LimitacionesdelDerechodePropiedad DerechoCivilII

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Limitaciones del Derecho de Propiedad

Introduccin.
El propietario no puede ser utilizado slo y exclusivamente para satisfacer intereses
individuales, sino que su titular ha de tener en cuenta, al ejercitar su derecho, a la
sociedad en la que desarrolla su actividad.

Analizando la doctrina alemana, sobre todo a partir de GIERKE. Para ellos era
necesario distinguir entre aquellas restricciones impuestas al derecho de propiedad
sobre un contenido normal y preexistente, de aquellas otras que vienen a determinar
los confines de dicho contenido. Utilizan para expresar esos dos conceptos distintos:

Lmites
Limitaciones.
En el derecho de propiedad es preciso establecer sus lmites, es decir, hasta dnde
puede llegar el propietario en un ejercicio legtimo de su derecho.
En este mbito se suelen confundir los trminos de lmites y limitaciones.
Concepto.

Lmite, se entiende aquellas restricciones que definen la propiedad, puesto
que circunscriben su esquema tpico a un determinado mbito de poder son
por consiguiente, normales y constantes.
Limitaciones comprimen el contenido de la propiedad dentro de un mbito
ms restringido que el tpico y normal.

Segn ALBALADEJO considera como:

Lmites las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del
propietario, es decir, el rgimen ordinario de restricciones a que est
sometido tal poder.
Las limitaciones son aquellas que, procediendo de muchas causas, pueden
reducir, en casos singulares, el poder que normalmente tiene el dueo de la
cosa.
Objetivo.
El objetivo es de entender las limitaciones del derecho de la propiedad que tiene
una persona sobre un bien, considerando que el propietario tiene las limitaciones
que siempre es una restriccin que se impone desde fuera. Es preciso que el
derecho est delimitado para poder imponer una limitacin al mismo. Por su carcter
externo, porque el propietario voluntariamente las acuerde, porque la ley lo ordene
por razn de un inters superior.

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Lmites de la propiedad.
Para poder entender las limitaciones del derecho de la propiedad suele clasificar
en tres grupos:
Lmites estructurales, que son aquellos consustanciales al derecho de
propiedad y que recogen situaciones tales como el abuso del derecho, los
actos de emulacin y el ius usus inocui, aplicables en cualquier caso.
Lmites en inters privado, que slo se manifiestan si concurren con una
situacin privada digna de proteccin como pueden ser las relaciones de
vecindad, la medianera y los tanteos y retractos.
Lmites en inters pblico, como su nombre indica tienen su origen en el
beneficio de la comunidad. Su nmero es tan extenso que es imposible
exponerlos todos
Ejemplo. Servidumbres de usos pblicos como la de uso de riberas de los ros para
la pesca, el bao o la navegacin, las de salvamento o vigilancia del litoral o las de
seguridad nacional, etc.
Limitaciones de propiedad.
Las limitaciones se han clasificado:
Servidumbres legales, atribucin que no es del todo correcta ya que no
coinciden plenamente con el concepto de servidumbre.
Derechos reales, de origen contractual o usucapidos
Prohibiciones de disponer.
La limitacin supone un fin y una frontera al carcter expansivo del dominio, y puede
venir impuesta por la voluntad o por la ley. En efecto, todo propietario tiene derecho
a restringir su derecho de propiedad como culmen mximo de la facultad de
disposicin inherente al mismo, bien establecindose limitaciones propias, bien
cediendo facultades a terceros. El carcter absoluto del dominio y la facultad de
disposicin del mismo lo habilitan para configurar el derecho a su voluntad.
Abuso del derecho.
El propietario no puede causar un dao antijurdico a otro individuo o a la
colectividad.
As, considerado que no hay un ejercicio serio, pacfico, justo o legtimo en los casos
en que el propietario causa una molestia excesiva. El abuso de derecho es preciso
que la actividad en s:
sea intolerable o anormal socialmente. Por ello es posible que, segn la
situacin, una misma actividad sea abusiva o no
se pretenda amparar en el ejercicio de un derecho.
(INMISIONES) Entonces se considera la persona que cause ruidos, humos, olores
y similares, es decir que Nadie podr construir cerca de una pared ajena o
medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos,
depsitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o
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fbricas que por s mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas.
Como garante de la salubridad y tranquilidad del resto.
En estos casos, se podr promover el consiguiente pleito con la finalidad de hacer
cesar el comportamiento perturbador e indemnizar, en su caso, los perjuicios
sufridos.
Usus inocui. El propietario de un bien no podr impedir el uso del mismo por otro
individuo si aqul no le causa perjuicio alguno. Se trata de una facultad contemplada
desde el derecho romano y aceptado por la jurisprudencia.
Relaciones de vecindad.
Son relaciones de vecindad aquellas que surgen a causa de la cercana de dos
inmuebles, y cuya razn de ser radica en la necesidad de una convivencia armnica
entre dos derechos que estn, en muchos casos, abocados al conflicto.
El carcter de vecindad surge con la proximidad entre los predios, y aunque
normalmente se tratar de bienes contiguos. En general, pueden ser de dos tipos:
Las contempladas por la legislacin civil (Cdigo Civil, Ley de Propiedad
Horizontal...).
Las que tienen su origen en la legislacin administrativa, sobre todo en el
mbito urbanstico.
Se trata de situaciones permanentes y continuas en el tiempo, recprocas, cuya
existencia no precisa de ningn tipo de acto por parte de los propietarios, son
automticas (ya que surgen objetivamente de la situacin prxima de los bienes) y,
aunque supongan restricciones al derecho de propiedad, aqullas nunca sern
indemnizables.
En ocasiones, es precisa la ocupacin, el uso o el trnsito por terreno ajeno por
razones dignas de proteccin, as considera en tales casos el sacrificio parcial del
derecho de propiedad a la hora de:
Establecer distancias entre vistas, muros, etc.
Permitir el paso de materiales y similares empleados para una obra y en su
caso, soportar los andamios correspondientes.
Permitir la recogida de aguas pluviales sobre el propio fundo o en dominio
pblico.
Soportar la cada de agua de fundos superiores por causas naturales.
Las relaciones de vecindad, se habilita al propietario de un determinado fundo a
solicitar que el vecino corte las ramas de un rbol de su propiedad que se proyecten
sobre el fundo adyacente aunque si se trata de races, puede cortarlas l
directamente. Asimismo, los frutos que cayeran dentro de su propiedad, le
perteneceran por expreso mandato de la ley.
Adems, se considera que se planten rboles junto a una construccin o pared del
vecino a una distancia inferior a la establecida por los reglamentos o usos. Si stos
no existieran o no hubiera acuerdo, determina el Cdigo.
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Artculos relacionados.
Cdigo Civil.

SECCIN II
LIMITACIONES DERIVADAS DE LAS RELACIONES DE VECINDAD
SUBSECCIN I
DEL USO NOCIVO DE LA PROPIEDAD

ARTCULO 115.
(EJERCICIO DE LA PROPIEDAD EN PERJUICIO DE LOS VECINOS).-

I. El propietario al ejercer su derecho y especialmente al explotar una industria o
negocio debe abstenerse de todo lo que pueda perjudicar a la propiedades vecinas,
a la seguridad, a la salud o al sosiego de quienes en ellas viven.
II. Esta disposicin se hace extensiva a quienes poseen y a quienes detentan la
cosa.

ARTCULO 116.
(EDIFICIOS QUE AMENAZAN RUINA Y RBOLES QUE CONSTITUYEN
PELIGRO).-

I. El propietario est obligado a mantener su fundo en buen estado y en condiciones
que no perjudiquen o afecten a la seguridad de terceros.
II. Cuando un edificio amenaza ruina, el vecino puede exigir la demolicin o las
reparaciones necesarias, segn corresponda.
III. Si un rbol constituye peligro se puede hacerlo arrancar o retirar.


SUBSECCIN II
DE LAS MOLESTIAS DE VECINDAD

ARTCULO 117.
(INMISIONES).-

I. El propietario debe evitar a los fundos vecinos las penetraciones de olores, humo,
holln, calor, luces de anuncio, trepidaciones o ruidos molestos u otras inmisiones,
cuando exceden a las obligaciones ordinarias de vecindad. Se tendr en cuenta la
naturaleza de los lugares y la situacin y destino de los inmuebles, conciliando en
todo caso los derechos de propiedad con las necesidades del desarrollo.
II. Esta disposicin tambin se aplica a quienes poseen y a quienes detentan la
cosa.

ARTCULO 118.
(EXCAVACIONES O FOSOS).-

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Al propietario de un fundo no le est permitido cavar o abrir fosos susceptibles de
causar ruina o desmoronamientos en los edificios de la heredad contigua, y
perjudicar las plantaciones existentes en ella, y puede ser obligado a guardar la
distancia necesaria para la seguridad del vecino, adems de resarcir el dao.

SUBSECCIN III
DE LAS DISTANCIAS EN LAS CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES Y
PLANTACIONES

ARTCULO 119.
(DISTANCIAS PARA OBRAS Y DEPSITOS NOCIVOS O PELIGROSOS).-

En caso de que cerca del lindero se construyan hornos, chimeneas, establos y obras
similares, o depsitos para agua o materias hmedas, penetrantes o explosivas, o
se instalen maquinarias, deben observarse las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de stos, las que sean
necesarias para preservar de todo dao la solidez, salubridad o seguridad de los
fundos vecinos.
La inobservancia de esta disposicin da lugar al retiro de la obra y al resarcimiento
del dao.

ARTCULO 120.
(DISTANCIAS PARA LA PLANTACIN DE RBOLES).-

I. El que quiera plantar rboles debe observar, en relacin, las distancias mnimas
siguientes:
1) Tres metros si se trata de rboles de alto, como pinos y eucaliptos.
2) Dos metros si se trata de rboles de tamao medio, cuya altura no exceda a los
tres metros y medio.
3) Un metro cuando se trata de arbustos y rboles frutales cuya altura no pase de
dos metros y medio.
El vecino puede pedir que se arranquen los rboles que nazcan o estn plantados
a distancias menores que las indicadas.
II. Los setos vivos pueden ser plantados en el lmite entre dos fundos.


ARTCULO 121.
(CORTE DE RAMAS Y RACES, CADA DE FRUTOS).-

I. El propietario sobre cuyo fundo se extienden ramas de rboles, puede obligar al
vecino en cualquier tiempo, a cortarlas, y puede l mismo
cortar las races que hayan penetrado en su fundo.
II. Los frutos de un rbol que caen en un fundo vecino pertenecen al propietario de
ste ltimo.

SUBSECCIN IV
DE LAS LUCES Y VISTAS
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ARTCULO 122.
(LUCES).-

El dueo de una pared no medianera pero contigua a la propiedad de otro puede
hacer en esa pared abertura o ventana para recibir la luz conforme a las reglas
siguientes:
1) La parte inferior de la abertura o ventana debe estar a una altura no menor de
dos metros y medio respecto al piso de la habitacin a que se quiere dar luz, si se
halla en la planta baja, y no menor de dos metros si se halla en la planta alta.
2) La apertura o ventana debe tener una reja de hierro cuyos huecos no sean
mayores de un decmetro cuadrado y un bastidor fijo con vidriera cerrada.

ARTCULO 123.
(CERRAMIENTO DE LUCES).-

I. La existencia de luces no impide al vecino adquirir la copropiedad del muro o
levantar pared adherida para edificar sobre su terreno.
II. Quien adquiere la copropiedad del muro puede cerrar las luces si es que en l
apoya su edificio.

ARTCULO 124.
(VISTAS DIRECTAS Y OBLICUAS).-

I. No se puede tener ventanas o aberturas con vistas directas, ni balcones u otros
voladizos semejantes, sobre el fundo vecino cerrado o no cerrado y tampoco sobre
su techo, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se hagan y dicho
fundo.
II. Tampoco pueden tenerse vistas oblicuas sobre el fundo vecino sino a sesenta
centmetros de distancia.

ARTCULO 125.
(MEDICIN DE LAS DISTANCIAS).-

Las distancias a que se refiere el artculo anterior se miden en las vistas directas
desde la lnea exterior de la pared donde se encuentran o de los voladizos en su
caso; y en las oblicuas, desde la lnea de separacin entre los dos fundos hasta el
lado ms prximo de la ventana o abertura.

SUBSECCIN V
DE LAS AGUAS PLUVIALES

ARTCULO 126.
(CADAS DE AGUAS PLUVIALES).-

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El propietario debe construir sus techos de manera que las aguas pluviales caigan
sobre su fundo o sobre la va pblica. No puede hacerlas caer sobre el fundo del
vecino.
Conclusiones
La limitacin de la propiedad, se manifiesta de diversas formas, entre ellas el
cdigo civil regula las limitaciones que debe considerar una persona que
quiere realizar cambios en su propiedad.
Las limitaciones del derecho de propiedad se considera que siempre es una
restriccin que se impone desde fuera, es decir, por su carcter externo.
Existe la diferencia entre lmites y limitaciones en el derecho de propiedad.
Bibliografa
http://actualidad-juridica2012.blogspot.com/2012/09/normal-0-21-false-false-
false-es-x-none_7972.html
http://ocw.bib.upct.es/mod/resource/view.php?id=8071&redirect=1
http://comunicacion21.com/wp-
content/PDF/Curso/Presentaciones/Raquel_Evangelio.pdf
http://biblioteca.ucm.es/tesis/19911996/S/0/S0003501.pdf
http://www.badellgrau.com/?pag=45&ct=1085
http://jorgemachicado.blogspot.com/2011/02/derechocivil.html
Jorge Eugenio Castaeda. Instituciones del derecho civil.
Cdigo Civil.