INTRODUCCIÓN

En Venezuela, se instituye el derecho de Propiedad Horizontal como

un conjunto de normas que regulan una propiedad especial, la cual está

constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales

susceptibles de aprovechamiento independiente, y a este se le atribuye un

titular o propietario, quienes en conjunto gozan de un derecho singular y

exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e

inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes

del inmueble.

En este sentido, nació en Venezuela la Ley de Propiedad Horizontal

con la promulgación en 1958, y la misma fue reformada en fecha 26 de

septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en

Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día. La cual tiene

como base Artículo 545 del Código Civil de Venezuela (1982) el cual

expresa, que la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una

cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas

por la Ley de igual forma se estipula en el artículo 549, que la propiedad del

suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima

o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales es aquí cuando

nace la ley especial objeto de estudio.

Se establecen lineamientos a seguir según los apartamentos y locales

con las cosas comunes, el derecho de Propiedad individual y el derecho de

Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los

apartamentos o locales. Y finalmente las obligaciones de los Copropietarios

en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes,

con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual

consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de

Propiedad Horizontal.
-DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS.
Dentro de este régimen el Código Civil Venezolano contempla derechos y

obligaciones para los comuneros, los cuales se analizarán por separado de

la siguiente manera:

1.  Derechos de los Comuneros

a.  Facultad de usar las cosas comunes: Artículo 761.- Cada comunero

puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo

contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el

interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros

servirse de ellas según sus derechos.No se requiere, en principio, de la

colaboración de los demás comuneros para poder disfrutar de la cosa que le

pertenece en comunidad, ya que cada copropietario tiene plenos poderes

sobre la porción que le corresponda.

b.  Derecho de disfrute las cosas comunes: El segundo párrafo del

artículo 760 dispone que “El concurso de los comuneros, tanto en las

ventajas como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las

respectivas cuotas.” Esto significa que cada comunero tiene derecho al

disfrute de la cosa en común, entendido también ese disfrute como la

obtención de los beneficios y productos que de la cosa común se deriven.

c.  Derecho a la disposición de la cuota parte que le

corresponda: Artículo 765.- “Cada comunero tiene la plena propiedad de su

cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o

hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras personas en el goce de

ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar

fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a

terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que

le toque al comunero en la partición.”

d.  Derecho a reivindicar la cosa común: Por aplicación analógica del

artículo 548 del Código Civil, los comuneros podrán reivindicar la cosa

común de manos de cualquier poseedor o detentador.

e.  Derecho a usucapir la cosa común en posesión: De la misma manera,

existiendo una coposesión legítima o una coposesión de buena fe,

transcurrido el tiempo señalado por la ley, lapso que fue señalado en el tema

precedente, los coposeedores tienen derecho a adquirir el bien común por la

vía de la usucapión.

2.  Obligaciones de los Comuneros

a.  Deber de correr con los gastos necesarios e inherentes a la

administración de las cosas comunes: El principio general parte del

segundo párrafo del artículo 760, el cual señala el aprovechamiento común

de las ventajas y el concurso de las cargas en proporción a la cuota o

participación de cada comunero.

De igual manera, el artículo 762 dispone que cada comunero tiene derecho

de obligar a los demás a que contribuyan con su porción a los gastos

necesarios para la conservación de la cosa común, salvo a éstos la facultad

de libertarse de tal deber con el abandono de su derecho en la cosa común.

Corresponde entonces este apartado un derecho y un deber recíproco entre

los comuneros, para poder cubrir esos gastos necesarios inherentes a la

conservación de la cosa. Esos gastos necesarios serán pagados en

proporción a la participación que corresponda a cada comunero, por lo que

solo en esa medida se realizará el concurso de las cargas comunes.

Sin embargo, menester es destacar que cuando se refiere a gastos

necesarios para la conservación del bien común, un solo comunero puede

pagar el costo de la reparación, quedando facultado para exigir el reembolso

a los demás comuneros, sin que haya sido necesaria una autorización previa

de éstos.

b.  Concurso de gastos útiles: Así como todos los comuneros tienen

derechos y obligaciones recíprocas, en caso de mejoras e innovaciones, el

artículo 763 y 764 del Código Civil prohíben que se hagan las mismas sin la

autorización o consentimiento de los comuneros, aún cuando dichos gastos

reporten ganancias para los mismos.

Artículo 763.- Ninguno de los comuneros podrá hacer innovaciones en la

cosa común, aunque reporte a toda ventaja, si los demás no consienten en

ello, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 764.- Para la administración y mejor disfrute de la cosa común,

pero nunca para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la

mayoría de los comuneros, aun para la minoría de parecer contrario.

No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan

más de la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.

Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese

gravemente perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las

medidas oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador.

-GASTOS COMUNES A LOS PROPIETARIOS.

Se establecen obligaciones a los propietarios en razón a las cosas comunes.

De acuerdo con Kummerov (2002,p.430), las obligaciones que la ley especial

establece para los propietarios son los siguientes:

i.  Gastos comunes: Corresponde al concurso de aporte de cada uno de los

propietarios para los gastos comunes del edificio.

ii.   Determinación de los gastos comunes: La ley especial establece

cuáles son esos gastos comunes y cómo deben ser pagados por los

propietarios, sin que puedan interpretarse otros diferentes.

Articulo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de los

ellos, según el caso:

a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición

de las cosas comunes;

b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento

(75%), por lo menos, de los propietarios;

c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a

los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en

proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7° le hayan sido

atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya

atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta

Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los

gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las

reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba

a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los

propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de

su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el

apartamento abandonado se hace común a estos, en proporción a los

porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a tocos los

apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa

decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la

comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al

administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el

abandono.

iii. Transmisión del deber de contribuir con los gastos comunes: Al

momento de enajenarse uno de los apartamentos o locales, los gastos

comunes son inherentes a los mismos, por lo que serán asumidos por el

nuevo adquirente, bien sea por actos entre vivos o por sucesión mortis

causa.

Esto significa que los gastos comunes son obligaciones accesorias al

derecho principal, por lo que deben transmitirse con la misma transmisión del

inmueble enajenado.

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por

gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun

respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el

derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en

razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su

contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido

en mora enajene el apartamento.

Sin embargo, el adquirente puede exigir el reembolso al enajenante de todo

lo que hubiera pagado por la mora incurrida por éste antes de la enajenación

del inmueble.

iv. Liberación del deber de contribuir: Como consecuencia del abandono

voluntario del inmueble, el propietario que ha optado por ese mecanismo se

libera de la obligación de contribuir con los gastos comunes.

Artículo 12. (…)El propietario que abandone su apartamento deberá hacer

constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá

efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación

correspondiente al administrador del condominio, acompañada del

documento donde conste el abandono.

v.  Mejoras: Rige la materia de mejoras vista en el tema referente a gastos y

está contemplado en el artículo 10 en los siguientes términos: “Para construir

nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la

conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime

de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente

de las autoridades competentes.”

vi. Exigibilidad de las contribuciones: Las contribuciones para cubrir los

gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el

propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro

propietario. Para el afecto de estos cobros, harán fe contra el propietario

moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el

libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el

administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes

que exige la ley especial. (Art. 14 LPH).

-ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE LA ADMINISTRACIÓN

PÚBLICA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La administración de propiedad horizontal es la gestión adecuada de los

recursos y las actividades dentro de una propiedad horizontal, garantizando

un adecuado funcionamiento de los equipos de trabajo, las instalaciones

físicas y equipos, y creando un ambiente seguro en el que los residentes se

relacionen de manera adecuada bajo el cumplimiento de la ley y los

reglamentos que rigen cada propiedad horizontal, siempre propendiendo por

el beneficio del interés común.

 Se apoya en los principios de la administración, cuyos principios rectores

son la planificación, organización, dirección, coordinación y control.

Planificación: Procedimiento para establecer objetivos y un curso de acción

adecuado para lograrlos

Organización: Proceso para comprometer a los copropietarios de manera

estructurada, con el propósito de alcanzar una meta o una serie de metas

específicas.

Dirección: Función que consiste en dirigir e influir en las actividades de los

miembros de un grupo o una organización entera, con respecto a una tarea.

A partir de la dirección, los administradores de la propiedad horizontal

ayudan a las personas a ver que pueden satisfacer sus propias necesidades

y utilizar su potencial al contribuir a las metas de la copropiedad.

Coordinación: Integración de las actividades de partes independientes de

una copropiedad con el objetivo de alcanzar las metas seleccionadas.

Control: Proceso para asegurar que las actividades reales se ajusten a las

planificadas.

La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela consagra en su artículo

20 cuáles son las principales responsabilidades que asume una persona

(natural o jurídica) cuando es designada como administrador de un inmueble,

a los fines de esta Ley. Podemos resumir tales responsabilidades así:

a) cuidar los bienes comunes;

 b) realizar los actos de administración, conservación y reparaciones

menores de dichos bienes;

c) respetar la normativa del documento de condominio, su reglamento y

acuerdos de los propietarios;

d) recaudar los gastos comunes y administrarlos debidamente;

e) representar los intereses de los propietarios en juicio en los asuntos

referidos a la administración del inmueble;

f) realizar toda la contabilidad y aspectos financieros del inmueble;

g) llevar los libros de contabilidad; de acuerdos de propietarios y el de actas

de la Junta de Condominio; y

h) presentar anualmente su informe de cuentas y gestión.

Ahora bien, en otros artículos de esta ley se revelan obligaciones para el

administrador; veamos lo siguiente:

1) En toda la actividad que realice el administrador de un condominio, su

responsabilidad se regirá por las normas del contrato de mandato, el cual es

un contrato nominado contenido en el Código Civil Venezolano en su artículo

1.684 y siguientes. Este artículo define al mandato así: “ El mandato es un

contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario,

a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que le ha encargado de

ello”; y quien encarga o empodera a un administrador para realizar sus

funciones en un condominio, es exclusivamente la Asamblea de Propietarios

legalmente reunida conforme a lo estipulado en el artículo 19 de la Ley de

Propiedad Horizontal que dispone que: “La Asamblea de Copropietarios

designará por mayoría de votos a una persona natural o jurídica para que

desempeñe las funciones del Administrador…”, en concordancia con lo

señalado en su artículo 24, norma que establece los requisitos formales y

solemnes para realizar las asambleas. Y como mandatario que es, el

administrador tiene las obligaciones que están contenidas en los artículos:

a) 1.692: (el mandatario está obligado a responder el mandato con la

diligencia de un buen padre de familia). Este concepto jurídico y nivel de

diligencia impone al administrador que actúe con prudencia; ponderación;

reflexión; eficiencia y eficacia; en cumplimiento a los reglamentos y

normativas técnicas; y

b) 1.694: “Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y

a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun

cuando lo recibido no se debiera al mandante”. Sencillamente, un

administrador no tiene la opción de hacer lo que le venga en gana y cuando

quiera, sino que por el contrario, tiene el deber legal de dar cuenta de todo lo

que hace. Y eso significa que tiene que reportar a la junta de condominio y a

sus administrados de todas sus operaciones.

2) El administrador debe prestar garantía suficiente, a juicio de la

Asamblea de Copropietarios: así lo dispone el artículo 19 de la Ley de

Propiedad Horizontal. Pareciera que esta es una obligación condicionada a lo

que diga la de Propietarios legalmente reunida. En la actualidad, esto es casi

letra muerta en la realidad condominial en Venezuela, ya que en nuestra

experiencia profesional no hemos todavía observado una garantía que haya

prestado un administrador de condominios. Prácticamente, todo se reduce a

un acto de confianza o de fe que hace la Asamblea de Propietarios cuando

designa a un ente administrador. A veces, el administrador se encuentra con

tantas dificultades para ejercer sus funciones, que muchos administradores

no están ni en capacidad ni tienen interés en dar ninguna garantía a sus

clientes, porque ello representaría un costo adicional en el proceso de

captación de su cliente. Quizás por eso, el legislador la coloca como una

garantía exigible por la asamblea de propietarios; no dar esta garantía en la

práctica, ninguna penalización u obstáculo trae para el administrador.

3) Otra de las obligaciones del administrador de un condominio es realizar

los actos de conservación y de administración que sean de urgente

necesidad, tal y como lo dispone el artículo 21 de la L.P.H.

4) Con relación a las consultas, el administrador debe cumplir con lo

establecido en el artículo 23 de la L.P.H. y comunicar por escrito los

resultados de las mismas a los propietarios.

5) El artículo 24 de la L.P.H. deberá convocar a la asamblea de

propietarios cuando se lo exijan los propietarios que representen al menos,

un tercio del valor básico (capitalístico) del inmueble, vale decir, valor

calculado según las alícuotas establecidas en el documento de condominio.

Este mismo artículo indica cuáles son las pautas que deben seguir los

administradores para convocar válidamente las asambleas de propietarios, lo

que es sumamente importante para evitar que la expresión de éstos resulte

viciada por violación de disposiciones que son de orden público.