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UNIDAD I: TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

D. REALES
DENOMINACION
El origen de la denominación “derechos reales” viene de res, cosa. Tiene su origen en la Edad Media, ius
in rei (derecho en las cosas). En Roma llamaban derecho real a aquellos derechos que limitaban el
dominio, no llegaron a comprender que el dominio era el derecho real por excelencia.

Actualmente se considera que las cosas no son los únicos objetos posibles de los derechos reales.
El CCyC mantiene la denominación de derechos reales, no solo por motivos de tradición jurídica, sino que
el uso común del término lo despojó de la connotación referida solo a las cosas.

En el derecho comparado hay 2 vertientes:

 Derecho de cosas: vertiente alemana, código portugués y brasilero.
 Derechos reales: CCyC, código francés, suizo e italiano.

IMPORTANCIA Y TRASCENDENCIA
o Los derechos reales son los derechos más antiguos. Desde siempre hay noción de propiedad.
o Son el soporte de cuestiones políticas y económicas muy importantes que revisten un carácter
fundamental y vital para la organización social, es importante para asegurar la economía.
o Desde un punto de vista más filosófico, los derechos reales hacen a la esencia de la libertad (no se
puede ser plenamente libre sin derechos reales).

Distintas concepciones de la propiedad

o Liberalismo clásico: surge al final de la edad moderna, S XIX (revolución industrial, reforma
protestante).
Hay un derecho absoluto y supra constitucional: el derecho a la propiedad. Esta concepción de propiedad
es la que toma Vélez.
El liberalismo absoluto llevaba a grandes diferencias entre quienes pueden acceder a la propiedad y los
que no. La intervención del Estado se reduce al mínimo.
o Utopía Marxista: nace como reacción al liberalismo. Su postura es que va a llegar un momento en que
los medios de producción van a están en manos de todos y los bienes se van a repartir entre todos, de
acuerdo a las necesidades de cada uno. Esto llevó a regímenes políticos que, inspirándose en esta
doctrina, se hicieron poderosos (Rusia, China), donde el Estado asume el rol de ser dueño de todo, y
terminó en un fracaso total.
o Doctrina Social de la Iglesia: plantea:
- El destino universal de los bienes: Dios quiso que estén al servicio de los hombres.
- Las viscitudes de la propiedad privada: dice que sin propiedad privada no hay libertad, pero que está
limitada por la ética, como un medio y no como un fin en sí misma.

DEFINICIÓN
Definición clásica de derecho real: aquellos derechos que confieren un poder inmediato y absoluto sobre la
cosa.
Alterini: poder jurídico de una persona sobre una cosa, reglado por la ley, en virtud del cual se puede
obtener directamente de ella, todas o algunas de las utilidades, con exclusión de las injerencias extrañas y
que con suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado.

Definición legal
Art 1882: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en este Código.

Análisis y crítica
a) Poder jurídico: el poder jurídico real es un poder sobre cosas determinadas, de carácter patrimonial,
regulado principalmente por normas de orden público.
b) De estructura legal: el régimen de los derechos reales está dominado por el orden público, y es la ley la
que lo estructura en número, contenido, adquisición, transferencia y extinción.
c) Se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma: es esencial en el derecho real que el
titular pueda actuar directamente sobre el objeto sin necesidad de intermediario. Al decir “en forma
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autónoma”, se destaca que el derecho real no depende de otro sujeto para su ejercicio. Alterini critica
ésta fórmula, ya que en el concepto de poder ya está comprendida la autonomía.
d) Atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código:
titular puede ser una persona humana o jurídica.

CARACTERES PRIMARIOS
1. Inmediatez. se ejercen en forma autónoma. El titular ejercita su derecho sin necesidad de la prestación
de otros Hay una relación directa entre el sujeto y la cosa.
2. Absolutez. Son absolutos, se ejercen erga omnes, contra todos.
3. Inherencia. Es la adhesión a la cosa. El derecho real está integrado a la cosa. De ahí surge la
oponibilidad y eficacia del derecho real.
4. Elasticidad. Los derechos reales tienen aspectos que en algún momento se pueden perder si el dueño
las cede a otro (ej. usufructo). El derecho real se comprime y luego recupera su volumen.
5. Legalidad. En su mayoría, la regulación legal de los derechos reales es de orden público.
6. Patrimonialidad. Tanto los bienes como los derechos integran la patrimonialidad.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS

Por el carácter económico de su contenido, los derechos subjetivos pueden ser:
1. DERECHOS EXTRAPATRIMONIALES: no tienen valor económico. El CCyC los llama “derechos
personalísimos”.

2. DERECHOS PATRIMONIALES. susceptibles de apreciación pecuniaria. Aquí ubicamos a los

derechos reales.
PATRIMONIO
Concepto
Código de Vélez: “el conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio”.
El CCyC no da una definición de patrimonio, lo da como supuesto.

Naturaleza jurídica
Doctrina clásica: el patrimonio es un atributo de la personalidad, lo que determina que no puede haber
persona sin patrimonio, ni patrimonio sin persona. Además, cada persona tenía un único patrimonio.
Doctrina moderna: el patrimonio es un complejo conjunto de derechos. Asigna al patrimonio vida
independiente de la persona, al punto tal que el mismo sujeto puede tener uno o varios patrimonios.
Considera la posibilidad de distintos patrimonios afectados a fines determinados.
La ley que introdujo el fideicomiso, muestra la tendencia a facilitar la creación de patrimonios separados.

Contenido
Art 15: “Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su
patrimonio conforme con lo que se establece en el Código”.
Es complementado por el art 16: “Los derechos referidos en el 1° párrafo del art 15 pueden recaer sobre
bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas.
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles
de ser puestas al servicio del hombre”.

Por lo que el contenido del patrimonio quedaría conformado por:

a) Bienes: el CCyC no los define.
b) Cosas: conforme el art 16 son los bienes materiales.

Función de garantía
Art 242: “Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la
garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que el Código o leyes especiales declaran
inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía
los bienes que los integran”.

La función de garantía como principio general, admite algunas excepciones:

1. Bienes inembargables
2. Bienes inejecutables. Bienes que pueden ser embargados pero no ejecutados
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3. Patrimonios especiales. Los patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía los
bienes que los integran. Ej. en el fideicomiso, las deudas del fiduciario no pueden afectar los bienes del
fideicomiso y viceversa.
4. Bienes afectados directamente a un servicio público. Art 243 CCC: “Si se trata de los bienes de los
particulares afectados directamente a la prestación de un servicio público, el poder de agresión de los
acreedores no puede perjudicar la prestación del servicio”. Respecto a su alcance hay dos
interpretaciones:
- Literal. La protección incluye a la totalidad de los bienes destinados a ese fin, sean o no esenciales.
- Restrictiva. El poder de agresión del acreedor sólo se detiene ante bienes esenciales para la
prestación efectiva del servicio.

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS PATRIMONIALES : DERECHOS REALES Y PERSONALES

Los derechos reales y los derechos personales forman las dos grandes ramas de los derechos
patrimoniales.
Tesis dualista o clásica. Distingue entre derechos reales y personales.

 Reales: son aquellos que dan un derecho a la cosa, ius in re, hay una relación jurídica entre el sujeto y
la cosa, y no hay un sujeto pasivo individualizado.
 Personales: los derechos personales son aquellos que dan derecho a adquirir una cosa. La relación
jurídica se da entre sujetos. Le puedo cobrar al sujeto que me debe.

Crítica: nace una crítica a la relación sujeto-cosa, que surge con la doctrina alemana con Kant. Las
relaciones de derecho solo se podían dar entre personas, porque decía que a todo derecho le
correspondía un deber, y decir que la relación jurídica es con la cosa es un absurdo.

Tesis monistas. Para las tesis monistas, no existen dos categorías de derechos, sino sólo una.

a) Tesis monista personalista. S XIX – Planiol. El derecho sólo puede concebirse como una relación entre
sujetos, no puede establecerse una relación entre una persona y una cosa. Siendo imposible la
relación entre sujeto – cosa, no hay derechos reales y personales, sino que son siempre personales.
En base a las ideas de Planiol, su discípulo Michas elaboró su tesis del “derecho real considerado como
una obligación pasiva universal”: el titular del derecho real no tendría un derecho sobre la cosa; tiene
solamente el derecho de exigir de todos los individuos la abstención para con respecto a la cosa de todos
los actos materiales o jurídicos, de los cuales tiene así el monopolio.
Para la teoría monista sólo hay derechos personales, que difieren según si el sujeto pasivo es determinado
(derechos personales propiamente dichos), o si el sujeto pasivo es universal (derechos reales).

Crítica: la obligación general de abstención es común a todos los derechos (ej. derecho a la vida, a la
libertad, etc).

b) Tesis monista realista. También anula la distinción entre derechos reales y personales, poniendo su
acento en el patrimonio: el derecho personal no es una relación entre personas, sino entre patrimonios.
Lo que no existe son los derechos personales, sino que son todos derechos reales.
Con respecto al derecho real, siempre hay una relación del sujeto con las cosas. Con respecto al derecho
personal, lo que le interesa al acreedor no es el deudor, sino el patrimonio del mismo.

Crítica. Si la relación es puramente entre patrimonios, no podrían concebirse obligaciones de hacer o no

hacer, y menos aún las intuitu personae.

Doctrina neoclásica o moderna.

Buscó armonizar las teorías dualistas y monistas, admitiendo dos categorías de derechos (reales y
personales).
La concepción moderna parte de la distinción entre el lado interno y el lado externo del derecho real.
- Aspecto interno: se da en la relación de derecho – cosa. El derecho recae en forma directa sobre la
cosa que constituye su objeto, el titular puede satisfacer su interés sin esperar la prestación de un
sujeto pasivo personalmente obligado.
- Aspecto externo: se da en la imposición erga omnes. El titular puede evitar que los demás infieran en
su uso y disfrute.
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El aspecto interno hace al contenido económico del derecho real. El externo, a la garantía jurídica de aquel
contenido.

Teoría institucional. Distingue los derechos por su mayor o menor contenido institucional, estableciendo
el siguiente rango:
a) Derechos personalísimos, de contenido íntegramente institucional.
b) Derechos reales, predominantemente institucional.
c) Derechos creditorios, levemente institucional.

Clasificación tripartita. Separa tres categorías de derechos patrimoniales: reales, personales e

intelectuales.

PARALELO ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

Objet Se ejercen en forma autónoma La prestación se obtiene a través de otra
o persona
Elemento DOS elementos: sujeto y objeto TRES elementos: sujeto, objeto y prestación
s
Acciones Originan acciones reales Originan acciones personales
que
confieren
Efecto de Las acciones reales MANTIENEN el Las accione personales EXTINGUEN el
dichas derecho derecho
acciones
Publicidad Doble publicidad: publicidad En principio, no requieren publicidad alguna
posesoria, y en ciertos casos
también la registral
Oponibilidad Se ejercen erga omnes, otorgan el Sólo se ejercen contra el sujeto pasivo
ius persequendi y el ius preferendi
Creación Su fuente es la ley (numerus Su fuente es la voluntad de las partes
clausus) (ilimitados en su número)
Régimen legal Establecido por la ley (tipicidad) Lo establecen las partes, la ley es supletoria
Forma En general, para su creación o En principio, se crean y transmiten sin
transmisión se exigen ciertas formalidades
formalidades
Duración Pueden ser perpetuos o temporales Son siempre temporales (prescriben)
Posesión En principio, se ejercen por la No son susceptibles de posesión, por ende,
posesión, y son susceptibles de tampoco pueden ser usucapidos
adquirirse por usucapión
Relación con la Indican pertenencia Indican correspondencia
cosa
Efectos Hay seguridad Hay expectativa
Competencia Lugar de situación de la cosa Hay distintos criterios; lugar de celebración,
litigiosa de cumplimiento, etc.
Ley aplicable En principio, la ley del lugar de En principio, la ley del lugar de celebración
situación de la cosa

Muchas veces, el derecho personal es el medio para llegar al derecho real, como ocurre con la
compraventa para adquirir el dominio. Otras veces, el derecho real aparece como un accesorio del
derecho personal, tal es el caso de la hipoteca. En otros casos, el derecho personal es accesorio del
derecho real. Art 2176 ccc

CASOS CONTROVERTIDOS

1. Energía y las fuerzas naturales

El art 16 señala que las disposiciones referentes a las cosas, son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre. Con ello se genera el interrogante respecto
de si las mismas pueden ser objeto de derechos reales.
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Derecho administrativo y penal: sostienen que es una cosa.

Gatti: no se puede ser titular de derecho real alguno sobre una energía. La misma no puede ser objeto de
posesión, ni de acciones posesorias, ni de acciones reales, es imposible. (ej. si la roban, no se puede
devolver)
Allende: los derechos reales no pueden ser obligaciones de hacer. Y la energía es producida por alguien,
y al ser hecha, no puede ser derecho real.
18° Jornadas Nacional de Derecho Civil: elaboraron un criterio de compatibilidad: aunque sea
discutible si la energía es o no una cosa, deben aplicársele las normas jurídicas atinentes a éstas, en tanto
sean compatibles:
- Normas de posesión: inaplicables, no hay posesión con la energía.
- Acciones posesorias: inaplicables, no hay posesión que defender.
- Acciones reales: inaplicables, porque tienden a defender al titular de un derecho real para que se lo
reivindique, y eso no se puede con la energía.
Alterini: las peculiaridades de la energía constituyen una tercera categoría aparte de los bienes y las
cosas, y debería tener una regulación especial en el código.

2. Software: es una obra del intelecto humano que NO genera un derecho de propiedad, sino un derecho
intelectual.

3. Cuerpo humano: el art 17 CCyC establece que los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no
tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, etc., todo en la medida que determinen
las leyes especiales (ley de órganos). Las partes renovables del cuerpo pueden ser objeto de derechos
reales, siempre que no penda la vida.

4. Universalidades: NO son objeto de derechos reales, porque son cosas indeterminadas.

a) De cosas o de hecho: las constituye la persona por su propia voluntad.
b) De derecho: es el patrimonio de una persona, que solo se transmite mortis causa (que NO puede ser
objeto de derechos reales). Van a ser objeto de derechos reales las cosas dentro del patrimonio.

TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

OBJETO
Concepción clásica de Gatti: el objeto de los derechos reales son exclusivamente las cosas.
18° Jornadas Nacionales de Derecho Civil (2001). Respecto al objeto de los derechos reales, se
concluyó que:
1. Los derechos reales tienen por objeto:
a) Las cosas, siempre que estén en el comercio, singularmente consideradas (no sobre universalidades),
determinadas (no de género) y actualmente existentes.
b) Las partes materiales de las cosas.
c) Los derechos, excepcionalmente, si la ley lo establece.
2. En todos los casos, la relación del titular con el objeto debe ser directa y conferir los derechos de
persecución y preferencia.
3. Aunque sea discutible si la energía es o no una cosa, deben aplicársele las normas jurídicas atinentes
a las cosas en tanto sean compatibles.

CCyC: art 1883: “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.

Entonces, en el sistema del CCyC, serían objeto de los derechos reales:

La cosa. La concepción clásica de los derechos reales, reduce el objeto de éstos sólo a las cosas.
El CCyC no define a las cosas en cuanto objeto de los derechos reales, sólo se limita a indicar en su art 16
que “los bienes materiales se llaman cosas”.
No se requiere que la cosa esté en el comercio, ya que pueden ser cosas que están fuera del comercio por
su inenajenabilidad relativa, y aquellas cuya enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no
enajenar.
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En cuanto al valor económico, aunque la cosa sea de un valor económico aparentemente nulo a los ojos
del mercado, siempre puede tener un valor para su propietario, que incluso aunque sentimental, lo hace
pasible de ser objeto de un derecho real.

Totalidad o parte material de la cosa. Pueden constituirse derechos reales sobre la parte material de
una cosa.
Ejercicio por la totalidad o por una parte indivisa. El derecho real puede incidir sobre la totalidad de la
cosa, mediante la determinación ideal de un porcentaje. Varios dueños de una misma cosa no son
concebibles más que en relación de comunidad.
Bien taxativamente señalado por la ley

ESTRUCTURA
Art 1884: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.

En su primera parte, el artículo contempla el principio de tipicidad, en la segunda, el de numerus clausus.

 Tipicidad o principalidad de la ley: implica que la regulación de los derechos reales en cuanto a
elementos, contenido, adquisición, constitución, transmisión, duración y extinción se encuentra
regulada sólo por la ley.
La ley es la única vía para acuñar nuevos tipos de derechos reales y para regular y establecer su
estructura. Los particulares luego pueden crear y configurar sus derechos patrimoniales como reales,
ciñéndose a la estructura y tipos predefinidos por la norma civil. La autonomía de la voluntad aparece muy
limitada.

 Numerus clausus o número cerrado. El numerus clausus apunta a cuáles son los derechos reales
admitidos y su contenido. No hay más derechos reales que los que crea el código (art 1887).
Elección del sistema de numerus clausus: la exclusión de la autonomía de la voluntad favorece la claridad
de las relaciones jurídicas reales, y en el caso de inmuebles, el sistema registral sólo es eficaz si el
número de derechos reales es limitado y su contenido fijado por ley.
Resulta evidente que el orden público domina los derechos reales, lo que tiene que ver con su grado de
contenido institucional, pero no lo hace en forma exclusiva, sino preponderante. La mayor o menor
amplitud de la autonomía de la voluntad dependerá del derecho de que se trate.

Numerus apertus: queda en muy pocos países. En España la doctrina acepta la libertad en la creación de
los derechos reales y la modificación de la estructura de los existentes. Pero el registrador no inscribe
cualquier derecho, es muy difícil la inscripción, o sea que es cerrado en algún punto.

 Sanción. La configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura,

son sancionadas con nulidad.

PERSECUCIÓN Y PREFERENCIA
Art 1886: “El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente”.
Se consagran aquí expresamente dos atributos consustanciales a los derechos reales.

Persecución. La facultad reipersecutoria es una característica del derecho real que atribuye a su titular la
posibilidad legalmente protegida de perseguir o ir a buscar la cosa donde quiera que esté y quienquiera
sea la persona que la detente.
Una manifestación del derecho de persecución son las acciones posesorias y las acciones reales, cuando
tiendan a recuperar la cosa o permitir el goce del derecho real.

Preferencia. El ius preferendi es expresado por la máxima del derecho romano “primero en el tiempo más
fuerte en el derecho”.
El derecho real confiere a su titular el derecho de excluir desde un principio a todos aquellos que no tienen
más que un derecho de crédito, y luego a aquellos que tienen un derecho real posterior.
Así, el atributo del ius peferendi desplaza a todos los derechos personales, sin importar su fecha.

CONVALIDACIÓN
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Art 1885: “Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la
constitución o transmisión queda convalidada”.

Si quien constituyó o trasmitió el derecho real no lo tenía, pero lo adquiere posteriormente, el acto queda
convalidado.
La convalidación es el saneamiento automático de la ineficacia de un acto que adolecía de falta de
legitimación del disponente, mediante la adquisición posterior por éste del poder del que carecía”.
En el código de Vélez se excluía la hipoteca. En el CCyC se convalida todo.

ENUMERACIÓN. Son derechos reales en este Código:

1. Dominio
2. Condominio
3. Propiedad horizontal
4. Conjuntos inmobiliarios
5. Tiempo compartido
6. Cementerio privado
7. Superficie
8. Usufructo
9. Uso
10. Habitación
11. Servidumbre
12. Hipoteca
13. Anticresis
14. Prenda

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

1. Derechos reales sobre cosa propia o ajena (art 1888):
a) Derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: Se puede predicar la total o parcial
pertenencia del objeto del derecho real respecto de un titular.
Son el dominio, condominio, PH, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y la
superficie si existe propiedad superficiaria.

b) Derechos reales sobre cosa ajena: aquellos donde la relación de pertenencia no puede invocarse
respecto de la cosa, sino solo con relación al derecho. Son usufructo, uso, habitación, servidumbre,
hipoteca, anticresis, prenda.
A la vez se clasifican en:
 De goce o disfrute: consisten en el aprovechamiento de cosas de propiedad ajena. Conceden a su
titular la potestad de extraer directamente de una cosa ajena en mayor o en menor medida una utilidad
parcial de éste.
 De garantía: solo pueden constituirse por contrato en seguridad de un crédito, y otorgan a su titular un
poder jurídico que se ejerce directamente sobre su objeto.

Art 1888 “Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre
la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del
bien gravado”.

2. Derechos reales principales y accesorios (art. 1889 CCC):

a) Derechos reales principales: no dependen de la existencia de ningún crédito para su existencia. Todos
los derechos reales son principales, excepto los que son accesorios.
b) Derechos reales accesorios: existen para garantizar un crédito, dependen y no pueden existir si no
existe el principal. Todos los derechos reales de garantía son accesorios.

3. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (art. 1890 CCC):

a) Derechos reales sobre cosas registrables: recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
b) Derechos reales sobre cosas no registrables: recen sobre cosas no registrables cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.
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EJERCICIO
Art 1891: “Todos los derechos reales regulados en el Código se ejercen por la posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión”.
Todos los derechos reales se ejercen por la posesión. Las excepciones son la hipoteca (permanece en
poder del hipotecante) y las servidumbres negativas.

Se ha planteado la duda respecto a las servidumbres positivas: aquellas que implican un soportar por
parte del fundo sirviente, y por tanto el ejercicio de determinados actos en el inmueble ajeno por parte del
titular de la servidumbre (ej. el paso). La solución del CCyC es considerar que las servidumbres positivas
se ejercen por actos posesorios concretos y determinados, sin que su titular ostente la posesión (la
posesión sigue en el dueño sirviente).
Alterini critica la solución del código: si hay actos posesorios, hay ejercicio de la posesión. El titular de la
servidumbre activa ejerce la posesión que recae sobre el inmueble sirviente, solo que lo hace en la medida
que sea necesaria para el ejercicio de su derecho.

BIENES Y COSAS
Determinación de bien y cosa
 Bienes (género): objetos materiales e inmateriales susceptibles de valor.
 Cosas (especie): objetos materiales susceptibles de valor.

CONSIDERADOS EN SÍ MISMOS
INMUEBLES Y MUEBLES

Inmuebles
1. Inmuebles por su naturaleza. Art 225: “Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del
hombre”.
2. Inmuebles por accesión. Art 226: “Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles
forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del
propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario”.
Éste último párrafo excluye la “accesión moral” que estaba contemplada en el Código de Vélez.
- Inmuebles por su carácter representativo. El Código de Vélez señalaba como inmuebles por carácter
representativo a: “los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre
bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis”. El CCyC ha
eliminado esta categoría.

Muebles
Código de Vélez: clasificaba las cosas muebles en semovientes y bienes móviles.
CCyC art 227: son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.
Así, respecto de los muebles se distingue entre:
a) Cosas muebles que pueden desplazarse por sí mismas (por ejemplo, animales).
b) Cosas muebles que se desplazan por una fuerza extraña (por ejemplo, una valija).

OTRAS CLASIFICACIONES
1. Cosas divisibles e indivisibles (art 228):
a) Cosas divisibles: pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales
forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.
b) Cosas indivisibles: no pueden ser divididas ya que su fraccionamiento convierte en antieconómico su
uso y aprovechamiento.

2. Cosas principales y accesorias (arts 229 y 230):

a) Cosas principales: aquellas que pueden existir por sí mismas.
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b) Cosas accesorias: aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual
dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto
disposición legal en contrario.
Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria
de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.

3. Cosas consumibles y no consumibles (art 231):

a) Cosas consumibles: aquellas cuya existencia termina con el primer uso.
b) Cosas no consumibles: aquellas que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace,
aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.

4. Cosas fungibles y no fungibles (art 232):

a) Cosas fungibles: aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma
especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.
b) Cosas no fungibles: no pueden ser sustituidas.

5. Bienes dentro y fuera del comercio (art 234):

a) Bienes dentro del comercio: aquellos libremente transmisibles.
b) Bienes fuera del comercio: bienes cuya transmisión está expresamente prohibida por la ley, o por
actos jurídicos, en cuanto el Código permita tales prohibiciones.

6. Frutos y productos (art. 233):

a) Frutos: son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su
sustancia.
 Frutos naturales: los que produce espontáneamente la naturaleza, sin intervención del hombre.
 Frutos industriales: los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
 Frutos civiles: las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos
civiles.
b) Productos: son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen
su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.

BIENES CON RELACION A LAS PERSONAS

BIENES DEL ESTADO

a) Dominio público: son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes
especiales:
 Mar territorial
 Aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas
 Ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas
navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de interés general.
 Islas formadas o que se formen en el mar territorial, zona económica exclusiva, plataforma continental
o toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o lagos o lagunas navegables, excepto las que pertenecen a
particulares.
 Espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación
 Calles, plazas, caminos, puentes y cualquier obra pública construida para utilidad o comodidad común.
 Documentos oficiales del Estado.
 Ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.
No lo son por naturaleza, sino por voluntad legislativa. En principio es taxativa.
Caracteres: art 237.
 Están afectados a la comunidad para uso y utilización de los particulares, generalmente en forma
gratuita y excepcionalmente con una pequeña prestación, como el cobro de una entrada a un parque
nacional.
 Están fuera del comercio: inajenables, inembargables e imprescriptibles.

b) Dominio privado del Estado: art 236 “Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin
perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
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 Inmuebles que carecen de dueño

 Minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar
 Lagos no navegables que carecen de dueño
 Cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros
 Bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.

BIENES DE LA IGLESIA CATÓLICA

La Iglesia Católica es una persona jurídica pública.

El art 147 indica que: “Las personas jurídicas públicas se rigen en cuanto a su reconocimiento, comienzo,
capacidad, funcionamiento, organización y fin de su existencia, por las leyes y ordenamientos de su
constitución”.
Por lo tanto, los bienes de la Iglesia serán regidos por el Derecho Canónico (las demás Iglesias, que son
personas privadas, se regirán por el CCyC).
Art 144 inc d): son inembargables “los bienes afectados a cualquier religión reconocida por el Estado”.

BIENES DE LOS PARTICULARES

Art 238: “Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la CABA o municipal, son bienes de los
particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por
leyes especiales”.

BIENES CON RELACIÓN A LOS DERECHOS DE INCIDENCIA COLECTIVA

Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El CCyC advierte que el ejercicio
de los derechos individuales sobre los bienes debe ser compatible con los derechos de incidencia
colectiva.
Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público, y
no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, fauna, biodiversidad,
el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley.

LEY APLICABLE

Las siguientes normas corresponden a las disposiciones de DIPrivado del CCyC .

- Inmuebles: se rigen por la ley del lugar de su situación.
- Calificación de bienes inmuebles: la calidad de bien inmueble se determina por la ley del lugar de su
situación.
- Bienes registrables: se rigen por el derecho del Estado del registro.
- Muebles de situación permanente: se rigen por el derecho del lugar de situación en el momento de
los hechos sobre los que se plantea la adquisición, modificación, transformación o extinción de tales
derechos.
- Muebles que carecen de situación permanente: se rigen por el derecho del domicilio de su dueño.
Si se controvierte o desconoce la calidad de dueño, se aplica el derecho del lugar de situación.

JURISDICCIÓN
- Acciones reales sobre inmuebles: los jueces del Estado en que están situados los inmuebles son
competentes para entender en las acciones reales sobre dichos bienes.
- Acciones reales sobre bienes registrables: jueces del Estado en el que fueron registrados los
bienes.
Acciones reales sobre bienes no registrables: jueces del domicilio del demandado o del lugar de
situación de los bienes no registrables.

UNIDAD II: ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN, EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS

REALES

 ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES

HAY 2 MODOS DE ADQUISICION:

 11

1) Originarios: no hay un titular del derecho anterior que lo transmite, no hay un dueño anterior que
transmita el DR. El adquirente obtiene el objeto por sí mismo, ej.:
- apropiación,
- tesoro,
- transformación, etc..
2) Derivados: la cosa se recibe de un propietario anterior. Hay un antecesor que transmite el derecho
real. Puede ser :
 Adquisición derivada Mortis causa: cuando fallece una persona, se rige por el libro de las sucesiones
(transmisión de derechos por causa de muerte).
Adquisición derivada por actos entre vivos.

ADQUISICIÓN DERIVADA POR ACTOS ENTRE VIVOS

DIVERSOS SISTEMAS DE ADQUISICION DE DR (DERECHO COMPARADO )

-Derecho romano o clásico: en Roma, la adquisición por actos entre vivos requería dos cosas: título y
modo. Esta era la forma de constituir cualquier DR.

-Derecho francés. Al principio se requería título y modo pero después con la costumbre notarial se va
dejando poco a poco el modo y termina convirtiéndose en una cláusula contractual. La propiedad se
transmitía por consentimiento mediante una cláusula de desposesión-posesión que se ponía en el
contrato, donde el vendedor se desposeía de la cosa y el comprador adquiría la posesión creando una
tradición ficticia., o sea, no era necesaria la tradición física como modo sino solo bastaba con el título.
Al dictarse el “Código de Napoleón” se previó la transmisión de la propiedad por el simple consentimiento,
es decir, sólo por el título así la tradición desaparece del derecho francés.

-Derecho alemán. La transferencia de derechos reales se hace por actos abstractos (desligado de la
causa): acto donde el transmitente y el transmitido se presentan ante un registro y manifiestan su voluntad
de cambiar la posesión, bastaba con decir que la casa de Juan pasó a ser de Pedro. Además para las
cosas muebles requiere la entrega de la cosa, y para los inmuebles la inscripción en el registro, que tiene
efecto constitutivo, esto se diferencia de nuestro derecho donde la inscripción de inmuebles tiene efecto
declarativo.

-Derecho Argentino: en el código de Vélez se siguió con el sist. Romano donde solo se requería título y
modo suficiente para la constitución de DR. Después se agrega para que sea oponible a 3ros la inscripción
registral constitutiva para los automotores y caballos de pura sangre; y declarativa para los inmuebles.
Muebles  titulo y modo suficientes.
Inmuebles  inscripción registral declarativa
Automotores y caballos de pura sangre  inscripción registral constitutiva

TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO

Art 1892. Título y modo suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por
la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto
jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere
a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro 5°.

La adquisición derivada por actos entre vivos requiere título y modo suficiente.
 12

 Título suficiente. El acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real, emanado de otorgantes capaces y legitimados al efecto.
- Es un acto jurídico (art 259: acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación
o extinción de relaciones o situaciones jurídicas)
- Tiene que estar revestido de las formalidades legales, y tener por finalidad transmitir o constituir el
derecho real
- Debe ser otorgado por persona capaz y legitimada al efecto.
- El acto jurídico debe ser idóneo para transmitir o constituir el derecho de que se trata (ej. dominio –
compraventa).

 Modo suficiente. El modo suficiente estará vinculado con el título, y es la manera de cumplir el mismo.
En todos los casos se requiere que los otorgantes sean capaces y estén legitimados al efecto.
El art 1892 menciona tres modos suficientes:
1. Tradición posesoria: modo genérico para todos los derechos reales que se ejercen por la posesión.
Concepto legal: art 1924: Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Cumple una doble función:
a) Constituir el derecho real (art 1892)
b) Publicitar su adquisición (art 1893)

Sustitutos de la tradición. Existen casos en los cuales la tradición puede ser suplida en función de
consideraciones económicas y de conveniencia práctica:
a) Traditio brevi manu. El CCyC contempla dos casos de traditio brevi manu:
1. Ascenso en la relación real: caso en el cual la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la
posesión a quien la tenía a su nombre.
Ej. la cosa está poseída por alguien, pero a título no de dueño, sino de usufructuario, usuario, etc., y
adquiere luego el dominio. Pasa a ser poseedor a título de dueño, y no ya uno de menor calidad.
Ej. quien es tenedor a nombre del dueño, pasa a ser usufructuario, dado que aquél le constituye un
usufructo.
En estos casos, no se exige la tradición por motivos prácticos (ej. el tenedor debería entregar la cosa al
dueño, para que éste a su vez, cumpliendo con el contrato de compraventa, se la volviera a entregar
inmediatamente).
2. Desplazamiento de la posesión manteniéndose el tercero ocupante: el que poseía a nombre del
propietario, principia a poseer a nombre de otro, quien adquiere la cosa desde que el tenedor queda
notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Ej. dueño que enajena la cosa ocupada por un tercero tenedor, quien comienza a tenerla por el nuevo
dueño. Aquí la posesión es adquirida por el nuevo propietario desde que el tenedor es notificado de la
identidad del nuevo poseedor.

b) Constitutio posesorio
Tampoco es necesaria la tradición, cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Ej. dueño que enajena la cosa, pero permanece en
la misma como locatario.
O cuando el dueño desciende en la relación posesoria, pero sigue siendo poseedor, por ejemplo, si
enajena la nuda propiedad y queda como usufructuario.

2. Inscripción registral constitutiva: sólo para casos legalmente previstos.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables, en los casos legalmente previstos.
Cuando un registro es constitutivo, el derecho nace sólo con la inscripción, sin la cual no existe ni siquiera
entre las partes. El ejemplo típico en nuestro derecho son los automotores.
También la inscripción es modo suficiente para cosas no registrables, cuando el tipo de derecho así lo
requiera (ej. prenda con registro, sobre mueble no registrable).

¿Qué cosas registrables requieren la inscripción constitutiva, y cuáles declarativa?

Inscripción constitutiva:
- Automotores: el modo es únicamente la inscripción constitutiva (Registro Nacional de la Propiedad
Automotor).
- Equinos pura sangre de carrera: el modo es sólo la inscripción registral, y no se requiere tradición.
- Palomas mensajeras: el modo es únicamente la inscripción registral.
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Inscripción declarativa:
- Aeronaves: La tradición es necesaria para la constitución del derecho real.
- Buques: Es necesaria la tradición para la constitución del derecho real. Tratándose de buques mayores
o menores de diez toneladas, los actos producirán efectos respecto de terceros, desde su inscripción
registral.
- Ganado: Persiste como modo la tradición. El ganado no es un bien registrable, sin embargo, sí lo son
las marcas y señales, y modos alternativos con los que se identifican en sus cuerpos estos animales.
Se requiere la inscripción en un registro especial para la oponibilidad.
- Inmuebles. El requisito de la tradición se mantiene para los inmuebles. La inscripción es declarativa.

3. Primer uso: exclusivamente para el supuesto de las servidumbres positivas.

ADQUISICIÓN LEGAL DE DERECHOS REALES

Dentro de las fuentes de los derechos reales, existe la posibilidad de que sea la ley la que, ante
determinados presupuestos, haga surgir el mismo en cabeza del titular.
Art 1894: “Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de
accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe”.

a) Condominios con indivisión forzosa perdurable de los accesorios indispensables al uso común de
varios inmuebles (ej. bebederos de animales en un campo)
b) Condominio de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso (ej. medianera)
c) Condominio que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables.
d) Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El derecho nace el día del fallecimiento del
causante, independientemente de que el juez lo declare, o el cónyuge lo pida.
e) Derecho real de habitación del conviviente supérstite. Se da en el caso de la unión convivencial. Es
más limitado que el del cónyuge: dura 2 años, y está sujeto a condición de que no exista otro lugar
para vivir.
f) Derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.

Art 1895: “La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales, excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables, no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes”.

¿Cómo surge?
- Roma: no concebía que alguien que no fuera dueño, por más que lo hubiera adquirido por buena fe, se
pudiera convertir en dueño. La ley de protección en Roma era eterna. Valoraban el derecho de
propiedad.
- Derecho Germano Antiguo: le daba más importancia a la confianza en la otra persona que al derecho
real en sí.
- Francia: en Francia sí está la cláusula posesión vale título.

Naturaleza jurídica: adquisición del derecho real por la posesión con fundamento en la norma legal, que a
su vez se justifica en las exigencias de la libre circulación de bienes.

Requisitos
1. Posesión: el subadquirente debe tener la posesión de la cosa.
2. Buena fe: el poseedor debe ser de buena fe: no conocía ni debía conocer, obrando con el debido
cuidado, que estaba adquiriendo la cosa de alguien que no era dueño. La buena fe siempre se
presume, aunque también hay casos en los que se presume la mala fe, y Alterini considera que podría
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aplicarse a éste caso: cuando la cosa se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de
esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas.
3. Subadquirente: se requiere que el tercero haya adquirido la cosa de manos de quien la tenía por
haberla recibido del verdadero propietario.
4. Cosa mueble no registrable: la norma se refiere a las cosas muebles no registrables. Quedan fuera de
su ámbito las registrables, automotores, buques, aeronaves y equinos pura sangre, así como también
el ganado.
5. No hurtada o perdida: cosas perdidas: salen del acervo de su titular sin el concurso de su voluntad.
Cosas robadas: salen del patrimonio de su dueño contra su voluntad.
6. A título oneroso: la ley presume el título oneroso. Para desvirtuar la presunción, e impedir la aplicación
del artículo, el propietario deberá probar que la adquisición fue gratuita.

Casos de las cosas muebles registrables: con las cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripción a favor de quien la invoca. Aunque exista inscripción, tampoco hay buena fe si el régimen
especial de la cosa prevé elementos identificatorios de ésta y los mismos no coinciden. O sea que va
haber buena fe si la cosa mueble registrable esta incripta y además si los elementos identificatorios de la
cosa y los elementos identificatorios de la inscripción coinciden.

Automotores: art 2254: Objetos no reivindicables en materia de automotores.

- los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
- los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante 2 años, siempre que
exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del
vehículo.
Art 2 Decreto de Propiedad de Automotores: La inscripción de buena fe de un automotor en el registro
confiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de
reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.

CONSTITUCIÓN JUDICIAL
Art 1896: “El juez NO puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal
en contrario”.
Disposición legal en contrario: el único caso que podría encuadrar en este campo es el de las
servidumbres legales. Hay un juez que constituye una servidumbre por sentencia sin escritura.

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES (OPONIBILIDAD)

Art 1893. “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones del Código NO son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían
o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

La publicidad responde a la necesidad de dar a conocer situaciones jurídicas que pueden afectar los
intereses de quienes no fueron parte en las mismas.
Aunque el derecho real se hubiera adquirido o transmitido conforme a las disposiciones de la ley, el mismo
no es oponible a terceros interesados de buena fe si no ostenta publicidad suficiente. Se necesita
publicidad suficiente para que el derecho sea oponible.

TERCEROS
TIPOS DE TERCEROS
1. Terceros simples o desinteresados: aquel que no es parte. Son personas ajenas al derecho real,
carecen de interés legítimo. El derecho real le es oponible por ser derecho real. Como el derecho real
nace con el título y modo suficiente, cuando hay título y modo, hay derecho real, y es oponible a todos
sin necesidad de publicidad.
2. Terceros interesados. Aquellos a los cuales, por un interés propio, esa inscripción o no del derecho real
lo beneficia o perjudica.
Gatti: todos aquellos que “de no cumplirse con la publicidad, pueden invocar un interés legítimo en
desconocer, en cuanto a ellos respecta, la transmisión o constitución del derecho real de que se trate”.
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Alterini: son quienes “por contar con un interés legítimo, podrían invocar la inoponibilidad del derecho real
no inscripto”.
3. Tercero registral. No existe en nuestro derecho, es propio del sistema registral español. Implica la
inoponibilidad frente a terceros de lo no inscripto, y significa que quien deriva derechos o los ostenta en
virtud de un título que no haya sido inscripto en el registro, no puede ejercer tales derechos frente al
tercero protegido (tercero registral).

Requisitos del tercero interesado

1. Buena fe. No basta ser tercero interesado para poder invocar la falta de publicidad, el tercero
interesado debe ser de buena fe. Hay dos tipos de buena fe:
- Objetiva (no conocer): basarse en lo que dice un determinado registro. si de allí no surge la
existencia de otro derecho real o limitación, el tercero es de buena fe.
- Subjetiva (no haber podido conocer): se debe actuar como un buen hombre de negocios e
investigar la realidad extra registral. Si pese a ello no se pudo conocer, habrá buena fe.

El cuarto párrafo del art 1893 deja muy clara la necesidad de buena fe subjetiva al establecer que: “No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real”.
2. Conocimiento de la realidad posesoria. Debe conocer con el debido cuidado o previsión, que la cosa
está siendo objeto de una relación de poder, no puede simplemente confiar en lo inscripto.
3. Necesidad del estudio de títulos. Estudio de los títulos antecedentes, de los asientos registrales y del
estado posesorio del inmueble.
Doctrina y jurisprudencia sostienen que si el examen de títulos pudo poner de manifiesto un vicio, el
tercero no puede ser considerado de buena fe, porque tiene la obligación de examinarlos. La
jurisprudencia dice que se debe ir a títulos anteriores 20 años hacia atrás.

PUBLICIDAD
GRADOS DE PUBLICIDAD
1º grado. Publicidad anuncio o noticia: publicación del acto por el cual nace el derecho real (p. ej.
compraventa de inmuebles en el derecho romano clásico). En nuestro derecho existe este tipo de
publicidad, pero no en el ámbito de los derechos reales (ej. sustracción, pérdida o destrucción de un título
valor).
2º grado. Publicidad probatoria: sirve para probar el derecho o transferir la prueba anterior.
3º grado. Publicidad legitimadora: es la que hace al derecho real oponible a terceros. Es cuando la
publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la realidad jurídica. Ésta es la publicidad
posesoria y la publicidad registral meramente declarativa.
4º grado. Publicidad constitutiva: aquella que es esencial para el propio nacimiento del derecho (ej. la
inscripción registral de automotores).

TIPOS DE PUBLICIDAD
 Publicidad estática: implica que ningún derecho real puede ser modificado sin el concurso del titular de
ese derecho real.
 Publicidad dinámica: implica que quien contrata confiando en la información que le brinda un
determinado registro, debe ser mantenido en su derecho a toda costa.
Quien decide cuál de las dos prevalece, es siempre el legislador. El CCyC privilegia una orientación a la
seguridad dinámica, sobre todo a título oneroso y de buena fe.

 Publicidad posesoria: la publicidad en los derechos reales que requieren como modo la tradición, está
dada por la posesión. Los derechos reales que se ejercen por la posesión, ya son públicos de por sí; la
posesión no es sólo la exteriorización del derecho real, sino su mismo contenido.
 Publicidad registral: es la publicidad que otorga el registro, y que permite que los interesados conozcan
la situación de los inmuebles y otras cosas registrables. Se trata de la publicidad oficial, un instrumento
por el cual el Estado da a conocer la situación jurídica de los inmuebles y cosas registrables, tratando
con ello de dar seguridad al tráfico jurídico.

¿Qué pasa ante conflicto de ambas? Ej. A le vende a B una casa y se la da pero no la inscribe, y también
se la vende a C con escritura, sin dársela. ¿Quién resuelve? Debería el legislador, aunque no lo hace.
Nuestro CCyC no dice nada.
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- Posibles soluciones en las jornadas de Derecho Civil: incorporación de la publicidad posesoria a la

registral, o eliminar la publicidad posesoria.
- Resolución unánime. En caso de conflicto entre publicidad posesoria o registral, prevalece la primera
en el tiempo, con tal de que sea de buena fe. Hoy es criterio seguido por la doctrina.

PUBLICIDAD SUFICIENTE
Art 1893 2° pár.: “Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real”.
Cosas muebles no registrables: la publicidad está dada por la posesión.
Inmuebles: concurren la publicidad posesoria y la publicidad registral.

Tratándose de la constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derecho reales sobre

inmuebles, podría parecer publicidad suficiente, para la oponibilidad a terceros, la inscripción registral.
Sin embargo, la interpretación armónica de las normas del CCyC, ha dado pie a una importante corriente
de opinión que afirma la subsistencia de publicidad posesoria juntamente con la publicidad registral.
Del art 756 CCC puede deducirse que cuando concurren publicidad posesoria y publicidad registral,
primará la primera en el tiempo siempre que sea de buena fe.

1893 3° pár.: “

INNECESARIEDAD DE LA PUBLICIDAD
Art 1893 4° pár.: “No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.
¿A quiénes es oponible el derecho real aunque no esté inscripto?
- A quienes participaron en el acto (testigos, escribano).
- A quienes conocían la existencia del título.
- A quienes debían conocer la existencia del título

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA COMO MODO DE ADQUISICIÓN

Concepto. Art 1897: la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

La palabra usucapión, con que también se denomina a la prescripción adquisitiva, se debe a que este
instituto produce la adquisición del derecho real en virtud del uso de la cosa como si fuera propia. La
posesión, sumada al tiempo requerido por las leyes, transforma al simple hecho posesorio en propiedad,
en posesión con derecho a poseer.

Fundamentos – justificación. Se han ensayado múltiples fundamentos:

 Seguridad del tráfico jurídico: si dejamos que el dominio sea eterno, aunque no se use y nadie puede
utilizarlo, sacamos muchas cosas del comercio porque serían intocables. Ni el dueño las usa, ni deja
nadie que la use, es inútil. La usucapión hace que sea más productivo, hace a la circulación de bienes.
 Otra doctrina: hay que darle un cierto efecto jurídico a las relaciones de hecho estables.
 Punto de vista registral: la usucapión convalida títulos nulos o inexistentes, y pone un límite temporal al
estudio de los mismos (20 años).
 Según Borda, hay un doble fundamento: por un lado, premiar al que durante mucho tiempo hizo
producir la cosa y la mantuvo en condiciones, poniéndola de alguna manera al servicio del bien común,
aun sabiendo que tenía un derecho poco estable. Por el otro, castigar a aquel que se desentiende de
su dominio en perjuicio del bien común.

Naturaleza jurídica. ¿Se trata de un modo originario o derivado de adquisición de derechos reales?
Si es derivado, las obligaciones y los derechos del antiguo adquirente pasan al nuevo que lo adquiere. En
cambio, si es originario, adquiere el dominio limpio. El CCYC no dice nada.
 Vélez no decía nada, pero se basó en autores franceses que sostenían que era un modo derivado,
porque entendía que había transferencia forzosa judicial de uno a otro.
 Borda y la mayoría de la doctrina entienden que es un modo originario.
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 Algunos autores como Laquis sostuvieron una posición intermedia, que hay una doble naturaleza
jurídica:
- Si la prescripción adquisitiva es corta, es un modo derivado.
- Si la prescripción adquisitiva es larga, es un modo originario.

Objeto. Ámbito de actuación

La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo general de adquirir los derechos reales. Solo quedan
fuera los derechos reales que no se ejercen por la posesión, y los de garantía (accesorios).

 Pueden adquirirse por usucapión los derechos reales principales

 NO PUEDEN ADQUIRIRSE POR USUCAPIÓN

- Derechos reales de garantía (son accesorios). Hipoteca, prenda y anticresis.
- Derechos reales que no se ejercen por la posesión, como las servidumbres negativas,
- Aquellos casos especiales en los que la ley excluya la posibilidad de usucapir.

Respecto a las servidumbres positivas (que no se ejercen por la posesión, sino por actos posesorios), el
Código de Vélez distinguía entre continuas y discontinuas.
Las continuas se ejercen por sí solas (ej. canal que trae agua a mi campo), y prescribían a los 20 años.
Las discontinuas necesitan algún hecho del hombre para que se ejerzan, y no prescribían (porque hacen a
la buena relación de vecindad).
Con la desaparición de esta distinción en el CCyC, no está definido si ambas prescriben a los 20 años, o si
no prescriben por no ejercerse mediante la posesión, habrá que esperar las definiciones de la
jurisprudencia.
Vives: prefiere que no prescriban y que no se peleen los vecinos.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE

Art 1898: “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante 10 años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de 2
años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título”.

Esta usucapión funciona para inmuebles y muebles en general (cuando se trata de cosas muebles
hurtadas o perdidas).
En el caso de los muebles, si la cosa NO es hurtada ni perdida, y además existe título oneroso y buena fe,
es de aplicación el art 1895 (adquisición legal por subadquirente).

¿Es una verdadera prescripción?

Lafaille sostenía que la prescripción corta en realidad es una forma de salvar los defectos de un titulo que
si no hubiese tenido ese defecto, hubiese transmitido el derecho real.
Ej: el que vendió era menor, o no era dueño, sería invalido. Si nadie lo confirma a los 10 años, se purga
ese defecto.

REQUISITOS COMUNES
a) Posesión
b) Tiempo.
- Inmuebles: 10 años desde el título defectuoso, salvo que la posesión sea posterior a la firma, y en este
caso correría desde la posesión.
- Muebles no registrables: 2 años para cosa mueble hurtada o perdida.
- Muebles registrables: 2 años a partir de la registración.

REQUISITOS ESPECÍFICOS
a) Justo título. Art 1902: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para
su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
En el título, sólo falla la persona del transmitente, que es incapaz o no está legitimado al efecto, es decir,
no es propietario.
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b) Buena fe del adquirente. La buena fe en el requerida en la relación posesoria consiste en no haber

conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Es decir, se exige una buena fe subjetiva.
Respecto a las cosas registrables, para configurar buena fe, se requiere además: el estudio de los títulos,
la matricidad, las constancias registrales, y los actos de verificación pertinentes.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA

Art 1899: “Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de 20 años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión.

Cuando no existe justo título ni buena fe, el plazo se fija en 20 años. La ley no distingue entre inmuebles y
muebles, por lo que se aplicaría el plazo de 20 años.
Esta usucapión no tiene requisitos específicos, bastando sólo la posesión y el tiempo.

También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble registrable, NO
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario
sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes”.

Cosas muebles registrables. La segunda parte del artículo contempla el caso específico de las cosas
muebles registrables, que es bastante común, sobre todo en materia de automotores. Este poseedor no
puede alegar buena fe por no haber inscripto su título.
Para que la norma opere, además de la posesión y el tiempo (10 años), exige:
a) Que se trate de una cosa mueble registrable
b) Que no sea hurtada ni perdida
c) Que se haya recibido del titular registral, o de su cesionario sucesivo
d) Que coincida lo inscripto y las identificaciones obrantes en la cosa que se posee.

Son imprescriptibles: son siempre reivindicables en 2 casos:

 Cosa mueble registrable hurtada o perdida sin inscripción.
 Cosa mueble registrable no hurtada ni perdida, cuando no coinciden los elementos identificatorios o no
tengo la cadena de boletos.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVÍSIMA

El último supuesto del 1er párr. del art 1961 que trata la avulsión: acrecentamiento de un inmueble por la
fuerza súbita de las aguas. Esa fuerza provoca que alguna cosa sea llevada hacia otro inmueble y se
adhiera ahí naturalmente.
Dispone que si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se
adhiera naturalmente, aunque no podrá exigir su remoción pasados 6 meses, ya que luego de ese plazo,
el dueño del inmueble al que se desplazó, lo adquiere por prescripción.

POSESIÓN REQUERIDA
Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
La posesión para usucapir, tanto en el caso de la corta como de la larga, debe tener ciertos requisitos:

Código de Vélez:
- Pública - Ininterrumpida
- Pacífica - A título de dueño
- Continua

CCyC
Art 1900: “La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua”.
1. Ostensible. Que la posesión sea conocida o pueda ser conocida tanto por el dueño de la cosa, como
por terceros interesados de buena fe. Que sea visible, manifiesta.
Una posesión ostensible no requiere nada más que el poseedor se comporte tal como lo haría el titular del
derecho real de que se trata.
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2. Continua. La posesión debe durar todo el tiempo necesario para la prescripción de que se trate.
Incluye ininterrupción y continuidad.

Continuidad: la continuidad se pierde por:

 Cuestiones de hecho: inactividad. También puede ser por un hecho de un tercero, cuando éste lo privó
de la cosa por el término de al menos 1 año (ya que al año caducan las acciones posesorias).
 Cuestiones de derecho: someter la cuestión a arbitraje, reconocimiento de no ser dueño sino inquilino,
etc. proveniente de un tercero puede ser una demanda de reivindicación del dueño.

La pérdida de la continuidad tiene efectos:

- Reales: comienzo de un nuevo plazo
- Personales: no interesan a la materia.

La continuidad se puede suspender o interrumpir

 Interrupción. Tiene por no sucedido el lapso que la precede, y como consecuencia el término
comienza correr de nuevo. Las causas previstas en la ley son:
1. Reconocimiento del poseedor del derecho contra quien prescribe: el poseedor le reconoce un mejor
derecho al verdadero titular, y en consecuencia, ya no posee con el derecho real que pretendía
prescribir.
2. Demanda de reivindicación (interrupción por petición judicial): la demanda, incoada antes del
vencimiento del plazo de prescripción, interrumpe la prescripción, mientras no se desista del proceso o
caduque la instancia.
Si la demanda se pierde, se continúa la posesión anterior. La reivindicación es la acción que puede ejercer
el que tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee.
3. Sometimiento de la cuestión a arbitraje

 Suspensión. Detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura, pero aprovecha el período
transcurrido hasta que ella comenzó.
1. Supuestos del art 2543: El curso de la prescripción se suspende:
a) Entre cónyuges, durante el matrimonio.
b) Entre convivientes, durante la unión convivencial.
c) Entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos,
durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo.
d) Entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo.
e) A favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por
causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

2. Suspensión por interpelación: el dueño reclama la devolución de la cosa por una notificación fehaciente
contra el poseedor. Esto suspende la prescripción, por una sola vez, por 6 meses. En esos 6 meses se
debe iniciar la demanda de reivindicación.
3. Suspensión por pedido de mediación: el pedido de mediación suspende el plazo de prescripción,
desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de audiencia de la mediación
o desde su celebración, lo que ocurra primero, hasta los 20 días desde el momento en que el acta de
cierre de la mediación se encuentre a disposición de las partes.

Dispensa.
Art 2550: “El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la acción, si dificultades de
hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la acción, y el titular hace valer
sus derechos dentro de los 6 meses siguientes a la cesación de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes, el plazo de 6 meses se computa desde la cesación
de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el que es
designado hace valer los derechos dentro de los 6 meses de haber aceptado el cargo”.

En ciertas circunstancias, el juez puede dar un plus de 6 meses para que se pueda hacer valer ese el
tiempo que se perdió en la interrupción o suspensión de la prescripción. O sea que se le cuenta el tiempo
para que continue.
 20

COMIENZO DE LA POSESIÓN

Usucapión breve: hay contradicción entre distintos artículos del código.

 Art 1898: el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
 Art 1903: la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
 Art 1914: la relación de poder comienza desde la fecha del título.
Este es el que se aplica, desde la fecha del titulo haya inscripción o no. Si la inscripción es constitutiva hay
coincidencia (ej. automóviles)

Usucapión larga: el comienzo de la posesión dependerá de la prueba, puesto que es un supuesto de

hecho. De acuerdo a lo que se pruebe en el proceso, la sentencia establecerá cuándo comenzó la
posesión, y en función de ello se contarán los 20 años.

UNIÓN DE POSESIONES
No es necesario que la misma persona haya poseído la cosa durante todo el tiempo necesario para
prescribir.
Hay dos posesiones distintas que tienen la facultad de unirse para cumplir el tiempo requerido por la
prescripción.
- Mortis causa: los que suceden al causante en la usucapión son los herederos. Se suman los años de
posesión del causante con los de los herederos.
- Entre vivos: debe haber un acto jurídico que vincule al sucesor con el adquirente, en el cual se cedan
los años posesorios.
En la prescripción larga, pueden sumarse tanto posesiones de buena como de mala fe. En la breve, todas
las posesiones deben ser de buena fe, de lo contrario no servirá para alcanzar el plazo requerido.

Art 1901: “El heredero continúa la posesión de su causante. El sucesor particular puede unir su posesión a
la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las
posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico”.
PROCESO DE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA

La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción. El juez NO puede declararla de
oficio.

Carácter contencioso

Procedimiento anterior a la ley 14.159:

hasta 1952 la usucapión se probaba por simple información sumaria (no era un proceso contencioso, sino
voluntario), que era realizada sin control de parte, y en general procedía con la declaración de pocos
testigos para tener por acreditada la posesión. La sentencia era luego inscripta en el Registro de la
Propiedad.
Este sistema generó muchos abusos, y el Estado especialmente fue privado de muchas tierras de su
dominio privado.

Procedimiento originario de la ley 14.159:

para frenar estos abusos, en 1952 se sancionó la ley 14.159 (Ley de Catastro Nacional). El art 24
estableció el carácter contencioso del juicio de usucapión, el cual debía entablarse contra quien resultara
titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro
Registro oficial del lugar del inmueble.
También se estableció la admisión de todo tipo de prueba, pero el fallo no podía basarse exclusivamente
en la testimonial, siendo especialmente considerado el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas
que gravaran el inmueble, aunque se requería que dichos tributos estuvieran a nombre de éste o de su
causante, lo cual dificultaba enormemente el trámite de la usucapión, tornándola casi imposible.

Modificación a la ley 14.159: para morigerar el excesivo rigorismo de la ley 14.159, se dictó un decreto-ley
que estableció que se consideraría especialmente el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas
que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.
Al reformarse el Código Civil en el 68, el art 24 de esta ley se incorporó al mismo. Actualmente está
derogado, pero se sigue usando ya que no hay otro procedimiento regulado.

Resumiendo, el art 24 indica el proceso actual:

 21

1. El proceso es de carácter contencioso, es decir, hay una contraparte, que es el dueño registral (sale de
un informe que se pide a Catastro y Registro de la Propiedad). Si no hay registro sobre quien es
propietario, la demanda se inicia contra “propietario desconocido”, y se nombra un defensor de oficio.
2. El juez competente es el del domicilio del inmueble.

Como acción o como defensa

La prescripción adquisitiva puede entablarse como acción o como defensa. El usucapiente puede esperar
a que se entable una demanda en su contra (generalmente será la reivindicación), y ante ello oponer la
defensa de usucapión.
En éste caso el proceso será, obviamente, contencioso, aunque no rigen las normas del art. 24 de la ley
14.159, las que si operarán en caso de reconvención.

REQUISITOS DE LA DEMANDA
1. Debe entablarse contra quien resulte el titular inscripto del bien de acuerdo con las constancias del
catastro, del Registro de la Propiedad, o de cualquier otro registro oficial del lugar.
2. Plano de mensura: lo hace un agrimensor. Se hace con citación de linderos para que no perjudiquen a
éstos.
3. Acta de mensura
4. Informe catastral
5. Informe del Registro de la Propiedad
Se debe citar a la comuna, provincia y Nación, mandando oficios, para ver si existe interés fiscal
comprometido.

Anotación de litis. El juez, con el decreto que confiere traslado de la demanda, debe ordenar, de oficio, la
anotación de litis con relación al objeto del proceso.
La anotación de litis opera como un medio para la publicidad del pleito mediante la inscripción registral
de la medida.

PRUEBA. Tres tipos de prueba:

1. Privilegiada: pago de impuestos. Es suficiente que estén pagados, aunque no lo sean por el poseedor.
2. Relegada: testigos. Es la prueba fundamental siempre y cuando esté corroborada con otras, ya que la
sentencia no puede basarse sólo en prueba testimonial.
3. Requerida: prueba compuesta, integrada por pago de impuestos, testigos y otras pruebas (ej. recibo
de compra de ladrillos)

SENTENCIA
Efecto declarativo
Tanto en la usucapión breve como en la larga, la sentencia es declarativa. NO tiene efecto constitutivo.
La sentencia no hace nacer el derecho real, simplemente lo declara. Incluso hay derecho real sin
sentencia: el derecho se adquiere por la sola consumación del tiempo (más justo título y buena fe en la
breve), sin que sea necesaria una sentencia que así lo declare. La adquisición es automática.
Sin embargo, al poseedor le resultará conveniente recurrir al proceso judicial para hacerse con una
resolución que declare su derecho. El derecho no reclamado por sentencia es inestable.

Cosa juzgada material: el efecto de la sentencia es la cosa juzgada material, es inatacable y es oponible
erga omnes salvo fraude.

La sentencia debe fijar:

a) La fecha en que se cumplió el plazo de prescripción. De no ser posible, se tomará el día anterior al que
se promovió la demanda.
b) La fecha en que se adquirió el derecho.
Para esto, es importante fijar una fecha en la cual se inició la posesión (desde ahí se puede probar los 20
años).

Prescripción breve: La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en
que comenzó la posesión, quedando a salvo los derechos de los terceros de buena fe.
 22

Prescripción larga: la mayoría de la doctrina se pronunciaba por la retroactividad de la prescripción larga

al día en que se había comenzado a poseer, y no simplemente a la fecha en que se habían cumplido los
20 años.
Sin embargo, el CCyC establece que la sentencia declarativa de prescripción larga NO tiene efecto
retroactivo al tiempo en que comienza la posesión. Esto significa que hasta que se cumplieron los 20
años, el propietario era el titular registral. Es decir, se es dueño a partir de la fecha determinada por el
juez.

Ello genera como consecuencias:

a) Frutos: si prospera la prescripción, el poseedor NO debe devolver los frutos percibidos.
b) Derechos reales: hay que ver quien los constituyó.
 Si los constituyó el usucapiente ganancioso sobre el inmueble, con anterioridad al lapso de la
usucapión, los mismos quedan convalidados conforme el art 1885 (si quien constituye o transmite un
derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada)
 Si los constituyó el dueño vencido:
- Aquellos que se ejercen por la posesión no tendrán eficacia alguna (por la falta de tradición, ya que
se necesita título y modo).
- Aquellos que no se ejercen por la posesión (ej. hipoteca - propietario registral hipoteca el bien que
está siendo poseído con un 3º), la solución es compleja, hay 3 posiciones doctrinarias:
1. Registralista: se basa en lo formal, la hipoteca es válida porque no debe haber tradición, basta con
el informe del Registro.
2. Extrema: para que se constituya la hipoteca, la cosa debe estar en manos del hipotecante.
3. Intermedia: las hipotecas serán validas siempre y cuando el hipotecante sea de buena fe
(subjetiva).

En el CCyC se podría señalar que, dada la irretroactividad de la sentencia, la hipoteca estuvo

correctamente constituida.

Publicidad de la sentencia.
 Alterini: entiende que la inscripción de la sentencia es sólo a los fines del tracto registral (disponer de
su derecho) y no de la publicidad registral, ya que la posesión ostensible es suficiente para oponerla a
3° interesados de buena fe.
 Mariani de Vidal: exige la inscripción de la sentencia para su oposición al 3° interesado de buena fe.
 El profesor cree que debe inscribirse, es el fin último de la usucapión. Si el abogado no lo inscribe, es
mala praxis.

RÉGIMEN DE LA PRESCRIPCION ABREVIADA

Gozan de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lícita, acrediten la posesión pública,
pacífica y continua durante 3 años con anterioridad a enero de 2009, respecto de inmuebles edificados
urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente, y reúnan las
características previstas en la reglamentación.
En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los agricultores familiares respecto del
inmueble rural donde residan y produzcan.

Beneficiarios:
1. Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble
2. El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la
ocupación del inmueble
3. Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato
familiar, por un lapso no menor a 2 años, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
4. Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesión.

Sujetos excluidos:
1. Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de
vivienda.
2. Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.
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Procedimiento:
Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación una solicitud de acogimiento al
régimen. Debe constar:
 Datos personales.
 Características y ubicación del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies.
 Datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda documentación o titulo que obrase en su poder.
 Declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año
de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentación.

La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas y un relevamiento social, pudiendo

desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos.
Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentación o en la declaración jurada, se
rechazará la misma sin más trámite.

Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno, la que
requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble.
No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su
inscripción.

La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el último domicilio
conocido, y también mediante edictos que se publicarán por 3 días en el Boletín Oficial y un diario local, a
fin de que deduzcan oposición en el término de 30 días.
No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la relación de lo
actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de aplicación, procediendo a su inscripción
ante el registro respectivo.

Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, sse interrumpirá el procedimiento.

Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del peticionante, la
escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común.

Inscripcion registral:
La inscripción registral se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de 10 años
contados a partir de su registración. Los titulares de dominio podrán ejercer las acciones que
correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.

TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

TRANSMISIÓN
Art 1906: “Todos los derecho reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario”.
La regla es la transmisibilidad de todos los derechos reales.

 El usufructo no es transmisible por causa de muerte. Sólo es transmisible por acto entre vivos, pero
su límite temporal está dado por la vida del usufructuario original.
 El derecho real de habitación es intransmisible.
 El derecho de habitación del cónyuge supérstite NO pasa a los herederos, ni puede alquilarlo o
venderlo.
 Los derechos reales de garantía, al ser accesorios del crédito, se transmiten junto con éste.

EXTINCIÓN
Art 1907: “Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales
de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena”.

Del texto de la norma surge que los derechos reales pueden extinguirse por:
 Modos de extinción de todos los derechos patrimoniales.
 Modos especiales de extinción de los derechos reales. Modos propios de cada derecho real en
particular.
 Modos generales de extinción de los derechos reales. Son los que enumera el art 1907:
1. Destrucción total de la cosa. Siempre que la ley no autorice su reconstrucción, aunque si la
reconstrucción es imposible, el derecho real se extinguirá por más que la ley la autorice.
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2. Abandono. Es la renuncia unilateral a un derecho real. No se presume, requiere una voluntad clara y
expresa que debe interpretarse restrictivamente. El abandono no debe ser confundido con el no uso.
3. Consolidación. Se aplica específicamente como un modo de extinción de los derechos reales sobre
cosa ajena. Consiste en la reunión en la misma persona del derecho real sobre cosa propia y el
derecho real sobre cosa ajena.

UNIDAD III: POSESIÓN Y TENENCIA

RELACIONES DE PODER
Las relaciones de poder son las relaciones que de hecho se entablan entre la persona y la cosa.

DENOMINACIONES
El nombre de las relaciones de una persona con una cosa, ha tenido distintas denominaciones:
Denominación clásica: “relaciones posesorias”. La denominación relación posesoria viene a ser el
género, dentro del cual se incluyen las distintas especies de relaciones.
Denominación de Molinario: “relaciones reales”. El autor criticó la denominación “relación posesoria”
ya que se refiere específicamente a una de las relaciones (posesión). Defendió la denominación “relación
real” para abarcar tanto la posesión como las demás vinculaciones de la persona con la cosa.
Denominación del CCyC: “relaciones de poder”. El CCyC engloba la posesión y la tenencia (y otras
relaciones fácticas) dentro de la designación genérica de “relaciones de poder”. Se prefirió esta
designación antes que el término relaciones reales por ser demasiado amplio.

CÓDIGO DE VÉLEZ - Relaciones posesorias

Cuando el Código hablaba de las relaciones previas al derecho real, las llamaba “relaciones posesorias”.
Había 4:
1. Yuxtaposición local: Es el mero contacto físico que tiene el sujeto con la cosa sin voluntad
jurídicamente relevante de tener esa relación. Este contacto es siempre involuntario pero puede ser
incluso hasta inconsciente. (ej. la persona dormida a quien se le pone una cosa en la mano).

2. Servidores de la posesión: se mantiene en el CCyC: art 1911: “Quien utiliza una cosa en virtud de
una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de
la posesión”.
Podrían ser aquellos que tuvieran:
 Relación de hospedaje: relación que tiene el huésped con las cosas que están en el hotel. Es una
simple relación real que no es permanente, sino que dura mientras dure su estadía, la persona no
tiene derecho para apropiárselos.
 Relación de hospitalidad: relación que tiene el sujeto con las cosas que están al servicio cuando
tiene una estadía gratuita. Por ejemplo persona que se queda a dormir en lo de una amiga.
 Relación de dependencia: con respecto a las cosas muebles, la relación de los obreros con los
utensilios o máquinas de trabajo. Las utiliza y luego las deja en el trabajo. Con respecto a una cosa
inmueble, se da en el caso del portero, si luego muere, se lo despide, se jubila, el inmueble va a
estar desocupado.
 Relación de servicio: la relación de los alumnos con los bienes que hay en la facultad.

3. Tenencia: por ejemplo en el caso del locatario. Cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. (art 1910)

4. Posesión: cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. (art 1909)

DOCTRINA
Encabezada por Molinario y luego Alterini, las veían como “relaciones reales”.
Para Alterini tendrían que llamarse “relaciones reales fácticas”, ya que son relaciones que no sabemos si
llegan a ser derechos reales, son relaciones prácticas o fácticas.

CCyC
El CCyC las llama “relaciones de poder”, y las regula en el art 1908: “Las relaciones de poder del sujeto
con una cosa son la posesión y la tenencia”.
Críticas:
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1) Se denominó al Título “Posesión y Tenencia”, cuando el género es “Relaciones de Poder”.

2) En el articulado no nombra a los servidores de la posesión, que luego aparecen en el 1911. El título
regula dos relaciones, pero regula tres.
3) No nombra la yuxtaposición local, que puede tener pocos efectos, pero ciertamente es una relación
real. En los motivos se dijo que era una relación real que no tenía efectos prácticos en lo jurídico.
Cossari dice que sirve para oponer defensas
4) Es criticado porque las relaciones de poder también pueden darse en derechos reales. Parecería ser
un término equívoco.

POSESIÓN

CCyC - art 1909: “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.
La posesión es un poder de hecho que un sujeto ejecuta sobre una cosa, connotando el ejercicio de un
derecho real.

ELEMENTOS.
Tradicionalmente se ha distinguido entre el corpus y el animus.
a) Corpus. es la posibilidad de tener el contacto, una relación de señorío de hecho sobre la cosa. En un
primer momento se entendió en el sentido material y físico, necesitando un contacto directo e
inmediato sobre la cosa. Luego se fue espiritualizando hasta admitirse como corpus cualquier relación
de hecho.
El poder sobre la cosa implica su disponibilidad de hecho, posee la cosa quien la tiene en su esfera de
control, teniendo la concreta posibilidad de disponer de ella. Hay consenso en que el corpus es
requerido.
El corpus debe ser querido, tiene que existir un elemento volitivo que permita distinguirlo de la simple
yuxtaposición local.

b) Animus. Existe una clásica disputa.

 Savigny (teoría subjetiva).
Savigny decía que la posesión era igual a tener corpus, más ánimus (una voluntad, que NO está
presente en la yuxtaposición). Pero además, para que exista posesión exigía el animus domini, es decir, la
intención de tener la cosa para sí, como propietario, sin reconocer un derecho superior, lo tenga o no.
P=C+a+A.
La ausencia del animus domini (reconocer en otro la propiedad, no hay animus domini porque hay
intención de devolverlo al extinguirse la relación contractual) determina la existencia de tenencia. T=c+a

 Ihering (teoría objetiva).

Ihering critica a Savigny alegando que su concepción es subjetiva: el animus domini está en el fuero
interno y es imposible de probar, constituiría una prueba diabólica.

Este autor requiere sólo la relación material con la cosa para inferir la posesión (corpus), unida a un
mínimo de voluntad, sin el cual no habría posesión y ni siquiera tenencia.
- El corpus no depende de la presencia física de la cosa, sino de la relación exterior del sujeto con la
cosa, la cual consiste en comportarse como lo haría el propietario.
- El animus no resulta relevante: cuando se tiene el corpus y se realizan actos posesorios,
conscientemente se tiene la posesión. Frente al corpus la posesión se presume.

Habrá posesión cuando exista corpus y defensas legales: P=C+a+N (N:defensas legales)
Habrá tenencia cuando la ley prive de defensas a ese corpus: T=C+a-N.

 Saleilles (teoría económica).

Apoyó la teoría de Ihering. Diferenció que en la posesión había un interés económico más fuerte que en la
tenencia. Si se demostraba que se realizaban gastos o se explotaba la cosa, era poseedor.

POSESIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

La teoría objetiva es extraña a nuestra tradición jurídica, tanto en el Código derogado, como en el CCyC, la
concepción es claramente subjetiva.
Se requiere el corpus unido al mínimo de voluntad requerido para no encontrarnos en una mera
 26

yuxtaposición local, y asimismo el animus domini, entendido como el ánimo propio del derecho real de
que se trate que requiera la detentación del corpus.
Ese ánimo no es la voluntad íntima del poseedor, sino una intención traducida en hechos exteriores, que
pueden no tener relación física con la cosa y demostrar sólo exteriormente el animus, o traducirse en actos
materiales como los enumerados en el art 1928.

El CCyC siguió la teoría de Savigny, y le agregó los actos externos a la posesión (ej. vivir en el terreno,
pagar los impuestos)
Es decir, P=C+a+A+Actos externos posesorios. (En el Código de Vélez era P=C+a+A)

NATURALEZA JURÍDICA.
Varia teorías se han elaborado para determinar la naturaleza jurídica:
a) La posesión es un hecho.
Algunos autores la ven simplemente como un hecho, y otros mayoritarios, como un hecho jurídico.
Savigny consideró que la posesión es un hecho, ya que se basa en circunstancias puramente materiales,
aunque su carácter productor de consecuencias jurídicas la ubica como un “hecho jurídico”, el cual se
protege sin consideración a que exista un derecho subjetivo. Además, la misma podía ser adquirida de
manera ilegítima (daba como ejemplo de posesión al ladrón), lo que refuerza su naturaleza de hecho.

b) La posesión es un derecho.
 Ihering: la posesión es un derecho perfecto, autónomo e independiente. El poseedor es protegido
porque es titular de un derecho, como cualquier otro titular. No es que el poseedor aparente otra cosa
(p. ej. propietario, usufructuario, etc.), sino que exhibe un poder propio inherente a la titularidad de su
derecho.
 Savigny: a partir de la sexta edición de su tratado, considera que aunque originariamente y
considerada en sí misma, no es más que un hecho, la posesión es a la vez un derecho por las
consecuencias legales derivadas de ella.
 Castán Tobeñas: la posesión es un derecho real, implica una relación inmediata entre la persona y la
cosa, aunque se trata de un derecho real de naturaleza particular, ya que es objeto de una protección
meramente provisional.
 Messineo: la posesión nace como una relación de hecho, pero apenas nacida se convierte en relación
de derecho.

Naturaleza jurídica de la posesión en nuestro derecho

-Código de Vélez: se discutió durante su vigencia si será un hecho o un derecho. La doctrina mayoritaria
establecía que era un hecho, ya que no se lo había nombrado dentro de los derechos.

-CCyC – Alterini: la posesion es un hecho.

 Posesión legítima: es un hecho humano voluntario lícito.
 Posesión ilegítima de mala fe: sería un hecho humano voluntario ilícito. Si se la protege no es por lo
ilícito, sino para lograr la finalidad superior de la interdicción de las vías de hecho (en las acciones
posesorias) o por fines que trascienden el ámbito posesorio (en la usucapión). Es una ilicitud subjetiva.
 Posesión ilegítima de buena fe: es un hecho humano voluntario ilícito. Dado que el poseedor por
error o ignorancia de hecho excusable está persuadido de su legitimidad, es una ilicitud objetiva.

La posesión cobra importancia cuando el derecho real no está, si es legítima o ilegítima, si es de buena o
de mala fe. Mientras se tenga el derecho real, la posesión queda absorbida, porque ante un conflicto se
opone el derecho real.

FUNCIONES DE LA POSESIÓN
1) Contenido de un derecho real. La posesión es el contenido de los derechos reales que se ejercen por
la misma.
La posesión es el medio necesario para realizar los fines del derecho real.
2) Requisito para el nacimiento de un derecho real. En los derechos reales que se ejercen por la
posesión, la toma de la misma es requisito para que el derecho pueda nacer. En una escala, pueden
situarse:
a) Casos en que la toma de posesión deviene automáticamente en derecho real (como sucede con la
apropiación que simultáneamente implica el dominio)
b) Casos en que posesión (sea por tradición o por los sustitutos de ésta) completan al título suficiente
y en conjunto generan el derecho real (como sucede en la compraventa)
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c) Caso donde la posesión necesita de un tiempo y disposición legal al respecto, para que unidos los
dos aspectos engendre el derecho real de que se trate (usucapión).
3) Fundamento para el ejercicio de acciones de defensa de un derecho. Es fundamento para el ejercicio
de acciones en su defensa como ocurre con las defensas posesorias. No obstante, en el CCyC la
legitimación ha sido ampliada a la tenencia, de modo que la posesión ya no es el único fundamento de
las acciones posesorias.
4) Función publicitaria.

PRUEBA DE LA POSESIÓN
Existe una gran dificultad en la prueba del ánimo de poseer.
Borda sostiene que a menudo el tenedor se comporta exactamente como el poseedor. Para quien aprecia
su conducta sin conocer las condiciones de la tenencia, su comportamiento es idéntico a como lo haría el
poseedor o dueño.
Ihering destacó el problema de probar la voluntad de poseer (animus) por ser ésta un elemento interno, y
admitió como solución la creación de una presunción tal como la contenida en el Código francés (que
presumía la posesión si no se probaba la tenencia).
Así, el animus se presume. Cuando una persona detenta materialmente una cosa, no tiene que probar que
actúa por su propia cuenta y que es realmente poseedora: su adversario debe establecer que no tiene más
que una simple tenencia.
Art 1911: “Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder
de hecho sobre una cosa”.

TENENCIA

Concepto. Art 1910: “Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor”.
En la tenencia, no se comporta como el dueño (posesión) sino como representante de quien lo tiene. El
tenedor tiene el corpus, pero carece de animus domini y no va a exteriorizar ninguna voluntad de hacer
suya la cosa, se comporta como tenedor.

TIPOS DE TENENCIA.
Ihering distinguía entre tenencia absoluta y tenencia relativa.
1) Tenencia absoluta o pura. Importa la ausencia de una posesión. No existe ya que se trata de cosas
que no son susceptibles de posesión: el objeto está fuera del comercio y no puede ser poseído por
nadie. Ej. tenencia que se ejerce sobre las cosas del dominio público del Estado.
Dentro esta tenemos:
a) Uso común. Las personas tienen el uso y goce de los bienes públicos. Este uso puede ser realizado
por todas las personas en su calidad de tales, dentro de los límites impuestos por la autoridad
competente (ej. nadar en un río, jugar en una plaza, transitar vías terrestres, etc.). Los caracteres del
uso común son:
- Libertad: no está sujeto a autorización administrativa previa.
- Gratuidad: el uso común es gratuito (aunque tiene excepciones como el peaje).
- Igualdad: todos se encuentran en la misma situación y deben ser tratados sin preferencia.
- Sin limitación de tiempo: el uso común no tiene un término.
En cuanto a la protección del particular frente a situaciones que afecten ese uso común debemos
distinguir:
 Provocadas por el Estado: el perjudicado sólo tiene recursos administrativos para asegurar la
utilización normal y pacífica de esos bienes. Carece de acciones posesorias y reales
 Perjudicado por el hecho de un particular: el usuario además de recursos administrativos, tendrá
acción de daños y perjuicios contra el tercero que lesiona su derecho. No son viables acciones
posesorias ni petitorias.
b) Uso especial. Aquel que sólo pueden realizar, sobre bienes del dominio público, las personas que
hayan adquirido la autorización administrativa requerida por el ordenamiento jurídico vigente.
 Permiso de uso: es un acto administrativo que otorga un uso especial, preferente, del dominio público.
Se trata siempre de un acto unilateral del Estado, por lo que este permiso es precario y revocable.
Contra el Estado el particular tiene acciones de daños y perjuicios, y contra los particulares, tiene además
acciones posesorias.
 Concesión de uso: acuerdo entre la administración y el particular, en vista de una ocupación de
porciones del dominio afectado al público. Importa un contrato administrativo. El concesionario tiene
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acciones posesorias, de daños y perjuicios y administrativas contra el Estado. Contra los particulares,
tiene además acciones posesorias.

2) Tenencia relativa. Es comportarse como el representante del poseedor. A su vez puede ser:
a) Tenencia relativa interesada. El tenedor obtiene un provecho de la cosa, por medio de una relación de
tipo creditorio. Tiene en consecuencia interés en conservar el corpus de la cosa para sí. Caso del
locatario y comodatario.
b) Tenencia relativa desinteresada. El tenedor se limita a poseer por otro sin ningún beneficio derivado de
la cosa. El desinteresado no tiene derecho al uso, por lo que va a tener menos obligaciones y
responsabilidades (ej depositario)

PRESUNCIÓN DE POSEEDOR O SERVIDOR DE LA POSESIÓN

Art 1911. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de
hecho sobre una cosa (ver en prueba de la posesión).
Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se
llama servidor de la posesión.
Los servidores de la posesión son aquellos que utilizan una cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Es una persona vinculada al poseedor en virtud de una
relación jurídica.
A los servidores de la posesión, el art 2240 les acuerda la defensa extrajudicial.

PRINCIPIOS COMUNES A LA POSESION Y A LA TENENCIA

OBJETO DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA

Art 1921. Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

REGLA GENERAL
Art 1912: “El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada”.
- A diferencia del Código de Vélez, no se requiere que la cosa se encuentre dentro del comercio.
Así, son objeto de derechos reales las cosas que están fuera del comercio por su inenajenabilidad
relativa, y aquellas cuya enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar.
Las cosas que son absolutamente no enajenables (ej. bienes del dominio público), no son susceptibles de
posesión, aunque si lo serían de tenencia absoluta.
- La cosa debe ser determinada, ya que el poder fáctico no puede recaer sobre un asiento que no se
pueda identificar
- NO recae sobre bienes. La posesión implica comportarse como el titular de un derecho real que se
ejerce por la posesión, y sólo las cosas pueden ser objeto de posesión.
Si bien en casos taxativamente determinados los bienes pueden ser objeto de derechos reales (art 1883),
no lo serán de posesión.

SUJETO PLURAL
Art 1912: “Se ejerce por una o varias personas, sobre la totalidad o una parte material de la cosa”.
El poseedor o tenedor de una cosa puede ser uno o varios. Si hay un sujeto múltiple:
Si el objeto es una cosa divisible: cada uno va a poder ser poseedor de una parte determinada.
Si el objeto es una cosa indivisible: todos son poseedores del todo. No puede ser poseedor de una parte
divisa porque sería algo individual, no algo determinado.

CONCURRENCIA
Art 1913: “No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se
excluyan entre sí”.
Se refiere a que dos personas no pueden tener la posesión de todo, no puede haber dos posesiones de
poder iguales y de la misma naturaleza sobre la misma cosa. (Ej. me compro una cosa y me voy de viaje,
y me usurpan la posesión, el usurpador tiene la posesión).
Sí puede haber dos relaciones de poder distintas, que no sean incompatibles y que recaigan sobre la
misma cosa. Por ejemplo, la tenencia y la posesión en la locación están divididas (el locador tiene la
posesión, y el locatario la tenencia)

PRESUNCIONES
INICIO Y EXTENCIÓN
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Art 1914: “Si media título, se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene
la extensión que en él se indica”.
Hay presunción cuando hay título. En ese caso, existen dos presunciones:
1) Que la relación de poder comenzó en la fecha del título.
2) Que la posesión o tenencia tiene la extensión indicada en el título.
Si bien en la relación de poder su titular no tiene obligación de producir título (art 1917), es ventajoso
presentarlo.

PRESUNCIÓN DE POSEEDOR
Primera parte del art 1911 (ver prueba de la posesión).

INMUTABILIDAD DE LA CAUSA E INTERVERSIÓN

Art 1915: “Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo
transcurso del tiempo.
Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores
la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto”.

Inmutabilidad de la causa (1era parte). Implica que quien comenzó una determinada relación de poder,
se presume siempre poseer en el mismo concepto, es decir, continúa con la misma relación, mientras no
se pruebe lo contrario.
El caso más común es del tenedor que tiene cosa a nombre del poseedor.

Interversión de la posesión (2da parte). La primera parte del artículo no es absoluta, dado que quien
inició como tenedor, si manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la
cosa, y sus actos producen ese efecto, puede intervertir o invertir la causa.

No basta la mera voluntad para intervertir el título, no basta el cambio psíquico del animus. Se requiere de
actos exteriores por los cuales se manifieste la intención de privar de la posesión a quien detenta una
relación real de entidad superior, y se debe manifestar la voluntad de privar del corpus a quien ejerce una
relación real de mayor contenido.
Corresponde a quien alega la interversión de título la prueba de ello, la que puede suministrarse por
cualquier medio.

PRESUNCIÓN DE LEGITIMIDAD
Art 1916: “Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario.
Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley”.

El CCyC presume legítimas las relacione de poder, salvo prueba en contrario.

Así, ante una relación real debe presumirse:
1) que se trata de posesión (art 1911)
2) que ésta es legítima (art 1916).

Posesión legítima: ejercicio de un derecho real constituido conforme las disposiciones de la ley. Posesión
con derecho de poseer.
Deben satisfacerse los requisitos necesarios para adquirir tal derecho.
Para ser legítima la posesión deberá contarse con el título y el modo suficientes. La tenencia legítima
tendrá como base al derecho personal que la legitima (locación, comodato, etc.).
El art. trae la novedad de no referirse sólo a la posesión legítima, sino a todas las relaciones reales.
Posesión ilegítima: posesión sin derecho de poseer. La relación real no se encuentra constituida
conforme las previsiones de la ley.

El boleto de compraventa. El Código de Vélez disponía que: “Se considera legítima la adquisición de la
posesión de inmuebles de buena fe, mediante boleto de compraventa”. El CCyC no lo reprodujo.
Ante esta omisión, Alterini indica que, si en virtud del art 1916, la posesión es ilegítima cuando no importa
el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con las previsiones de la ley, y NO existe
derecho real en materia de inmuebles en ausencia de escritura pública, no puede ser legítima en el caso
del poseedor por boleto.
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No obstante, señala que más allá de cómo se califique la posesión del adquirente mediando boleto de
compraventa, es indudable que ni el enajenante ni sus sucesores pueden cuestionar nada respecto de una
posesión de la que se deprendieron voluntariamente en favor del mismo.
En cuanto a los terceros interesados, tampoco pueden desconocer el hecho posesorio y no podrían decir
que es una posesión ilegítima.

INNECESARIEDAD DE TÍTULO
Art 1917: “El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la
posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de
poder”.
Tratándose de relaciones de hecho, el sujeto no tiene por qué exhibir el título, salvo como “obligación
inherente a su relación de poder”.
Si alguien cuestiona la posesión acompañando un título, el poseedor deberá exhibir el suyo para
defenderse. Tambien le bastaría con demostrar que el título invocado por el otro es nulo o falso.

Clases de títulos:
a) Título suficiente. Título idóneo para transmitir el derecho real de que se trate. Requisitos:
 Revestido de las formalidades establecidas por la ley;
 Otorgado por una persona capaz y legitimada al efecto.
Es el título más perfecto que se puede tener y este se da solo en los DR.
b) Justo título. Según el art. 1902 (justo título en la usucapión), es el que tiene por finalidad transmitir el
derecho real principal que se ejerce por la posesión. Está revestido de todas las formas para su
validez, pero su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
c) Título putativo. Hay título putativo cuando:
1. No existe título, pero el poseedor, por ignorancia o error de hecho excusable, está convencido sin duda
alguna de que existe (Ej. Un heredero testamentario que posee los bienes de la herencia en virtud de
un testamento, y luego se toma conocimiento de que por un testamento posterior se ha revocado el
primero)
2. Existe título, pero no se aplica a la cosa poseída (ej. se compra un terreno en un loteo, otorgándose la
respectiva escritura, pero se recibe la posesión de un lote distinto).

CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN
POSESIÓN LEGÍTIMA E ILEGÍTIMA. Surge del art 1916 (presunción de legitimidad) que:
Posesión legítima: ejercicio de un derecho real constituido conforme las disposiciones de la ley. Posesión
con derecho de poseer.
Posesión ilegítima: la relación real no se encuentra constituida conforme las previsiones de la ley.
Posesión sin derecho de poseer.
El CCyC presume legítima la posesión, salvo prueba en contrario.

A su vez, la posesión ilegítima, puede ser de buena o de mala fe.

POSESIÓN DE BUENA FE
Art 1918: “El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad”.

No conoce la falta de existencia del derecho, ni puede conocerla obrando con el debido cuidado y
diligencia. Ello ocurre cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad.
Error de hecho esencial: está excluido el error de derecho.
El error debe ser excusable: pese a haber desplegado la debida diligencia no pudo salir de éste. Si
tomando las medidas prudentes y adecuadas hubiere superado el error, no existe la buena fe.

POSESIÓN DE MALA FE
Art 1921: “La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o
abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de
confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los
casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus
representantes”.
Hay una subdivisión:
 No viciosa (art 1919):
1. Cuando el título es de nulidad manifiesta;
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2. Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece
de medios para adquirirlas;
3. Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona”.
 Viciosa:
Vicios respecto de bienes muebles:
1. Hurto. Apoderamiento de la cosa ajena sin el concurso de la voluntad del transmitente. Comprende al
hurto y robo.
2. Estafa. Defraudar a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida,
abuso de confianza, aparentando bienes, crédito, comisión, empresa o negociación, o valiéndose de
cualquier otro ardid o engaño.
3. Abuso de confianza. Este vicio se aplica tanto a los muebles como a los inmuebles.
Se trata de un tenedor que se encuentra obligado a la restitución de la cosa, y se hace poseedor de la
misma, en cambio de mantenerse en el límite de sus derechos.

Vicios respecto de bienes inmuebles:

1. Violencia. Lograr la posesión mediante la fuerza, ya sea que la misma se concrete o quede en
amenazas.
2. Clandestinidad. La posesión es clandestina cuando los actos por los cuales se tomó o se continuó,
fueron ocultos, o se tomó en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al
conocimiento de los que tenían derecho de oponerse.
3. Abuso de confianza. Rigen los mismos conceptos que para cosas muebles.

Relatividad de los vicios. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se
ejercen. El único que puede alegar que la posesión de su contrincante es viciosa, es el poseedor que
sufrió la pérdida de la posesión por el vicio, y no otra persona, aunque tuviere mejor derecho a poseer que
quien sufrió el mismo.

Crítica a la clasificación. Alterini ha criticado esta distinción: parece excesivo mantener una clasificación
que tiene tan limitados efectos. La única diferencia se da en el art 1936: si la posesión es viciosa, el
poseedor vicioso responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido
igualmente de estar la misma en poder de quien tiene derecho a su restitución.
Los arts 2241 (acción de despojo) y 2242 (acción de mantener la tenencia o la posesión) reconocen
acciones al tenedor o poseedor “aunque sea vicioso”.

PRESUNCIONES
Presunción de buena fe. Art 1919 1° pár.: “La relación de poder se presume de buena fe, a menos que
exista prueba en contrario”. La prueba en contrario debe ser suministrada por quien alega la mala fe del
detentador.

Presunción de mala fe. Art 1919 2° pár.: “La mala fe se presume en los siguientes casos:
1. Título manifiestamente nulo: se trata de un detentador que no ha examinado el título o lo ha hecho en
forma deficiente. Si hubiere actuado en forma diligente, hubiere podido advertir que el mismo es nulo
ya que la misma es evidente y surge del examen prolijo del mismo y sus antecedentes.
2. Adquirida de persona sospechosa: se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa
clase de cosas y carece de medios para adquirirlas
3. Ganado con marcas y señales de otra persona: Si alguien adquiere un ganado con marcas o señales
que están registradas a nombre de otra persona, se presupondrá la mala fe del mismo.

DETERMINACIÓN DE BUENA O MALA FE

Art 1920: “La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable
mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al
juicio”.

La buena o mala fe se juzga en el momento en que comienza la posesión o la tenencia de la cosa. Quien
comenzó siendo de buena fe continúa siéndolo, aunque luego conozca los defectos de su adquisición.
Igual con la mala fe.
Si es de mala fe, puede luego convertirse en de buena fe, si media una nueva adquisición.
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El 2° párrafo de la norma, establece que la buena fe cesa con la notificación de la demanda que la
cuestiona. Principalmente se tratará de la demanda de reivindicación.

ADQUISICIÓN DE LA RELACIÓN DE PODER

CLASIFICACIÓN. La adquisición de la relación de poder puede ser:
1. A título universal. Art 2280: “Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y
acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que son transmisibles por sucesión, y
continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor”.
2. A título singular. Art. 1922 CCC: “Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse:
a) Animus: voluntariamente, se basa en un comportamiento exterior.
b) Por sujeto capaz: a partir de los 10 años hay capacidad para adquirir relaciones de poder.
c) Corpus: hay 3 medios para obtenerlo, por medio de:
- Contacto con la cosa
- Posibilidad física de establecerlo
- Cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente

MODOS DE ADQUISICIÓN
Art 1923: “Las relaciones de poder se adquieren por la tradición.
No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a
quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo
poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose
en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la
cosa”.

 Bilaterales:
- Tradición
- Sustitos de la tradición
 Unilaterales: apoderamiento.

Modos bilaterales

TRADICIÓN
Concepto. Art 1924: “Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe”.
Contenido. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que
otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla”.

Actos materiales:
En la práctica, no basta la mera declaración. La entrega de la cosa necesita de actos materiales o hechos
por los que se otorgue un poder de hecho sobre la cosa.

Pueden ser de ambas partes o de una sola:

a) Del que entrega la cosa, con asentimiento del que la recibe (ej. Depósito de la cosa por parte del
transmitente en el lugar indicado por el adquirente)
b) Del que la recibe, con asentimiento del que la entrega
c) Conjuntos (ej. una parte entrega la llave del inmueble vendido y la otra lo recibe).

¿Es necesaria la presencia de la cosa?

 Muebles: aun en ausencia de la cosa, hay verdadera tradición. Debe existir la posibilidad física de
disponer de la cosa. (ej. al enajenar un reloj guardado en una caja de seguridad, la entrega de la llave
equivale a la tradición).
 Inmuebles: el CCYC no dice nada, pero se entiende que el sólo hecho de entregar las llaves al
adquirente, basta para dejar realizado el traspaso de la relación real.

NO se suple: con relación a terceros, la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de
éste de recibirla, no suple los actos materiales.
Esto implica que sí los sustituye entre partes, es decir, si tiene valor entre las partes.
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Relación de poder vacua: art 1926: “Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe
estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna”.
La doctrina entiende que se trata de la necesidad de que la cosa se encuentre libre de toda posesión.
 Relación excluyente: si el tipo de relación real que mantiene el ocupante con la cosa, no desplaza la de
quien pretende adquirir la nueva relación y no es incompatible, la tradición puede darse (usufructo,
locación).
 Sin oposición alguna: el contradictor debe ser el ocupante y no cualquier tercero (es decir, la persona
que está ocupando la cosa, y se opone a la toma de la relación de poder).

Otras formas de tradición para cosas muebles: art 1925: también se considera hecha la tradición de
cosas muebles:
 Entrega sin oposición de:
- Conocimientos (transporte marítimo)
- Cartas de porte (transporte terrestre)
- Facturas u otros documentos.
 Entrega al transporte, si el adquirente aprueba el envío.

Naturaleza jurídica de la tradicion.

Es un acto jurídico, voluntario, licito, destinado a producir consecuencias jurídicas.
Alterini:
- Es un acto jurídico bilateral (para su conformación deben confluir las voluntades del tradens y el
accipiens)
- De contenido patrimonial
- Revestido de las formalidades legales (realización de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes)
- Que tiene por finalidad transmitir un derecho real y extinguir una obligación.

Funciones de la tradicion.
 Es el modo más importante para adquirir las relaciones de poder.
 Es indispensable para la adquisición de derechos reales.
 Es la forma específica de cumplir las obligaciones de dar.
 Es una forma de publicidad de los derechos reales.

SUSTITUTOS DE LA TRADICIÓN
Existen casos en los cuales la tradición puede ser suplida en función de consideraciones económicas y de
conveniencia práctica:
a) Traditio brevi manu. El CCyC contempla dos casos de traditio brevi manu:
1. Ascenso en la relación real: la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien
la tenía a su nombre.
Ej. La cosa está poseída por alguien, pero a título no de dueño, sino de usufructuario, usuario, etc., y
adquiere luego el dominio. Pasa a ser poseedor a título de dueño, y no ya uno de menor calidad.
Ej. Quien es tenedor a nombre del dueño, pasa a ser usufructuario, dado que aquél le constituye un
usufructo.
En estos casos, no se exige la tradición por motivos prácticos (ej. el tenedor debería entregar la cosa al
dueño, para que éste a su vez, cumpliendo con el contrato de compraventa, se la volviera a entregar
inmediatamente).
2. Desplazamiento de la posesión manteniéndose el tercero ocupante: el que poseía a nombre del
propietario, principia a poseer a nombre de otro, quien adquiere la cosa desde que el tenedor queda
notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Ej. dueño que enajena la cosa ocupada por un tercero tenedor, quien comienza a tenerla por el nuevo
dueño. Aquí la posesión es adquirida por el nuevo propietario desde que el tenedor es notificado de la
identidad del nuevo poseedor.

b) Constitutio posesorio
Tampoco es necesaria la tradición, cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Ej. dueño que enajena la cosa, pero permanece en
la misma como locatario.
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O cuando el dueño desciende en la relación posesoria, pero sigue siendo poseedor, por ejemplo, si
enajena la nuda propiedad y queda como usufructuario.

Modos unilaterales:
APODERAMIENTO
La última parte del art 1923 dice: “La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa”.
Casos de toma de posesión de la cosa mueble o inmueble sin el consentimiento del actual titular de la
relación real.
La conducta apoderamiento puede ser lícita (ej. cosas susceptibles de apropiación del art 1947); o ilícita
cuando la persona se apodera de la misma en contra de la voluntad de quien viene detentando la relación
real.

RELACIÓN DE PODER SOBRE UNIVERSALIDADES DE HECHO

Art 1927: “La relación de poder compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un
mismo nombre como un rebaño o una piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa”.
(ej. conjunto de libros reunidos bajo la denominación común de biblioteca).

Implica que para tomar posesión de una universalidad de hecho, es necesario hacerlo individualmente con
respecto a cada una de las cosas comprendidas en ella. (ej. si se trata de una biblioteca, adquiriendo la
posesión individual de cada uno de los libros). No se puede tener una relación de posesión con una
universalidad de hecho, porque el objeto debe ser una cosa determinada.

ACTOS POSESORIOS
Art 1928: “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos,
amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga”.
Aclaraciones previas.
 Solo refieren a la posesión, NO a las relaciones de poder en general. No se aplican a la tenencia.
 Se aplican a muebles e inmuebles
 Estos actos crean presunciones de posesión con fundamento en la voluntad de la ley.

Enunciación:
1. Cultura: se trata del cultivo de la cosa o los actos necesarios para que la cosa produzca aquello que
conforme a su naturaleza puede dar.
2. Percepción de frutos: frutos industriales, naturales y civiles.
3. Amojonamiento: fijar linderos, términos y fronteras, o cualquier forma análoga de deslindar una
propiedad.
4. Impresión de signos materiales. ej. gravado del nombre en un reloj.
5. Mejora: todo tipo de mejoras.
6. Exclusión de terceros: impedir que los terceros entren o se apoderen de la cosa.
7. Cualquier otro modo de apoderamiento. Cualquier conducta que revele la intención de establecer una
relación de poder con la cosa y efectivamente lo haga, debe juzgarse acto posesorio. La enumeración
del art es ejemplificativa.

Actos de mera tolerancia.

NO son actos posesorios. Son los ejercidos con un permiso, es decir, un acto de autorización, que quien
tolera realiza de manera expresa o tácita. No es un acto jurídico que concede un uso del bien, sino un
mero hecho jurídico que tolera el mismo (ej. tolero que los vecinos pasen a mi predio a recoger frutos de
los árboles).

CONSERVACIÓN
Art 1929: “La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por
alguna causa transitoria”.
Se puede conservar la relación de poder solo con el animus, aunque se pierda el corpus transitoriamente.
(ej. fenómeno climático que me impida llegar a mi inmueble en determinada época y por un tiempo).
Se pierde cuando ya no se tiene una posibilidad cierta de recuperar el corpus.
Esta norma se aplica para la posesión, tenencia y servidores de la posesión.
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Presunción de continuidad. Art 1930: “Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el
sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo
durante el tiempo intermedio”.
Así, no es necesario ir probando la posesión en cada instante desde que comenzó. Basta la prueba de la
relación real actual, y probado un punto de partida, se presumirá que la misma permaneció durante el
tiempo intermedio.

EXTINCIÓN (art 1931)

Regla general: La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.
Casos particulares: En particular, hay extinción cuando:
a) Se extingue la cosa: si se extingue, se destruye y cesa toda posibilidad de relación de poder sobre la
misma.
Si quedan despojos de la cosa extinguida, Alterini señala que la posesión continúa sobre los restos de la
cosa poseída.
b) Otro priva al sujeto de la cosa: casos en que por actuar de un tercero, se priva al titular de la relación
real de su poder de hecho sobre la cosa (robo, hurto, ocupación de inmueble, etc.). Ello extingue en
forma inmediata la posesión, sin perjuicio de que el agraviado pueda recuperarla mediante la acción
posesoria o real correspondiente.
c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o tenencia: ej. cosa
que cae al mar.
d) Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida: mientras haya posibilidad razonable de
hallar la cosa perdida, se conserva la posesión.
e) El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa: comprende tanto a muebles como a
inmuebles. Respecto de los inmuebles, el abandono es poco común, y deberá llenar los requisitos
correspondientes. Debe ser voluntario y expreso.

EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER

DERECHOS INHERENTES A LAS RELACIONES DE PODER
Si bien el código menciona sólo a la posesión (“Derechos – deberes inherentes a la posesión”), luego su
contenido habla de poseedor y tenedor, por lo que es aplicable a éstas, relaciones de poder. NO se
aplica a los servidores de la posesión, ni a la yuxtaposición local.

Art 1932: “El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a
la cosa que constituye su objeto.
También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el dominio”.
A. Ejercer servidumbres reales. Tanto poseedor como tenedor, pueden ejercer las servidumbres reales
que benefician al inmueble que constituye su objeto.
Las servidumbres reales son inherentes al fundo y benefician a éste, por lo que es lógico que el poseedor
y el tenedor puedan gozar de las mismas en tanto y en cuanto su relación se establece con el fundo.
Las servidumbres personales, en cambio, son constituidas en favor de persona determinada, sin
inherencia al inmueble dominante, por lo que resulta lógico que el poseedor o el tenedor no puedan
valerse de las mismas.
B. Exigir el respeto a los límites del dominio. Por ej-. Exigirle a un vecino que no haga ruidos que
excedan la normal tolerancia

DEBERES INHERENTES A LA POSESION

Art 1933: “El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de
reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el
dominio”.
A. Restituir la cosa. es el deber principal. Tiene el deber de restituirla a quien tiene derecho a reclamarla.
B. Respetar las cargas reales. La denominación “cargas reales” esta definida en el art 1888: “Con
relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales…”. Por ende, se consagra el deber del poseedor y el tenedor de respetar éstos derechos
(cargas reales = derechos reales sobre cosa ajena).
C. Respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa. El tribunal puede decretar una serie de
medidas respecto a una cosa, sea ésta mueble o inmueble (ej. embargo, prohibición de innovar
respecto de la misma, etc). Todas ellas deben ser respetadas por el poseedor o el tenedor de la cosa.
 36

D. Respetar los límites al dominio. Es lógico que si los dueños deben cumplir tales límites, deban
hacerlo también quienes son simples poseedores o tenedores de la cosa.

FRUTOS Y MEJORAS - INDEMNIZACIÓN Y PAGO DE MEJORAS

FRUTOS. Son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o disminuya su
sustancia.
 Frutos naturales: son las producciones espontáneas de la naturaleza.
 Frutos industriales: son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
 Frutos civiles: son las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los
frutos civiles.

Clasificación
A. Fruto percibido: el que, separado de la cosa, es objeto de una nueva relación posesoria.
 Fruto natural o industrial: se considera percibido cuando es separado de la cosa. Pueden ser objeto de
una nueva relación posesoria.
 Fruto civil: se considera percibido cuando es devengado y efectivamente cobrado por el sujeto. PDE

B. Fruto pendiente: el todavía no percibido.

 Frutos naturales e industriales: son pendientes cuando aún el fruto no ha sido separado de la cosa a la
cual accede.
 Frutos civiles: son pendientes cuando ya se han devengado, pero aún no se han cobrado.

MEJORAS. Gastos realizados para reparar o para realzar la cosa.

1. Mejora de mero mantenimiento: es la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa.
Mejoras que hacen a la correcta utilización de la cosa, por desgastes que se producen forzosamente por la
utilización normal que se haga de la cosa. Son las que realiza el tenedor o poseedor para seguir utilizando
la cosa.
 Ningún sujeto de la relación de poder puede reclamar su indemnización. No pueden ser retiradas de la
cosa al devolver la misma (es lógico, ya que son mejoras para reparar los deterioros menores que
provoca la utilización de la cosa).

2. Mejora necesaria: es la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa.

Aquí ya no se trata de un mero mantenimiento de deterioros menores, sino de intervenciones sobre la
cosa que de no realizarse, no permitirían conservar la misma en buen estado.
 Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar su costo, siempre son indemnizables. Pero si el
titular de la relación de poder es de mala fe, no serán indemnizables si la necesidad de mejora se
encuentra en su culpa.

3. Mejora útil: beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria.

Se han considerado mejoras útiles, por ejemplo, la conexión en obras sanitarias como cloacas.
 Todo titular de la relación de poder puede reclamar el pago de las mejoras útiles, pero sólo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa. En caso de controversia acerca del valor de las mejoras, su precio
deberá fijarse por peritos en el juicio respectivo.

4. Mejora suntuaria: de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
 No puede reclamarse su indemnización. Pueden ser retiradas, siempre que al hacerlo no se dañe la
cosa, pero no podrían ser destruidas (aun si ello no dañara la cosa en sí misma) ya que ello implicaría
una conducta abusiva.

e) Acrecentamientos por el hecho de la naturaleza. No existe derecho alguno a indemnización que se

le deba al sujeto de la relación de poder. Es el caso típico de aluvión o la avulsión.

ADQUISICIÓN DE FRUTOS
Art 1935: “La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala
fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala
fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos.
El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir.
 37

Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

La norma se refiere al poseedor ilegítimo, porque sólo respeto de él se puede hablar de la buena o mala
fe.
Momento en que debe existir la buena fe. La buena o mala fe del poseedor se juzga en cada acto de
percepción de frutos, y se tiene en cuenta la concreta buena fe del poseedor actual en el momento de la
separación de los mismos.
Es decir, si tengo buena fe la 1º vez que cobro algo que no correspondía no voy a tener que devolverlo,
pero desde que me doy cuenta que no corresponde y lo sigo cobrando, estoy haciéndolo de mala fe y
debo devolverlo.

No importa la buena o mala fe que hubiera tenido su antecesor en la posesión.

Principio general. Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa,
ello sin perjuicio de lo que se dirá a continuación sobre el poseedor de buena fe.

Poseedor de buena fe. El poseedor de buena fe hace suyos:

 Los frutos percibidos (naturales, industriales y civiles)
 Los naturales (en realidad serían lo civiles) devengados, pero no percibidos.
Los frutos naturales no se devengan, se encuentran pendientes o percibidos. Por eso Alterini sostiene que
la norma quiso referirse a los frutos civiles, que en su concepto legal son los que se devengan.
 Los frutos pendientes no le corresponden.

Poseedor de mala fe. El poseedor de mala fe debe devolver:

 Los frutos percibidos
 Los que por su culpa dejara de percibir. Los no percibidos que deberá restituir son aquellos que no hizo
producir a la cosa por su actuar negligente. No se encuentran incluidos aquellos que no se extrajeron
por caso fortuito o fuerza mayor.
Diferencia entre poseedor de mala fe no vicioso y vicioso
 No vicioso: debe devolver los frutos percibidos, pero si alguno se dejó de percibir sin su culpa, no los
va a tener que indemnizar.
 Vicioso: debe devolver los frutos que no se percibieron, aun sin su culpa.

Productos. Son objetos no renovables que, separados o sacados de la cosa, alteran o disminuyen su
sustancia.
El poseedor, sea de buena o de mala fe, siempre debe restituir los productos que haya obtenido de la
cosa.

Resoonsabilidad por la DESTRUCCIÓN DE LA COSA (art 1936)

Poseedor de buena fe: no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la
concurrencia del provecho subsistente. Se busca evitar el enriquecimiento injustificado de quien es
poseedor de buena fe.
¿Qué ocurre si la destrucción de la cosa es causada por el hecho del poseedor?
Código de Vélez: no respondía por la destrucción total o parcial, ni por los deterioros, aunque fuesen
causados por el hecho suyo.
CCyC: no dice nada. Cabe interpretar que se responsabiliza al poseedor de buena fe por el hecho suyo, y
éste debe indemnizar si la destrucción se origina por su conducta.

Poseedor de mala fe: responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. (Ej. terremoto,
inundación).

Poseedor de mala fe vicioso: responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera
producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. Es decir, responde
siempre.
Salvat dice que como la posesión ha tenido su origen en un hecho ilícito, la condición de este poseedor
debe ser juzgada más severamente que la del poseedor de simple mala fe.

EFECTOS PROPIOS DE LA POSESIÓN

Art 1939: “La posesión tiene los efectos previstos en los arts 1895 y 1897.
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A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los
impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento”.
Efectos propios de la posesión. En concreto se asignan a la posesión los siguientes efectos:
1. Adquisición de derechos reales sobre cosas muebles por parte del subadquirente (art 1895).
2. Posibilidad de adquirir derechos reales principales que se ejercen por la posesión por prescripción
adquisitiva (art 1897)

Obligaciones del poseedor. El poseedor debe cumplir con las obligaciones mencionadas, salvo
disposición legal en contrario (de modo que no tendrá valor el acuerdo de partes al respecto).
1. Pago de impuestos, tasas y contribuciones especiales
2. Cumplir la obligación de cerramiento

EFECTOS PROPIOS DE LA TENENCIA

Art 1940: “El tenedor debe:
a) Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos. El art 1938 será
aplicable en cuanto al reintegro o no de los gastos realizados.
b) Individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de
la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por
evicción, si ésta corresponde.
c) Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la
pretenden.
El tenedor tiene la obligación de restituir la cosa, pero puede haber un conflicto por la que se la reclamen
varias personas. Si varias personas reclaman la cosa, tiene la obligación de citarlos a todos. Luego de esa
citación puede restituirla. El conflicto será entre ellos, no de él.

TRANSMISIÓN DE OBLIGACIONES AL SUCESOR

Art 1937: “El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre
la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real.
El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.
Aquellas obligaciones que derivan de la posesión de la cosa y son inherentes a la misma se traspasan al
sucesor particular. El artículo hace referencia al sucesor particular, el universal se rige por las reglas
propias de sucesiones.
Si hay un daño, el sucesor particular responde solo con la cosa que adquiere y su responsabilidad no se
extiende a sus otros bienes.

¿Qué obligaciones alcanza la norma?

 Gurfinkel de Wendy: deberes del art 1933 (restituir la cosa y deber de respetar las cargas legales)
Vives dice que habría que añadir también las obligaciones del art 1939: pago total de los impuestos, tasas
y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
 Otros autores: la norma alcanza todas las obligaciones propter rem.
 Alterini: quien está en relación con la cosa en un momento determinado, responde con todo su
patrimonio.

UNIDAD IV: DOMINIO

CONCEPTO DE DOMINIO:
Art 1941: “El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley”.
Alterini critica que diga “dominio perfecto”, ya que el dominio es perfecto, salvo que se lo configure como
imperfecto.

 Es el derecho real por excelencia.

 Es el derecho real más antiguo.
 Es el modelo perfecto respecto del cual todos los otros derechos reales se califican como limitados. Es
por eso que está regulado en la parte general de los derechos reales, aunque se trate de un derecho
real en particular.
 Comprende todas las facultades que un sujeto puede o pretende tener sobre una cosa. No hay ningún
derecho mejor que el dominio, es decir, está por encima de todos.
 Absorbe jurídica y económicamente a la cosa, soy dueño de todo.
 39

 La norma lo define marcando que el límite al goce de estas facultades se encuentra únicamente en la
ley.

Gatti y Alterini: implica la posibilidad para su titular de usar, gozar, beneficiarse con los frutos, y disponer
a voluntad de la cosa objeto de su derecho, dentro del marco legal.
El dueño de la cosa lo es también de su sustancia, en el sentido de que su esencia (materialidad) y su
destino económico, están sometidos a su voluntad ejercida dentro del encuadre legal.

PROPIEDAD Y DOMINIO
Propiedad NO es sinónimo de dominio. Existe una relación de género y especie entre ambos (propiedad
es el género, y dominio la especie).
Dentro del derecho de propiedad (protegido expresamente por el art 17 CN), hablamos del derecho de
dominio, cuando el mismo recae sobre cosas. Pero también podemos encontrar derechos que recaen
sobre ideas, tal es el caso de los derechos de propiedad intelectual. Ambos se encuentran dentro del
derecho de propiedad.
En el CCyC se habla de dominio, pero también se introduce el derecho de propiedad como sinónimo del
derecho real de dominio. Existe una diferencia semántica.

FACULTADES DEL DUEÑO

A. Ius utendi: usar. Se entiende en sentido amplio (significa que en principio no hay limitación alguna).
El derecho a usar la cosa implica el derecho a servirse de la misma, y a emplearla para todos los destinos
que se crea conveniente y que la cosa es susceptible de brindar.
El único límite al uso va a ser el que imponga la ley, no existirá limitación mayor que la que imponga la
ley. Mientras la ley no lo impida, se le puede dar a la cosa cualquier destino, aunque no sea conforme a su
naturaleza, siempre y cuando la ley lo permita y no sea contrario a la misma.
B. Ius fruendi: gozar. El dueño tiene derecho a los frutos de cualquier tipo que produce la cosa. Deriva
de su calidad de dueño. No se apropia de los frutos mediante la percepción, como en el caso del
poseedor de buena fe, sino que le corresponden en virtud de su dominio, aunque no los coseche o
recaude.
El goce asume otras implicancias aparte del derecho de obtener los frutos: importa la facultad de obtener
todos los provechos y ventajas que la cosa es capaz de brindar o producir, y también el derecho a “no
gozar”.
El derecho de hacer mejoras es también derivación de la facultad de gozar la cosa.
C. Ius abutendi: disponer. El derecho del dueño comprende el de la disposición material y jurídica de la
cosa. Es el atributo más típico del dominio, ya que mientras el uso y goce pueden atribuirse a los
titulares de derechos personales o reales, el poder de enajenar o consumir es privativo del dueño de la
cosa.
El derecho a disponer abarca:

1. Disposición jurídica. Puede realizar sobre la cosa todos los actos de disposición jurídica de que la
misma sea susceptible y sean permitidos por las leyes.
El acto de disposición supremo es desprenderse de la propiedad, ya sea enajenando la cosa o
abandonandola.
Puede constituir derecho de uso, usufructo, dar en locación o en comodato la cosa, enajenarla, gravarla
con prenda o hipoteca, etc. Siempre “dentro de los límites previstos por la ley” (no podría constituir
hipoteca sobre una cosa mueble).

2. Disposición material. El dominio da derecho a la sustancia de la cosa, y en consecuencia, su titular

tiene derecho la disposición material de la misma.
Puede consumir la cosa, demoler las construcciones, talar árboles y lo que le plazca realizar, pero siempre
“dentro de los límites previstos por la ley” (un inmueble podría no ser demolido por ser patrimonio
histórico).

 Código de Vélez: la idea de disposición material se llevaba a tal extremo que la persona podía hacer
lo que quería con la cosa. De la definición, centrada en la persona y no en la cosa, se desprendía la
concepción absolutista: “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la acción de una persona”.
Esta definición indicaba que la cosa se encuentra bajo sometimiento del dueño. Éste podía desnaturalizar,
degradar y hasta destruir la cosa.
A partir de críticas de la Doctrina Social de la Iglesia, se modifica la concepción en la ley 17.711 en 1968.
 40

 Ley 17.711: se empezó a otorgarle un carácter más social al dominio y ponerle topes a esa disposición
material.
Incorpora la teoría del abuso de derecho, y se hizo hincapié en el ejercicio regular, no abusivo, y se
suprimió la facultad expresa de desnaturalizar, degradar o destruir la cosa.
 CCyC: la situación no cambia. El dominio, como todo derecho, debe ejercerse regularmente.

CLASIFICACIÓN DEL DOMINIO - DOMINIO PERFECTO E IMPERFECTO

El dominio es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real
hacia otras personas.
 El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.
 El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada
con cargas reales”.

Presunción
El dominio se presume perfecto. Se trata de un presunción iuris tantum, y quien quiera desvirtuarla lleva la
carga de la prueba.

EVOLUCIÓN HISTÓRICA (Mariani de Vidal)

ORIGEN DEL DERECHO DE DOMINIO

En los orígenes el dominio se entendía como colectivo, en todos los pueblos: la titularidad de la tierra
pertenecía a la tribu, y solo se tenía como como individual los elementos de labranza, la ropa, etc.
La tierra en principio habría sido cultivada en común, y luego comenzó a atribuirse temporalmente a cada
familia integrante de la tribu una porción, que debía trabajar para subsistir. Esta atribución variaba por
períodos más o menos largos (ej. el pueblo judío repartía las tierras cada 50 años).
Luego las atribuciones de disfrute a cada familia se hicieron perpetuas, siendo a veces el titular de todos
los bienes de una familia el cabeza de la misma (ej. en Roma el pater familia).
El último peldaño en la evolución lo constituye la propiedad individual de los bienes inmuebles.

DERECHO ROMANO
La propiedad, en un principio colectiva, se transformó en individual con la Ley de las XII Tablas, la cual
atribuyó las tierras a las distintas familias, perteneciendo el derecho de propiedad al pater en forma
absoluta y exclusiva. El titular tenía los tres clásicos ius utendi, fruendi y abutendi.
El aflojamiento de los vínculos familiares luego dio origen a la propiedad individualista.
La idea romanista era la concepción absolutista. Luego esto empezó a ser un poco observado el tema y se
empezaron a establecer límites.
EDAD MEDIA
Lo que da una característica especial al régimen de la propiedad inmueble no se desarrolla durante toda la
Edad Media, sino que abarca un período determinado, en la época feudal, que se inicia más o menos en el
año 850, cuando se firma el Tratado de Verdún: los nietos del Emperador Carlomagno se dividen el
Imperio: aparecen los señores feudales, que comparten la soberanía con los reyes.
Como los señores feudales no trabajaban la tierra, apareció la idea del desmembramiento del dominio,
dividiendo el dominio útil del dominio directo: el señor feudal le otorgaba al vasallo un dominio sobre la
tierra, el dominio útil, y ellos se quedaban con el directo. Los vasallos hacían todo el trabajo, de generación
en generación trabajaban la tierra, obteniendo un derecho mínimo y dándole toda la riqueza al señor
feudal.
Poco a poco los señores feudales fueron perdiendo su primacía, debido al crecimiento de las ciudades, y
al aumento del poder de los reyes. Los últimos vestigios del feudalismo desaparecen con la Revolución
Francesa, que se pliega a la concepción romanista del dominio, que pasó a ser un derecho individual,
exclusivo y absoluto.

PROPIEDAD Y LIBERALISMO
En las legislaciones que siguieron la Revolución Francesa, la propiedad aparece organizada conforme al
modelo romano: es un derecho absoluto (aunque, como siempre, reconoce ciertas limitaciones en interés
de los demás integrantes de la comunidad). También es un derecho exclusivo y perpetuo (no se extingue
por el no uso).
El Liberalismo, con su concepción del Estado gendarme y el principio del dejar hacer, dejar pasar, dio
lugar a grandes abusos por parte de los poseedores de la riqueza, y originó como reacción el nacimiento
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de las teorías anarquistas (propenden la supresión de la propiedad, considerándola "un robo") y las
socialistas y marxistas, que tienden a la socialización de la propiedad.

PROPIEDAD Y COMUNISMO
En los países de esta tendencia, directamente se suprime la propiedad individual, reemplazándosela por la
propiedad del Estado. URRSS, China, Cuba.
Así, en la URSS la propiedad privada se atribuía a los individuos o cooperativas, que tenían el usufructo
gratuito, quedando la propiedad en manos del Estado.

NEOLIBERALISMO
Ante las críticas de las Doctrinas Sociales, el liberalismo absoluto debió reformularse, surgiendo así el
neoliberalismo: sin abandonar los principios del liberalismo absoluto, dio a una mayor intervención estatal
en esferas reservadas hasta ese momento a la actividad particular.
Se restringió el derecho de propiedad donde las cosas estaban sometidas al arbitrio del propietario con
mínimas restricciones, ya que se comprendió, sin renunciar a la existencia de la propiedad individual, que
ella también debía satisfacer el interés de la sociedad.
Se hizo a través de restricciones y reglamentaciones provenientes tanto del derecho público como del
derecho privado.

CONCEPCIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL

El Código de Vélez receptaba la concepción del dominio propia del derecho romano clásico, y así lo
regulaba. El dominio era derecho absoluto que facultaba a su titular para desnaturalizar, degradar y hasta
destruir la cosa.
No obstante ello, se hacía inevitable reconocer ciertas restricciones y límites, fundados algunos en razones
de interés público, y otros resultantes de la mera coexistencia en sociedad.
Con la reforma de la ley 17711, se estableció una importante limitación al dominio con la incorporación del
instituto del abuso del derecho, entre otras reformas que imprimieron al código una impronta más solidarita
(ver facultad de disposición material pág. 41).

PROPIEDAD Y DOCTRINA SOCIAL DE LA IGLESIA

La Iglesia siempre ha defendido que la propiedad privada de los bienes materiales es un derecho natural
de la persona, cuyo respeto y protección es fundamental para la paz y la prosperidad sociales.
Postula la licitud de la propiedad privada sometida a reglas éticas, como un medio y no como un fin en sí
misma.
La Iglesia ve a la propiedad privada como un derecho natural del hombre: posibilita que la familia provea
de sustento a sus hijos, y asegura a cada uno una zona absolutamente necesaria para la autonomía
personal y familiar.
Pero el derecho de propiedad no es absoluto. Dios destino la tierra y todo lo que ella contiene para uso
común de todos los hombres, de modo que los bienes creados deben llegar a todos en forma justa, según
la regla de la justicia.
El derecho de la propiedad jamás debe ejercitarse en contra de la utilidad común.

CARACTERES DEL DOMINIO

CARACTERES DE LA DOCTRINA CLÁSICA (seguida por el CCyC)

1. Perpetuidad. Art 1942: “El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”.

El dominio perfecto no es temporario: No está sujeto a un plazo o a una condición resolutoria, no tiene
limitación temporal alguna, dura tanto como dura su objeto. No se pierde por el no uso.
Se extingue por usucapión de un tercero. No se trata de un modo propio de adquirir el dominio sino de una
consecuencia.

El dominio imperfecto por revocable o fiduciario es temporario, dado que está llamado a extinguirse por el
cumplimiento del plazo o la condición.

2. Exclusividad. Art 1943: “El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
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Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al
título”.
 Exclusividad en cuanto al sujeto. El dominio no puede tener más que un titular. Dos dominios
exclusivos no pueden recaer sobre la misma cosa, dado que son excluyentes uno del otro, pero si
puede tenerse la cosa en condominio por alícuotas o partes indivisas.
 Exclusividad en cuanto al título. Si se adquirió por un título, no puede adquirirse por otro, salvo en lo
que le falta el título. Es decir, si adquiero algo bajo título de dominio, no puedo luego adquirir otro título
sobre la cosa. El título de dominio es uno solo.
En la nota del artículo de Vélez, decía: “siendo la propiedad la reunión de todos los derechos posibles
sobre una cosa, un derecho completo, ninguna cosa nueva de adquisición puede agregársele cuando él
existe en su plenitud y perfección”
 Exclusividad en cuanto al objeto. Art 1944: “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a
extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad lo objetos puestos en
ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales”.

El derecho de exclusión es una de las prerrogativas más grandes que el CCyC le da al dueño, es decir,
el derecho de poder repeler o excluir cualquier tipo de intromisión que ocurra en el objeto de mi dominio.

El derecho de exclusión otorga 3 facultades:

a) Excluir a extraños del uso, goce, disposición. Es un atributo de todos los derechos reales (cada uno
con la limitación propia), e incluso algunos derechos personales (ej. locación). También están incluidos
los servidores de la posesión.
b) Remover objetos. PDE ¿Qué pasa si llego a mi casa y en el patio hay 20.000 ladrillos? No debo ni citar
autoridad pública, ni constatar por escribano, etc. Basta solamente con quitar los ladrillos y colocarlos
en el patio del dueño de los ladrillos o en la vía pública, porque el derecho de exclusión opera
automáticamente.
c) Encerrar inmuebles

Excepciones al derecho de exclusión:

- Art 1977: “Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable
poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas
que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe
reparar los daños causados.”
- ¿Puedo ejercerse abusivamente? NO. Debo actuar en el marco de la ley. En el caso de los ladrillos, no
podría por ejemplo usarlos para construir.

3. Absolutez. No está expresamente regulado en el CCyC. Comprende las facultades de disposición

jurídica y material de la cosa, siempre con las limitaciones legales. Esta absolutez es bastante más
restringida que como la concebía originariamente Vélez, que hablaba de un “sometimiento” de la cosa
al sujeto.

CARACTERES DE LA DOCTRINA MODERNA

Agrega otros complementos que perfeccionan o hace más particular al dominio, pero los principales son
los que aporta la doctrina clásica. Nacen de la doctrina, no están regulados en el código:
1. Abstracción. El dominio no es un conjunto de facultades, sino una variedad infinita de facultades que
asumen un aspecto unitario.
2. Plenitud. El dominio no confiere facultades específicas, sino todas ellas, la totalidad de ellas. Por eso
el titular del derecho de dominio puede hacer todo lo que no le está prohibido, a diferencia de otros
derechos reales, que sólo otorgan determinados poderes sobre la cosa.
3. Indeterminación. Nunca se puede definir al dominio por la parte positiva (“yo puedo hacer con la cosa
tal y tal cosa”) sino por lo negativo (puedo hacer todo, menos algo), ya que de lo contrario sería
siempre incompleto.
4. Elasticidad. El derecho de dominio, al que se le han restado facultades mediante la imposición de
límites legales o contractuales, conserva virtualmente todo su contenido y puede readquirirlo cuando
cesen las razones que lo disminuían o comprimían.
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Es la idoneidad del derecho de dominio de expandirse automáticamente a su normal contenido cuando

desaparecen los límites que lo comprimían.
5. Presunción de perfección. El dominio se presume perfecto. Es una derivación propia del principio de
libertad de la persona”, o sea se lo presume sin cargas reales ni gravámenes. Ante la duda, se lo
entiende como perfecto.

EXTENSIÓN DEL DOMINIO

¿Hasta donde uno puede ejercer el dominio? La extensión muestra hasta donde se puede ejercer, y se ve
principalmente en dominio de inmuebles (con los muebles es más claro porque se circunscribe a la cosa).
 En Roma se extendía “desde el cielo a los infiernos” (hacia arriba y hacia abajo libremente).
 Vélez tomó esta concepción: “la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio
aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo
el suelo, como los tesoros y las minas, salvo modificaciones dispuestas por las leyes. El propietario es
dueño exclusivo del espacio aéreo y puede demandar la demolición de las obras del vecino que a
cualquiera altura avancen sobre ese espacio.”
Se tomaba una concepción liberal o absoluta de dominio, por ende de su extensión.

Art 1945: “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario”.

Extensión a los objetos que forman un todo con la cosa. El dominio se extiende a los objetos que se
encuentran orgánicamente unidos a la cosa, formando un todo. (ej. las plantaciones son la misma cosa
con el terreno sobre el que se encuentran, y por ende, el dominio se extenderá a las mismas y a sus
frutos).
Extensión a los accesorios. Los accesorios de una cosa también integran la misma y su dominio se
extiende a ellos. Por ejemplo una construcción. Salvo que exista PH, o Superficie.

Extensión vertical. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la
medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales (sobre aguas
subterráneas, yacimientos arqueológicos, petrolíferos, etc.).

Presunciones:
1. Presunción de propiedad. Se presume que todas las construcciones, siembras o plantaciones
existentes en un inmueble pertenecen a su dueño. Esta presunción no admite prueba en contrario,
(presuncion iure et de iure) ya que la propiedad del dueño del inmueble se extiende forzosamente,
conforme el art 1945, a las construcciones, siembras y plantaciones.
Las excepciones son los derechos de superficie y de PH, que permiten derechos reales sobre cosa propia
a personas diversas del dueño del suelo.
2. Presunción de autoría. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño
del inmueble, si no se prueba lo contrario (esta presunción es iure tamtum).

MODOS PROPIOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

Clasificación:
 Originario: la persona que se arroga el dominio de algo lo hace sin intervención de ningún dueño o
propietario anterior, es decir no hay intervención de otro sujeto (ej. apropiación).
 Derivado: hay dualidad de sujetos: interviene otra persona que transmite (uno transmite a otro el
dominio que tiene).
 Oneroso: hay contraprestación (ej.: compraventa).
 Gratuito: no hay contraprestación.
 Singular: se adquiere una cosa determinada
 Adquisición universal: cuando se adquiere una universalidad (ej.: sucesiones, fondo de comercio).
 Entre vivos: se hace entre 2 sujetos vivos.
 Mortis causa: la transmisión es derivada, y el heredero continúa la persona del causante.
 44

 Mobiliaria: adquisición de cosas muebles (ej.: apropiación).

 Inmobiliaria: adquisición de cosas inmuebles (ej.: expropiación).

APROPIACIÓN
Art 1947: “El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
a) Son susceptibles de apropiación:
 Cosas abandonadas: aquellas de cuya posesión se desprende materialmente el dueño, con la mira
de no continuar en el dominio de ellas. El abandono del dominio es una de las facultades de
disposición jurídica que el ordenamiento le reconoce al dueño de la cosa.
 Animales que son el objeto de la caza y de la pesca: los animales apropiables son los salvajes.
 Agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos: estas aguas se consideran sin dueño
y pueden ser apropiadas por cualquiera.

b) No son susceptibles de apropiación:

 Cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en
contrario.
 Animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno. Nunca son susceptibles de
apropiación.
 Animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a
vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, siempre que no hubiera empleado artificios para
atraerlos.
 Tesoros.

Concepto. El CCyC no define la apropiación. Vélez lo definía: “la aprehensión de las cosas muebles sin
dueño, o abandonadas por el dueño, hecha por persona capaz de adquirir con el ánimo de apropiárselas”.
Se trata de tomar algo (sin que me lo den), que encuentro y hago mío.

Su causa es un hecho jurídico humano, y se trata de un modo originario de adquisición, ya que el derecho
del dueño no deriva de un antecesor en la titularidad de la cosa. La capacidad requerida es la misma que
para adquirir la posesión.
SIEMPRE debe tratarse de cosas muebles, no registrables y sin dueño.

Casos especiales. Hay tres casos especiales de apropiación que el CCyC ha regulado por separado:

1. Caza
Art 1948: “El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador
cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene
derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita (la norma
requiere que el inmueble en donde se produzca la caza le pertenezca al cazador, o que éste haya tenido
autorización expresa o tácita del dueño, de lo contrario, la ley atribuye el dominio al dueño del inmueble).

La apropiación de los animales recibe el nombre específico de caza. NO se encuentra comprendida la

pesca: sacar del agua “peces y otros animales”.
El CCyC distingue entre animales:
a) Domésticos: pertenecen a las especies que ordinariamente viven bajo la dependencia del hombre.
Nunca son susceptibles de apropiación (por ende, tampoco de caza).
b) Domesticados: animales salvajes que se han sometido a la dependencia del hombre. Puede ser
cazados si vuelven a ser salvajes.
c) Salvajes: son los que viven naturalmente libres, sin dependencia del hombre. Son objeto de caza.
En definitiva, la caza es la apropiación de un animal salvaje o domesticado que recuperó su libertad
natural.

2. Pesca
Art 1949: “Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere
el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural”.
La adquisición del dominio se consuma cuando la especie acuática es capturada o se le saca del agua.
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Tanto en el caso de la pesca como de la caza, más allá de lo previsto en el CCyC, existen fuertes
regulaciones legales y administrativas que procuran controlar el impacto ambiental de tales actividades.

3. Enjambre
Art 1950: “El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el
daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome.
Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste”.

Enjambre: multitud de abejas que, junto con su reina, salen de una colmena para formar otra colonia.
El dueño puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Sin
embargo, Alterini rechaza la posibilidad de entrar en la finca ajena por propia autoridad ante la oposición
del dueño, debiendo requerirse intervención judicial.
Si el dueño no las persigue, o desiste del intento, el enjambre vuelve a su estado de libertad natural, y se
torna apropiable por quien lo tome. La norma no fija un plazo de caducidad para la persecución.
Cuando el enjambre se incorpora a otro, pertenecerá al dueño de este último.

TESORO
Art 1951: “Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble.
NO lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras
subsiste esa afectación”.
Así, para hablar de tesoro deben reunirse varios requisitos:
1. Cosa mueble
2. De valor. No se necesita que sea un cosa preciosa, basta que tenga valor.
3. Sin dueño conocido. Si fuera una cosa abandonada, sería susceptible de apropiación. Si fuera perdida,
se le aplicaría el régimen propio de las mismas. La cosa tiene un dueño, pero no es conocido.
4. Oculta. Si estuviera al descubierto, debería considerarse cosa perdida. La condición de oculta la
sustrae de la circulación económica.
5. Oculta en otra cosa mueble o inmueble.

Adquisición del tesoro. Por descubrimiento.

Art 1952: “Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El
hallazgo debe ser casual.
Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesión, con excepción de la prenda”.

No descubre quien da los pasos para encontrar el tesoro, ni el que sospecha dónde puede hallarse,
aunque sus datos resulten confirmados. Sólo se llama descubridor a quien logra sacar tales bienes de su
estancamiento para devolverlos al comercio. No es necesario que advierta que es un tesoro.

Si la cosa es ajena, sólo tienen derecho a buscar el tesoro los titulares de los derechos reales que se
ejercen por la posesión. La norma excluye la prenda, lo cual es lógico dado que en principio el acreedor
prendario no puede usar la cosa dada en prenda, salvo que sea necesario para su conservación.
No obstante, el descubridor puede ser alguien que no tiene derecho real alguno sobre la cosa en la que
encuentra el tesoro, pero para tener derechos sobre el mismo, el descubrimiento debe ser casual; es decir,
no debe responder a la búsqueda de un tesoro.

Derechos del descubridor. Art 1953:

 Si el tesoro es descubierto en una cosa propia: el tesoro pertenece al dueño en su totalidad.
 Si es parcialmente propia: le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la
proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
 Si el tesoro es descubierto casualmente en cosa ajena: pertenece por mitades al descubridor y al
dueño de la cosa donde se halló.

Los derechos del descubridor NO pueden invocarse:

1. Por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado: todo el tesoro
pertenece al propietario.
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2. Por quien busca sin autorización del dueño: una cosa es que alguien casualmente lo encuentre, otra
diferente, que deliberadamente una persona lo busque sin autorización. Se pretende desalentar la
búsqueda de tesoros.

Reivindicación de tesoro.
Art 1954: “Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere
buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio.
Debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al propietario.
Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del
inmueble”.

En este supuesto, alguien afirma que ha guardado un tesoro en un predio ajeno y quiere buscarlo.
Puede prescindir del consentimiento del dueño en caso de que éste lo niegue, correspondiendo al juez
conceder la autorización pertinente.
Quien pretende busca el tesoro debe:
a) Designar el lugar en que se encuentra, de un modo satisfactorio y no con vagas referencias.
b) Garantizar la indemnización de todo daño que puede causarle al propietario
Encontrado el tesoro, si el descubridor acredita la propiedad, éste le pertenece en su totalidad. Si en
cambio, no logra acreditarla, la totalidad de lo hallado le corresponderá al dueño del predio.

COSAS PERDIDAS
Cosas perdidas son aquellas que salen del poder del dueño al margen de su voluntad. Su titular no las ha
abandonado y ni siquiera sabe dónde están.
Ante la duda de si la cosa es abandonada o perdida, se establece que si la cosa es de algún valor, se
presume que es perdida, excepto prueba en contrario. La doctrina ha entendido que se trata de valor
económico, aunque también puede tratarse de sentimientos afectivo.
Las cosas perdidas NO son apropiables.
Hallazgo
A 1955: “El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace, asume las
obligaciones del depositario a título oneroso.
- Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla (si la conoce)
- Si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al
juez”.

Recompensa y gastos.
La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de
la recompensa (es un error que el CCyC no regule el porcentaje).
Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptarla o reclamar su fijación por el juez.
Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador
transmitiéndole su dominio”.
Los gastos serán los que insumieron el tomar, conservar y restituir la cosa mientras estuvo en poder del
hallador.

Subasta.
“Transcurridos 6 meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en
subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa.
Deducidos los gastos y el importe de la recompensa (que se reembolsan al hallador), el remanente
pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló”.

TRANSFORMACIÓN DE COSAS MUEBLES

Art 1957: “Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena,
mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin
que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo
daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma. En este caso, debe pagar al transformador su trabajo
o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de

la materia es dueño de la nueva especie. En este caso debe pagar al transformador su trabajo. Pero
puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
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Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la

cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización
del valor de la materia y del daño”.

Del concepto legal pueden extraerse las condiciones para que exista transformación como modo de
adquirir el dominio:
1. Buena fe. El transformador debe ser de buena fe: debe ignorar en forma inculpable que la cosa sobre
la que despliega su actividad o incorpora otra cosa, es ajena.
2. Cosa ajena. La cosa que se transforma debe ser ajena, y no debe contarse con el consentimiento del
dueño de la cosa (en ese caso habría un contrato).
3. Transformación mediante la sola actividad del transformador o incorporando otra cosa.
4. Cosa nueva resultante. El resultado de la transformación es una cosa distinta a la primitiva, sin que
pueda volverse al estado anterior.
5. Intención de adquirir la cosa. El transformador actúa sobre la cosa primitiva con la intención de
adquirir la nueva resultante.
Los efectos de la transformación dependerán de la buena o mala fe del transformador:
 Transformador de buena fe con imposibilidad de volver la cosa a su estado anterior. El transformador
hace suya la cosa y debe a quien era propietario el valor de la cosa originaria. En este caso la
transformación opera como modo de adquisición del dominio.
 Transformador de buena fe de cosa reversible a su estado anterior. El dueño de la materia tiene dos
alternativas:
a) Hacer suya la cosa transformada, pagando al transformador su trabajo.
b) Exigir al transformador el pago de los gastos de volver la cosa a su estado anterior (reversión).
 Transformador de mala fe de cosa no reversible. El dueño puede reclamar la indemnización de todo el
daño sufrido, o bien, si opta por quedarse con la cosa en su nueva forma, elegir entre pagar el trabajo
del transformador, o el mayor valor adquirido por la cosa a su elección.
 Transformador de mala fe de cosa reversible. Aquí el dueño también tiene una doble elección:
a) Quedarse con la cosa sin pagar nada al que la hizo
b) Renunciar a la misma y reclamar el valor de la cosa y los daños provocados.
En los casos en que la transformación es de buena fe y no es posible revertirla, el dueño de la cosa
primitiva carece ya de dominio sobre la misma. Pero en los demás casos, sigue siendo el dueño, por lo
que puede reivindicar la cosa.

ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES

Art 1958: “Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre, y no
es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que
tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión.
Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes
iguales”.
- Si las cosas pueden separarse sin que se dañen o sin que ello implique un costo excesivo, cualquiera
de los dueños puede solicitar la separación.

ACCESIÓN DE COSAS INMUEBLES

ALUVIÓN
Art 1959: “El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o
corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento
del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines
meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso
de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al
frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las
aguas, como por el abandono de su cauce”.

Concepto. El aluvión es el acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación. Requisitos:
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1. Que el acrecentamiento sea paulatino e insensible, es decir, que opere lentamente (si se diera de
modo súbito, sería un supuesto de avulsión).
2. Que exista un inmueble ribereño o lindero con aguas durmientes de un particular. Si lo que confina con
el río fuera un camino público, el terreno de aluvión correspondería al Estado.
3. Que el acrecentamiento sea producido por el hecho de la naturaleza.
Queda descartado si se provoca por obra del hombre. Sin embargo, se admite el acrecentamiento por
aluvión si los trabajos del hombre tienen “fines meramente defensivos”.
4. Debe existir adherencia de la sedimentación al inmueble. La unión entre el terreno aluvional y el fundo
ribereño beneficiado debe ser completa.
 No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente: el curso de agua continuo, por estrecho que
fuera, es un obstáculo para que opere el aluvión.
Si el acrecentamiento por aluvión se diera a lo largo de varios inmuebles, el mismo se divide entre los
dueños en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.

Aplicación a otros acrecentamientos. Las normas de la avulsión se aplican a los acrecentamientos

producidos tanto por el retiro natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.

Límites al aluvión. Art 1960. NO constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran
comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las
máximas crecidas ordinarias.
Lo depositado por las aguas dentro de lo que es el cauce del río, no constituye aluvión. Ello es lógico,
atento a que pertenece al cauce del curso de agua, y no podría considerarse que accede al propietario
ribereño.

AVULSIÓN
Art 1961: “El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia
natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra
fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término
de 6 meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las
cosas perdidas”.

Concepto. Acrecentamiento de un inmueble por la fuerza súbita de las aguas, es decir, repentina y
violenta (a diferencia del aluvión, en donde el acrecentamiento es paulatino e insensible). Esa fuerza
provoca que alguna cosa sea llevada hacia otro inmueble y allí adhiera naturalmente.
Si el acrecentamiento se produce por otra fuerza natural distinta de las aguas (ej. tornado, avalancha)
también se aplican las normas de la avulsión.
El dominio se adquiere cuando la cosa adhiere naturalmente al inmueble, hasta ese momento, y por el
plazo previsto de 6 meses, permanece el dominio del antiguo propietario.

Reivindicación de las cosas no adheridas. Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño
puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente.
El dueño del otro inmueble no tiene derecho a exigir su remoción, más pasado el término de 6 meses, las
adquiere por prescripción. SUPUESTO DE “USUCAPIÓN BREVÍSIMA”

Posibilidad de indemnización. El propietario del inmueble que recibe las cosas no debe pagar nada por
ellas, pero tampoco tiene derecho a reclamar por los daños que pueda haber sufrido su finca, ya que la
avulsión encuadraría como un supuesto de caso fortuito.

CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA Y PLANTACIÓN

Art 1962: “Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere,
pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño
del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del
inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de
valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su
derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
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Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en
inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el
dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero”.

El artículo regula casos de accesión de cosas muebles a los inmuebles, lo que transforma a aquellas en
inmuebles por accesión.

a) Inmueble propio con materiales ajenos. El dueño de un inmueble construye, siembra o planta con
materiales ajenos. El dueño del inmueble será también propietario de las cosas muebles incorporadas
 Buena fe: el dueño del inmueble que utilizó materiales ajenos debe el valor de éstos: debe abonar al
que era su verdadero propietario el costo de los materiales (de lo contrario existiría un enriquecimiento
sin causa).
La buena fe se configura cuando por ignorancia o error de hecho excusable, el constructor se persuadiere,
sin duda alguna, de que los materiales empleados eran propios.
 Mala fe: debe el valor + los daños.

b) Inmueble ajeno con materiales propios. Un tercero construye, siembra o planta en un inmueble
ajeno con materiales propios, sin autorización del dueño del inmueble (en ese caso habría una relación
contractual).
Por el principio de accesión, el dueño del inmueble hace suyos los materiales incorporados al suelo en
todos los casos, y tiene su propiedad desde la incorporación de los mismos.
 Situación del dueño del inmueble ante el tercero de buena fe. El dueño debe el pago a quien
construyó, sembró o plantó del mayor valor adquirido por el inmueble.
¿Qué se entiende por mayor valor? Debe hacerse una comparación del valor del inmueble con las obras
realizadas y sin éstas, y abonar sólo el mayor valor que eventualmente adquiera la finca con la
incorporación realizada por el tercero.
 Situación del dueño del inmueble ante el tercero de mala fe. El dueño debe el pago a quien construyó,
sembró o plantó del mayor valor adquirido por el inmueble.
Además, el propietario puede exigir que se reponga la cosa al estado anterior: el tercero deberá destruir lo
hecho y además dejar la finca tal como estaba antes, a su costa.

Sin embargo, se cancela el derecho a pedir la destrucción cuando “la diferencia de valor sea importante”.
En este caso el propietario de la finca no puede pedir la destrucción, y tiene dos opciones:
- Pagar el valor de los materiales y el trabajo
- Si no quiere abonar lo hecho al tercero de mala fe, el dueño del inmueble puede renunciar su derecho
de dominio sobre el inmueble a favor de aquél, debiendo el tercero abonarle el valor del inmueble y del
daño sufrido.

c) Materiales ajenos en inmueble ajeno. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un

tercero, con trabajo o materiales ajenos, en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los
materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

INVASIÓN DE INMUEBLE COLIDANTE

Art 1963: “Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar
a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble.
Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del
inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede
ser obligado a demoler lo construido.

Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la

invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva,
el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización”.
En Vélez no estaba regulado, se trata de una figura nueva.

A) Invasor de buena fe. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante,
puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la
invasión.
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El dueño del inmueble, tiene a su alcance acciones posesioras y reales para impedir el avance de la obra.
Sin embargo, no goza de todo el plazo previsto por ellas para su ejercicio dado que si “no se opuso
oportunamente” debe respetar lo construido.
¿Cuándo hay buena fe? Debe existir error en los títulos o en la mensura, no imputables al constructor, y
que sean determinantes para su obrar erróneo.

 Derechos del invasor de buena fe. Si no hubo inmediata oposición, el invasor de buena fe adquiere por
la construcción el terreno invadido. Sin embargo, para evitar una expropiación a favor de un particular
sin una indemnización previa, la adquisición del terreno no se consuma hasta que el valor del mismo
sea abonado.
En este caso existe una accesión inversa, donde la construcción predomina sobre el terreno absorbiendo
la propiedad de éste (se invierte la regla, y lo principal sigue la suerte de lo accesorio).
 Derechos del propietario invadido.
- El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del
inmueble.
- A esto deben sumarse los daños y perjuicios que sufra el dueño del predio (es a lo que se refiere el art.
al decir “en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida”).
- Además, si la invasión menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble, el
dueño invadido puede reclamar su adquisición total.
- Finalmente, si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.

B) Invasor de mala fe. Si el invasor es de mala fe, y el dueño del fundo invadido se opuso
inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido.
Si la conducta del invadido es manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la
indemnización.
Si no se opuso en forma inmediata: tiene derecho a la indemnización de los perjuicios sufridos. Si no se le
abonan las indemnizaciones pertinentes, el dueño podrá pedir la demolición.

DOMINIO IMPERFECTO
Art 1964: “Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos:
1. El revocable: se rige por los artículos de este Capítulo,
2. El fiduciario: se rige por lo previsto en las normas de los contratos en particular (dominio fiduciario)
En estos dos supuestos, la imperfección deviene de la falta de perpetuidad.
3. El desmembrado: en este caso el dominio se encuentra sometido a alguna carga real que lo grava.
Queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.

DOMINIO FIDUCIARIO
El dominio fiduciario en una metodología criticada, se trata junto con los contratos. Su lugar correcto
hubiera sido junto al resto de los dominios imperfectos.
Concepto. Art 1701: “es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponde según el contrato, el testamento o la ley”.

Distinciones. Deben distinguirse el fideicomiso como negocio jurídico, la propiedad fiduciaria y el dominio
fiduciario:
 Negocio o acto fiduciario: es el contrato o disposición de última voluntad, que será el título suficiente
del dominio fiduciario, pudiendo un negocio fiduciario transmitir en fiducia bienes que no son cosas,
con lo cual si bien habrá patrimonio fiduciario, no habrá dominio fiduciario, al no existir cosas.
Hay contrato de fideicomiso el fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes al
fiduciario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al
fideicomisario”.
 Propiedad fiduciaria: hace referencia al conjunto de bienes que integran el fideicomiso.
 Dominio fiduciario: se refiere a cada cosa en particular.

Naturaleza jurídica. Hablar de la naturaleza del dominio fiduciario es pronunciarse sobre el fiduciario tiene
un derecho real de dominio, o si se trata de otro derecho.
El art 1702 manda aplicar a este dominio las normas específicas de los derechos reales, y en especial del
derecho real de dominio, y le otorga al fiduciario las facultades de un dueño pleno (aunque limitado por los
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arts. 1703 y 1704). Además, el dominio fiduciario esta admitido como dominio imperfecto en los arts. 1946
y 1964. Así, puede inferirse que el CCyC se inclina por considerarlo un derecho real.
a) Posturas críticas: niegan que el dominio fiduciario sea un derecho real de dominio.
b) Posturas positivas: lo encuadran como verdadero derecho real de dominio, aunque imperfecto por
estar sometido a un plazo o una condición resolutoria. Alterini y Cossari adhieren a esta postura.
Constitución del dominio fiduciario: título y modo
El título suficiente para adquirir el dominio fiduciario por acto entre vivos es el contrato de fideicomiso.
Para que se constituya el derecho real, se necesitará asimismo del modo, al que deberá sumarse, en su
caso, la publicidad registral para la oponibilidad a terceros interesados.
Registración del contrato: el contrato del fideicomiso debe inscribirse en el Registro Público que
corresponda.

Sujetos del contrato. Surge de la definición que en el contrato de fideicomiso nos encontramos con:
 Fiduciante: quien transmite o se compromete a transmitir la propiedad de los bienes.
 Fiduciario: quien recibe los bienes y los administra.
 Beneficiario: quien recibe los beneficios de la administración.
 Fideicomisario: quien, cumplido el plazo o condición, es el destinatario final de los bienes. Puede ser
un tercero, el beneficiario o el fiduciante, pero nunca el fiduciario.

Facultades del dueño fiduciario. Art 1704: el dueño fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto,
siempre que los actos jurídicos que realice se ajusten al fin del fideicomiso, y a las disposiciones
contractuales pactadas.
1. Facultades materiales:
 Poseer la cosa: la posesión del dueño fiduciario es legítima. La adquiere por título y modo, durante la
duración del fideicomiso.
 Usar y gozar: la cosa debe usarse de manera que sea de utilidad para el beneficiario.
 Disponer materialmente: tiene ésta facultad únicamente si su ejercicio es en pro de los intereses del
beneficiario.

2. Facultades jurídicas:
 Administrar: realizar actos de administración hace a la esencial del rol del fiduciario. Sólo serán
revocables los actos fraudulentos o simulados, o los que excedan los fines del fideicomiso o las
limitaciones contractuales.
 Constituir derechos personales sobre los bienes fideicomitidos (siempre que convenga a los fines del
fideicomiso).
 Constituir derechos reales.
 Enajenar: el fiduciario puede enajenar la cosa dada en fideicomiso, pero los bienes que adquiera con
su producido, entrarán también en ese patrimonio. El fiduciario no puede adquirir la cosa para sí.
 Se puede establecerse la prohibición de enajenar.
 Abandono de la cosa: el mismo no será válido si contraría lo fines del fideicomiso, o sí se requiere para
tales actos el consentimiento del fiduciante, del beneficiario, o del fideicomisario.

3. Ejercicio de acciones: art 1689: el fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que
correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el beneficiario
o el fideicomisario.
Además, establece que el juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer
acciones en sustitución del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente. Tiene acciones
personales, posesorias y reales.
Límites a las facultades del dueño fiduciario: los clásicos derechos del dueño están severamente
limitados:
1. Límite de los fines del fideicomiso: el fiduciario está constreñido por los fines del fideicomiso. 1er
párr. del art. 1688: “El fiduciario puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran
los fines del fideicomiso”.
En este caso, la buena fe del tercero que contrate con el fiduciario, se evaluará de acuerdo a si sabe o
debía saber que se trata de un dueño fiduciario: en ese caso, debe examinar el negocio causal del
fideicomiso para conocer si el acto que se intenta es extraño a los fines del fideicomiso.
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2. Limitaciones contractuales: el art. 1688 CCC permite pactar límites a las facultades del fiduciario
para disponer o gravar los bienes fideicomitidos. El contrato de fideicomiso podrá recortar las
facultades de disposición del dueño fiduciario, aun cuando pareciere que coinciden con los fines del
fideicomiso, pudiendo incluir la prohibición de enajenar.
Las cláusulas contractuales que limitan la facultad de disposición deben ser inscriptas en los registros
correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a 3° interesados de buena fe,
sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario. Para obrar de buena fe el tercero deben incluso
consultar no solo las constancias registrales sino asimismo el contrato de fideicomiso, máxime ahora en
que el mismo debe inscribirse en el Registro Público de Comercio
Extinción del dominio fiduciario.
De manera general, el dominio fiduciario se extingue por las mismas causales que el dominio común.
Causales específicas:
a) Cumplimiento del plazo. El contrato debe contener el plazo a que se sujeta la propiedad fiduciaria,
vencido el cual se extingue el fideicomiso. El CCyC establece un plazo máximo de 30 años, y si se
prevé uno mayor, se lo tiene fijado por dicho tiempo.
La excepción al plazo máximo está dada por el fideicomiso en beneficio de un incapaz o persona con
capacidad restringida, en tal caso, puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción de ésta,
o hasta su muerte.
b) Cumplimiento de la condición. Cumplida la condición, o pasados 30 años desde el contrato sin
haberse cumplido, cesa el fideicomiso, y los bienes deben transmitirse por el fiduciario al
fideicomisario.
c) Revocación del fiduciante. El fiduciante tiene que haberse reservado expresamente esta facultad. La
revocación importa el cese del fideicomiso, y por ende de la existencia del patrimonio fideicomitido.
d) Cualquier otra causal prevista en el contrato.

Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario está obligado a:

 Entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores.
 Otorgar los instrumentos y contribuir a las inscripciones registrales que correspondan. Debe
instrumentarse la aceptación del destinatario final de los bienes.

DOMINIO REVOCABLE
Concepto. Art 1965: “es el sometido a condición o plazo resolutorios, a cuyo cumplimiento el dueño debe
restituir la cosa a quien se la transmitió”.
Hay dominio revocable cuando el dueño originario transmite la cosa al dueño revocable, quien ejerce el
dominio revocable sobre ésta, hasta el cumplimiento del plazo o condición fijada, momento en el cual debe
restituirla al dueño originario.

Modalidades
“La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de 10 años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los 10
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido.
El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto”.

El dominio puede ser revocable por estar sometido a plazo o a condición resolutorios, que pueden ser
voluntarios (las partes deben acordarlo expresamente) o legales.
Condición resolutoria: cláusula de los actos jurídicos por la cual las partes subordinan su resolución a un
hecho futuro e incierto.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de 10 años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo, o éste sea mayor o incierto. (si el
plazo previsto para que se produzca la condición resolutoria es menor a 10 años, deberá estarse a éste. Si
es mayor o incierto, se debe entender limitado por 10 años).
El plazo de 10 años o el menor que se fije, se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.
Si transcurren los 10 años sin haberse producido la condición, el dominio debe quedar definitivamente
establecido, es decir, el dueño del dominio revocable, adquiere el dominio pleno de la cosa.

Facultades del dueño. Art 1966: “El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el
dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su
derecho”.
 53

Las facultades del titular son exactamente las mismas que las del titular del dominio perfecto. Sin
embargo, los actos jurídicos que realiza están sujetos a extinguirse en caso de darse el efecto retroactivo
previsto en el art 1967 (la revocación tiene efecto retroactivo).
Por un lado, las facultades del titular del dominio revocable son más amplias que las del fiduciario (debe
ajustarse a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas), pero por otro lado, los
actos que celebre están expuestos a extinguirse retroactivamente, lo que no ocurre en el fideicomiso.
Efectos de la revocación. Art 1967: “La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto
retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en
cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa”.

a) Cosas registrables: el principio general es la retroactividad de la resolución. La norma no distingue

entre actos de disposición y actos de administración, por lo que se entiende que el efecto alcanza a
ambos.
En cuanto a los frutos, aun desaparecido el dominio, los percibidos no deben devolverse.
La revocación no es retroactiva cuando así se disponga en el título o en la ley.
b) Cosas no registrables: la resolución tiene efectos entre las partes con las consecuencias propias de la
resolución del dominio. En cambio, respecto de 3° carece de efectos, salvo que se pruebe la mala fe
de los mismos (conocer o haber podido conocer la existencia del dominio revocable). En este caso, la
norma afirma que éstos tienen una obligación personal de restituir la cosa.
Finalmente, el art. 1969 CCC dispone que si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el
dominio de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los
actos son oponibles al dueño.

Efectos de la retroactividad
“Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados por el titular del dominio resuelto. Si NO es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.”

Readquisición del dominio perfecto. Art 1968: al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de
una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
 Cosa registrable con inscripción constitutiva: se requiere inscribir la readquisición (es el “modo” en
estos casos).
 Cosa registrable con inscripción meramente declarativa: opera la readquisición de pleno derecho, pero
la inscripción es necesaria a los fines de la oponibilidad a terceros interesados y de buena fe.

DOMINIO DESMEMBRADO
Es el dominio sometido a una carga real.
Art 1888: con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales.
Todo derecho real sobre cosa ajena que pese sobre el dominio provoca su imperfección y el mismo se lo
considera desmembrado.

EXTINCIÓN DEL DOMINIO

A) Extinción absoluta. Aquella que importa una extinción del dominio sobre una cosa que no es
adquirida por nadie.
Supuestos:
a) Modos generales de extinción de los derechos reales.
b) Animales salvajes o domesticados que recuperan su libertad.
c) Puesta de la cosa fuera del comercio: es el caso de la expropiación.
B) Extinción relativa. Pérdida del dominio para una persona porque ha sido adquirido por otra. Se trata
de casos de transferencia del dominio. Supuestos:
a) Enajenación voluntaria por un título capaz de transferir el dominio.
b) Sucesión mortis causa.
c) Transferencia del dominio por los modos establecidos por la ley (accesión, prescripción, etc.).

UNIDAD V: LÍMITES AL DOMINIO

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LÍMITES EN GENERAL
Si bien el dominio es absoluto, esto sólo significa que se trata del derecho que mayor cantidad de
facultades confiere sobre la cosa a su titular, pero de ningún modo que estas facultades fueran ilimitadas.
Así, el derecho le impone límites, que podrán ser más o menos acentuados, y que se fundamentan en
diversos motivos: interés público, razones de vecindad, etc. Si no se cumplen, se estaría ejerciendo
ilegalmente el derecho.

CARACTERES
1. Limitados en su número, atendiendo a razones de interés público.
2. Generalmente importan una obligación de no hacer o de dejar hacer que se impone al propietario,
aunque a veces van más allá e imponen una verdadera obligación de hacer (ej. construir una vereda o
cercar un terreno baldío).
3. No dan lugar a indemnización, a menos de que se trate de una grave restricción que menoscabe el
derecho del propietario más allá de lo razonable.

EL SENTIDO DE LOS LÍMITES

Más allá de que el fundamento último sea la convivencia, es la “indeterminación del derecho de
dominio”: implica que su contenido normal sólo puede establecerse, principalmente, en función de aquello
que no puede hacerse. Así, los límites constituyen fronteras normales que delinean el derecho de dominio,
dentro de las cuales el propietario puede ejercer sus facultades.

DISTINCIÓN CON LAS SERVIDUMBRES

Los límites del dominio siempre estuvieron emparentados con la servidumbres (que son derechos reales
sobre cosa ajena), por ello, la doctrina ha advertido que si bien son similares, existen nítidas diferencias
entre ambas.

LÍMITES AL DOMINIO SERVIDUMBRES

Son normales dentro del dominio: tienen por objeto
determinar los límites en los cuales debe
restringirse el ejercicio normal del derecho de
dominio.
Son recíprocamente impuestos a los propietarios
vecinos por su interés respectivo, y no suponen
una heredad dominante ni una heredad sirviente.
Su única fuente es la ley.
Afectan el carácter absoluto del dominio.
Pueden consistir en un hacer, no hacer o dejar
hacer.
No dan lugar a indemnización
Son excepcionales: todo dominio está sujeto a
restricciones, pero no todo dominio reconoce
servidumbres, ya que se lo presume perfecto.
No hay beneficio recíproco: suponen una heredad
sirviente (sobre la que está establecida la carga), y
una heredad dominante (que se beneficia con ella).
Pueden tener origen en la ley, en la voluntad de las
partes, o en una prescripción adquisitiva.
Afectan el carácter exclusivo del dominio.
Jamás pueden consistir en un hacer.
Genera derecho a indemnización.

DAÑO NO INDEMNIZABLE
Art 1971: “Los deberes impuestos por los límites al dominio NO generan indemnización de daños, salvo
que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio”.
Los límites son partes del contenido normal del derecho de dominio, y nada se debe mientras la conducta
humana no agrave el sacrificio que lo mismos imponen.

NORMAS ADMINISTRATIVAS
Art 1970: “Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho
administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio
de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”.

DERECHO ADMINISTRATIVO Y DERECHO PRIVADO

El problema se da ya que algunos limites están en el CCyC y otros están en normas administrativas, que
son locales, varían de jurisdicción en jurisdicción (ej. no son iguales en Córdoba y Rosario).
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El problema surge cuando una norma está en el CCyC y también en lo administrativo. ¿Cuál se aplica?
Según el CCyC, siempre que exista un interés público prima el derecho administrativo.

El art 1970 parece indica que toda limitación impuesta al dominio privado en la que exista “interés público”
queda regida por el derecho administrativo. Ello ha sido criticado por los civilistas:
 Interés público e interés privado aparecen entremezclados prácticamente en toda regulación legal.
Resulta difícil desentrañar cuánto hay de público y cuánto de privado en cada límite al dominio.
 La imposición de las principales limitaciones debería corresponder al derecho civil, que reglamentando
el derecho de propiedad consagrado en la CN, es el que delimita los contornos propios del derecho de
dominio.
Es cierto que la mayor parte de los límites provienen del derecho administrativo, pero el derecho civil no
puede ser de mera aplicación subsidiaria (como sugiere la norma) en un tema sustancial como son los
límites al derecho de dominio.
En un país de naturaleza federal como el nuestro, es obvio que tales limites son materia de la legislación
de fondo y no de las locales que rijan en cada jurisdicción administrativa.

RELACIONES DE VECINDAD
El 2° párrafo del artículo establece límites al dominio que se fijan a las “relaciones de vecindad”: son los
límites que la ley impone a las facultades de los propietarios, de manera recíproca y permanente, en
atención a la situación de ellas.
Son límites recíprocos que hacen a la convivencia. (Ej. no puedo tirar basura al patio del vecino, ni él a
mí).
Los límites afectan no sólo al dueño de la cosa, sino también a poseedores y tenedores.

Fundamento de los límites impuestos en razón de la vecindad.

 Cuasicontrato: ve a la vecindad como un cuasicontrato que origina obligaciones recíprocas entre los
vecinos. De ahí deriva la obligación de utilizar la propiedad de manera que no se perjudique a los
inmuebles y terrenos vecinos.
Ha sido unánimemente abandonada. Pretende encarar el tema desde una óptica contractual mediante una
ficción.
 Conflicto de derechos. Las normas de vecindad se explican por la existencia de conflictos de derechos
entre los vecinos, que crean la necesidad de soluciones legales que los diriman.
Ante los conflictos de intereses, la ley da preferencia a un interés sobre otro, u opta por conciliarlos.
 Teoría de la armónica convivencia social. Los límites son colocados por el orden jurídico para facilitar
el ejercicio de los derechos, evitando interferencias, y atendiendo al interés personal de los
involucrados y al de la sociedad toda.
Tales límites no tienen por qué atender sólo al roce entre el uso de dos derechos de propiedad, sino que
valores tales como las exigencias de la producción, respeto al medio ambiente, a la intimidad y a la salud
del vecino deben ser tenidos en cuenta para el logro de una convivencia social más humana.
La cátedra adscribe a ésta última.

RESTRICCIONES A LA DISPOSICIÓN JURÍDICA

PROHIBICIÓN DE ENAJENAR – CLÁUSULAS DE INENAJENABILIDAD
Art 1972: “En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio
de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si
se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el 1° párrafo son válidas si su plazo no
excede de 10 años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a 10 años, se considera celebrada
por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de 10 años contados desde
que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican
una sustitución fideicomisaria”.
Fundamentos.
Por un lado, interesa al derecho la libre circulación de los bienes, por tanto se regula la posibilidad o no de
impedir la misma por parte del titular del derecho real. Por otro lado, la facultad de enajenar o no su
derecho, hace al contenido propio del derecho real. En ambos casos, es una cuestión en la que hay
interés del orden público.
El artículo no sólo se refiere a la prohibición de enajenar el dominio, sino también a la de constituir sobre el
mismo cualquier derecho real.
 56

 Es aplicable a bienes muebles e inmuebles

 Hay 2 tipos de cláusulas: prohibición de enajenar y prohibición de gravar la cosa con otro derecho real.
Las encontramos en actos a titulo oneroso o actos a título gratuito.

Actos a título oneroso.

 Si las cláusulas son a personas indeterminadas (a persona alguna) son nulas y deben considerarse no
escritas, porque el CCyC defiende la libre circulación de los bienes, no que este limitado.
 SÍ es posible obligarse a no enajenar a persona o a personas determinadas, las cuales tienen que ser
individualizadas sin error o dudas, aunque no es indispensable consignar nombre y apellido, bastando
con los datos necesarios para identificar de quién se trata.

Actos a título gratuito.

En los actos a título gratuito, todas las cláusulas son válidas si su plazo no excede de 10 años.
Fundamento: lo que se busca es que quien hace la liberalidad se asegure de que quien recibe la cosa
gratuitamente no la despilfarre.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a 10 años, se considera celebrada
por ese tiempo.
Es renovable por un lapso que no exceda los 10 años, contados desde que se estableció.

Actos por causa de muerte.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican
una sustitución fideicomisaria.

RESTRICCIONES A LA FACULTAD DE DIVIDIR

Art 228 2° párr.: “Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su
uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario
corresponde a las autoridades locales”.

Aun cuando una cosa pueda ser de hecho dividida, tendrá el carácter jurídico de indivisible si la división
convierte en antieconómico su uso.
Esta circunstancia no es exclusiva de los inmuebles, pero se aprecia particularmente en ellos: de acuerdo
a las características productivas de la tierra, una superficie menor a determinada área la convertiría en
antieconómica porque el costo de hacerla producir superaría al beneficio.
Se deriva a la reglamentación local el fraccionamiento de la unidad económica inmobiliaria: depende de las
características de cada suelo y de cada clima determinar cuál es la cantidad de tierra mínima que puede
razonablemente ser explotada, lo que el código denomina "fraccionamiento parcelario".

INMISIONES
Es toda injerencia, invasión o interferencia en la esfera jurídica ajena, por medio de la realización de
actividades molestas, insalubres y nocivas, o a través de la propagación de actos perturbadores de
cualquier género, que repercuten negativamente en el conjunto de derechos de los particulares afectados
por esos actos o actividades, con una cierta reiteración, y por encima del nivel de tolerancia generalmente
aceptado en términos de lo que viene a ser una relación normal de vecindad.

Diferencia entre inmisiones e injerencias

 Inmisión: siempre debe haber intromisión.
 Injerencia: no hay intromisión, yo realizo una actividad en mi propiedad, la agoto en mi propiedad y los
efectos de esa actividad no se van al inmueble del vecino.

TIPOS DE INMISIONES E INJERENCIAS

a) Inmisiones inmediatas y mediatas
 Inmediatas: aquellas cuyos efectos comienzan sobre la esfera de la propiedad del vecino (ej. tirarle
piedras al vecino).
 Mediatas: las que, empezando en el propio fundo, se extienden al vecino. A su vez, estas pueden ser:
- Directas: suponen una ocupación o una penetración estable en el fundo ajeno (ej. la rama de un árbol
situado en un terreno, se extiende a la propiedad contigua). Hay un elemento sólido y estable que
desde una propiedad entra en la vecina.
 57

- Indirectas: se originan en el fundo propio y se propagan al inmueble ajeno (ej. humo, olores). La
penetración es llevada a cabo por agentes más tenues, en cierta forma inasibles, pudiendo ser la
intromisión constante o no.
El art 1973 regula sólo las inmisiones indirectas.

b) Injerencias negativas e ideales

 Inmisiones o injerencias negativas. Caso en que alguien utiliza su propiedad de modo tal que priva a
otra de ciertas ventajas que antes tenía. (caso de quien levanta una construcción en su propiedad, y
como consecuencia de ello provoca una mayor sombra o humedad en el inmueble vecino)
No existe aquí inmisión directa ni indirecta, pero el inmueble vecino sufre un perjuicio efectivo.
Vélez: lo regulaba estableciendo que no les dan derecho a indemnización de daños y perjuicios.
CCyC: no tiene una norma expresa, pero se deben aplicar las normas que prohíben el abuso del derecho.
Si el vecino hace uso de su derecho de propiedad, solo podrá ser impedido en ello si lo hace en forma
abusiva.
 Inmisiones o injerencias ideales. Consisten en la exposición a la vista de cosas terroríficas, actividades
repugnantes u otras que resulten insoportablemente desagradables, o bien situaciones escandalosas
que perturban a los habitantes de las fincas vecinas.
Esa actividad lesiona el sentimiento psíquico o anímico del vecino. (ej. persona que cuelga un maniquí
simulando un ahorcado).
Este tipo de injerencias no tienen en principio sanción. Sin embargo, se aplica lo mismo que para las
negativas: si la conducta resulta abusiva, corresponde igualmente condenar al inminente a cesar en la
misma y a indemnizar los daños.

INMISIONES INDIRECTAS
Art 1973: “Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para
aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su
cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y
las exigencias de la producción”.
Si bien el art 1973 habla en general de inmisiones, su contenido refiere únicamente a las inmisiones
indirectas.

Caracteres
1. Materialidad. Se refiere a la posibilidad de medir y cuantificar el acto inmisivo. El ruido, nivel de
radiación, olores, vibraciones, etc., pueden ser apreciados, algunos en forma directa (mediante los
sentidos) y otros con instrumentos especiales. No es necesario que se trate de sustancias corpórea,
pudiendo tratarse de energías.
Este carácter las diferencia de las injerencias ideales.
2. Invasión a la esfera de exclusión ajena. Necesidad de que exista una verdadera intromisión en el
fundo vecino. Los humos, ruidos, etc. deben introducirse en el inmueble que habita el afectado.
Este carácter las diferencia de la injerencia negativa y de las ideales.
3. Mediatividad. El acto inmisivo no se realiza directamente sobre el fundo ajeno, sino en el propio, pero
repercute y se propaga en aquél. Este carácter lo distingue de las inmisiones inmediatas.
4. Continuidad. Existencia de una actividad perturbadora que perdura y se prolonga en el tiempo. Puede
ser constante o repetirse a intervalos regulares o no, pero no se trata de un acto aislado (ej. por hacer
un día una fiesta no pasa nada (salvo que sea demasiado grave).
5. Originada en el hecho del hombre. Debe ser producida por un hecho del hombre. El régimen de las
inmisiones indirectas no se aplica si las causas de su difusión fueran exclusivamente naturales.
También lo conexo, como el perro del vecino.
6. Sus agentes son inasibles. Los elementos inmisivos se pueden aprehender con la mano.
¿Es necesario que se causen daños? No, basta que causen molestias.

Agentes inmisivos. Se incluyen expresamente las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones”, y sienta el carácter no taxativo de la enumeración al disponer “o
inmisiones similares”.
 58

Ámbito espacial. Las molestias deben generarse por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos.
¿Qué pasa si las molestias provienen de una cosa mueble? (ej. barco anclado que produce humo o ruidos)
La doctrina entiende que si bien el CCyC se refiere a inmuebles, le sería aplicable por analogía a las cosas
muebles si se cumplen los requerimientos para ser consideradas inmisiones.

¿Qué debe entenderse por vecindad?

No se requiere que los inmuebles linden en forma inmediata. Es suficiente una proximidad entre fundos.
Se habla de vecindad en un sentido amplio, como sinónimo de cercanía, ¿y qué cercanía debe haber? la
necesaria para percibir en forma clara los efectos de la actividad inmisiva.

¿Debe realizarse la actividad dentro del inmueble?

El concepto de inmueble debe tomarse en sentido funcional: las perturbaciones que se producen en la vía
pública, en relación con una actividad que se desarrolla en una finca individualizada, deben entenderse por
extensión producidas dentro de ella. (ej. las maquinas de mi fabrica no hacen más ruido de lo tolerable,
pero hay camiones de carga y descarga que sí lo hacen)
Es decir, basta que la actividad desarrollada en el inmueble sea la responsable de generar, dentro o fuera
del mismo, las inmisiones indirectas que perturban a los vecinos.
El artículo habla de actividades que se realicen en inmuebles, no que se realicen DENTRO del inmueble.
Es importante destacar que según el artículo, la autorización de la autoridad administrativa no obsta a la
configuración de las inmisiones indirectas, reconociendo como único límite la normal tolerancia.

TEORÍA DE LA NORMAL TOLERANCIA

Hay un deber de soportar las molestias. No debo soportar cualquier molestia, debo soportarlas siempre y
cuando no superen determinado límites, y si superan ese límite, cesa el deber de soportar la molestia.

Teorías:
Teoría de la inmissio – Roma: sostenían que se podía ejercer la propiedad siempre y cuando no haya
una intromisión en el fundo vecino. En consecuencia, toda intromisión en el fundo vecino estaría prohibida.
Es mi excesiva.

Teoría de los actos emulativos – Edad Media: todos los actos que ejerzan un derecho de propiedad van
a estar permitidos siempre y cuando no sea un acto emulativo.
¿Cuándo es emulativo? Se debían reunir 4 caracteres esenciales:
1. El acto tenía que ser una manifestación del ejercicio del derecho de propiedad, de la facultad de goce o
disposición de la cosa.
2. El acto debía causar un daño al vecino.
3. Tiene que haber dolo e intención de dañar al vecino.
4. Inutilidad del acto por quien lo realizaba, el acto no le debía ser provechoso a quien lo realizaba.
Es muy excesiva, se tenían que dar todos los requisitos.

Modernidad: se elaboraron 2 teorías:

 Uso normal: debe permitirse el ejercicio del derecho de propiedad sobre el fundo propio, aunque
indirectamente produzca alguna intromisión o repercusión en el fundo vecino, siempre que el ejercicio
se mantenga dentro de lo que es normal en la vida de relación, teniendo en cuenta las circunstancias
de cada finca.
Tiende a proteger al propietario que genera las molestias más que al vecino afectado.

 La normal tolerancia: se deben permitir aquellos influjos que comienzan en el fundo del que los
realiza y prosiguen en el vecino, siempre que no sean nocivos a las personas o cosas de manera tal
que sobrepasen el límite usual de lo tolerable.
La teoría de la normal tolerancia es la que recepta nuestro derecho: la receptó Vélez, se mantuvo en la
reforma del 68 y sigue en el CCyC en el art 1973. Pone más el acento en el afectado, y es la que mejor
responde a un derecho privado moderno, preocupado por el medio ambiente y los derechos
fundamentales de la persona.

¿Cuál es la medida de la normal tolerancia? El CCyC no prevé reglas fijas. Ello es una cuestión de hecho,
librada a la apreciación de los jueces ante cada caso concreto.
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Para determinar si las inmisiones se encuentran o no dentro de la normal tolerancia, el juez deberá
ponderar factores tales como la intensidad o continuidad de éstas, pero también otros, como lo
comúnmente consentido por la conciencia social y por las normas constitucionales (especialmente el art.
41 que habla del derecho a un medio ambiente sano).

¿Qué pasa si una molestia se origina en zona industrial y llega a zona urbana? (ej. humo de una fabrica
que lleva el viento hasta zona residencial). La Casación Italiana afirmó que la disposición sobre inmisiones
va aplicada con referencia a la situación del fundo que recibe la inmisión, y debe ser evaluada en base a
los criterios vigentes a la zona en la cual se propagan. Deben resolverse teniendo mayor consideración por
los intereses del vecino afectado.
¿Qué pasa si están mezcladas las zonas? Hay que analizar si hay un ejercicio regular de la propiedad, si
hay un interés general de que la molestia prosiga, etc.

¿Qué papel juega la receptividad personal del vecino afectado? ¿El juez debe considerarla?
Ihering decía que la receptividad personal no puede ser una pauta para juzgar la tolerancia, la que debe
ser medida con un criterio abstracto y objetivo, lo que toleraría el hombre medio.
No obstante, Alterini dice que como el juez debe resolver en cada caso concreto, no puede sustraerse en
la valoración de factores subjetivos que pueda incidir en la tolerabilidad o no de la inmisión, aunque con
mucha cautela.

¿Qué pasa si tengo habilitación para llevar a cabo la actividad molesta? Es irrelevante la autorización
administrativa. Los límites administrativos son de naturaleza inferior a la ley, los jueces deben fallar en
orden al CCyC y a la CN.

FACULTADES JUDICIALES ANTE LAS INMISIONES QUE EXCEDEN LA NORMAL TOLERANCIA

a) Remoción de la causa de la molestia o su cesación. La norma otorga al juez la posibilidad de disponer

el cese de las molestias. Ello implica la reducción de las mismas por debajo del límite de la normal
tolerancia.
Tiende a prevenir la realización o reiteración de un daño, pudiendo ser positiva (casos en que el juzgado
emite una orden de hacer, ej. disminuir molestias) o negativa (emite una orden de no hacer, ej. reducir los
horarios).
Esta norma tiende a poner fin a las molestias, y no concluir el problema mediante el pago de una suma de
dinero. Es decir que si la inmisión puede acotarse a no exceder la normal tolerancia, el juez así lo
ordenará.

b) Indemnización. Siempre que haya un daño el juez va a ordenar que se indemnice. Para que el juez
ordene la indemnización se tienen que dar todos los elementos de la responsabilidad civil:
- El daño se tiene que producir por una molestia que excede la normal tolerancia
- El factor atribución es objetivo, no hace falta que haya dolo o culpa. Se encuentra en la órbita
extracontractual.

¿Qué comprende la indemnización? Todos los que originen molestias que provengan del exceso de la
normal tolerancia:
 Perjuicio material sufrido por la propiedad (ej. grietas en muros, humedad, etc.)
 Disminución del valor locativo de la propiedad. La indemnización correspondería a la diferencia que
podría obtenerse en el canon sin la actividad inmisiva.
 Disminución del valor venal de la propiedad. La indemnización correspondería a la diferencia entre el
valor de venta del inmueble con y sin la actividad inmisiva.
 Daño moral. Muchas veces no existen daños materiales concretos, pero las perturbaciones originan
una verdadera tortura moral, por ello debe indemnizarse de acuerdo a los principios comunes del
resarcimiento.
 Deterioro de la calidad de vida.
El juez puede ejercer sus facultades en el caso concreto: alternativamente, o ambas
conjuntamente.

FACTORES A PONDERAR POR EL JUEZ

El art 1973 dispone que: “el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la
propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción”.
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1. Uso regular de la propiedad: El juez deberá ver si ejerzo mi derecho de propiedad de manera
abusiva o no. Para ver esto, va a tener que irse a las normas de abuso del derecho (art 10).
2. Prioridad en el uso: Esta íntimamente ligado con la buena fe, tiende a evitar injusticias. Existe la
potencialidad de una injusticia si alguien hubiera adquirido una propiedad ya desvalorizada por ser
lindera con un establecimiento ya afincado, y luego accionara en virtud de la norma que veda las
inmisiones indirectas.
No obstante, existen varia razones por las cuales, pese a tener la prioridad en el uso, el inminente puede
ser obligado a cesar en la perturbación o a indemnizar (más allá de los casos de su dolo o culpa): cuando
se afecte el medio ambiente, la salud, cuando la actividad inmisiva genere nuevos daños, etc.
3. Las exigencias de la producción: se trata de proteger a la industria por la importancia de los bienes
que produce para la economía, o por el número de puestos de trabajo que genera. El juez debe
realizar una apreciación de los intereses contrapuestos y conciliar los mismos, teniendo como criterio
directivo el de la tutela de los intereses de la comunidad y sacrificando las exigencias no preeminentes.
4. El interés general: el juez debe ponderar si la actividad se encuentra justificada en motivos de utilidad
pública, y si reconoce la necesidad del mantenimiento de la actividad por su contribución al interés
general, puede abstenerse de dictar medidas inhibitorias, y consentir la prosecución de la actividad
inmisiva, mediante el pago de una indemnización.

NATURALEZA DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL POR INMISIONES

Josserand decía que el propietario puede realizar 3 tipos de actos que le pueden generar responsabilidad:
1. Actos ilegales: los realiza el propietario violando la ley o la reglamentación y causan un daño. El factor
de atribución es objetivo.
2. Actos abusivos: los realiza el propietario sin violar la ley, pero lo hace con intención de dañar.
En estos casos el factor de atribución en un principio es subjetivo, pero después se dijo que en realidad
era mixto, si bien por un lado hay subjetividad, por otro lado se está mirando la finalidad del legislador para
regular el derecho de propiedad.
3. Actos excesivos: los realiza el propietario respetando la ley, lo hace sin la intención de dañar al
vecino pero le causa un daño. En estos casos, también va a responder, el factor de atribución es
objetivo, y se produce por el solo hecho de que las molestias han excedido la normal tolerancia y
causan un daño.

La doble naturaleza del acto inmisivo

La doctrina entiende que las inmisiones indirectas no son actos excesivos, sino doble naturaleza del daño
inmisivo.
Hay 2 tipos de inmisiones, licitas e ilícitas, y las dos van a generar responsabilidad civil.
- Licitas: son las generadas por una industria o un establecimiento que realizo una actividad loable,
beneficiosa para la comunidad, que cuenta con todas las licencias y que con los medios técnicos, de
costo razonable, que genera molestas a los vecinos que no pueden ser evitadas y exceden la normal
tolerancia.
Es una actividad realizada respetando la ley, sin la intención de dañar al vecino pero de todas maneras le
causa un daño. Se prefiere que la conducta molesta continúe y se indemnice a los vecinos (interés general
de que la actividad continúe (Si hay interés general no es abusiva)
Se entiende que es caso de responsabilidad por acto lícito, el factor de atribución es objetivo.

- Ilícitas o abusivas: realizo actividad que excede la normal tolerancia, causo daño a vecino y no existe
interés general para que los jueces ordenen que siga.
Se entiende que hay un abuso del derecho por parte del propietario que realiza la actividad molesta. Se
configura por el solo hecho que la actividad que realiza despliega molestas que exceden la normal
tolerancia, hay un uso abusivo. El juez va a ordenar que se disminuya la molestia o que cese la actividad.
El factor de atribución objetivo.

LEGITIMACIÓN DE LA ACCIÓN DEL ART 1973. La legitimación es amplia:

Legitimación activa. No sólo corresponde al titular del derecho de dominio, sino también a otros titulares
de derechos reales que se ejercen por la posesión, poseedores y tenedores. Los derecho vienen por la
calidad de vecino y no por la calidad de propietario.
Legitimación pasiva. Alcanza al dueño, al poseedor y al tenedor.
El fundamento es que si el dueño debe respetar esto, con mayor razón lo va a tener que hacer el tenedor y
el poseedor.
 61

NATURALEZA JURÍDICA DE LA ACCIÓN POR INMISIONES. La doctrina mayoritaria la ha considerado:

1. Acción real confesoria: Es una acción real confesoria para los titulares de los derechos reales que se
ejercen por la posesión.
Art 2248: “la acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde entre
actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión”. Es la postura que
predomina en nuestra doctrina.
Los derechos inherentes a la posesión se encuentran defendidos por la acción confesoria. Los titulares de
derechos reales que se ejercen por la posesión, en relación a los límites al dominio, gozan de esa acción.
¿Es impedimento para que quien tiene solo un derecho personal sobre un fundo pueda ejercer la acción?
No, el simple tenedor se encuentra legitimado, pero la acción que se ejerza, tendrá una acción de
naturaleza diversa.

2. Acción personal: permitiría extender la legitimación para accionar no sólo a los propietarios, sino
también a los titulares de derechos de goce sobre el fundo, sean éstos reales o no, e interponer la
acción contra cualquiera que sea autor de las inmisiones.

CONEXIÓN CON EL DERECHO AMBIENTAL

La Ley General del Ambiente consagra como principios de política ambiental los de “prevención” y
“precautorio”.
En la prevención, la peligrosidad de la cosa o actividad es bien conocida, por lo que el problema ambiental
se atiende en forma prioritaria e integrada. En la precaución, existe incertidumbre sobre la peligrosidad de
la cosa o actividad, porque los conocimientos científicos todavía son insuficientes para dar una respuesta
definitiva al respecto.
Así, el principio precautorio obra invirtiendo la carga de la prueba, debiendo probar, quien realiza la
actividad supuestamente degradante del medio ambiente, que su actividad no es perjudicial.
El principio precautorio debe tener influencia decisiva en el juzgamiento de inmisiones de magnitud tal que
puedan afectar el medio ambiente, la salud y hasta la vida de los afectados.

CAMINO DE SIRGA
Art 1974: “El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas,
aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de 15 metros de ancho en toda la
extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo”.

JUSTIFICACIÓN
En el Código de Vélez se justificaba en la finalidad de favorecer la navegación en los lugares donde no
fueran posibles las maniobras necesarias para el desplazamiento de las embarcaciones. Así, mediante
sogas (sirgas), se empujaba a la embarcación desde la cercanía.
Borda sostiene que con los modernos motores de combustión, se ha eliminado este modo de tracción, y el
instituto debería derogarse.
Tal como se lo regula hoy, se desprende que la justificación del camino de sirga se encuentra sólo en
facilitar el transporte por agua.

NATURALEZA JURÍDICA
Surge del tratamiento hecho por el CCyC la naturaleza jurídica de límite al dominio de este instituto.

ALCANCE DEL LÍMITE

Obligados. El dueño, poseedor o tenedor, todos los que tengan relación con el inmueble colindante con
cualquier de las orillas de los cauces o riveras. También se da para los que no siendo limítrofes, están
dentro de una franja que pueda limitar esa circulación.
Ancho de la franja. 15 metros. Se encuentran incluidas no sólo las aguas navegables, sino las sólo son
flotables.
Facultades del dueño. Conserva todas las facultades propias del dominio sobre la franja, mientras no
realice actos que menoscaben el transporte. Puedo hacer lo que quiero siempre y cuando no menoscabe
el transporte por agua.
Si hay gente haciendo cualquier otra cosa en esos 15m, el dueño tiene derecho de excluirlo de su
propiedad.
 62

Facultad frente al incumplimiento. “Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los
actos violatorios de este artículo”.

RESTRICCIONES VINCULADAS AL RÉGIMEN DE AGUAS

OBSTÁCULO AL CURSO DE LAS AGUAS
Art 1975: “Los dueños de inmuebles linderos a un cauce NO pueden realizar ninguna obra que altere el
curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el
obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su
estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás
daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo”.

Alcance de la obligación. Los dueños de un inmueble lindero a un cauce NO pueden efectuar obras que
alteren el curso natural de las aguas, como tampoco modificar su dirección o velocidad.
La excepción son las obras defensivas, que sí pueden realizarse por el propietario ribereño. Tienden a
hacer que el agua vuelva a su cauce.
Aguas comprendidas. Toda agua que tenga un cauce.
Perjuicios al dueño del inmueble.
Causador por particulares: el dueño del inmueble es perjudicado por trabajos no permitidos hechos por
otro ribereño o terceros, tiene el derecho de hacer cesar el daño. Para ello, podrá remover el obstáculo,
construir obras defensivas y reparar las obras o defensas que hubieren sido destruidas.
Puede reclamar el valor de los gastos necesarios y una indemnización por daños a quien hizo los trabajos
indebidos.
Causador por caso fortuito: el Estado será responsable por los gastos para restablecer las aguas a su
estado anterior o por los gastos necesarios para tal fin, pero no será responsable por daños y perjuicios.

RECEPCIÓN DE AGUAS, ARENA Y PIEDRAS

Art 1976: “Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido
degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua
extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a
los inmuebles que las reciben”.

Aguas naturales. Conforme la norma, los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que
descienden de los terrenos superiores.
El agua corre naturalmente y debe ser recibida; los propietarios de los fundos deben admitir las
consecuencias de los hechos de la naturaleza, aunque les sean perjudiciales.
Excepción:
Si el agua ha sido degradada (ej. agua utilizada para limpieza)
Si la mano del hombre interfirió y determinó su desplazamiento a otros terrenos (mediante canales,
bombeo, etc)

Aguas artificiales. Respecto de las aguas extraídas artificialmente, y la arena o las piedras que arrastren,
las mismas pueden desviarse si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.

RESTRICCIONES VINCULADAS A LA CONSTRUCCIÓN

INSTALACIONES PROVISORIAS Y PASO DE PERSONAS QUE TRABAJAN EN UNA OBRA

Art 1977: “Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien
construye la obra debe reparar los daños causados”.

Supuestos. La norma comprende dos limitaciones:

 Dejar colocar andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero.
 Dejar pasar a las personas que trabajan en la obra.
El dueño del inmueble no puede impedirlo, siempre y cuando resulte indispensable que se proceda de esa
manera.
¿Qué se entiende por indispensable? Cuando es conveniente y no hay otras alternativas técnica y
económicamente razonables.
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Fundamento. Se basa en razones de buena convivencia, y en evitar lo injusto de paralizar las obras por la
negativa de los dueños de inmuebles adyacentes.
Negativa del vecino. La negativa, dará lugar a acciones judiciales por parte de quien se le veda el
derecho que acuerda la norma, pudiendo canalizarse mediante una medida autosatisfactiva.
Indemnización. Como todo límite, no debe ser indemnizado, sin embargo, quien construye la obra debe
reparar los daños causados por falta de la debida diligencia.

LUCES Y VISTAS
VISTAS
Art 1978: “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos NO pueden
tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de 3 metros; ni vistas laterales a
menor distancia que la de 60 centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se
mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante”.

Concepto. Las vistas son aberturas o ventanas que permiten una visión total del fundo vecino. La norma
regula la apertura de ventanas en los muros linderos, lo que tiende básicamente a resguardar la privacidad
de los vecinos.
Tipos de vistas y distancias mínimas. La norma distingue entre:
1. Vistas frontales: aquellas que se tienen en dirección al eje vertical de una ventana (parado frente a ella,
no necesito girar la cabeza para ver el predio vecino). Son las más invasivas de la privacidad. No
pueden estar a menor distancia que la de 3 metros.
2. Vistas laterales: son oblicuas o “de costado” (para ver el predio vecino, necesito girar la cabeza a la
izquierda o a la derecha). Son menos invasivas, por lo que la distancia mínima es de 60 centímetros.
La medida se toma perpendicularmente (en ángulo recto), y en ambos casos, la distancia se mide desde el
límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante. El CCyC autoriza que la ley local
disponga otras dimensiones.

Legitimados para pedir el cumplimiento de las distancias. Además de los propietarios, se encuentran
legitimados tanto poseedores como tenedores. Borda incluye también las autoridades municipales.

LUCES
Art 1979: “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse
luces a menor altura que la de un 1.80m, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la
abertura”.

Concepto. Las luces son las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que no
permiten mirar sobre el fundo vecino.
Finalidad. El propósito de la norma es evitar que las luces se conviertan en vistas. Se trataría de luces
abiertas en muros privativos, dado que en los medianeros, será necesario el consentimiento de ambos
condóminos.
Distancias mínimas. En el muro lindero no pueden tenerse luces a menos de 1,80m, contado desde la
superficie más elevada del suelo. Esta norma es en subsidio de la ley local que disponga otras
dimensiones.
Legitimados. Los mismos que para el caso de las vistas.

EXCEPCIÓN A DISTANCIAS MÍNIMAS

“Las distancias mínimas indicadas en los arts 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por
elementos fijos de material no transparente”.
Elementos fijos son los que no pueden abrirse. Material no transparente se entiende como material
translucido, me entre la luz pero no veo al vecino.

PRIVACIÓN DE LUCES O VISTAS

Art 1982: “Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante
ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista”.
Aunque las luces y vistas en el muro privativo sean permitidas, el colindante puede siempre privar de las
mismas a quien goza de ellas ejerciendo regularmente su derecho a elevar otro muro. Esta privación debe
ser regular, es decir, acorde con la prohibición del abuso del derecho.

ÁRBOLES, ARBUSTOS U OTRAS PLANTAS

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Art 1982: “El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias
que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a
menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias.
Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo”.

Límite. La norma exige que las molestias excedan la normal tolerancia, cualquiera sea la distancia la que
estén plantadas. En el Código de Vélez se establecían distancias mínimas: 3 metros para árboles, 1 metro
para arbustos.

Facultades del vecino afectado. Constatado el exceso de las molestias, el vecino afectado puede exigir
que se retire el árbol, arbusto o planta, a menos que el corte de las ramas garantice el cese de las
molestias.
Si las raíces penetran en un inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo. No es necesario que
causen molestias para ejercer este derecho, dado que siempre se tratará de una inmisión directa no
autorizada. (una de las pocas hipótesis que se permite la justicia por mano propia)

UNIDAD VI: CASOS ESPECIALES DE DOMINIO

VIVIENDA
El instituto de “vivienda viene a reemplazar al “bien de familia” de la ley 14394.
MARCO LEGAL
El marco normativo en el que se desarrolla el régimen de vivienda comprende:
 Reglamentación del artículo 14 bis de la CN: “la ley establecerá: (…) la defensa del bien de familia”
 Disposiciones de Constituciones Provinciales
 Tratados internacionales: Declaración Universal de DDHH, PSJCR, Convención de los Derechos del
Niño, etc

El bien de familia era un instituto que apartaba el bien común de los acreedores del patrimonio del
deudor.
No solo era un instituto protectorio, sino que era un instituto limitativo del dominio (con el bien de familia no
se responde). Se limita el tráfico jurídico.
Naturaleza jurídica: proteger a la familia.

EL CCyC regula la vivienda a partir del art 244. Tiene una corriente ideológica distinta a la del Código de
Vélez. El CCyC no tiene como instituto fundamental a la familia, sino que protege al inmueble del
patrimonio de una persona.

DIFERENCIAS ENTRE BIEN DE FAMILIA Y VIVIENDA

BIEN DE FAMILIA CCyC
Era fundamental que haya una familia. No hace falta que haya familia, lo único que hace
falta es un titular
Permitía constituir un inmueble, pero no debía Permite constituir un bien inmueble. Pero exige
tener el destino de habitación. que sea destinado a la habitación. Por lo menos el
titular o un beneficiario tiene que vivir en el.

Se podía constituir todo el inmueble siempre y Se puede constituir como vivienda un inmueble en
cuando no superara un monto determinado, que no todo o en parte. El CCyC no dice nada sobre los
superara las necesidades básicas de la familia. El valores, no establece ningún tope.
tope era $800.000.

AFECTACIÓN
Art 244: “Puede afectarse al régimen de vivienda, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o
hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble según las formas previstas en las reglas
locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la Ley Nacional del Registro
Inmobiliario.
NO puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles
afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad
de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término”.
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Requisitos
 Un solo inmueble, y tienen que ser titulares personas físicas
 Destinado a vivienda.
 Ubicado tanto en zona rural como urbana.
 Se exige habitación efectiva de al menos de uno de los beneficiarios. Este principio no tiene
excepciones.

Destino del inmueble

Para su afectación, el inmueble tiene que estar destinado a vivienda (diferencia con el régimen anterior).
NO se incluye al inmueble en el que se desarrolle exclusivamente una actividad comercial, industrial o
profesional, pero se admite la afectación de inmuebles con destino mixto (es decir, donde se desarrolle
una actividad comercial, industrial o profesional, y al mismo tiempo, la habitación efectiva de al menos, uno
de los beneficiarios).
Valor del inmueble. La ley derogada prescribía que la protección del bien de familia recaía sobre el
inmueble “cuyo valor no exceda las necesidades de sustento”. El CCyC pone fin a los topes, dejándose a
criterio del solicitante la constitución de la protección por el total del valor del inmueble, o tan sólo por una
parte.

Con respecto al acreedor, éste podrá pedir:

 La ejecución del inmueble por el proporcional no afectado
 De tratarse de una afectación total, podrá invocar abuso de derecho para obtener la declaración de
inoponibilidad de la afectación, o el pedido de desafectación, cuando por sus características
económicas, el inmueble supere los fines tenidos en miras por el legislador al otorgar la protección de
la vivienda.
En materia de afectación de inmuebles rurales rige el límite de la unidad económica: el inmueble no
debe excederla.

Ubicación del inmueble. Tanto en zona urbana como rural, exigiéndose la habitación efectiva.
Afectación de un único inmueble. Sólo puede afectarse al régimen de vivienda UNA propiedad.
Ante la afectación de 2 o más inmuebles, el titular deberá optar por la subsistencia de uno sólo, dentro del
plazo que establezca la autoridad de aplicación. En caso de silencio, se mantendrá la afectación sobre el
constituido primero.

La inscripción registral
La afectación del bien destinado a la vivienda se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de
acuerdo a las formas previstas en las reglas locales.
Se mantiene la idea de otorgar la protección a partir de la inscripción, respetando los requisitos previstos
en las normas locales y la prioridad temporal, frente a la anotación de otras medidas que puedan afectar al
inmueble. Por lo tanto la inscripción es constitutiva. Y si la decisión se toma voluntariamente por escritura
pública, hasta tanto no se inscriba, no surtirá efectos.

 Por acta administrativa (del registro): PRIORIDAD DIRECTA

Parece reunir en un solo acto los dos momentos, produciéndose una prioridad directa desde la toma de
razón en el registro. Lo puede hacer el particular, sin necesidad de ser profesional. Es gratuito.
Se debe sacar un informe: hay un formulario que se llama “I”, que simplemente informa, no bloquea.
(Además aparece si hay inhibiciones o embargos).
También hay que llenar un formulario donde se completan todos los datos y se nombran los beneficiarios.
Luego, se concurre al Registro con la escritura, el formulario “I” y el informe con los datos, a la sección
donde se constituyen los bienes de familia o vivienda, sin pedir turno, y el registrador le tomará la firma
dentro de ese formulario. Va a retener la escritura por una semana o 10 días, y después se retira la
escritura, donde va a constar un sello “afectación a vivienda” y la fecha.
No se pagan impuesto de sellos.

Art 253: “La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados
a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta
afectación”.

 Por escritura pública. BLOQUEO REGISTRAL - PRIORIDAD INDIRECTA.

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Cuando la afectación se realiza por escritura pública, los efectos de la reciprocidad otorgada por el
certificado notarial bloqueante aparecen manifiestos.
Lo hacen los escribanos. Lo que facilita a la persona es que no va a tener que ir al Registro.

Tanto los abogados como los escribanos puedens cobrar hasta el 1% de el avalúo fiscal.
Art 254. Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen
profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el 1% de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos
y quiebras, los honorarios no pueden exceder del 3% de la valuación fiscal.

SUJETOS
Legitimados. Art 245: “La afectación puede ser solicitada por el titular registral. Si el inmueble está en
condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad. En este caso, el juez debe ordenar la
inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la
vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la
convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida”.

La norma otorga legitimación para instar la afectación a:

1. Titular registral
2. Cotitulares conjuntamente cuando se trate de un inmueble en condominio (no hay necesidad de que
sean parientes, a diferencia del régimen anterior)
3. El juez cuando sea dispuesta por acto de última voluntad, a pedido de cualquiera de los beneficiarios o
del ministerio público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida;
4. El juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye a la vivienda en el juicio de divorcio, o en el
que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o
con capacidad restringida.

El texto no hace referencia al proceder ante el supuesto de oposición de alguno de los beneficiarios
constituidos por actos de última voluntad. Se ha dicho que será el juez quien deba resolver lo más
conveniente para el interés familiar.

Constitución del bien por una sola persona o por personas no unidas por parentesco alguno. Se protege a
la persona que vive sola y que necesita también tutela legal. Antes la ley exigía la existencia de un núcleo
familiar y la acreditación del vínculo. En el CCyC nos encontramos ante un notable cambio: la protección
de la vivienda como un derecho, no ya de índole exclusivamente familiar, sino de la persona humana.

Beneficiarios. Art 246: son beneficiarios de la afectación:

1. El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes
2. En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del 3° que convivan con el constituyente.

El conviviente como beneficiario de la afectación. Se establece el derecho del conviviente a constituirse en

beneficiario de la protección legal, aspecto no contemplado en el régimen anterior.
La inscripción de la unión convivencial es un requisito ineludible para constituirse en beneficiario de la
protección legal. Cuando la unión está registrada, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la
conformidad del conviviente.

Los descendientes. La norma sólo hace referencia a los descendientes del propietario constituyente, y
nada dice sobre los del cónyuge o conviviente. Cabe adherir a la interpretación amplia (comprensiva de los
descendientes del cónyuge y el conviviente), ya que ella guarda correspondencia con el espíritu que
informa todo el CCyC.

Beneficiarios por exclusión: parientes colaterales dentro del 3° grado. (Sin hacer distinción entre
consanguíneos o afines). Se los enuncia en defecto de los enunciados en el inc. a), y siempre que
convivan con el constituyente.
El requisito de la convivencia se justifica porque no son herederos forzosos. Al no extinguirse el bien de
familia por la muerte del constituyente, se extingue la convivencia.
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HABITACIÓN EFECTIVA
Art 247: “Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los
beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble”.
Se exige la habitación efectiva del inmueble, al menos por uno de los beneficiarios, tanto para la
afectación como para la subsistencia de los efectos que emanan de ella.

SUBROGACIÓN REAL
Art 248: “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes
que la sustituyen en concepto de indemnización o precio”.

Si se transmite la vivienda afectada opera la subrogación real: el beneficio pasa a la vivienda adquirida y a
los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
La subrogación real significa que existe un inmueble inscripto afectado a este régimen, que se desafecta
para ser vendido, y con su producido comprar otro inmueble, al que se traslada el beneficio, sin perder la
prioridad de la 1º constitución.

La extensión a la indemnización y al precio. La subrogación comprende tanto la indemnización proveniente

de una expropiación por causa de utilidad pública, o la otorgada por la aseguradora en respuesta de algún
siniestro, como también el precio derivado de la venta del bien.

EFECTOS DE LA AFECTACIÓN
Art 249: “La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:
1. Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente
al inmueble.
2. Obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo
250.
3. Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda.
4. Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con
capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble
afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea
obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores
enumerados en este artículo”.

Inoponibilidad. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su

inscripción, y correlativamente, la afectación es inoponible a acreedores de causa anterior a la afectación,
salvo en los casos específicamente contemplados. Es decir, la vivienda lo que hace es proteger de las
deudas posteriores a su constitución.

Inejecutabilidad. La inoponibilidad implica que la afectación no tiene efectos respecto de determinados

sujetos (con relación a los restantes acreedores la afectación le es inoponible).
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto en
los supuestos enumerados por la norma.
Por “deudas posteriores” deben entenderse aquellas cuya causa generadora haya tenido lugar después de
la afectación.

Ejecución forzada. Sólo pueden pedirla los acreedores de causa anterior a la afectación (aún en un
proceso concursal, aunque no puede pedirla el síndico).
Los excluidos no pueden pedir la ejecución, ni cobrar sobre el precio o indemnización. El remanente, en
caso de ejecución, se entrega al propietario del inmueble.

TRANSMISIÓN
Art 250: “El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que
favorezcan a los beneficiarios de la afectación. (antes no se podía nunca).
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Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido
ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente. Si éste se opone, falta, es incapaz o tiene
capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente”.

No puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge, el conviviente registrado, o el juez.
En cuanto al alcance, no abarca solo la venta, sino cualquier tipo de acto que implique desprenderse del
dominio del inmueble sometido al régimen. La enajenación no puede ser ni siquiera parcial.
Conformidad: debe ser específica y no anticipada. Debe ser expresa, y atinente al acto en particular del
que se trate, no se admite un asentimiento manifestado anticipadamente en forma genérica.

FRUTOS
Art 251: “Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para
satisfacer las necesidades de los beneficiarios”.
Son embargables los FRUTOS q produce la cosa NO indispensables para satisfacer las
necesidades de los beneficiarios.
El viejo régimen establecía que en ningún caso podían embargarse los frutos por más del 50%. Ahora no
hay topes rígidos, porque el límite deberá ser evaluado según las particularidades de cada caso.
¿Quién puede embargar los frutos? Los acreedores podrán pedir la desafectación. Lo decide el juez.

CUESTIONES FISCALES
Art 252: “La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en
todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y
no es desafectada en los 5 años posteriores a la transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos
y tasas”.

DESAFECTACIÓN Y CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN

Art 255: “La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden a solicitud de:
1. Constituyente.
Si está casado o vive en unión convivencial inscripta, se requiere el asentimiento del cónyuge o del
conviviente.
Si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada
judicialmente.
2. Mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad.
Salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente
para el interés de éstos.
3. Mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los
mismos límites expresados en el inciso anterior.
4. Cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este capítulo, o fallecen el
constituyente y todos los beneficiarios;
5. En caso de:
- Expropiación
- Reivindicación
- Ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249”.
Este artículo no contempla el supuesto de usucapión por terceros, pero de presentarse, la desafectación
sería posible porque no se habrá cumplido la exigencia de habitar el inmueble.

La principal característica de la desafectación y cancelación de la inscripción, radica en que los efectos

cesan respecto de todos los sujetos, diferenciándose de este modo de los supuestos de inoponibilidad.
La afectación no se encuentra sujeta a tiempo determinado, subsiste hasta que no se presente alguna de
las causas previstas para su cese. Dichas situaciones son taxativas.
Así como la afectación se realiza mediante inscripción en el Registro de la Propiedad, la desafectación
procede en idéntico modo y puede realizarse por acta registral (que se labra en el mismo registro
inmobiliario), por oficio judicial o por acta notarial.
INMUEBLE RURAL
Art 256: “Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad
económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales”.
 69

El límite para la protección de este tipo de inmuebles no debe exceder de la unidad económica, de
acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
Mientras que lo urbanos pueden afectarse independientemente de su valor, la afectación de los inmuebles
rurales queda limitada a la unidad económica, estando vedada la afectación del inmueble que la exceda.
 Debe cumplir los requisitos de vivienda y habitación efectiva.

AUTOMOTOR
REGIMEN JURIDICO
Se encuentra regulado en el Decreto Ley 6582/58. Antes de este decreto no había legislación unificada,
cada provincia tenía el régimen regulado en forma propia, variando según la jurisdicción. Este decreto se
crea como respuesta a la gran ampliación del parque automotor.
El Decreto Ley 6.582/58 fue la primera regulación jurídica que existió en materia automotor en nuestro
país.
Se divide en 4 títulos:
- Dominio, transmisión y prueba de automotores
- Organización de los registros
- Título del automotor
- Identificación de automotores.
El decreto fue ratificado por la ley 14.167 y luego modificado por la 22.977.

¿Qué comprende el automotor?

El automotor es una máquina que ejecuta determinados movimientos sin la intervención directa de una
acción exterior. Es decir, necesita de un motor.
El decreto ley no lo define, pero enumera: automotores, camiones, tractores, ómnibus, minibuses, etc. El
PE podrá disponer, por vía de reglamentación, la inclusión de otros vehículos automotores en el régimen
establecido. Esto indica que el artículo es enunciativo.
Por vía de reglamentación se incorpora: maquinaria agrícola, maquinaria vial. En 1998 se incorporan:
moto-vehículos.

Las únicas excepciones que se pueden contemplar a que el vehículo debe tener motor, serían los casos
de automotores ligados a semi remolques o cualquier otra cosa (que no tienen motor), y que tienen
matrículas distintas, es decir, se puede vender uno y no el otro. (ej. vendo el tractor pero no vendo los semi
remolques).

Naturaleza jurídica de los automotores

Son cosas muebles registrables. Art 1980: “Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la
ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo Registro a los efectos que correspondan.”

¿Cuál es la relación entre publicidad y modo suficiente?

 Pueden no coincidir plenamente. En materia inmobiliaria, el modo es la tradición, pero para que sea
oponible a terceros es necesaria la publicidad registral.
 Pueden coincidir. Caso de los muebles no registrables: el modo es la tradición, y ella también hace a la
publicidad.
En derecho automotor, ya no es la tradición donde coinciden, sino en la inscripción, que hace a su vez de
“modo” y de “publicidad”.

Art 1 DL: “La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o
privado, y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su
inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”. La inscripción importa la apertura de
un legajo (con formato de folio real).

Alterini sostiene que no se aplica el decreto-ley a los automotores nuevos, recién importados o fabricados.
Recién quedarían incorporados al efectuarse la venta al primer usuario. Antes de la primera venta,
quedarán sujeto a los modos comunes de adquisición del dominio.
INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA
En Argentina, el sistema de régimen automotor es la antítesis del sistema de registración de inmuebles: es
constitutiva.
Esto significa que el derecho nace a partir de que se lo registra. Antes de eso, no existe derecho real sobre
el automotor.
 70

Por lo cual, va en contra del principio de “posesión vale título”. En cambio, “inscripción vale título”.

Se necesita:
 Título suficiente. La transmisión del dominio de los automotores debe formalizarse por instrumento
público o privado.
 Modo. Solo produce efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción
en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”.
Si no se inscribe, no existe ni entre partes.
Sin embargo, doctrinariamente se entiende que el perfeccionamiento del derecho real requiere la posesión
(es decir, entregar el auto y realizar la posesión sobre el mismo).

MODOS DE INSCRIPCIÓN
¿Es la inscripción un acto abstracto? Entendemos que es una mera “solicitud de inscripción”.
Art 13 DL: “Los pedidos de inscripción o anotación en el Registro sólo podrán efectuarse mediante la
utilización de las solicitudes tipo que determine el organismo, el que fijará su contenido y demás requisitos
de validez”.

Art 14 DL: “Los contratos de transferencia de automotores que se formalicen por instrumento privado, se
inscribirán en el Registro mediante la utilización de las solicitudes tipo suscriptos por las partes.
Cuando la transferencia se formalice por instrumento público o haya sido dispuesta por orden judicial o
administrativa, se presentará para su inscripción junto con el testimonio u oficio correspondiente, la
solicitud tipo de inscripción suscripta por el escribano autorizante o por la autoridad judicial o
administrativa”·
Si el contrato se formalizó por instrumento privado, nada debe acompañarse con la solicitud. Si se hizo por
escritura pública, habrá que acompañar testimonio de la misma.

POSESIÓN
La posesión es necesaria junto con el título, y hace al contenido del derecho real, pero no es suficiente.

VEHÍCULO 0KM
 Antes de su inscripción: se rige por el CCyC. El vehículo es propiedad del fabricante, importador o
concesionario.
Tienen una placa provisoria que sirve para circular antes de que tenga “vida”, por ejemplo para un test
drive.
 Después de su inscripción: decreto-ley 6582/58. Cuando ya lo adquiere el primer dueño, se abre el
legajo del automotor (donde todo movimiento que el auto sufra se registra.
Se sigue en nuestro derecho el sistema de folio real para automotores.
Una vez inscripto y abierto el legajo, se le otorga un “dominio” o “patente”.

Evolución con los años:

1. En 1964, había una letra que identificaba la provincia, u número para designar los millones (si es que
había, por ejemplo en Buenos Aires), y luego su número cronológico.
2. En 1995 se formó el primer sistema alfanumérico, con 3 letras y 3 números (sin embargo, se
reempadronaron los del sistema anterior con la letra R, por ende los de letra R a Z son anterior a
1995).
3. Actualmente tenemos un sistema para el MERCOSUR con su logo, formado por 4 letras y 3 números,
que permite una combinación de 450 millones de patentes.

TRANSMISIÓN DEL DOMINIO

En el decreto-ley, la transmisión se hace por “instrumento público o privado”, que se inscribe en el
Registro. En la práctica, existen formularios estandarizados para evitar desprolijidades. Se extiende el
certificado 08, provisto por el registro, que debe tener las firmas de los particulares (vendedor y
comprador) con firmas certificadas del registrador o un escribano.

TÍTULO AUTOMOTOR
Naturaleza jurídica. Es un instrumento público, expedido por el Registro, que identifica tanto al automotor
como al titular registral (Art. 7).
Tiene todos los datos del vehículo: fabricante e importador, número de chasis y motor, dominio otorgado
(patente), tipo de vehículo descripto, y el titular del dominio.
 71

Se aclara también si se trata de un bien propio o ganancial, y en caso de ser ganancial figura el nombre
del cónyuge, que debe firmar ante una transferencia.
También se anotan en ellos los embargos y otras medidas cautelares y las denuncias de robo o hurto.
Debajo de todo se ubica la firma.

Integración. Titulo automotor, matrícula y cédula de identificación (cédula verde y cédula azul).
El título del automotor se integra por:
- Título automotor
- Matrícula (la chapa)
- Cédula de identificación. La cédula ya no es más “cédula verde” ni “cédula azul”, sino que ahora se
trata de una de color blanco y celeste.
Sin embargo, la titularidad sobre el vehículo solamente la acredita el título, y no las tarjetas verde o azul.
La función de la cédula es únicamente acreditar la conducción del rodado, lo que hace a un interés
práctico (ya que no se puede pretender que todo conductor esté conduciendo con el título del auto
encima). Es decir, no sirven para transferir el vehículo.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD AUTOMOTOR

Son semi – públicos. Hay una falsa creencia de creer que son del Estado.
Se tratan de una estructura piramidal, donde todos los registros dependen de la subsecretaría del
Ministerio de Justicia y DD.HH. de la Nación. Por debajo está la Dirección Nacional del Automotor, con un
Director General.
Debajo de esa Dirección Nacional, hay registros en cada ciudad, que dependen de la cantidad de
vehículos radicados o habitantes de la localidad. En Rosario actualmente hay 18 registros y se organizan
por zonas.

- Están a cargo de un “Jefe de registro”, que debe ser abogado, escribano o contador público.
Si bien no es un empleado estatal, tiene las funciones de registrador, emite documentación y da fe pública,
por eso es controlado por el Estado. Se le asigna una matrícula o número de Registro
- Los empleados lo son del Jefe del Registro, NO del Estado.

EL PROBLEMA DE LA RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL – DENUNCIA DE VENTA (art 17

DL)
Hasta la inscripción de la transferencia en el registro, el transmitente es civilmente responsable por los
daños y perjuicios que se produzcan con el automotor por su carácter de “dueño de la cosa”.
Para evitar dicha responsabilidad, el transmitente debe realizar ante el registro la DENUNCIA DE VENTA,
comunicando que hizo tradición del automotor.
La denuncia de venta es un acto unilateral mediante el cual la persona que se desapoderó de la posesión
de un vehículo realiza un informe al Registro de quién es el nuevo adquirente, para que el Registro le
requiera a ese adquirente la inscripción del vehículo a su nombre”.

A partir de ese momento, se reputará que el adquirente del vehículo reviste con relación al transmitente el
carácter de “terceros por quienes no se debe responder”. Si luego de realizada la denuncia el transmitente
recupera el vehículo, no puede utilizarlo sin comunicar primero al Registro que lo ha recuperado.

La denuncia de venta, implicará que:

1. Si la inscripción no se realiza dentro de los 15 días siguientes, opere la revocación de la autorización
para circular.
2. Si transcurridos 30 días sigue sin realizarse, se disponga el pedido de secuestro del vehículo.
Estas circunstancias deben ser notificadas por el registro al adquirente, si su domicilio fuera conocido. Si el
domicilio resultare desconocido, directamente se dispondrán la revocación y el secuestro conjuntamente.
Si el automotor es secuestrado, quedará bajo depósito, y para retirarlo, el adquirente deberá acreditar
haber cumplido con la inscripción y el pago de la rehabilitación para circular y los gastos de estadía.
REIVINDICACIÓN
Art 2 DL: “La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la
propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese
sido hurtado o robado”.
Art 2254: “No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o
robados.
Para que la reivindicación NO proceda, se requiere:
1. Subadquirente.
 72

2. Inscripción de buena fe. Para que se configure debe existir:

a) Error de hecho, excusable al momento de la inscripción. Se requiere un triple recaudo:
- Examen documental del “título automotor”
- Solicitud del certificado de inscripción de la transferencia
- Verificación física del automotor (nro. de chasis y motor)
b) Verificación defectuosa por la autoridad competente.
3. Automotor no robado ni hurtado.
4. Adquirido a título oneroso.

Procedencia de la reivindicación: art 3 DL: “Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario
podrá reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese
abonado si la inscripción fuera de buena fe”.
De modo que se requiere:
1. Mala fe
2. Título gratuito
3. Falta de inscripción registral.

USUCAPIÓN “SECUNDUM TABULAS”

Se da en el supuesto en el cual, quien intenta prescribir, tiene el automotor inscripto a su nombre en el
Registro.
Art 4 DL: “El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción
reivindicatoria transcurridos 2 años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de
buena fe y en forma continua”.

Art 2254: “Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena
fe durante 2 años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación
estampados en chasis y motor del vehículo”.
Así, serán requisitos para ésta usucapión:
1. Automotor robado o hurtado.
2. Inscripción registral a nombre del usucapiente y de buena fe.
3. Posesión, continua, de buena fe, por 2 años contados desde la inscripción.
4. Tratándose de un supuesto de usucapión, no es necesario título oneroso.
Titular registral de mala fe. Sólo podría usucapir por el art 1899 (prescripción adquisitiva larga: posesión
+ 20 años).

USUCAPIÓN “CONTRA TABULAS”

Se pretende usucapir pero sin inscripción registral.
En principio no se puede, sólo quedaría la posibilidad del art. 1899 (posesión + 20 años). No obstante, si el
usucapiente tiene boleto otorgado por el titular registral, puede optar por el tercer párr. del art 1899:
“adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo,
siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes”.

OTROS REGISTROS DE DERECHOS REALES DE NATURALEZA CONSTITUTIVA

 Régimen de colombófilos (palomas). Fue derogado.

 Régimen de caballos de pura sangre de carrera. Se rigen por la Ley 20.378. Es similar al régimen
automotor: el derecho nace al momento de inscribirlo en el Registro pertinente, y tienen un número
identificatorio.

UNIDAD VII: PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

La publicidad en el CCyC no está desarrollada al eliminarse todo el tema del registro constitutivo en
materia inmobiliaria. Ahora el registro en materia inmobiliaria es declarativo.

DISTINTOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD

 73

Son sistemas registrales en abstracto, que pueden ocurrir en un país cualquiera. Un registro cualquiera se
puede organizar por cualquiera de estas 6 pautas. El legislador puede tomarlas o no, o aplicarlas en mayor
o menor grado.

SISTEMAS REGISTRALES: CLASIFICACIÓN

Revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos, es decir, debiendo ser respetados por todos, es
necesario que ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de su publicidad.
Al efecto, Mariani de Vidal clasifica los distintos ordenamientos que existen de la siguiente forma:
 Sistemas no registrales. La publicidad no se cumple a través de la inscripción en registros, sino por
otros medios.
 Sistemas registrales. Si bien la tradición puede servir como sistema de publicidad en comunidades
pequeñas, se torna ineficaz en contextos mayores, puesto que la tradición queda en estos casos
prácticamente oculta. Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en
conocimiento de los terceros la existencia del derecho real, y este medio son los Registros, en los
cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, así como su trasmisión y
extinción.
A su vez, los sistemas registrales son susceptibles de la siguiente clasificación:

1) Por la base de referencia. Se clasifican según la base que toma el registro para su organización
interna, para guardar y consultar la información. Tengo que ubicar miles de documentos. ¿Como los
organizo?
a) Por el sujeto: es un “registro personal” en el que se lleva un índice alfabético con los titulares del
derecho real. Hay una ficha por sujeto, y en ella se inscriben las cuestiones atinentes al derecho real.
Ventaja: puede conocerse el patrimonio de la persona para la garantía de los acreedores.
Desventaja: no puede buscarse el inmueble sin conocer a su dueño.
b) Por el objeto: hay una ficha por cada inmueble, dentro de esa ficha, voy a tener toda historia del
inmueble.
 74

Ventaja: facilita conocer toda la historia del inmueble

Desventaja: no permite conocer el patrimonio total de una persona. Puede ser por:
 Folio real: en las fichas figura el inmueble y su historia desde su inscripción (es el sistema argentino)
 Título real: similar al folio real, pero sin su historia. Se crea una ficha nueva por cada transferencia.
c) Por la causa: se dividen por cada lado las compraventas, los embargos, las permutas, etc. Se requiere
conocer por qué acto el derecho ingresó al registro.
Los registros del mundo combinan sistemas, es abstracto.

2) Por el procedimiento de registración. Se clasifican según cuál es la forma por la que un derecho real
ingresa al registro.
a) Transcripción: se copia al registro todo el instrumento que creó o modificó el derecho real (ej. se copia
totalmente la escritura). Ventaja: todo está en el registro. Desventaja: es su excesivo volumen.
b) Inscripción: se inscribe un resumen. Hay dos categorías:
 Por minuta: al registro ingresa una minuta o resumen breve del acto, que debe contener datos muy
precisos que son solicitados por el registro. (ej. precio, medidas, etc)
 Por acto abstracto: se inscribe el acto separado de la causa, prescindiendo de condiciones y detalles.

3) Por la incidencia de la registración. Se clasifican según cómo afecta la registración al derecho que
se inscribe.
a) Declarativos: el derecho real nace con la voluntad de las partes, y luego se inscribe a los fines
publicitarios, logrando oponibilidad a terceros (es nuestro sistema para inmuebles).
b) Constitutivos: el derecho real nace con la inscripción registral (es nuestro sistema para automotores).

4) Por los efectos de la inscripción. Se clasifican teniendo en cuenta los efectos de la inscripción
registral, desde el punto de vista del titular del derecho. Así, podemos hablar de registros:
a) Informativos: informan o cuentan que en determinado tiempo y lugar, existió una modificación del
derecho real.
No puede conocerse qué sucede con el inmueble en la actualidad, sino sólo en el pasado.
b) Probatorios: brindan una información no tan precisa ni actual, pero que da un cierto manto de
protección, reflejado en una presunción de buena fe del comprador, y una inversión de la carga de la
prueba. (ej. primeras informaciones sumarias en usucapión).
c) Oponibles a terceros: lo que está inscripto en el registro será oponible a terceros, mientras que lo no
inscripto, carecerá de esta oponibilidad, aunque no deje de ser un derecho real.
d) Convalidantes: la inscripción en el registro purga los vicios del título. El acto ingresa totalmente válido.
e) Inatacables: en los registros convalidantes, puede fallar el derecho real por mala fe, pero en éstos, el
título es absolutamente legítimo después de inscripto, y esa legitimidad es garantizada por el Estado.
Si hay una cosa registrada, y la realidad es otra, lo que hay que cambiar es la realidad. Nadie puede
discutir lo que dice el registro.

5) Por la eficacia de la información. Es la contracara de la clasificación anterior, se clasifica por los

efectos de la inscripción respecto a terceros.
a) De simple información: el registro muestra sólo lo que sucedió, que puede coincidir o no con la realidad
registral.
b) Con protección en sentido negativo: lo que no informa el registro, no es oponible. Puede tener dos
extensiones:
 Buena fe objetiva: lo que el registro no informa no existe, se debe confiar en lo que dice el registro.
 Buena fe subjetiva: además de lo que informa el registro, el adquirente debe tener la diligencia propia
del buen hombre de negocios, es decir, no haber conocido ni podido conocer la deficiencia registral.
c) Con protección en sentido positivo: si el registro informa que quien vende no es el dueño, y el que
figura en el informe lo vende, se resuelve de tres modos:
 Buena fe objetiva: basta con lo informado por el registro, salvo dolo.
 Buena fe subjetiva: quien compra debe demostrar que lo hizo sin saber, ni poder saber, que había un
error de acuerdo a las diligencias propias de un buen hombre de negocios.
 Asiento de contradicción: se basa exclusivamente en lo que dice el registro, y sólo puede ser
modificado por otro asiento registral que diga lo contrario.
 75

d) Con fe pública registral absoluta: se protege todo, pues el registro por sí mismo, asegura la legitimidad
del acto que ingresa.

6) Por la función calificadora. Se toma como pauta qué es lo que puede hacer y observar el empleador
del registro.
a) No calificantes: todo lo que se le propone al registro que ingrese, ingresa sin que nadie lo revise,
delegando la función calificadora a los escribanos. El registro no se mete, si hay un problema lo
resolverá la justicia.
b) De calificación restringida: el registro analiza y califica el acto, sólo posibilitado a cierto plano, como por
ejemplo lo extrínseco (fecha, firma), o ciertas nulidades (sólo las manifiestas).
c) De calificación amplia: el registro califica todo; capacidad, legitimación, etc.

SISTEMAS REGISTRALES EN EL DERECHO COMPARADO

SISTEMA ALEMÁN - SISTEMA DE REGISTRACIÓN CONSTITUTIVA, SIN EXIGIR TRADICIÓN

Se aplica también en Suiza, Austria, Brasil (donde conviven cinco sistemas registrales paralelos) y Chile,
entre otros.
Es un sistema de registración constitutiva sin exigir tradición. Abarca en un registro todas las propiedades
del país, apuntando a la seguridad dinámica.
Caracteres:
1) Por la base de referencia: por objeto, y con folio real. No obstante, el Código alemán permite armar
en el registro un folio personal (por el sujeto) a pedidor de parte, siempre que no cause confusión.
2) Por el procedimiento de registración: inscripción por acto abstracto.
3) Por la incidencia de la registración: es constitutivo.
4) Por los efectos de la inscripción: es convalidante, salvando el registro los vicios del instrumento.
5) Por la eficacia de la información: protección en el sentido negativo, con buena fe objetiva; y también
protección en sentido positivo, que sólo puede darse desvirtuando con un asiento de contradicción. El
registro siempre protege al tercero adquirente oneroso o gratuito, salvo que sea de mala fe. En caso de
error en la inscripción, el Estado es responsable.
6) Por la función calificadora: es de calificación amplia.
El sistema funciona con el catastro (organización física de los inmuebles), que se encuentra conectado con
el registro (organización jurídica de los inmuebles), por lo que la modificación en uno, altera el otro.
Es considerado el sistema registral romanista más perfecto que existe.

SISTEMA FRANCÉS - REGISTRACIÓN DECLARATIVA SIN EXIGIR TRADICIÓN (SISTEMA

CONSENSUALISTA)
Es el más primitivo e imperfecto. Nació con el Código Napoleón, donde originariamente, el derecho real se
transmitía por la sola fuerza del contrato, y su celebración constituía suficiente publicidad.
Los inconvenientes de este sistema llevaron a que en 1855 se sancionara la ley hipotecaria, que exigió la
inscripción registral para la oponibilidad del derecho a terceros.
Caracteres:
1) Por la base de referencia: por el sujeto, con un fuerte predominio fiscal.
2) Por el procedimiento de registración: es de transcripción.
3) Por la incidencia de la registración: es declarativo. La registración es obligatoria para el escribano, y
le otorga oponibilidad frente a terceros.
4) Por los efectos de la inscripción: oponible a terceros.
5) Por la eficacia de la información: de simple información.
6) Por la función calificadora: es no calificante.

SISTEMA ESPAÑOL - REGISTRACIÓN DECLARATIVA CON EXIGENCIA DE TRADICIÓN REGISTRAL

Es una mezcla de los dos anteriores, un sistema alemán atenuado.
Caracteres:
1) Por la base de referencia: por el objeto, por folio real.
2) Por el procedimiento de registración: inscripción, por minuta.
3) Por la incidencia de la registración: es declarativo, salvo para la hipoteca, que es constitutivo.
4) Por los efectos de la inscripción: oponible a terceros; requiere título oneroso y acceso registral.
Existe la figura del “tercero registral”.
 76

5) Por la eficacia de la información: con protección en sentido negativo y positivo; basta con lo que
informa el registro.
6) Por la función calificadora: calificación amplia.
Limites: por un lado el titulo oneroso, y buena fe (no protege adquisición de mala fe)

SISTEMA AUSTRALIANO (SISTEMA TORRENS)

Fue creado por Sir Torrens, inglés nacionalizado australiano. Antes de su llegada en 1840, existían dos
tipos de títulos: los que se recibían de la Corona, que eran perfectos. Y los demás, que eran transferidos
bajo un caos total.
Cuando Australia se independiza, Torrens, que se había desempeñado en la aduana marítima, es
nombrado para el parlamento, y aplicando el sistema de matriculación de los buques a los inmuebles, crea
la Ley de Propiedad.

En Australia no se habla de propiedad, sino de tenencia de la tierra, pues todas las tierras pertenecen al
Estado. No se habla de “título” sino de “certificado de título”.
Debe peticionarse al Registro, llevando los títulos y planos, los cuales son estudiados por el mismo
comparándolos (control físico), y en caso de que no coincidan, deben ser adaptados.
Luego se hace una publicación de oposiciones, para ver si alguien se opone. Si nadie lo hace, una vez que
se inscribe, se transforma en inamovible. El título nuevo es inatacable y existe fe pública registral absoluta.
El título ingresa al sistema borrando el anterior. Si ha existido vicio en las transmisiones, no lo afecta,
porque se supone que el nuevo propietario recibe su título del Estado. El anterior propietario carece de
acción de reivindicación, y sólo puede reclamar daños y perjuicios.
Se crea un “fondo de garantía”, para solucionar los problemas que pudieran existir producto de un error en
el registro.
Es el sistema más perfecto, pues goza de fe pública e inatacable. Se utiliza también en Canadá, Uganda,
Jamaica, entre otros.

Caracteres:
1) Por la base de referencia: por el objeto, por título real.
2) Por el procedimiento de registración: por inscripción, por acto abstracto.
3) Por la incidencia de la registración: constitutivo.
4) Por los efectos de la inscripción: inatacable.
5) Por la eficacia de la información: fe pública registral absoluta.
6) Por la función calificadora: calificación amplia.

¿Es bueno o malo? Es bueno en ciertas culturas, y bastante malo en otras. Muchos centroamericanos lo
llaman el derecho del invasor, te sacan la propiedad y la venden y se borra la historia porque ya no existe.
muy fácil quitar las tierras a las poblaciones sin cultura.
En Argentina, no se podría dar y no funcionaria. Desaparecerían los escribanos.

SISTEMA ARGENTINO
1) Por la base de referencia: por el objeto, por folio real. También ciertas cuestiones se organizan en
base a la causa.
2) Por el procedimiento de registración: por inscripción, por minuta.
3) Por la incidencia de la registración: declarativo en relación a inmuebles.
4) Por los efectos de la inscripción: oponible a terceros.
5) Por la eficacia de la información: protección en sentido positivo o negativo: es de tipo subjetiva
6) Por la función calificadora: calificación restringida.
PUBLICIDAD EN EL DERECHO ARGENTINO
EVOLUCIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Vélez Sarsfield adoptó el llamado “sistema del título y el modo”, considerando ambos elementos
indisolublemente unidos. Y rechazó en general el sistema de publicidad registral, admitiéndolo únicamente
y con carácter excepcional en materia de hipotecas.
 77

Sin embargo, comenzaron a crearse registros en las distintas jurisdicciones locales. El primero fue el de Bs
As en 1879, sirviendo de modelo para Santa Fe, Córdoba, Mendoza, etc. En un principio, algunos de estos
registros estuvieron en manos de particulares, pasando finalmente a la jurisdicción estatal.
Los registros provinciales fueron tachados de inconstitucionales por la CSJ, diciendo sólo el Código puede
legislar acerca de la adquisición, transmisión y pérdida del dominio, estando por ende vedado a las
provincias establecer otros requisitos. Pese a los fallos adversos, los registros continuaron funcionando
debido a su gran utilidad.

En 1968, se incorpora a la legislación de fondo la publicidad registral, constitucionalizándose así los

Registros de la Propiedad Inmueble. Junta con la ley 17711, fue sancionada en el año 1968 la Ley
Nacional de Registro de la Propiedad Inmueble, que complementó el Código.
A fin de reglamentar los aspectos de su competencia, nuestra provincia sancionó, también en 1968, la ley
6435, que regula la organización y el funcionamiento del Registro General de la Provincia de Santa Fe,
creando a su vez, dos Registros Generales bajo la dependencia del PE: uno en Santa Fe, y otro en
Rosario.

SISTEMA ACTUAL DE PUBLICIDAD (INMOBILIARIA)

Las leyes 17711 y 17801 marcaron los lineamientos particulares de la idea básica de publicidad.
De esta manera, la publicidad registral argentina en materia inmobiliaria quedó estructurada como la vía
apropiada para lograr la plena oponibilidad de los derechos reales.
De este modo, la inscripción registral en nuestro sistema posee efectos no constitutivos del derecho real,
ya que no hace a la existencia del mismo, y su ausencia, por consiguiente, no perjudica su vigencia. Por
ello, la inscripción debe realizarse, no en función del derecho real o titulación que se difunde, sino en
consideración a los propios terceros, que serán los destinatarios de la publicidad que se pretende lograr
por esa vía.
El CCC no modifica el sistema del Código anterior, y tampoco ha derogado la ley 17801.

REGISTRO GENERAL DE ROSARIO (Mitre y Urquiza)

En el Registro General de la Propiedad de Rosario, hoy en día coexisten 2 sistemas:

El Registro (como todos los registros del país), nació de las leyes provinciales que eran inconstitucionales,
porque esto tenía que regularse por el CC. Cada registro se organizo a su manera, y luego se unifica el
sistema registral.

Bs As fue la primera en adaptar la nueva legislación. Empezaron a pasar todo lo del sistema viejo al
nuevo, que es un sistema de folio real. Traspasando se dieron cuenta que había muchos errores de
transcripción. Por eso decidieron comenzar de cero. Cada vez que hay una operación inmobiliaria, lo que
está en el sistema viejo pasa al nuevo, hay doble control. Calculaban que en un termino de 6 años esta
todo pasado y ya van casi 50.

En Santa Fe, con la experiencia de Bs As, decidieron pasar de a poco las cuestiones a medida que se den
los actos jurídicos que cambien la relación real de un inmueble. Hay otro problema que es la falta de
presupuesto y la falta de personal.
Santa Fe empezó probando con departamentos chicos, y el ultimo en pasarse fue Rosario (ya que es el
más grande), por eso, es el que menos tiene pasado, porque es el último.
Como está mezclado, hay que conocer a los 2.

¿Cómo se organiza? En el Registro General Rosario coexisten dos sistemas:

SISTEMA CRONOLÓGICO-TEMPORAL (T° F° N°)
Se organiza a través de la recopilación de los documentos inscriptos en tomos. Dentro de cada tomo, los
distintos documentos se incorporan cronológicamente, asignándoseles un folio numerado. Además de
ello, cada acto ingresado al registro, tendrá asignado un número, que marca la prioridad.

Reunidos aproximadamente 500 folios, se procede a su encuadernación en un tomo.

Los tomos son agrupados por departamentos (el Registro General Rosario, comprende los
departamentos de: Rosario, Caseros, Gral. López, Constitución, San Lorenzo, Belgrano e Iriondo).
A su vez, en cada departamento encontramos dos secciones: dominio común y PH.
Ni los tomos, ni los folios, pueden ser consultados en forma directa -> sino que toda consulta debe
canalizarse a través del servicio de fotocopias.
 78

FOLIO REAL (MATRÍCULA)

Toda la información se vuelca en una ficha que se denomina “folio real”. Allí van a estar todos los datos
que vamos a requerir del inmueble y de la transferencia.
Los folios se ubican en archivos, también separados por departamento, teniendo cada uno un código que
lo identifica (Rosario es el Nº 16). No entra nadie. Ni siquiera los empleados que no son de folio real.
Cada departamento tiene un código que lo identifica:
- Belgrano: 13
- Iriondo: 14
- San Lorenzo: 15
- Rosario: 16
- General López: 17
- Caseros: 18
- Constitución: 19

Hoy en día: si buscamos una escritura, tenemos que manejar los 2 sistemas, ya que puede estar en una o
en otra.
Si la escritura dice matricula y Nº de departamento, está en folio real. Si dice T° F° N°, en el sistema
cronológico.

RECORRIDO DE LO QUE HARÍAMOS CON UNA ESCRITURA

Todo documento, antes de ingresar al Registro, debe pagar la reposición fiscal en el Nuevo Banco de
Santa Fe. También deberá reponer la tasa de “ley convenio”, mediante una estampilla especial (fue una
ley que autorizó un convenio entre el Registro y Colegio de Escribanos: por cada acto desarrollado en el
Registro, se paga una sobre tasa y ese dinero sirve para modernizar el registro).

Cumplidos estos requisitos fiscales, el documento queda en condiciones de ser ingresado al Registro. Por
aplicación de principio de rogación, toda actividad registral se produce a instancia de parte.
En la actualidad, el sistema de ingreso de documentos al Registro ha sido informatizado, existiendo varias
bocas de ingreso simultáneas para todo tipo de trámites. Los sellos “fechador” y “numerador”, han sido
reemplazados por un “sticker” autoadhesivo que tiene: número, fecha, y un código de barras para su
identificación informática.

De la combinación de fecha y número, nacerá el principio de prioridad registral. Va a tener prioridad el de

fecha anterior, y dentro del mismo día, el que tenga Nº más chico.
La prioridad registral puede clasificarse, de acuerdo al tipo de documento que ingresa al registro en:
a) Prioridad directa
b) Prioridad indirecta o retroprioridad.
Una vez ingresado el documento, se confecciona el asiento de presentación, y luego se deriva a las
distintas secciones, según la naturaleza del acto que se pretende inscribir: si el acto rogado tiene por fin
modificar la titularidad del derecho de propiedad, es derivado a la sección dominio, que es la más grande e
importante.

Si el documento a inscribir pertenece al SISTEMA CRONOLÓGICO-TEMPORAL, se incorpora

directamente al tomo, conformando los formularios de inscripción la minuta a incorporar, que será
numerada en forma correlativa, pasando a constituir los folios de cada tomo. Tal incorporación, da cabida
al principio de inscripción.
Cada cambio de titularidad del inmueble importa la apertura de un nuevo folio, en un nuevo tomo, con una
perfecta concatenación entre ellos, de modo tal que, quien aparece como comprador en el primero, ha de
ser el vendedor en el segundo. A esto se lo denomina principio de tracto sucesivo.
Si el inmueble a inscribir corresponde a un inmueble incorporado al SISTEMA DE MATRÍCULA, la
rogatoria se vuelca en el folio real. Cuando un inmueble ingresa al folio real, se debe abrir un folio nuevo,
a esto de lo denomina principio de matriculación. Si en cambio, el inmueble ya está incorporado al folio
real, la mutación de titularidad se consignará en el “rubro 6”. El contenido legalmente predeterminado de
los asientos, conforma el principio de especialidad.

Si se trata de un ACTO QUE RESTRINGE LA LIBERTAD DE DISPOSICIÓN DE UNA PERSONA (física o

jurídica), es derivado a la Sección Inhibiciones. Luego de ser volcadas informáticamente, son archivadas
en tomos que además del número correlativo, llevan la letra “I”.
 79

Si se trata de la inscripción de ACTOS QUE RESTRINGEN LA LIBRE DISPONIBILIDAD DE UN BIEN, se

inscriben en la Sección Embargos e Hipotecas. Luego de ser ingresados informáticamente, son volcado en
tomos que llevan la letra “E”.
En cuanto a las hipotecas, luego de volcarlas también en soporte informático, se guardan en tomos que
llevan la letra A.

Otros documentos, son derivados a secciones más específicas, donde se respaldan también en tomos
especiales como:
1. Reconstrucciones de folios: cuando se rompen o faltan folios de algún tomo, ese folio reconstruido va a
ir al folio original, pero todo el documento de reconstrucción, se va a archivar en tomos de
reconstrucción.
2. Marginales: cuando hay que corregir, ampliar en un tomo, se anota en el margen a mano.
3. Declaratorias de herederos.
4. Promesa de venta: boletos de compraventa que se inscriben en el registro.
5. Sesión de derechos y acciones dentro de sucesorio.
6. Vivienda (antes bien de familia).
7. Antes estaban los poderes que eran mandatos. Desapareció esta sección.

TODO VUELVE A DOMINIO

Una vez registrados los documentos en cada Sección, todo se concentra nuevamente en la Sección
Dominio, donde finalmente es volcado en los tomos.
La descarga se hace en forma manual, mediante notas en el dorso de la solicitud de registración,
relacionándose el T° F° N° donde se encuentra registrado el documento que origina la nota. En el folio
real, se descarga el acto, tal como ocurría con la titularidad del derecho, sólo que ahora en el “rubro 7”.

Todos los pasos que se orientan a la inscripción de un documento son minuciosamente controlados a fin
de verificar su adecuación a la ley y a las constancias registrales; ello configura los principios de
legalidad y calificación.

Finalmente, los documentos son devueltos a Mesa de Entrada, donde son entregados a los presentantes
por su número, o bien colocados en los casilleros que cada escribano tiene asignado mediante un número.
Toda consulta debe canalizarse por “Relatoría Registral”, donde personal especializado (abogados,
escribanos) tratará de solucionar los problemas que se susciten.

EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

TERCEROS FRENTE A LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Las 18° Jornadas Nacionales de Derecho Civil recomendaron que las mutaciones jurídico reales sobre
inmuebles no inscriptas, son inoponibles a los tercero con interés legítimo, que sean de buena fe, tengan o
no emplazamiento registral. De esta declaración, surge la necesidad de distinguir dos tipos principales de
tercero:

1) Tercero simple o desinteresado: está desprovisto de interés legítimo respecto del derecho real en
cuestión. En consecuencia, queda comprendido en la oponibilidad que por esencia corresponde al
derecho real, aunque éste no se halle inscripto.
2) Tercero interesado: tiene un interés jurídico propio, en cuya virtud entra en conflicto con el título no
inscripto y en principio lo posterga, porque las consecuencias del defecto de publicidad son imputables
a quien omite la registración.
Esta categoría abarca a todos aquellos terceros que posean un interés jurídico que los conecte con el
título o derecho que se le pretende oponer.
Dentro de la categoría de terceros interesados, puede incluirse a los “terceros registrales” (que son una
figura propia del derecho comparado) y de los cuales existen dos clases:
 Tercero germano: es el adquirente de buena fe y a título oneroso de quien figura como titular en el
registro, aunque este titular no adquirió válidamente el título que enajena, y no obstante ello, transmite
al tercero germano que, a su vez, logra emplazamiento registral, y opone su propio título al causante
de su enajenante (es decir, a quien le vendió a su enajenante).
 Tercero latino: surge de la falta de inscripción de un título válido y firme, configurando un defecto
registral, por omisión de un propietario que no entra en el sistema registral.
 80

Por tanto, el tercero latino es quien obtuvo emplazamiento registral de buena fe de una situación jurídico-
real sobre un inmueble válidamente adquirido, pero transmitido en todo o en parte sin constancia registral,
de modo que el tercero latino puede oponer su título al referido adquirente.
Para lo relativo a terceros en nuestro derecho, y requisitos del tercero interesado, ver unidad 2.

UNIDAD VIII: PRINCIPIOS REGISTRALES EN PARTICULAR

Los principios del derecho registral son orientaciones fundamentales que informan al Derecho Inmobiliario
Registral y dan pautas para la solución de los problemas jurídicos, planteados en el ámbito del Derecho
Positivo.
Se trata de reglas o ideas que son la base del sistema registral inmobiliario.

Se obtienen por:
 Inducción: De la Ley al Principio Registral. Vemos la ley registral, y vamos viendo distintos principios.
Ej. Ciertos documentos que ingresan de determinada forma, tienen prioridad: hay ppio de prioridad.
 Deducción: De los Principios Registrales a la Ley. El legislador cuando hace una ley registral, observa
todos los principios y decide si los acepta o los prohíbe.

En definitiva los Principios Registrales harán su aparición en dos momentos diferenciados:

 A priori: orientan la labor del legislador.
 A posteriori: explican el alcance de la publicidad. Una vez que está la ley armada, hay que interpretarla
y estudiarla.

PRINCIPIOS DE CONVALIDACIÓN, EXACTITUD, INTEGRIDAD Y FE PÚBLICA REGISTRAL

Los principios registrales de convalidación, exactitud y fe pública registral, si bien tienen una significación
distinta, conforman un plexo integrativo o complementario.

PRINCIPIO DE CONVALIDACIÓN
Implica que la inscripción de un título en el Registro subsana todos los vicios que el mismo pudiere tener,
es decir, torna válido un título que de por sí es nulo o anulable.

El art 4 Ley 17801 rechaza la aplicación del principio: “La inscripción no convalida el título nulo ni
subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”.
En nuestro sistema ,el asiento en el registro de un título inválido NO elimina los vicios del mismo. Dicho
asiento sólo prueba la existencia del título en cuestión y que se halla registrado.

PRINCIPIO DE EXACTITUD
Implica la presunción iuris et de iure a favor de los subadquirentes de que el registro recoge exacta e
ineludiblemente la realidad jurídica extrarregistral, de manera que lo que existe en el Registro es bueno y
exacto, aunque en rigor no lo sea.
Lógicamente, si la inscripción no resulta convalidante, no puede aceptarse el principio de exactitud del
registro.
Un registro es exacto porque es convalidante, todos los títulos son validos. Si el registro no es
convalidante no será exacto, puede haber títulos nulos.

PRINCIPIO DE INTEGRIDAD
Implica la presunción iuris tantum de que toda la realidad jurídica extrarregistral está reflejada en los
asientos registrales. De manera que, de no mediar prueba en contrario, se entiende que los asientos
vigentes al tiempo de la consulta describen la verdadera situación jurídica del inmueble.
Nuestro sistema registral inmobiliario, no acepta este principio en forma plena porque el registro es
declarativo. Pero puede hablarse de una presunción de integridad. Se presume escrita la escritura, pero es
una facultad de las partes inscribirla. El escribano no va a tener sanción, si la tendrá si las partes no dicen
nada y no la inscribe.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Implica que la persona que adquiere su derecho de un disponente que lo tiene registrado a su favor y está
en condiciones de transmitirlo, queda protegido y no puede ser privado de él.
 81

Implica conceder a la información que se da en los asientos registrales, en beneficio del tercero
adquirente, la presunción iure et de iure de que coincide con lo asentado, lo cual a su vez goza de igual
presunción en cuanto a que concuerda con la realidad extrarregistral (principio de exactitud), no obstante
que eventualmente los asientos registrales difieran de ella.
El funcionamiento de este principio importa que la persona que adquiere su derecho de un disponente que
lo tiene registrado a su favor, y que está en condiciones de transmitirlo queda a salvo, y no puede ser
privado de él.
¿Tiene fe pública nuestro sistema registral?
Es uno de los problemas más apasionantes del Derecho Registral, que se plantea cuando se suscita un
conflicto de intereses entre el titular de un derecho real inmobiliario y quien adquiere ese derecho de
persona no legitimada para transmitirlo (sea porque nunca fue titular de ese derecho real o porque su
derecho perdió eficacia) SE ESTÁ SIEMPRE FRENTE A UN DERECHO APARENTE (el adquirido por un
tercero sin que provenga de su titular)

Presupuestos Legales
La regla básica parecería ser el art 399. “Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso
que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”.
En el Código de Vélez era regla de oro. El CCyC le puso límites: “sin perjuicio de las excepciones
legalmente dispuestas”.

El principio enunciado no reconoce una vigencia absoluta: numerosas disposiciones del CCyC contienen
excepciones a la regla del art 399, tendiendo a la protección del interés del tercero adquirente (ej. arts 45,
340, 392, 883 inc. E, etc.).
Excepciones:
1) Art 45: Interpretado al revés: Si el acto es a titulo oneroso, y quien contrató era de buena fe mediante
una persona con enfermedad mental no ostensible, el acto es valido.
Se privilegia la seguridad dinámica, la apariencia de capacidad que en realidad no existía.
2) Art 883 inc e): “Legitimación para recibir pagos. Tiene efecto extintivo del crédito el pago hecho:
Al acreedor aparente, si quien realiza el pago actúa de buena fe y de las circunstancias resulta verosímil el
derecho invocado. El pago es válido, aunque después sea vencido en juicio sobre el derecho que invoca”.
Defiende la seguridad dinámica.
3) Art 340: Fraude. Efectos frente a terceros. Deber de indemnizar.
El fraude no puede oponerse a los acreedores del adquirente que de buena fe hayan ejecutado los bienes
comprendidos en el acto.
La acción del acreedor contra el subadquirente de los derechos obtenidos por el acto impugnado sólo
procede si adquirió por título gratuito, o si es cómplice en el fraude; la complicidad se presume si, al
momento de contratar, conocía el estado de insolvencia.
4) Art 392: “ ….. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se
ha realizado sin intervención del titular del derecho.”
El titular del derecho nunca intervino, no están amparados.

FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO

Derecho español
Arts 32 y 34 de la ley hipotecaria. En estas normas surgen dos aspectos de la protección del tercero:
 Protección en sentido negativo con carácter objetivo: “Los títulos de dominio u otros derechos reales
sobre inmuebles que no estén debidamente inscriptos en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
terceros”.
El tercero está habilitado para obrar prescindiendo de lo que no está inscripto en el Registro.
 Protección en sentido positivo con carácter objetivo: tiene un sentido positivo, que está dado por la
presunción de exactitud del Registro. Aquello que el Registro publicita, se considera verídico con
abstracción de la realidad jurídica externa. La información registral hace fe.

Para suavizar los efectos de la fe pública registral, el ordenamiento español exige al tercero:
1. Buena fe: debe consistir en el mero desconocimiento o ignorancia de los vicios o defectos, o en una
actitud diligente. La buena fe se presume siempre que no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro.
2. Adquisición a título oneroso.
3. Acceso al registro. La protección está subordinada a que el 3º acceda al registro (inscriba su derecho).
 82

En el sistema español, la fe pública no asegura fehacientemente la existencia misma del inmueble, sus
dimensiones o características físicas. Alcanza solo a los títulos, no a los datos físicos del inmueble.

Derecho alemán
 Protección en sentido negativo con carácter objetivo:
“Si el titular está limitado en la disposición de un derecho a favor de una determinada persona, la limitación
sólo es eficaz frente al adquirente si resulta patente del registro o si es conocida para dicho adquirente”.

 Protección en positivo con carácter objetivo:

En beneficio de aquel que adquiere por negocio jurídico un derecho sobre una finca, o un derecho sobre
tal derecho, el contenido del registro vale como exacto a no ser que esté practicado un asiento de
contradicción o que la inexactitud sea conocida por el adquirente. Es decir, Exige la buena fe del 3º.

No requiere titulo oneroso. Se protege tanto a los adquirentes a titulo oneroso como gratuito.
La inscripción se realiza por acto abstracto totalmente independiente del negocio jurídico causal que no
ingresa al registro.

Dentro de los Registros, es el más perfecto desde el punto de vista de la seguridad dinámica.

FE PÚBLICA REGISTRAL EN NUESTRO DERECHO

¿Rige el principio de fe pública registral en nuestro sistema? En el Código de Vélez era un tema muy
discutido, el CCyC aporta algunas pautas nuevas que ayudan a dilucidar la cuestión.

Art. 22 de la ley 17801 dispone que: “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la
libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se
refieren los arts siguientes”.
El certificado informa: quién es el titular, si hay embargo e hipotecas, y si la persona esta inhibida.
Respecto a 3º solo se podrá acreditar la plenitud, limitación o restricción sólo con la certificación.
De dicho artículo surge la protección en sentido negativo de tipo objetivo.

Sin embargo, el CCyC aporta nuevas normas:

Art 392: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble
registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún
valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos
reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho”.

Las dos normas son CONTRADICTORIAS, para su aplicación y armonización, debe relacionarse con otras
normas:
 Art 23 ley 17801: el escribano no puede escriturar sin tener a la vista el título inscripto en el registro,
reforzando la fe pública registral. Es decir, ningún escribano podrá escriturar sin certificado.
 Arts 961 y 1918: se establece el requisito de la buena fe subjetiva.

Así, surge de la doctrina y la jurisprudencia que nuestro sistema registral:

NO tiene fe pública registral en términos absolutos. No obstante, goza de protección en sentido negativo
y positivo, ambas de tipo subjetivo.
Por lo cual, se protege al tercero, interesado, a título oneroso y de buena fe, al que se le exige:
- No haber conocido ni podido conocer con diligencia.
- Haber realizado el estudio de títulos.
- Haber verificado los asientos registrales.
- Haber corroborado la matricidad del título (controlar el original de la escritura).
Haber comprobado el estado posesorio del inmueble.
Vives señala que la fe pública restringida con alcance subjetivo beneficia al Estado, que ve limitada su
responsabilidad antes errores registrales, ya que pone todos los deberes sobre los particulares.
 83

Perfil sociológico de la cuestión: Cómo se le explica al cliente que fue al Registro y tiene la información,
compró y pagó, y que esa compra no sirve de nada porque tendría que averiguado más, y que va a
depender de lo que diga el juez.
La gente confía en el Registro porque su función es informar, es lo mínimo que el Estado tiene que
garantizar. Para la gente el Registro es confianza y en realidad NO LO ES, no tiene la función que debería
tener.
Cuando era constitutivo se le daba más fe pública al registro, al menos en sentido negativo.

¿Qué solución le da Vives?

Que cobren una taza extra y que hagan un fondo de garantía, y se tiene que hacer cargo el Estado. Esa
sería la función sociológica del registro.

PRINCIPIOS DE INSCRIPCIÓN, ROGACIÓN Y PUBLICIDAD

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN.
La inscripción implica la extracción de los datos necesarios para una publicidad eficiente. El principio de
inscripción se refleja en la confección de un asiento que abrevia el documento inscribible de los títulos que
ingresan al Registro.
(En el método de transcripción hay una incorporación íntegra y literal del título al registro).

¿Cuáles son los documentos que pueden ser inscriptos en el registro?

 Los títulos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derecho reales sobre
inmuebles.
 Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares.
 Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales:
- Nacionales: reglamentos de copropiedad y administración, constitución de vivienda, superficie forestal.
- Provinciales: contratos de arrendamiento, promesas de venta, declaratorias de herederos (si hay
inmuebles en la sucesión), cesión y renuncia de derechos hereditarios, etc.

Requisitos de los documentos a inscribir:

 Deben constar en:
a) Escritura notarial
b) Sentencia judicial
c) Resolución administrativa.
 Deben tener las formalidades que marca la ley.
 Deben estar autorizadas en sus originales y copias por quién esté facultado para ello.
 Deben revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos (o con otros documentos
complementarios) en cuanto al contenido del objeto de la registración.
 Instrumentos privados: estar las firmas certificadas por escribano o funcionario competente.

Plazo de inscripción. El plazo normal para la inscripción de la escritura es de 45 días.

Art 5 17.801: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.
Esta norma armoniza con el sistema de inscripción de alcance no constitutivo, corroborando, por ende,
que la legislación positiva vigente se ha enrolado en una publicidad inmobiliaria registral de efectos
declarativos.
Este efecto retroactivo sólo existe respecto de escrituras públicas, no para los demás documentos.

Contenido de los asientos: Ley Nacional 17.801, Ley Provincial 6.435

1. Número de matrícula
2. Nomenclatura catastral (sale del impuesto)
3. Especie o naturaleza del acto que se pretende inscribir (ej. Compraventa, donación)
4. Titulares de los derechos inscriptos
5. Titulares de los derechos a inscribir
6. Determinación del inmueble objeto de la anotación:
 Departamento, distrito, zona
 Localidad, calle Nº, entre calles
 Plano, lote, manzana, superficie
 Arranque
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 Medidas y linderos - si el inmueble es PH se llena un módulo especial

7. Referencia a los antecedentes dominiales
8. Monto de la operación.

A todos los requisitos de la ley 17801, suma:

9. Número y fecha del certificado
10. Escribano que lo otorgó
11. Lugar y fecha de otorgamiento:
12. En el espacio “observaciones” se consigna el profesional autorizado para el diligenciamiento.
Si el documento a inscribir es de origen judicial, se llena un módulo especial.

Recordemos que si el derecho a inscribir corresponde a PH, los folios son de color rojo.
Reservándose la sub matricula 0 para el reglamento, y las subsiguientes para las unidades funcionales.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Es la iniciativa del sujeto interesado tendiente a obtener el asiento registral del título que presenta a ese
efecto.
Así, basta la sola iniciativa del sujeto para que el registro deba extender el “asiento de presentación” (sin
perjuicio de que pueda llegar o no a confeccionarse el asiento definitivo).
Implica que el Registro NUNCA actúa de oficio, sino impulsado a instancia de parte legitimada al efecto.

Sujetos legitimados. La situación registral sólo variará a petición de:

1. El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal.
2. Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Sin embargo, los 3° interesados
nunca podrán rogar directamente, sino que deberán hacerlo por vía judicial.
3. En los oficios judiciales, los letrados y procuradores deberán estar debidamente autorizados en los
mismos.

Forma de la rogación. La rogación requiere su manifestación por escrito: la petición será redactada en la
forma y de acuerdo a los requisitos que determine la reglamentación local.

Desistimiento de la rogación. Sólo el rogante puede desistir del trámite que inició. No cabe el
desistimiento por parte del registro (que puede denegar la solicitud, pero para ello deberá llevar el
procedimiento adelante).
Una vez que el trámite se desiste, no puede ser reanudado con ulterioridad, de modo que si se optara más
tarde por realizar la inscripción, deberá realizarse una nueva rogación, dando lugar a nuevo trámite.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El Registro es público, pero solo puede acceder a la información quien tenga un interés legitimo (o sea
que no es público).
¿Quiénes tienen interés legítimo? Pueden acceder:
 El titular del dominio (solo respecto del bien que le pertenece)
 Escribanos
 Abogados y procuradores
 Contadores, ingenieros, arquitectos y agrimensores (en ejercicio de sus funciones)
 Martillero y corredor de comercio (en ejercicio de sus funciones)
 Representantes de las instituciones crediticias oficiales
 Los poderes públicos y sus organismos.

A su vez, los canales por los cuales se brinda la información (en Rosario), son:
1. S.I.R.E. Servicio de Informática Registral: se consulta online (puede consultarse desde estudios o
escribanías que abonen el servicio, o desde terminales habilitadas al efecto, por ejemplo, desde el
Colegio de Abogados)
2. Consulta de asientos, a través del servicio de fotocopias
3. Solicitud de informes: los mismos dan la situación real del inmueble al momento de la presentación. Se
expiden 7 días después de solicitados
A partir de 2016, se implementa un servicio de formularios electrónicos que combinar catastro con registro.
Se llena y envía el formulario (todo por internet), se paga el sellado, y posteriormente se recibe el informe
solicitado.
4. Solicitud de certificados. Es el que más efectos tiene.
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El “Modulo N° 1” es derivado a la Sección DOMINIO, donde es informado al dorso del mismo. El “Modulo
N° 2” es derivado a “Embargos e Hipotecas”, donde es informado al dorso del mismo y en foja adjunta. El
tercer ejemplar es derivado a la Sección INHIBICIONES, donde también es informado al dorso del mismo
y en foja adjunta.

Ni la información solicitada por el S.I.R.E., servicio de fotocopias, o pedido de informes, dejan secuela en
el folio, ni tienen efecto residual alguno.
Los certificados, en cambio, importan una nota marginal en el asiento del tomo (cronológico temporal) y un
nuevo asiento en el folio real, ya que producen efectos más allá de la información que brinda (inciden en la
prioridad).

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O DE IDENTIDAD

Es el encadenamiento de las sucesivas transmisiones del domino, de tal manera que la nueva transmisión
se apoye siempre en la anterior.
Con este principio se busca que la cadena de transmisiones que constituye el historial de una finca se
produzca de modo continuo, sin saltos ni interrupciones, de modo que el adquirente de hoy sea el
transmitente de mañana, y el transmitente de hoy haya sido el adquirente de ayer.
Los asientos registrales deben conservar un orden lógico y cronológico. Cada uno debe dar pie al
siguiente, o éste encontrar apoyatura en el anterior.

Art 15 Ley 17.801: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán
resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como
la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.

Así, para registrar un documento es necesario que el titular del derecho invocado en el mismo conste
inscripto en el registro. Se consagra así el principio de identidad entre quien aparece como titular del
derecho, con facultad suficiente para producir la modificación registral, y la persona que figura en la
inscripción precedente.

Tracto abreviado
La excepción es el tracto abreviado: la exigencia del tracto no va acompañada de la previa inscripción
separada.
Sigue siendo preciso que todos los titulares figuren inscriptos, pero no es necesario que figuren inscriptos
en asientos distintos, existirá una concatenación de transmisiones en un mismo asiento.
Así, la titularidad resultante del asiento no encajará de una manera directa con la titularidad del asiento
anterior, pero en el asiento que se practique constarán las transmisiones realizadas. Se cumplirán
abreviadamente las exigencias del tracto.

El tracto abreviado está contenido en el art 16 Ley 17.801. Hay 4 casos previstos en la Ley. ¿Son
taxativos? La ley no dice nada, pero en la práctica el registro no admite ningún caso que no esté
encuadrado en esos 4.
“No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto
al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
1. Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante
o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre. La ley pasa el bien del causante directamente
al tercero adquirente, evitando un asiento para pasar del causante a los herederos, y otro para pasar
de los herederos al tercero adquirente, requiere inscripción de la declaratoria de herederos.

¿Cómo sería con el Tracto sucesivo? Titular registral (Pedro) y comprador (Juan). No inscriben sino que
compra por boleto.
Se muere el titular registral (Pedro) y aparecen los herederos. Entonces, se tendría que transmitir a los
herederos y después los herederos le transmiten al comprador (Juan).
Doble escrituración, 2 asientos en el registro. Se puede hacer? SI.

¿Cómo sería con el Tracto abreviado? El traspaso se hace en 1 sólo asiento registral, donde el inmueble
pasa de Pedro (que está muerto) a Juan. ¿Quién otorga la escritura?
 Los herederos.
 El juez. Se requiere solo la inscripción de la declaratoria de herederos sin trasmisión del dominio.
 86

2. Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge. Es un supuesto común en la práctica, evita la
transferencia a los herederos y luego la venta, requiere inscripción de la declaratoria de herederos.
Venta a un 3º. Los herederos venden efectivamente, entonces la escrituración se hará directamente desde
el causante a los herederos, también requiere inscripción declaratoria.

3. Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. Se

da en el caso en que en una partición de herencia, por ejemplo, uno de los herederos se quede con un
inmueble, allí no sería necesario inscribir el inmueble a nombre de todos los herederos y luego
transferirlo, sino que, mediando inscripción de la declaratoria de herederos, el bien se inscribe
directamente a nombre del heredero que se queda con el inmueble.

4. Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a

negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. Es el caso de escrituras simultáneas
referidas al mismo inmueble.
Son simultáneas cuando se otorguen el mismo día calendario. Sin importar que sea o no el mismo
escribano.

Ej. Se compra un inmueble a la vez que se vende, por lo cual: A vende por boleto a B, y B vende por el
mismo medio a C. En este caso, se asienta que A vende a C.
Otro caso típico es de la escritura de compraventa con hipoteca por saldo de precio: donde al tiempo de
escriturar se constituye una hipoteca sobre el bien. Para respetar el debido encadenamiento, debería
celebrarse primero la escritura y luego la hipoteca, pero por aplicación del tracto abreviado, se hacen al
mismo tiempo.

En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o
de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el
Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo”.
SIEMPRE, en todos los casos hay que dejar constancia de cómo hubiera sido el tracto normal.

Los tres primeros incisos se refieren a transmisiones hereditarias (siempre se requiere inscripción de la
declaratoria de herederos) y el cuarto a escrituras simultáneas (las otorgadas el mismo día).

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Se trata de la expresión de la prioridad que naturalmente corresponde a los derechos reales, de
conformidad al conocido axioma “prior in tempore, potior in iure”. Así, en principio, la prioridad se graduará
en función de la fecha de ingreso del documento al registro.

TIPOS. En sede registral la prioridad presenta varios tipos que se relacionan:

 Preferencia excluyente o superioridad: se aplica cuando se trata de derechos incompatibles entre sí
(ej. dos dominios que concurran simultáneamente sobre el mismo inmueble), y conduce a la exclusión
por parte del derecho previamente inscripto, del incompatible que es posterior en el ingreso al registro.
Art 17 Ley 17.801:
“Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o
sea incompatible…”.
 Preferencia no excluyente o de rango o grado: opera con derechos compatibles. Pueden concurrir
sobre la misma cosa (ej. dos o más hipotecas), y deriva en la preferencia del primero inscripto, aunque
sin que ello implique la exclusión del que le sucede temporalmente en el ingreso registral.
Art 19 Ley 17.801: “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble
se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a
que se refiere el art 40”.

 Prioridad material: se exterioriza por la preferencia de una situación jurídica sobre otra. Se ve desde
el documento mismo. Cualquier otra operación que se quiera hacer sobre ese inmueble va a salir
rechazada.
 Prioridad formal: compromete el comportamiento del registrador. Es la prohibición que tiene el
registrador de inscribir derechos incompatibles de fecha anterior o igual (bloqueo registral) (prioridad
excluyente); o la obligación de llevar a cabo los asientos según el tiempo de presentación de los títulos
 87

al registro, cuando es cuestión de establecer la prelación de rango entre derechos compatibles entre sí
(prioridad no excluyente).

 Prioridad directa: es aquella que se basa en el principio “primero en el tiempo, mejor en el derecho”:
tendrá prioridad quien primero ingrese al registro de acuerdo al Nº de ingreso, y a la fecha y hora del
mismo. Generalmente, los actos de prioridad no excluyente tienen prioridad directa.
 Prioridad indirecta o retroprioridad: implica asegurar el negocio en cuestión, asegurando a las
partes que la información registral no va a ser modificada; se da generalmente cuando existe prioridad
excluyente.
Nace del juego de las certificaciones. Van a retrotraer a una fecha distinta y anterior al ingreso del
documento al Registro.

NO se identifican ni coinciden plenamente

- Prioridad no excluyente con prioridad directa.
- Prioridad excluyente con retroprioridad.
Normalmente coinciden, pero hay cuestiones donde cambian.
¿Dónde cambia? Hipoteca hay retroprioridad y sin embargo es no excluyente.

¿Cómo funciona la indirecta o retroprioridad?

Nace del juego de las certificaciones: certificado – escritura – inscripción.

Certificado. Partimos de dos ficciones legales:

1. Son presentados a la hora 0 del día de ingreso.
Consecuencias: si alguien ingresa un embargo a las 8 am, y otra persona un certificado a las 12:30 pm,
tiene prioridad el certificado.
2. Son informados (despachados) el mismo día de su presentación.

Todos los certificados tienen plazos, dependiendo del lugar donde viva el escribano.
15 días: para los escribanos que vivan dentro de la ciudad donde está el Registro.
25 días: para los escribanos que vivan en la provincia pero fuera de la ciudad de Rosario.
30 días: fuera de la provincia.

¿Para qué sirven los plazos? Para otorgar la escritura.

Después de esos plazos, hay otro más, un plazo de 45 días para inscribir la escritura en el registro.
La inscripción se cuenta de la fecha de la escritura. (45 días desde el día que otorga la escritura)
Si otorgas la escritura el 3 de Junio, hay 45 días desde ese día.
Si la inscripción es extemporánea, porque el interesado se ha excedido del aludido plazo de 45 días, la
prioridad resultante queda ineludiblemente fijada en la fecha del asiento de presentación al registro (o sea,
no se retrotrae a la fecha de otorgamiento de la escritura).

Si todos estos pasos se cumplen, la prioridad se retrotrae a la fecha a las 0 hs del día de expedición de los
certificados.
Protege el negocio en cuestión, se le suele llamar BLOQUEO REGISTRAL: implica que para el acto para
el cual se expidió el certificado, el registro permanece bloqueado, puesto que existe una reserva de
prioridad en favor de quien lo solicitó.

Casos:
Caso 1: En el día 1, el escribano pide un certificado.
En el día 15, el escribano firma la escritura.
En el día 45, el escribano inscribe la escritura.
¿La inscribirá en el registro? Si, ¿con retroprioridad en qué fecha? El día 1º que pidió el certificado.

Caso 2: En el día 1, el escribano pide un certificado.

En el día 5, otro escribano pide un embargo para el inmueble. ¿Lo inscribirá en el registro? Si, en forma
condicionada:
a que la escritura no se otorgue el día 15, o que no se inscriba dentro de los 45 días siguientes.

Caso 3: En el día 1, el escribano Lewis pide un certificado.

En el día 4, aparece otro escribano Canale pidiendo otro certificado.
 88

¿Lo va a expedir el registro? Si, en forma condicionada. El Registro aviso que había otro pedido de
certificado vigente.
¿Se puede hacer la escritura? Si, pero el riesgo es del escribano. Al día 7 la quiere inscribir. ¿La va a
inscribir el registro? Si, pero en forma condicionada.

Llegamos al día 45, Lewis inscribe la escritura, ¿qué pasa con la del Canale? la escritura no es válida.
Si al llegar el día 45, Lewis no va a inscribirla, la de Canale es válida.
Si Lewis va a tarde a inscribir, tiene prioridad directa el certificado de Canale.

¿Cómo se hace? En la práctica es muy simple: pide los certificados y le sale condicionado por el de Lewis.
El segundo escribano debería consultar al primero sobre si va a concretar la inscripción o no, y en caso
negativo, pedirle los certificados con una nota de que no va a usarlos, para que de este modo los presente
al tiempo de la inscripción, la cual ya no será en forma condicionada.

PRINCIPIOS DE LEGALIDAD Y CALIFICACIÓN

Son 2 caras de una misma moneda.
Legalidad: es la adecuación de un comportamiento a exigencias normativas preestablecidas.
Calificación: es la verificación del sometimiento de una conducta a los extremos legales que le son
exigidos.

- Es un resorte dirigido a afianzar la seguridad jurídica.

- Su finalidad última es la coincidencia de las constancias registrales con la realidad extra-registral.

REGISTROS
Forma de inscripción:
 De Transcripción
 De inscripción
Efectos de la inscripción:
 Declarativos
 Constitutivos
En un Registro Constitutivo el titulo es válido porque se inscribe, en cambio en un Registro Declarativo el
titulo se inscribe porque es válido.

ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN
1. Doctrina de la calificación restringida. Basada en el art 8 de la Ley 17.801
Art 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se
solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos”.
- El Registro sólo puede calificar las formas extrínsecas

2. Doctrina de la calificación amplia. Basada en el art 13 de la Ley 17.801

Art 13: “Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren,
anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las
anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los planos
de mensura correspondientes”.
- El Registro puede calificar las formas extrínsecas y también las nulidades que sean manifiestas,
rechazando las absolutas y devolviendo para su subsanación las relativas.

INTEGRALIDAD DE LA CALIFICACIÓN. La calificación debe ser inicialmente completa o integral, en el

sentido de poner de manifiesto al rogante la totalidad de los defectos ostensibles que tenga el título sobre
el que se ha ejercido el contralor, siempre que la comprobación de legalidad del instrumento registrable no
se desarrolla en etapas.

RESULTADOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

1. INSCRIPCIÓN DEFINITIVA: Culmina el procedimiento registral en forma exitosa
2. INSCRIPCIÓN PROVISIONAL: Cuando existe una nulidad subsanable. Se devuelve dentro de los 30
días de presentado para su corrección, pero por los efectos de la rogación, igualmente se lo inscribe
por 180 días, prorrogables.
3. INSCRIPCIÓN CONDICIONAL: Cuando existe un certificado vigente (bloqueo registral).
4. RECHAZO DE LA INSCRIPCIÓN.
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 Qué genera un asiento de presentación (a los solos efectos de interponer los recursos registrales)
- Actos viciados de nulidad absoluta y manifiesta
- Rogatorias incompatibles con otras ya registradas

 Qué no genera asiento de presentación

- Rogatorias ajenas al Registro
- Rogatorias con relación a un antecedente equivocado
- Cancelación de prerrogativas registrales viciadas

RECURSOS
Recurso de reconsideración: ante el mismo registrador, para que quien rechazó el acto lo acepte. Se
caracteriza por su simpleza y celeridad.
Recurso de recalificación: previsto en la ley nacional, ante el Jefe del registro. Debe interponerse dentro
de los 5 días desde que el rechazo o la inscripción provisional están fehacientemente notificados, lo cual
nunca se sabe a ciencia cierta, por lo que en realidad, el plazo son los 180 días desde la inscripción
provisoria o el rechazo. Por estas imprecisiones éste recurso no es operativo.
Reconsideración y recalificación pueden interponerse juntos o separados, sin que el rechazo de un afecte
al otro.
Recurso de apelación: en caso de que ambos recursos sean rechazados. Ante la Sala I de la Cámara de
Apelaciones Civil y Comercial. El plazo de interposición son 5 días, y el trámite es el previsto en el Código
Procesal Civil de Sta. Fe.
Recurso de inconstitucionalidad de la ley provincial 7055 (siempre que se acrediten los requisitos de
procedencia), ante la CSJSF.

UNIDAD IX: DEFENSAS DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA

DEFENSAS POSESORIAS
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Roma: Las cosas en el derecho romano se clasificaban en mancipi y res mancipi.
La forma de adquisición de las res mancipi era la mancipatio (ceremonia especial). Si no se cumplía con
los requisitos reales no tenía solemnidad, no había derecho real. Tengo la posesión de la cosa y me
considero dueño, pero no tengo el derecho real. Y si no tenían el derecho real, no se podían defender en
juicio.
Si alguien le quitaba la posesión, la única forma de recuperarla era por la fuerza. Las acciones que
establecía el pretor eran las defensas posesorias llamadas interdictos, para permitirle al poseedor poder
defender la posesión debido a que no tenían el derecho real, que prescribían al año.
Se protegía al poseedor pero al tenedor. Porque el tenedor siempre podía recurrir al poseedor. Pero para
intervenir en juicio, tenía que probar la posesión y el animus dominis (animo de ser el dueño) pero esto es
difícil de probar.

 Interdicto de adquirir la posesión

 Interdicto de recuperar la posesión
- Unde vi: inmuebles - despojo violento
- Precario: recuperar cosa mueble
- Clandestina posessionis
 Interdicto de mantener (comienzo de la reivindicación)

Edad media:
 Acción de restitución
 Acción de recuperar

Legislación española y derecho patrio:

 Interdictos: para adquirir, para conservar y recuperar la posesión.

Derecho italiano:
 Despojo
 Manutención
 Obra nueva
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Esbozo de Freitas:
 Solo 2 acciones: despojo y manutención, aplicables sólo a inmuebles
 Legitimación activa: sólo el poseedor no vicioso. No la tienen ni el poseedor vicioso ni el tenedor

FUNDAMENTO DE LAS DEFENSAS POSESORIAS: TEORÍAS

Ihering plantea que hay teorías absolutas y relativas. Según él, la posesión era protegida porque a través
de ella se tutelaba la propiedad. Para Savigny se protege a la posesión para tutelar a la persona del
poseedor.

Teorías relativas. Investigan el fundamento de la protección, no en la posesión misma, sino en

consideraciones, instituciones y preceptos jurídicos extraños a ella, a saber:
1. La interdicción de la violencia:
 Savigny: hay un motivo jurídico privado que asiste al poseedor, la perturbación posesoria es un delito
contra el poseedor.
 Rudorff: se fija más en el motivo jurídico público, la perturbación de la posesión es un atentado contra
el orden jurídico.
2. Mantenimiento del “status quo” reinante (Thibaut): el principio jurídico según el cual “nadie puede
vencer jurídicamente a otro, si no tiene motivos preponderantes en que fundar su prerrogativa”.
3. Prerrogativa de la probidad (Röeder): en virtud de la cual se debe suponer hasta prueba en
contrario, que el poseedor que puede tener un derecho a la posesión, tiene en realidad ese derecho.
4. Salvaguardar la propiedad: En la propiedad, la posesión es protegida como:
 Propiedad probable o posible (teoría antigua)
 Propiedad que empieza (Gans);
 Complemento necesario de protección de la propiedad (Ihering).
5. Exigencia del estado de derecho (Alterini): en la protección posesoria está en juego el Estado de
derecho, que supone el monopolio de la fuerza por el Estado porque descarta que se ejercite fuerza
fuera de él. Se trata de evitar la justicia por mano propia.

Teorías absolutas: la posesión es protegida en sí misma:

- Posesión como encarnación de una voluntad individual que merece protección (Molitor)
- Posesión como encarnación de un interés económico individual y colectivo que exige tutela (Sthal).

Teorías mixtas: se protege la protección por varias de las razones expuestas en las teorías relativas,
combinadas armónicamente: interdicción de la violencia y protección mediata de la propiedad.

CCyC
Un título válido no da la posesión o la tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa.
El que no tiene un derecho a la posesión o la tenencia de la cosa no puede tomarla, debe demandarla por
las vías legales (art. 2239).
La palabra título abarca título suficiente pero también sería un titulo válido el boleto de compraventa donde
se estableció la entrega. El título por sí solo no otorga la posesión o la tenencia de la cosa, sino que la
misma debe ser entregada.

PRINCIPIOS GENERALES DE LAS DEFENSAS POSESORIAS

Hay acciones posesorias judiciales y extrajudiciales.

FINALIDAD
Art 2238: “Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad
mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder”. Así, según se trate de
recuperar o de mantener, la finalidad se corresponderá con la acción que se emplee.

LESIONES QUE LAS HABILITAN

Art 2238: “Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con
intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor”.

Comprenden 2 grados de lesión

 Una lesión mayor: desapoderamiento o despojo: es el ejercicio de actos materiales producidos o de
inminente producción, ejecutados contra la voluntad del poseedor o tenedor, con intención de tomar la
posesión que lo excluyen totalmente.
 91

 Una lesión menor: turbación -> es el ejercicio de actos materiales producidos ó de inminente
producción, ejecutados contra la voluntad del poseedor o tenedor con intención de tomar la posesión
de los que no resulta una exclusión

Y además: Lleva acumulada la posibilidad de reparación de daños y perjuicios.

Casos en que procede la acción de daños. Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor o
tenedor, no deben ser juzgados como acción posesoria, sino como acción de daños.
Así, la acción de daños procederá cuando la conducta del ejecutante no tiene el propósito de asumir una
relación real sobre la cosa.

PRUEBA DE LA POSESIÓN: como se trata de un hecho, se puede recurrir a cualquier medio de prueba

PRESUNCIONES: en caso de duda:

Código de Vélez: era poseedor el que probaba la posesión más antigua, el que tuviere derecho a poseer,
o el que tuviere mejor derecho a poseer
CCyC: Art 2243: “Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la
tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Si esta prueba no
se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua”.

PRESCRIPCIÓN: Prescriben al año

LEGITIMACIÓN
Art 2245: “Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de hecho
o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de
los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No
proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o
menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y
pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para
tomarla directamente”.

Legitimados activos.
1. Poseedores: tanto de una cosa, de una universalidad de hecho, o de una parte material de una cosa.
2. Coposeedores: los coposeedores (se entiende que también los cotenedores) pueden ejercer las
acciones posesorias:
 Contra terceros: cualquiera de los coposeedores está legitimado para accionar, aun sin el concurso de
los restantes, por el cese de la turbación o la restitución de toda la cosa
 Contra otros coposeedores: pero sólo lo hará respecto de su parte.
3. Tenedores. Tanto de una cosa, de una universalidad de hecho, o de una parte material de una cosa.
Pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor, y pedir que éste
sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla
directamente.

CLASIFICACIÓN DE LAS ACCIONES POSESORIAS

SISTEMA DEL CÓDIGO CIVIL

 Acción me mantener
 Acción de despojo
 Acción de obra nueva
 Acción de daños debidos: era la acción de los romanos. Ejemplo veo un edificio y veo que se me va a
caer sobre mi casa. Ejerzo esta acción.
Vélez la prohibió a esta acción. Y en la reforma del 68 se incorpora con este nombre. Pero no solo para los
edificios que están en ruina, sino también se aplican cuando hay una inminencia del que daño ocurra. Esta
acción hoy se saca y esta como principio en materia de derecho de daños. Es un principio precautorio.
Puede ser ejemplo para una empresa que contamina mucho, etc.
Quedaron reducidas en tres en el nuevo código, dividiéndose en dos, y dentro de ellas la acción de obra
nueva.

SISTEMA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

 92

El Código denomina acciones posesorias a la defensa de la posesión y la tenencia, acciones que vienen
del derecho romano; y luego admite defensa extrajudicial para los servidores de la posesión.
 Acciones judiciales:
- Acción de mantener si hay turbación
- Acción de despojo si hay desapoderamiento
 Acciones extrajudiciales.
La defensa de la posesión excede el ámbito de las acciones posesorias, en el derecho penal con los
delitos de usucapión, robo, hurto, estafa, etc.; y en el derecho procesal con interdictos.
Además:
 Llevan acumulada la posibilidad de reparación de daños y perjuicios.
 Están interelacionadas con las acciones reales.
 Defienden la posesión como hecho.
 No tienen como presupuesto la buena fe.

ACCIONES EN PARTICULAR
DEFENSA EXTRAJUDICIAL
Art 2240: “Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto
cuando:
 Debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente
 En los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde.
El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa.
Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión”.

Requisitos de la defensa. Para que la defensa sea legítima, la norma establece que:
a) La fuerza empleada debe ser suficiente, es decir, no debe ser excesiva, debe ser proporcional,
razonable
b) Los auxilios de la autoridad judicial o policial lleguen demasiado tarde, de modo que la espera haría
correr el riesgo de que la relación se pierda, o se torne irrecuperable
c) Cuando no se trata solamente de mantener, sino de recuperar la cosa, que ello se haga sin intervalo
de tiempo, es decir, en forma inmediata
d) Que no se excedan los límites de la legítima defensa.

Legitimados activos. Tenedores, poseedores y servidores de la posesión.

El que tiene yuxtaposición local también podría ejercer la acción, el art no lo menciona pero la doctrina
dice que sí.

La tiene el titular del derecho real que tiene tanto una posesión legítima como ilegitima. Si es poseedor
ilegitimo de mala fe viciosa (ladrón) también la podría ejercer.
Ej. si me roban el celular y al otro día encuentro al ladrón vendiéndolo y se lo quiero sacar por la fuerza.
Ej. de servidor de la posesión: obrero que está trabajando con una pala de la municipalidad y se la quieren
sacar por la fuerza, también podría ejercerla acción.

ACCIÓN DE ADQUIRIR
Prevista en el art 2239: “Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el
poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe
demandarla por las vías legales”.
La palabra título está tomada en la norma en el sentido de causa fuente del derecho. Abarca al título
suficiente, pero también sería un título válido el boleto de compraventa, donde se estableció la entrega de
la posesión antes de la escritura.
El título por sí solo, no otorga la posesión o la tenencia de la cosa, la misma debe ser entregada
voluntariamente, o tomada por las vías legales mediante la correspondiente demanda tendiente al
cumplimiento de una obligación de dar.

ACCIONES JUDICIALES
ACCIÓN DE DESPOJO
Art 2241: “Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o
poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante,
sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad.
 93

Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a
hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la
remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesión o a la tenencia”.

De la norma surgen dos hipótesis principales:

a) Acción de despojo para recuperar la posesión o tenencia
Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al
tenedor. Si bien los actos han excluido absolutamente al titular de la relación de poder, la pérdida de la
posesión o tenencia puede ser total o parcial.

Legitimación activa.
 Tenedor (sin distinguir si es interesado o no)
 Cualquier clase de poseedor, incluyendo el vicioso.
Los servidores de la posesión no están nombrados, por lo que deben entenderse excluidos.

Legitimación pasiva. De acuerdo a la norma, la acción puede entablarse contra:

 Despojante: el autor de la conducta que termina excluyendo al poseedor o al tenedor
 Herederos: los sucesores universales del despojante, sin importar su buena o mala fe
 Sucesores particulares de mala fe: no se tiene acción contra los de buena fe
 Dueño: cuando el mismo, en vez de acudir a las vías legales para recuperar la posesión o la tenencia
perdida, retoma la cosa por propia autoridad

Sentencia. La sentencia debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad de hecho. Si el

condenado no la acata en forma voluntaria, el juez podrá ordenar el uso de la fuerza pública.
La sentencia es definitiva en cuanto al hecho de la posesión o de la tenencia, y a tal fin, tiene efecto de
cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

b) Obra nueva como acción de despojo

Hay también acción de despojo cuando el desapoderamiento es producido por la realización de una obra,
que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. La norma no
distingue entre cosas muebles o inmuebles.
Lógicamente, es necesario que la obra implique un despojo.
Sentencia. La sentencia deberá ordenar la remoción de la obra que se comienza a hacer.

ACCIÓN DE MANTENER
Art 2242: “Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor
sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en
parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y
los actos que anuncian la inminente realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas
pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se
refiere a la posesión o a la tenencia”.

De la norma surgen dos hipótesis principales:

a) Acción de mantener: procede cuando existe turbación de la posesión o de la tenencia.
Hay turbación, cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. La
turbación puede ser en todo o en parte del objeto.
La norma prescinde de la necesidad de la existencia actual de actos materiales, cuando existe la amenaza
fundada de sufrir un desapoderamiento.
Legitimación activa. Misma que de la acción de despojo.
Legitimación pasiva. Se ejerce contra quien lleva a cabo la turbación.
Sentencia. La sentencia que hace lugar a la demanda, debe ordenar el cese de la turbación, y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse (p. ej. astreintes). Tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

b) Obra nueva
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Corresponde la acción de mantener ante los actos que anuncian la inminente realización de una obra. Si la
obra comenzó a realizarse, caería bajo la órbita del art 2241.

CONVERSIÓN DE LA ACCIÓN
Art 2244: “Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina la promoción
de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión mayor, sin que se
retrotraiga el procedimiento, siempre que ello no viole la defensa en juicio”.

PROCESO
ACCIONES POSESORIAS EN EL CPCCSF
Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las
leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.
Las acciones de defensas de la posesión y de tenencia derivan del Código Procesal. Para estas acciones
en Santa Fe es el tribunal colegiado de responsabilidad extracontractual del juicio oral. Es un proceso que
debería tramitar por el sumarísimo, y lo mandan al proceso más largo del todo el sistema.
Prescripción. Las acciones posesorias prescriben al año.

RELACIONES ENTRE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LAS ACCIONES REALES

ACUMULACIÓN E INDEPENDENCIA DE ACCIONES
Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
El poseedor con derecho a poseer (quien tiene derecho real y además posee efectivamente el inmueble)
puede encontrarse en la situación de tener ambas acciones. Si el mismo es turbado en su posesión o
desposeído de la misma, tendrá frente a sí, la posibilidad de optar por la acción posesoria o la acción real
que corresponda, pero NO puede acumular ambas.

Independencia de las acciones. Art 2270: “En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho
real, más el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia
de la posesión”.
Es inútil la prueba del título en las acciones posesorias. Sin embargo el juez puede examinar la naturaleza
de la posesión, la extensión y la eficacia.

REGLA TEMPORAL
Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real
antes de que la instancia posesoria haya terminado.
El artículo sienta una regla temporal para la promoción de las acciones posesorias y petitorias en forma
sucesiva, estableciendo la necesaria culminación del juicio posesorio.

Cumplimiento previo de condenas. Art 2272: “Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede
comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra”.
Tratándose del demandado, la principal condena a cumplir será la restitución de la cosa desapoderada, o
el cese en la turbación, más el accesorio pago de las costas. En el caso del actor, la condenación será por
lo general el pago de costas.

ACCIONES POR UN MISMO HECHO Y POR DISTINTOS HECHOS

Acciones por un mismo hecho. Art 2273: “El titular de un derecho real puede interponer la acción real
que le compete o servirse de la acción posesoria. Si intenta la primera, pierde el derecho a promover la
segunda; pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real”.
Si el actor intenta la acción real, pierde el derecho a promover la acción posesoria, mientras que si
interpone la posesoria, puede luego, en caso de perder, recurrir a la acción real.

Acciones por distintos hechos. Art 2274: “El demandante en la acción real no puede iniciar acciones
posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo el demandado”.
Como regla general, iniciado el petitorio, el actor ya no podrá reclamar por vía posesoria las lesiones
sufridas antes de la promoción de la demanda, quedan todas ellas incluidas en el petitorio. Esta
prohibición no alcanza al demandando.

TURBACIONES O DESAPODERAMIENTOS RECÍPROCOS

Art 2275: “Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en
la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción
posesoria o real respecto del hecho anterior”.
 95

Se requiere, no solamente la necesidad de que la acción posesoria esté concluida y las costas pagadas,
sino además que la sentencia recaída en el proceso haya tenido efectivo cumplimiento con la restitución
de la posesión o el cese de la turbación.
Además, el art 2276 establece que: “La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan
acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores”.
Si el derecho de poseer de cualquiera de las partes resulta lesionado por hechos posteriores a la
promoción de la acción real, pueden deducirse nuevas acciones posesorias por la nueva lesión, sin
limitación alguna, sea en defensa de la posesión, sea en defensa de la tenencia, si ésta es la atacada.

UNIDAD X: DEFENSAS DE LOS DERECHOS REALES

ACCIONES REALES
INTRODUCCIÓN
Art 2247: “Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de
deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, salvo por usucapión o prescripción adquisitiva”.

Así, las acciones reales defienden:

 Existencia: con la acción reivindicatoria.
 Libertad: con la acción negatoria.
 Plenitud: con la acción confesoria.
 Amplitud (aunque el código no lo dice): con la acción de deslinde.

ACREEDOR HIPOTECARIO: se agrega a todas las acciones también al acreedor hipotecario.

El CCyC reconoce al acreedor hipotecario legitimación para ejercer la acción reivindicatoria, negatoria y
confesoria cuando los inmuebles sobre los que recae su derecho de hipoteca hayan sido objeto de actos
que importe desposesión, turbación o impedimento de ejercer los derechos inherentes a la posesión.

NORMAS COMUNES A TODAS LAS ACCIONES REALES

FINALIDAD Y LESIÓN QUE LAS HABILITA
 Acción reivindicatoria: su finalidad es defender la existencia del derecho real que se ejerce por la
posesión, y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento (ej. usurpación).
 Acción negatoria: su finalidad es defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión, y
corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida
de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión (ej. atribución indebida de una
servidumbre).
 Acción confesoria: su finalidad es defender la plenitud del derecho real, y corresponde ante actos que
impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión (ej. una servidumbre).
 Acción de deslinde: permite que se demarque el lugar exacto por donde pasa la línea posesoria.
Procede siempre que haya incertidumbre.

REGLAS PROCESALES
Titularidad del derecho: ámbito temporal
Art 2249 CCC: “Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de
la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia”.
Alterini sostiene que solo es necesario en la sentencia (puede que no tenga el DR al momento de la
demanda pero después lo adquiere por convalidación).

Acción de daños: compatibilidad con la acción real

Art 2250: “El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la
indemnización sustitutiva del daño.
- Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del
daño.
- Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real”.
Esta norma se refiere a todas las acciones reales con exclusión de la acción de deslinde.

Imprescriptibilidad
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Las acciones reales no se pierden por su ejercicio, pero pueden perderse como consecuencia de que el
derecho real sea adquirido por un tercero por prescripción adquisitiva (usucapión), lo que implicaría la
perdida de la facultad de ejercer acciones reales por un derecho del que ahora se carece.

Cotitulares
Art 2251: “Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los
restantes cotitulares.
Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa.
Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o
puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte
material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa
en juicio.
El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o perjudica sólo a los que han
intervenido en el juicio”.

La norma se refiere al caso en que el derecho real tenga más de un titular, y se otorga la acción a cada
uno de los cotitulares, quienes pueden ejercerla sin el consentimiento de los otros.
Acción contra los otros cotitulares. En este caso, la acción será siempre en la medida de la parte
indivisa.
Acción contra terceros. El cotitular tiene tres opciones:
a) Revindicar la cosa
b) Revindicar una parte material de la misma
c) Ceñirse de la parte alícuota que tiene sobre toda la cosa, y reivindicarla solo en esa medida.

Sentencia: la cosa juzgada solo beneficia o perjudica a aquellos que pudieron ejercer el derecho de
defensa en juicio.
La sentencia no se extiende a los cotitulares que no fueron parte en el juicio.

ACCIÓN REIVINDICATORIA
Es la acción que tiene por objeto defender la existencia de un derecho real que se ejerce por la posesión,
ante actos que producen el desapoderamiento de la cosa por parte de un tercero, a fin de que se declare
el derecho de su titular y se ordene la restitución de la cosa al mismo.
La lesión que habilita la reivindicación es la privación de la cosa.

COSAS REIVINDICABLES
Art 2252: La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la
universalidad de hecho.
 La cosa en su totalidad (cosas, no los bienes)
 Una parte material de la cosa (siempre que sea posible por la naturaleza de la cosa. ej. un campo.)
 Una universalidad de hecho (conjunto de cosas unidas de hecho, ej. una biblioteca).
 Accesorios: pueden ser reivindicados siempre y cuando se reivindique la cosa principal de lo que es
accesorio. Si están separados de la cosa principal se puede reivindicar el accesorio.
 Cosas futuras: sí, si existe al tiempo de la sentencia aunque fuera futura al tiempo de la demanda.
 Automotores: hurtados o robados.

COSAS NO REIVINDICABLES
 Objetos inmateriales
 Cosas indeterminadas o fungibles
 Accesorios, si no se reivindica conjuntamente la cosa principal
 Cosas futuras al tiempo de la restitución.
 Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe
durante 2 años (porque se adquiere por usucapión), siempre que exista identidad entre el asiento
registral y los códigos de identificación estampados en chasis y motor del vehículo.

Materia de automotores. Art 2254: “No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a
menos que sean hurtados o robados.
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Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe
durante 2 años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación
estampados en chasis y motor del vehículo”.

Así, NO son reivindicables los automotores:

a) No hurtados o robados, inscriptos de buena fe. Requisitos:
- Sólo se aplica a los subadquirentes.
- Inscripción realizada de buena fe. Alterini dice que la inscripción es de buena fe, cuando quien inscribe
el dominio registralmente a su nombre, por ignorancia o por error de hecho excusable, se persuadiere
sin duda alguna, de su legitimidad. Para que el error sea excusable, el inscribiente debe tomar un triple
recaudo:
1) Examen documental
2) Solicitud del certificado previsto en el art. 16 del decreto-ley 6582/58
3) Verificación física del automotor.
- Automotor no hurtado o robado.
- Título oneroso.

b) Hurtado o robado, inscripto y poseído de buena fe. Se trata de un caso de usucapión “secundum
tabulas”. El rodado no es reivindicable, dado que operó la prescripción adquisitiva por parte de quien tiene
el automotor inscripto en el registro a su nombre. Requisitos:
- Automotor robado o hurtado. No se aplica a ladrón, si no al tercero adquirente.
- Inscripción en el registro. Siendo una cosa mueble registrable, sin inscripción registral no hay buena fe.
- Posesión: de buena fe, y por dos años, contados desde la inscripción.
- No se requiere título oneroso. Lo cual es coherente, tratándose de una usucapión.
- Identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación de chasis y motor.

LEGITIMACIÓN ACTIVA
1. Todos los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, es decir, titulares de
dominio, condominio, PH, conjuntos inmobiliarios, superficie, usufructo, uso, habitación, prenda con
desplazamiento y anticresis.
2. Cotitulares.
3. Titular del derecho real por usucapión. En cuanto al poseedor que ha cumplido el plazo para
usucapir pero no tiene sentencia, en las Jornadas de derecho civil se dijo que podría, pero debe
integrar la demanda con el titular registral. El código no dice nada.
4. Adquirente por título insuficiente (boleto). La doctrina establce:
 Respecto del enajenante: no tiene acción.
 Respecto de terceros: Salvat decía que solamente el propietario podía hacerlo
 Llambias hablo de cesión implícita, con todo boleto de compraventa al transmitir el dominio también
transfiero el derecho de reivindicar. Esto fue tomado por la jurisprudencia por lo que se puede
revindicar por cesión implícita.
5. Herederos y legatarios.
Los herederos forzosos suceden a la persona del causante desde su fallecimiento y pueden ejercer todos
los derechos de este. En el caso de los herederos no forzosos, la legitimación la otorga el juez en la
declaratoria de herederos.
El legatario tiene el derecho desde el momento del fallecimiento del causante. En todos los casos es
necesaria la declaratoria de herederos.
6. Acreedor hipotecario. Reivindicación cuyo éxito beneficiara en lo inmediato al titular del derecho que
se ejerce por la posesión, pero mediatamente al acreedor hipotecario que recupera su garantía.

LEGITIMACIÓN PASIVA
1. Poseedor. Es el caso típico, y se concurre en todos los casos en que el poseedor es desposeído
contra su voluntad.
2. Tenedor. El tenedor también puede ser demandado por reivindicación, y pueden darse dos casos:
a) Tenedor a nombre del reivindicante: quien tiene la cosa a nombre del reivindicante, como un
comodatario o un locatario.
b) Tenedor que posee a nombre de un tercero: el que usurpo le dio la tenencia a otro. Si este tercero
tiene un contrato, debe ir directamente contra el tenedor. En caso contrario, se debe demandar a los
dos. Puede ser legitimado pasivo. El mismo puede librarse de los efectos de la acción si individualiza al
poseedor. Si no lo individualiza, queda alanzado por los efectos de la reivindicatoria, siendo condenado
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a restituir la cosa si no se encuentra en su poder. La sentencia no hace cosa juzgada contra el

poseedor.
3. Titular inscripto del automotor. Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede
dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien deberá ser resarcido en los términos del
régimen especial (art 3 decreto-ley 6582/58). Si el vencido en juicio de reivindicación, por ser el
automotor hurtado o robado, fue un adquirente que realizó la inscripción de buena fe, el reivindicante
deberá resarcirlo, de lo que hubiera abonado por el auto, salvo que lo hubiera adquirido a título
gratuito.

PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE REIVINDICACIÓN (PRUEBA)

Los puntos que deben ser probados en el juicio reivindicatorio por el actor son: su derecho a poseer, y la
posesión o tenencia del demandado.

Prueba en la reivindicación de inmuebles. Art 2256: Respecto de la prueba en la reivindicación de

cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
1. Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario
quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente
de la fecha del título.
2. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado es insuficiente para que prospere la demanda,
aunque el demandado no presente título alguno.
3. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante
es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario
de la heredad que se reivindica.
4. Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda
establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión”.

El actor debe probar su derecho a poseer y la posesión o tenencia del demandado. Se debe probar en los
antecesores los requisitos de títulos y modo suficiente, remontándose al adquirente originario o hasta
alguno intermedio legitimado por prescripción.
Casos:
 Si hay un antecesor que le vende a dos personas, tiene prioridad el primero que es puesto en posesión
ignorando la obligación del otro (buena fe), independientemente de la fecha del título. En la actualidad
es casi imposible que ocurra esto porque el propietario que ha escriturado a nombre de una persona
no puede luego escriturar a nombre de otra. Para que se de este supuesto tendría que tratarse de
transmisiones no inscriptas y además el autorizante debería incumplir la obligación de operar con el
titulo a la vista.
 Dos titulares que le venden a dos personas distintas:
o Si el título del actor es posterior a la posesión del demandado, no procede la acción.
o Si el título del actor es anterior a la posesión del demandado, el código trae una presunción iuris
tantum: se presume que el que transmitió era propietario y poseedor, por lo que el actor puede
ejercer la acción como cesionario implícito o excepcionalmente como subrogante en los derechos
de su autor.
o Si es imposible establecer el verdadero propietario, se prefiere al poseedor.
En definitiva siempre prevalece el titular del derecho real que tuviere título y modo.

Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Art 2257: Respecto de la prueba en la

reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado
es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
1. Se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa
de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral.
2. El reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro
respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone.
3. Si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en
su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a
éste acreditar el que invoca contra el actor.
4. Si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de
un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios
registrales exigidos por el régimen especial.
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5. Si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de

personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume
que pertenece al que lo tiene inscripto”.

Son reivindicables las cosas muebles registrables hurtadas o robadas, si son inscriptos de mala fe por 20
años, y si son de buena fe por 2 años.
Pueden ser automotores, buques, aeronaves, equinos de sangre pura de carrera.
Presunción de mala fe: cuando no coinciden los elementos identificatorios, cuando falta la connotación de
la documentación o del estado registral.

El derecho se prueba por el certificado de inscripción registral. Si no hay inscripción se debe pedir
rectificación (cambio) del asiento registral para que este a nombre del reivindicante.
Casos:
 Si hay un antecesor que tramite el dominio a dos, prevalece el que acredita coincidencia con los
elementos identificatorios. En realidad es muy difícil que se pueda transmitir a dos.
 Si el actor y demandado presentan antecedentes que justifiquen su inscripción en el registro
respectivo, emanados de un autor común, la ley parte de la presunción que el autor común era el
propietario de la cosa. Se otorga preferencia a aquella postura que logra demostrar la coincidencia de
los elementos identificatorios registrales exigidos por el respectivo régimen especial.
 Si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral en distintas
personas, si del análisis de encadenamiento del registro se define que alguno de los antecesores era el
verdadero propietario, será su sucesor el vencedor en el juicio. Si no obstante esta investigación, no
existe certeza sobre cuál es el propietario, el código supone que es aquel cuyo título se haya inscripto
en el registro.

Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. Art 2258 .

1. Si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero
adquiere el derecho real (aquel al que se le hizo la tradición)
2. Si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del
antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición
originaria, aunque sea más reciente
3. Si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se
encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe” (salvo usucapión).
En el caso de cosas muebles no registrables no se puede probar ni buscar el antecesor a través de los
registros, por lo que la prueba se ve facilitada por el art 1895, en que la posesión de buena fe del
subadquirente de una cosa mueble no registrable que no sea robada ni perdida permite reputarlo
propietario.
 Si una persona le vende una cosa mueble a dos personas, prevalece al que hizo tradición es decir
quien tiene derecho real.
 Si dos personas venden la misma cosa a dos personas distintas, se presume propietario al antecesor
más antiguo, excepto que el reciente sea adquirente originario.
 En caso de transmisión a título gratuito, es siempre reivindicable, salvo usucapión.
Derecho a reembolso (art 2259)
 Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no
puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros
iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a
venderlos.
 Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de
buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
 En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.

Alcance (art 2260).

La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de
un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el
reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y
en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
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Sentencia (art 2261). “Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte
material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas
del Capítulo 3 del Título II(Efectos de las relaciones de poder) de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la
rectificación del asiento registral”.
De admitirse la demanda, la sentencia ordenará:
 Restitución de la cosa, una parte material o sus restos (si la cosa hubiere perecido);
 Devolución de frutos, mejoras, etc: efectos de las relaciones de poder
 Muebles registrables o inmuebles: rectificación de asientos

ACCIÓN CONFESORIA
Defiende la plenitud de un derecho real que se ejerce por la posesión ante actos que impiden ejercer una
servidumbre activa u otro derecho inherente a la posesión.
La denominación confesoria tiene como finalidad que el accionado confiese o reconozca los derechos
inherentes a la posesión del actor, que impidiera.

LEGITIMACIÓN PASIVA
Cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión, lo que incluye, por ejemplo, al propietario del
inmueble sirviente, quien será el que verosímilmente atente contra la servidumbre sobre su predio.

PRUEBA. Al actor le basta probar:

 Su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre
 Su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión
- Si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su
derecho de hipoteca”.

SENTENCIA
Nada dice el CCyC, pero debe defender la plenitud del derecho real y tomar medidas necesarias para que
cese el impedimento y los obstáculos al ejercicio pleno de derecho.

ACCIÓN NEGATORIA
Defiende la libertad de un derecho real que se ejerce por la posesión ante actos de turbación, ejemplo
atribución indebida de una servidumbre o un derecho inherente a la posesión. Puede servir también para
reducirá sus justos limites el ejercicio de un derecho real como cuando un titular de una servidumbre se
extralimita en su derecho.
El titular afectado niega la procedencia del obstáculo que se le presenta y solicita se restablezca la libertad
de su derecho impedido por el accionado.
El CCyC parece referirse solo a los inmuebles, sin embargo Alterini sostiene que puede servir también en
el caso de muebles.
LEGITIMACIÓN PASIVA
Procede contra cualquiera que turba en su posesión al titular de un derecho real que se ejerce por la
posesión, aunque el turbador sea el propio dueño de la cosa.
Además del típico caso de quien se atribuye una servidumbre indebida, corresponde también esta acción
cuando la turbación proviene de actos concretos de quien se arroga un derecho real sobre el inmueble,
siempre que no llegue a desposeer al afectado, en cuyo caso correspondería la reivindicatoria.

Art 2262: “La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro,
aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también
tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real”.

PRUEBA
Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar
que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el
pretendido deber inherente a la posesión.

SENTENCIA
Mandará a hacer lo necesario para que sea restablecida la libertad del derecho real afectado, negando la
existencia de una servidumbre que indebidamente alguien se arroga o reduciéndola a sus justos límites.
Además, deberá disponer lo necesario para que el demandado en el futuro no repita la conducta.
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ACCIÓN DE DESLINDE
Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria
entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación
fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
NO procede acción de deslinde, sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento
de los límites.

LEGITIMACIÓN
El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras
permanentes, puede exigir de los colindantes que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o
removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio.
Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales para que intervengan en el
juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de
dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

Legitimación activa. La tiene el titular del derecho real sobre un inmueble, urbano o rural, “no separado
de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes” (un baldío).
Legitimación pasiva. Son legitimados pasivos:
- Colindantes, tanto el dueño como los condóminos.
- Poseedores a título de derechos reales: titular de otros derechos reales sobre el inmueble colindante
(ej. usufructuario).
- El Estado, sólo cuando se trata de bienes de su dominio privado.

PRUEBA Y SENTENCIA
Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los
respectivos derechos. El juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que
establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los
títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según,
fundadamente, lo considere adecuado.
Prueba. La carga de la prueba pesa sobre ambas partes. Las mismas deben aportar títulos y
antecedentes para probar hasta dónde llega el inmueble de cada una. La norma menciona también como
elementos a tener en cuenta los vestigios de los límites antiguos y la posesión.
Sentencia. El juez dicta sentencia estableciendo el lugar por donde pasa la línea divisoria de las fincas.
Si de las pruebas aportadas no es posible determinar, el juez distribuye equitativamente por resolución
fundada.