deberá operar de la misma forma que en el ejemplo anterior salvo en el punto d donde, SOLO dividimos el valor de cada m2 por el coeficiente TTN (V
c/m2 % CFf = Vc/m2 H°) y obtenemos el valor de cada metro cuadrado homogeneizado.
En el caso de conseguir algún antecedente esquina cuando estamos tasando un lote medial debemos corregirlo quitando la plusvalía esquina para obtener finalmente un valor
ajustado.Se procede de manera idéntica a lo trabajado anteriormente, solo cambia que se agregan dos columnas

 Coeficientes de Esquina

La obtención de este coeficiente se aborda de manera detallada en el apartado que inicia en la página 47/48 de este mismo módulo.

$ / m2 Hº
Medidas Precio Superficie $ / m2 Coefic. $ / m2 Coefic.
Antecedentes Ajustado
(1) (2) (3) (4) Hº (5) Hº (6) Esq. (7)
Esquina (8)

 Recuerde que:

El Coeficiente esquina = 1 + incidencia esquina

El valor $ / m2 Hº Ajustado por esquina = ($/m2 Hº) / (Coef. Esquina).

El resultado obtenido lo coloco en la última columna, luego realizo la sumatoria de la misma y continuo normalmente con el proceso antes
explicado.

Ejercicio:
Tasar el siguiente lote teniendo en cuenta los antecedentes. Los que se encuentran señalados, son lotes esquina correspondiendo el mayor valor a los que se indican
como frente. Utilice la tabla del TTN
 Sumatoria = $5604,68 / 10 antecedentes obtenidos = $560,46 m2

Pcio Unit. Zona ó Cuadra = $ 560,46 m2

Pcio Normalizado = $ 560,46 x 1,00 (Coef. TTN)

Pcio Normalizado = $ 560,46 m2

Rta:

Valor lote = $ 560,46 x 300 m2 (lote 10x30) =

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 Ley de Hoffman:

Esta teoría parte de la división del lote a homogeneizar en dos partes iguales, afirmando a continuación que las dos terceras partes (66%) del valor del inmueble se encuentran
en la primera mitad, o sea el frente de la propiedad, asignándole a la mitad correspondiente al fondo, el tercio (33%) restante del valor total del inmueble. Lo expuesto puede
graficarse de la siguiente manera:

Para ejemplificar la aplicación de la ley de Hoffman se presenta la siguiente fórmula:

Valor de la Primera Mitad

–

Valor de la Segunda Mitad

–

Donde x = Valor total del lote

De la aplicación de fórmula dada, todavía falta reducir el valor total de la primera y de la segunda mitad al valor por metro cuadrado, la suma de las dos mitades nos dará el
valor por metro cuadrado del lote, la multiplicación de este valor por la superficie del lote a tasar nos dará el valor ya homogeneizado.

Veamos si ha comprendido los conceptos expuestos realizando el siguiente ejercicio:

Aplique ley de Hoffman y calcule el valor de la porción interna “E” que tiene 7mts de frente y 10 mts de fondo y se encuentra 5mts en la primera mitad y 5 mts en la segunda
mitad del terreno. El lote tiene 10 mts. de frente por 30 mts de fondo. La parcela interna se encuentra sobre el lateral derecho. El precio total que se pago por el lote es de U$S
92.000.

Procedimiento:

1 Calcule primero el valor de cada mitad del terreno.

2 Luego calcule el valor de un metro cuadrado en cada mitad del terreno.

3 Obtenga el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la superficie de la misma).

4 Por último sume los resultados obtenidos.

U$S 92.000 / 3 X 2 = U$S 61.333,333 / 150 m2 =U$S 408,8888 m2

U$S 92.000 / 3 X 1 = U$S 30.666,6667 / 150 m2 = U$S 204,4444 m2

Superficie del terreno: 300 m2

Superficie parcela E: 70 m2 / 2= 35 m2 c/u 35m2 * 408.8888 = u$s 14.311.108

35m2 * 204.4444 = u$s 7155.554

VPInterna= u$s 14.311.108+u$s 7155.554

Rta: valor de la parcela E =

Escriba su respuesta aquí

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Regla Norteamericana:

La Regla Norteamericana es conocida también como la de 4 /3 /2 /1 y consiste en idealizar sobre un lote una división en cuatro partes iguales a lo largo, desde el frente y hacia
el fondo, la parte de mayor valor, es la que se ubica sobre el frente y se valoriza en un 40% del total del valor del lote, la segunda parte en un 30%, la tercera en un 20% y la
última parte contra el fondo del lote en un 10% siempre sobre el valor total del lote. Ejemplo:

40% del Precio 10% del Precio

30% del Precio 20% del Precio

(sobre el Frente del lote) (sobre el fondo del lote)

Valor de la Primera Parte:

V 1° Parte = X . 40 / 100

Valor de la Segunda Parte:

V 2° Parte = X . 30 / 100

Valor de la Tercera Parte:

V 3° Parte = X . 20 / 100

Valor de la cuarta Parte:

V 4° Parte = X . 10 / 100

Donde x = Valor total del lote

Veamos si ha comprendido los conceptos expuestos, realizando el siguiente ejercicio:

Aplique Regla Norteamericana (la presente técnica se emplea para la tasación de porciones de tierra en un lote de mucho fondo, en su aplicación inicial reduce el valor
unitario del metro cuadrado en el contra-frente a un 10% del valor total del terreno, siendo su frente el que concentra el 40% del valor total) y calcule el valor de la porción
interna “E” que tiene 4mts de frente y 6 mts de fondo y se encuentra 3mts en la tercera parte y 3 mts. en la cuarta parte del terreno. El lote tiene 14 mts. de frente por 24 mts de
fondo. La parcela interna se encuentra sobre el lateral derecho. ¿Cuál habrá sido el valor total que se pago por el lote si el metro cuadrado en la zona es de U$S 400?
 Procedimiento:

1 Calcule primero la superficie del terreno y el valor total que se pago por el mismo.

2 Luego calcule cual es valor de cada parte del terreno (4-3-2-1).

3 Luego calcule el valor de un metro cuadrado en cada porción del terreno.

4 Obtenga el valor de cada mitad de la parcela interna (teniendo en cuenta la superficie de la misma)

5 Por último sume los resultados obtenidos.

Rta:

Parcela interna “E” =

Escriba su respuesta aquí

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Tabla de Dante Guerrero: “Pasaje de lote a bloque”

Este autor remarca que la utilización de las tablas que proponen los métodos tratados anteriormente, no satisfacen plenamente las necesidades que pueden surgir de una tasación.
Éste propone un sistema en el cual se consideren las condiciones de un lote, de medidas convenientes en relación a otro. De esta manera, el autor propone una tabla basada en el
método denominado “pasaje de lote a bloque”, este método es de gran utilidad cuando se pretende dar con el valor de un lote de gran terreno y no se cuenta a su vez con
antecedentes de iguales dimensiones.

Esta tabla es de fácil utilidad para terrenos rectangulares, mientras que para otro tipo de formas nos aclara el autor que “Conviene hallar entonces, para el coeficiente de frente y
fondo, el fondo relativo, dividiendo la superficie del lote por el frente. Pero esto tiene sus reservas, porque no es tan fácil ni tan directo, pues si se tiene un lote rectangular, que
se compara con uno trapezoidal (y admitamos que sea de la misma superficie) dividiendo la superficie por el frente, tendríamos el frente y el fondo relativo, que serían
equivalentes a un lote rectangular con mayor frente y un fondo relativo menor. Aquí es donde hay que andar con cuidado en la cuestión del fondo relativo, porque una cosa es

un lote rectangular y algo distinto es un lote trapezoidal, por más que tenga un buen frente.”22
[22] Guerrero, Dante: Op. Cit.

A continuación se transcribe la tabla que resulta

 Tabla de Dante Guerrero

Es la tabla que se presenta a continuación.

Superficie Coeficiente correspondiente

250m2 0,50

300m2 0,53

350m2 0,56

400m2 0,60

500m2 0,65

1.000m2 0,75

2.000m2 0,85

3.500m2 0,95

5.000m2 1,00

7.000m2 1,10

10.000m2 1,20

15.000m2 1,30

25.000m2 1,40

40.000m2 1,50

60.000m2 1,60

90.000m2 1,70
 130.000m2 1,80

180.000m2 1,90

240.000m2 2,00

320.000m2 2,10

500.000m2 2,20

 Forma de Aplicación:

Se debe multiplicar el coeficiente que resulte de la superficie del inmueble a reducir con el coeficiente correspondiente al inmueble que se quiere
tasar, de esta manera el resultado dará el coeficiente de medida que se aplicará para el caso en concreto. Ejemplo: Lote a reducir tiene una superficie de
130.000 M2 total y dentro tiene un lote de 1000 m2… Coef 1,80 X 0,75 Coef del lote a tasar = 1,35 Coeficiente de Medida
LECCIÓN 5 de 11

Coeficientes de Forma

Si bien no existe un coeficiente determinado para homogeneizar los antecedentes en lo referente a la forma, ésta es de gran importancia, puesto que basta en considerar que
muchas veces afecta las posibles construcciones que se puedan alzar (por ejemplo en el caso de que se encuentre en forma de falsa escuadra) o usos que puedan dársele al
inmueble en cuestión.

Para solucionar esta situación, se aprecia como conveniente aplicar al valor del inmueble de forma irregular un coeficiente de disminución para así equipararlo a uno regular.

Dante Guerrero da una posible solución al problema de que no se encuentre formula alguna para el presente coeficiente, en las siguientes palabras: “A mi criterio, habría que
hacer una especie de escalera y tomar las medidas probables de ambientes normales, supongamos 4mts y entonces tendríamos una serie de triángulos a cuyas superficies

correspondería aplicarle un coeficiente de castigo para homogeneizar la superficie total del lote en cuestión.”23

[23] Guerrero, Dante: Op. Cit

El presente coeficiente, conforme lo citado, resulta de la aplicación de coeficientes parciales de castigo a los apéndices irregulares del lote en cuestión. Cabe aclarar que el
coeficiente de forma se complementa en su aplicación con el de medidas, éste deberá ser calculado teniendo como base el núcleo regular del inmueble en cuestión. La fórmula
correspondiente sería:

Donde:

Cf: Coeficiente de Forma (Puede h ser de TTN o de Fitte y Cervini)

Sh: Superficie homogeneizada (correspondiente al núcleo regular)

S: Superficie total del lote

Ahora bien, como dijimos, corresponde aplicar conjuntamente con el presente coeficiente el de medida (el cual surgirá del cálculo del núcleo regular en la tabla que se escoja),
ante lo cual para descifrar el valor unitario irregular para el terreno en cuestión, será aplicable la siguiente fórmula:
Donde:

Vui: Valor Unitario (por MT2) irregular

Vu: Valor unitario del lote tipo

Cf: Coeficiente de forma

Cm: Coeficiente de Medida

Veamos un ejemplo de lo antedicho:

Supongamos que tuviéramos que tasar un lote como el de la figura, el inconveniente surgiría al momento de ingresarlo a tablas. Para ello se calcula la superficie del núcleo
regular y de los triángulos de ambos costados. Se trabaja homogeneizando con las dimensiones y superficie del núcleo regular, en este caso buscamos en las tablas un
coeficiente indicado a un lote de 15 mts de Frente por 25 mts de fondo. Los metros de superficie resultantes de los dos triángulos los sumamos al final cuando calculamos el
valor total del terreno, es decir después de que hayamos obtenido el P.N. ó precio normalizado (aplicación del coeficiente al P.U.Z. ó precio unitario zona).

Ejemplo:
Calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno irregular (trapecio), cuya superficie es de 325 m2 y su superficie homogeneizada 300 m2, con un
valor unitario para lote tipo de $ 140. Del núcleo regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un fondo (b) de 30 metros.

El coeficiente de forma resulta:

Coeficiente de Forma= Superficie Homogeneizada/ Superficie total

C f = 300 M2 / 325 M2
C f = 0,92

De la tabla de frente y fondo se obtiene el coeficiente de medidas, en este caso trabajamos con la de Fitte y Cervini (podríamos utilizar también la de TTN) obteniendo, para un
lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo un coeficiente de 99,5. (Este coeficiente se divide por 100 para que quede expresado en la misma manera que el que
figura en la formula).

El valor unitario del lote de terreno irregular resulta:

Vui = Vuz (Val. Unit. Zona) $/ m2 x Cf (Coef. Forma) x CFf (Coef. Fte y fdo o de Medidas)

Vui = $140 x 0,92 x 0,995

Vui = $128,15/m2
LECCIÓN 6 de 11

Fondo Relativo

Concepto:

De lo expuesto hasta aquí, los coeficientes que expusimos anteriormente, nos daban soluciones para corregir las medidas del lote a tasar con respecto al lote ideal, pero cuando
entre los antecedentes tenemos un lote que no es un polígono regular de cuatro lados, que sucede muy frecuentemente, se presentan dificultades al momento de utilizar las tablas
correctivas por forma como se necesita en el proceso de cálculo en la tasación de un inmueble.

En la mayoría de los casos los lotes irregulares, se producen por ensanchamiento de calles, trazado de nuevas calles, invasiones de lotes vecinos, etc., dando origen a las
irregularidades en los lotes.

Estas distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un análisis exhaustivo de los condicionamientos o ventajas que generan, en función de las áreas aprovechables y de los
desperdicios.

Fue de gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la superficie del lote por el frente. Se establece, de esta manera “un fondo
relativo” o ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real.

Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.

La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho
concreto y, muchas veces, limitador.

El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas en que las irregularidades en la forma presentan poca importancia. En lotes que
presentan una irregularidad importante, la utilización del criterio de “fondo relativo” llevaría a resultados totalmente deformados.

Para estos últimos casos, debe preferirse el método de dividir al lote en forma parciales que se estudian por separado, y luego se suman para obtener el valor total, como vimos
en el apartado anterior, cuando tratamos el coeficiente correctivo por forma.

FONDO RELATIVO: EN LOTES CON MARTILLO A FAVOR Ó EN CONTRA Y/ O

PORCIONES INVADIDAS

En lotes rectangulares con martillo a favor (saliente) el fondo relativo ideal es mayor. A través de este concepto.
Formula:

Fr = Sup. ó Área (m²) + Superficie martillo a favor / Frente (m)

En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del terreno.

Fórmula:

Fr = Sup ó Area (m²) - Superficie martillo en contra / Frente (m)

 Recomendación:
Consulte a su tutor virtual por cualquier duda en relación a la resolución de los problemas planteados.

Los lotes con fondo sesgado (inclinado) resultan menos aprovechables, el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del terreno, en este caso descontamos de la
superficie total, la superficie invadida.

Fórmula:

Fr = Sup ó Área (m²) - Superficie triangulo (b x h / 2) / Frente (m)

 Ahora bien, a partir de lo expresado hasta aquí y a los efectos de afianzar los contenidos adquiridos, los invito a calcular el fondo relativo de los tres casos
expuestos anteriormente y a realizar el siguiente ejercicio de aplicación:

Un terreno de 14 m de frente x 40 m de fondo, en cuyo contrafrente se ha incorporado una porción de terreno de 4m x 8m. Calcule cuál es su superficie real sumando el terreno
incorporado y luego halle su fondo relativo.

Respuesta:

Superficie Real:

Escriba su respuesta aquí

SUBMIT

 (La superficie real es aquella con la que realmente se cuenta y la medida de fondo se obtiene de promediar los dos lados del terreno)

Respuesta:

Fondo Relativo:

Escriba su respuesta aquí

SUBMIT
LOTES TRIANGULARES:

Por último, cabe citar en este apartado a los lotes triangulares, cuyos criterios de tasación se exponen seguidamente.

Distintos criterios para la tasación de terrenos triangulares

1 1er Criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la regularidad en forma estimativa.

2 2do Criterio: Se considera como fondo el largo de la hipotenusa y se aplica al coeficiente de la tabla correspondiente a esta longitud.

3 3er Criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del rectángulo y se castiga la irregularidad de acuerdo con la escala adoptada de Mc Michael (ver
Chandías).

Las tablas de homogeneización correspondientes a lotes triangulares son la tabla N° 6 con un lado al frente y la tabla N° 7 con vértice al frente, a las que remitimos para su
utilización al “Manual de Tasaciones Inmobiliarias” de Artemio Aguiar, Editorial Juris, Sexta Edición, Pág. 160.

A modo de aplicación de lo aprendido, veamos el siguiente ejemplo:

Si en una zona determinada, el valor unitario de terreno es de $ 150/M2, debemos practicar una corrección por lote triangular, aplicando el coeficiente correspondiente al lote
triangular, que estemos tasando (ya sea este, con BASE o VERTICE a la calle) en este caso los lotes triangulares son:

Lote triangular: 7 m con base a la calle y 25 m de fondo. (Sup. 87,50 m2)

Lote triangular: con vértice a la calle y 25 m de fdo y 7m de ctra. Fte (Sup. 87,50 m2)

Valor Unitario en la Zona (Vuz) = $ 150 m2

Coeficiente Triangulo (Ct) = A) 0,57 y B) 0,33

Valor Unitario triangulo (Vut) = ¿?

Superficie (A) = (B) = 87.50 M2

LOTE TRIANGULAR “A” LOTE TRIANGULAR “B”

 LOTE TRIANGULAR “A” LOTE TRIANGULAR “B”

Vut= Vuz x Ct Vut= Vuz x Ct

Vut (A) = $150 m2 x 0,57 Vut (A) = $150 m2 x 0,57

Vut (A)= $ 85,50 m2 Vut (A)= $ 85,50 m2

Vt (A)= $ 85,50 m2 x 87,50 m2 Vt (A)= $ 85,50 m2 x 87,50 m2

Valor Triangulo (A) = $ 7.481,25 Valor Triangulo (B) = $ 4.331,25

El Valor de Triangulo A, es notablemente superior al del Triangulo B, ya que el primero cuenta con frente a la calle, como vemos es importante tener presente la ubicación del
lote triangular, llegado el momento de practicar una tasación.

 A continuación se incluye de forma anexa nociones de simetría, medidas de longitud, de superficie y agrarias que son útiles en relación a los
conceptos trabajados hasta aquí.

Nociones acerca de la forma de los bienes a tasar

Simetría: Su importancia

Consideramos de vital importancia dar algunas nociones básicas acerca de lo que es la simetría, ya que la misma caracteriza de manera vital el lote de terreno sobre el que se
efectuará la tasación, afectando de manera directa sobre su precio.

Estos conceptos serán de gran utilidad al momento de profundizar acerca de las diversas metodologías aplicables al momento de realizar una tasación, puesto que el éxito de la
tarea en gran medida dependerá de la manera en que se aprecian las características fundamentales del lote a tasar, siendo la forma y la simetría del mismo una de las principales.

Se puede definir a la simetría como ”La propiedad que tienen algunas figuras de aparecer equilibradas y
armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que, respecto de un punto o una recta,
constituyen un conjunto armónico”.

Esta definición extraída del Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado, hace hincapié en la característica de ciertas figuras de reflejar orden o proporcionalidad de todas las partes
que la componen con respecto a su centro.
Para analizar correctamente esta característica dentro de una figura determinada, tendremos que tomar en cuenta algunos conceptos básicos relacionados con la simetría:

Centro de Simetría: Es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de una línea recta o curva.

Una figura tiene centro de simetría cuando, respecto a ese punto, cada uno de los otros puntos tiene su simétrico dentro de la misma figura.

Para el caso de los paralelogramos, el centro de simetría se encuentra entrecruzando diagonales y buscando su punto de intersección.

Por su parte, si la figura que toca analizar es un círculo, se encuentra el centro de simetría en la mitad de su circunferencia, desde donde todos los puntos de la figura tendrán su
simétrico dentro de la misma circunferencia.

Eje de Simetría: Es la línea recta que pasa por el dentro de una figura, dividiéndola en dos partes iguales y sobre
la cual giran ambas partes.

Se dice que dos puntos distintos son simétricos con respecto a una recta llamada eje, cuando se hayan sobre una misma perpendicular a dicha recta y equidistante de ella. La
simetría respecto de una recta se llama “axial”, y la recta “eje de simetría”.
De los ejemplos que siguen a continuación se puede observar como depende de la estructura del cuerpo a analizar, hay figuras que tienen uno, dos o más ejes de simetría,
mientras que hay otras que no tienen ninguno:

Medidas de Longitud

Las mismas sirven esencialmente para medir distancias. Se dan a continuación con fines didácticos las diferentes equivalencias a usar conformes las distintas medidas con que
se trabaje:

Medida Símbolo Equivalencia

Decámetro Dm 10 Metros

Hectómetro Hm 100Mts.

Kilómetro Km 1.000Mts.

Miriámetro Mm 10.000Mts.

Metro m 1Mt.

Medidas de Superficie
Sirven para medir extensiones en sus dos dimensiones: largo y ancho (longitud y latitud). Las distintas medidas que se pueden utilizar para la determinación de la superficie de
un lote son las siguientes:

Medida Símbolo Equivalencia

Decámetro Cuadrado Dm2 100M2

Hectómetro Cuadrado Hm2 10.000M2

Kilómetro Cuadrado Km2 1.000.000M2

Miriámetro Cuadrado Mm2 100.000.000M2

Metro Cuadrado m2 1m2

Decímetro Cuadrado dm2 0.01m2

Centímetro Cuadrado cm2 0.0001m2

Milímetro Cuadrado mm2 0.000001m2

Medidas Agrarias

Si bien la tratativa en particular de la tasación de las fincas rústicas será desarrollada en su plenitud en el Modulo 4 del presente manual, se presenta en este apartado las
diversas medidas con que se puede encontrar determinada la superficie de un lote rural:

Medida Símbolo Equivalencia

Hectárea ha 10.000m2

Área a 100m2

Centiárea ca 1m2
LECCIÓN 7 de 11

Coeficientes de Esquina

Puede ocurrir que el lote de terreno a tasar o los antecedentes con que se cuenten sean terrenos ubicados en una esquina. Tradicionalmente se considera que este tipo de lotes es
de mayor valor que los otros mediales próximos.

Esta consideración se debe a una serie de fundamentos ya sean de tipo económico, como ser la mayor posibilidad de instalación de locales comerciales, o la mayor extensión de
sus vidrieras en comparación con locales mediales; ya sean de tipo edilicio como la mayor posibilidad de edificación para viviendas en altura debido a la mayor luminosidad y
ventilación con que contarán éstas.

Para la correcta homogeneización de este tipo de lotes, será necesario tomar en cuenta una serie de variables como pueden ser la medida del lote sobre las calles en que se
encuentre apostado, el progreso comercial de la zona en que se encuentre, y principalmente el valor unitario de las calles en particular.

De esta manera, se crearon varias tablas correspondientes a diversos métodos. Pero el método más utilizado es el creado por el Ing. Valvano.

Método del Ing. Valvano

Este autor propone un sistema en el cual es necesario partir de la relación entre la superficie del lote y la suma de los dos frentes. Conforme a este método, el coeficiente de
esquina es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones ubicado en la mitad de la cuadra. Conforme este
procedimiento, para extraer el llamado “índice de utilización”, deberán seguirse los siguientes pasos:

Donde:

n = Índice de utilización

Fte= Frente de mayor valor económico expresado en metros.

fte = frente de menor valor económico expresado en metros.

 Al valor obtenido (n) se le denomina “índice de utilización”; éste representará las ventajas con que se encuentra un lote de terreno ubicado en una
esquina.
Para arribar al denominado “Coeficiente de valorización por esquina”, es necesario utilizar la tabla provista por Valvano, la misma se divide en cuatro zonas diferenciadas, en
las cuales deberá ubicarse el lote en análisis:

Tabla 1: Zonas céntricas comerciales ó zonas de gran valor comercial 25 a 35%

Tabla 2: Zonas comerciales y residenciales intermedias 20 a 25%

Tabla 3: Zonas residenciales de elevado valor unitario de la tierra 15 a 20 %

Tabla 4: Zonas familiares de barrios en formación 10%

Para arribar al valor por metro unitario del terreno en esquina es necesario utilizar el coeficiente descifrado precedentemente con el coeficiente de medida (frente y fondo)
correspondiente a la Tabla del Tribunal de Tasaciones, así la fórmula quedaría configurada de la siguiente manera:

 IMPORTANTE!

Recuerde que una vez obtenido el coeficiente, siempre y en todos los casos, se le debe sumar 1.

Ejemplo: Si el coeficiente Esquina es 0,25 (plusvalía esquina) debe sumarse 1. Así quedaría 1,25.

En donde:

Vue= Valor unitario del lote de terreno en esquina de acuerdo a la zona.

Vu= Valor unitario del Frente sobre la calle de más valor expresado en Pesos.

Ce= Coeficiente de valorización por esquina (se extraerá de la tabla del Ing. Valvano).

Cm= Coeficiente de Medidas (frente y fondo del TTN).

 Tabla Coeficiente Esquina del Ing. Valvano

Esta tabla se encuentra disponible en los anexos del presente módulo.

Veamos si ha comprendido, realizando un ejercicio de aplicación!

Tasar un lote esquina ubicado en una zona comercial y residencial intermedia de 15 metros por 25 metros. Considerando que el frente de mayor valor es el de 15 mts y se
solicita en la zona U$S 290 m2 y el de menor valor U$S 246.50 m2.
Respuestas:

Valor del lote esquina:

Escriba su respuesta aquí

SUBMIT

Calcule el valor de un lote esquina, ubicado en una zona comercial, de18 por 30 mts sabiendo que el frente de mayor valor es el de 18 mts a razón de U$S 370/ m2 y el de
menor valor, es un 15% menor que el anterior.

Respuestas:

Valor del lote esquina:

Escriba su respuesta aquí

SUBMIT
LECCIÓN 8 de 11

Coeficiente de Topografía

Es de aplicación para aquellos casos en que existen deferencias de topografía entre los antecedentes seleccionados y el inmueble a tasar, esto puede darse por ejemplo en casos
en que con respecto a un lote que está a la altura de la calzada, otro cercano a éste se encuentre en terreno de desmonte, quedando a una altura considerable con respecto al nivel
del anterior.

Es aquí donde se tendrá que utilizar este coeficiente para nivelar los distintos valores, puesto que estas diferencias entre los distintos lotes pueden influir en un factor que, al
decir de Dante Guerrero, puede ser de ponderación positiva o negativa. “Positiva, si se trata de una zona residencial, donde a esa mayor altura puede sacársele provecho
arquitectónicamente y darle un carácter residencia, con jardín, etc., al edificio que se va a edificar, pero esos son los casos menos frecuentes, porque en general se busca que las

construcciones estén aproximadamente al nivel de calzada a fin de evitar soluciones con escalinatas, etc., que son muy poco aconsejables.”24

[24] Guerrero, Dante: Op. Cit.

Por otra parte, en zonas comerciales es de vital importancia que el inmueble se encuentre nivelado con respecto a la calzada, puesto que casualmente lo que se busca en la
construcción de un local comercial es la facilidad de ingreso al mismo por parte de los clientes.

Para poder encontrar acertadamente un coeficiente que pueda servir para homogeneizar diferentes inmuebles que se encuentren en suelos de topografías disímiles, es necesario
en primer lugar calcular el costo necesario que pueden traer aparejadas las tareas de desmonte o relleno que puedan ser requeridas, en segundo lugar será menester fijar el valor
de un lote de características normales en la misma zona. Con estos datos calculados se debe confeccionar la siguiente fórmula, a saber:

En la que:

Ct = Coeficiente de Topografía

Vo = Valor de un lote normal

K = Coeficiente inferior a la unidad

La razón por la cual se utiliza un coeficiente inferior a la unidad es para los casos en que sea necesario un relleno, debido a las tareas posteriores requiere este tipo de tareas si lo
que se pretende es construir en el inmueble en cuestión, las mismas traerán aparejada una suma de dinero y una considerable cantidad de tiempo.
LECCIÓN 9 de 11

Coeficiente de Ubicación

El último coeficiente motivo de análisis del presente capítulo, responde a las diferentes variables en lo referente a la ubicación en particular con que puedan contar los distintos
inmuebles tomados como antecedentes entre sí y con respecto al lote que se pretende tasar.

Es esencial para este coeficiente, puesto que no existen fórmulas rígidas para llegar a él, el cauteloso análisis por parte del tasador de los distintos componentes que puedan
influir en las distintas ubicaciones en que se encuentren los inmuebles, esto es si los mismos se ubican en zonas residenciales, comerciales o industriales, con todas las
repercusiones que puedan traer aparejadas estas situaciones.

Metodología

Conforme lo explicitado en el subtítulo anterior, la operatoria de este método en particular podría resumirse de la siguiente manera:

Se procede a analizar inmuebles que se hayan vendido o se encuentren en venta dentro de la zona en que se encuentre el inmueble encomendado para
tasar, con características similares a éste.

Una vez analizados estos valores, es menester del tasador ajustar los distintos casos para que puedan ser aplicados a la situación en particular, esto, a
grandes rasgos, se realiza conforme la siguiente fórmula:

Los ajustes consistirán en la aplicación de los denominados “coeficientes de homogeneización”, que requiera el caso en particular.

De lo expuesto, podemos concluir que: “… cuando se ajusta el precio de una propiedad comparable, se acostumbra a utilizar cifras de dinero al contado o porcentajes. Los
ajustes se hacen siempre sobre el precio de venta de la propiedad comparable. Si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto a la propiedad sujeto, su precio de
venta se incrementa en una cantidad de dinero o porcentaje apropiado. Si la propiedad comparable es superior en alguna categoría a la propiedad sujeto, su precio de venta se

reduce en proporción…” 25

[25] Ventolo W y Williams M.: Técnicas del Avalúo Inmobiliario” Ediciones Pax. Méjico 1996 (pag.129/130)
LECCIÓN 10 de 11

Anexo

Tabla coeficiente esquina ing. Valvano.pdf

62.7 KB

Tabla de Ross-Heidecke.pdf
14.8 KB

Tabla del tribunal de tasaciones de la Nacion.pdf

31.2 KB

Tabla Fitte y Cervini.pdf

40.7 KB

Tablas de vida util de bienes muebles.pdf

170 KB

Lotes triangulares.pdf
2.4 MB
LECCIÓN 11 de 11

Referencias

Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada. Rosario 2006.

Chandías, Mario E.: Tasación de Inmuebles Urbanos. Ed. Alsina. Buenos Aires 1954

Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Editorial Alsina. Buenos Aires 1984.

Horngren, Charles T.: Precios de Transferencia – Precios de Mercado, en Contabilidad Administrativa, Introducción. Ed. Prentice – Hall Hispanoamericana. Méjico 1984.

Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.

IVSC - Comité Internacional de Normas de Valuación. International Valuation Standards 2007

Lapa, Eduardo L.: Tasación Inmobiliaria. Editorial La Cañada. Córdoba 2007.

Real Academia Española: Diccionario de la lengua española. 22° edición. 2001. Disponible en http://buscon.rae.es/draeI/

Santi Juárez, Tomás: Valoración de fincas y predios. Editorial Dossat. Madrid 1952.

Ventolo W y Williams M.: Técnicas del Avalúo Inmobiliario” Ediciones Pax. Méjico 1996