Los Planes Parciales de Renovación Urbana en Colombia Del Período

Universidad de La Salle
Ciencia Unisalle
Maestria en Ciencias del Hábitat Facultad de Ciencias del Hábitat
2015
Los planes parciales de renovación urbana en Colombia del

período 2000 2015: identificación y evaluación de asimetrías del
marco regulatorio y del procedimiento administrativo de
formulación y adopción
Óscar Antonio Márquez Buitrago
Universidad de La Salle, Bogotá
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2015: identificación y evaluación de asimetrías del marco regulatorio y del procedimiento administrativo
de formulación y adopción. Retrieved from https://ciencia.lasalle.edu.co/maest_habitat/5
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FACULTAD DE CIENCIAS DEL HÁBITAT MAESTRÍA EN CIENCIAS DEL HÁBITAT
LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN COLOMBIA DEL

PERÍODO 2000 – 2015: IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE ASIMETRÍAS DEL
MARCO REGULATORIO Y DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
DE FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN
TABLA DE CONTENIDO
Página
INTRODUCCIÓN 15
I. Precisión Conceptual 20
II. Hipótesis Central de la Investigación 26
III. Objetivo de la Investigación 28
IIV. Estructura de la Investigación 29
SECCIÓN PRIMERA 34
PANORAMA HÍBRIDO DE LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN
COLOMBIA: PRAXIS INVESTIGATIVA Y PRAXIS INSTITUCIONAL
CAPÍTULO 1. 34
LA PRAXIS INVESTIGATIVA COLOMBIANA EN PLANES PARCIALES Y EN RENOVACION URBANA
1. Perspectiva Colombiana de la Investigación en Planes Parciales y Renovación 35
Urbana
1.1. La Praxis Investigativa y la Identificación de Asimetrías 35
1.2. Clasificación de las Conclusiones sobre el Marco Regulatorio 38
1.3. Clasificación de las Conclusiones sobre el Marco Institucional 39
2. Sobreinterpretación de Asimetrías Identificadas en la Praxis Investigativa 41
2.1. Praxis Investigativa y Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Jurídico 42
2.1.1. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Jurídico por Regulación Inexistente 42
2.1.2. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Jurídico por Regulación Defectuosa 44
2.2. Praxis Investigativa y Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Institucional 47
2.2.1. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Institucional: Relaciones 48
Intraorganizativas
2.2.2. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Institucional: Relaciones 48
Interorganizacionales
2.2.3. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Institucional: Relaciones entre 49
Administración y Ciudadanos
3. Conclusiones de Capítulo 1 50
CAPÍTULO 2. 51
LA PRAXIS INSTITUCIONAL COLOMBIANA EN PLANES PARCIALES DE RENOVACION URBANA
Página
4. Contextualización Histórica y Evolución Normativa: Del Primer Plan Parcial de 51

Renovación Urbana y la Renovación Predio a Predio hasta el Decreto Nacional N°
1
2181 de 2006
5. Perspectiva Colombiana de la Práctica de los Planes Parciales de Renovación Urbana 57
5.1. Aclaraciones Importantes en Relación con Algunas Ciudades 58
5.1.1. El Caso de la Ciudad de Pereira 58
5.1.1.1. Por qué Excluir el Plan Parcial Boulevard Victoria 59
5.1.1.2. Por qué Excluir el Plan Parcial El Corocito 61
5.1.1.3. Por qué Excluir el Plan Parcial La Gran Manzana 61
LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN COLOMBIA DEL PERÍDO 2000 – 2015
IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE ASIMETRÍAS DEL MARCO REGULATORIO Y DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN
TESIS DE GRADO – ABOGADO OSCAR MÁRQUEZ BUITRAGO – DIRECTOR INVESTIGACIÓN: ARQUITECTO DR. JULIO CESAR GÓMEZ SANDOVAL
5.1.1.4. Por qué Excluir el Plan Parcial San José II 62

5.1.2. El Caso de la Ciudad de Barranquilla 63
5.1.3. El Caso de la Ciudad de Manizales 63
5.1.4. El Caso de la Ciudad de Ibagué 63
5.2. Consulta a la Secretaria Distrital de Planeación de Bogotá 64
5.3. Consulta Departamento Administrativo de Planeación de Cali 66
5.4. Consulta al Departamento Administrativo de Planeación de Medellín 68
5.4.1. Por qué excluir el Plan Parcial El Naranjal 76
5.4.2. Por qué Excluir el Plan Parcial Manzana - Guayaquil 76
5.4.3. Por qué Excluir el Plan Parcial Polígono - Guayaquil 76
5.4.4. Por qué Excluir el Plan Parcial de Renovación Urbana y Consolidación San Lorenzo 77
5.4.5. Por qué Excluir el Plan Parcial Sagrado Corazón de Jesús 77
6. Conclusiones del Capítulo 2. 78
SECCIÓN SEGUNDA 80
EL MARCO REGULATORIO: RENOVACIÓN URBANA, PLAN PARCIAL Y LA FUNCIÓN
FINALISTICA DE INTERVENCIÓN DEL ESTADO
CAPÍTULO 3. 80
LOS CONTORNOS TEÓRICOS DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA EN COLOMBIA
7. Contornos Teóricos y No Teorías de Autor o Escuelas de Pensamiento 80
8. Contornos sobre la Teoría del Planeamiento Urbanístico 82
8.1. Plan, Planeamiento y Planeamiento Urbanístico 83
8.2. Correlación entre Derecho Urbano Español y Derecho Urbano Colombiano 84
8.2.1. Clasificación del Suelo 85
8.2.2. Categorización del Suelo o Tratamiento Urbanístico 85
8.2.3. Calificación del Suelo 86
8.3. El Planeamiento Urbanístico Español 87
8.3.1. El Plan General de Ordenación Urbana 87
8.3.2. El Plan de Sectorización 87
8.3.3. El Plan Parcial 88
8.3.4. Los Planes Especiales – PERI y/o Planes Parciales de Renovación Urbana 90
8.3.5. Los Estudios de Detalle 91
8.4. El Planeamiento Urbanístico Colombiano para la Gestión Integral del Suelo 92
8.4.1. Instrumentos de Planeamiento 93
8.4.1.1. Instrumentos de Planeamiento General 93
8.4.1.2. Instrumentos de Planeamiento Particulares 93
8.4.1.3. Instrumento de Planeamiento de Actuaciones Urbanas Integrales 93
8.4.1.4. Instrumento del Anti-Planeamiento: Las Actuaciones Urbanas Aisladas 94
8.4.1.5. Instrumentos de Planeamiento Urbanístico para Gestión del Suelo en el POT de 94
Bogotá
8.4.1.5.1. Instrumentos Estructurantes – El Primer Nivel 94
8.4.1.5.2. Instrumentos de Segundo Nivel 94
Página
8.4.1.5.3. Instrumentos de Tercer Nivel 95

8.4.2. Instrumentos de Financiación 95
8.4.2.1. Relacionados con la Ley 388 de 1997 95
2
8.4.2.2. Relacionados con la Ley 9 de 1989 95

8.4.2.3. Relacionados con el Código de Régimen Municipal – Decreto Ley N° 1333 de 1986 95
8.4.2.4. Relacionados con el POT Distrital de Bogotá 96
8.4.2.5. Relacionados con el Plan Nacional de Desarrollo – Ley 96
8.4.3. Instrumentos de Ejecución 96
8.4.4. Instrumentos de Protección 96
8.4.5. Instrumentos de Control 97

8.4.6. Instrumentos de Participación 97
8.4.7. Instrumentos Normativos 97
9. Contornos sobre la Teoría de la Norma Jurídica 98
10. Conclusiones sobre el Capítulo 3 100
CAPÍTULO 4. 102
MARCO REGULATORIO DE LA RENOVACIÓN URBANA
11. Normas Nacionales en materia de Renovación Urbana 102
11.1. Ley 9 de 1989 102
11.2. Ley 388 de 1997 103
11.3. Decreto Nacional N° 2181 de 2006 105
11.4. Decreto Nacional N° 75 de 2013 106
12. Normas Distritales en materia de Renovación Urbana 107
12.1. Decreto Distrital N° 619 de 2000 – POT de Bogotá 107
12.2. Decreto Distrital N° 469 de 2003 – Modificación del POT 110
12.3. Decreto Distrital N° 327 de 2004 – Tratamiento Urbanístico de Desarrollo Urbano 111
12.4. Decreto Distrital N° 562 de 2014 – Condiciones Urbanísticas del Tratamiento de 112
Renovación Urbana
13. Conclusiones del Capítulo 4 117
CAPÍTULO 5. 119
MARCO REGULATORIO DE LOS PLANES PARCIALES
14. Marco Regulatorio del artículo 19 de la Ley 388 de 1997 119
14.1. El Artículo 19 de la Ley 388 de 1997 consagra Requisitos de Validez 120
14.2. El Plan Parcial es un Acto Administrativo Complejo 121
14.2.1. Concurso de Voluntades 122
14.2.2. Unidad de Contenido 122
14.2.3. Unidad de Fin 122
15 Los Tópicos Jurídicos consagrados en el artículo 19 de la Ley 388 de 1997 122
15.1. El Test de Validez desde el Artículo 19 de la Ley 388 de 1997 124
15.2. La Delimitación y Características del Área de la Operación Urbana 126
15.2.1. Delimitación del Área de la Operación Urbana 126
15.2.2. Características del Área de la Operación Urbana 127
15.3. La Definición de Objetivos y Directrices del Área de la Operación Urbana 128
15.3.1. Aprovechamiento de Inmuebles 129
15.3.2. Suministro, Ampliación o Mejoramiento del Espacio Público 130
15.3.3. Calidad del Entorno 131
15.3.4. Alternativas de Expansión, Mejoramiento Integral o Renovación 132
15.3.5. Estímulos a Propietarios e Inversionistas para Facilitar Procesos de Concertación e 135
Integración Inmobiliaria
45.3.6. Mecanismos para Garantizar el Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios 136
15.3.7. Programas y Proyectos Urbanísticos que Caracterizan los Propósitos de la Operación 136
15.3.8. Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana 137
Página
15.4. Normas Urbanísticas Específicas para el Área de la Operación Urbana o Estándares 137
Urbanísticos
3
15.4.1. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Nacional N° 798 de 2006 139

15.4.2. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Distrital N° 159 de 2004 140
15.4.3. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Distrital N° 562 de diciembre 12 de 2014 140
15.4.4. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Distrital N° 138 de abril 14 de 2015 141
15.5. Definición y Características del Trazado de la Estructura del Área de la Operación 141
Urbana
15.6. Adopción de Instrumentos de Manejo del Suelo, Plusvalía, Reparto de Cargas y 143
Beneficios y Procedimiento de Gestión
15.6.1. Instrumentos de Manejo del Suelo 143
15.6.1.1. Clase de Gestión por los Propietarios del Suelo 143
15.6.1.2. Procedimientos de Gestión Asociada del Suelo 144
15.6.2. Plusvalía 144
15.6.3. Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios 144
15.6.4. Procedimiento de Gestión Obligatoria y Voluntaria del Suelo 144
15.7. Evaluación Financiera de las Obras de Urbanismo con su Programa de Ejecución y 145
Programa de Financiamiento
15.8. Los demás según Naturaleza, Objetivos y Directrices de la Operación 146
16. Asimetrías del Marco Jurídico del Artículo 19 de la Ley 388 de 1997 146
17. Procedimiento Administrativo del Artículo 27 de la Ley 388 de 1997 149
17.1. El Plan Parcial es un Procedimiento Administrativo Especial 150
17.1.1. El Plan Parcial: Momento 1 – Procedimiento de la Actuación Administrativa 153
17.1.2. El Plan Parcial: Momento 2 – Procedimiento de Impugnación 153
17.1.3. El Plan Parcial: Momento 3 – Procedimiento de Publicación 153
17.1.4. El Plan Parcial: Momento 4 – Procedimiento de Ejecución 153
17.2. Correlación del Procedimiento del Artículo 27 de la Ley 388 de 1997 y el 154
Procedimiento Administrativo Especial de Planes Parciales
CAPÍTULO 6. 156
LA FUNCIÓN DE INTERVENCIÓN FINALÍSTICA DEL ESTADO
19. Función Finalística de la Intervención Estatal en la Renovación Urbana 156
19.1. Conceptualización desde la Dogmática Jurídica 158
19.1.1. Qué es la Dogmática Jurídica 158
19.1.2. Qué son Funciones Normativas 158
19.1.3. Qué son Fines Normativos 153
19.1.4. Qué son Objetivos Asignados a los Actores Económicos 160
19.2. La Función Finalística de Intervención a Nivel Nacional en la Renovación Urbana 160
19.2.1. Funciones Normativas del Plan Parcial de Renovación Urbana a Nivel Nacional 161
19.2.2. Fines Normativos del Plan Parcial de Renovación Urbana a Nivel Nacional 161
19.2.3. Objetivos Asignados a los Actores Económicos a Nivel Nacional 161
19.3. La Función Finalística de la Intervención a Nivel Distrital 161
19.3.1. Funciones Normativas del Plan Parcial de Renovación Urbana a Nivel Distrital 162
19.3.2. Fines Normativos del Plan Parcial de Renovación Urbana a Nivel Distrital 162
19.3.3. Objetivos Asignados a los Actores Económicos a Nivel Distrital 162
19.4. Correlación de la Función Finalística de Intervención a Nivel Nacional y Distrital 163
SECCIÓN TERCERA 164
LA PRÁCTICA DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA EN BOGOTÁ
Página
CAPÍTULO 7. 164
SELECCIÓN DE PLANES PARCIALES PARA EL DIAGNÓSTICO
21. Selección de Planes Parciales para el Diagnóstico 164
4
21.1. Criterios de Selección Derivados de la Función Normativa y de los Fines Normativos 165
21.1.1. Criterios de Selección Derivados de la Función Normativa 165
21.1.2. Criterios de Selección Derivados de los Fines Normativos 166
21.1.3. La Escala de Intervención y el Criterio de Delimitación 167
21.2. Selección de Planes Parciales en Función a la Escala Territorial 167
21.2.1. Relación y Explicación de Planes Parciales Excluidos 168
21.2.2 Relación de Planes Parciales Incluidos para la Construcción del Diagnóstico 171
21.2.3. Matriz de clasificación de planes parciales del período 2004-2015 172
21.2.3.1. Escala N° 1 – Planes Parciales hasta 5 Hectáreas 173
21.2.3.2. Escala N° 2 – Planes Parciales entre 5 y 10 Hectáreas 174
21.2.3.3. Escala N° 3 – Planes Parciales de más de 10 Hectáreas 175
21.2.4. Planes Parciales Seleccionados para el Diagnóstico según la Escala 176
21.3. Selección de Planes Parciales en Función al Criterio de Delimitación 176
21.3.1. Criterio de Delimitación – Inclusión en el artículo 8 178
21.3.2. Criterio de Delimitación – Inclusión en el artículo 9 178
21.3.3. Criterio de Delimitación – No Incluye Artículo o Definición 178
21.4. Validación de los Planes Parciales Seleccionados para el Diagnóstico 178
21.4.1. Validación por Línea de Tiempo 179
21.4.2. Validación por Equilibrio Territorial 180
21.4.2.1. Por qué no incluir la Localidad de Puente Aranda 180
21.4.2.2. Por qué no incluir la Localidad de Suba 181
21.4.2.3. Por qué no incluir la Localidad de Teusaquillo 181
22. Conclusión del Capítulo 7 182
CAPÍTULO 8. 183
RESOLUCIONES DE DETERMINANTES DE PLAN PARCIAL
23. Contexto del Análisis Estructural y Funcional de Resoluciones de Determinantes 183
24. Observaciones al Componente Estructural 186
24.1. Orden Temático de lo General a lo Particular 186
24.2. Orden Temático de lo Sustancial a lo Procedimental 187
24.3. Agrupación Temática Coherente 187
25. Observaciones al Componente Funcional 187
25.1. Precisión en Contenido y Alcance 188
25.2. Inclusión de Definiciones Técnicas 188
25.3. Exigencias Extralegales y Discrecionalidad Administrativa 189
26. Cuadro de Análisis Estructural y Funcional de Determinantes de Planes Parciales 190
Fallidos
27. Cuadro de Análisis Estructural y Funcional de Determinantes de Planes Parciales 195
Exitosos
28. Cuadro de Análisis Estructural y Funcional Determinantes del Plan Parcial de 210
Proscenio
29. Balance del Análisis Estructural desde las Determinantes de Planes Parciales Fallidos 210
29.1. Conclusión General 211
29.2. Balance General 211
29.2.1. Requisito de lo General a lo Particular 212
29.2.2. Requisito de lo Sustantivo a lo Procesal 212
29.2.3. Requisito de Agrupación Temática Coherente 213
29.3. Identificación de Asimetrías del Marco Regulatorio 214
29.3.1. Asimetrías del Marco Jurídico 214
Página
29.3.2. Asimetrías del Marco Institucional 215

30. Balance del Análisis Funcional desde las Determinantes de Planes Parciales Exitosos 216
30.1 Conclusión General 216
5
30.2 Balance General 216

30.3. Requisito de Precisión en Contenido y Alcance 217
30.4 Requisito de Inclusión de Definiciones Técnicas 217
30.5. Problema de Exigencias Extralegales 217
30.6. Problema de Discrecionalidad Administrativa 218
30.7. Identificación de Asimetrías del Marco Regulatorio 220
30.7.1. Primera Situación Relacionada con el Plan Parcial El Pedregal y Alameda San Martín 220
30.7.1.1. Reglas Jurídicas e Institucionales sobre Aprovechamiento Básico 220
30.7.1.2. Reglas Jurídicas e Institucionales sobre Aprovechamiento Adicional 220
30.7.1.3. Explicación de la Asimetría: Cuestión de Estricta Legalidad 221
30.7.1.4. Explicación de la Asimetría: Cuestión de Técnica y Conveniencia 221
30.7.1.5. Conclusión de la Asimetría Identificada 223
30.7.2. Segunda Situación Relacionada con el Plan Parcial El Pedregal 224
30.7.2.1. Consideraciones Adicionales del Plan Parcial para el Manejo del Espacio Público 225
30.7.2.2. Asimetría Identificada: Cesión Gratuita como Carga Local y Carga General 225
30.7.3. Asimetrías del Marco Jurídico 226
30.7.3.1. Plan Parcial Estación Central 226
30.7.3.2. Plan Parcial El Pedregal 226
30.7.3.3. Plan Parcial Alameda San Martín 227
30.7.3.4. Explicación de la Asimetría Identificada 227
30.7.4.1. Asimetría Identificada 229
30.7.4.2. Corrección de la Asimetría 229
CAPÍTULO 9. 232
RESOLUCIONES DE VIABILIDAD DE PLAN PARCIAL
32. Test de Validez desde el Artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y Resoluciones de 232
Viabilidad
33. Test de Validez a Resoluciones de Viabilidad: Concepto Desfavorable 234
34. Identificación de Asimetrías Regulatorias 235
34.1. Asimetría del Componente Ambiental 235
34.2. Asimetría del Espacio Público 236
34.3. Asimetría del Sistema de Movilidad y Estudio de Transito 237
35. Test de Validez a Resoluciones de Viabilidad: Concepto Favorable 238
35.1. El Caso de la Ciudad de Bogotá 238
35.2. El Caso de la Ciudad de Cali 239
36. Identificación de Asimetrías Regulatorias 242
36.1. Asimetrías Regulatorias de los Planes Parciales de Bogotá 242
36.2. Asimetrías Regulatorias de los Planes Parciales de Cali 243
CACPÍTULO 10. 246
DECRETOS DE ADOPCIÓN DE PLAN PARCIAL
38. Test de Validez desde el Artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y Decreto se Adopción 246
39. Relación de Decretos de Adopción de Planes Parciales Objeto de Estudio 246
40. Test de Validez y Decretos de Adopción de la Ciudad de Bogotá 247
40.1. Decreto de Adopción Plan Parcial de Renovación Urbana de Proscenio 247
40.2. Decreto de Adopción Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central 249
40.3. Decreto de Adopción Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal 251
Página
41. Test de Validez y Decretos de Adopción de la Ciudad de Cali 254

41.1. Decreto de Adopción Plan Parcial de Renovación Urbana San Pascual 254
41.2. Decreto de Adopción Plan Parcial de Renovación Urbana de Nueva Korea 256
6
41.3. Decreto de Adopción Plan Parcial de Renovación Urbana Ciudadela de la Justicia 257
42. Asimetrías Identificadas en los Decretos de Adopción los Planes Parciales 259
42.1. Relación de Asimetrías de los Decretos de Adopción en Planes Parciales de Bogotá 259
42.1.1. Asimetrías Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de 260
Proscenio
42.1.2.
Asimetrías Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de Estación 260
Central
42.1.3. Asimetrías Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de El 261
Pedregal
42.2. Relación de Asimetrías de los Decretos de Adopción en Cali 262
42.2.1. Asimetrías Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de San 262
Pascual
42.2.2. Asimetrías Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de Nueva 263
Korea
42.2.3. Asimetrías Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana Ciudadela 264
de la Justicia
43. Glosa a las Asimetrías Identificadas del Marco Jurídico-Institucional: Tópicos 265
Incumplidos y Test de Validez
43.1. Asimetrías Identificadas en la Ciudad de Bogotá: Tópicos Jurídicos Incumplidos por 265
los Planes Parciales de Renovación Urbana
43.1.1. Del Inciso 1° - Delimitación y Caracterización del Área de la Operación Urbana 265
43.1.2. Del Inciso 2° - Definición Precisa de Objetivos y Directrices de la Operación Urbana 266
43.1.2.1. Alternativas de Renovación Urbana 266
43.1.2.2. Alternativas de Concertación 267
43.1.2.3. Integración Inmobiliaria 267
43.1.2.4. Programas y Proyectos Urbanísticos que Caracterizan los Propósitos de la Operación 267
43.1.2.5. Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y Complejidad 268
43.1.3. Del Inciso 3° - Normas Específicas para el Área de la Operación Urbana 269
43.1.4. Del Inciso 4° - Definición Trazado y Características de Localización de Equipamientos 269
43.1.5. Del Inciso 5° - Normas para Completar el Planeamiento de Determinadas Zonas 270
43.1.6. Del Inciso 6° - Instrumentos de Manejo del Suelo con Programas de Ejecución 271
43.2. Asimetrías Identificadas en la Ciudad de Cali: Tópicos Jurídicos Incumplidos por los 271
Planes Parciales de Renovación Urbana
43.2.1. Del Inciso 2° - Definición Precisa de Objetivos y Directrices de la Operación Urbana 271
43.2.1.1. Suministro, Ampliación o Mejoramiento del Espacio Público 271
43.2.1.2. Calidad del Entorno 272
43.2.1.3. Otros Mecanismos para Garantizar el Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios 272
43.2.2. Del Inciso 3° - Normas Específicas para el Área de la Operación Urbana 272
43.2.3. Del Inciso 6° - Instrumentos de Manejo del Suelo con Programas de Ejecución 273
CAPÍOTULO 11. 275
SISTEMATIZACIÓN DE ASIMETRÍAS IDENTIFICAS Y EVALUADAS EN LA PRÁCTICA DEL PLAN PARCIAL
45. Asimetrías del Marco Jurídico 276
45.1. Praxis Investigativa y Asimetrías del Marco Jurídico 276
45.2. Praxis Institucional y Asimetrías del Marco Jurídico 278
45.2.1. Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales Fallidos y Asimetrías del Marco 278
Jurídico
Página
45.2.2. Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales Exitosos y Asimetrías del Marco 279
Jurídico
46. Asimetrías del Marco Institucional 279
7
46.1. Praxis Investigativa y Asimetrías del Marco Institucional 279

46.1.2. Recomendaciones del Marco Institucional 279
46.2. Praxis Institucional y Asimetrías del Marco Institucional 280
46.2.1. Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales Fallidos y Asimetrías del Marco 280
Institucional
46.2.2. Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales Exitosos y Asimetrías del Marco 280
Institucional
46.3. Decretos de Adopción de Plan Parcial y Asimetrías del Marco Jurídico – Institucional 280
46.3.1. Asimetrías Identificadas en los Decretos de Adopción de la Ciudad de Bogotá 281
46.3.2. Asimetrías Identificadas en los Decretos de Adopción de la Ciudad de Cali 281
47. Relación Total de Asimetrías Regulatorias Identificadas 282
47.1. Asimetrías del Marco Jurídico 282
47.2. Asimetrías del Marco Institucional 282
47.3. Asimetrías del Marco Jurídico-Institucional 282
47.4. Asimetrías de Omisión Normativa de Reglamentación del Articulo 19 de la Ley 388 283
de 1997
SECCIÓN CUARTA 288
PROPUESTA INTERVENCIÓN – MARCO REGULATORIO PARA LA FORMULACIÓN,
ADOPCIÓN Y EJECUCIÓN DE PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA
CAPÍTULO 12. 288
PROYECTO DE DECRETO NACIONAL REGLAMENTARIO PARA LA FORMULACIÓN, ADOPCIÓN Y
EJECUCIÓN DE PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA
49. Alcance del Proyecto de Decreto 288
50. El Conflicto de Competencias entre la Función Pública del Urbanismo del Orden 290
Local y la Función de Intervención en el Uso del Suelo del Orden Nacional
Proyecto de Decreto Nacional N° ______ de 2015 294
Considerandos del Proyecto de Decreto Nacional 294
Título I – Disposiciones Generales 294
Capítulo 1. Ámbito de Aplicación, Objetivo del Decreto y Principios 294
Artículo 1. Ámbito de Aplicación 294
Artículo 2. Objetivo del Decreto 294
Parágrafo 1. Reglamentación Conceptos Urbanísticos 295
Parágrafo 2. Cambio de Uso 295
Parágrafo 3. Aprovechamiento del Suelo 295
Parágrafo 4. Índices de Ocupación 295
Parágrafo 5. Índices de Construcción 295
Artículo 3. Principios de los Planes Parciales de Renovación Urbana 295
Parágrafo 1. Principio de Suficiencia Financiera y Eficiencia Económica de la Operación Urbana 295
Parágrafo 2. Principio de Cohesión Territorial y No Segregación Socioespacial 295
Parágrafo 3. Principio de Equidad y No Gentrificación 295
Parágrafo 4. Principio de Resiliencia Territorial 295
Parágrafo 5. Principio de Equilibrio Territorial 295
Parágrafo 6. Principio de Eficiencia Energética 295
Parágrafo 7. Principio de Participación y Concertación 295
Capítulo 2. Definiciones Comunes 295
Página
Artículo 4. Definiciones 295

Título II – Reglas Generales del Procedimiento Administrativo Especial 296
Capítulo 1. Reglas de Conformación del Expediente Administrativo de la Actuación Administrativa 296
8
Artículo 5. Expediente de la Actuación Administrativa 296

Artículo 6. Consulta del Expediente de la Actuación Administrativa 296
Artículo 7. Copias de Documentos de la Actuación Administrativa 296
Capítulo 2. Reglas de Decisión y Estructura Lógico Formal y Funcional de los Actos Administrativos 296
Artículo 8. Decisiones de la Administración 296
Artículo 9. Estructura Lógico Formal de los Actos Administrativos 297
Artículo 10. Estructura Funcional de los Actos Administrativos 297

Artículo 11. Prohibición de Remisión Normativa Abierta 297
Título III – Etapa de Expedición de Determinantes para Formular Proyecto de Plan Parcial 297
Capítulo 1. Etapa Preparatoria y de Consulta o Solicitud de Determinantes 298
Artículo 12. Etapa Preparatoria y de Consulta o Solicitud de Determinantes 298
Artículo 13. Iniciativa para Solicitar Expedición de Determinantes 298
Artículo 14. Iniciativa del Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio 298
Artículo 15. Solicitud a la Nación para Liderar Actuación Urbana Integral 298
Capítulo 2. Determinantes Generales para Formular el Proyecto de Plan Parcial 299
Artículo 16. Resolución de Determinantes 299
Artículo 17. Delimitación Preliminar del Área de la Operación Urbana 299
Artículo 18. Factibilidad para Ampliar Capacidad de Redes de Servicios Públicos 299
Parágrafo. Contrato Especial y Servidumbre de Acceso o Interconexión 299
Artículo 19. Determinantes Ambientales 300
Artículo 20. Definición del Perímetro del Área de la Operación Urbana 300
Artículo 21. Área de Influencia del Plan Parcial 300
Artículo 22. Criterios Técnicos de Delimitación 300
Artículo 23. Características del Área de la Operación Urbana 301
Artículo 24. Fijación de Determinantes Generales para la Formulación del Proyecto de Plan Parcial 301
Capítulo 3. Determinantes Especiales para Formular el Proyecto de Plan Parcial 301
Artículo 25. Fijación de Determinantes Especiales para la Formulación del Proyecto de Plan Parcial 301
Parágrafo. Suelo para Vivienda de Interés Social 302
Artículo 26. Fijación de Estándares Urbanísticos 302
Artículo 27. Obligación de Instalación de Redes Subterráneas 302
Parágrafo. Construcción, Financiación y Operación de Galerías Subterráneas 302
Artículo 28. Definición Precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la Operación Urbana 302
Parágrafo 1. Objetivos de la Operación Urbana 302
Parágrafo 2. Directrices Urbanísticas de la Operación Urbana 303
Artículo 29. Normas Urbanísticas Específicas para el Área de la Operación Urbana 304
Artículo 30. Definición y Características del Trazado de la Estructura del Área de la Operación Urbana 304
Parágrafo. Cambio y Sustitución del Trazado 304
Artículo 31. Adopción de Instrumentos de Manejo del Suelo 304
Parágrafo 1. Clases de Gestión 305
Parágrafo 2. Procedimiento de Gestión 305
Artículo 32. Instrumentos de Manejo Subsidiario del Suelo. 305
Capítulo 4. Determinantes Complementarias del Área de la Operación Urbana 305
Artículo 33. Determinantes Complementarias 305
Artículo 34. Determinantes Complementarias de Plan Parcial para Mejorar el Nivel de Vida de los Moradores 305
del Área del Plan Parcial
Parágrafo 1. Objetivos Complementarios 306
Parágrafo 2. Directrices de Intervención 306
Artículo 35. Determinantes Complementarias de Plan Parcial para el Aprovechamiento Intensivo de la 306
Página
Infraestructura Establecida de Servicios

9
Artículo 36. Determinantes Complementarias de Plan Parcial para la Descongestión del Tráfico Vial 306
Artículo 37. Determinantes Complementarias de Plan Parcial para la Conveniente Rehabilitación de Bienes 306
Históricos y Culturales

Título IV – Etapa de Formulación y Adopción del Plan Parcial 306
Capítulo 1. Términos de Referencia para la Formulación del Anteproyecto de Plan Parcial 306
Artículo 38. Notificación de Términos de Referencia 306
Parágrafo. Términos de Referencia y Meras Expectativas 307
Artículo 39. Vigencia de los Términos de Referencia 307
Artículo 40. Recursos contra la Decisión Discrecional 307
Capítulo 2. Etapa de Prefactibilidad y Formulación del Anteproyecto de Plan Parcial 307
Artículo 41. Etapa de Prefactibilidad 307
Parágrafo 1. Prefactibilidad Técnica 307
Parágrafo 2. Prefactibilidad Jurídica 308
Parágrafo 3. Prefactibilidad Financiera 308
Artículo 42. Formulación del Anteproyecto de Plan Parcial 308
Parágrafo 1. DTS – Documento Técnico de Soporte 308
Parágrafo 2. Cartografía y Planimetría de Soporte 309
Capítulo 3. Revisión de la Prefactibilidad y Viabilidad del Anteproyecto de Plan Parcial 310
Artículo 43. Revisión del Anteproyecto de Plan Parcial 310
Artículo 44. Evaluación del Anteproyecto de Plan Parcial 310
Parágrafo. Evaluación Preliminar del Estudio de Tránsito 310
Artículo 45. Resolución de Viabilidad del Anteproyecto de Plan Parcial 310
Parágrafo 1. Resolución de Viabilidad y Meras Expectativas 311
Parágrafo 2. Concepto Favorable Condicionado 311
Artículo 46. Anuncio de Proyecto 311
Parágrafo 1. Perdida del Beneficio de Exclusión de Pago de Plusvalía 312
Parágrafo 2. Remisión Normativa 312
Capítulo 4. Inicio de la Actuación Administrativa y Derechos de Participación 312
Artículo 47. Inicio de Actuación Administrativa 312
Artículo 48. Comunicación del Inicio de la Actuación Administrativa a Propietarios y Terceros Indeterminados 312
Parágrafo 1. Comunicación a Propietarios 312
Parágrafo 2. Comunicación a Terceros Indeterminados 313
Parágrafo 3. Derecho de Participación para la Oposición 313
Capítulo 5. Etapa de Factibilidad y Formulación del Proyecto de Plan Parcial 313
Artículo 49. Etapa de Factibilidad 313
Parágrafo 1. Factibilidad Técnica 313
Parágrafo 2. Factibilidad Jurídica 313
Parágrafo 3. Factibilidad Financiera 313
Artículo 50. Formulación del Proyecto de Plan Parcial 313
Capítulo 6. Revisión de la Factibilidad y Aprobación del Proyecto de Plan Parcial 314
Artículo 51. Aprobación de Componentes del Proyecto de Plan Parcial 314
Parágrafo 1. Acta Ficta de Aprobación 314
Parágrafo 2. Nuevas Objeciones y Observaciones 314
Página
Parágrafo 3. Desistimiento de la Formulación del Plan Parcial 315

Artículo 52. Aprobación y Concertación de Componente de Manejo de Bienes de Interés Cultural 315
Parágrafo 1. Acta de Concertación 316
10
Parágrafo 2. Ausencia de Acuerdo de Concertación de Manejo de Bienes de Interés Cultural 316

Parágrafo 3. Propuesta de Manejo de Bienes de Interés Cultural No Viable 316
Artículo 53. Aprobación Estudio de Títulos 316
Parágrafo 1. Finalidad del Estudio de Títulos 317
Parágrafo 2. Alcance del Estudio de Títulos 317
Parágrafo 3. Estudio de Títulos y Carta Catastral Urbana 317
Parágrafo 4. Inconsistencias entre el Área de las Manzanas Catastrales 317
Parágrafo 5. Estudio de Títulos e Incongruencia entre Cabida y Linderos de las Manzanas Catastrales y el Área 317
privada de sus Inmuebles
Parágrafo 6. Acta de Aprobación 318
Artículo 54. Aprobación y Concertación de Propuesta de Edificabilidad y de Cargas Urbanísticas Sociales 318
Parágrafo 1. Alcance de la Propuesta de Edificabilidad 318
Parágrafo 2. Alcance de la Propuesta de Cargas Urbanísticas Sociales 319
Parágrafo 3. Compensación de la Carga Urbanística por Inclusión de VIP y VIS 319
Artículo 55. Propuesta de Movilidad y Estudio de Tránsito 319
Parágrafo 1. Finalidad de la Propuesta de Movilidad 319
Parágrafo 2. Alcance del Estudio de Tránsito 320
Artículo 56. Propuesta General de Áreas 321
Parágrafo 1. Alcance de la Propuesta General de Áreas 321
Artículo 57. Estudio de Mercado y Avalúos Comerciales 322
Parágrafo 1. Metodología del Estudio de Mercado 322
Parágrafo 2. Metodología de los Avalúos Comerciales 322
Parágrafo 3. Censo Inmobiliarios y Avalúos Comerciales 323
Artículo 58. Modelo de Cargas y Beneficios y Modelación Financiera 323
Parágrafo 1. Finalidad de la Modelación de Cargas y Beneficios 324
Parágrafo 2. Finalidad de la Modelación Financiera 324
Parágrafo 3. Alcance de la Modelación de Cargas y Beneficios 324
Parágrafo 4. Alcance de la Modelación Financiera 324
Parágrafo 5. Principio de Legitimación y Presunción de Exactitud 325
Capítulo 7. Radicación y Revisión del Proyecto de Plan Parcial 325
Artículo 59. Radicación del Proyecto de Plan Parcial 325
Artículo 60. Revisión del Proyecto de Plan Parcial 325
Artículo 61. Aprobación del Proyecto de Plan Parcial 325
Parágrafo. Condicionamiento de la Resolución de Viabilidad 326
Artículo 62. Derecho de Participación de Recomendaciones y Observaciones 326
Parágrafo. Convocatoria a Propietarios y Vecinos del Área de la Operación Urbana y del Área de Influencia 326
Capítulo 8. Etapa de Concertación Ambiental del Proyecto de Plan Parcial 326
Artículo 63. Aprobación y Concertación del Componente Ambiental 326
Artículo 64. Componente Ambiental en Macroproyectos de Interés Social Nacional 327
Artículo 65. Acta de Concertación 327
Artículo 66. Ausencia de Acuerdo de Concertación Ambiental 327
Artículo 67. Propuesta de Manejo Ambiental No Viable 328
Capítulo 9. Decreto de Adopción del Plan Parcial 328
Página
Artículo 68. Adopción del Plan Parcial 328

Artículo 69. Sustanciación y Ritualidad de Planes Parciales en Trámite 328
11
328
Título V – Etapa de Ejecución del Plan Parcial 328
328
REGLAS DE LA ETAPA DE EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL 328
Reglas de Gestión Compartida de Problemas entre Sector Público y Sector Privado 328
Saneamiento de la Propiedad Inmueble a través de la Expropiación 328
Reglas de Descongestión del Tráfico Urbano 328
Obras Viales al Interior del área de la Operación Urbana 328
Obras Viales fuera del perímetro de la Operación Urbana 328

Financiación de Obras Viales para la Descongestión del Tráfico Urbano 328
Ejecución de Obras Viales para la Descongestión del Tráfico Urbano 328
Reglas de Gestión de la Operación Urbana 328
Gestión de la Operación Urbana de Iniciativa Pública 328
Gestión de la Operación Urbana de Iniciativa Mixta 328
Gestión de la Operación Urbana de Iniciativa Privada: Individual o Comunitaria 328
Documento de Bases para la Ejecución de Unidades de Actuación Urbanística 328
Constitución del Ente Gestor 328
Cronograma de Ejecución de la Operación Urbana 329
Declaratoria de Desarrollo y Construcción Prioritaria 329
Reglas de Gestión Socioeconómica y Financiera de la Operación Urbana 329
Modelo de Gestión Socioeconómica 329
Estrategia de Gestión Financiera 329
Plan de Negocios 329
Plan de Negocios: Propietarios 329
Plan de Negocios: Poseedores y Arrendatarios 329
Plan de Negocios: Inversionistas 329
Reglas de Gestión de las Obras de la Operación Urbana 329
Obras de la Operación Inmobiliaria 329
Obras del Urbanismo Secundario 329
Programa de Ejecución 329
Programa de Financiación 329
51. CONCLUSIONES GENERALES DE LA INVESTIGACIÓN 330
52. RECOMENDACIONES 334
53. BIBLIOGRAFÍA 336
54. ÍNDICE DE CUADROS Y PLANOS 347
54.1. Relación de Cuadros 347
54.2. Relación de Planos 348
ANEXO 1. MARCO CIENTÍFICO 349

i. Título de la Investigación 349
ii. Tema y Caso 349
iii. Problema de Investigación 349
iv. Justificación de la Investigación 353
v. Preguntas de la Investigación: General y Específicas 359
vi. Objetivos de la Investigación: General y Específicos 360
vii. Marco Conceptual 361
viii. Diferenciación entre Marco Conceptual y Marco Teórico 366
Página
ix. Hipótesis de Investigación 368

x. Operacionalización de la Hipótesis de Investigación 369
a. Variable 1 – Función Normativa de la Renovación 369
12
b. Variable 2 – Fines Normativos de la Renovación 369

c. Variable 3 – Objetivos Asignados a los Actores de la Renovación Urbana 370
xi. Diseño de la Investigación 370
xii. Tipo de Investigación 371
xiii. Enfoque de la Investigación: Alcance y Contexto 371
xiv. Excurso sobre el Estado del Arte 373
xv. Correlación Problema de Investigación y Estado del Arte o la Praxis Investigativa 374
xvi. Correlación Preguntas y Objetivos de Investigación con el Desarrollo Temático 376

xvii. Procedimiento Metodológico de la Investigación 378
xviii. Resultados Esperados 386
ANEXO 2. ESTADO DEL ARTE 389

55. Conocimiento Acumulado en la Maestría de la Universidad Los Andes 389
55.1. Conocimiento Acumulado en la Maestría de la Universidad Javeriana 391
55.2. Conocimiento Acumulado en la Maestría de la Universidad Piloto 391
55.3. Conocimiento Acumulado en la Maestría de la Universidad Nacional 391
55.4. Conocimiento Acumulado en la Maestría Derecho Administrativo Universidad El 392
Rosario
55.5 Conocimiento Acumulado en la Maestría en Gestión y Valoración Urbana de la 392
Universidad de Cataluña de España
56. Clasificación del Conocimiento Acumulado 392
56.1. Tesis de Maestría 392
56.2. Artículos Temáticos 393
57. Selección de Conocimiento Útil 394
57.1. Relación y Justificación de Tesis de Maestría Excluidos 396
57.2. Relación y Justificación de Artículos Excluidos 399
58. Análisis de Conocimiento Útil 400
58.1. Tesis de Clemencia Escallón Gartner 400
58.2. Tesis de Jennifer Mayorga Lamouroux 401
58.3. Tesis de Milena Guevara Triana 403
58.4. Tesis de Roberto Arazo Silva 404
58.5. Tesis de Luis Hernando Munard Díaz 405
58.6. Tesis de Edins Fernando Figueroa Burbano 406
58.7. Tesis de Carlos Andrés Argoty Botero 408
58.8. Tesis de Irina Sánchez Cabrera 410
58.9. Artículo de Daniel Alberto Acosta Guevara 412
59. Artículo de Alex Smith Araque Solano 414
Página
13
INTRODUCCIÓN
A continuación se presenta el resultado de la investigación titulada « Los Planes Parciales de

Renovación Urbana en Colombia del Período 2000 – 2015: Identificación y Evaluación de
Asimetrías del Marco Regulatorio y del Procedimiento Administrativo de Formulación y
Adopción ».
El punto de partida de la investigación, lo constituye la experiencia profesional del suscrito en

la aplicación de instrumentos de planeamiento urbanística en la ciudad de Bogotá en materia
de Planes de Regularización y Manejo para Unidades Militares, el Plan Maestro de Defensa
Seguridad y Justicia del Ejercito Nacional, el Planes Maestro de Equipamientos de Culto, la
aproximación en razón al ejercicio profesional a los Planes de Ordenamiento Territorial de las
Ciudades de Medellín, Cali, Santa Marta, Cartagena, Villavicencio, Yopal, Pereira y Manizales y
en particular, por la experiencia en temas de renovación urbana, dada mi condición de Abogado
Apoderado del Promotor y Director Jurídico del Plan Parcial de Renovación Urbana de San
Victorino, lo cual me motivo a indagar por qué el trámite de formulación y adopción de éste
tipo los planes parciales no están funcionando en Bogotá y en materia de ejecución, la misma
brilla por su ausencia en el territorio nacional; es decir, nos enfrentamos a un problema
estructural a nivel nacional.
Dicho problema, se relaciona con el mercado del suelo de aquellas áreas calificadas en
Tratamiento de Renovación Urbana, las cuales y siguiendo la lógica del POT de Bogotá, pueden
ser intervenidas bajo las reglas legales en la modalidad de reactivación que no requiere de plan
parcial o bajo la modalidad de redesarrollo que exige plan parcial, siendo necesario indagar
sobre lo que ha ocurrido en los últimos años con dicho mercado del suelo.
El primer tipo de intervención, es decir, la modalidad de reactivación se viene haciendo desde

hace varias décadas y atiende intereses financieros y la conveniencia individual, sin pensar en
las necesidades de la ciudad, bajo un modelo que se denomina renovación predio a predio y
que lo único que está haciendo es agregar presión a los desequilibrios territoriales en materia
del Sistema de Equipamientos, el Sistema del Espacio Público y el Sistema de Movilidad, entre
otros, ya que la mayor edificabilidad y la densificación del territorio, se hace sin agregar suelo
para los sistemas generales, que mantienen el mismo estándar urbanístico pero con más
población residente o atraída y flotante, nuevos usos, mayor densificación, que presionan el
Página
territorio generando disfunciones del mismo y desequilibrios.

14
El segundo tipo de intervención, la modalidad de redesarrollo está pensada para arreglar

problemas en ciertos sectores de la ciudad construida y apostarle al propio modelo de
ordenamiento territorial adoptado por el POT para la ciudad y permite pensar en una verdadera
transformación del espacio construido, de áreas centrales que muestran obsolescencia física,
funcional y económica1; se trata de la revitalización de ciertos sectores que han caído en franco
deterioro con inmuebles desocupados o subutilizados o que presentan desuso de su actividad
antigua y ahora exigen un cambio de uso, áreas que se pueden aprovechar para mayores índices
de construcción e índices de ocupación y con ello buscar la explotación del potencial de
rentabilidad del suelo, entro otros.
Desde el punto de vista jurídico, el mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana en
modalidad de redesarrollo, debería operar mediante la aplicación de un Procedimiento
Administrativo Especial para Planes Parciales, esto como un deber ser, ya que requiere contar
con normas particulares que regulen los diferentes momentos administrativos o etapas de
actuación administrativa, relacionados con fijar determinantes de plan parcial, expedir
concepto de favorabilidad negativa o positiva sobre la formulación del proyecto de plan parcial
y emanar el decreto de adopción del plan parcial y así desatar la ejecución de la operación
urbana, sobre la ciudad construida.
Este tipo de programas de intervenciones integrales sobre la ciudad construida, como se

advirtió, se proyecta a través del instrumento urbanístico de los Planes Parciales, sin embargo,
para atender y garantizar el funcionamiento de dicho mercado de suelo en tratamiento de
renovación urbana, el Estado Colombiano no cuenta con un marco regulatorio para la
intervención del mismo, careciendo de reglas concretas que definan la forma mediante la cual
se puede operar en tal mercado; es decir, fijando las reglas del procedimiento administrativo
especial de formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana. En la
actualidad, el mercado nacional del suelo en tratamiento de renovación urbana, esta soportado
en el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, que aplica en forma especial para los planes parciales
en tratamiento de desarrollo y no en forma concreta para los planes parciales de renovación
urbana, luego contamos con una norma legal impropia y no una específica.
1
« En suma, los cambios de uso, la obsolescencia física de los edificios, infraestructuras y espacios públicos, y la
obsolescencia funcional de ciertas formas edificadas cuyos programas arquitectónicos y niveles de servicio no
responden a las necesidades contemporáneas, son factores concurrentes en el proceso de abandono y deterioro
de las áreas centrales.
No todas las áreas centrales sufren procesos de deterioro y abandono como los descritos. Algunas áreas, con
Página
localizaciones privilegiada en cuanto a accesibilidad y calidad ambiental, siguen siendo demandadas en los
mercados inmobiliarios, lo que desencadena un proceso de obsolescencia económica de las edificaciones y
conduce a resultados muy distintos a los que conduce el cambio en áreas sin demanda, donde se produce
15
obsolescencia funcional o física de los inmuebles, infraestructuras y espacios públicos – SIC – »
ROJAS, Eduardo (2004) Volver al Centro: La Recuperación de Áreas Centrales Urbanas, Publicación del
Departamento de Desarrollo Sostenible del Banco Interamericano de Desarrollo, Washington.
En:http://publications.iadb.org/bitstream/handle/11319/202/Volver%20al%20centro.pdf?sequence=1
Fecha Visita – Julio 29 5:42 AM.
La anterior situación encierra un gran problema, pues siguiendo a Eduardo Rojas, en la ciudad
construida, las zonas en tratamiento de renovación urbana, poseen una caracterización y una
complejidad particular relacionadas con procesos de obsolescencia física, funcional y
económica y su intervención exige de un marco legal particular, luego la regulación normativa
que aplica para los un Plan Parcial en Tratamiento de Desarrollo, es decir, para urbanizar el
vacío, no puede ser la misma. Necesitamos definir los contenidos jurídicos que requiere una
regulación normativa para los procesos de intervención y transformación de la ciudad
construida, para los procesos de redesarrollo y reurbanización, a través de los Planes Parciales
de Renovación Urbana.
El panorama nacional puede ser calificada de crítico, lo cual se explica por la ausencia de un
instrumento de intervención del mercado del suelo en tratamiento urbanístico de renovación
urbana y dicho vacío normativo, hace altamente complejo y difícil lograr la adopción de un plan
parcial; dicha situación, puede entenderse mejor cuando observamos el caso de la Ciudad de
Bogotá, que después de haberse adoptado el POT del año 2000 e intentado desatar un total de
treinta y siete (37) planes parciales de renovación urbana según Acta del Comité Distrital de
Renovación Urbana N° 1 del 11 de agosto 2011, los cuales integran una superficie de 444,22
Hectáreas2, apenas ha logrado que seis (6) planes parciales cuentan con Decreto de Adopción
y solo uno (1) que tiene decreto de adopción de unidades de actuación urbanística y ninguno
está en etapa de ejecución material.
El anterior panorama se oscurece mucho más cuando miramos el resto del país, pues en función
a su antigüedad y su condición de capital de departamento, sin incluir los antiguos territorios
nacionales y Choco, de 20 ciudades capitales de Colombia, encontramos que hay 13 ciudades
capitales que no presentan procesos de renovación urbana y el panorama de las otras 7, no es
para nada prometedor.
Se destacan los casos de la ciudad de Pereira con cuatro (4) planes parciales de renovación,
cuyo estudio y consideración para efectos de identificar asimetrías regulatorias, no puede
avocarse por fallas protuberantes en el cumplimiento de los requisitos legales e igual situación
se debe predicar de la Ciudad de Medellín con cinco (5) planes parciales de renovación urbana
e Ibagué con un plan parcial; en lo que respecta a las Ciudades de Barranquilla y Manizales, si
bien tiene alguna pequeña historia en renovación urbana, no tiene ningún caso de adopción de
planes parciales de renovación urbana y finalmente encontramos la ciudad de Cali con tres (3)
planes parciales de renovación urbana adoptados.
Página
Así las cosas, el área útil de planes parciales con que cuenta el Estado Colombiano en la
16
actualidad totaliza 22,75 Hectáreas de 6 planes adoptados en Bogotá que suman ( 15 Ha) y de
tres planes adoptados Cali que suman (7,75Ha); es decir, Bogotá es la ciudad líder de Colombia
en planes parciales de renovación urbana y sin embargo, la perspectiva que reconoce la propia
2
Respuesta Derecho de Petición - Radicado N° 2-2014-38956 del 3 de septiembre de 2014 – Suscribe: ARQ. José
Antonio Velandia Clavijo – Director de la Dirección de Patrimonio y Renovación Urbana de la SDP de Bogotá.
administración es crítica y para ello podemos acudir a lo expuesto por el Documento Técnico
de Soporte – DTS del POT del año 2000, que nos dice lo siguiente:
« Existen 1.032.468 m2 de áreas reglamentadas para Renovación Urbana, lo que

constituye el 0345% del área total construida. (Decreto 527 de 1994 y Decreto 236 de
1996). Se han adoptado como áreas susceptibles de Renovación Urbana 1.597.447 m2,
lo que constituye 0,533% del área total construida. (Decreto 333 de 1992). Existen
catalogadas como zonas de Redesarrollo, 452.822 m2 que constituye 0,151% del área
total construida.
Todo esto da un total de 3.082.737 m2 susceptibles de ser renovados de acuerdo a las

normas, que equivalen al 1,03% del área construida de la ciudad. De lo contemplado
por las normas solo se han desarrollado y ejecutado, hasta el momento, 306.065 m 2,
que equivalen a 9,92% del área susceptible de tener renovación por las normas vigentes,
y al 0,102% del área total construida de la ciudad – SIC - »3
Cabe destacar que la visión de crisis se mantiene por la administración distrital, tal como se
afirma en el Documento Técnico de Soporte de la Modificación Excepcional del Plan de
Ordenamiento Territorial – MEPOT – Decreto Distrital N° 364 de 2013, actualmente suspendido
por auto del Consejo de Estado, al decir:
« Lo anterior es evidente al revisar los avances en la implementación de los Planes Parciales

de Renovación Urbana, pues para el año 2012 existían un total de 26 planes parciales en
curso, de los cuales 3 cuentan con resolución de viabilidad, 7 contaron con concepto
desfavorable para su formulación y 16 se encuentran en proceso de estudio de la
Secretaria, situación que permite evidenciar que para el total de 2.355,68
hectáreas incorporadas al tratamiento, sólo cuentan con reglamentación que permiten
desarrollar 7,7, hectáreas correspondientes al Plan Parcial de Renovación Urbana
“Proscenio” – SIC – »4
En resumidas cuentas, si la renovación urbana constituye una problemática de primer nivel para
la ciudad líder de Colombia en adopción de planes parciales de renovación, que es Bogotá y
que cuente con 2.355,68 hectáreas incorporadas al tratamiento de renovación urbana y sólo
tiene 15 Hectáreas de área útil que cuentan con normativa para permitir su desarrollo, lo cual
equivale al 0,64% del total del área útil, situación que acredita un problema estructural, con
mayor razón se debe concluir que la renovación urbana a través de planes parciales, es un
Página
problema para un país con alta tasa de urbanización y con ciudades que acusan problemas
funcionales y urbanísticos; es decir, la renovación urbana en Colombia, no ha despegado en
17
términos materiales y es urgente contar con una normativa específica que regule el
3
Decreto Distrital N° 619 de 2000 – POT, Registro Distrital N° 2197 del 28 de julio de 2000, Imprenta Distrital de
Bogotá, Página 594.
4
Documento Técnico de Soporte (2013) Modificación Excepcional de Normas Urbanísticas del Plan de
Ordenamiento Territorial, Secretaria Distrital de Planeación, Bogotá, Página 142.
procedimiento administrativo especial para planes parciales de renovación urbana y así desatar
procesos de intervención en la ciudad construida.
En consideración a dicha problemática, el presente trabajo ofrece tanto un marco de discusión

sobre el panorama resultante del estudio de la praxis investigativa y la praxis institucional, así
como un marco de acción frente a la regulación jurídica de la renovación urbana en Colombia
y por ello mismo, se efectúa una propuesta de intervención del Estado en el mercado del suelo
en tratamiento urbanístico de renovación urbana, que está relacionada con un proyecto de
decreto reglamentario para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de
renovación urbana y aclarando que el componente de ejecución, se deja a nivel de esquema;
en tal sentido, la monografía opera como documento técnico de soporte del proyecto de
decreto, ya que el decreto refleja los hallazgos investigativos y de otro lado, se hace una
identificación de los aspectos normativos que no han sido objeto de reglamentación, es decir,
presentan una situación de omisión normativa por carencia de reglamentación, siendo esto y
de perogrullo, una razón más que suficiente y necesaria, para pensar en la necesidad de la
reglamentación.
El modelo de regulación normativa que se expone es un procedimiento administrativo para la

formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana, propuesta que se
construye en aplicación de los instrumentos de gestión del suelo y en forma especial, a partir
de una metodología de análisis del instrumento de planeamiento que es el plan parcial y del
instrumento de normativo que es el tratamiento de renovación urbana, sin dejar de integrar
elementos relacionados con instrumentos de financiación, instrumentos de control e
instrumentos de participación.
Desde el punto de vista de la propuesta de intervención, se ha configurado una proyecto de

decreto reglamentario, que debe ser entendido como un producto derivado, de un lado, de la
identificación y evaluación de asimetría del marco regulatorio, en cuanto a la existencia de
omisiones normativas derivadas de la no reglamentación de la Ley 388 de 1997 y de otro lado,
como la identificación y evaluación de asimetrías regulatorias derivadas del análisis funcional y
estructural de los planes parciales de renovación urbana que han sido objeto de estudio.
El modelo normativo propuesto, puede operar como un marco regulatorio cuya expedición
puede ser avocada mediante una norma del orden nacional o un reglamento distrital o local,
Página
respetando las competencias que impone la arquitectura constitucional de la Carta Política de

1991 en materia de Autonomía de la Entidades Territoriales y la Dirección General de la
18
Economía a cargo del Estado y su interacción en materia de la función pública del urbanismo;
es decir, la macroestructura propuesta es válido en la lógica de integración que tiene con sus
títulos, capítulos y artículos del marco normativo propuesto, no así para los contenidos
normativos de cada artículo, los cuales no pueden ser iguales cuando hablamos de un Decreto
Distrital o Municipal un Decreto Presidencial; la variación sobre el contenido del articulado
propuesto, se explica en razón a la necesidad de adecuar cada texto a las posibilidades que se
desprenden de la potestad reglamentaria que se puede atribuir al Presidente de la República

como consecuencia de la Cláusula Estado Unitario y la capacidad de reglamentar los usos del
suelo en función a los Derechos de las Entidades Territoriales y su Autonomía.
I. PRECISIÓN CONCEPTUAL
La expresión asimetrías del marco regulatorio, es una expresión técnica del

Neoinstitucionalismo Económico; dicha corriente de pensamiento económico se puede
entender así:
« El Neoinstitucionalismo enfoca las estructuras de poder desde una doble perspectiva:

la organización y el control del sistema económico y el proceso jurídico, es decir, EL
NEXO MARCO JURÍDICO – PROCESO ECONÓMICO, QUE ES EL PROCESO CENTRAL QUE
ORGANIZA Y ESTRUCTURA LA RELACIÓN MARCO JURÍDICO-GOBIERNO-POLÍTICA-
ECONOMÍA – SIC – »5 Mayúsculas y Negrillas y Fuera del Texto.
El nexo marco jurídico-proceso económico, en perspectiva del Neoinstitucionalismo implica

una preocupación por la Teoría de la Organización, la Estructura de los Derechos de Propiedad,
los Costos de Transacción y la Información con que poseen los Actores que Operan en el
Mercado, sobre el mismo. Todos estos componentes, resultan importantes a la hora de
prefigurar la investigación, los cuales operan como presupuestos del discurso y adquiere
relevancia en la investigación cuando nos ubicamos en el Sistema de Fuentes Colombiano6 y
comprendemos que los Planes Parciales se clasifican en planes parciales de desarrollo y planes
parciales de renovación urbana; los primeros entrañan el proceso de urbanización de un área
de territorio que no ha sido objeto de construcción en función a la norma urbana que le
compete y los segundos, constituyen procesos de intervención de la ciudad construida.
Los planes parciales de renovación urbana se presentan en modalidad de reactivación y

modalidad de redesarrollo; los primeros se entienden como la renovación urbana que se hace
predio a predio, consistente en la demolición de un inmueble para aprovechar el potencial
edificatorio mediante el incremento de los índices de construcción y ocupación, mediante
procesos de densificación y los segundos con la intervención estructurada de áreas muchos
más significativas que un predio en términos de su extensión y cuya delimitación permite
Página
5
AYALA ESPINO, José (2000) Instituciones y Economía: Una Introducción al Neoinstitucionalismo Económico,
19
Primera Reimpresión, Editorial Fondo de Cultura de México, México D.F., Página 42.
6
Se entiende por Sistema de Fuentes la totalidad del Derecho Escrito o Derecho Positivo que por estar Vigente, se
aplica al interior de un Estado y según el Profesor Ignacio de Otto:
« Con la expresión fuentes del derecho se designa la propia manifestación de la voluntad normadora, esto es, el
acto al que conduce el ejercicio la voluntad normadora del órgano habilitado para ello por el ordenamiento
jurídico. Fuentes son los llamados actos normativos, aquellos a los que el ordenamiento jurídico atribuye la
virtualidad de producir una norma jurídica – SIC – ».
DE OTTO, Ignacio (1999) Derecho Constitucional Sistema de Fuentes, Editorial Ariel, Barcelona, Página 70.
configurar una verdadera actuación urbana integral que según las voces del artículo 113 de la
Ley 388 de 1997, se entiende así:
« ARTÍCULO 113º.- ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES. Se entiende por actuaciones

urbanas integrales el desarrollo de programas y proyectos derivados de las políticas y
estrategias contenidas en el plan de ordenamiento territorial de la respectiva entidad
municipal o distrital, o de planes parciales formulados de acuerdo con las directrices de
tales políticas y estrategias.
Cuando se solicite el concurso de la Nación, el Ministerio de Desarrollo Económico, a

través de su Viceministerio de Vivienda, Desarrollo Urbano y Agua Potable será la
entidad encargada de determinar en forma específica y precisa las condiciones de
participación de las entidades nacionales.
Las actuaciones urbanas integrales son aquellas que reúnen las siguientes
características:
1. Estar contempladas en el plan de ordenamiento territorial, o en los planes parciales
debidamente aprobados.
2. Garantizar un impacto estructural sobre políticas y estrategias de ordenamiento
urbano, la calidad de vida y la organización espacial de la ciudad, debidamente
evaluados a través de los estudios técnicos correspondientes.
3. Integrar siempre un componente de gestión urbana del suelo y por lo menos otros
dos componentes de la acción sectorial del municipio o distrito sobre la estructura
espacial de la ciudad.
4. Contemplar mecanismos para la actuación conjunta y concertada del sector público
con el sector privado – SIC – ».
Como dato importante, debemos advertir las actuaciones urbanas integrales, acaban de cobrar
mayor importancia con la expedición del Plan Nacional de Desarrollo 2014 – 2018 mediante la
Ley 1753 del 9 de junio de 2015, que en su artículo 89 dispone que lo relacionado con el Sistema
de Ciudades y ordena la adición de un parágrafo 2° a dicho artículo, que a su tenor literal dice:
« Parágrafo 2°. El Gobierno Nacional a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y

Territorio, teniendo en cuenta el principio de autonomía territorial, también podrá tener
iniciativa para la formulación y ejecución de las actuaciones urbanas integrales de que
tratan los artículo 113 y 114 de la Ley 388 de 1997, siempre que sean necesarias para la
Página
implementación de proyectos estratégicos de iniciativa de la Nación, que promuevan el

desarrollo del Sistema de Ciudades y de los corredores urbanos regionales.
20
Estas actuaciones deberán delimitarse y definirse en estudios técnicos que seguirán el

procedimiento establecido en los artículos 24, 25 y 26 de la misma ley, y se constituirán en
determinantes de ordenamiento territorial. El Gobierno Nacional reglamentará los
lineamientos generales para la formulación de estas actuaciones estratégicas con la
participación de las diferentes entidades nacionales, así como la coordinación público
privada – SIC - »
Siguiendo la lógica del Sistema de Fuentes Colombiano, conforme a la regla del artículo 334 de
la Constitución Política, la Dirección General de la Economía estará a cargo del Estado y éste
intervendrá por mandato de la ley en diferentes sectores de la economía y uno de ellos es el
uso del suelo.
Es decir, corresponde al Estado en cabeza de la Nación, definir el Marco Regulatorio de la

Intervención en el Uso del Suelo, competencia que debe ser armonizada con la regla del artículo
311 de la Carta Política que asigna a los municipios y distritos la competencia de la «ordenar el
desarrollo de su territorio – SIC – » y en uno y otro caso, el papel de intervención asignado al
Estado, se concreta mediante la regulación, tal como lo advierte la Corte Constitucional en la
Sentencia C – 150 de 2003, Mg. Pn. Dr. Manuel José Cepeda, que dijo:
« En un sentido amplio, todas las decisiones del Estado respecto del funcionamiento de
la economía y la organización de la sociedad constituyen una forma de regulación
económica y social. Sin dicha regulación general del Estado, el mercado económico no
podría existir ni funcionar – SIC – ».
La Regulación Económica que hace el Estado, se concreta en un Marco Regulatorio, es decir, en

un conjunto de leyes, decretos, normas o reglas que determinan la decisión del Estado sobre la
Intervención en el Mercado del Uso del Suelo y concretamente en el Mercado del Suelo en
Tratamiento de Renovación Urbana y en tal sentido podemos agregar con el Profesor Ayala:
« La economía neoinstitucional y evolucionista se ha preocupado explícitamente por

analizar e identificar las variables y procesos que intervienen en el diseño y
administración de las instituciones jurídicas que tienen una importancia decisiva en la
economía. […] En efecto, de esta perspectiva el sistema legal no es una estructura
independiente del sistema económico, al contrario, las leyes existen y las fijan la
economía, pero al mismo tiempo la economía no puede existir sin leyes. El papel del
Estado consiste en guiar, seleccionar y canalizar la demanda y necesidad de leyes. Por
supuesto, el Estado no es el único agente que interviene en este proceso, pero es el
centro de las negociaciones colectivas entre distintos agentes para definir el sistema
legal – SIC – »7
Desde el punto de vista del tipo de regulación, se trata de una intervención finalística, según lo
que nos agrega el citado fallo de la Corte Constitucional en la Sentencia C – 150 de 2003, así:
Página
« Por otra parte, de acuerdo con su función, la intervención del Estado en la economía
también se puede agrupar en diferentes tipos. Algunos doctrinantes distinguen,
21
entonces, tres clases de intervencionismo económico: conformativa, que establece los

requisitos de existencia, formalización y funcionamiento de los actores económicos;
finalística, que señala los objetivos generales o las metas concretas a los cuales han de
propender los actores económicos; y condicionante, que propiamente fija las reglas de
7
AYALA (2000:329).
juego del mercado o de un sector económico – SIC – ». Negrillas y Subrayas Fuera del
Texto.
Así las cosas, la definición del Marco Regulatorio del Uso del Suelo ya sea en tratamiento de
desarrollo o en tratamiento de renovación urbana, es una función de intervención finalística de
la economía y de un mercado en concreto, que puede presentarse bajo diferentes enfoques,
según la elección política de la intervención a desatar, pero sin importar dicho enfoque, en
términos económicos encontramos que dicho marco regulatorio, es un marco de regulación del
mercado del uso del suelo y concretamente para nuestro caso, la investigación se concentra en
el mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana.
Bajo el anterior sentido, el mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana, se puede
entender como el conjunto de reglas jurídicas y de instituciones en las cuales opera
procedimiento administrativo de formulación, adopción y ejecución de planes parciales de
renovación urbana y siguiendo al Catedrático de la UNAM de México, el Profesor Ayala Espino,
nos dirá sobre el particular, citando a Dasgupta:
« Por mercado entiendo una institución que hace posible a las partes interesadas tener
la oportunidad de negociar el curso de acción de sus elecciones. Así, por mal
funcionamiento del mercado entiendo un mercado en donde tales acciones no son
posibles, esto es, donde los mercados faltan, porque los derechos de propiedad son
vagos y los costos de establecer un mercado, son elevados, o donde las negociaciones
pueden realizarse en el mejor de los casos fuera del mercado, porque las partes no se
conocen bien entre sí, y porque concluyen sus negociaciones sin ser capaces de explotar
las posibles ganancias del comercio, o porque sus actividades están traslapadas. Esto
último, por cierto, permite captar los aspectos distributivos de los derechos y
asignaciones de recursos por medio de la negociación y la transacción – SIC – »8
Subrayas y Negrillas y Fuera del Texto.
De lo anterior, podemos advertir, que la operación de cualquier mercado, posee un ideal de

funcionamiento perfecto cuando la información sobre las transacciones por la demanda y la
oferta son simétricas o perfectas, aunque dicho intercambio no está libre de costos de
transacción, en contraposición al mal funcionamiento del mercado y que es diferente a la
relación entre mercados eficientes y mercados deficientes, en lo que se conoce como la
paradoja del mercado eficiente9 cuestión de la que se ocupa el Análisis Económico del Derecho.
Página
8
AYALA ( 2000:96 )
22
9
« La paradoja de los mercados eficientes. La explicación común sobre la eficiencia de los mercados es que
congregan a tomadores de decisiones que interactúan en forma continua, a quienes se recompensará de acuerdo
a las decisiones correctas que toman y que perderán según sus errores. Cada comerciante e inversionista trata
con derechos de propiedad que le confieren el valor del flujo futuro de ingresos de propiedad. En la medida en
que aumenta el valor de esa flujo, el inversionista se beneficia; en la medida en que disminuye el flujo, el pierde.
Esta simetría de recompensa y perdida crea un ambiente que favorece las decisiones que optimizan la riqueza de
quien las toma y por medio de una larga pero elegante lógica se puede demostrar que éstas son las mismas
decisiones que optimizan la riqueza de todos los que participan en el mercado - SIC - »
La perfección de las transacciones del mercado, es un ideal soportado en la existencia de

mercados que son transparentes, es decir, los actores del mercado están en condiciones de
acceder al mercado, su operación y la información que requiere dicho actor para efectuar
diferentes transacciones, siempre en igualdad de condiciones y en igualdad de oportunidades,
lo cual se logra mediante un conjunto de reglas o normas o regulaciones que determinan la
operación del mercado y la existencia de una economía de la información que determina la
credibilidad del intercambio, pues las transacciones y la información del mercado puede estar
referido a información incompleta y asimétrica; sobre el particular nos dice el Profesor Ayala:
« La economía neoinstitucional también le confiere importancia a la distribución de la

información entre los agentes, es decir, no sólo se trata de si la información es
incompleta, sino también de que la información se distribuye desigualmente entre los
agentes, es decir, ASIMÉTRICAMENTE. En efecto, los agentes tienen un acceso desigual
a la información, todos los agentes son afectados, incluido el gobierno, pero sobre todo
aquellos que tienen pocas posibilidades de adquirir información.
[…]
Existe un problema de información asimétrica cuando un grupo de individuos
involucrados en el intercambio de ciertos bienes tiene un acceso más fácil y barato a la
información, y entonces este grupo tendrá mayor poder de negociación de precios y
cantidades porque está mejor informado que su contraparte – SIC – »10 Mayúsculas y
Negrillas y Fuera del Texto.
En nuestra investigación, por asimetrías regulatorias, entendemos aquellas fallas del marco
regulatorio del mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana, que impiden la
correcta operación de dicho mercado, pues tal como ya advirtió, los planes parciales de
renovación urbana no está operando en Colombia y por ello agregamos con el Profesor Ayala:
« La información asimétrica significa que la información se encuentra fragmentada, lo

cual introduce incertidumbre y un margen mayor para que LOS INDIVIDUOS COMETAN
ERRORES DE CÁLCULO. Una situación aguda de información asimétrica dificulta el
intercambio y OBSTACULIZA EL DESARROLLO DEL COMERCIO – SIC – »11 Mayúsculas y
Las fallas del mercado o las asimetrías regulatorias del mercado del suelo en tratamiento
urbanístico de renovación urbana, hacen que los actores de la renovación urbana tanto
públicos como privados, cometan más errores, dificultan el proceso de formulación y adopción
Página
de los planes parciales de renovación urbana y obstaculizan el desarrollo del mercado del suelo
de renovación urbana, situación que se refleja en el hecho de tener planes parciales adoptados
23
pero no ejecutados, seis (6) en Bogotá y tres (3) en Cali.
ROEMER, Andrés (2002) Derecho y Economía: Una revisión de la literatura, Primera Reimpresión, Editorial Fondo
de Cultura de México, México D.F., Página 46.
10
AYALA ( 2000:142-143)
11
AYALA ( 2000:142-144)
Lo anterior, nos obliga a generar una última precisión conceptual en relación a la gestión del
suelo, para advertir su alcance y comprender desde ya, qué tipo de instrumento es un plan
parcial y bajo esta línea de argumentación, podemos advertir en apoyo de la Doctora María
Mercedes Maldonado, lo siguiente:
« LA GESTIÓN DEL SUELO PUEDE SER DEFINIDA COMO EL CONJUNTO DE

INTERVENCIONES DE LAS ENTIDADES PÚBLICAS SOBRE EL MERCADO DE LA TIERRA,
tendientes a corregir lo que podría conducir a evoluciones socialmente inaceptables,
ineficientes en materia económica y ecológicamente peligrosas, dada la naturaleza
económica de la tierra y, de manera aún más simple, todas las acciones tendientes a
asignar una utilización a los terrenos – SIC – »12 Mayúsculas y Negrillas y Fuera del Texto.
Bajo la lógica de entender la Gestión del Suelo como « el conjunto de intervenciones de las
entidades públicas sobre el mercado de la tierra – SIC – », podemos agregar que dicha
intervención se proyecta a través de instrumentos; en lo que respecta a la presente monografía,
sin entrar a las consideraciones adicionales que se presentan en el capítulo 4, podemos indicar
que una clasificación de tales instrumentos es la siguiente:
i. Instrumentos de Planeamiento
ii. Instrumentos de Financiación
iii. Instrumentos de Ejecución
iv. Instrumentos de Participación
v. Instrumentos de Protección
vi. Instrumentos de Control
vii. Instrumentos Normativos
Es decir, el género lo constituye los Instrumentos de Gestión del Suelo y la especie, corresponde
a los instrumentos de: Planeamiento, Financiación, Ejecución, Participación, Protección y
Control e instrumentos normativos y bajo tal caracterización, desde ya se advierte que el Plan
Parcial es un instrumento de planeamiento y el Tratamiento Urbanístico es un instrumento
normativo, razón por la cual el proyecto de decreto reglamentario del procedimiento
administrativo para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación
urbana, sustancialmente se apoya en la configuración reglamentaria del instrumento de
planeamiento y el instrumento normativo, según lo que aquí ya se señaló; frente a los
instrumentos de ejecución, el proyecto de decreto llega a nivel de esquema y se integran
Página
componente relacionado con la financiación, la participación, la protección y el control.

24
12
MALDONADO, María Mercedes – Sin Fecha de Publicación, Página 7.
En:
http://institutodeestudiosurbanos.info/dmdocuments/cendocieu/1_Docencia/Profesores/Maldonado_Maria_M
ercedes/Ineditos/Instrumentos_Gestion_Suelo-Maldonado_Mercedes-.pdf
Fecha Visita: Julio 29 de 2015 – 5:43 PM.
II. HIPÓTESIS CENTRAL DE LA INVESTIGACIÓN
Nuestra hipótesis, considera que el mercado del suelo en tratamiento urbanístico de

renovación urbana, presenta una asimetría regulatoria, relacionada con la ausencia de marco
legal para formular, adoptar y ejecutar planes parciales de renovación urbana; está falla del
mercado, es un factor que impide el cumplimiento de la función finalística de intervención del
Estado, siendo necesario proceder a intervenir dicho mercado, mediante la expedición de una
norma que regule los planes parciales de renovación urbana, para inducir una corrección
instrumental en el mencionado mercado.
La anterior hipótesis presenta una dificultad relacionada con su grado de abstracción, en

relación con la significación de la expresión técnica Función Finalística de Intervención del
Estado y para introducir una claridad sobre dicha expresión, lo cual exige considerar de un lado,
lo indicado por la Corte Constitucional en la Sentencia C – 150 de 2003, sobre dicha expresión
y de otro lado, efectuar una revisión sobre la forma en la cual el ordenamiento jurídico, ha
consagrado la figura jurídica de la Renovación Urbana.
La Corte Constitucional en la Sentencia C – 150 de 2003, fallo que tiene ponencia del Magistrado
Doctor Manuel José Cepeda, al momento de pronunciarse con ocasión de una demanda de
inconstitucionalidad de una norma de la Ley 142 de 1994, se pronunció sobre los alcances del
artículo 334 de la Constitución Política en relación con la Dirección General de la Economía a
cargo del Estado, fue muy clara al advertir que la regulación del Estado es una condición
necesario para que el mercado económico pueda existir y funcionar y agregó:
Texto.
De otro lado, la Ley 9 de 1989 define los planes de renovación urbana así: Página
« Artículo 39º.- Son planes de renovación urbana aquéllos dirigidos a introducir

modificaciones sustanciales al uso de la tierra y de las construcciones, para detener los
25
procesos de deterioro físico y ambiental de los centros urbanos, a fin de lograr, entre
otros, el mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación, el
aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios, la
densificación racional de áreas para vivienda y servicios, la descongestión del tráfico
urbano o la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales, todo con
miras a una utilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio
para la comunidad. En la ejecución de los planes de renovación urbana adelantados por
entidades públicas o por particulares en los cuales se haga necesario adquirir o

expropiar inmuebles usados como vivienda propia, se observarán las reglas
contenidas en las normas del presente Capítulo para la defensa y protección de sus
moradores – SIC – »
Sin ánimo de repetir lo que se explicará en detalle en el Capítulo 6 de la Monografía, que está
dedicado a la Función de Intervención del Estado en el Mercado del Suelo en Tratamiento
Urbanístico de Renovación Urbana, resulta factible adelantar que la Función Finalística de
Intervención del Estado en el Mercado del Suelo en Tratamiento Urbanístico de Renovación
Urbana, puede ser objeto de comprensión al examinar, la función normativa de la renovación
urbana, sus fines normativos y los objetivos asignados a los actores económicos, así:
i) Función Normativa de la Renovación Urbana
Busca reordenamiento de la estructura urbana, la descongestión del tráfico urbano, la

intervención de zonas con procesos de deterioro físico o ambiental y/o con aprovechamiento
muy bajo y la rehabilitación de bienes históricos y culturales.
ii) Fines Normativos de la Renovación Urbana
Pretende el mejoramiento del nivel de vida de sus moradores vía intervenciones que
transformen la perdida de funcionalidad y la calidad habitacional y está referida a los procesos
de deterioro urbanístico o social, la degradación del espacio libre o edificado, la afectación de
zonas estratégicas de la ciudad asociadas a ubicación y el aprovechamiento de la
infraestructura establecida en servicios.
iii) Objetivos Asignados a los Actores de la Renovación Urbana
Tienen la intención de lograr el mayor beneficio para la comunidad, buscar la utilización más
eficiente de los inmuebles urbanos, efectuar actuaciones públicas que conlleven el desarrollo
de proyectos integrales, estimular la intervención del capital privado mediante la reducción de
factores de incertidumbre, promover la aplicación de normas sencillas y transparentes, agilizar
los trámites, brindar apoyo técnico-operativo a la ejecución de proyectos.
Página
De ser cierta nuestra hipótesis, es necesario proceder a una intervención del mercado del suelo
en tratamiento urbanístico de renovación urbana, introduciendo una corrección instrumental
a dicha falla del mercado, lo cual puede hacerse mediante la expedición un marco legal que
26
regule el procedimiento administrativo especial de formulación, adopción y ejecución de planes

parciales de renovación urbana, con lo cual la asimetría identificada puede ser reducida en
forma adecuada.
Empero de lo anterior, una aclaración se impone, el ideal del funcionamiento perfecto del
mercado del suelo en tratamiento urbanístico de renovación urbana, no será la consecuencia
exclusiva de la expedición de una norma jurídica, sin importar su rango legal; es decir, ni una
ley de la república, ni un decreto presidencial, ni un acuerdo distrital o municipal, ni un decreto
de un alcalde, que tenga la capacidad per se, de constituirse en la condición suficiente y
necesaria, para que dicho mercado actualmente sin regulación particular, entre a operar en
forma correcta, por el simple hecho del surgimiento de una norma regulatorio.
La intervención del mercado mediante la adecuada regulación es esencial para que el mismo
opero, empero, el mercado puede presentar múltiples fallas y las fallas regulatorias, son una
de esas múltiples fallas del mercado y es que no podemos perder de vista, que la complejidad
de un mercado económico, sin importar de cual se trate, no puede ser reducida a la simple
compresión de un marco regulatorio como medio para que mágicamente opere en forma
correcta.
Así como la falacia de la mano invisible del mercado nunca pudo corregir los desajustes entre
oferta y demanda, de igual forma, es irracional pensar que un simple decreto resolverá las fallas
del mercado; por el contrario, para que el mercado del suelo en tratamiento urbanístico de
renovación urbana, opere correcta y adecuadamente, es necesario además que el Marco
Institucional relacionado con el aparato burocrático, esté en condiciones de apoyar el correcto
funcionamiento del mismo, es necesario que los actores económicos del mercado, estén en
condiciones de asimilar las señales regulatorias y entender la forma a través de la cual dichas
señales se cristalizan en procedimientos, en tiempos, facultades, competencias y procesos de
participación entre otros y es preciso contar con procesos de legitimación acción y la gestión
institucional, mediante los cuales los actores económicos y las comunidades, sean objeto de
consideración e inclusión en la toma de decisiones, sin querer decir con esto, que adherimos a
un modelo de urbanismo participativo, el cual aceptamos y estimamos como válido, pero es un
enfoque entre otros, que igualmente pueden ser útiles y además son complementarios entre
sí.
III. OBJETIVO DE LA INVESTIGACIÓN
El objetivo principal de este estudio, consiste en proponer un marco regulatorio para formular,
adoptar y ejecutar planes parciales de renovación urbana.
En efecto, si tal como se desprende de la hipótesis, el mercado del suelo en tratamiento de

Página
renovación urbana, presenta diversos problemas o fallas del mercado y uno de ellos, es la
ausencia de una norma particular para direccionar e intervenir el dicho mercado, una respuesta
27
obvia, es intervenir dicho mercado mediante la regulación sectorial, siendo es preciso advertir
que el Estado Colombiano, mediante la Ley 388 de 1997 institucionalizó la figura de los planes
parciales, la cual fue objeto de reglamentación mediante Decreto Nacional N° 1507 de 1998,
norma que a la postre fue derogada el año 2000, bajo el entendido que la crisis del UPAC y el
colapso del sistema financiero del año 1999, exigía medidas de estímulo en el sector
inmobiliario y se consideró en su momento, que dicha norma reglamentaria de los planes
parciales era un verdadera barrera para la reactivación de dicho sector de la economía y

durante el período 2000 y hasta el 2006, no existió norma reglamentaria de los planos parciales,
vacío normativo que se llenó posteriormente con la expedición del Decreto Nacional N° 2181
de 2006.
Empero de lo anterior, dicha norma está diseñada para el Mercado del Suelo en Tratamiento
Urbanístico de Desarrollo y no para el Mercado del Suelo en Tratamiento Urbanístico de
Renovación Urbana y en tal sentido, la investigación, es un estudio los planes parciales de
renovación urbana durante el período 2000 a 2015, con la finalidad de:
 Identificar y Evaluar Asimetrías del Marco Regulatorio.

 Identificar y Evaluar Asimetrías del Procedimiento Administrativo de Formulación y
Adopción de Planes Parciales de Renovación Urbana.
El resultado de la identificación y la evaluación de tales asimetrías, permiten ir definiendo los

contornos de una regulación sectorial al mercado del suelo en tratamiento urbanístico de
renovación urbana, requiere para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de
renovación urbana.
IV. ESTRUCTURA DE LA INVESTIGACIÓN
Los resultados de la monografía, se plasman en un total doce (12) capítulos integrados en

cuatro (4) secciones, así:
La Sección Primera « Panorama Híbrido de los Planes Parciales de Renovación Urbana en
Colombia: Praxis Investigativa y Praxis Institucional », se integra por dos capítulos; el primer
capítulo, de un lado examina la identificación y clasificación de treinta y cuatro (34)
conclusiones propuestas en diferentes investigaciones, las cuales se clasifican en problemas
del Marco Regulatorio y problemas del Marco Institucional y que operan como asimetrías
identificadas por investigaciones que no poseen un enfoque jurídico; por la anterior razón, el
segundo componente del primer capítulo, se hace un ejercicio de sobreinterpretación, para
reconducir las asimetrías identificadas en clave jurídica y el segundo capítulo, muestra como
desde la vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y hasta la fecha, es decir, el período
2006 – 2015, en Colombia la aprobación de Planes Parciales de Renovación Urbana, se limita
Página
exclusivamente a lo hecho en Cali y Bogotá, cada ciudad con tres (3) y seis (6) planes parciales
de renovación urbana que poseen resolución de determinantes, resolución de viabilidad y
decreto de adopción; lo anterior en lógica de aplicación real del citado decreto; es decir,
28
acreditando como criterio de pertinencia para el análisis, el debido cumplimiento de los

momentos procesales que exige la norma como son: i) etapa de formulación y revisión, ii)
etapa de concertación y consulta y iii) etapa de adopción.
La Sección Segunda « El Marco Regulatorio: Renovación Urbana, Plan Parcial y la Función de
Intervención del Estado », que hace las veces de marco teórico e inicia con un capítulo en el
cual se incluye lo relacionado con los Contornos Teóricos del Plan Parcial de Renovación
Urbana a la luz de la Teoría del Planeamiento Urbanístico y la Teoría de la Norma Jurídica, cuya
finalidad es soportar un marco normativo para perfilar la regulación reglamentaria de los
planes parciales de renovación urbana, lo cual es necesario por el hecho de encontrar en el
Plan Parcial un Instrumento de Planeamiento Urbanístico, que sienta las bases de la actuación
urbanística y en el Tratamiento de Renovación Urbana, un Instrumento Normativo que fija un
marco legal sobre la cualificación jurídica del suelo y las posibilidades de gestión de dicho suelo,
luego el lugar natural para comprender los contornos teóricos del Plan Parcial de Renovación
Urbana, corresponde a dichas teorías, las cuales permiten un estudio desde el Sistema de
Fuentes Colombiano, en virtud del cual se da la identificación del Marco Regulatorio
relacionado con: i) Renovación Urbana, ii) Planes Parciales y iii) la Función de Intervención
Estatal en el Mercado del Suelo Urbano de la ciudad construida y que respectivamente hacen
las veces de capítulos 3, 4 y 5; en esta parte, se resalta el cuidado frente al marco legal objeto
de estudio, el cual se ha tratado que sea en el nivel nacional, siempre en el mayor grado
posible, el uso de la norma rectora que es la Ley 388 de 1997 y no sus decretos reglamentarios,
lo cual tiene por fin evitar distorsiones por inducción de asimetrías, relacionadas con la
deficiente regulación existente y adicionalmente, permite un análisis dogmático del artículo 19
de la Ley 388 de 1997, de cuyo estudio se proyectan algunas Asimetrías Regulatorias por
Omisión Reglamentaria del Marco Jurídico del Artículo 19 de la Ley 388 de 1997.
El capítulo 6 de la Sección Segunda, es muy importante en lógica de la ilación argumentativa
de la monografía, ya que permite configurar los supuestos que desde la dogmática jurídica,
aprueban un modelo de selecciones de planes parciales de renovación urbana para integrar el
Estudio de Caso de Planes Parciales de Renovación Urbana Fallidos y Exitosos de la Ciudad de
Bogotá, a partir del concepto de Fines Normativos y Funciones Normativas de la Renovación
Urbana.
La Sección Tercera « La Práctica del Plan Parcial de Renovación Urbana en Bogotá », concentra
el máximo esfuerzo investigativo de la monografía en cinco (5) capítulos; integra una revisión
objetiva de la práctica del plan parcial de renovación urbana en Bogotá13, mediante el análisis
Página
29
13
Desde ya se advierte que no se hará un estudio de las Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales de la
Ciudad de Cali, ya que la valoración de los mismos a través del Análisis Estructural y Funcional de la Estructura
Lógico Formal de tales resoluciones, exige un conocimiento profundo del Plan de Ordenamiento Territorial y en
honor a la verdad, es preciso advertir que el suscrito carece de tal conocimiento, luego resulta más pertinente
omitir tal estudio y concentrar su estudio, mediante una referencia muy precisa a dichos actos administrativos en
sedes del estudio de las resoluciones de viabilidad y de los decretos de adopción.
de tres (3) planes parciales fallidos14 y tres (3) planes parciales exitosos15, más es el estudio de
una (1) resolución de determinantes para la formulación de plan parcial expedida en año 2014,
para identificar las asimetrías regulatorias que dicha práctica muestra en la actualidad frente a
la Ciudad de Bogotá.
El estudio del grupo de casos fallidos y otro grupo de casos exitosos de actuaciones
administrativas relativas a planes parciales de renovación urbana, permite la identificación
metodológica de las asimetrías regulatorias, lo cual proporciona pautas frente a la resolución
de determinantes para la formulación del proyecto de plan parcial, las reglas de valoración del
proyecto, el decreto de adopción y la etapa de ejecución y poder construir un marco regulatorio
para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana.
Lo anterior, parte de una explicación procedimental y la demostración objetiva de los planes

parciales seleccionados para el diagnóstico y poder en lógica de los estancos procesales del
procedimiento administrativo especial para planes parciales de renovación urbana, proceder
en el Capítulo 8, al estudio de las resoluciones de determinantes de los planes parciales
seleccionado y el estudio de las resoluciones de viabilidad que se hará en el Capítulo 9 y el
análisis los Decretos de Adopción, que se concreta en el Capítulo 10
En este estado de la investigación pasamos al Capítulo 11, en donde se procede a sistematizar

las asimetrías identificadas en la práctica del plan parcial, razón por la cual nos apoyamos en la
Teoría General del Sistemas y su concepto de « redundancia » y concentrarnos en las asimetrías
identificadas a lo largo de la monografía, relacionando y haciendo una Sistematización de
Asimetrías Identificas en la Práctica del Plan Parcial, cuya clasificación se hace en función a las
Asimetrías del Marco Jurídico y Asimetrías del Marco Institucional.
La relación entre reglas del mercado del suelo en tratamiento urbanístico de renovación urbana
y la forma a través de la cual ellas cobran vida y se hacen efectivas, es mediante un
procedimiento administrativo especial para planes parciales; entender lo anterior, es esencial,
pues encarna la comprensión de la práctica jurídica de la renovación urbana vía planes
parciales, condición necesaria para:
i) Definir criterios de selección para identificar qué planes parciales de renovación

urbana desatados en Bogotá, que serán objeto de estudio para construir el
Página
30
14
Para efectos de la presente monografía, se entenderá por PARCIAL FALLIDO, aquel que contó con la Resolución
de Determinantes para la Formulación pero no logro concretar el proceso legal de radicar proyecto de plan parcial
o habiéndose radicado el mismo, no logró contar una resolución de viabilidad del proyecto de plan parcial y por
eso mismo no alcanzó a contar con un Decreto de Adopción del Plan Parcial.
15
Para efectos de la presente monografía, se entenderá por PARCIAL EXITOSO, aquel que cuenta con Decreto de
Adopción, sin entrar a revisar su ejecución, pues como ya se advirtió en el caso de Bogotá hay seis (6) planes
parciales adoptados y ninguno de ellos posee ejecución material.
diagnóstico y proceder al análisis estructural y funcional de las resoluciones de

determinantes de plan parcial,
ii) Determinar un test de validez mediante el cual será posible contrastar el contenido
material de las resoluciones de viabilidad y de los decretos de adopción para la
formulación de planes parciales de renovación urbana que serán considerados para
la identificación y evaluación de las asimetrías.
Finalmente la Sección Cuarta integrada por su Capítulo 12, « Proyecto de Decreto Nacional
Reglamentario para la Formulación y Ejecución de Planes Parciales de Renovación Urbana »,
concreta el objetivo general de la investigación que es proponer un Proyecto de Norma Jurídica
para la Formulación, Adopción y Ejecución de Planes Parciales, concretado en la lógica del
Procedimiento Administrativo Especial que integra como estancos procesales la Resolución de
Determinantes para la Formulación16, la Resolución de Viabilidad, el Decreto de Adopción del
Plan Parcial y las Reglas de Ejecución.
Es de advertir, que lo relacionado con la Ejecución de los Planes Parciales de Renovación
Urbana, se deja a nivel de esquema, ya que el desarrollo de dicho apartado, exige una carga
argumentativa adicional a la que ofrece la investigación que se concentró en la identificación
y evaluación de asimetrías del marco regulatorio y en la identificación y evaluación de las
asimetrías del procedimiento de formulación y adopción de planes parciales de renovación
urbana.
Finalmente, culminamos con las conclusiones, recomendaciones y bibliografía y para que sirva
de guía y criterio de verificación para interesados en el plano académico e interno de la
universidad, encontramos dos anexos; el Marco Científico de la Investigación, que corresponde
al Anexo 1 y el Estado del Arte, que es y el Anexo 2.
16
En relación con la Resolución de Determinantes para la Formulación de Planes Parciales, es preciso advertir que
el Decreto Nacional N° 1478 de 2013, que modificó el artículo 5° del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, sobre
determinantes para la formulación, indica que los « interesados podrán optar por solicitar a la oficina de
planeación municipal o distrital o la entidad que haga sus veces que informe sobre las determinantes para la
formulación de plan parcial en lo concerniente a delimitación, condiciones técnicas y normas urbanísticas
aplicables para la formulación del mismo […] - SIC - ». Página
De la norma in comento, se desprende que la solicitud de determinantes para la formulación de planes parciales,
es un requisito opcional y no obligatorio; empero de lo anterior, se reitera que el Decreto Nacional N° 2181 de
2006, está diseñado especialmente para planes parciales de desarrollo y no para planes parciales de renovación
31
urbana; amen de lo anterior, se advierte que el espíritu de la norma, es la reducción del tiempo de formulación
del proyecto de plan parcial, bajo la premisa que al no ser necesario agotar el trámite de solicitud de
determinantes, será más fácil y más rápido el proceso.
El tiempo que es un gran juez, determinará si dicha premisa es válida o si por el contrario y como lo estima el
suscrito, aquellos planes parciales que sean formulados sin solicitud previa de determinantes, estarán condenados
al fracaso, en la medida que se ha desconocido a la Administración Distrital o Municipal y las condiciones de
incertidumbre y de discrecionalidad, se incrementaran en forma sustancial.
Desde ya una aclaración se impone y es que los anexos de la investigación, se integran a la

monografía de grado por razones de protocolos académicos, empero se advierte que pensando
en una posible publicación, los mismos serán eliminados.
Página
32
SECCIÓN PRIMERA
PANORAMA HÍBRIDO DE LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN
COLOMBIA: PRAXIS INVESTIGATIVA Y PRAXIS INSTITUCIONAL
CAPÍTULO 1.
LA PRAXIS INVESTIGATIVA COLOMBIANA EN PLANES PARCIALES Y EN
RENOVACIÓN URBANA
El estudio de la Renovación Urbana, se entiende como el estudio sistemático de los procesos

de intervención de la Ciudad Construida, que fueron desatados desde la década de los años 60
en Europa, luego del proceso de reconstrucción y como consecuencia de la Segunda Guerra
Mundial, pero dicho proceso histórico, también ha venido desplazándose hacia América Latina
y para el caso de Colombia, la renovación urbana, llega en primera instancia y como
antecedente remoto con la ampliación de la Carrera 10 en Bogotá sobre el año de 1945, pero
como proceso estructurado, inicia en Bogotá con el denominado Plan de Redesarrollo a través
del Acuerdo N° 17 de 1967, que declaró una zona de la ciudad en remodelación urbana.
Desde el punto de vista del país, como decisión de política pública nacional, la figura jurídica de
la Renovación Urbana llegó con la Ley 9 de 1989, se mantuvo y amplio mediante la Ley 388 de
1997 y fue objeto de reglamentación primero el 4 de agosto de 1998 mediante el Decreto
Nacional N° 1507 de 1998, norma que fue derogada por el Decreto Nacional N° 2320 del 9 de
noviembre de 2000 y durante seis (6) años quedó sin norma reglamentaria, hasta el momento
de la expedición del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, que fue la primera norma que
reglamento el procedimiento de planes parciales de forma subsidiaria y no principal, toda vez
que la norma tiene como finalidad, regular los Planes Parciales para el Tratamiento de
Desarrollo.
Así las cosas, es necesario tener claridad entre otros aspectos, sobre qué instrumentos
normativos y con qué alcances, fueron implementados para concretar los procesos de
renovación urbana, qué función se asigna al tratamiento de renovación urbana en el modelo
de ordenación del territorio y poder luego, determinar el papel que se asigna por los
instrumentos normativos para la renovación urbana a la actuación pública y la acción privada. Página
Aspectos como los anteriores, generan la necesidad de garantizar la idoneidad de la base

investigativa a través de la cual se puede concretar el proyecto de intervención, que será la
33
construcción de un Proyecto de Decreto Nacional para la Formulación, Adopción y Ejecución de

Planes Parciales de Renovación Urbana, lo cual exige entre otras condiciones, el estudio del
contexto teórico y el contexto de la práctica de los Planes Parciales de Renovación Urbana que
vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006 fueron debidamente adoptados, para identificar
los resultados que tenemos hasta el momento.
La identificación de dichos resultados, es fruto del uso de unos criterios amplios en materia de
pertinencia y utilidad sobre la tipificación del conocimiento acumulado; se buscó encontrar el
mayor número posible de investigaciones desatadas en las Universidades Colombianas en
materia de Planes Parciales y de Renovación Urbana, en forma segmentada durante el período
de análisis que son los años 2000 al 2015 inclusiva y dicha praxis investigativa, deberá ser
completada con el contexto de la práctica nacional, mediante la revisión de la información
institucional de las Ciudades Colombianas que han realizado Planes Parciales de Renovación
Urbana bajo la vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
1. PERSPECTIVA COLOMBIANA DE LA INVESTIGACIÓN EN PLANES PARCIALES Y

RENOVACIÓN URBANA
El presente acápite aborda el resultado derivado de las Investigaciones que a nivel de Maestría
y Artículos Temáticos, abordan el Caso Colombiano en materia de Planes Parciales y Renovación
Urbana, ya que la praxis investigativa, constituye el punto de partida para la identificación de
asimetrías regulatorias; empero de lo anterior, se advierte que el enfoque investigativo de tal
producción académica, no es jurídico, razón por la cual se procederá en forma posterior a
redefinir las asimetrías identificadas, mediante un ejercicio de sobreinterpretación en la forma
propuesto por Umberto Eco, reconduciendo las mismas a un enfoque jurídico.
1.1. La Praxis Investigativa y la Identificación de Asimetrías
Se trata de un estudio desde la lógica del conocimiento acumulado y por eso adherimos a los
planteamientos de la Profesora Nancy Piedad Molina Montoya de la Universidad La Salle – Sede
de Bogotá, quien nos dice:
« El estado del arte SE POSICIONÓ COMO UNA MODALIDAD DE INVESTIGACIÓN DE LA

INVESTIGACIÓN.
Hoy en día se considera que en general, el estado del arte puede abordarse desde tres
perspectivas fundamentales. Sea cual fuere el abordaje del estado del arte, se
considera que su realización implica el desarrollo de una metodología resumida en tres
grandes pasos: contextualización, clasificación y categorización; los cuales son
complementados por una fase adicional que permita asociar al estado del arte de
manera estructural, es decir, hacer el análisis (sinónimo de investigación) – SIC - »17.
Página
34
17
MOLINA MONTOYA, Nancy Piedad (2005) Herramientas para Investigar: Qué es un Estado del Arte, Revista
Ciencia y Tecnología para la Salud Visual y Ocular, Universidad La Salle, Revista N° 5, Edición Julio/Diciembre,
Bogotá, Página73.
En: http://revistas.lasalle.edu.co/index.php/sv/article/view/1666/1542, Visita – Septiembre 28 de 2014 – 4:02
AM.
La identificación del conocimiento acumulado, exige delimitar el campo de búsqueda, toda vez
la hiperinflación informativa, exige que se utilicen variables adecuadas para la identificación del
conocimiento pertinente y para ello, se usaron los siguientes criterios:
CRITERIOS DE IDENTIFICACIÓN DE CONOCIMIENTO ÚTIL

CRITERIO ALCANCE DEL CRITERIO
Espacial Las principales 20 Ciudades Capitales de Colombia que son: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla,
Cartagena, Santa Marta, Valledupar, Sincelejo, Montería, Cúcuta, Bucaramanga, Neiva, Villavicencio,
Florencia, Pasto, Popayán, Ibagué, Armenia, Pereira y Manizales.
Temporal Período 2000 – 2015 inclusive.
Temático Planes Parciales y Renovación Urbana
Teórico Teoría del Planeamiento Urbano y Teoría de la Norma Jurídica.
Enfoques Arquitectura – Urbanismo – Paisajismo – Diseño Urbano – Ingeniería – Derecho.
Fuente: Elaboración Propia
Desde el punto de vista operativo, la búsqueda del conocimiento acumulado pertinente, se

efectuó mediante visita a las páginas web de los entes territoriales, búsquedas en plataforma
de base de datos especializadas que ofrecen la Universidad La Salle, Google Académico y en
particular, en la base datos Dialnet.
El resultado de la búsqueda conllevo al estudio de 15 tesis de maestría y 5 artículos temáticos;

dichos productos académicos están debidamente enunciados en la bibliografía y desde el punto
de vista instituciones académicas, el panorama puede ser sintetizado en el siguiente cuadro:
UNIVERSIDAD MAESTRÍA SITIO WEB

Los Andes – CIDER Estudios Interdisciplinarios sobre el Desarrollo http://webcat.uniandes.edu.co
Javeriana Planeación Urbana y Regional http://repository.javeriana.edu.co
Piloto Gestión Urbana http://upiloto.janium.net/janium-bin/sumario
Nacional Urbanismo http://www.bdigital.unal.edu.co/cgi/search/archive
Rosario Derecho Administrativo http://repository.urosario.edu.co
Politécnica Cataluña Máster en Gestión y Valoración Urbana http://upcommons.upc.edu
En lo que respeta a los textos de monografías de maestría objeto de consulta, los títulos y
autores objeto de estudio, se agrupan según se trate de estudios referidos a la Ciudad de
Bogotá, Medellín o Cali y el siguiente cuadro, acredita la base de consulta:
AUTOR TÍTULO TESIS Y/O ARTÍCULO TEMÁTICO

Clemencia Escallón Gartner, Bogotá, 2014. Gobernanza en Procesos de Regeneración Urbana: Aproximación al Caso de Bogotá.
Jennifer Mayorga Lamouroux, Bogotá, 2012. Limitaciones en la Gestión de Planes Parciales en Áreas de Renovación Urbana en la Ciudad de Bogotá.
Página
José Luis Bucheli Agualimpia, Bogotá, 2012. Lineamientos para la Formulación de Políticas Públicas de Revitalización Urbana. Una Oportunidad para
repensar y proyectar los Centros Urbanos en el Contexto Postmetropolitano.
Milena Guevara Triana, Bogotá, 2011. Aplicación de Planes Parciales como Concreción del Modelo de Ordenamiento Territorial en Bogotá:
Hacia una Propuesta Metodológica.
35
Roberto Arazo Silva, Bogotá, 2011. Lineamientos de Diseño Urbano en la Gestión de Proyectos de Renovación Urbana en la Ciudad de
Bogotá.
Luis Hernando Munard Díaz, Bogotá, 2011. Renovación Urbana en los Nuevos Corredores de Movilidad Urbana del Centro.
Edins Fernando Figueroa Burbano, Medellín, 2014. Redesarrollos Urbanos: De la Figura del Plan Parcial a su Aplicación: Sector del Chagualo en Medellín.
María Patricia Tobón Molina, Medellín, 2012. Rentas Inmobiliarias Privadas en la Distribución de Cargas y Beneficios de los Proyectos Urbanos. Estudio
del Polígono Estación de Andalucía del Metrocable de Medellín.
Cesar Augusto Otálvaro Sierra, Medellín, 2012. El Conflicto entre la Norma Estatal y las Reglas Socioculturales de las Comunidades en los Procesos de
Gestión y Planeación Territorial del Hábitat: Un Análisis Tecno-social.
Carlos Andrés Argoty Botero, Medellín, 2012. Gestión Público Privada en la Renovación Urbana de Cali: Retos y Posibilidades del Nuevo Siglo.
Alfredo Restrepo Ruiz, Medellín, 2011. Poder y Gestión del Suelo: Estudio de los Planes Parciales en la Ciudad de Medellín.
Avelino Orlando Díaz Rendón, Medellín, 2011. Transformación Social del Hábitat. Renovación Urbana: El Barrio entre la Acción Social y la Acción de
Gobierno – El Caso del Plan Parcial San Lorenzo en la Ciudad de Medellín.
Carlos Andrés Argoty Botero, Bogotá, 2012. Gestión Público Privada en la Renovación Urbana de Cali: Retos y Posibilidades del Nuevo Siglo.
Gleison Pineda Castro, Bogotá, 2009. El Poder del Derecho Urbanístico en la Asignación de Contenidos a los Cuatro Elementos Estructurales
de la Propiedad Privada.
Irina Cabrera Sánchez, Barcelona, 2013. Los Planes Parciales de Renovación Urbana en Bogotá (2000-2012): Identificación de Obstáculos y
Planteamientos de Estrategias de Gestión.
Daniel Alberto Acosta Guevara, Bogotá, 2014 La Función Social de los Planes Parciales en Bogotá: ¿Cómo combatir la Gentrificación?
Amparo González De Urbina, Bogotá, 2012. El Centro Histórico de Bogotá “De Puertas para Adentro”: ¿El Deterioro del Patrimonio al Servicio de la
Gentrificación?
Fernando Campos-Medina, Lidia García-Ferrando, Regeneración Urbana en Chile y Cataluña. Análisis de Estrategias de Fase de Diseño e Implementación.
Jorge Larenas Salas, Bogotá, 2009.
Alex Smith Araque Solano, Bogotá, 2014. Un Modelo de Gestión de Proyectos Inmobiliarios de Renovación Urbana.
Henry Talavera Dávila, Bogotá, 2000. Urbanismo Operacional y Proyecto Urbano.
El resultado del conocimiento acumulado derivado de la praxis investigativa, se puede integrar

un conjunto de conclusiones sobre marco regulatorio y el marco institucional, las cuales ofrecen
una primera aproximación a la identificación de asimetrías18 y el mismo se pueden resumir así:
CONCLUSIONES SOBRE EL MARCO REGULATORIO

1. Hay un fracaso de los instrumentos para promover la renovación urbana, situación que se evidencia en el hecho que no hay
precisión de los conceptos de los términos renovación urbana y redesarrollo urbano.
2. Poca claridad de las normas de renovación urbana y del instrumento de Plan Parcial que debería garantizar mejor calidad de
vida urbana para los Ciudadanos.
3. No están definidos de manera precisa, los estándares mínimos y homogéneos para la obtención de suelos para parques y
equipamientos.
4. No hay una relación clara entre la predelimitación y adopción de planes parciales con respecto al modelo de ordenamiento
territorial.
5. Hay dudas en los trámites aplicables y procedimientos complejos, que llevan a un excesivo tiempo en su adopción.
6. Se requiere contar con una reglamentación clara y sistemática que regule el suelo de renovación urbana.
7. La revitalización piensa el lugar como un entorno vital urbano bajo principios de Permeabilidad, Variabilidad, Versatilidad,
Legibilidad, Imagen Visual Apropiada, Riqueza Visual y Personalización.
8. La Normativa Colombiana, en la ejecución de los modelos de gestión para la recuperación vial, contempla la permanencia de
los actuales residentes, pero aplicación es difícil.
9. El estado no ha encontrado una fórmula que estimule la inversión privada en las áreas centrales que impulsen los proyectos
de renovación.
10. Los Planes Parciales de Redesarrollo poseen normas altamente flexibles, dirigidas al incremento del mayor volumen construido
y en detrimento de los atributos y dimensiones del territorio.
11. La hipótesis planteada en el sentido de considerar los Planes Parciales de Redesarrollo como instrumento de carácter integral,
al ver la aplicación de la figura en función a la articulación de los atributos del territorio y las dimensiones del desarrollo, se
establece desde la evaluación técnica una contradicción entre el discurso y su aplicación y se evidencia: a) falta de calidad de
los mínimos espacios públicos generados, b) frágil configuración de equipamientos proyectados, que se construyen al final de
la intervención o no se construyen c) el proyecto no incluye condiciones para la apropiación de las personas del contexto
inmediato.
12. Es necesario implementar normas o regulaciones administrativas y metodologías internas en las entidades que permitan la
gestión y ejecución exitosa de los proyectos de renovación urbana.
13. Es necesario evaluar si para los Planes Parciales de Renovación Urbana es posible regular un procedimiento específico,
teniendo en cuenta que reviste unas características diferentes a los planes parciales de desarrollo.
14. Los promotores inmobiliarios, que se quejan constantemente por la ausencia de unas reglas del juego claras, por una alta
Página
discrecionalidad administrativa en la toma de decisiones importantes de los proyectos y por una creciente falta de credibilidad
hacia la administración pública.
15. Las estrategias de gestión y ejecución que se plantean en materia de Renovación Urbana requiere de creaciones normativas
36
de figuras como las identificadas en Barcelona o de modificación normativa en aquellos temas que a pesar de estar regulados,
requieren de una actualización o cambio de enfoque para que puedan obtenerse resultados visibles.
16. El sistema jurídico debe cumplir un mejor y mayor papel en la prevención de la gentrificación y comenzar a reconocerla como
un problema cierto y real.
18
El Anexo 2 de la Monografía, corresponde al Estado del Arte y en dicho anexo, es posible estudiar en detalle la
forma a través de la cual se llega a la identificación de las 34 conclusiones que aquí se muestran.
17. Para concretar los proyectos de renovación urbana, es necesario establecer estructuras de costos técnica y científicamente
bien elaboradas, entender la formación de precios, reasignar los derechos de propiedad, eliminar las asimetrías de información
y modular la gestión del suelo con la gestión financiera.
18. En los proyectos de renovación urbana, ¿cómo asignar la vivienda de interés social en estos proyectos? La respuesta no es
fácil, pero es claro que no debe ser por la vía del mercado.
CONCLUSIONES SOBRE EL MARCO INSTITUCIONAL
19. No hay al interior de la Institucionalidad, una inquietud por identificar los problemas del proceso de adopción del Plan Parcial
ni un método para la toma de decisiones.
20. Es necesario hacer visible en todo el proceso, los tipos interacciones entre los actores del proceso en la lógica público-privada.
21. Débil coordinación institucional
22. Falta de capacitación a los funcionarios públicos
23. Carencia de participación y concertación con la población del área de influencia.
24. No se ha podido articular una verdadera política de renovación urbana.
25. Es necesario construir una estructura de gestión asociada a la operación urbana que asigne responsabilidades a los actores
públicos y privados, articulada a lo largo de la concepción y ejecución del proyecto de renovación urbana.
26. El proyecto urbano de renovación, se debe concebir más allá de los objetivos de transformación física y articularse a un
esquema de regeneración social y reactivación económica; por encima del planeamiento tradicional.
27. Un tejido urbano vital se relaciona con espacio público, variedad de usos y alta densidad.
28. La intervención por Redesarrollo representa el saqueo, la depredación y detrimento de la riqueza urbana social, al privilegiar
el protagonismo de la gestión privada directamente relacionada con la esfera económica-inmobiliaria.
29. El proceso de generación de la política para Renovación Urbana, implicará preguntarse primero, aspectos como, ¿Cuál es la
pertinencia de renovar?, ¿para qué hacer renovación?, ¿para quienes hacerla?, ¿qué tipo de ciudad se quiere tras de su
ejecución?, ¿qué se debe priorizar, consolidación de sector empresarial o regreso de la vivienda?
30. Los proyectos de Renovación Urbana deben ser un indicador del éxito de políticas públicas implementadas en otras
dimensiones y escalas.
31. No se puede pensar en la Renovación Urbana sin la alteración de la estructura institucional responsable de su gestión. Esto
implica hacer cambios en la estructura organizacional del Municipio, a partir de los cuales se pueda propiciar la gestión y
adecuada transformación del territorio.
32. La Renovación Urbana, exige proyectos integrales que incluyan la población afectada, y especialmente, al habitante de calle o
en condición de calle. Sin embargo los proyectos de Renovación Urbana, no son ni pueden pretender ser un mecanismo para
la solución de todas problemáticas socio-económicas de una ciudad o de sectores de la misma, pues en la Renovación Urbana,
los actores sociales tiene una responsabilidad y un rol que cumplir, pero no puede ser el actor privado quien debe asumir todas
las cargas de las externalidades de fenómenos cuyos orígenes se encuentran fuera del área de intervención.
33. Hay falta de colaboración interinstitucional entre las diferentes entidades que participan en la aprobación del instrumento,
pues son ellas las que presentan la mayor demora en la emisión de sus conceptos y sin ellos la entidad encargada de la
aprobación no puede tomar sus decisiones respecto de los proyectos.
34. Los problemas asociados a precarias dotaciones de bienes públicos y la fuerte segregación social tienen origen en la baja
capacidad de gestión del suelo en las ciudades colombianas.
1.2. Clasificación de las Conclusiones sobre el Marco Regulatorio
Una primera aproximación sobre el marco regulatorio, exige identificar en forma muy precisa,
aquellas asimetrías relacionadas con la inexistencia de marco regulatorio o con la existencia
defectuosa del marco regulatorio; dicha diferenciación es importante porque permite de
entrada, visualizar la situación real de la regulación del mercado del suelo en tratamiento de
renovación urbana en modalidad de redesarrollo.
Página
18 CONCLUSIONES SOBRE EL MARCO REGULATORIO

37
REGULACIÓN INEXISTENTE REGULACIÓN DEFECTUOSA

6. Se requiere contar con una reglamentación 1. Hay un fracaso de los instrumentos para promover la renovación urbana,
clara y sistemática que regule el suelo de situación que se evidencia en el hecho que no hay Precisión de los
renovación urbana. conceptos de los términos renovación urbana y redesarrollo urbano.
7. La revitalización piensa el lugar como un 2. Poca claridad de las normas de renovación urbana y del instrumento de
entorno vital urbano bajo principios de Plan Parcial que debería garantizar mejor calidad de vida urbana para los
Permeabilidad, Variabilidad, Versatilidad, Ciudadanos.
Legibilidad, Imagen Visual Apropiada, Riqueza 3. No están definidos de manera precisa, los estándares mínimos y
Visual y Personalización. homogéneos para la obtención de suelos para parques y equipamientos.
8. La Normativa Colombiana, en la ejecución de 4. No hay una relación clara entre la predelimitación y adopción de planes
los modelos de gestión para la recuperación parciales con respecto al modelo de ordenamiento territorial.
vial, contempla la permanencia de los actuales 5. Hay dudas en los trámites aplicables y procedimientos complejos, que
residentes, pero aplicación es difícil. llevan a un excesivo tiempo en su adopción.
9. El estado no ha encontrado una fórmula que 19. Los Planes Parciales de Redesarrollo poseen normas altamente flexibles,
estimule la inversión privada en las áreas dirigidas al incremento del mayor volumen construido y en detrimento
centrales que impulsen los proyectos de de los atributos y dimensiones del territorio.
renovación. 20. La hipótesis planteada en el sentido de considerar los Planes Parciales de
12. Es necesario implementar normas o regulaciones Redesarrollo como instrumento de carácter integral, al ver la aplicación
administrativas y metodologías internas en las de la figura en función a la articulación de los atributos del territorio y las
entidades que permitan la gestión y ejecución dimensiones del desarrollo, se establece desde la evaluación técnica una
exitosa de los proyectos de renovación urbana. contradicción entre el discurso y su aplicación y se evidencia: a) falta de
13. Es necesario evaluar si para los Planes Parciales calidad de los mínimos espacios públicos generados, b) frágil
de Renovación Urbana es posible regular un configuración de equipamientos proyectados, que se construyen al final
procedimiento específico, teniendo en cuenta de la intervención o no se construyen c) el proyecto no incluye
que reviste unas características diferentes a los condiciones para la apropiación de las personas del contexto inmediato.
planes parciales de desarrollo. 14. Los promotores inmobiliarios, que se quejan constantemente por la
15. Las estrategias de gestión y ejecución que se ausencia de unas reglas del juego claras, por una alta discrecionalidad
plantean en materia de Renovación Urbana administrativa en la toma de decisiones importantes de los proyectos y
requiere de creaciones normativas de figuras por una creciente falta de credibilidad hacia la administración pública.
como las identificadas en Barcelona o de
modificación normativa en aquellos temas que
a pesar de estar regulados, requieren de una
actualización o cambio de enfoque para que
puedan obtenerse resultados visibles.
16. El sistema jurídico debe cumplir un mejor y
mayor papel en la prevención de la gentrifi-
cación y comenzar a reconocerla como un
problema cierto y real.
17. Para concretar los proyectos de renovación
urbana, es necesario establecer estructuras de
costos técnica y científicamente bien
elaboradas, entender la formación de precios,
reasignar los derechos de propiedad, eliminar
las asimetrías de información y modular la
gestión del suelo con la gestión financiera.
18. En los proyectos de renovación urbana, ¿cómo
asignar la vivienda de interés social en estos
proyectos? La respuesta no es fácil, pero es
claro que no debe ser por la vía del mercado.
Se recuerda que durante el período 2000 – 2006, asistimos a una situación de asimetría
regulatoria por carencia del marco jurídico para el procedimiento de formulación y adopción
de planes parciales en Colombia, toda vez que el Decreto Nacional N° 2320 de 2000, derogo el
Decreto Nacional N° 1507 de 1998, asumiendo que se trataba de un trámite adicional a la Ley
388 de 1997 y con el « objeto de incentivar la reactivación del sector inmobiliario y de la
construcción – SIC – ».
Página
1.3. Clasificación de las Conclusiones sobre el Marco Institucional

38
Su clasificación se hace en función a la Teoría de la Organización, pues el Marco Institucional,

guarda relación con el tipo de relaciones que se dan en la Administración Pública y siguiendo a
Michael Harman y Richard Meyer en su clásico libro Teoría de la Organización para la
Administración Pública, son:
 Relaciones Intraorganizacional
 Relaciones Interorganizacional y
 Relaciones entre la Administración y el Ciudadano, así:
16 CONCLUSIONES SOBRE EL MARCO INSTITUCIONAL

Relación Intraorganizacional 19 Relación Interorganizacional20 Relación Administración y Ciudadano21
19. No hay al interior de la 21. Débil coordinación institucional. 35. Es necesario hacer visible en todo el proceso, los
Institucionalidad, una 24. No se ha podido articular una verdadera tipos interacciones entre los actores del proceso
inquietud por identificar política de renovación urbana. en la lógica público-privada.
los problemas del proceso 25. Es necesario construir una estructura de 23. Carencia de participación y concertación con la
de adopción del Plan gestión asociada a la operación urbana que población del área de influencia.
Parcial ni un método para asigne responsabilidades a los actores 27. Un tejido urbano vital se relaciona con espacio
la toma de decisiones. públicos y privados, articulada a lo largo de la público, variedad de usos y alta densidad.
22. Falta de capacitación a los concepción y ejecución del proyecto de
funcionarios públicos. renovación urbana. 28. La intervención por Redesarrollo representa el
31. No se puede pensar en la 26. El proyecto urbano de renovación, se debe saqueo, la depredación y detrimento de la
Renovación Urbana sin la concebir más allá de los objetivos de riqueza urbana social, al privilegiar el
alteración de la estructura transformación física y articularse a un protagonismo de la gestión privada directamente
institucional responsable esquema de regeneración social y relacionada con la esfera económica-
de su gestión. Esto implica reactivación económica; por encima del inmobiliaria.
hacer cambios en la planeamiento tradicional. 29. El proceso de generación de la política para
estructura organizacional 30. Los proyectos de Renovación Urbana deben Renovación Urbana, implicará preguntarse
del Municipio, a partir de ser un indicador del éxito de políticas primero, aspectos como, ¿Cuál es la pertinencia
los cuales se pueda públicas implementadas en otras de renovar?, ¿para qué hacer renovación?, ¿para
propiciar la gestión y dimensiones y escalas. quienes hacerla?, ¿qué tipo de ciudad se quiere
adecuada transformación 33. Hay falta de colaboración interinstitucional tras de su ejecución?, ¿qué se debe priorizar,
del territorio. entre las diferentes entidades que participan consolidación de sector empresarial o regreso de
en la aprobación del instrumento, pues son la vivienda?
ellas las que presentan la mayor demora en 32. La Renovación Urbana, exige proyectos
la emisión de sus conceptos y sin ellos la integrales que incluyan la población afectada, y
entidad encargada de la aprobación no especialmente, al habitante de calle o en
puede tomar sus decisiones respecto de los condición de calle. Sin embargo los proyectos de
proyectos. Renovación Urbana, no son ni pueden pretender
34. Los problemas asociados a precarias ser un mecanismo para la solución de todas
dotaciones de bienes públicos y la fuerte problemáticas socio-económicas de una ciudad o
segregación social tienen origen en la baja de sectores de la misma, pues en la Renovación
19
« Corresponde a la determinación de las funciones que generan la fijación de la estructura interna de la
organización y de cuya mayor o menor funcionalidad se deriva la posibilidad de la sobrevivencia de una unidad
dentro de la propia organización - SIC - »
MÁRQUEZ BUITRAGO, Oscar A. (2004) El Problema del Retiro de la Carrera Administrativa por razones del Buen
Servicio en la Ley 909 de 2004. En: Reflexiones de la Administración Pública – Revista de la Maestría de
Administración Pública de la ESAP, Compiladores y Editores: DAZA, Mario Juvinao – BERNAL I., Reynaldo, Edita
Imprenta Nacional, Bogotá, Página 250.
20
« El campo Interorganizacional se caracteriza por ser fundamentalmente por ser el lugar de la expresión de
Página
problemas jurídico-políticos como la legitimidad de la actuación pública, juicios de valor sobre la funcionalidad de
la organización y donde el servidor público despliega sus actividades con otras unidades funcionales en la
Administración Pública, es decir, hablamos de relación de organización a organización - SIC - »
39
MÁRQUEZ (2004:249)
21
« muestra situaciones de legitimidad de la actuación pública, acerca de la misma razón de ser del Estado que
son los servicios que presta al ciudadano y, de otro lado, genera un sentimiento de pertinencia del mismo frente
a la organización […]. La afectación de la relación entre la organización y el individuo se traduce en consecuencia,
en una violación al Principio de Interés General, en la violación al Principio de Igualdad de las Cargas del Ciudadano
frente al Estado, Corrupción y Clientelismo, que a la postre hacen que el ciudadano pierda de vista que la razón de
ser del Estado, es ofrecer servicios para él mismo »
MÁRQUEZ (2004:250-251)
capacidad de gestión del suelo en las Urbana, los actores sociales tiene una
ciudades colombianas. responsabilidad y un rol que cumplir, pero no
puede ser el actor privado quien debe asumir
todas las cargas de las externalidades de
fenómenos cuyos orígenes se encuentran fuera
del área de intervención.
2. SOBREINTERPRETACIÓN DE ASIMETRÍAS IDENTIFICADAS EN LA PRAXIS INVESTIGATIVA
Cuando se habla de sobreinterpretación se habla de la propuesta de Umberto Eco, quien nos

termina diciendo que un texto, puede ser objeto de una transformación, aunque no en
cualquier forma, sino como posibilidad que está sometida a ciertos parámetros; en efecto y
frente lo que ello puede representar como una vía posible, nos dice Estanislao Zuleta:
« El así llamado «autor» no es ningún propietario del sentido de «su» texto. Este sentido
es un efecto incontrolable de su economía interna y de sus relaciones con otros textos;
el autor puede ignorarlo por completo, puede verse asombrado por él y de hecho se le
escapa siempre en algún grado. Escritura es aventura; el «sentido» es múltiple;
irrecuperable, inapropiable, irreductible a un querer decir »22.
Empero de lo anterior, la transformación del texto, es decir, su sobreinterpretación, en

términos de Umberto Eco, implica limites o explicar porque esas palabras pueden hacer
diversas cosas y no otras mediante el modo que son interpretados; esto nos dice el autor:
« Según algunas teorías críticas contemporáneas la única lectura fiable de un texto es

una mala lectura, la única existencia de un texto viene dada por la cadena de respuestas
que suscita y, como indicó maliciosamente Todorov citando a Lichtenberg a propósito
de Boehme, un texto es sólo un picnic en el que el autor lleva las palabras, y los lectores
el sentido. Aunque eso sea verdad, las palabras aportadas por el autor constituyen un
embarazoso puñado de pruebas materiales que el lector no puede dejar pasar por alto
en silencio, o en ruido. Si no recuerdo mal, fue aquí en Gran Bretaña donde alguien
afirmó, hace años; que es posible hacer cosas con las palabras. Interpretar un texto
significa explicar por qué esas palabras pueden hacer diversas cosas y no otras
mediante el modo en que son interpretadas – SIC - »23. Negrillas fuera del texto.
Sobre el sentido de una obra abierta, nos agrega Umberto Eco: Página
« […] la tarea de un texto creativo es presentar la contradictoria pluralidad de sus

conclusiones, dejando a los lectores la libertad de elegir – o de decidir que no hay
40
elección posible -. En este sentido UN TEXTO CREATIVO ES SIEMPRE UNA OBRA

ABIERTA. El papel particular desempeñado por el lenguaje en los textos creativos – que
22
ZULETA, Estanislao, (1980): Elogio de la Dificultad y otros Ensayos, Fundación Estanislao Zuleta, 2ª Edición,
Santiago de Cali, Página 104.
23
ECO, Umberto (1995) Interpretación y Sobreinterpretación, Edición Press Syndicate of the University of
Cambridge, Cambridge, Página 26.
en cierto sentido son menos traducibles que los científicos- sólo se debe a la necesidad
de dejar la conclusión flotando, borrar los prejuicios del autor POR MEDIO DE LA
AMBIGÜEDAD DEL LENGUAJE y la impalpabilidad de un sentido final – SIC - »24.
Mayúsculas y negrillas fuera del texto.
Así las cosas, las asimetrías identificadas desde la praxis investigativa, son un conjunto de
conclusiones que fueron clasificadas como asimetrías del marco jurídico y asimetrías del marco
institucional, pero nacen de investigaciones que no poseen enfoque jurídico, luego es preciso
hacer una sobreinterpretación bajo un enfoque estrictamente jurídico; dado lo anterior, es
preciso advertir que las palabras que integran la proposición de las asimetría jurídica
identificada desde la praxis investigativa, deben ser transformadas, bajo un criterio de
objetividad, pues como lo advierte Umberto Eco, « las palabras aportadas por el autor
constituyen un embarazoso puñado de pruebas materiales que el lector no puede dejar pasar
por alto – SIC – » y para lograr que esas pruebas materiales, sean objeto de transformación y
no de una deformación, se propone usar como criterio de transformación, el test de validez del
artículo 19 de la Ley 388 de 1997.
2.1. Praxis Investigativa y Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Jurídico
Las mismas se presentarán según se trata de regulación inexistente o de regulación defectuosa.
2.1.1. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Jurídico por Regulación Inexistente
Se trata de hacer un cotejo entre la asimetría identificada y la regulación consagrada en el

artículo 19 de la Ley 388 de 1997, con lo cual se logra generar claridad acerca del contexto
regulatorio, en lógica de omisiones normativas.
ASIMETRÍAS JURÍDICAS POR REGULACIÓN INEXISTENTE

ASIMETRÍA IDENTIFICADA POR LA SOBREINTERPRETACIÓN TÓPICO JURÍDICO
PRAXIS INVESTIGATIVA
INCISO 1°
DELIMITACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA DE LA
OPERACIÓN URBANA
Delimitación
Características del Área de la Operación Urbana
Es necesario evaluar si para los Planes Definición Precisa de Objetivos y INCISO 2°
Parciales de Renovación Urbana es Directrices Urbanísticas de la DEFINICIÓN PRECISA DE OBJETIVOS Y DIRECTRICES
Página
posible regular un procedimiento Operación Urbana de Renovación URBANÍSTICAS DE LA OPERACIÓN URBANA EN:
específico, teniendo en cuenta que Urbana
reviste unas características diferentes a
41
los planes parciales de desarrollo.
Definición precisa de Objetivos
Definición precisa Directrices Urbanísticas
Aprovechamiento de los inmuebles
Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio
público
24
ECO (1995:152-153)
La revitalización piensa el lugar como un Calidad del entorno

entorno vital urbano bajo principios de
Permeabilidad, Variabilidad, Versatilidad, Calidad del entorno
Legibilidad, Imagen Visual Apropiada,
Riqueza Visual y Personalización.
El sistema jurídico debe cumplir un mejor Alternativas de renovación
y mayor papel en la prevención de la Alternativas de renovación
gentrificación y comenzar a reconocerla
como un problema cierto y real.
La Normativa Colombiana, en la ejecución Estímulos a los Propietarios e Inversionistas
de los modelos de gestión para la Estímulos a los Propietarios e
recuperación vial, contempla la Inversionistas
permanencia de los actuales residentes,
pero aplicación es difícil.
Procesos de concertación
El estado no ha encontrado una fórmula Otros Mecanismos para Garantizar el Reparto
que estimule la inversión privada en las Equitativo de las Cargas y Beneficios Vinculados al
áreas centrales que impulsen los Mejor Aprovechamiento de los Inmuebles
proyectos de renovación.
Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan

propósitos de la operación
Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana
según su Escala y Complejidad
INCISO 3°
NORMAS URBANÍSTICAS ESPECÍFICAS PARA LA ÁREA
DE LA OPERACIÓN URBANA
Normas Urbanísticas Específicas para la área de la
Operación Urbana
Definición de Usos Específicos del Suelo
Intensidades de Ocupación
Construcción
Retiros
Aislamientos
Empates
Alturas
INCISO 4°
DEFINICIÓN DEL TRAZADO Y CARACTERÍSTICAS DE:
Espacio público
Vías
Red Vial Secundaria
Redes Secundarias de Abastecimiento SSPPDD:

Acueducto
Alcantarillado
Gas Domiciliario
Energía Eléctrica
Página
Telefonía
Traslado de Redes
Localización Equipamientos Colectivos de:
42
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
Espacios Públicos y Zonas Verdes de Parques
INCISO 5°
NORMAS PARA COMPLEMENTAR PLANEAMIENTO
ZONAS DETERMINADAS DEL ÁREA DE LA OPERACIÓN
URBANA SEGÚN:
Naturaleza
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
ADOPCIÓN
INSTRUMENTOS DE MANEJO DEL SUELO
Se requiere contar con una Instrumentos de Manejo del Suelo
reglamentación clara y sistemática que Instrumentos de Manejo del Suelo
regule el suelo de renovación urbana.
En los proyectos de renovación urbana, Captación de Plusvalías
¿cómo asignar la vivienda de interés social Captación de Plusvalías
en estos proyectos? La respuesta no es
fácil, pero es claro que no debe ser por la
vía del mercado.
Reparto de Cargas y Beneficios
 Es necesario implementar normas o Procedimientos de gestión
regulaciones administrativas y
metodologías internas en las
entidades que permitan la gestión y
ejecución exitosa de los proyectos de
renovación urbana.
Procedimientos de gestión
 Las estrategias de gestión y ejecución
que se plantean en materia de
Renovación Urbana requiere de
creaciones normativas de figuras como
las identificadas en Barcelona o de
modificación normativa en aquellos
temas que a pesar de estar regulados,
requieren de una actualización o
cambio de enfoque para que puedan
obtenerse resultados visibles.
Evaluación Financiera Obras Urbanización
Programa de Ejecución
Para concretar los proyectos de Programa de Financiamiento
renovación urbana, es necesario
establecer estructuras de costos técnica y
científicamente bien elaboradas, Programa de Financiamiento
entender la formación de precios, rea-
signar los derechos de propiedad,
eliminar las asimetrías de información y
modular la gestión del suelo con la gestión
financiera.
2.1.2. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Jurídico por Regulación Defectuosa
ASIMETRÍAS JURÍDICAS POR REGULACION DEFECTUOSA

ASIMETRÍA IDENTIFICADA POR LA SOBREINTERPRETACIÓN TÓPICO JURÍDICO
Página
PRAXIS INVESTIGATIVA
INCISO 1°
DELIMITACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA DE LA
43
OPERACIÓN URBANA
No hay una relación clara entre la Delimitación
predelimitación y adopción de planes Delimitación
parciales con respecto al modelo de
ordenamiento territorial.
 Hay dudas en los trámites aplicables y Características del Área de la Operación Urbana
procedimientos complejos, que llevan
a un excesivo tiempo en su adopción.
 Los promotores inmobiliarios, que se Características del Área de la

quejan constantemente por la Operación Urbana
ausencia de unas reglas del juego
claras, por una alta discrecionalidad
administrativa en la toma de
decisiones importantes de los
proyectos y por una creciente falta de
credibilidad hacia la administración
pública
INCISO 2°
DEFINICIÓN PRECISA DE OBJETIVOS Y DIRECTRICES
URBANÍSTICAS DE LA OPERACIÓN URBANA EN:
Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio
público
Poca claridad de las normas de Calidad del entorno
renovación urbana y del instrumento de Calidad del entorno
Plan Parcial que debería garantizar mejor
calidad de vida urbana para los
Ciudadanos.
 Hay un fracaso de los instrumentos Alternativas de renovación
para promover la renovación urbana,
situación que se evidencia en el hecho
que no hay precisión de los conceptos
de los términos renovación urbana y
redesarrollo urbano.
 Los Planes Parciales de Redesarrollo

poseen normas altamente flexibles,
dirigidas al incremento del mayor
volumen construido y en detrimento
de los atributos y dimensiones del
territorio. Alternativas de renovación
 La hipótesis planteada en el sentido de

considerar los Planes Parciales de
Redesarrollo como instrumento de
carácter integral, al ver la aplicación de
Página
la figura en función a la articulación de

los atributos del territorio y las
dimensiones del desarrollo, se
44
establece desde la evaluación técnica

una contradicción entre el discurso y
su aplicación y se evidencia: a) falta de
calidad de los mínimos espacios
públicos generados, b) frágil
configuración de equipamientos
proyectados, que se construyen al
final de la intervención o no se
construyen c) el proyecto no incluye
condiciones para la apropiación de las

personas del contexto inmediato.
Estímulos a los Propietarios e Inversionistas
Otros Mecanismos para Garantizar el Reparto
Equitativo de las Cargas y Beneficios Vinculados al
Mejor Aprovechamiento de los Inmuebles
Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana
según su Escala y Complejidad
INCISO 3°
NORMAS URBANÍSTICAS ESPECÍFICAS PARA LA ÁREA
Normas Urbanísticas Específicas para la área de la
Operación Urbana
Construcción
Retiros
Aislamientos
Empates
Alturas
INCISO 4°
Espacio público
Vías
Red Vial Secundaria
Redes Secundarias de Abastecimiento SSPPDD:

Acueducto
Alcantarillado
Gas Domiciliario
Energía Eléctrica
Telefonía
Traslado de Redes
No están definidos de manera precisa, los Localización Equipamientos Colectivos de:
estándares mínimos y homogéneos para Localización Equipamientos
la obtención de suelos para parques y Colectivos
equipamientos.
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
NORMAS PARA COMPLEMENTAR PLANEAMIENTO
Página
ZONAS DETERMINADAS DEL ÁREA DE LA OPERACIÓN
URBANA SEGÚN:
Naturaleza
45
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
ADOPCIÓN INSTRUMENTOS DE MANEJO DEL SUELO
Instrumentos de Manejo del Suelo
Captación de Plusvalías
2.2. Praxis Investigativa y Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Institucional
Se trata de hacer un cotejo entre la asimetría identificada y la regulación consagrada en el

artículo 27 de la Ley 388 de 1997, que integra lo relacionado con el Procedimiento
Administrativo del Artículo 27 de la Ley 388 de 1997.
Dicho criterio se utiliza, porque finalmente lo institucional hace referencia al modus operandi
de la Administración Pública y conforme a la regla del artículo 4, 6 y 121 de la Constitución
Política que consagra el Principio de Legalidad de la Actuación de los Servidores Públicos,
hablamos de un criterio reglado y no de una simple discrecionalidad.
Lo anterior cobra más sentido, cuando recordamos que los conceptos del Neoinstitucionalismo
Económico, constituyen un soporte conceptual de la investigación y para dicha corriente del
pensamiento económica se define a las instituciones como un conjunto de reglas y podemos
citar el trabajo de la Profesora Zurbriggen de la Universidad de Uruguay, cuando dice:
« Las instituciones sólo pueden ser entendidas como producto del contexto político,
social e histórico, y, por tanto, las acciones de los individuos están más orientadas a
satisfacer normas y valores que a maximizar beneficios. En este sentido, se define a
las instituciones como “UN CONJUNTO DE REGLAS Y RUTINAS INTERCONECTADAS
QUE DEFINEN LAS ACCIONES CORRECTAS EN TÉRMINOS DE RELACIONES ENTRE
ROLES Y SITUACIONES” (March y Olsen, 1989: 21) – SIC – »25 Mayúsculas y Negrillas
Fuera del Texto.
Así las cosas, siendo las instituciones un conjunto de reglas, las asimetrías del Marco
Institucional, serán objeto de una Sobreinterpretación desde la lógica del artículo 27 de la Ley
388 de 1998, que determina el procedimiento o el conjunto de reglas y rutinas que definen
acciones correctas para la adopción de un plan parcial, es decir, determina los términos de las
relaciones entre roles de los diferentes actores que intervienen en el procedimiento
administrativo y las situaciones o momentos procesales que por las cuales deben dichos
actores que intervienen en la institución.
Página
Dichas asimetrías sobreinterpretadas, serán clasificadas en criterios regulatorios, para lo cual
se identificará el Momento Procesal del Procedimiento Administrativo Especial o será una
recomendación institucional, atendiendo al hecho que se trata de rutinas interconectadas que
46
definen acciones correctas en términos de relaciones entre roles y situaciones.
25
ZURBRIGGEN, Cristina (2006) El Institucionalismo Centrado los Actores: Una Perspectiva Analítica en el Estudio
de las Políticas Públicas. En: Revista de Ciencia Política / Volumen 26 / Nº 1 / 2006 / 67 – 83, Universidad de la
República de Uruguay, Montevideo - Fecha Visita: Junio 8 de 2015
http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0718-090X2006000100004
2.2.1. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Institucional: Relaciones

Intraorganizacionales
ASIMETRÍAS DEL MARCO INSTITUCIONAL: RELACIONES INTRAORGANIZACIONALES

ASIMETRÍA A SOBREINTERPRETAR MOMENTO PROCESAL: MP – CRITERIO RECOMENDACIÓN INSTITUCIONAL
REGULATORIO
No hay al interior de la Institucionalidad, Fijar un método para la toma de
una inquietud por identificar los problemas decisiones: MP 1 – 3
del proceso de adopción del Plan Parcial ni Fijar Mecanismo de solución de
un método para la toma de decisiones. problemas del proceso de adopción: 1- 2.
Capacitación a los funcionarios públicos en:
Falta de capacitación a los funcionarios Técnica Legislativa, Procedimiento
públicos. Administrativo Especial, Planes Parciales,
Renovación Urbana.
No se puede pensar en la Renovación Rediseño Institucional elevando el rango
Urbana sin la alteración de la estructura jerárquico de la Dirección de Patrimonio y
institucional responsable de su gestión. Esto Renovación a un nivel superior con más
implica hacer cambios en la estructura autonomía y/o segregando de Planeación
organizacional del Municipio, a partir de los Distrital dicha dependencia, entregándole
cuales se pueda propiciar la gestión y autonomía técnica, administrativa y jurídica.
2.2.2. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Institucional: Relaciones

Interorganizacionales
ASIMETRÍAS DEL MARCO INSTITUCIONAL: RELACIONES INTERORGANIZACIONALES

REGULATORIO
Débil coordinación institucional. Reglas de Coordinación Institucional
No se ha podido articular una verdadera Adoptar Política Pública de Renovación
política de renovación urbana. Urbana: MP 1.
Es necesario construir una estructura de Adoptar reglas de la gestión de la
gestión asociada a la operación urbana que operación urbana: MP 1-2-3-4.
asigne responsabilidades a los actores
públicos y privados, articulada a lo largo de
la concepción y ejecución del proyecto de
renovación urbana.
El proyecto urbano de renovación, se debe Adoptar un Política Pública de
concebir más allá de los objetivos de Renovación Urbana que incluya
transformación física y articularse a un elementos de regeneración social y
esquema de regeneración social y reactivación económica: MP 1.
reactivación económica; por encima del
planeamiento tradicional.
Los proyectos de Renovación Urbana deben Adoptar Política Pública de Renovación
Página
ser un indicador del éxito de políticas Urbana: MP 1.
públicas implementadas en otras
dimensiones y escalas.
Hay falta de colaboración interinstitucional Mejorar procesos de coordinación
47
entre las diferentes entidades que interinstitucional.

participan en la aprobación del
instrumento, pues son ellas las que Rediseño Institucional elevando el rango
presentan la mayor demora en la emisión de jerárquico de la Dirección de Patrimonio y
sus conceptos y sin ellos la entidad Renovación a un nivel superior con más
encargada de la aprobación no puede tomar autonomía y/o segregando de Planeación
sus decisiones respecto de los proyectos. Distrital dicha dependencia, entregándole
autonomía técnica, administrativa y jurídica.
Los problemas asociados a precarias Adoptar reglas de la gestión de la

dotaciones de bienes públicos y la fuerte operación urbana que mejore las
segregación social tienen origen en la baja dotaciones de equipamientos y evite
capacidad de gestión del suelo en las segregación social: MP 1-2-3-4.
ciudades colombianas.
2.2.3. Sobreinterpretación de Asimetrías del Marco Institucional: Relaciones entre

Administración y Ciudadanos
ASIMETRÍAS DEL MARCO INSTITUCIONAL: RELACIONES ENTRE ADMINISTRACIÓN Y CIUDADANOS

REGULATORIO
Es necesario hacer visible en todo el Fijar un método para la toma de
proceso, los tipos interacciones entre los decisiones: MP 1 – 3
actores del proceso en la lógica público-
privada.
Carencia de participación y concertación Fijar Mecanismo de solución de
con la población del área de influencia. problemas del proceso de adopción: 1- 2.
Un tejido urbano vital se relaciona con Adoptar Política Pública de Renovación
espacio público, variedad de usos y alta Urbana: MP 1.
densidad.
La intervención por Redesarrollo representa Adoptar Política Pública de Renovación
el saqueo, la depredación y detrimento de la Urbana: MP 1.
riqueza urbana social, al privilegiar el
protagonismo de la gestión privada
directamente relacionada con la esfera
económica-inmobiliaria.
El proceso de generación de la política para Adoptar Política Pública de Renovación
Renovación Urbana, implicará preguntarse Urbana: MP 1.
primero, aspectos como, ¿Cuál es la
pertinencia de renovar?, ¿para qué hacer
renovación?, ¿para quienes hacerla?, ¿qué
tipo de ciudad se quiere tras de su
ejecución?, ¿qué se debe priorizar,
consolidación de sector empresarial o
regreso de la vivienda?
La Renovación Urbana, exige proyectos Adoptar Política Pública de Renovación
integrales que incluyan la población Urbana: MP 1.
afectada, y especialmente, al habitante de
calle o en condición de calle. Sin embargo
los proyectos de Renovación Urbana, no
son ni pueden pretender ser un mecanismo
para la solución de todas problemáticas
socio-económicas de una ciudad o de
sectores de la misma, pues en la
Renovación Urbana, los actores sociales
tiene una responsabilidad y un rol que
Página
cumplir, pero no puede ser el actor privado
quien debe asumir todas las cargas de las
externalidades de fenómenos cuyos
orígenes se encuentran fuera del área de
48
intervención.
3. CONCLUSIONES DEL CAPÍTULO 1
Del Capítulo 1. – La Praxis Investigativa Colombiana en Planes Parciales y Renovación Urbana,

se puede concluir:
 No existen investigaciones con enfoque jurídico en materia Planes Parciales y

Renovación Urbana.
 La clasificación de las conclusiones de las investigaciones sobre planes parciales y

renovación urbana, muestran un total de dieciocho (18) asimetrías del marco
regulatorio y un total de dieciséis (16) asimetrías del marco institucional; dichas
asimetrías identificadas son una base material a considerar al momento de proponer
el contenido normativo del marco reglamentario del procedimiento administrativo
especial para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación
urbana.
Página
49
CAPÍTULO 2.
LA PRAXIS INSTITUCIONAL COLOMBIANA EN PLANES PARCIALES DE
RENOVACION URBANA
4. CONTEXTUALIZACIÓN HISTÓRICA Y LA EVOLUCIÓN NORMATIVA: DEL PRIMER PLAN

PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA Y LA RENOVACIÓN PREDIO A PREDIO HASTA EL
DECRETO NACIONAL 2181 DE 2006
En el presente acápite se hace una reflexión muy breve sobre lo que puede ser considerado el
primer Plan Parcial de Renovación Urbana de Colombia y cuestiona de paso, como vía
reglamentación posterior, se institucionalizó la renovación urbana predio a predio, con las
nefasta consecuencia que ello acarrea para la ciudad, abandonando la lógica buscar renovación
urbana estructural y planificada a través de planes parciales, finalidad regulatoria recuperada
en parte con el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, que puede ser considerado como una norma
con un verdadero procedimiento administrativo que delata en sus Fines y Funciones
Normativas, la intencionalidad de la renovación urbana.
La revisión de nuestra historia institucional sobre Planes Parciales de Renovación Urbana,

encuentra un antecedente indirecto en la Ley 50 de 1931 – Desarrollo de Bogotá y
Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública, que declaró de utilidad pública las obras para
higiene, saneamiento, embellecimiento, construcción o reconstrucción de edificios o barrios o
la apertura o ensanche de vías, parques y plazas; en igual línea encontramos la Ley 1 de 1943
que facultó a los Municipios para ordenar expropiaciones con ocasión entre otros de la
reconstrucción o de modernización de barrios, la norma citada en su artículo 1 dice:
« ARTÍCULO 1°. Son motivos de utilidad pública o interés social para decretar la
expropiación de predios urbanos, fuera de los determinados en las leyes vigentes, LAS
OBRAS DE ORNATO, EMBELLECIMIENTO, SEGURIDAD, SANEAMIENTO,
CONSTRUCCIÓN, RECONSTRUCCIÓN O MODERNIZACIÓN DE BARRIOS, APERTURA O
AMPLIACIÓN DE CALLES, EDIFICACIONES PARA MERCADOS, PLAZAS, PARQUES Y
JARDINES PÚBLICOS en las ciudades capitales de Departamentos y en aquellas otras
cuya población sea o exceda de 25.000 habitantes – SIC – ». Mayúsculas y Negrillas
Fuera del Texto.
Página
Si bien es cierto, la expresión jurídica renovación urbana no aparece en el texto legal, se puede
aceptar que la expresión la reconstrucción o de modernización de barrios y apertura o
ampliación de calles, son mandatos normativos que hacen relación directa a los procesos de
50
renovación urbana y el artículo 15 facultó a los Municipios para emitir con autorización del
Gobierno Nacional, empréstitos para indemnizar las expropiaciones a que hubiera lugar y el
artículo 24 y facultó al Banco de la República para manejar vía fideicomiso, los pagarés de bonos
de empréstito sin que la operación afecte el cupo de crédito de la Nación.
La importancia de Ley 1 de 1943, radica en que fue el marco legal que permitió a Bogotá
financiar las expropiaciones para la construcción de la Carrera 10, mediantes pagares de
empréstito que se denominaron Bonos de Progreso Urbano26 y cuya ampliación se ordenó
mediante Acuerdo N° 84 de 1945; posteriormente la Ley 88 de 1947, su artículo 7° dice:
« Artículo 7.- Los municipios que tengan un presupuesto no inferior a doscientos mil
pesos ($200.000.00) están en la obligación de levantar el plano regulador que indique
la manera como debe continuarse la urbanización futura de la ciudad. ESTE PLANO NO
SOLO COMPRENDERÁ LAS ENMIENDAS Y MEJORAS QUE DEBAN HACERSE A LA PARTE
YA CONSTRUIDA, ATENDIENDO AL POSIBLE DESARROLLO, SINO LOS NUEVOS BARRIOS
QUE HAYAN DE LEVANTARSE, así como los sitios donde deban ubicarse los edificios
públicos, sitios de recreo y deporte, templos, plazas y áreas verdes, escuelas y demás
edificios necesarios a la población – SIC – ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
De la literalidad del artículo 7 de la Ley 88 de 1947, se desprende que el Plan Regulador integra
dentro de sus fines, las enmiendas y mejoras que deben hacerse a la ciudad construida, lo cual
en la práctica es hablar de renovación urbana, aunque no se puede hablar planes parciales.
El anterior panorama viene a ser completado con el Acuerdo N° 85 de 1959, que organiza el
Fondo Rotatorio de Redesarrollo de Bogotá, que en sus considerandos 1 y 2 y sus artículos 1 y
2, habla abiertamente de Renovación Urbana, así:
« 1. Que uno de los objetivos básicos de la Renovación Urbana es dar nueva vida al
área central de la ciudad, estimulando actividades que permitan utilizarla más
eficientemente a medida que ella crece;
2. Que el Redesarrollo es un proceso de Renovación Urbana, aplicable en aquellas
áreas cuyos edificios se encuentran en condiciones de deterioro.
ARTICULO 1. Para los efectos de este Acuerdo se entiende por Redesarrollo el proceso
de Renovación Urbana, por medio del cual se cambia total o parcialmente el uso a que
se destinen determinadas áreas de la ciudad, mediante la acción del Distrito y de los
articulares para obtener que aquellas áreas deterioradas o inadecuadamente utilizadas,
se destinen apropiadamente al uso público, al privado o a ambos, según las necesidades
de modernización, reconstrucción, embellecimiento o saneamiento de la ciudad.
ARTICULO 2. Ordénese la elaboración y realización de planes de Redesarrollo en
aquellas áreas urbanas que presenten condiciones de deterioro a fin de adaptarlas a
mejores usos en armonía con el Plan General de la Ciudad – SIC – »
Página
Con el Acuerdo N° 85 de 1959, encontramos la noma más próxima al concepto Planes Parciales
51
de Renovación Urbana, bajo la denominación de Planes de Redesarrollo y ya se está haciendo

referencia en forma muy explícita a la expresión normativa renovación urbana; es decir, aquí
se identifica un punto de inflexión sobre el uso del lenguaje técnico.
26
NIÑO MURCIA, Carlos – REINA MENDOZA, Sandra (2010) La Carrera de la Modernidad: Construcción de la
Carrera Décimo Bogotá (1945-1960), Segunda Edición 2014, Edita IDPC – Colección Urbes, Bogotá, Página 62.
Subsiguientemente, mediante el Acuerdo N° 17 de 1967, se declara una zona de la ciudad como

de utilidad pública e interés social y se dispone su remodelación urbana y su artículo dice, que
se declara en:
« estado de renovación urbana el área de terreno y las edificaciones sobre ellas

levantadas comprendida entre la calle 26 y la Avenida las Américas, y entre la
Avenida Ciudad de Quito y la intersección de la calle 26 con la Avenida de Las
Américas – SIC – ».
Así las cosas y mutatis mutandis, se puede colegir en apoyo de lo anterior, que el primer Plan
Parcial de Renovación Urbana de Colombia, lo constituye el Plan de Redesarrollo para la
Remodelación Urbana adoptado por el Acuerdo N° 17 de 1967 en la Ciudad de Bogotá.
El anterior hallazgo llama la atención al ser contrastado con la Ciudad de Medellín, que posee
28 planes parciales adoptados, de los cuales 4 planes parciales son de desarrollo y 24 planes
parciales son de redesarrollo.
En forma posterior, la Ciudad de Bogotá expedirá el Acuerdo N° 7 de 1979, norma que en su

artículo 11 sobre definiciones dice sobre el concepto Mejoramiento Urbano: « Es un proceso
mediante el cual las áreas deterioradas de la ciudad son adecuadas o rehabilitadas, utilizando
instrumentos como la Renovación Urbana y la Regularización de Barrios – SIC – » y dicho
concepto que integra la expresión renovación urbana, se debe contrastar con lo reglado en el
artículo 53 en materia de tratamientos, norma que a su tenor literal dice:
« ARTÍCULO 53: El tratamiento de las áreas a que se refiere el Título V del presente
Acuerdo, se hará con base en las siguientes categorías: Desarrollo, Redesarrollo,
Rehabilitación y Conservación – SIC – ».
Congruente con lo anterior, no sobra recordar la forma en la cual fue reglamentado el

tratamiento de redesarrollo y en particular lo determinado en el artículo 73, según el cual dicho
tratamiento aplica para áreas que presentan total inadecuación de sus usos y estructuras y
requieren el desarrollo de nuevas funciones y en especial la regla de concertación del parágrafo
del artículo 74, de la expropiación del artículo 75 y de área de la concertación del artículo 76,
normas que a su tenor literal dicen lo siguiente: Página
« ARTÍCULO 74: Los usos para las áreas con tratamiento de redesarrollo son los
establecidos como principales, complementarios y restringidos en el título V para cada
52
una de las áreas de actividad.
Las demás normas urbanísticas serán objeto de concertación entre el Departamento

Administrativo de Planeación Distrital, las Empresas de Servicios Públicos y las Entidades
Públicas, Mixtas y/o privada interesadas en adelantar programas de redesarrollo.
Parágrafo: Los aspectos de concertación a que hace referencia este artículo se

concretarán en un proyecto que será objeto de resolución del Departamento
Administrativo de Planeación, previa aprobación de la Junta de Planeación Distrital.
ARTÍCULO 75: Ordénase la expropiación, por motivos de utilidad pública e interés social
de las áreas específicamente delimitadas para el tratamiento de redesarrollo. En
consecuencia, el Alcalde Mayor dictará en su oportunidad los Decretos
correspondientes, autorizando al mismo tiempo, al Personero del Distrito para que
instaure las demandas conforme a la Ley.
Es entendido que la expropiación de que trata este Artículo, tendrá lugar únicamente
en el caso de que no sea posible la compra directa de los inmuebles aludidos.
ARTÍCULO 76: El Área objeto de concertación y declaratoria de utilidad pública no podrá

ser inferior a 5.000 metros cuadrados – SIC – ».
La previsión normativa es interesante cuando determina que las áreas en tratamiento de

redesarrollo conservarán los usos previos y los demás componentes del redesarrollo serán
objeto de una concertación con la autoridad de planeación y las empresas de servicios públicas
y se fija un área de intervención mínima de 5.000 metros, la cual estará afectada a la
declaratoria de utilidad pública, es decir, se allana el camino para una posible situación de
expropiación, manteniendo la línea de la Ley 1 de 1943, que permite decretar la expropiación
para « las obras de ornato, embellecimiento, seguridad, saneamiento, construcción,
reconstrucción o modernización de barrios, apertura o ampliación de calles, edificaciones para
mercados, plazas, parques y jardines públicos – SIC – ».
La anterior perspectiva, contrasta con la regla del Acuerdo N° 85 de 1959, según la cual, se
entiende el Redesarrollo como « el proceso de Renovación Urbana, por medio del cual se
cambia total o parcialmente el uso a que se destinen determinadas áreas de la ciudad – SIC –
», con lo cual se evidencia en retroceso en el Acuerdo N° 7 de 1979, que en todo caso, exige
que mantenga el uso asignado al área objeto de redesarrollo.
Posteriormente, el artículo 547 del Acuerdo N° 6 de 1990, determinó la derogatoria del Acuerdo
N° 7 de 1979 y adoptó el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito Especial de Bogotá
y en materia de tratamientos, iniciar por el reconocimiento de la definición legal adoptada por
Página
dicho acuerdo, que dice:
« ARTÍCULO 383º.- TRATAMIENTO. El tratamiento es la posibilidad reglamentaria de

53
adoptar normas específicas que impliquen un manejo diferenciado de las

reglamentaciones urbanísticas por sectores en el interior de las áreas urbanas y dentro
de las zonas de las áreas suburbanas que sean objeto de incorporación como nuevas
áreas urbanas, con arreglo al presente Acuerdo.
En especial, el tratamiento, como forma de manejo diferenciado de Áreas, hace relación

a la reglamentación de aspectos del ordenamiento físico susceptibles de cuantificación,
gradación, restricción, bonificación, incentivo o en general la de aquellos que admitan
diversas formas de regulación sectorizada.
También es posible, por sectores, que dichos decretos adopten manejos diferenciados
de las normas y de los procedimientos para tramitar un inmueble o conjunto de
inmuebles, cuando las conveniencias lo aconsejen.
Si en los decretos mediante los cuales se asignan tratamientos a determinados sectores

no se establece un manejo diferenciado del trámite, es entendido que éste se regirá
por las normas de procedimiento que se establezcan para la tramitación general de
áreas – SIC – ».
De la norma transcrita se debe resaltar el carácter flexible que se la asigna al tratamiento

urbanístico como un instrumento normativo, al decir que el tratamiento « es la posibilidad
reglamentaria de adoptar normas específicas que impliquen un manejo diferenciado de las
reglamentaciones urbanísticas por sectores en el interior de las áreas urbanas – SIC – » y dicha
perspectiva reglamentaria se debe completar con la clasificación de los tratamientos, los cuales
fueron clasificados en el artículo 392 como tratamientos generales y tratamientos especiales
así:
« ARTÍCULO 392º.- TRATAMIENTOS GENERALES Y TRATAMIENTOS ESPECIALES. Los

tratamientos se dividen en tratamientos generales y tratamientos especiales.
Los tratamientos generales son aplicables a todas las áreas urbanas que no están
sometidas a los tratamientos especiales. Los tratamientos se clasifican en las siguientes
categorías:
A. TRATAMIENTOS GENERALES:
 Tratamiento general de desarrollo.
 Tratamiento general de actualización.
A. TRATAMIENTOS ESPECIALES DEL PRIMER NIVEL DE ZONIFICACIÓN:
 Tratamiento especial de preservación del sistema orográfico.
 Tratamiento especial de preservación del sistema hídrico.
 Tratamientos especiales: conservación histórica, artística, arquitectónica o
Página
urbanística.
A. TRATAMIENTOS ESPECIALES DEL SEGUNDO NIVEL DE ZONIFICACIÓN:
 Tratamiento especial de incorporación.
54
 Tratamiento especial de renovación urbana – SIC – ».
Para efectos de lo que atañe a la monografía, se muestra lo relacionado con tratamiento de

actualización y de renovación urbana, en los artículos 394 y 398, respectivamente:
« ARTÍCULO 394º.- TRATAMIENTO GENERAL DE ACTUALIZACIÓN. Las normas

específicas que se adopten dentro del marco del tratamiento general de actualización
son aplicables a los lotes edificables no edificados O A LOS LOTES CON EDIFICIOS
SUSCEPTIBLES DE SER DEMOLIDOS PARA SU REEDIFICACIÓN, o de obtener licencias de
adecuación, situados al interior de todas las áreas desarrolladas para las que se
adopten normas específicas que difieran de las normas originales del sector o
desarrollo y que estén fuera del ámbito de aplicación de las normas propias de los
tratamientos especiales.
ARTÍCULO 398º.- TRATAMIENTO ESPECIAL DE RENOVACIÓN URBANA. Es el aplicable

para la regulación específica de las distintas formas de desarrollo dentro de los sectores
sometidos a planes y pro gramas de renovación urbana y de habilitación, de
conformidad con lo establecido en los Capítulos XII y XIII del Título Tercero del presente
Acuerdo – SIC – ». Mayúsculas, Subrayas y Negrillas Fuera del Texto.
De lo antes expuesto, se advierte que el tratamiento de actualización, implica la posibilidad de

hacer renovación urbana, por fuera del tratamiento especial de renovación urbana, toda vez
que la norma permite que lotes con edificios susceptibles de ser demolidos para su
reedificación; es decir, desde el punto de vista de la renovación predio a predio, es factible
afirmar que la norma que instaura dicha modalidad de renovación urbana, es el artículo 394
del Acuerdo 6 de 1990 y para demostrar que la anterior afirmación es cierto, veamos lo reglado
por el Decreto Distrital N° 735 de 1993, por medio del cual se asigna y reglamenta el
tratamiento general de actualización en las áreas urbanas, que en su artículo 1° dice:
« ARTÍCULO 1º.- FINALIDAD DEL TRATAMIENTO GENERAL DE ACTUALIZACIÓN. El

tratamiento general de actualización cumple la finalidad de REGULAR LA
TRANSFORMACIÓN DE ÁREAS URBANIZADAS PARA HACER POSIBLE LA
DENSIFICACIÓN RACIONAL y la adaptación de sus estructuras físicas y de sus usos a las
nuevas necesidades de la ciudad. Los terrenos que se someten a éste tratamiento
tienen la posibilidad de ser edificados Y LAS EDIFICACIONES LA DE SER ADECUADAS,
AMPLIADAS, MODIFICADAS O DEMOLIDAS TOTALMENTE PARA SER REEMPLAZADAS
POR NUEVAS CONSTRUCCIONES – SIC – ». Mayúsculas, Subrayas y Negrillas Fuera del
Texto.
Una vez institucionalizada la modalidad de renovación urbana predio a predio en sedes del
Acuerdo N° 6 de 1990, la misma se en el POT Distrital del año 2000, la regulariza como
Página
verdadera modalidad de renovación urbana, con el nombre de Renovación Urbana por

Reactivación, toda vez que la Renovación Urbana a la que se hace exigible aplicar el Plan Parcial,
55
es la modalidad de redesarrollo.
La renovación urbana predio a predio, sigue siendo estimulada por el POT Distrital, norma que
en año 2000 en su Decreto Distrital N° 619 artículo 355 definió así el Tratamiento de
Consolidación así:
« ARTÍCULO 355. TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN. El tratamiento de consolidación

regula la transformación de las estructuras urbanas de la ciudad desarrollada,
garantizando coherencia entre la intensidad de uso del suelo y el sistema de espacio
público existente o planeado – SIC – ».
La norma fue complementada con las modalidades del tratamiento de consolidación y su

artículo 356, indica que una de tales modalidades es la consolidación con cambio de patrón,
que fue regulada así:
« CON CAMBIO DE PATRÓN. Zonas y/o ejes viales donde se ha generado un proceso
de cambio, modificando irreversiblemente las condiciones del modelo original, en los
cuales es necesario ajustar los patrones normativos de construcción – SIC – ».
En resumidas cuentas, encontramos que el Primer Plan Parcial de Renovación Urbana de

Colombia, se hizo en Bogotá en el año 1967, bajo la denominación de Plan Redesarrollo y ese
importante avance, termina desdibujado por la existencia del tratamiento de actualización del
Acuerdo 6 de 1990 y el tratamiento de consolidación con cambio de patrón del POT Distrital
del año 2000; dichas normas, constituyen un incentivo a la renovación urbana por fuera del
plan parcial y mediante la renovación predio a predio; dicho incentivo normativo se ve
ratificado por la regulación del Decreto Distrital N° 562 de 2014, que vía reglamentación de las
fichas normativas, induce para el sector del centro ampliado, la aplicación de la modalidad de
reactivación para áreas de tratamiento urbanístico de redesarrollo, que sólo se pueden
desarrollar vía plan parcial y ahora, será factible hacerlo, por vía del desarrollo predio a predio.
Hecho el anterior y breve recuento normativa, se hará la referencia explícita a la experiencia

actual en materia de aplicación del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, norma nacional que por
principio está diseñada para planes parciales de desarrollo y no para planes parciales de
renovación urbana, pero que aplica por remisión normativa.
5. PERSPECTIVA COLOMBIANA DE LA PRÁCTICA DE LOS PLANES PARCIALES DE

RENOVACIÓN URBANA
Se efectuó una consulta inicial para identificar posibles planes parciales de renovación urbana
adoptados en el marco del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, en los sitios web institucionales
de las principales Ciudades Capitales de Colombia en términos de población e historia como
Página
pueden ser las ciudades de Pasto, Popayán, Florencia, Neiva, Armenia, Bucaramanga, Cúcuta,
Cartagena, Río Hacha, Santa Marta, Montería, Sincelejo, Tunja, Villavicencio, sin ningún
56
resultado.
El resultado es bien llamativo, pues las únicas ciudades que en Colombia poseen Planes
Parciales de Renovación Urbana adoptados en el marco de la Ley 388 de 1997 y el Decreto
Nacional N° 2181 de 2006, son Bogotá y Cali.
5.1. Aclaraciones importantes en relación con algunas Ciudades
A continuación se procede a precisar algunas razones por las cuales, no se pueden considerar
los casos de las Ciudades de Pereira, Barranquilla, Manizales e Ibagué.
5.1.1. El Caso de la Ciudad de Pereira
Mención especial merecen la Ciudad de Pereira con el Plan Parcial Ciudad Victoria, que fue
adoptado en el Antiguo Sector de la Galería, que quedó devastado con el sismo del año 1999 y
fue adoptado en el año 2002; la renovación urbana viene dada por un sismo y no una actuación
administrativa; amén de lo anterior, es preciso indicar que Pereira cuenta con un área
metropolitana y algunos planes parciales sobre renovación urbana no son en suelo de tal
municipio, se efectúan sobre un tratamiento como en Medellín denominado Redesarrollo o en
tratamiento de Mejoramiento Integral, en aplicación del POT– Acuerdo N° 63 de 2009 en su
artículo 499 y los mismos no están operando27; es decir, no cierto el supuesto liderazgo de
Pereira en materia de Planes Parciales de Renovación Urbana, lo anterior en lógica de la
efectividad de los mismos.
Es de advertir, que antes de entrar en vigencia el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, al igual
que en Medellín, en Pereira se presentó un alto número de planes parciales; durante la Alcaldía
de Juan Manuel Arango 2004 – 2008, fueron aprobados un total de 19 Planes Parciales y entre
el periodo 2006 – 2013, fueron aprobados un total de 38 planes parciales, de los cuales y según
Magda Montaña y Oscar Borrero, 10 son de Renovación Urbana28.
Empero de lo anterior, de esos 10 Planes Parciales, hay 6 Planes Parciales, que solicitaron
determinantes y/o fueron aprobados antes del Decreto Nacional N° 2181 de 2006; dado lo
anterior, en el caso de Pereira tenemos un total de 4 Planes Parciales que pueden aplicar para
el estudio y que corresponden a los siguientes Planes Parciales: Boulevard Victoria, Corocito,
La Gran Manzana y San José II.
De los anteriores 4 Planes Parciales, es preciso advertir que se deben descartar, en términos
generales, porque no dan cumplimiento a la exigencia del artículo 4° del Decreto Nacional
N° 2181 de 2006, relacionada con agotar una primera etapa de formulación y revisión, la cual
inicia por la solicitud de determinantes para la formulación de plan parcial, sigue con
Página
observaciones de la administración a la formulación de plan parcial y continua con respuesta

correctivas del promotor del plan parcial a dichas observaciones; en el caso de Pereira, dicha
57
etapa de formulación y revisión, brilla por su ausencia; empero de lo anterior y ante la

importancia de acreditar qué razones técnicas impiden su consideración, se hace un breve
análisis de cada uno de ellos, así:
27
Diario El Otún de Pereira – septiembre 24 de 2013: « PLANES PARCIALES NO FUNCIONAN ».
En: http://www.eldiario.com.co/seccion/POL%C3%8DTICA/planes-parciales-no-funcionan1309.html
28
MONTAÑA, M. – Borrero, O. (2015 – 146).
5.1.1.1. Por qué Excluir el Plan Parcial Boulevard Victoria
Adoptado mediante Decreto N° 628 del 25 de junio de 2010, adoptado por la Administración
del Alcalde Dr. Israel Alberto Londoño Londoño, no puede ser objeto de consideración y
estudio, toda vez que se trata de un plan parcial que si bien es cierto cumple el criterio
temporal, luego de su revisión encontramos que el mismo no cumple los requisitos del Decreto
Nacional N° 2181 de 2006 y en tal sentido veamos lo indicado en sus considerandos N° 11 y 12:
De lo anterior, se evidencia que no posee Resolución de Determinantes de Plan Parcial y es el

plan parcial el que hace las veces de determinantes y como muestra de lo anterior veamos lo
que dicen los artículos 5 y 6 del Decreto de Adopción del Plan Parcial:
De la literalidad de los mismos se desprenden expresiones tales como debe tener en cuenta,
delimita y condiciona, que pueda ofrecer nuevos desarrollos; es decir, integra elementos
Página
sustanciales de una resolución de determinantes y podemos agregar lo indicado en el artículo

8° del Decreto N° 628 de 2010:
58
Los objetivos del plan parcial son diferentes cuando tengo resolución de determinantes y
cuando adopto materialmente el mismo, momento en el cual se expresa en qué forma el Plan
Parcial, optimiza la estructura de movilidad; este error se repite en el artículo 29 que dice:
En términos materiales el plan parcial, se tramito en vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de
2006, pero materialmente se quedó en el pasado definido por el Decreto Nacional N° 1507 de
1998, que fue la primera norma que reglamento el procedimiento de planes parciales y que
ordena contar con una simulación financiera; vemos la regla del decreto nacional:
« ART. 8. CONTENIDO MÍNIMO DEL PLAN PARCIAL. […]

h. Simulación urbanística – financiera. La simulación urbanística-financiera constituye
la técnica mediante la cual, al interior de la fase de formulación del plan parcial, se
modelan y balancean los escenarios de ocupación del territorio desde el punto de vista
del aprovechamiento urbanístico de los inmuebles por un lado y los costos y
rentabilidad de la intervención, por el otro, para definir de esta forma el esquema de
ocupación del territorio, el esquema financiero y los sistemas de gestión a ser
empleados, de forma tal que den viabilidad al plan – SIC – ».
El Decreto Nacional N° 1507 de 1998, fue derogado en forma expresa por el Decreto Nacional
N° 2320 de 2000 y sólo hasta el año 2006, se volvió a contar con norma para el procedimiento
de planes parciales, con el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, que ordena en su artículo 7°
numeral 1.3., al momento de la formulación y radicación del plan parcial, presentar la estrategia
de gestión y financiación y una simulación financiera, tal como lo advierte el artículo 57 del
Decreto N° 628 de 2010 que adopta el plan parcial, está lejos de integrar una estrategia
financiera; vemos lo expresado por la norma citada:
Página
59
Así las cosas, en sentido material, este plan parcial no aplica las exigencias del Decreto Nacional
N° 2181 de 2006, razón por la cual no será considerado.
5.1.1.2. Por qué Excluir el Plan Parcial Corocito
Adoptado mediante Decreto N° 331 de marzo 23 de 2010 que adopta el Plan Parcial Corocito,
igualmente y tal como ocurre con el Decreto N° 628 del 25 de junio de 2010, fue adoptado por
la Administración del Alcalde Dr. Israel Alberto Londoño Londoño y no puede ser objeto de
consideración y estudio, en atención a las fallas protuberantes que presenta.
Igual que con el Plan Parcial Boulevard Victoria, no posee determinantes de plan parcial y
parece más que una respuesta a la fijación de determinantes, la enunciación de la misma;
igualmente se queda en una simulación financiera, componente que derogado desde el año
2000; veamos lo que dice su artículo 57.
« ARTICULO 57.- La simulación financiera general para cada unidad de actuación

permite inferir que los proyectos bajo el sistema de reparto ilustrado y en las
condiciones de mercado actuales es posible y viable tanto económica como
financieramente.
El valor del terreno resultado de las simulaciones debe ser igual al valor asignado en el
avalúo estimado de cada unidad – SIC - ».
5.1.1.3. Por qué Excluir el Plan Parcial La Gran Manzana
Adoptado mediante Decreto N° 680 del 6 de septiembre de 2010 y al igual que los Planes
Página
Parciales Corocito y Boulevard Victoria, fueron adoptados en el año 2010 por la Administración
del Alcalde Dr. Israel Alberto Londoño Londoño y no puede ser objeto de consideración y
60
estudio, en atención a las fallas protuberantes que presenta.
En síntesis y entre otros elementos a destacar que impiden analizar la presencia de asimetrías
regulatorias, encontramos que carece de Resolución de Determinantes para la Formulación del
Plan Parcial y el Decreto de Adopción del Plan Parcial, se convierte en algunos casos en
Resolución de Determinantes para la Formulación del Plan Parcial.
En los Planes Parciales Corocito y Boulevard Victorial, al menos se visualiza una simulación
financiera, en aplicación del Decreto Nacional N° 1507 de 1998, pero en este plan parcial, el
tema es más grave, no hay simulación y no hay avalúos, vemos lo expresado por el artículo 63
del Decreto de Adopción del Plan Parcial:
5.1.1.4. Por qué Excluir el Plan Parcial San José II
Adoptado mediante Decreto N° 181 del 25 de febrero de 2008, y al igual que los Planes Parciales
Corocito, Boulevard Victoria y la Gran Manzana, que fueron adoptados en el año 2010 por la
Administración del Alcalde Dr. Israel Alberto Londoño Londoño; es el mismo mandatario el que
adopta el plan parcial San José II y no puede ser objeto de consideración y estudio, en atención
a las fallas protuberantes que presenta.
Se repite la situación, carece de Resolución de Determinantes para la Formulación del Plan

Parcial y el Decreto de Adopción del Plan Parcial, se convierte en algunos casos en Resolución
de Determinantes para la Formulación del Plan Parcial y como muestra de esto, veamos las
estrategias del Espacio Público en el 23 del decreto de adopción:
« ARTÍCULO 23.- ESTRATEGIAS.
• Definir una estrategia de acción tanto en áreas por desarrollar como en áreas
consolidadas para intervenir en operaciones de transformación del espacio público.
• Conseguir la optimización de la calidad espacial, física y paisajística como estrategias
para mejorar la calidad de vida.
• Fomentar el turismo mediante la propuesta del paseo urbano, aprovechando los
sistemas estructurales del espacio público que contempla el plan Parcial ciudad Victoria
y el Plan Parcial San José I.
• Proveer una estructura local de espacio público que permita una relación estrecha
Página
entre los equipamientos propuestos por el Plan Parcial.

• Propiciar un perfil urbano coherente entre la arquitectura y el espacio
61
público – SIC – ».
Se apoya en una simulación financiera y carece de avalúos; para mostrar la imposibilidad de

considerar este plan parcial, se trae como elemento final, lo dispuesto en el artículo 65, sobre
instrumentos de gestión y financiación del plan parcial:
« ARTÍCULO 65: Para la materialización del Plan Parcial San José II, será necesariamente
permitida la implementación de cualquiera de los instrumentos de gestión y financieros
previstos por la ley y, en especial, por el Plan de Ordenamiento Territorial – SIC – ».
En Conclusión
Dado lo anterior, el caso de Pereira no aporta ningún plan parcial que deba ser objeto de análisis
a la presente investigación, muy a pesar que vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, se
adoptaron 4 planes parciales de renovación urbana en la Administración del Alcalde Dr. Israel
Alberto Londoño Londoño, pero la ausencia de Resolución de Determinantes y otros elementos
materiales, impide su consideración como medio para identificar asimetrías regulatorias.
En efecto, las fallas de mercado en materia del marco para la adopción de un procedimiento
para planes parciales de renovación urbana, inicia con la aplicación del instrumento, que debe
ser analizado y que además determina la legalidad material más allá de todo formalismo
jurídico, del procedimiento administrativo especial, cuestión que en el caso de Pereira brilla por
su ausencia.
5.1.2. El Caso de la Ciudad de Barranquilla
La Ciudad de Barranquilla, que en el marco de la Declaratoria de Bien de Interés Cultural

Nacional del Centro Histórico de la Ciudad hecha por el Gobierno Nacional en 1999, adoptó en
el año 2005 un Plan Especial de Protección y Manejo mediante Plan Parcial de Renovación; se
trata de una cuestión del todo antitécnica.
5.1.3. El Caso de la Ciudad de Manizales
La Ciudad de Manizales que en el marco de la Ley 1151 de 2007, adopto un Macroproyecto de

Vivienda de Interés y es el único proyectado en renovación urbana, pero no es un plan parcial;
al momento su proceso de ejecución y después de varios años de están en fase de
implementación, no ha logrado un avance significativo; el mismo constituye un buen
laboratorio de estudio, para identificar aquellas cosas que no se deben hacer en renovación
urbana.
Página
5.1.4. El Caso de la Ciudad de Ibagué
La Ciudad de Ibagué cuenta con el Plan Parcial Calle 19 gestionado inicialmente por el Ministerio
62
de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial mediante Contrato N° 695 de 2009 con la Firma
Estudios y Proyectos de Planeación S.A. y al decir de la Administración Municipal, dicho estudio
era necesario precisarlo, lo cual se hizo mediante Convenio de Cooperación N° 070 de 2011 con
la Sociedad Colombiana de Arquitectos Regional Tolima.
Fruto de lo anterior, la Administración Municipal pasa posteriormente en forma directa a la

fase de información según regla del artículo 8° del Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y adopta
mediante Decreto N° 720 del 6 de septiembre de 2012 el Plan Parcial Calle 19.
Empero no existe el cumplimiento de la etapa de formulación y revisión, desatada mediante la

respectiva resolución de determinantes para la formulación del plan parcial, requisito legal que
no se puede entender suplido por la existencia de un contrato del Ministerio de Ambiente,
Vivienda y Desarrollo Territorial.
Amén de lo anterior, y al decir de la prensa local, el proyecto nació muerto por razones
financieras29 y la gráfica que representa el mismo, es la siguiente:
Fuente: Página Web Alcaldía Ibagué
5.2. Consulta a la Secretaria Distrital de Planeación de Bogotá30
Se utilizó como medio de búsqueda de la información, visita a la página web.
Ante su resultado no satisfactorio, se elevó Derecho de Petición a la Secretaria Distrital de

Planeación, en el cual se elevó consulta sobre diversos temas y en relación con el caso que nos
ocupa, se preguntó lo siguiente: Página
« Primera Pregunta. En los últimos 10 años, la Secretaría Distrital de Planeación, ha

elaborado en forma interna algún tipo de estudio o evaluación sobre los planes parciales
63
de renovación urbana, diferente al Informe de Gestión y Resultados de la Secretaria
29
Diario El Nuevo Día – Ibagué – Publicación febrero 15 de 2015: « Renovación de la 19, un proyecto sin músculo financiero
»
En: http://www.elnuevodia.com.co/nuevodia/tolima/ibague/247814-renovacion-de-la-19-un-proyecto-sin-musculo-financiero#sthash.1qtUzSpC.dpuf
30
RESPUESTA DERECHO DE PETICIÓN – Alcaldía de Bogotá – Secretaria Distrital de Planeación - Director de la
Dirección de Patrimonio y Renovación Urbana - ARQ. José Antonio Velandia Clavijo - Radicado N° 2-2014-38809
del 3 de septiembre de 2014.
Distrital de Planeación, para el año 2013 o años anteriores; en caso de una respuesta
positiva, solicito en forma deferente una copia de dicho estudio o evaluación y de ser
posible vía email y/o en archivo magnético.
Segunda Pregunta. En los últimos 10 años, la Secretaría Distrital de Planeación, ha

contratado algún tipo de estudio, evaluación o consultoría sobre los planes parciales de
renovación urbana; en caso de una respuesta positiva, solicito en forma deferente una
copia del informe final de dicho estudio, evaluación o consultoría y de ser posible vía
email y/o en archivo magnético – SIC – ».
La respuesta institucional fue la siguiente:
« Con respecto a lo anterior, le comunicamos que trimestralmente e internamente se

realiza el consolidado de avance y gestión de los productos de las dependencias de la
Entidad (Planes Parciales de Renovación Urbana para la Dirección de Patrimonio y
Renovación Urbana), denominado Plan Operativo Anual POA, el cual se resume al final
del año en el informe de Gestión anual que se publica en la página Web – SIC – ».
Efectuada la revisión en página web de los informes de gestión, no se advierte ningún

conocimiento acumulado derivado de algún tipo de estudio interno de la Secretaria Distrital de
Planeación o de procesos de contratación y para corroborar dicha situación, se efectuó
entrevista con el Subsecretario de Planeación de Inversión de la Secretaria Distrital de
Planeación – Dr. Mauricio Katz el pasado 26 de septiembre de 2014, quien corroboró lo
anterior.
El resultado es contar con la totalidad de actos administrativos relacionados con seis (6) planes
parciales de renovación urbana que fueron formulado y adoptados en el marco del Decreto
Nacional N° 2181 de 2006; después de haberse adoptado el POT de Bogotá en el año 2000 e
intentado desatar un total de treinta y siete (37) planes parciales de renovación urbana según
Acta del Comité Distrital de Renovación Urbana N° 1 del 11 de agosto de 201131.
Hasta el momento y con corte al mes de agosto de 2015, hay seis (6) Planes Parciales de
Renovación Urbana adoptados y que aplicaron el Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y son
Proscenio, Estación Central, El Pedregal, Clínica Shaio, Triángulo de Fenicia y la Sabana; el último
en ser aprobado fue en febrero de 2015 y es el Plan Parcial La Sabana.
Página
5.3. Consulta al Departamento Administrativo de Planeación de Cali32

64
31
RESPUESTA DERECHO DE PETICIÓN. Alcaldía de Bogotá - Radicado N° 2-2014-38956 del 3 de septiembre de
2014 – Suscribe: ARQ. José Antonio Velandia Clavijo – Director de la Dirección de Patrimonio y Renovación Urbana
de la SDP de Bogotá – Acceso a las Actas del Comité Distrital de Renovación Urbana de Bogotá.
32
En: http://www.cali.gov.co/planeacion/publicaciones/planes_parciales_2_pub# – Fecha Visita: Octubre 12 de
2014 – 6:03 AM.
Búsqueda de la información vía visita a la página web y se elevó Derecho de Petición.
El resultado es contar con la totalidad de actos administrativos relacionados con tres (3) planes
parciales de renovación urbana que fueron formulados y adoptados en el marco del Decreto
Nacional N° 2181 de 2006.
En el caso de Cali, el POT – Acuerdo Municipal N° 069 de 2000, determina entre sus artículos
496 al 505, el procedimiento para estudio y aprobación de planes parciales, lo cual explica
porque antes de entrar en vigencia el Decreto N° 2181 de 2006, encontramos planes parciales
debidamente adoptados y en su vigencia, se expiden planes parciales de renovación que no
aplican dicha norma.
En efecto, la Ciudad de Cali, tiene total de 19 Planes Parciales Adoptados 19, así:
 13 Planes Parciales de Desarrollo

 6 Planes Parciales de Renovación Urbana
 3 Planes Parciales de Renovación Urbana sin aplicar el Decreto Nacional
N° 2181 de 2006.
 3 Planes Parciales de Renovación Urbana aplicando el Decreto Nacional
N° 2181 de 2006.
Los Planes Parciales de Renovación Urbana que aplican el Decreto Nacional N° 2181 de 2006
son:
i) Plan Parcial San Pascual

ii) Plan Parcial Nueva Korea y
iii) Plan Parcial Ciudadela de La Justicia.
De igual forma, es necesario destacar el Proyecto que lidera la Empresa de Renovación Urbana
de Cali – EMRU, llamado Ciudad Paraíso que cuenta con una extensión de 23,16 Hectáreas, en
923 predios y que integra los Planes Parciales El Calvario – San Pascual – Sucre y el Proyecto
Estratégico Sede Fiscalía General de la Nación – Plan Parcial Ciudadela de La Justicia 33. Página
La siguiente grafica de la página web de EMRU, ilustra el proceso:

65
RESPUESTA DERECHO DE PETICIÓN. Alcaldía de Cali - Departamento Administrativo de Planeación – Subdirección

del POT y Servicios Públicos – Doctor ÁLVARO HERNÁN DÍAZ VARGAS, recibida el pasado jueves 23 de octubre de
2014.
33
En: http://www.emru.gov.co/contenido/paraiso.html - – Fecha Visita: Octubre 25 de 2014 – 5:215 PM.
Fuente: Página Web Alcaldía de Cali
Desde el punto de vista del área útil que representan dichos planes parciales, encontramos lo
siguiente:
NOMBRE DEL PLAN FECHA ADOPCIÓN ÁREA ÚTIL

PARCIAL
San Pascual Marzo 20 de 2013 5,62 Hectáreas
Nueva Korea Octubre 10 de 2013 0,92 Hectáreas
Ciudadela de la Justicia Junio 9 de 2014 1,21 Hectáreas
Total Área Útil 7,75 Hectáreas
La indicación de las anteriores áreas merece una acotación. Cuando se compara el Plan Parcial
Nueva Korea y Ciudadela de la Justicia, en términos de sus áreas, se evidencia que las mismas
no suman 2,13 Hectáreas, lo que en la Ciudad de Bogotá, puede ser objeto de un Plan de
Implantación y la sumatoria del área de los 3 planes parciales totaliza 7,75 Hectáreas que se
puede contrastar con el Plan Parcial de Renovación Urbana de San Victorino, que está en
proceso de formulación y que posee un área de intervención de 14,881 Hectáreas.
Frente al Plan Parcial El Hoyo/El Piloto, el mismo fue adoptado en vigencia del Decreto Nacional
N° 2181 de 2006, pero se desató como Plan Parcial de iniciativa pública el 21 de noviembre de
2005, mediante Acuerdo N° 193 de septiembre de 2006 se le asignó el Aprovechamiento
Página
Urbanístico y en su trámite no de aplicó el Decreto Nacional N° 2181 de 2006.

66
El Plan Parcial Sucre, fue radicado oficialmente el 8 de agosto de 2006, es decir, el proceso de
fijación de determinantes de plan parcial fue desatado con antelación a la vigencia del Decreto
Nacional N° 2181 de junio 2006.
5.4. Consulta al Departamento Administrativo de Planeación de Medellín34
Búsqueda de la información vía visita a la página web y se elevó Derecho de Petición.
El resultado fue negativo, pues la Ciudad de Medellín no ha adoptado ningún plan parcial de
renovación urbana en el marco del Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
El Caso de Medellín35, es preciso advertir que su perímetro urbano está divido en seis (6) zonas
y en la actualidad ha adoptado un total de 28 Planes Parciales, de los cuales 4 son planes
parciales de desarrollo y 24 son planes parciales de redesarrollo que es una modalidad de
renovación urbana y se clasifican así:
 Zona 1 – 2 PP – 2 Redesarrollo – Ninguno Aplicando Decreto Nacional N° 2181 de 2006.

 Zona 3 – 7 PP – 6 Redesarrollo – Ninguno aplicando Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
El total Planes Parciales Adoptados es de 28, de los cuales 19 son Planes Parciales de
Redesarrollo y 5 son Planes Parciales de Renovación Urbana y ninguno aplicó el Decreto
Nacional N° 2181 de 2006; lo anterior fue corroborado por la Alcaldía de Medellín, mediante
respuesta del viernes 24 de octubre de 2014 a un Derecho de Petición formulado en el marco
de la investigación; así reza la respuesta de la Coordinadora de la Unidad de Formulación de
Instrumentos de Gestión:
« Su investigación está en el marco de los planes parciales de renovación,

[…] los planes parciales de Polígono de Sevilla, Indural y Everfit son planes de
REDESARROLLO que es un tratamiento que solo aplica en Medellín pero que es muy
diferente al que determina la ley de renovación y el Centro Comercial Vizcaya es un
tratamiento de consolidación el cual se manejó como una Operación Urbana Especial y
adicional ya se encuentra vencido.
En la ciudad de Medellín contamos con 5 planes parciales de renovación aprobados de

los cuales todos han iniciado de una u otra manera un proceso de ejecución, estos
Página
34
En:
http://www.medellin.gov.co/irj/portal/ciudadanos?NavigationTarget=navurl://2a98c70cfde6411d1a71e0597a9e
67
9edc – Fecha Visita: Octubre 12 de 2014 – 4:15 AM.

RESPUESTA DERECHO DE PETICIÓN. Alcaldía de Medellín - Departamento Administrativo de Planeación - Unidad
de Formulación de Instrumentos de Gestión – Doctora MARILUZ GONZÁLEZ OSORIO, recibida el pasado viernes
24 de octubre de 2014.
35
En:
son Naranjal, San Lorenzo, Guayaquil Polígono, Guayaquil Manzana y Corazón de

Jesús – SIC - »36 Subrayas y Negrillas Fuera del Texto.
Para efectos de establecer la diferencia entre el tratamiento de redesarrollo y el tratamiento

de renovación urbana, se acude al propio POT de Medellín, que es el Acuerdo N° 62 de 1999,
modificado y revisado por el Acuerdo N° 46 de 2006 y esté en su artículo 244 y 24537, regula
respectivamente el tratamiento de redesarrollo y el de renovación urbana, así:
POT DE MEDELLÍN
ARTÍCULO 244°. DEL TRATAMIENTO DE REDESARROLLO (RED). Este tratamiento ARTÍCULO 245°. DEL TRATAMIENTO DE
corresponde fundamentalmente a las zonas homogéneas identificadas como “áreas RENOVACIÓN EL ÁREA. Este tratamiento se asigna a
en transformación”, y cuyo propósito de desarrollo es orientar procesos de las zonas homogéneas identificadas como “Zonas
transformación ya iniciados o generar nuevos en zonas con localización estratégica en Deterioradas o en Conflicto Funcional”, y cuyo
la ciudad de acuerdo con los objetivos de ordenamiento propuestos por el Plan, de objetivo es promover importantes transformaciones
manera que se privilegie su transformación hacia la optimización de su potencial, en zonas que cumplen un papel fundamental en la
permitiendo mayores aprovechamientos y diversidad de usos. consolidación del modelo de ordenamiento
propuesto por el Plan y en el cumplimiento de los
Estas zonas, de acuerdo con la forma de ocupación original, morfología y los procesos objetivos del mismo y que por razones de deterioro
posteriores de transformación se clasifican en dos grupos: ambiental, físico o social, conflicto funcional interno o
con su entorno inmediato, requieren de esta
Primer Grupo: son aquellos sectores que cuentan con una conformación urbanística transformación físico-espacial y socioeconómica, para
adecuada, de acuerdo con los indicadores formulados por la Administración Municipal, aprovechar al máximo su potencial.
en términos de infraestructura vial y de servicios público y con morfología predial
uniforme que actualmente están siendo utilizados con mayor intensidad por cambio De esta manera, se busca que aprovechando su
de uso o densidad constructiva y otros sectores con una conformación un poco más localización estratégica en la ciudad y sus excelentes
diversa con alto potencial de transformación para lograr una mayor intensidad condiciones de infraestructura de servicios público y
constructiva y de actividades diferentes al residencial. movilidad, se promuevan procesos de intensificación
y diversificación de la utilización del suelo y de las
A este primer grupo pertenecen los polígonos: Z4_RED_22 (parte de Bolivariana y construcciones, a fin de lograr, entre otros fines, el
Naranjal), Z4_RED_24 (parte de Los Colores y Carlos E. Restrepo), Z4_RED_23 (parte mejoramiento integral de vida de los moradores, el
de Suramericana), Z5_RED_12 (parte de la Aguacatala), Z5_RED_11 (parte de Patio aprovechamiento intensivo del suelo, la racional
Bonito), Z3_RED_8 (parte de Perpetuo Socorro), Z3_RED_7 (parte de San Benito), densificación y mezcla de usos, la descongestión del
Z3_RED_6 (parte de Chagualo), Z3_RED_5 (parte de Jesús Nazareno), Z3_RED_2 (parte tráfico urbano o la conveniente rehabilitación de los
de Prado), Z1_RED_4 (parte de Miranda), Z1_RED_1 (parte de Manrique, Campo bienes históricos y culturales.
Valdés), Z3_RED_9 (parte de Barrio Caicedo y Alejandro Echavarria), Z2_RED_26 (parte
de López de Mesa, La Pilarica, Palenque, Bello horizonte el Diamante), Z6_RED_32 Las zonas que reciben este tratamiento, se localizan
(Centro de la Moda). generalmente en áreas del centro tradicional y
representativo metropolitano o sus alrededores,
Para lograr la optimización de estas zonas se requiere la generación de nuevos razón por la cual, su renovación se considera
espacios públicos y dotación de equipamientos que soporten las nuevas densidades fundamental, pues permitirá a partir de la solución
poblacionales y de actividades complementarias o las nuevas actividades económicas paulatina de sus conflictos funcionales y de su
cuando este sea el uso predominante. En algunos sectores se requerirá de la adecuada articulación al resto de la ciudad, la
integración inmobiliaria que genere una prediación más eficiente, para lograr estos recuperación global de la zona más importante de
objetivos. ésta y por ende un beneficio de carácter
metropolitano de gran incidencia para la
Para el desarrollo de los predios que se encuentran al interior de éstas zonas, la productividad y competitividad de Medellín.
Administración Municipal determinará la norma específica que regulará cada sector
Página
definiendo la estructura del espacio público y su ubicación, los equipamientos Los polígonos a los cuales se les asigna este
requeridos, las áreas mínimas de lotes, alturas máximas, retiros, los ámbitos para el tratamiento son: Z1_R_1 (parte de San Pedro),
reparto equitativo de las cargas derivadas de los nuevos desarrollos, y las normas Z3_R_2 (parte de Estación Villa), Z3_R_3 (parte de
68
específicas requeridas para lograr los objetivos del Plan. Una vez se expida esta Guayaquil), Z3_R_4 (Corazón de Jesús), Z3_R_5 y
Z3_R_9 (parte de Calle Nueva y Colón), Z3_R_6
36
RESPUESTA DERECHO DE PETICIÓN. Alcaldía de Medellín - Departamento Administrativo de Planeación -
Unidad de Formulación de Instrumentos de Gestión – Doctora MARILUZ GONZÁLEZ OSORIO – Octubre 24 de 2014.
37
En:
normativa podrán ejecutarse proyectos predio a predio utilizando el mayor (Niquitao), Z4_R_7 (parte de Naranjal y San Joaquín),
aprovechamiento definido en el presente plan. Z2_R8 (parte de Caribe).
Los polígonos Z3_RED2 y Z1_RED3 solo podrán utilizar los máximos aprovechamientos Las operaciones o proyectos de renovación urbana a
definidos en este plan una vez sea formulado y adoptado el plan parcial de la totalidad realizar en estos sectores se planearan y ejecutaran
del polígono. mediante el instrumento de planificación del plan
parcial y a través de mecanismos de gestión asociada,
Segundo Grupo: son aquellos sectores conformados por predios de grandes con el fin de obtener condiciones espaciales y
extensiones, los cuales en su gran mayoría no cuentan con una malla vial y de servicios ambientales de alta calidad y desarrollar políticas
públicos debidamente conformada para soportar procesos de densificación y sociales con los habitantes de la zona, con cargo a los
diversificación de actividades. incrementos de suelo generados por los cambios de
usos y los mayores aprovechamientos en
A este grupo pertenecen parte de los barrios: Z5_RED_10 (parte de Barrio Colombia- edificabilidad que efectivamente permiten los
Villa Carlota), Z6_RED_13 (Guayabal), Z6_RED_14 (parte de Cristo Rey), Z6_RED_15 procesos de renovación.
(parte de Cristo Rey y Campo Amor), Z6_RED_16 (parte Campo Amor y Santa Fé),
Z6_RED_17 (Parte de Santa Fé), Z6_RED_18 (parte de Santa Fe), Z6_RED_19 (parte de Los predios ubicados al interior de estas áreas sólo
Trinidad), Z6_RED_20 (parte de Tenche), RED_21 (parte de Fátima), Z2_RED_25 (parte podrán utilizar los aprovechamientos máximos
de San Germán), Z2_RED_29 (parte de Caribe), RED_28 (parte de El Progreso), establecidos por este Acuerdo y la gama de incentivos
Z2_RED_30 (parte de Tricentenario), Z2_RED_31 (parte de Plaza de Ferias-Héctor definidos por las reglamentaciones de orden nacional
Abad-Boyacá), Z2_RED_27 (parte de El Volador), también se clasifica en este y local, derivados de la utilización de este tratamiento,
tratamiento el polígono Z1_RED3 correspondiente a parte del barrio Sevilla. una vez se adopte el plan parcial, cuya área mínima
deberá corresponder a la totalidad del polígono,
Igual que en el primer grupo, para lograr la optimización de estas zonas se requiere la teniendo en cuenta las condiciones del sector o zona
generación de nuevos espacios públicos y dotación de equipamientos y la en el cual se inscribe y cumpliendo con los estándares
conformación e integración adecuada a la malla vial, que soporten las nuevas de espacio público, equipamientos, infraestructuras y
densidades poblacionales o funcionalidad que requieran las nuevas actividades de densidades definidos en el presente acuerdo.
acuerdo al uso principal asignado al sector. En gran parte de estos sectores se pretende
conservar la actividad industrial, pero la nueva conformación de los predios es más PARÁGRAFO. Mientras se adopta el respectivo plan
pequeña y con una mayor densidad constructiva. parcial, para los predios ubicados al interior de los
polígonos con este tratamiento, se permitirán
Para el desarrollo de los predios ubicados al interior de los sectores de este segundo desarrollos predio a predio con un aprovechamiento
grupo, es condición esencial la búsqueda y aplicación de mecanismos que hagan bajo acorde con lo establecido en el Titulo II, Capítulo
atractiva y promuevan la gestión asociativa de proyectos a través de la formulación de I, Sección II, sobre criterios para fijar los
planes parciales, cuya área mínima de planificación comprenda la totalidad del aprovechamientos, siempre y cuando éstos no limiten
polígono garantizando la planificación integral por sectores y posibiliten la utilización la factibilidad de desarrollo de los mismos mediante
de unidades de actuación urbanística, cooperación entre partícipes u otras la ejecución de un plan parcial. Tales desarrollos
herramientas dirigidas al reparto equitativo de cargas y beneficios y la generación de cumplirán con el aprovechamiento establecido en
unidades prediales más eficientes que permitan mejores aprovechamientos y mejores esta reglamentación sin plan parcial y con las áreas de
dotaciones. Hasta que los planes parciales no sean adoptados no podrán utilizarse los cesión pública y obligaciones especiales a que haya
máximos aprovechamientos definidos en este plan. lugar de acuerdo con la tipología de desarrollo
permitida. Una vez adoptado el plan parcial y definida
PARÁGRAFO. En las áreas de redesarrollo podrán realizarse proyectos predio a predio la reglamentación específica del área regirán las
utilizando un aprovechamiento bajo acorde con lo establecido en el Titulo II, Capítulo normas sobre aprovechamientos y usos
I, Sección II, sobre criterios para fijar los aprovechamientos y cumpliendo con las áreas complementarios definidos por el mismo
de cesión pública y contribuciones especiales a que haya lugar de acuerdo con la
tipología de desarrollo permitida, mientras se formula y adopta el plan parcial, o se
establece la reglamentación específica para el sector. Una vez adoptado el plan parcial
o definido la reglamentación específica del área regirán las normas sobre
aprovechamientos y usos complementarios definidos por el mismo.
Fuente Elaboración Propia
Página
Lo más importen en el caso del POT de Medellín, es el señalamiento de las áreas a la cuales
69
aplica cada tratamiento, empero cuando se hace un análisis de la verdadera diferenciación

entre ambos tratamiento, no se evidencia una significativa distancia conceptual entre ambos;
veamos:
DEFINICIÓN DE REDESARROLO DEFINICIÓN DE RENOVACIÓN

«“áreas en transformación”, y cuyo propósito de « zonas homogéneas identificadas como “Zonas
desarrollo es orientar procesos de transformación ya Deterioradas o en Conflicto Funcional”, y cuyo
iniciados o generar nuevos en zonas con localización objetivo es promover importantes transformaciones
estratégica en la ciudad de acuerdo con los objetivos en zonas que cumplen un papel fundamental en la
de ordenamiento propuestos por el Plan ». consolidación del modelo de ordenamiento
propuesto por el Plan ».
LOCALIZACIÓN LOCALIZACIÓN
Zonas con localización estratégica en la ciudad Zonas que cumplen un papel fundamental
CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Áreas en Transformación Zonas Deterioradas o en Conflicto Funcional
PRÓPOSITO FINALIDAD
Orientar procesos de transformación Promover importantes transformaciones
Empero de lo anterior, Medellín estima que hay una diferenciación entre el Tratamiento de
Redesarrollo y el Tratamiento de Renovación Urbana y según la manifestación institucional, los
problemas que posee el tratamiento de renovación y el tratamiento de redesarrollo, en
términos de su aplicación, al decir del Documento Técnico de Soporte del POT del año 2006, es
la siguiente:
« Renovación
La ciudad no ha contado con una política local de Renovación Urbana, que oriente la
formulación de los planes parciales de estos polígonos y establezca las reglas de juego
para los propietarios, usuarios, promotores y el papel de la Administración Municipal
No se han desarrollado esquemas de gestión urbana que incorporen al sector

inmobiliario y financiero para el diseño de programas alternativos de acceso a la
propiedad de vivienda y de oferta en alquiler, para la población de menores ingresos
que habita las áreas centrales calificadas de renovación.
La EDU carece de una estructura administrativa que la configure como un operador

urbano y promueva la generación de otros operadores que coadyuven en el desarrollo
de la ciudad.
Existe una gran dificultad para identificar los impactos producidos por las propuestas de
planes parciales sobre la ciudad construida (sus habitantes con sus actividades
Página
económicas, sociales y culturales) y las estrategias de gestión que permitan dar
viabilidad a su implementación.
70
Redesarrollo
La opción normativa de desarrollo por manzana en este tratamiento, y ante la ausencia
de planificación a escala intermedia, las propuestas de PP hechas hasta hoy, no
producen los efectos deseados sobre la estructura urbana nueva y calidad de ciudad.
Desde el Decreto 1212 se introdujo las figuras de Unidades de Gestión y Áreas de

Manejo Especial que pueden ser utilizadas en todos los tratamientos. Las primeras se
han propuesto en todos los casos asociadas a la estructura predial del área de
intervención; las segundas, permiten mantener desarrollos existentes para reducir las
dificultades de gestión. Ambas, dan como resultado desarrollos predio a predio o
urbanizaciones por loteo en el mejor de los casos, que no permiten obtener unidades
prediales más eficientes y que logren dar alcance a las propuestas de espacios públicos
significativos y generación de las infraestructuras y los equipamientos necesarios a
escala intermedia como es el objetivo de un PP. No existen políticas claras para mitigar
los impactos producidos sobre la ciudad construida – SIC – »38.
Desde el punto de vista de la reglamentación local, Medellín cuenta con el Decreto N° 1212 del
5 de diciembre de 2000, que reglamenta el contenido y los procedimientos de planes parciales
y para advertir el alcance de la citada norma, se transcriben los artículo 20 – Contenido Básico
de los Planes Parciales y su artículo 24 – Procedimiento General de los Planes Parciales.
« Todos los proyectos de planes parciales que sean presentados para su estudio y
aprobación por parte de la administración municipal deberán desarrollar los siguientes
contenidos:
A. Un Documento técnico que contenga:
1. Justificación en el marco del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín.
2. Delimitación del Área de Planeamiento
3. Diagnóstico del área de planeamiento y de sus áreas de influencia.
4. Objetivos, políticas y estrategia territorial.
5. Estructura urbana de espacio público – articulación con los sistemas estructurantes
naturales y artificiales y planteamiento de los sistemas secundarios o locales.
6. Estructura de espacio privados y formas de ocupación.
7. Simulación urbanística – financiera.
8. Estrategias de gestión institucional, social, financiera y del suelo propuestas.
9. Cronograma de ejecución de las Unidades de Gestión y Actuación Urbanística.
10. Programas y proyectos
B. Proyecto de Decreto
Que contiene las normas complementarias y adopta el plan parcial.
ARTÍCULO 24 – PROCEDIMIENTO GENERAL. El proceso de formulación desde el punto
de vista de la entidad de planeación municipal, consistirá en los siguientes pasos:
1. Consulta Previa.
2. Radicación.
3. Fase de estudio interno.
4. Concepto de viabilidad de la Secretaría de Planeación.
Página
5. Aprobación de la autoridad ambiental (si es necesario).

6. Concepto del Consejo Consultivo
71
38
Documento Técnico de Soporte POT (2006) – Segunda Parte: Diagnostico, Evaluación y Seguimiento,
Departamento Administrativo de Planeación de Medellín, Páginas 1324 – 1325. En:
http://www.medellin.gov.co/irj/go/km/docs/documents/ServiciosLinea/PlaneacionMunicipal/ObservatorioPoliti
casPublicas/resultadosSeguimiento/docs/pot/Documentos/instrumentos.pdf
Fecha Visita – Noviembre 7 3:17 AM.
7. Divulgación
8. Ajustes al proyecto.
9. Decreto que adopta el Plan Parcial.
De tratarse de una iniciativa liderada por la Secretaría de Planeación Municipal, no se
requerirá llevar a cabo los pasos descritos en los numerales 1 al 3 – SIC – »39.
Tal como se advierte de la literalidad del mencionado artículo, si la iniciativa del plan parcial es
de planeación municipal, el trámite se reduce en forma sustancial y llama la atención que el
Decreto acude al concepto de aprovechamiento medio en su artículo 13 así:
« La propuesta de plan parcial definirá a la luz del conjunto de operaciones urbanas

propuestas y en sus correspondientes unidades previstas, un escenario intermedio de
aprovechamiento, ubicado entre el máximo y mínimo, que será considerado como el
óptimo o apropiado para la realización del plan parcial y el logro de un reparto
equitativo de cargas y beneficios, tanto globales como de cada una de sus unidades –
SIC – »40.
Posteriormente, se determina en su artículo 21 Numeral 7° sobre la simulación financiera:
« La simulación urbanística – financiera consiste en la realización de un ejercicio de

prefactibilidad económica de las operaciones propuestas por el plan parcial en forma
global y por cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir del aprovechamiento
medio propuesto y sustentado de manera que permita establecer un equitativo reparto
de cargas y beneficios, que determina una viabilidad económica de todo el plan parcial
y de cada una de sus Unidades de Gestión, en los términos planteados por el
aprovechamiento medio descritos en el artículo 13 del presente Decreto – SIC – »41.
De lo anterior se desprende que el trámite del Plan Parcial, no exige una modelación de cargas
y beneficios y una modelación financiera, simplemente basta con la simulación financiera, con
lo cual la aprobación del proyecto de plan parcial, queda garantizada con la simple
prefactibilidad financiera y además, es preciso advertir que en aplicación del test de validez, el
Decreto 1212 de 2000, no cumple las exigencias básicas que ordena el artículo 19 de la Ley 388
de 1997.
Veamos la forma en que los diez (10) aspectos reglamentarios del Decreto de Medellín, se
cruzan con la norma nacional:
Página
TEST DE VALIDEZ
72
COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE DECRETO MUNICIPAL N° 1212 DE 2000

1997
39
En: http://servicios.medellin.gov.co/POT/DECRETO_1212_2000/ch05s01.html
Fecha Visita – Noviembre 7 4:29 AM.
40
Decreto Municipal N° 1212 de 2000 – En servicios.medellin.bov.co/POT/DECRETO_1212_2000/2ch05s01.html
41
Decreto Municipal N° 1212 de 2000 – En servicios.medellin.bov.co/POT/DECRETO_1212_2000/2ch05s01.html
Justificación en el marco del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín

Delimitación Delimitación del Área de Planeamiento
Características del Área de la Operación Urbana Diagnóstico del área de planeamiento y de sus áreas de influencia
Definición precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la Operación Objetivos, políticas y estrategia territorial
Urbana en:
 Aprovechamiento de los inmuebles Estructura de espacio privados y formas de ocupación
 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público Estructura urbana de espacio público
 Calidad del entorno Articulación con los sistemas estructurantes naturales y artificiales
 Alternativas de expansión o renovación
Estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar:
 Procesos de concertación
 Integración Inmobiliaria
 Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y beneficios
 Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos de la operación
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y Complejidad Programas y proyectos
Normas Urbanísticas Específicas para el área de la Operación Urbana en:
 Definición de Usos Específicos del Suelo
 Intensidades de Ocupación
 Construcción
 Retiros
 Aislamientos
 Empates
 Alturas
 Construcción
 Retiros
 Aislamientos
 Empates
 Alturas
Definición del trazado y características de:
 Espacio público
 Vías
 Red Vial Secundaria
 Vías
Redes Secundarias de Abastecimiento de Servicios Públicos Domiciliarios:
 Acueducto
 Alcantarillado
 Gas Domiciliario
 Energía Eléctrica
 Telefonía
Redes Secundarias de Abastecimiento de Servicios Públicos Domiciliarios: Planteamiento de los sistemas secundarios o locales
 Acueducto
 Alcantarillado
 Telefonía
Localización de Equipamientos Colectivos de Interés Público o Social de:
 Templos
 Centros Docentes
 Centros de Salud
 Espacios Públicos
Página
 Zonas Verdes destinados para parques

 Templos
73
Zonas Verdes destinados para parques
Normas necesarias para complementar el planeamiento zonas determinadas
del área de la operación urbana según:
 Naturaleza
 Objetivos
Directrices
Normas necesarias para complementar el planeamiento zonas determinadas
del área de la operación urbana según:
 Naturaleza
 Objetivos
 Directrices
Adopción de los Instrumentos de Manejo de Suelo
 Reparto de Cargas y Beneficios
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización Estrategias de gestión institucional, social, financiera y del suelo propuestas
Programa de Ejecución Simulación Urbanística – Financiera
Programa de Financiamiento Cronograma de ejecución de las Unidades de Gestión y Actuación
Urbanística
De la simple comparación del anterior cuadro, se advierte una situación de invalidez de la

norma local de Medellín, ya que no existe el cumplimiento de todos los requisitos que exige el
artículo 19 de la Ley 388 de 1997; la situación de potenciales problemas por violación del marco
legal, ha sido objeto de corrección instrumental por el Nuevo POT de Medellín, que fue
adoptado mediante Acuerdo Municipal N° 48 del 17 de diciembre de 2014, mediante el cual se
revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial42. En lo que respecta a las derogatorias
expresas, el Acuerdo Municipal N° 48 de 2014, en su artículo 622 – Normas Derogadas, en
forma abierta deroga el Acuerdo Municipal N° 46 de 2006, que es el que en sus artículos 244 y
245, define lo relacionado con Tratamiento de Redesarrollo y Tratamiento de Renovación
Urbana; es decir, el tratamiento de redesarrollo, dejo de existir.
Respecto al Decreto Municipal N° 1212 de 2000, hay una pérdida de fuerza ejecutoria de tal
norma, que reglamentó el contenido y los procedimientos de planes parciales y su fundamento
jurídico de su propia existencia, el Acuerdo Municipal N° 062 del 30 de diciembre de 1999 que
es el POT de Medellín y en su artículo 215, define para la administración municipal la obligación
de expedir una reglamentación específica que en forma pedagógica ilustre sobre los trámites,
procedimientos, requisitos y demás componentes de diseño, participación social y gestión
urbanística que deberán seguir los planes parciales A PARTIR DE LAS REGLAMENTACIONES
NACIONALES EXISTENTES y de los parámetros fijados en dicho Acuerdo.
En conclusión, desde el año 2015, Medellín deberá adoptar planes parciales de renovación
urbana y ya no tendrá planes de redesarrollo; de igual forma, deberá aplicar el Decreto Nacional
N° 2181 de 2006 y no el Decreto Municipal N° 1212 de 2000, que es una norma local, con
requisitos sustancialmente menores a los que exige la norma nacional y como criterio final para
Página
demostrar la condición de invalidez de los planes parciales de renovación urbana adoptados en

Medellín, se recuerda la respuesta del Departamento de Planeación de dicha ciudad:
74
42
En:
https://www.medellin.gov.co/irj/portal/ciudadanos?NavigationTarget=navurl://474b42d2a001a412ed
3117d306a43135 – Fecha Visita: Enero 8 de 2015 – 8:37 AM.
En la ciudad de Medellín contamos con 5 planes parciales de renovación aprobados de

los cuales todos han iniciado de una u otra manera un proceso de ejecución, estos
son Naranjal, San Lorenzo, Guayaquil Polígono, Guayaquil Manzana y Corazón de
Jesús – SIC - »43 Subrayas y Negrillas Fuera del Texto.
De tal respuesta, podría pensarse que entonces que los 5 planes parciales de renovación
urbana, arriba enunciado, deberían ser objeto de estudio, empero ello no resulta posible, por
tratarse de planes parciales que aplicaron en forma plena el Decreto Municipal N° 1222 de 2000
y no contaron con la aplicación del Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
5.4.1. Por qué se Excluye el Plan Parcial El Naranjal
La norma que guio su procedimiento de formulación y adopción fue el Decreto Municipal

N° 1212 de 2000; el plan parcial fue adoptado por el Decreto Municipal N° 1284 de 2000.
El contenido material del mismo acredita que carece de Resolución de Determinantes,

Simulación Financiera o Modelación Financiera, Distribución Equitativa de Cargas y Beneficios
y otros elementos centrales que no permiten aplicar el test de validez del artículo 19 de la Ley
388 de 1997, ya que la gran mayoría de los tópicos legales que exige la norma o no fueron
incluidos o están simplemente indicados y sin ningún tipo de desarrollo.
5.4.2. Por qué se Excluye el Plan Parcial Manzana – Guayaquil

N° 1212 de 2000; el plan parcial fue adoptado mediante Decreto Municipal N° 1222 de 2005.
Mediante Acta N° 01 del 25 de marzo de 2004, el Comité de Proyectos Especiales consideró

factible formular el plan parcial, razón por la cual carece de Resolución de Determinantes,
Simulación Financiera o Modelación Financiera, posee distribución equitativa de cargas y
beneficios; incluye unas reglas para las unidades de gestión pero carece de reglas de ejecución
financiera y de gestión del suelo.
5.4.3. Por qué se Excluye el Plan Parcial Polígono – Guayaquil

Página
75
Existe una referencia al Decreto Nacional N°2181 de 2006, para indicar que el plan parcial no
requiere de concertación con la autoridad ambiental, pero igualmente carece de determinantes
y no posee al menos una simulación financiera y el reflejo de ello.
43
Alcaldía de Medellín - Departamento Administrativo de Planeación - Unidad de Formulación de Instrumentos de
Gestión – Doctora MARILUZ GONZÁLEZ OSORIO.
5.4.4. Por qué se Excluye el Plan Parcial de Renovación y Consolidación de San Lorenzo

Dicho plan parcial fracaso y dentro del proceso de adopción se carece de una resolución de
determinantes, no hay ni simulación financiera ni modelación financiera, no presente proceso
de participación ciudadana y sobre el particular encontramos, lo expresado por la tesis de grado
de Avelino Orlando Díaz Rendón – Transformación Social del Hábitat Renovación Urbana: El
Barrio entre la Acción Social y la Acción de Gobierno El Caso del Plan Parcial de San Lorenzo, en
Medellín, que nos dice en sus conclusiones:
« El Plan Parcial no cumplió con el objetivo global de 7 mil viviendas, solo se

construyeron más de 600 apartamentos con calidad espacial y de habitabilidad
discutible, y en los cuales la comunidad del sector no se vio beneficiada, sino por el
contrario vio lesionado su territorio, su paisaje, su ambiente, en el caso de las Torres de
San Sebastián los habitantes de estas no se integran con los habitantes del sector. Los
Inquilinatos. Los programas de vivienda social compartida, vivienda cajón, Edificio San
Vicente, y Vivienda Compartida, se estancaron, no siguieron avanzando la cifra de
inquilinatos en el sector se estima en 130, solo desaparecieron los ubicados en viviendas
con alto grado de deterioro – SIC – »44.
Después de su fracaso, mediante Resolución N° 173 del 8 de julio de 2013 del Departamento
Administrativo de Planeación de Medellín, se declaró la existencia de motivos de utilidad
pública e interés social del área del plan parcial de renovación y consolidación San Lorenzo y
mediante Resolución N° 1018 del 31 de octubre de 2013 del Instituto Social de Vivienda y
Hábitat de Medellín, decreta el anuncio del proyecto, para así en forma no muy ortodoxa, darle
vida a un plan parcial, que por principio, debería reputarse fallido en atención a la existencia
del fenómeno de la pérdida de fuerza ejecutoria del decreto de adopción.
5.4.5. Por qué se Excluye el Plan Parcial Sagrado Corazón de Jesús

N° 1212 de 2000; el plan parcial fue adoptado mediante Decreto Municipal N° 1316 de 2007. Página
No integra resolución de determinantes ni simulación financiera o modelación financiera,

aunque posee Estudio Socioeconómico y se hace una sola referencia exclusiva al Decreto
76
Nacional N° 2181 de 2006, para indicar que el plan parcial no requiere de concertación con la
autoridad ambiental.
44
DÍAZ RENDÓN, Avelino ( 2011:112)
Tal como fue advertido, el Decreto Municipal 1212 de 2000, reguló el procedimiento de
formulación y adopción de planes parciales en Medellín, empero se trata de una norma que no
cumple con las exigencias del artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y el trámite de los anteriores 5
planes parciales, no incorporó los mandatos del Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y omite
requisitos esenciales, lo cual generó fallos protuberantes como es no contar con Resolución de
Determinantes, Carecer de Simulación Financiera o Modelación Financiera, no efectuar proceso
de participación con propietarios y vecinos colindantes, no contar con anuncio de proyecto,
entre otros errores, que impiden su consideración y el estudio de los mismos bajo un análisis
estructural y funcional, para poder identificar y evaluar las asimetrías regulatorias que pudiera
contar.
El estudio de la praxis institucional en materia de Planes Parciales de Renovación Urbana,

genera unas muy importantes conclusiones:
 El concepto más remoto que se asemeja un Plan Parcial de Renovación Urbana en

Colombia, lo encontramos en Bogotá, bajo la denominación de Planes de Redesarrollo
en el Acuerdo N° 85 de 1959.
 El primer proceso similar a un Plan Parcial de Renovación Urbana en Colombia, puede

estar representado por el Plan de Redesarrollo de Bogotá adoptado por el Acuerdo
N° 17 de 1967.
 Se cae el mito de Medellín como ciudad líder en procesos de renovación urbana, pues
tal como lo advierte mediante respuesta oficial por la propia entidad territorial, ellos no
han aplicado dicha figura legal sino una figura local que hasta diciembre de 2014,
denominaron tratamiento de redesarrollo45.
 El concepto de Planes Parciales de Redesarrollo de Medellín, es semejante al concepto

de Planes de Redesarrollo del Acuerdo N° 85 de 1959 de Bogotá; es decir, Medellín
aplicó una figura de intervención del territorio hasta diciembre de 2014, que Bogotá
estreno en 1967 y abandono definitivamente con el POT del año 2000. Página
45
« De manera similar, es necesario evaluar el motivo para el lento funcionamiento del instrumento en las grandes
77
ciudades colombianas caso específico la ciudad Capital de Colombia, Bogotá, que presenta numerosas
reclamaciones del gremio constructor, contrario a la situación manifiesta por la segunda ciudad más grande del
país, MEDELLÍN, LA CUAL A SIMPLE VISTA SE CONSIDERA EXITOSA – SIC – » Mayúsculas y Negrillas Fuera del
Texto.
MONTAÑA MURILLO, Magda Cristina – BORRERO OCHOA, Oscar Armando (2015) Los Planes Parciales en
Colombia: Evaluación de la Aplicación de Planes Parciales y Reajuste de Suelo en Siete Ciudades Colombianas 2006
– 2013, Instituto de Estudios del Ministerio Público – Bhandar Ediciones Ltda., Bogotá, Página 13.
 Las únicas ciudades de Colombia, que han desatado verdaderos Planes Parciales de
Renovación Urbana dando aplicación al Decreto Nacional N° 2181 de 2006, son Bogotá
y Cali.
 En Colombia hay un total de nueve (9) Planes Parciales de Renovación Urbana

adoptados y que han aplicado el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, en lógica de los
momentos procesales que exige la norma, pues en el caso de Pereira, hay 4 planes
parciales de renovación urbana que no aplicaron la norma como corresponde y no
poseen resolución de determinantes que es un momento procesal esencial y se apoyan
en el criterio de simulación financiera derogado por el Decreto Nacional N° 2320 de
2000 y a sabiendas que desde el año 2006, se exige presentar una estrategia de gestión
y financiación con una cuantificación financiera de la intervención.
Página
78
SECCIÓN SEGUNDA
EL MARCO REGULATORIO: RENOVACIÓN URBANA, PLAN PARCIAL Y LA
FUNCIÓN FINALISTICA DE INTERVENCIÓN DEL ESTADO
CAPÍTULO 3.
LOS CONTORNOS TEÓRICOS DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA EN
COLOMBIA
7. CONTORNOS TEÓRICOS Y NO TEORÍAS DE AUTOR O ESCUELAS DE PENSAMIENTO
A continuación se hace breve referencia explicativa del anterior título, que permite comprender
el alcance del propio capítulo.
En el marco del Principio Constitucional de Autonomía de las Entidades Territoriales, se asigna

como función de los Municipios y Distritos como Entes Territoriales Locales, la Ordenación del
Territorio según lo regla del artículo 311 de la Constitución Política y a su turno, al Ejecutivo
Nacional se asigna la tarea de la Dirección General de la Economía y la obligación de intervenir
entre otros sectores en el Uso del Suelo según el artículo 334 de la Norma Superior, previsión
constitucional reglamentada por la Ley 388 de 1997 y tratándose de un estudio sobre las
Asimetrías del Marco Regulatorio para la Formulación y Adopción de Planes Parciales de
Renovación Urbana en Colombia, con un estudio de caso de planes parciales de renovación
urbana en Colombia, que termina circunscrito a las Ciudades de Bogotá y Cali, para proponer
esquemáticamente un Procedimiento Especial para la Adopción, Formulación y Ejecución de
Planes Parciales de Renovación Urbana, es preciso advertir que asistimos a la ausencia de un
marco teórico preciso que puede soportar el alcance de la investigación y la ausencia de tal
marco teórico en concreto, es un punto de partida válido bajo una doble perspectiva, la lógica
del constructo teórico autor y la lógica de la praxis local.
En primer lugar, no se cuenta con un autor o un grupo de autores, que tengan una teorización
sobre la Teoría del Planeamiento Urbanístico en el marco del artículo de los artículos 311 y 334
de la Constitución Política de Colombia y debemos recordar que lo anterior es un presupuesto
Página
dogmático de la investigación, toda vez que se trata de construir un Marco Regulatorio para el
Estado Colombiano y no proyectar una teorización gaseosa; es decir, para decirlo en términos
de Karl Popper, asistimos a una suerte de ausencia de instrumentalismo, pues no contamos con
79
« la interpretación de las teorías científicas como instrumentos o herramientas prácticas para

propósitos como la predicción de sucesos futuros – SIC – »46 y no existiendo en el plano
colombiano, constructos teóricos diseñados por uno o por varios autores o por una escuela de
pensamiento, que pueda ser catalogado como el Marco Teórico de la Teoría del Planeamiento
46
POPPER, Karl (1994) Conjeturas y Refutaciones, Cuarta Reimpresión, Editorial Paidós, Barcelona, Página 91.
Urbanístico, tarea pendiente para nuestros Arquitectos y Urbanistas Colombianos, luego no

contamos con teorías propias para soportar la investigación.
En segundo lugar, no existe desde el punto de vista de la experiencia de la renovación urbano

en praxis local, un verdadero proceso de cosificación de la renovación urbana en modalidad de
redesarrollo, lo cual se explica porque la praxis y la constante en nuestro país, es la renovación
del predio a predio, es decir, renovación por reactivación, pero la renovación urbana entendida
como un proceso sistemático de intervención de la ciudad construida, es inexistente en lógica
de su comprensión desde la vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
Así las cosas, la ausencia de una praxis local de la renovación urbana en modalidad de
redesarrollo y la ausencia de un autor o un grupo de autores o de una escuela de pensamiento,
que hayan instrumentalizado una corriente teórica sobre la Teoría del Planeamiento
Urbanístico capaz de justificarse al menos tangencialmente en el marco de la Constitución
Política de 1991, se hace necesario pensar no en corrientes de pensamiento o en tendencias
teorizantes de autor y torna imprescindible apoyar la investigación en un marco teórico fijado
en lógica de lo que denomina Niklas Luhmann Teorías Universalistas cuando nos dice:
« la investigación sobre el objeto implica la investigación sobre sí misma, de manera que la

investigación no se puede desprender de su objeto – SIC – »47
Así las cosas, hablar de Planes Parciales de Renovación Urbano, es investigar sobre un objeto
que subyace en la Teoría del Planeamiento Urbanístico y hablar de un Marco Regulatorio, es
hablar de un objeto comprendido en la Teoría de la Norma Jurídica; la validez del anterior
argumento se apoya adicionalmente en lo planteado por Karl Popper, cuando nos dice:
« El operacionismo y el instrumentalismo deben ser reemplazados, según creo, por el

“teoricismo” si es que puedo llamarlo así; vale decir, por el reconocimiento del hecho de
que siempre operamos dentro de una completa estructura de teorías, y que no aspiramos
simplemente a obtener correlaciones, sino también explicaciones – SIC – »48
El marco teórico de la investigación, siguiendo a Niklas Luhmann, pretende la construcción de

una investigación cuyo objeto implica una investigación sobre sí misma, es decir, para decirlo
en términos Popperianos, estará soportado unos contornos teóricos que operan como una
teorización, pues se despliega desde la investigación del objeto de la Teoría del Planeamiento
Página
Urbanístico y la Teoría de la Norma Jurídica, para definir unos contornos teóricos, dejando a
lado por sustracción de materia, la posibilidad de un encuadre en corrientes de pensamiento
80
de autor o por escuelas teóricas, que en todo caso en nuestro país, brillan por su ausencia,
máxime cuando se trata de pensar el procedimiento administrativo especial para la formulación
47
LUHMANN, Niklas (1998) Sistemas Sociales, Editorial Anthropos / Universidad Iberoamericana / Centro Editorial
Javeriano, Barcelona, Pág. 428.
48
POPPER (1994:91).
y adopción de planes parciales en tratamiento de renovación urbana y bajo la modalidad de

redesarrollo.
La anterior necesidad de un Marco Teórico, que se construye desde la investigación para

mostrar la imperiosa necesidad de diferenciar desde el objeto mismo de la investigación entre
Teoría del Planeamiento Urbanístico y la Teoría de la Norma Jurídica, no es una cuestión menor
y a guisa de ejemplo, podemos advertir que el Distrito de Bogotá, el pasado 12 de diciembre de
2014, expidió el Decreto Distrital N° 562 de 2014, sobre Condiciones Urbanísticas del
Tratamiento de Renovación Urbana y en sedes del normativa se generan fichas normativas, las
cuales son calificadas de forma abierta como instrumento de planeamiento, cuestión que es
del todo errada como se verá en el acápite respectivo del Capítulo 4 del Marco Regulatoria de
la Renovación en su Numeral 16 sobre Normas Distritales de Renovación, ítem 16.4., lugar en
donde se detalla esta situación de falta de claridad entre un instrumento normativo y un
instrumento de planeamiento, que si bien es cierto no son excluyentes y son complementarios,
en todo caso, son diferentes.
8. CONTORNOS SOBRE LA TEORÍA DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
El alcance de la Teoría del Planeamiento Urbanístico al que hacemos referencia, se entiende

bajo una complementación e interacción entre el Urbanismo y el Derecho Urbanístico, como el
estudio sistemático de los modelos de ocupación del territorio de la ciudad, que permite a la
Administración Pública fijar criterios para definir el proyecto de construcción de la ciudad sin
urbanizar o el proyecto de intervención de la ciudad construida.
Se trata de contar con un punto de referencia teórico y conceptual, que permita contrastar el
procedimiento administrativo especial de planes parciales de renovación urbana desatados en
el plano nacional.
En tal sentido, se hará una revisión de los instrumentos de planeamiento con que cuenta el
Modelo Español y el Modelo Colombiano, para identificar en particular, lo relacionado con
instrumentos para intervenir la ciudad construida; tarea vital para entender y extraer de cada
modelo, algunos criterios y pautas que permitan esbozar un constructo teórico, para identificar,
entre otros aspectos, los siguientes:
 Qué función se asigna al tratamiento de renovación urbana en el modelo de ordenación

del territorio.
Página
 Qué instrumentos de planeación, gestión y financiación se pueden implementar para

promover la renovación urbana.
81
 Qué papel asigna la renovación urbana a la actuación pública y qué papel se asigna a
acción privada.
 Qué instrumentos normativos y con qué alcances, permiten instrumentalizar los
procesos de renovación urbana.
La configuración de una Teoría del Planeamiento Urbanístico, es un resultado derivado de la

puesta en escena de los pilares comunes de la teorización del Urbanismo y el Derecho Urbano,
para llegar a la identificación de aquellos elementos que soportan la investigación, apoyado en
la correlación España y Colombia y para entender tal correlación, a guisa de ejemplo, se puede
advertir que la Ley 8 de 2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana de España,
nos trae unos conceptos totalmente carentes de reglamentación en el caso Colombiano y en
tal sentido, se advierte un grado de avance muy superior frente a teorización local, luego tales
referentes, son obligatorios a la hora de pensar en la construcción de un Esquema de Marco
Regulatorio para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación
urbana.
8.1. Plan, Planeamiento y Planeamiento Urbanístico
El plan es el concepto central bajo el cual se edifica la Disciplina del Urbanismo y el propio
Derecho Urbanístico y sin el cual no es posible comprender su carácter tanto dogmático,
instrumental y sustancial, más allá de la simple visión del Derecho Urbanístico como una parte
del Sistema de Fuentes, demarcado como un conjunto de normas que en términos del Derecho
Positivo Vigente, son aplicables al planeamiento urbanístico, la ordenación de la ciudad y el
urbanismo.
Así las cosas, plan, planeamiento y planeamiento urbanístico, son los calificativos que encarnan
la complejidad conceptual a partir de los cuales se puede comprender el Marco del Urbanismo
y del Derecho Urbanístico; el plan « adquiere una significación equivalente a la de plano,
aludiendo, por lo tanto, a una cierta forma de representación gráfica de una realidad
determinada – SIC – »49, por ello, se agrega « que el planeamiento se constituye en el puno de
partida del urbanismo real – SIC – »50 y el planeamiento urbanístico se entiende como «
la primera fase de actuación de las Administraciones Públicas en orden a la construcción de la
ciudad – SIC – »51.
La importancia del anterior punto de partida, se puede apreciar con el segundo considerando
de la exposición de motivos de la Ley del Suelo de 1956 de España, cuando expresa que el
planeamiento es la base necesaria y fundamental de toda ordenación urbana, por eso la
legislación urbanística se entiende « a partir de las relaciones entre los Planes Generales y los
Parciales de ordenación urbana – SIC – »52. Página
82
49
FERNÁNDEZ, Tomás-Ramón (2006) Manual de Derecho Urbanístico, Editorial La Ley, 19ª Edición, Madrid, Página
46.
50
LÓPEZ RAMÓN, Fernando (2009) Introducción al Derecho Urbanístico, Editorial Marcial Pons, 3ª Edición, Madrid,
Página 99.
51
ALONSO TIMÓN, Antonio Jesús (2013) Introducción al Derecho Urbanístico, Editorial Tirant Lo Blanch, Valencia,
122 páginas.
52
FERNÁNDEZ (2006-47).
Sin embargo, lo anterior no se refleja en un consenso, sobre la clasificación que presenta el

planeamiento urbanístico español y encontramos diferentes enfoques bajo los cuales se logra
su comprensión, pasando del desglose en planeamiento primario y planeamiento de desarrollo
y planeamiento originario, derivado y complementario.
Según el Profesor Alonso, por planeamiento primario, se entiende la « referencia a dos tipos
de planes: el Plan General de Ordenación Urbana y el Plan de Sectorización (la denominación
de este último depende de la regulación autonómica) – SIC – »53 y por planeamiento de
desarrollo, se entiende aquel que « tiene como cometido más importante complementar las
previsiones del planeamiento primario en cada tipo de suelo sobre el que actúa – SIC – »54.
Al decir del Profesor López, así se entiende planeamiento urbanístico originario:
« El planeamiento urbanístico originario por excelencia es el contenido en el Plan

General de Ordenación Urbana(o Plan Municipal), pieza maestra en todos los sistemas
que admite versiones simplificadas.
[…]
El planeamiento urbanístico derivado se identifica con los instrumentos establecidos

para regular la urbanización del suelo urbanizable: los Planes de Sectorización en la
legislación de algunas Comunidades Autónomas y con carácter general los Planes
Parciales. Los Planes Especiales cumplen variadas funciones, incluso en ocasiones con
carácter independiente y, por tanto, no derivado, del Plan General.
El planeamiento urbanístico complementario incluye instrumentos como los Estudios

de Detalle o las Normas Subsidiarias y Complementarias Provinciales de la legislación
supletoria estatal – SIC – »55 Negrillas y Subrayas Fuera del Texto.
8.2. Correlación entre Derecho Urbano Español y Derecho Urbano Colombiano
Para ir generando una comprensión sobre la configuración normativa correlacionada del

Planeamiento Urbanístico entre España y Colombia, podemos advertir lo siguiente: el Plan
General de Ordenación Urbana de España y sus versiones simplificadas, equivale al Plan de
Ordenamiento Territorial – POT de Colombia y su versión simplificada de Plan Básico de
Página
Ordenamiento Territorial – PBOT y el Esquema de Ordenamiento Territorial – EOT.
Ahora bien, los conceptos de Clasificación, Categorización y Calificación del Suelo, que son la
83
espina dorsal del urbanismo y de gran importancia en España, poseen su contrapartida en el

caso Colombiano y su comprensión es la siguiente:
53
ALONSO (2013-35).
54
ALONSO (2013-43).
55
LÓPEZ (2009-110).
8.2.1. Clasificación del Suelo
Según la Legislación de España, el suelo se clasifica en Suelo Urbano, Suelo Urbanizable y Suelo
no Urbanizable, que es una clasificación esencial sin la cual no resulta fácil comprender « los
derechos y deberes que tiene los propietarios de cada tipo de suelo – SIC – »56.
En Colombia, según el artículo 30 de la Ley 388 de 1997, nuestro suelo se clasifica en Suelo
Urbano, Suelo Rural y Suelo de Expansión Urbana y su finalidad esta sustancialmente asociada
definición del contenido estructural del planeamiento urbanístico y la definición del modelo de
ocupación territorial, tal como se desprende del numeral 2° y el parágrafo 1 del artículo 12 de
la citada ley, respectivamente.
Adicionalmente según el artículo 34 de la citada ley, tenemos el suelo suburbano que es una
categoría del suelo rural, que acredita la existencia de áreas en las que se mezcla los usos del
suelo y las formas de vida del campo y la ciudad.
8.2.2. Categorización del Suelo o Tratamiento Urbanístico
Según la Legislación de España, la categorización del suelo, corresponde a la subdivisión de cada

clase de suelo en función a sus características físicas y naturales y su finalidad es definir el
régimen jurídico aplicable a cada categoría de suelo; en el caso de Colombia, recibe el nombre
de tratamientos, según se desprende del numeral 4° del artículo 13 y el ordinal 1.2. del numeral
1° del artículo 15 de la Ley 388 de 1997 y en principio hablamos de tratamientos urbanísticos
relacionados con la conservación, manejo de centros urbanos e históricos; el Decreto 190 de
2004 – POT Compilado de Bogotá, adopta como tratamientos o categorización del suelo, la
Conservación, Consolidación, Desarrollo y Renovación Urbana.
La esencia del urbanismo no está en los usos del suelo sino en tratamientos urbanísticos, que
no son instrumentos de planeamiento urbanístico, sino instrumentos normativos y es de
importancia absoluta, pues determinan el conocimiento real de la ciudad y permiten guiar la
acción urbanística; según el Anexo N° 6 del POT del año 2000, los tratamientos, se entienden
así:
« Orientan las intervenciones que se realicen en el territorio, el espacio público y las

Página
edificaciones, mediante respuestas diferenciadas para cada condición existente,

como resultado de la valoración de las características físicas de cada zona y su función
en el modelo territorial con los propósitos de consolidar, mantener, revitalizar,
84
mejorar y generar espacios adecuados para el desenvolvimiento de las funciones de la

ciudad – SIC - »57
56
ALONSO (2013-36).
57
Decreto Distrital N° 619 de 2000, Registro Distrital N° 2197 – Anexo N° 6 – Glosario, Página 436.
El Tratamiento Urbanístico es esencial, no en vano y frente a la legislación nacional,

encontramos el artículo 15 de la Ley 388 de 1997, que indica en forma tajante que las Normas
Urbanísticas:
« estarán jerarquizadas de acuerdo con los criterios de prevalencia aquí especificados y

en su contenido quedarán establecidos los procedimientos para su revisión, ajuste o
modificación – SIC – ».
Siguiendo la regla fijada en el artículo 15, encontramos que la jerarquía intranormativa que se
fija, integra tres escalas normativas, de mayor a menor rango legal, así:
Normas Urbanísticas Estructurales

Normas Urbanísticas Generales
Normas Complementarias
En materia de Normas Urbanísticas Estructurales, encontramos la regla del Numeral 1.2. del
citado artículo 15, que dice:
« 1. Normas Urbanísticas Estructurales. Son las que aseguran la consecución de los

objetivos y estrategias adoptados en el componente general del plan y en las políticas y
estrategias de mediano plazo del componente urbano. Prevalecen sobre las demás
normas […]
1.2. Las que establecen áreas y definen actuaciones y tratamientos urbanísticos
relacionados con la conservación y manejo de centros urbanos e históricos.
1.4. Las que establecen directrices para la formulación y adopción de planes
parciales. – SIC – ». Negrillas Fuera del Texto.
Se resalte el carácter de la Norma Urbanística Estructural, como norma prevalente y la

connotación sobre el Tratamiento Urbanístico para Centros Urbanos, razón por la cual, en
términos teóricos y prácticos, hablamos de un verdadero Instrumento Normativo y no de un
Instrumento de Planeamiento, como en ocasiones se advierte en la práctica por funcionarios
distritales y profesionales que participan en áreas del Urbanismo.
Adicionalmente, se llama la atención que es Norma Urbanística Estructural, la fijación de

directrices para la formulación y adopción de planes parciales.
Página
8.2.3. Calificación del Suelo

85
Consiste en determinar y definir los usos e intensidades que se asigna a cada clase de suelo
según el tratamiento asignado; en el caso de España, tienen calificación primaria para hablar
de usos globales como dotacional, residencial y terciario y la calificación secundaria que la
asignación de usos pormenorizados tales como vivienda unifamiliar aislada, vivienda colectiva,
comercial, industrial y otros.
En lo que respecta a Colombia, nos encontramos que el artículo 15 de la Ley 388 de 1997, indica
que las Normas Urbanísticas Generales, regulan el uso, la ocupación y el aprovechamiento y el
Decreto 190 de 2004 – POT Compilado de Bogotá, adopta calificación del suelo los usos
Principal, Compatible, Condicionado, Prohibido.
Dado lo anterior, resulta oportuno mostrar el sentido y alcance de los tipos de planes que
integran el planeamiento primario y el planeamiento de desarrollo o del planeamiento de
originario y el planeamiento derivado, para poder llegar a la referencia de Planes Parciales y
Planes Espaciales de Reforma Interior.
8.3. El Planeamiento Urbanístico Español
A continuación se presenta una breve descripción del planeamiento urbanístico Español:
8.3.1. El Plan General de Ordenación Urbana
La « misión más importante que cumple el PGOU es la clasificación del suelo – SIC – »58.
Se entiende como un instrumento de ordenación integral:
« su función primordial es determinar las situaciones básicas del suelo y establecer la

estructura general de ordenación urbanística prevista, así como las pautas para su
implementación. En él se identifican los diferentes núcleos de población y los
denominados sistemas generales de: comunicaciones, espacios libres, zonas verdes y de
parques públicos, de equipamientos comunitarios (deportivo, docente, asistencial,
sanitario, de aparcamientos, etc.) y otros – SIC – »59.
8.3.2. El Plan de Sectorización
Se trata de suelo no delimitado que pertenece el suelo rural y que es susceptible de urbanizar
y son « los instrumentos mediante los que se completan las determinaciones Estructurantes
de ordenación urbanística establecidas en el correspondiente Plan General, de modo que
terrenos del suelo urbano no sectorizado adquieran el carácter de suelo urbanizable
sectorizado – SIC – »60. Página
Agregamos con lo expresado por el Profesor Alonso que los « Planes de Sectorización son
auténticos planes de ordenación de actuaciones urbanísticas, en cuyo desarrollo habrán
86
de aprobarse los correspondientes planes parciales para posteriormente ejecutar la

urbanización – SIC – »61.
58
ALONSO (2013-36).
59
LÓPEZ (2009-110.
60
61
ALONSO (2013-43-44).
8.3.3. El Plan Parcial
En los «Planes Parciales se regula la urbanización y edificación del suelo urbanizable de los
sectores previamente delimitados en el Plan General o posteriormente conforme a los criterios
establecidos en el mismo – SIC – »62 y con la « aprobación del Plan Parcial, a efectos jurídicos,
convertiremos un suelo urbanizable sectorizado en suelo urbano no consolidado, al que sólo le
faltará la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización para convertirse en suelo urbano
consolidado – SIC – »63.
Como elemento de referencia podemos advertir lo relacionado con la reglamentación del tema
en la Ley de Suelo de la Comunidad Autonómica de Madrid, que mediante Ley 9 de 2001, en su
Sección 1ª, la norma regula lo relacionado con Planes Parciales y en relación con la función que
tienen, esto es lo que dispone:
« Artículo 47. Función.
1. El Plan Parcial desarrolla el Plan General o el Plan de Sectorización para establecer la

ordenación pormenorizada de ámbitos y sectores completos, tanto en suelo urbano no
consolidado como en suelo urbanizable.
2. Cuando, en suelo urbano no consolidado, los Planes Parciales tengan por objeto
operaciones de reurbanización, reforma, RENOVACIÓN O MEJORA URBANAS SE
CALIFICARÁN DE REFORMA INTERIOR – SIC - »64.
Nótese, la importante correlación que hay en la definición de Plan Parcial en el caso Español en
general y de Madrid, con lo regulado en la Ley 388 de 1997 y se recuerda la regla del artículo
15, al fijar una jerarquía intranormativa entre Normas Urbanísticas Estructurales, Normas
Urbanísticas Generales y Normas Complementarias
En materia de Normas Urbanísticas Generales, encontramos la regla del Numeral 2 que dice:
« 2. Normas urbanísticas generales. Son aquéllas que permiten establecer usos e

intensidades de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos de
parcelación, urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes
zonas comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión
[…]
Página
2.2. La determinación de las zonas de renovación, conjuntamente con la definición de

prioridades, procedimientos y programas de intervención – SIC – ».
87
62
LÓPEZ (2009-112).
63
LÓPEZ (2009-113).
64
MARTÍN REBOLLO, Luis – BUSTILLO BOLADO, Roberto (2007) Fundamentos de Derecho Urbanístico, Editorial
Thomson Aranzadi, Pamplona, CD Auxiliar – Sección Legislación: Comunidad Autónoma de Madrid.
Se resalte el carácter de Norma Urbanística Estructural, ya antes indicado en materia de

tratamiento:
« 1.2. Las que establecen áreas y definen actuaciones y tratamientos urbanísticos
relacionados con la conservación y manejo de centros urbanos e históricos – SIC - ».
Frente al Tratamiento Urbanístico relacionado con el Manejo de Centros Urbanos, a que hace
referencia la norma, nos muestra una proposición normativa, que acredita que en términos
teóricos y prácticos, hablamos de un verdadero Instrumento Normativo y no de un Instrumento
de Planeamiento, como en ocasiones se advierte en la práctica por funcionarios distritales y
profesionales que participan en áreas del Urbanismo.
Se trae a colación lo relacionado con las Normas Urbanísticas Estructurales y Generales,

considerando que la finalidad de la investigación es proponer a nivel esquemático un marco
regulatorio para la Formulación, Adopción y Ejecución de Planes Parciales, regulación que en
paralelo nos ofrece el siguiente panorama:
LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 15 NORMAR URBANÍSTICAS

« 1. Normas Urbanísticas Estructurales. Son las que aseguran « 2. Normas Urbanísticas Generales. Son aquéllas que
la consecución de los objetivos y estrategias adoptados en el permiten establecer usos e intensidades de usos del
componente general del plan y en las políticas y estrategias de suelo, así como actuaciones, tratamientos y
mediano plazo del componente urbano. Prevalecen sobre las procedimientos de parcelación, urbanización,
demás normas construcción e incorporación al desarrollo de las
[…] diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro
1.2. Las que establecen áreas y definen actuaciones y urbano y suelo de expansión
tratamientos urbanísticos relacionados con la conservación y […]
manejo de centros urbanos e históricos.
1.4. Las que establecen directrices para la formulación y 2.2. La determinación de las zonas de renovación,
adopción de planes parciales. – SIC – ». Negrillas Fuera del conjuntamente con la definición de prioridades,
Texto. procedimientos y programas de intervención – SIC – ».
Negrillas Fuera del Texto.
Del anterior cuadro, surge la identificación de una potencial antinomia normativa:
LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 15 NORMAR URBANÍSTICAS

Normas Urbanísticas Estructurales Normas Urbanísticas Generales
Planes Parciales para el Manejo de Centros Urbanos Definir Zonas de Renovación con la definición de
procedimientos y programas de intervención
Ahora nace una pregunta, en qué forma se compatibiliza la coexistencia de tales normas, pues
sin lugar a dudas, el interior de los Centros Urbanos, encontramos zonas de renovación y en tal
Página
sentido, su regulación estará sujeta el Procedimiento del Plan Parcial, pero también se regulan
vía procedimientos y programas de intervención de zonas de renovación urbana.
88
La respuesta, se obtiene aplicando el criterio de jerarquía normativa y de especialización, para

indicar que las Normas Urbanísticas Estructurales prevalecen sobre las Normas Urbanísticas
Generales y en tal sentido, cuando se trata de Zonas de Renovación como Norma Urbanística
General, su regulación estará subordinada a las reglas para Planes Parciales para el Manejo de
Centros Urbanos y sólo en ausencia de tales reglas, se podrá reglamentar las Renovación como
Norma Urbanística General.
Sin embargo, se aclara que el concepto de Centros Urbanos, es una expresión abierta y en
blanco que no ha sido definida por el legislador nacional o el legislador distrital y es preciso
llenar de sentido su contenido, luego resultaría útil que el propio acto administrativo, definiera
que se debe entender por Centros Urbanos.
8.3.4. Los Planes Especiales – PERI y/o Plan Parcial de Renovación Urbana
Su objeto no es « la ordenación integral de un determinado ámbito espacial en todos sus

aspectos, sino más bien la de uno solo de éstos – SIC – »65 y siguiendo a Fernando López Ramón,
encontramos que dentro de las clases de planes espaciales, están: Planes Especiales de
Infraestructura, Planes Especiales de Protección del Medio Físico del Paisaje, Planes Especiales
de Protección de Conjuntos del Patrimonio Cultural y los Planes Especiales de Reforma Interior,
que son:
« Frecuentemente utilizados para las llamadas operaciones integradas que requieren

muchos ámbitos degradados de los cascos históricos de nuestras ciudades. [ … ] Estos
Planes Especiales suscitaron un interesante debate sobre la posibilidad, admitida por la
jurisprudencia desde la Sentencia del Tribunal Supremo el 21 de marzo de 1984, de que
fueran aprobados con características independientes el planeamiento general e incluso
en contra de sus determinaciones, habida cuenta de la obsolescencia y de los excesos
que cabía identificar en algunos Planes Generales – SIC – »66.
Ahora bien, siguiendo el ejemplo legislativo de la Comunidad Autónoma de Madrid con su Ley
del Suelo, arriba citada, podemos observar la forma en que el Plan Especial de Reforma Interior
– PERI, ha sido objeto de reglamentación:
« Artículo 50. Función. Los Planes Especiales tienen cualquiera de las siguientes funciones:
a) La definición, ampliación o protección de cualesquiera elementos integrantes de las

redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, así como la complementación de sus
condiciones de ordenación con carácter previo para legitimar su ejecución.
b) La conservación, protección y rehabilitación del patrimonio histórico-artístico, cultural,
urbanístico y arquitectónico, de conformidad, en su caso, con la legislación de patrimonio
Página
histórico.
c) La conservación, la protección, LA REHABILITACIÓN O LA MEJORA DEL MEDIO URBANO
89
y del medio rural.
d) La protección de ambientes, espacios, perspectivas y paisajes urbanos y naturales.
e) Otras que se determinen reglamentariamente.
65
66
LÓPEZ (2009-113).
2. EL PLAN ESPECIAL PODRÁ MODIFICAR O MEJORAR LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA

PREVIAMENTE ESTABLECIDA POR CUALQUIER OTRA FIGURA DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO,
debiendo justificar suficientemente en cualquier caso su coherencia con la ordenación
estructurante.
Artículo 51. Contenido sustantivo
1. Los Planes Especiales contendrán las determinaciones adecuadas a sus finalidades específicas,
incluyendo la justificación de su propia conveniencia y de su conformidad con los instrumentos de
ordenación del territorio y del planeamiento urbanístico vigentes sobre su ámbito de ordenación.
2. EN TODO CASO, EL PLAN ESPECIAL CONTENDRÁ, según proceda:
a) Las determinaciones propias del Plan Parcial que correspondan a su objeto específico,
en su función de desarrollo del Plan General.
b) LAS DETERMINACIONES PROPIAS DEL PLAN PARCIAL, EN SU CASO DE REFORMA
INTERIOR, incluidas las establecidas directamente por el Plan General, que complementen o
modifiquen – SIC – »67.
Resulta pertinente destacar algunas características de la normativa sobre Planes Especiales,

como medio para concluir en forma categórica que los Planes Especial para Reforma Interior,
son los Planes Parciales de Renovación Urbana en el caso Colombiano.
 El Plan Especial aplica para la Rehabilitación o Mejora del Medio Urbano.

 Puede modificar o mejorar la ordenación pormenorizada previamente establecida por
cualquier otra figura de planeamiento urbanístico.
 Todo Plan Espacial contendrá las determinaciones del Plan Parcial, en todo caso de
Reforma Interior.
8.3.5. Los Estudios de Detalle
Su « objetivo es resolver algunos de los problemas que puedan surgir a la hora de llevar a la
práctica las previsiones del planeamiento primario – SIC – »68.
Sirven para « completar o adoptar los restantes planes urbanísticos. Por medio de ellos cabe
establecer alineaciones y rasantes, ordenar volúmenes o incluir condiciones estéticas y de
composición de las edificaciones – SIC – »69 y se agrega que los «Estudios de Detalle no pueden
corregir ni modificar el planeamiento al que se refieren, ni mucho menos, originar aumentos
de volúmenes, alturas o índices de ocupación del suelo, incrementando las densidades o alterar
Página
los usos preestablecidos – SIC – »70.

90
67
MARTÍN REBOLLO – BUSTILLO BOLADO (2007), CD Auxiliar – Sección Legislación: Comunidad Autónoma de
Madrid – Ley del Suelo.
68
ALONSO (2013-44).
69
LÓPEZ (2009-113).
70
En lo que respecta al medio local, los Estudios de Detalle, pueden tener en el POT Bogotano,
una figura equivalente y son las fichas normativas y en tal sentido el Decreto Distrital N° 190 de
2004 en el inciso 1° del artículo 44 nos dice lo siguiente:
« Articulo 44. Jerarquización de los instrumentos de planeamiento. Los instrumentos

de planeamiento se jerarquizan para garantizar su articulación y su prevalencia sobre
las normas definidas en las fichas normativas, de acuerdo con sus propósitos, su escala
de aplicación y su ámbito de decisión, de la siguiente manera: – SIC – »
8.4. El Planeamiento Urbanístico Colombiano para la Gestión Integral del Suelo
El marco legal del Planeamiento Urbanístico Colombiano, adopta como punto de referencia el
modelo Español y por ello se recuerda que el 9 de agosto de 1995, fue presentado al Congreso
de la República, el « Proyecto de Ley Número 52/95 “por el cual se modifican la Ley 9 de 1989
y la Ley 3 de 1991, y se dictan otras disposiciones “», siendo Ministro de Desarrollo Económico
el Dr. Rodrigo Marín Bernal y casi dos años más tarde, el 24 de julio de 1997 nace la Ley 388 de
1997.
Nuestra norma, bebe en las fuentes jurídica de la tradición jurídica de la Legislación Española y
en tal sentido, la Ley del Suelo de España del 9 de abril de 1976 incluye como instrumentos
particulares los Planes Especiales, Estudios de Detalle, Planes Parciales y Programas de
Actuación Urbanística, figuras que son nuevamente incluidas en la Ley del Suelo de 1992 y la
Ley 6 de 1998 – Régimen del Suelo y Valoraciones y cuya aplicación ha sido clave para ubicar a
España como un Estado líder en aplicación de Instrumentos de Planeamiento Urbanístico a nivel
mundial y por supuesto, como un referente obligado en el caso Colombiano.
El Planeamiento Urbanístico Colombiano para la Gestión Integral del Suelo, corresponde al

conjunto de instrumentos que direccionan propiamente la ordenación del territorio local y que
fijan en forma articulada, un sistema de clasificación, usos y tratamiento del suelo, para permitir
los procesos de urbanización y edificación y están reglados en la Ley 9 de 1989 y la Ley 388 de
1997, principalmente.
En lo que respecta con el POT Distrital de Bogotá – Decreto Distrital 190 de 2004, artículo 30
los denomina instrumentos de Gestión del Suelo y los enuncia indistintamente y sin ninguna
Página
clasificación, así:
« Planes parciales, las unidades de actuación urbanística, los reajustes o integración

91
inmobiliaria y la cooperación entre partícipes; los sistemas de reparto equitativo de las

cargas y beneficios en la forma indicada en el artículo anterior; el derecho de
preferencia, la declaratoria de desarrollo y construcción prioritarios y la enajenación
forzosa en pública subasta que de ellos se deriva; los procesos de adquisición de
inmuebles por enajenación voluntaria, expropiación administrativa o judicial; los bancos
de tierras, los distintos mecanismos de participación Distrital en las plusvalías, la
transferencia de derechos de construcción y los mecanismos de compensación,

estímulo y beneficios en el caso de los tratamientos de conservación histórica o
arquitectónica y para la protección ambiental – SIC - ».
8.4.1. Instrumentos de Planeamiento
En materia de la Ley 388 de 1997 se pueden clasificar en instrumentos generales y en

instrumentos particulares y en actuaciones aisladas y actuaciones integrales.
8.4.1.1. Instrumentos de Planeamiento General
Tiene en el Plan de Ordenamiento Territorial – POT el instrumento jerárquico superior, que

según el tamaño del ente territorial recibirá la denominación de Plan Básico de Ordenamiento
Territorial – PBOT o de Esquema de Ordenamiento Territorial – EOT y determina a escala del
municipio o distrito las normas mediante las cuales se fija ordenación del suelo local mediante
la asignación de Normas Urbanísticas Estructurales, Normas Urbanísticas Generales y Normas
Complementarias.
8.4.1.2. Instrumentos de Planeamiento Particular
Corresponde a los Programas de Ejecución del artículo 18 de la Ley 388 de 1997, Planes
Parciales artículo 18 de la Ley 388 de 1997 y Actuaciones Urbanas Integrales artículo 18 de la
Ley 388 de 1997.
De otro lado, el Derecho Urbano confiere un tratamiento legal diferente a la intervención sobre
el suelo, en función a la escala de tal intervención; según el tamaño de la intervención se
generan denominaciones particulares y se agrupan en el nombre de unidades de actuación
urbanística, las cuales se clasifican en actuaciones aisladas y actuaciones integrales; la
legislación española las denomina como actuaciones sobre el territorio.
8.4.1.3. Actuaciones Urbanas Integrales
Son aquellas relativas a componentes de la acción sectorial del municipio o distrito, contenidas
en decisiones administrativas o proyectos de regulación del uso del suelo y su incorporación al
Página
desarrollo urbano que impactan la estructura espacial de un determinado territorio, al integrar

intervenciones sobre los sistemas urbanos estructurantes.
92
Una actuación urbana integral siempre debe incluir un componente de gestión urbana del suelo
y por lo menos dos componentes de acción sectorial y contemplar mecanismo para la actuación
conjunta y concertada del sector público con el sector privado.
Son componentes de la acción sectorial:
 Vivienda de Interés Social y Mejoramiento Integral de Asentamiento

 Espacio Público
 Renovación Urbana
 Saneamiento Básico y el Manejo Ambiental
 Construcción de Infraestructura para Redes de Servicios Públicos
 Red Vial Primaria y Sistemas de Transporte
 Construcción de otras Infraestructuras y Equipamiento de Impacto Urbano o
Metropolitano
Las actuaciones urbanas integrales, se ejecutan mediante macroproyectos urbanos y planes

parciales y debemos agregar que el POT puede en forma libre determinar otros instrumentos
de planificación, bajo la denominación y caracterización que autónomamente cada entidad
territorial quiera asignar y el marco de acción es la clasificación de normas urbanísticas
Estructurales, Generales y Complementarias de la Ley 388 de 1997.
8.4.1.4. Instrumentos del Anti-planeamiento: Actuaciones Urbanas Aisladas
Las actuaciones urbanas aisladas, son aquellas obras de edificación sobre uno o varios predios
y que puede implicar obras de urbanización parcial o total, cuya finalidad no es impactar el
conjunto del tejido de la ciudad o una parte de ella, sino que se trata de una actuación urbana
privada y excepcionalmente pública, relacionadas con parcelación, la urbanización o la
edificación según el artículo 36 de la Ley 388 de 1997.
Si bien es cierto, los anteriores son procesos propios de la mutación de la propiedad

inmobiliaria, empero cuando se abusa de las mismas en suelo de desarrollo, tendremos un
crecimiento urbanístico sin coherencia y descontrolado y cuando se proyecta sobre la
construida, tendremos un proceso de renovación urbana predio a predio, que la renovación en
urbana en modalidad de reactivación; normalmente las actuaciones urbanas aisladas,
requieren para su ejecución, exclusivamente la tramitación de una Licencia de Urbanismo en la
modalidad que corresponda.
8.4.1.5. Instrumentos de Planeamiento Urbanístico para la Gestión del Suelo en el POT de

Bogotá Página
Incluyen instrumentos de planificación particulares jerarquizados y son:

93
8.4.1.5.1. Instrumentos Estructurantes – El Primer Nivel
Planes Maestros de Servicios Públicos Domiciliarios y de Equipamientos.
8.4.1.5.2. Instrumentos de Segundo Nivel
Planes Zonales, Planes de Ordenamiento Zonal, Unidades de Planeamiento Zonal- UPZ, Planes
Parciales y Planes de Reordenamiento.
Es necesario recordar que las UPZ incluyen decisiones normativas sobre las áreas de territorio
que aplican, en el caso de Bogotá son 117 UPZ y la MEPOT actualmente suspendida por el
Consejo de Estado, determino derogar los contenidos normativos de las UPZ.
8.4.1.5.3. Instrumentos de Tercer Nivel
Planes de Implantación, Planes de Regularización y Manejo de Usos Dotacionales y Planes de

Recuperación Morfológica.
8.4.2. Instrumentos de Financiación
Están dados por una consagración dispersa en diferentes normas.
8.4.2.1. Relacionados con la Ley 388 de 1997
Su posible aplicación se haya determinado por el Principio de Reparto Equitativo de Cargas y

Beneficios según regla del numeral 3º del artículo 2° y el artículo 38 y el mismo se puede
instrumentalizar cada vez que se concrete una unidad de actuación urbanística mediante los
siguientes instrumentos: Fondos de Compensación – ART. 49, Compensación y Transferencia
de Derechos de Construcción y Desarrollo – ART. 50, ART. 88, ART, 89 y ART. 90, Participación
en Plusvalía – ART. 82 de la Constitución Política y artículos 74 hasta 87 inclusive de la Ley 388
de 1997; amén de lo anterior, la financiación de intervenciones sobre el territorio local se puede
apalancar mediante la integración de otros instrumentos fijados en la Ley 9 de 1989 y el Código
de Régimen Municipal.
8.4.2.2. Relacionados con la Ley 9 de 1989
Conocida como ley de reforma urbana y son: Pagares de Reforma Urbana – ART. 99, Bonos de
Reforma Urbana – ART. 103, Impuesto de Estratificación Socioeconómica – ART. 112.
8.4.2.3. Relacionados con el Código de Régimen Municipal- Decreto Ley 1333 de 1986
Página
Se trata de varios instrumentos financieros de gran importancia:

94
 Impuesto Predial Unificado creado mediante Ley 128 de 1941 y cuyo régimen legal
actual corresponde al artículo 172 del Decreto 1333 de 1986 – Código de Régimen
Municipal y artículo 2º de la Ley 14 de 1990.
 Contribución por Valorización, creado mediante Ley 25 de 1921 y elevada a rango
constitucional en el Carta Política en el artículo 317.
8.4.2.4. Relacionados con el POT Distrital de Bogotá
Para el caso del POT de Bogotá se han fijado como Instrumentos de Financiación la Plusvalía,
Fondo de Compensación de Cesiones y Parqueaderos, Sustitución de Zonas de Uso Público,
Títulos representativos de derechos de construcción y desarrollo, Títulos representativos de
derechos adicionales de construcción y desarrollo, Pagarés de reforma urbana, Bonos de
Reforma Urbana.
8.4.2.5. Relacionados con el Plan Nacional de Desarrollo – Ley 1753 de 2015
Se trata del inciso 5° del artículo 33 del Plan Nacional de Desarrollo, que determina otras
fuentes de financiación de los sistemas de transporte, la valorización, subasta de norma
urbanística, herramientas de captura del valor del suelo y cobro o aportes por edificabilidad
adicional.
Desde este punto de vista, recordemos que los sistemas de transporte son ejes estructurantes
del territorio y en tal sentido, son un instrumento de l
8.4.3. Instrumentos de Ejecución
Hace referencias a aquellos instrumentos de gestión integral del suelo, relacionados con la
ejecución material de decisiones y actuaciones urbanísticas.
Los relacionados con la Ley 388 de 1997 son: el Desarrollo Prioritario de Unidades de Actuación
Urbanística – ART. 40, Constitución de Entidades Gestoras para Unidades de Actuación
Urbanística – ART. 44, Entidades Administradoras de Espacio Público, Patrimonio Inmobiliario
y Áreas de Cesión Obligatoria – ART. 7 Ley 9 de 1989, Reajuste de Tierras – ART. 45, Cooperación
entre Coparticipes – ART. 47, Compensación en Tratamiento de Conservación – ART. 48 ,
Enajenación Forzosa en Desarrollo Prioritario de Unidades de Actuación Urbanística – ART. 55
y además es necesario considerar los Bancos de Tierra o Bancos Inmobiliarios creados en el
artículo 70 de la Ley 9 de 1989, modificado por el artículo 63 de la Ley 388 de 1997.
8.4.4. Instrumentos de Protección Página
Integran los determinantes de ordenamiento territorial, como normas de superior jerarquía

que deben ser incorporadas en el POT según el artículo 10 en numerales 1º, 2º y 3º, son:
95
 Las relacionadas con la conservación y protección del medio ambiente, los recursos
naturales y la prevención de amenazas y riesgos naturales.
 Las políticas, directrices y regulaciones sobre conservación, preservación y uso de las

áreas e inmuebles consideradas como patrimonio cultural de la Nación y de los
departamentos, incluyendo el histórico, artístico y arquitectónico, de conformidad con

la legislación correspondiente.
 El señalamiento y localización de las infraestructuras básicas relativas a la red vial
nacional y regional, puertos y aeropuertos, sistemas de abastecimiento de agua,
saneamiento y suministro de energía, así como las directrices de ordenamientos para
sus áreas de influencia.
8.4.5. Instrumentos de Control
Corresponde según la Ley 388 de 1997, a la implementación de Veeduría Comunitaria –

Numeral 3º ART. 22, Consejo Territorial de Planeación – ART. 24, Infracciones y Sanciones
Urbanísticas – ART. 103 hasta ART. 108 inclusive, Vigilancia y Control a la Actividad de
Construcción y la Enajenación de Vivienda – ART. 109, Expediente Urbano – ART. 112, Acción
de Cumplimiento – ART. 116 – Subrogado por la Ley 393 de 1997.
8.4.6. Instrumentos de Participación
Al tenor del artículo 4º de la Ley 388 de 1997 la participación se concreta mediante el Derecho
de Petición, la Celebración de Audiencias Públicas, intervención en la formulación – discusión y
ejecución de planes de ordenamiento y en procesos de otorgamiento, modificación, suspensión
y revocatoria de licencias urbanísticas.
8.4.7. Instrumentos Normativos
Según la regla del ordinal 2° numeral 1° del artículo 17 de la Ley 388 de 1997, corresponde a los
tratamientos urbanísticos relacionados con la conservación y manejo de centros urbanos e
históricos y hacen parte de las normas urbanísticas estructurales y en función al numeral 2° del
artículo 17 de la norma in comento, a título de normas urbanísticas generales, encontramos los
tratamientos, que al decir de la norma, por « consiguiente otorgan derechos e imponen
obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus constructores, conjuntamente
con la especificación de los instrumentos que se emplearán para que contribuyan eficazmente
a los objetivos del desarrollo urbano y a sufragar los costos que implica tal definición de
derechos y obligaciones – SIC – ». Página
Los anteriores son los instrumentos que permiten la gestión integral del territorio, en lógica de
instrumentos de intervención que permiten dicha gestión, bajo una mirada esquemática y
96
global, sin entrar en la particularidad de cada uno de tales instrumentos que se recuerdan son
Instrumentos de Planeación, Financiación, Ejecución, Protección, Control, Participación e
Instrumentos Normativos.
9. CONTORNOS SOBRE LA TEORÍA DE LA NORMA JURÍDICA
Desde el punto de vista de la Ciencia del Derecho71, el sistema de fuentes, se puede entender
como la totalidad del derecho positivo vigente al interior de un Estado y bajo tal connotación,
siguiendo en enfoque de Norberto Bobbio la Teoría de la Norma Jurídica y la Teoría del
Ordenamiento Jurídico, integran la Teoría General del Derecho72.
La Teoría de la Norma Jurídica, se ocupa de los problemas de la Justicia, la Validez y la Eficacia

que son propios del Derecho Natural, el Positivismo Jurídico y el Realismo Jurídico,
respectivamente; la Teoría del Ordenamiento Jurídico, que se ocupa por los problemas del
Ordenamiento Jurídico en relación con la Unidad, la Coherencia y la Plenitud, que son
presupuestos dogmáticos de la Ciencia del Derecho y el estudio de la pluralidad de
Ordenamientos Jurídicos y su Interrelación.
En tal sentido, el modelo de Ciencia Jurídica que mejor nos permite generar la aproximación
que requiere nuestra investigación es el modelo Kelseniano; en efecto Kelsen entiende que la
Ciencia Jurídica es una « ciencia normativa, pero no porque formule normas, sino porque su
función es exclusivamente describir normas; es decir que su objeto de estudio son las NORMAS
JURÍDICAS VÁLIDAS en un cierto ámbito – SIC - »73 Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
En lo que respecta a la investigación, nuestra preocupación será la Teoría de la Norma Jurídica,

en lógica de la Validez de la Norma, que es un asunto de gran importancia en el Positivismo
Jurídico, cuestión que es necesario abordar bajo la consideración del Tratamiento de
Renovación Urbana, no como un Instrumento de Planeamiento del Urbanismo sino como un
Instrumento Normativo que guía la acción urbanística del Estado, luego es preciso determinar
las condiciones de validez de dicho instrumento y las condiciones de validez del Plan Parcial que
siendo un Instrumento de Planeamiento Urbanístico, se opera y pone en marcha a través de un
Procedimiento Administrativo Especial, cuya actuación administrativa a su vez reviste el
carácter de Acto Administrativo Complejo, luego frente a los requisitos de Existencia, Validez y
Eficacia de dicho acto administrativo, surge la pregunta desde la Teoría de la Norma Jurídica,
acerca de cuáles son los Requisitos de Validez de tal acto administrativo.
La Teoría de la Norma Jurídica, será esencial para indagar Requisitos de Validez del Tratamiento
de Renovación Urbana y del Acto Administrativo Complejo que constituye el Procedimiento
Administrativo Especial de los Planes Parciales de Renovación Urbana, lo cual permitirá
Página
71
« La Ciencia del Derecho ha recibido diversos nombres, según la forma como se hagan los estudios de síntesis
97
jurídica. En Italia, Enciclopedia Jurídica; en Inglaterra, Escuela Analítica de Jurisprudencia, en Alemania, Teoría
General del Derecho - SIC - »
CARVALLO, Adolfo (1956) Manual de Introducción a las Ciencias Jurídicas y Sociales, Editorial Jurídica de Chile,
Santiago de Chile, Tomo I, Página 146.
72
BOBBIO, Norberto (1958) Teoría General del Derecho, Editorial Temis, Cuarta Reimpresión de la Segunda
Edición – 2002, Bogotá.
73
NINO, Carlos Santiago (1983) Introducción al Análisis del Derecho, 10ª Edición 2001, Editorial Ariel, Barcelona,
Página 316.
identificar asimetrías regulatorias en sedes de la Resolución de Determinantes para la

Formulación de Planes Parciales y su Decreto de Adopción del Plan Parcial.
Desde el punto de vista de la forma en que operativamente se hará dicho análisis de requisitos
de validez, será en apoyo de la Dogmática Jurídica74, entendida como la técnica discursiva que
elabora el metalenguaje, que se aplica dentro del sistema jurídico y a través del cual se
construye la Ciencia del Derecho75, pues para realizar la verificación de la caracterización
normativa que asume la renovación urbana como tratamiento urbanístico y el instrumento de
los planes parciales, en lógica de la consagración de su ordenamiento jurídico en nuestro país,
la Teoría de la Norma Jurídica es el marco conceptual de aproximación y la Dogmática Jurídica
es su vehículo de desplazamiento.
La Teoría de la Norma Jurídica, será usada para poder abordar los componentes jurídicos que
en materia de Derecho Urbanístico entraña el proceso de renovación urbana mediante el
procedimiento administrativo especial de los planes parciales, marcos legales que es preciso
considerar, tanto en el orden nacional como en el distrital y desde ya, se advierte la necesidad
de discurrir entre otras, por las siguientes normas:
 Ley 388 de 1997 de Ordenamiento Territorial por la cual se modifica la ley 9 de 1989,
la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.
 Decreto Nacional N° 2181 de 2006 por el cual se reglamentan parcialmente las
disposiciones relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan
otras disposiciones en materia urbanística.
 Decreto Nacional N° 4300 de 2007 por el cual reglamentan las disposiciones relativas
a planes parciales de que tratan los artículos 19 y 27 de la Ley 388 de 1997 y el artículo
80 de la Ley 1151 de 2007, se subrogan los artículos 1,5,12 y 16 del Decreto 2181 de
2181 de 2006 y se dictan otras disposiciones.
 Decreto Distrital N° 190 de 2004 que adopta el POT Distrital.
 Decreto Distrital N° 364 de 2013 Modificación Excepcional del POT.
 Decreto Distrital N° 296 de 2003 por el cual se reglamenta el Acuerdo 10 de 2000 y
parcialmente los artículos 292, 293 y 294, numeral 3º, del Título II, Subtítulo 4, Capítulo
1, Subcapítulo 4º del Decreto 619 de 2000.
 Decreto Distrital N° 329 de 2006 por el cual se modifican los factores y parámetros
para el reconocimiento del componente económico del Plan de Gestión Social
establecidos en el artículo 6º del Decreto 296 de 2003.
Página
74
« La dogmática jurídica es típica de los países en que predomina el derecho legislado – los del continente
98
europeo y los hispanoamericanos entre otros –, no habiéndose difundido en cambio en el ámbito del commun law
– SIC – » NINO, Carlos (1983:321)
75
« No se habla de ciencia jurídica como ciencia formal en el sentido más estricto y riguroso de la palabra, según
el cual se distinguen las ciencias formales ( como la lógica ) de las ciencias empíricas ( como la biología ); se habla
en un sentido más amplio ( como forma del saber que no tiene por objeto hechos del mundo físico o humano,
sino la construcción, y en última instancia, el sistema »
BOBBIO, Norberto (1965) El Problema del Positivismo Jurídico, Editorial Universitaria de Buenos Aires, Buenos
Aires, Página 23.
 Acuerdo Distrital N° 257 del 30 de noviembre de 2006 por el cual se dictan normas
básicas sobre la estructura, organización y funcionamiento de los organismos y de las
entidades de Bogotá, Distrito Capital, y se expiden otras disposiciones.
 Decreto Distrital N° 448 de 2007 por medio del cual se reconoce un derecho
constitucional y legal a la participación ciudadana en la discusión, formulación y
evaluación de políticas públicas.
 Decreto Distrital N° 492 de 2007 adopta la Operación Estratégica del Centro de Bogotá,
el Plan Zonal del Centro –PZCB- y las Fichas Normativas para las Unidades de
Planeamiento Zonal –UPZ- 91 Sagrado Corazón, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La
Candelaria, 95 Las Cruces y 101 Teusaquillo.
Las anteriores normas, constituyen en esencia el marco de referencia en el cual se debe apoyar
la investigación y las definiciones más importantes de la investigación, están dados por dos
normas sustanciales, una distrital y otro nacional; frente a las normas de orden nacional, es
preciso advertir que si bien es cierto no existe una norma concreto sobre la forma a través de
la cual se desarrolla toda la actuación administrativa de un Plan Parcial de Renovación Urbana
en modalidad de Redesarrollo, si hay dos normas que traen definiciones sobre el particular, que
serán objeto de análisis en su momento.
Contar con la Teoría de la Norma Jurídica, es necesario para identificar en el Derecho Urbano,
las claves jurídicas de la Renovación Urbana, ya que desde el devenir histórico, siempre
podemos hablar de regulación normativa urbanística desde las época de las Ciudades Antiguas
de los Egipcios, los Griegos y los Romanos, también en la Época del Medioevo y luego de la
caída del Imperio Romano, con el surgimiento de los burgos, pues al decir de Berman:
« a finales del siglo XI y durante el XII brotaron varios millares de nuevas ciudades y
pueblos: en la Italia septentrional, Francia, Flandes, Normandía, Inglaterra, los ducados
alemanes, Castilla y Aragón y otras partes de Europa. De hecho, surgieron antes de que
estos grandes territorios se volvieran unidades políticas integradas […] todos estaban
gobernados por un sistema de Derecho Urbano – SIC – »76. Subrayas y Negrillas Fuera
del Texto.

Página
Las conclusiones del capítulo 3 en relación con los contornos teóricos de la Teoría del
Planeamiento Urbanístico y la Teoría de la Norma Jurídica, permiten concluir:
99
 Los contornos teóricos usados facilitan la comprensión y análisis tanto del Marco
Regulatorio de la Renovación Urbana como el Marco Regulatorio de Planes Parciales.
76
BERMAN, Harold J. (1983) La Formación de la Tradición Jurídica de Occidente, Fondo de Cultura Económica de
México, Primera Reimpresión – 2001, Ciudad de México, Página 374.
 Dichos contornos teóricos, se constituyen en un soporte necesario para proyectar desde

la función de intervención finalística del Estado, tanto las asimetrías regulatorias del
mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana.
 La Teoría del Planeamiento Urbanístico y la Teoría de la Norma Jurídica, tienen la fuerza
necesaria y albergan la complejidad requerida para definir los contenidos normativos
que se requieren para la construcción de un marco normativo reglamente el
procedimiento administrativo especial para la formulación, adopción y ejecución de
Planes Parciales de Renovación Urbana.
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CAPÍTULO 4.
MARCO REGULATORIO DE LA RENOVACIÓN URBANA
El presente capítulo explora la regulación nacional y distrital en materia de renovación urbana,

con el objetivo de indagar por el alcance de la misma, cuya comprensión será fundamental para
poder en el capítulo 6, desentrañar la función finalística de intervención Estatal que se
desprende de tal marco normativo nacional y distrital.
Definir el marco normativo nacional y distrital en materia de renovación urbana, es muy

importante, toda vez que la investigación pretende generar un Esquema de Marco Regulatorio
para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana, luego es
necesario tener certeza sobre cuáles son los límites de una reglamentación secundaria como lo
que se propone desde el trabajo de investigación.
El Marco Regulatorio que se llegue a proponer, se debe enmarcar en la Carta Política de 1991
(ART. 13 – 58 y 334) y en la regulación nacional y distrital, como requisito de respeto al Bloque
de Legalidad o Principio de Legalidad y además, deberá facilitar la identificación de unos
criterios objetivos y materiales, que conduzcan a determinar la selección de planes parciales de
renovación urbana, que serán usados para construir el diagnóstico.
11. NORMAS NACIONALES EN MATERIA DE RENOVACIÓN URBANA
A continuación se hará un breve recorrido por los dos únicos instrumentos legislativos que han
tocado el tema como son la Ley 9 de 1989 y la Ley 388 de 1997 que existen sobre el particular
y los Decretos Reglamentarios que completan el marco regulatorio del orden nacional.
11.1. Ley 9 de 1989
En materia de la Ley 9 de 1989 « por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo
municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones », la cual es
más conocida como Ley de Reforma Urbana, posee una única referencia en su Capítulo IV,
frente a normas para la protección de los moradores en los proyectos de renovación urbana.
Página
Se trata de un total de 5 artículos, los cuales en forma marginal, plantearon por primera vez el
tema de la renovación urbana y posteriormente la Ley 388 de 1997 « por la cual se modifica la
Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones », derogó en forma expresa el
101
inciso 2º del artículo 39, los artículos 40, 41 y 42.
Vigente de la Ley 9 de 1989, encontramos el tratamiento de poseedor que se da al arrendatario

en los proyectos de renovación urbana, según regla el artículo 43 y una definición de planes de
renovación urbana en el inciso 1° del artículo 39; veamos su definición:

expropiar inmuebles usados como vivienda propia, se observarán las reglas contenidas
en las normas del presente Capítulo para la defensa y protección de sus moradores –
SIC – »
11.2. Ley 388 de 1997
En lo que hace referencia a la Ley 388 de 1997, su contenido en materia de Renovación Urbana,
el único artículo es el 119 norma que determina el precio de adquisición o indemnización por
enajenación voluntario o expropiación de inmuebles en programas de renovación urbana.
Salvo la reseña expresa del artículo 119 de la Ley 388 de 1997, la norma hace referencia a
renovación urbana en el artículo 15 que define normas urbanísticas y en concreto en su
Numeral 2 sobre normas urbanísticas generales, al indicar que corresponde a tales normas la
determinación de zonas de renovación (2.2.) y determinar que en materia de cesiones
urbanísticas gratuitas en operaciones como macroproyectos o actuaciones urbanísticas en
áreas con tratamiento de renovación urbana, se podrán generar excepciones frente a tales
cesiones (2.7.) y el numeral 3 sobre normas complementarias indica que hacen parte de tal
clasificación las normas para operaciones como macroproyectos urbanos integrales y áreas con
tratamiento de renovación urbana (3.3. ).
Llama la atención observar que los artículo 19 y 27 que definen que son planes parciales y fijan
el procedimiento para su aprobación respectivamente, no hacen una referencia explícita a la
renovación urbana, lo cual contrasta con el artículo 28 que al determinar la vigencia y las
causales de revisión, incluye la ejecución de proyectos de renovación urbana como una causal.
Página
Veamos la definición legal de planes parciales:
102
« Artículo 19º.- Planes parciales. Los planes parciales son los instrumentos mediante
los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de
ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en
el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante
unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas
especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas
generales, en los términos previstos en la presente Ley. El plan parcial o local incluirá
por lo menos los siguientes aspectos:
1. La delimitación y características del área de la operación urbana o de la unidad

mínima de actuación urbanística contemplada en el plan parcial o local.
2. La definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas que

orientan la correspondiente actuación u operación urbana, en aspectos tales como el
aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliación o mejoramiento del
espacio público, la calidad del entorno, las alternativas de expansión, el mejoramiento
integral o renovación consideradas; los estímulos a los propietarios e inversionistas para
facilitar procesos de concertación, integración inmobiliaria o reajuste de tierras u otros
mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios
vinculadas al mejor aprovechamiento de los inmuebles; los programas y proyectos
urbanísticos que específicamente caracterizan los propósitos de la operación y las
prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de la
actuación o de la operación urbana contemplada.
3. Las normas urbanísticas específicas para la correspondiente unidad de actuación o

para el área específica objeto de la operación urbana objeto del plan: definición de usos
específicos del suelo, intensidades de ocupación y construcción, retiros, aislamientos,
empates y alturas.
4. La definición del trazado y características del espacio público y las vías y,

especialmente en el caso de las unidades de actuación, de la red vial secundaria; de las
redes secundarias de abastecimiento de servicios públicos domiciliarios; la localización
de equipamientos colectivos de interés público o social como templos, centros docentes
y de salud, espacios públicos y zonas verdes destinados a parques, complementarios del
contenido estructural del plan de ordenamiento.
5. Los demás necesarios para complementar el planeamiento de zonas determinadas,

de acuerdo con la naturaleza, objetivo y directriz de la operación o actuación respectiva.
6. La adopción de los instrumentos de manejo de suelo, captación de plusvalías, reparto

de cargas y beneficios, procedimientos de gestión, evaluación financiera de las obras de
urbanización y su programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento.
En los casos previstos en las normas urbanísticas generales, los planes parciales podrán
ser propuestos ante las autoridades de planeación municipal o distrital para su Página
aprobación, por personas o entidades privadas interesadas en su desarrollo. En ningún
caso podrán contradecir o modificar las determinaciones de los planes de ordenamiento
103
ni las normas estructurales de los mismos.
Parágrafo.- Los planes parciales también podrán ser aplicables para complementar la
planificación de las localidades en el caso de los distritos, cuando así lo señalare el Plan
de Ordenamiento Territorial, evento en el cual se denominará planes locales.
El Capítulo V de la Ley 388 de 1997, que regula la Actuación Urbanística, hace referencia al
tratamiento de renovación urbana en el inciso 2° del artículo 37 al determinar que dicha
actuación deberá señalar un procedimiento para establecer la factibilidad de servicios públicos;

en los artículos 39, 41 y 45 que define que son unidades de actuación urbanística, su
procedimiento y la ejecución mediante reajuste de tierras o integración inmobiliaria,
respectivamente.
El Capítulo VII de la Ley 388 de 1997 sobre adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria
y expropiación judicial se limita a decir en su artículo 58 en los literales c y l, que una causal de
decretar la expropiación o declarar de utilidad pública para adquisición de inmuebles, es la
renovación urbana.
Por su parte el Capítulo IX de la Ley 388 de 1997 sobre participación en plusvalía, en los
numerales 5 y 6 del artículo 85 determina que los recursos derivados de la misma se pueden
destinar a programas de renovación urbana o la adquisición o pago de indemnización de
inmuebles para destinarlo a la renovación urbana y posteriormente el Capítulo X de la Ley 388
de 1997 sobre Vivienda de Interés Social, dispone la obligación de incorporar un porcentaje
obligatorio de suelo a la VIS en los planes parciales para programas de renovación urbana.
Finalmente Capítulo XII de la Ley 388 de 1997 sobre Participación de la Nación en el Desarrollo
Urbano, al consagrar en el artículo 113 la figura de las actuaciones urbanas integrales,
determina en su parágrafo 1º, que un componente de la acción sectorial de los municipios o
distritos, son las decisiones administrativas, los programas o proyectos atinentes a la regulación
de los usos del suelo y a su incorporación al desarrollo urbano (…) y a la renovación urbana.
11.3. Decreto Nacional N° 2181 de 2006
En materia de definiciones nos dice su artículo 2°:
« 12. Plan Parcial. Es el instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan

las disposiciones de los planes de ordenamiento territorial, para áreas determinadas del
suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las
que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos
u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de
las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la Ley 388 de 1997.
Mediante el plan parcial se establece el aprovechamiento de los espacios privados, con Página
la asignación de sus usos específicos, intensidades de uso y edificabilidad, así como las
obligaciones de cesión y construcción y dotación de equipamientos, espacios y servicios
públicos, que permitirán la ejecución asociada de los proyectos específicos de
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urbanización y construcción de los terrenos incluidos en su ámbito de planificación.
14. Tratamientos urbanísticos. Son las determinaciones del plan de ordenamiento

territorial, que atendiendo las características físicas de cada zona considerada,
establecen normas urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos
sectores del suelo urbano y de expansión urbana. Son tratamientos urbanísticos el de
desarrollo, renovación urbana, consolidación, conservación y mejoramiento integral –

SIC ».
El artículo 1° al fijar su ámbito de aplicación dice:
« Las disposiciones contenidas en el presente decreto REGLAMENTA DE MANERA

GENERAL LA FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DE LOS PLANES PARCIALES DE QUE TRATA EL
ARTÍCULO 19 DE LA LEY 388 DE 1997, Y DE MANERA ESPECIAL, EL CONTENIDO DE LOS
PLANES PARCIALES PARA LAS ÁREAS SUJETAS A TRATAMIENTO DE DESARROLLO dentro
del perímetro urbano y las áreas comprendidas en el suelo de expansión urbana para su
incorporación al perímetro urbano, en concordancia con las determinaciones de los
planes de ordenamiento territorial y los instrumentos que los desarrollen o
complementen – SIC – ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
La anterior previsión normativa es clara al indicar que se regula en forma general la formulación
y adopción de planes parciales, pero de manera especial los planes parciales de áreas sometidas
al tratamiento de desarrollo.
De la revisión del decreto en su integridad, no hay normas que determinen el manejo

diferenciado de los planes parciales en el tratamiento de renovación urbana frente al
tratamiento de desarrollo y en tal sentido, la norma estima que son iguales y ello trae problemas
a la hora de su aplicación como se verá posteriormente.
11.4. Decreto Nacional N° 75 de 2013
De otro lado, el Decreto Nacional N° 75 del 23 de enero de 2013, que reglamenta el

cumplimiento de los porcentajes de suelo destinado a programas de Vivienda de Interés Social
para predios sujetos a los tratamientos urbanísticos de desarrollo y renovación urbana y se
dictan otras disposiciones, trae en su artículo 1 las siguientes definiciones:
« 10. Tratamiento de Renovación Urbana. Son las determinaciones del componente urbano del
Plan de Ordenamiento Territorial, que están encaminadas a recuperar y/o transformar las áreas
ya desarrolladas de las ciudades, entre otros fines, para, detener los procesos de deterioro físico
y ambiental de los centros urbanos; promover el aprovechamiento intensivo de la
Página
infraestructura pública existente; impulsar la densificación racional de áreas para vivienda y
otros usos, o garantizar la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales, todo
con miras a una utilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para
105
la comunidad. Este tratamiento podrá desarrollarse mediante las modalidades de reactivación
y redesarrollo.
Tratamiento de Renovación Urbana Modalidad de Reactivación. Corresponde a las zonas en

las cuales se promueve el cambio de las estructuras construidas al interior de los predios con el
fin de promover la redensificación de los sectores en que se ubican conservando la estructura o
trazado de los bienes de uso público y estimulando la generación de nuevos elementos
arquitectónicos y naturales de los bienes de propiedad privada tales como antejardines,
fachadas, aislamientos, retrocesos y demás. Bajo esta modalidad se pueden cambiar, mantener,
complementar y/o modificar los usos existentes con el fin de apoyar la redefinición del carácter
del sector. Para esta modalidad, el Plan de Ordenamiento Territorial debe contener normas
urbanísticas que permitan el desarrollo individual de los predios mediante licencias de
construcción sin que se requiera adelantar el trámite de plan parcial.
Tratamiento de Renovación Urbana Modalidad de Redesarrollo. Corresponde a las zonas en

las que se requiere efectuar la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas mediante
procesos de reurbanización que permitan generar nuevos espacios públicos y/o privados así
como una nueva definición de la normatividad urbanísticas de usos y aprovechamientos. En ésta
modalidad, el Plan de Ordenamiento Territorial define las directrices generales y mediante los
Planes Parciales se desarrollan y complementan las determinantes previstas en el Plan de
Ordenamiento Territorial. En éste tratamiento se permite adelantar las actuaciones de
urbanización con el fin de urbanizar nuevamente los predios – SIC - ».
12. NORMAS DISTRITALES EN MATERIA DE RENOVACIÓN URBANA
Conforme a la competencia asignada por el artículo 311 de la Constitución Política, corresponde

a los municipios ordenar el desarrollo de su territorio.
La Ley 388 de 1997, determinó los criterios bajo los cuales se desata la anterior competencia y
en el caso de Bogotá, la regulación en materia de Renovación Urbana, encuentra fijada en el
Decreto Distrital N° 619 de 2000, revisado por el Decreto Distrital N° 469 de 2003 y que fuera
compilado por el Decreto Distrital N° 190 de 2004; el POT Distrital, fue objeto de modificación
excepcional mediante Decreto Distrital N° 364 de 2013, norma actualmente suspendida por el
Consejo de Estado.
12.1. El Decreto Distrital N° 619 de 2000 – POT de Bogotá
Su artículo 6 definió como objetivo físico del POT, entre otros adelantar proyectos de
renovación y de aprovechamiento de los vacíos existentes en el suelo urbano, para generar
vivienda, infraestructura y equipamientos conducentes a revitalizar la ciudad construida.
Sin embargo, la norma más significativa es el artículo 110 que a su tenor literal dice:
Página
« Artículo 110. Política de Renovación Urbana. La Renovación Urbana tiene como
objetivo propiciar un reordenamiento de la estructura urbana de zonas
estratégicamente ubicadas de la ciudad que han perdido funcionalidad, calidad
106
habitacional, presentan deterioro de sus actividades, o en las que se ha degradado el
espacio libre o el espacio edificado; zonas del suelo urbano que por procesos de
deterioro urbanístico y social se encuentran abandonadas y con un aprovechamiento
muy bajo en relación con su potencial, asociado a su ubicación dentro de la ciudad y a
la disponibilidad de redes de comunicación y servicios públicos.
Para lograr el anterior objetivo la política de Renovación Urbana se propone:
1. Efectuar actuaciones públicas que conlleven el desarrollo de proyectos

integrales de renovación.
2. Estimular la vinculación del capital privado mediante la reducción de factores
de incertidumbre
3. Promover la aplicación de una normativa sencilla y transparente.
4. Agilizar los procesos y trámites.
5. Brindar apoyo técnico y operativo a la ejecución de proyectos por medio de la
empresa de Renovación Urbana, encargada de gestionar, liderar, promover y
coordinar esos proyectos – SIC – ».
La norma propuso que el desarrollo de la Política de Renovación Urbana, debería contar un

instrumento que permita la aplicación normativa sencilla y transparente, agilizar procesos y
trámites y brindar apoyo técnico y operativo a la ejecución de proyectos a través de la ERU que
será el ente encargado de gestionar, liderar, promover y coordinar los proyectos.
Después de 14 años de expedición del primer POT, Bogotá sigue sin contar con un instrumento
normativa que permita implementar esa política de renovación urbana; a su turno, se definió
en el artículo 274 que la Renovación Urbana sería una programa estructurante para el
desarrollo de la ciudad y la puesta en práctica del modelo de ordenamiento y se destinó un
capítulo completo al Programa de Renovación Urbana, para lo cual el artículo 311 definió los
proyectos prioritarios en zonas aledañas al centro, el artículo 423 definió los proyectos del
programa de renovación urbana a desarrollar entre los años 2000 a 2004, lo propio hizo el
artículo 433 que definió los proyectos entre años 2004 y 2007 y el artículo 441 define los
proyectos de los años 2007 – 2010.
El artículo 365 definió normas generales para el tratamiento de renovación urbana, el artículo
298 definió los sectores con tratamiento de renovación urbana, 296 fijó un concepto de
renovación urbana y el artículo 297 fijo los objetivos del programa de renovación urbana y se
llama la atención por el su objetivo 2º el cual dice:
« 2. La puesta en marcha de proyectos estratégicos de renovación urbana a través de
las normas y la aplicación de los instrumentos de gestión establecidos en este Plan, que
permitan agilizar y facilitar el desarrollo de los proyectos. Para esto se localizan las zonas
que pueden tener características adecuadas para ser renovadas, tanto por la factibilidad
de desarrollar allí los programas de renovación, como por su necesidad frente a las
exigencias del Modelo de Ordenamiento Territorial – SIC – ». Página
Nuevamente se plantea que la renovación urbana se pondrá en marcha a través de normas y

la aplicación de instrumentos de gestión que permitan agilizar y facilitar su desarrollo; empero,
107
se reitera, luego de 14 años de dicho POT, no han sido expedidas esas normas.
Finalmente, consideración especial merece el artículo 299 que determina el alcance de la
intervención de la Administración Distrital en la Renovación Urbana, que a su tenor literal dice:
« Artículo 299. Intervención de la Administración Pública.
La Administración Distrital gestionará, liderará, promoverá y coordinará lo relativo a la

puesta en marcha de los programas, planes y proyectos de Renovación Urbana y para
ello, mediante el Acuerdo 33 de 1999, creó la Empresa de Renovación Urbana.
La participación de la Administración en los programas de renovación se debe orientar
a:
1. La actuación directa en el ejercicio de la función pública del urbanismo.
2. Facilitar el desarrollo de los proyectos de renovación, promoviendo los programas,
agilizando su gestión ante las entidades distritales y, en general, poniendo a disposición
de los interesados una estructura de gestión que tenga capacidad de respuesta a las
intenciones del sector privado.
3. Generar Incentivos que beneficien a los interesados en este tipo de procesos.
4. Establecer, en los planes de Desarrollo para la Renovación Urbana, partidas para la
ejecución de obras de espacio público e infraestructura para servicios públicos de los
proyectos de Renovación Urbana que propongan los particulares.
5. La empresa de Renovación Urbana velará para que las empresas de Servicios Públicos
y entidades ejecutoras prevean en sus planes de inversiones partidas para la ejecución
de obras en proyectos de Renovación Urbana.
6. Hacer las previsiones para garantizar la adecuada atención de la población afectada
por las obras de Renovación Urbana y efectuar la adecuada coordinación con el
Subprograma de reasentamiento en lo referente a reasentamiento por obra pública.
7. Generar incentivos para que en los planes y proyectos de renovación se incorpore la
construcción de vivienda nueva para el cubrimiento del déficit actual y futuro de
vivienda.
Parágrafo 1. Se conformará el Comité Distrital de Renovación Urbana, con el fin de

coordinar las acciones tendientes al cumplimiento de lo establecido en el Plan de
Ordenamiento Territorial, los Planes de Desarrollo y el Acuerdo 33 de 1999, como una
instancia interinstitucional en donde se canalicen todas las acciones de Renovación
Urbana de iniciativa pública o privada.
Parágrafo 2. La Empresa de Renovación Urbana con el apoyo del Departamento

Página
Administrativo de Planeación Distrital (DAPD) definirá una política de incentivos que
resulte atractiva para la generación de proyectos de Renovación Urbana a través de los
cuales la administración y sus entidades se constituyan en facilitadoras de los
108
procedimientos, apoyadas por una estrategia de gestión clara. Esta política será
adoptada por decreto – SIC – ».
Nuevamente se observa claramente que no existe, una norma legal a través de la cual se
determine la forma a través de la cual el Distrito, implemente el mandato del parágrafo 2º de
la norma citada, que según su tenor literal debe ser adoptada por un decreto, que:
 Agilice la gestión ante las entidades distritales.

 Poniendo a disposición de los interesados una estructura de gestión que tenga
capacidad de respuesta a las intenciones del sector privado.
 Defina los incentivos a favor de interesados en programas de renovación urbana.
 Se creó el Comité Operativo de Renovación Urbana, pero no funcionó como instancia
interinstitucional para canalizar todas las acciones de Renovación Urbana de iniciativa
pública o privada y por el contrario, todo sigue dependiendo de la Dirección de
Patrimonio y Renovación Urbana.
12.2. El Decreto Distrital N° 469 de 2003 – Modificación del POT
Se trata de un decreto que modificó el POT y según su parte considerativa, los ajustes y
modificaciones específicas al Decreto Distrital 619 de 2000 en lo que respecta a la Política de
Renovación Urbana, no se expresa ninguna causal a efectos de la revisión del POT.
Frente a las razones declaradas de la revisión y que podemos interpretar como conexas a la
Política de Renovación Urbana, se advierte la necesidad de un « ajuste de la política y el
programa de vivienda en razón del agotamiento del suelo de la ciudad y el escenario regional –
SIC » y en su artículo 203, se determina modificar los Objetivos Generales del POT fijados en el
artículo 275 del Decreto N° 619 de 2000, así:
« El programa habitacional tiene por objeto impulsar el cumplimiento del derecho al

acceso a una vivienda digna de las familias del Distrito y la Región, dando prioridad a las
familias que se encuentran en situación de pobreza, grupos vulnerables y
desfavorecidos, a través de la planeación, gestión, prevención, control y vigilancia,
ordenamiento y desarrollo armónico de la ciudad en los aspectos ambiental,
habitacional, de suelo, de renovación urbana y mejoramiento integral, de servicios
públicos y de patrimonio urbano y arquitectónico, desde una perspectiva de
productividad urbana y sostenible del desarrollo de la ciudad y la región, con la
participación del Distrito y de los municipios de la región, el gobierno nacional, las
localidades, la población organizada, los organismos no gubernamentales, el sector
empresarial y la cooperación internacional - SIC ».
En forma adicional, el artículo 244 determinó modificar el artículo 364 del Decreto N° 619 de Página
2000, relacionado con Zonas Objeto de Inclusión posterior al Tratamiento de Renovación y
especificar que aquellas zonas industriales incluidas en dicho tratamiento, lo harán siempre en
109
Modalidad de Redesarrollo
12.3. Decreto Distrital N° 327 de 2004 – Tratamiento Urbanístico de Desarrollo Urbano
Se trata de una norma interesante que en su artículo 1 define el objeto de la normas así:
« El presente decreto tiene por objeto reglamentar las condiciones para la urbanización
de terrenos o conjunto de terrenos urbanizables no urbanizados, localizados en suelo
urbano y de expansión urbana del territorio Distrital, así como el sistema de reparto de
cargas y beneficios aplicable a los predios que no están sujetos a la formulación y
adopción de Planes Parciales y/o Planes de Ordenamiento Zonal, sin perjuicio de las
normas establecidas para la aplicación de la participación en plusvalía o de otros
instrumentos de financiación – SIC – ».
Desde el punto de la regulación de la intervención en el mercado del suelo, llama la atención

que el Distrito tenga una norma para el tratamiento de desarrollo y no tenga vigente una
norma para el tratamiento de renovación urbana.
A pesar de lo anterior, vale la pena recordar que el Decreto Distrital N° 332 de 1992 que
reglamentó el Tratamiento Especial de Renovación Urbana y los Programas que se refieren al
mismo, si constituyó un marco normativo en su momento, que reguló dicho tratamiento y
aunque no está vigente por pérdida de fuerza ejecutoria el haber sido expedida en desarrollo
de facultades de la Ley 49 de 1987 norma desueta, vale la pena retomar de su artículo 1 sobre
definiciones, el cual decía:
« ÁMBITO ESPACIAL DE APLICACIÓN. Es el área urbana definida dentro de ciertos

límites que se verá directamente afectada por la aplicación de los planes y programas
de Renovación Urbana y que recibirá sus beneficios.
ÁREA DE INFLUENCIA. Es la zona urbana debidamente delimitada, contigua al ámbito
espacial de aplicación que recibe o transfiere los efectos de los planes y programas de
Renovación Urbana.
ÁREA DE DESARROLLO. Son las zonas de la ciudad que se encuentran en tan alto grado
de deterioro que por tal motivo requieren de reloteo o redensificación sustancial, así
como redistribución de las áreas de uso público.
DETERIORO. Es el estado de degradación a que llega una estructura urbana con el
transcurso del tiempo y que se refleja por la pérdida del valor de uso de sus edificaciones
y el consumo de su infraestructura pública. Por consiguiente, se han producido cambios
en el modo de vida urbana que hace que estas estructuras no sean viables para el uso
que actualmente tienen.
DETERIORO FÍSICO. Es la degradación del espacio público y de la estructura urbana de
una zona que se produce por la saturación de servicios comerciales e institucionales, o
por el grado de vetustez de las estructuras y por el servicio inadecuado que el presta o
por falta de mantenimiento que puede tener como consecuencia el desplazamiento de Página
los residentes a otras zonas y la desvalorización inmobiliaria.
DETERIORO AMBIENTAL. Es el efecto producido por el deterioro físico y social de una
zona que se refleja en la alteración del medio ambiente por sustancias o formas de
110
energía, puestas allí por la actividad humana o de la naturaleza, en cantidades,
concentraciones o niveles capaces de interferir con el bienestar y salud de las personas,
atentar contra la flora y la fauna, degradar la calidad del medio ambiente o afectar los
recursos de la Nación o de los particulares.
PLAN DE RENOVACIÓN URBANA.- Es un instrumento de trabajo que anuncia políticas y
objetivos urbanísticos en términos de renovación en cada uno de los tratamientos,
siendo preciso que con destino al Plan y su propio beneficio se prevean inversiones
públicas o privadas.
PROGRAMA DE RENOVACIÓN URBANA. Es el resultado de la gestión coordinadora del
Plan de Renovación que al confrontarlo con la responsabilidad de recursos económicos,
técnicos y administrativos permite establecer un orden de prioridades de acciones en el
tiempo, que se reflejarán en los correlativos programas de inversión.
CONSTITUCIÓN DE UN PROGRAMA DE RENOVACIÓN URBANA. El conjunto constituido
por el Plan de Renovación, sus reglamentaciones urbanísticas y las correlativas
inversiones presupuestadas así como las realizadas en vigencias anteriores, forman un
“Programa de Renovación Urbana”.
PROGRAMA DE RENOVACIÓN URBANA CON ENFASIS EN LOS TRATAMIENTOS DE
CONSERVACIÓN, ACTUALIZACIÓN Y DESARROLLO. Son las acciones dirigidas a detener
un proceso de deterioro físico y ambiental de un área urbana, localizada al interior de
los tratamientos de Conservación, Actualización o Desarrollo, con énfasis en las
reglamentaciones correspondientes a cada uno de los tratamientos.
MODIFICACIONES SUSTANCIALES. Es un proceso integral de renovación de un área al
cual se llega como objetivo final de las distintas intervenciones que se ejecuten en ella.
PROYECTO URBANO. Son intervenciones directas sobre el espacio urbano de tipo
urbano – arquitectónico que generan un gran impacto en el área y contribuye al interés
público – SIC – ».
12.4. Decreto Distrital N° 562 de 2014 – Condiciones Urbanísticas del Tratamiento de

Renovación Urbana
Se trata de una norma que fue expedida el viernes 12 de diciembre de 2014, luego de que el
martes 9 de diciembre, la Sala Plena del Consejo de Estado, se pronunció en contra del Recurso
de Súplica que interpuso la Alcaldía de Bogotá en contra de la decisión adoptada el 27 de marzo
de 2014 por la Sección Primera de tal corporación, en la que ordenó la Suspensión Provisional
de la Modificación Excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial – MEPOT.
El anterior dato, resulta muy importante para advertir, que el Decreto Distrital N° 562 de 2014,
puede ser estimado como una respuesta legitima en términos políticos por parte de la
Administración Distrital de Bogotá, de recuperar en parte por vía de un Decreto Reglamentario,
lo que perdió al momento de la suspensión provisional de la MEPOT, soportado además en el
cumplimiento de las metas del Plan de Desarrollo Distrital, previamente fijadas en el Acuerdo Página
Distrital N° 489 de 2012; empero, lo anterior no significa que el examen de estricta legalidad de
dicho decreto, pueda soportar un test de constitucionalidad y como elemento de referencia
111
veamos el artículo 1°:
« ARTÍCULO 1. ALCANCE Y ÁMBITO DE APLICACIÓN. El presente decreto establece las

normas urbanísticas para los planes parciales y de las fichas normativas, que son
instrumentos de planeamiento aplicables en las zonas con tratamiento de renovación
urbana, de acuerdo con sus modalidades. Asimismo, adopta las fichas normativas para
el tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación e incorpora
nuevas zonas de la ciudad al tratamiento de renovación urbana – SIC – ».
De lo antes indicado por el artículo 1° del Decreto Distrital N° 562 de 2014, se debe resaltar que
el mismo fija normas urbanísticas para planes parciales y que asigna a las fichas normativas el
rango legal de instrumentos de planeamiento.
Aquí se devela el primer problema del Decreto Distrital N° 562 de 2014, relacionado con una
potencial ilegalidad del mismo y es que se indica que las fichas normativas son instrumentos de
planeamiento, lo cual es del todo falso y carece de soporte legal, muy a pesar de lo expresado
en la motivación del citado decreto cuando dice:
« Que el artículo 43 del Decreto Distrital 190 de 2004 define los instrumentos de
planeamiento urbanístico como “procesos técnicos que, mediante actos expedidos por
las autoridades competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar y
complementar el Plan de Ordenamiento Territorial.
Deberán incluir, además, los mecanismos efectivos de distribución equitativa de cargas

y beneficios ( ... )”; ENUNCIA ALGUNOS INSTRUMENTOS, Y PRECISA QUE TENDRÁN TAL
CALIDAD LAS DEMÁS REGLAMENTACIONES URBANÍSTICAS y, en general, las
disposiciones contenidas en cualquier otro tipo de acto administrativo de las
autoridades competentes, referidas al ordenamiento del territorio del Distrito
Capital – SIC – » Mayúsculas, Subrayas y Negrillas Fuera del Texto.
Al decir de la citada motivación, el fundamento jurídico para calificar las fichas normativas como
instrumentos de planeación es el artículo 43 del POT; dicha norma señala algunos instrumentos
e indica que tendrán la calidad de instrumentos de planeamiento las reglamentaciones
urbanísticas y las anteriores aseveraciones incluidas en la parte motiva del Decreto Distrital N°
562 de 2014, no son ciertas y rayan en la falsa motivación, pues el tenor literal del artículo 43 y
44 del POT, dicen exactamente lo contrario; veamos:
« Artículo 43. Instrumentos de Planeamiento. Los instrumentos de planeamiento

urbanístico constituyen procesos técnicos que, mediante actos expedidos por las
autoridades competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar y
complementar el Plan de Ordenamiento Territorial. Deberán incluir, además, los
mecanismos efectivos de distribución equitativa de cargas y beneficios, en los términos
señalados en el capítulo anterior. SON INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO, LOS
SIGUIENTES: Los planes maestros, los planes de ordenamiento zonal, los planes zonales, Página
las unidades de planeamiento zonal – UPZ, los planes directores para parques, los planes
de implantación, los planes de regularización y manejo, los planes de reordenamiento,
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los planes de ordenamiento minero ambiental las demás reglamentaciones urbanísticas
y, en general, las disposiciones contenidas en cualquier otro tipo de acto administrativo
de las autoridades competentes, referidas al ordenamiento del territorio del Distrito
Capital.
Artículo 44. Jerarquización de los instrumentos de planeamiento. Los instrumentos de

planeamiento se jerarquizan para garantizar su articulación y su prevalencia sobre las
normas definidas en las fichas normativas, de acuerdo con sus propósitos, su escala de
aplicación y su ámbito de decisión, de la siguiente manera:
1. Son instrumentos estructurantes de primer nivel, los planes maestros de servicios

públicos domiciliarios y de equipamientos, los cuales tienen un horizonte de largo plazo.
Con base en ellos se estructura la estrategia de ordenamiento adoptada y se constituyen
en instrumentos que orientan la programación de la inversión y los requerimientos de
suelo para el desarrollo de las infraestructuras y equipamientos.
2. Son instrumentos de segundo nivel, los planes zonales, los planes de ordenamiento
zonal, las unidades de planeamiento zonal- UPZ, los planes parciales y los planes de
reordenamiento. Estos instrumentos tienen alcance sobre territorios específicos,
precisan y ajustan de manera específica las condiciones del ordenamiento de los
mismos.
3. Son instrumentos de tercer nivel, los Planes de Implantación, los Planes de
Regularización y Manejo de usos dotacionales y los Planes de Recuperación
Morfológica. Estos instrumentos operan sobre porciones reducidas del territorio y
permiten prevenir y mitigar los impactos generados sobre el entorno urbano inmediato
– SIC – » Mayúsculas, Subrayas y Negrillas Fuera del Texto
De la literalidad de la norma, se advierte la existencia de una norma taxativa y no una norma

abierta de la cual se desprenda como FALSAMENTE lo dice la motivación del Decreto Distrital
N° 562 de 2014, que se « enuncia algunos instrumentos, y precisa que tendrán tal calidad las
demás reglamentaciones urbanísticas – SIC - »
Al decir del distrito, tendrán la calidad de instrumentos de planeamiento las reglamentaciones

urbanísticas, lo cual hace pensar que no existen reglamentaciones urbanísticas que sean
instrumentos: normativos – de gestión del suelo o de financiación, todos los reglamentos
urbanísticos serán a la postre instrumentos de planeación; sin lugar a dudas, se trata de una
burda aplicación del artículo 43 y 44 del POT, pues se pretende crean una competencia a favor
de la Administración Distrital, para instituir y establecer libremente los instrumentos de
planeación que estime necesario y para terminar de demostrar la FALSA MOTIVACIÓN del
Decreto Distrital N° 562 de 2014, podemos agregar con el Decreto Distrital N°190 de 2004 –
POT Distrital, lo siguiente:
« Artículo 334. Procedimiento para la expedición de la norma específica de los Página

sectores normativos.
La normativa específica se elabora en dos etapas sucesivas, a saber:
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1. El Plan de Ordenamiento Territorial establece las normas urbanísticas generales
aplicables a todo el suelo urbano y de expansión, mediante la delimitación y
reglamentación de las áreas de actividad y los tratamientos.
2. La norma específica se precisará mediante fichas reglamentarias en el marco de las
Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ), Planes Parciales, Planes de Implantación,
Planes de Regularización y Manejo, Planes Zonales, Planes Directores para Parques,
Planes Maestros para Equipamientos y Servicios Públicos Domiciliarios, Planes de
Reordenamiento y Planes de Recuperación Morfológica, según lo dispuesto en el

Título III de la presente revisión, de la siguiente manera:
a. Fichas reglamentarias: El Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD),
elaborará fichas reglamentarias para cada sector normativo así:
1) Conservación (modalidades: sectores e inmuebles de interés cultural).
2) Consolidación (modalidades: urbanística, con densificación moderada y con
cambio de patrón).
3) Renovación urbana (modalidad: reactivación).
4) Tratamiento de Mejoramiento Integral (modalidades: intervención
reestructurante e intervención complementaria).
b. La ficha reglamentaria contendrá como mínimo, los siguientes aspectos:
1) Regulación de la intensidad y mezcla de usos.
2) Condiciones físicas de edificabilidad.
3) Elementos relacionados con el espacio público.
3. Planes Parciales: Mediante los Planes Parciales y con sujeción a lo dispuesto en la
presente revisión, se podrá definir la norma específica para los sectores con
tratamiento de:
a. Desarrollo.
b. Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo.
c. Mejoramiento Integral.
d. Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme.
4. Planes de Implantación, Planes de Regularización y Manejo, Planes Directores para
Parques, Planes Maestros para Equipamientos y Servicios Públicos Domiciliarios y
Planes de Recuperación Morfológica de Canteras, de conformidad con lo dispuesto
en la presente revisión.
5. Con el fin de articular la norma urbanística con el planeamiento zonal y responder
de manera efectiva a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el
contexto territorial de alcance regional, la expedición de fichas reglamentarias en el
marco de las diferentes Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ), se sustentará en las
siguientes pautas metodológicas:
a. Lineamientos de estructura básica de cada UPZ contemplando como mínimo:
1) Elementos pertenecientes al Suelo de Protección.

2) Sistema de movilidad.
3) Sistema de espacio público.
4) Sistema de organización funcional referido a la estructura general de usos y Página
actividades.
5) Los proyectos de infraestructura de la ciudad que inciden en el ámbito de la UPZ.
b. El contenido normativo y el planteamiento de instrumentos de gestión urbanística
114
deberán sustentarse en análisis y mediciones de naturaleza socioeconómica,
urbanística y de infraestructura de los impactos que los diferentes modelos
normativos ejercerán sobre la zona, contemplando los siguientes aspectos:
1) Proyecciones de crecimiento de población.
2) Estratificación.
3) Tendencias del mercado.
4) Indicadores de los sistemas de espacio público zonal.
5) Condiciones de la malla vial y otros sistemas para soportar incrementos de la

densidad y / o intensidad de los usos y del potencial constructivo previstos.
c. Definición de políticas y estrategias, contenido normativo e instrumentos de
gestión, con base en las conclusiones derivadas de los análisis señalados en este
artículo.
Con base en los procedimientos descritos en el presente artículo, los decretos que
adopten las fichas reglamentarias, podrán precisar y ajustar, en el marco de cada
UPZ, las condiciones específicas de aplicación y cobertura del régimen de usos y
tratamientos previstos a nivel general en el POT.
Parágrafo: Cuando a un uso se le señale la obligación de acogerse a planes de

implantación, planes de regularización y manejo, planes directores para parques, planes
de reordenamiento y planes de recuperación geomorfológica, y estos se localicen en
zonas en las que se exija plan parcial, prevalece el Plan Parcial.
ARTÍCULO 335. TÉRMINO PARA LA EXPEDICIÓN DE FICHAS NORMATIVAS. El

Departamento Administrativo de Planeación Distrital tendrá un término máximo de tres
años para la elaboración de la reglamentación de las UPZ – SIC – ».
Tal como se desprende de lo indicado por el artículo 334 del POT Distrital, « la norma específica
se precisará mediante fichas reglamentarias en el marco de las Unidades de Planeamiento
Zonal » y en el marco de cada instrumento de planeamiento, sin importar que se llame:
 Planes Parciales
 Planes de Implantación
 Planes de Regularización y Manejo
 Planes Zonales
 Planes Directores para Parques
 Planes Maestros para Equipamientos y Servicios Públicos Domiciliarios
 Planes de Reordenamiento y
 Planes de Recuperación Morfológica
De la previsión normativa del artículo 335 del POT Distrital, se habla de un término máximo de
tres (3) años para expedir las fichas normativas; así las cosas, queda demostrado en apoyo del
POT con su artículo 43 y 335, que las fichas normativas, no son un instrumento de planeamiento Página
y si son un instrumento normativo, ya que los primeros poseen una denominación taxativa y
no abierta.
115
Debemos agregar, que de la literalidad del artículo 44 del POT Distrital, que enumera
taxativamente los instrumentos de planeamiento y además los jerarquiza, resulta evidente que
allí no se encuentran las Fichas Normativas, luego asistimos a una posible y clara situación de
falsa motivación y desviación de poder en la expedición del Decreto Distrital N° 562 de 2014,
toda vez que las fichas normativas son instrumentos y de Perogrullo normativos; luego las
condiciones urbanísticas del tratamiento de renovación urbana, se deben expedir para la
modalidad de reactivación mediante la expedición de fichas reglamentarias en el marco de las

diferentes Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) y no por vía de un decreto general, que en
todo caso no constituye una ficha normativa; muy a pesar que el decreto distrital dice que
reglamenta las condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se
incorporan áreas a dichos tratamiento y adopta las fichas normativas de los sectores con este
tratamiento.
En esencia se quiere revivir por la puerta de atrás la MEPOT suspendida por el Consejo de
Estado y debemos recordar que una de las motivaciones de la Administración Distrital en la
expedición de la MEPOT, era la simplificación normativa llevada a rango de norma en el artículo
475 de la MEPOT al consagrar el Principio de Simplificación Normativa de los Instrumentos y so
pretexto de tal simplificación normativa, el Parágrafo 2 del artículo 465 de la MEPOT dijo: « Las
normas adoptadas en las Fichas Reglamentarias de las Unidades de Planeación Zonal – UPZ –
se derogan –SIC– ».
La anterior es una evidencia de como la Administración Distrital, es consciente del carácter de

instrumento normativo de las fichas reglamentarias y no de instrumento de planeación,
cuestión que no es conforme al derecho.
13. CONCLUSIÓN DEL CAPÍTULO 4
En lo que respecta a la regulación nacional del mercado del suelo en tratamiento de renovación
urbana, sin lugar a dudas se puede concluir, que es evidente la ausencia de regulación sectorial
y estamos en presencia de una regulación marginal, comprendida por una norma que en forma
residual del año 1989, plantea una definición de renovación urbana y otra del año de 1998 que
regula los planes de ordenamiento territorial y allí en forme conexa reglamenta algunas cosas
y situaciones menores de la renovación urbana.
A igual conclusión se puede llegar frente a la regulación distrital, pues la norma más concreta
para regular el mercado del suelo distrital en tratamiento de renovación urbana, corresponde
al Decreto Distrital N° 562 de 2014, que reglamenta las Condiciones Urbanística del
Tratamiento de Renovación Urbana, la cual apunta más a concretar algunos estándares
urbanísticos en materia de renovación urbana, que a la regulación sectorial del mercado del
Página
suelo en tratamiento de renovación urbana y que aplica en esencia para la modalidad de
reactivación y no de redesarrollo.
116
Así las cosas, se puede concluir que ni en el Nivel Nacional, ni en el Nivel Distrital, existe un
Marco Regulatorio Sectorial, que en forma directa reglamente el Mercado del Suelo en
Tratamiento de Renovación Urbana, falencia que se mantiene a pesar del Decreto Nacional
N° 2181 de 2006, norma pensado para el tratamiento de desarrollo.
CAPÍTULO 5.
MARCO REGULATORIO DE LOS PLANES PARCIALES
El presente capítulo, pretende mostrar el alcance de la regulación del plan parcial, sin la
pretensión de ser un estudio exhaustivo, pero si abordando todos y cada uno de los tópicos a
que hace referencia el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, en forma principal y de manera
secundario, en apoyo del Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
Se trata de un insumo de gran importancia, porque servirá de criterio para contrastar el análisis
estructural y funcional de los planes parciales que sean objeto de valoración en sedes del
diagnóstico, pues una cosa es analizar la estructura lógico formal de las resoluciones de
determinantes de plan parcial, cuyo estudio parte de la revisión minuciosa de las resoluciones
de determinantes y representa un mecanismo para identificar asimetrías regulatorias y otra
muy diferente, es establecer si la expedición de la resolución de determinantes, que es un acto
administrativo sometido al imperio de la ley, representado por las normas antes indicadas,
responden acertadamente a ese mínimo regulatorio que determina la acción estatal.
Por el contrario, también podrá ser evidente la existencia de vacíos regulatorios que
incrementan la discrecionalidad y subjetividad del servidor público y correlativamente la
inseguridad jurídica del promotor.
14. MARCO REGULATORIO DEL ARTÍCULO 19 DE LA LEY 388 DE 1997
El artículo 19 de la Ley 388 de 1997, es un instituto jurídico de gran importancia en el

Urbanismo y el Derecho Urbano, que opera como instrumento de planeamiento del territorio
y que no es objeto de reglamentación por parte del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, pues
dicha norma en su artículo 1° determina que el objeto del decreto, es reglamentar el
procedimiento general para la formulación y adopción de planes parciales, más no reglamenta
el contenido material de los planes parciales.
El Plan Parcial, es un instrumento de segundo orden, ya que tendrá en el respectivo plan de

ordenamiento territorial – POT, el marco de acción en el cual podrá moverse y en tal sentido,
es un instrumento reglamentario de las disposiciones del POT, que permite intervenir áreas del Página
territorio clasificadas como suelo urbano o suelo de expansión y aplicable indistintamente al
tratamiento de desarrollo y al tratamiento de renovación urbana.
117
La descripción normativa que nos ofrece el artículo 19 de la Ley 388 de 1997 corresponde a un
marco regulatorio y el mismo determina que los planes parciales son « instrumentos
mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de
ordenamiento – SIC – », cuya regulación implica la inclusión de al menos los siguientes
aspectos:
I. La delimitación y características del área de la operación urbana.

II. La definición de objetivos y directrices urbanísticas de la operación urbana en:
 Aprovechamiento de los inmuebles

 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público
 Calidad del entorno
 Estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de
concertación, integración inmobiliaria
 Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios
 Programas y proyectos urbanísticos que específicamente caracterizan los
propósitos de la operación.
III. Normas Urbanísticas Específicas para el área de la Operación Urbana
 Definición de usos específicos del suelo
 Intensidades de ocupación y construcción
 Retiros, aislamientos, empates y alturas.
IV. Definición del trazado y características de:
 Vías y red vial secundaria
 Redes secundarias de abastecimiento de servicios públicos domiciliarios
V. Localización de Equipamientos Colectivos de Interés Público o Social de:
 Templos
 Zonas Verdes destinados a parques
VI. Los necesarios para complementar el planeamiento del área de la operación urbana,
según su naturaleza, objetivos y directrices.
VII. Adopción de los instrumentos de manejo de suelo, captación de plusvalías, reparto de
cargas y beneficios.
VIII. Procedimientos de gestión, evaluación financiera de las obras de urbanización
IX. Programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento.
Página
Dado lo anterior, es necesario entrar al estudio pormenorizado de los tópicos normativos del
marco regulatorio fijado en el citado artículo 19, no sin antes entrar a determinar qué clase de
118
requisitos integran dicha norma.
14.1. El Artículo 19 de la Ley 388 de 1997 consagra Requisitos de Validez
La previsión normativa del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, señala los aspectos mínimos que
deben verificarse en un plan parcial; sin embargo, surge la pregunta, sobre cuál es la naturaleza
jurídica de tales requisitos y en qué momento se debe acreditar el cumplimiento de los mismos.
Sin desviar el sentido de la investigación y haciendo una brevísima referencia en Derecho

Administrativo, en apoyo de la jurisprudencia del Consejo de Estado, se puede responder las
anteriores preguntas e iniciamos con el Expediente con Radicado N° 5400123-31-000-1999-
00111-01(23358) del 8 de agosto de 2012 de la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso
Administrativo del Consejo de Estado, con Ponencia del Consejero Dr. Jaime Orlando
Santofimio Gamboa, esto se dijo:
« En los actos administrativos se distinguen los presupuestos de existencia, los

presupuestos de validez y los presupuestos de eficacia final.
LOS PRESUPUESTOS DE EXISTENCIA son aquellas exigencias sin las cuales el acto no se
configura como tal y por ende no surge a la vida jurídica.
LOS PRESUPUESTOS DE VALIDEZ son aquellas condiciones de un acto existente que

determinan que sea valorado positivamente por encontrarse ajustado al
ordenamiento o, con otras palabras, que si el acto es sometido a un juicio de validez no
permiten que le sobrevenga una valoración negativa.
LOS PRESUPUESTOS DE EFICACIA son aquellos requisitos indispensables para que el

acto existente y válido produzca finalmente los efectos que estaría llamado a
producir – SIC - ». Mayúsculas, Subrayas y Negrillas Fuera del Texto
Para el caso que nos ocupa, el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, determina unos presupuestos
de validez, sin los cuales la resolución de determinantes, la resolución de viabilidad y el decreto
de adopción del plan parcial, puede ser un acto administrativo que alcance existencia y eficacia,
pero no tendrá validez y en cualquier momento, podrá tener consecuencias jurídicas negativas,
como la suspensión provisional del acto administrativo o la declaración de nulidad del mismo.
14.2. El Plan Parcial es un Acto Administrativo Complejo
Según la doctrina del Consejo de Estado –Sala de lo Contencioso Administrativo – Sección

Segunda Subsección B – Fallo con Ponencia del Consejero Dr. Javier Díaz Bueno, Expediente
Radicado N° 9485 del 31 de julio de 1996, se entiende así el acto administrativo complejo:
Página
« El acto administrativo complejo ES EL QUE RESULTA DEL CONCURSO DE VOLUNTADES
DE UNA MISMA ENTIDAD O DE ENTIDADES DISTINTAS QUE SE UNEN EN UNA SOLA. Es
necesario para que se conforme, que haya unidad de contenido y unidad de fin en las
119
diversas voluntades de una misma entidad o entidades distintas que se unen en una
sola. ES NECESARIO PARA QUE SE CONFORME, QUE HAYA UNIDAD EN EL CONTENIDO
Y UNIDAD DE FIN, EN LA SERIE DE ACTOS QUE LO INTEGRAN NO TENGAN EXISTENCIA
JURÍDICA SEPARADA E INDEPENDIENTE – SIC - ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del
Texto.
Como se observa y parafraseando al Consejo de Estado, el Plan Parcial resulta del concurso de
voluntades de la Secretaría Distrital de Planeación y de las demás entidades de la
Administración Distrital, que mediante una serie de actos con unidad de contenido y unidad de
fin, se integran en una sola voluntad.
Veamos desde el punto de vista práctico, en qué forma se proyectan tales requisitos:
14.2.1. Concurso de Voluntades
Determinado por el conjunto de conceptos que fijan determinantes de formulación de plan

parcial y entre ellas tenemos:
 Secretaría Distrital de Ambiente – fija Determinantes Ambientales.

 Empresas de Servicios Públicos – ETB – CODENSA – Gas Natural que fijan Determinantes
de Servicios Públicos.
 Dependencias de la Secretaria Distrital de Planeación como son: Dirección de Planes
Maestros y Complementarios y Dirección Taller del Espacio Público entre otras.
14.2.2. Unidad de Contenido
Dicha característica, se entiende en lógica de concretar un mismo aspecto de la voluntad, según

el momento procesal: Resolución de Determinantes – Resolución de Viabilidad – Decreto de
Adopción.
14.2.3. Unidad de Fin
El único fin perseguido en la exteriorización de cada voluntad, es agotar el Procedimiento

Administrativo del Plan Parcial, ya que ningún acto tiene per se, vida jurídica propia, en tal
sentido, ningún acto es por sí mismo un acto administrativo autónomo.
15. LOS TÓPICOS JURÍDICOS CONSAGRADOS EN EL ARTÍCULO 19 DE LA LEY 388 DE 1997
Se hace alusión a los tópicos jurídicos, en el sentido que le dio en su momento Cicerón a la
Tópica, como práctica de la argumentación; sobre el particular nos dice Kelly Susane Alflen: Página
« La Tópica de CICERÓN, escrita en De Inventione -, tuvo una influencia histórica mayor

120
que la de ARISTÓTELES […]
Contrario a ARISTÓTELES, que proyectó en su Tópica una teoría de la dialéctica
entendida como Arte Retórico, CICERÓN entendió la tópica cómo una práctica de la
argumentación, que maneja el catálogo de los tópicos. […]
La tópica es la misma techné del pensamiento, que procede a partir de problemas, y
debe ser entendida desde el punto de vista del tránsito efectivo de su capacidad
intelectiva, es decir, no debe entenderse sin aceptar su inclusión en un orden de círculos
problemáticos, pues no sirve para comprobar lógicamente proposiciones del sistema
(deducciones), sino para orientar el problema de los diferentes puntos de vista […] – SIC
- »77
Desde este punto de vista, es decir, en sentido de la Tópica Jurídica, el artículo 19 de la Ley 388
de 1997, sirve para orientar el problema del Marco Regulatorio de los Planes Parciales y la
identificación de los tópicos que del mismo se derivan, mostrará asimetrías regulatorias y
omisiones regulatorias, lo cual será un factor relevante para definir aspectos a reglamentar en
la propuesta de Esquema de Marco Regulatorio.
Hasta el momento, frente el Instituto Jurídico de los Planes Parciales, está acreditado que es
un:
 Instrumento de Planeamiento
 Acto Administrativo Complejo y
 Genera Requisitos de Validez
De lo expuesto, no hay duda que el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, es vinculante para la
administración pública, la cual cuando adopta una decisión sobre el particular, debe exteriorizar
y reflejar tanto en la resolución de determinantes de planes parciales, como en el decreto de
adopción del plan parcial, los requisitos de validez que consagra dicho artículo, pues en lógica
de técnica legislativa y del Principio de Legalidad de la Actuación de los Servidores Públicos
consagrado en los artículo 1, 6 y 123 de la Constitución Política, dichos actos administrativos,
deben integrar en sus contenidos normativos, lo determinado por el citado artículo 19, en
forma obligatoria pues no se trata de una regla jurídica alternativa u opcional, es un asunto de
cumplimiento estricto de la ley, cuando dice:
« El plan parcial o local incluirá por lo menos los siguientes aspectos – SIC - ».
Según regla del Numeral 1° Ordinal 1.4. del artículo 15 de la Ley 388 de 1997, que consagra el
alcance y los temas de regulación por Normas Urbanísticas Estructurales, incluye las
disposiciones que establecen directrices para la formulación y adopción de planes parciales y
nos agrega el artículo 19, que a través del Plan Parcial se desarrollan y complementan
disposiciones del POT, para determinadas áreas del suelo urbano y de expansión urbana según Página
lo determine el POT y para la ejecución de unidades de actuación urbanística, macroproyectos
y otras operaciones urbanas especiales.
121
15.1. El Test de Validez desde el Artículo 19 de la Ley 388 de 1997
Dado que la caracterización del Plan Parcial es la de un Instrumento de Planeamiento, que es

un Acto Administrativo Complejo, su trámite corresponde a un Procedimiento Administrativo
77
ALFLEN, Kelly Susane (2006) Hermenéutica Jurídica y Concreción Judicial, Editorial Temis, Bogotá, Páginas 143 -
144.
Especial, Genera Requisitos de Validez y sus previsiones normativas son obligatorias y

vinculantes, se tendrá a partir del conjunto de expresiones normativas que regulan el contenido
mínimo del Plan Parcial, un test de validez.
En efecto, la verificación del cumplimiento de la norma, en relación con el Decreto de Adopción

del Plan Parcial, será un elemento para corroborar la existencia de situaciones administrativas
que serán consideradas al momento de la construcción del Esquema de Marco Regulatorio,
cuyo examen en forma concreta será desatado a través del examen de la Resolución de
Viabilidad, con el cuadro que a continuación se presenta:
COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997 PLANES PARCIALES SELECCIONADOS PARA EL ESTUDIO
Delimitación y características del área de la operación urbana.
Definición de objetivos y directrices urbanísticas de la operación urbana en:
 Estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de
 Definición de usos específicos del suelo
 Intensidades de ocupación y construcción
 Retiros, aislamientos, empates y alturas
 Vías y red vial secundaria
 Redes secundarias de abastecimiento de servicios públicos domiciliarios
 Templos
 Zonas Verdes destinados a parques
Los necesarios para complementar el planeamiento del área de la operación
urbana, según su naturaleza, objetivos y directrices
Adopción de los instrumentos de manejo de suelo, captación de plusvalías,
reparto de cargas y beneficios
Procedimientos de gestión, evaluación financiera de las obras de
urbanización
Programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento
La aplicación de la anterior plantilla como criterio de validez y mediación entre el contenido de

la regulación de las resoluciones de determinantes para la formulación de planes parciales de
renovación urbana y del decreto de adopción del mismo, consistirá en verificar, luego de
efectuado el análisis estructural y funcional de la estructura lógico formal de cada acto
administrativo en su contenido material, que el mismo garantice la previsión normativa del Página
artículo 19 de la Ley 388 de 1997, cuyo tenor literal se reitera: el plan parcial « incluirá por lo
menos los siguientes aspectos – SIC – », es decir, genera la declaración de un marco mínimo
122
que debe ser objeto de cumplimiento en cada resolución, razón para insistir en se carácter
obligatorio y vinculante.
Lo anterior debe ser contrastado con el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, que en el artículo
6°, regula lo relacionado con la respuesta a la solicitud de determinantes, fue objeto de
modificación por el artículo 3° del Decreto Nacional N° 1478 de 2013 y dispone:
« Artículo 3°. Modificación del artículo 6° del Decreto número 2181 de 2006. El artículo
6° del Decreto número 2181 de 2006 quedará así:
“Artículo 6°. Respuesta a la solicitud de determinantes. La oficina de planeación muni-

cipal o distrital o la entidad que haga sus veces, dispondrá de un término máximo de
quince (15) días para responder mediante concepto la solicitud de que trata el artículo
anterior, EL CUAL INCLUIRÁ, POR LO MENOS, la siguiente información:
1. Las normas urbanísticas aplicables para la formulación del plan parcial.

2. La indicación y reglamentación de las áreas de reserva y protección ambiental, las
zonas de amenaza y riesgo y las condiciones específicas para su manejo definidas por el
plan de ordenamiento territorial y la entidad ambiental competente.
3. La delimitación de las afectaciones urbanísticas y la indicación y reglamentación de
las zonas de reserva para la construcción de las infraestructuras primarias viales, de
transporte, las redes matrices de servicios públicos, así como los espacios públicos de
carácter estructural.
4. Las áreas o inmuebles declarados como bienes de interés cultural y las condiciones
para su manejo.
5. La delimitación del área de planificación del plan parcial de acuerdo con lo previsto
en este decreto.
Parágrafo 1°. El concepto sobre las determinantes del plan parcial emitido por la oficina
de planeación municipal o distrital o la entidad que haga sus veces servirán de base para
la formulación del proyecto de plan parcial y no otorga derechos ni obligaciones a su
peticionario” – SIC - ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
Cuando la norma reglamentaria dice, deberá incluir por lo menos, es preciso no olvidar que se
trata de una reglamentación del procedimiento y mal puede asumirse que se regla lo
relacionado con el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, lo cual puede ser comprobado con la
lectura del título del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, el cual dice que se reglamenta
parcialmente disposiciones relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997, luego
no hay una regulación del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, pensar en lo contrario, es craso
error.
Así las cosas, se procede a fijar desde la tópica jurídica, el alcance de los aspectos mínimos que Página
el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, ordena debe contener un plan parcial y que se deben
reflejar en el acto administrativo; la presentación de los siguientes componentes de la
123
investigación, están pensados en función a la renovación urbana y como requisitos de validez,
serán desarrollados a continuación:
15.2. La Delimitación y Características del Área de la Operación Urbana
Desde el punto de vista de la interpretación sistemática de la Ley 388 de 1997, el Numeral 1°

indica que el plan parcial debe contener la delimitación y las características del área de la
operación urbana o de la unidad mínima de actuación urbanística contemplada en el plan

parcial y es diferente hablar de delimitación y hablar de características.
15.2.1. Delimitación del Área de la Operación Urbana
Se evidencia asimetría regulatoria.
Desde el punto de vista de la definición técnica, la expresión delimitación se define así:
« DELIMITACIÓN. Acto de establecer los confines o límites de un ámbito cuya

naturaleza, función o sentido se ha fijado previamente. [ … ] La delimitación es una
operación esencial en el conocimiento y comprensión del espacio geográfico y de los
territorios si se le entiende como el acto que culmina cualquier propuesta de realizar
una distinción en parte de aquellos – SIC- »78
De igual forma, la expresión Operación Urbana se define así:
« OPERACIÓN URBANA. Denominación empleada para referirse a las grandes

transformaciones unitarias proyectadas en la ciudad. Es uno más de los términos
empleados en las áreas urbanas que remiten a una consideración organicista de la
aglomeración urbana […] - SIC- »79
Dado lo anterior, la Delimitación del Área de la Operación Urbana, consiste en fijar los límites
de ámbito geográfico en el cual se proyecta el plan parcial y frente al cual se deben generar las
determinantes para la formulación del plan parcial y el proyecto a radicar por el promotor.
Desde ya se advierte que algunas resoluciones que fijan determinantes por parte de la
Secretaria Distrital de Planeación, incluye un artículo denominado Delimitación del Plan
Parcial, lo cuales antijurídico, pues según regla del Numeral 1° del artículo 19 de la Ley 388 de
1997, lo que se delimita no es el Plan Parcial, sino el Área Objeto de la Operación Urbana.
En materia de la delimitación, una cosa es el área de la operación urbana, otra cosa es el ámbito
de actuación directa del plan parcial para efectos de conformación de las unidades de
actuación urbanística y otra muy diferente, es el área de influencia, para efectos de aplicar la Página
regla del inciso 2° del parágrafo del artículo 39 de la Ley 388 de 1997.
124
15.2.2. Características del Área de la Operación Urbana
Se evidencia asimetría regulatoria.
78
DE LA VEGA, Sofía; LOIS, Rubén C.; MAS, Rafael; MORALES, Guillermo; ZOIDO, Florencio (2000) Diccionario de
Geografía Urbana, Urbanismo y Ordenamiento del Territorio, Editorial Ariel, Barcelona, Página 117.
79
DE LA VEGA, S. - LOIS, R. - MAS, R. - MORALES, G. - ZOIDO, F. (2000:243).
Determinado el ámbito espacial o geográfico de la operación urbana, se hace necesario

comprender a que hace referencia, la caracterización de la operación urbana, aclarando que
delimitación y caracterización van de la mano y no son cosas separadas y por ello mismo se
debe predicar una unidad funcional entre ambos conceptos.
La caracterización del área de la operación urbana, es la condición necesaria para fijar la

delimitación, pues la norma habla de la delimitación del área y no del proyecto de delimitación
y en tal sentido, la razón que explica por qué no hay proyecto de delimitación sino delimitación
propiamente dicha, es porque previamente tenemos la caracterización del área de la operación
urbana.
Pero la pregunta, en qué forma se hace la caracterización del área de operación urbana y la
respuesta la ofrece el artículo 112 de la Ley 388 de 1997, que a su tenor literal dice:
« ART. 112. EXPEDIENTE URBANO. Con el objeto de contar con un sistema de

información urbano que sustente los diagnósticos y la definición de políticas, así como
la formulación de planes, programas y proyectos de ordenamiento espacial del territorio
por parte de los diferentes niveles territoriales, los municipios y distritos deberán
organizar un expediente urbano, conformado por documentos, planos e información
georreferenciada, acerca de su organización territorial y urbana – SIC - ».
Así las cosas, es obligación de los entes territoriales contar con un Expediente Urbano, no sólo
para la revisión, modificación o ajuste del POT, sino para la formulación de planes, programas
y proyectos de ordenamiento espacial del territorio, que estará conformado por documentos,
planos e información georreferenciada, que sustente los diagnósticos y la definición, entre
otros de la delimitación del área de una operación urbana.
En resumidas cuentas, la caracterización del área de la operación urbana, consiste en un

diagnóstico del territorio que se pretende intervenir, el cual estará acompañado de los
documentos, planos, información georreferenciada e indicadores poblacionales y de actividad,
lo cual es un paso previo para delimitar el área de la operación urbana.
Por cierto, lo anterior es el deber ser, lo que hace el distrito de Bogotá es generar una
predelimitación sin consultar el expediente urbano y a guisa de ejemplo, podemos pensar en Página
el Acta del Comité Distrital de Planes Parciales de Renovación Urbana del 9 de agosto de 2009,
en la cual se planteó la predelimitación de 3 operaciones de densificación en la Zona Industrial,
125
Las Ferias y Restrepo/Américas; de la revisión del acta no se encuentra referencia a la consulta
del Expediente Urbano, sin embargo se aclara, que si hay criterios técnicos para determinar la
predelimitación de las áreas a densificar y los mismos fueron en su oportunidad: Plano de
Localización e Indicadores de Accesibilidad – Zona de Actividad – Tratamiento – Estratificación
– Alturas – Población y Viviendas por Hectárea y Espacio Público.
Una verdadera caracterización del área de la operación desde el punto de vista del Expediente
Urbano, deberá tener un diagnóstico y a manera de ejemplo, podemos pensar en las UPZ, que
poseen una caracterización que incluye entre otros elementos, así:
Datos Generales – Aspectos Sobresalientes – Estructura Ecológica Principal – Estructura

Socioeconómica y Espacial – Estructura Funcional y de Servicios – Análisis de Usos del Suelo –
Edificaciones y Aspectos Socioeconómicos.
Adicionalmente el artículo 50 del POT Compilado dice:
« Artículo 50. Criterios para la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal

Las Unidades de planeamiento zonal se reglamentarán con base en lo establecido en
esta revisión y los resultados de los análisis de las siguientes variables:
1. Proyecciones de crecimiento de la población en la respectiva zona.
2. Estratificación socio-económica.
3. Tendencias del mercado.
4. Requerimientos de infraestructura vial y de servicios públicos adicional, de acuerdo
con la población adicional prevista.
5. Requerimientos de espacio público y equipamientos colectivos adicionales, de
acuerdo con la población adicional prevista.
5. Los cálculos resultantes de la distribución equitativa de las cargas y
beneficios – SIC – ».
Criterios como los anteriores, se deben considerar para generar la delimitación y características
del área de la operación urbana.
15.3. La Definición Precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la Operación Urbana
Se advierte asimetría por omisión reglamentaria.
Se trata de un asunto esencial, saber qué se busca (objetivos) y en qué forma pretende la
administración que dichos objetivos sean concretados (directrices urbanísticas), resulta un
tema que no puede corresponder a un asunto de discrecionalidad, muy a pesar que la norma
indica que dicha definición se circunscribe en aspectos tales como y procede a mencionar Página
aprovechamiento de inmuebles, suministro, ampliación y mejoramiento de espacio público, la
calidad del entorno y otros.
126
Dicho de otro modo, la expresión normativa « señalar aspectos tales como », no es una
definición de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la Operación, es el señalamiento de
componentes de las directrices, pero no son per se las directrices.
El artículo 19 de la Ley 388 de 1997, es muy claro al determinar que el plan parcial desarrolla y
complementa las disposiciones del POT y el Ordinal 1.4. del Numeral 1° del artículo 15 de la
Ley, consagra dentro de las Normas Urbanísticas Estructurales, las que establecen directrices
para la formulación y adopción de Planes Parciales.
Así las cosas, se advierte que ni en la Ley 388 de 1997, ni en el Decreto Nacional N° 2181 de
2006, se indica qué se debe entender por Objetivos y Directrices Urbanísticas, luego asistimos
a una situación de asimetría por omisión reglamentaria.
15.3.1. Aprovechamiento de Inmuebles
Sin embargo y desde otra perspectiva, podemos pensar en la indicación de aquellos inmuebles
que poseen declaratoria como Bien de Interés Cultural y los que están afectados a una obra
pública, tales como una reserva vial, infraestructura para estación del metro o Transmilenio.
Es de anotar que el Parágrafo del Artículo 74 de la Ley 388 de 1997, fue declarado exequible
por la Sentencia C – 517 de 2007 – Mg. Pn. Dr. Rodrigo Escobar Gil, norma que a su tenor literal
dice:
« Parágrafo.- Para los efectos de esta Ley, los conceptos urbanísticos de cambio de uso,
aprovechamiento del suelo, e índices de ocupación y de construcción serán
reglamentados por el Gobierno Nacional – SIC – ».
Bajo tal connotación, es preciso advertir que el Gobierno Nacional no ha generado la

reglamentación correspondiente, salvo lo indicado en el artículo 2° del Decreto Nacional N°
2181 de 2006, sobre índices y aprovechamientos, veamos:
« Artículo 2°. Definiciones. Para efecto de lo dispuesto en el presente decreto, se

adoptan las siguientes definiciones:
1. Aprovechamiento del suelo o aprovechamiento urbanístico. Es el número de metros
cuadrados de edificación para un determinado uso que la norma urbanística autoriza en
un predio.
2. Aprovechamiento urbanístico básico. Es el beneficio urbanístico que indica la
superficie máxima construible, según usos para suelo urbano y de expansión, a que
tienen derecho los propietarios del área del plan parcial, en forma proporcional a su Página
participación en las cargas locales de que trata el artículo 27 del presente decreto.
3. Aprovechamiento urbanístico adicional. Es la superficie máxima construible por
encima del aprovechamiento básico, según los usos establecidos por el plan parcial, a
127
que tienen derecho los propietarios cuando participen en las cargas generales de que
trata el artículo 28 del presente decreto.
4. Área bruta. Modificado por el Decreto Nacional 4259 de 2007. Es el área total del
predio o predios sujetos a plan parcial.
5. Área neta urbanizable. Es el área resultante de descontar del área bruta, las áreas
para la localización de la infraestructura para el sistema vial principal y de transporte,
las redes primarias de servicios públicos y las áreas de conservación y protección de los
recursos naturales y paisajísticos.
6. Área útil. Es el área resultante de restarle al área neta urbanizable, el área
correspondiente a las zonas de cesión obligatoria para vías locales, espacio público y
equipamientos propios de la urbanización.
7. Índice de construcción. Es el número máximo de veces que la superficie de un terreno
puede convertirse por definición normativa en área construida, y se expresa por el
cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área total de un
predio.
8. Índice de ocupación. Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por
edificación en primer piso bajo cubierta, y se expresa por el cociente que resulta de
dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por
el área total del predio […] – SIC – ».
Como se desprende de las anteriores definiciones, se ha reglamentado lo relacionado con

índice de construcción y ocupación, pero no se ha reglamentado los conceptos urbanísticos de
cambio de uso, aprovechamiento del suelo y el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, usa la
expresión normativa « aprovechamiento de inmuebles » y considerando las funciones y los
fines de la renovación urbana, la pregunta que surge es la siguiente:
Qué alcance tiene la expresión normativa aprovechamiento de

inmuebles artículo 19 de la Ley 388 de 1997?
Se trata de una expresión genérica y sus componentes normativos integran una noción
genérica; las expresiones normativas cambio de uso y aprovechamiento del suelo del Parágrafo
del Artículo 74 de la Ley 388 de 1997, completan el alcance de tal expresión; es decir, la forma
a través de la cual se puede lograr el aprovechamiento de un inmueble, es mediante el cambio
de uso y mediante el aprovechamiento del suelo.
15.3.2. Suministro, Ampliación o Mejoramiento del Espacio Público
Al decir del Ordinal 2.4. del Numeral 2° del artículo 15 de la Ley 388 de 1997, las Normas Página
Urbanísticas Generales, incluyen la delimitación de espacios libres y zonas verdes; así las cosas,
la resolución que define las determinantes de formulación del plan parcial, debe ser
128
consistente con la anterior previsión normativa.
De otro lado, es preciso advertir que mediante Sentencia del 31 de julio de 2014 – Expediente
Radicado N° 25000-23-24-000-2007-00235-02 con ponencia de la Consejera de Estado – Dra.
María Claudia Rojas Lasso de la Sección Primera del Consejo de Estado, esto fue lo advertido
por la Corporación en relación con las Cesiones Urbanísticas de Suelo no pueden calificarse de
tributo, sino de una Carga Social y de una compensación que recibe la Entidad Territorial por
la asignación de norma urbana para el ejercicio del derecho de propiedad de quien desarrolla
un proyecto urbanístico; así se expresó el Consejo de Estado:
« La figura de la cesión de suelo no tiene naturaleza tributaria por tratarse de una institución
urbanística, que corresponde ejecutar al alcalde y para el caso en estudio al Alcalde Mayor
de Bogotá. Por tanto, de acuerdo con los elementos constitucionales que definen al tributo
según el artículo 338 superior, como son el hecho generador, la base gravable, los sujetos
activo y pasivo y la tarifa que define, las cesiones urbanísticas de suelo no pueden ser
calificadas como tales, pues su naturaleza jurídica es netamente urbanística.
Se entiende con meridiana claridad que la institución de la cesión urbanística, funge como
la compensación que recibe la entidad territorial y, por ende, la comunidad en general, que
debe ser asumida por quien desarrolla un proyecto urbanístico en ejercicio del derecho a la
propiedad privada, de acuerdo con los principios de solidaridad y de la función social de la
propiedad, contenidos en el artículo 58 constitucional. Según lo visto, las cesiones de suelo
no corresponden a ningún tipo de tributo, pues se trata de cargas sociales, que aunque
pueden llegar a representar cargas también económicas para quien desarrolla el proyecto
urbanístico, no tienen una naturaleza tributaria pues no se dan los elementos que
configuran el impuesto.
Dado lo anterior, la Sala encuentra que no se trata de la creación de un tributo y mucho

menos de un impuesto de carácter obligatorio que pueda comprender la recaudación fiscal
de dinero por parte del Estado – SIC – »80.
15.3.3. Calidad del Entorno
Podemos advertir que la razón por la cual se desata la renovación urbana, es por la calidad del
entorno; el artículo 39 de la Ley 9 de 1989, habla de detener los procesos de deterioro físico y
ambiental de los centros urbanos y en tal sentido, la fijación de objetivos y directrices de la
operación urbana, deberá integrar unos elementos básicos que determinen la intención de la
administración al fijar unos criterios de calidad del entorno en lógica de revertir el deterioro
físico y ambiental del área delimitada para la operación urbana.
15.3.4. Alternativas de Expansión, Mejoramiento Integral o Renovación Página

129
La compresión de la expresión normativa « alternativas de renovación », está dada por el

propio concepto de Renovación Urbana que al decir del Glosario del POT del año 2000, hace
80
En:
http://www.consejodeestado.gov.co/sentencias%20boletin/boletin%20152/BOLETIN%20152%20DEL%20CONSE
JO%20DE%20ESTADO.pdf - Fecha Visita – Noviembre 25 8:29 AM.
referencia al « reordenamiento de la estructura urbana – SIC – »81 y a su vez el concepto de

estructura urbana se entiende como « los elementos que dan cohesión al espacio urbano, tales
como el viario principal, las infraestructuras urbanas, la distribución de equipamientos y zonas
verdes – SIC – »82.
Así las cosas, la administración en materia de alternativas de renovación, deberá en sentido

propositivo expresar como puede formularse una o varias alternativas de reordenamiento de
la estructura urbana o en sentido negativo, expresar aquellas cosas que no serán permitidas
en la propuesta de reordenamiento de la estructura urbana; se recuerda que el Tratamiento
de Renovación Urbana, posee la modalidad de redesarrollo y reactivación y bajo tal literalidad,
es preciso advertir no se pueden asimilar tales conceptos a alternativas de renovación urbana.
Para efectos de lograr una comprensión sobre lo que significa alternativas de renovación
urbana, se propone acudir a la Ley 9 de 1989 en su artículo 39 que a su tenor literal dice:
« Son planes de renovación urbana aquéllos dirigidos a introducir modificaciones

sustanciales al uso de la tierra y de las construcciones, para detener los procesos de
deterioro físico y ambiental de los centros urbanos, a fin de lograr, entre otros, el
mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación, el
para la comunidad.
En la ejecución de los planes de renovación urbana adelantados por entidades públicas
o por particulares en los cuales se haga necesario adquirir o expropiar inmuebles usados
como vivienda propia, se observarán las reglas contenidas en las normas del presente
Capítulo para la defensa y protección de sus moradores – SIC - ».
De la anterior norma se debe hacer un ejercicio de segmentación normativa para definir el

razonamiento jurídico que entraña el citado artículo y en tal sentido, nos dice el Profesor
Gustavo González Solano, lo siguiente:
« Hay varios tipos de razonamientos jurídicos. Hay razonamientos que contienen solo Página
normas jurídicas. Otros razonamientos incorporan oraciones que se refieren a hechos
hipotéticos o reales. Pero no existen razonamientos jurídicos que no incluyan por lo
menos una norma jurídica.
130
Por lo anterior, hay que indicar que el razonamiento jurídico lo componen por lo menos
tres oraciones y dos conectores. […]
81
82
Ello no descarta que puedan ser más oraciones (descriptivas o normativas) las que
pueden integrar el razonamiento y que se dé el hecho de que hasta una conclusión en
un momento determinado pase a ejercer la función de premisa para otro razonamiento
que desencadenará otra conclusión. Respecto a los conectores, hay por lo menos dos
conectores que unen las oraciones entre sí; un primer conector, que como ella misma
expresa, conecta a las oraciones entre sí que funciona como premisas; y otro conector
que une a estas dos premisas juntas con la conclusión. Las conexiones que se efectúan
entre las premisas la conclusión son importantes porque determinan la validez del
razonamiento – SIC - »83
Nuestro ejercicio de segmentación normativa para determinar el razonamiento jurídico que

integra el artículo 39 de la Ley 9 de 1989, incluirá la identificación de la Premisa de Inicio –
Conector 1, las oraciones cuya identificación permitirá determinar las alternativas de
renovación y el Conector 2 que opera como conclusión, veamos:
SEGEMENTACIÓN DEL ARTÍCULO 39 DE LA LEY 9 DE 1989

RAZONAMIENTO JURÍDICO N° 1
Conector N° 1 Son planes de renovación urbana aquéllos dirigidos a introducir modificaciones sustanciales al uso de la
Premisa de Origen tierra y de las construcciones, para detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los centros
urbanos, a fin de lograr, entre otros:
el mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación
Oraciones el aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios
Alternativas de la densificación racional de áreas para vivienda y servicios
Renovación la descongestión del tráfico urbano
la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales
Conector N° 2 Todo con miras a una utilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para la
Conclusión comunidad.
RAZONAMIENTO JURÍDICO N° 2
En la ejecución de los planes de renovación urbana adelantados por entidades públicas o por particulares
Inciso 2º del artículo 39 en los cuales se haga necesario adquirir o expropiar inmuebles usados como vivienda propia, se observarán
las reglas contenidas en las normas del presente Capítulo para la defensa y protección de sus moradores.
Dado lo anterior, encontramos que las alternativas de renovación son las siguientes:
 El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación

 El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios
 La densificación racional de áreas para vivienda y servicios
 La descongestión del tráfico urbano Página
 La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales
131
Empero de lo anterior, como fue advertido por el autor González Solano « las conexiones que
se efectúan entre las premisas la conclusión son importantes porque determinan la validez
del razonamiento – SIC – », luego es preciso advertir frente a la anterior identificación de
alternativas de renovación urbana, determinar qué alternativas determinan la validez del
83
GONZALEZ SOLANO, GUSTAVO (2003) Lógica Jurídica, Editorial de la Universidad de Costa Rica, San José, Páginas
17-18.
razonamiento y en tal sentido, es preciso entender la noción de oración del razonamiento

jurídico:
« Noción de oración del razonamiento jurídico

La oración de razonamiento jurídico es la expresión lingüística descriptiva o normativa
que se va a utilizar. Lo que distingue una expresión descriptiva (relativa a los hechos)
de una expresión normativa (relativa las normas jurídicas), no es su estructura, dado
que ambas son simplemente palabras compuestas de la misma tinta y que siguen las
misma reglas sintácticas, sino que es la función que le asigna en el lenguaje – SIC - »84
De lo anterior, se hace necesario identificar en las alternativas de renovación antes señaladas,

la función que se le asigna desde el lenguaje a cada una de ellas, para determinar si dichas
alternativas de renovación urbana, constituyen alternativas repetidas o alternativas diferentes.
Para desentrañar la existencia de alternativas repetidas y diferentes, es necesario identificar

en cada alternativa de renovación, lo que podemos llamar el verbo rector de la oración y en
apoyo de la propia dogmática jurídica, determinar que verbos rectores hablan de una misma
situación, desde el punto de vista normativa, no desde el sentido de la significación
lexicográfica de una palabra y el resultado es el siguiente:
ALTERNATIVA DE RENOVACIÓN URBANA VERBO RECTOR – FUNCIÓN LENGUAJE

El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación Mejorar – Alternativa Diferente
El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios Aprovechar – Alternativa Repetida
La densificación racional de áreas para vivienda y servicios Densificar - – Alternativa Repetida
La descongestión del tráfico urbano Descongestionar – Diferente
La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales Rehabilitar – Diferente
De lo anterior encontramos que los verbos rectores aprovechar y densificar, hacen referencia
a un mismo componente normativo y para entender lo anterior, es preciso recordar advertir
que cuando se habla de aprovechamiento en el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, se habla en
concreto de aprovechamiento de inmuebles y cuando se habla de densificar, se habla de
aprovechar el potencial edificatorio de los inmuebles de un área determinada que será objeto
de renovación urbana.
Página
Es decir, hablar de aprovechamiento y densificación, es hablar de la posibilidad de incrementar
la función edificatoria de los inmuebles ya sea que existe posibilidad de hacer un uso intensivo
de la infraestructura establecida de servicios o porque se puede racionalmente aumentar en
132
las áreas de renovación urbana, la edificabilidad de los inmuebles.
Dado lo anterior, las alternativas de renovación urbana son las siguientes:
i) El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación
84
GONZALEZ (2003:18).
ii) La descongestión del tráfico urbano

iii) La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales
iv) El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios y/o la
densificación racional de áreas para vivienda y servicios
Nótese que el resultado, de las alternativas de renovación urbana, que se desprende de la

correlación Ley 9 de 1989 y el POT Distrital, no es diferente a lo reglado por la norma primigenia
sobre el particular que corresponde al artículo 254 del Acuerdo N° 6 de 1990, que dice:
« Artículo 264º.- Planes de renovación urbana. Son planes de renovación urbana

aquellos dirigidos a introducir modificaciones sustanciales al uso de la tierra y de las
construcciones para detener procesos de deterioro físico y ambiental de las áreas
urbanas y en particular del Área Urbana Principal a fin de lograr, entre otros objetivos,
el mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación, el
aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida habilitación de los bienes
históricos y culturales, todo con miras a tina de servicios, la descongestión del tráfico
urbano o la conveniente reutilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con
mayor beneficio para la comunidad – SIC – ».
15.3.5. Estímulos a Propietarios e Inversionistas para Facilitar Procesos de Concertación e

Se trata de fijar una política de incentivos, para que los propietarios renuentes a los cambios
en los procesos de la renovación urbana, tengan una verdadera tentación de lograr una
concertación sobre la formulación del proyecto.
15.3.6. Mecanismos para Garantizar el Reparto Equitativo de las Cargas y Beneficios

Vinculados al Mejor Aprovechamiento de los Inmuebles
Según regla del artículo 38 de la Ley 388 de 1997, las Unidades de Actuación, la Compensación, Página
la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo, son mecanismos para garantizar el
reparto equitativo de cargas y beneficios y en tal sentido, la resolución de determinantes
133
deberá hacer referencia a los mismos; los mismos no son en forma excluyente, las únicas
alternativas, son simplemente una enunciación de alternativas y será posible que el Promotor
y los propietarios, encuentren en el marco de la legalidad otras alternativas que no pueden ser
objeto de prohibición, pues correlativamente a la existencia de áreas generadoras que son
aquello predios con restricciones en su edificabilidad hay áreas receptoras.
Es preciso advertir que el Decreto Nacional N° 151 de 1998, aclarado por el Decreto Nacional
N° 1337 de 2002, en el sentido que las compensaciones sólo aplican a través del Fondo de
Compensaciones, reglamentan la aplicación de compensaciones en tratamiento de
conservación mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo y la propia
Ley determina lo relacionado con unidades de actuación urbanística. De lo anterior, se
evidencia que la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo, no ha sido objeto de
reglamentación.
15.3.7. Programas y Proyectos Urbanísticos que Caracterizan los Propósitos de la Operación
No hay norma legal que determina el alcance de la expresión proyectos urbanísticos y

programas urbanísticos y según el Diccionario de la Lengua Española, la expresión programa,
se entiende así:
« PROGRAMA. […] II. 8. Serie ordenada de operaciones necesarias para llevar

a cabo un proyecto – SIC - »85
Para el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, por proyecto se entienden los « Cálculos
y dibujos sobre la traza y costos de una obra arquitectónica o de ingeniería – SIC - »86 y bajo
tal connotación significativa, para caracterizar los propósitos de la operación urbana, debemos
entender que los programas y proyectos, son aquellos referidos al programa de ejecución a
que hace referencia el artículo 18 de la Ley 388 de 1997.
En efecto, el programa de ejecución corresponde a aquella parte del Plan de Inversiones que
hace parte del Plan de Desarrollo que debe corresponder el período del Alcalde y que incluye
las actuaciones que serán ejecutadas durante el mandato, con la definición de los programas
y proyectos de infraestructura de transporte y servicios públicos domiciliarios, la localización
de terrenos para atender demanda de VIS, las zonas de mejoramiento integral y el
señalamiento de los instrumentos para su ejecución.
La Ley 152 de 1994, que es una Ley Orgánica y dicta normas para la construcción del Plan de Página
Desarrollo, al reglamentar el Plan de Inversiones, indica que el mismo incluirá la descripción de
los principales programas y subprogramas, con la indicación de sus objetivos y metas y los
134
proyectos prioritarios de inversión; luego el programa deberá definir la serie de operaciones
ordenadas para la ejecución de los proyectos incluidos en el programa de ejecución y que están
programados para su ejecución dentro del período del mandatario local de turno.
85
Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española (1992) Editorial Espasa Calpe, Vigésima Primera
Edición, Madrid, Página 1.187.
86
CABANELLAS (1996:496) Tomo VI.
15.3.8. Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana
Como se advirtió en el anterior acápite, los programas y proyectos de la operación urbana,

hacen referencia al Programa de Ejecución y cuando se ordena definir las prioridades de
desarrollo de la operación urbana, se está haciendo referencia al Plan de Inversiones que debe
acompañar el Plan de Desarrollo y en el cual se determinan las prioridades de desarrollo.
La Ley 152 de 1994, ordena en su Literal c del artículo 6° sobre el contenido del Plan de
Inversiones, que el mismo incluye, los presupuestos plurianuales que proyecta los costos de
los programas más importantes de inversión pública; en tal sentido, definir las prioridades de
desarrollo de la operación urbana, no es nada diferente a revisar el alcance de los presupuestos
plurianuales e identificar las prioridades de desarrollo que se asigna al Programa de Ejecución
de que habla el artículo 18 de la Ley 388 de 1997.
De otro lado, la primera parte del Inciso 2º del artículo 41 de la Ley 152 de 1994, nos recuerda
que entre Plan de Desarrollo y POT, existe una relación de interdependencia, así:
« Artículo 41º.- Planes de acción en las entidades territoriales. […] Para el caso de los
municipios, además de los planes de desarrollo regulados por la presente Ley, contarán
con un plan de ordenamiento que se regirá por las disposiciones especiales sobre la
materia – SIC – ».
15.4. Normas Urbanísticas Específicas para el área de la Operación Urbana o Estándares

Urbanísticos
Según el Numeral 3° del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, el plan parcial deberá integrar las
normas específicas en materia de: Usos Específicos del Suelo, Intensidades de Ocupación y
Construcción, Retiros, Empates, Aislamientos y Alturas.
Dicha previsión, corresponde a la definición de lo que se denominan Estándares Urbanísticos,

que se entienden así:
Página
« ESTÁNDARES O CRITERIOS MATERIALES DE ORDENACIÓN que habían de ser tenidos
en cuenta en la elaboración y aprobación de los planes […] LOS ESTÁNDARES
135
URBANÍSTICOS son indicadores, formulados en términos numéricos, de un
determinado nivel de equipamiento de una zona urbanizar y edificar que operan a
partir de los Planes Generales Municipales de Ordenación y que, AL IMPONER UNA
MAYOR VINCULACIÓN TÉCNICA, REDUCEN LA DISCRECIONALIDAD ADMINISTRATIVA
en el planeamiento urbanístico y permiten un mayor control de legalidad de los planes
- SIC - »87 Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
87
PARADA, Ramón (2007) Derecho Administrativo, Editorial Marcial Pons, Undécima Edición, Tomo III, Página 368.
Entender los Estándares Urbanísticos como Criterios Materiales de Ordenación, es bien

importante, ya que cuando se habla en la norma in comento de Usos Específicos del Suelo,
Intensidades de Ocupación y Construcción, Retiros, Empates, Aislamientos y Alturas, estamos
hablando de fijar reglas y no dejar a la discrecionalidad administrativa la definición de tales
componentes y a su vez, también se induce una orden de acción en el promotor, para que no
haga simplemente aquello que quiere, normalmente motivo por el deseo de un mayor lucro;
construir el modelo de ciudad que se desea, un acto constante y permanente, que exige reglas
claras y eso es lo que permite el Estándar Urbanístico.
Por su parte el Profesor Marín Rebollo, nos dice sobre el particular:
« LOS ESTÁNDARES HABITUALES (DENSIDAD, OCUPACIÓN, EDIFICABILIDAD,

RESERVAS PARA PARQUES Y JARDINES Y OTROS EQUIPAMIENTOS ADICIONALES
RESERVAS PARA VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA …) y las normas de aplicación
pública tradicionales (adaptación al ambiente, alturas, tipologías, retranqueos de
cierres de construcciones, ciertas prohibiciones …) […] la inclusión en el artículo 10° del
Decreto Legislativo de Cataluña 1/2005 de una novedosa norma sobre las reglas de
interpretación de los aspectos dudosos de los planes (prioridad al criterio de menor
edificabilidad, la mayor dotación y prevalencia de la documentación escrita sobre la
grafía de los planos, salvo si se trata de superficie, donde habrá que estar a las
superficies reales).
Una variada gama de previsiones que se imponen a los planes son de directa aplicación
y que SI POR UN LADO CONSTITUYEN UN AVANCE QUE SUPONE PREFIGURAR DESDE
LA LEY ALGUNOS CONTENIDOS MATERIALES DE LOS PLANES Y CIUDADES, por otro
supone un reto en cuanto a su operatividad; UN RETO DIRIGIDO A LA PRUDENCIA DEL
PLANIFICADOR y a la necesidad de explicarse y motivar, pero también, eventualmente,
apunta al Juez, al control de la discrecionalidad y a la superación de un modelo
burocrático rutinario de concebir el Derecho - SIC - »88 Mayúsculas y Negrillas Fuera
del Texto.
La importancia de los estándares urbanísticos, está en la concreción de un nuevo modelo de

planeamiento urbano, en donde el Estado Piensa y determina como quiere que sea una ciudad,
prefigura su imagen territorial e induce un orden material frente a su modelo de ocupación
territorial, evitando que el particular en calidad de urbanizador haga simplemente lo estima Página
bien y quiere; se trata de una tensión entre el interés general y el interés particular.
136
Se advierte una omisión normativa por carencia de una definición del Marco Regulatorio, que
consagre los Estándares Urbanísticos o Criterios Materiales de Ordenación en Planes Parciales
de Renovación Urbana.
88
MARTÍN REBOLLO – BUSTILLO BOLADO (2007:248-249).
15.4.1. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Nacional N° 798 de 2006
Mediante Ley 1083 del 31 de julio de 2006, que establece normas sobre planeación urbana
sostenible determinó en el inciso 2° del artículo 2° que corresponde al hoy Ministerio de
Vivienda Ciudad y Territorio, elaborar los estándares nacionales para el desarrollo de vivienda,
equipamientos y espacios públicos, necesarios para la articulación de los sistemas de movilidad
con la estructura urbana de los Planes de Ordenamiento Territorial.
La anterior previsión, fue objeto de reglamentación mediante Decreto Nacional N° 798 del 11
de marzo de 2010, que reglamenta « los estándares urbanísticos básicos para el desarrollo de
la vivienda, los equipamientos y los espacios públicos, necesarios para su articulación con los
sistemas de movilidad, principalmente con la red peatonal y de ciclorrutas que complementen
el sistema de transporte y se establecen las condiciones mínimas de los perfiles viales al interior
del perímetro urbano de los municipios y distritos que hayan adoptado plan de ordenamiento
territorial, en los términos del literal a) del artículo 9° de la Ley 388 de 1997 – SIC – ».
La norma in comento, es categórica al determinar que el « presente decreto solo se aplicarán

a las zonas y predios urbanizables no urbanizados sujetos a las actuaciones de urbanización a
los que se les haya asignado el tratamiento urbanístico de desarrollo en suelo urbano o de
expansión urbana – SIC – ». Subrayas y Negrillas Fuera del Texto.
Como dato importante y para resaltar, encontramos la definición del artículo 2° que dice:
« Artículo 2°. Estándares urbanísticos. Se conciben como el conjunto de patrones de

medida o referentes que orientan la planificación, diseño y construcción de los
desarrollos de vivienda, equipamientos y espacios públicos, así como de los elementos
que constituyen los perfiles viales – SIC – »
15.4.2. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Distrital N° 159 de 2004
Se trata de una norma en virtud de la cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la

reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal, que sin lugar a dudas, integra
elementos de Estándares Urbanísticos.
Página
Empero, el artículo 1° al reglamentar el campo de aplicación dice:
137
ARTÍCULO 1. ÁMBITO DE APLICACIÓN. Las disposiciones del presente Decreto se
aplicarán a los diferentes sectores normativos de las Unidades de Planeamiento Zonal y
constituyen las normas urbanísticas comunes para la aplicación de sus fichas
reglamentarias, en los casos en que los decretos reglamentarios de las UPZ no
contengan disposiciones en la respectiva materia que le sean contrarias. Para tal efecto,
se tendrá en cuenta el siguiente ámbito de aplicación:
a) En cuanto a usos, se aplicarán las disposiciones del POT y sus instrumentos

reglamentarios, con las precisiones y disposiciones contenidas en el capítulo II del
presente Decreto. Las normas sobre dotacionales contenidas en este decreto, se
aplicarán para todas las Unidades de Planeamiento Zonal.
b) Para los sectores normativos regulados por los tratamientos de consolidación

(modalidades cambio de patrón y densificación moderada) Y RENOVACIÓN URBANA
(MODALIDAD DE REACTIVACIÓN) aplicarán las normas de este decreto, contenidas en
los capítulos I, III y VII en lo pertinente – SIC - ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
Tal como se advierte de la literalidad del texto arriba resaltado, la norma aplica a la renovación
urbana en modalidad de reactivación, es decir, para la renovación urbana predio a predio y no
aplica para el tratamiento de renovación urbana en modalidad de redesarrollo, es decir, para
planes parciales.
15.4.3. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Distrital N° 562 de diciembre 12 de 2014
El Decreto Distrital N° 562 de 2014, dice en su título que reglamentan las condiciones
urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se incorporan áreas a dicho
tratamiento, se adoptan las fichas normativas de los sectores con este tratamiento y su artículo
1° sobre alcance y ámbito de aplicación dice:
« ARTÍCULO 1. ALCANCE Y ÁMBITO DE APLICACIÓN. El presente decreto establece las

normas urbanísticas para los planes parciales y de las fichas normativas, que son
instrumentos de planeamiento aplicables en las zonas con tratamiento de renovación
urbana, de acuerdo con sus modalidades. Asimismo, adopta las fichas normativas para
el tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación e incorpora
nuevas zonas de la ciudad al tratamiento de renovación urbana.
Las disposiciones contenidas en el presente decreto aplican a los sectores sujetos al

TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA EN LAS MODALIDADES
CORRESPONDIENTES, bien se trate de aquellos que hayan sido definidos en el marco
del Decreto 190 de 2004, la reglamentación de los instrumentos de planeación o de los
que se incorporen mediante el presente acto – SIC - ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del
Texto. Página
De lo anterior, parece desprenderse la existencia de una norma que reglamenta estándares

138
urbanísticos para los planes parciales de renovación; empero de lo anterior, del análisis
pormenorizado de la norma, se concluye lo contrario.
 El Capítulo II, regula las fichas normativas para los sectores de renovación urbana en la
modalidad de reactivación
 El Capítulo III lo relacionado con procedimientos en el marco de la aplicación de las
fichas normativas
 El Capítulo IV sobre planes parciales de renovación urbana en la modalidad de

redesarrollo, las normas allí contenidas son 2 subcapítulos así:
 Subcapítulo 1 – Distribución Equitativa de Cargas y Beneficios

 Subcapítulo 2 – Requisitos y Directrices para la Formulación de Planes Parciales de
Renovación Urbana
Del análisis realizado, se concluye que no hay normas sobre Estándares Urbanísticos en Planes
Parciales de Renovación Urbana
15.4.4. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Distrital N° 138 del 14 de abril de 2015
Se trata de una norma que reglamenta el artículo 66 del Acuerdo Distrital N° 489 de 2012 – Plan
de Desarrollo de Bogotá, en relación con el cumplimiento del Programa de Vivienda y Hábitat
Humanos y determina en esencia los porcentajes mínimos de suelo obligatorios que se
destinarán a VIP e igualmente regula diferentes alternativas para cumplir dichos porcentajes
mínimos. Es decir, tal como se advierte, no integra estándares urbanísticos.
15.5. Definición y Características del Trazado de la Estructura del Área de la Operación

Urbana
Según el Numeral 4° del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, el plan parcial deberá integrar la
definición del trazado y características del espacio público y de las vías y si se trata de unidades
de actuación urbanística, la red vial secundaria, las redes de abastecimiento de servicios
públicos domiciliarios – SSPPDD, localización de equipamientos colectivos e interés público o
social como templos, centros docentes y de salud, espacios públicos y zonas verdes destinados
a parques, complementarios del contenido estructural del plan de ordenamiento.
Desde el punto de vista la aplicación de las normas, la unidad de actuación urbanística no tiene
vida propia, razón por la cual es un subproducto dentro del procedimiento administrativo
especial del plan parcial, luego se trata de una exigencia que se integra como un todo y no como Página
una parte; lo anterior se corrobora siguiendo el glosario del POT Distrital del año 2000, que nos
dice lo siguiente:
139
« UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. Área conformada por uno o varios inmuebles,

delimitada en un Plan Parcial que debe ser diseñada y/o construida como una unidad
de planeamiento y ejecución, la cual tiene por objeto garantizar el uso racional del suelo,
centralizar en una entidad gestora la ejecución de las actividades inherente al desarrollo
propuesto y facilitar la dotación, con cargo a sus propietarios, de las obras de urbanismo
secundario, mediante esquemas de gestión que procuren el reparto de cargas y

beneficios derivados de la respectiva actuación – SIC - »89
Así las cosas, la definición del trazado y características del espacio público y de las vías y de las
obras de urbanismo secundario, es un asunto que debe reflejarse en el Plan Parcial y frente al
cual se observa la necesidad de exigir por vía del reglamento, que sea incluido en la resolución
de determinantes para la formulación del plan parcial.
La parte final del Numeral 4° del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, agrega que se trata de
normas complementarias del contenido estructural del POT y en tal sentido debemos recordar
que el Numeral 3° del artículo 15 de la norma sub examine, en su Ordinal N° 3.3 dice:
« 3.3 Las normas urbanísticas específicas que se expidan en desarrollo de planes

parciales para unidades de actuación urbanística y para otras operaciones como
macroproyectos urbanos integrales y actuaciones en áreas con tratamiento de
renovación urbana o mejoramiento integral, que se aprobarán de conformidad con el
artículo 27 de la presente ley – SIC - »
Nuevamente se puede advertir que estamos ante una omisión normativa por carencia de una
definición sobre el Marco Regulatorio, que consagre los Estándares Urbanísticos o Criterios
Materiales de Ordenación en Planes Parciales de Renovación Urbana, pues según el Inciso
Primero del Numeral 3° del artículo 15 de la Ley 388 de 1997, son parte de las Normas
Complementarias y dice a su tenor literal: « todas las regulaciones que se expidan para
operaciones urbanas específicas ».
15.6. Adopción de Instrumentos de Manejo del Suelo, Plusvalías, Reparto de Cargas y

Beneficios y Procedimientos de Gestión
Se advierte asimetría por omisión reglamentaria, salvo lo relacionado con participación en

plusvalía que está plenamente reglado en la ley 388 de 1997.
Sin importar que tipo de instrumentos de manejo del suelo, que se utilicen, los mismos deben
garantizar lo relacionado con Plusvalías y Reparto de Cargas y Beneficios, que es un reflejo del
mandato del inciso 3° del artículo 2° de la Ley 388 de 1997, que al determinar los principios del Página
ordenamiento del territorio, incluye como principio rector la distribución equitativa de cargas
y beneficios.
140
El anterior escenario acredita que estamos ante una omisión normativa por carencia de una
definición sobre el Marco Regulatorio, ya que la Ley 388 de 1997 incluye unas enunciaciones
legales, pero carece de una reglamentación en la cual lo relacionado con Procedimientos de
89
Gestión y Adopción de Instrumentos de Manejo del Suelo, cuenten con pautas legales muy
concretas cuando se trata de Planes Parciales en Tratamiento de Renovación Urbana.
Cuando la norma habla de adopción de Instrumentos de Manejo del Suelo, Plusvalías, Reparto
de Cargas y Beneficios y Procedimientos de Gestión, estamos hablando de aspectos cardinales
en el proceso de formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana,
que exigen una valoración tópica independiente, no sin antes recordar que el Numeral 1º del
Artículo 1º del Decreto Nacional N° 75 del 23 de enero de 2013, mediante el cual « se
reglamentan el cumplimiento de los porcentajes de suelo destinado a programas de Vivienda
de Interés Social para predios sujetos a los tratamientos urbanísticos de desarrollo y de
renovación urbana y se dictan otras disposiciones », determinó que la actuación de
urbanización se aplica al Tratamiento de Renovación Urbana en Modalidad de Redesarrollo.
Es decir, la regla del artículo 36 de la Ley 388 de 1997, aplica a los Planes Parciales de
Renovación Urbana.
15.6.1. Instrumento de Manejo del Suelo
Siguiendo la regla del artículo 36 de la Ley 388 de 1997, los instrumentos de manejo del suelo,
se configuran bajo la expresión normativa « Procedimientos de Gestión » y se configura así:
15.6.1.1. Clases de Gestión por los Propietarios del Suelo
 Propietarios Individuales
 Propietarios Asociados Voluntariamente
 Propietarios Asociados Obligatoriamente
15.6.1.2. Procedimiento de Gestión Asociada del Suelo
Está ligado en materia de renovación urbana a la gestión asociada del suelo que en casos de
renovación urbana presentan dos alternativas.
Uno, se puede presentar al menos en forma hipotética una situación frete a la cual, en el área Página
delimitada para la operación urbana, no se requiera de una nueva configuración predial, lo cual
sería caso extraordinario y el manejo del suelo por mandato del artículo 47 de la Ley 388 de
141
1997, se dará mediante el esquema de Cooperación entre Participes.
Dos, en caso contrario, es decir, cuando la operación urbana necesita de una nueva
configuración predial, se hará uso de la figura de la Integración Inmobiliaria del artículo 46 de
la Ley 388 de 1997 y su procedimiento de gestión, es el definido por el artículo 42 que regula
lo relacionado con la delimitación de las unidades de actuación urbanística y el artículo 44, que
fijas las reglas de la ejecución de las unidades de actuación urbanística; empero la figura no
puede operar per se, es preciso fijar estímulos para los propietarios de área de la operación
urbana para que consideren en forma positiva esta modalidad de gestión asociada. Ahora bien,
tal como ya se indicó, se deben fijar reglas para estímulos a propietarios e inversionistas para
facilitar procesos de concertación e integración inmobiliaria, pero en caso que dichos estímulos
no operen, se dará paso a los instrumentos de manejo del suelo, que incluye incluso, frente a
propietarios renuentes, la enajenación voluntaria y la expropiación.
15.6.2. Plusvalía
La plusvalía, posee una regulación precisa en el Capítulo IX de la Ley 388 de 1997 entre sus
artículos 73 a 90 inclusive; adicionalmente el Decreto Nacional N° 1788 de 2004, fijó algunas
reglas sobre plusvalía.
15.6.3. Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios
Según dispone el artículo 38 de la Ley 388 de 1997, los mecanismos a través de los cuales se
genera la distribución equitativa de cargas y beneficios, son entre otros, que no son objeto de
señalamiento taxativo por la norma, los siguientes:
 Unidades de Actuación
 La Compensación
 La Transferencia de Derecho de Construcción y Desarrollo
15.6.4. Procedimientos de Gestión Obligatoria y Voluntaria del Suelo
La gestión del suelo puede ser gestión obligatoria, cuando nos enfrentamos a la declaratoria
de desarrollo prioritario de unidades de actuación urbanística.
Igual tratamiento legal merece, se presenta cuando hablamos de enajenación voluntaria y
expropiación administrativa.
De igual forma la gestión del suelo puede ser gestión voluntaria mediante reajuste de tierras,
propio de planes parciales de desarrollo y de integración inmobiliaria propio de planes
parciales de renovación urbana y excepcionalmente en uno y otro caso, mediante el Sistema Página
de Cooperación entre participes.
142
De igual forma incluye lo relacionado con el tipo de iniciativa del Plan Parcial, es decir, quien
es el promotor del plan parcial para efectos de gestión del mismo: Iniciativa Privada o Iniciativa
Pública.
15.7. Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización con su Programa de Ejecución y

El plan parcial debe integrar las cargas y obras de la urbanización, las cuales deben contar con
su evaluación financiera, su programa de ejecución y su programa de financiación,
diferenciando las cargas y obras del urbanismo primario y las cargas y obras del urbanismo
secundario e integrar una estrategia de financiación, que determine las fuentes financieras a
través de la cuales pretende lograr que el proyecto alcance el cierre financiero.
Las cargas y obras del urbanismo primario, corresponde a las cargas y obras del desarrollo
urbanístico de la Operación Urbana a repartir entre los propietarios de las Unidades de
Actuación Urbanística y que permiten el desarrollo de los productos inmobiliarios que se
ejecutaran.
Las cargas y obras del urbanismo secundario, corresponden a la infraestructura vial principal y
de redes matrices de servicios públicos que se deben repartir entre los propietarios del área
beneficiada, es decir, el área de influencia del plan parcial.
Tanto las cargas y obras del urbanismo primario y secundario, se deben además de diferenciar,
cuantificar y proyectar dentro de una Modelación Financiera, que deberá incluir fuentes de
financiación y programa de ejecución en términos de las fases o etapas de ejecución de las
mismas, pues claramente habrán unos plazos y un cronograma de ejecución, que dará a la
propuesta del plan parcial, coherencia y posibilidades reales de ejecución.
Empero de lo anterior, no sobra advertir que estamos ante una omisión normativa por carencia
de una definición sobre el Marco Regulatorio, ya que la Ley 388 de 1997 no determina reglas
sobre el componente financiero y la forma a través de la cual se calculan las cargas y obras del
urbanismo primario y el urbanismo secundario y la forma se determinar la viabilidad financiera
de sus fuentes de financiación, más allá de toda discrecionalidad.
A manera de ejemplo, en relación con la Ley 1508 de 2012 que consagra las Alianzas Público
Privadas, encontramos en su reglamentación el Decreto Nacional N° 1467 de 2012, que
Página
reglamenta la estructuración y ejecución de los proyectos de Asociación Público Privada tanto
de iniciativa pública como privada y recientemente modificado por el Decreto Nacional N° 1553
del 15 de agosto de 2014, consagra en su artículo 23 lo relacionado con la factibilidad y para
143
determinar el análisis financiero, se indica en su numeral 23.4 lo siguiente:
« 23.4 Análisis financiero:
23.4.1 El modelo financiero en hoja de cálculo, detallado y formulado que fundamente

el valor y el plazo del proyecto que contenga como mínimo:
23.4.1.1 Estimación de inversión y de costos de operación y mantenimiento y sus
proyecciones discriminando el rubro de administración, imprevistos y utilidad.
23.4.1.2 Estimación de los ingresos del proyecto y sus proyecciones.

23.4.1.3 Estimación de solicitud de vigencias futuras, en caso que se requieran.
23.4.1.4 Supuestos financieros y estructura de financiamiento.
23.4.1.5 Construcción de los estados financieros.
23.4.1.6 Valoración del proyecto.
23.4.1.7 Manual de operación para el usuario del modelo financiero.
23.4.2 Diseño definitivo de la estructura de la transacción propuesta identificando
actores financieros, operativos y administrativos involucrados – SIC - ».
Una reglamentación como la anterior en sentido comparado y no de adopción de su literalidad

jurídica, no da lugar a discrecionalidades por parte de los funcionarios e induce transparencia
en el proceso a favor de los promotores y formuladores técnicos de los proyectos de renovación
urbana y lo más importante, permite fijar criterios técnicos de actuación.
15.8. Los demás necesarias para complementar el planeamiento según Naturaleza, Objetivos
y Directrices de la Operación
Se trata de una previsión, que imprime flexibilidad a cada operación urbana y deja una puerta
abierta para que la administración, pueda incluir aspectos particulares derivados del Plan de
Desarrollo, del Plan de Inversiones, de consideraciones que estén siendo objeto de estudio con
ocasión de la revisión, modificación o ajuste al POT, de situaciones imprevistas o de consensos
políticos y los más importante, permite generar reglas diferenciadas según el tipo de plan
parcial de renovación urbana.
16. Asimetrías del Marco Jurídico del Artículo 19 de la Ley 388 de 1997
A continuación, en función al cuadro del test de validez del artículo 19 de la Ley 388 de 1997,
se procederá a identificar aquellos aspectos que se consideran asimetrías por omisión
reglamentaria.
La norma ha sido objeto de segmentación en ocho (8) componentes normativos y algunos de
ellos, a su vez permiten una nueva segmentación y se subdividen en varios componentes
normativos; el siguiente cuadro, muestra el conjunto de asimetrías por omisión reglamentaria: Página
144
COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997 EXISTE ASIMETRÍA CORRECCIÓN INSTRUMENTAL DE LA ASIMETRÍA
Reglamentar los Criterios de la Delimitación del Área Directa del Plan Parcial
que regulará las Cargas y Obras del Urbanismo Primario y los Criterios de
i) Delimitación y características del área de la SI Delimitación del Área de Influencia que regulará las Cargas y Obras del
operación urbana. Urbanismo Secundario
Adicionalmente, Reglamentar el Artículo 112 de la Ley 388 de 1997, ordenando

la obligación de manejar el Expediente Urbano, como un Sistema de
Información en constante construcción y permanente actualización, cuya
finalidad será, además de apoyar los procesos de modificación, revisión y
adopción del POT, la de suministrar los criterios materiales para la delimitación
y características de cualquier tipo de operación urbana, inclusive de planes
parciales de renovación urbana en su área de intervención directa y su área de

influencia.
ii) Definición Precisa de Objetivos y Directrices SI Reglamentar qué significa definición de objetivos y qué significa directrices
Urbanísticas de la Operación Urbana en: urbanísticas de la operación urbana
Reglamentar para aquellos inmuebles que presentan afectación por obras
públicas o calificadas como Bienes de Interés Cultural – BIC, en qué forma se
puede generar su aprovechamiento y determinar si deben entrar o no en la
Equidistribución de Cargas y Beneficios.
De manera particular, el Parágrafo del artículo 74 de la Ley 388 de 1997, faculta

 Aprovechamiento de los inmuebles SI al Gobierno Nacional para reglamentar las expresiones normativas cambio de
uso y aprovechamiento del suelo, Índice de Ocupación e Índice de Construcción
mediante las cuales se puede dimensionar el aprovechamiento de los
inmuebles.
El Decreto Nacional N° 1788 de 2004, para efectos de liquidación de la plusvalía

define las expresiones: Aprovechamiento del Suelo, Cambio de Uso, Índice de
Ocupación, Índice de Construcción.
Cabe preguntar, si tales definiciones son aplicables a los Planes Parciales de

Renovación Urbana en aquellos casos en los cuales no se causa plusvalía y de
entrada la respuesta es negativa, luego asistimos una omisión reglamentaria.
 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de
público SI Adopción del Plan Parcial
Reglamentar el Suministro, ampliación o mejoramiento del Espacio Público,
como un componente de Cesión de Suelo que es una Carga Urbanística en el
Marco de la Distribución Equitativa de Cargas y Beneficios.
Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de
 Calidad del entorno SI Adopción del Plan Parcial
Reglamentar la Calidad del Entorno, como una variable de los Estándares
Urbanísticos, en lógica de regular adicionalmente el mandato del artículo 39 de
la Ley de 1989, cuando advierte que la renovación urbana busca revertir el
deterioro físico y ambiental del área delimitada para la operación urbana.
En aplicación de la regla de las reglas de razonamiento jurídico, del artículo 39
de la Ley 9 de 1989, encontramos que las alternativas de renovación son las
siguientes:
1. El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de

 Alternativas de Expansión, Mejoramiento Integral o SI renovación
Renovación 2. El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de
servicios
3. La densificación racional de áreas para vivienda y servicios
4. La descongestión del tráfico urbano
5. La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales.
Dado lo anterior, es posible generar reglas diferencias sobre el contenido de un
plan parcial de renovación urbana, según se trate de alguna de las anteriores
cinco (5) alternativas de renovación.
Reglamentar una Política de una política de Estímulos para Propietarios e
Incentivos a Inversionistas de Capital Industrial y de Capital Financiero
Se trata de fijar una Política de Estímulos para Propietarios, para vencer las
 Estímulos a los propietarios e inversionistas para SI dificultades del cambio en los procesos de la renovación urbana, relacionada
facilitar procesos de concertación, integración inmobiliaria con propietarios renuentes, para que tengan una verdadera tentación de
lograr una concertación sobre la formulación del proyecto, asegurando su
participación voluntaria en el proyecto y prefigurando la conformación de un Página
Proyecto Urbanístico de Gestión Voluntaria del Suelo.
De igual forma, una Política de Incentivos para Inversionistas de Capital

Industrial, relacionado con los Formuladores Técnicos del Proyecto de Plan
145
Parcial cuando sean Promotores del Plan Parcial y de Inversionistas de Capital
Financiero, que quieran desarrollar la operación urbana.
Reglamentar el Método y Procedimiento de Cálculo de Cargas y Beneficios
Por Mejor Aprovechamiento de Inmuebles del Plan Parcial
Según el artículo 38 de la Ley 388 de 1997, Unidades de Actuación, la

Compensación, la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo, son
mecanismos para garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios y en
tal sentido, una cosa es el Mecanismo y otra muy diferente el Método y el
Procedimiento de Cálculo de Cargas y Beneficios.
SI
 Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de Lo relacionado con la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo,
las cargas y beneficios para el mejor aprovechamiento de no ha sido objeto de reglamentación, salvo en materia de conservación de
inmuebles inmuebles.
Se recuerda lo relativo a la competencia asignada por el Parágrafo del artículo

74 de la Ley 388 de 1997, de reglamentar las expresiones normativas cambio
de uso y aprovechamiento del suelo, expresiones normativas que se deben
entender como mecanismos para dimensionar el aprovechamiento de los
inmuebles y en tal sentido, la Distribución Equitativa de Cargas y Beneficios,
tendrá un tratamiento diferenciado, cuando el Plan Parcial de Renovación
Urbana, genere:
APROVECHAMIENTO DE INMUEBLES POR:
I) Cambio de Uso
II) Aprovechamiento del Suelo
III) Cambio de Uso y Aprovechamiento del Suelo Simultáneamente
Se debe considerar el Programa de Ejecución a que hace referencia el artículo
 Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan 18 de la Ley 388 de 1997; la adopción de un Plan Parcial no puede hacerse en
propósitos de la operación SI contravía del Plan de Desarrollo y el Programa Ejecución que es en últimas, un
plan de acción para ejecutar el Plan de Desarrollo pero pensado en función del
POT.
Literal c del artículo 6 de la Ley 152 de 1994 y Artículo 18 Ley 388 de 1997 –
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana NO Programa de Ejecución.
Inciso 2º del Artículo 41 de la Ley 152 de 1994, hay interdependencia entre el

Plan de Desarrollo y el POT.
Adopción del Plan Parcial, puede ser un elemento que elimine discrecionalidad
iii) Normas Urbanísticas Específicas para el área de la SI administrativa y transmita seguridad jurídica a los promotores de planes
Operación Urbana en: parciales.
En el caso de POT de Bogotá, se habla de Fichas Normativas para los diferentes

tratamientos y la posibilidad de su expedición en el Plan Parcial.
 Definición de Usos Específicos del Suelo NO Es dado por el POT de cada ente territorial
 Intensidades de Ocupación y Construcción Adopción del Plan Parcial
SI El Parágrafo del Artículo 74 de la Ley 388 de 1997, faculta al Gobierno Nacional

para reglamentar el concepto urbanístico de índices de Ocupación e índices de
Construcción y dicha definición fue reglamentada por Decreto Nacional N° 2181
de 2006 y en forma particular, el estándar es definido por cada ente territorial.
 Retiros, Aislamientos, Empates y Alturas SI Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de
Adopción del Plan Parcial
iv) Definición del Trazado y Características de la SI
Estructura del Área de la Operación Urbana en:
 Espacio Público Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de
 Vías y Red Vial Secundaria Adopción del Plan Parcial
 Redes Secundarias de Abastecimiento de Servicios
Públicos Domiciliarios
 Localización de Equipamiento Colectivos de Interés
Público o Social
 Localización de Espacios Públicos o Zonas Verdes
Destinadas a Parques
v) Adopción de los instrumentos de manejo de suelo, SI Reglamentar el Procedimiento Conformación y Operación de Unidades de
Actuación Urbanística y de Unidades de Gestión
Captación de Plusvalía NO
Reparto de Cargas y Beneficios SI Reglamentar el Procedimiento de Fijación y Asignación de las Cargas de
Página
Desarrollo Urbanístico y el Reparto de Beneficios de la Operación Urbana
Reglamentar el Procedimiento de Gestión Voluntaria del Suelo y el
Procedimiento de Gestión Obligatoria del Suelo
146
i) Procedimientos de Gestión Voluntaria del Suelo
Procedimientos de Gestión SI
Reajuste de Tierras – Integración Inmobiliaria –
Sistema de Cooperación entre Participes
ii) Procedimientos de Gestión Obligada del Suelo

 Declaratoria de Desarrollo Prioritario de Unidades de
Actuación Urbanística
 Enajenación Voluntaria y Expropiación por Vía
Administrativa
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización con su Reglamentar el Procedimiento para la definición de la Modelación Financiera
Programa de ejecución, junto con el programa de SI para las Cargas y Obras del Urbanismo Primario y el Urbanismo Secundario y
financiamiento el Análisis y Evaluación del Modelo Financiero
vi) Los demás necesarios para complementar el SI Reglamentar Criterios Particulares y Diferenciados según se trate de Planes
planeamiento del área de la operación urbana, según su Parciales de Renovación Urbana para:
naturaleza, objetivos y directrices i. El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de
renovación
ii. El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de
servicios
iii. La densificación racional de áreas para vivienda y servicios
iv. La descongestión del tráfico urbano
v. La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales.
17. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 388 DE 1997

Antes se efectuó en el ítem 9.1., la demostración que el plan parcial entraña un requisito de
validez y en el ítem 9.2., se demostró que el plan parcial es un acto administrativo complejo y
se hizo un esbozo de los momentos del plan parcial en lógica del Procedimiento Administrativo
Especial
Ahora se demostrará lo que es dicho procedimiento a la luz del artículo 27 de la Ley 388 de
1997, modificado por el Decreto Ley N° 19 de 2013 que en su artículo 180 ordenó ajustar dicho
procedimiento y que entraña una modificación al artículo 4° del Decreto Nacional N° 2181 de
2006, que dispone que la formulación y adopción de planes parciales, tendrá una secuencia así:
1. Etapa de formulación y revisión.
2. Etapa de concertación de asuntos ambientales.
3. Etapa de adopción.
Sin entrar en un estudio detallado de tales etapas, ya que la investigación se concentra en el

Esquema de Marco Regulatorio para la Formulación, Adopción y Ejecución de Planes Parciales
de Renovación Urbana y no en el procedimiento de su formulación y adopción, se procede a
examinar las mismas, sustancialmente para acreditar que dichas etapas son congruentes con la
identificación de los momentos o estancos procesales que representa el Procedimiento
Administrativo Especial para Planes Parciales de Renovación Urbana, lo cual se hará mediante
el cotejo de los artículos 19 y 27 de la Ley 388 de 1997, que fue modificado por el Decreto Ley
19 de 2012.
« ARTÍCULO 180. PROCEDIMIENTO PARA PLANES PARCIALES. El artículo 27 de la de la
Ley 388 de 1997, quedará así: Página
“Artículo 27. Procedimiento para planes parciales. Para la aprobación y adopción de

147
los planes parciales de que trata la presente Ley, se tendrá en cuenta el siguiente
procedimiento:
1. Los proyectos de planes parciales serán elaborados por las autoridades municipales
o distritales de planeación, por las comunidades o por los particulares interesados, de
acuerdo con los parámetros que al respecto determine el plan de ordenamiento
territorial o el Macroproyecto de Interés Social Nacional cuando este último así lo
prevea.
2. La oficina de planeación municipal o distrital, o la dependencia que haga sus veces,

revisará el proyecto de plan parcial con el fin de verificar el cumplimiento de las normas
tenidas en cuenta para la formulación del plan. Para la aprobación del proyecto de plan
parcial, la oficina de planeación contará con un término de treinta (30) días hábiles
contados a partir de la fecha de radicación del proyecto, prorrogables por treinta (30)
días hábiles más por una sola vez, so pena que se entienda aprobado en los términos en
que fue presentado mediante la aplicación del silencio administrativo positivo.
3. Una vez que la oficina de planeación municipal o distrital, o la dependencia que haga
sus veces, apruebe el proyecto de plan parcial, mediante acto administrativo u ocurra
el silencio administrativo en los términos del numeral 2, éste se someterá a
consideración de la autoridad ambiental competente, cuando se requiera según lo
previsto en el reglamento del Gobierno Nacional, a efectos de que conjuntamente con
el municipio o distrito acuerden los asuntos exclusivamente ambientales, para lo cual
dispondrán de quince (15) días hábiles prorrogables por un término igual. Cuando no se
logre la concertación entre el municipio o distrito y la autoridad ambiental competente,
la oficina de planeación municipal o distrital procederá a archivar el proyecto de plan
parcial, sin perjuicio de que el interesado pueda efectuar los ajustes que consideren
pertinentes y reiniciar el trámite de concertación ambiental.
Cuando se trate de planes parciales que desarrollen los Macroproyectos de Interés
Social Nacional, si la autoridad ambiental no se pronuncia definitivamente dentro del
término señalado en este artículo, le corresponderá al Ministerio de Ambiente y
Desarrollo Sostenible decidir sobre los asuntos ambientales para lo cual dispondrá de
un término máximo e improrrogable de quince (15) días hábiles contados a partir del
recibo del respectivo expediente.
4. Durante el período de revisión del proyecto de plan parcial se surtirá una fase de
información pública, convocando a los propietarios y vecinos, para que éstos expresen
sus recomendaciones y observaciones.
5. Una vez surtidas las etapas anteriores y dentro de los quince (15) días hábiles
siguientes a la aprobación del proyecto de plan parcial, mediante acto administrativo
expreso o ficto o la concertación ambiental, cuando sea el caso, el alcalde municipal o
distrital lo adoptará mediante decreto.
Parágrafo 1. El incumplimiento de los términos previstos en el presente artículo para
pronunciarse por parte de las autoridades competentes, constituirá falta grave en
cabeza del Director y funcionarios responsables de la respectiva entidad.
Parágrafo 2. Las autoridades ante las cuales se deban adelantar trámites urbanísticos
con posterioridad a la adopción del plan parcial estarán obligadas a emitir sus conceptos Página
o permisos con base en lo aprobado en el plan parcial y en su documento técnico de
soporte. En todo caso, desde la aprobación del plan parcial se deberán tener definidos
y resueltos todos los impactos de la operación sin que se requiera para su ejecución o
148
desarrollo la aprobación de instrumentos de planificación complementarios.
Parágrafo 3. La vigencia del plan parcial se señalará en el decreto en que se adopte y no
se alterará por el hecho de que se modifique el Plan de Ordenamiento Territorial, salvo
que los propietarios de los predios se acojan, por escrito a la nueva reglamentación.
Parágrafo 4. El ajuste de planes parciales, en caso de requerirse, se efectuará teniendo
en cuenta únicamente las instancias o autoridades a cuyo cargo se encuentren los
asuntos objeto del ajuste necesario para el desarrollo del respectivo plan. La solicitud
de determinantes únicamente se podrá circunscribir a los aspectos sobre los cuales se

solicite de manera expresa y escrita la modificación, y se sustentarán en la misma
reglamentación con que fue aprobado el plan parcial, salvo que los interesados
manifiesten lo contrario – SIC - ».
17.1. Plan Parcial es un Procedimiento Administrativo Especial
Evidenciado que un plan parcial es un conjunto de voluntades de entes y dependencias de la

Administración Pública, que poseen unidad de contenido y unidad de fin, es decir, es una
actuación administrativa, conviene ahora precisar su sentido y carácter, la cual recibe el
nombre de Procedimiento Administrativo.
Sobre el concepto de Procedimiento Administrativo, nos dice el Profesor Jaime Orlando

Santofimio, lo siguiente:
« El procedimiento administrativo se caracteriza por ser unitario pero con etapas

perfectamente delimitadas en el ordenamiento positivo. Etapas que podríamos, de
acuerdo con la naturaleza de su objeto, denominarlas de formación del acto o
procedimiento de legalidad, y una etapa posterior, también de carácter administrativo
pero que no se refiere propiamente al conjunto de elementos para el nacimiento del
acto, de carácter posterior, y tendiente a la eficacia del acto o decisión adoptada por la
administración. Esta etapa de ejecución, que resulta indiscutible por su carácter
administrativo, es impulsada por las autoridades a través de las denominadas
operaciones administrativas – SIC - »90 Negrillas y Subrayas Fuera del Texto.
Agrega el Profesor Santofimio, que dentro del proceso de formación de la decisión

administrativa, se distinguen tres momentos, así:
« El primero comprende las formalidades y ritualidades propias de la estructuración de

la decisión administrativa, momento conocido como la actuación administrativa.
El segundo comprende los procedimientos a seguir en aquellos eventos en que

los afectados con los pronunciamientos administrativos a seguir en aquellos eventos
en que los afectados con los pronunciamientos administrativos impugnan ante la misma
autoridad sus decisiones a través de medios legalmente reconocidos (recursos Página
ordinarios y extraordinarios) y con el fin de que está los modifique, aclare o revoque.
Esta etapa es conocida como de la vía gubernativa.
149
El tercer momento es la etapa en que la administración publicita sus decisiones,

conocido también como procedimiento de notificación o publicación, en que abre paso
a la etapa de ejecución antes citada – SIC - »91 Negrillas y Subrayas Fuera del Texto.
90
SANTOFIMIO GAMBOA, Jaime Orlando (2003) Tratado de Derecho Administrativo, Edición Universidad
Externado de Colombia, Cuarta Edición, Tomo II, Bogotá, Página 183.
91
SANTOFIMIO (2003:183 -184).
Así las cosas, en lo que respecta al Plan Parcial y la construcción de un Esquema de Marco
Regulatorio se propone utilizar para cada uno de los tres momentos del procedimiento
administrativo, las siguientes expresiones:
 Momento 1 – Procedimiento de la Actuación Administrativa

 Momento 2 – Procedimiento de Impugnación
 Momento 3 – Procedimiento de Publicación
En adición a lo anterior, debemos advertir que hay un Momento 4, que corresponde al

Procedimiento de Ejecución, que tiene carácter especial y finalmente, para efectos de
caracterizar el proceso de adopción de un plan parcial como un Procedimiento Administrativo
Especial, nos dirá el Profesor Santofimio:
« Desde otra perspectiva, se debe aclarar que el régimen positivo colombiano de las
actuaciones administrativas se caracteriza por la existencia de gran diversidad de
procedimientos especiales – en su mayoría anteriores a las disposiciones generales – y
un régimen de carácter general, que constituye la regla básica ante la inexistencia
de procedimiento especial o la advertencia de un vacío o la normatividad
específica – SIC - »92.
El Plan Parcial como Procedimiento Administrativo Especial, tiene soporte normativo en el en

el artículo 34 de la Ley 1437 de 2011 – Código de Procedimiento Administrativo y de lo
Contencioso Administrativo, que regla el procedimiento administrativo común y principal así:
« ART. 34. Las actuaciones administrativas se sujetaran al procedimiento administrativo

común y principal que se establece en este Código, sin perjuicio de los procedimientos
administrativos regulados por leyes especiales. En lo no previsto en dichas leyes se
aplicarán las disposiciones de esta Primera Parte del Código – SIC - »
La Ley Especial que consagra el Procedimiento Administrativo Especial de los Planes Parciales,
es la Ley 388 de 1997 y está integrado así:
17.1.1. El Plan Parcial: Momento 1 – Procedimiento de la Actuación Administrativa Página
Estará definido por la Resolución de Determinantes para la Formulación del Plan Parcial y lo
150
compone el conjunto de conceptos y determinantes expedidos por las autoridades de la
administración, hasta la expedición de la Resolución de Viabilidad del Plan Parcial mediante la
cual se expresa un concepto de favorabilidad positiva o negativa.
92
SANTOFIMIO (2003:183 -185).
17.1.2. El Plan Parcial: Momento 2 – Procedimiento de Impugnación
Corresponde a la etapa procesal para presentar recursos de la vía gubernativa, contra:
 Resolución de Viabilidad del Plan Parcial mediante la cual se expresa un concepto de

favorabilidad positiva o negativa; lo presenta el promotor y proceden los recursos de
reposición y el recurso de apelación.
 Acto Administrativo de Concertación con Autoridad Ambiental de asunto estrictamente

ambientales, cuando haya lugar a ello y lo presenta la Oficina de Planeación o la que
haga sus veces, contra la decisión de Autoridad Ambiental de no concertar componente
ambiental del Proyecto de Plan Parcial de Renovación Urbana.
Frente al último aspecto, es preciso aclarar que si bien es cierto, las Observaciones y
Recomendaciones del Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial, no son obligatorias y
vinculantes, si existe una obligación vinculante en cabeza de la Oficina de Planeación de dar
respuesta a las mismas y si se pretermite dicho trámite, podemos asistir a un vicio de forma en
el procedimiento de formación del acto administrativo complejo, que dará lugar a una posible
nulidad del mismo.
17.1.3. El Plan Parcial: Momento 3 – Procedimiento de Publicación
Corresponde al Decreto de Adopción del Plan Parcial, el cual deberá ser objeto de publicación,
en el Registro Distrital y para dar publicidad sobre la decisión de la administración.
17.1.4. El Plan Parcial: Momento 4 – Procedimiento de Ejecución
Representado por el Decreto de Delimitación de Unidades de Actuación Urbanística.

17.2. Correlación del Procedimiento del Artículo 27 de la Ley 388 de 1997 y el Procedimiento
Administrativo Especial de Planes Parciales
Esquemáticamente, la correlación entre la lógica del Procedimiento Administrativo Especial y

el Procedimiento para Planes Parciales del artículo aquí transcrito, es la siguiente: Página
PROCEDIMIENTO PROCEDIMIENTO PARA FORMULACIÓN, ADOPCIÓN Y APROBACIÓN

ADMINISTRATIVO
151
ESPECIAL
MOMENTO PROCESAL 1
Etapa de Formulación
ART. 19 Ley 388 – Promotor Radica Proyecto
Procedimiento de la Etapa de Información Pública
Actuación Administrativa ART. 27 Inciso 4° Ley 388 – Propietarios y Vecinos hacen Observaciones y Recomendaciones al Proyecto
Etapa de Revisión
ART. 27 Inciso 2° Ley 388 – Planeación Estudio Proyecto y Verifica cumplimiento Requisitos de Ley
MOMENTO PROCESAL 2
Etapa Agotamiento Vía Gubernativo
Procedimiento de Ley 1437 de 2011 – Se recurre Resolución de Viabilidad del Plan Parcial
Impugnación Etapa de Concertación
ART. 27 Inciso 3° Ley 388 – Acto Administrativo de Concertación con Autoridad Ambiental
MOMENTO PROCESAL 3
Procedimiento de Etapa de Adopción
Publicación ART. 27 Inciso 5° Ley 388
MOMENTO PROCESAL 4
Procedimiento de Etapa de Ejecución
Ejecución ART. 42 y 44 Ley 388
18.CONCLUSIONES DEL CAPÍTULO 5
Hablar del Marco Regulatorio de los Planes Parciales, es hablar por antonomasia de la
regulación del artículo 19 de la Ley 388 de 1997.
Se concluye que el Plan Parcial siendo un Instrumento de Planeamiento desde el punto de vista
del Urbanismo, es a la vez y desde el punto de vista del Derecho Administrativo, un Acto
Administrativo Complejo que se trámite mediante un Procedimiento Administrativo Especial,
que genera Requisitos de Validez, toda vez que sus previsiones normativas son obligatorias y
vinculantes.
Lo anterior es muy importante, toda vez que permite contar con un punto de partida para
valorar si existe o no ausencia de regulación del artículo 19 de la Ley 388 de 1997; es decir,
asimetrías regulatorias y del estudio de los tópicos normativos del mencionado artículo, se
concluye que los siguientes aspectos normativos presentan asimetrías regulatorias:
COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997 EXISTE ASIMETRÍA

Definición Precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la Operación SI
Urbana en:
Aprovechamiento de los inmuebles SI
Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público SI
Calidad del entorno SI
Alternativas de Expansión, Mejoramiento Integral o Renovación SI
Estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de SI
Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y beneficios SI
para el mejor aprovechamiento de inmuebles Página
Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos de la SI
operación
152
Normas Urbanísticas Específicas para el área de la Operación Urbana en: SI
Intensidades de Ocupación y Construcción SI
Retiros, Aislamientos, Empates y Alturas SI
Definición del Trazado y Características de la Estructura del Área de la SI
Operación Urbana en:
Espacio Público SI
Vías y Red Vial Secundaria SI
Redes Secundarias de Abastecimiento de Servicios Públicos Domiciliarios SI

Localización de Equipamiento Colectivos de Interés Público o Social SI
Localización de Espacios Públicos o Zonas Verdes Destinadas a Parques SI
Adopción de los instrumentos de manejo de suelo en: SI
Reparto de Cargas y Beneficios SI
Procedimientos de Gestión SI
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización con su Programa de SI
ejecución, junto con el programa de financiamiento
Los demás necesarios para complementar el planeamiento del área de la SI
operación urbana, según su naturaleza, objetivos y directrices en:
Finalmente se concluye que los únicos aspectos normativos que poseen algún tipo de
regulación normativa son:
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana, que puede ser comprendido bajo la

lógica del Programa de Ejecución, es decir, en correlación entre Artículo 18 Ley 388 de
1997 y el Inciso 2º del Artículo 41 de la Ley 152 de 1994.
 Definición de Usos Específicos del Suelo, que está dado por el POT de cada ente
territorial.
 Captación de Plusvalía, en la Ley 388 de 1997 y el POT de cada ente territorial.
Página
153
CAPÍTULO 6.
LA FUNCIÓN DE INTERVENCIÓN FINALÍSTICA DEL ESTADO
Los anteriores dos capítulos, muestran la regulación normativa nacional y distrital sobre la
renovación urbana y planes parciales y tal como ha quedado demostrado en la sección primera
de la monografía, su estudio y comprensión, se puede abordar desde diferentes ángulos, pero
para el caso que nos ocupa, se precisa que su estudio se haga desde la perspectiva normativa
o estrictamente legal, es decir, un enfoque jurídico.
El enfoque jurídico, nos permitirá entender qué busca el Legislador Nacional y Distrital en
materia de renovación urbana; en tal sentido, se considera oportuno advertir que la regulación
sobre éste tema, es una regulación sobre el mercado del suelo y su configuración está ligada a
la Intervención del Estado en la Economía, cuestión sobre la que versa el presente capítulo.
19. FUNCIÓN FINALÍSTICA DE LA INTERVENCIÓN ESTATAL EN LA RENOVACIÓN URBANA
El artículo 334 de la Constitución Política de 1991, en su inciso primero dice:
« INC. 1° ART. 334 CP 1991. LA DIRECCIÓN GENERAL DE LA ECONOMÍA ESTARÁ A CARGO

DEL ESTADO ESTE INTERVENDRÁ, POR MANDATO DE LA LEY, en la explotación de los
recursos naturales, EN EL USO DEL SUELO, en la producción, distribución, utilización y
consumo de los bienes, y en los servicios públicos y privados, para racionalizar la economía
con el fin de conseguir en el plano nacional y territorial, en un marco de sostenibilidad
fiscal, el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, la distribución equitativa de
las oportunidades y los beneficios del desarrollo y la preservación de un ambiente sano.
Dicho marco de sostenibilidad fiscal deberá fungir como instrumento para alcanzar de
manera progresiva los objetivos del Estado Social de Derecho. En cualquier caso el gasto
público social será prioritario – SIC - ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
Como se advierte del mandato constitucional, se determina que la Dirección General de la

Economía estará a cargo del Estado, que podrá intervenir por mandato de la Ley, entre otras
mercados, en el mercado del Uso del Suelo y desde esta perspectiva, es factible la expedición
de una Ley del Congreso de la República o de un Decreto Nacional que reglamente el
Procedimiento Administrativo Especial para Planes Parciales en Suelo Catalogado o con Página
Tratamiento de Renovación Urbana.
154
Desde ya es preciso advertir que es diferente Intervenir en el Uso del Suelo y Reglamentar el
Uso del Suelo, la primera es una competencia del orden nacional y la segunda del orden local.
La consideración de la Dirección General de la Economía a cargo del Estado y el papel de

intervención asignado al Estado, que como función del Estado, se concreta mediante la
regulación; la Corte Constitucional en la Sentencia C – 150 de 2003, Mg. Pn. Dr. Manuel José
Cepeda, dijo:
Así las cosas, será necesario determinar frente al Mercado del Suelo en Tratamiento de
Renovación Urbana, cuál es la intensión de regulación general del Estado Colombiano y del
Distrito Capital; es decir, en qué tipo de intervención se adecua y para ello nos podemos apoyar
en la Corte Constitucional que en la Sentencia C – 150 de 2003, agregó:
Texto.
La función confirmativa no es de interés de la investigación, ya que no se trata de indagar por

los requisitos para conformar una empresa o sociedad que intervenga en el mercado o
determinan en qué forma un actor económico interviene, dichas normas ya existen y
corresponden al Código Civil, Código de Comercio, el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero
y la Ley 1727 de 2014 mediante la cual dictan normas sobre funcionamiento de las Cámaras de
Comercio y la función condicionante, tampoco será estudiada en el presente capítulo, pues
dicha función está dada por las reglas de la Ley 388 de 1997, que fijó las reglas del sector
económico en los artículos 19 y 27 y dicho estudio ya se efectuó.
En lo que respecta a la investigación, se estudia el mercado del suelo en tratamiento de

renovación urbana y se examinará la Función Finalística de Intervención Estatal y así explorar
la Función, los Fines y los Objetivos asignados tanto por el Estado a Nivel Nacional como el
Distrito Capital a la Renovación Urbana, lo cual se evidencia en los contenidos normativos del
artículo 39 de la Ley 9 de 1989 y en el artículo 159 del POT Distrital.
Página
Dado lo anterior, resulta oportuno hacer un ejercicio de dogmática jurídica, es decir, reformular
sistemáticamente el significado de los enunciados normativos expresados por ambas normas,
segmentado su contenido para identificar en ellas la Función Normativa, los Fines Normativos
155
y Objetivos Asignados a los Actores Económicos y para mayor precisión, se procede a efectuar
previamente una referencia sobre el significado conceptual desde la dogmática jurídica.
19.1. Conceptualización desde la Dogmática Jurídica
En esté acápite se hará una somera referencia conceptual sobre qué es dogmática jurídica,
función normativa, fines normativos y Objetivos Asignados a los Actores Económicos; esta
breve conceptualización, pretende dejar una base sencilla pero sólida, que permita apoyar la
selección de los planes parciales objeto de estudio para la construcción del diagnóstico.
19.1.1. Qué es la Dogmática Jurídica
Sobre el significado de la dogmática jurídica, nos dice Luigi Ferrajoli:
« La dogmática jurídica, como se ha dicho en el párrafo precedente es el conjunto de

los conceptos y enunciados con los que se interpreta y reformula sistemáticamente el
significado de los enunciados normativos expresados, en el ordenamiento investigado,
por las autoridades competentes para la producción del derecho. Las definiciones de
sus conceptos son redefiniciones lexicográficas y sus tesis son proposiciones
interpretativas elaboradas, mediante el análisis del lenguaje legal, en un metalenguaje
que, por así decirlo, toma “dogmáticamente” del legal, sus reglas de uso – SIC – »93
Negrillas y Subrayas Fuera del Texto.
Como se puede apreciar, el análisis del lenguaje legal, es un ejercicio de dogmática jurídica y al
decir de Niklas Luhmann, la « dogmática integra el sistema jurídico sólo en el plano de las
premisas de decisiones, a las que articula como componentes de sus decisiones y las fija
para casos futuros; no proporciona ninguna integración de consecuencias en la realidad del
entorno – SIC – »94.
Para el caso que nos ocupa, se hace necesario acudir a la dogmática jurídica para articular como
componentes de decisiones la reformulación sistemática de los enunciados normativos
expresados en los artículo 39 de la Ley 9 de 1989 y el artículo 159 del POT Distrital, cuya utilidad
es identificar las variables o criterios a través de los cuales se puede en forma objetiva
determinar una selección objetiva de planes parciales para la construcción del diagnóstico.
19.1.2. Qué son Funciones Normativas

Página
Siguiendo a los Profesores Gregorio Peces Barba, Eusebio Fernández y Rafael de Asís, en el
Curso de Teoría del Derecho podemos decir:
156
93
FERRAJOLI, Luigi (2011) Principio Juris, Teoría del Derecho y la Democracia, Tres Tomos, Tomo I, Editorial Trotta,
Madrid, Página 48.
94
LUHMAN, N. (1983) Sistema Jurídico y Dogmática Jurídica, Editorial Centro de Estudios Constitucionales, Madrid,
Página 84.
« Desde la perspectiva epistemológica subjetivista, el concepto de función parte de la

“acción social” de los individuos y, por tanto, de los objetivos y finalidades que éstos se
proponen al interactuar en el marco predefinido, al que denominamos sistema social.
FERRARI propone, por ejemplo, una definición “subjetivista” de función y, como tal,
operativa: “Por Función” de un elemento que opera en (o sobre) un sistema
entendemos… la tarea o el conjunto de tareas, no incompatibles entre sí, que son
atribuibles con carácter primario a aquel elemento por el sujeto que actúa mediante
ellos en el sistema”.
Con la perspectiva subjetivista se rechaza, por tanto, cualquier definición apriorística de

función, negando la posibilidad de que exista un catálogo de funciones objetivas y
universales común a todo sistema – SIC – »95
Así las cosas, la función normativa corresponde a las tareas no incompatibles entre sí que son
asignadas a la renovación urbana, desde el elemento normativo que constituye la regulación
sobre renovación urbana y cuyo contexto regulativo está dado por los niveles nacional y
distrital, que es el marco territorial o espacial en el cual operan dichas normas; la identificación
de funciones normativas incompatibles entre sí, dará lugar a la aparición de antinomias
normativas, que deberán ser objeto de reducción desde técnicas identificas por la propia
doctrina y aceptadas por la Corte Constitucional como órgano de cierre en cuento a ser
guardián de la Carta Política y que será necesario considerar al momento de la formulación del
Esquema de Marco Regulatorio.
19.1.3. Qué son Fines Normativos
Los Fines Normativos están relacionados con los conceptos jurídicos indeterminados, que se
entienden según el texto de Axiología Jurídica Fundamental, como « un elemento de figura
legal con límites fluidos. Otra de las características del concepto indeterminado es la remisión
a valores y reglas extrajurídicas – SIC – »96 y sobre el concepto de fines nos dirá el autor:
« En cuanto a la noción de fin debe aclararse que, aunque el valor puede entenderse en
términos teleológicos, es evidente que hay fines a los que se consideran
axiológicamente indiferentes. Sólo cuando el fin es puesto en relación con un valor
puede hablarse de fin axiológicamente relevante. Página
Este es el caso de los llamados fines del derecho (bien común, seguridad jurídica,
157
justicia) a los que se califica de fines obligatorios – SIC – »97
95
DE ASÍS, Rafael; FERNÁNDEZ, Eusebio; Peces-Barba, Gregorio (2000) Curso de Teoría del Derecho, Editorial
Marcial Pons, Madrid, Página 49.
96
HABA, Enrique Pedro (2004) Axiología Jurídica Fundamental, Editorial de la Universidad de Costa Rica, Tomo II,
San José, Página 217.
97
HABA (2004:17) Tomo I.
Desde el punto de vista de las normas sobre renovación urbana, las mismas deben buscar los
fines del derecho en sentido general que son el bien común, seguridad jurídica y justicia y unos
fines particulares asignados por el legislador nacional o distrital, que son aquellos aspectos de
énfasis de la política pública nacional o distrital, determinados en forma exclusiva dentro del
margen que le confiere la libertad de configuración normativa.
19.1.4. Qué son Objetivos Asignados a los Actores Económicos
Desde el punto de vista de la Función Finalística de la Intervención Estatal, resulta importante

considerar el hecho que hay unos Objetivos Asignados a los Actores Económicos y ellos serán
definidos por cada norma, en función a los fines particulares asignados por el legislador, es
decir, la finalidad de intervención en el mercado del suelo.
Dichos objetivos son diferentes según se trate de las autoridades que regulan las diferentes
fases del acto administrativo complejo, de los titulares de derecho de propiedad, arrendatarios
y poseedores, de los vecinos colindantes y del promotor del plan parcial y de los agentes
económicos que intervienen en la operación inmobiliaria y desde ya es preciso aclarar, que es
diferente la identificación de los objetivos económicos asignados por la norma, que hacen en
abstracto y otra cosa muy diferente es la forma a través de la cual se proyecta operativamente
en cada actor los objetivos económicos, pues los agentes que intervienen en el Plan Parcial,
buscan el cumplimiento de cada objetivo según su conveniencia y es aquí en donde tales
objetivos pueden revestir contenidos multiformes.
A guisa de ejemplo, un objetivo asignado, es buscar la utilización más eficiente de los inmuebles
urbanos y hay aceptación entre los agentes económicos que la mayor eficiencia en relación con
un edificio que amenaza ruina y no posee ningún valor específico como un BIC, será demoler el
inmueble; empero a dicho acuerdo, será necesario complementarlo con la destinación del
predio y esa destinación, no coincide entre los agentes económicos, pues un morador, vecino
colindante y además propietario de un inmueble del área de planificación, estima adecuado
mejorar el diseño de un parque agregando dicho terrero al equipamiento existente y el
promotor del plan parcial, considera necesario aprovechar su ubicación para construir una gran
torre de apartamentos.
Página
Es decir, asistimos a propuestas de utilización que subjetivamente, todas son eficientes y la
condición de objetivación, deberá ser dada por la norma urbana.
158
19.2. La Función Finalística de Intervención a Nivel Nacional en la Renovación Urbana
La misma está determinada por el artículo 39 de la Ley 9 de 1989, que a su tenor literal dice:

expropiar inmuebles usados como vivienda propia, se observarán las reglas contenidas
en las normas del presente Capítulo para la defensa y protección de sus
moradores – SIC – »
Debemos recordar que la Ley 388 de 1997, modificó la Ley 9 de 1989 y ordenó la derogatoria
expresa de algunas disposiciones de dicha norma y frente a la temática de Renovación Urbana,
frente al citado artículo fue derogado el inciso 2° de su artículo 39 de la Ley 9 de 1989 por el
numeral 1° del artículo 138 de la Ley 388 de 1997.
19.2.1. Funciones Normativas del Plan Parcial de Renovación Urbana a Nivel Nacional
 Introducir modificaciones sustanciales al uso de la tierra

 Detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los centros urbanos
 Densificación racional de áreas para vivienda y servicios
 Descongestión del tráfico urbano
 Conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales
19.2.2. Fines Normativas del Plan Parcial de Renovación Urbana a Nivel Nacional
 Mejorar el nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación

 Aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios
19.2.3. Objetivos Asignados a los Actores Económicos a Nivel Nacional
 Buscar la utilización más eficiente de los inmuebles urbanos

 Lograr el mayor beneficio para la comunidad
Página
19.3. La Función Finalística de Intervención a Nivel Distrital
159
El artículo 159 del Decreto Distrital N° 190 de 2004 que es la compilación del POT del año 2000
y su revisión en el año 2003, nos dice:

espacio libre o el espacio edificado; zonas del suelo urbano que por procesos de
deterioro urbanístico y social se encuentran abandonadas y con un aprovechamiento
muy bajo en relación con su potencial, asociado a su ubicación dentro de la ciudad y a
la disponibilidad de redes de comunicación y servicios públicos. Para lograr el anterior
objetivo la política de Renovación Urbana se propone:
i. Efectuar actuaciones públicas que conlleven el desarrollo de proyectos integrales de

renovación.
ii. Estimular la vinculación del capital privado mediante la reducción de factores de
incertidumbre.
iii. Promover la aplicación de una normativa sencilla y transparente.
iv. Agilizar los procesos y trámites.
v. Brindar apoyo técnico y operativo a la ejecución de proyectos por medio de la
coordinar esos proyectos – SIC – »
19.3.1. Funciones Normativas del Plan Parcial de Renovación Urbana a Nivel Distrital
 Reordenamiento de la estructura urbana

 Intervenir zonas que se encuentran abandonadas
 Intervenir zonas con un aprovechamiento muy bajo
19.3.2. Fines Normativos del Plan Parcial de Renovación Urbana a Nivel Distrital
Afectar zonas estratégicamente ubicadas de la ciudad asociadas a su ubicación y a la
disponibilidad de redes de comunicación y servicios públicos que:
 Han perdido Funcionalidad y Calidad habitacional

 Presentan deterioro de sus actividades o Abandono
 Presentan degradado el espacio libre o edificado
 Presentan procesos de deterioro urbanístico y social
19.3.3. Objetivos Asignados a los Actores Económicos a Nivel Distrital

Página
 Efectuar actuaciones públicas que desarrollen proyectos integrales de renovación.
 Estimular la vinculación del capital privado reduciendo factores de incertidumbre.
160
 Promover la aplicación de una normativa sencilla y transparente.

 Agilizar los procesos y trámites.
 Brindar apoyo técnico y operativo a la ejecución de proyectos vía empresa de
Renovación Urbana, encargada de gestionar, liderar, promover y coordinar esos
proyectos
19.4. Correlación de la Función Finalística de Intervención a Nivel Nacional y Distrital
La misma puede ser apreciada en forma paralela en el siguiente cuadro, el cual acredita que
ambas regulaciones normativas poseen una función finalística de intervención, que son
compatibles entre sí y podemos agregar inclusive que son complementarias.
CLASIFICACIÓN DE LA NORMA DE INTERVENCIÓN NACIONAL – NORMA DE INTERVENCIÓN DISTRITAL –

INTERVENCIÓN FINALISTICA Ley 9 de 1989 – ARTÍCULO 39 Decreto Distrital N° 190 de 2004 – POT – ARTÍCULO 159
 Introducir modificaciones sustanciales al uso de la tierra Reordenamiento de la estructura urbana
 Detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los centros urbanos
Función Normativa  Conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales Intervenir zonas que se encuentran abandonadas
 Densificación racional de áreas para vivienda y servicios Intervenir zonas con un aprovechamiento muy bajo
Aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios Afectar zonas estratégicamente ubicadas de la ciudad asociadas a su ubicación
y a la disponibilidad de redes de comunicación y servicios públicos.
Propiciar una Intervención que Transforme
Mejorar el nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación.  La Perdido Funcionalidad y Calidad habitacional
Fines Normativos  El Deterioro de sus Actividades o Abandono
 La Degradación del Espacio Libre o Edificado
 Los Procesos de Deterioro Urbanístico o Social
 Efectuar actuaciones públicas que conlleven el desarrollo de proyectos
Buscar la utilización más eficiente de los inmuebles urbanos  Estimular la vinculación del capital privado mediante la reducción de
Objetivos Asignados a los factores de incertidumbre.
Actores Lograr el mayor beneficio para la comunidad  Promover la aplicación de una normativa sencilla y transparente.
 Agilizar los procesos y trámites.
 Brindar apoyo técnico y operativo a la ejecución de proyectos por medio
de la empresa de Renovación Urbana, encargada de gestionar, liderar,
promover y coordinar esos proyectos.
El anterior cuadro, será considerado en forma especial, para extraer los criterios de selección
de planes parciales objeto de estudio y para concretar la propuesta de intervención que es el
Esquema de Marco Regulatorio que será propuesto, los cuales deberán tener Funciones
Normativas, Fines Normativos y Objetivos Asignados a los Actores, coherentes con el marco de
definición que represente el anterior cuadro.
El estudio de la Función de Intervención del Estado en el Mercado del Suelo de Renovación

Urbana desde un enfoque jurídico, permite mostrar que hay un vacío normativo sobre la
regulación entre Planes Parciales y Renovación Urbana, es decir, hay una falla del mercado por
ausencia de regulación normativa y que permite generar una caracterización dogmática, para
entender los contenidos y los destinarios de un marco regulatorio para la formulación, Página
adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana, que es el producto propuesto
en la presente investigación y en términos concretos, se puede concluir en apoyo de la Función
161
de Intervención del Estado en el Mercado del Suelo en Tratamiento de Renovación Urbana,
deberá integrar en una propuesta de marco regulatorio, con normas diferenciadas según se
trate de Funciones Normativas, Fines Normativos y Objetivos Asignados a los Actores.
SECCIÓN TERCERA
LA PRÁCTICA DEL PLAN PARCIAL EN BOGOTÁ
CAPÍTULO 7.
SELECCIÓN DE PLANES PARCIALES PARA EL DIAGNÓSTICO
A continuación se procede a identificar los criterios de selección de los planes parciales objeto
de estudio para construir el diagnóstico mediante la aplicación del criterio de la función
finalística de intervención que se puede atribuir a las normas del ordena nacional y distrital en
materia de renovación urbana.
Se trata de construir un marco de elección racional, que partiendo del universo de todos los
planes parciales de renovación urbana que han desatado exclusivamente en Bogotá, por ser la
ciudad líder en Colombia en planes parciales de renovación urbana y ser la ciudad que mejor
orden posee en el país sobre el particular y así permitir la realización de un diagnóstico que sea
coherente y reflejo transparente y eficiente de la práctica del plan parcial de renovación en el
Distrito.
21. SELECCIÓN DE PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA PARA EL DIAGNÓSTICO
Una vez reformulado sistemáticamente el significado de los enunciados normativos expresados

en la regulación nacional y distrital sobre qué es la renovación urbana en apoyo de la dogmática
jurídica, para advertida la Función Finalística de Intervención Estatal Nacional y Distrital en los
Planes de Renovación Urbana, se hace necesario extraer los criterios materiales y objetivos que
se usaran para la selección de planes parciales con destino a construir el diagnóstico.
Desde el punto de vista procedimental, un plan parcial, es un acto administrativo complejo, en
el cual se identifican los siguientes momentos procesales:
 Expedición de Resolución de Determinantes de Plan Parcial
 Expedición de Resolución de Viabilidad del Proyecto de Plan Parcial
 Decreto de Adopción del Plan Parcial Página
 Decreto de Adopción de Unidades de Actuación Urbanística – Normas de Ejecución
162
Así las cosas, de un lado se identificarán unos criterios de selección para la construcción del
diagnóstico, los cuales permitirán estudiar la práctica del plan parcial de renovación urbana en
Bogotá y de otro lado, tenemos unos momentos legales en el proceso la formulación, adopción
y ejecución de los planes parciales, cuya consideración simultánea, permitirá proceder a
generar un diagnóstico de cada segmento temporal y procesal que integran el acto
administrativo complejo.
Desde el punto de vista metodológico, para efectos de definir la muestra de planes parciales
que serán objeto de estudio, se procede dar aplicación a una metodología que se verifica en
dos tiempos o momentos diferentes, cuya aplicación busca acreditar que hay una elección
racional y una muestra objetiva para el estudio, frente al universo que lo integra la totalidad de
los planes parciales de renovación urbana de Bogotá.
La selección de planes parciales objeto de estudio para construir el diagnóstico, se apoya en la
Función Finalística de las Normas de Renovación Urbana y de forma particular se apoya en la
identificación de un criterio derivado de la Función Normativo y de un criterio derivado de los
Fines Normativos.
21.1. Criterios de Selección Derivados de la Función Normativa y de los Fines Normativos
Como se advirtió antes, la dogmática jurídica, nos permite reformular sistemáticamente el

significado de los enunciados normativos expresados por las normas del nivel nacional y
distrital, segmentado su contenido para identificar las funciones y los fines que le atribuye la
norma, pero también su segmentación, nos permite generar una jerarquía de tales funciones y
fines, para identificar los criterios dominantes.
21.1.1. Criterios de Selección Derivados de la Función Normativa
NIVEL NACIONAL NIVEL DISTRITAL

 Introducir modificaciones sustanciales al uso de la tierra Reordenamiento de la estructura urbana
 Detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los
centros urbanos Intervenir zonas que se encuentran abandonadas
 Conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales
 Densificación racional de áreas para vivienda y servicios Intervenir zonas con un aprovechamiento muy bajo
Desde el punto de vista de la jerarquía de los elementos normativos segmentados,

encontramos que los criterios dominantes son los siguientes:
 « Introducir modificaciones sustanciales al uso de la tierra » y

 « Reordenamiento de la estructura urbana »,
Frente a tales criterios dominantes, la pregunta obligada es saber qué concepto opera como Página
articulador de ambos criterios y cuando hablamos de uso de la tierra y de estructura urbana,
hablamos de escalas; desde el punto de vista de la definición jurídica, dicha expresión se define
163
así: « Gradación o sucesión ordenada de cosas, a la vez distintas y similares – SIC- »98, así las
cosas, la escala de intervención será un criterio de selección de los planes objeto de estudio.
Para mayor claridad, sobre lo que es escala al interior del POT Distrital del año 2000, podemos
agregar en apoyo del glosario del POT lo siguiente:
98
CABANELLAS, Guillermo (1996) Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Editorial Heliasta, 24ª Edición,
Tomo III, Buenos Aires, Página 507.
« ESCALA. Graduación de la magnitud, impacto, grado de utilización e influencia de los

usos, equipamientos colectivos y sistemas generales, respecto del territorio distrital,
concebido éste como una unidad dinámica de gran magnitud, en la que se concentra la vida
urbana. Las escalas se dividen en Metropolitana, dirigida a la composición de los sistemas
y actividades de alta jerarquía, que estructuran el territorio y sostienen directamente su
funcionalidad y eficiencia global; urbana, con influencia en grandes sectores de la ciudad;
zonal, cubre las necesidades de áreas que abarcan un grupo de barrios o unidades de
planeamiento zonal; vecinal, con influencia barrial – SIC - »99
21.1.2. Criterios de Selección Derivados de los Fines Normativos

Aprovechamiento intensivo de la Afectar zonas estratégicamente ubicadas de la ciudad asociadas a su
infraestructura establecida de servicios ubicación y a la disponibilidad de redes de comunicación y servicios públicos.
Mejorar el nivel de vida de los moradores  La Perdido Funcionalidad y Calidad habitacional
de las áreas de renovación.  El Deterioro de sus Actividades o Abandono
Cuando se piensa en el aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios

y afectar zonas estratégicamente ubicadas de la ciudad asociadas a su ubicación y a la
disponibilidad de redes de comunicación y servicios públicos, tenemos en la práctica unos
conceptos jurídicos indeterminados que requiere de reglas extrajurídicas para fijar unos límites
en ellos y además poder identificar los fines particulares asignados a las normas en cuestión y
en tal sentido, se requiere de definir el espacio geográfico en el cual se puede hacer
aprovechamiento intensivo de la infraestructura de servicios y afectar zonas estratégicamente
ubicadas y la forma de definir dicho espacio geográfico, es mediante la delimitación.
Se reitera la definición de delimitación antes expuesta:
« DELIMITACIÓN. Acto de establecer los confines o límites de un ámbito cuya naturaleza,

función o sentido se ha fijado previamente. [ … ] La delimitación es una operación esencial en
el conocimiento y comprensión del espacio geográfico y de los territorios si se le entiende como
el acto que culmina cualquier propuesta de realizar una distinción en parte de aquellos –
100
SIC- » Página
De la correlación de los Fines Normativos de la Intervención Finalística Estatal, en el Nivel

164
Nacional y Distrital, encontramos que la renovación urbana debe proyectar el reordenamiento
de la estructura urbana, intervenir zonas abandonadas, introducir modificaciones sustanciales
al uso de la tierra, descongestionar el tráfico urbano, detener los procesos de deterioro físico y
ambiental de los centros urbanos y buscar la conveniente rehabilitación de los bienes históricos
99
100
y patrimoniales y dado lo anterior, la delimitación será un criterio de selección de los planes

parciales objeto de estudio.
21.1.3. La Escala de Intervención y el Criterio de Delimitación
De lo antes expuesto, encontramos que la escala de intervención y los criterios de delimitación,

son dos variables dominantes que serán usados para definir la selección de planes parciales
objeto de estudio para la construcción del diagnóstico y que se desprende de la Función
Normativa y los Fines Normativos que se asigna a la Renovación Urbana; ambas variables en
forma posterior, se cruzan como mecanismo de retrovalidación de la selección.
21.2. Selección de Planes Parciales en Función a la Escala Territorial

La relación de la totalidad de los Planes Parciales de Renovación Urbana, cuyo trámite ha sido
desatado en el Distrito de Bogotá durante el período 2000 – 2014; la información, utiliza como
fuente el Informe de Gestión y Resultados de la Secretaria Distrital de Planeación – en adelante,
SDP del año 2013 en su numeral 2.21 Gestiones relacionadas con planes parciales – Gestión de
Planes Parciales de Renovación Urbana visible de páginas 15 hasta 21 inclusive del informe101 y
del sitio Web de la SDP102, Resoluciones y Decretos de Planes Parciales de Renovación Urbana.
El siguiente cuadro acredita la relación de todos los planes parciales y su estado103:
EN TRÁMITE RESUELTOS
EN SOLICITUD DE ESTUDIO EN TRÁMITE RESOLUCIÓN DE RESOLUCIÓN DECRETO DE RESOLUCIÓN DE
NOMBRE DETERMINANTES DEL DE DETERMINATES DECIDE ADOPCIÓN DESESTIMIENTO
PROYECTO VIABILIDAD VIABILIDAD
1 Alameda San Martín
2 Almirante Colón
E
3 Bavaria
E
4 Centro Empresarial Cafam
Floresta
5 Centro Financiero y
Comercial Calle 72
6 Clínica Shaio
7 Conquistador
8 Distrito Cultural
Página
101
http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/entidad/Direccionamientoestrategico/informeGestion/IN
165
FORME%20DE%20GESTI%D3N%20Y%20RESULTADOS%20%202013.pdf
Visita – 09-08-2014 Hora 2:37 PM.
102
http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/OrdenamientoTerritorial/Planes%20Parciales%20Renovac
i%F3n%20Urbana/proyectosEnCurso1
Múltiples Visitas – última Entrada 13-08-2014 Hora 5:313 AM.
103
Se trata de una revisión y selección efectuada, con corte a diciembre de 2014.
9 El Orfebre
10 El Pedregal
10 El Pedregal Torre de las
Naciones
11 El Recuerdo
12 El Retiro
13 El Rosario
14 Estación Central
15 KIRA
16 La Alameda
17 La Estrella
18 La Favorita
19 La Sabana / El Listón
20 Nodo Norte Calle 72
21 Plaza de la Democracia
22 Plaza de la Hoja TRASLADO A

METROVIVIENDA
23 Proscenio
24 Salitre Oriental Sector 10
25 San Bernardo NO VIABLE
26 San Bernardo Etapa I

27 San Martín
28 San Victorino
29 Triangulo Bavaria
30 Triángulo de Fenicia
31 ZESAI DECISIÓN DE LA
ADMINISTRACIÓN
21.2.1. Relación y Explicación de Planes Parciales Excluidos
A continuación se muestra un plano en el cual se identifican los 10 planes parciales que no serán
objeto inclusión para integrar diagnóstico y se expresan las razones por las cuales, del total de
los treinta y un (31) planes parciales que han desatado la actuación administrativa, se excluyen
del análisis104 de dichos planes parciales.
 Plan Parcial Bavaria – La Alameda y San Bernardo Etapa I
Los tres planes parciales se encuentran en trámite de expedición de determinantes. Página
 Plan Parcial El Recuerdo – Centro Financiero y Comercial Calle 72 – La Sabana/El Listón

166
y Distrito Cultural
104
Desde ya se advierte que lo indicado aquí puede tener variación en el tiempo, empero a la fecha, septiembre 2
de 2014, la exclusión de tales planes parciales, poseen pleno valor y la justificación de su exclusión, se haya
debidamente comprobada.
Planes Parciales El Recuerdo, según el Informe de Gestión año 2013 de la Secretaria Distrital de
Planeación, está desistido, pero no hay información de soporte publicado en la página web de
la entidad y sin referencia de resolución de determinantes.
Plan Parcial Centro Financiero y Comercial Calle 72 – Resolución de Desistimiento N° 1266 del
29 de octubre de 2013; el siguiente es el pantallazo de la Imprenta Distrital:
Buscando
Sección: RESOLUCIONES Número 1266

Entidad: SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN
Desde : 10/01/2013 Hasta : 01/01/2014
Tema: plan parcial
No se encontró coincidencias en la base de datos
Registro Distrital Secciones
00000 Coincidencia(s)
El Plan Parcial La Sabana/El Listón, se informa que está pendiente de decreto de adopción,
empero, no existe ninguna información de soporte de la publicación en la página web de la
entidad o el Registro de la Imprenta Distrital, acerca de la Resolución de Determinantes, el
documento técnico de soporte, Resolución de Viabilidad u otro acto administrativo.
El corte de la última revisión, se efectuó en noviembre de 2014 y el siguiente es el pantallazo

de la Imprenta Distrital, lo cual implico su exclusión aunque en febrero de 2015, salió el Decreto
de Adopción:
Buscando

Desde : 01/01/2009 Hasta : 01/01/2010
Tema: determinantes
Plan Parcial Distrito Cultural, que al decir del cuadro actualizado a junio 30 de Planeación
Distrital, posee resolución de determinantes N° 0647 de 2013; empero la misma no ha sido
objeto de publicación; el siguiente es el pantallazo de la Imprenta Distrital:
Página
Buscando

167
Desde : 01/01/2013 Hasta : 08/01/2014
Tema: determinantes
 Plan Parcial Salitre Oriental Sector 10
Aún no poseen resolución de determinantes.
Con ocasión de la entrada en vigencia del Decreto Distrital N° 364 de 2013 –MEPOT, se solicitó
la actualización de los conceptos para emitir Resolución de Determinantes de Plan Parcial y
hasta el momento no han sido expedidas.
 Plan Parcial KIRA
Está integrado ASÍ:
 Resolución de Determinantes N° 0957 de 2007 – Por la cual se adoptan las

determinantes para la formulación del plan parcial de renovación urbana “Almirante
Colón” ubicado en la localidad de Chapinero.
 Resolución N° 357 de 2008 – Por la cual se adoptan las determinantes para la

formulación del plan parcial de renovación urbana “Conquistador” ubicado en la
localidad de Chapinero y
 Resolución N° 1526 de 2009 – Por la cual se adoptan las determinantes para formulación
del plan parcial de renovación urbana “CONQUISTADOR II” ubicado en la localidad de
Chapinero”.
En tal sentido, Ciudad Kira no es nada diferente que el esfuerzo por integrar tres (3) planes
parciales que totalizan 15.76 Ha delimitado así: Al Norte – Calle 85, Al Sur – Calle 82, Al Oriente
– Carrera 15 y al Occidente – Autopista Norte; en la actualización a junio 30 de 2014, Planeación
Distrital informa en su página Web, que está pendiente de fijar determinantes, situación que
contrasta con la respuesta de la Secretaria Distrital de Planeación a un Derecho de Petición
elevado para efectos de la investigación, que informó con Radicado N° 2-2014-38809 del
pasado 3 de septiembre de 2014 y a su tenor literal lo siguiente:
« En cuanto al Plan Parcial KIRA, es una presentación de formulación que en la

actualidad hacen los promotores, integrando los predios que habían sido incluidos en la
delimitación de los tres planes parciales “Almirante Colón”, “Conquistados” y
“Conquistador II” en una sola gestión, la cual está pendiente por completar
documentación para iniciar la evaluación del proyecto. Es de anotar, que inicialmente Página
para el área que se presenta como PPRU Kira se solicitaron determinantes, para la que
posteriormente se presentó desistimiento, y acogiéndose a la Normatividad Nacional
168
expedida el 12 de julio del año pasado Decreto Nacional 1478, optaron por presentar
directamente la formulación del plan parcial obviando la solicitud de determinantes
[…]
a lo que han denominado Plan Parcial “KIRA”, la cual sólo se consolidará en el momento
en que se adopte por decreto del Alcalde Mayor el correspondiente plan parcial, con lo
cual se aclara que el plan parcial no requiere de otro instrumento o acto administrativo,
sino el referido decreto que adopta el Alcalde Mayor– SIC – »
 Plan Parcial ZESAI
Según respuesta de la Secretaria Distrital de Planeación a un Derecho de Petición elevado para

efectos de la investigación, se informó con Radicado N° 2-2014-38809 del pasado 3 de
septiembre de 2014, se indica a su tenor literal lo siguiente:
« El PPRU Zesai surgió en el marco de la Mesa Interinstitucional para el Manejo y Control

de los Servicios de Alto Impacto referidos a la prostitución y actividades afines en el
Distrito Capital, creado con Decreto Distrital 126 de 2007, cuya coordinación es
competencia de la Secretaria de Gobierno.
Conforme a las disposiciones del Decreto Distrital 335 de 2009 (modificatorio del
Decreto 187 de 2002 mediante el cual se reglamentó la UPZ Sabana) subrogado por el
Decreto 116 de 2010, así como la Sentencia T – 629 de 2010 proferida por la Corte
Constitucional, en la cual “se exhorta a las autoridades distritales, administrativas y de
policía del Distrito Capital, así como al Ministerio de Protección Social, sobre la necesidad
de ejercer sus competencias de modo tal que sean protegidos de manera efectiva, los
derechos de las personas que ejercer prostitución, tanto en lo que tiene que ver con sus
derechos individuales, a la salud y a la rehabilitación, como respecto de sus derechos a
un trato igualitario frente al derecho al trabajo y a las garantías que en él se establecen,
cuando ejercer su actividad por cuenta ajena ”.
De acuerdo con lo anterior se le determinó a la Secretaria Distrital de Planeación con el

fin de proyectar en conjunto con la Secretaria de Salud, la Secretaria de Integración
Social, la Empresa de Renovación Urbana y el Ministerio de Protección Social, la
resolución de determinantes que orienten la transformación del sector. Teniendo en
cuenta que no se han convocado a más reuniones para definir las determinantes esta
Entidad ha estado presionando a la Secretaria de Gobierno con el fin de continuar la
labor, sin embargo estas no han sido programadas – SIC – »
Así las cosas, se trata de un Plan Parcial, que se haya suspendido y frente al cual aún no hay
resolución de determinantes. Página
21.2.2. Relación de Planes Parciales Incluidos para la Construcción del Diagnostico

169
Para efectos de construir el diagnóstico, tenemos un total de 21 planes parciales que se ubican
en el siguiente mapa:
21.2.3. Matriz de clasificación de planes parciales del período 2004 – 2015

La siguiente matriz, acredita en forma objetiva la selección de planes parciales que deben Página
integrar el diagnóstico, a partir del cual se puede valorar la práctica del plan parcial de
renovación urbana en el Distrito Capital.
170
La metodología, inicia por definir tres (3) escalas territoriales: Hasta 5 Hectáreas – De 5 a 10
Hectáreas y más de 10 Hectáreas, lo cual garantizan la identificación de un plan parcial con
decreto de adopción, o sea es exitoso y uno que fue negado luego haber presentado proyecto
de formulación, es decir, es fallido.
Fuente Elaboración Propia Página

La anterior escala, está pensada en tener equilibrio en el número de planes parciales que
integran cada una de ellas; adicionalmente, se busca que la extensión de la escala, represente
171
una magnitud coherente, para reflejar una selección compleja que alimente acertadamente el
diagnóstico y se resultado es el siguiente:
21.2.3.1. Escala N° 1 – Planes Parciales hasta 5 Hectáreas
Desde el punto de vista de su localización, se representan así:
PRIMERA ESCALA DE TERRITORIAL DE INTERVENCIÓN – HASTA 5 HECTAREAS – 7 PLANES PARCIALES

CONCEPTO DE
NOMBRE DELIMITACIÓN LOCALIDAD UPZ BARRIO AREA (Ha) INICIATIVA
VIABILIDAD
Norte: Diagonal 115ª – Oriente: Calle DECRETO DE ADOPCIÓN
CLÍNICA SHAIO 112 – Sur: Carrera 70B Occidente: SUBA LA FLORESTA SANTA ROSA 3,57 PRIVADA de Plan Parcial N° 193 del
Calle 103 22 de mayo de 2014
Norte: Calle 64 – Sur: Calle 62 – Resolución N° 1121 del 1

CHAPINERO
EL ORFEBRE Oriente: Av. Carrera 7 Occidente: CHAPINERO CHAPINERO 3,38 PRIVADA de junio de 2009 FIJÓ
NORTE
Carrera 9ª DETERMINANTES
Noreste: Predio Cantón Norte y Calle DECRETO DE ADOPCIÓN
102 – Sur: Av. Calle 100 Oriente: Av. de Plan Parcial N° 188 del
ESCUELA DE 14 de mayo de 2014
EL PEDREGAL Alberto Lleras Camargo Kra. 7 A USAQUEN USAQUEN 4,595 MIXTA
INFANTERÍA
Occidente: Predio Cantón Militar del
Norte Etapa N° 7 y Kra. 8 B.
Norte: Av. Calle 85Sur: Av. Calle Resolución N° 22 del 10
EL RETIRO 82Oriente: Av. Carrera 11Occidente: CHAPINERO CHICO-LAGO EL RETIRO 2,02 PRIVADA de enero de 2013 – El
Carrera 13 Retiro – DESFAVORABLE
Resolución N° 782 del 3
Norte: Calle 20 – Sur: Av. Calle 19 –
de octubre de 2007 – La
LA FAVORITA Oriente: Carrera 17 Occidente: Av. MARTIRES LA SABANA LA FAVORITA 3,56 PRIVADA
Favorita – FIJÓ
Mariscal Sucre
DETERMINANTES
Resolución N° 1287 del 23
Norte: Calle 73 – Oriente: Avenida LA
NODO NORTE de octubre de 2012 –
Caracas – Sur: Calle 72 Occidente: CHAPINERO CHICO-LAGO PORCIUNCUL 3,44 PRIVADA
CALLE 72 Nodo Norte Calle 72-
Carrera 13 A
DESFAVORABLE
Norte: Av. Calle 22 (Avenida Resolución N° 1246 del 10
PLAZA DE LA Ferrocarril)Sur: Av. Calle 19 (Avenida PUENTE ZONA de octubre de 2012 –
w 4,83 PÚBLICO
HOJA Ciudad de Lima) Occidente: Carrera ARANDA INDUSTRIAL Plaza de la Hoja –
32 Oriente: Av. Carrera 30 NQS DESFAVORABLE
 Decreto de Adopción
El Pedregal – Decreto Distrital N° 188 del 14 de mayo de 2014.
 Concepto Desfavorable
El Retiro Resolución N° 22 del 10 de enero de 2013.
21.2.3.2. Escala N° 2 – Planes Parciales entre 5 y 10 Hectáreas
SEGUNDA ESCALA DE TERRITORIAL DE INTERVENCIÓN – ENTRE 5 y 10 HECTAREAS – 7 PLANES PARCIALES
CONCEPTOS DE VIABILIDAD
NOMBRE DELIMITACIÓN LOCALIDAD UPZ BARRIO AREA (Ha) INICIATIVA
Norte: Sector Normativo 4 – La SAN Resolución Nº 844 del 24 de

ALAMEDA SAN Merced – Sur: Calle 32 Occidente: SAGRADO MARTÍN Y julio de 2014
SANTAFÉ 7,52 PRIVADA
MARTÍN Avenida Alberto Lleras Camargo – CORAZÓN LA FIJÓ DETERMINANTES
Carrera 7 – Oriente: Carrera 5 MERCED
Resolución N° 1802 del 30 de
Norte: Calle 85Sur: Calle
ANTIGUO diciembre de 2011 – Resolución
ALMIRANTE COLON 83Oriente: Carrera 15 Occidente: CHAPINERO CHICO-LAGO 5,096 PRIVADA
COUNTRY N° 505 del 9 de abril de 2012 –
Carrera 17
DESFAVORABLE
Norte: Calle 85 – Sur: Calle 82 Resolución N° 760 del 21 de Página
Oriente: Avenida Paseo Los ANTIGUO junio de 2012 – Conquistador –
CONQUISTADOR CHAPINERO CHICO-LAGO 8,56 PRIVADA
Libertadores – Autopista Norte COUNTRY DESFAVORABLE
Occidente: Carrera 18
Norte: Calle 38 – Calle 37 – Resolución N° 848 del 25 de
172
Oriente: Av. Calle 28 octubre de 2007 y N° 976 del
PLAZA DE LA TEUSAQUILL LAS
Sur: Av. Teusaquillo o Calle 34 Sur TEUSAQUILLO 7,63 PRIVADA 12 de diciembre de 2007 – FIJÓ
DEMOCRACIA O AMÉRICAS
Occidente: Av. Jorge Eliecer Gaitán DETERMINANTES
o Calle 26
Norte: Calle 87 – Sur: Calle 85 Resolución N° 1340 del 12 de
LA julio de 2010 – Proscenio –
PROSCENIO Oriente: Carrera 13 – Occidente: CHAPINERO CHICO-LAGO 7,73 PRIVADA
CABRERA FAVORABLE
Carrera 15
Norte: Calle 32 – Sur: Calle 30 Resolución N° 1115 del 1 de

SAGRADO SAN junio de 2009
SAN MARTÍN Oriente: Carrera 5 – Occidente: SANTAFÉ 6 PRIVADA
CORAZÓN MARTÍN FIJÓ DETERMINANTES
Av. Carrera 7
Norte: Avenida Circunvalar – Sur: DECRETO DE ADOPCIÓN de

TRIÁNGULO DE Av. Calle 20 LA Plan Parcial N° 420 del 1 de
SANTAFÉ LAS AGUAS 8,51 PRIVADA octubre de 2014
FENICIA Oriente: Avenida Jiménez – MACARENA
Occidente: Av. Carrera 3
Proscenio – Decreto Distrital N° 271 del 24 de junio de 2011.
El Conquistador – Resolución N° 760 del 21 de junio de 2012.
21.2.3.3. Escala N° 3 – Planes Parciales de más de 10 Hectáreas
TERCERA ESCALA DE TERRITORIAL DE INTERVENCIÓN – MAS DE 10 HECTAREAS – 7 PLANES PARCIALES

AREA CONCEPTOS DE
NOMBRE DELIMITACIÓN LOCALIDAD UPZ BARRIO INICIATIVA
(Ha) VIABILIDAD
Norte: Avenida España (Av. Cra. Resolución N° 1800
CENTRO
68) – Oriente: Calle 94 A y del 30 de diciembre
EMPRESARIAL BARRIOS
Carrera 67 A Sur: Canal del Río ANDES ANDES 12,12 PRIVADA de 2011 FIJÓ
CAFAM UNIDOS
Negro (Calle 90) – Occidente: DETERMINANTES
FLORESTA
Calle 90
Norte: Av. Del Salitre- (Calle 66) – Resolución N° 1098
Sur: Av. José Celestino Mutis del 5 de septiembre
(Calle 3) – Oriente: Parque Simón BARRIOS PARQUE EL de 2012 – El
EL ROSARIO EL ROSARIO 12,29 PRIVADA
Bolívar (Sector Parque de los UNIDOS SALITRE Rosario
Novios) – Occidente: Av. Ciudad DESFAVORABLE
de Quito
Resolución N° 1883
Norte: Av. Calle 26 – Sur: Calle
del 27 de diciembre
ESTACIÓN 24 MARTIRES Y
LA SABANA SANTAFÉ 10,7 PUBLICA de 2012 – Estación
CENTRAL Oriente: Carrera 13 – Occidente: SANTAFÉ
Central
Transversal 17
FAVORABLE
Norte: Av. Teusaquillo (Calle 34) Resolución N° 1309
Nororiente: Av. 28; Sur TEUSAQUILL del 30 de octubre
LA ESTRELLA TEUSAQUILLO LA ESTRELLA 12,07 PRIVADA
Occidente: Av. Jorge Eliecer O de 2012 FIJÓ
Gaitán (Calle 26) DETERMINANTES
Resolución N°1036
del 16 de agosto de
Norte: Calle 1 – Sur: Av. Calle 6 2012 – Resolución
SAN
SAN BERNARDO Oriente: Carrera 10 – Occidente: SANTAFÉ LAS CRUCES 36,69 MIXTA N° 1308 del 10 de
BERNARDO
Av. Caracas octubre de 2012 –
San Bernardo
DESFAVORABLE
Norte: Av. Jiménez de Quesada – Septiembre 2012 –
Sur: Calle 10 (Desde la Cra 14 a Estado: En
SANTA INÉS Y
la Cra 11 – Cra 11 (Calle 10 a la Concertación
SAN VICTORINO SANTAFÉ LAS NIEVES LA 14,59 PRIVADA Página
Calle 9) – Calle 9 (Desde la Cra Ajustes por Estación
CAPUCHINA
11 a la Cra 10) Oriente: Cra 10; de Metro en San
Occidente: Av. Caracas Victorino
Por el norte Avenida Las
173
Américas Resolución N° 1399
Por el oriente Avenida Ciudad de de 2013
TRIANGULO DE Quito (Av. Carrera 30) Puente La Florida FIJÓ
Puente Aranda 19.4 PÚBLICA
BAVARIA Por el sur Avenida del Ferrocarril Aranda Occidental DETERMINANTES
de Occidente (Av. Calle 22)
Por el occidente Avenida del
Ferrocarril de Occidente.
Estación Central – Decreto Distrital N° 213 del 16 de mayo de 2013.
El Rosario – Resolución N° 1098 del 5 de septiembre de 2012.
21.2.4. Planes Parciales Seleccionados para el Diagnóstico según la Escala
ESCALA ADOPTADA CON DECRETO DE ADOPCIÓN CON RESOLUCIÓN DESFAVORABLE

ESCALA 1 – HASTA 5 HECTAREAS El Pedregal – Decreto Distrital N° 188 del 14 de mayo de 2014 El Retiro Resolución N° 22 del 10 de enero de 2013
ESCALA 2 – ENTRE 5 Y 10 HECTAREAS Proscenio – Decreto Distrital N° 271 del 24 de junio de 2011 El Conquistador – Resolución N° 760 del 21 de junio de
2012
ESCALA 3 – MÁS DE 10 HECTAREAS Estación Central – Decreto Distrital N° 213 del 16 de mayo de 2013 El Rosario – Resolución N° 1098 del 5 de septiembre de 2012
21.3. Selección de Planes Parcial en Función al Criterio de Delimitación
Se mantiene la misma consideración sobre los diez (10) planes parciales excluidos del universo
de todos los planes parciales desatados que son treinta y un (31) y los mismos veintiún (21)
planes parciales objeto clasificación en función a la escala territorial, son los considerados en la
revisión de la estructura lógico formal de las resoluciones.
Desde el punto de vista material, la forma a través de la cual se puede instrumentalizar la

localización del área de intervención, es mediante la definición de unos criterios de
delimitación del plan parcial; y para ello, se efectuó una revisión breve y sumaria de la
estructura lógico formal de las veintiún (21) resoluciones de determinantes de plan parcial, para
verificar su aparición en tales resoluciones y observar si dicha variable opera a título común
denominador y sirve como lógico para generar una clasificación de las resoluciones de
determinantes de plan parcial, siendo a la postra además de útil, un criterio objetivo, cuyo
seguimiento y rastreo se hizo verificando la inclusión de una norma expresa que acredite las
razones institucionales que consideró la Secretaria Distrital de Planeación como « criterio para
la delimitación » y el resultado es el siguiente:
CUADRO DE ANÁLISIS SOBRE EL COMPORTAMIENTO DE LA VARIABLE IDENTIFICADA
NOMBRE ARTÍCULO 8 ARTÍCULO 9 NO INCLUYE ARTÍCULO DE
CRITERIO PARA LA DELIMITACIÓN CRITERIO PARA LA DELIMITACIÓN CRITERIO PARA DELIMITACIÓN
1 Alameda San Martín Resolución N° 844 del 24 de julio de 2014

2 Almirante Colón Resolución N° 0957 del 7 de Diciembre de 2007
3 Centro Empresarial Cafam Resolución N° 1800 del 30 de Diciembre de 2011
Floresta
4 Clínica Shaio Resolución N° 1007 del 12 de

Mayo de 2010
5 Conquistador Resolución N° 0357
del 21 de Mayo de 2008
6 El Orfebre Resolución N° 1121 del 1
Junio de 2009
7 El Pedregal Resolución N° 0277 del 24 de Marzo de 2011 – Recurso de
Página
Reposición y Subsidiario de Apelación 2012
8 El Retiro Resolución N° 0107 del 11 de febrero de 2008
9 El Rosario Resolución N° 1488 del 27
de Julio de 2009
174
10 Estación Central Resolución N° 1116 del 01
de junio de 2009
11 La Estrella Resolución N° 1309 del 30 de octubre de 2012
12 La Favorita Resolución N° 0782 del 3
de Octubre de 2007
13 Nodo Norte Calle 72 Resolución N° 0783 del 3
de Octubre de 2007
14 Plaza de la Democracia Resolución N° 0848 del 25
de Octubre de 2007
Radicado N° 2 – 2004 – 06383 del 30 de marzo de 2004 –
Consulta Preliminar y Define Determinantes de Plan Parcial
– Radicado N° 2 – 2006 -18801 del 8 de abril de 2006,
15 Proscenio comunicó la delimitación.
16 Plaza de la Hoja Resolución N° 0053 del 21
de Enero de 2011
17 San Bernardo Resolución N° 0409 del 30 de Mayo de 2008
18 San Martín Resolución N° 1115 del 1

de Junio de 2009
19 San Victorino Resolución N° 2469 de diciembre 23 de 2009
3 20 Triangulo Bavaria Resolución N° 1399 del 30 de octubre de 2012
21 Triángulo de Fenicia Resolución N° 1582 del 25 de noviembre de 2011
Desde el punto de vista de la inclusión del criterio de delimitación, se representan así:
Página
175
El siguiente es el resultado de analizar la estructura lógico formal de los veintiún (21) planes
parciales, luego de rastrear en su diferenciación la variable « criterio de la delimitación »:
21.3.1. Criterio de Delimitación – Inclusión en el Artículo 8
Almirante Colón, Conquistador, El Retiro, San Bernardo y San Victorino.
21.3.2. Criterio de Delimitación – Inclusión en el Artículo 9
Clínica Shaio, El Orfebre, El Rosario, Estación Central, La Favorita, Nodo Norte Calle 72, Plaza de
la Democracia, Plaza de la Hoja, San Martín y Triangulo de Fenicia.
21.3.3. Criterio de Delimitación – No Incluye Artículo o Definición
Alameda San Martín, Centro Empresarial Cafam Floresta, El Pedregal, La Estrella, Triangulo de
Bavaria.
Comentario especial merece el Plan Parcial de Proscenio, técnicamente no posee una

resolución de determinantes, sino un Oficio de la Secretaria Distrital de Planeación Radicado N°
2 -2004 – 06383 del 30 de marzo de 2004 que define la Consulta Preliminar y los determinantes
para la elaboración del plan parcial; mediante Radicado N° 2 – 2006 -18801 del 8 de abril de
2006, se comunicó la delimitación del plan parcial, empero no se explican sus razones.
El resultado del anterior análisis, sobre clasificación de los planes parciales en función al criterio
de delimitación, agregando los años que incluye las resoluciones de determinantes de plan
parcial, es el siguiente:
CUADRO RESUMEN DE LA CLASIFICACIÓN DE LOS PLANES PARCIALES POR CRITERIO DE DELIMITACIÓN
TOTAL DE PLANES PARCIALES CRITERIO PARA LA DELIMITACIÓN EN EL CRITERIO PARA LA DELIMITACIÓN EN EL NO INCLUYE ARTÍCULO DE
IDENTIFICADOS ARTÍCULO 8 ARTÍCULO 9 CRITERIO PARA DELIMITACIÓN
21 5 10 6
AÑO DE LA RESOLUCIÓN 2007 – 2008 – 2010 2007 – 2009 – 2011 2004 a 2006 – 2011 – 2012 – 2013 – 2014
21.4. Validación de los Planes Parciales Seleccionados para el Diagnóstico
Desde el punto de vista de los planes parciales seleccionados para el diagnóstico, encontramos
que su selección se hace en atención a: Página
 Escala de Intervención – Número de Hectáreas en su área de Intervención.

176
 Función Normativa – Criterio de Delimitación.
Es preciso advertir, que dichos criterios de selección no son los únicos, pero en todo caso, la
aplicación de otros criterios, indefectiblemente nos arrojará un resultado diferente.
La opción o elección de un criterio de selección, sin lugar a dudas genera un enfoque o sesgo y
dentro de otros criterios de selección, pueden encontrarse otros, como la inclusión sí o no el
proyecto formulado, de Vivienda de Interés Social, el Modelo de Negocios planteado a los

propietarios, el grado de participación de la comunidad, la iniciativa individual o asociativa y
otros, que en todo caso, no partirán de la resolución de determinantes, que es el parámetro
relevante para el caso sub examina y definir los criterio ya señalados.
Ahora resulta oportuno, verificar si la selección de planes parciales, resulta congruente con la
línea de tiempo de lo que representan sus operaciones administrativas y muestran un equilibrio
territorial.
En sentido metodológico, se trata de comprobar, si el resultado de las variables usadas para la

selección de planes parciales para construir el diagnóstico, que es Escala de Intervención –
Función Normativa y el Criterio de Delimitación – Fines Normativos, son coherentes con el
período de estudio y dado lo anterior, se verifica lo que representa esa línea de tiempo y la
Ubicación de Planes Parciales según las Localidades de Bogotá y verificar su equilibrio
territorial, para evitar desviaciones en la muestra y encontramos:
21.4.1. Validación por Línea de Tiempo
El resultado es el siguiente:
DENOMINACIÓN PROSCENIO CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL

TIPOLOGÍA NO INCLUYE CRITERIO PARA LA CRITERIO PARA CRITERIO PARA CRITERIO PARA LA NO INCLUYE
CRITERIO PARA DELIMITACIÓN EN LA DELIMITACIÓN LA DELIMITACIÓN DELIMITACIÓN EN EL CRITERIO PARA
DELIMITACIÓN EL ARTÍCULO 8 EN EL ARTÍCULO 8 EN EL ARTÍCULO 8 ARTÍCULO 8 DELIMITACIÓN
AÑO 2004/2006 2008 2009 2009 2009 2011 – 2012
DETERMINANTES
De la comparación, encontramos que los planes parciales seleccionados para el diagnóstico de

la investigación, pueden ser utilizados para el Análisis Estructural y Funcional, ya que desde el
punto de vista de la línea de tiempo, son once (11) años el horizonte temporal que será objeto
de análisis y quedan ausentes los años 2007, 2010, 2013 y 2014; para evitar distorsiones y ver
su evolución, se incluye la única resolución de determinantes para formular plan parcial, que
se ha expedida en el año 2014 y que corresponde a la Resolución N° 0844 del 24 de julio de
2014 que adopta determinantes para la formulación del Plan Parcial Alameda San Martín.
Es decir, desde el punto de vista del horizonte temporal, del 100% de los años objeto de análisis Página
el 73% del horizonte temporal, es abarcado para efectos de construir el diagnóstico y de un
total de veintiún (21) plan parcial, se analiza el 29% de los mismos, lo cual se puede calificar
177
como una muestra más que representativa y no debemos olvidar que para generar un
equilibrio, se analiza el 50% de casos fallidos y el 50% de casos exitosos y se incluye una
resolución de determinantes del año 2014.
24.4.2. Validación por Equilibrio Territorial
El resultado es el siguiente:
ESCALA DE INTERVENCIÓN ESCALA DE INTERVENCIÓN ESCALA DE INTERVENCIÓN

HASTA 5 HECTÁREAS DE 5 HASTA 10 HECTÁREAS DE MAS DE 10 HECTÁREAS
NOMBRE LOCALIDAD NOMBRE LOCALIDAD NOMBRE LOCALIDAD
CENTRO EMPRESARIAL CAFAM

CLÍNICA SHAIO SUBA ALAMEDA SAN MARTÍN SANTAFÉ BARRIOS UNIDOS
FLORESTA
EL ORFEBRE CHAPINERO ALMIRANTE COLON CHAPINERO EL ROSARIO BARRIOS UNIDOS
EL PEDREGAL USAQUÉN CONQUISTADOR CHAPINERO ESTACIÓN CENTRAL MARTIRES Y SANTAFÉ
EL RETIRO CHAPINERO PLAZA DE LA DEMOCRACIA TEUSAQUILLO LA ESTRELLA TEUSAQUILLO
LA FAVORITA MARTIRES PROSCENIO CHAPINERO SAN BERNARDO SANTAFÉ

NODO NORTE
CHAPINERO SAN MARTÍN SANTAFÉ SAN VICTORINO SANTAFÉ
CALLE 72
PLAZA DE LA
PUENTE ARANDA TRIÁNGULO DE FENICIA SANTAFÉ TRIANGULO DE BAVARIA Puente Aranda
HOJA
Los 21 planes parciales, que han desatado actuación administrativa, ubican en las localidades
de Suba, Santafé, Mártires, Barrios Unidos, Chapinero, Usaquén, Teusaquillo y Puente Aranda;
es decir, son 8 Localidades.
El siguiente cuadro muestra la Localidad y el año de inicio de la actuación administrativa:
PROSCENIO CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL ALAMEDA SAN MARTÍN
2004/2006 2008 2009 2009 2009 2011 – 2012 2014
CHAPINERO CHAPINERO BARRIOS UNIDOS CHAPINERO SANTAFE – MÁRTIRES USAQUEN SANTA FE
Es decir, de 8 localidades, se están abarcando 5 localidades lo cual representa el 63% y acredita

sobradamente un equilibrio territorial; empero de lo anterior, de las localidades ausentes, se
hace necesario examinar hasta qué punto su inclusión, resulta pertinente y factible y
encontramos lo siguiente:
24.4.2.1. Por qué no incluir la Localidad de Puente Aranda
Posee el Plan Parcial Plaza de la Hoja, que presenta desistimiento del propio distrito para
asignar el suelo a un programa de vivienda, actualmente en ejecución.
El Plan Parcial de Triangulo de Bavaria, es de iniciativa pública en cabeza de Metrovivienda,

empero su resolución de determinantes es de noviembre de 2013 y en su artículo 1 sobre
adopción de determinantes se indica que la misma se hace en el marco del artículo 464 del
Decreto Distrital N° 364 de 2004, error de la Resolución N° 1399 de 2013, ya que la norma en
cuestión es la METPOT del año 2013, la cual está suspendida por el Consejo de Estado. Página
Es decir, no resulta pertinente el estudio de ninguno de los planes parciales desatados al

178
interior de la Localidad de Puente Aranda, el primero por desistimiento y el segundo, por
razones de estricta legalidad, ya que la norma además de estar suspendida, probablemente
será declarada nula y sobre el particular debemos advertir que mediante Auto del 27 de marzo
de 2014, Expediente Radicado N° 2013 – 00624 – 00, la Sección Segunda del Consejo de Estado,
se advierte en su parte motiva, lo siguiente, resumiendo los argumentos del demandante:
« Anota que en los considerandos del Decreto 364 de 2013, se dice que la supuesta
modificación del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, es la de carácter
excepcional, que consagra el artículo 6° del Decreto 4002 de 2004, lo que, a su juicio, no
resulta ser cierto por cuanto mediante el Decreto acusado se derogaron integralmente
los Decretos 619 de 2000 y 419 de 2003, que contenían el anterior Plan de
Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C., así como el Decreto 190 de 2004, que
compilaba los Decretos citados en un mismo cuerpo normativo – SIC - »
24.4.2.2. Por qué no incluir la Localidad de Suba
Corresponde al Plan Parcial Clínica Shaio, el cual fue adoptado mediante Decreto Distrital N°
193 del 22 de mayo de 2014.
Formalmente, se haya en igual situación al Plan Parcial El Pedregal adoptado mediante Decreto
Distrital N° 188 del 14 de mayo de 2014; empero, es más pertinente tomas para efectos de
estudio, el Pedregal por razones de complejidad, ya que Clínica de Shaio, es más simple, lo cual
se describen a continuación:
ÍTEM DE COMPARACIÓN Clínica Shaio El Pedregal

Número de Manzanas 1 7
Total de Predios 51 94
Propiedad del Promotor 24 – 48%. 13 – 14%.
Incluye Actores Públicos No Si
Incluye Planes de Regularización y Manejo No Si
Impacta Malla Vial Principal No Si
Influjo Directo con Troncales Transmilenio No Si
Dado lo anterior, entre dos planes parciales con decretos de adopción, se prefiere para efectos
del análisis, aquel que muestra gradientes de mayor complejidad, pues en caso de incluirse el
Plan Parcial de la Clínica Shaio de la Localidad de Suba, se dejará por fuera el Plan Parcial El
Pedregal de la Localidad de Usaquén.
24.4.2.3. Por qué no incluir la Localidad de Teusaquillo
Tiene el Plan Parcial Plaza de la Democracia con determinantes fijadas mediante Resolución
N° 0848 del 25 de octubre de 2007 y Resolución N° 976 del 12 de diciembre de 2007 y el Plan
Parcial La Estrella, posee resolución de determinantes fijadas mediante Resolución N° 1309 del
Página
30 de octubre de 2012.
Hasta el momento, ninguno de los dos ha presentado la formulación del plan parcial y no
179
poseen resolución de viabilidad con favorabilidad positiva o negativa y en tal sentido es más
pertinente tomas el Plan Parcial El Conquistador o El Retiro, que ya fueron evaluados.
Así las cosas, no resulta relevante que para efectos del diagnóstico, los Planes Parciales de las
Localidades no incluidas y que estén ausentes del análisis.
22. CONCLUSIÓN DEL CAPÍTULO 7
La selección de planes parciales objeto de estudio para construir el diagnóstico, identificados

en aplicación a la Función Finalística de Intervención del Mercado del Suelo en Tratamiento de
Renovación Urbana, de la cual se derivan la variable – Escala Territorial con fundamento en la
Función Normativa y la variable Criterio de Delimitación con fundamento en los Fines
Normativos, luego de ser contrastados con el criterio de la Línea de Tiempo y del criterio de
Equilibrio Territorial, revelan coherencia pues no muestran distorsiones y manifiestan
ponderación en la medida en que constituyen una muestra realmente representativa.
En conclusión, podemos afirmar que la selección de planes parciales para construir el

diagnóstico, es pertinente y conducente y dado lo anterior, es necesario pasar en forma efectiva
al estudio de las resoluciones de determinantes para la formulación de plan parcial de
renovación urbana, según la previa selección.
Finalmente, es preciso advertir que en la escala de Planes Parciales con área de intervención
entre 5 y 10 hectáreas, encontramos con Decreto de Adopción los Planes Parciales de Proscenio
y Triangulo de Fenicia, ambos de iniciativa privada, pero ubicados en dos (2) localidades
diferentes, como son la Localidad de Chapinero y la Localidad de Santafé, respectivamente y en
razón al equilibrio territorial, se considera pertinente estudiar el Plan Parcial de Proscenio,
además que es el único que posee decreto de delimitación de unidades de actuación
urbanística.
Página
180
CAPÍTULO 8.
RESOLUCIONES DE DETERMINANTES DE PLAN PARCIAL
Las determinantes, corresponden dentro de la dogmática del Derecho Urbano, a una expresión
jurídica que indica unas reglas normativas que son de superior jerarquía y por ello mismo, son
de imperativo cumplimiento.
Formular el Proyecto de Plan Parcial exige demostrar el cumplimiento de dichas reglas y

constituye el marco de valoración que usa la Administración Distrital, para definir la viabilidad
del proyecto formulado por el promotor para el plan parcial, decisión que expresa mediante
una resolución de concepto favorable o desfavorable sobre el proyecto sometido a evaluación
institucional.
A continuación se procede a desatar el análisis estructural y funcional de las resoluciones de

determinantes, para construir el diagnóstico.
23. CONTEXTO DEL ANÁLISIS ESTRUCTURAL Y FUNCIONAL DE RESOLUCIONES DE

DETERMINANTES
Para entender el alcance del análisis estructural y funcional que se aplicará para el estudio de
las resoluciones de determinantes de plan parcial, se puede indicar frente a la estructura lógico
formal, de un texto normativo y en apoyo del Manual de Técnica Legislativa, lo siguiente:
« El objeto de la estructura es hacer fácilmente accesible el conocimiento del contenido de la
ley y de las normas en ella contenidas. Una buena estructura permite construir un índice de la
ley, mediante el cual el usuario, sea profesional o no, puede encontrar rápidamente la norma o
el grupo de normas que necesita.
La redacción, por su parte, tiende a asegurar que el texto de la ley será interpretado del mismo
modo por todos aquéllos que deban utilizarlo.
La dinámica legislativa apunta a asegurar la correcta inserción en el orden jurídico de las normas
contenidas en la ley que estamos elaborando. La sanción de una nueva ley implicará,
necesariamente, una adecuación en el orden jurídico vigente a ese momento: deberán
modificarse o derogarse otras normas. Un correcto manejo de las reglas referidas a la dinámica Página
legislativa permite una mayor certeza en cuanto a cuáles son las normas que mantienen su
vigencia y cuáles las que la han perdido.
181
Finalmente, las reglas referidas a la lógica de los sistemas normativos procuran evitar las lagunas,
contradicciones y redundancias en el orden jurídico – SIC - ». Subrayas y Negrillas Fuera del
Texto105.
105
PÉREZ BOURBOM, Héctor (2007) Manual de Técnica Legislativa, Edita Konrad-Adenauer-Stiftung, Buenos Aires,
Página 35.
Así las cosas y siguiendo el Manual de Técnica Legislativa, para el caso que nos ocupa,
encontramos que la estructura lógico formal de una resolución de determinantes de plan
parcial, estará integrada por una estructura unitaria en cuanto a su contenido106 en la
resolución analizada y una estructura de texto en el artículo107 analizado de la respectiva
resolución en la norma estudiada el modulo unitario y cada nivel de valoración, refleja lo
estructural y lo funcional, respectivamente.
De lo anterior, encontramos que el análisis de las resoluciones estudiadas estará conformado

tanto por la estructura unitaria, que es el contenido total de la resolución y el análisis del
contenido del texto, que es articulado, con la finalidad de verificar si el orden temático va « de
lo general a lo particular y de lo sustantivo a lo procesal – SIC – »108 y acreditar si la lógica de la
agrupación temática de las normas es coherente.
Finalmente, se deberá verificar la inclusión de definiciones que «sean indispensables para

interpretar la ley – SIC – »109 cuando en un artículo se incluyan expresiones o palabras de
aplicación técnica que exigen « precisión, en cuanto a su contenido y alcance, de aquellos
términos que la ley utiliza con un sentido particular y específico – SIC – »110.
Para desatar el análisis, se integra un cuadro con los planes parciales fallidos y otro con los
planes parciales que cuentan con decreto de adopción, si incluir el Plan Parcial de Renovación
Urbana de Proscenio, ya que técnicamente no posee una resolución, empero será analizado en
un cuadro independiente y su lugar se incluye la resolución de determinantes del año 2014 –
Alameda San Martín y luego se estudiaran las observaciones de ambos cuadros en forma
conjunta, para generar el análisis y el balance.
Es decir, el análisis estructural y funcional de la estructura lógico formal de las resoluciones de

determinantes, se constituye en la forma metodológica a través de la cual, se pueden identificar
asimetrías regulatorias del marco jurídico o del marco institucional.
Amén de lo anterior, el modelo metodológico permite, identificar las posibles variaciones que
dicho instrumento ha tenido desde el ente público encargado de su expedición en el Distrito de
Bogotá y evidenciar si se trata de cambios que inducen seguridad jurídica y transparencia
regulatoria o por el contrario, es estático y mantiene su estructura lógico formal, sin corregir Página
problemas que puedan tener en su diseño original o dicho de otra forma, la propia resolución
se convierte en un obstáculo para el avance de los planes parciales.
182
106
PÉREZ, H. (2007:39)
107
PÉREZ, H. ( 2007:39)
108
PÉREZ, H. (2007:40)
109
PÉREZ, H. (2007:43)
110
PÉREZ, H. (2007:43)
Adicionalmente, mediante el análisis estructural y funcional de la estructura lógico formal de la

resolución de determinantes, se puede verificar si hay una relación directa entre la situación de
parálisis en las operaciones administrativas de formulación, adopción y ejecución de planes
parciales de renovación urbana fallidos o si la introducción de variaciones en la estructura lógico
formal del instrumento de resolución de determinantes, es una condición adecuada para lograr
una actuación administrativa exitosa de formulación, adopción y ejecución de un plan parcial
de renovación urbana, para ir acumulando insumos de soporte para la construcción del
esquema de marco regulatorio para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales
de renovación urbana en Bogotá.
Finalmente, recordamos que la Corte Constitucional en la Sentencia C – 150 de 2003, Mg. Pn.
Dr. Manuel José Cepeda nos advierte que:
Lo anterior para fijar el alcance del contenido del cuadro de análisis, el cual estará integrado
por los tópicos que cada norma analizada incluye según su estructura lógico formal y por la
inclusión de la asimetría identificada; para el caso que nos ocupa, la expresión asimetría
identificada, corresponde a aquellas situaciones normadas en sedes de la resolución que
representa una desviación al interior del Mercado del Suelo de Renovación Urbana y que como
expresión extraída de la economía institucional, hace referencia al ideal del funcionamiento del
mercado, el cual se genera cuando existe transparencia en el mercado.
Un mercado trasparente es aquel en donde los actores que intervienen, poseen Igual de
Información frente a la regulación de la oferta y la demanda, cuando ello se cumple, se predica
del mercado transparencia e información simétrica para todos los actores, pero cuando algunos
actores en el proceso de la oferta o de la demanda, posee información diferenciada, nos
enfrentamos a una asimetría y para estudio de las resoluciones de determinantes, cuando se
observa que alguna exigencia es extralegal, que no contiene una obligación clara y precisa, que
la discrecionalidad subjetiva y no discrecionalidad técnica, no enfrentamos a una asimetría, la
cual será identificada en forma inmediata.
Página
El sentido de identificar asimetrías, busca integrar el resultado del análisis en relación con el
183
marco jurídico y el marco institucional, entorno de un balance sobre identificación de
asimetrías, que permite formular lineamientos jurídicos a través del cual es posible construir el
Proyecto de Decreto Reglamentario del Marco Regulatorio para la Formulación, Adopción y
Ejecución de Planes Parciales de Renovación Urbana.
En forma previa a la asimetría identificada, se relacionará el requerimiento generado para la

formulación del plan parcial, desde la dogmática jurídica, lo cual significa que el requerimiento
no siempre será una transcripción literal de la resolución estudiada, sino y para decirlo en
términos de Ferrajoli una « redefinición lexicográfica [ … ] mediante análisis de lenguaje legal
– SIC - », cuya finalidad, es determinar en forma efectiva el verdadero alcance la exigencia
normativa.
24. OBSERVACIONES AL COMPONENTE ESTRUCTURAL
A continuación se procede a determinar el marco conceptual sobre el tipo de interpretación

del cuadro de estructura lógico formal de las resoluciones de determinantes de planes parciales
seleccionados para el análisis estructural y funcional, mostrando por separado las
observaciones que se proyectaran sobre el componente estructural y el componente funcional.
Frente al componente estructural, se examinará la relación de lo general a lo particular, de lo

sustantivo a lo procedimental y agrupación temática coherente y entraña la revisión de
aspectos que deben ser contemplados en sedes de la resolución de determinantes y el decreto
de adopción, pues entre ellos hay una relación causal directa que tiene como nexo causal la
resolución de viabilidad de favorabilidad positiva.
24.1. Orden Temático de lo General a lo Particular
El artículo 19 de la Ley 388 de 1997, se asume como referente desde el punto de vista de la
estricta legalidad y en tal sentido, el orden temático de lo general a lo particular, se entiende
en lógica de la regulación que proyecta la resolución de determinantes para la formulación del
plan parcial en cada uno de sus componentes y no bajo un criterio mecanicista de clasificar los
enunciados normativos de tal resolución en contenidos generales y contenidos particulares.
Una clasificación de tal naturaleza, siendo posible formalmente, resulta materialmente

reduccionista y posiblemente violatoria de la autonomía territorial y en tal sentido se debe
colegir la existencia de una libertad de configuración normativa, en donde lo importante es que
los componentes normativos del mandato legal del artículo 19, se verifiquen, al interior de la
resolución de determinantes, sin importar el orden del mismo, pero analizando que su
regulación vaya de lo general a lo particular y desde esa lógica, resulta necesario tomar como
punto de referencia el Sistema de Fuentes del propio Distrito de Bogotá y la herramienta a Página
considerar será el POT Compilado del año 2004 y esto es lo que encontramos:
184
Desde el punto de vista del POT, lo general está determinado por la definición de consagradas
entre el artículo 6 al 15 del Decreto Distrital N° 190 de 2004 y son: Uso y Ocupación del Suelo
Urbano y de Expansión – Ambientales – Competitividad – Hábitat y Seguridad Humana –
Movilidad – Dotación de Equipamientos – Dotación de Servicios Públicos Domiciliarios –
Recuperación y Manejo del Espacio Público – Información para la Planeación y el Ordenamiento
– Del Área Rural; la escala de descenso de las políticas para pasar de lo general a lo particular,
se proyecta mediante el paso de estrategias, programas y proyectos.
24.2. Orden Temático de lo Sustantivo a lo Procedimental
Las Normas Sustantivas acreditan relaciones de derechos, deberes, garantías, principios,

valores, atribuciones y competencias.
Por su parte y siguiendo el Diccionario de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas, por normas
procesales se entienden aquellas que regulan « el desarrollo de la actividad necesaria para
alcanzar los fines del proceso – SIC - »111 y la norma procesal, determina el rito o procedimiento
para que la norma sustancial se pueda poner a operar.
24.3. Agrupación Temática Coherente
Estará definido en función a las estructuras de ordenamiento, integrada con sus componentes
son:
 Estructura Ecológica Principal
Sistema de Áreas Protegidas, Parques Urbanos, Corredores Ecológicos y Área de Manejo

Especial del Río Bogotá.
 Estructura Funcional de Servicios
Sistemas Generales de Servicios Públicos, Sistema de Movilidad y Sistema Equipamientos.
 Estructura Socio – Económica y Espacial
El Centro y la Red de Centralidades.
25. OBSERVACIONES AL COMPONENTE FUNCIONAL
El marco conceptual que explica el tipo de interpretación del cuadro de estructura lógico formal
de las resoluciones de determinantes de planes parciales seleccionados en cuanto al Página
componente funcional y tomará en consideración:
185
 Precisión en contenido del acto administrativo
 Inclusión de definiciones técnicas y
 Exigencias extralegales y discrecionalidad administrativa.
111
CABANELLAS (1996:567) Tomo V.
25.1. Precisión en Contenido y Alcance
Existe acuerdo en la doctrina al señalar que los elementos objetivos del acto administrativo,
son la declaración, el contenido y el objeto y en lo que respecta al contenido como elemento
lo fundamental, hace referencia al asunto a tratar o aquello sobre lo cual recae la voluntad de
la administración, el contenido busca crear, distinguir o modificar una situación jurídica y para
ello se exige una redacción que deberá caracterizarse por su sencillez y claridad, que eliminen
la ambigüedad y toda zona de penumbra o áreas grises, para que puede ser calificado dentro
de lo razonable y evitar que se generen mandatos de imposible cumplimiento.
El procedimiento administrativo especial de planes parciales de renovación urbana, presenta
en materia de redacción de los actos administrativos que determinan la actuación
administrativa, la posibilidad de la discrecionalidad, que es diferente a la arbitrariedad y en tal
sentido, el contenido del acto administrativo puede contener en su interior, elementos
naturales, implícitos y eventuales o accesorios y son las cláusulas accesorias de la declaración
de la voluntad, las que pueden válidamente integrar una potestad discrecional; sobre el
particular nos dirá el Profesor Blanquer:
« La declaración administrativa puede tener cláusulas accesorias, en particular cuando
se trata de una declaración de voluntad. La cláusula accesoria puede consistir en la
imposición de una CONDICIÓN, TÉRMINO O MODO.
En línea general de principio, sólo en ejercicio de potestades discrecionales pueden

establecerse cláusulas accesorias – SIC - ». Mayúsculas, Subrayas y Negrillas Fuera
del Texto112.
En tal sentido, la actuación administrativa relacionado con planes parciales, es una actividad
reglada y no discrecional, luego resulta antijurídico que los actos administrativos del trámite
del plan parcial, estén llenos de expresiones jurídicas indeterminadas y vaguedades normativas.
25.2. Inclusión de Definiciones Técnicas
Para evitar ambigüedades, es usual al interior del sistema jurídico recurrir al uso de definiciones
técnicas, que pueden estar presentes en el cuerpo de la norma o mediante un sistema de
remisiones; sobre el particular nos dice el Profesor Fernández de Gatta: Página
« El peculiar, y conocido, sistema normativo-urbanístico, con la consiguiente remisión

186
normativa al planeamiento, y la incidencia del mismo en el derecho de propiedad sólo
será posible mantenerlo debido a la naturaleza jurídica reglamentaria de los propios
planes.
[…]
Los argumentos utilizados, tanto en la jurisprudencia como por la doctrina, para avalar
tal naturaleza, hacen referencia a que los planes se integran en el Ordenamiento,
112
BLANQUER, David (2010) Derecho Administrativo, Editorial Tirant Lo Blanch, Tomo I, Valencia, Página 323.
innovándolo mediante LA TÉCNICA DE LA REMISIÓN NORMATIVA – SIC - ». Mayúsculas

y Negrillas Fuera del Texto113.
En tal sentido, los actos administrativos relacionados con el plan parcial, deben o integrar la
definición de conceptos o hacer remisión normativa, para darle sentido y alcance a las
previsiones normativas que ordena el mismo y por ello es necesario recordar que el Código de
Civil dispone en su artículo 29 sobre las palabras técnicas:
« ART. 29. PALABRAS TÉCNICAS. Las palabras técnicas de toda ciencia o arte, se
tomarán en el sentido que les den los que profesan la misma ciencia o arte; a menos
que aparezca claramente que se han tomado en sentido diverso– SIC - ».
28.3. Exigencias Extralegales y Discrecionalidad Administrativa
No hay duda acerca de la potestad discrecional de la administración en materia de

planeamiento urbanístico y sus instrumentos de aplicación como lo es el plan parcial de
renovación urbana.
Empero de lo anterior, esa discrecionalidad, exige el respeto al Bloque de Legalidad y por tanto,
son incompatibles con el bloque de legalidad, las exigencias que no tengan soporte en el
Principio de Legalidad de la Actuación de los Servidores Públicos consagrado en el artículo 6,
121 y 123 inciso 2° de la Constitución Política.
Ahora bien, el margen de discrecionalidad, así mismo esta reglado en el interior del propio
sistema jurídico y sobre el particular nos dice el Profesor Marín Hernández, entiende la
discrecionalidad, así:
« es el margen de relativa libertad decisional que el ordenamiento jurídico confiere a la

Administración para apreciar o INTEGRAR EL INTERÉS PÚBLICO EN EL CASO CONCRETO,
margen que se deriva de la expresa atribución normativa que de él se hace, o de la
escasa densidad o la imprecisión de las disposiciones que regulan la actividad
administrativa, y que se traduce en la posibilidad de completar el supuesto de hecho
imperfecto, incompleto o inacabado de la norma que atribuye la facultad,
estableciendo criterios objetivos – AUN DE COMPONENTE EXTRAJURÍDICO – en que Página
se basa la decisión mediante la cual se procura la máxima satisfacción posible del
mencionado interés público a efectivizar en cada supuesto específico – SIC - ».
Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto114.
187
113
FERNÁNDEZ DE GATTA SÁNCHEEZ, Dionisio (2011) Derecho Urbanística: Guía Teórico práctica, Editorial Tirant
Lo Blanch, Valencia, Página 83.
114
MARÍN HERNÁNDEZ, Hugo Mario (2007) Discrecionalidad Administrativa, Editorial Universidad Externado,
26. CUADRO DE ANÁLISIS ESTRUCTURAL Y FUNCIONAL DE DETERMINANTES DE PLANES

PARCIALES FALLIDOS
El siguiente cuadro del análisis estructural y funcional de las resoluciones de determinantes de

los planes parciales fallidos, tiene la finalidad de abordar su estudio en función a la línea de
tiempo y tener una mirada retrospectiva del proceso de expedición de las determinantes, para
visualizar la posible evolución de asimetrías.
Se recuerda que el plan parcial de Proscenio, no posee resolución de determinantes, sino dos
(2) oficios que agregados, constituyen la decisión dela Administración, razón hacer su análisis,
en un cuadro diferentes.
ESTRUCTURA DE LA RESOLUCIÓN NOMBRE DEL PLAN PARCIAL

ÍTEM DENOMINACIÓN CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO
Incluye Determinantes Ambientales. Incluye Determinantes Ambientales. Incluye Determinantes Ambientales.
No incluye concepto técnico DPAE. Incluye concepto técnico DPAE. Incluye concepto técnico DPAE.
PRELIMINARES Consideraciones No incluye remisión de boletines Catastro Distrital remite boletines catastrales Catastro Distrital remite boletines catastrales
catastrales de predios del área del plan de los predios del área del plan parcial. de los predios del área del plan parcial.
parcial.
ASIMETRÍA IDENTIFICADA
 Trámite iniciado por persona natural, obrando mediante poder sin ser Abogado
 Actuación se desata aportando documentos requeridos por el artículo 5° del Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
 Los tres incluyen concepto de determinantes ambientales.
 No existe unidad en la documentación base que sirve para desatar la actuación administrativa.
TÍTULO PRIMERO x x x
MARCO NORMATIVO GENERAL
Capítulo Primero
Delimitación del Área del Plan Parcial x x x
ARTÍCULO x x x
1. Objeto Adopta determinantes para la formulación del plan parcial.
2. Delimitación del Plan Parcial Fija límites y agrega plano de delimitación y patrimonio.
Adicionalmente, resulta antijurídico hablar de la Delimitación del Plan Parcial, pues según regla del Numeral 1° del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, lo que se delimita no es el Plan Parcial,
sino el Área Objeto de la Operación Urbana.
3. Área de Influencia Expresión Jurídica Indeterminada Expresión Jurídica Indeterminada Expresión Jurídica Indeterminada
Señala un área en la que el Plan Parcial deberá tener una respuesta urbana, paisajística y de conexión.
Qué significa respuesta urbana – Qué significa respuesta paisajística – Qué significa respuesta de conexión.
4. Manzanas incluidas en la Exige precisar información catastral de Exige precisar información catastral de Exige precisar información catastral de
Delimitación manzanas. manzanas. manzanas.
Se trata de una exigencia sobre la cual no hay claridad acerca de su contenido, alcance y momento; veamos:
Conquistador. En la formulación mediante planos topográficos.
El Rosario. No se indica en qué forma se hace la precisión.
El Retiro. En la formulación mediante planos topográficos, deberá ser incorporada a la cartografía oficial para tramitar la licencia de urbanismo.
5. Documentos que contienen las
determinantes para la x x X
formulación
REQUERIMIENTOS
Son documentos comunes a los tres planes parciales:
Planos: Delimitación área y patrimonio.
Conceptos Técnicos: Dirección Vías, Transporte y Servicios Públicos, Dirección Taller Espacio Público, Determinantes Ambientales,
Disponibilidad de Servicios: Gas Natural – CODENSA – ETB – EAAB. Página
Conquistador. No incluyo concepto técnico de la DPAE.
El Retiro. Es el único que incluye la información de Boletines Catastrales.
Capitulo Segundo
188
Criterios Generales Aplicables al Plan Parcial x x X
6. Marco Normativo Cuadro con Marco Normativo Asignado Cuadro con Marco Normativo Asignado para Cuadro con Marco Normativo Asignado para
para el Área a Desarrollar. el Área a Desarrollar. el Área a Desarrollar.
Los Ítem del Cuadro son: Localidad, UPZ, Barrio, Número de Manzanas, Número de Predios, Área Delimitación, Área de Actividad, Tratamiento Urbanístico.
El Rosario. No incluye información de Zona.
Se evidencia un error de denominación el artículo, ya que el mismo no es un marco normativo, corresponde a la identificación de una Norma Urbana para un determinado territorio.
7. Objetivos de Ordenamiento x x X
El Área de Actividad, en los 3 planes parciales es Comercio y Servicios y la Zona de los 3 planes parciales es Comercio Cualificado.
Dado lo anterior, los Objetivos de Ordenamiento en los 3 planes parciales, deberían estar integrados por unos Objetivos de Ordenamiento Generales y unos Objetivos de Ordenamiento
Específicos a cada plan parcial, empero ello no ocurre así.
Se resalta lo anterior, porque los Objetivos de Ordenamiento de un Plan Parcial, revisten una importancia muy grande, pues se convierten en un conjunto de exigencias que serán evaluadas
por la SDP al momento de entregar el proyecto de formulación; por ello, se ubican los objetivos de ordenamiento que se repiten en los 3 planes parciales o comunes al menos en 2 planes.
Objetivos Comunes de Ordenamiento Plan Parcial Conquistador – El Rosario y El Rosario
Los definidos por la UPZ en el Sector Normativo del área del Plan Parcial.
Objetivos de Ordenamiento Plan Parcial Conquistador
Cuando se adelanten planes parciales de renovación urbana en el sector normativo N° 22, se deberán promover iniciativas de inversión pública y privada para aprovechar áreas subutilizadas
y consolidar el sector, articulándolo con el resto de la ciudad, con base en los siguientes lineamientos:
a. Generar estructura urbanas y arquitectónicas aptas para soportar nuevas actividades comerciales, empresariales y dotacionales o de vivienda en predios que se integren en una manzana
como mínimo.
b. Generar un sistema de espacio público que mejore las condiciones ambientales y paisajísticas del sector, con espacios públicos sobre la Autopista Norte o Avenida Paseo de los
Libertadores, que contemple plazoletas, pasajes y ejes peatonales, en los que se pueda desarrollar una estructura urbana eficiente, capaz de consolidar usos de servicios empresariales y
complementarios a éstos, aprovechando su localización estratégica y su relación con vías del subsistema vial arterial.
c. Los predios sujetos al Tratamiento de Renovación, contaran con los incentivos para la gestión asociada previstos en el artículo 308 del Decreto Distrital 190 de 2004 (Compilación POT).
La edificabilidad resultante será la que corresponda al reparto de cargas y beneficios en la correspondiente Unidad de Actuación Urbanística o de gestión que adopte el Plan Parcial.
Objetivos de Ordenamiento Plan Parcial El Rosario
El sector El Rosario está definida como una zona de renovación prioritaria para equipamiento metropolitano […] la formulación del Plan Parcial debe complementar los usos propuestos con
la integración de la población existente, como elemento fundamental en la estructuración y gestión del proyecto. Lo anterior, con el fin de potencializar las inversiones realizadas por el Distrito
en infraestructura y equipamientos de carácter metropolitano así como optimizar el uso del suelo, revitalizar y mejorar las condiciones sociales, económicas, espaciales y ambientales de la
población del sector, con base en los siguientes lineamientos:
a. Propiciar mediante esquemas de gestión propuestos la participación de los ciudadanos residentes y propietarios del sector, con el fin de evitar desplazamiento de la población y de
proteger los derechos adquiridos.
b. Propiciar con la propuesta de renovación urbana el desarrollo de proyectos que complementen los equipamientos deportivos y culturales de carácter metropolitano existentes en el
sector y aquellos que, por la vocación y ubicación del barrio, generen nuevas dinámicas económicas, urbanas y ambientales sostenibles.
c. Mejorar condiciones económicas, sociales, urbanas y ambientales del sector, a partir de la construcción de instalaciones de alojamiento, como complemento de equipamiento para el
complejo del Parque Simón Bolívar, sector el Salitre y Centro de Alto Rendimiento.
d. Propiciar la formulación de proyectos urbanísticos e inmobiliarios que se integren con el paisaje urbano, la estructura ecológica principal, el patrimonio cultural y el espacio público de los
sectores circunvecinos.
e. Mejorar las condiciones de movilidad y accesibilidad del sector del Rosario integrándolo a la estructura urbana del sector en cuanto a las vías vehiculares, peatonales, Ciclorrutas y espacio
público de los sectores que circundan el área delimitada de renovación urbana.
f. Articular el proyecto con la troncal Transmilenio de la Avenida Ciudad de Quito.
g. Promover desarrollo de programas de vivienda nueva que incluya dinámicas económicas y de productividad de población existente en el sector, según censos que efectúen al efecto.
h. Articular el nodo de equipamientos y servicios de borde, como el Parque Simón Bolívar, Complejo el Salitre y Parque de los Novios a la dinámica de la zona, con la formulación de esquemas
urbanos que consideren el eco urbanismo como parte de la sostenibilidad del proyecto.
i. Propiciar el desarrollo de Proyectos arquitectónicos sostenibles ambientalmente.
j. Hacer prevalecer e integrar los valores paisajísticos y ambientales del entorno (Parque de los Novios y Biblioteca Virgilio Barco), en los proyectos que se desarrollen en la zona de
renovación urbana.
Objetivos de Ordenamiento Plan Parcial El Retiro
Se limita a citarla norma aplicable, lo cual hacen en forma idéntica los Planes Parciales Conquistador y El Retiro en el inciso 1° del artículo 7°.
Exclusivo para el Plan Parcial El Retiro
Posee 3 criterios de ordenamiento, que son iguales a los Objetivos de Ordenamiento del Plan Parcial Conquistador.
8. Criterios de Ordenamiento ASIMETRÍA IDENTIFICADA
Resulta preocupante que sin ningún razonamiento y como si fueran cosas iguales, se hable indistintamente de Objetivos de Ordenamiento y
de Criterios de Ordenamiento.
8.-9. Criterios para la Delimitación Artículo 8 Artículo 9 Artículo 9
Para la Delimitación se tuvo en cuenta Para la Delimitación se tuvo en cuenta Para la Delimitación se tuvo en cuenta
REQUERIMIENTOS GENERALES
Se identifican cuatro (4) criterios de delimitación que son iguales para las tres planes parciales, los cuales se agrupan y transcriben y luego aquellos que entrañan una diferenciación regulativa
así:
CRITERIOS DE DELIMITACIÓN COMÚN A LOS TRES PLANES PARCIALES
a. Que conforme un área de planificación que asegure o complemente la dotación de servicios públicos, equipamientos colectivos y espacios públicos suficientes de acuerdo a los objetivos
previstos en los planes maestros y decretos que los complementen y/o desarrollen, en relación con el sector y con base en el aprovechamiento y el uso propuesto en el área.
b. Que responda a las políticas, objetivos y criterios de ordenamiento del área en que se enmarca, orientando la actuación u operación urbana a desarrollar.
c. Que las características de los sistemas generales o locales y las condiciones financieras y económicas hagan posible el reparto de las cargas y beneficios y su ejecución.
d. Que se limite con las vías construidas de la malla vial arterial y/o intermedia de gran importancia urbana según lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial y/o los instrumentos
que lo desarrollen y/o las líneas divisorias de agua.
Criterios de Delimitación Exclusivos del Plan Parcial Conquistador y El Rosario
Que contemplara los aspectos funcionales del área a delimitar y las condiciones necesarias para la conservación y/o recuperación de los elementos que hagan parte del patrimonio cultural,
de acuerdo con lo establecido por el POT y/o el artículo 4° de la Ley 397 de 1997 y las normas que lo modifiquen o complementen.
JUSTIFICACIÓN. En su área delimitada, poseen bienes de interés cultural.
Criterios de Delimitación Exclusivos del Plan Parcial Conquistador y El Retiro
a. Que evalué la topografía de los terrenos; los elementos y condiciones de la estructura ecológica principal, de la estructura funcional y de servicios; la división predial; la situación jurídica
específica de los predios; y la escala y/o complejidad de la intervención.
b. Que el desarrollo y funcionamiento del área de planeamiento facilite el proceso de gestión e implementación del plan parcial.
Criterios de Delimitación Exclusivo del Plan Parcial El Rosario
a. Que se pueda garantizar un mejor aprovechamiento de la estructura urbana existente.
b. Que se potencializará la vocación principal del sector en el que se desarrolla.
Cuando el artículo analizado dice: Para la Delimitación se tuvo en cuenta, estamos hablando de una acción que es competencia de Planeación Distrital, empero la forma a través de la cual se Página
redacta el mismo, parece una forma develada a través de la cual se impone una carga al promotor, veamos:
ASIMETRÍA PLAN PARCIAL EL ROSARIO
Que se pueda garantizar […] – Que se potencializará […] – Que es posible conforma un área de planificación […] – Que respondiera a […] – Que las características de […] hicieran posible el
reparto de cargas y beneficios – Que contemplara los aspectos funcionales del área a delimitar […] – Que se delimitara con las vías construidas […].
189
ASIMETRÍA PLAN PARCIAL EL ROSARIO
Que conforme un área […] – Qué evalué la topografía de los terrenos […] – Que responsa a […] – Que el desarrollo y funcionamiento facilite el proceso de gestión […] – Que las características
de […] hicieran posible el reparto de cargas y beneficios – Que se limite con las vías construidas […] – Que tenga en cuenta las áreas consolidadas […].
9.-10. Criterios para la Formulación Artículo 9 Artículo 10 Artículo 10
Deberá incluir los siguientes Criterios Deberá tener en cuenta los siguientes Deberá incluir los siguientes Criterios
Criterios
Los criterios de formulación de un Plan Parcial, son esenciales ya que constituyen el conjunto de exigencias que serán evaluadas por la SDP al momento de entregar el proyecto de formulación;
siendo así, los mismos deben precisos y transparentes y deberían integrar un conjunto de exigencias comunes a cualquier plan parcial y algunas específicas según las particularidades del
territorio.
Para acreditar lo anterior y atendiendo a su importancia, se ubican los criterios que son iguales para los tres planes parciales y luego se relacionan las asimetrías identificadas.
CRITERIOS PARA LA FORMULACIÓN COMUNES A LOS TRES PLANES PARCIALES
a. Que garantice, mediante la oferta de alternativas, la participación o reasentamiento de los propietarios y poseedores moradores del área de planificación.
b. Que recualifique y dote el área de planificación con equipamientos y espacios públicos y vías con el fin de cubrir los requerimientos que se generarán en su desarrollo futuro.
c. Que proyecte la densidad total y la demanda de redes de servicios e infraestructura, considerando los estándares establecidos en el Plan de Ordenamiento Territorial y los Planes Maestros.
d. Que, en caso de existir población vulnerable no propietaria, se formulen programas de acompañamiento, para ser evaluados y gestionados con las entidades responsables del distrito.
e. Que genere un sistema de espacio público con énfasis en los sistemas peatonales y recreativos que mejore condiciones ambientales y paisajísticas del sector, optimizando la movilidad.
f. Que defina los esquemas de participación público y privada.
g. Que promueva la aplicación de los instrumentos de gestión y financiación definidos en la Ley 388 de 1997.
h. Que garantice un mejor aprovechamiento de la estructura urbana existente.
CRITERIOS PARA LA FORMULACIÓN COMÚNES A LOS PLANES PARCIALES CONQUISTADOR Y EL ROSARIO
Que defina mecanismos e instrumentos para el mejoramiento de condiciones sociales y la calidad de vida de la población residente usuaria del área de planeamiento y su área de influencia.
CRITERIOS PARA LA FORMULACIÓN COMÚNES A LOS PLANES PARCIALES CONQUISTADOR Y EL RETIRO
Que prevea los suelos necesarios para la localización de los componentes de los sistemas de servicios públicos, equipamientos y espacios públicos que se requieran, de conformidad con las
disposiciones correspondientes de los Planes Maestros.
CRITERIOS PARA LA FORMULACIÓN EXCLUSIVOS EN EL PLAN PARCIAL CONQUISTADOR
 Que valore el patrimonio existente en el área de planificación, con el fin de incorporarlo como parte del desarrollo cultural de los habitantes del sector.
 Que incluya un análisis y estimación del cobro de plusvalía.
CRITERIOS PARA LA FORMULACIÓN EXCLUSIVOS EN EL PLAN PARCIAL EL ROSARIO
 Que evalué la topografía de los terrenos, los elementos y condiciones de la Estructura Ecológica Principal y de la Estructura Funcional y de Servicios, la división predial, la situación jurídica
específica de los predios y la escala y/o complejidad de la intervención.
 Que el desarrollo y funcionamiento del área de planeamiento sea autónomo y facilite el proceso de gestión e implementación del plan parcial.
 Que contemple un análisis predial basado en cartografía oficial, un análisis de las determinantes sociales, económicas, ambientales, urbanas, patrimoniales y culturales específicas del
área de planificación.
 Que recalifique urbana y socialmente el área de planificación de manera que se articule e integre con el área de influencia del plan.
CRITERIOS PARA LA FORMULACIÓN EXCLUSIVOS EN EL PLAN PARCIAL EL RETIRO
 Que defina los mecanismos e instrumentos para el mejoramiento de las condiciones sociales de la población residente y usuaria del área de planeamiento y su área de influencia.
 Que potencie la vocación principal del sector en el que se desarrolla.
 Que defina con precisión las cesiones para zonas verdes con el fin de incrementar el índice de espacio público actual.
CRITERIO PARA LA FORMULACIÓN EXCLUSIVO DE LOS PLANES PARCIALES EL ROSARIO Y EL RETIRO
 Que defina con precisión las cesiones para zonas verdes en un rango mínimo del 8% del área neta urbanizable involucrada en el plan y que se podrá incrementar en su desarrollo.
Parágrafo. Las cargas y los beneficios imputables deberán ser evaluados en el proceso de formulación del Plan Parcial El Rosario / El Retiro, de acuerdo con sus objetivos y alcances.
ITEM CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO
TÍTULO SEGUNDO x x X
ESTRUCTURA URBANA DEL PLAN PARCIAL
Capítulo Primero x x X
Estructura Ecológica Principal
ARTÍCULO
10.-11. Elementos Ambientales o Artículo 10 Artículo 11 Artículo 11
Paisajísticos
REQUEIMIENTOS
Se identifica una exigencia normativa común a los 3 planes parciales y el Plan Parcial Conquistador posee exigencias normativas diferentes a los otros dos planes parciales, razón para transcribir
su contenido y estructura y su análisis crítico.
ELEMENTOS AMBIENTALES O PAISAJÍSTICOS COMUNES AL PLAN PARCIAL CONQUISTADOR – EL ROSARIO Y EL RETIRO
El plan parcial debe identificar los elementos que por sus valores naturales, ambientales o paisajísticos deben ser incorporados y las medidas específicas de protección para evitar su alteración
o destrucción con la ejecución de la actuación u operación urbanística.
ELEMENTOS AMBIENTALES O PAISAJÍSTICOS PLAN PARCIAL CONQUISTADOR
Contribuir a cumplir objetivos de la Estructura Ecológica Principal y del Plan de Gestión Ambiental del Distrito, relacionadas con corredores ecológicos viales:
a. Aumento de la permeabilidad y hospitalidad del medio urbano y rural al tránsito de las aves y otros elementos de la fauna regional que contribuyen a la dispersión de la flora nativa.
b. La incorporación de la riqueza florística regional a la arborización urbana.
c. Mitigación de impactos ambientales propios de la red vial.
d. Conservación de la calidad sonora del área del plan parcial.
e. Provisión de espacio público para la recreación pasiva de las comunidades vecinas.
f. El embellecimiento escénico de la ciudad.
ELEMENTOS AMBIENTALES O PAISAJÍSTICOS PLAN PARCIAL EL ROSARIO Y EL RETIRO
Las recomendaciones de la Secretaria Distrital de Ambiente que se presentan a continuación están orientadas hacia el aseguramiento de condiciones de habitabilidad y de protección de la
Estructura Ecológica Principal (EEP), enmarcada en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y el Decreto 2181 de 2006, sus normas reglamentarias y la legislación ambiental vigente, a través
de los siguientes lineamientos:
Son lineamientos relacionados con la ubicación de las zonas de cesiones pública para parques o áreas libres privadas de mínimo 20 metros de ancho para consolidar la conectividad ecológica
entre los elementos de la estructura ecológica principal y fija las exigencias de las mismas así: Mantener como mínimo el 80% de zona blanda – Aplicar Resolución N° 4090 de 2007 de la SDA
sobre diseño paisajístico – Ejecutar el diseño paisajístico aprobado y una vez terminado informar a la SDA para su verificación – Identificar árboles patrimoniales e incorporarlos para su
protección según Acuerdo 327 de 2008 – Cuantificar el área verde del plan parcial en espacio público y está cantidad como mínimo debe conservarse dentro de la propuesta urbanística
definida.
OTRAS EXIGENCIA AMBIENTALES O PAISAJÍSTICAS
11.1. Transición ambiental e integración urbanística – Aplicar objetivos del artículo 74 y 80 del POT para la Estructura Ecológica Principal (EEP) y el Sistema de Áreas Protegidas (SAP).
11.2. Corredores ecológicos viales – Son las zonas verdes y las áreas de control ambiental de las vías urbanas y deben cumplir los contenidos del artículo 99 del POT.
11.3. Áreas de protección y conservación ambiental y las condiciones específicas para su manejo.
11.4. Condiciones para el manejo de los recursos naturales: disponibilidad, cantidad y calidad del recurso hídrico, uso del suelo, vertimientos líquidos, residuos sólidos, calidad del aire y manejo
de los recursos flora y fauna silvestre.
11.5. Observaciones Adicionales. Página
ASIMETRÍAS IDENTIFICADAS
1. No es claro la previsión de cuantificar el área verde en especio público y mantener mínimo esa cantidad, frente a la previsión del Criterio para la Formulación de los Planes Parciales El
Rosario / El Retiro que exige definir con precisión las cesiones para zonas verdes en un rango mínimo del 8% del área neta urbanizable involucrada en el plan parcial y que se podrá
incrementar en el desarrollo del mismo. La anterior asimetría, entraña una antinomia normativa.
2. Se indica que para la conservación de la calidad sonora – Decreto 061 de 2003 -, se deben cumplir algunas medidas, previamente a la concertación de los temas ambientales del Plan
190
Parcial entre la Secretaria Distrital de Ambiente y la Secretaria Distrital de Planeación.
EXPLICACIÓN DE LA ASIMETRÍA
De un lado Secretaria Distrital de Planeación, no posee dentro de sus competencias la condición de Autoridad para Concertar temas ambientales y de otro lado, conforme a la regla del artículo
10 del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, los planes parciales objeto de estudio, no deben ser objeto de concertación ambiental y en tal sentido, se introduce una instancia dentro del proceso
que no posee fundamento legal; la norma a su tenor literal dice:
« Artículo 10. Planes parciales objeto de concertación con la autoridad ambiental. Serán objeto de concertación con la autoridad ambiental respectiva los planes parciales que
presenten alguna de las siguientes situaciones: 1. Los que contemplen proyectos, obras o actividades que requieran licencia ambiental de acuerdo con lo dispuesto en el Decreto
1220 de 2005 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya; 2. Los planes parciales que precisen la delimitación de los suelos de protección y/o colinden con ecosistemas
tales como parques naturales, reservas forestales, distritos de manejo integrado, distritos de conservación de suelo o zonas costeras; 3. Los que incluyan o colinden con áreas
de amenaza y riesgo, identificadas por el plan de ordenamiento territorial, reglamentaciones o estudios técnicos posteriores relacionadas con las mismas; 4. Los que se
desarrollen en suelo de expansión urbana – SIC - ».
12. Observaciones Adicionales No incluye artículo explícito. Corresponde al ítem 11.5. – artículo 11 Artículo 12
Plan Parcial El Rosario – El Retiro Son en total 5 observaciones, que están ausentes de las determinantes del Plan Parcial Conquistador y son:
 Ciclorrutas y Circuitos Peatonales.
 Incorporar acciones ecoeficientes en urbanismo y arquitectura.
 Aplicar Manual de Arborización para Bogotá.
 Visitar página Web de la Secretaria Distrital de Ambiente.
 Las determinantes ambientales son producto de una consulta de la Estructura Ecológica Principal y el Grupo de Eco urbanismo de la SDA realizó visita de campo.
Plan Parcial Conquistado. No posee artículo de Observaciones Adicionales, empero el Parágrafo del Artículo 10, hace sus veces; la norma citada dice: « Parágrafo Artículo 10. Integra
sugerencia de Incorporar acciones eco eficientes en urbanismo y arquitectura – Visitar página Web de la Secretaria Distrital de Ambiente – SIC –».
12.-13. Mitigación de Amenazas por Artículo 12 Artículo 12 Artículo 13
Remoción en Masa e Inundación
Plan Parcial El Rosario. Área del plan parcial por debajo del nivel de amenaza baja. No requiere hacer estudios de amenaza y riesgo.
Plan Parcial El Retiro. Ordena estudio geotécnico y de cimentación que considere la presencia de suelos blandos y las intervenciones deben garantizar condiciones necesarias de seguridad
en cuanto a la estabilidad y funcionalidad de edificaciones e infraestructura nueva y vieja.
Planes Parciales Conquistador y El Retiro. Se ordena tener en cuenta en forma integral el Concepto Técnico de la Dirección de Atención y Prevención de Emergencias –DPAE, que será remitido
por la SDP al promotor en etapa de formulación del plan parcial.
COMENTARIO
Se evidencia que la Secretaria Distrital de Planeación está en condiciones de generar determinantes de plan parcial, dejando en forma suspensiva la entrega de nuevas exigencias de otras
entidades, en la etapa de formulación; lo anterior es muy importante, porque bajo un esquema de coordinación interinstitucional, resulta posible avanzar traslapando acciones en la actuación
administrativa, con lo cual se pueden acortar sustancialmente los tiempos del proceso de adopción de un plan parcial.
Capítulo Segundo x x x
Sistema de Espacio Público
13.-14. Consideraciones Especiales del Artículo 13 Artículo 14 Artículo 14
Plan Parcial para el Manejo del Refiere la aplicación del artículo 280 del Refiere la aplicación del artículo 280 del POT Refiere la aplicación del artículo 280 del
Espacio Público POT. POT.
REQUERIMIENTO
Para cada plan parcial y según su ámbito geográfico delimitado, se hace referencia a algunas exigencias puntuales, siempre relacionadas con hitos urbanos referidos a vías y parques.
14.-15. Normas Específicas para el Artículo 14 Artículo 15 Artículo 15
Espacio Público Existente y No incluye normas para antejardines y No incluye normas para Alamedas – ART. 265 No incluye normas para Alamedas – ART. 265
Propuesto cerramientos – ART. 270 POT POT e incluye exigencia de solicitar Licencia POT e incluye exigencia de solicitar Licencia
de Intervención y Ocupación del Espacio de Intervención y Ocupación del Espacio
Público. Público.
REQUERIMIENTOS
Se enlista unos requerimientos de componentes de espacio público que debe cumplir los 3 planes parciales.
Normas Comunes para los 3 Planes Parciales sobre Específicas para el Espacio Público Existente y Propuesto
 Andenes (ART. 263 – 264 del POT) – Cartilla de Andenes (Decreto 1003 de 2000) y Cartilla de Mobiliario Urbano (Decreto 170 de 1999).
 Movilidad – Ley 361 de 1997 – Decreto Nacional N° 1538 de 2005 – Artículo 263 del POT.
 Accesibilidad. Protección peatonal en la zona a través de pasos pompeyanos en los accesos vehiculares.
 Arborización y Paisajismo. Aplica Manual de Arborización del Jardín Botánico – Manual Verde y Guías de Procedimientos y Lineamientos Ambientales de Diseño para Obras de Infraestructura
del IDU.
 Articulación con otros proyectos de Espacio Público – Diseño de andenes debe incluir diseños de iluminación, arborización e instalación de mobiliario, según reglas de elaboración definidas
por el IDU.
 Licencia de Intervención y Ocupación del Espacio Público – Se tramita ante la Dirección del Servicio Ciudadano de la SDP según regla del artículo 281 del POT.
 Mitigación de Impactos. Identificar los posibles impactos que por uso de generen sobre el Espacio Público.
 Andenes Perimetrales.
 Plan Maestro de Espacio Público. El Plan Parcial debe estudiar mecanismos que permitan cumplir estándar de 10m 2 de espacio público por habitante – Decreto Distrital N° 215 de 2005.
Artículo 16 – 17
ART. 17 – Conclusión. Como el tratamiento

de renovación urbana busca la
15.-16. – Consideraciones Adicionales Artículo 15 Artículo 16 transformación de zonas de la ciudad que
17. del Plan Parcial para el Manejo tienen condiciones de subutilización de
del Espacio Público estructuras físicas existentes y para
aumentar el índice de m2 por habitante en la
UPZ, recomienda que se maneje en mayor
proporción la modalidad de redesarrollo que
la de reactivación.
REQUERIMIENTO
Exigencia de entrega de un plano formato pliego para verificar las zonas de uso público y privado para corroborar porcentajes de cesiones y la forma de su entrega es reglada.
Los Planes Parciales Conquistador y El Rosario, Los límites del plan parcial están dentro de la Operación Urbana Integral Centralidad Calle 72 – Calle 100 y deberá tener en cuenta los Lineamiento
de la Consultoría adelantada ante la Dirección del Taller del Espacio Público por el Arquitecto Julio César Gómez.
La esencia de un plan parcial es la transformación de la ciudad construida, luego resulta desacertado que se recomiende en sedes de un Plan Parcial de Renovación Urbana, acudir a la
modalidad de reactivación que entraña una intervención predio a predio y para ello no es necesario un plan parcial. Se evidencia falta de claridad sobre la función del instrumento.
Capítulo Tercero x x x Página
Sistema Vial
16.-17.- Consideraciones generales Artículo 16 – 17 Artículo 16 Artículo 18
18. sobre el Sistema Vial Incluye cuadro de malla vial arterial y Incluye cuadro de malla vial arterial y local y Incluye cuadro de malla vial arterial y local y
local y la información de los planos de la información de los planos de soporte de la la información de los planos de soporte de la
191
soporte de la información de vías. información de vías. información de vías.
REQUERIMIENTO
El artículo 17 de las determinantes del Plan Parcial Conquistador, están incluidos en el artículo 16 – El Rosario y artículo 18 – El Retiro.
Las determinantes en materia vial, incluyen referencias relativas a reservas viales, control ambiental, anchos de vía y referencias a los siguientes artículos del POT: 182 – 187 – 196 – 197
Exigencia de Estudio de Transito que deberá ser aprobado por la Secretaria Distrital de Movilidad.
REQUERIMIENTOS COMUNES A LOS TRES PLANES PARCIALES
El documento de formulación deberá incluir:
 Las vías arterias existentes, malla vial intermedia y local incluyendo la propuesta de movilidad vehicular, peatonal y de bicicletas, planteando continuidad y/o conectividad con zonas
circundantes y rutas de acceso desde la malla vial arterial a la zona de renovación urbana.
 Plano de propuesta vial debidamente acotado, referenciado a coordenadas IGAC, que incluya área del plan parcial y entorno, ubicando construcciones de conservación, accesibilidad, líneas
de demarcación, diseños geométricos, secciones transversales con tratamiento de Espacio Público.
 Los aspectos a incluir en el plano del planteamiento vial de la propuesta de formulación son:
Tipo de Vía – Secciones Transversales – Perfiles Longitudinales con pendientes – Zonas de Estacionamiento – Conectividad entre Vías –Radios de Giro – Usos
Previstos – Dimensiones Zonas de Volteo, accesibilidad y movilidad – Tratamiento Espacio Público - Áreas requeridas por Empresas de Servicios Públicos.
REQUERIMIENTO PLAN PARCIAL EL RETIRO
Se indica que en caso de modificación del trazado de alguna vía, se deberá contar con el concepto de las empresas de servicios públicos y de la Secretaria Distrital de Movilidad.
Establece en materia de modificación de trazados viales, una competencia en cabeza de empresas de servicios públicos, lo cual es una situación extralegal, ya que no hay norma lo ampare.
Capítulo Cuatro x x x
Sistema de Equipamientos
18.-17.- Planes Maestros de Artículo 18 Artículo 17 Artículo 20
20. Equipamientos Cuadro con lista de Planes Maestros Cuadro con lista de Planes Maestros Cuadro con lista de Planes Maestros
19.-18.- Permanencia de los Usos Artículo 19 Artículo 18 Artículo 20
20. Dotacionales
De forma igual se indica que los predios dotacionales en área del plan parcial mantienen el atributo de permanencia – ART. 344 POT y pueden acogerse al Plan Parcial o adelantar Plan de
Regularización y Manejo.
Capítulo Quinto Artículo 19 Artículo 19 Artículo 21
Sistema de Servicios Públicos
20.-19.- Factibilidad del Servicio de Existe concepto técnico de la EAAB. Existe concepto técnico de la EAAB. Existe concepto técnico de la EAAB, que no
21. Acueducto, Agua y constituye autorización para construcción de
Alcantarillado Para la Etapa de Datos Técnicos Para la Etapa de Datos Técnicos Particulares redes.
Particulares se deberá informar se deberá informar necesidades de caudal. Para la Etapa de Datos Técnicos Particulares
necesidades de caudal. se deberá informar necesidades de caudal.
21.-20.- Zonas Libres para Redes Refiere a la Norma de la EAAB NS-139 Refiere a la Norma de la EAAB NS-139 Ancho Refiere a la Norma de la EAAB NS-139 Ancho
22. Construidas y Proyectadas Ancho Mínimo de Derechos de Uso en Mínimo de Derechos de Uso en Redes de Mínimo de Derechos de Uso en Redes de
Redes de Acueducto y Alcantarillado. Acueducto y Alcantarillado. Acueducto y Alcantarillado.
22.-21.- Estado de las Redes de Artículo 23 Artículo 22 Artículo 24
23. Acueducto y Alcantarillado
REQUERIMIENTO
Se indica que se deberá tener en cuenta la infraestructura de alcantarillado existente y los colectores de alcantarillado combinado construidos y se efectúan algunas observaciones, relacionadas
con las siguientes obligaciones:
 Hacer inspección con cámara de televisión en los sitios y porcentajes que determina la Gerencia Zonal de la EAAB.
 Evaluación de la capacidad hidráulica y estructural de los colectores y de los sistemas que realizaran entregas, determinando si presentan déficit y las soluciones.
 Chequera condiciones de los recubrimientos de los colectores antiguos construidos en su gran mayoría en gres y mampostería.
 Se deberá proyectar sistemas alcantarillado sanitario y pluvial independiente, aunque estos se entreguen en sistema combinado, por fuera de los límites del plan parcial.
24.-23.- Agua Potable y/o Acueducto Artículo 24 Artículo 23 Artículo 25
25.
REQUERIMIENTO
Se fijan algunas condiciones para el suministro de agua potable:
 Conocer caudal de la demanda y determinar si se requiere ampliación de algunas redes.
 Renovar redes que se encuentren en un material distinto al PVC.
 Redimensionar estructuras de control del sector.
25.-24.- Lineamientos Técnicos y Artículo 25 Artículo 24 Artículo 26
26. Legales para Redes Internas
REQUERIMIENTO
 Dar aplicación al Decreto Nacional N° 302 de 2000 que reglamenta la Ley 142 de 1994 – Resolución N° 0631 del 10 de junio de 2003 – Contrato de Condiciones Uniformes.
 Las instalaciones hidráulicas internas de alcantarillado pluvial y sanitario se deben manejar por separado.
26.-28. Vigencia del Concepto Técnico Artículo 26 No aplica Artículo 28
de la EAAB Es de2 años. Es de2 años.
Artículo 25 Artículo 27
Se deberá continuar ante la SDP con el Se deberá continuar ante la SDP con el
25.-27. Otras Consideraciones No aplica trámite del plan parcial y el plano trámite del plan parcial y el plano
correspondiente deberá tener correspondiente deberá tener
georreferenciadas las áreas de la Estructura georreferenciadas las áreas de la Estructura
Ecológica Principal y demás afectaciones. Ecológica Principal y demás afectaciones.
29. Viabilidad Técnica Servicio de No aplica No aplica Artículo 29
Gas Natural Es viable.
Telecomunicaciones Es viable, se puede hacer desde la central
Chico.
31. Certificado de Disponibilidad No aplica No aplica Artículo 31
Definida de Servicio CODENSA informa capacidad de prestar el
servicio de energía eléctrica.
Capítulo Sexto X No aplica No aplica
Bienes de Interés Cultural
27. Bienes de Interés Cultural Artículo 26 No aplica No aplica
1 BIC en modalidad Integral.
Capítulo Sexto X X X
Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios Página
26.-32. Aprovechamiento Urbanístico No aplica Artículo 26 Artículo 32
Estará determinado por la edificabilidad Estará determinado por la edificabilidad
propuesta del plan parcial y debe garantizar propuesta del plan parcial y debe garantizar
cargas locales y cesiones adicionales. cargas locales y cesiones adicionales.
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27.-33. Cargas Urbanísticas No aplica Artículo 27 Artículo 33
REQUERIMIENTO
Define las cargas generales y las cargas locales.
Dentro de cargas generales, incluye los costos de las cargas de infraestructura de redes matrices de servicios y en las cargas locales, las redes secundarias de servicios públicos domiciliarios.
El artículo 87.4. de la Ley 142 de 1994 determina en función al Principio de Suficiencia Financiera, que las formulas tarifarias cubrirán los costos de operación, incluyendo la reposición,
ampliación y expansión del sistema.
Dado lo anterior, se evidencia el traslado de un costo financiero relacionado con la red matriz y secundaria de SSPPDD al Proyecto del Plan Parcial, cuando desde el punto de vista legal, el
Componente de Reposición y Expansión del Marco Tarifario, ya cubrió dicho costo, lo cual puede ser una situación irregular.
Capítulo Séptimo No aplica x x
Componente de Gestión
28.-34. Propuesta de Gestión No aplica Artículo 28 Artículo 34
Propuesta de Gestión Propuesta de Gestión
REQUERIMIENTOS COMUNES PLAN PARCIAL EL ROSARIO Y EL RETIRO
 Establecer estrategias de gestión y formulación de proyectos y actividades que faciliten y le den viabilidad a la ejecución de las operaciones urbanas del plan parcial definiendo mecanismos
o entidad gestora de la ejecución.
 La propuesta de gestión deberá integrar actividades: Legales – Sociales y Económicas que se sugieren dirigidas a la gestión para lograr el ordenamiento propuesto mediante los instrumentos
de gestión de ley.
29.-35. Gestión Legal No aplica Artículo 29 Artículo 35
Gestión Legal Gestión Legal
REQUERIMIENTO
Analizar condiciones de propiedad de los predios del área de renovación urbana.
La exigencia hace referencia a la expresión legal predio y en tal sentido es diferente hablar de predio a inmueble; un predio es una porción de tierra del cual pueden
desprenderse varios inmuebles y en tal sentido, las mutaciones a la propiedad privada, se evidencian desde el folio de matrícula inmobiliaria que refleja una unidad
catastral; la existencia de un Folio de Matricula Inmobiliaria y de una Cédula Catastral o Ficha Catastral, acredita la propiedad raíz de un inmueble, po r ejemplo, en
propiedad horizontal y no necesariamente de un predio .
30.-36. Gestión Social No aplica. Artículo 30 Artículo 36
Gestión Social Gestión Social
REQUERIMIENTOS PLAN PARCIAL EL ROSARIO Y EL RETIRO
 Definir acciones orientadas a integrar las actuaciones urbanísticas con los diferentes actores de la comunidad que habita en el sector, la población que permanece en la zona, población
que se desplaza por el desarrollo del proyecto, población vulnerable y población flotante.
 Estudio de caracterización de la población que incluya variables de edad – género – capacidad funcional – nivel económico y cultural – ocupación principal – composición de los hogares
(personas por hogar –hogares por vivienda) – tenencia y ocupación de los predios y expectativas de desarrollo generadas por el proyecto en la población.
31.-37. Gestión Económica y No aplica Artículo 31 Artículo 37
Financiera Gestión Económica y Financiera Gestión Económica y Financiera
Establecer acciones, escenarios e instrumentos que se desarrollaran para el financiamiento de
la operación urbana.
ITEM CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO
TÍTULO TERCERO x x x
Capítulo Único x x x
Disposiciones Finales
28.-32.- Remisión a otras Normas Artículo 28 Artículo 32 Artículo 38
38. El POT y normas que lo complementan. Ley 388 de 1997 – Decreto Nacional N° 2181 El POT y normas que lo complementan.
de 2006 – POT y normas complementarias.
29.-33.- Procedimiento Artículo 29 Artículo 33 Artículo 39
39. Decreto Nacional N° 2181 de 2006 – Decreto Nacional N° 2181 de 2006 – Código Decreto Nacional N° 2181 de 2006 – Código
Código Contencioso Administrativo. Contencioso Administrativo. Contencioso Administrativo.
30.-34.- Vigencia Artículo 30 Artículo 34 Artículo 40
40. Doce (12) meses. Doce (12) meses. Doce (12) meses.
31.-35.- Notificación y/o Publicación Artículo 31 Artículo 35 Artículo 31
41. Notificación y Publicación Notificación y Publicación Publicación
Notifica a un Ingeniero. Notifica a un Arquitecto y una Sociedad Notifica a una Arquitecta.
Ordena Notificar a cada uno de los Cesionaria: ordena publicación en Diario de Ordena publicación en Diario de Amplia
predios del área; Ordena publicación en Amplia Circulación, para surtir notificación a Circulación, para surtir notificación a terceros
Diario de Amplia Circulación. terceros propietarios. propietarios.
32.-36.- Información Pública Artículo 32 Artículo 31 Artículo 31
42. Ordena fase de información pública en Ordena fase de información pública en Ordena fase de información pública en
aplicación del artículo 8° del Decreto aplicación del artículo 8° del Decreto aplicación del artículo 8° del Decreto
Nacional N° 2181 de 2006. Nacional N° 2181 de 2006. Nacional N° 2181 de 2006.
33.-37.- Recursos Artículo 33 Artículo 37 Artículo 43
43. Recursos de Reposición y Apelación Procede Recursos de Reposición Procede Recursos de Reposición
Se evidencia una falta de coherencia, pues frente a un mismo acto administrativo, se determina en un caso la procedencia de los Recursos de Reposición y Apelación
y en otros dos casos, sólo procede el Recurso de Reposición; la norma es muy clara y proceden los Recursos de Reposición y Apelación.
27. CUADRO DE ANÁLISIS ESTRUCTURAL Y FUNCIONAL DE DETERMINANTES DE PLANES

PARCIALES EXITOSOS
El siguiente cuadro no incluye lo relacionado con el Plan Parcial de Proscenio, ya

que técnicamente no posee resolución de determinantes, pero se integra al mismo, la Página
Resolución N° 0844 del 24 de julio de 2014 mediante la cual se adoptan determinantes para la
formulación del Plan Parcial Alameda San Martín.
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La intención es poder observar y analizar, la estructura lógico formal de la resolución de

determinantes y apreciar su evolución hasta la actualidad, ya que la resolución mediante la cual
se adoptan determinantes para la formulación un plan parcial, revista una importancia muy
grande y es esencial en la actuación administrativa, pues marca el destino de cualquier proyecto
de renovación urbana; evaluar en la línea de tiempo, la evolución de la Resolución de
Determinantes, permitirá, formular recomendaciones.

ÍTEM DENOMINACIÓN ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL ALAMEDA SAN MARTÍN
No incluye determinantes ambientales, No incluye determinantes ambientales, No hace referencia a determinantes
sino observaciones ambientales. sino un concepto técnico de la SDA. ambientales o concepto ambiental.
PRELIMINARES Consideraciones No incluye concepto técnico DPAE. Incluye concepto técnico FOPAE. Incluye concepto técnico FOPAE.
No incluye remisión de boletines No incluye remisión de boletines No hace referencia a remisión por Catastro
catastrales de predios del área del plan catastrales de predios del área del plan Distrital de los boletines catastrales.
parcial. parcial.
OBSERVACIONES
 Actuación se desata aportando documentos requeridos por el artículo 5° del Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
 Ninguno posee determinantes ambientales.
 No existe unidad en la documentación base que sirve para desatar la actuación administrativa.
TÍTULO PRIMERO MARCO NORMATIVO GENERAL DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE GENERALIDADES
PLANIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL
Capítulo Primero
Delimitación del Área del Plan Parcial x
ARTÍCULO x x x
1.-2. Objeto/Adopción Artículo 1 Artículo 1.-2. Artículo 1
Define determinantes para la formulación Adopta determinantes para la formulación Define determinantes y lineamientos
del plan parcial. del plan parcial y objetivos. urbanísticos, ambientales, sociales,
económicos y de gestión para la
formulación del plan parcial.
ARTÍCULO 1 – OBJETO ALAMEDA SAN MARTÍN - ARTÍCULO 2 – OBJETO EL PEDREGAL
Las determinantes y lineamientos serán soporte para consolidar una propuesta de calidad urbanística y ambiental, que responda a la dinámica, vocación y potencial del sector e igualmente
contemple estrategias para vincular la población a la población residente.
Las determinantes establecidas en la presente resolución tienen como finalidad que el proyecto presentado en la formulación sea el resultado de la articulación de los instrumentos de
planificación, financiación y gestión del suelo con el fin de proveer SSPPDD, redes viales, espacio público y equipamientos para garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios.
Se incluye dentro del objeto del plan parcial El Pedregal y Alameda San Martín, expresiones normativas que no son propias del objeto y que presentan vaguedad e indefinición tales como
propuesta de calidad urbanística, propuesta de calidad ambiental.
TÍTULO SEGUNDO
DELIMITACIÓN DEL ÁREA DEL PLAN
PARCIAL
2.-5.-3. Delimitación del Plan Parcial Artículo 2 Artículo 5 Artículo 3
Fija límites y agrega plano de Fija límites y agrega plano de delimitación Fija límites y agrega plano de delimitación
delimitación
3.-6.-5. Área de Influencia Artículo 3 Artículo 6 Artículo 5
Expresión Jurídica Indeterminada Regla Fija y Precisa Sin Asignar.
REQUERIMIENTO
ESTACIÓN CENTRAL. Señala un área en la que el Plan Parcial deberá tener una respuesta urbana, paisajística y de conexión. Qué significa respuesta urbana – Qué significa respuesta paisajística
– Qué significa respuesta de conexión.
EL PEDREGAL. Fija unos límites muy claros y precisos y no incluye ninguna expresión jurídica indeterminada; empero de lo anterior, el Literal c del artículo 4° de la Resolución de Determinantes
agrega como documentos que contienen las determinantes, un Plano de Área de Influencia y por esa razón, frente a dicho componente se interpuso Recurso de Reposición y Subsidiario de
Apelación, que fue resuelto mediante Resolución N°0974 del 18 de julio de 2011 y en su parte resolutiva se indica en su artículo segundo que se agrega un parágrafo al artículo 6 de la resolución
de determinantes en el cual se indica que el Área de Influencia será un marco de referencia que el Promotor tendrá para efectuar un diagnóstico del escenario actual y proyectado y que le
permitirá establecer en el marco de la formulación condiciones necesarias para la mitigación de impactos urbanísticos negativos, originados por el futuro desarrollo.
ALAMEDA SAN MARTÍN. Se definirá en el marco de la formulación y en tal sentido será el propio promotor del plan parcial en su proyecto, quien determina su área de influencia y además no
se asigna ninguna carga frente a expresiones jurídicas indeterminadas.
Desde el punto de vista de la Técnica Legislativa, resulta desacertado que se incluyan título sin capítulos y que la extensión entre un Título y otro, este definida por apenas 2 artículos.
Desde el punto de vista de la Economía, podemos indicar que desde la Teoría de la Regulación del Mercado de la Renovación Urbana, el área de influencia, puede ser definida por la administración
o dejarse al formulador que la define, pero lo que no puede hacerse es que se imponga una carga al Formulador Técnico del Proyecto, amparada en expresiones jurídicas indeterminadas, que se
pueden interpretar de cualquier forma y sin ningún criterio de objetivación.
Se observa que la respuesta dada al Recurso de Reposición impetrado contra la Resolución de Determinantes mediante Resolución N°0974 del 18 de julio de 2011, da un respuesta acertada que
logra fijar una verdadera función normativa del artículo – Área de Influencia, determinando que se trata de un ámbito territorial frente al cual se concreta un diagnóstico y las propuestas para
la mitigación de impactos urbanísticos negativos derivados del proyecto.
3. Actores No Aplica Artículo 3 – Actores No Aplica
La Empresa de Renovación Urbana – ERU,
manifiesta interés en coadyuvar la
formulación.
REQUERIMIENTO
EL PEDREGAL. Frente a dicho componente se interpuso Recurso de Reposición y Subsidiario de Apelación, que fue resuelto mediante Resolución N°0974 del 18 de julio de 2011, que en el artículo
Segundo de la Parte Resolutivo, modifico la redacción del artículo 3°.
Página
Mediante Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 se resolvió el Recurso de Apelación y en su parte resolutiva se indica en su Artículo Primero que se modifica el Artículo 3 de la Resolución
de Determinantes, en el sentido que la coadyuvancia manifestada por la ERU, se acepta y para que se haga efectiva su participación deberá hacerlo con fundamento en las normas legales.
A Folio 16 de la parte considerativa de la Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012, dice literalmente: « Para efectos de la iniciativa el Plan Parcial Público Privado deberá simplemente seguirse
194
la normativa legal vigente, elemento que no debe ser regulado dentro de las determinantes objeto de discusión – SIC - ».
Desde el punto de vista de la precisión legal, surge la pregunta acerca de qué normas regulan la actuación administrativa de un plan parcial de renovación urbana de gestión pública privada;
dicha norma no existe, luego se observa una decisión que en lugar de inducir transparencia, agrega incertidumbre.
4.-7.- 4. Manzanas incluidas en la Artículo 4 Artículo 7 Artículo 4
Delimitación – Áreas existentes Exige precisar información catastral de Áreas existentes del Plan Parcial y Predios Áreas existentes del Plan Parcial y
del Plan Parcial y Predios que lo manzanas. que lo Conforman Predios que lo Conforman
Conforman
La inclusión de un artículo sobre las manzanas del plan parcial, es artículo superfluo, si se tiene una delimitación en función a las vías de la malla vial, una norma sobre qué manzanas integran
dicha área del plan parcial resulta innecesaria y nada aporta a las determinantes del plan parcial, ya que no es factor de precisión o de definición de las mismas.
Lo anterior, contrasta con un artículo que resulta más pertinente, ya que incluye un cuadro de áreas existentes del plan parcial y predios que lo conforman, en el cual se incluye el cuadro de áreas
existentes (Área Bruta – Área Neta – Área útil) y el número de predios que integran el plan parcial.
5.-4.-2. Documentos que contienen las Artículo 5 Artículo 4 Artículo 2

determinantes para la
formulación
REQUERIMIENTO
Son documentos comunes a los tres planes parciales:
Planos: Delimitación área.
Conceptos Técnicos: Dirección Vías, Transporte y Servicios Públicos – Dirección Taller Espacio Público, Secretaria Distrital de Ambiente, FOPAE.
Disponibilidad de Servicios: Gas Natural – CODENSA – ETB – EAAB.
Estación Central. El Plano de Delimitación incluye patrimonio – Incluye Plano de Delimitantes Conceptuales.
El Pedregal. Incluye concepto técnico de la Dirección de Planes Maestros y Complementarios – Transmilenio – Catastro.
Alameda San Martín. Incluye Plano de Malla Vial Local e Intermedia – Incluye concepto técnico de la Dirección de Planes Maestros y Complementarios –DADEP – Catastro
Capitulo Segundo TÍTULO SEGUNDO TÍTULO TERCEDRO
Criterios Generales Aplicables al Plan Parcial x Aspectos Normativos Generales Articulación con el Modelo de
Aplicables para la Formulación del Plan Ordenamiento
Parcial
6.-8.-9. Marco Normativo Artículo 6 Artículo 8 – Marco Normativo
Cuadro con Marco Normativo Asignado Artículo 9. – Usos y Edificabilidad
para el Área a Desarrollar. Son cuadros que incluyen datos del Marco Normativo y los Usos y Edificabilidad.
ÍTEMS COMUNES AL CUADRO DEL MARCO NORMATIVO
UPZ, Área de Actividad, Tratamiento Urbanístico, Zona Normativa por Demanda de Estacionamientos.
Estación Central. Localidad – Barrio – Número de Manzanas – Área de Delimitación – Número de Predios.
ART. 8 – El Pedregal y Alameda San Martín. Tratamiento Urbanístico – Bienes de Uso Público – Zonas de Riesgo – Zonificación Sísmica – Usos de Suelo.
ART. 9 – El Pedregal y Alameda San Martín. Usos del Suelo y Edificabilidad.
 Se evidencia un error de denominación el artículo, ya que el mismo no es un marco normativo, corresponde a la identificación de una Norma Urbana para un determinado territorio.
 Resulta extraño que dicho cuadro sobre descripción de norma urbana del territorio del plan parcial, presente información desigual entre las diferentes resoluciones de determinantes
estudiadas, pues siempre estamos hablando de un Plan Parcial de Renovación Urbana.
 En el caso de El Pedregal y Alameda San Martín, se evidencia un error de técnica jurídica, cuando la información que posee la misma naturaleza y la misma función normativa, se divide en dos
artículos diferentes; es decir, encontramos una evolución en el tiempo, que desmejora la calidad jurídica del acto administrativo.
7. Objetivos de Ordenamiento x No Aplica No Aplica
Los Planes Parciales de El Pedregal y Alameda San Martín, no incluyen un artículo sobre Objetivos de Ordenamiento.
ESTACIÓN CENTRAL – Objetivos de Ordenamiento. Hace referencia a la Operación Estratégica del Centro y del Plan Zonal del Centro, a los artículos 24 y 71 del POT y transcribe los Principios de
la Operación Centro: Un Centro para Vivir – Un Centro con Equilibrio Territorial – Un Centro Conservado, Renovado y Consolidado – Un Centro Competitivo.
-/10.-6. Lineamientos Generales No Aplica Artículo 10 Artículo 6
Lineamientos Generales Lineamientos Generales
LINEAMIENTOS GENERALES ART. 10 – PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
La Centralidad Usaquén-Santa Bárbara se considera un área de integración Nacional e Internacional, cuyos usos principales son el Institucional –Comercial – Servicios Empresariales y para
consolidar espacial y funcionalmente su ámbito de planificación según las directrices del artículo 24 del POT, son: Consolidar Servicios Globales – Integrar Virtualmente la Ciudad Región con el
Mundo – Atraer Inversión Extranjera y Turismo – Cualificar el Espacio Urbano.
LINEAMIENTOS GENERALES ART. 6 – PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Con el fin de consolidar espacial y funcionalmente su ámbito de planificación, con su entorno deberá potenciar el papel competitivo y diverso que desempeña el centro como integrador de la
ciudad en lo urbano y lo rural, internacional, nacional y regional como espacio atractivo para la inversión pública y privada, para la protección del patrimonio cultural, la articulación de los cerros
orientales, los corredores ecológicos parques y deberá cumplir la visión y objetivos del artículo 8 del Decreto Distrital N° 492 de 2007 – Plan Zonal del Centro.
8.-11.-7. Criterios de Ordenamiento y/o Artículo 8 Artículo 11 Artículo 7
Lineamientos de Ordenamiento Criterios de Ordenamiento Lineamientos de Ordenamiento Lineamientos de Ordenamiento
CRITERIOS DE ORDENAMIENTO ART. 8 – PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL
Hace referencia a la existencia de las 3 troncales de Transmilenio lo que hace potenciar como proyecto detonador y en una oportunidad para integrar, propiciar y potencializar los desarrollos y
actividades existentes y previstos en su entorno que han sido establecidos en el modelo de ordenamiento del POT- Plan Zonal del Centro – UPZ Nieves y Sabana, por lo cual además de las
recomendaciones hechas por entidades competentes, deberá tener en cuento los siguientes criterios:
a. Continuar el proceso de renovación urbana del Sector.
b. Localizar equipamientos para la prestación de servicios sociales.
c. El proyecto Estación Central es un proyecto detonante para la revitalización del sector.
d. Incorporar diseño Estación en la Operación de Integración de las 3 troncales.
e. Fortalecer flujos peatonales que favorezca actividad comercial.
f. Integrar y fortalecer mediante la generación de un espacio público las relaciones funcionales de ambos lados de la calle 26.
g. Articular los espacios públicos y monumentos representativos.
h. Proponer usos e intensidades que complementen los usos existentes.
La norma agrega que de las intenciones urbanísticas se deberá incrementar las áreas de Espacio Público orientadas a reducir la ruptura de la calle 26, mediante corredores peatonales y el Proyecto
deberá contemplar su articulación con el SITP, generando intermodalidad para el Proyecto Metro.
LINEAMIENTOS DE ORDENAMIENTO ART. 11 – PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
Con el fin de promover el redesarrollo y, por consiguiente, el reordenamiento de la estructura urbana, la propuesta debe responder a la dinámica, vocación y potencial del área delimitada y su
entorno, bajo los siguientes criterios:
1. Reordenar el sector de conformidad con el modelo de ordenamiento territorial, dado su localización estratégica, mediante acciones públicas y privadas sobre el espacio urbano garantizando Página
un mejor aprovechamiento de la estructura urbana existente.
2. Integrar a la estación intermedia del SITP Transmilenio Calle 100 con Carrera 7ª, al desarrollo integral del plan parcial y su área de influencia.
3. Generar un sistema de espacio público que mejore las condiciones ambientales y paisajísticas del sector.
LINEAMIENTOS DE ORDENAMIENTO ART. 7 – PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Con el fin de promover el redesarrollo y, por consiguiente, el reordenamiento de la estructura urbana, la propuesta debe responder a la dinámica, vocación y potencial del área delimitada y su
195
entorno, se deberá tener en cuenta los criterios de ordenamiento establecidos en el Literal c del artículo 33 del Decreto Distrital N° 492 de 1997 y el objeto y acciones previstas en el Programa
Territorial Integrado N° 2 Calle 26 y Centro Tradicional y los siguientes lineamientos:
1. Reordenar el sector urbanísticamente, realizando la integración de predios y formular unas propuestas de redefinición del trazado urbano que garantice la permeabilidad y comunicación tanto
al interior del sector, en sentido norte sur y oriente occidente como en los barrios aledaños.
2. Articular una propuesta urbana en términos de movilidad y de espacio público con la estructura urbana del sector y del área de influencia definida en la formulación, particularmente se deberá
continuidad a la Alameda San Martín, proyecto de espacio público del Plan Zonal del Centro, reconociéndolo como elemento estructurante de la propuesta.
3. Generar un sistema de espacio público que fortalezca y facilite la movilidad en el sector, previniendo los flujos peatonales generados por las estaciones de transporte público de transporte no
motorizado.
4. Proteger las zonas residenciales mediante recualificación e integración de los usos dotacionales y zonas de espacio público existentes en las diferentes escalas (vecinal, zonal, urbana y
metropolitana).
Según el Plan Zonal del Centro – Decreto Distrital N° 492 de 2007, en su artículo 33, se entiende por criterios de ordenamiento lo siguiente:
« ARTÍCULO 33. CRITERIOS DE ORDENAMIENTO. Los criterios de ordenamiento responden a características homogéneas en los aspectos morfológicos, funcionales y de estructura urbana y
orientan las decisiones normativas de las UPZ para garantizar su coherencia interna en el modelo de ordenamiento y en los demás instrumentos que desarrollen el Plan de Ordenamiento
Territorial. Los criterios de ordenamiento de acuerdo con su objetivo se clasifican en cuatro categorías patrimonio, vivienda, servicios y comercio – SIC – ».
Siendo así, el artículo sobre criterios de ordenamiento debería estar integrado por: i) Aspectos Morfológicos – ii) Aspectos Funcionales y iii) Aspectos de la Estructura Urbana y referidos a la
clasificación dada por la norma, según su objetivo y podría están definida en una matriz de la siguiente forma:
CRITETRIOS DE ORDENAMIENTO Y/O LINEAMIENTOS DE ORDENAMIENTO

CATEGORÍA ASPECTOS MORFOLÓGICOS ASPECTOS FUNCIONALES ASPECTOS ESTRUCTURA URBANA
Patrimonio
Vivienda
Servicios
Comercio
Desde el punto de vista de la redacción de la obligación normativa contenida en la resolución de determinantes, se observa desorden y ausencia de clasificación sobre qué exigencia se hace como
criterio de ordenamiento o lineamiento de ordenamiento, lo cual se traduce es falta de coherencia regulatoria, que a su vez genera falta de seguridad jurídica.
9.- Criterios para la Delimitación Artículo 9 No Aplica No Aplica
Para la Delimitación se tuvo en cuenta
CRITERIOS DE DELIMITACIÓN PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL
Que conforme un área de planificación que asegure o complemente la dotación de servicios públicos, equipamientos colectivos y espacios públicos suficientes de acuerdo a los objetivos previstos
en los planes maestros y decretos que los complementen y/o desarrollen, en relación con el sector y con base en el aprovechamiento y el uso propuesto en el área y además:
a. Que se limite con elementos que conforman los sistemas generales de la ciudad dispuestos en el Plan de Ordenamiento Territorial y/o los instrumentos que lo desarrollen.
b. Que responda a las políticas, objetivos y criterios de ordenamiento del área en que se enmarca, orientando la actuación u operación urbana a desarrollar.
c. Que el desarrollo y funcionamiento del área de planeamiento sea autónomo y que facilite el proceso de gestión e implementación del plan parcial.
d. Que contemple un análisis predial basado en cartografía oficial, un análisis de determinantes sociales, económicas, ambientales, urbanas, patrimoniales y culturales.
e. Que recualifique urbana y socialmente el área de planeación de manera que se articule e integre con el área de influencia del plan parcial.
f. Que garantice un mejor aprovechamiento de la estructura urbana existente.
g. Que valore el patrimonio cultural presente en las calles, construcciones y tradiciones locales.
Cuando el artículo analizado dice: Para la Delimitación se tuvo en cuenta, estamos hablando de una acción que es competencia de Planeación Distrital, empero la forma a través de la cual se
redacta el mismo, parece una forma develada a través de la cual se impone una carga al promotor, veamos:
Que se limite […] – Que responda […] – Que el desarrollo […] – Que contemple […] – Que recualifique […] Que garantice […] – Que valore
Artículo 10 Artículo 12 Artículo 10
Criterios para la Formulación Condiciones para Formulación Condiciones para Formulación
10.-12.-10. Criterios para la Formulación
Deberá incluir los siguientes Criterios Deberá desarrollarse en el marco de los Deberá desarrollarse cumpliendo los
siguientes Criterios criterios establecidos en el Literal b ART. 14
del Decreto 492 de 2007 y además
 Los criterios para la formulación de un Plan Parcial, son esenciales ya que constituyen el conjunto de exigencias que serán evaluadas por la SDP al momento de entregar el proyecto de
formulación; siendo así, los mismos deben precisos y transparentes y deberían integrar un conjunto de exigencias comunes a cualquier plan parcial y algunas exigencias específicas según las
particularidades del territorio.
 No se identifican criterios comunes e iguales para los tres planes parciales y se evidencia una falta de unidad de criterio de formulación, lo cual acredita alta de coherencia institucional.
CRITERIOS PARA LA FORMULACIÓN PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL
a. Que el instrumento garantice, mediante oferta alternativas, la participación o la reubicación de los propietarios moradores del área de planificación.
b. Que responda a la meta de largo plazo de repoblamiento, que busca duplicar la población actual ubicada en el área de la operación.
c. Que recualifique y dote el área del planificación con equipamientos y espacios públicos, con el fin de cubrir los requerimientos que se generarán en su desarrollo futuro.
d. Que proyecte la densidad total y la demanda de redes de servicios de infraestructura, considerando los estándares establecidos en el Plan de Ordenamiento Territorial.
e. Que valore el patrimonio existente en el área de planificación, con el fin de incorporarlo como parte del desarrollo cívico y cultural de los habitantes del sector.
f. Que en el caso de existir población vulnerable no propietaria, formule programas de acompañamiento, para ser avalados y gestionados con las entidades responsables del distrito.
g. Que genera un sistema de espacio público con énfasis en los sistemas peatonales y recreativos que mejore las condiciones ambientales y paisajísticas del sector, optimizando su movilidad.
h. Que defina con precisión las cesiones para zonas verdes en un rango de área libre entre el 6% y el 8% del área actual involucrada en el plan parcial.
i. Las cargas y los beneficios imputables deberán ser evaluadas en el proceso de formulación plan parcial Estación Central, de acuerdo con sus objetivos y alcances.
ASIMETRÍA IDENTIFICADA – PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL
Los criterios de formulación permiten que se induzcan un proceso de gentrificación.
No es claro por qué se exigen cesiones para zonas verdes en un rango de área libre entre el 6% y el 8% del área bruta; por principio la norma exige cesiones del 17%.
CONDICIONES PARA LA FORMULACIÓN DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
1. La Estación Intermedia Calle 100 deberá ser eje estructurador del desarrollo urbanístico, dentro del área de reserva de renovación urbana de conformidad con el artículo 445 y 446 del POT.
2. El proceso de formulación deberá considerar las determinantes emitidas por Transmilenio S.A., mediante Oficio de agosto de 2010, que podrán precisarse en dicho proceso, con el fin de
facilitar la implantación de la Estación Intermedia Calle 100, definiendo estos lineamientos en el marco de la Coordinación Interinstitucional.
3. La presente formulación, deberá articularse y contemplar los lineamientos establecidos en el Plan de Regularización y Manejo del Cantón Norte, adoptado mediante Resolución N° 0599 del 6
de septiembre de 2005.
Resolución N° 0974 del 18 de julio de 2011 – Resuelve Recurso de Reposición Interpuesto contra la Resolución de Determinantes – Modifica el Numeral 3° del artículo 12 de la Resolución Página
N° 0277 de 2011 – Resolución de Determinantes Plan Parcial El Pedregal: La propuesta de formulación, deberá articularse y contemplar los lineamientos y condiciones de viabilidad y espacio
público establecida en el Plan de Regularización y Manejo del Cantón Norte – Resolución N° 0599 del 6 de septiembre de 2005, con el fin que pueda armonizar las propuestas que tengan
relación con estos dos componentes.
4. Deberá destinar los suelos necesarios para la localización de los componentes de los sistemas de servicios públicos, equipamientos y espacio público que se requiera, de conformidad con las
196
disposiciones de los correspondientes planes maestros y los conceptos técnicos que hacen parte integral de esta resolución.
5. El reparto de cargas y beneficios en el Plan Parcial debe tener en cuenta la generación de espacio público y de equipamiento que constituye la Estación Intermedia Calle 100, definiendo de
igual forma su participación en el aprovechamiento urbanístico.
Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 – Resuelve Recurso de Apelación Interpuesto contra la Resolución de Determinantes – Artículo Tercero Modifica el Numeral 5° del artículo 12
de la Resolución N° 0277 de 2011 – Resolución de Determinantes Plan Parcial El Pedregal: La localización de la Estación Intermedia Calle 100 del Sistema Transmilenio – Carrera Séptima –
en el ámbito del Plan Parcial será tenida en cuenta dentro del sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, a efectos de establecer el balance entre el suelo destinado a dicha estación,
que podrá ser aportado por los propietarios, y los beneficios que se produzca en términos de mejora de accesibilidad y el potencial para usos comerciales y de servicios que de ella se deriven.
Este reparto se establecerá en la formulación y se ajustará a las normas vigentes.
6. La edificabilidad deberá ser el resultante del ejercicio del reparto de cargas y beneficios, para el cual tendrá en cuenta el potencial de la zona y la capacidad de la infraestructura que la soporta.
La edificabilidad y usos propuestos resultantes del modelo serán verificados y aprobados por la SDP.
7. En el esquema de gestión del plan parcial se deberán definir los roles específicos de Transmilenio, IDU, ERU, los cuales deben verse reflejados en el modelo financiero y en el reparto equitativo
de cargas y beneficios.
8. La propuesta deberá establecer alternativas de participación de los propietarios y/o moradores del área del plan parcial y a su vez, programas de acompañamiento a la población vulnerable.
9. El proceso de formulación deberá socializarse de manera efectiva con la población residente en el ámbito del plan parcial, la cual podrá participar en encuentros pedagógicos en los que se
informe la propuesta normativa y el cronograma de ejecución del plan.
ASIMETRÍA IDENTIFICADA – PLAN PARCIAL EL PEDREGAL

 Se asigna a Transmilenio la capacidad de emitir determinantes, situación Irreglamentaría toda vez que se le confiere una atribución y competencia, que esta fuera de sus funciones y objeto
social.
 Las cesiones de espacio público, vías y equipamientos deben representar el 25% y no es claro por qué se exige simplemente destinar suelos necesarios.
 A folio 12 de la parte considerativa de la Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 – Resuelve Recurso de Apelación, se dice claramente que la construcción de la « Estación Intermedia
podrá quedar incluida en el sistema de reparto de cargas como un factor de eventual generación de beneficios »; es decir, no es una carga del plan parcial o una carga local, contrario a lo que
indica el Numeral 3° del artículo 35 del POT – CARGAS LOCALES, que determina como cargas locales, es decir, con cargo al Plan Parcial, « Las cesiones y la dotación de equipamientos de
educación, salud, cultura, centros asistenciales, seguridad y demás servicios de interés público y social – SIC – » y por su parte el artículo 20 del POT sobre el Sistema de Equipamientos, dice
que: « Comprende el conjunto de espacios y edificios que conforman la red de servicios sociales, culturales, de seguridad y justicia, comunales, de bienestar social, de educación, de salud, de
culto, deportivos y recreativos, de bienestar social, de administración pública y de servicios administrativos o de gestión de la ciudad, que se disponen de forma equilibrada en todo el territorio
del Distrito Capital y que se integran funcionalmente y de acuerdo a su escala de cubrimiento con las centralidades del Distrito Capital – SIC – ».
EN CONCLUSIÓN. La cesión del suelo y la construcción de un equipamiento dotacional, determinado por el POT como una Carga Local, se transformó en una Cesión Obligatoria del Suelo y la
Construcción del Equipamiento Dotacional – Estación Intermedia de la Calle 100, quedó configurado como un elemento que será incluido en el Reparto de Cargas y Beneficios como factor
generador de beneficios y como la norma determina que debe existir distribución equitativa de cargas y beneficios, dejará de ser imputado en el modelo como una Carga – Construcción
Equipamiento Dotacional de la cual se deriva un Beneficio, que se traducirá en la exclusión como Equipamiento Dotacional; dicho de otro modo, seguirá operando como carga, pero
contablemente no aplica como dotacional gratuito, luego su construcción como carga entraña un incremento del beneficio traducido en por ejemplo, incremento de edificabilidad o disminuir
el valor de la plusvalía por mayor área de edificabilidad que se descuenta de la carga de construcción del equipamiento dotacional.
 Las condiciones para la formulación permiten que se induzcan un proceso de gentrificación.
CONDICIONES PARA LA FORMULACIÓN DEL PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Deberá cumplir los criterios establecidos en el Literal b del artículo 14 del Decreto Distrital N° 492 de 2007 que a su tenor literal dice:
B. Para la Formulación de los Planes Parciales:
1. Que garantice, mediante la oferta de alternativas, la participación o reasentamiento de los propietarios y poseedores moradores del área de planificación.
2. Que responda a la meta de largo plazo de repoblamiento, que busca atraer nueva población al Centro.
3. Que recualifique y dote área de planificación con equipamientos, espacios públicos, vías y recuperación de patrimonio para cubrir requerimientos que se generarán en su desarrollo.
4. Que proyecte la densidad total y la demanda de redes de servicios e infraestructura, considerando estándares establecidos en el POT y en los Planes Maestros.
5. Que prevea los suelos necesarios para la localización de los componentes de los sistemas de servicios públicos, equipamientos y espacios públicos que se requieran, de conformidad con
las disposiciones de los correspondientes planes maestros.
6. Que valore el patrimonio existente en el área de planificación, con el fin de incorporarlo como parte del desarrollo cívico y cultural de los habitantes del sector.
7. Que se concierte con el Ministerio de Cultura aquellos planes parciales de renovación urbana en los que se ubiquen Bienes de Interés Cultural categoría de Conservación Monumental,
del ámbito Nacional y/o aquellos localizados en sus áreas de influencia.
8. Que, en caso de existir población vulnerable no propietaria, se formulen programas de acompañamiento, para ser avalados y gestionados con las entidades responsables del Distrito.
9. Que genere un sistema de espacio público con énfasis en sistemas peatonales y recreativos que mejore las condiciones ambientales y paisajísticas del sector, optimizando su movilidad.
10. Que defina los esquemas para la participación pública y privada.
11. Que promueva la aplicación de los instrumentos de gestión y financiación definidos en la Ley 388 de 1997.
12. Que incluya el reparto equitativo de las cargas y beneficios y los mecanismos e instrumentos para su implementación.
13. Que defina los mecanismos e instrumentos para el mejoramiento de las condiciones sociales de la población residente y usuaria del área de planeamiento y su zona de influencia.
14. Que garantice un mejor aprovechamiento de la estructura urbana existente.
15. Que potencialice la vocación del sector definida en los criterios de ordenamiento que propone el presente Decreto.
Además deberá tener en cuenta:
1. Destinar los suelos necesarios para la localización de componentes de movilidad que requiera de conformidad con los conceptos técnicos que hacen parte integral de esta resolución. Así como
también, generar y consolidar el sistema de espacio público, desarrollando una red articulada con la oferta existente y proyectada del Sistema Integrado de Transporte Público y demás
componentes de movilidad.
2. Promover y adoptar metodologías de diseño orientas al transporte sustentable que se establecen en la presente resolución.
3. Establecer el uso residencial en el sector del plan parcial incluyendo a los actuales y nuevos residentes, mediante estrategias y proyectos que promuevan la permanencia de los residentes y
atraigan nuevos habitantes, garantizando la prestación eficiente de los servicios públicos y brindándoles las condiciones necesarias para acceder a la vivienda; para así, lograr un adecuado
equilibrio de usos en el área.
4. Como condición particular, la formulación del Plan Parcial deberá garantizar la provisión de Vivienda de Interés Prioritario – VIP – para las comunidades vulnerables y de escasos recursos, de
conformidad con lo prescrito en la normatividad nacional distrital aplicable definida en los artículos 8, 18 y 92 de la Ley 388 de 1997, el POT, Acuerdo Distrital N° 489 de 2012.
ASIMETRÍA IDENTIFICADA – PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
 La regla del artículo 92 de la Ley 388 de 1997, habla de Vivienda de Interés Social – VIS – y no de Vivienda de Interés Prioritario – VIP – y conforme a la Ley 1537 de 2012- Normas tendientes a
facilitar y promover el Desarrollo Urbano y el Acceso a la Vivienda y dicta otras disposiciones, entre vivienda VIP y VIS, hay claras diferencias en estructura de costos, en materia de financiación
y en requisitos de para subsidios de los beneficiarios.
 Se observa una corrección instrumental que ataca los procesos de gentrificación.
11. Generación de VIS Artículo 11 x x
REQUERIMIENTO
En el marco del Plan Zonal Centro – Decreto Distrital N° 492 de 2007 que establece políticas y estrategias de la operación dentro, se debe incluir una estrategia habitacional para lograr el
repoblamiento del centro; es necesario desarrollar instrumentos financieros, económicos, sociales que permitan hacer del centro un espacio diverso a partir del desarrollo de VIS.
El artículo 11 habla de generación de VIS y el Literal a del artículo 10 – Criterios para la Formulación habla de la participación o reubicación de los propietarios moradores del área de planeación;
de lo anterior, se observa que formulación permiten que se induzcan un proceso de gentrificación aunque se busca la generación de VIS.
ITEM ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL ALAMEDA SAN MARTÍN
TÍTULO SEGUNDO x TÍTULO TERCERO TÍTULO QUINTO
ESTRUCTURA URBANA DEL PLAN PARCIAL ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL
Capítulo Primero x x x
ARTÍCULO
Página
12.-13. – 14. Elementos Naturales, Artículo 12 Artículo 13 Artículo 14
Ambientales o Paisajísticos a Elementos Naturales, Ambientales o Determinantes Ambientales Determinantes Ambientales
Conservar y Resaltar y/o Paisajísticos a Conservar y Resaltar
Determinantes Ambientales
197
REQUERIMIENTOS COMUNES A LOS PLANES PARCIALES ESTACIÓN CENTRAL Y EL PEDREGAL
Las recomendaciones de la Secretaria Distrital de Ambiente que se presentan a continuación están orientadas hacia el aseguramiento de condiciones de habitabilidad y de protección de la
Estructura Ecológica Principal (EEP), enmarcada en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y el Decreto 2181 de 2006, sus normas reglamentarias y la legislación ambiental vigente, a través de
los siguientes lineamientos:
 Ubicar las zonas de cesión pública para parques o áreas libres privadas de mínimo 20 metros de ancho para consolidar la conectividad ecológica entre los elementos de la estructura ecológica
principal y deben cumplir como mínimo las siguientes medidas:
 Mantener como mínimo el 80% en zona blanda
 Elaborar y presentar un diseño paisajístico con criterios de arbolado urbano para las zonas verdes, parques y alamedas, acorde con el Manual para Arborización – Resolución N° 4090 de 2007
de la SDA.
 Ejecutar el diseño aprobado e informar a la Subdirección de Ecourbanismo y Gestión Ambiental Empresarial de la SDA una vez terminada su ejecución para su verificación.
 Identificar los árboles patrimoniales de interés histórico o cultural, según Acuerdo Distrital N° 327 de 2008.
 De acuerdo a la normatividad mencionada, debe ser cualificada el área verde del plan parcial en espacio público.
ART. 12 – REQUERIMIENTOS EXCLUSIVOS DEL PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL
 12.1. Fija reglas sobre corredores ecológicos viales, haciendo referencia a algunas normas del POT: Artículos 74 – 75 – 99 – 100 y para que se cumplan los objetivos de dichas normas fija
determinantes ambientales relacionadas con la calidad sonora – Decreto 061 de 2003 y Resolución N° 627 de 2006.
 12.2. Sobre un área verde existente, exige incorporar su arbolado al diseño urbanístico.
 12.3. En materia de permisos requeridos los mismos se deben solicitar a la Dirección de Control Ambiental y Dirección de Gestión Ambiental y se debe consultar la Guía de Trámites en la
página Web para: Gestión y Tratamiento de Vertimientos, Residuos, Aguas Superficiales y Subterráneas y control de factores de deterioro ambiental del suelo – Manejo Integral de Escombros
– Evaluación, Control y Seguimiento de factores de deterioro ambiental asociados a la publicidad visual exterior –Manejo y Protección de Flora y Fauna Silvestre.
 12.4. Observaciones Adicionales relacionadas con: Ciclorrutas – Incorporar acciones Ecoeficientes de Urbanismo – Arbolado que favorezca la Avifauna –
Se indica que las determinantes ambientales son fruto de consulta de documentos técnicos emitidos por la Secretaria Distrital de Planeación y el Diagnostico del Grupo de Ecourbanismo, con
fundamento en visitas de campo realizadas; sin embargo, no se indica que documentos técnicos son esos y tampoco se anexa o referencia el Informe de Visita de Campo.
ART. 13 – REQUERIMIENTOS EXCLUSIVOS DEL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
Dar aplicación al artículo 74 en relación con la Estructura Ecológica Principal y al artículo 80 sobre Sistema de Áreas Protegidas del POT.
Resolución N° 0974 del 18 de julio de 2011 – Resuelve el Recurso de Reposición – ART. 13 Determinantes Ambientales quedará así:
Cumplir determinantes ambientales del Oficio N° 1 -2009 – 22383 de mayo 26 de 2009 modificado por el concepto 2011EE56130 del 5 de mayo de 2011 que determina mantener el 40% de Zonas
Verdes y permeables en áreas de cesión obligatoria – Ubicar mínimo el 80% de zonas verdes y permeables en las áreas libres de las Unidades de Actuación Urbanística y deberá presentar para
aprobación de la SDA el diseño paisajístico, cuando tengan especificaciones técnicas y diseños de la Estación de Transmilenio.
La SDA se abroga la competencia de aprobar la propuesta paisajística y conforme al Principio de Legalidad, no se advierte norma que ampare dicha competencia.
DETERMINANTES AMBIENTALES PARA LA FORMULACIÓN – PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Debe cumplir las determinantes ambientales de la SDA el Oficio N° 1 -2014 – 33069 del 16 de julio de 2014, las cuales buscan asegurar condiciones de sostenibilidad ambiental del plan y la
protección de la Estructura Ecológica Principal (EEP).
13.-14.-16. Mitigación de Amenazas por Artículo 13 Artículo 14 Artículo 16
Remoción en Masa e Mitigación de Amenaza por Remoción Amenaza y Riesgo Amenaza y Riesgo
Inundación en Masa e Inundación
REQUERIMIENTOS PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL
Tener en cuenta el Concepto Técnico DPAE radicado en la SDP con referencia N° 1 – 2008 – 41546.
Área del plan parcial por debajo del nivel de amenaza baja.
No requiere hacer estudios de amenaza y riesgo.
REQUERIMIENTOS ART. 14 - PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
Según Concepto Técnico FOPAE N° 1 – 2008 – 00048 del 2 de enero de 2008 y actualizado mediante Oficio N° 1-2010-35784 del 26 de agosto de 2010, presenta nivel de amenaza baja.
REQUERIMIENTOS ART. 16 – PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Tener en cuenta el Concepto Técnico FOPAE referencia N° 1 – 2011-10871 del 24 de marzo de 2011, actualizado mediante oficio radicado en la SDP con referencia N° 1-2012-46989 del 19 de
octubre de 2012.
Área del plan parcial no presenta amenaza riesgo por desbordamiento.
Área de amenaza baja y media por fenómeno de remoción en masa.
Documento Técnico de Soporte debe incluir definición de medidas y acciones de prevención y mitigación de riesgos de origen socio-natural y antrópico no intencional.
Diagnóstico y establecer el panorama de amenazas y vulnerabilidades para determinar riesgos públicos tanto presentes como futuros.
15. Medidas Específicas para el Manejo y Conservación de los Elementos con Valores Naturales, Ambientales o Paisajísticos Artículo 15
 Serán las contenidas en el Concepto N° 1 – 2014 – 33069 del 16 de julio de 2014, sobre cuerpos de agua, Estructura Ecológica Principal (EEP), Arbolado Urbano y manejo de impactos
ambientales.
 La propuesta del componente ambiental, la identificación de obligaciones ambientales y las medidas de manejo del PPRU Alameda San Martín se deben incorporar en el DTS y presentarse
para su evaluación ante la SDA y como autoridad ambiental exige realizar mínimo una (1) reunión con el promotor durante la fase de elaboración de la formulación y previo a la presentación
del proyecto ante la SDP, para realizar seguimiento y acompañamiento en la inclusión de determinantes ambientales en el DTS.
Se introduce sin que medie norma legal que lo autorice una instancia de evaluación ex ante, sobre el proyecto formulado por el Promotor, lo cual es abiertamente ilegal.
ÍTEM ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL ALAMEDA SAN MARTÍN
x TÍTULO SEGUNDO TÍTULO CUARTO TÍTULO SEXTO
ESTRUCTURA URBANA DEL PLAN SISTEMAS GENERALES URBANOS ESTRUCTURA FUNCIONAL Y DE SERVICIOS
PARICAL
x Capítulo Tercero Capítulo Primero Capítulo Primero
Sistema de Espacio Público Sistema de Movilidad y Accesibilidad Sistema de Movilidad
Se evidencia una Ausencia de Unidad en la Estructura del Texto Normativo, que delata serios problemas de técnica normativa, no hay claridad sobre la denominación de los Títulos, los Capítulos
y sus Artículos; en el caso de Estación Central, no hay capítulo segundo.
Capítulo Segundo
14.-23.-21. Artículo 14 Artículo 23 Artículo 21
SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO Consideraciones Especificas del Plan Lineamientos Lineamientos en materia de Espacio
Parcial para el Manejo del Espacio Público
Público
REQUERIMIENTOS ART. 14 – PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL
 Relaciona los componentes del Sistema de Movilidad y Espacio Público a tener en cuenta en la formulación, el artículo 280 del POT norma que permite relocalización del Espacio Público.
 Ordena aplicar normas sobre porcentajes, geometrías, localización, accesibilidad, complementación y pendiente máxima definidas en el artículo 362 del POT y artículo 48 del Decreto
Nacional N° 564 de 2006, relacionado con materiales y métodos alternativos de diseño y construcción. Página
 Ordena en materia de cesiones de equipamientos, coordinar con los Planes Maestros de Equipamientos.
 Ordena preservar todas las conexiones peatonales con sectores del entorno y con el espacio público a generar.
El artículo 362 del POT, versa sobre Normas Generales del Tratamiento de Desarrollo y en tal sentido, puede aplicar al Tratamiento de Renovación Urbana, empero no se justifica la adopción de
198
dicha norma, que entre otras cosas establece reglas para generación de espacio público, cesiones gratuitas y obligatorias del 25%.
REQUERIMIENTOS ART. 23 – PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
Deberá cumplir con las determinaciones del Taller del Espacio Público Oficio N° 3-2008-07626 del 17 de septiembre de 2008 actualizado con Memorando Interno N° 3-2010-12093 del 23 de
septiembre de 2010 y mediante Acta Interinstitucional del 12 de enero de 2011, en la cual se acordó:
 Aplicar normas referidas a porcentajes, geometrías, localización, accesibilidad, complementación y conexiones de la Estructura Ecológica Principal (EEP) y el Sistema de Espacio Público
relacionado e identificado en el ámbito del Plan Parcial, definidos en el artículo 362 del POT y el artículo 57 del Decreto Nacional N° 1469 de 2010, sobre determinación de las área de cesión.
 Ordena en materia de cesiones de equipamientos, coordinar con los Planes Maestros de Equipamientos.
 Ordena preservar todas las conexiones peatonales con sectores del entorno y con el espacio público a generar.
 Identificar posibles impactos que los usos planteados ocasionan al Espacio Público.
 Solicitar Licencia de Intervención y Ocupación del Espacio Público.
Consideraciones Adicionales del Plan Parcial para el Manejo del Espacio Público
 El Promotor en etapa de Formulación deberá presentar plano en medio físico y magnético, en donde se observe y corrobore los porcentajes de cesión planteados.
 En el cuadro general de áreas se debe especificar el área correspondiente en metros cuadrados por usuario, según proyección de población por usos.
 Realizar tratamiento urbanístico que integre y conecte los componentes de la Estructura de Espacio Público y la Malla Vial Arterial y Local del Entorno Inmediato.
A folio 12 de la parte considerativa de la Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 – Resuelve Recurso de Apelación, se dice claramente que la construcción de la « Estación Intermedia podrá
quedar incluida en el sistema de reparto de cargas como un factor de eventual generación de beneficios »; es decir, no es una carga del plan parcial o una Carga Local, contrario a lo que indica
el Numerales 1° y 3° del artículo 35 del POT, que determina como Cargas Locales, es decir, con cargo al Plan Parcial, son el Sistema Vial intermedio y las cesiones y la dotación de equipamientos
de educación, salud, cultura, centros asistenciales, seguridad y demás servicios de interés público y social y que según los diseños de Transmilenio, la estación Calle 100 – Carrera 7ª, es una
Estación Intermedia y revisado el Decreto Distrital N° 188 del 14 de mayo de 2014 –Por medio del cual se adopta el Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal, en su artículo 6 sobre áreas
generales del Plan Parcial, se indica que la Cesión del 17% de Espacio Público, lo constituye la Plazoleta en 5.848,65 M 2; es decir, la Estación Intermedia es una Carga General y a la vez la Plazoleta
que habrá encima de dicha Plazoleta, será a la vez una Cesión Obligatoria del 17% y en tal sentido es una Carga Local, lo anterior es una antonimia ya que una Carga de un Plan Parcial no puede
operar simultáneamente como Carga General y como Carga Local.
Adicionalmente se recuerda que el Decreto Distrital N° 252 de 2000, mediante el cual se dictan disposiciones para implementar la infraestructura que conforma el Sistema de Transporte Masivo
Automotor de Pasajeros de Santa Fe de Bogotá, en su ART. 1 definió las Estaciones Intermedias como obras de infraestructura que conforman el Sistema de Transporte Masivo y agrega su ART.
8° - USOS: « Además del cumplimiento de los requisitos anteriores, las obras de infraestructura que conforman el Sistema de Transporte Masivo Automotor de Pasajeros en el área urbana de
Santa Fe de Bogotá, que requieran para su desarrollo predios adicionales a las zonas viales y/o de reserva, se clasifican como uso institucional de influencia urbanística metropolitana (clase III).
Dicho uso se permitirá en las áreas de actividad múltiple y con carácter de compatible, en las áreas de actividad especializada –SIC –»; bajo tal connotación de la Estación Intermedia afectada al
Uso Institucional, surge la pregunta: Qué Norma permite que la Plazoleta sea Cesión Obligatoria de Espacio Público y a la vez, afectar dicho espacio al Uso Institucional; la afectación al Espacio
Público es incompatible con la afectación al Uso Institucional.
Deberá cumplir determinantes emitidas por la Dirección Taller del Espacio Público mediante Referencia Interna N° 3-2012-10639 del 4 de diciembre de 2012.
16.-23.6.//- Consideraciones Adicionales Artículo 16 Artículo 23.6 Artículo 23
del Plan Parcial para el Manejo Consideraciones para el Manejo del
del Espacio Público Espacio Público
REQUERIMIENTOS COMUNES ART. 16 – PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL Y ART. 23.6. - PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
Debido a que el Plan Parcial albergará usos Habitacionales, Dotacionales y Comerciales, se exige la entrega de un plano formato pliego para verificar las zonas de uso público y privado para
corroborar porcentajes de planteadas, así: Plano en Medio Magnético y Físico, Cuadro General de Áreas debe especificar área en metros cuadrados y el Promotor deberá verificar los componentes
del espacio público en el entorno inmediato.
REQUERIMIENTOS ADICIONALES ART. 23.6. - PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
La Dirección del Taller del Espacio Público en mesa Interinstitucional del 2 de enero de 2011 aclaro que el 17% de Espacio Público, se acuerda que debe ser mínimo y se contabiliza dicho
porcentaje la Plazoleta sobre la Estación Transmilenio.
No hay claridad sobre el tratamiento dado a la Plazoleta de la Estación de Transmilenio, ya que la dicha Estación Intermedia, se acepta que dicha Plazoleta se compute como Cesión de Espacio
Público en su 17% y revisado el Decreto Distrital N° 188 del 14 de mayo de 2014 –Por medio del cual se adopta el Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal, en su artículo 6 sobre áreas
generales del Plan Parcial, se indica que la Cesión del 17% de Espacio Público, lo constituye la Plazoleta en 5.848,65 M 2; empero de lo anterior, sobre la cesión del Espacio Público y a nivel
subterráneo, operará la Estación Intermedia y a folio 12 de la parte considerativa de la Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 – Resuelve Recurso de Apelación, se dice claramente que la
construcción de la « Estación Intermedia podrá quedar incluida en el sistema de reparto de cargas como un factor de eventual generación de beneficios », es decir, el área de cesión del 17%,
computa como cesión de espacio público a nivel de plazoleta y a nivel subterráneo, podrá operar como una Carga General del Plan Parcial, lo cual es abiertamente Irreglamentario.
REQUERIMIENTOS ART. 23. - PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
En 16 numerales se define que la formulación del plan parcial deberá considerar: Preservar y Mantener la totalidad de conexiones peatonales y generar zona de tránsito peatonal de fácil acceso
– Continuidad y Seguridad de Cruces Peatonales – Aumentar Índice de Zonas Verdes por Habitante – Armonizar Espacio Urbano Existente – Tener en cuenta la trama urbana existente que en
algunas partes es irregular e interrumpida para para depurar su morfología por medio de la estructura de espacios públicos propuestos – Debido al desequilibrio existente entre llenos y vacíos,
la propuesta se deberá generar una proporción coherente entre espacio público y privado - Generar mayor espacio público sobre espacios urbanos con más concentración y flujo de peatones –
Tener en cuenta elementos proyectados del Plan Zonal del Centro y que la Alameda San Martín atraviesa toda el área de intervención – Tener en cuenta el Parque Perseverancia – Incluir en
formato pliego para verificar las zonas de uso público y privado y cuadro de áreas para corroborar porcentajes de planteadas – El Plano en Medio Magnético y Físico - Cuadro General de Áreas
debe especificar área en metros cuadrados según proyección de población – Verificar componentes de Espacio Público del entorno inmediato – Aplicar Cartilla de Andenes (Decreto 1003 de
2000) y Cartilla de Mobiliario Urbano (Decreto 170 de 1999).
//.-//.-22. Generación de Espacio Público No Aplica No Aplica Artículo 22
en el Marco del Plan Parcial
Podrá redefinir y localización del Espacio Público existente – Obligación de Cesiones del 25% representadas en 17% área neta urbanizable para parques y 8% para equipamientos – Según Decreto
Distrital N° 215 de 2005 Plan Maestro de Espacio Público la definición de áreas de Espacio Público debe buscar cumplir la meta estándar de la relación espacio público de 10 M2 por habitante y
bajo el mecanismo de reparto equitativo de cargas y beneficios, deberá buscarse que se logre dicho estándar.
Se observa que es el único plan parcial de los estudiados que ordena claramente Obligación de Cesiones del 25%.
//.-//.-24. Redefinición de Espacio No Aplica No Aplica Artículo 24
Público en el Plan Parcial
El DTS del Plan Parcial debe incorporar la verificación y definición de áreas públicas y privadas si desea cambiar destinación de bienes de uso público y tramitar ante el DADEP – Catastro Distrital
y demás gestiones administrativas y la respectiva licencia de urbanismo.
TÍTULO SEGUNDO TÍTULO CUARTO TÍTULO SEXTO
Estructura Urbana del Plan Parcial Sistemas Generales Urbanos Estructura Funcional y de Servicios
Plan Parcial Estación Central – Título Segundo: Estructura Urbana del Plan Parcial – Capítulos: 1- Estructura Ecológica Principal – 2. Se Omite – 3. Sistema de Espacio Público – 4. Sistema Vial –
5. Sistema de Equipamientos – 6. Sistema de Servicios Públicos – 7. Bienes de Interés Cultural y Condiciones para su manejo – 8. Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios – 9. Componente de
Gestión
Además que no hay una enumeración consecutiva y se omite el capítulo segundo, se evidencia un problema de Técnica Legislativa en la medida en que los capítulos 8 y 9, no guardan relación
con la Estructura Urbana del Plan Parcial.
Plan Parcial El Pedregal – Título Cuarto: Sistemas Generales Urbanos – Capítulos: 1. Sistema de Movilidad y Accesibilidad – 2. Sistema de Servicios Públicos – 3. Sistema de Equipamientos – 4.
Sistema de Espacio Público.
Página
Plan Parcial Alameda San Martín – Título Sexto: Estructura Funcional y de Servicios – Capítulos: 1. Sistema de Movilidad – 2. Sistema de Espacio Público – 3. Sistema de Equipamientos – 4.
Sistema de Servicios Públicos.
EXPLICACIÓN DE LA ASIMETRÍA IDENTIFICADA
Tal como se puede apreciar, los 3 Títulos de los 3 planes parciales, no coinciden en su denominación y considerando los temas que están regulando surge la pregunta, sobre cuál debe ser la
199
denominación del título en el marco de la Técnica Legislativa; Manuel Atienza desde una perspectiva de la Racionalidad Jurídico-Formal, nos dice que el « sistema jurídico se entiende aquí
precisamente como un conjunto de normas válidamente establecidas y estructuradas en un sistema (la noción de Ordenamiento Jurídico de la Teoría del Derecho). El fin de la actividad legislativa
es la sistematicidad, esto es, que las leyes constituyan un conjunto sin lagunas, contradicciones ni redundancias – SIC - »115.
Desde la perspectiva de la sistematicidad, el plan parcial, es un instrumento que desarrolla el POT, luego desde el POT, qué nombre deberá llevar el Título y nos encontramos sobre el uso de cada
expresión legal:
Expresión Estructura Urbana. Se advierte ligada en el ART.6 del POT a la Política de Uso y Ocupación del Suelo Urbano y de Expansión; a las UPZ – ART. 49 del POT, a la Política de Renovación
Urbana ART. 159 del POT, en el Programa de Mejoramiento Integral ART. 300 del POT y a temas viales; el artículo 61 del Decreto 619 de 2000, incluyó una definición de Estructura Urbana y
agregó el artículo 62 los componentes de la Estructura Urbana que eran: Piezas Urbanas y Sistemas Generales.
Expresión Sistemas Generales Urbanos. El artículo 161 del POT incluye lo relacionado con la definición y enumeración de los sistemas generales.
Expresión Estructura Funcional y de Servicios. El artículo 18 del POT, enumera los sistemas generales que componen la estructura funcional y de servicios.
115
ATIENZA, Manuel (1997) Contribución a una Teoría de la Legislación, Editorial Civitas, Madrid, Página 32.
Dado lo anterior y en consideración a una Racionalidad Jurídico-Formal y la condición de sistematicidad, debemos concluir que el Plan Parcial desarrolla las previsiones del POT y hablamos de
renovación urbana, con lo cual el ART.6 del POT a la Política de Uso y Ocupación del Suelo Urbano y de Expansión y el ART.159 de la Política de Renovación Urbana, que hacen referencia expresa
a la Estructura Urbana, resulta más pertinente y acredita una relación frente a la Noción de Ordenamiento Jurídico.
Capítulo Cuarto Capítulo Primero Capítulo Primero
Sistema Vial Sistema de Movilidad y Accesibilidad Sistema de Movilidad
17.- 15.- 17. Consideraciones Generales Artículo 17 Artículo 15 Artículo 17
sobre el Sistema Vial Consideraciones Generales sobre el Determinantes Viales y de Transporte Determinantes Viales y de Transporte
Sistema Vial

Incluye un cuadro que define la vía del plan parcial, señala su tipología y hace observaciones y hace una referencia al Decreto Distrital N° 492 de 2007 – Plan Zonal del Centro, para indicar que se
requiere considerar posibles zonas para el Parque Bicentenario y considerar la Integración Modal como principal Política del Plan Maestro de Movilidad, ordena tener en cuenta el Decreto
Distrital N° 252 de 2000 sobre transporte automotor y remite a la aplicación del artículo 18 del Decreto Distrital N° 600 de 1993 frente a la obligación de elaborar planos topográficos para su
incorporación en la cartografía oficial y la obligación de Estudio de Tránsito en caso de incluir equipamientos o comercio de escala metropolitana o urbana y finalmente señala la exigencia de
entregar un plano en escala 1:1000 o 1:1500, que integre la totalidad del área del plan parcial y su entorno, con ubicación de construcciones de conservación, propuesta de accesibilidad, líneas
de demarcación, diseño geométrico con secciones transversales y la información técnica que exige la norma.
REQUERIMIENTOS ART. 15. - PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
Cumplir Determinantes Viales de la Dirección de Vías, Transporte y Servicios Públicos dela SDP comunicados mediante Oficio N°3-2010-09321 del 26 de julio de 2010, Acta de Mesa
Interinstitucional del 19 de enero de 2011 entre SDP – ERU y Transmilenio con Radicado N° 1-2011-00617.
Cumplir Determinantes Viales de la Dirección de Vías, Transporte y Servicios Públicos dela SDP comunicados mediante Oficio N°3-2013-08886 del 16 de agosto de 2013.
Se hace referencia a normas inexistentes; El artículo 18 del Decreto Distrital N° 600 de 1993, fue derogado por el Decreto Distrital N° 544 de 2007.
18.-//.-//. Aspectos Viales Definidos en el Artículo 18 No Aplica No Aplica
POT Aspectos Viales Definidos en el POT
Remite al cumplimiento de los artículo 182 – 187 que ordena el Estudio de Tránsito – 196 – 197 del POT y dar aplicación al Decreto Distrital N° 19 de 2006 – Plan Maestro de Movilidad que ordena
un Estudio para Proyectos de Estacionamientos, sobre demanda y atención de usuarios, que demuestre que la operación no producirá colas de vehículos sobre las vías públicas en horas de más
alta demanda.
//.-16.-18. Subsistema Vial No Aplica Artículo 16 Artículo 18
Subsistema Vial Subsistema Vial
REQUERIMIENTOS COMUNES AL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL Y ALAMEDA SAN MARTÍN
El plan parcial y su área de influencia deberán tener en cuenta el trazado y las secciones viales (Incluye Cuadro de Vías) e igual previsión para la Malla Vial Intermedia y Local.
Contar con Estudio de Tránsito.
Tener en cuenta los siguientes elementos del Subsistema de Transporte: Corredores Troncales – Ciclorrutas – Provisión de Estacionamientos – Condiciones de Accesibilidad – Zona de Cargue y
Descargue, Transporte Colectivo.
OTROS. La Dirección de Información de Cartografía y Estadística debe determinar si se requiere de la incorporación de plano topográfico que involucre los predios de la formulación y se
recomienda tener en cuenta el artículo 280 del POT sobre Redefinición de Espacio Público en proyectos de renovación urbana y redesarrollo que sean ejecutados a través de unidades de actuación
por el sistema de integración inmobiliaria, se podrá redefinir la localización y las características de las áreas de uso público.
Documentación de Soporte. Estudio de Tránsito – Plano de Red Vial y Secciones Transversales
Dirección de Vías, Transporte y Servicios Públicos mediante Radicado N° 1-2011-00617 informó que el ancho mínimo de la Franja de Control Ambiental es de 10 Metros y mediante Memorando
N° 3-2008-05672 se informó que el « requerimiento al interior del PPRUEP de vías vehiculares es de mínimo 13.oo Metros de ancho es aplicable siempre y cuando este sustentado en el Estudio
de Transito – SIC - ».
La construcción de vías al interior del Plan Parcial de un mínimo de 13 metros de ancho, no puede quedar condicionado a la voluntariedad del Promotor y ello debe ser un acto de definición
institucional; a guisa de ejemplo, en materia de Gestión del Riesgo y Emergencias, deberían existir vías públicas internas para atención médica, incendios, seguridad ciudadana y otros.
//.-//.-19.-20. Subsistema de Transporte No Aplica No Aplica Artículo 19 – 20
y Subsistema de Transporte
Documentos Adicionales Documentos Adicionales
REQUERIMIENTOS ART. 19. SUBSISTEMA DE TRANSPORTE - PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Se deberá tener en cuenta algunas situaciones y remite al POT, así: Cupos de Estacionamientos – Numeral 5 ART. 376 y en aplicación del Decreto Distrital N° 323 de 2004 se podrán compensar
los cupos de estacionamientos y se debe dar aplicación al Decreto Distrital N° 1108 de 2000 sobre Cupos de Estacionamiento para Personas con Discapacidad y Decreto Distrital N° 159 de 2004
sobre Cupos de Estacionamiento para Bicicletas; dar aplicación al Decreto Distrital N° 319 de 2006 –PMM sobre: ART. 34 – Zonas de Cargue y Descargue; ART. 22 – Zonas para Transporte Público
Individual Tipo Taxi; ART. 182 y 197 del POT; Normas sobre Accesibilidad Peatonal – Sistema Integrado de Transporte Público – Transporte No Motorizado –Plan Maestro de Movilidad y Estudio
de Transito.
PARÁGRAFO 1. Al momento de entregar la radicación de documentos de formulación del Plan Parcial, se deberá adjuntar comunicación de radicación del Estudio de Transito ante la Secretaria
Distrital de Movilidad y copia del Estudio de Transito y el primer concepto técnico emitido por la Secretaria Distrital de Movilidad.
PARÁGRAFO 2. Como requisito para que la Secretaria Distrital de Planeación proceda al estudio de la formulación del Plan Parcial, es necesario incluir Estudio de Transito Aprobado.
PARÁGRAFO 3. En caso de existir Usos Dotacionales de Escala Metropolitana o Urbana, será necesario para cada predio incluir Estudio de Transito Aprobado del respectivo Plan de Regularización
y Manejo y/o Plan de Implantación y Documentación Técnica de Soporte sobre componentes de Vías, Transporte y Tránsito.
Se está creando una etapa previa a la radicación del proyecto formulado de plan parcial, que consiste en tener entregado en forma previa el Estudio de Transito y contar con un primer concepto
técnico de la Secretaria Distrital de Movilidad, lo cual claramente no posee sustento legal y resulta contrario a la lógica de la correlación de los proyectos de formulación de planes parciales y el
componente de movilidad; a guisa de ejemplo, la Dirección de Planes Maestros y Complementarios puede rechazar una propuesta de compensar Equipamientos Dotacionales y el Estudio de
Transito radicado sin la inclusión de Equipamientos Dotacionales deberá iniciar de cero nuevamente; igual situación puede ocurrir con la Dirección del Taller del Espacio Público, sobre la ubicación
Página
de las Zonas Verdes; la creación de dicha instancia previa, es del todo Irreglamentaría y traumática.
REQUERIMIENTOS ART. 20 – DOCUMMENTOS ADICIONALES. - PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
En aplicación del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, Modificado por el Decreto Nacional 1478 de 2013 el Plano de Propuesta de Red Vial y Perfiles Viales exigido deberá estar referenciado a
coordenadas IGAC e incluir planos de cada una de las propuestas de movilidad.
200
Capítulo Quinto Capítulo Tercero Capítulo Tercero
Sistema de Equipamientos Sistema de Equipamientos Sistema de Equipamientos
19.-21.-25. Planes Maestros de Artículo 19 Artículo 21 Artículo 25
Equipamientos Cuadro con lista de Planes Maestros y Tener en cuenta estándares urbanísticos y Usos dotacionales y equipamientos
obligación de Plan de Regularización y arquitectónicos de los Planes Maestros de comunal público se rige por el Plan
Manejo de Predios Dotacionales. Equipamiento. Maestro de Equipamientos.
//.-22.-26. Lineamientos No Aplica Artículo 22 Artículo 26
Equipamiento Comunal Público – Lineamientos Generales
Lineamientos
La Dirección de Planes Maestros y Complementarios indica que se deberá cumplir lo informado en Oficio N° 3-2011-02705 del 4 de marzo de 2011 y que los nuevos equipamientos que se
desarrollen deberán responder a criterios de complementariedad de los equipamientos existentes o cubrimiento del déficit de equipamientos de seguridad, defensa y justicia; proyectar la nueva
población que se ubicará en el área para determinar si se necesitan nuevos equipamientos calculando el área que se requiere según los estándares arquitectónicos y urbanísticos que determina
cada Plan Maestro para población actual y proyectada; tener en cuenta el manejo dado a la Estación Intermedia de la Calle 100 y deberá destinar una cesión gratuita y obligatoria del 8 % del área
neta urbanizables.
Mediante Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 en el artículo Cuarto de la Parte Resolutiva, se ordenó modificar la anterior exigencia que quedó así: « El porcentaje de cesión para la
localización de equipamiento comunal público será determinado en función de las necesidades que surjan a partir de la reconfiguración urbana derivada del plan parcial y de las proyecciones de
población del mismo – SIC - »
La exigencia de cesiones del 8% es una regla objetiva y no existe norma legal que determine su fijación en función a la proyección de población calculada para el plan parcial; con ello se induce
un claro proceso de desplazamiento de la población y del uso residencial, para avanzar en estructuras territoriales urbanos en los cuales no habitan personas y se crea un incentivo perverso para
que los planes parciales sean simples operaciones financieras e inmobiliarias, pues si no tengo población no necesito equipamientos comunales públicos y no tengo que hacer cesiones gratuitas
y obligatorias.
REQUERIMIENTOS ART. 26 - PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Incluir dentro de la formulación lo establecido por el Decreto Distrital N°492 de 2007 los criterios y lineamientos generales para el ordenamiento del centro en cuanto a equipamientos.
27.-28.-29.-30. Normas Adicionales sobre No Aplica No Aplica CAPÍTULO TERCERO
ALAMEDA Equipamientos SISTEMA DE EQUIPAIENTOS
SAN MARTÍN
ART. 27 PLANES DE IMPLANTACIÓN Y PLANES DE REGULARIZACIÓN Y MANEJO
Tener en cuenta los lineamientos técnicos para Planes Parciales de Renovación Urbana emitidos por la Dirección de Planes Maestros y Complementarios Referencia Interna N° 3-2013-0768 del
25 de julio de 2013 y el POT, Decretos Distritales N° 492/2007, 430/2005, 1119/2000 que acreditan la posibilidad de aprobar en el trámite del Plan Parcial, un Plan de Regularización y Manejo o
un Plan de Implantación.
ART. 28 DEFINICIÓN DE DÉFICIT DE EQUIPAMIENTOS DE LA UPZ N° 91 SAGRADOCORAZÓN
La UPZ presenta déficit de equipamientos de educación, salud, integración social y cultura.
ART. 29 CESIÓN PARA EQUIPAMIENTOS DEL PLAN PARCIAL
La cesión podrá plantearse en suelo o su equivalente en M2 y para ello se deberá proyectar la población según propuesta de usos del Plan Parcial y en función a las necesidades que surjan de la
reconfiguración urbana y para dicho cálculo se deberá incluir indicadores básicos de población proyectada según área neta por uso de vivienda, comercio, servicios y dotacionales y no se considera
conveniente entregar de BIC como cesión obligatoria como equipamiento comunal público ya que no fueron diseñados ni construidos para usos dotacionales y su adaptación podría darse en
detrimento de normas sobre BIC; además si se entrega área construida como cesión gratuita y obligatoria, se deberá hacer un estudio que justifique la equivalencia que defina criterios,
metodologías procedimientos que se aplicaron para la propuesta en cuanto a usos y área de la cesión.
ART. 30 PERMANENCIA DEL USO DOTACIÓN
Recuerda la aplicación del POT y su artículo 344 que determina la permanencia de los equipamientos dotacionales y la posibilidad de hacer un Plan de Reordenamiento de los Dotacionales que
se puede subsumir en el Plan Parcial.
1. Conforme a la regla del artículo 29, será necesario entregar eventualmente 2 estudios: Estudio de Indicadores Básicos de Población Proyectada según área neta por uso de vivienda, comercio,
servicios y dotacionales y en tal sentido, no determinan reglas objetivas a través de las cuales se puede calcular dicho índice y menos aún el enfoque de los mismos; se trata de una exigencia
que induce incertidumbre y Estudio de Equivalencias de Área Construida y Cesión Gratuita y Obligatoria de Equipamiento Comunal que incluya criterios, metodologías procedimientos que
se aplicaron para la propuesta en cuanto a usos y área de la cesión y nuevamente hay una indefinición de la administración, que traslada al Promotor la carga de definir un estudio, sin que se
le indique el enfoque o marco de configuración del mismo, de lo cual resulta un factor de incertidumbre para el Plan Parcial.
2. Finalmente se cuestiona la decisión de prohibir la entrega de BIC para Equipamiento Comunal, so pretexto que no fueron diseñados y construidos para tal fin; si se observa la tendencia del
Centro de Bogotá, es la de una recuperación de los BIC y la ubicación de sedes administrativas, el último ejemplo de ello es la Nueva Sede del Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio en la
tradicional Casa de la Botica, ubicado en la Candelaria, que es una edificación colonial de arquitectura república; en verdad se trata de una decisión que va en contravía del Plan Zonal del
Centro y todo la política de recuperación del Centro Histórico de Bogotá, definición que se da sin que medie justificación alguna, salvo el argumento de advertir que tales edificaciones no
fueron diseñadas y construidas para equipamientos comunales públicos.
PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL ALAMEDA SAN MARTÍN
x Capítulo Sexto Capítulo Segundo Capítulo Cuarto
Sistema de Servicios Públicos Sistema de Servicios Públicos Sistema de Servicios Públicos
20.-//.-//. Zonas Libres para Redes Artículo 20 No Aplica No Aplica
Construidas y Proyectadas Refiere a la Norma de la EAAB NS-139
Ancho Mínimo de Derechos de Uso en
Redes de Acueducto y Alcantarillado.
Artículo 21 No Aplica No Aplica
21.-//.-//. Posibilidades de Conexión Sistema actual es combinado pero se
deberá construir sistemas separados
entregando al colector que especifique la
EAAB en la etapa de datos técnicos.
22.-//.-//. Alcantarillado Artículo 22 No Aplica No Aplica
Se indica que se deberá tener en cuenta la infraestructura de alcantarillado existente y los colectores de alcantarillado combinado construidos y se efectúan algunas observaciones, relacionadas
con las siguientes obligaciones:
22.1. Evaluación de la capacidad hidráulica y estructural de los colectores y de los sistemas que realizaran entregas, determinando si presentan déficit y las soluciones.
22.2. Hacer inspección con cámara de televisión en los sitios y porcentajes que determina la Gerencia Zonal de la EAAB.
22.3. Chequera condiciones de los recubrimientos de los colectores antiguos construidos en su gran mayoría en gres y mampostería.
22.4. Estudio de la Firma Escala Ingeniería, indica que en el área del Plan Parcial requiere de rehabilitación obras que no han sido programadas por la EAAB y deberán ser ejecutadas por el plan
parcia, incluidos el colector principal de 1.5. que requiere aumentar y rehabilitar su capacidad.
22.5. Incluir las soluciones de drenajes para las Troncales de la Carrera 10 y la Calle 26.
Se evidencia un traslado de costos financieros de la EAAB al Promotor, en contravía de las normas legales; dentro de las cargas generales, incluye los costos de las cargas de infraestructura de
redes matrices de servicios y en las cargas locales, las redes secundarias de servicios públicos locales y domiciliarios; el artículo 87.4. de la Ley 142 de 1994 determina en función al Principio de Página
Suficiencia Financiera, que las formulas tarifarias cubrirán los costos de operación, incluyendo la reposición, ampliación y expansión del sistema; dado lo anterior, se evidencia el traslado de un
costo financiero relacionado con la red matriz y secundaria de SSPPDD al Proyecto del Plan Parcial, cuando desde el punto de vista legal, el Componente de Reposición y Expansión del Marco
Tarifario, ya cubrió dicho costo, lo cual puede ser una situación irregular.
23.-//.-//. Alcantarillado Sanitario Artículo 23 No Aplica No Aplica
201
Hacer investigación topográfica y de
inspección con sistema de circuito
cerrado de televisión para evaluar
colectores de sistema combinado
existente y determinar áreas de drenaje
por trayectoria.
24.-//.-//. Alcantarillado Pluvial Artículo 24 No Aplica No Aplica
Diseñar y construir colectores por las vías
públicas, entregando al sitio que
determine la empresa.
Se asigna a la EAAB la posibilidad de ordenar obras por fuera del área del ámbito del plan parcial e inclusive de su área de influencia y ello puede implicar una transferencia de costos de la
operación de la EAAB al Plan Parcial, lo cual es claramente Irreglamentario.
25.-//.-//. Acueducto Artículo 25 No Aplica No Aplica

Promotor deberá informar densidad
poblacional para determinar diámetro de
redes y renovar las redes de cemento o
hierro con PVC
26. -//.-//. Lineamientos Técnicos y Artículo 26 No Aplica No Aplica
Legales para Redes Internas Dar aplicación al Decreto Nacional N° 305
de 2000 que reglamenta la Ley 142 de
1994 – Resolución N° 0631 del 10 de junio
de 2003 – Contrato de Condiciones
Uniformes.
Las instalaciones hidráulicas internas de
alcantarillado pluvial y sanitario se deben
manejar por separado.
//.-17.-33. Sistema de Acueducto y No aplica Artículo 17 Artículo 33
Alcantarillado Existe viabilidad de servicio y se dictan Tiene factibilidad de servicios públicos
lineamientos técnicos con Oficio 1-2007- según concepto técnico N° 10200-2013
49020 del 7 de noviembre de 2007 y 0676 del 19 de junio de 2013; la
actualizado con Oficio N° 1-2010-31973 del localización de las redes deberá ser
30 de junio de 2010. corroborad mediante levantamiento
topográfico y el diseño pluvial y sanitario
deberá ajustarse a criterios de Sistemas
Urbanos de Drenaje Sostenibles.
//.-//.-31 -32 Determinantes de Servicios No aplica No aplica Artículo 31
Públicos Plano de Redes Artículo 32
REQUERIMIENTOS PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
ART. 31 – Determinantes de Servicios Públicos
Cumplir las determinantes de la Dirección de Vías, Transporte y Servicios Públicos del Memorando N° 3-2013-08886 del16 de agosto de 2013, dentro de los cuales se destacan: la prestación de
los SSPPDD se permiten hasta la línea del perímetro urbano, mantener zonas de manejo y preservación que determine la EAAB y autoridades ambientales y tener en cuenta zonas de aislamiento
en caso de malla local por líneas de media y alta tensión.
Es evidente que el área del plan parcial es 100% urbana y no posee siquiera un límite cercano en su área de influencia con el área rural, luego las Determinantes al indicar que SSPPDD se permiten
hasta la línea del perímetro urbano, resultan ser un asunto de redundancia y desgaste institucional y habla muy mal de la SDP ya que se formulan exigencias carentes de sentido.
ART. 32 – Planos de Redes de Servicios Públicos
Se deberá presentar planos de redes de servicios públicos resultantes para verificar la concordancia infraestructural y se debe solicitar el concerniente concepto de la propuesta de redes de las
empresas de servicios públicos.
Se configura una instancia de aprobación en materia del diseño de redes del proyecto frente a lo exigido por cada prestador de SSPPDD, cuando se exige dicho concepto y ello es una exigencia
extralegal que carece de todo soporte normativo.
//.18.-34. Sistema de Energía Eléctrica No aplica. Artículo 18 Artículo 34
Existe disponibilidad. Existen condiciones para suministrar el
servicio.
//.19.-35. Sistema de No aplica. Artículo 19 Artículo 35
Telecomunicaciones El servicio puede prestarse desde la El servicio puede prestarse desde la
Estación Santa Bárbara. Estación Teusaquillo.
//.20.-36. Sistema de Gas Natural No aplica. Artículo 20 Artículo 36
Existe disponibilidad, pero es necesario Existe disponibilidad para la prestación del
evaluar las nuevas especificaciones servicio.
urbanísticas y la infraestructura faltante.
1. Cuando se habla del sistema de Energía Eléctrica – Telecomunicaciones y Gas Natural, se está haciendo uso de una expresión impropia, pues una cosa es la intencionalidad del modelo de
ocupación territorial cuando habla de sistemas generales y otra muy diferente la prestación del servicio público domiciliario que técnicamente no es un sistema sino una Red.
2. Desde el punto de vista de la Ley 142 de 1994, existe libertad de mercado y por ello no útil y pragmático la solicitud de determinantes de SSPPDD a las empresas CODENSA, Gas Natural, ETB y
EAAB y en tal sentido, tendría igual validez que en lugar de CODENSA fuera ENERTOLIMA quien expidiera la disponibilidad del servicio y en lugar de la ETB lo hiciera UNE y de otro lado, se trata
de una exigencia que desborda lo indicado en el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, ya que la regla del inciso 5° del artículo 5° sobre factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios
públicos y las condiciones específicas para su prestación específica, es una exigencia que debe ser entendida no para Planes Parciales de Renovación Urbana sino para Planes Parciales de
Desarrollo; recordemos que el artículo 1 del Decreto Nacional N° 2181 de 2006 dice: « Las disposiciones contenidas en el presente decreto reglamenta de manera general la formulación y
adopción de los planes parciales de que trata el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, y de manera especial, el contenido de los planes parciales para las áreas sujetas a tratamiento de desarrollo
dentro del perímetro urbano y las áreas comprendidas en el suelo de expansión urbana para su incorporación al perímetro urbano, en concordancia con las determinaciones de los planes de
ordenamiento territorial y los instrumentos que los desarrollen o complementen – SIC - » y lo anterior, porque de conformidad con la Ley 142 de 1994, el perímetro de servicios es igual al
perímetro urbano.
Frente a planes parciales de renovación urbana, más que factibilidad de servicios, lo que debe es hacerse una consulta en el marco del proceso de formulación del plan parcial, mediante el
cual se informe conforme a los nuevos usos y la reconfiguración urbana, las necesidades de nueva infraestructura y potencia para atender nueva demanda.
Capítulo Séptimo x No aplica TÍTULO CUARTO
Bienes de Interés Cultural Patrimonio Cultural Construido
27.-//.-11. Bienes de Interés Cultural Artículo 27 No aplica Artículo 11
Página
Según Decreto Distrital N° 606 de 2001, el Identificación de BIC
área del plan parcial tiene 23 BIC que se Según Decreto Distrital N° 606 de 2001, el
relacionan en el cuadro. área del plan parcial tiene 23 BIC que se
relacionan en el cuadro.
202
REQUERIMIENTO PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Se advierte que el cuadro es meramente indicativo y el Promotor en etapa de formulación, deberá realizar revisión, evaluación y valoración del inventario de los BIC ubicados en el ámbito del
plan parcial.
La administración traslada al Promotor una carga en materia de BIC, lo cual es comprensible cuando se advierte que el Inventario de los BIC Distritales es adoptado por una Norma del año 2001,
la cual no ha sido actualizada, luego se advierte una obligación que siendo legitima, acredita una Administración Pública que esta desactualizada.
28.-//.-//. Ámbito de Aplicación Artículo 28 No aplica No aplica
Las normas del capítulo aplican a los BIC
del Decreto Distrital N° 606 de 2001 y a
los predios colindantes y laterales.
29.-//.-//. Revisión y Valoración Artículo 29
El Plan Parcial deberá realizar revisión,
actualización y depuración de los BIC
ubicados en el ámbito del plan parcial.
REQUERIMIENTO PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL

Se indica que la revisión, actualización y depuración de los BIC ubicados en el ámbito del plan parcial y agrega: « Dicha actividad se realizará por parte de la Administración Distrital (Instituto
Distrital de Patrimonio Cultural – Secretaria Distrital de Patrimonio) – SIC - »
Se evidencia un trata discriminatorio, pues cuando el Plan Parcial es de iniciativa pública, la obligación sobre revisión, actualización y depuración de los BIC le pertenece a la administración distrital
como en el caso del Promotor del Plan Parcial Estación Central que es la ERU, pero si es un Plan Parcial de Iniciativa Privada como es el caso de Alameda San Martín, la obligación es una carga
traslada al Promotor.
30.-//.-12. Lineamientos Generales para Artículo 30 No aplica Artículo 12
el Manejo de BIC
REQUERIMIENTOS COMUNES A LOS PLANES PARCIALES ESTACIÓN CENTRAL Y ALAMEDA SAN MARTÍN
1. Entender el tratamiento de renovación urbana como el de conservación como componentes de una misma unidad y compleja realidad urbana multidimensional que permiten orientar las
acciones e intervenciones en el territorio por su valor histórico como también por sus potenciales patrimoniales, arquitectónicos y urbanos.
2. En concordancia con el POT, las normas de estos BIC estarán orientadas a la conservación, mantenimiento y recuperación de las edificaciones y sus condiciones arquitectónicas y urbanísticas,
al igual que al mejoramiento y recuperación de las condiciones de habitabilidad y uso para su eficiente aprovechamiento e integración con la dinámica productiva de la ciudad.
3. Incluir dentro del manejo patrimonial de los BIC la visión estratégica, la actuación sobre zonas subutilizadas y el aprovechamiento del suelo potencial que tiene tratamiento de renovación
urbana de conformidad con el modelo de ordenamiento territorial. Es fundamental involucrar la variable de sostenibilidad integral dentro de los lineamientos de actuación.
4. Mantener como política de conservación la necesidad de integrar a la dinámica de usos y mercado del suelo urbano, los BIC identificados en el inventario patrimonial del Distrito, garantizando
su protección, recuperación y mantenimiento de sus valores patrimoniales: arquitectónicos, urbanos y ambientales.
5. Dentro de la estrategia del manejo del patrimonio se debe propender por asignar usos acordes con sus características particulares y viabilidad estructural con el fin de potenciar sus condiciones
de edificabilidad e integrarlos efectivamente a la dinámica productiva de la ciudad.
6. El manejo de predios colindantes con los BIC ya sean laterales y/o posteriores requieren de un manejo que se detalle particularmente dado que, los predios colindantes ofrecen una alternativa
que permitirá potenciar las posibilidades de aprovechamiento de los BIC y su vinculación con el sector y dinámica urbana acorde con el tratamiento de renovación urbana.
7. El producto normativo tendrá como fin dar las pautas que permiten generar intervenciones coherentes, integrales, sistemáticas y sostenibles, respondiendo a la política urbana para este
sector de la ciudad.
REQUERIMIENTO PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL – ART. 30 LINEAMIENTOS GENERALES PARA EL MANEJO DE LOS BIC EN EL MARCO DEL PLAN PARCIAL
El manejo del patrimonio construido no solo es un tema de patrimonio y de renovación urbana, sino que debe ser entendido dentro de una realidad urbana multidinámica en el cual convergen
el urbanismo, la productividad, la complejidad, la construcción de la ciudad e identidad urbana, el mejoramiento del entorno y habitabilidad, la calidad de vida y el desarrollo económico.
REQUERIMIENTO PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN – ART. 12 LINEAMIENTOS GENERALES PARA EL MANEJO DE LOS BIC E INMUEBLES DE INTERÉS CULTURAL
Las normas sobre uso y edificabilidad para los BIC, serán definidas y aprobadas por la Secretaria Distrital de Planeación a partir del estudio de la propuesta urbana y de gestión del plan parcial
con base en los lineamientos generales establecidos en la presente resolución.
31.-//.-13. Definición Normativa y/o Artículo 31 No Aplica Artículo 13
Lineamientos para Usos y Definición Normativa para los BIC: Usos Lineamientos para la Definición de Usos y
Edificabilidad de los BIC y Edificabilidad Edificabilidad de los BIC
REQUERIMIENTOS COMUNES PLANES PARCIALES ESTACIÓN CENTRAL Y ALAMEDA SAN MARTÍN
ART. 31.1. PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL – LITERALES A,B Y C
ART. 13 PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN NUMERALES 1, 2 y 3.
Lineamientos para la Definición de Usos
1. La intensidad de usos estará dada por la viabilidad de la estructura física y espacial de los BIC para soportar el Uso y Actividades complementarias sin poner en riesgo sus valores patrimoniales,
arquitectónicos, urbanos y ambientales.
2. Prever y mitigar los posibles impactos que se puedan generar por usos que requieran algún tipo de condicionamiento para su perfecto funcionamiento tanto en los BIC como en el sector.
3. La asignación de usos se hará teniendo en cuenta aquellos que permiten potenciar el adecuado aprovechamiento de los BIC y asegure la conservación y sostenibilidad de sus valores
patrimoniales.
ART. 31.2. PLAN PARCIAL ESTACIÓN CENTRAL – Inciso 1°
ART. 13 PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN NUMERALES 4 y 5
Lineamientos para la Definición de Edificabilidad
4. Para el manejo de aspectos relativos a la edificabilidad, tales como los diferentes tipos de obra, los elementos de espacio público y los elementos de la estructura privada, se atenderá lo
dispuesto por el Decreto 606 de 2001.
5. Conforme al artículo 310 del POT, toda intervención diferente a reparaciones locativas y obras de mantenimiento en los inmuebles de interés cultural y sus colindantes requieren de un
anteproyecto aprobado por el Instituto Distrital de Patrimonio Cultural, con base en el Comité Técnico Asesor de Patrimonio.
32.-//.-//. Procedimiento Artículo 32 No Aplica No Aplica
Aplica el Decreto Distrital N° 606 de 2001
y la formulación debe definir cómo se le
da norma al predio y cómo se tramita el
proyecto.
TÍTULO SÉTIMO
GESTIÓN DEL PLAN PARCIAL
Capítulo Octavo Capítulo Octavo TÍTULO QUINTO Capítulo Primero
Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios Sistema de Reparto de Cargas y Sistema de Reparto Equitativo de Cargas y Sistema de Reparto Equitativo de Cargas
Beneficios Beneficios y Obligaciones Urbanísticas e y Beneficios y Obligaciones Urbanísticas
Instrumentos de Gestión
No Aplica Reparto de Cargas y Beneficios Reparto de Cargas y Beneficios
Ordena aplicar artículo 38 de la Ley 388 de Ordena aplicar artículo 38 de la Ley 388 de
1997. 1997.

Página
Aprovechamiento Urbanístico Aprovechamiento Urbanístico Aprovechamiento Urbanístico
Estará determinado por la edificabilidad Transcribe las definiciones del artículo 2 del Transcribe las definiciones del artículo 2 del
33.-25.-37 Aprovechamiento Urbanístico propuesta del plan parcial y debe Decreto Nacional N° 2181 de 2006 sobre: Decreto Nacional N° 2181 de 2006 sobre:
garantizar cargas locales y cesiones Aprovechamiento Urbanístico Aprovechamiento Urbanístico
203
adicionales; el reparto de cargas y Aprovechamiento Urbanístico Básico Aprovechamiento Urbanístico Básico
beneficios dependerá de la edificabilidad Aprovechamiento Urbanístico Adicional. Aprovechamiento Urbanístico Adicional.
resultante y las cesiones aumentan si
aumenta el aprovechamiento generado
por el índice de construcción.
No Aplica Artículo 26 Artículo 38 – Inciso 2°
Cálculo del Aprovechamiento Básico Cálculo del Aprovechamiento Básico
No Aplica Artículo 27 Artículo 39
Cálculo del Aprovechamiento Adicional Cálculo del Aprovechamiento Adicional
ASIMETRÍA IDENTIFICADA EN RELACIÓN CON EL CÁLCULO DEL APROVECHAMEINTO BÁSICO Y ADICIONAL – EL PEDREGAL Y ALAMEDA SAN MARTÍN
EL PEDREGAL ART. 26. Se ordena en sedes de la Resolución de Determinantes, calcular un aprovechamiento básico, definido como un valor residual del suelo útil urbanizado en los términos de
la Resolución IGAC N° 620 de 1998, que incluya el valor comercial de los predios antes del plan parcial y el valor de las cargas locales.
Para ello es necesario elaborar los avalúos comerciales de predios involucrados antes de la adopción del plan parcial y presupuestar las cargas locales y agrega « por tanto la aprobación del
índice básico por parte de la Secretaria Distrital de Planeación –SDP, los avalúos y los presupuestos deben estar sustentados con los estudios y las fuentes del caso, dentro del DTS de la
formulación del plan parcial – SIC - ».
EL PEDREGAL ART. 27 – ALAMEDA SAN MARTÍN ART. 39. Se ordena en sedes de la Resolución de Determinantes, calcular un aprovechamiento adicional y la metodología del aprovechamiento
adicional será definida por la Secretaria Distrital de Planeación –SDP, durante la formulación del plan parcial y podrán ser propuestos por el Promotor, siempre y cuando los sistemas públicos
estén en capacidad de soportar la mayor edificabilidad según normas de habitabilidad y estándares urbanísticos definidos en el POT y Planes Maestros.
EXPLICACIÓN DE LA ASIMETRÍA IDENTIFICADA
UNO. CUESTIÓN DE ESTRICTA LEGALIDAD. Según regla del inciso 2° parte final del artículo 28 del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, que a su tenor literal dice: « Los índices de edificabilidad
básica y adicional y su equivalencia con las cargas generales serán establecidos por los municipios y distritos en el componente urbano del plan de ordenamiento territorial –SIC - »; si se
ordena que dichos índices sean establecidos en el Componentes Urbano del POT, resulta abiertamente ilegal que la Secretaria Distrital de Planeación –SDP, se abrogue la facultad de aprobar el
índice de Aprovechamiento Básico y definir en forma posterior durante la Etapa de Formulación del Plan Parcial, el Índice de Aprovechamiento Adicional.
DOS. CUESTIÓN DE TÉCNICA Y CONVENIENCIA. Cuando se determina la obligación de implementar una Metodología de Cálculo de Cargas y Beneficios, aplicando la técnica del Valor Residual del
Suelo, se hace una elección institucional, que no posee soporte legal y carece de estudios técnicos que acrediten que su aplicación en sedes de Planes Parciales de Renovación Urbana, es adecuada
y correcta; aquí se observa un problema estructural y es que se ha decido aplicar la técnica de Valor Residual del Suelo, al tratamiento de renovación urbana, cuando dicha técnica está diseñada
para ser empleada en el tratamiento de desarrollo, según se desprende del artículo 4° de la Resolución IGAC N° 620 de 2008 – Por la Cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, dice a su tenor literal: « ARTÍCULO 4° MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. ES EL QUE BUSCA ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN,
NORMALMENTE PARA EL TERRENO, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la
utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender
lo proyectado.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual EL VALOR DE UN INMUEBLE SUSCEPTIBLE DE SER DEDICADO A DIFERENTES USOS
SERÁ EL QUE RESULTE DE DESTINARLO, DENTRO DE LAS POSIBILIDADES LEGALES Y FÍSICAS, AL ECONÓMICAMENTE MÁS RENTABLE, O SI ES SUSCEPTIBLE DE SER CONSTRUIDO CON DISTINTAS
INTENSIDADES EDIFICATORIAS, SERÁ EL QUE RESULTE DE CONSTRUIRLO, DENTRO DE LAS POSIBILIDADES LEGALES Y FÍSICAS, CON LA COMBINACIÓN DE INTENSIDADES QUE PERMITA OBTENER
LA MAYOR RENTABILIDAD, según las condiciones de mercado – SIC - ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
Nótese que la norma usa expresiones tales como: Valor Comercial del Bien, Normalmente para el Terreno y Si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias – Será el
que resulte de construirlo.
Amén de lo anterior, conforme a la Resolución N° 620 de 2008, se indica a su tenor literal en el artículo 23: « ARTÍCULO 23. VALORACIÓN DE PREDIOS EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA. La
VALORACIÓN DE PREDIOS EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA QUE NO CUENTEN CON PLAN PARCIAL o la norma específica para su desarrollo, se hará con base en las normas urbanísticas
vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial. Para la estimación del valor comercial SE DEBERÁ EMPLEAR EL MÉTODO DE RENTA Y/O DE MERCADO ÚNICAMENTE – SIC -
». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
La norma es absolutamente clara, al indicar que se deberá emplear únicamente el método de renta y/o mercado.
TRES. INCORRECTA INTERPRETACIÓN DEL POT – DECRETO DISTRITAL N° 190 DE 2004. Al decir del artículo 42 del POT « Los aportes en suelo a los planes parciales y unidades de actuación
urbanística u otros sistemas de gestión asociada se realizarán teniendo en cuenta de manera exclusiva la normativa urbanística vigente antes de la formulación del Plan Parcial, en cualquiera de
sus modalidades. [ … ] Los aprovechamientos urbanísticos serán el resultado de aplicar los índices de ocupación y de construcción y los usos definidos en el Plan Parcial y se valorarán teniendo
en cuenta su incidencia o repercusión sobre el suelo, a partir del precio comercial por metro cuadrado construido – SIC – » Negrillas y Subrayas Fuera del Texto; la Norma es muy clara y
determina que los aprovechamientos se hacen en función a los índices, usos actuales y repercusión sobre el suelo. Hablar de la repercusión sobre el suelo a partir del precio comercial, para
calcular los aprovechamientos urbanísticos según la regla del POT, no es igual a lo indicado por la Resolución de Determinantes, que ordena calcular un aprovechamiento básico, definido como
un valor residual del suelo útil urbanizado.
EN SÍNTESIS. El Decreto Distrital N° 190 de 2004 – POT usa la expresión normativa valor de incidencia del suelo o valor de repercusión del suelo, que en sentido dogmática jurídica, es un
concepto jurídico indeterminado que exige del uso de reglas extrajurídicas para llenar de contenidos reales su indefinición y para ello puede hacer uso de diferentes técnicas valoración del suelo
tal como Estudios Comparados de Mercado, Capitalización de Rentas, Costo de Reposición o el Método de indicado en la Resolución de Determinantes del Plan Parcial El Pedregal y Alameda San
Martín, del Valor Residual del Suelo Útil Urbanizado; así las cosas, se confunde valor de incidencia del suelo o valor de repercusión del suelo, con la expresión valor residual del suelo, como si se
tratará de un sinónimo; Valor de Incidencia del Suelo o Valor de Repercusión del Suelo no es una Técnica de Valoración, sino un presupuesto normativo del artículo 42 del POT Distrital mediante
el cual se ordena identificar los tanto el valor de los aportes como el valor de los beneficios del plan parcial, cuya instrumentalización pretende identificar un precio de mercado con referencia al
potencial de edificabilidad que posee y en tal sentido el Valor Residual del Suelo, es una de las varias Técnicas de Valoración, para identificar los beneficios del potencial de edificabilidad del suelo
CONCLUSIÓN DE LA ASIMETRÍA IDENTIFICADA
Se demostró que la Secretaria Distrital de Planeación – SDP, posee un error estructural en relación con los Planes Parciales de Renovación Urbana, ya que pretende de un lado, abrogarse una
competencia que no posee al indicar que definirá el Aprovechamiento Básico y el Aprovechamiento Adicional dentro del Sistema de Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios, cuando se trata
de un asunto que debe ser objeto de regulación en las normas urbanísticas del POT y de otro lado, pretende que el Modelo de Cargas y Beneficios, se calcule aplicando para efectos de la valoración
comercial de los inmuebles del plan parcial, la técnica del Valor Residual del Suelo, que está diseñada para predios en tratamiento de desarrollo, en contravía de las normas legales – Resolución
IGAC N° 620 de 2008, que ordena que en casos de Renovación Urbana, la técnica a emplear será únicamente método de renta y/o mercado; finalmente se puede al menos en forma intuitiva
desvelar un problema de conceptualización, en el sentido que se pretende en aplicación de la Distribución Equitativa de Cargas y Beneficios, implementar un modelo en donde la utilidad por el
proceso urbanístico representada en el mayor valor del suelo, no sea una Renta Privada sino una Renta susceptible de Apropiación Colectiva a través del Ente Territorial, pero la forma a través
de la cual se genera la apropiación de ese Renta Colectiva por parte de la ciudad, es a través de la Plusvalía o mediante un modelo de Captura de Renta Diferencial en el Modelo de Cargas y
Beneficios y la forma de calcular el mismo no es a través de un esquema de Aprovechamiento Urbanístico soportado en el Valor Residual del Suelo, sino mediante la regla del IGAC sobre el
método de renta y/o mercado.
34.-28.-40. Cargas Urbanísticas Artículo 34 Artículo 28 Artículo 40
Definidas por las cesiones de suelo y Cargas Urbanísticas Cargas Urbanísticas
construcción de las infraestructuras y
equipamientos públicos.
REQUERIMIENTOS COMUNES PLANES PARCIALES EL PEDREGAL Y ALAMEDA SAN MARTÍN

Corresponde al conjunto de obligaciones urbanísticas a cargo de los propietarios, que determinan el régimen de propiedad del suelo, y consiste en cesiones o aportes de suelo para elementos
de sistemas locales o generales, la construcción y dotación de algunos de estos elementos.
34.1.-29.-41. Cargas Urbanísticas Generales Artículo 34.1. Artículo 29 Artículo 41
Transcribe ART. 34 del POT Transcribe ART. 34 del POT e incluye un Cargas Urbanísticas Generales Página
inciso adicional. Transcribe ART. 34 del POT e incluye un
inciso adicional.
ASIMETRÍAS IDENTIFICADAS EN LAS DETERMINANTES DE LOS 3 PLANES PARCIALES

204
Estación Central. Determina que las cesiones de suelo para cargas generales serán definidas en la propuesta urbanística del Plan Parcial y específicamente por los productos inmobiliarios
propuestos para desarrollo.
El Pedregal. Mediante Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 que resolvió el Recurso de Apelación contra la resolución de determinantes, se determinó eliminar el inciso final del artículo
29 que a su tenor literal dice: « Las cargas generales del plan parcial de renovación urbana “ El Pedregal ” están asociadas, entre otras opciones, con la cesión desuelo y/o construcción como
parte de la carga general establecida, que se determine en la formulación a través del reparto de cargas y beneficios, para la implantación de la Estación Intermedia Calle 100 de Transmilenio
por la Carrera 7 del SITP – SIC - »
El inciso hace referencia a las cargas generales, empero se trata de un error de redacción pues debió decir cargas locales y lo que llama la atención de la parte considerativa de tal resolución, es
que se elimina el inciso, para trasladar ese componente de cargas locales a un elemento de generación de beneficios en la modelación financiera; a folio 12 de la parte considerativa de la
Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 – Resuelve Recurso de Apelación, se dice claramente que la construcción de la « Estación Intermedia podrá quedar incluida en el sistema de reparto
de cargas como un factor de eventual generación de beneficios »; lo anterior, es sin lugar a dudas, una situación Irreglamentaría.
Alameda San Martín. El inciso hace referencia a las cargas generales, indicando que las mismas están asociadas, entre otras opciones, a la cesión de suelo y construcción o dotación,
correspondientes a la reserva vial de la Avenida Carrera 7ª y a las compensaciones, incentivos o estímulos asociados a 4 BIC.
34.2.-29.-42. Cargas Urbanísticas Locales Artículo 34.2. Artículo 30 Artículo 42
Transcribe ART. 35 del POT Cargas Urbanísticas Locales
Transcribe ART. 35 del POT e incluye un Transcribe ART. 35 del POT e incluye 2
inciso adicional y un parágrafo. incisos adicionales y un parágrafo.
REQUERIMIENTOS ADICIONALES AL PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
Se entienden por costos asociados a la formulación y gestión del plan parcial, entre otros, los costos de elaboración de avalúos, estudios técnicos, citación a vecinos y propietarios, así como los
costos asociados a programas y proyectos de gestión social cuando impliquen reasentamiento de propietarios y/o de ocupantes de inmuebles que hagan parte del ámbito del plan parcial.
Parágrafo. La propuesta del plan parcial debe ir acompañada del programa de ejecución de cargas generales y locales, a la luz del reparto equitativo de cargas y beneficios con el correspondiente
documento de soporte, y como sustento del proyecto de delimitación de unidades de actuación urbanística.
REQUERIMIENTOS ADICIONALES AL PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
Inciso 1. Las cargas locales del plan parcial están asociadas entre otras opciones, a la cesión de suelo y construcción o dotación de la Alameda planteada en el Decreto Distrital N° 492 de 2007.
Inciso 3. Se entienden por costos asociados a la formulación y gestión del plan parcial, entre otros, los costos de elaboración de avalúos, estudios técnicos, citación a vecinos y propietarios, así
como los costos asociados a programas y proyectos de gestión social cuando impliquen reasentamiento de propietarios y/o de ocupantes de inmuebles que hagan parte del ámbito del plan
parcia o cesación en la percepción de rentas derivadas de actividades industriales o comerciales, por efecto de la ejecución de obras.
Parágrafo. La propuesta del plan parcial debe ir acompañada del programa de ejecución de cargas generales y locales, a la luz del reparto equitativo de cargas y beneficios con el correspondiente
documento de soporte, y como sustento del proyecto de delimitación de unidades de actuación urbanística y/o unidades de gestión.
//.-//.-43. Lineamientos para el reparto No aplica No aplica Artículo 43
de cargas beneficios Lineamientos para el Reparto de Cargas y
Beneficios del Plan Parcial
REQUERIMIENTO ADICIONAL AL PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
1. Presentación de Información relacionada con el reparto de cargas y beneficios: i) Cuadro general inicial de áreas del plan parcial, área bruta, espacio público existente, espacio privado existente,
área útil, ii) áreas del proyecto urbanístico con la especificación del suelo para cesión de malla vial intermedia y local, espacios peatonales, parqueaderos para uso público, equipamientos y
espacio público y en un DTS se debe incluir área de cada tipo de cesión por unidad de actuación urbanística y/o unidad de gestión; iii) predios que conforman las unidades de actuación
urbanística y/o unidades de gestión con número del predio, CHIP y número de matrícula del predio, área del terreno y valor económico, área construida y valor económico; iv) Cargas
2
Urbanísticas en una tabla en donde se relacionen cargas generales y cargas locales, especificando áreas y costos por M , formulación del plan parcia, gestión del suelo, gestión social y mitigación
de impactos y otras cargas; v) productos inmobiliarios con la especificación de área construida y área vendible; vi) Otros egresos del plan parcial, costos directos e indirectos de construcción;
vii) ventas estimadas; viii) Balance – Viabilidad del Plan Parcial y se indica que debe ser mediante el valor residual del suelo, para cada Unidad de Actuación Urbanística o Unidad de Gestión
2. Presentar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre unidades de actuación urbanística, indicando la metodología usada para equiparar cargas y beneficios de cada unidad de actuación
urbanística, según aportes.
3. Si se trata de un plan parcial con una única unidad de actuación urbanística la información a presentar es: áreas iniciales, áreas plan parcial, predios, productos inmobiliarios, cargas, estructura
de costos del plan parcial, ventas estimadas, viabilidad financiera y el DTS.
4. Mecanismo de restitución de aportes y dado que en el plan parcial pueden participar diferentes agentes, el DTS debe definir las diferentes opciones de retorno que tendrán los participantes.
ASIMETRÍAS IDENTIFICADAS – COMENTARIOS ADICIONALES
Amén de lo expuesto antes sobre la cuestión de simple legalidad en relación con uso del Método de Valor Residual del Suelo, cuando se explicó la asimetría del artículo 26 y 27 del Plan Parcial
El Pedregal y los artículo 38 y 39 del Plan Parcial Alameda San Martín, es posible agregar lo siguiente, desde el punto de vista técnico:
UNO. En relación con el Balance-Viabilidad del Plan Parcial, se determina la aplicación del método del valor residual del suelo y se advierte que ese es un método que parte de la identificación
exacta del suelo intervenido, con la discriminación del suelo público y el suelo privada, más la individualización del área construida y en sedes de la etapa de formulación no es posible llegar a
una cifra real del mismo porque el levantamiento topográfico permite la individualización exacta del suelo público y el suelo privado a nivel de manzana, pero para determinar la
individualización exacta del suelo y la construcción existente, no es posible hacerlo mediante estudio de títulos, ya que la propiedad en Colombia ha usado históricamente el criterio de comprar
bajo una cabida y linderos descriptiva o aproximada y como cuerpo cierto frente a la cabida y linderos reales pero desconocida; en tal sentido, no importa que la escritura pública diga algo
diferente a la realidad, luego se requiere un levantamiento arquitectónico de áreas, para lo cual se hace necesario la visita técnica predio a predio y en etapa de formulación del proyecto de
plan parcial, los propietarios no están obligados a permitir dicho levantamiento arquitectónico y es poco factible que ellos abren sus puertas a un tercero para que haga tal medición en forma
voluntaria. Amén de la anterior dificultad técnica y práctica, se recuerda que desde la Instrucción Administrativa Conjunta N° 01 de la Superintendencia de Notariado y Registro y del IGAC del
25 de mayo de 2010, en virtud de la cual, en materia de actualización de la cabida y linderos de inmuebles, no se puede aplicar cuando implique variación del área, cambio de la forma del
predio o su desplazamiento y ello se traduce en que un predio puede tener un área diferente en Cédula Catastral, en la Escritura Pública y en el Folio de Matricula Inmobiliaria; dado lo
anterior, cuál es la norma que legalmente me habilita para usar el área de la Cédula Catastral o la Escritura Pública o el Folio de Matricula Inmobiliaria. La aplicación de dicho método de cálculo
residual del suelo, aplica en planes parciales de desarrollo pero no en renovación urbana, tal como se advirtió en función a la regla legal de los artículo 4° y 23 de la Resolución IGAC N° 620 de
2008.
DOS. El Método de Valor Residual del Suelo, en lo que hacer referencia a las técnicas de valoración inmobiliaria, posee dos alternativas que son la Valoración Estática y la Valoración Dinámica
y no se indica cuál de las dos modalidades se debe usar y adicionalmente, es preciso advertir que dicha técnica de valoración, induce inequidades y es altamente subjetivo, pues toma para
definir el valor del comercial del inmueble unas variables que nos objetivas, veamos:
b. Se busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción.
INDUCCIÓN DE INEQUIDAD POR SUBJETIVIDAD IDENTIFICADA. Dependerá del proyecto en términos de su diseño, que se ubiquen en unas manzanas los usos y edificabilidades más rentables,
pero con otros criterios técnicos, un proyecto diferente puede ubicar en manzanas diferentes iguales usos y edificabilidad más rentable; así las cosas, será necesario determinar un coeficiente
de homogenización mediante el cual, la subjetividad y la inducción de la inequidad, quede ajustadas y claramente el Método de Valor Residual de Suelo, no lo permite.
c. Se estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible.
INDUCCIÓN DE INEQUIDAD POR SUBJETIVIDAD IDENTIFICADA. El supuesto operativo de la valoración, es la reglamentación urbanística vigente y con ello se desconoce que la jerarquía del
plan parcial, que como instrumento planificación complementa las disposiciones del POT; al decir del artículo 31 del Decreto Distrital N° 190 de 2004, que define y fijas los objetivos del Plan
Parcial y asigna entre otras las siguientes funciones, según el numeral 7° « definir de manera específica los índices de ocupación y de construcción, los usos y otras normas urbanísticas asumidas
como aprovechamientos o beneficios urbanísticos, dentro del sistema de distribución equitativa o de reparto y las condiciones de participación de los diferentes partícipes o aportantes al plan
parcial – SIC – »; cuando se parte de un proyecto de construcción que calcula las ventas según la normativa urbana vigente, se desconoce que la esencia del plan parcial es poder cambiar o
variar lo que fuera necesario, excepto la clasificación del uso del suelo, pero si puede cambiar índices de ocupación y de construcción, los usos y aprovechamientos.
d. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto.
e. Exige aplicar el Principio Mayor y Mejor Uso, según el cual el valor del inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo dentro de las posibilidades
legales y físicas al económicamente más rentable o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo dentro de las posibilidades
legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
INDUCCIÓN DE INEQUIDAD POR SUBJETIVIDAD IDENTIFICADA. Nuevamente el supuesto operativo de la valoración, es la reglamentación urbanística vigente y se desconoce la función del
plan parcial, tal como fue advertido. Página
X Capítulo Noveno No Aplica Capitulo Segundo
Componente de Gestión Instrumentos de Gestión
Establecer estrategias de gestión y En aplicación del artículo 7 del Decreto En aplicación del artículo 7 del Decreto
205
35.-31.-44. Propuesta de Gestión // formulación de proyectos para la Nacional N° 2181 de 2006, con el DTS se Nacional N° 2181 de 2006, modificado por
Instrumentos de Gestión viabilidad de la operación urbana, con la debe incluir los instrumentos de gestión y el artículo 4 del Decreto Nacional N° 1478
inclusión de actividades legales, sociales y financiación y los legales para la ejecución de 2013, con el DTS se debe incluir los
económicas, para lograr el ordenamiento del plan parcial, según la Ley 388 de 1997. instrumentos de gestión y financiación y los
propuesto y en aplicación del principio legales para la ejecución del plan parcial,
institucional de la función social de la según la Ley 388 de 1997.
propiedad.
//.-32.-// Unidades de Actuación No Aplica Artículo 32 No Aplica
Urbanística Refiere la función normativa de la figura y
la posibilidad de contar con una única
licencia según el Decreto Nacional N° 1469
de 2010.
Se deberá incluir el Proyecto de Se deberá incluir el Proyecto de
Delimitación de U.A.U. que definirá el Delimitación de U.A.U. que definirá el
Proyecto de Delimitación de No Aplica reparto equitativo de cargas y beneficios reparto equitativo de cargas y beneficios
//.-33.-45. Unidades de Actuación entre propietarios, que garantice ejecución entre propietarios, que garantice ejecución
Urbanística de obras y compromisos en cargas, de obras y compromisos en cargas,
producto del reordenamiento de la producto del reordenamiento de la
totalidad de la superficie. totalidad de la superficie y refiere a la
aplicación del Numeral 2° del artículo 39
del POT.
No Aplica Capítulo Tercero
Instrumentos de Financiación
Indica que según los supuestos y requisitos Indica que los hechos generadores de
//.-34.-46. Participación en Plusvalía No Aplica establecidos en la Ley 388 de 1997, Decreto participación en plusvalía establecen en
Nacional 084 y 1788 de 2004, Acuerdos Ley 388 de 1997, Decreto Nacional 1788 de
Distritales N° 118 de 2003 y N° 352 de 2004, Decreto Distrital N° 020 de 2011,
2008, las áreas sujetas al tratamiento de Acuerdos Distritales N° 118 de 2003 y N°
renovación urbana, serán objeto de 352 de 2008, las áreas en tratamiento de
participación en plusvalía. renovación urbana, serán objeto de
participación en plusvalía.
ASIMETRÍA IDENTIFICADA – PLAN PARCIAL EL PEDREGAL
Es injustificable que las determinantes del Plan Parcial El Pedregal que son del 24 de marzo de 2011, no incluyan la aplicación del Decreto Distrital N° 20 de 2011 que definen los lineamientos y
las competencias para regular la operatividad del cálculo y liquidación de la participación del efecto plusvalía.
ASIMETRÍA COMÚN – PLAN PARCIAL EL PEDREGAL Y ALAMEDA SAN MARTÍN
No existe unidad de criterio normativo al momento de indicar las normas sobre plusvalías que deben aplicar a cada plan parcial, cuando en realidad son las mismas; las determinantes en materia
de plusvalía, deben ser más precisas e inducir claramente un componente de Fiscalidad Urbanística, no sólo desde la identificación de los hechos generadores, sino mediante la fijación de un
modelo de liquidación en sedes de planes parciales de renovación urbana y no dejando al Promotor, que defina el marco y procedimiento bajo el cual operará las normas sobre plusvalía.
//.-35.-47. Criterios para la Valoración de No Aplica Artículo 35 Artículo 47
Inmuebles Ordena aplicar artículos 42 y 53 del POT, Ordena aplicar artículos 42 y 53 del POT,
Decreto Nacional N° 1420 de 1998 y Decreto Nacional N° 1420 de 1998 y
Resolución IGAC N° 620 de 2008. Resolución IGAC N° 620 de 2008.
Exclusivamente Aplica a Plan Parcial Alameda San Martín Capítulo Quinto
Convenios para la Renovación Urbana
Artículo 49
 Para la formulación y desarrollo de actuaciones urbanas que impliquen obligatoria intervención de la Administración Pública en
//.-//.49. Gestión Urbana aplicación de instrumentos de gestión para adquisición de inmuebles y de instrumentos de financiación, se deberán celebrar acuerdos
o convenios que se denominarán Convenios Urbanísticos para la Renovación Urbana.
 Determina que el plan parcial hace parte de los proyectos inmobiliarios y urbanísticos del Plan Zonal del Centro para efectos de Anuncio
del Proyecto y las reglas de elaboración de avalúos de que trata el artículo 52 y 53 del POT.
Artículo 50
Se podrá definir acompañamiento de la ERU en la ejecución y seguimiento del plan parcial y las condiciones de acompañamiento,
//.-//.50. Convenios para la Gestión compromisos y responsabilidades del Promotor y la ERU se establecerá en el convenio.
Social
El artículo 50 de la Resolución de Determinantes usa la expresión normativa « se podrá », para hacer referencia a una liberalidad a una discrecionalidad de la Administración a través de la ERU.
Mediante Radicado N° 2014-1420-S del 3 de septiembre de 2014, la ERU responde Derecho de Petición en el cual se informa que la Empresa no ha participado en la formulación de planes
parciales de renovación urbana de iniciativa privada.
De lo anterior y de lo indicado en la Asimetría del Artículo 48 sobre Gestión Social, se evidencia que la institucionalidad del Distrito, actúa de espaldas al mandato del POT, pues el Parágrafo 2°
del artículo 308 del POT ordena que la expedición de una política de incentivos para la generación de proyectos de Renovación Urbana a través de los cuales la administración y sus entidades se
constituyan en facilitadoras de los procedimientos, apoyadas por una estrategia de gestión clara; esa estrategia de gestión clara, está pendiente de definición.
No Aplica Capítulo Sexto
Proyectos de Participación Asociada
//.-//.51. Proyectos Asociativos Artículo 51
Indica que en aplicación del Plan de Desarrollo Bogotá Humana, antes de radicar formulación de plan parcial, el interesado podrá solicitar
a la SDP acompañar el proceso, si se trata de proyectos asociativos que permitan la participación de propietarios en el proceso de
estructuración del proyecto.
No Aplica Capítulo Séptimo
Gestión Legal
Analizar condiciones de propiedad de Analizar la titularidad de los predios del Estudio de Títulos
36.-37.-52. Gestión Legal//Estudio de predios del área del plan parcial, para área del plan parcial. Estudio de títulos y estrategia de
Títulos establecer acciones e instrumentos saneamiento predial en el DTS para aportar
legales para alcanzar los objetivos de en la delimitación de las unidades de
ordenamiento. actuación urbanística y el cronograma de
gestión y ejecución del plan parcial.
No hay claridad sobre la gestión legal y se cambia de Analizar condiciones de propiedad de predios del área del plan parcial a Analizar la titularidad de los predios del área del plan parcial y luego Página
se habla de Estudio de títulos y estrategia de saneamiento predial; desde el punto de vista práctico, en la etapa de formulación no es pertinente hablar de Estudio de títulos y bastará con Analizar
condiciones de propiedad de predios del área del plan parcial a Analizar la titularidad de los predios del área del plan parcial, pues de lo que se trata es de tener certeza de quienes son los
propietarios de los inmuebles para efectos del proceso de citación a propietarios y vecinos colindantes; tanto el levantamiento arquitectónico como el estudio de título, debe hacer parte del
proceso de adopción de unidades de actuación urbanística.
206
Capitulo Cuarto
Gestión Social
37.-37.-48. Gestión Social//Directrices Artículo 37 – Gestión Social Artículo 36 – Gestión Social Artículo 48 – Directrices para la Gestión
para la Gestión Social Definir acciones para integrar los DTS con plan de gestión social Social
diferentes actores de la comunidad que El DTS deberá incluir un Plan de Gestión
habita en el sector, así como población Social que busque permanencia de los
que involuntariamente se desplaza y actores y actividades en la zona del plan
población flotante. parcial.
REQUERIMIENTOS PLAN PARCIAL ALAMEDA SAN MARTÍN
El Plan de Gestión Social. Deberá contener como mínimo:
i) Diagnostico Socioeconómico con la identificación características de la población, sus intereses y expectativas frente al proyecto;
ii) Prever áreas para permanencia de actividades económicas y sociales;
iii) Gestionar enlace con programas distritales sociales y económicos para atender necesidades de los habitantes y de permanencia de actividades;
iv) Proponer estrategias de sostenibilidad financiera de copropiedades, relativas al aprovechamiento de las áreas comunes;
v) Definir condiciones para mitigar impactos económicos que se genere en habitantes durante ejecución del plan parcial, tales como arrendamientos temporales, vivienda transitoria, ayudas
monetarias;
vi) Definir mecanismo de comunicación que permita desarrollar canales permanentes de interlocución entre el Formulador del Proyecto los habitantes y agrega en su parágrafo 1° la obligación
de tener estrategias y proyectos para permitir permanencia y participación de propietarios del suelo en el plan parcial y determina que los costos de la gestión social, hacen parte de las
cargas y los beneficios.
Se evidencia la fragmentación institucional, pues se ordenan unas medidas en el Plan de Gestión Social, que implica el cumplimiento de funciones en cabeza de la Empresa de Renovación Urbana
– ERU, pero la resolución de determinantes, deja en cabeza del promotor, desatar todas las acciones institucionales a que haya lugar, lo cual es una carga compleja, ya que se omite ordenar la
aplicación del Principio de Coordinación y con ello, se deja en la liberalidad de la ERU de apoyar o no el plan parcial, cuando es una obligación que le impone el POT en su artículo 308, dice:
« ARTÍCULO 308. INTERVENCIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA. La Administración Distrital gestionará, liderará, promoverá y coordinará lo relativo a la puesta en marcha de los
programas, planes y proyectos de Renovación Urbana y para ello, mediante el Acuerdo 33 de 1999, creó la Empresa de Renovación Urbana.
La participación de la Administración en los programas de renovación se debe orientar a:
1. La actuación directa en el ejercicio de la función pública del urbanismo.
2. Facilitar el desarrollo de los proyectos de renovación, promoviendo los programas, agilizando su gestión ante las entidades distritales y, en general, poniendo a disposición de los
interesados una estructura de gestión que tenga capacidad de respuesta a las intenciones del sector privado.
3. Generar Incentivos que beneficien a los interesados en este tipo de procesos.
4. Establecer, en los planes de Desarrollo para la Renovación Urbana, partidas para la ejecución de obras de espacio público e infraestructura para servicios públicos de los proyectos
de Renovación Urbana que propongan los particulares.
5. La empresa de Renovación Urbana velará para que las empresas de Servicios Públicos y entidades ejecutoras prevean en sus planes de inversiones partidas para la ejecución de
obras en proyectos de Renovación Urbana.
6. Hacer las previsiones para garantizar la adecuada atención de la población afectada por las obras de Renovación Urbana y efectuar la adecuada coordinación con el Subprograma
de reasentamiento en lo referente a reasentamiento por obra pública.
7. Generar incentivos para que en los planes y proyectos de renovación se incorpore la construcción de vivienda nueva para el cubrimiento del déficit actual y futuro de vivienda.
Parágrafo 1. Se conformará el Comité Distrital de Renovación Urbana, con el fin de coordinar las acciones tendientes al cumplimiento de lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial,
los Planes de Desarrollo y el Acuerdo 33 de 1999, como una instancia interinstitucional en donde se canalicen todas las acciones de Renovación Urbana de iniciativa pública o privada.
Parágrafo 2. La Empresa de Renovación Urbana con el apoyo del Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD) definirá una política de incentivos que resulte atractiva para la
generación de proyectos de Renovación Urbana a través de los cuales la administración y sus entidades se constituyan en facilitadoras de los procedimientos, apoyadas por una estrategia de
gestión clara. Esta política será adoptada por decreto – SIC – ».
37.-37.-52. Gestión Económica Artículo 38
Establecer acciones, escenario e
instrumentos, para el financiamiento de
TÍTULO OCTOVO
No Aplica Procedimiento, Contenido y
TÍTULO TERCERO
No Aplica
Capítulo Único
39. Remisión a otras Normas Artículo 39 Artículo 38 Artículo 53
El POT y normas que lo complementan. Ley 388 de 1997 – Decreto Nacional N° El POT y normas que lo complementan.
2181 de 2006 – POT y normas
complementarias.
40. Procedimiento Artículo 40 Artículo 39 Artículo 54
Decreto Nacional N° 2181 de 2006 – Decreto Nacional N° 2181 de 2006 – Código Decreto Nacional N° 2181 de 2006 –
Código Contencioso Administrativo. Contencioso Administrativo. Decretos Modificatorios N° 4300 de 2007 y
1478 de 2013 y Código de Procedimiento
Administrativo de lo Contencioso
Administrativo.
Artículo 55
//.-//.55. Contenidos de la Formulación No Aplica Los definidos por el artículo 7° del Decreto
Nacional N° 2181 de 2006 y sus decretos
modificatorios.
Artículo 56
//.-//.56. Aspectos Cartográficos No Aplica Luego de adoptado el plan parcial, el plano
topográfico de la delimitación, deberá
presentarse a Catastro Distrital para su
incorporación.
41.-40.-57. Vigencia Artículo 41 Artículo 40 Artículo 57
Doce (12) meses. Doce (12) meses. Doce (12) meses.
42.- Sujeción de la Viabilidad del Artículo 42
Plan Parcial de Renovación La viabilidad se dará una vez se haya No Aplica
Urbana Estación Central expedido el Plan Zonal del Centro.
Página
Se indica que la viabilidad del Plan Parcial está sujeta a la adopción de las Determinaciones del Plan Zonal del Centro, lo cual es un error mayúsculo, pues las determinantes son de junio 1 de 2009
y el Plan Zonal del Centro fue adoptado con Decreto Distrital N° 492 de 2007.
207
43.-41.-58. Publicación Ordena Notificar a cada uno de los Ordena aplicar CCA ART. 46 y ART. 462 POT Ordena aplicar ART. 462 POT y publicación
propietarios del área y publicación en y publicación en Gaceta de Urbanismo y en Diario de Amplia Circulación y Gaceta de
Diario de Amplia Circulación Construcción de Obra de Bogotá. Urbanismo y Construcción de Obra de
Bogotá.
Artículo 44 – Exclusivo Plan Parcial Estación Central
44.-//.-//. Iniciativa de la Formulación
Mixta La SDP seguirá adelante con la etapa de formulación y revisión para lo cual recibirá aportes de estudios de particulares y se tendrá en
cuenta los productos de la Consultoría N° 314 de 2005 Formulación de un Plan Piloto de renovación Urbana en el Plan Zonal del Centro
contratada por la Dirección de Patrimonio y Renovación Urbana de la SDP.
45.-42.-59. Información Pública Artículo 45 Artículo 42 Artículo 59
Ordena fase de información pública en Ordena fase de información pública en Ordena fase de información pública en
aplicación del artículo 8° del Decreto aplicación del artículo 8° del Decreto aplicación del artículo 8° del Decreto
Nacional N° 2181 de 2006. Nacional N° 2181 de 2006. Nacional N° 2181 de 2006.
46.-43.-60. Recursos Artículo 46 Artículo 43 Artículo 60
Procede Recursos de Reposición y Procede Recursos de Reposición y Procede Recursos de Reposición y

Apelación en aplicación del artículo 50 del Apelación en aplicación del artículo 50 del Apelación en aplicación del artículo 74
C.C.A. C.C.A. Código de Procedimiento Administrativo y
de lo Contencioso Administrativo.
28. CUADRO DE ANÁLISIS ESTRUCTURAL Y FUNCIONAL DETERMINANTES DE PLAN PARCIAL

DE PROSCENIO
No existe una resolución de determinantes para el plan parcial de Proscenio, empero al integrar
el Oficio Radicado N° 2-2004-06385 del 30 de marzo de 2004 del DAPD y el Oficio Radicado
N° 2-2006-18801 del 8 de abril de 2006 del DAPD, podemos aceptar que tales actos
administrativos son en conjunto, una resolución de determinantes de plan parcial y el cuadro
de análisis, nos arroja lo siguiente:
ÍTEM CRITERIO ALCANCE DEL REQUERIMIENTO

1. Delimitación del Plan Parcial Norte: Parque Virrey – Sur: Calle 85 – Oriente: Carrera 13 – Occidente: Carrera 15.
2. Área de Influencia Norte: Calle 90 – Sur: Calle 85 – Oriente: Carrera 11 – Occidente: Autopista Norte Paralela Oriental.
Documentos que contienen las Los oficios de las entidades, será enviados por el Departamento – DAPD, una vez sean envidas por las entidades.
3. determinantes para la formulación
POT Decreto Distrital N° 619 de 2000, revisado por el Decreto Distrital N° 469 de 2003; Decreto Distrital N° 1141 de 2000 que reglamenta el artículo
4. Marco Normativo 451 del Decreto Distrital 619 del 28 de Julio de 2000 y crea el Comité Técnico de Planes Parciales de Desarrollo; Decreto Distrital N° 075 de 2003
por el cual se reglamentan las UPZ N° 88/ 97, El Refugio / Chico – Lago, ubicadas en la localidad de Chapinero.
UPZ N° 88/ 97, El Refugio / Chico – Lago
5. Normas para el Sector Clasificación del Uso del Suelo – Urbano
Área de actividad: Comercio y Servicios. Comercio Cualificad.
Tratamiento Urbanístico. Renovación Urbana.
Sector de Demanda de Estacionamientos. A.
 Sistema de Movilidad
 Sistema de Servicios Públicos: Quedan pendientes la entrega de los conceptos de las Empresas de SSPPDD.
6. Estructura Funcional  Sistema de Espacio Público.
 Estructura Socioeconómica y Espacial. Centralidad Nacional e Internacional.
 Zonas de Reserva y Aspectos Viales. El concepto vial se enviará posteriormente y la definición de pautas para el Estudio de Transito.
7. Lineamientos Ambientales Se deberá tener en cuenta lo que diga el DAMA una vez se reciba oficio de esa entidad.
 Proponer una Estructura de Reordenamiento del área del plan parcial.
8. Otros Aspectos a tener en cuenta  Debe incluir relación con el entorno inmediato.
 Evaluar demanda de Estacionamientos.
 Estudio de Transito deberá tener en cuenta lineamientos de la Subdirección de Infraestructura y Espacio Público.
 Cumplimiento de Normas de Usos, Edificabilidad, Estacionamiento y Espacio Público.
Criterios para Establecer Unidades  Las U.A.U. deben ser mínimo de una manzana.
9. de Actuación Urbanística  Las edificaciones existentes que se vayan a mantener, deben suplir los requerimientos normativos.
 Las U.A.U. deben garantizar la distribución equitativa de cargas y beneficios.
 Cada U.A.U. debe garantizar cumplir requerimientos urbanísticos.
 Decreto N° 1141 de 2000 – Procedimiento de Planes Parciales.
10. Estudios y Documentos a tener en  Estudio para la Malla Vial Intermedia, elaborado para la Subdirección de Infraestructura y Espacio Público, por el Arq. Camilo Santamaría
cuenta Gamboa.
 Estudio para Nodo Calle 72, elaborado para la Subdirección de Infraestructura y Espacio Público, por el Arq. Camilo Santamaría Gamboa.
29. BALANCE DEL ANÁLISIS ESTRUCTURAL DESDE LAS DETERMINANTES DE PLANES Página
PARCIALES FALLIDOS
208
Se recuerda que el análisis estructural se concentra en la estructura lógico formal de cada
resolución analizada y en términos descriptivos las tres (3) resoluciones de planes parciales
fallidos, totalizan 70 páginas; es decir, un promedio de 23 páginas por resolución y en lo que
respecta a las tres (3) resoluciones de planes parciales exitosos, totalizan 166 páginas y
excluyendo las 46 páginas de recurso de reposición y apelación del Plan Parcial el Pedregal son
120 páginas; es decir, un promedio de 55 páginas por resolución.
Se recuerda empero de lo anterior, que se incluye en el anterior dato el Plan Parcial Alameda
San Martín que posee sólo resolución de determinantes del año 2014 y de igual forma, se
incluye en el dato lo relacionado con el recurso de reposición y apelación que en relación con
el Plan Parcial del Pedregal que fue presentado por el promotor y que totaliza 46 páginas.
Desde el punto de vista de la técnica legislativa, este es el resultado del análisis estructural
generado desde los planes parciales fallidos y que por extensión se aplica a los planes parciales
exitosos, toda vez que los tópicos regulatorios, se repiten en ambos casos.
Esquemáticamente el resultado comparativo es el siguiente:
PLANES PARCIALES TOTAL PÁGINAS TOTAL ARTÍCULOS PROMEDIO PÁGINAS PROMEDIO ARTÍCULOS
Fallidos 70 113 23 38
Exitosos 120 152 40 51
29.1. Conclusión General
Se observa un balance negativo, toda vez que se evidencian variaciones en la estructura lógico
formal de las resoluciones, que no acreditan una intencionalidad de mejorar la calidad del
procedimiento; las variaciones observadas, demuestran un problema del marco institucional,
en materia de capacidad de gestión institucional, ya que no se logra coherencia y esto se ve
perfectamente con las variaciones que pueden tener dos (2) resolución de determinantes que
se expiden con una diferencia de cuatro (4) días como es el caso de las determinantes del Plan
Parcial El Rosario – Resolución N° 1488 del 27 de julio de 2009 y el Plan Parcial El Retiro –
Resolución N° 1525 del 31 de julio de 2009.
29.2. Balance General
Se sintetiza en el siguiente cuadro.

BALANCE DEL ANALISIS ESTRUCTURAL DE PLAN PARCIALES FALLIDOS
ANÁLISIS COMPONENTE CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO
De lo General a lo Particular No Cumple No Cumple No Cumple
De lo Sustantivo a lo Procesal No Cumple No Cumple No Cumple Página
Estructura Cumple Cumple Cumple
Ecológica Principal
Agrupación Estructura Cumple Cumple Cumple
209
ESTRUCUTRAL Temática Funcional de
Coherente Servicios
Estructura No Cumple No Cumple No Cumple
Socioeconómica y
Espacial
La desagregación explicativa del anterior cuadro es la siguiente:
29.2.1. Requisito de lo General a lo Particular
Las Resoluciones Determinantes no cumplen el requisito de pasar de lo general a lo particular,

que implica exponer las razones que justifican el inicio del procedimiento administrativo de
formulación, adopción y ejecución de un plan parcial.
Según el artículo 159 del POT Compilado, la Política de Renovación Urbana, tiene como objetivo
propiciar un reordenamiento de la estructura urbana, de zonas que han perdido funcionalidad,
calidad habitacional, presentan deterioro de sus actividades, se han degradado el espacio libre
o el espacio edificado, presentan procesos de deterioro urbanístico y social se encuentran
abandonadas.
De lo anterior, resulta necesario que en los considerandos de la resolución de determinantes

del plan parcial, en términos muy precisos, se concreten las razones que justifican adoptar el
Plan Parcial de Renovación Urbana, aspecto general que permite pasar a lo particular, que es
su componente de estructura urbana.
29.2.2. Requisito de lo Sustantivo a lo Procesal
Las Resoluciones Determinantes no cumplen el requisito de pasar de lo sustantivo a lo procesal,

que implica dar aplicación al mandato del artículo 33 del POT Compilado, que determina los
criterios sustanciales o materiales que determinan la delimitación del Plan Parcial.
Se recuerda que el Criterio de Delimitación del Plan Parcial corresponde a los fines normativos
de la renovación urbana, toda vez que está relacionado con las siguientes características de la
Función Finalística de Intervención del Estado en el Mercado del Suelo en Tratamiento de
Renovación Urbana, así:
FINES NORMATIVOS DE LA RENOVACIÓN URBANA

Aprovechamiento intensivo de la Afectar zonas estratégicamente ubicadas de la ciudad asociadas a su ubicación y a
infraestructura establecida de servicios la disponibilidad de redes de comunicación y servicios públicos.
Mejorar el nivel de vida de los moradores de  La Perdido Funcionalidad y Calidad habitacional
las áreas de renovación.  El Deterioro de sus Actividades o Abandono
Página
Una de las formas mediante la cual se proyecta en sentido práctico los fines normativos de la
210
renovación urbana, es mediante la inclusión del Criterio de Delimitación, que como elemento
sustancial, debe propiciar una intervención que transforme:
i) La Perdida de Funcionalidad y Calidad habitacional

ii) El Deterioro de sus Actividades o Abandono
iii) La Degradación del Espacio Libre o Edificado y/o
iv) Los Procesos de Deterioro Urbanístico o Social.
Cuando el Criterio de Delimitación precisa el fin normativo que se busca, se define por razones
de especialidad de los instrumentos de financiación y los instrumentos de gestión, contenidos
procesales diversas para el plan parcial.
29.2.3. Requisito de Agrupación Temática Coherente
Se evidencia un problema de comprensión sobre los conceptos más elementales que integran
el POT, pues bajo el rótulo de Estructura Urbana, se integran aspectos relacionados con el
Componente de Gestión del Plan Parcial y la Distribución Equitativa de Cargas y Beneficios.
Dicho de otra forma, se confunden los instrumentos de gestión e instrumentos de financiación

con elementos de la estructura urbana, situación que se puede explicar en parte, porque la
proyección de los actos administrativos está bajo la tutela de funcionarios que son Arquitectos
de Profesión y que delata un problema de Relaciones Intraorganizativas en la Secretaria Distrital
de Planeación, pues allí tenemos una Subsecretaria de Jurídica, luego esa falta de precisión
conceptual y jurídica, no debería aparecer.
Lo anterior porque las resoluciones de determinantes, incluyen el Título Segundo lo relacionado

con la Estructura Urbana del Plan Parcial y desarrollan capítulos sobre Estructura Ecológica
Principal y los componentes de la Estructura Funcional y de Servicios y agregan lo relacionado
con Bienes de Interés Cultural.
Empero de lo anterior, incluyen dentro de la Estructura Urbana del Plan Parcial, sendos
capítulos sobre Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios y el Componente de Gestión y dichos
capítulos claramente no pueden ser considerados como Estructura Urbana, pues según el DTS
del POT, la estructura urbana corresponde al suelo habilitado para la localización:
« de las actividades y funciones urbanas, la incorporación de la infraestructura, el

equipamiento y el espacio libre requerido para el disfrute de los habitantes urbanos y
el adecuado desarrollo de sus actividades – SIC - »116
Así las cosas, es del todo incoherente asimilar los instrumentos de gestión e instrumentos de
financiación con la estructura urbana.
Página
Lo anterior, se acredita y se soslaya cuando se estudia lo relacionado con la estructura

211
socioeconómica y espacial, la cual deja por fuera las consideraciones relacionadas con la
Centralidad de Integración Urbana de Chapinero, en los Planes Parciales de El Conquistador y
El Retiro.
116
DTS POT Distrital (2000:430).
Frente al Plan Parcial El Rosario ubicado en la Localidad de Barrios Unidos, se hace una somera
referencia a la UPZ N° 103 – Parque El Salitre, pero no se incluye nada de lo regulado en el
artículo 23 del Decreto Distrital N° 190 de 2004 – POT Compilado, cuando indica que el Centro
y las Centralidades que conforman la Estructura Socio-económica y Espacial, son el resultado
de un conjunto de indicadores.
Ningún plan parcial, incluye los indicadores de la Estructura Socio-económica y Espacial, del
área de la operación urbana y para advertir importancia de los indicadores podemos citar el
Decreto Distrital N° 255 de 2004 que adopto la UPZ N° 103, que en sus considerandos dice:
« Que la adopción de la normatividad urbanística contenida en el decreto que

reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 103, Parque El Salitre, sirvió de
base los estudios y los resultados de los análisis de las siguientes variables:
- Estudios de población y sus proyecciones de crecimiento.

- Estratificación socioeconómica.
- La tendencia del mercado con relación a las licencias de construcción.
- La proyección de la malla vial y su respectivo cronograma.
- Análisis de los indicadores de calidad y cantidad de espacio público por habitante.
- Análisis de la cobertura de los equipamientos colectivos.
- Mediciones sobre tiempos de espera y velocidad promedio del tráfico vehicular de las
vías arterias.
- Los cálculos resultantes de la distribución de cargas, beneficios y plusvalía – SIC - ».
29.3. Identificación de Asimetrías del Marco Regulatorio
Se clasifican en asimetría del Marco Jurídico y del Marco Institucional, genéricamente sin entrar
a generar una clasificación interna de las mismas; veamos:
29.3.1. Asimetrías del Marco Jurídico
Se evidencia una asimetría del Marco Jurídico relacionado con la ausencia de regulación de
unas reglas generales, para encausar el procedimiento administrativo especial que debería Página
operar como una manual del paso a paso, que le indique al servidor público o al contratista,
indistintamente de su profesión, en qué forma se debe proyectar la estructura lógico formal de
212
los actos administrativos y en donde por reglas de técnica legislativa, se deben aplicar los
siguientes criterios básicos:
 De lo General a lo Particular
 De lo Sustancial a lo Procesal
 Agrupación Temática Coherente en función a la estructura urbana.
29.3.2. Asimetrías del Marco Institucional
De la revisión de las resoluciones de determinantes para la formulación de planes parciales, se

evidencian asimetrías relacionadas con el marco institucional, toda vez que se observan
omisiones en la aplicación de las propias reglas del POT, consistentes en la inclusión de la
justificación del plan parcial, no se aplican los criterios de delimitación de la operación urbana
y no se incluyen los indicadores de la estructura socioeconómica y espacial; se llama la atención
sobre los siguientes tópicos:
i) Violación por Omisión del artículo 159 del POT Compilado.
No se justifica ni se explica en forma particular para el territorio delimitado para el

plan parcial, las Funciones Normativas y los Fines Normativos, que justifican desatar
el procedimiento administrativo del Plan Parcial; tal justificación y explicación, será
esencial al momento de fijar el tipo de instrumentos de gestión y de financiación
para la ejecución del plan parcial, pues cada territorio encarna su propia
complejidad.
ii) Violación por Omisión del artículo 33 del POT Compilado – Criterios de Delimitación
del área de la operación urbana.
iii) Violación por Omisión del 23 del POT Compilado – Indicadores de la Estructura
Socioeconómica y Espacial
Las resoluciones de determinantes no incluyen en relación con la estructura socio-

económica y social el conjunto de indicadores de la centralidad a la cual pertenece
el área delimitada para la operación urbana; tales indicadores corresponden a los
criterios de reglamentación de las UPZ fijados en el artículo 50 del POT Compilado y
son:
1. Proyecciones de crecimiento de la población en la respectiva zona.

2. Estratificación socio-económica.
3. Tendencias del mercado. Página
4. Requerimientos de infraestructura vial y de servicios públicos adicional, de
213
5. Requerimientos de espacio público y equipamientos colectivos adicionales, de

6. Los cálculos resultantes de la distribución equitativa de las cargas y beneficios.
30. BALANCE DEL ANÁLISIS FUNCIONAL DESDE LAS DETERMINANTES DE PLANES PARCIALES
EXITOSOS
Se recuerda que el análisis funcional se concentra en el estudio del contenido material de cada
artículo que integra una resolución y que esquemáticamente el resultado comparativo de la
totalidad de páginas y artículos entre planes parciales fallidos y exitosos es el siguiente:
Fallidos 70 113 23 38
Exitosos 120 152 40 51
Empero de lo anterior, se reitera que se incluye en el anterior dato el Plan Parcial Alameda San
Martín que posee sólo resolución de determinantes del año 2014 y de igual forma, se excluye
en el dato lo relacionado con el recurso de reposición y apelación que en relación con el Plan
Parcial del Pedregal que fue presentado por el promotor y que totaliza 14 artículos; desde el
punto de vista de la técnica legislativa, este es el resultado del análisis funcional generado desde
los planes parciales exitosos y que por extensión se aplica a los planes parciales fallidos, toda
vez que los tópicos regulatorios, se repiten en ambos casos.
30.1. Conclusión General
Se observa un balance negativo, toda vez que el contenido material de la estructura lógico
formal de las resoluciones de determinantes, presenta errores significativos que inducen
asimetrías y no permiten la confección de reglas transparentes, con fundamento en las cuales
el formulador técnico, pueda contar con un marco exacto y puntual para la formulación del
plan parcial; en tal sentido, resulta pertinente recordar lo expuesto por el Profesor Ayala en
materia de Información Asimétrica, cuando dice:

intercambio y OBSTACULIZA EL DESARROLLO DEL COMERCIO – SIC – »117 Mayúsculas
y Negrillas y Fuera del Texto.
Página
Desde el punto de vista del análisis funcional, las asimetrías regulatorias identificadas, inducen
errores en los actores privados e institucionales que intervienen en el proceso administrativo
de formulación del plan parcial, lo cual hace más complejo e inoperante el proceso y a la postre
214
obstaculiza el desarrollo del mercado del suelo del suelo de renovación urbana.
30.2. Balance General
Se sintetiza en el siguiente cuadro.
117
AYALA ( 2000:142-144)
BALANCE DEL ANALISIS FUNCIONAL DEL PLANES PARCIALES EXITOSO

COMPONENTE ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL PROSCENIO
Precisión en Contenido y Alcance No No No
ANÁLISIS Inclusión de Definiciones Técnicas No No No
FUNCIONAL Exigencias Extralegales Si Si Si
Discrecionalidad Administrativa Si Si Si
La desagregación explicativa del anterior cuadro es la siguiente:
30.3. Requisito de Precisión en Contenido y Alcance
Desde el objeto del plan parcial, las resoluciones de determinantes incluyen expresiones
normativas que no son propias del mismo y que presentan vaguedad e indefinición tales como
propuesta de calidad urbanística, propuesta de calidad ambiental.
Cuando se habla en la resolución de determinantes del área de influencia, se indica que

corresponde al área en la que el Plan Parcial deberá tener una respuesta urbana, paisajística y
de conexión; dado lo anterior, la pregunta es:
 Qué significa respuesta urbana

 Qué significa respuesta paisajística
 Qué significa respuesta de conexión
En relación con la inclusión de un artículo denominado Marco Normativo, que contiene

información sobre la UPZ, Área de Actividad, Tratamiento Urbanístico, Zona Normativa por
Demanda de Estacionamientos, se evidencia un error de denominación, ya que el mismo no es
un marco normativo, sino un Cuadro de Norma Urbana para un determinado territorio; la
calidad jurídica del acto administrativo, deja mucho que desear y no es claro su contenido ni su
alcance.
30.4. Requisito de Inclusión de Definiciones Técnicas
Dicho requisito es omitido en forma sistemática y pese a la complejidad de una resolución de

determinantes, ya que incluye aspectos de lenguaje técnicos de la Arquitectura, el Urbanismo, Página
la Economía, el Derecho, no se incluye ninguna definición técnica.
30.5. Problema de Exigencias Extralegales

215
i) Secretaria Distrital de Planeación – Autoridad Ambiental
El artículo relacionado con las exigencias ambientales, indica que para la conservación de la
calidad sonora, se aplicará el Decreto Distrital N° 061 de 2003 y se deben cumplir algunas
medidas, previamente a la concertación de los temas ambientales del Plan Parcial entre la
Secretaria Distrital de Ambiente y la Secretaria Distrital de Planeación; con lo anterior, se
observa que la Secretaria Distrital de Planeación, se abroga la competencias de Autoridad para

Concertar temas ambientales.
Lo anterior entraña una exigencia extralegal y además conforme a la regla del artículo 10 del
Decreto Nacional N° 2181 de 2006, los planes parciales serán objeto de concertación ambiental,
en forma taxativa por unas causales muy concretas y la calidad sonora, no está dentro de las
situaciones que exigen concertación ambiental.
ii) Empresa de Acueducto y Alcantarillado – Autoridad de Movilidad
De igual forma es una exigencia extralegal, lo relacionado con la modificación del trazado de
alguna vía, que deberá contar con el concepto de las empresas de servicios públicos y de la
Secretaria Distrital de Movilidad, con lo cual se asigna una competencia a la EAAB, en materia
de movilidad, lo cual es violatorio de la Ley 142 de 1994.
30.6. Problema de Discrecionalidad Administrativa
Sin ser taxativos en el señalamiento de la totalidad de las situaciones de discrecionalidad

administrativa, se pueden advertir de entrada dos situaciones muy relevantes, así:
i) Cuál es el Marco Legal de la Actuación Administrativa de un Plan Parcial Público/Privado
En el caso del Plan Parcial del Pedregal, se presentó en el Recurso de Reposición, solicitud para
que se precise a través de qué herramientas se produce la participación de la ERU, entidad que
elevo solicitud de coadyuvancia frente a la solicitud de determinantes del plan parcial y la
respuesta que se recibe de la SDP y a folio 16 de la parte considerativa de la Resolución N° 0479
del 29 de marzo de 2012, dice literalmente: « Para efectos de la iniciativa el Plan Parcial Público
Privado deberá simplemente seguirse la normativa legal vigente, elemento que no debe ser
regulado dentro de las determinantes objeto de discusión – SIC - ».
La renuencia de la SDP de indicar en sedes de la Resolución de Determinantes, en qué forma se

concreta la participación de la ERU en el plan parcial, es una situación de discrecionalidad
administrativa, pues no existe norma concreta a través de la cual se defina dicha situación, Página
luego se observa una decisión que en lugar de inducir transparencia, agrega incertidumbre.
216
ii) Liberalidad para Inclusión o Exclusión de Información y/o Reglas en Determinantes
Se trata de una situación de discrecionalidad administrativa, en virtud de la cual no hay un

criterio racional para incluir o excluir ciertas reglas o información relevante dentro de la
Resolución de Determinantes del Plan Parcial, a guisa de ejemplo:
 Frente a los documentos que integran la resolución de determinantes se observa que el

Plan Parcial Estación Central Incluye Plano de Delimitantes Conceptuales, lo cual no
ocurre con El Pedregal ni Alameda San Martín; el Plan Parcial El Pedregal incluye
concepto técnico de la Dirección de Planes Maestros y Complementarios, lo cual no se
hace en Estación Central y el Plan Parcial de Alameda San Martín, Incluye Plano de Malla
Vial Local e Intermedia, lo cual no ocurre en el Pedregal ni en Estación Central.
 El Plan Parcial Estación Central incluye artículo sobre Objetivos de Ordenamiento y se

excluye en los Planes Parciales de El Pedregal y Alameda San Martín.
Para reforzar lo antes expuesto y exaltar el problema relacionado con la « Liberalidad para
Inclusión o Exclusión de Información y/o Reglas en Determinantes », se trae a colación en
forma concreta una situación en relación con el Plan Parcial Estación Central, que en su artículo
sobre criterios de ordenación hace referencia a la existencia de las 3 troncales de Transmilenio
lo que hace potenciar como proyecto detonador y en una oportunidad para integrar, propiciar
y potencializar los desarrollos y actividades existentes y previstos en su entorno que han sido
establecidos en el modelo de ordenamiento del POT- Plan Zonal del Centro – UPZ Nieves y
Sabana, por lo cual además de las recomendaciones hechas por entidades competentes, deberá
tener en cuento los siguientes criterios:
 Continuar el proceso de renovación urbana del Sector.

 Localizar equipamientos para la prestación de servicios sociales.
 El proyecto Estación Central es un proyecto detonante para la revitalización del sector.
 Incorporar diseño Estación en la Operación de Integración de las 3 troncales.
 Fortalecer flujos peatonales que favorezca actividad comercial.
 Integrar y fortalecer mediante la generación de un espacio público las relaciones
funcionales de ambos lados de la calle 26.
 Articular los espacios públicos y monumentos representativos.
 Proponer usos e intensidades que complementen los usos existentes.
La norma agrega que de las intenciones urbanísticas se deberá incrementar las áreas de Espacio
Público orientadas a reducir la ruptura de la calle 26, mediante corredores peatonales y el
Proyecto deberá contemplar su articulación con el SITP, generando intermodalidad para el Página
Proyecto Metro.
217
Siendo así, el artículo sobre criterios de ordenamiento debería estar integrado por:
i) Aspectos Morfológicos
ii) Aspectos Funcionales y
iii) Aspectos de la Estructura Urbana y referidos a la clasificación dada por la norma,
según su objetivo y podría estar definida en una matriz de la siguiente forma:
CRITETRIOS DE ORDENAMIENTO Y/O LINEAMIENTOS DE ORDENAMIENTO

CATEGORÍA ASPECTOS MORFOLÓGICOS ASPECTOS FUNCIONALES ASPECTOS ESTRUCTURA URBANA
Patrimonio
Vivienda
Servicios
Comercio
Llama la atención que una norma de esta naturaleza, cuya utilidad es indiscutible, se incluya
para el Plan Parcial de Estación Central el cual es de iniciativa pública y se excluye en los Planes
Parciales de Iniciativa Privada.
30.7. Identificación de Asimetrías del Marco Regulatorio
A continuación se hará referencia a unas situaciones que acreditan problemas, cuya

complejidad e implicaciones, hace que pueden considerar simultáneamente tanto como
Asimetrías del Marco Jurídico como Asimetría del Marco Institucional.
30.7.1. Primera Situación Relacionada con el Plan Parcial El Pedregal y Alameda San Martín
A continuación se observará un problema bien complejo, que guarda relación con la valoración
de los inmuebles; ha hecho carrera en el distrito de Bogotá, que el método valuatorio en
renovación urbana, es el valor residual del suelo, muy a pesar de la exigencia legal de la
Resolución IGAC N° 620 de 1998, que presente una exigencia legal diferente.
30.7.1.1. Reglas Jurídicas e Institucionales sobre Aprovechamiento Básico
El Plan Parcial El Pedregal en el artículo 26 de la Resolución de Determinantes, ordena calcular

un aprovechamiento básico, definido como un valor residual del suelo útil urbanizado en los
términos de la Resolución IGAC N° 620 de 1998, que incluya el valor comercial de los predios
antes del plan parcial y el valor de las cargas locales.
Para ello es necesario elaborar los avalúos comerciales de predios involucrados antes de la
adopción del plan parcial y presupuestar las cargas locales y agrega:
Página
« por tanto la aprobación del índice básico por parte de la Secretaria Distrital de
Planeación –SDP, los avalúos y los presupuestos deben estar sustentados con los
218
estudios y las fuentes del caso, dentro del DTS de la formulación del plan parcial
– SIC – ».
30.7.1.2. Reglas Jurídicas e Institucionales sobre Aprovechamiento Adicional
El Plan Parcial El Pedregal en el artículo 2 y Alameda San Martín en el Artículo 39 de la

Resolución de Determinantes, ordena calcular un aprovechamiento adicional y la metodología
del aprovechamiento adicional será definida por la Secretaria Distrital de Planeación –SDP,
durante la formulación del plan parcial y podrán ser propuestos por el Promotor, siempre y
cuando los sistemas públicos estén en capacidad de soportar la mayor edificabilidad según
normas de habitabilidad y estándares urbanísticos definidos en el POT y Planes Maestros.
A continuación se explican las razones que acreditan simultáneamente una Asimetría Jurídica
y una Asimetría Institucional:
30.7.1.3. Explicación de la Asimetría: Cuestión de Estricta Legalidad
Según regla del inciso 2° parte final del artículo 28 del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, que
a su tenor literal dice:
« Los índices de edificabilidad básica y adicional y su equivalencia con las cargas

generales serán establecidos por los municipios y distritos en el componente urbano del
plan de ordenamiento territorial – SIC - ».
Si se ordena que dichos índices sean establecidos en el Componentes Urbano del POT, resulta
abiertamente ilegal que la Secretaria Distrital de Planeación –SDP, se abrogue la facultad de
aprobar el índice de Aprovechamiento Básico y definir en forma posterior durante la Etapa de
Formulación del Plan Parcial, el Índice de Aprovechamiento Adicional.
30.7.1.4. Explicación de la Asimetría: Cuestión de Técnica y Conveniencia
Cuando se determina la obligación de implementar una Metodología de Cálculo de Cargas y

Beneficios, aplicando la técnica del Valor Residual del Suelo, se hace una elección institucional,
que no posee soporte legal y carece de estudios técnicos que acrediten que su aplicación en
sedes de Planes Parciales de Renovación Urbana, es adecuada y correcta.
Aquí se observa un problema estructural y es que se ha decido aplicar la Técnica de Valor

Residual del Suelo, al tratamiento de renovación urbana, cuando dicha técnica está diseñada
para ser empleada en el tratamiento de desarrollo, según se desprende del artículo 4° de la
Resolución IGAC N° 620 de 2008 – Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
Página
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, dice a su tenor literal:
« ARTÍCULO 4° MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. ES EL QUE BUSCA ESTABLECER EL

219
VALOR COMERCIAL DEL BIEN, NORMALMENTE PARA EL TERRENO, a partir de estimar
el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la
reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final
vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se
debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad
esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad
técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real

posibilidad de vender lo proyectado.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y

mejor uso, según el cual EL VALOR DE UN INMUEBLE SUSCEPTIBLE DE SER DEDICADO
A DIFERENTES USOS SERÁ EL QUE RESULTE DE DESTINARLO, DENTRO DE LAS
POSIBILIDADES LEGALES Y FÍSICAS, AL ECONÓMICAMENTE MÁS RENTABLE, O SI ES
SUSCEPTIBLE DE SER CONSTRUIDO CON DISTINTAS INTENSIDADES EDIFICATORIAS,
SERÁ EL QUE RESULTE DE CONSTRUIRLO, DENTRO DE LAS POSIBILIDADES LEGALES Y
FÍSICAS, CON LA COMBINACIÓN DE INTENSIDADES QUE PERMITA OBTENER LA MAYOR
RENTABILIDAD, según las condiciones de mercado – SIC - ». Mayúsculas y Negrillas
Fuera del Texto.
Nótese que la norma usa expresiones tales como: valor comercial del bien, normalmente para
el terreno y si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias – será el
que resulte de construirlo.
Amén de lo anterior, conforme a la Resolución N° 620 de 2008, se indica a su tenor literal en el

artículo 23:
« ARTÍCULO 23. VALORACIÓN DE PREDIOS EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA. La

VALORACIÓN DE PREDIOS EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA QUE NO CUENTEN
CON PLAN PARCIAL o la norma específica para su desarrollo, se hará con base en las
normas urbanísticas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial.
Para la estimación del valor comercial SE DEBERÁ EMPLEAR EL MÉTODO DE RENTA Y/O
DE MERCADO ÚNICAMENTE – SIC - ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
La norma es absolutamente clara, al indicar que se deberá emplear únicamente el método de

renta y/o mercado; es decir, nos enfrentamos a una incorrecta interpretación del POT – Decreto
Distrital N° 190 de 2004
El POT dice a su tenor literal en el artículo 42:
« Los aportes en suelo a los planes parciales y unidades de actuación urbanística u otros
sistemas de gestión asociada se realizarán teniendo en cuenta de manera exclusiva la Página
normativa urbanística vigente antes de la formulación del Plan Parcial, en cualquiera de
sus modalidades. [ … ] Los aprovechamientos urbanísticos serán el resultado de aplicar
220
los índices de ocupación y de construcción y los usos definidos en el Plan Parcial y se
valorarán teniendo en cuenta su incidencia o repercusión sobre el suelo, a partir del
precio comercial por metro cuadrado construido – SIC – » Negrillas y Subrayas Fuera
del Texto
La Norma es muy clara y determina que los aprovechamientos se hacen en función a los índices,
usos actuales y repercusión sobre el suelo.
Hablar de la repercusión sobre el suelo a partir del precio comercial, para calcular los
aprovechamientos urbanísticos según la regla del POT, no es igual a lo indicado por la
Resolución de Determinantes, que ordena calcular un aprovechamiento básico, definido como
un valor residual del suelo útil urbanizado.
En Síntesis
El Decreto Distrital N° 190 de 2004 – POT usa la expresión normativa valor de incidencia del
suelo o valor de repercusión del suelo, que en sentido de dogmática jurídica, es un concepto
jurídico indeterminado que exige del uso de reglas extrajurídicas para llenar de contenidos
reales su indefinición y para ello puede hacer uso de diferentes técnicas valoración del suelo
tal como Estudios Comparados de Mercado, Capitalización de Rentas, Costo de Reposición o el
Método indicado en la Resolución de Determinantes del Plan Parcial El Pedregal y Alameda San
Martín, que es la Técnica del Valor Residual del Suelo Útil Urbanizado.
Así las cosas, se confunde valor de incidencia del suelo o valor de repercusión del suelo, con la
expresión valor residual del suelo, como si se tratará de un sinónimo.
Valor de Incidencia del Suelo o Valor de Repercusión del Suelo no es una Técnica de Valoración,
sino un presupuesto normativo del artículo 42 del POT Distrital mediante el cual se ordena
identificar tanto el valor de los aportes como el valor de los beneficios del plan parcial, cuya
instrumentalización pretende identificar un precio de mercado con referencia al potencial de
edificabilidad que posee y en tal sentido el Valor Residual del Suelo, es una de las varias Técnicas
de Valoración, para identificar los beneficios del potencial de edificabilidad del suelo, pero no
es la técnica que legalmente se deba utilizar.
30.7.1.5. Conclusión de la Asimetría Identificada
Se demostró que la Secretaria Distrital de Planeación – SDP, posee un error estructural en

relación con los Planes Parciales de Renovación Urbana, ya que pretende de un lado, abrogarse
una competencia que no posee al indicar que definirá el Aprovechamiento Básico y el
Aprovechamiento Adicional dentro del Sistema de Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios,
cuando se trata de un asunto que debe ser objeto de regulación en las normas urbanísticas del Página
POT.
221
De otro lado, pretende que el Modelo de Cargas y Beneficios, se calcule aplicando para efectos
de la valoración comercial de los inmuebles del plan parcial, la técnica del Valor Residual del
Suelo, que está diseñada para predios en tratamiento de desarrollo, en contravía de las normas
legales – Resolución IGAC N° 620 de 2008, que ordena que en casos de Renovación Urbana, la
técnica a emplear será únicamente método de renta y/o mercado; lo anterior, induce a una
desviación que afectará la estructuración financiera del proyecto, pues la técnica de valor
residual, asume un modelo de mercado ideal en términos de máxima utilidad que se proyecta
en la modelación financiera en un costo de la operación urbana que no es real y que además

introduce un factor de sobrecosto al proyecto y ello se traslada en forma automática en la
disminución o contracción de la TIR – Tasa Interna de Retorno de la Inversión del Proyecto,
llegando al punto de mostrar un proyecto sin factibilidad financiera.
Finalmente se puede al menos en forma intuitiva desvelar un problema de conceptualización,

en el sentido que se pretende en aplicación de la Distribución Equitativa de Cargas y Beneficios,
implementar un modelo en donde la utilidad por el proceso urbanístico representada en el
mayor valor del suelo, no sea una Renta Privada sino una Renta susceptible de Apropiación
Colectiva a través del Ente Territorial.
Empero de lo anterior, la forma a través de la cual se genera la apropiación de ese Renta

Colectiva por parte de la ciudad, es a través de la Plusvalía o mediante un modelo de Captura
de Renta Diferencial en el Modelo de Cargas y Beneficios y la forma de calcular el mismo no es
a través de un esquema de Aprovechamiento Urbanístico soportado en el Valor Residual del
Suelo, sino mediante la regla del IGAC sobre el método de renta y/o mercado.
30.7.2. Segunda Situación Relacionada con el Plan Parcial El Pedregal
Según la Resolución de Determinantes del Plan Parcial en su artículo 23 deberá cumplir con las
determinaciones del Taller del Espacio Público Oficio N° 3-2008-07626 del 17 de septiembre de
2008 actualizado con Memorando Interno N° 3-2010-12093 del 23 de septiembre de 2010 y
mediante Acta Interinstitucional del 12 de enero de 2011, en la cual se acordó:
 Aplicar normas referidas a porcentajes, geometrías, localización, accesibilidad,

complementación y conexiones de la Estructura Ecológica Principal (EEP) y el Sistema de
Espacio Público relacionado e identificado en el ámbito del Plan Parcial, definidos en el
artículo 362 del POT y el artículo 57 del Decreto Nacional N° 1469 de 2010, sobre
determinación de las áreas de cesión.
 Ordena en materia de cesiones de equipamientos, coordinar con los Planes Maestros de
Equipamientos.
 Ordena preservar todas las conexiones peatonales con sectores del entorno y con el espacio Página
público a generar.
 Identificar posibles impactos que los usos planteados ocasionan al Espacio Público.
222
 Solicitar Licencia de Intervención y Ocupación del Espacio Público.
30.7.2.1. Consideraciones Adicionales del Plan Parcial para el Manejo del Espacio Público
 El Promotor en etapa de Formulación deberá presentar plano en medio físico y magnético,

en donde se observe y corrobore los porcentajes de cesión planteados.
 En el cuadro general de áreas se debe especificar el área correspondiente en metros

cuadrados por usuario, según proyección de población por usos.
 Realizar tratamiento urbanístico que integre y conecte los componentes de la Estructura de
Espacio Público y la Malla Vial Arterial y Local del Entorno Inmediato.
30.7.2.2. Asimetría Identificada: Cesión Gratuita como Carga Local y Carga General
A folio 12 de la parte considerativa de la Resolución N° 0479 del 29 de marzo de 2012 – Resuelve

Recurso de Apelación, se dice claramente que la construcción de la « Estación Intermedia podrá
quedar incluida en el sistema de reparto de cargas como un factor de eventual generación de
beneficios ».
Es decir, el área de cesión del 17%, computa como cesión de espacio público a nivel de plazoleta
y a nivel subterráneo, podrá operar como una Carga General del Plan Parcial, lo cual es
abiertamente Irreglamentario y no es una carga del plan parcial o una Carga Local, contrario a
lo que indica el Numerales 1° y 3° del artículo 35 del POT, que determina como Cargas Locales,
es decir, con cargo al Plan Parcial, son el Sistema Vial intermedio y las cesiones y la dotación de
equipamientos de educación, salud, cultura, centros asistenciales, seguridad y demás servicios
de interés público y social y que según los diseños de Transmilenio, la estación Calle 100 –
Carrera 7ª, es una Estación Intermedia y revisado el Decreto Distrital N° 188 del 14 de
mayo de 2014 – Por medio del cual se adopta el Plan Parcial de Renovación Urbana El Pedregal,
en su artículo 6 sobre áreas generales del Plan Parcial, se indica que la Cesión del 17% de
Espacio Público, lo constituye la Plazoleta en 5.848,65 M2.
Es decir, la Estación Intermedia es una Carga General y a la vez la Plazoleta que habrá encima
de dicha Plazoleta, será a la vez una Cesión Obligatoria del 17% y en tal sentido es una Carga
Local, lo anterior es una antonimia ya que una Carga de un Plan Parcial no puede operar
simultáneamente como Carga General y como Carga Local.
Adicionalmente se recuerda que el Decreto Distrital N° 252 de 2000, mediante el cual se dictan
disposiciones para implementar la infraestructura que conforma el Sistema de Transporte
Masivo Automotor de Pasajeros de Santa Fe de Bogotá, en su ART. 1 definió las Estaciones
Intermedias como obras de infraestructura que conforman el Sistema de Transporte Masivo y Página
agrega:
223
« ART. 8° - USOS. Además del cumplimiento de los requisitos anteriores, las obras de
infraestructura que conforman el Sistema de Transporte Masivo Automotor de
Pasajeros en el área urbana de Santa Fe de Bogotá, que requieran para su desarrollo
predios adicionales a las zonas viales y/o de reserva, se clasifican como uso institucional
de influencia urbanística metropolitana (clase III). Dicho uso se permitirá en las áreas de
actividad múltiple y con carácter de compatible, en las áreas de actividad
especializada –SIC –».
Bajo tal connotación de la Estación Intermedia afectada al Uso Institucional, surge la pregunta:
Qué Norma permite que un área opere simultáneamente en su

Plazoleta sea Cesión Obligatoria de Espacio Público – Carga Local y a
la vez, afectar dicho espacio al Uso Institucional – Carga General.
El Espacio Público como Cesión Gratuita es incompatible con la

Construcción de una Estación Intermedia como Carga General y
además afectada al Uso Institucional.
30.7.3. Asimetrías del Marco Jurídico
Se evidencia una asimetría del Marco Jurídico relacionado con la ausencia de regulación
concreta o de reglas generales en virtud de la cual se determina como requisito de
procedimiento frente a la expedición de determinantes para la formulación del plan parcial, la
obligación de exigir precisión en alcance y contenido y otra asimetría por omisión regulatoria
relacionado con las exigencias de incluir reglas sobre:
 Definición de Expresiones Técnicas
Como ejemplo de lo antes expuesto encontramos lo siguiente:
30.7.3.1. Plan Parcial Estación Central
Título Segundo: Estructura Urbana del Plan Parcial:

Capítulos: 1- Estructura Ecológica Principal – 2. Se Omite – 3. Sistema de Espacio Público – 4.
Sistema Vial – 5. Sistema de Equipamientos – 6. Sistema de Servicios Públicos – 7. Bienes de
Interés Cultural y Condiciones para su manejo – 8. Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios –
9. Componente de Gestión
Además que no hay una enumeración consecutiva y se omite el capítulo segundo, se evidencia
un problema de Técnica Legislativa en la medida en que los capítulos 8 y 9, no guardan relación Página
con la Estructura Urbana del Plan Parcial.
224
30.7.3.2. Plan Parcial El Pedregal
Título Cuarto: Sistemas Generales Urbanos
Capítulos: 1. Sistema de Movilidad y Accesibilidad – 2. Sistema de Servicios Públicos – 3.

Sistema de Equipamientos – 4. Sistema de Espacio Público.
30.7.3.3. Plan Parcial Alameda San Martín
Título Sexto: Estructura Funcional y de Servicios
Capítulos: 1. Sistema de Movilidad – 2. Sistema de Espacio Público – 3. Sistema de

Equipamientos – 4. Sistema de Servicios Públicos.
30.7.3.4. Explicación de la Asimetría Identificada
Tal como se puede apreciar, los 3 Títulos de los 3 planes parciales, no coinciden en su
denominación y considerando los temas que están regulando y surge la pregunta, sobre cuál
debe ser la denominación del título en el marco de la Técnica Legislativa y Manuel Atienza
desde una perspectiva de la Racionalidad Jurídico-Formal, nos dice:
« El Sistema Jurídico se entiende aquí precisamente como un conjunto de normas

válidamente establecidas y estructuradas en un sistema (la noción de Ordenamiento
Jurídico de la Teoría del Derecho). El fin de la actividad legislativa es la sistematicidad,
esto es, que las leyes constituyan un conjunto sin lagunas, contradicciones ni
redundancias – SIC - »118.
Desde la perspectiva de la sistematicidad, el plan parcial, es un instrumento que desarrolla el

POT, luego desde el POT, qué nombre deberá llevar el Título y nos encontramos sobre el uso
de cada expresión legal:
Expresión Estructura Urbana. Se advierte ligada en el ART.6 del POT a la Política de Uso y
Ocupación del Suelo Urbano y de Expansión; a las UPZ – ART. 49 del POT, a la Política de
Renovación Urbana ART. 159 del POT, en el Programa de Mejoramiento Integral ART. 300 del
POT y a temas viales; el artículo 61 del Decreto 619 de 2000, incluyó una definición de
Estructura Urbana y agregó el artículo 62 los componentes de la Estructura Urbana que eran:
Piezas Urbanas y Sistemas Generales.
Expresión Sistemas Generales Urbanos. El artículo 161 del POT incluye lo relacionado con la
definición y enumeración de los sistemas generales.
Página
Expresión Estructura Funcional y de Servicios. El artículo 18 del POT, enumera los sistemas
generales que componen la estructura funcional y de servicios.
225
Dado lo anterior y en consideración a una Racionalidad Jurídico-Formal y la condición de

sistematicidad, debemos concluir que el Plan Parcial desarrolla las previsiones del POT y si
hablamos de un Plan Parcial de Renovación Urbana, su conexión normativa está así:
118
ATIENZA, Manuel (1997) Contribución a una Teoría de la Legislación, Editorial Civitas, Madrid, Página 32.
 ART.6 del POT a la Política de Uso y Ocupación del Suelo Urbano y de Expansión
 ART.159 de la Política de Renovación Urbana
Dichas normas hacen referencia expresa a la expresión normativa Estructura Urbana, luego
resulta más pertinente y acredita una relación frente a la Noción de Ordenamiento Jurídico.
Se evidencias asimetrías relacionadas con el marco institucional, toda vez que se observa frente
a la expedición de Determinantes de Formulación del Plan Parcial, problemas de Relaciones
Intraorganizacional119, que se concreta en situaciones de:
 Exigencias Extralegales
 Discrecionalidad Administrativa
Para soslayar lo anterior, se trae a colación que la Resolución de Determinantes del Plan Parcial
El Pedregal en su artículo 16 indica lo siguiente:
Tener en cuenta los siguientes elementos del Subsistema de Transporte: Corredores Troncales
– Ciclorrutas – Provisión de Estacionamientos – Condiciones de Accesibilidad – Zona de Cargue
y Descargue, Transporte Colectivo.
OTROS. La Dirección de Información de Cartografía y Estadística debe determinar si se requiere

de la incorporación de plano topográfico que involucre los predios de la formulación y se
recomienda tener en cuenta el artículo 280 del POT sobre Redefinición de Espacio Público en
proyectos de renovación urbana y redesarrollo que sean ejecutados a través de unidades de
actuación por el sistema de integración inmobiliaria, se podrá redefinir la localización y las
características de las áreas de uso público.
Documentación de Soporte. Estudio de Tránsito – Plano de Red Vial y Secciones Transversales.
La Dirección de Vías, Transporte y Servicios Públicos mediante Radicado N° 1-2011-00617

informó que el ancho mínimo de la Franja de Control Ambiental es de 10 Metros y mediante Página
Memorando N° 3-2008-05672 se informó que el « Requerimiento al interior del PPRUEP de vías
vehiculares es de mínimo 13,00 Metros de ancho es aplicable siempre y cuando este
226
sustentado en el Estudio de Transito – SIC - ».
119
« Corresponde a la determinación de las funciones que generan la fijación de la estructura interna de la
organización y de cuya mayor o menor funcionalidad se deriva la posibilidad de la sobrevivencia de una unidad
dentro de la propia organización - SIC - »
MÁRQUEZ (2004:50).
30.7.4.1. Asimetría Identificada
La construcción de vías al interior del Plan Parcial de un mínimo de 13 metros de ancho, no

puede quedar condicionado a la voluntariedad del Promotor y ello debe ser un acto de
definición institucional; a guisa de ejemplo, en materia de Gestión del Riesgo y Emergencias,
deberían existir vías públicas internas para atención médica, incendios, seguridad ciudadana y
otros.
Según el POT – ART. 165, el sistema vial está compuesto por las siguientes mallas: vial arterial
principal, arterial complementaria, vial intermedia, vial local y las intersecciones y agrega el
ART. 174 que las secciones viales base son las siguientes:
 Malla Arterial Principal y Malla Arterial Complementaria: V-0, V-1, V-2 y V-3.
 Malla vial Intermedia: V-4, V-5 y V-6.
 Malla vial local: V-7, V-8 y V-9.
Agrega el POT en el ART. 177 que la definición y dimensión de las reservas viales, según su
numeral 1°, posee un anchos mínimos de las secciones transversales según se trate de las vías
pertenecientes a las malla vial: arterial principal, arterial complementaria, intermedia, local y
rural.
El ancho de una vía de 13 metros, corresponde a una Vía V-7: 13 metros – Local Secundaria en
Zonas Residenciales y considerando que la vocación del suelo del plan parcial, afectado a la
renovación urbana, posee potencial no para áreas residencial, desde un comienzo, se debió
definir el escenario del ancho de vía, estrictamente institucional para oficinas o para el
comercio y no dejar el asunto al libre manejo de la formulación del plan parcial. Como elemento
de contraste, se observa el Artículo 12 del Decreto Distrital N° 188 de 2014 por medio del cual
se adoptó el Plan Parcial y definió un ancho de la malla vial local como una Vía Tipo – 4E de 22
metros de ancho mínimo.
30.7.4.2. Corrección del problema de la asimetría
Encontramos una actuación en cabeza de la Secretaria Distrital de Planeación que induce un Página
sesgo de discrecionalidad administrativa, que debió ser objeto de corrección por la Secretaria
Distrital de Movilidad al momento de aprobar el Estudio de Transito.
227
Desde el punto de vista de la valoración formal de la estructura de las resoluciones de

determinantes para la formulación de plan parcial, se observaron variaciones que no acreditan
una intencionalidad de mejorar la calidad del procedimiento; las variaciones introducidas de
una resolución frente a otra, demuestran un problema del marco institucional, en materia de
coherencia de la gestión institucional, ya que no se logra unidad de criterio y esto se ve

perfectamente con las variaciones que pueden tener dos (2) resolución de determinantes que
se expiden con una diferencia de cuatro (4) días como es el caso de las determinantes del Plan
Parcial El Rosario – Resolución N° 1488 del 27 de julio de 2009 y el Plan Parcial El Retiro –
Resolución N° 1525 del 31 de julio de 2009.
Desde el punto de vista de la valoración material de las resoluciones de determinantes para la

formulación de plan parcial, se identificaron errores significativos que inducen asimetrías y no
permiten la confección de reglas transparentes, con fundamento en las cuales el formulador
técnico, pueda contar con un marco exacto y puntual para la formulación del plan parcial, con
lo cual se induce en error al promotor del plan parcial120 y a los actores institucionales que
intervienen en la actuación administrativa, lo cual hace más complejo e inoperante el proceso
de formulación y adopción del plan parcial, generando obstáculos y parálisis en el desarrollo
del mercado del suelo de renovación urbana.
El estudio de las resoluciones de determinantes para la formulación de plan parcial, no resisten

el análisis estructural y se evidenció que hay una carencia total de técnica jurídica en su
expedición, toda vez que no cumple criterios básicos para su expedición pues mezcla en forma
indistinta asuntos particulares con temas generales y aspectos procesales con criterios
sustanciales, cuando la técnica legislativa aconseja que debemos partir de lo general a lo
particular y de lo sustantivo a lo procesal y no se evidencia una agrupación temática coherentes,
pues la integración de componentes de ordenamiento territorial en materia de la Estructura
Ecológica Principal, puede ir acompañado de elementos de la Estructura Funcional de Servicios
y la Estructura Socioeconómica y Espacial.
En igual sentido, el estudio de las resoluciones de determinantes para la formulación de plan

parcial, no resisten el análisis funcional y se demostró que las mismas no tiene precisión en
alcance y contenido, carecen de definiciones técnicas y lo más grave, acreditan en forma
sistemática exigencias extralegales, que van acompañadas de un exceso de discrecionalidad
administrativa, como es el caso de la exigencia de aplicar la técnica del valor residual para
identificar el aprovechamiento básico de un plan parcial, en contra de la exigencia de las
normas legales que ordenan aplicar para las áreas de renovación urbana, el método de renta
y/o de mercado únicamente. Página
Se documentó un hallazgo muy significativo y que muestra una relación directa entre la
228
extensión de las resoluciones de planes parciales fallidos y exitosos, en virtud de la cual, los
120
« La información asimétrica significa que la información se encuentra fragmentada, lo cual introduce
incertidumbre y un margen mayor para que LOS INDIVIDUOS COMETAN ERRORES DE CÁLCULO. Una situación
aguda de información asimétrica dificulta el intercambio y OBSTACULIZA EL DESARROLLO DEL COMERCIO – SIC –
» Mayúsculas y Negrillas y Fuera del Texto.
AYALA ( 2000:142-144)
primeros son más cortos en número de páginas y artículos y los segundos más extensos, lo cual
se corrobora con el siguiente cuadro:
Fallidos 70 113 23 38
Exitosos 120 152 40 51
Lo anterior acredita un nexo de causalidad directa entre éxito y fracaso en la formulación de

los planes parciales de renovación urbana, exclusivamente para la Ciudad de Bogotá121 y dicho
nexo acredita simplemente un factor dentro de múltiples causas de la correlación fracaso y
éxito.
Página
229
121
Las 3 Resoluciones de Determinantes para la Formulación de Pla Parcial de la Ciudad de Cali, suman 33 páginas
y un total de 48 artículos; es decir, en promedio son de 11 páginas y 16 artículos.
Cabe advertir que el Plan Parcial de San Pascal tiene solamente 4 artículos, pero el artículo 1 regula 8 componentes
diferentes y cada uno, debería ser un artículo individual.
CAPÍTULO 9.
RESOLUCIONES DE VIABILIDAD DE PLAN PARCIAL
31. TEST DE VALIDEZ DESDE EL ARTÍCULO 19 DE LA LEY 388 DE 1997 Y RESOLUCIONES DE

VIABILIDAD
A continuación se presenta el resultado que se desprende de hacer un cotejo entre la

Resolución de Viabilidad de los planes parciales objeto de estudio, no sin antes hacer algunas
precisiones.
En primer lugar, se inició con un análisis estructural y funcional de las resoluciones de

determinantes para la formulación de planes parciales y en tal sentido se recuerda que el
procedimiento administrativo es secuencial y la valoración que hace la administración para
generar concepto negativo o favorable, toma como punto de partida la estructura lógico formal
de tales resoluciones; la anterior aclaración es necesaria, para advertir que hacer un nuevo
ejercicio de análisis estructural y funcional sobre las resoluciones de viabilidad, poco o nada
aportará a la identificación de asimetrías regulatorias, toda vez que en virtud del Principio de
Legalidad y el Debido Proceso, dicho examen se debe concentrar exclusivamente en la
valoración de las exigencias iniciales de la resolución de determinantes.
En segundo lugar, el ejercicio a realizar, consiste en determinar si las variables que integra el
artículo 19 de la Ley 388 de 1997, se reflejan en forma concreta dentro de la resolución de
viabilidad, sin importar situaciones de nominalismos, sin importar su ubicación en la estructura
lógico formal de la resolución y sin importar que su inclusión se haga dentro de uno o varios
artículos de la resolución; es decir, el criterio de verificación es flexible y transversal y no
mecánico y lineal.
En tercer lugar, no se toma en consideración en los documentos de formulación que hayan sido
entregados por el promotor del plan parcial, para determinar si la actuación de la respectiva
Secretaria de Planeación, es adecuada o inadecuada y derivar de tales documentos de soporte,
la existencia de elementos y exigencias del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, toda vez que
conforme al Principio de Legalidad de los Actos Administrativos, el hecho de no haberse
demandado en sede administrativa la Resolución de Viabilidad con Concepto Negativo, entraña Página
un presupuesto de legitimidad de la actuación de los servidores públicos y resulta del todo
superfluo, suponer lo contrario, al menos desde la perspectiva jurídica en la cual se mueve la
230
investigación y dicha consideración se debe hacer extensiva a la Resolución de Viabilidad con
Concepto Favorable, bajo el entendido que aquí no hablamos de un problema de legalidad, sino
de un problema de adecuación de la actuación de la administración pública al mandato del
artículo 19 de la Ley 388 de 1997.
Es decir, es un asunto de validez y no resulta pertinente hacer un examen de tal naturaleza,

porque en todo caso, la identificación de una asimetría al interior de dicho resolución, acredita
per se, un error en el procedimiento y la no aplicación en forma precisa de la norma, es de por

si una clara situación de asimetría institucional aunque no jurídica.
En cuarto lugar, se fija un criterio de interpretación frente a la regla del artículo 19 de la Ley
388 de 1997, recordando que previamente quedó acreditado que el artículo en cuestión
consagra requisitos de validez para el plan parcial, que el procedimiento de adopción del plan
parcial, entraña un acto administrativo complejo y congruente con lo anterior, se debe dejar
en claro que la exigencia normativa, según la cual, « el plan parcial incluirá por lo menos los
siguientes elementos », se cumple mediante la inclusión en sedes de la Resolución de
Viabilidad y el Decreto de Adopción, de una manifestación expresa de la autoridad competente,
del cumplimiento de la exigencia normativa definida por el citado el artículo.
Lo anterior, para rechazar de plano, cualquier interpretación según la cual la exigencia que « el
plan parcial incluirá por lo menos los siguientes elementos » es una exigencia de contenido
técnico y en tal sentido, bastará con que el Documento Técnico de Soporte, integre aquel
elemento que ha fijado la norma en cuestión.
Como fundamento adicional, para rechazar la interpretación de una exigencia técnica que se
cumple con el Documento Técnico de Soporte, debemos recordar que el artículo 8° de la Ley
388 de 1997, consagra la función pública del ordenamiento territorial local, la cual se
ejerce « mediante decisiones administrativas – SIC – » y agrega el parágrafo de la norma en
cuestión:
« PARÁGRAFO. Las acciones urbanísticas aquí previstas deberán estar contenidas o

autorizadas en los planes de ordenamiento territorial o de los instrumentos que los
desarrollan o complementan, en los términos previstos en la presente ley – SIC – »
La norma in comento es clara al determinar que las acciones urbanísticas deben estar
contenidas o autorizadas en el POT o el instrumento que lo desarrolle y cuando se agrega la
expresión, en los términos previstos en la presente ley, se integra un juicio adicional, que es
propio del Principio de Legalidad de la Actuación de los Servidores Públicos consagrado en el
artículo 6 y 121 de la Constitución Política y es que de la revisión de la Ley 388 de 1997, no
existe norma alguna, que indique que el Documento Técnico de Soporte, puede contener las
decisiones relacionadas con la acciones urbanísticas y tampoco hay referencia normativa que
Página
autorice igual previsión frente al plan parcial.
231
Aceptar lo contrario, sería aceptar mutatis mutandis, que la decisión administrativa de la
adopción del Plan de Ordenamiento Territorial – POT, puede darse en un brevísimo Acuerdo o
Decreto y dejar el grueso de tal decisión administrativa que refleja la acción urbanística al
Documento Técnico de Soporte del POT; por supuesto que se trata de una teoría cuando menos
extravagante y sin piso jurídico.
32. Test de Validez a Resoluciones de Viabilidad: Concepto Desfavorable
El cuadro del test de validez indica la inclusión del componente valorado por la Secretaria
Distrital de Planeación de Bogotá, sin indicar su cumplimiento o incumplimiento, pero se
adiciona con elementos valorados en forma adicional por tal entidad y para más claridad, se
adiciona con la indicación precisa de los factores de incumplimiento que motivan la decisión
desfavorable, como un agregado del cuadro.
PLANES PARCIALES SELECCIONADOS PARA EL ESTUDIO

COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997 CONQUISTADOS EL ROSARIO EL RETIRO
Delimitación x x x
Características del Área de la Operación Urbana x x x
Definición precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la Operación Urbana en:
 Aprovechamiento de los inmuebles x x x
 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público Componente Espacio Público x Sistema de Espacio Público
 Calidad del entorno Componente Ambiental Componente Ambiental Componente Ambiental
 Alternativas de expansión o renovación x x x
 Procesos de concertación x x x
 Integración Inmobiliaria x x x
 Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y beneficios x x x
 Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos de la operación x x x
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y Complejidad x x x
 Definición de Usos Específicos del Suelo x x x
 Intensidades de Ocupación x x x
 Construcción x x x
 Retiros x x x
 Aislamientos x x x
 Empates x x x
 Alturas x x x
Definición del trazado y características de la Estructura del Área de la Operación Urbana en:
 Espacio público Componente Espacio Público Componente Espacio x
 Vías Público
 Red Vial Secundaria Componente Vial y Movilidad Componente Movilidad Componente Vial y Movilidad
Componente Vial y Movilidad Componente Movilidad Componente Vial y Movilidad
 Acueducto Componente Servicios Públicos X Componente Servicios Públicos
 Alcantarillado Componente Servicios Públicos X x
 Gas Domiciliario Componente Servicios Públicos X x
 Energía Eléctrica Componente Servicios Públicos X x
 Telefonía Componente Servicios Públicos x x
 Templos x Localización Área x
 Centros Docentes x Cesión Equipamiento x
 Centros de Salud x Dotacional x
 Espacios Públicos Componente Espacio Público x Sistema de Espacio Público
Zonas Verdes destinados para parques x x x
Normas para complementar el planeamiento determinadas áreas de la operación urbana
según: Estudio de Transito Estudio de Transito Estudio de Transito
 Naturaleza x x x
 Objetivos x Objetivos de x
 Directrices Ordenamiento
x Criterios de x
Ordenamiento Página
 Captación de Plusvalías x x x
 Reparto de Cargas y Beneficios x Aprovechamiento Reparto de Cargas y Beneficios
Urbanístico y Cargas
232
Urbanísticas
Procedimientos de gestión x x x
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización x x x
Programa de Ejecución x x x
Programa de Financiamiento x x x
Otros Incluidos por la Secretaria Distrital de Planeación x Documento Técnico x
Soporte
33. Identificación de Asimetrías Regulatoria
El siguiente cuadro, precisa los factores de incumplimiento de las resoluciones que poseen
concepto desfavorable, la inclusión de la expresión No Aplica, significa que fue un aspecto no
valorado.
RELACIONES DE FACTORES DE INCUMPLIMIENTO

COMPONENTE CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO
Ambiental x x x
Espacio Público x x x
Sistema Vial/Movilidad x x x
Estudio de Transito x x x
Redes de Acueducto y Alcantarillado x No Aplica No Aplica
Objetivos de Ordenamiento No aplica x No aplica
Criterios de Ordenamiento No aplica x No aplica
Cesión Equipamiento Dotacional No aplica x No Aplica
Reparto de Cargas y Beneficios No aplica x x
Documento Técnico de Soporte No aplica x No Aplica
De lo anterior resulta claro que los aspectos comunes que acreditan la valoración negativa de
la formulación del plan parcial son:
 Componente Ambiental
 Espacio Público
 Sistema de Movilidad
 Estudio de Transito
Desde el punto de vista del procedimiento administrativo, encontramos que dichos

componentes operan como asimetrías del marco institucional, toda vez que se trata de factores
que poseen un tratamiento jurídico reglado, pero en sedes de la Resolución de Determinantes
se evidencian problemas concretos, relacionados con información asimétrica que conduce a los
formuladores técnicos a cometer errores de cálculo tal como se verá a continuación:
33.1. Asimetría del Componente Ambiental

Página
Se ordena concertación de asuntos ambientales con la SDA, así:
233
PLAN PARCIAL ARTÍCULO DE LAS DETERMINANTES
Conquistador 11 – Concertación Ambiental con SDA y SDP
El Rosario 11 – Concertación Ambiental con SDA y SDP
El Retiro 11 – Concertación Ambiental con SDA y SDP
Si bien es cierto y esto ya fue advertido antes, no se hace una valoración de la formulación
entregada por el promotor, en los tres (3) casos, hablamos de una exigencia del todo extralegal,
pues no está acreditado para ninguna de las determinantes, que el plan parcial según la regla
del artículo 10 del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, exija concertación ambiental, norma que
a su tenor literal dice:
« Artículo 10. Planes parciales objeto de concertación con la autoridad ambiental. Serán
objeto de concertación con la autoridad ambiental respectiva los planes parciales que
presenten alguna de las siguientes situaciones: 1. Los que contemplen proyectos, obras
o actividades que requieran licencia ambiental de acuerdo con lo dispuesto en el
Decreto 1220 de 2005 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya; 2. Los planes
parciales que precisen la delimitación de los suelos de protección y/o colinden con
ecosistemas tales como parques naturales, reservas forestales, distritos de manejo
integrado, distritos de conservación de suelo o zonas costeras; 3. Los que incluyan o
colinden con áreas de amenaza y riesgo, identificadas por el plan de ordenamiento
territorial, reglamentaciones o estudios técnicos posteriores relacionadas con las
mismas; 4. Los que se desarrollen en suelo de expansión urbana – SIC - ».
De un lado, la Secretaria Distrital de Planeación, no posee dentro de sus competencias la

condición de Autoridad Ambiental para Concertar temas ambientales y con ello se introduce
una instancia dentro del proceso que no posee fundamento legal.
33.2. Asimetría del Espacio Público
Para demostrar el problema de información asimétrica, a continuación se hace una revisión de

la justificación institucional que acredita el incumplimiento de la formulación en el componente
de espacio público, con el Plan Parcial El Conquistador, el cual se elige por la complejidad.
Lo relacionado con el Plan Parcial El Retiro, se concentra en el incumplimiento de la cesión del

17% y el indicador de 6 M2 por habitante y en el caso del Plan Parcial El Rosario, la problemática
se relaciona con no haberse generado un diseño de la Carrera 30 como un Corredor Ecológico
Vial, no identificación de la Red de Andenes Conectores no acatar la recomendación de la
Secretaria Distrital de Ambiente de ubicar como zonas blandas el 80% de las Zonas de Cesión.
Así las cosas, se precede a un análisis detallado del Plan Parcial El Conquistador:
Página
RESOLUCIÓN DE VIABILIDAD – PLAN PARCIAL EL CONQUISTADOR
UBICACIÓN CONCEPTO INSTITUCIONAL – TALLER DEL ESPACIO PÚBLICO
Pág. 9-10 OBSERVACIÓN 1. No establece cantidad de habitantes flotantes, residentes y demás usuarios que permitan estudiar el
234
cumplimiento de metas establecidas en el Plan Maestro de Espacio Público.
Glosa a la Observación. De la revisión de la Resolución de Determinantes en sus artículos 13 y 14, no se advierte la
existencia de ninguna exigencia de esta naturaleza y en el artículo 15 se indica en materia de consideraciones adicionales
para el manejo del espacio público en su literal b dice: « En el cuadro general de áreas se debe especificar el área
correspondiente en metros cuadrados por habitante según proyección de población en usos que albergará esta plan –
SIC - »; de la literalidad de la exigencia de la Resolución de Determinantes y su comparación con la exigencia del Taller del
Espacio Público, se concluye:
Conclusión a Observación 1. Se evidencia una situación de exigencia extralegal
OBSERVACIÓN 2. No es claro el planteamiento de Espacio Público no se observan cotas, ni cuadro de áreas que permita
establecer las zonas de cesión existente y las propuestas y áreas privadas de carácter público.
Glosa a la Observación. Se trata de un requisito ambiguo, el inciso 2° del artículo 15 de la Resolución de Determinantes,
se exige presentar un plano en formato pliego con el fin de verificar zonas de uso público y privado donde se pueda
observar y corroborar los porcentajes planteados; en ninguna parte se dice que el plano debe estar acotado y en tal
sentido, debe considerarse que es un requisito subsanable.
Conclusión a Observación 2. Se evidencia una situación de discrecionalidad administrativa.
OBSERVACIÓN 3. Se rechaza la propuesta de un parque aéreo utilizando la cubierta de la plataforma nueva, por no estar
conforme al Interés General.
Glosa a la Observación. Se trata de una decisión que no posee soporte jurídico, pues según la regla del artículo 117 de la
Ley 388 de 1997, se abre la posibilidad a que una edificación tenga diferentes tipos de propiedad: Áreas Públicas de Cesión
y Áreas Privadas y no hay ninguna limitación sobre su ubicación y de otro lado el artículo 5 de la Ley 9 de 1989, acredita
en el Concepto de Espacio Público, la posibilidad de parque aéreo utilizando la cubierta de la plataforma nueva.
Conclusión a Observación 3. Se evidencia una situación de discrecionalidad administrativa y un problema de concepción
del Derecho de Propiedad anclado en Estructuras Feudales, que desconoce la evolución del concepto Jurídico –
Propiedad.
Observación 4. No se observa una intervención urbanística e integral que conecte peatonalmente mediante corredores
peatonales la Plazoleta de la Calle 85, Alameda del Parque Virrey y ciclo ruta proyectada en la Avenida Paseo Los
Libertadores.
Glosa a la Observación. Se trata de una decisión apoyada en conceptos jurídicos indeterminados que no fueron precisados
en la resolución de determinantes al no usar definiciones técnicas: Qué es intervención urbanística e integral?
Observación 5. No se propone una zona cesión apropiada para el sector que conecte la estructura del Espacio Público.
Glosa a la Observación. Se trata de una decisión apoyada en conceptos jurídicos indeterminados que no fueron
precisados en la resolución de determinantes al no usar definiciones técnicas: Qué es cesión apropiada?
En síntesis, se evidencia que hay asimetrías relacionadas con exigencias extralegales y

discrecionalidad administrativa.
33.3. Asimetría del Sistema de Movilidad y Estudio de Transito
PLAN PARCIAL UBICACIÓN CONCEPTO INSTITUCIONAL CONSIGNADO EN LA RESOLUCIÓN DE VIABILIDAD

SDP – Dirección de Vías, Transporte y SSPP. No muestra de manera general ni específica, la estrategia de
articulación entre la propuesta de ordenamiento territorial y la integración de modos de transporte del sector
[…] no presenta estimativo de viajes atraídos y generados especialmente en viajes modos de transporte
peatón, transporte público colectivo, masivo e individual, que permita identificar con mayor exactitud los
requerimientos de movilidad e infraestructura vial y de trasporte necesario para el plan parcial.
Estudio de Transito. Fue aprobado por la SDM en forma condicionada al hecho que el 100% de las Obras
Civiles contempladas en el Estudio de Transito, se ejecuten antes de iniciar las obras de urbanismo del Plan
Parcial y cuando la SDP requirió al Promotor del Plan Parcial, para que suscribiera un Acto de Compromiso en
Conquistador Pág. 10 la cual se ratificará la anterior solicitud, el Promotor del Plan Parcial, no suscribió dicho acta; las obras civiles
acordadas son:
 Puente Retorno Vehicular Norte-Norte sobre la Autopista Norte a la altura de la Calle 82. Página
 Paso Peatonal a Desnivel sobre la Autopista Norte a la altura de la Calle 82.
 Paso Peatonal a Desnivel sobre la Autopista Norte a la altura de la Calle 85 Costado Oriental en sentido
Norte-Sur y Sur-Norte.
 Retorno Este-Este sobre la Calle 85 adyacente a la Autopista Norte, con carril protegido para tráfico
235
vehicular.
 Conexión deprimida Este-Norte en la Calle 82 para acceder a la Autopista Norte.
SDP – Dirección de Vías, Transporte y SSPP. No presentó estudio de tránsito para formulación Plan Parcial.
 Se rechaza localización de un equipamiento en la oreja-manzana de la Av. NQS y Calle 68.
 Los planos presentados no precisan exigencias de la Resolución de Determinantes.
El Rosario Pág. 17-18 -  No se consideraron los aspectos del componente de movilidad relacionados con: Accesibilidad Peatonal y
19 Vehicular, Zonas de Cargue y Descargue, Cupos de Estacionamiento, Zonas de Transporte Público e
Integración con el SITP.
El Retiro Pág. 18-19 - SDP – Dirección de Vías, Transporte y SSPP. Indica que el acceso-salida a estacionamientos viola la regla del
20 – 21 – artículo 182 del POT y viola la exigencia del Control Ambiental de 10 metros, ya que lo propuesto por el plan
22 parcial es 5 metros.
Estudio de Transito. Fue rechazado por la SDM « mientras que el proyecto no proponga alternativas de
solución claras, que mitiguen los posibles impactos generados sobre la movilidad del sector, esta entidad no
puede aprobar la implantación de un proyecto que impacte negativamente la zona en temas de tránsito y
movilidad – SIC - ».
En relación con el Plan Parcial el Retiro, la exigencia de un control ambiental de 10 metros, se

constituye en una exigencia extralegal, pues el parágrafo 1 del artículo 181 del POT, es claro al
determinar que las áreas consolidadas en donde no se exigió el control ambiental, será de 5
metros.
Salvo la anterior consideración, es factible subsumir las demás observaciones del componente
de movilidad, en un problema que se concentra en el Estudio de Transito y en tal sentido
debemos considerar la situación concreta, así:
El Conquistador, recibe aprobación condicionada a que se ejecute en primera instancia, el

siguiente paquete de obras públicas:
 Puente Retorno Vehicular Norte-Norte sobre la Autopista Norte a la altura de la Calle 82.
 Paso Peatonal a Desnivel sobre la Autopista Norte a la altura de la Calle 82.
 Paso Peatonal a Desnivel sobre la Autopista Norte a la altura de la Calle 85 Costado Oriental
en sentido Norte-Sur y Sur-Norte.
 Retorno Este-Este sobre la Calle 85 adyacente a la Autopista Norte, con carril protegido para
tráfico vehicular.
 Conexión deprimida Este-Norte en la Calle 82 para acceder a la Autopista Norte.
Se trata de una carga financiera desproporcionada que fue manejada como una Carga Local, es
decir, con cargo a los propietarios del plan parcial y desde el punto de vista de la
conceptualización del plan parcial, se trata de obras de infraestructura física y vial, que surgen
con ocasión del plan parcial, pero cuyo uso y disfrute será para todo un sector y la propia
ciudad, luego la pregunta que surge, es la siguiente:
Página
Resulta adecuado imponer una carga financiera de tal
magnitud al plan parcial, o debió generarse un
236
mecanismo financiación, tipo cobro de plusvalía sobre la
zona del plan parcial, para financiar dichas obras.
En igual sentido, el Plan Parcial El Retiro, no logra aprobación del Estudio de Transito « mientras
que el proyecto no proponga alternativas de solución claras, que mitiguen los posibles impactos
generados sobre la movilidad del sector, esta entidad no puede aprobar la implantación de un
proyecto que impacte negativamente la zona en temas de tránsito y movilidad – SIC - ».
Aquí nuevamente surge una pregunta:
Qué obras de infraestructura física relacionadas con puentes vehiculares, puentes

peatonales, pasos deprimidos vehiculares y peatonales, se deben incluir para
eliminar los impactos negativos de tránsito y movilidad y en qué forma se deben
financiar
Así las cosas, el concepto desfavorable de la formulación de los planes parciales antes
presentada, no están exento de problemas de asimetrías de información y de marco
institucional.
34. TEST DE VALIDEZ A RESOLUCIONES DE VIABILIDAD: CONCEPTO FAVORABLE
A continuación se presenta el examen de las Resoluciones de Viabilidad de la Ciudad de Bogotá

y de Cali, que acredita el resultado de examinar el componente normativo del artículo 19 de la
Ley 388 de 1997 con el acto administrativo mediante el cual el ente territorial, determinó la
viabilidad del plan parcial.
34.1. El Caso de la Ciudad de Bogotá

COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997 PROSCENIO ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL
Delimitación x x x
Características del Área de la Operación Urbana x x x
Definición precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la
Operación Urbana en: x Desafectación de BIC x
 Aprovechamiento de los inmuebles X Componente Espacio Componente Espacio
 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público Público Público
 Calidad del entorno X Componente Ambiental Componente Ambiental
 Alternativas de renovación x x x
 Procesos de concertación x x x
 Integración Inmobiliaria x x x
 Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y x x x
beneficios x x x
 Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos de x x x
la operación
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y
Complejidad Página
Normas Urbanísticas Específicas para el área de la Operación
Urbana en: x x x
 Definición de Usos Específicos del Suelo x Condiciones Generales x
237
 Intensidades de Ocupación Edificabilidad
 Construcción x x x
 Retiros x x x
 Aislamientos x x x
 Empates x x x
 Alturas x x x
Definición del trazado y características de la Estructura del Área de
la Operación Urbana en: x Componente Espacio x
 Espacio público Público
 Vías x Componente Vial y Componente Vial y

 Red Vial Secundaria Movilidad Movilidad
x Componente Vial y Componente Vial y
Movilidad Movilidad
Redes Secundarias de Abastecimiento de Servicios Públicos
Domiciliarios: Componente x Componente Servicios
 Acueducto Servicios Públicos Públicos
 Alcantarillado Componente x Componente Servicios
 Gas Domiciliario Servicios Públicos Públicos
 Energía Eléctrica Componente x Componente Servicios
 Telefonía Servicios Públicos Públicos
Componente x Componente Servicios
Servicios Públicos Públicos
Componente x Componente Servicios
Servicios Públicos Públicos
Localización de Equipamientos Colectivos de Interés Público o
Social de: x
 Templos x Cesiones para Cesiones para
 Centros Docentes x Equipamiento Equipamiento
 Centros de Salud X Cesiones para Espacio Cesiones para Espacio
 Espacios Públicos Público Público
Zonas Verdes destinados para parques x Cesiones Zonas Verdes Cesiones Zonas Verdes
Normas para complementar el planeamiento determinadas áreas
de la operación urbana según: Estudio de Transito x x
 Naturaleza x x x
 Objetivos x x x
 Directrices x x x
 Captación de Plusvalías x Plusvalía a Estudio Plusvalía a Estudio
 Reparto de Cargas y Beneficios x Reparto de Cargas y x
Beneficios
Procedimientos de gestión x x x
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización x x x
Programa de Ejecución x x x
Programa de Financiamiento x x x
Otros Incluidos por la Secretaria Distrital de Planeación X Documento Técnico x
Soporte
34.2. El Caso de la Ciudad de Cali
A continuación se presenta una breve síntesis de las resoluciones de determinantes de plan

parcial, de la Ciudad de Cali.
NOMBRE DEL PLAN PARCIAL SAN PASCAL NUEVA KOREA CIUDADEL DE LA JUSTICIA Página
Fecha de Expedido Mayo 7 de 2010 Mayo 2 de 2012 Septiembre 20 de 2012
Total Páginas 8 14 11
Total Artículos 4 21 23
238
Total Considerandos 4 9 7
Desde el punto de vista de la conformación de la estructura lógico formal, el resultado es el

siguiente:
ESTRUCTURA LÓGICO FORMAL DEL ACTO ADMINISTRATIVO

SAN PASCAL NUEVA KOREA CIUDADEL DE LA JUSTICIA
Artículo 1 Título Primero Título Primero
 Delimitación del Plan Parcial Delimitación del Área del Plan Parcial Delimitación del Área del Plan Parcial
 Áreas de Reserva – Protección

Ambiental y Zonas de Amenaza  Artículo 1. Adopta determinantes.  Artículo 1. Adopta determinantes.
 Sistema Vial y de Transporte
 Sistema de Espacio Público y  Artículo 2. Delimitación del Plan Parcial.  Artículo 2. Delimitación del Plan Parcial.
Equipamiento Colectivo
 Sistema de Patrimonio Cultural
 Servicios Públicos Domiciliarios
y Telecomunicaciones
 Simulación Urbanística y
Financiera  Artículo 3. Área del Plan Parcial y predios que lo  Artículo 3. Área del Plan Parcial y predios que lo
 Normas Urbanísticas conforman. conforman.
Artículo 2 Título Segundo Título Segundo

Notificaciones Sistemas Estructurantes del Territorio Sistemas Estructurantes del Territorio
Capítulo Primero – Sistema Ambiental Capítulo Primero – Sistema Ambiental
 Artículo 4. Elementos Ambientales o Paisajísticos  Artículo 4. Elementos Ambientales o Paisajísticos
 Artículo 5. Aspectos Geológicos – Geomorfológicos.  Artículo 5. Aspectos Geológicos – Geomorfológicos.
Capítulo Segundo – Sistema Vial y de Transporte Capítulo Segundo – Sistema Vial y de Transporte
 Artículo 6. Elementos Determinantes del Sistema Vial y  Artículo 6. Elementos Determinantes del Sistema Vial y
de Transporte. de Transporte.
 Artículo 7. Criterios de Diseño.  Artículo 7. Estudio de Transito.
Capítulo Tercero – Sistema de Espacio Público y Capítulo Tercero – Sistema de Espacio Público y
Equipamiento Colectivo Equipamiento Colectivo
 Artículo 8. Lineamientos para el Diseño Urbano  Artículo 8. Lineamientos para el Diseño Urbano
Capítulo Cuarto – Sistema de Servicios Públicos Capítulo Cuarto – Sistema de Servicios Públicos
Domiciliarios Domiciliarios
 Artículo 9. Lineamientos  Artículo 9. Lineamientos
 Artículo 10. Acueducto y Alcantarillado  Artículo 10. Acueducto y Alcantarillado
 Artículo 11. Energía – Telecomunicaciones y Gas  Artículo 11. Energía – Telecomunicaciones y Gas
Capítulo Quinto – Sistema de Patrimonio Cultural
 Artículo 18122. Sistema de Patrimonio Cultural
Artículo 3 Título Tercero Título Tercero
Vigencia de las Determinantes Normas Urbanísticas Aplicables para la Formulación del Normas Urbanísticas Aplicables para la Formulación del
Plan Parcial Plan Parcial
 Artículo 11. Información General  Artículo 12. Información General

 Artículo 12. Normas Generales del Tratamiento de  Artículo 13. Normas Generales del Tratamiento de
Renovación Renovación
 Artículo 13. Usos del Suelo  Artículo 14. Usos del Suelo
Artículo 4 Título Cuarto Título Cuarto
Recursos de la Vía Gubernativo Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios y Obligaciones Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios y Obligaciones
Urbanísticas Urbanísticas
 Artículo 14. Cargas Urbanísticas Generales  Artículo 15. Requerimientos para el Cálculo de Cargas
 Artículo 15. Cargas Urbanísticas Locales Urbanísticas
 Artículo 16. Cesiones Obligatorias  Artículo 16. Cargas Urbanísticas Locales
 Artículo 17. Cesiones Obligatorias
Disposiciones Finales Disposiciones Finales
 Artículo 17. Sistema Estructurante de Patrimonio  Artículo 18. Presentación

 Artículo 18. Procedimiento  Artículo 19. Documento a Radicar
 Artículo 19. Vigencia  Artículo 20. Vigencia
 Artículo 20. Notificación y Publicación  Artículo 21. Notificación y Publicación Página
 Artículo 21. Recursos de Vía Gubernativa  Artículo 22. Recursos de Vía Gubernativa
239
No incluye obligación de concertación ambiental con la Dirección Administrativa de Planeación de Cali
y solamente en un caso hay obligación de Estudio de Transito, en los otros planes parciales, sólo se
exige una caracterización del tránsito en volumen, composición y velocidad de operación.
122
El acto administrativo pasa del artículo 11 al 18 y continúa con el artículo 12 evidenciándose un error de técnica
jurídica.

COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997 SAN PASCAL NUEVA KOREA CIUDADEL DE LA
JUSTICIA
Delimitación X x x
Características del Área de la Operación Urbana Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Definición precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la
Operación Urbana en: Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Aprovechamiento de los inmuebles Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Calidad del entorno Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Alternativas de renovación Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Procesos de concertación Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Integración Inmobiliaria Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
beneficios Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos de la Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
operación
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y
Complejidad
Normas Urbanísticas Específicas para el área de la Operación Urbana
en: Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Definición de Usos Específicos del Suelo Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Intensidades de Ocupación Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Construcción Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Retiros
 Aislamientos
 Empates
 Alturas
Definición del trazado y características de la Estructura del Área de la
Operación Urbana en: Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Espacio público Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Vías Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Redes Secundarias de Abastecimiento de Servicios Públicos
Domiciliarios: X x X
 Acueducto X x X
 Alcantarillado X X X
 Gas Domiciliario X X x
 Energía Eléctrica X x x
 Telefonía Página
Localización de Equipamientos Colectivos de Interés Público o
Social de: Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Templos Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
240
 Centros Docentes Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Centros de Salud Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Espacios Públicos Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Normas para complementar el planeamiento determinadas áreas de
la operación urbana según:
 Naturaleza Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Objetivos Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Directrices Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
 Captación de Plusvalías Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia

 Reparto de Cargas y Beneficios Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Procedimientos de gestión Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Programa de Ejecución Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Programa de Financiamiento Sin Referencia Sin Referencia Sin Referencia
Otros Incluidos por la Secretaria Distrital de Planeación X x x
35. Identificación de Asimetrías Regulatorias
Los siguientes cuadros, precisas las omisiones jurídicas que se constituyen en asimetrías del
procedimiento de adopción de los planes parciales exitosos y que no poseen ningún elemento
de referencia en ninguna de los tres (3) resoluciones objeto de estudio.
35.1. Asimetrías Regulatorias de los Planes Parciales de Bogotá

COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997
 Características del Área de la Operación Urbana
 Alternativas de renovación
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y Complejidad
 Construcción
 Retiros
 Aislamientos
 Empates
Normas para complementar el planeamiento determinadas áreas de la operación urbana según:
 Naturaleza
 Objetivos Página
 Directrices
 Captación de Plusvalías
241
 Procedimientos de gestión
 Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización
 Programa de Ejecución
 Programa de Financiamiento
35.2. Asimetrías Regulatorias de los Planes Parciales de Cali
El caso de Cali, es por decir lo menos, dramático.
El artículo 19 de la Ley 388 de 1997, es claro al decir que « el plan parcial o local incluirá por lo
menos los siguientes elementos – SIC – » y los planes analizados, salvo referencia expresa a la
delimitación, redes de servicios públicos domiciliarios y Documento Técnico de Soporte, no
incluye nada:

COMPONENTE NORMATIVO – ARTÍCULO 19 LEY 388 DE
1997
Delimitación X
Características del Área de la Operación Urbana Sin Referencia
Definición precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de
la Operación Urbana en: Sin Referencia
 Aprovechamiento de los inmuebles Sin Referencia
 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público Sin Referencia
 Calidad del entorno Sin Referencia
 Alternativas de renovación
Estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar: Sin Referencia
Procesos de concertación Sin Referencia
Integración Inmobiliaria Sin Referencia
 Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las Sin Referencia
cargas y beneficios Sin Referencia
 Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan
Sin Referencia
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Sin Referencia
Escala y Complejidad
Sin Referencia
Normas Urbanísticas Específicas para el área de la Operación

Urbana en: Sin Referencia
 Definición de Usos Específicos del Suelo Sin Referencia
 Intensidades de Ocupación Sin Referencia
Sin Referencia
 Construcción Sin Referencia
Sin Referencia
Sin Referencia
Sin Referencia Página
Sin Referencia
 Retiros
242
 Aislamientos
 Empates
 Alturas
Definición del trazado y características de la Estructura del
Área de la Operación Urbana en: Sin Referencia
 Espacio público Sin Referencia
 Vías Sin Referencia
 Red Vial Secundaria Sin Referencia
Localización de Equipamientos Colectivos de Interés

Público o Social de:
 Templos Sin Referencia
 Centros Docentes Sin Referencia
 Centros de Salud Sin Referencia
 Espacios Públicos Sin Referencia
 Zonas Verdes destinados para parques Sin Referencia
Normas para complementar el planeamiento determinadas
áreas de la operación urbana según:
 Naturaleza Sin Referencia
 Objetivos Sin Referencia
 Directrices Sin Referencia
 Captación de Plusvalías Sin Referencia
 Reparto de Cargas y Beneficios Sin Referencia
Procedimientos de gestión Sin Referencia
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización Sin Referencia
Programa de Ejecución Sin Referencia
Programa de Financiamiento Sin Referencia
36. Conclusiones del Capítulo 9
Frente al análisis de las resoluciones de viabilidad con concepto desfavorable, se pudo

identificar problemas en el caso de Bogotá, que hay asimetrías en relación con el Componente
Ambiental, Espacio Público y el Estudio de Transito, así:
 El Componente Ambiental, relacionado con la calidad legal de Autoridad Ambiental que

se atribuye la Secretaria Distrital de Planeación, para concertar temas ambientales, con
lo cual se introduce una instancia dentro del proceso que no posee fundamento legal.
 En materia de Espacio Público, se evidencian exigencias extralegales como rechazar la

propuesta al indicar que no puede considerarse como espacio público un parque aéreo
y discrecionalidad administrativa, tales como rechazar la propuesta porque el plano de
áreas no está acotado siendo un requisito subsanable o porque no se ofrece una
intervención urbanística integral, cuando la resolución de determinantes no fija una
definición legal sobre dicha expresión jurídica indeterminada. Página
 Respecto al Estudio de Tránsito, se niega mientras no se propongan, obras de

243
infraestructura física relacionadas con puentes vehiculares, puentes peatonales, pasos
deprimidos vehiculares y peatonales, para eliminar los impactos negativos de tránsito y
movilidad o se aprueba el mismo, en forma condicionada a que se ejecute en la primera
fase obras de infraestructura como las antes señaladas; empero tales exigencias no van
acompañadas de la indicación de los instrumentos de gestión financiera que permiten
configurar una estructuración financiera, capaz de soportar dichas cargas so pretexto
que se trata de cargas locales cuando en realidad el beneficio se puede percibir en la

escala zonal y local y en algunos casos, a nivel ciudad.
Del estudio de las resoluciones de viabilidad con concepto favorable, se pudo identificar que
en el caso de Cali, hay una carencia estructural de validez de la misma, toda vez que de un total
de 43 tópicos jurídicos definidos por el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, tan sólo 7 que se
aplican; es decir, un cumplimiento del 16,6 % aproximadamente y en el caso de Bogotá, el
porcentaje de cumplimiento se eleva al 53%.
Página
244
CAPÍTULO 10.
DECRETOS DE ADOPCIÓN DE PLAN PARCIAL
37. TEST DE VALIDEZ DESDE EL ARTÍCULO 19 DE LA LEY 388 DE 1997 Y DECRETOS DE

ADOPCIÓN
Del estudio de las resoluciones de viabilidad con concepto favorable, se pudo identificar que
en el caso de Cali, hay una carencia estructural de validez de la misma, toda vez que de un total
de 43 tópicos jurídicos definidos por el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, tan sólo 7 se aplican.
Es decir, hay un cumplimiento del 16 % aproximadamente y en el caso de Bogotá, el porcentaje

de cumplimiento se eleva al 53%.
Empero, como hablamos de un acto administrativo complejo, es preciso recordar que el

cumplimiento del 100% de los tópicos jurídicos del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, bien puede
ser perfeccionado en sedes del decreto de adopción del plan parcial, al ser acreditados en
diversas formas.
38. RELACIÓN DE DECRETOS DE ADOPCIÓN DE PLANES PARCIALES OBJETO DE ESTUDIO
El total de decretos que fueron objeto de estudio, se relacionan a continuación:
PLAN PARCIAL DECRETO N° FECHA ADOPCIÓN TOTAL PÁGINAS TOTAL ARTÍCULOS

Proscenio123 334 Agosto 9 de 2010 60 47
Estación Central 213 Mayo 16 de 2014 77 43
Pedregal124 188 Mayo 14 de 2014 33 61
Clínica Shaio 193 Mayo 22 de 2014 34 50
Triángulo de Fenicia 420 Octubre 1 de 2014 49 79
San Pascual 155 Marzo 20 de 2013 27 39
Nueva Korea 647 Octubre 10 de 2013 15 28
Ciudadela de la Justicia 364 Junio 9 de 2014 32 38
Dado lo anterior, encontramos los siguientes promedios:

Página
CIUDAD TOTAL TOTAL PROMEDIO
DECRETOS PÁGINAS ARTÍCULO PÁGINAS ARTÍCULOS
245
Bogotá 3 170 74 56 50
Cali 3 150 85 25 28
123
Mediante Decreto Distrital N° 271 del 24 de junio de 2011, se introducen modificaciones al decreto de
adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de Proscenio, en 19 páginas y 9 artículos.
124
Mediante Decreto Distrital N° 587 del 19 de diciembre de 2014, se introducen modificaciones al decreto de
adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de El Pedregal, en 5 páginas y 5 artículos.
Tal como ocurrió en las Resoluciones de Determinantes de Plan Parcial, se evidencia una
tendencia de proferir actos administrativos más extensos y complejos en la Ciudad de Bogotá
y más cortos en la Ciudad de Cali.
39. TEST DE VALIDEZ Y DECRETOS DE ADOPCIÓN DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ
A continuación se presentan los 3 Decretos de Adopción Planes Parciales de Renovación

Urbana, de la ciudad de Bogotá, desde el test de validez.
39.1. Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de Proscenio
TÓPICO JURÍDICO ARTÍCULO N°

INCISO 1°
DELIMITACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA DE LA OPERACIÓN URBANA
Delimitación 3 – Delimitación
INCISO 2°
DEFINICIÓN PRECISA DE OBJETIVOS Y DIRECTRICES URBANÍSTICAS DE LA OPERACIÓN URBANA EN:
Definición precisa de Objetivos 2 – Objetivos del Plan Parcial
67 – Objetivos de la Estrategia de Gestión Social
6 – Condiciones para Desarrollos Inmobiliarios Estación Central
Definición precisa Directrices Urbanísticas 17 – Lineamientos para el Diseño del Espacio Público
18 – Reglas y Condiciones para los Espacios Privados Afectos al
Uso Público
41 – Desarrollo Urbano Sostenible
49 – Definición de las bases para la actuación
50 – Procedimiento para la definición de las bases para la
actuación
60 – Requerimientos en materia de estudio, diseño y obras
civiles de movilidad.
66 – Estrategia de Gestión Social
68 – Estrategias del Plan Parcial
69 – Componentes Plan de Gestión
70 – Obligaciones del Urbanizador
74 – Condiciones para el Otorgamiento de Licencia Urbanística
77 – Vigencia
Aprovechamiento de los inmuebles 15 – Áreas Privadas Afectas al Uso Público
44 – Equipamiento Comunal Privado
Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público
34 – Tipología Edificatoria
35 – Antejardines
Calidad del entorno 41 – Desarrollo Urbano Sostenible
Página
42 – Lineamientos Manejo del Ruido
Alternativas de renovación
Estímulos a los Propietarios e Inversionistas 62 – Exenciones Tributarias para Aportes Voluntarios al Esquema
246
de Asociación Fiduciario
Otros Mecanismos para Garantizar el Reparto Equitativo de las 21 – Beneficios del Plan Parcial
Cargas y Beneficios Vinculados al Mejor Aprovechamiento de los 46 – Delimitación U.A.U
Inmuebles 47 - Procedimiento para delimitación de U.A.U
48 – U.A.U.
Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos de la
operación
Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y

Complejidad
INCISO 3°
NORMAS URBANÍSTICAS ESPECÍFICAS PARA LA ÁREA DE LA OPERACIÓN URBANA
4 – Documentos de Plan Parcial
38 – Sótanos – Ramplas – Escaleras y Puentes Peatonales
Normas Urbanísticas Específicas para el área de la Operación Urbana 39 – Normas de Conexiones Subterráneas
43 – Estacionamientos.
21 – Sistema de Equipamiento
72 – Modificación al Plan Parcial
Definición de Usos Específicos del Suelo 25 – Normas de Usos par las U.A.U.
26 – Normas de Uso para Áreas de Manejo Diferenciado
27 – Uso Dotacional
Intensidades de Ocupación 31 – Edificabilidad Aplicable a las UAU/UGU
33 – Edificabilidad para Áreas de Manejo Diferenciado a las
UAU/UGU
Construcción
Retiros 37 – Voladizos y Aleros
Aislamientos 32 – Aislamientos Aplicables a UAU/UGU
Empates
Alturas 36 – Alturas
INCISO 4°
Espacio público 5 – Proyecto Urbanístico y Áreas Generales Plan Parcial
14 – Sistema Espacio Público Construido
16 – Redefinición Espacio Público
8 – Sistema de Movilidad
9 – Malla Vial Arterial e Intermedia
Vías 12 – Sistema de Movilidad Estación Intermedia
40 – Accesos Vehiculares
Red Vial Secundaria 10 – Sistema de Movilidad – Malla Vial Local
11 – Vías Públicas Peatonales – Vehicular Restringida Malla Vial
Local
Redes Secundarias de Abastecimiento SSPPDD: 13 – Sistema de SSPP
Acueducto
Alcantarillado
Gas Domiciliario
Energía Eléctrica
Telefonía
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5° Página
NORMAS PARA COMPLEMENTAR PLANEAMIENTO ZONAS DETERMINADAS DEL ÁREA DE LA OPERACIÓN URBANA SEGÚN:
Naturaleza
Objetivos
247
Directrices 29 – BIC
30 – Normas para Intervención en BIC
INCISO 6°
21 – Beneficios del Plan Parcial
22 – Áreas de Construcción
Instrumentos de Manejo del Suelo 45 – Gestión Asociada
46 – Delimitación U.A.U
47 - Procedimiento para delimitación de U.A.U
48 – U.A.U
51 – Inmuebles Sujetos a Régimen de Propiedad Horizontal

53 – Entidad Gestora
54 – Funciones de la Entidad Gestora
55 – Instancias Coordinadoras del Plan Parcial
56 – Funciones de las Instancias Coordinadoras
57 – Alternativas para la Participación de Propietarios e
Interesados en la Gestión de la U.A.U.
58 – Alternativas de Vinculación de Actores Públicos o Privados a
la Gestión del Plan Parcial
66 – Estrategia de gestión social
67- Objetivos Estrategia de gestión social
Captación de Plusvalías 71 – Participación Distrital en Plusvalía
19 – Criterio de Reparto de Cargas y Beneficios
Reparto de Cargas y Beneficios 20 – Mecanismo para Asegurar Reparto Equitativo de Cargas y
Beneficios
23 – Cargas del Plan Parcial
24 – Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios
59 – Forma de Pago de las Cargas Objeto de Reparto y
Restitución de Aportes
Procedimientos de gestión 28 – Acciones de Mitigación para Usos Dotacionales y
Comerciales
52 – Valoración Inicial de Aportes
63 – Formas de Pago Aplicables a la Expropiación por Vía
Administrativa
64 – Expropiación a Favor de Terceros
65 – Derecho de Preferencia
68 – Estrategia
Evaluación Financiera Obras Urbanización 38 – Estrategias de Financiación
Programa de Financiamiento 61 – Fiducia Mercantil
En términos de validez, de un total de 43 tópicos jurídicos ordenados por el artículo 19, el plan
parcial cumple 25 tópicos jurídicos; luego su valoración es así:
 Cumplimiento – Equivalen al 58%

 Incumplimiento – Equivale 42% - llega a 18 tópicos para los cuales no hay referencia.
En lo que hace referencia a los artículos que no pueden ser objeto de clasificación dentro de la
plantilla del test de validez, encontramos los siguientes artículos:
 1 – Adopción Página
 42 – Remisión a otras Normas
 44 – Incorporación de la Cartografía
248
 46 – Actualización de las Cifras en Pesos Constantes
39.2. Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de Estación Central

INCISO 1°

INCISO 2°
41 – Obligaciones Generales del Urbanizados
Definición precisa Directrices Urbanísticas 45 – Licencias
47 – Vigencia
Aprovechamiento de los inmuebles 15 – Espacios Privados de Uso Público
33 – Equipamiento Comunal
Calidad del entorno 26 – Tipología Edificatoria
Otros Mecanismos para Garantizar el Reparto Equitativo de las 21 – Beneficios del Plan Parcial
Cargas y Beneficios Vinculados al Mejor Aprovechamiento de los 46 – Delimitación U.A.U
Inmuebles 47 - Procedimiento para delimitación de U.A.U
48 – U.A.U.
operación
Complejidad
INCISO 3°
10 – Sistema Movilidad y Estudio de Transito
Normas Urbanísticas Específicas para la área de la Operación Urbana 29 – Sótanos, Ramplas, Escaleras y Puentes Peatonales
30 – Conexiones Subterráneas
32 – Exigencias Cupos Estacionamiento
43 – Ajuste al Plan Parcial
Definición de Usos Específicos del Suelo 22 – Uso Suelo Redesarrollo
23 – Uso Suelo Reactivación
Intensidades de Ocupación 24 Índice Ocupación y Construcción
Construcción 24 – Índice Ocupación y Construcción
Retiros 27 – Voladizos y Retrocesos
Aislamientos 28 – Aislamientos y Antejardines
Empates
Alturas 25 – Altura Permitida
INCISO 4°
Espacio público 4 – Cuadro de Áreas
6 – Estructura Ecológica Principal
12 – 13 y 14 – Sistema Espacio Público, Existente y Proyectado
16 – Manejo de Espacio Público
4 – Cuadro de Áreas
Página
7 Sistema de Movilidad
Vías 9 –Vías Públicas
31 – Accesos Vehiculares
249
Red Vial Secundaria 4 – Cuadro de Áreas
8- Malla Vial Local
Acueducto
Alcantarillado
Gas Domiciliario
Energía Eléctrica
Telefonía
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
17 – Gestión Asociada
18 – U.A.U.
Instrumentos de Manejo del Suelo 34 – Desarrollo por Asociación U.A.U.
35 – Delimitación U.A.U.
36- Reglas Ejecución U.A.U.
Captación de Plusvalías 41 – Plusvalía
19 – Reparto Cargas y Beneficios
Reparto de Cargas y Beneficios 20 – Beneficios
Procedimientos de gestión 37 – Estrategias Gestión Suelo
39 – Promotor del Plan Parcial
Programa de Ejecución 76 – Ejecución del Plan Parcial
Programa de Financiamiento 61 – Fiducia Mercantil
En términos de validez, de un total de 43 tópicos jurídicos ordenados por el artículo 19 de la

Ley 388 de 1997, el plan parcial cumple 24 tópicos jurídicos que equivalen al 56% y su
incumplimiento llega a 19 tópicos para los cuales no hay referencia, es decir, su incumplimiento
es del 42%.
 1 – Adopción
 7 – Estructura Ecológica Principal
 73 – Incorporación en la Cartografía Oficial
Página
39.3. Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de El Pedregal
250
INCISO 1°
INCISO 2°
52 – Objetivos de la Estrategia de Gestión Social
50 – Obligaciones Generales del Urbanizador

Definición precisa Directrices Urbanísticas 51 – Estrategia de Gestión Social
53 – Estrategias del Plan Parcial
58 – Licencias
61 – Vigencia
Aprovechamiento de los inmuebles 30 – Equipamiento Comunal Privado
Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público 20 – Lineamientos para el Diseño del Espacio Público Construido
Calidad del entorno
Otros Mecanismos para Garantizar el Reparto Equitativo de las
Cargas y Beneficios Vinculados al Mejor Aprovechamiento de
los Inmuebles
Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos
de la operación
Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su
Escala y Complejidad
INCISO 3°
9 – Normas de Manejo Ambiental
10 – Zonas Sujetas a Amenaza y Riesgos
Normas Urbanísticas Específicas para la área de la Operación 23 – Edificación Permitida
Urbana 26 – Sótanos, Ramplas, Escaleras y Puentes Peatonales
27 – Conexión Subterránea
29 – Estacionamientos
59 – Delimitación – Deslinde y Estructuración de las Cesiones Públicas
Definición de Usos Específicos del Suelo 22 – Normas de Uso
Intensidades de Ocupación 23 – Edificabilidad Permitida en el Plan Parcial
Construcción 24 – Índice Ocupación y Construcción
Retiros 24 – Normas Volumétricas Aplicables a las U.A.U. o de Gestión
Urbanística
Aislamientos
Empates
Alturas 25 – Altura Permitida
INCISO 4°
Espacio público 6 – Área General
7 – Estructura Ecológica Principal
8 – Condiciones para el Manejo de la Estructura Ecológica Principal
18 – Sistemas de Espacio Público Construido
19 – Redefinición del Espacio Público
20 – Lineamientos para el Diseño del Espacio Público Construido Página
11 – Subsistema Vial – Malla Vial Arterial Principal
13 – Subsistema de Transporte Publico
Vías 14 – Diseños de Obras Civiles para la Mitigación de los Impactos en la
251
Movilidad de la Zona.
15 – Accesos del Proyecto
28 – Acceso Vehicular
Red Vial Secundaria 12 – Subsistema Vial – Malla Vial Local
16 – Subsistemas de Trasporte Ciclorrutas
Acueducto
Alcantarillado
Gas Domiciliario
Energía Eléctrica
Telefonía
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
Directrices 14 – Diseño de Obras Civiles Mitigación Impactos Movilidad Zona
15 – Accesos del Proyecto
21 – Sistema de Equipamiento
INCISO 6°
37 – Gestión Asociada
38 – Proyecto de Delimitación de U.A.U. o Unidades de Gestión
Instrumentos de Manejo del Suelo 39 – Procedimiento para la Delimitación de las U.A.U.
40 – Unidades de Actuación Urbanística
41 – Definición de Bases para la Actuación
42 – Procedimiento para la Definición de las Bases de Actuación
43 – Inmuebles Sujetos a Régimen de Propiedad Horizontal
45 – Entidad Gestora
46 – Funciones de la Entidad Gestora
47 – Alternativas de Vinculación de Propietarios y Actores Privados a la
Gestión del Plan Parcial
Captación de Plusvalías 54 – Participación Distrital en Plusvalía
31 – Criterio de Reparto de Cargas y Beneficios
Reparto de Cargas y Beneficios 32 – Mecanismo para Asegurar Reparto Equitativo de Cargas y
Beneficios
33 – Beneficios del Plan Parcial
36 –Restitución de Aportes
49 – Forma de Pago de las Cargas Objeto de Reparto y Restitución de
Aportes
Procedimientos de gestión 5 – Estrategia del Plan Parcial
44 – Valoración Inicial de Aportes
Programa de Ejecución 60 – Ejecución del Plan Parcial
Programa de Financiamiento 35 – Alternativas de Financiación Construcción Cargas Urbanísticas
48 – Participación Mediante Contratos de Fiducia
En términos de validez, de un total de 43 tópicos jurídicos ordenados por el artículo 19 de la Página

incumplimiento llega a 20 tópicos para los cuales no hay referencia, es decir, estamos hablando
de un incumplimiento del 43% y en lo que hace referencia a los artículos que no pueden ser
252
objeto de clasificación dentro de la plantilla del test de validez, encontramos los siguientes
artículos:
 1 – Adopción
 57 – Incorporación en Base de Datos Geográfico Corporativa de la SDP
40. TEST DE VALIDEZ Y DECRETOS DE ADOPCIÓN DE LA CIUDAD DE CALI
A continuación se presentan los 3 Decretos de Adopción Planes Parciales de Renovación

Urbana, de la ciudad de Cali, desde el test de validez.
40.1. Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de San Pascual
TÓPICO JURÍDICO ARTÍCULO N° 19 LEY 388 DE 1997

INCISO 1°
Delimitación 2 – Localización y Ámbito de Aplicación
INCISO 2°
14 – Objetivos del Plan de Gestión Social
Definición precisa Directrices Urbanísticas 8 – Sistema de Equipamiento Colectivo
12 – Población Objetivo – Plan de Gestión Social
13 – Requisitos para la Implementación del Plan de Gestión Social
15 – Estrategias del Plan de Gestión Social
16 – Programas del Plan de Gestión Social
17 – Ejecución del Plan de Gestión Social
21 – Desarrollo de las Obras de Urbanismo
27 – Otras Obligaciones
31 – Vivienda de Interés Social
37 – Licencias
38 – Vigencia y Plazos de Ejecución
Calidad del entorno
Estímulos a los Propietarios e Inversionistas 19 – Aportes Adicionales para la Implementación del Proyecto
32 – Exoneración de Impuestos
Cargas y Beneficios Vinculados al Mejor Aprovechamiento de los
Inmuebles
operación
Complejidad
INCISO 3°
Página
Normas Urbanísticas Específicas para la área de la Operación Urbana 3 – Documentos de Plan Parcial
10 – Estructura de Espacio Privado
253
34 – Esquema Básico
Definición de Usos Específicos del Suelo 11 – Uso Suelo y Edificación
Construcción
Retiros
Aislamientos
Empates
Alturas
INCISO 4°

7 – Sistema Espacio Público
Vías 4 –Cuadro de Áreas
6 – Sistema Movilidad
Acueducto 9ª – Sistema de SSPP
Alcantarillado 9ª – Sistema de SSPP
Gas Domiciliario 9c – Sistema de SSPP
Energía Eléctrica 9b – Sistema de SSPP
Telefonía 9c – Sistema de SSPP
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
Instrumentos de Manejo del Suelo 18 – Esquema de Gerencia para la Ejecución del Plan Parcial
24 – Alternativas de Participación de los Propietarios del Suelo
33 – Identificación de Instancias de Coordinación y Apoyo
Captación de Plusvalías 30 – Participación del Municipio en Plusvalía
Reparto de Cargas y Beneficios 22 – Áreas de Manejo Especial
25 – Reparto de Cargas y Beneficios
26 –Cargas Generales y Locales
28 – Participación de la Carga por Unidad de Gestión
29 – Participación en los Aprovechamientos del Plan Parcial
Programa de Ejecución 23 – Etapas de Desarrollo del Plan Parcial

Página
es del 68% y en lo que hace referencia a los artículos que no pueden ser objeto de clasificación
dentro de la plantilla del test de validez, encontramos los siguientes artículos:
254
 1 – Adopción
 31 – Vivienda de Interés Social
 34 – Esquema Básico – No se exige
 36 – Incorporación en la Cartografía
40.2. Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de Nueva Korea
TÓPICO JURÍDICO ARTÍCULO N° 19 LEY 388 DE 1997

INCISO 1°
INCISO 2°
Definición precisa Directrices Urbanísticas 9 – Sistema de Equipamiento Colectivo Institucional
18 – Obligaciones Urbanística
19 – Adecuación de Andenes
20 – Pago de Cesiones de Zonas Verdes
21 – Licencias de Urbanismo
23 – Perfiles y Aprovechamientos
24 – Obligaciones del Urbanizador
28 - Vigencia y Plazo de Ejecución
Aprovechamiento de los inmuebles 12 – Estructura de Espacios Privados y Forma de Ocupación
Calidad del entorno
Integración Inmobiliaria 17- Integración Inmobiliaria
Inmuebles
operación
Complejidad
INCISO 3°
8 – Normas Generales sobre el Espacio Publico
26 – Modificación del Plan Parcial
Definición de Usos Específicos del Suelo 14 – Normas sobre Uso del Suelo y Edificación
Intensidades de Ocupación 15 – Índices de Edificación y Construcción
Construcción
Retiros
Aislamientos
Empates
Alturas Página
INCISO 4°
255
7 – Sistema Espacio Publico
20 – Pago de Cesiones de Zonas Verdes
Vías 4 – Cuadro de Áreas
6 – Sistema Movilidad
Redes Secundarias de Abastecimiento SSPPDD: 10 – Sistema de SSPPDD
Acueducto
Alcantarillado
Gas Domiciliario
Energía Eléctrica
Telefonía
Aseo 11 – Aseo
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
Instrumentos de Manejo del Suelo 13 – Unidades de Actuación Urbanística
22 – Esquema de Gerencia para la Ejecución del Plan Parcial
Captación de Plusvalías 25 – Participación en Plusvalía
Reparto de Cargas y Beneficios 16 – Reparto Cargas y Beneficios

es del 62%.
plantilla del test de validez, encontramos los siguientes artículos: 1 – Adopción y 27 – Remisión
a otras Normas
40.3. Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana Ciudadela de Justicia
INCISO 1°
Página
INCISO 2°
256
17 – Líneas Estratégicas y Componentes del Parcial y del Plan de
Gestión Social
Definición precisa Directrices Urbanísticas 9 – Sistema de Equipamiento Colectivo Institucional
14 – Población Objetivo – Plan de Gestión Social
15 – Requisitos para la Implementación del Plan de Gestión Social
18 – Programas del Plan de Gestión Social
19 – Ejecución del Plan de Gestión Social
25 – Desarrollo de las Obras de Urbanismo

Aprovechamiento de los inmuebles 12 – Estructura Espacios Privados
Calidad del entorno
Estímulos a los Propietarios e Inversionistas 23 – Aportes Adicionales para la Implementación del Proyecto
33 – Exoneración de Impuestos
Integración Inmobiliaria 22 – Integración Inmobiliaria
Inmuebles
operación
Complejidad
INCISO 3°
Definición de Usos Específicos del Suelo 13 – Normas sobre el Uso el Suelo y Edificaciones
Construcción
Retiros
Aislamientos
Empates
Alturas
INCISO 4°
Espacio público 4 – Cuadro General de Áreas
7 – Sistema de Espacio Público
8 – Normas Generales sobre el Espacio Público
9 – Sistema de Equipamiento Colectivo Institucional
Vías 4 – Cuadro General de Áreas
6 – Sistema de Movilidad
Red Vial Secundaria 4 – Cuadro General de Áreas
Redes Secundarias de Abastecimiento SSPPDD: 10 – Sistemas de SSPPDD
Acueducto 10ª – Sistema de SSPP
Alcantarillado 10ª – Sistema de SSPP
Gas Domiciliario 10c – Sistema de SSPP
Energía Eléctrica 10b – Sistema de SSPP
Telefonía 10c – Sistema de SSPP
Traslado de Redes 11 – Traslado de Redes
Localización Equipamientos Colectivos de: Página
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
257
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
Instrumentos de Manejo del Suelo 20 – Esquema de Gerencia para la Ejecución del Plan Parcial
21 – Concurrencia de Gestores Privados

26 – Alternativas de Participación de los Propietarios del Suelo
34 – Identificación Instancias de Coordinación y Apoyo
Captación de Plusvalías 32 – Participación del Municipio en Plusvalía
Reparto de Cargas y Beneficios 27 – Reparto Cargas y Beneficios
28 – Cargas Generales y Locales
29 –Otras Obligaciones
30 – Participación de la Carga por Unidad de Gestión
31 – Participación en los Aprovechamientos del Plan Parcial
Procedimientos de gestión 20 – esquema de gerencia ejecución del plan

es del 56%.
 1 – Adopción
 25 – Desarrollo de Obras de Urbanismo
 36 - Remisión a otras Normas
 37 - Incorporación en la Cartografía
41. ASIMETRÍAS IDENTIFICADAS EN LOS DECRETOS DE ADOPCIÓN LOS PLANES PARCIALES
A continuación se presentan, aquellos tópicos del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, que no
fueron objeto de una inclusión en el Decreto de Adopción.
Los mismos, serán registrados como una asimetría, en cuanto es una falla del procedimiento
administrativo, por vía de omisión y que afecta la calidad del funcionamiento del mercado del Página
suelo en tratamiento de renovación urbana.
258
41.1. Relación de Asimetrías de los Decretos de Adopción de Planes Parciales de Bogotá
De 43 tópicos jurídicos del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, se muestra la plantilla con la
identificación de tópicos que no fueron objeto de regulación en sedes del decreto de adopción.
41.1.1. Asimetrías Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de Proscenio
TÓPICO JURÍDICO
INCISO 1°
INCISO 2°
operación
Complejidad
INCISO 3°
Construcción
Empates
INCISO 4°
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
INCISO 6°
41.1.2. Asimetrías Decreto de Adopción Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central
TÓPICO JURÍDICO
INCISO 1°
INCISO 2°
Página
259
operación
Complejidad
INCISO 3°
Empates
INCISO 4°
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
INCISO 6°
41.1.3. Asimetrías del Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana El
Pedregal
TÓPICO JURÍDICO
INCISO 1°
INCISO 2°
Calidad del entorno
Otros Mecanismos para Garantizar el Reparto Equitativo
de las Cargas y Beneficios Vinculados al Mejor
Aprovechamiento de los Inmuebles
Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según
su Escala y Complejidad
INCISO 3°
NORMAS URBANÍSTICAS ESPECÍFICAS PARA LA ÁREA DE LA OPERACIÓN URBANA Página
Aislamientos
Empates
INCISO 4°
260
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
NORMAS PARA COMPLEMENTAR PLANEAMIENTO ZONAS DETERMINADAS DEL ÁREA DE LA OPERACIÓN URBANA
SEGÚN:
Naturaleza
Objetivos
INCISO 6°
41.2. Relación de Asimetrías de los Decretos de Adopción de Planes Parciales de Cali
De 43 tópicos jurídicos del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, se muestra la plantilla con la
identificación de aquellos tópicos que no fueron objeto de regulación en sedes del decreto de
adopción.
41.2.1. Asimetrías del Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de San
Pascual
INCISO 1°
INCISO 2°
Calidad del entorno
Inmuebles
operación
Complejidad
INCISO 3°
Página
Construcción
Retiros
261
Aislamientos
Empates
Alturas
INCISO 4°
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
41.2.2. Asimetrías del Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana de Nueva
Korea
INCISO 1°
INCISO 2°
Calidad del entorno
Inmuebles
operación
Complejidad
INCISO 3°
Construcción
Retiros
Aislamientos
Empates
Alturas
INCISO 4°
Localización Equipamientos Colectivos de: Página
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
262
INCISO 5°
Naturaleza
Objetivos
Directrices
INCISO 6°

41.2.3. Asimetrías del Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana
Ciudadela de la Justicia
INCISO 1°
INCISO 2°
Calidad del entorno
Inmuebles
operación
Complejidad
INCISO 3°
Construcción
Retiros
Aislamientos
Empates
Alturas
INCISO 4°
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
Naturaleza Página
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
263
42. GLOSA A LAS ASIMETRÍAS IDENTIFICADAS DEL MARCO JURÍDICO-INSTITUCIONAL:

TÓPICOS INCUMPLIDOS Y TEST DE VALIDEZ
Del total de 43 tópicos jurídicos que trae el artículo 19 de la Ley 388 de 1998, hay 15 que se
incumplen en forma sistemática en el caso de Bogotá y en el caso de Cali totalizan 26.
Es decir, que el nivel de cumplimiento del test de validez de la Ciudad de Bogotá, es superior
en un 26% al que muestra la Ciudad de Cali y lo anterior, debe ser contrastado con la extensión
promedio de los Decretos de Adopción de Planes Parciales de Bogotá frente a la Ciudad de Cali,
lo cual se recuerda con el siguiente cuadro:
CIUDAD TOTAL DECRETOS TOTAL PROMEDIO

PÁGINAS ARTÍCULO PÁGINAS ARTÍCULOS
Bogotá 3 170 151 57 50
Cali 3 74 105 25 35
Así las cosas, queda acreditada una relación directa entre cumplimiento del test de validez del
artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y la extensión del decreto de adopción del respectivo plan
parcial de renovación urbana.
42.1. Asimetrías Identificadas en la Ciudad de Bogotá: Tópicos Jurídicos Incumplidos por los
Es de advertir que basta con un plan parcial, que incluya el cumplimiento de un tópico jurídico,
para dar por cumplido el mismo; es decir, los tópicos identificados como incumplidos
sistemáticamente son aquellos, que se incumplen en los tres planes parciales y el análisis en
función a los incisos del artículo 19 de la Ley 388 de 1998, es el siguiente:
42.1.1. Del Inciso 1° - Delimitación y Caracterización del Área de la Operación Urbana
Se incumple lo relacionado con las Características del Área de la Operación Urbana, elemento
de importancia superlativa, toda vez que como ya se indicó, el mismo consiste en un
diagnóstico del territorio que se pretende intervenir, el cual estará acompañado de los
documentos, planos, información georreferenciada e indicadores poblacionales y de actividad, Página
lo cual es un paso previo para delimitar el área de la operación urbana.
264
La ausencia del mismo, induce situaciones de discrecionalidad, en la medida que se trata de un
previsión que debe reflejar el expediente urbano y la delimitación del área del plan parcial debe
ser consecuencia de la caracterización de dicha área y como elemento descriptivo, termina
siendo transversal a todo el plan parcial; la ausencia de tal descripción, impide formular una
respuesta efectiva en materia de directrices urbanísticas de la operación urbana o de
estándares urbanísticos, entre otros y con ello, muchas de las previsiones del plan parcial,
carecen de un soporte justificativo.
42.1.2. Del Inciso 2° - Definición Precisa de Objetivos y Directrices de la Operación Urbana
Se incumple lo relacionado con:
42.1.2.1. Alternativas de Renovación Urbana
Las alternativas de renovación urbana, definen la intencionalidad de la intervención en el área

de la operación urbana y a su vez, se constituye en un elemento diferenciador que permite
generar normas particulares y especiales para el área de la operación urbana en consideración
al tipo de plan parcial que se adopta y que conforme al ejercicio de segmentación normativa
del artículo 39 de la Ley 9 de 1989, visible en el ítem 16.2.4. de la monografía, son:
 El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación

 El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios para la
 La descongestión del tráfico urbano
 La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales
A guisa de ejemplo, cuando la Alcaldía de Bogotá habla de la renovación del centro ampliado,
está hablando de la densificación racional de áreas para vivienda y servicios, pero cuando habla
de un plan parcial para el Centro Histórico en el Sector de la Candelaria, esteremos hablando
de un Plan Parcial para la Conveniente Rehabilitación de los Bienes Históricos y Culturales del
sector.
La importancia cardinal de este aspecto, es tan grande, que en parte el fracaso de los planes
parciales en los cuales se identificaron asimetrías regulatorias relacionadas con Sistema de
Movilidad y Estudio de Transito como es el caso de El Conquistador que recibió aprobación
condicionada a que se ejecute un paquete de obras de infraestructura vial125 y El Retiro126 que
no logra aprobación del Estudio de Transito por no proponer alternativas de solución vial, que
en términos materiales son obras de infraestructura para la movilidad.
La ausencia de la identificación de las Alternativas de Renovación, está reflejada por el

abandono desde la Resolución de Determinantes de Plan Parcial, de dicha intencionalidad Página
normativa de caracterizar el Plan Parcial como una Operación para la Descongestión del Tráfico
Urbano y allí, la iniciativa privada no se encuentra con la necesidad institucional de la
265
125
Puente Retorno Vehicular Norte-Norte sobre la Autopista Norte a la altura de la Calle 82 - Paso Peatonal a
Desnivel sobre la Autopista Norte a la altura de la Calle 82 - Paso Peatonal a Desnivel sobre la Autopista Norte a la
altura de la Calle 85 Costado Oriental en sentido Norte-Sur y Sur-Norte - Retorno Este-Este sobre la Calle 85
adyacente a la Autopista Norte, con carril protegido para tráfico vehicular - Conexión deprimida Este-Norte en la
Calle 82 para acceder a la Autopista Norte.
126
« mientras que el proyecto no proponga alternativas de solución claras, que mitiguen los posibles impactos
generados sobre la movilidad del sector, esta entidad no puede aprobar la implantación de un proyecto que
impacte negativamente la zona en temas de tránsito y movilidad – SIC - »
Administración Distrital, haciendo que se presente un choque de intereses, que al no estar

declarado en forma abierta, impide formular un proyecto de plan parcial que refleje el Bien
Común, el cual puede ser entendido como un Principio Ordenador, en virtud del cual los interés
generales (la descongestión del tráfico vial) y los intereses particulares (la utilidad de la
operación inmobiliaria), pueden coexistir y armonizarse, en la lógica de la distribución
equitativa de cargas y beneficios, que refleje una ecuación financiera, capaz de maximizar la
utilidad de ambas partes.
42.1.2.2. Alternativas de Concertación
Corresponde a la fijación de incentivos, para que los propietarios renuentes al proceso de

renovación urbana, se adhieran al mismo.
Se trata de una previsión esencial, para que se pueda pasar de la adopción del plan parcial a la
ejecución del mismo.
El Decreto de Adopción no significa per se, que el Plan Parcial se convierte en una realidad
viviente y prueba de ello es el Plan Parcial de Proscenio que luego de ser adoptado el 9 de
agosto de 2010, es decir, hace casi cerca de 5 años, aún no se desata la ejecución material del
mismo.
42.1.2.3. Integración Inmobiliaria
Al igual que el anterior componente, corresponde a un instrumento de incentivo, en virtud del

cual, podrá inducirse que la operación urbana, en caso de renuencia de propietarios, podrá
contar con la conformación de unidades de actuación urbanística mediante procesos de venta
forzada y/o expropiación administrativa, para garantizar la ejecución material del plan parcial.
42.1.2.4. Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan los propósitos de la

operación
Tal como se advirtió, el programa de ejecución corresponde a aquella parte del Plan de
Inversiones que hace parte del Plan de Desarrollo y que incluye las actuaciones que serán Página
ejecutadas durante el período concreto del mandato de un Alcalde Electo, con la definición de
los programas y proyectos de infraestructura de transporte y servicios públicos domiciliarios,
266
la localización de terrenos para atender demanda de VIS, las zonas de mejoramiento integral y
el señalamiento de los instrumentos para su ejecución.
Para el caso de marras, se observa una total desconexión del Programa de Ejecución con la
indicación de programas y proyectos que deben caracterizar el propósito de la operación
urbana, con lo cual se incurre en un infracción directa de la Ley 152 de 1994, que es una Ley
Orgánica y dicta normas para la construcción del Plan de Desarrollo, que deberá incluir la
descripción de los principales programas y subprogramas, con la indicación de sus objetivos y

metas y los proyectos prioritarios de inversión.
Se trata de un asunto esencial, toda vez que estamos hablando de la identificación de recursos
financieros que desde la matriz plurianual de inversiones, pueden significar recursos concretos
a favor de un plan parcial de renovación urbana, en la medida en que se dispongan inversiones
en materia de movilidad, redes primarias de servicios públicos, equipamientos comunales y
otros componentes, que al contar con la asignación de recursos financieros, permitirán
viabilizar la estructuración financiera del plan parcial, evitando que situaciones como las
identificadas para el Plan Parcial de Renovación Urbana de El Conquistador o El Retiro, se
repitan y se torne en inviable el mismo.
Frente a un plan parcial, se hace necesario sumar al mismo, las obras de infraestructura cuya
financiación viene dada por el Programa de Ejecución dentro del Plan de Inversiones, evitando
así trasladar al conjunto de cargas del plan parcial como una carga local, ciertas cargas
urbanísticas generales que no pueden ser financiadas bajo el principio de distribución
equitativa de cargas y beneficios, con cargo al promotor del plan parcial.
42.1.2.5. Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y Complejidad
Ya se indicó que definir las prioridades de desarrollo de la operación urbana, no es nada

diferente a revisar el alcance de los presupuestos plurianuales e identificar las prioridades de
desarrollo que se asigna al Programa de Ejecución de que habla el artículo 18 de la Ley 388 de
1997.
Es preciso advertir que la matriz plurianual de inversiones identifica la prioridad de un gasto,

empero no necesariamente entraña su financiación y en tal sentido, es preciso advertir el
verdadero alcance del Plan Operativo Anual de Inversiones el cual se entiende así:
« También se conoce como Programa Anual de Inversiones. Mediante él se realiza la

anualización para una vigencia fiscal de las inversiones de mediano y corto plazo [ … ] Es
decir, el Programa Anual de Inversiones constituye el instrumento que concreta las
inversiones del Plan de Desarrollo, de acuerdo con las formas de financiación del Plan
Financiero. El Plan Operativo de Inversiones recoge los proyectos de inversiones, los Página
cuales previamente han sido clasificados según los sectores, organismos y programas
- SIC - »127
267
Finalmente, debemos agregar que se entiende por Plan Financiero:

« Es el instrumento planificación y gestión financiera del sector público, que se realiza
con base en las operaciones efectivas en las entidades que tengan una acción cambiaria,
monetaria y fiscal de importancia [ … ]
127
CALDERÓN RIVERA, Camilo (1998) Planeación Estatal y Presupuesto Público: Niveles Nacional, Departamental
y Municipal, Editorial Legis, Bogotá, Páginas 188 – 189.
Su objetivo es determinar, para un período que generalmente es de dos o tres años, las
acciones necesarias que han de aplicarse a fin de recaudar un monto determinado de
recursos y lograr financiar los estrategias de desarrollo - SIC - »128
Así las cosas, tanto el Programe de Ejecución, el Plan Operativo Anual de Inversiones y el Plan
Financiero, deberán guardar una relación de interdependencia con el Plan Parcial, que tales
instrumentos de Planeación y Financiación, logren proyectar aquellos componentes financieros
que garantizan la viabilidad del Plan Parcial.
42.1.3. Del Inciso 3° - Normas Urbanísticas Específicas para la Área de la Operación Urbana
Se incumple lo relacionado con empates, acreditándose que hace falta la inclusión de

Estándares Urbanísticos a través se minimicen decisiones discrecionales y exigencias
extralegales.
42.1.4. Del Inciso 4° - Definición del Trazado y Características de Localización de

Equipamientos
El hecho de no encontrar en ninguno de los planes parciales, normas sobre el particular,

acredita la poca importancia que al interior del Distrito de Bogotá se da a los equipamientos y
dicho problema genera profundas repercusiones en la Ciudad.
Sobre el particular y para observar sólo un tema, relacionado con Equipamientos de Cultura,
nos dice la página web de la Secretaria Distrital de Cultura, nos presenta el déficit de
equipamientos de cultura por UPZ y explica la misma a renglón seguido:
« En la caracterización de los equipamientos culturales registrados en Bogotá realizada

por la SCRD entre 2013 y 2014, se encontró que el 30% son públicos, el 70% pertenece
a agentes privados, y que el 38% están ubicados en cuatro localidades de la ciudad
consideradas centrales: La Candelaria, Chapinero, Teusaquillo y Santa Fe. Este
diagnóstico puso en evidencia que alrededor del 80% de la totalidad de los escenarios
no cumple con los estándares de seguridad establecidos en la norma de sismo
resistencia 2010, y que su infraestructura y dotación son limitadas en cuanto a los
requerimientos técnicos que demandan las artes escénicas contemporáneas. Para Página
contrarrestar esta problemática, el sector cultura está implementando dos estrategias:
1) la gestión y ejecución de proyectos de construcción, restauración, adecuación y
dotación de equipamientos culturales en áreas con alto déficit de equipamientos
268
culturales y en zonas deprimidas en proceso de revitalización; y 2) el mejoramiento y
dotación de los escenarios para las artes escénicas con recursos derivados de la Ley del
Espectáculo Público – SIC - »129.
128
CALDERÓN (1998:187).
129
En: http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/equipamientos-culturales-para-bogota
Visita: Mayo 10 de 2015 10:15 AM.
Fuente: Secretaria Distrital de Cultural
El anterior panorama, se puede trasladar a los equipamientos de culto, de salud, de seguridad

y en general al Sistema Distrital de Equipamientos, que muestra graves desequilibrios
territoriales, en la interacción UPZ y la Escala Barrial.
42.1.5. Del Inciso 5° - Normas para completar el Planeamiento de Determinadas Zonas
Como previsión normativa, pretende inducir flexibilidad a la norma urbana que se expida para
ciertos territorios y áreas del plan parcial, relacionada con Bienes de Interés Cultural,
localización de Equipamientos Colectivos, Edificios en condiciones de Permanencia que ya
desarrollaron su potencial edificatorio, áreas diferenciadas por la presencia de comunidades
etarias y/o poblacionales, que requieren regulaciones que garanticen el Principio de Igualdad y
Discriminación Positiva o Inversa, según la situación particular. Página
La ausencia de previsiones normativas de esta índole, hace pensar o al menos permite suponer
269
hipotéticamente que el plan parcial a desarrollar que no incluye previsiones normativas sobre
este particular, es un plan parcial candidato a ser expulsor de la población residente, a generar
potencial gentrificación y segregación socioespacial y desde el punto de vista de poder inducir
procesos de mezcla de usos con elementos de movilidad socioeconómica de las poblaciones al
integrar VIP y VIS en áreas con unidades residenciales para estrato altos, puede advertirse que
tendrá serias dificultades.
42.1.6. Del Inciso 6° - Instrumentos de manejo del Suelo con Programas de Ejecución
Frente al Programa de Ejecución, es preciso advertir que el plan parcial integra cargas y obras
de la urbanización del plan parcial, las cuales deben contar con su evaluación financiera, su
programa de financiación y debe diferenciar las cargas y obras del urbanismo primario y las
cargas y obras del urbanismo secundario.
Por ello mismo, el Programa de Ejecución, debe de ser algo más que un cronograma de
ejecución de actividades y obras, toda vez que hace parte integral de la evaluación financiera y
el programa de financiación, de tal suerte que las acciones de ejecución del urbanismo, estén
acompañadas de la fuente financiera, el plazo de ejecución y el costo de la intervención y dicho
programa de ejecución, deberá reflejar el cierre financiero del proyecto.
Como puede advertirse, estamos frente a una situación de importancia superlativa y la ausencia
del mismo, explica en parte porque los planes parciales de renovación urbana, se adoptan pero
no se ejecutan materialmente, como está ocurriendo con Proscenio.
42.2. Asimetrías Identificadas en la Ciudad de Cali: Tópicos Jurídicos Incumplidos por los
Se hará referencia en forma exclusiva a aquellos tópicos jurídicos que no están referenciados
en el caso de Bogotá en el ítem anterior; lo anterior, no es simplemente para evitar repeticiones
innecesarias, sino porque finalmente se trata de mostrar en términos generales, el
incumplimiento del test de validez del artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y los tópicos que nos
quedan son los siguientes:
42.2.1. Del Inciso 2° - Definición Precisa de Objetivos y Directrices de la Operación Urbana
En este acápite será preciso considerar:
42.2.1.1. Suministro, Ampliación o Mejoramiento del Espacio Público
Se trata de una carga urbanística, de cuyo cumplimiento se desprenden importantes

consecuencia para la construcción de la ciudad, para la articulación de la ciudad y su propio Página
equilibrio territorial.
270
Sin lugar a dudas, un plan parcial de renovación urbana en modalidad de redesarrollo, deberá
operar siempre como mecanismo para la ampliación y el mejoramiento del espacio público,
pues lo contrario es generar renovación urbana en modalidad de reactivación, la cual se
desarrolla predio a predio y la misma en lugar de suministrar ampliación o mejoramiento del
espacio público, lo que genera es todo lo contrario, más presión sobre el espacio público
existente, es decir, induce una disfunción a la ciudad construida.
42.2.1.2. Calidad del Entorno
Ya se había advertido que la razón por la cual se desata la renovación urbana, es por la calidad
del entorno; el artículo 39 de la Ley 9 de 1989, habla de detener los procesos de deterioro físico
y ambiental de los centros urbanos.
Lo anterior, significa simplemente buscar que se mejore la calidad del entorno y desde el tópico
jurídico de fijación de objetivos y directrices de la operación urbana, encontramos un punto de
partida que integra elementos básicos que permitan que dicha intencionalidad frente a la
ciudad construida y la conformación de los espacios abiertos y colectivos, que al contar con
unos criterios de calidad del entorno, puede impactar positivamente los procesos económicos,
sociales y espaciales de un territorio determinado en lógica de la forma urbana o su morfología,
para proyectar sobre el territorio de la operación urbana, identidades, equilibrio espacial,
eliminación de lugares de miedo, permitir la mezcla de usos y evitarla segregación
socioeconómica y espacial, la construcción de espacios abiertos a la apropiación colectiva y
otras características, que permiten revertir el deterioro físico y ambiental del área delimitada
para la operación urbana del plan parcial.
42.2.1.3. Otros Mecanismos para Garantizar Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios
Según regla del artículo 38 de la Ley 388 de 1997, las Unidades de Actuación, la Compensación,
la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo, son mecanismos para garantizar el
reparto equitativo de cargas y beneficios.
Dado lo anterior, el Decreto de Adopción del Plan Parcial, debería explotar en que forma los
anteriores mecanismos pueden ser objeto de aplicación simultánea para efectos de explorar
diferentes alternativas, en pro de garantizar la ejecución material del plan parcial.
42.2.2. Del Inciso 3° - Normas Urbanísticas Específicas para la Área de la Operación

Urbana
Se trata de Estándares Urbanísticos en materia de construcción, retiros, aislamientos, empates

y alturas. Página
Aquí nuevamente se ve la necesidad de contar con Estándares Urbanísticos, los cuales facilitan
271
la labor de formulación del proyecto de plan parcial, toda vez que elimina situaciones de
discrecionalidad jurídica y exigencia extralegales.
Contar con un parámetro de confrontación previa en materia de Estándares Urbanísticos,

facilita no solo la labor del promotor, sino que permite al mismo hacer una evaluación ex ante,
sobre su proyecto, para que pueda valorar con sindéresis el alcance de la propuesta urbanística,
la cual repercute en la estructura financiera y determina a la postra la viabilidad del plan parcial.
Empero de lo anterior, es preciso advertir que los Decretos de Adopción hacen referencia
explícita al Acuerdo Municipal N° 069 de 2000 – Plan de Ordenamiento Territorial de Cali en su
248 sobre fichas normativas para el respectivo polígono, el cual incluye componentes de
aprovechamiento y normas generales de edificabilidad en materia de alturas, andenes,
antejardines y voladizos.
42.2.3. Del Inciso 6° - Instrumentos de Manejo del Suelo con Programas de Ejecución
La evaluación financiera de las obras de urbanismo y el programa de financiación, van de la

mano y lo hacen en lógica de la correlación cargas locales cargas generales, precisadas en el
marco de las obras del urbanismo primario y secundario, respectivamente.
Ya se advirtió que tanto las cargas y obras del urbanismo primario y secundario en el marco de
las cargas locales y las cargas generales, se deben diferenciar, cuantificar y proyectar dentro de
una Modelación Financiera.
Aquí nace una crítica en relación con los Planes Parciales de Renovación Urbana de la Ciudad
de Cali, referida a la Simulación Financiera y es que si bien es cierto, ninguno de los planes
parciales adoptados indica que se haya considerado una simulación financiera, de la literalidad
del Plan de Gestión Social se puede deducir la misma; a guisa de ejemplo, el Plan Parcial San
Pascual en su parágrafo 3° del artículo 18 sobre Esquema de Gerencia para la Ejecución del Plan
Parcial, expresa que se podrá solicitar avalúos comerciales correspondientes.
Lo anterior, nos indica que se dio aplicación al criterio del Decreto Nacional N° 1507 de 1998,
norma que ordena contar con una simulación financiera, la cual acredita la prefactibilidad del
plan parcial y no una factibilidad que se construye con una Estructuración Financiera, la cual
exige contar el valor de la propiedad no predial sino comercial.
Como conclusión central del Capítulo 10, podemos indicar sin ambages ni rodeos, que hay una
violación sistemática del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, norma que al determinar cómo
exigencia un contenido mínimo del plan parcial y señalando cuales son esos mínimos, resulta Página
del todo vulnerada tanto por los Decretos de Adopción de Planes Parciales de Renovación
Urbana en la Ciudad de Bogotá como en la Ciudad de Cali.
272
Se puede establecer una relación directa entre la aplicación estricta del artículo 19 de la Ley
388 de 1997, frente a reglas normativas relacionadas con alternativas de renovación y la no
ejecución de los planes parciales, toda vez que en aplicación de un ejercicio de segmentación
normativa del artículo 39 de la Ley 9 de 1989, implica que los planes parciales de renovación
urbana en modalidad de redesarrollo, pueden ser procedimientos para: i) El mejoramiento del
nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación - ii) el aprovechamiento intensivo de
la infraestructura establecida de servicios - iii) la densificación racional de áreas para vivienda

y servicios - iv) la descongestión del tráfico urbano y v) la conveniente rehabilitación de los
bienes históricos y culturales y dichas alternativas de renovación urbana, implican
necesariamente que la adopción de instrumentos de manejo del suelo, son diferentes según
cada procedimiento a desatar.
En igual sentido, se puede advertir que la ausencia de reglas en sedes del Decreto de Adopción
del Plan Parcial de Renovación Urbana, en materia de instrumentos de manejo del suelo tales
como evaluación financiera, programa de ejecución y programa de financiación, juega como
factor de incertidumbre para garantizar la ejecución del plan parcial.
Así las cosas, es preciso advertir que ninguno de los 6 planes parciales de renovación urbana
objeto de estudio y adoptados en la Ciudad de Bogotá y en la Ciudad de Cali, ha logrado desatar
su ejecución material, salvo el Edificio de la Fiscalía en Ciudadela de la Justicia en Cali, luego se
puede colegir al menos en forma preliminar, que la no ejecución de los planes parciales, en
parte se puede explicar por la no aplicación rigurosa de las reglas mínimas del artículo 19 de la
Ley 388 de 1997 y como caso paradigmático, encontramos el Plan Parcial de Renovación Urbana
de Proscenio en Bogotá que fue adoptado en agosto de 2010, sin que a la fecha haya podido
desatar su ejecución material.
Página
273
CAPÍTULO 11.
SISTEMATIZACIÓN DE ASIMETRÍAS IDENTIFICAS Y EVALUADAS EN LA
PRÁCTICA DEL PLAN PARCIAL
El presente capítulo opera como un gran resumen de las fallas del mercado o asimetrías
regulatorias que se han identificado y que fueron agrupadas en asimetrías del marco jurídico y
asimetrías del marco institucional.
Por lo anterior, no se integraran glosas o comentarios, bajo el entendido que la monografía

incluye en sus diferentes apartados, argumentos suficientes sobre las diferentes asimetrías que
se identifican, lo cual no significa que la extensión y alcance de la argumentación de soporte,
sea igual para todas las asimetrías, cuestión que está ligada a la complejidad de cada tema y al
contexto crítico bajo el cual se genera la identificación de la asimetría.
Adicionalmente es importante llamar la atención, sobre la forma en la cual opera el presente

capítulo y para decirlo en términos de Teoría General de Sistemas de Niklas Luhmann, opera
como un elemento de validez de la argumentación jurídica, pues al decir de Luhmann « la
validez del derecho no radica en la unidad sino en la diferencia. La validez no se puede ver, no
se puede encontrar: se da simplemente en la reproducción continua - SIC - »130 y lo que muestra
el presente capítulo, es un ejercicio de diferenciación a partir del cual se exponen diferentes
tópicos que acrediten asimetrías regulatorias del mercado del suelo en tratamiento de
renovación urbana, que deben ser objeto de reconducción, ya que no fueron el resultado de
un enfoque jurídico, lo cual es cierto para las asimetrías derivadas de la praxis investigativa.
Ahora bien, un factor importante y esto para adelantarnos a una posible crítica del texto
investigativo, es la necesidad de distinguir entre información y redundancia y para explicar esta
posición, necesaria en el proceso argumentativo de la monografía, nos apoyamos en Luhmann,
quien nos dice:
« Apoyados en reflexiones que provienen originalmente de teorías técnicas sobre la

información, distinguimos entre información y redundancia. La información es el valor
de sorpresa de las noticias, dado un reducido (o limitado) número de otras
posibilidades. LA REDUNDANCIA RESULTA (CIRCULARMENTE) DE QUE LA Página
INFORMACIÓN PRECEDENTE SE DEBE TOMAR EN CUENTA EN LA OPERACIÓN DE LOS
SISTEMAS AUTOPOIETICOS. Una operación reduce el valor de selección de otro valor
274
de selección, así como una frase reduce el valor de selección de las aportaciones
comunicativas. […] La redundancia, como rechazo de la necesidad de más información,
no es ella misma ninguna información.
130
LUHMANN, Niklas (2005) El Derecho de la Sociedad, Editorial Herder, 2ª Edición 2006, Ciudad de México,
Páginas 342 – 343.
[…] Con frecuencia se ha expresado que EL ESTILO LINGÜÍSTICO DEL DERECHO

DESARROLLA UN ALTO GRADO DE REDUNDANCIA EXPRESADO EN FÓRMULAS HECHAS
PARA LA REPETICIÓN. […] Sin redundancia, la pérdida de información producida por el
mal funcionamiento de la transmisión de información en el sistema, se haría
irreconocible y, por lo tanto, incorregible. MIENTRAS MÁS INFORMACIÓN TENGA QUE
PROCESAR UN SISTEMA, MÁS DEPENDERÁ DE QUE HAYA SUFICIENTE REDUNDANCIA,
sobre todo para evitar errores en la consideración de informaciones importantes - SIC -
»131 Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto – Cursivas del Texto.
En efecto, se hace un ejercicio continuo de redundancia de las asimetrías identificadas, para

procesar las mismas y evitar errores al momento de la formulación final de las asimetrías bajo
un enfoque jurídico, sobre todo en aquellas que surgen de la praxis investigativa y que no
poseen un diseño en clave jurídica, ya que surgen de otros enfoques; dicho proceso de
redundancia, permite efectuar una sobreinterpretación de las asimetrías y formular su
contenido en clave jurídica, sin importar el enfoque bajo el cual se logró estructurar la
asimetría.
Lo anterior, es justificable y necesario, para allanar la identificación jurídica de las asimetrías,

bajo una condición de validez y por razones de consistencia y para mayor claridad nos
apoyamos en Niklas Luhmann quien nos dice:
« Los problemas relativos a la consistencia no son, en principio, más que problemas de

redundancia de información. EN LA REDUNDANCIA INFORMATIVA NO SE EXIGE LA
COHERENCIA LÓGICA Y NI SIQUIERA LA EXIGENCIA AUTOGARANTIZADA DE
CONTRADICCIONES. Se trata más bien de reducir, mediante información, la necesidad de
más información - SIC - »132 Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto – Cursivas del
Texto.
44. ASIMETRÍAS DEL MARCO JURÍDICO
Se considera conjuntamente la praxis investigativa y la praxis institucional relacionada con los análisis
de la Ciudad de Bogotá y la Ciudad de Cali, así:
44.1. Praxis Investigativa y Asimetrías del Marco Jurídico Página
SOBREINTERPRETACIÓN DE ASIMETRÍAS JURÍDICAS DERIVADAS DE LA PRAXIS INVESTIGATIVA

275
POR REGULACIÓN INEXISTENTE POR REGULACIÓN DEFECTUOSA TÓPICO JURÍDICO
INCISO 1°
DELIMITACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA
131
LUHMANN (2005:416-417).
132
LUHMANN (2005:416-417).
Fijar trámite de predelimitación Delimitación

planes parciales.
Fijar trámite objetivo para caracterizar Características del Área de la Operación
área de la operación urbana. Urbana
Regular un procedimiento específico en Fijar trámite objetivo para la INCISO 2°

planes parciales de renovación urbana, que Definición Precisa de Objetivos y DEFINICIÓN PRECISA DE OBJETIVOS Y
sea diferente al de los planes parciales de Directrices Urbanísticos de la DIRECTRICES URBANÍSTICAS DE LA OPERACIÓN
desarrollo. Operación Urbana. URBANA EN:

Suministro, ampliación o mejoramiento del
espacio público
Adoptar los Principios de la Calidad del Definir en qué consiste la Calidad del Calidad del entorno
Entorno: Permeabilidad, Variabilidad, Entorno, en el marco del Plan Parcial.
Versatilidad, Legibilidad, Imagen Visual
Apropiada, Riqueza Visual y Personalización.
Fijar un procedimiento que garantice la Fijar un procedimiento exigente para Alternativas de renovación
gentrificación. el tratamiento urbanístico de
renovación urbana en modalidad de
reactivación que límite al máximo su
aplicación y fijar un procedimiento
que estimule la modalidad de
redesarrollo.
Fijar reglas para estimular los planes parciales Fijar reglas de estímulo para los Estímulos a los Propietarios e
de renovación urbana para la descongestión inversionistas. Inversionistas
del tráfico vial.
Fijar reglas para estimular inversión en los Otros Mecanismos para Garantizar el Reparto
planes parciales de renovación urbana en las Equitativo de las Cargas y Beneficios Vinculados
áreas centrales. al Mejor Aprovechamiento de los Inmuebles
Programas y proyectos urbanísticos que

caracterizan propósitos de la operación
Prioridades de Desarrollo de la Operación
Urbana según su Escala y Complejidad
INCISO 3°
NORMAS URBANÍSTICAS ESPECÍFICAS PARA LA
ÁREA DE LA OPERACIÓN URBANA
Normas Urbanísticas Específicas para la área de
la Operación Urbana
Intensidades de Ocupación Página
Construcción
Retiros
Aislamientos
276
Empates
Alturas
INCISO 4°
DEFINICIÓN DEL TRAZADO Y CARACTERÍSTICAS
DE:
Espacio público
Vías
Red Vial Secundaria
Redes Secundarias de Abastecimiento

SSPPDD:
Acueducto
Alcantarillado
Gas Domiciliario
Energía Eléctrica
Telefonía
Traslado de Redes
No están definidos de manera precisa, los Localización Equipamientos Colectivos de:
estándares mínimos y homogéneos para la Localización Equipamientos Colectivos
obtención de suelos para parques y
equipamientos.
Templos
Centros Docentes
Centros de Salud
INCISO 5°
NORMAS PARA COMPLEMENTAR
PLANEAMIENTO ZONAS DETERMINADAS DEL
ÁREA DE LA OPERACIÓN URBANA SEGÚN:
Naturaleza
Objetivos
Directrices
INCISO 6°
ADOPCIÓN INSTRUMENTOS DE MANEJO DEL
SUELO
Reglamentación en forma clara y sistemática, Instrumentos de Manejo del Suelo
la regulación del suelo de renovación urbana.
Reglamentar el procedimiento de plusvalías Captación de Plusvalías

en los planes parciales de renovación urbana
Implementar metodologías y regulaciones Procedimientos de gestión
administrativas que obliguen a la
Administración Distrital o Municipal, para
que apoyen estrategias de gestión y
ejecución de planes parciales de Renovación
Urbana, enfocadas a garantizar el ensamblaje
del suelo.
Fijar reglas para la gestión del suelo y la Programa de Financiamiento
gestión financiera vayan unidas, a partir de
establecer una estructura técnica de costos
de los precios del plan parcial y reasignar
derechos de propiedad. Página
277
44.2. Praxis Institucional y Asimetrías del Marco Jurídico
Se integra el resultado del análisis de las resoluciones de determinantes de planes parciales

fallidos y planes parciales exitosos.
44.2.1. Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales Fallidos y Asimetrías del

Marco Jurídico
Ausencia de regulación de unas reglas generales, para encausar el procedimiento

administrativo especial que debería operar como una manual del paso a paso, que le indique
al servidor público o al contratista, indistintamente de su profesión, en qué forma se debe
proyectar la estructura lógico formal de los actos administrativos y en donde por reglas de
técnica legislativa, se deben aplicar los siguientes criterios básicos:
 Agrupación Temática Coherente en función a la estructura urbana.
44.2.2. Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales Exitosos y Asimetrías del Marco

Jurídico
Se evidencia una asimetría del Marco Jurídico relacionado con la ausencia de regulación
concreta que determina como requisito de procedimiento frente a la expedición de
determinantes para la formulación del plan parcial, la obligación de:
 Exigir precisión en alcance y contenido

 Exigencias de incluir definición de expresiones técnicas
 Exigencia de usar expresiones jurídicas y técnicas uniformes
45. ASIMETRÍAS DEL MARCO INSTITUCIONAL
Están dadas tanto por la praxis investigativa como por la praxis institucional.
45.1. Praxis Investigativa y Asimetrías del Marco Institucional
 Adoptar Reglas Internas en la Administración Distrital o Municipal para Gestión

Institucional de la Operación Urbana
 Fijar un Método para la toma de decisiones entre diferentes dependencias de la
Administración Distrital o Municipal. Página
 Fijar Mecanismo de Solución de Problemas y divergencia de criterios entre la
Administración y el Promotor del Plan Parcial dentro de la Etapa de Adopción
278
 La Administración Distrital o Municipal deberá adoptar un Política Pública de
Renovación Urbana
45.1.2. Recomendaciones del Marco Institucional
 Capacitación a los funcionarios públicos en: Técnica Legislativa, Procedimiento

Administrativo Especial, Planes Parciales, Renovación Urbana
 Rediseño Institucional elevando el rango jerárquico de la Dirección de Patrimonio y

Renovación a un nivel superior con más autonomía y/o segregando de Planeación
Distrital dicha dependencia, entregándole autonomía técnica, administrativa y
jurídica.
 Reglas de Coordinación Institucional
 Mejorar procesos de coordinación interinstitucional.
Distrital dicha dependencia, entregándole autonomía técnica, administrativa y jurídica
 Mejorar procesos de coordinación interinstitucional.
Distrital dicha dependencia, entregándole autonomía técnica, administrativa y jurídica
45.2. Praxis Institucional y Asimetrías del Marco Institucional
Integra lo relacionado con resoluciones de determinantes de planes parciales fallidos y exitosos

y los decretos de adopción de planes parciales de las Ciudades de Bogotá y Cali.
45.2.1. Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales Fallidos y Asimetrías del Marco

Institucional
 No se justifica en la inclusión del Plan Parcial las diferentes exigencias

 No se aplican los criterios de delimitación de la operación urbana
 No se incluyen los indicadores de la estructura socioeconómica y espacial
 No se da cumplimiento a las propias reglas fijadas por la administración en el POT
45.2.2. Resoluciones de Determinantes de Planes Parciales Exitosos y Asimetrías del Marco

Institucional
La Resolución de Determinantes para Formulación del Plan Parcial, deberá evitar:
 Exigencias Extralegales Página

 Discrecionalidad Administrativa
279
45.3. Decretos de Adopción de Plan Parcial y Asimetrías del Marco Jurídico-Institucional
Aquí se toma en consideración lo relacionado con la Ciudad de Bogotá y la Ciudad de Cali.
Su resultado es la aplicación del test de validez del artículo 19 de la Le 388 de 1997, genera la
identificación de asimetrías del marco jurídico-institucional.
45.3.1. Asimetrías Identificadas en los Decretos de Adopción de la Ciudad de Bogotá
Es de advertir que basta con un plan parcial, que incluya el cumplimiento de un tópico jurídico,
para dar por cumplido el mismo; es decir, los tópicos identificados como incumplidos
sistemáticamente son aquellos, que se incumplen en los tres planes parciales y el análisis en
función a los incisos del artículo 19 de la Ley 388 de 1998, es el siguiente:
 Del Inciso 1° - Delimitación y Caracterización del Área de la Operación Urbana

 Del Inciso 2° - Definición Precisa de Objetivos y Directrices de la Operación Urbana
i) Alternativas de Renovación Urbana

ii) Alternativas de Concertación
iii) Integración Inmobiliaria
iv) Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos de la operación
v) Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y Complejidad
 Del Inciso 3° - Normas Urbanísticas Específicas para la Área de la Operación Urbana

 Del Inciso 4° - Definición del Trazado y Características de Localización de Equipamientos
 Del Inciso 5° - Normas para completar el Planeamiento de Determinadas Zonas
 Del Inciso 6° - Instrumentos de manejo del Suelo con Programas de Ejecución
45.3.2. Asimetrías Identificadas en los Decretos de Adopción de la Ciudad de Cali
Se hará referencia en forma exclusiva a aquellos tópicos jurídicos que no están referenciados
en el caso de Bogotá en el ítem anterior; lo anterior, no es simplemente para evitar repeticiones
innecesarias, sino porque finalmente se trata de mostrar en términos generales, el
incumplimiento del test de validez del artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y los tópicos que nos
quedan son los siguientes:

Página
 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público
 Calidad del Entorno
280
 Otros Mecanismos para Garantizar Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios

 Del Inciso 6° - Instrumentos de Manejo del Suelo
46. RELACIÓN TOTAL DE ASIMETRÍAS REGULATORIAS IDENTIFICADAS
46.1. Asimetrías del Marco Jurídico
El Marco Regulatorio, deberá integrar reglas que determinen en qué forma se debe proyectar
la estructura lógico formal de los actos administrativos; las asimetrías identificadas de planes
parciales fallidos y planes parciales exitosos del Estudio de Caso de la Ciudad de Bogotá en
asocio de las reglas de técnica legislativa, exige que se apliquen los siguientes criterios básicos:
 Agrupación Temática Coherente en función a la Estructura Urbana.
 Obligación de exigir precisión en alcance y contenido
 Exigencias de incluir definición de expresiones técnicas
 No se justifica en la inclusión del Plan Parcial las diferentes exigencias
 No se aplican los criterios de delimitación de la operación urbana
 No se incluyen los indicadores de la estructura socioeconómica y espacial
 No se da cumplimiento a las propias reglas fijadas por la administración en el POT
46.2. Asimetrías del Marco Institucional
 Adoptar Reglas Internas en la Administración Distrital o Municipal para Gestión

Institucional de la Operación Urbana
 Fijar un Método para la toma de decisiones entre diferentes dependencias de la
Administración Distrital o Municipal.
 Fijar Mecanismo de Solución de Problemas y divergencia de criterios entre la
Administración y el Promotor del Plan Parcial dentro de la Etapa de Adopción
 La Administración Distrital o Municipal deberá adoptar un Política Pública de
Renovación Urbana
46.3. Asimetrías del Marco Jurídico-Institucional

Página
 Del Inciso 1° - Caracterización del Área de la Operación Urbana
281
i) Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público
ii) Calidad del Entorno
iii) Alternativas de Renovación Urbana
iv) Alternativas de Concertación
v) Integración Inmobiliaria
vi) Otros Mecanismos para Garantizar Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios
vii) Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan propósitos de la operación

viii) Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y Complejidad
Generar Estándares Urbanísticos para Planes Parciales de Renovación Urbana, entre otros:
i) Retiros
ii) Aislamientos
iii) Empates
iv) Alturas
v) Andenes
vi) Antejardines
vii) Voladizos
 Del Inciso 4° - Definición del Trazado y Características de Localización de Equipamientos
 Del Inciso 5° - Normas para completar el Planeamiento de Determinadas Zonas
i) Bienes de Interés Cultural
ii) Localización de Equipamientos Colectivos
iii) Edificios en condiciones de Permanencia
iv) Áreas diferenciadas por la presencia de comunidades etarias y/o poblacionales.
Previsiones normativas de prevención de fenómenos de:
i) Gentrificación
ii) Segregación Socioespacial
iii) Inducir procesos de mezcla de usos
iv) Elementos de movilidad socioeconómica.
 Del Inciso 6° - Instrumentos de Manejo del Suelo con Programas de Ejecución
Reglas jurídicas sobre cargas y obras de la urbanización del plan parcial, relacionadas con:
i) Evaluación y Cierre Financiero del Proyecto: Modelación Financiera - Fuente
Financiera - Plazo de Ejecución - Costo de la Intervención
ii) Programa de Financiación
iii) Cargas y Obras del Urbanismo Primario – Cargas Locales
iv) Cargas y Obras del Urbanismo Secundario – Cargas Generales
46.4. Asimetrías de Omisión Normativa de Reglamentación del Articulo 19 de la Ley 388 de

1997
Página
En este apartado, se integran las asimetrías sobreinterpretadas desde la praxis investigativa,
toda vez que contar con reglamentación defectuosa o inexiste, puede ser subsumido como una
282
omisión normativa de reglamentación; la relación de asimetrías es:
 Fijar trámite de predelimitación planes parciales

 Fijar trámite objetivo para caracterizar área de la operación urbana.
 Regular un procedimiento específico en planes parciales de renovación urbana, que sea
diferente al de los planes parciales de desarrollo.
 Fijar trámite objetivo para la Definición Precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticos

de la Operación Urbana.
 Adoptar los Principios de la Calidad del Entorno: Permeabilidad, Variabilidad,
Versatilidad, Legibilidad, Imagen Visual Apropiada, Riqueza Visual y Personalización.
 Definir en qué consiste la Calidad del Entorno, en el marco del Plan Parcial.
 Fijar un procedimiento que garantice la gentrificación.
 Fijar un procedimiento exigente para el tratamiento urbanístico de renovación urbana
en modalidad de reactivación que límite al máximo su aplicación y fijar un
procedimiento que estimule la modalidad de redesarrollo.
 Fijar reglas para estimular los planes parciales de renovación urbana para la
descongestión del tráfico vial.
 Fijar reglas de estímulo para los inversionistas.
 Fijar reglas para estimular inversión en los planes parciales de renovación urbana en las
áreas centrales.
 No están definidos de manera precisa, los estándares mínimos y homogéneos para la
obtención de suelos para parques y equipamientos.
 Localización Equipamientos Colectivos
 Reglamentación en forma clara y sistemática, la regulación del suelo de renovación
urbana
 Reglamentar el procedimiento de plusvalías en los planes parciales de renovación
urbana
 Implementar metodologías y regulaciones administrativas que obliguen a la
Administración Distrital o Municipal, para que apoyen estrategias de gestión y ejecución
de planes parciales de Renovación Urbana, enfocadas a garantizar el ensamblaje del
suelo.
 Fijar reglas para la gestión del suelo y la gestión financiera vayan unidas, a partir de
establecer una estructura técnica de costos de los precios del plan parcial y reasignar
derechos de propiedad.
COMPONENTE NORMATIVO - ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997 CORRECCIÓN INSTRUMENTAL DE LA ASIMETRÍA

Reglamentar los Criterios de la Delimitación del Área Directa del Plan Parcial que regulará las
Cargas y Obras del Urbanismo Primario y los Criterios de Delimitación del Área de Influencia
vii) Delimitación y características del área de la que regulará las Cargas y Obras del Urbanismo Secundario
operación urbana.
Adicionalmente, Reglamentar el Artículo 112 de la Ley 388 de 1997, ordenando la obligación Página
de manejar el Expediente Urbano, como un Sistema de Información en constante construcción
y permanente actualización, cuya finalidad será, además de apoyar los procesos de
modificación, revisión y adopción del POT, la de suministrar los criterios materiales para la
delimitación y características de cualquier tipo de operación urbana, inclusive de planes
283
parciales de renovación urbana en su área de intervención directa y su área de influencia.
viii) Definición Precisa de Objetivos y Directrices Reglamentar qué significa definición de objetivos y qué significa directrices urbanísticas de la
Urbanísticas de la Operación Urbana en: operación urbana
Reglamentar para aquellos inmuebles que presentación afectación por obras públicas o
calificadas como Bienes de Interés Cultural – BIC, en qué forma se puede generar su
aprovechamiento y determinar si deben entrar o no en la Equidistribución de Cargas y
Beneficios.
De manera particular, el Parágrafo del artículo 74 de la Ley 388 de 1997, faculta al Gobierno
 Aprovechamiento de los inmuebles Nacional para reglamentar las expresiones normativas cambio de uso y aprovechamiento del
suelo, Índice de Ocupación e Índice de Construcción mediante las cuales se puede dimensionar
el aprovechamiento de los inmuebles.
El Decreto Nacional N° 1788 de 2004, para efectos de liquidación de la plusvalía define las
expresiones: Aprovechamiento del Suelo, Cambio de Uso, Índice de Ocupación, Índice de
Construcción.
Cabe preguntar, si tales definiciones son aplicables a los Planes Parciales de Renovación Urbana
en aquellos casos en los cuales no se causa plusvalía y de entrada la respuesta es negativa,
luego asistimos una omisión reglamentaria.
 Suministro, ampliación o mejoramiento del espacio Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de Adopción del
público Plan Parcial
Reglamentar el Suministro, ampliación o mejoramiento del Espacio Público, como un
componente de Cesión de Suelo que es una Carga Urbanística en el Marco de la Distribución
Equitativa de Cargas y Beneficios.
Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de Adopción del
 Calidad del entorno Plan Parcial
Reglamentar la Calidad del Entorno, como una variable de los Estándares Urbanísticos, en
lógica de regular adicionalmente el mandato del artículo 39 de la Ley de 1989, cuando advierte
que la renovación urbana busca revertir el deterioro físico y ambiental del área delimitada para
En aplicación de la regla de las reglas de razonamiento jurídico, del artículo 39 de la Ley 9 de
1989, encontramos que las alternativas de renovación son las siguientes:
6. El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación

7. El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios
 Alternativas de Expansión, Mejoramiento Integral o 8. La densificación racional de áreas para vivienda y servicios
Renovación 9. La descongestión del tráfico urbano
10. La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales.
Dado lo anterior, es posible generar reglas diferencias sobre el contenido de un plan parcial de
renovación urbana, según se trate de alguna de las anteriores cinco (5) alternativas de
renovación.
Reglamentar una Política de una política de Estímulos para Propietarios e Incentivos a

Inversionistas de Capital Industrial y de Capital Financiero
Se trata de fijar una Política de Estímulos para Propietarios, para vencer las dificultades del
 Estímulos a los propietarios e inversionistas para cambio en los procesos de la renovación urbana, relacionada con propietarios renuentes, para
facilitar procesos de concertación, integración inmobiliaria que tengan una verdadera tentación de lograr una concertación sobre la formulación del
proyecto, asegurando su participación voluntaria en el proyecto y prefigurando la
conformación de un Proyecto Urbanístico de Gestión Voluntaria del Suelo.
De igual forma, una Política de Incentivos para Inversionistas de Capital Industrial, relacionado
con los Formuladores Técnicos del Proyecto de Plan Parcial cuando sean Promotores del Plan
Parcial y de Inversionistas de Capital Financiero, que quieran desarrollar la operación urbana.
Reglamentar el Método y Procedimiento de Cálculo de Cargas y Beneficios
Por Mejor Aprovechamiento de Inmuebles del Plan Parcial
Según el artículo 38 de la Ley 388 de 1997, Unidades de Actuación, la Compensación, la

Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo, son mecanismos para garantizar el
reparto equitativo de cargas y beneficios y en tal sentido, una cosa es el Mecanismo y otra muy
diferente el Método y el Procedimiento de Cálculo de Cargas y Beneficios.
 Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de Lo relacionado con la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo, no ha sido
las cargas y beneficios para el mejor aprovechamiento de objeto de reglamentación, salvo en materia de conservación de inmuebles. Página
inmuebles
Se recuerda lo relativo a la competencia asignada por el Parágrafo del artículo 74 de la Ley 388
de 1997, de reglamentar las expresiones normativas cambio de uso y aprovechamiento del
suelo, expresiones normativas que se deben entender como mecanismos para dimensionar el
284
aprovechamiento de los inmuebles y en tal sentido, la Distribución Equitativa de Cargas y
Beneficios, tendrá un tratamiento diferenciado, cuando el Plan Parcial de Renovación Urbana,
genere:
APROVECHAMIENTO DE INMUEBLES POR:
IV) Cambio de Uso
V) Aprovechamiento del Suelo
VI) Cambio de Uso y Aprovechamiento del Suelo Simultáneamente
Se debe considerar el Programa de Ejecución a que hace referencia el artículo 18 de la Ley 388
 Programas y proyectos urbanísticos que caracterizan de 1997; la adopción de un Plan Parcial no puede hacerse en contravía del Plan de Desarrollo
propósitos de la operación y el Programa Ejecución que es en últimas, un plan de acción para ejecutar el Plan de Desarrollo
pero pensado en función del POT.
Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de Adopción del Plan

Parcial, puede ser un elemento que elimine discrecionalidad administrativa y transmita
ix) Normas Urbanísticas Específicas para el área de la seguridad jurídica a los promotores de planes parciales.
Operación Urbana en:
En el caso de POT de Bogotá, se habla de Fichas Normativas para los diferentes tratamientos y
la posibilidad de su expedición en el Plan Parcial.
Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de Adopción del
 Intensidades de Ocupación y Construcción Plan Parcial
El Parágrafo del Artículo 74 de la Ley 388 de 1997, faculta al Gobierno Nacional para
reglamentar el concepto urbanístico de índices de Ocupación e índices de Construcción y dicha
definición fue reglamentada por Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y en forma particular, el
estándar es definido por cada ente territorial.
 Retiros, Aislamientos, Empates y Alturas Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de Adopción del
Plan Parcial
x) Definición del Trazado y Características de la
Estructura del Área de la Operación Urbana en:
 Espacio Público Reglamentar la Obligación de Fijar Estándares Urbanísticos en el Decreto de Adopción del
 Vías y Red Vial Secundaria Plan Parcial
 Redes Secundarias de Abastecimiento de Servicios
Públicos Domiciliarios
 Localización de Equipamiento Colectivos de Interés
Público o Social
 Localización de Espacios Públicos o Zonas Verdes
Destinadas a Parques
xi) Adopción de los instrumentos de manejo de suelo, Reglamentar el Procedimiento Conformación y Operación de Unidades de Actuación
Urbanística y de Unidades de Gestión
Reparto de Cargas y Beneficios Reglamentar el Procedimiento de Fijación y Asignación de las Cargas de Desarrollo
Urbanístico y el Reparto de Beneficios de la Operación Urbana
Reglamentar el Procedimiento de Gestión Voluntaria del Suelo y el Procedimiento de Gestión
Obligatoria del Suelo
iii) Procedimientos de Gestión Voluntaria del Suelo

Procedimientos de Gestión
Reajuste de Tierras – Integración Inmobiliaria –
Sistema de Cooperación entre Participes
iv) Procedimientos de Gestión Obligada del Suelo

 Declaratoria de Desarrollo Prioritario de Unidades de Actuación
Urbanística
 Enajenación Voluntaria y Expropiación por Vía Administrativa
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización con su Reglamentar el Procedimiento para la definición de la Modelación Financiera para las Cargas
Programa de ejecución, junto con el programa de y Obras del Urbanismo Primario y el Urbanismo Secundario y el Análisis y Evaluación del
financiamiento Modelo Financiero
xii) Los demás necesarios para complementar el Reglamentar Criterios Particulares y Diferenciados según se trate de Planes Parciales de
planeamiento del área de la operación urbana, según su Renovación Urbana para:
naturaleza, objetivos y directrices vi. El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación
vii. El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios
viii. La densificación racional de áreas para vivienda y servicios
ix. La descongestión del tráfico urbano
x. La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales.
Página
El tratamiento sistemático de la identificación de las asimetrías, permitió identificar asimetrías

285
surgidas desde la praxis investigativa y la praxis institucional, las cuales mediante un ejercicio
de redundancia en lógica de Teoría General de Sistemas de Niklas Luhmann y la aplicación de
la técnica de sobreinterpretación en ayuda de Umberto Eco, posibilitó su transformación en
clave jurídica, las cuales acreditan un conjunto de asimetrías redireccionadas bajo un enfoque
jurídico, que soslayan la necesidad de contar con un marco regulatorio propio para el
procedimiento administrativo especial de formulación y adopción de planes parciales de
renovación urbana.
La sistematización de la totalidad de asimetrías identificadas en cuatro categorías diferentes,

se constituye en una evidencia probatoria de la necesidad proceder a configurar un marco
regulatorio para la renovación urbana en modalidad de redesarrollo.
Página
286
SECCIÓN CUARTA
PROPUESTA DE INTERVENCIÓN - MARCO REGULATORIO PARA LA
FORMULACIÓN, ADOPCIÓN Y EJECUCIÓN DE PLANES PARCIALES DE
RENOVACIÓN URBANA
CAPÍTULO 12.
PROYECTO DE DECRETO NACIONAL REGLAMENTARIO PARA LA FORMULACIÓN,
ADOPCIÓN Y EJECUCIÓN DE PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA
Antes de entrar en de lleno en la propuesta de decreto reglamentario, se hace necesario

explicar de un lado, el alcance del proyecto de decreto y de otro lado, precisar la necesidad de
configurar el alcance regulatorio según se trata de una norma de orden nacional o de orden
local, en atención a garantizar el cumplimiento del Principio de Competencia que se desprende
del artículo 8 de la Ley 388 de 1997, en materia de cumplimiento de las reglas de la acción
urbanística distrital o municipal.
48. ALCANCE DEL PROYECTO DE DECRETO
El proyecto de decreto reglamentario, que corresponde a la propuesta de intervención de la

monografía, se eleva a la calidad de Decreto Reglamentario del Nivel Nacional, por considerar
que es la vía más expedita para intervenir el mercado del suelo en tratamiento de renovación
urbana bajo la modalidad de redesarrollo; lo anterior, no es óbice para que la propuesta
normativa en lógica de un Derecho Dúctil, sea objeto de una regulación mediante Ley de la
República o mediante un Decreto Reglamentario Distrital o Municipal.
Desde ya se advierte, que la propuesta es meramente esquemática en lo que respecta a las

Reglas de Ejecución de los Planes Parciales de Renovación Urbana, ya que la misma debe de
contar con un Documento Técnico de Soporte – DTS, mediante el cual se logre dar sentido,
coherencia y alcance a sus componentes reglamentarios; la presente monografía, logra hacer
las veces de Documento Técnico de Soporte – DTS en materia de la propuesta reglamentaria
para el procedimiento de formulación y adopción del proyecto de decreto nacional
reglamentario y aplica en parte como DTS para las reglas de ejecución, empero no entraña un Página
DTS completo, como producto acabado para resistir la carga argumentativa que exige la
regulación de las reglas de ejecución.
287
El Documento Técnico de Soporte de las Reglas de Ejecución para Planes Parciales de

Renovación Urbana, deberá integrar un estudio acerca de los Planes de Negocios que han sido
objeto de consideración en los planes parciales y las reglas de gestión del suelo que fueron
definidas en cada plan parcial; en particular, los mecanismos para lograr ensamblar la tierra en
cabeza múltiples propietarios en una unidad de actuación urbanística o en una unidad de
gestión.
Unas pistas muy importantes, sin lugar a dudas las deberá aportar en el caso de Bogotá, a través
de las Actas del Comité Distrital de Renovación Urbana; empero de lo anterior, el proceso
investigativo desatado en la presente monografía, aporta un puñado de pruebas sumarias, para
dibujar esquemáticamente los contenidos de las reglas de ejecución, que por sí mismas y para
decirlo en términos Popperianos, no han sido objeto de un proceso de falsabilidad, para fincar
sobre el esquema propuesto, al menos una duda razonable.
Desde el punto de vista de las cifras en materia de ejecución de planes parciales de renovación
urbana en Colombia, podemos advertir que las cifras hablan por sí mismas: De 20 Ciudades
Capitales estudiadas, en materia de adopción de planes parciales de renovación urbana,
recordemos que tienen una breve historia para contar solamente las ciudades de Barranquilla,
Ibagué, Pereira y Manizales; la Ciudad de Medellín, tiene una historia para contar en adopción
de planes parciales de redesarrollo, que muy similar al primer plan parcial de renovación urbana
realizado en Colombia y que ocurrió en la ciudad de Bogotá en el año de 1967 y en materia de
planes parciales de renovación urbana, Medellín cuenta con 5 planes parciales que adoptó en
su momento sin aplicar el Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y en tal sentido, brillan por la
ausencia de requisitos esenciales como son carecer de resolución de determinantes, no contar
con procesos de participación, no tener una simulación financiera o una modelación financiera,
no fijar instrumentos de gestión del suelo y algunos de ellos, han sido reconocidos como
ejemplo de fracaso a no repetir como el Plan Parcial de San Lorenzo, y por sustracción de
materia, nos quedan 9 planes parciales, de los cuales 3 se ubican en Cali y 6 en la Ciudad de
Bogotá.
Desde el punto de vista de la exitoso ejecución de los planes parciales renovación urbana, se
advierte la existencia de un único plan parcial, que por su extensión se asemeja más a una
unidad de actuación urbanística o inclusive en lógica del POT Distrital de Bogotá, a un Plan de
Implantación, toda vez que su extensión es de 1,21 Hectáreas y que se ha desatado para efectos
de gestionar la construcción de la Sede de la Fiscalía General de la Nación, que se ha apalancado
en recursos del presupuesto general de la nación; es decir, no es propiamente el escenario de
investigación para identificar reglas de ejecución exitosa de un plan parcial.
Es decir, la valoración de los planes parciales de renovación urbana en materia de su efectiva

ejecución, brilla por su ausencia, con lo cual se advierte que no es muy propicio el terreno, para Página
extraer del estudio de la ejecución material de planes parciales de renovación, un Documento
Técnico de Soporte y por sustracción de materia, el balance se deberá construir desde la
288
identificación de las causas del fracaso de los mismos, para inducir su posible regulación y es
por esta razón, que en la presente monografía, en materia de reglas de ejecución, llega a nivel
de esquema y la indicación de los artículos que integran un capítulo en materia de reglas de
ejecución, es meramente enunciativa y no agota la temática material del mismo, como
tampoco se debe entender que los capítulos que conforman los diferentes títulos, sobre las
regla de ejecución, están agotados y por ello no se desarrolla el proyecto de decreto en este
componente normativa.
49. EL CONFLICTO DE COMPETENCIAS ENTRE LA FUNCIÓN PÚBLICA DEL URBANISMO DEL

ORDEN LOCAL Y LA FUNCIÓN DE INTERVENCIÓN EN EL USO DEL SUELO DEL ORDEN
NACIONAL
Finalmente, como esta sección de la monografía incluye la propuesta de intervención, es

preciso advertir el proyecto de decreto reglamentario, en términos de la su Macroestructura,
ha sido pensada en su diseño bajo un modelo de Derecho Dúctil, pensando en la posibilidad de
concretarse en un Proyecto de Ley y/o Decreto Reglamentario del Nivel Nacional y/o Decreto
Reglamentario Distrital y/o Municipal, situación que es compleja en términos del propósito,
pero posible cuando se concreta un diseño normativo que se apoya en Marco Institucional
Constitucional y la intervención del suelo de que habla el artículo 334 de la Constitución
mediante la expedición de la Ley 388 de 1997.
Empero de lo anterior, para efectos de entender el sentido de lo expresado, se hace necesario

recordar que la Forma de Estado definida en el artículo 1 de la Constitución Política, determina
que el nuestro es un Estado Social de Derecho, integrado en forma de República Unitario y con
Autonomía de sus Entidades Territoriales y no perder de vista que dicho marco constitucional,
se debe completar con la regla del artículo 311 de la Carta Política, según la cual la ordenación
del territorio compete al ente territorial local y el artículo 334 de la Constitución Política, agrega
que la Dirección General de la Economía estará a cargo del Estado y es deber de esté por
mandato de la Ley intervenir entre otras materias, en el uso del suelo y de esa coexistencia de
competencias constitucionales, se traduce en múltiples problemas de hermenéutica
constitucional, siendo uno de los más importantes, el conflicto de competencias relacionado
con las reglas de aplicación de la Ley 388 de 1997, en materia de la función pública del
ordenamiento territorial local y la relación taxativa de acciones urbanísticas definidas en el
artículo 8 y la tensión derivada de los objetivos fijados por el artículo 1° de la norma in comento
cuando se dice en su numeral 4° lo siguiente:
« 4. PROMOVER LA ARMONIOSA CONCURRENCIA DE LA NACIÓN, las entidades

territoriales, las autoridades ambientales y las instancias y las autoridades
administrativas y de planificación, en el cumplimiento de las obligaciones
constitucionales y legales que prescriben al Estado el ordenamiento del territorio, para
lograr el mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes – SIC - » Mayúsculas y
Negrillas Fuera del Texto. Página
Así las cosas, la macroestructura de la norma reglamentaria que a continuación se propone,

289
puede ser objeto de regulación vía Ley de la República y/o Decreto Presidencial o Local, pero
los contenidos materiales de cada título y capítulo a través del articulado propuesto, debe ser
objeto de precisión según el tipo de instrumento normativo utilizado, toda vez que la libertad
de configuración legislativa que se atribuye al Congreso de la República tiene unos contenidos
derivados del Principio de Competencia, la potestad reglamentaria atribuida el Presidente de
la República, presenta unos límites reglamentarios dados por la Cláusula Estado Social de
Derecho y los Derechos Constitucionales de los Entes Territoriales según regla del artículo 287
de la Carta Política y la posibilidad de regulación mediante una norma local, estará

condicionada a los precisos contornos del artículo 8 de la Ley 388 de 1997 y en forma especial,
la Cláusula Estado Unitario y para una mejor comprensión del asunto, podemos acudir a la
doctrina de la Corte Constitucional que en la Sentencia C – 579 de 2001, en su fundamento
Jurídico N° 6.2 se pronuncia sobre la Unidad y Autonomía en el Estado Colombiano, así:
« De conformidad con la Constitución, Colombia es un Estado unitario, y

simultáneamente, las entidades territoriales tienen autonomía para manejar sus
propios asuntos. Es el Legislador quien está constitucionalmente habilitado para definir
el grado de autonomía de tales entidades, ya que, de conformidad con el artículo 287
Superior, dicha facultad se habrá de ejercer "dentro de los límites de la Constitución y la
ley". Sin embargo, al delimitar la autonomía territorial, el Legislador debe respetar unos
ciertos mínimos, que resultan esenciales para hablar de un régimen descentralizado
verdaderamente autónomo - esto es, debe respetar el núcleo esencial de la autonomía
territorial, entendida ésta como un derecho y como una garantía institucional: no puede
establecer reglas que vacíen dicha atribución de su contenido esencial. En la sentencia
C-720/99, esta Corporación afirmó sobre el particular: "no puede la ley, so pretexto de
diseñar el régimen de ordenamiento territorial, establecer normas que limiten a tal
punto la autonomía de las entidades territoriales que sólo desde una perspectiva formal
o meramente nominal, pueda afirmarse que tienen capacidad para la gestión de sus
propios intereses".
En otras palabras, el equilibrio entre la unidad y la autonomía se logra mediante un

sistema de limitaciones recíprocas (C-535/96): la autonomía, por una parte, se
encuentra limitada en primera instancia por el principio de unidad, en virtud del cual,
debe existir una uniformidad legislativa en todo lo que tenga que ver con el interés
general nacional, puesto que la naturaleza del Estado unitario presume la centralización
política, que exige unidad en todos los ramos de la legislación y en las decisiones de
política que tengan vigencia para todo el territorio nacional, así como una
administración de justicia común. La unidad, a su vez, se encuentra limitada por el
núcleo esencial de la autonomía territorial (sentencia C-216/94, M.P. Vladimiro Naranjo
Mesa). Esta supone la capacidad de gestionar los intereses propios; es decir, la potestad
de expedir una regulación particular para lo específico de cada localidad, dentro de los
parámetros de un orden unificado por la ley general.
En ese sentido, la autonomía no equivale a autarquía ni a soberanía de las entidades Página

territoriales: debe entenderse como la concordancia de la actividad de éstas con un
género superior, que no rompe el modelo del Estado unitario. Según la sentencia C-
290
216/94, "así como es una impropiedad confundir autonomía y autarquía, es también
nocivo desconocer, en aras de la defensa del Estado unitario, la gestión propia de los
intereses parciales a los entes descentralizados, porque implica desconocer el núcleo
esencial de la descentralización. La razón es simple, pues corresponde ordenar un fin a
aquel a quien corresponde dicho fin; si el fin es general, será de competencia legal; si el
fin es parcial y concreto, corresponde ordenarlo al directamente responsable de dicho
interés". Es decir que, tal como se afirmó en la sentencia C-284/97, la autonomía "no
significa autarquía, sino que comporta la atribución de competencias propias y la
afirmación de derechos y poderes exigibles y oponibles a las autoridades de los niveles

superiores del Estado. De modo que la autonomía que se reconoce a dichos entes debe
adecuarse a los términos de la Constitución y de la ley; no le es posible en consecuencia
al legislador dictar normas que restrinjan o lesionen el núcleo esencial de la referida
autonomía y, por lo tanto, las limitaciones que eventualmente establezca deben ser las
necesarias, proporcionadas a los hechos que les sirven de causa y a la finalidad que se
pretenda alcanzar en un momento dado".
En esta última oportunidad, se sintetizó la tensión entre unidad y autonomía así: "la
conciliación entre los principios de unidad y autonomía, ha de hacerse bajo el entendido
de que según lo establece el art. 287 de la Constitución, las entidades territoriales son
titulares de poderes jurídicos, competencias y atribuciones que les pertenecen por sí
mismas y que no devienen propiamente del traslado que se les haga de otros órganos
estatales, para gestionar sus propios asuntos e intereses. De esta suerte, aunque se
reconoce la existencia de un ordenamiento superior, igualmente se afirma la
competencia de dichas entidades para actuar dentro del espacio que según dicha
autonomía se les reconoce".
De esta manera, de la regla de limitaciones recíprocas se desprende una sub-regla, en

el sentido de que la autonomía constitucionalmente reconocida implica, para los entes
territoriales, la facultad de gestionar sus asuntos propios; es decir, aquellos que solo a
ellos atañen. Ello implica, en consonancia con los principios de coordinación,
concurrencia y subsidiariedad que deberán gobernar el ejercicio de las competencias
atribuidas a los distintos niveles territoriales, que todo lo que tenga que ver con asuntos
que rebasan el ámbito meramente local o regional, deberá ser regulado por una ley de
la República: en los términos de la sentencia C-216/94, "es un desorden el pretender que
lo que por esencia es nacional se regule con criterios seccionales o locales". En el mismo
sentido, en la sentencia C-004/93 se afirmó: "la introducción del concepto de
autonomía, que implica un cambio sustancial en las relaciones centro-periferia, debe en
todo caso ser entendida dentro del marco general del Estado unitario. De esta forma, a
la ley corresponderá definir y defender los intereses nacionales, y para ello puede
intervenir en los asuntos locales, siempre que no se trate de materias de competencia
exclusiva de las entidades territoriales. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que
de lo que se trata es de armonizar los distintos intereses, y no simplemente de
delimitarlos y separarlos. Por esto, generalmente las competencias que se ejercen en los
distintos niveles no son excluyentes. Por el contrario dichas competencias, como lo Página
señala la propia Constitución, deben ejercerse dentro de los principios de coordinación,
concurrencia y subsidiariedad". En consecuencia, la autonomía territorial tiene límites
en lo que toca con los intereses nacionales (C-506/95): "La autonomía inherente a la
291
descentralización supone la gestión propia de sus intereses, es decir, la particular
regulación de lo específico de cada localidad, peros siempre dentro de los parámetros
de un orden unificado por la voluntad general bajo la forma de ley. Es decir, la
normatividad propia debe estar en armonía con la ley general del Estado, ya que la parte
se ordena al todo, así como lo específico está comprendido dentro de lo genérico"
(Sentencia C-497A/94) –S IC – ». Destacados del Texto.
La complejidad del asunto, se puede comprender con el anterior fallo y es por ello que la
propuesta de decreto reglamentario, integra una macroestructura diseñada en lógica de
Derecho Dúctil, pero los contenidos que a continuación se ofrecen, están pensados en la
potestad reglamentaria del Presidente de la República y por ello mismo, los contenidos del
articulado no pueden ser trasplantados automáticamente a un Decreto Distrital o Decreto
Municipal y por ello mismo, la propuesta aquí concretada, opera como instrumento de
intervención del mercado del suelo en tratamiento urbanístico de renovación urbana, en
desarrollo de la competencia fijada por el artículo 334 de la Carta Política, razón por la cual el
contenido del articulado propuesto, no resulte invasivo de la función pública del ordenamiento
territorial local, como competencia privativa propia del ente territorial local.
Página
292
PROYECTO DE DECRETO NACIONAL N° ____ DE 2015

Por medio de la cual se adopta el procedimiento administrativo especial para la
formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA,
En ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, en especial las que le confiere el

artículo 334 y el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución Política y, en desarrollo de lo
dispuesto en los artículos 15, 19, 27, parágrafo del artículo 74, 91, 92, 110, 111 y 112 de la Ley
388 de 1997, el inciso 2° del literal b del artículo 2° y el parágrafo 1° del artículo 3° de la Ley
1083 de 2006, los artículos 117 y 121 de la Ley 1450 de 2011, el artículo 181, del Decreto-Ley
19 de 2012 y el artículo 89 de la Ley 1753 de 2015 y
CONSIDERANDO:
Descripción justificativa de las razones del Decreto Reglamentario
 Motivación 1
 Motivación 2
 Motivación 3
 Motivación 4
 Motivación 5
 Motivación 6
 Motivación 7
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Capítulo 1.
Ámbito de Aplicación, Objetivo del Decreto y Principios
Artículo 1. Ámbito de Aplicación. El presente decreto constituye un instrumento de

intervención estatal en el mercado del suelo en tratamiento urbanístico de renovación urbana Página
en modalidad de redesarrollo, dando aplicación a lo reglado por el artículo 334 de la
Constitución Política en virtud del cual, es deber del Estado intervenir por mandato de la Ley,
293
entre otros asuntos, en el Uso del Suelo, por tal motivo, el procedimiento administrativo
especial para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana,
será vinculante y aplicable a todos distritos y municipios de Colombia.
Artículo 2. Objetivo del Decreto. El presente decreto tiene el objetivo de adoptar el marco
regulatorio del procedimiento administrativo especial para la formulación, adopción y
ejecución de los planes parciales de renovación urbana, de que trata el artículo 39 de la Ley 9
de 1989 y el 19 de la Ley 388 de 1997, conforme al procedimiento que para la aprobación de

los planes parciales, ha fijado el artículo 27 de ley 388 de 1997.
Parágrafo 1. Reglamentación Conceptos Urbanísticos. En consonancia con el objetivo del

decreto y en aplicación del mandato del Parágrafo del Artículo 74 de la Ley 388 de 1997, que
fue declarado exequible por la Sentencia C – 517 de 2007 de la Corte Constitucional, para
efectos de planes parciales de renovación urbana, se reglamentan los siguientes conceptos
urbanísticos:
Parágrafo 2. Cambio de Uso

Parágrafo 3. Aprovechamiento del Suelo
Parágrafo 4. Índices de Ocupación
Parágrafo 5. Índices de Construcción
Artículo 3. Principios de los Planes Parciales de Renovación Urbana. En general, los planes
parciales de renovación urbana, deberán garantizar los principios del ordenamiento territorial
fijados en las reglas de la Política Urbana y del Plan Nacional de Desarrollo, en los artículos 2 y
110 de la Ley 388 de 1997, los criterios del Sistema de Ciudades fijado en el artículo 89 de la
Ley 1753 de 2015 – Plan Nacional de Desarrollo y de manera especial deberá cumplir con los
siguientes principios que regulan cualquier operación de renovación urbana:
Parágrafo 1. Principio de Suficiencia Financiera y Eficiencia Económica de la Operación Urbana

Parágrafo 2. Principio de Cohesión Territorial y No Segregación Socioespacial
Parágrafo 3. Principio de Equidad y No Gentrificación
Parágrafo 4. Principio de Resiliencia Territorial
Parágrafo 5. Principio de Equilibrio Territorial
Parágrafo 6. Principio de Eficiencia Energética
Capítulo 2.
Definiciones Comunes
Artículo 4. Definiciones. Para efectos del presente decreto, se adoptan las siguientes
definiciones: Página
Discrecionalidad Técnica
294
Expediente de la Actuación Administrativa
Estructura Funcional de Servicios
Estructura Socioeconómica y Espacial
Intervención Estatal
Mercado del Suelo
Operación Urbana
Tratamiento Urbanístico de Renovación Urbana

Vecinos
TÍTULO II
REGLAS GENERALES DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO ESPECIAL
Capítulo 1.
Reglas de Conformación del Expediente de la Actuación Administrativa
Artículo 5. Expediente de la Actuación Administrativa. El trámite del procedimiento

administrativo especial de formulación, adopción y ejecución de un plan parcial de renovación
urbana, será para todos los efectos un expediente administrativo que deberá garantizar en todo
momento los Principios de Publicidad y Participación y su tramitación administrativa deberá
realizarse bajo los principios de celeridad, economía procesal, coordinación institucional e
interinstitucional.
Las dependencias distritales o municipales competentes para desatar los planes parciales de
renovación urbana, deberán abrir un expediente administrativo por cada solicitud de
determinantes para la formulación de plan parcial y designar un servidor público y/o particular
que cumpla funciones públicas, que deberá velar por la custodia, ordenación, clasificación y
catalogación de las solicitudes elevadas a la administración, los actos administrativos expedidos
por esta y la integración de la totalidad de documentos que conforman la actuación
administrativa, debidamente ordenados en forma cronológica, foliados y demarcados.
Artículo 6. Consulta del Expediente de la Actuación Administrativa. El procedimiento

administrativo especial para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de
renovación urbana, en todas y cada una de sus etapas, constituye un procedimiento
administrativo especial, de naturaleza pública, cuya consulta será de libre acceso en forma
permanente y por tal motivo será obligación de la autoridad de planeación, garantizar la
aplicación del mandato del Numeral 9° del artículo 7 del Código de Procedimiento
Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, sustituido por el artículo 2 de la Ley N° 1755
de 2015 o la norma que la modifique o sustituya.
Artículo 7. Copias de documentos del Expediente de la Actuación Administrativa. Cualquier Página

persona natural o jurídica, podrá solicitar que se expidan a su costa, copias de las diferentes
piezas documentales de la actuación administrativa del procedimiento administrativo especial
295
para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana.
Capítulo 2.
Reglas de Decisión y Estructura Lógico Formal y Funcional de los Actos Administrativos
Artículo 8. Decisiones de la Administración. Las decisiones de la administración municipal o

distrital, relacionada con la respuesta al Derecho de Petición de Consulta para fijar términos de
referencia para la formulación del proyecto de plan parcial o la actuación administrativa del
procedimiento administrativo especial de formulación, adopción y ejecución de un plan parcial
de renovación urbana, se entienden como actuaciones regladas y de manera particular, lo serán
los actos administrativos relacionados con: i) la resolución de determinantes para la
formulación de plan parcial; ii) el pronunciamiento vinculante de la administración mediante el
cual eleva al promotor del plan parcial solicitudes de aclaraciones, correcciones, observaciones
y recomendaciones; iii) la resolución de viabilidad del plan parcial y iv) el decreto de adopción
del plan parcial; tales actos administrativos, deberán garantizar siempre que las decisiones sean
objetivas y en caso de tratarse de decisiones discrecionales, la misma será una discrecionalidad
técnica, sometida a reglas de la lógica deductiva, reglas de consistencia y coherente, no
justificada en criterios de naturaleza política, ideológica o moral y que integren motivaciones
técnicas derivadas de teorías y técnicas tales como el planeamiento urbano y el derecho
urbanístico, la arquitectura y el urbanismo y la economía y la hacienda pública, entre otros.
Artículo 9. Estructura Lógica Formal de los Actos Administrativos. Cualquier decisión en el

marco de la actuación administrativa desde la solicitud de apertura del expediente
administrativo hasta su trámite final, iniciará con la descripción y definición de cuestiones
generales para pasar a lo particular, deberá tratar los aspectos sustanciales y para fijar
posteriormente asuntos procesales, deberá en el sentido de lo dispuesto por el artículo 29 del
Código Civil, incluir en su primera parte el conjunto de definiciones técnicas que en todo caso
precisen el sentido de expresiones relacionadas con conceptos jurídicos indeterminados y
categorías conceptuales del planeamiento urbanismo, el derecho urbanístico, el urbanismo y
la arquitectura, las finanzas públicas, que regularán en forma constante el sentido y alcance de
Artículo 10. Estructura Funcional de los Actos Administrativos. Las decisiones de la

administración deberán integrarse mediante una Agrupación Temática Coherente que parta de
la Estructura Urbana del área de la Operación Urbana según las previsiones de la norma de
ordenamiento territorial local, incluyendo en forma separada y detallada aquellos aspectos
relacionados con: i) Estructura Ecológica Principal; ii) Estructura Funcional de Servicios y
iii) Estructura Socioeconómica y Espacial.
Artículo 11. Prohibición de Remisión Normativa Abierta. Cualquier decisión de la Página

administración durante el trámite de la actuación administrativa, que imponga al promotor del
plan parcial algún tipo de exigencia u obligación y que haga referencia al marco legal nacional
296
o local, deberá señalar en forma precisa la remisión normativa que deberá ser objeto de
cumplimiento; en consecuencia, carece de validez cualquier remisión normativa abierta, así
como las referencias a conceptos jurídicos indeterminados y categorías conceptuales cuyo
sentido técnico no haya sido fijado en las definiciones técnicas.
TÍTULO III
ETAPA DE EXPEDICIÓN DE DETERMINANTES PARA FORMULAR PROYECTO DE PLAN PARCIAL
Capítulo 1.
Etapa Preparatoria y de Consulta o Solicitud Determinantes
Artículo 12. Etapa Preparatoria y de Consulta o Solicitud de Determinantes. El procedimiento

administrativo especial para la formulación, adopción y ejecución de un plan parcial de
renovación urbana, tendrá una Etapa Preparatoria y de Consulta, que estará dada por la
solicitud de determinantes para la formulación del proyecto, la cual constituye una actuación
administrativa autónoma e independiente que se tramitará mediante un Derecho de Petición
de Interés Particular en modalidad de Petición de Consulta y en ningún caso, su respuesta será
considerada como un acto administrativo definitivo.
El Derecho de Consulta, exigirá acreditar la legitimación e interés en el mismo, para lo cual

deberá demostrarse la condición de propietario y se elevará en forma directa o a través
abogado apoderado constituido en los términos del Código General del Proceso 133 o la norma
que lo modifique o sustituya, para lo cual acompañará la petición de una copia del Folio de
Matricula Inmobiliaria que acredite la condición de propietario ubicado dentro del área de la
operación urbana, señalando en forma indicativa la posible área de intervención.
Artículo 13. Iniciativa para Solicitar Expedición de Determinantes. Tendrán iniciativa para
solicitar, expedición de determinantes para la formulación de proyecto de plan parcial de
renovación urbana los propietarios en forma individual y las comunidades organizadas y de
igual forma, tendrán competencia para la formulación de proyectos de planes parciales de
renovación urbana, conforme a las previsiones de su ordenamiento territorial, las Autoridades
Municipales y Distritales de Planeación.
Artículo 14. Iniciativa del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. En aplicación del
artículo 89 de la Ley 1753 del 9 de junio de 2015 – Plan Nacional de Desarrollo, el Ministerio de
Vivienda, Ciudad y Territorio tendrá iniciativa para solicitar a la autoridad municipal o distrital
de planeación, la expedición de determinantes para la formulación proyecto de plan parcial de
renovación urbana, sin más requisito que la simple solicitud.
Artículo 15. Solicitud a la Nación para Liderar Actuación Urbana Integral. La fijación de
resolución de determinantes por parte de la autoridad municipal o distrital de planeación, Página
podrá incluir en los términos del inciso 2° del artículo 113 de la Ley 388 de 1997, una solicitud
expresa a la Nación para liderar la actuación urbana integral y que esta, determine en forma
297
133
Conforme al marco legal vigente, es preciso advertir que la Ley N° 1564 de 2012 – Código General del Proceso,
en su artículo 626 Inciso Primero, ordena la derogatoria expresa del artículo 34 del Decreto Ley 19 de 2012, norma
que a su tenor literal dijo: « ARTICULO 34. ACTUACIÓN EN SEDE ADMINISTRATIVA. Excepto cuando se trate de la
interposición de recursos, en ninguna otra actuación o trámite administrativo se requerirá actuar mediante
abogado – SIC - ». Dado lo anterior, carece de validez los poderes entregados a profesionales que no ostenten
título profesional de Abogado; es decir y a guisa de ejemplo, conferir poder a un Arquitecto para que obre como
apoderado de un propietario, es obrar contra expresa prohibición legal.
específica las condiciones de participación de entidades nacionales tales como FINDETER,

Fondo Nacional del Ahorro, FONVIVIENDA, Agencia Nacional Inmobiliaria y otras.
Capítulo 2.
Determinantes Generales para Formular el Proyecto de Plan Parcial
Artículo 16. Resolución de Determinantes. Una vez elevada por el interesado solicitud de
determinantes para la formulación de proyecto de plan parcial, la autoridad competente
deberá efectuar trámites que se describen en el presente capítulo, mediante el impulso oficio
del Derecho de Petición de Consulta.
Artículo 17. Delimitación Preliminar del Área de la Operación Urbana. Dentro de los 3 días
siguientes al recibido de la petición de consulta de fijación de determinantes para la
formulación de proyecto de plan parcial, se procederá a generar una delimitación preliminar
del perímetro de la operación urbana, para lo cual considera la petición de delimitación
indicativa elevada por el particular y el conjunto de información disponible en el Expediente
Urbano según regla del artículo 112 de la Ley 388 de 1997.
Artículo 18. Factibilidad para ampliar capacidad redes de servicios públicos. Definido en forma
preliminar el perímetro de la operación urbana, la autoridad distrital o municipal de planeación,
en los términos del artículo 30 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso
Administrativo, sustituido por la Ley 1755 de 2015 o la norma que la modifique o sustituya,
elevará a los diferentes prestadores de servicios públicos domiciliarios, petición para que
informe dentro del perímetro de la operación urbana:
i) Capacidad actual de la red matriz de la infraestructura de servicios públicos.

ii) Factibilidad de ampliar en forma inmediata la capacidad de la red matriz de servicios
públicos, indicando el nivel máximo de incremento de dicha capacidad.
iii) Factibilidad autorizar al particular para ampliar la red matriz de servicios públicos,
indicando si conforme al Plan de Inversiones aprobado por la respectiva Comisión
de Regulación, se incluyeron las obras de infraestructura para el perímetro de la
operación urbana, en caso positivo, deberá indicarse el presupuesto y
características de tales obras. Página
Parágrafo. Contrato Especial y Servidumbre de Acceso o Interconexión. En ningún caso, la

298
falta de capacidad de la red matriz para ampliar la prestación del servicio y/o la no inclusión
dentro del Plan de Inversiones de los costos de reposición y ampliación de la red, serán razones
suficientes para negar la factibilidad y disponibilidad de los servicios públicos domiciliarios, en
tal sentido, en aplicación de las reglas del artículo 28, 87.4 y 87.9 de la Ley 142 de 1994, el
promotor del plan parcial adquiere la calidad de usuario y como parte de la operación urbana,
podrá ampliar la red matriz de servicios públicos, cuyos costos serán asumidos como una carga
general del plan parcial.
Para el caso anterior, entre el usuario promotor del plan parcial y prestador de servicios
públicos, se suscribirá un Contrato Especial a conveniencia del usuario, de aquellos regulados
en el artículo 39.4 o 39.5 de la Ley 142 de 1994; dicho Contrato Especial, definirá las
características técnicas y exigencia de ampliación de la capacidad de la red matriz para el
perímetro de la operación urbana, establecerá un presupuesto indicativo de dicha intervención
y a falta de acuerdo, el usuario promotor del plan parcial, podrá acudir a la respectiva Comisión
Reguladora para que se imponga una servidumbre de acceso o interconexión.
Artículo 19. Determinantes Ambientales. Definido el perímetro de la operación urbana, la

autoridad distrital o municipal de planeación, en los términos del artículo 30 del Código de
Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, sustituido por la Ley 1755
de 2015 o la norma que la modifique o sustituya, elevará a la autoridad ambiental competente,
petición para que informe dentro del perímetro de la operación urbana, el conjunto de
determinaciones ambientales, que condicionan la operación urbana.
Artículo 20. Definición del Perímetro del Área de la Operación Urbana. Una vez recibida la
respuesta de los diferentes prestadores de servicios públicos domiciliarios y las determinantes
ambientales, se procederá a fijar en forma definitiva la delimitación del área de la operación
urbana de plan parcial, condicionada a la respuesta que se haya generado por la autoridad
ambiental competente.
Artículo 21. Área de Influencia del Plan Parcial. Será obligación de la autoridad de planeación,
fijar conjuntamente con el área de la operación urbana, la delimitación de su área de influencia,
lo cual se hará en plano de localización del área de influencia y deberá contar una motivación
soportada en el expediente urbano, que justifique desde el punto de vista de las necesidades
del tránsito y la movilidad y desde el urbanismo, la razón de ser de tal perímetro de influencia;
para efectos de lo reglado en el numeral 4° del artículo 27 de la Ley 388 de 1997 y en razón a
la colindancia, los propietarios, poseedores y moradores del área de influencia del plan parcial,
adquieren la calidad de vecinos del área delimitada de la operación urbana.
Artículo 22. Criterios Técnicos de Delimitación. Los motivos en los cuales se debe soportar la
delimitación de área de la operación urbana y del área de influencia, deberán reflejar un Página
perímetro en ambos casos, que responden a características homogéneas en los aspectos
morfológicos, funcionales y de estructura urbana y en tal sentido se deberá garantizar la
299
coherencia interna del perímetro definido área de la operación urbana, la cual estará soportada
en criterios de ordenamiento relacionados con aspectos ambientales, espacio público,
patrimoniales, de habitabilidad y vivienda, servicios públicos domiciliarios y contexto de
actividades de comercio y las condiciones conexidad funcional y urbanística del perímetro
definido para el área de influencia del plan parcial, estará definido por las condiciones de
movilidad, calidad del entorno y de inserción en la estructura urbana del territorio del plan
parcial.
Artículo 23. Características del Área de la Operación Urbana. Definida el área de la operación
urbana, la autoridad distrital o municipal de planeación, procederá a la caracterización del área
de la operación urbana, la cual consistirá en un diagnóstico del territorio que se pretende
intervenir, acompañado de los documentos, planos, información georreferenciada e
indicadores poblacionales y de actividad, con que se cuente en el momento y en apoyo del
expediente urbano y que deberá integrar información básica sobre los siguientes aspectos:
i) Plano de localización
ii) Indicadores de accesibilidad y situación de la malla vial arterial, intermedia y local
iii) Descripción, cuantificación y situación del Espacio Público
iv) Relación de equipamientos existentes y características de los mismos
v) Relación de Bienes de Interés Cultural – BIC e inmuebles en condición de
permanencia.
vi) Identificación de áreas de manejo diferenciado por la presencia preponderante de
comunidades etareas y poblacionales.
vii) Estratificación georreferenciada del área, población y viviendas por hectárea
viii) Usos del suelo y áreas de actividad.
Artículo 24. Fijación de Determinantes Generales para la Formulación del Proyecto de Plan
Parcial. Conjuntamente con la delimitación y caracterización del área de la operación urbana,
se procederá fijar determinantes de formulación del proyecto de plan parcial, que deberá
incluir:
i) Determinantes ambientales fijadas por la autoridad ambiental.

ii) Definición de zonas de reserva para la construcción de infraestructura primaria vial,
de transporte y redes matrices de servicios públicos y demás afectaciones
urbanísticas existentes.
iii) Áreas e inmuebles declarados de interés cultural y condiciones para su manejo.
iv) Relación explicita de normas urbanísticas que se deberán considerar para el
proyecto de formulación.
Capítulo 3.
Determinantes Especiales para Formular el Proyecto de Plan Parcial Página
Artículo 25. Fijación de Determinantes Especiales para la Formulación del Proyecto de Plan
300
Parcial. Una vez dada la delimitación, caracterización y fijación de determinantes generales
para la formulación del proyecto de plan parcial, se procederá a fijar las determinantes
especiales, para concretar las exigencias pertinentes del artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y en
consideración al tipo y énfasis de plan parcial de renovación urbana que se vaya a desatar,
cuyas alternativas de renovación urbana fueron dadas por el artículo 39 de la Ley 9 de 1989,
así:
i) Plan Parcial para mejorar el nivel de vida de los moradores del área de renovación
ii) Plan Parcial para el Aprovechamiento Intensivo de Infraestructura Establecida de Servicios.
iii) Plan Parcial para la descongestión del tráfico urbano
iv) Plan Parcial para la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales
Parágrafo. Suelo para Vivienda de Interés Social. Conforme a las anteriores alternativas de
renovación urbana, la Autoridad Distrital o Municipal de Planeación, procederá a determinar el
porcentaje de suelo para vivienda de interés social […]
Artículo 26. Fijación de Estándares Urbanísticos. Congruente con la fijación de determinantes

generales y especiales para la formulación del proyecto de plan parcial, se procederá a
determinar los estándares urbanísticos que aplican para el respectivo perímetro de la
operación urbana, los cuales incluirán la definición mínima de: retiros, aislamientos,
retranqueos, empates, alturas, andenes, antejardines, voladizos, sótanos, semisótanos,
mezanine.
Artículo 27. Obligación de Instalación de Redes Subterráneas. En aplicación del artículo 26

de la Ley 142 de 1994 dentro del perímetro del área de la operación urbana, como elemento
estructurante de la fijación de estándares urbanísticos y siempre en forma obligatoria, se
exigirá la reubicación permanente de las redes necesarias para la prestación de los servicios
públicos domiciliarios de la Ley 142 de 1994, de servicios de las tecnologías de la información y
la comunicación de que trata la Ley 1341 de 2009 y las redes para la prestación de servicios de
televisión de que trata el Acto Legislativo N° 2 de 2011 y demás servicios similares y conexos
que requieren como soporte de prestación, contar una red física.
Parágrafo. Construcción, Financiación y Operación Galerías Subterráneas. Todas las redes

deberán conducirse, mediante un sistema de galerías subterránea en cuyas cárcavas,
concurrirán todas y cada una de las diferentes infraestructuras y redes para la prestación de los
servicios; su construcción estará a cargo del Promotor, la financiación de su construcción será
una carga general y en aplicación del artículo 6 de la Ley 142 de 1994 y del artículo 4 de la Ley
1454 de 2011, su operación corresponderá al ente territorial, para lo cual en aplicación del
mandato del inciso 4° del artículo 36 de la Ley 388 de 1997, podrá ordenar la creación de una
entidad especial. Página
Artículo 28. Definición Precisa de Objetivos y Directrices Urbanísticas de la Operación Urbana.

301
En consideración al perímetro de la operación urbana y el tipo y énfasis de plan parcial de
renovación urbana según lo definido en el artículo 20 del presente decreto, se deberá en forma
precisa, proceder a fijar objetivos y directrices urbanísticas de la operación.
Parágrafo 1. Objetivos de la Operación Urbana. La autoridad distrital o municipal de

planeación definirá qué busca alcanzar el ente territorial con el plan parcial, en consonancia
con su Plan de Desarrollo y la respectiva norma de ordenamiento territorial.
Parágrafo 2. Directrices Urbanísticas de la Operación Urbana. La autoridad distrital o

municipal de planeación definirá en qué forma pretende que los objetivos de la operación
urbana, sean concretados y para ello deberá fijar reglas en materia de:
i) Suministro de Espacio Público. Conforme a la Sentencia del 31 de julio de 2014 –

Expediente Radicado N° 25000-23-24-000-2007-00235-02 del Consejo de Estado, se
deberá determinar el porcentaje sobre el área neta del perímetro del plan parcial que
deberá destinarse Cesiones de Espacio Público y Vías Locales, a título carga social y con
la indicación de las características de la cesión, en términos de localización, extensión y
dotación de mobiliario urbano.
ii) Calidad del Entorno. El proyecto de plan parcial, deberá garantizar un tejido urbano
vital mediante la fluidez de personas en el espacio público, la variedad de usos y
aplicando Principios del Diseño Urbano tales como: a) Permeabilidad, entendido como
la cualidad de poder acceder a un espacio; b) Variedad, garantizar que el conjunto de
actividades disponibles en un sitio, genere posibilidades de elección; c) Versatilidad,
entendida como la cualidad de un espacio de poderse utilizar para diferentes
propósitos: d) Legibilidad, que es la cualidad que hace que un lugar sea comprensible,
en el sentido de orientación; e) Imagen Visual Apropiada, implica que por medio de la
apariencia del espacio, se permita dar a conocer a las personas las diferentes opciones
del mismo; f) Riqueza Visual, incluir en el trabajo del diseño de la Calidad del Entorno,
la experiencia sensorial personal del usuario; g) Personalización, entendido como la
capacidad de un lugar de cobrar una identidad singular a base del significado que le
imprime el usuario.
iii) Estímulos a Propietarios e Inversionistas para Facilitar Procesos de Concertación e

Integración Inmobiliaria. Corresponderá a la administración distrital o municipal,
según la alternativa de renovación urbana indicada en el artículo 25 del presente
decreto, fijar la política de incentivos para lograr que los propietarios renuentes a los
cambios en los procesos de la renovación urbana, se involucren en el proceso y así
mismo fijar los estímulos a favor de propietarios e inversionistas para lograr procesos
de concertación e integración inmobiliaria. Página
iv) Mecanismos para Garantizar el Reparto Equitativo de las Cargas y Beneficios

302
Vinculados al Mejor Aprovechamiento de los Inmuebles. En consideración a la
caracterización del perímetro de la operación urbana, que definió la relación de Bienes
de Interés Cultural – BIC, inmuebles en condición de permanencia y la identificación de
áreas de manejo diferenciado por la presencia preponderante de comunidades etareas
y poblacionales, que son áreas con restricciones en su edificabilidad, se deberá
determinar aquellas áreas generadoras de edificabilidad y las áreas receptores de
edificabilidad, para efectos de aplicar en las Unidades de Actuación Urbanística, los
dispositivos de Compensación y la Transferencia de Derechos de Construcción y

Desarrollo, que son mecanismos para garantizar el reparto equitativo de cargas y
beneficios.
v) Programas y Proyectos Urbanísticos que Caracterizan los Propósitos de la Operación

Urbana y Prioridades de Inversión. En aplicación de la regla del artículo 18 de la Ley
388 de 1997,que establece el programa de ejecución, se indicará por parte de la
autoridad distrital o municipal de planeación, si el área de la operación urbana está
afectada por programas y proyectos de del programa de ejecución dentro del período
constitucional del respectivo alcalde, que estén relacionados con la infraestructura de
transporte y servicios públicos domiciliarios, la localización de terrenos para atender
demanda de VIS, las zonas de mejoramiento integral y el señalamiento de los
instrumentos para su ejecución, con la indicación de objetivos y metas y señalara las
prioridades de inversión de tales programas y proyectos y el monto de la inversión,
dando aplicación a la regla del Literal c del artículo 6° de la Ley 152 de 1994, que ordena
sobre el contenido del Plan de Inversiones, que el mismo incluye, los presupuestos
plurianuales que proyecta los costos de los programas más importantes de inversión
pública.
Artículo 29. Normas Urbanísticas Específicas para el Área de la Operación Urbana. Además de
la fijación de estándares urbanísticos según lo indicado en el artículo 21 del presente decreto,
se deberá definir para el área de la operación urbana y en función al tipo y énfasis de plan
parcial de renovación urbana según lo definido en el artículo 25 del presente decreto, lo
relacionado con la definición de usos específicos del suelo y las intensidades de ocupación.
Artículo 30. Definición y Características del Trazado de la Estructura del Área de la Operación
Urbana. La autoridad distrital o municipal de planeación, deberá en forma indicativa definir
para el área de la operación urbana, el trazado y características del espacio público y de las vías
y si se trata de unidades de actuación urbanística, la red vial secundaria, las redes de
abastecimiento de servicios públicos domiciliarios – SSPPDD, localización de equipamientos
colectivos e interés público o social como templos, centros docentes y de salud, espacios
públicos y zonas verdes destinados a parques, complementarios del contenido estructural del
plan de ordenamiento. Página
Parágrafo. Cambio y Sustitución del Trazado. El promotor del plan parcial, al momento de
303
presentar el proyecto de formulación del plan parcial, podrá cambiar y sustituir el trazado
indicativo propuesto por la autoridad de planeación, empero deberá soportar en estudios
técnicos la conveniencia de la modificación o la sustitución del trazado nuevo que propone.
Artículo 31. Adopción de Instrumento de Manejo del Suelo. Sin importar que tipo de
instrumentos de manejo del suelo estén reglados en el respectivo distrito o municipio, los
mismos deben garantizar lo relacionado con Plusvalías y Reparto de Cargas y Beneficias, como
reflejo del mandato del inciso 3° del artículo 2° de la Ley 388 de 1997, que al determinar los
principios del ordenamiento del territorio, incluye como principio rector la distribución
equitativa de cargas y beneficios.
Parágrafo 1. Clases de Gestión. La autoridad distrital o municipal de planeación, deberá fijar

reglas diferenciadas para la gestión del plan parcial cuando el promotor del mismo sea un
propietario Individual, cuando se trata de propietarios asociados voluntariamente y cuando se
trata de propietarios asociados obligatoriamente.
Parágrafo 2. Procedimientos de Gestión. La autoridad distrital o municipal de planeación,

deberá fijar reglas diferenciadas, según se trata de un procedimiento de gestión relacionado
con Cooperación entre Participes o Integración Inmobiliaria.
Artículo 32. Instrumentos de Manejo Subsidiario del Suelo. La autoridad distrital o municipal
de planeación, definirá para aquellos casos en los cuales los estímulos adoptados para la
gestión concertada del plan parcial no funcionen, la forma en que de manera subsidiaria, se
aplicarán instrumentos tales como la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria,
enajenación forzosa, expropiación administrativo o judicial, según corresponda y deberán
determinar la forma a través de la cual se apoyará al promotor del plan parcial la aplicación de
dichos instrumentos, obligación institucional que operará como una carga administrativa en el
marco de la acción urbanística definida por el Numeral 10 del artículo 8 de la Ley 388 de 1997.
Capítulo 4.
Determinantes Complementarias del Área de la Operación Urbana
Artículo 33. Determinantes Complementarias. La autoridad distrital o municipal de

planeación, definirá la determinantes complementarias relacionadas con la naturaleza, los
objetivos y las directrices de intervención que sean necesarias para ciertas áreas del perímetro
de la operación urbana, relacionadas con Bienes de Interés Cultural – BIC, inmuebles en
condición de permanencia y la identificación de áreas de manejo diferenciado por la presencia
preponderante de comunidades etareas y poblacionales.
De igual forma, habrá lugar a la expedición de determinantes complementarias, en forma Página

individual frente a las alternativas de renovación urbana dadas por el artículo 39 de la Ley 9 de
1989 y según la naturaleza, los objetivos y las directrices de intervención, será:
304
Artículo 34. Determinantes Complementarias de Plan Parcial para Mejorar el Nivel de Vida
de los Moradores del Área de Renovación. La naturaleza de la alternativa de renovación de
un plan parcial para mejorar el nivel de vida de los moradores del área de renovación, estará
dada por la necesidad de inducir procesos de equilibrio territorial frente a la estructura urbana
y la equidad del tejido urbana, buscando alcanzar mejores niveles y estándares de calidad
habitacional.
Parágrafo 1. Objetivos Complementarios.

Parágrafo 2. Directrices de Intervención Complementarias.
Artículo 35. Determinantes Complementarias de Plan Parcial para el Aprovechamiento

Intensivo de la Infraestructura Establecida de Servicios. La naturaleza de la alternativa de
renovación de un plan parcial para el aprovechamiento intensivo de la infraestructura
establecida de servicios, estará dada por la posibilidad de la densificación racional de áreas
para vivienda y servicios.

Artículo 36. Determinantes Complementarias de Plan Parcial para la Descongestión del

Tráfico Urbano. La naturaleza de la alternativa de renovación de un plan parcial para la
descongestión del tráfico urbano, estará en desatar operaciones de renovación urbana, en
virtud de la cual se intervienen trazado lineales de la ciudad construida, implementar
soluciones de infraestructura de trasporte y movilidad.

Artículo 37. Determinantes Complementarias de Plan Parcial para la Conveniente

Rehabilitación de los Bienes Históricos y Culturales. La naturaleza de la alternativa de
renovación de un plan parcial para la para la conveniente rehabilitación de los bienes históricos
y culturales, está dada por la necesidad de implementar las determinantes de superior
jerarquía definidas en el Numeral 2° del artículo 10 de la Ley 388 de 1997, en materia de
políticas, directrices y regulaciones sobre conservación, preservación y uso de las áreas e
inmuebles consideradas como patrimonio cultural de la nación.

Página
TÍTULO IV
ETAPA DE FORMULACIÓN DEL PLAN PARCIAL
305
Capítulo 1.
Términos de Referencia para la Formulación del Anteproyecto de Plan Parcial
Artículo 38. Notificación de Términos de Referencia. La autoridad de planeación municipal o

distrital o la dependencia que haga sus veces, notificará al Promotor del Plan Parcial la
respuesta del Derecho de Consulta, mediante un documento unificado y refundido que se
denominará términos de referencia para la formulación del proyecto de plan parcial, en donde
deberá incluirse de manera segmentada: i) las determinantes generales, ii) las determinantes
especiales, iii) las determinantes complementarias, iv) las determinantes ambientales y v) la
situación sobre factibilidad de ampliar la red matriz de servicios públicos y/o la necesidad del
promotor del plan parcial en su calidad de usuario, de acudir a la respectiva Comisión de
Regulación, para efectos de tramitar un Contrato Especial y Servidumbre de Acceso o
Interconexión en los términos del artículo 18 del presente decreto.
En ningún caso, los términos de referencia para la formulación del proyecto de plan parcial,
podrán consistir en la entrega de anexos o copias de comunicaciones remitidas por autoridades
y/o dependencias del nivel municipal o distrital con funciones técnicas o de prestadores de
servicios públicos o remitir a documentos institucionales, siendo obligación de la autoridad de
planeación municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces, dar aplicación a las reglas
del Capítulo 2 del Título II del presente decreto y refundir en un único texto las determinantes
para la formulación del proyecto de plan parcial de renovación urbana.
Parágrafo. Términos de Referencia y Meras Expectativas. La expedición de términos de

referencia a favor a de un Promotor, no confiere ningún derecho de naturaleza económica a
favor del promotor y constituye una mera expectativa.
Artículo 39. Vigencia de los Términos de Referencia. Los términos de referencia para la
formulación del proyecto de plan parcial, tendrán vigencia de un (1) año, contado a partir de
la notificación de los mismos o de la respuesta ofrecida por la respectiva autoridad a los
recursos de ley que hayan sido interpuestos en legal y debida forma.
Artículo 40. Recursos contra la Decisión Discrecional. Contra la decisión discrecional de

adopción de términos de referencia para la formulación del proyecto de plan parcial, procederá
la interposición de los recursos de la ley, según lo reglado en los artículos 44 y 74 del Código
de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, aunque no se trata de
una decisión definitiva.
Capítulo 2.
Etapa de Prefactibilidad y Formulación del Anteproyecto de Plan Parcial Página
Artículo 41. Etapa de Prefactibilidad. El procedimiento administrativo especial para la

306
formulación, adopción y ejecución del plan parcial de renovación urbana, iniciará con la
radicación que el Promotor hará de un anteproyecto de plan parcial que deberá integrar como
mínimo dos (2) alternativas o escenarios de proyecto, garantizando que los mismos cumplen
con criterios de prefactibilidad técnica, jurídica y financiera.
Parágrafo 1. Prefactibilidad Técnica. Consiste en la entrega de soportes para la formulación

de las alternativas o escenarios de anteproyecto urbanístico y arquitectónico, que integren la
idea general del proyecto de la operación urbana y acompañado de la ingeniería conceptual del
proyecto de plan parcial, que acredite el estudio alternativas de solución a las exigencias de las
determinantes generales, especiales y complementarias y poder configurar diferentes
alternativas de proyecto para establecer la prefactibilidad financiera y que deberá incluir la
tomo de aforos para el Estudio de Transito y un propuesta preliminar de movilidad y tránsito.
Parágrafo 2. Prefactibilidad Jurídica. Consiste en la ordenación del marco normativo que se

desprende de las determinantes generales, especiales y complementarias, para establecer su
coherencia, identificar vacíos normativos y posibles antinomias; se trata de definir en todas las
escalas y fases del proyecto de la operación urbana, las exigencias legales que limitan o
potencian, el proyecto de plan parcial y condicionan el modelo de ocupación del territorio, el
modelo financiero y los sistemas de gestión a ser empleados, para dar viabilidad al plan.
Parágrafo 3. Prefactibilidad Financiera. Está definida por una simulación financiera de las
diferentes alternativas de proyecto identificadas en el anteproyecto arquitectónico y la
ingeniería conceptual, en virtud de la cual se proyecta la TIR –Tasa Interna de Retorno de la
Inversión de cada alternativa de proyecto, en función a la correlación entre aprovechamiento
urbanístico de los inmuebles del área de la operación urbana y la sumatoria de la totalidad de
los costos directos e indirectos de la operación urbana.
Artículo 42. Formulación del Anteproyecto de Plan Parcial. La formulación del anteproyecto
de plan parcial en su etapa de prefactibilidad, implica la elaboración de una propuesta completa
para la operación urbana, conforme a lo establecido en el presente decreto, la cual se radicará
en la oficina de planeación municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces, a la cual
se le dará el trámite señalado en los artículo 13 y 14 del Código de Procedimiento
Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, sustituido por la Ley 1755 de 2015; la
radicación deberá estar acompañada de los documentos que a continuación se señalan:
Parágrafo 1. DTS - Documento Técnico de Soporte. Que estará integrado por:
i) Anexo de Diagnóstico Situacional. Corresponde a una valoración in situ del diagnóstico

territorial generado en la caracterización del área de la operación urbana según lo estipulado
por el artículo 22 del presente decreto y en tal sentido, el promotor del plan parcial, deberá Página
corroborar, ajustar y completar el diagnostico territorial, con la identificación de las
disfunciones concretas del territorio a intervenir, en sentido cuantitativo y cualitativo, que
307
acredite las condiciones de pertinencia y procedencia de la operación urbana.
ii) Anexo Situación de la edificabilidad existente. Se deberá presentar la localización,

cuantificación e individualización dentro del área de la operación urbana, de los
equipamientos existentes, relación de Bienes de Interés Cultural – BIC e inmuebles en
condición de permanencia e indicación el porcentaje de: a) Área de Suelo que representa
frente al Área Neta de Suelo del perímetro de la Operación Urbana y b) edificabilidad que
representan frente a la edificabilidad total existente del perímetro del área de la operación
urbana.
iii) Anteproyecto Urbanístico. Se deberá presentar la localización, cuantificación y definición

de los sistemas del espacio público y el sistema de espacios privados de uso público,
existente y proyectado, ubicación de las áreas de cesión obligatoria de zonas verdes y
equipamiento, cumplimiento de áreas y porcentajes de VIP y VIS, áreas propuesta de nueva
edificabilidad con la definición de usos específicos del suelo y las intensidades de ocupación,
con su respectiva localización, cuantificación e individualización de los diferentes productos
inmobiliarios a desarrollar con el valor de referencia de venta del metro cuadrado según
cada producto, que permita proyectar el valor total de ventas netas.
iv) Estudio Preliminar de Tránsito. El cual deberá contar al menos con los afores de peatones,
bicicletas, motocicletas y vehículos y una propuesta de movilidad y de tránsito que refleje
las necesidades tanto del área delimitada para operación urbana del plan parcial y en forma
especial, el área de influencia según la regla del parágrafo del artículo 20 del presente
decreto.
v) Anexo de Modelo de gestión propuesto. Partiendo de los Objetivos y Directrices

Urbanísticas de la Operación Urbana, se deberá presentar el modelo de gestión propuesto,
que incluya el esquema de aplicación efectiva de estímulos propuestos para lograr procesos
de concertación e integración inmobiliaria, reparto equitativo de cargas y beneficios
vinculados al mejor aprovechamiento de los inmuebles, adopción de instrumentos de
manejo del suelo y la individualización de la clase y procedimiento de gestión a aplicar,
destacando en forma especial la forma de dar cumplimento a las determinantes
complementarias según la alternativa de renovación del plan parcial que corresponda.
Parágrafo 2. Cartografía y Planimetría de Soporte. Que deberá presentarse a escalas 1:2000

ó 1:5000 y deberá incluir:
i) Planos del diagnóstico. Que integren el levantamiento topográfico

georreferenciado tanto de las manzanas catastrales como del perímetro del área de
la operación urbana, señalando los predios con sus Folios de Matricula Inmobiliaria Página
y el plano de localización de la infraestructura urbana proyectada y existente.
308
ii) Planos normativos de la formulación. Que deberá incluir:
 Plano general del planteamiento urbanístico.

 Plano de la red vial y perfiles viales.
 Plano de espacio público y de la localización de equipamientos.
 Plano del trazado de las redes matrices de servicios públicos.
 Plano de usos y aprovechamientos.

 Plano de asignación de cargas urbanísticas: Cargas Generales y Cargas Locales.
 Plano del proyecto de delimitación de las unidades de actuación urbanística y/o
de gestión.
 Plano de localización de las etapas de desarrollo previstas.
 Plano de delimitación de las zonas o subzonas beneficiarias de las acciones
urbanísticas que permitan determinar el efecto de plusvalía, cuando a ello
hubiere lugar.
Capítulo 3.
Revisión de la Prefactibilidad y Viabilidad del Anteproyecto de Plan Parcial
Artículo 43. Revisión del Anteproyecto de Plan Parcial. La autoridad de planeación municipal
o distrital o la dependencia que haga sus veces, luego de haberse radicado el anteproyecto de
operación urbana, informará al Promotor del Plan Parcial dentro de los cinco (5) días hábiles
siguientes, si la radicación se efectuó en legal y debida forma o deberá ser completada en los
términos del artículo 17 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso
Administrativo sustituido por la Ley 1755 de 2015; en caso de no ser completada, se entenderá
que el trámite de la petición fue desistida.
Artículo 44. Evaluación del Anteproyecto de Plan Parcial. Una vez determinado por parte de
la autoridad de planeación municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces, que el
anteproyecto de plan parcial se radicó en legal y debida forma y está completo, procederá a la
evaluación del anteproyecto de plan parcial, que consistirá en un pronunciamiento sobre la
viabilidad técnica, jurídica y financiera del anteproyecto de plan parcial, para lo cual contará
con quince (15) días hábiles los cuales podrán ser prorrogables por una única vez, contados a
partir de la fecha de radicación con comunicación al promotor que el anteproyecto se radicó
en legal y debida forma o de la entrega de documentos para completar el mismo, según la regla
del anterior artículo.
Parágrafo. Evaluación Preliminar del Estudio de Tránsito. Hará parte integral de la evaluación
del anteproyecto de plan parcial, la evaluación preliminar del Estudio de Tránsito que en todo
caso deberá contar como mínimos con los afores de peatones, bicicletas, motocicletas y Página
vehículos y un propuesta de movilidad y de tránsito; dicha evaluación preliminar se hará por la
autoridad de planeación en apoyo de la autoridad de tránsito y transporte del respectivo ente
309
territorial y deberá expresar la conformidad de la metodología de la toma de aforos y en caso
contrario deberá indicarse en forma detallada, las objeciones a la misma, así mismo deberá
expresarse las observaciones y ajustes que deba introducir el promotor del plan parcial.
Artículo 45. Resolución de Viabilidad del Anteproyecto de Plan Parcial. La autoridad de

planeación municipal o distrital o la dependencia que haga sus veces, expedirá el acto
administrativo mediante el cual informa el concepto desfavorable o favorable de viabilidad
técnica, jurídica y financiera del anteproyecto de plan parcial e indicará que sobre los predios
incluidos en el proyecto de plan parcial sobre el cual se rinde el concepto favorable, que no se
podrán adelantar otros proyectos de planes parciales, salvo que de manera concertada entre
todos los interesados se redelimite la propuesta de plan parcial, caso en el cual deberá radicarse
la nueva propuesta de formulación.
Parágrafo 1. Resolución de Viabilidad del Anteproyecto y Meras Expectativas. La expedición

por parte de la autoridad de planeación de la resolución de viabilidad del anteproyecto de plan
parcial a favor a de un Promotor, no confiere ningún derecho de naturaleza económica y
constituye una mera expectativa.
Sin perjuicio de lo anterior, la resolución de viabilidad del anteproyecto de plan parcial a favor
a de un Promotor, genera un derecho de exclusividad para formular el proyecto de plan parcial
y por ello mismo, al interior del área delimitada para la operación urbana, no se podrán
extender nuevas determinantes ni haber nuevos promotores.
Parágrafo 2. Concepto Favorable Condicionado. La resolución de viabilidad, podrá ser un acto

administrativo sometido a condición, en virtud del cual la autoridad de planeación municipal o
distrital o la dependencia que haga sus veces, informará al Promotor que en sedes de la
radicación de la Fase de Factibilidad del Proyecto de Plan Parcial, deberá llevar a cabo las
actualizaciones, correcciones o aclaraciones que fueran necesarias, siempre indicando en
forma expresa, en qué consiste el ajuste y metodológicamente en qué forma deberá proceder
a generar dicho ajuste.
En ningún caso, los errores y defectos del Estudio Preliminar de Tránsito, se constituyen en
causa suficiente para rechazar el anteproyecto de plan parcial.
Artículo 46. Anuncio de Proyecto. Siempre que la entidad territorial expida una Resolución de
Viabilidad de un Anteproyecto de Plan Parcial y sin importar la iniciativa del plan parcial, deberá
incluir por mandato del artículo 82 de la Constitución Política y de lo reglado en el inciso 4° y el
parágrafo del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, en la parte resolutiva de dicho acto
administrativo, el anuncio de proyecto del plan parcial de renovación urbana dentro del
perímetro de la operación urbana y ordenará a través de la autoridad catastral y/o contratar Página
los avalúos de referencia del proyecto, para determinar el precio de los inmuebles antes del
anuncio del proyecto de plan parcial.
310
Los avalúos de referencia, consistirán en avalúos representativos por zonas geo-económicas

homogéneas presentes para las diferentes zonas del área delimitada para la operación urbana
y su área de influencia. Estos avalúos de referencia deberán ser tenidos en cuenta por los
peritos avaluadores que realicen los avalúos individuales de los inmuebles que se requieren
para la formulación y ejecución del proyecto de plan parcial y como base para realizar el
descuento efectivo de los mayores valores que haya generado el anuncio de la realización del
plan parcial.
Parágrafo 1. Perdida del Beneficio de Exclusión de Pago de Plusvalía. En aquellos casos que
el área delimitada para la operación urbana, sea un área afectada por algún tipo de política de
fomento de procesos de renovación urbana, en las cuales, el mayor aprovechamiento o la
modificación del régimen de usos del suelo, no constituye hecho generador de plusvalía, la
administración municipal o distrital según corresponda y a solicitud del promotor del plan
parcial, podrá mediante decreto, derogar el beneficio de pago de plusvalía, para aquellos
inmuebles cuyos propietarios sean reuntes a los procesos de integración inmobiliaria en
aplicación del mandato del artículo 91 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo
Contencioso Administrativo, en materia de pérdida de fuerza ejecutoria por desaparición de los
fundamentos de hecho y de derecho que dieron lugar a la exclusión del pago a que hace
referencia el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997.
Parágrafo 2. Remisión Normativa. Los aspectos jurídicos relacionados con el anuncio de

proyecto en un plan parcial se resolverán con fundamento a lo estipulado aquí y en subsidio se
dará aplicación al Decreto Nacional N° 2729 de 2012 o la norma que lo modifique o sustituya.
Capítulo 4.
Inicio de Actuación Administrativa y Derecho de Participación
Artículo 47. Inicio de Actuación Administrativa. La resolución de viabilidad del anteproyecto

de plan parcial, constituye el inicio de la actuación administrativa del procedimiento
administrativo especial para la formulación, adopción y ejecución del plan parcial de
renovación urbana y en tal sentido, se aplicará al mismo las reglas del procedimiento
administrativo común y principal del Título III del Código de Procedimiento Administrativo y de
lo Contencioso Administrativo y las reglas especiales del presente decreto.
Artículo 48. Comunicación de Inicio de Actuación Administrativa a Propietarios y Terceros

Indeterminados. La autoridad de planeación municipal o distrital o la dependencia que haga
sus veces, dentro de la resolución de viabilidad del anteproyecto de plan parcial, ordenará al
promotor que de aplicación a la regla del artículo 37 del Código de Procedimiento Página
Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, efectuar comunicación a propietarios y
terceros indeterminados en la forma en que a continuación se indica.
311
Parágrafo 1. Comunicación a Propietarios. El promotor del plan parcial, deberá proceder a

comunicar a los propietarios señalados en el folio de matrícula inmobiliaria de la totalidad de
inmuebles ubicados dentro del perímetro del área de la operación urbana, el inicio de la
actuación administrativa del procedimiento administrativo especial para la formulación,
adopción y ejecución del plan parcial de renovación urbana, lo cual se hará mediante correo
certificado en la cual se adjuntará el concepto favorable de viabilidad técnica, jurídica y

financiera del anteproyecto de plan parcial.
Parágrafo 2. Comunicación a Terceros Indeterminados. El promotor del plan parcial, deberá

proceder a comunicar a terceros indeterminados mediante una publicación en medio de
prensa escrita de amplia circulación nacional o local, acerca del inicio de la actuación
administrativa, con la indicación de publicar una síntesis del concepto favorable de viabilidad
técnica, jurídica y financiera del anteproyecto de plan parcial y la parte resolutiva de la
resolución de viabilidad.
Parágrafo 3. Derecho de Participación para la Oposición. A los propietarios y terceros

indeterminados, les asiste el Derecho de Participación para la Oposición al Proyecto de Plan
Parcial y para ello, tendrán un plazo máximo de 30 días calendario, contados a partir del
momento en que se surta la respectiva comunicación, para que se pronuncien acerca del
anteproyecto de plan parcial y manifiesten su oposición al mismo, expresando las razones de
tal oposición, las cuales se deberán limitar a los componentes técnicos, jurídicos o financieros
de la Resolución de Factibilidad del Anteproyecto y la autoridad de planeación deberá correr
traslado al Promotor para que se pronuncie sobre el particular y procederá a contestar dentro
de los quince (15) días hábiles siguientes a su recepción, a todo aquel que haya acreditado
legitimación en la causa en la misma forma que se exige para el promotor y haya formulado
concepto de oposición; en ningún caso las respuestas de la autoridad de planeación, serán
vinculantes para el promotor del plan parcial, salvo que se acrediten situaciones de estricta
legalidad.
Capítulo 5.
Etapa de Factibilidad y Formulación del Proyecto de Plan Parcial
Artículo 49. Etapa de Factibilidad. El Promotor del plan parcial, tendrá un máximo de un (1)
año para radicar el proyecto de plan parcial en etapa de factibilidad, contados a partir de la
ejecutoria de la resolución del concepto favorable del anteproyecto de plan parcial y deberá
garantizar que tal radicación cumple con criterios de factibilidad técnica, jurídica y financiera.
Parágrafo 1. Factibilidad Técnica. Se entiende como Página

Parágrafo 2. Factibilidad Jurídica. Se entiende como
Parágrafo 3. Factibilidad Financiera. Se entiende como
312
Artículo 50. Formulación del Proyecto de Plan Parcial. La formulación del proyecto de plan
parcial en su etapa de factibilidad, implica completar propuesta de la mejor alternativa
identificada en la etapa de prefactibilidad para la operación urbana, conforme a lo establecido
en el presente decreto y que se radicará en la oficina de planeación municipal o distrital o la
dependencia que haga sus veces,.
A la Etapa de Factibilidad se le dará el trámite de una actuación administrativa según lo

señalado en el Capítulo I del Título III del Código de Procedimiento Administrativo y de lo
Contencioso Administrativo.
La formulación del proyecto de plan parcial, estará integrada por los siguientes componentes:,
Propuesta de Manejo de Bienes de Interés Cultural, Estudio de Títulos, Propuesta de
Edificabilidad y Cargas Urbanísticas Sociales, Propuesta de Movilidad y Estudio de Transito,
Propuesta General de Áreas, Avalúos Comerciales y Estudio de Mercado, Modelo de Cargas y
Beneficios y Modelación Financiera, Proyecto de Decreto y adicionalmente se deberá presentar
la Cartografía y Planimetría Definitiva del Proyecto a escala 1:2000 ó 1:5000 y deberá incluir los
siguientes planos definitivos de formulación:
 Plano general del planteamiento urbanístico.

 Plano de la red vial y perfiles viales.
 Plano de espacio público y de la localización de equipamientos.
 Plano del trazado de las redes matrices de servicios públicos.
 Plano de usos y aprovechamientos.
 Plano de asignación de cargas urbanísticas: Cargas Generales y Cargas Locales.
 Plano de delimitación de las unidades de actuación urbanística.
 Plano de localización de las etapas de desarrollo previstas.
 Plano de delimitación de las zonas o subzonas beneficiarias de las acciones
urbanísticas que permitan determinar el efecto de plusvalía, cuando a ello
hubiere lugar.
Capítulo 6.
Revisión de la Factibilidad y Aprobación del Proyecto de Plan Parcial
Artículo 51. Aprobación de Componentes de la Formulación del Proyecto de Plan Parcial. Los
componentes de la formulación del proyecto de plan parcial, se radicarán bajo el estricto orden
definido en el presente decreto y la aprobación de cada uno de ellos, será condición necesaria
para presentar el siguiente componente, para lo cual se fijan las siguientes reglas generales y
comunes.
Página
Parágrafo 1. Acta Ficta de Aprobación. Como regla general y común de la aprobación de los
componentes de la formulación del proyecto de plan parcial y en aquellos casos que la
autoridad competente, deje vencer el plazo para pronunciarse y emitir objeciones,
313
observaciones o pronunciarse sobre la viabilidad del respectivo componente de formulación,

se adopta lo relacionada con el Acta Ficta de Aprobación, que será el resultado del silencio de
la administración.
Parágrafo 2. Nuevas Objeciones y Observaciones. Como regla general y común de la

aprobación de los componentes de la formulación del proyecto de plan parcial, se adopta la
relacionada con nuevas objeciones y observaciones, para aquellos casos en los cuales sea
necesaria nueva radicación de respectivo componente, así: si la autoridad competente, formula

nuevas objeciones y observaciones o reitera las anteriores, el Promotor del Plan Parcial, deberá
generar una nueva radicación o en caso de no estar de acuerdo con lo indicado por la autoridad
competente, mediante escrito argumentado, solicitará al superior jerárquico de dicha
autoridad que dirima el asunto, quien se deberá pronunciar en el plazo de ocho (8) días hábiles
contados a partir del día siguiente de la radicación de la solicitud del promotor, en caso de no
presentarse respuesta dentro de tal plazo, se entenderá que la solicitud del promotor fue
aceptada y las observaciones y objeciones perderán vigencia.
Parágrafo 3. Desistimiento de la Formulación del Plan Parcial. Como regla general y común
de la aprobación de los componentes de la formulación del proyecto de plan parcial, se adopta
la de desistimiento de la formulación del plan parcial, en aquellos casos que ante una respuesta
del superior jerarquice que ratifique lo expresado por la autoridad de competente, el promotor
del plan parcial, deberá acatar las objeciones y observaciones de la autoridad competente,
mediante una nueva radicación dentro de los veinte (20) días siguientes a la comunicación de
la respuesta del superior jerárquico y en caso de no acatar lo indicado en el presente parágrafo,
se entenderá que el trámite de la formulación del plan parcial, ha sido desistido.
Artículo 52. Aprobación y Concertación de Componentes de Manejo de Bienes de Interés

Cultural. El Promotor del Plan Parcial deberá radicar la Propuesta de Manejo de Bienes de
Interés Cultural, dentro de los veinte (20) días siguientes a la notificación del Acta de
Concertación Ambiental; lo anterior, siempre y cuando dentro del perímetro del plan parcial,
hayan Bienes de Interés Cultural.
La propuesta de manejo de bienes de interés cultural, se deberá radicar ante la autoridad

competente encargada de su manejo y administración, la cual no podrá exigir el promotor la
entrega de información adicional a la radicada con dicha propuesta y en caso de requerir
información relacionada con el proyecto del plan parcial, la deberá solicitar a la autoridad de la
planeación municipal o distrital y deberá tratarse en todo caso, de información relativa a las
condiciones de los Bienes de Interés Cultural ubicados dentro del área delimitada para
operación urbana.
La autoridad encargada del manejo y administración de los Bienes de Interés Cultural y la

Página
autoridad de planeación, dispondrán de un término máximo de ocho (8) días hábiles contados
a partir del día siguiente de la radicación de la propuesta de manejo de Bienes de Interés
Cultural del proyecto de plan parcial, para concluir el proceso de concertación del mismo y
314
adoptar las decisiones correspondientes relacionadas con los asuntos exclusivamente

relacionados con el Patrimonio Cultural que deberán ser incorporados por el Promotor del Plan
Parcial en la Etapa de Factibilidad, mediante acta que deberá ser suscrita por los representantes
o delegados de la autoridad encargada del manejo y administración de los Bienes de Interés
Cultural y de la oficina de planeación municipal o distrital.
Parágrafo 1. Acta de Concertación. La concertación del plan parcial con la autoridad encargada
del manejo y administración de los Bienes de Interés Cultural correspondiente versará
exclusivamente sobre la aceptación o no de las propuestas de desafectación de Bienes de
Interés Cultural, estándares urbanísticos para conservar y potenciar los valores que determinan
la decretoria de un inmueble como Bien de Interés Cultural.
Parágrafo 2. Ausencia de Acuerdo de Concertación de Manejo de Bienes de Interés Cultural.

Si vencido el plazo de ocho (8) días hábiles contados a partir del día siguiente de la radicación
de la propuesta de manejo de bienes de interés cultural del proyecto de plan parcial, sin que la
autoridad encargada del manejo y administración de los Bienes de Interés Cultural y la
autoridad de planeación, hayan concretado un Acuerdo de Concertación de Manejo de Bienes
de Interés Cultural, el Promotor del Plan Parcial y con la anuencia de la autoridad de planeación,
solicitará al Ministerio de Cultura, para que se pronuncie sobre el particular, para lo cual
radicará una copia de los Términos de Referencia para la Formulación del Proyecto de Plan
Parcial, la Resolución de Viabilidad del Anteproyecto de Plan Parcial y la Propuesta de Manejo
Bienes de Interés Cultural, con destino a la Dirección de Patrimonio de dicho ministerio o la
dependencia que haga sus veces, para que defina si la Propuesta de Manejo de Bienes de
Interés Cultural es viable o inviable, mediante un pronunciamiento de aprobación que puede
quedar condicionado y conforme a la regla del artículo 14 del Código de Procedimiento
Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, sustituido por la Ley 1755 de 2015 o la
norma que la modifique o sustituya, deberá resolver el asunto dentro de los quince (15) días
siguientes a su recepción.
En aquellos casos en los cuales el Ministerio de Cultura se pronuncie en forma positiva sobre la
propuesta, la autoridad de planeación solicitará al Alcalde del Ente Territorial, convalidar la
misma para efectos de continuar el proceso de formulación.
Parágrafo 3. Propuesta de Manejo Bienes de Interés Cultural No Viable. En caso de indicarse

por parte de la Autoridad encargada el manejo y administración de los Bienes de Interés
Cultural y la Autoridad de Planeación o por el Ministerio de Cultura, según corresponda, que la
propuesta de Manejo de los Bienes de Interés Cultural no es viable, se deberá expresar en
forma clara y precisa las razones de no viabilidad, para que el Promotor del Plan Parcial,
presente una nueva propuesta de manejo de los Bienes de Interés Cultural que deberá integrar Página
lo señalado en el respectivo concepto de no viabilidad.
Artículo 53. Aprobación de Estudio de Títulos. El Promotor del Plan Parcial deberá radicar el
315
Estudio de Títulos, dentro de los veinte (20) días siguientes a la notificación de la Resolución de
Viabilidad del Anteproyecto de Plan Parcial en aquellos casos que el perímetro del plan parcial
no requiera de la presentación de propuesta de manejo ambiental y de propuesta de manejo
de bienes de interés cultural y en aquellos casos que si se requiere, el Estudio de Títulos se
presentará dentro de los veinte (20) días siguientes a la notificación del Acta de Concertación
de la Propuesta Ambiental y/o del Acta de Manejo de Bienes de Interés Cultural, según
corresponda.
Parágrafo 1. Finalidad del Estudio de Títulos. El Estudio de Títulos, tiene por finalidad
determinar el estado y condiciones de la titularidad de las propiedades del área de la operación
urbana y establecer e identificar la existencia de inconsistencias entre la cabida y linderos de
las manzanas catastrales, frente al área privada que totaliza la sumatorio de los predios que
integran la respectiva manzana catastral, con fundamento a los Folios de Matricula
Inmobiliaria.
Parágrafo 2. Alcance del Estudio de Título. Se trata de un análisis jurídico que deberá incluir
como mínimo los últimos veinte (20) años y comprende examen exhaustivo de todos los
titulares de dominio y de las circunstancias por las que obraron hasta adquirir un título
traslativo de dominio y comprende el estudio de los antecedentes legales relacionados con
actos, contratos, decisiones contenidas en escrituras públicas, providencias judiciales,
administrativas, actos de conciliación o arbitrales que impliquen constitución, declaración,
aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o
extinción del dominio y otro derecho real principal o accesorio sobre todos y cada uno de los
bienes inmuebles ubicadas dentro del perímetro del área del plan parcial, para efectos de
determinar situaciones jurídicas actuales mediante las cuales se identifiquen inscripciones
sobre el Folio de Matricula Inmobiliaria, en virtud de las cuales se trasladen, transmitan, muden,
graven, limiten, declaren, afecten, modifiquen o extingan Derecho Reales sobre dichos bienes
inmuebles y que pueden legitimar el Derecho de Propiedad o afectar el dominio del mismo,
sobre dichos los inmuebles.
Parágrafo 3. Estudio de Títulos y Carta Catastral Urbana. En todo caso, el punto de partida
del Estudio de Título del área delimitada para la operación urbana, será: i) el levantamiento
topográfico georreferenciado tanto de las manzanas catastrales como del perímetro del área
de la operación urbana efectuado para la Etapa de Prefactibilidad del Plan Parcial y ii) en
aplicación del artículo 37 de la Resolución N° 0070 del 4 de febrero de 2011 del IGAC, o la
disposición que la modifique o sustituya, la Carta Catastral Urbana y en consecuencia los
predios objeto de estudio, serán los identificados en la respectiva manzana catastral.
Parágrafo 4. Inconsistencias entre el Áreas de las Manzanas Catastrales. En caso de

presentarse, inconsistencias entre el área de las manzanas catastrales fruto del levantamiento
topográfico georreferenciado efectuado por el Promotor y el área de las manzanas catastrales Página
derivada de la Carta Catastral Urbana, la autoridad de planeación comunicará el hallazgo a la
Autoridad Catastral para que dé inmediata aplicación a la regla del artículo 97 de la Resolución
N° 70 del 4 de febrero de 2011 del IGAC, o la disposición que la modifique o sustituya; será
316
obligación de la Autoridad Catastral, proceder a realizar una actualización de la formación

catastral del área de las manzanas catastrales que integran el área definida para la operación
urbana.
Parágrafo 5. Estudio de Títulos e Incongruencias entre Cabida y Linderos de las Manzanas

Catastrales y Área Privada de sus Inmuebles. En caso de existir una divergencia entre el área
de las manzanas catastrales fruto del levantamiento topográfico georreferenciado efectuado
por el Promotor, el área de las manzanas catastrales derivada de la Carta Catastral Urbana, el
área de las manzanas derivada de la sumatoria de la cabida y linderos de la propiedad privada
de los predios que integran la manzana catastral en función al Estudio de Títulos, se dejará
expresa constancia sobre tal divergencia, indicando el valor de la desviación en número de
metros cuadros por cada manzana catastral.
Para efectos de la Modelación de Cargas y Beneficios y la Modelación Financiera, se hará uso

del levantamiento topográfico georreferenciado efectuado por el Promotor, salvo que la
Autoridad Catastral haya culminado el proceso de verificación y actualización de la formación
catastral de las manzanas que integral área de la operación urbana, en cuyo caso se deberá
trabajar con las áreas de Carta Catastral Urbana, debidamente actualizadas.
Parágrafo 6. Acta de Aprobación. Si vencido el plazo de ocho (8) días hábiles contados a partir
del día siguiente de la radicación del Estudio de Títulos, sin que la autoridad de planeación, haya
objetado en forma motiva e individualizada el mismo, se entenderá como aprobado y en caso
de pronunciamiento oficial, el Estudio de Títulos quedará aprobado para aquellos inmuebles
frente a los cuales no haya pronunciamiento expreso.
Artículo 54. Aprobación y Concertación de Propuesta de Edificabilidad y de Cargas

Urbanísticas Sociales. El Promotor del Plan Parcial deberá radicar la Propuesta de Edificabilidad
y Cargas Sociales, dentro de los veinte (20) días siguientes a la aprobación del Estudio de Títulos,
deberá radicar la propuesta de edificabilidad y de cargas sociales.
Parágrafo 1. Alcance de la Propuesta de Edificabilidad. La propuesta de edificabilidad deberá

programarse mediante el cumplimiento de las exigencias que se derivan de los Términos de
Referencia del artículo 35 y garantizar los Principios de los Planes de Renovación Urbana de que
trata el artículo 3 del presente decreto, en armonía con las exigencias técnicas de las normas
de construcción de sismoresistencia y de Ecourbanismo aplicables al plan parcial.
La propuesta de edificabilidad consistirá en una proyección de la edificabilidad de cada una de

las manzanas catastrales del área de la operación urbana que garantice el mejor
aprovechamiento de los inmuebles según la alternativa de renovación urbana que corresponda
y que deberá incluir toda la información necesaria para que la construcción pueda ser ejecutada
Página
correctamente desde el punto de vista arquitectónico.
La propuesta de edificabilidad incluirá los planos de localización, plantas, cortes de fachadas,

317
elevaciones, cubiertas y planos de obras exteriores necesarias para la operación del edificio o
del conjunto de edificios ubicados al interior de cada manzana catastral del área del plan parcial
y que acreditan la interacción y funcionalidad de las diferentes piezas inmobiliarias entre las
manzanas catastrales de la operación urbana como con su área de influencia, tales como:
accesos, rampas, escaleras, aislamientos, retrocesos, antejardines, parqueaderos, sótanos y
semisótanos, áreas de estacionamiento público, bahías de estacionamiento, áreas de juegos y
servicios comunales, puentes peatonales, enlaces aéreos, red vial, espacios públicos, zonas
vedes, equipamientos comunales.
Parágrafo 2. Alcance de la Propuesta de Cargas Urbanísticas Sociales. En desarrollo del

mandato del artículo 37 de la Ley 388 de 1997, el Promotor del Plan Parcial deberá presentar
una propuesta que acredite mediante un plano de localización, la forma a través de la cual se
dará cumplimiento a las cargas urbanísticas sociales relacionadas con cesiones gratuitas y los
porcentajes adoptados en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial para de: i) cesiones
de suelo para espacio público: parques, zonas verdes y áreas peatonales; ii) cesiones de suelo
para construcción de equipamiento comunal público; iii) cesiones de suelo para áreas de
control ambiental o franjas de aislamiento, iv) localización de las áreas para la ubicación de
porcentajes mínimos de VIP y VIS y v) localización y trazado del sistema de galerías subterráneas
para infraestructura y las redes de servicios de que habla el parágrafo 2 del artículo 25 del
presente decreto.
Parágrafo 3. Compensación de Carga Urbanística por Inclusión de VIP y VIS. Dando aplicación
al inciso 3° del artículo 92 de la Ley 388 de 1997, el decreto de adopción del plan parcial y
conforme al plan de ordenamiento territorial, adoptarán los mecanismos necesarios para la
compensación de la carga urbanística, cuando a ello hubiera lugar.
del día siguiente de la radicación de la Propuesta de Edificabilidad y de Cargas Urbanísticas
Sociales, sin que la autoridad de planeación, haya objetado en forma motiva e individualizada
la propuesta de edificabilidad o la propuesta de cargas urbanas sociales, se entenderá como
aprobada y caso de presentarse observaciones y objeciones por parte de la autoridad de
planeación, el Promotor del Plan Parcial, deberá atender las mismas y proceder a una radicación
dentro de los dentro de los veinte (20) días siguientes a la comunicación de las observaciones
y objeciones y la autoridad de planeación se pronunciara dentro de los ocho (8) días hábiles
contados a partir del día siguiente de la radicación.
Artículo 55. Propuesta de Movilidad y Estudio de Transito. El Promotor del Plan Parcial deberá
radicar la Propuesta de Movilidad y el Estudio de Tránsito, dentro de los veinte (20) días
siguientes a la aprobación de la Propuesta de Edificabilidad y de Cargas Urbanísticas Sociales,
Página
partiendo de la evaluación preliminar del Estudio de Tránsito que efectué la respectiva
autoridad de tránsito en sedes de la Evaluación del Anteproyecto de Plan Parcial según lo
expresado en el artículo 39 del presente decreto.
318
Parágrafo 1. Finalidad de la Propuesta de Movilidad. La propuesta de movilidad tiene la

finalidad de garantizar los mandatos de la Ley 1083 de 2006 o de la norma que la modifique o
sustituya, en materia de movilidad sostenible y la prelación de la movilización en modos
alternativos de transporte, como son el desplazamiento peatonal, en bicicleta o en otros
medios no contaminantes y los sistemas de transporte público y en tal sentido, se debe
garantizar que para el área delimitada de la operación urbana y el área de influencia del plan
parcial, se articulen los sistemas de movilidad con la estructura urbana del plan de
ordenamiento territorial y en especial establecer la red peatonal y de ciclorrutas que contemple
el sistema de transporte, se articule a las zonas de producción, los equipamientos urbanos, las
zonas de recreación y las zonas residenciales del plan parcial.
La propuesta de movilidad, en aplicación de la regla del literal d del artículo 2° de la Ley 1083
de 2006 y del artículo 5 de la Ley 9 de 1989, podrá incluir la creación de zonas sin tráfico
vehicular, las cuales serán entendidas como áreas de territorio a las cuales únicamente podrán
acceder quienes se desplacen a pie, en bicicleta o en otros medios no contaminantes. Para dar
cumplimiento a lo anterior, se podrán habilitar vías, plazas y parques ya existentes, para el
tránsito de los modos alternativos de transporte, siempre y cuando se haga respetando las
condiciones de seguridad de los peatones y ciclistas.
Parágrafo 2. Alcance del Estudio de Tránsito. Se trata de un estudio que partiendo de la

descripción y ubicación del área del proyecto, determina las condiciones sin proyecto y con
proyecto de plan parcial en materia de:
i) Condiciones de movilidad, accesibilidad, ingreso y salida de peatones, usuarios de bicicleta

y vehículos e interacción con el Sistema de Transporte Público existe y los proyectos del
mismo.
ii) Valora las posibilidades de sustitución de los medios de transporte contaminantes por
medios no contaminantes y la implementación de modos alternativos de transporte y las
estrategias institucionales y financieras que permitan dicha sustitución.
iii) Determina la necesidad de cupos de estacionamiento para los diferentes modos de

transporte y su óptima ubicación, en consideración a la demanda actual y la proyectada y
en función a los usos del suelo y las áreas de actividad al interior de la operación urbana
existentes y el cuadro de áreas por uso proyectadas para la operación urbana.
iv) Identifica las situaciones que acarrean congestión del tráfico vial y propone las medidas de
solución a nivel de políticas institucionales y obras de infraestructura.
Página
v) Determina las obras de infraestructura para la conveniente descongestión del tráfico
urbano dentro del perímetro de la operación urbana y el área de influencia del plan parcial,
con la individualización del tipo de obra, valor financiero de cada infraestructura a nivel de
319
diseño de esquema y presupuesto de preinversión.
vi) Proyecta la desagregación de los valores que deben ser objeto de reparto y distribución
equitativa mediante cargas locales y cargas generales a distribuir a escala del plan parcial
según corresponda y los valores que deben ser objeto de reparto y distribución equitativa
por fuera del perímetro del plan parcial y la propuesta de aplicación de instrumentos de
gestión financiera que garantice la exacción de recursos monetarios necesarios y

suficientes para la ejecución de la infraestructura identificada.
vii) Condiciones operativas del proyecto y propuesta de señalización.
viii) Cronograma de ejecución.
Parágrafo 3. Acta de Aprobación. Si vencido el plazo de treinta (30) días hábiles

improrrogables, contados a partir del día siguiente de la radicación de la Propuesta de
Movilidad y Estudio de Transito, sin que la autoridad de tránsito, haya objetado en forma
motiva e individualizada el mismo, se entenderá como aprobado y en caso de pronunciamiento
oficial, a Propuesta de Movilidad y Estudio de Transito, quedará aprobado para aquellos
componentes frente a los cuales no haya pronunciamiento expreso.
En todo caso, la autoridad de transito deberá indicar al promotor del plan parcial para aquellos
componentes no aprobados de la Propuesta de Movilidad y Estudio de Transito, las condiciones
metodológicas de presentación de la corrección del componente a repetir, en documento
escrito y lo explicará y sustentará en una mesa de trabajo, que se hará a solicitud del promotor
del plan parcial.
Artículo 56. Propuesta General de Áreas. El Promotor del Plan Parcial deberá radicar la
Propuesta de General de Áreas, dentro de los veinte (20) días siguientes a la aprobación de la
Propuesta de Movilidad y el Estudio de Tránsito y partiendo de dicha aprobación, deberá
efectuar los ajustes estrictamente necesarios a la propuesta de edificabilidad.
Parágrafo 1. Alcance de la Propuesta General de Áreas. Se deberá presentar en planos a

escalas 1:2000 ó 1:5000 y con un archivo abierto en formato dwg, que permita hacer una
verificación del cuadro general de áreas y segmentado así:
i) Cuadro General de Áreas de la Edificabilidad Proyectada, con su localización y

discriminadas en áreas de circulación, áreas privadas afectadas al uso público, áreas
netas vendibles con la segmentación según los usos y productos inmobiliarios.
ii) Cuadro General Áreas de las Cargas Urbanísticas Sociales con su localización y
Página
discriminando las áreas para cesiones de suelo para espacio público: parques, zonas
verdes y áreas peatonales, cesiones de suelo para construcción de equipamiento
comunal público, cesiones de suelo para áreas de control ambiental o franjas de
320
aislamiento y áreas para el cumplimiento de porcentajes mínimos de suelo
destinado a VIP y VIS.
del día siguiente de la radicación de la Propuesta General de Áreas, sin que la autoridad de
planeación, haya objetado en forma motiva e individualizada los componentes de las áreas de
edificabilidad proyectada y de áreas de cargas urbanas sociales, se entenderá como aprobada
y caso de presentarse observaciones y objeciones por parte de la autoridad de planeación, el

Promotor del Plan Parcial, deberá atender las mismas y proceder a una radicación dentro de
los dentro de los veinte (20) días siguientes a la comunicación de las observaciones y objeciones
y la autoridad de planeación se pronunciara dentro de los ocho (8) días hábiles contados a partir
del día siguiente de la radicación.
Artículo 57. Estudio de Mercado y Avalúos Comerciales. El Promotor del Plan Parcial deberá
radicar el Estudio de Mercado y Avalúos Comerciales, dentro de los veinte (20) días siguientes
a la aprobación de la Propuesta de General de Áreas y partiendo de dicha aprobación, deberá
efectuar los ajustes estrictamente necesarios a la propuesta de edificabilidad.
Tanto el Estudio de Mercado como los Avalúos Comerciales, tienen como finalidad de servir de
elemento estructurante en la modelación de cargas y beneficios y la modelación financiera que
sirven de fundamento para acreditar la Factibilidad Financiera del Proyecto de Plan Parcial.
Parágrafo 1. Metodología del Estudio de Mercado. Será a elección del promotor utilizar la
metodología para el estudio de mercado, que estime pertinente; empero de lo anterior, bajo
el entendido que un estudio de mercado, es en términos generales un proceso de recolección
y análisis de datos e información, de clientes, competidores y mercado, con la finalidad de
generar un Plan de Negocios, el mismo siempre deberá reflejar:
i) Identificación precisa de la fuente de datos a través del cual se corre el estudio.

ii) Caracterizar la dinámica inmobiliaria del área de la operación urbana, mediante la
revisión de la publicaciones especializada, consulta de expertos, Indagación de Valores de
Venta de productos inmobiliarios en proyecto similares, experiencia en operaciones
inmobiliarias de agentes especializados como una Banca de Inversión, empresas del
sector, entidades públicas dedicas a procesos de renovación urbana, Censos
Socioeconómicos, encuestas y otros.
iii) Fijar un mecanismo de simulación del mercado a elección del Promotor, mediante el cual
el valor de venta de los productos inmobiliarios del proyectado, permita simular un
mercado en el cual el valor de venta proyectado o simulado, admite remunerar una
inversión al interior de la operación urbana, en forma similar a la que podría hacerlo un
sector del mercado de riesgo comparado y para ello se podrán utilizar sistemas discretos,
Página
enfoque orientado a procesos, mediante el cual sea posible modelar una secuencia de
operaciones que ocurren al interior del área de la operación urbana y que realizan los
actores que participan en la operación y los agentes del mercado y hasta culminar la
321
ejecución material de la operación urbana.

iv) Contar con un ejercicio de sensibilización de mercado, mediantes la técnica de determine
el Promotor, tales como el focus Group, entrevistas o encuestas y similares, que incluya
análisis de clientes, análisis de competencia y plan de negocios.
Parágrafo 2. Metodología de los Avalúos Comerciales. En aplicación de la regla el artículo 23

de la Resolución IGAC N° 620 de 2008, para la estimación del valor comercial de predios en
áreas de renovación urbana, se deberá emplear únicamente el método de renta y/o de

mercado.
Parágrafo 3. Censo Inmobiliarios y Avalúos Comerciales. Conforme al parágrafo 2° del

artículo 61 de la Ley 388 de 1997 y al artículo 52 de la Resolución IGAC N° 70 de 2011, que
define por Zonas Homogéneas Geoeconómicas, los espacios geográficos determinados a partir
de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las
condiciones del mercado inmobiliario, en aquellos casos que el plan parcial se estructura bajo
un modelo de integración inmobiliaria y garantice el Derecho Reubicación Preferencia de
propietarios y poseedores y en caso de existir para el área de la operación urbana, Censos
Inmobiliarios o Avalúos Catastrales actualizados cuyo valor represente como mínimo el 70% del
avalúo comercial, se solicitará a la autoridad catastral que indique en relación con dicho censo
inmobiliario y/o el avalúo catastral, que frente al área delimitada para el plan parcial, determine
el porcentaje estándar que deberá incrementarse por cada subzonas geoeconómicas, para
nivelar el resultado del censo inmobiliario y/o avaluó catastral, para alcanzar un avalúo
comercial.
En todo caso y si el propietario o poseedor no está conforme con el valor de avaluó comercial,
que se deriva de la sumatoria del valor de la subzona homogénea geoeconómica y el
incremento estándar fijado por la autoridad de catastro para el censo inmobiliario y/o avaluó
catastral, como reflejo del valor de avalúo comercial, podrá objetarlo durante la fase de
observaciones y recomendaciones a que hace referencia el Numeral 4° del artículo 27 de la Ley
388 de 1997 y podrá indicar su no conformidad y el promotor del plan parcial, deberá proceder
a contratar un nuevo avalúo comercial.
del día siguiente de la radicación del Estudio de Mercado y Avalúos Comerciales, sin que la
autoridad de planeación, haya objetado en forma motiva e individualizada los componentes de
cada estudio y sólo por errores graves, se entenderá como aprobada y en caso de presentarse
observaciones y objeciones por parte de la autoridad de planeación, el Promotor del Plan
Parcial, deberá atender las mismas y proceder a una radicación dentro de los dentro de los
veinte (20) días siguientes a la comunicación de las observaciones y objeciones y la autoridad
de planeación se pronunciara dentro de los ocho (8) días hábiles contados a partir del día Página
siguiente de la radicación.
Artículo 58. Modelo de Cargas y Beneficios y Modelación Financiera. El Promotor del Plan
322
Parcial deberá radicar conjuntamente una modelación de cargas y beneficios y la modelación

financiera, dentro de los veinte (20) días siguientes a la aprobación del Estudio de Mercado y
Avalúos Comerciales, para lo cual podrá utilizar la metodología que estime pertinente; sin
detrimento de lo anterior, en todo caso la Modelación de Cargas y Beneficios, se presentará en
dos escalas diferentes, según se trata de la etapa de formulación o de la etapa de ejecución. En
la etapa de formulación del proyecto de plan parcial, el Promotor deberá presentar el
Modelación de Cargas y Beneficios a escala de la manzana catastral y soportada en el
levantamiento topográfico georreferenciado y en la etapa de ejecución, deberá presentar el

Modelación de Cargas y Beneficios a escala de todos y cada uno de los predios que integran la
manzana catastral y soportada en el levantamiento arquitectónico.
Parágrafo 1. Finalidad de la Modelación de Cargas y Beneficios. La finalidad de la modelación

de cargas y beneficios, es garantizar la Equidistribución entre cargas y beneficios al interior del
área de la operación urbana y en correlación al área de influencia definida para el plan parcial,
con el propósito que se puede proyectar la configuración de unidades de actuación urbanística
y/o unidades de gestión, que garanticen la ejecución de la operación urbana, mediante la
adecuada adopción e implementación de instrumentos de manejo del suelo según lo indicado
en los artículo 29 y 30 del presente decrete.
Parágrafo 2. Finalidad de la Modelación Financiera. La finalidad de la modelación de

financiera, es garantizar que el Proyecto Formulado de Plan Parcial, sea una operación urbana
que garantice la Factibilidad Financiera de la construcción y ejecución de los productos
inmobiliarios, construcción y dotación del urbanismo al interior del área delimitada para el plan
parcial y su área de influencia y el cumplimiento de cargas urbanísticas sociales del plan parcial;
además deberá garantizar la solvencia financiera que exige la adecuada adopción e
implementación de instrumentos de manejo del suelo según lo indicado en los artículo 29 y 30
del presente decreto.
Parágrafo 3. Alcance de la Modelación de Cargas y Beneficios. La Modelación de Cargas y

Beneficios, deberá servir como fundamento para integral los requisitos del Documento de
Bases para la Ejecución de las unidades de actuación urbanística, de que habla el inciso 2° del
artículo 44 de la Ley 388 de 1997; por tal motivo, la cabida y lindero de las manzanas catastrales
y de los inmuebles al interior de las mismas, deberán reflejar el Principio de Legitimación según
el cual los asientos registrales gozan de presunción de veracidad y exactitud, conforme a lo
consagrado en Literal e del artículo 3° de la Ley 1579 de 2012 que adoptó el Estatuto de Registro
de Instrumentos Públicos.
Parágrafo 4. Alcance de la Modelación Financiera. La Modelación Financiera, deberá consistir

en un instrumento para la cuantificación y evaluación integral de los costos totales asociados
al proyecto formulado de plan parcial, así como de las utilidades que se esperan del mismo y
Página
determinar si producirá el dinero suficiente para sufragar las cargas de la operación urbana y
generar los beneficios suficientes para garantizar la vinculación de propietarios, poseedores e
inversionistas institucionales o privados en la escala que fuera necesaria, a la operación urbana;
323
la modelación financiera deberá ofrecer la información necesaria para adoptar la decisión de

aprobación del plan parcial y facilitar la operación futura y en tal sentido, deberá integrar como
mínimo la siguiente información en hoja de cálculo, detallando el valor total de la operación
urbana y los plazos del proyecto que contenga como mínimo: i) la estimación de inversión y de
los costos de la operación urbana, discriminando los rubros relacionados con costos directos,
costos indirectos, gestión social, administración, imprevistos y utilidades; ii) estimación de los
ingresos del proyecto en función a los productos inmobiliarios objeto de venta iii) tasa
estimada de ventas en función a la correlación unidades de actuación, etapas de desarrollo y

fases de ejecución, según flujos del cronograma propuesta para la operación urbana; iv) DTS –
Documento de Soporte Técnico de los Supuestos Financieros y de la Estructura de
Financiamiento; v) Diseño definitivo de la estructura de la transacción propuesta identificando
propietarios, poseedores, arrendatarios y actores financieros, operativos y administrativos
involucrados.
Parágrafo 5. Principio de Legitimación y Presunción de Exactitud. El Promotor del Plan Parcial

deberá contar el levantamiento topográfico georreferenciado de las manzanas catastrales en
sedes de la etapa de formulación y del levantamiento arquitectónico del área real de los
inmuebles al interior de dicha manzana en sedes del documento de bases para ejecución de las
unidades de actuación urbanista y/o unidades de gestión; dichos estudios se presumirán
exactos, mientras no sean objetados por los propietarios y poseedores y hayan sido aprobados
por la autoridad de planeación.
del día siguiente de la radicación de la Modelación de Cargas y Beneficios y de la Modelación
Financiera, sin que la autoridad de planeación, haya objetado en forma motiva e individualizada
los componentes de cada estudio y sólo por errores graves, se entenderá como aprobada y en
caso de presentarse observaciones y objeciones por parte de la autoridad de planeación, el
Promotor del Plan Parcial, deberá atender las mismas y proceder a una radicación dentro de
los dentro de los veinte (20) días siguientes a la comunicación de las observaciones y objeciones
y la autoridad de planeación se pronunciara dentro de los ocho (8) días hábiles contados a partir
del día siguiente de la radicación.
Capítulo 7.
Radicación y Revisión del Proyecto de Plan Parcial
Artículo 59. Radicación del Proyecto de Plan Parcial. El Promotor del Plan Parcial deberá
radicar el Proyecto de Plan Parcial, dentro de los veinte (20) días siguientes a la aprobación del
Estudio de conjuntamente una modelación de cargas y beneficios y la modelación financiera.
La radicación consistirá en un DTR – Documento Técnico Resumido que estará integrado por
Página
las Actas Fictas y las Actas de Aprobación de los Componentes del Plan Parcial que fueron
radicados con anterioridad y el Proyecto de Decreto de Adopción del Plan Parcial y la totalidad
de la cartografía y la planimetría ajustada en función a dichas actas fictas y actas de aprobación.
324
Artículo 60. Revisión del Proyecto de Plan Parcial. La autoridad de planeación, revisará que
el proyecto de plan parcial, mediante la verificación del cumplimiento de las normas exigidas
para la formulación del plan parcial.
Artículo 61. Aprobación del Proyecto de Plan Parcial. La autoridad de planeación contará con
un término de treinta (30) días hábiles contados desde el momento de la radicación del
proyecto de plan parcial, prorrogables por una sola vez y por igual tiempo, para que proceda a
la aprobación del proyecto de plan parcial, mediante una Resolución de Viabilidad del Proyecto
de Plan Parcial y en caso no existir pronunciamiento dentro del anterior período, se entenderá
aprobado en la forma en la cual fue presentado, mediante el silencio administrativo positivo.
Parágrafo. Condicionamiento de la Resolución de Viabilidad. La autoridad de planeación en

sedes de la Resolución de Viabilidad del Proyecto de Plan Parcial, dejará constancia que la
misma, estará condicionada a la concertación de aspectos ambientales con la autoridad
ambiental.
Artículo 62. Derecho de Participación de Recomendaciones y Observaciones. Durante la

etapa de revisión y aprobación del proyecto de plan parcial, se surtirá una fase de Información
Pública, convocando a propietarios y vecinos, para que expresen recomendaciones y
observaciones al proyecto de plan parcial, lo cual se hará antes de expedirse la respectiva
Resolución de la Viabilidad.
Parágrafo. Convocatoria a Propietarios y Vecinos del Área de la Operación Urbana y del Área
de Influencia del Plan Parcial. La misma se surtirá en la forma definida por los parágrafo 1° y
2° del artículo 46 del presente decreto y se consistirá enviar una copia del DTR – Documento
Técnico Resumido al respectivo propietario y convocándolo a una audiencia pública de
presentación del proyecto, en la cual podrá presentar recomendaciones y observaciones
únicamente en relación a aspectos técnicos, jurídicos y financieros del proyecto radicado de
plan parcial y en aplicación del principio de preclusión, se le advertirá al participante que la
audiencia no es para oponerse al proyecto.
Capítulo 8.
Etapa de Concertación Ambiental del Proyecto de Plan Parcial
Artículo 63. Aprobación y Concertación del Componente Ambiental. El Promotor del Plan
Parcial deberá radicar la Propuesta de Manejo Ambiental, dentro de los veinte (20) días
siguientes a la notificación de la Resolución del Proyecto de Plan Parcial; lo anterior,
exclusivamente en aquellos casos que el plan parcial contemple proyectos, obras o actividades
que requieran licencia ambiental, colinden con ecosistemas tales como parques naturales, Página
reservas forestales, distritos de manejo integrado, distritos de conservación de suelo o zonas
costeras y/o incluyan o colinden con áreas de amenaza y riesgo, identificadas por el plan de
325
ordenamiento territorial; la radicación de la propuesta de manejo ambiental se hará
directamente ante la respectiva autoridad ambiental y con copia a la autoridad de planeación,
para que conjuntamente procedan a la concertación de los asuntos exclusivamente
ambientales.
La autoridad ambiental no podrá exigir el promotor la entrega de información adicional a la

radicada con la propuesta de manejo ambiental del proyecto de plan parcial y en caso de
requerir información relacionada con el proyecto del plan parcial, la deberá solicitar a la
autoridad de la planeación municipal o distrital y deberá tratarse en todo caso, de información
relativa a las condiciones ambientales del área delimitada para operación urbana.
La autoridad la autoridad ambiental y la autoridad de planeación, dispondrán de un término

máximo de quince (15) días hábiles prorrogables por un término igual y contados a partir del
día siguiente de la radicación de la propuesta de manejo ambiental del proyecto de plan parcial,
para concluir el proceso de concertación del mismo y adoptar las decisiones correspondientes
relacionadas con los asuntos exclusivamente ambientales que deberán ser incorporados por el
Promotor del Plan Parcial en la Etapa de Ejecución, mediante acta que deberá ser suscrita por
los representantes o delegados de la autoridad ambiental y de la oficina de planeación
municipal o distrital.
Artículo 64. Componente Ambiental en Macroproyectos de Interés Social Nacional. En

aquellos planes parciales que desarrollen Macroproyectos de Interés Social Nacional, si la
autoridad nacional no se pronuncia definitivamente, dentro del término antes señalado, le
corresponderá al Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible decidir sobre los asuntos
ambientales, según regla del inciso 3° del numeral 3° del artículo 77 de la Ley 388 de 1997, o la
norma que la modifique o sustituya.
Artículo 65. Acta de Concertación. La concertación del plan parcial con la autoridad ambiental
correspondiente versará exclusivamente sobre los siguientes aspectos:
a. La identificación de los elementos que por sus valores naturales, ambientales o paisajísticos
deban ser conservados y las medidas específicas de protección para evitar su alteración o
destrucción con la ejecución de la actuación u operación urbana.
b. El análisis de las características geológicas, geotécnicas, topográficas y ambientales del
territorio.
c. La delimitación de las áreas de reserva y protección ambiental, las zonas de amenaza y riesgo
y las condiciones específicas para su manejo definidas por el plan de ordenamiento
territorial y la autoridad ambiental.
d. Las condiciones para el manejo y disposición de vertimientos.
Página
Artículo 66. Ausencia de Acuerdo de Concertación Ambiental. Si vencido el plazo de quince
(15) días hábiles prorrogables por un término igual, contados a partir del día siguiente de la
radicación de la propuesta de manejo ambiental del proyecto de plan parcial, sin que la
326
autoridad ambiental y la autoridad de planeación, hayan concretado un Acuerdo de
Concertación Ambiental, la oficina de planeación municipal o distrital procederá a archivar el
proyecto de plan parcial, sin perjuicio de que el interesado pueda efectuar los ajustes que
consideren pertinentes y reiniciar el trámite de concertación ambiental, su propuesta deberá
integrar en forma obligatoria componentes de Ecourbanismo y construcción sostenible y lo
actuado en la Etapa de Factibilidad y de Formulación del Proyecto de Plan Parcial, conservará
plena vigencia.
Artículo 67. Propuesta de Manejo Ambiental No Viable. En caso de indicarse por parte de la
Autoridad Ambiental y la Autoridad de Planeación, que la propuesta de Manejo de Ambiental
no es viable, se deberá expresar en forma clara y precisa las razones de no viabilidad, para que
el Promotor del Plan Parcial, presente una nueva propuesta de manejo ambiental que deberá
integrar lo señalado en el respectivo concepto de no viabilidad.
Capítulo 9.
Decreto de Adopción del Plan Parcial
Artículo 68. Adopción del Plan Parcial. Una vez concluida las etapa de revisión y aprobación
del proyecto de plan parcial, participación de propietarios y vecinos y de concertación
ambiental cuando fuere necesario y dentro de los quince (15) días siguientes a la expedición de
Resolución de Viabilidad del Plan Parcial, el alcalde municipal o distrital, adoptará el plan parcial
mediante decreto, según regla del inciso 5° del artículo 27 de la Ley 388 de 1997.
Artículo 69. Sustanciación y Ritualidad de Planes Parciales en Trámite. En aplicación del

artículo 306 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo y
del artículo 624 del Código General del Proceso, que modificó el artículo 40 de la Ley 153 de
1887, norma que ordena que leyes concernientes a la sustanciación y ritualidad de los juicios
prevalecen sobre las anteriores desde el momento en que deben empezar a regir, se determina
que dichas normas constituyen el fundamento legal para que los promotores o el Abogado
Apoderado del promotor en aquellos planes parciales de renovación urbana que estando en
trámite y que no cuenten con decreto de adopción, podrán a conveniencia solicitar la aplicación
de todas o algunas de las disposiciones del presente decreto y en el último caso, seguirán en
forma subsidiaria y complementaria, aplicando el Decreto Nacional N° 2181 de 2006.
Artículo 70. Decreto de Adopción y Remuneración Derechos del Promotor.

Artículo 71. Decreto de Adopción y Anuncio de Proyecto.
Título V – Etapa de Ejecución del Plan Parcial

REGLAS DE LA ETAPA DE EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL
Reglas de Gestión Compartida de Problemas entre Sector Público y Sector Privado
Reglas de Descongestión del Tráfico Urbano
Página
Obras Viales al Interior del área de la Operación Urbana
Obras Viales fuera del perímetro de la Operación Urbana
Financiación de Obras Viales para la Descongestión del Tráfico Urbano
327
Ejecución de Obras Viales para la Descongestión del Tráfico Urbano
Reglas de Gestión de la Operación Urbana
Gestión de la Operación Urbana de Iniciativa Pública
Gestión de la Operación Urbana de Iniciativa Mixta
Gestión de la Operación Urbana de Iniciativa Privada
Documento de Bases para la Ejecución de Unidades de Actuación Urbanística
Constitución del Ente Gestor
Cronograma de Ejecución de la Operación Urbana

Declaratoria de Desarrollo y Construcción Prioritaria
Reglas de Gestión Socioeconómica y Financiera de la Operación Urbana
Modelo de Gestión Socioeconómica
Estrategia de Gestión Financiera
Plan de Negocios
Plan de Negocios: Propietarios
Plan de Negocios: Poseedores y Arrendatarios
Plan de Negocios: Inversionistas
Reglas de Gestión de las Obras de la Operación Urbana
Obras de la Operación Inmobiliaria
Obras del Urbanismo Secundario
Programa de Financiación
Página
328
50. CONCLUSIONES GENERALES DE LA INVESTIGACIÓN
I) Salvo una marginal regulación en materia de Prioridades de Desarrollo de la Operación

Urbana, Definición de Usos Específicos del Suelo y Captación de Plusvalía, ni en el Nivel
Nacional, ni en el Nivel Distrital o Local, existe un Marco Regulatorio Sectorial, que en
forma directa reglamente el Mercado del Suelo en Tratamiento de Renovación Urbana,
falencia que se mantiene a pesar del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, norma pensada
para el tratamiento de desarrollo, luego se hace necesario y urgente reglamentar los
diferentes tópicos jurídicos del artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y buscar la corrección de
las asimetrías regulatorias por omisión de reglamentación normativa, lo cual deberá
hacerse desde Concepto de la Dogmática Constitucional de Función de Intervención del
Estado en el Mercado del Suelo de Renovación Urbana, que facilitar proyectar una
propuesta de marco regulatorio con normas diferenciadas según se trate de Funciones
Normativas, Fines Normativos y Objetivos Asignados a los Actores.
II) El hecho de que la presente monografía sea la primera investigación que se hace en
Colombia, con enfoque jurídico a nivel de maestría en materia Planes Parciales y
Renovación Urbana, permite inferir, que en parte las fallas del mercado del suelo en
tratamiento de renovación urbana, pueden ser objeto de una potencial corrección
instrumental mediante la reglamentación de un procedimiento administrativo especial
para la formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana y
para tal regulación, la Teoría del Planeamiento Urbanístico y la Teoría de la Norma
Jurídica, tienen la fuerza necesaria y albergan la complejidad requerida para definir los
sus contenidos normativos.
III) En sentido instrumental, el concepto más remoto que se asemeja a un Plan Parcial de
Renovación Urbana en Colombia, lo encontramos en Bogotá, bajo la denominación de
Planes de Redesarrollo en el Acuerdo N° 85 de 1959 y en esa misma dirección, se advierte
que el Primer Plan Parcial de Renovación Urbana de Colombia, fue Plan de Redesarrollo
de Bogotá adoptado por el Acuerdo N° 17 de 1967 y congruente con tal correlación, se
advierte la cae el mito de considerar a la Ciudad de Medellín como ciudad líder de
Colombia en Planes Parciales de Renovación Urbana, pues tal como lo advierte mediante Página
respuesta oficial la propia entidad territorial, ellos no han aplicado dicha figura legal sino
una figura local vigente hasta diciembre de 2014, que se denominó Planes Parciales del
329
de Redesarrollo; es decir, una figura legal similar a la adoptada en Bogotá en 1959.
IV) Quedó demostrado que las Ciudades de Medellín, Pereira e Ibagué, de las cuales se
predica haber aplicado el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, lo hicieron en forma
simbólica y no en sentido material, pues se trata de procesos de carecen de Resolución
de Determinantes para la Formulación de Plan Parcial y llegan hasta una prefactibilidad
del proyecto al aplicar el concepto de Simulación Financiera y no la Estructuración
Financiera del Proyecto que acredita una Factibilidad Financiera del mismo, luego las
únicas ciudades de Colombia, que han desatado verdaderos procesos legales para
adoptar Planes Parciales de Renovación Urbana en aplicación de los estancos procesales
ordenados por el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, son Bogotá y Cali y ello explica
porque en Colombia durante el período 2006 a 2015 tan solo se han adoptado nueve (9)
Planes Parciales de Renovación Urbana.
V) Bogotá acusa un grave problema en relación con el Marco Institucional, toda vez que el
estudio y la valoración formal de la estructura de las resoluciones de determinantes para
la formulación de plan parcial y los decretos de adopción de planes parciales de
renovación urbana, devela de un lado, serias falencias en materia de técnica legislativa,
pues las variaciones documentadas entre los diferentes actos administrativos, no
acreditan una intencionalidad de mejorar la calidad del procedimiento administrativo,
evidenciándose falta de coherencia institucional, unidad de criterio y un alto nivel de
discrecionalidad administrativa y exigencias extralegales y de otro lado, se advierte un
problema de debilidad del aparato burocrático y su estructura organizativa, pues se
comprobó que la actuación administrativa es impulsado por Arquitectos que fungen
como apoderados de los promotores y al interior de la Secretaria Distrital de Planeación,
los actos administrativos igualmente son proyectados por Arquitectos, dejando de lado
la labor especializada del operador jurídico, pues para una actuación técnica y precisa,
dicha tarea debe ser radicada en cabeza de Abogados y no de Arquitectos.
VI) El proceso de formulación y adopción del plan parcial, se hace complejo en parte porque
en la expedición de las resoluciones de determinantes para la formulación de plan parcial,
se identificaron errores significativos que inducen asimetrías regulatorias relacionadas
con discrecionalidad administrativa y exigencias extralegales, que no permiten la
confección de reglas transparentes con fundamento en las cuales el formulador técnico,
pueda contar con un marco exacto y puntual para la formular el plan parcial, situación
que induce a error y vuelve el procedimiento administrativo de formulación y adopción
del plan parcial, una actuación administrativa complejo e inoperante, cargada de barreras
y obstáculos que conllevan a la parálisis del mercado del suelo en tratamiento de
renovación urbana.
Página
VII) Los actos administrativos relacionados con la formulación y adopción del plan parcial, no
resisten ni un análisis estructural, pues se evidenció que hay una carencia total de técnica
330
jurídica, incumplimiento de reglas y criterios básicos de expedición pues en forma
indistinta se integran asuntos particulares con temas generales y aspectos procesales con
criterios sustanciales, cuando la técnica legislativa aconseja que debemos partir de lo
general a lo particular y de lo sustantivo a lo procesal y contar con una agrupación
temática coherente y desde el punto de vista del análisis funcional, se demostró que no
hay precisión en contenido y alcance de las exigencias para la formulación del plan parcial,
no se integran definiciones técnicas con lo cual la subjetividad sobre la forma en que se
puede cumplir una exigencia, es muy elevada, lo cual conduce a exigencias extralegales y
a exceso de discrecionalidad administrativa y esta se puedo comprobar en el análisis de
las resoluciones de viabilidad con concepto desfavorable de la Ciudad de Bogotá, con la
identificación de asimetrías relacionadas con el Componente Ambiental, Espacio Público
y el Estudio de Transito, entre otras variables y en el caso de las resoluciones de viabilidad
con concepto favorable de la Ciudad de Cali, se comprobó que hay una carencia
estructural de validez de la misma, toda vez que de un total de 43 tópicos jurídicos
definidos por el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, tan sólo 7 que se aplican; es decir, hay
un cumplimiento del 16,6 % aproximadamente, que contrasta con el cumplimiento del
53% en el caso de Bogotá.
VIII) Como posible concausa de la no ejecución de los planes parciales de renovación urbana
que cuentan con decreto de adopción, se advierte la ausencia de reglas en sedes del
Decreto de Adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana, relacionadas con
instrumentos de manejo del suelo tales como evaluación financiera, programa de
ejecución y programa de financiación, siendo necesario advertir que ninguno de los 6
planes parciales de renovación urbana objeto de estudio y adoptados en la Ciudad de
Bogotá y en la Ciudad de Cali, ha logrado desatar su ejecución material, salvo el Edificio
de la Fiscalía en Ciudadela de la Justicia en Cali que avanza gracias a la asignación de
recursos del Presupuesto Nacional, avance que puede hacerse sin plan parcial al existir el
recurso financiero, luego se puede colegir al menos en forma preliminar, que la no
ejecución de los planes parciales, en parte es causada por la indefinición de dicho tópicos
jurídicos.
IX) Hay una violación sistemática del artículo 19 de la Ley 388 de 1997, norma que al
determinar cómo exigencia un contenido mínimo del plan parcial y señalando cuales son
esos mínimos, resulta del todo vulnerada tanto por los Decretos de Adopción de Planes
Parciales de Renovación Urbana en la Ciudad de Bogotá como en la Ciudad de Cali, luego
es necesario y urgente contar con un procedimiento especial para la formulación,
adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana, que determine los
alcance y forma de aplicar en forma rigurosa de las reglas mínimas del artículo 19 de la
Ley 388 de 1997.
Página
X) Un ejercicio de segmentación normativa del artículo 39 de la Ley 9 de 1989, acredita que
los planes parciales de renovación urbana en modalidad de redesarrollo, pueden ser
331
objeto de una reglamentación en su procedimiento con reglas diferenciadas para las
alternativas de renovación urbana y definición de adopción de instrumentos de manejo
del suelo según se trata de planes parciales para:
a. El mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación

b. La descongestión del tráfico urbano
c. La conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales
d. El aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios para la

XI) La Sistematización de las Asimetrías identificadas a lo largo de la investigación, operan

como una prueba incontrovertible de la existencia de fallas en el mercado del suelo
urbano en tratamiento de renovación urbana, que exigen en forma inaplazable una
corrección instrumental mediante la expedición de un marco regulatorio propio que
reglamente un verdadero procedimiento administrativo especial de formulación,
adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana y en donde las diferentes
asimetrías regulatorias identificadas sean objeto de un tratamiento según corresponde
en los diferentes momentos procesales de cada una de las etapas, lo cual no será
suficiente para la corrección de las fallas de dicho mercado, razón por la cual, se propone
que dicho marco regulatorio, sea objeto de una complementación con algunas medidas
que deben ser implementadas desde el Marco Institucional y que son identificadas como
recomendaciones.
XII) El Estudio generó una relación total de las asimetrías clasificadas en: i) Marco Jurídico,
ii) Marco Institucional, iii) Marco Jurídico-Institucional y iv) Omisión Normativa de
Reglamentación del artículo 19 de la Ley 388 de 1997; dicha clasificación de asimetrías,
se constituye en el criterio de retrovalidación, para la propuesta de Marco Regulatorio
para la Formulación, Adopción y Ejecución de Planes Parciales de Renovación Urbana,
que a la postre opera como la propuesta de intervención generada desde la monografía
al problema de las asimetrías del mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana
en modalidad de redesarrollo.
Página
332
51. RECOMENDACIONES
Capacitación
 Es urgente implementar a nivel nacional, una estrategia de capacitación para los

funcionarios públicos y contratistas en materia de Técnica Legislativa, Procedimiento
Administrativo Especial, Planes Parciales y Renovación Urbana, toda vez que se evidencian
errores mayúsculos en la gestión institucional, lo cual induce procesos asimétricos en el
mercado del suelo en tratamiento de renovación que están coadyuvando al fracaso de las
iniciativas privadas en dicha mercado.
Rediseño Institucional
 Es necesario que la dependencias que al interior de Planeación Municipal o Distrital,

manejan el proceso de sustanciación y gestión de los Planes Parciales de Renovación Urbana,
como es el caso de la Dirección de Patrimonio y Renovación en la Ciudad de Bogotá, tengan
un mayor rango jerárquico; en efecto, el funcionamiento del mercado del suelo en
tratamiento de renovación urbana, debe ayudar a resolver problemas estructurales y
disfunciones de las ciudades colombianas, lo cual exige que su gestión institucional este al
cuidado de agencias o dependencias que en términos jerárquicos, gocen de más autonomía
técnica y jurídica.
Reglas de Coordinación Institucional e interinstitucional
 La altísima complejidad que representa un proceso de formulación y adopción de un plan

parcial de renovación urbana, exige acercar a la Administración Pública a dicha complejidad,
para que sus funcionarios y contratistas, puedan entender la necesidad de incrementar en
forma muy significativa los procesos de coordinación institucional e interinstitucional, sin los
cuales es imposible pensar que el sector privado se interese en forma sistemática en el
mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana y sin los cuales el propio Estado
seguirá fracasando en el objetivo de hacer renovación urbana.
Reglamentar los Planes Parciales de Renovación Urbana Página
 La identificación de i) un alto número de asimetrías por ausencia de regulación, ii) de un alto

333
número de asimetrías en la praxis institucional de la formulación y adopción de planes
parciales de renovación urbana y iii) encontrar en los últimos quince (15) años que en
Colombia apenas se han adoptado nueve (9) planes parciales de renovación urbana, es una
demostración plena y definitiva, que muestra la urgencia de una rápida y pronta la
intervención del Gobierno Nacional en el mercado del suelo en tratamiento de renovación
urbana, mediante la expedición de un marco regulatorio del procedimiento administrativo
de formulación, adopción y ejecución de planes parciales de renovación urbana, como el

proyecto de decreto que acompaña la presente monografía.
Página
334
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 Constitución Política de 1991

 Estatuto Orgánico del Sistema Financiero Página
 Código de Régimen Municipal

340
 Código de Comercio
 Código Civil
 Ley 1755 de 2015
 Ley 1753 de 2015
 Ley 1727 de 2014
 Ley 1508 de 2012

 Ley 1437 de 2011
 Ley 1151 de 2007
 Ley 1083 de 2006
 Ley 388 de 1997
 Ley 152 de 1994
 Ley 142 de 1994
 Ley 136 de 1994
 Ley 2 de 1991
 Ley 14 de 1990
 Ley 9 de 1989
 Ley 128 de 1941
 Ley 25 de 1921
 Decreto Ley 19 de 2012
 Decreto Nacional N° 1553 de 2014
 Decreto Nacional N° 4300 de 2007 Página

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 Resolución IGAC N° 620 de 1998
NORMAS DEL DISTRITO DE BOGOTÁ
 Acuerdo Distrital N° 257 2006

 Acuerdo Distrital N° 10 de 2000
 Acuerdo N° 6 de 1990
 Acuerdo N° 7 de 1979
 Decreto Distrital N° 138 de 2015
 Decreto Distrital N° 329 de 2006 Página

342

ACTOS ADMINISTRATIVOS DE LA SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACIÓN DE BOGOTÁ
 Resolución N° 844 de 2014

 DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE - Modificación Excepcional 2013 - Secretaria
Distrital de Planeación, Bogotá.
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 EXPEDIENTE URBANO – Modificación Excepcional 2010 – Secretaria Distrital de
Planeación, Bogotá.
343
NORMAS LOCALES OTROS ENTES TERRITORIALES
CIUDAD DE CALI
 Acuerdo Municipal N° 193 de 2006

 Decreto Municipal N° 155 de 2013
CIUDAD DE IBAGUÉ
 Decreto N° 720 de 2012
CIUDAD DE PEREIRA

CIUDAD DE MEDELLÍN

 DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE - Modificación Excepcional 2006 – Departamento
Administrativo de Planeación de Medellín.
LEGISLACIÓN DE ESPAÑA Página
 Ley 8 de 2013 - Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana de España

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 Ley 6 de 1998 – Régimen del Suelo y Valoraciones
 Ley del Suelo de 1992
 Ley del Suelo de 1976
 Ley del Suelo - Legislación Comunidad Autónoma de Madrid.
JURISPRUDENCIA DE LA CORTE CONSTITUCIONAL
 Sentencia C – 1005 de 2008

JURISPRUDENCIA DEL CONSEJO DE ESTADO
 Expediente con Radicado N° 23358 del 8 de agosto de 2012 de la Sección Tercera de la

Sala de lo Contencioso Administrativo del Consejo de Estado
 Expediente Radicado N° 9485 del 31 de julio de 1996 de la Sección Segunda Subsección

B de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Consejo de Estado
 Expediente Radicado N° 25000-23-24-000-2007-00235-02 del 31 de julio de 2014 de la

Sección Primera del Consejo de Estado.
 Expediente Radicado N° 2013 – 00624 – 00 - Auto del 27 de marzo de 2014 de la Sección

Segunda del Consejo de Estado.
Página
345
54. INDICE DE CUADROS Y PLANOS

52.1. Relación de Cuadros
DESCRIPCIÓN DEL CUADRO UBICACIÓN PÁG.

Criterios de Identificación de Conocimiento Útil 35
Relación de Universidades y Maestrías Consultadas 35
Relación de Autores y Títulos de Tesis de Maestría Consultadas 35
Conclusiones sobre el Marco Regulatorio e Institucional 36
18 Conclusiones sobre el Marco Regulatorio 37
16 Conclusiones sobre el Marco Institucional 39
Sobreinterpretación de Asimetrías por Regulación Inexistente 42
Sobreinterpretación de Asimetrías por Regulación Defectuosa 44
Sobreinterpretación de Asimetrías – Relaciones Intraorganizativas 48
Sobreinterpretación de Asimetrías – Relaciones Interorganizativas 48
Sobreinterpretación de Asimetrías – Relaciones Administración y Ciudadano 49
Área Útil Plano Planes Parciales de Cali Objeto de Estudio 67
Paralelo POT Medellín: Tratamiento Redesarrollo y Renovación Urbana 69
Análisis Tratamiento Redesarrollo y Renovación Urbana – POT Medellín 71
Validez Decreto N° 1212/2000 Medellín – Procedimiento de Planes Parciales 73
Comparativo Normas Urbanísticas Estructurales y Generales 89
Test de Validez del artículo 19 de la Ley 388 de 1997 123
Segmentación y Estudio del Artículo 39 de la Ley 9 de 1989 132
Asimetrías por Omisión Reglamentaria del Artículo 19 Ley 388 de 1997 145
Procedimiento Administrativo Especial y Procedimiento de Planes Parciales 152
Relación de Componentes de Asimetrías del Artículo 19 de la Ley 388 de 1997 153
Clasificación Función de Intervención entre Ley 9/89 y Ley 388/97 162
Relación de Planes Parciales de Bogotá y Estado del Trámite 166
Relación Planes Parciales de Bogotá: Escala hasta 5 Hectáreas 173
Relación Planes Parciales de Bogotá: Escala hasta 10 Hectáreas 173
Relación Planes Parciales de Bogotá: Escala mayor a 10 Hectáreas 174
Análisis de Comportamiento de Variables para Selección de Planes Parciales 175
Análisis Estructural y Funcional Planes Parciales Fallidos 189
Análisis Estructural y Funcional Planes Parciales Exitosos 195
Análisis Estructural y Funcional Plan Parcial Proscenio 209
Test de Validez a Resoluciones de Viabilidad: Concepto Desfavorable 223 Página
Identificación Asimetrías Regulatorias en Conceptos Desfavorables 223
Relación de Factores de Incumplimiento en Conceptos Desfavorables 234
Test de Validez a Resoluciones de Viabilidad: Concepto Favorable/Bogotá 238
346
Test de Validez a Resoluciones de Viabilidad: Concepto Favorable/Cali 239
Relación de Factores de Incumplimiento en Conceptos Favorables/Cali 241
Identificación Asimetrías en Concepto Favorable/Bogotá 242
Identificación Asimetrías en Concepto Favorable/Cali 243
Relación Decretos de Adopción de Planes Parciales Estudiados 246
Test de Validez Decreto de Adopción Plan Parcial Proscenio 247
Test de Validez Decreto de Adopción Plan Parcial Estación Central 249
Test de Validez Decreto de Adopción Plan Parcial El Pedregal 251
Test de Validez Decreto de Adopción Plan Parcial San Pascual 254

Test de Validez Decreto de Adopción Plan Parcial Nueva Korea 256
Test de Validez Decreto de Adopción Plan Parcial Ciudadela de la Justicia 257
Asimetrías en Decreto de Adopción Plan Parcial Proscenio 260
Asimetrías en Decreto de Adopción Plan Parcial Estación Central 260
Asimetrías en Decreto de Adopción Plan Parcial El Pedregal 261
Asimetrías en Decreto de Adopción Plan Parcial San Pascual 262
Asimetrías en Decreto de Adopción Plan Parcial Nueva Korea 263
Asimetrías en Decreto de Adopción Plan Parcial Ciudadela de la Justicia 264
Sobreinterpretación de Asimetrías Jurídicas derivadas de la Praxis Investigativa 276
Asimetrías Artículo 19 Ley 388/1997 y Propuesta de Corrección Instrumental 284
52.2. Relación de Planos
DESCRIPCIÓN DEL PLANO UBICACIÓN PÁG.

Plano Plan Parcial Ibagué 64
Plano Planes Parciales de Cali 67
Plano de Ubicación Planes Parciales de Bogotá – Estudio y Diagnostico 172
Plano de Clasificación de Planes Parciales de Bogotá según la Escala 173
Plano de Clasificación de Planes Parciales de Bogotá según Delimitación 270
Plano Déficit Equipamientos de Cultura por UPZ – Bogotá 75
Página
347
ANEXO 1. MARCO CIENTÍFICO
i. Título de la Investigación
Los Planes Parciales de Renovación Urbana en Colombia del Período 2000 – 2015: Identificación
y Evaluación de las Asimetrías del Marco Regulatorio y del Procedimiento Administrativo de
Formulación y Adopción.
ii. Tema y Caso
Estudio de Caso de los Planes Parciales de Renovación Urbana en Colombia del Período 2000 –
2015, con énfasis en la Ciudad de Bogotá y de Cali.
iii. Problema de Investigación
El asunto hace referencia al mercado del suelo de aquellas áreas calificadas en Tratamiento de
Renovación Urbana, las cuales pueden ser intervenidas bajo las reglas legales en la modalidad
de reactivación que no requiere de plan parcial o bajo la modalidad de redesarrollo que exige
plan parcial y por ello se hace necesario determinar lo acaecido en el territorio nacional durante
los años 2000 – 2015.
El primer tipo de intervención, es decir, la modalidad de reactivación se viene haciendo desde

hace varias décadas y atiende intereses financieros y la conveniencia individual, sin pensar en
las necesidades de la ciudad, bajo un modelo que se denomina renovación predio a predio y
que lo único que está haciendo es agregar presión a los desequilibrios territoriales en materia
del Sistema de Equipamientos, el Sistema del Espacio Público y el Sistema de Movilidad, entre
otros, ya que la mayor edificabilidad y la densificación del territorio, se hace sin agregar suelo
para los sistemas generales, que mantienen el mismo estándar urbanístico pero con más
población residente o atraída y flotante, nuevos usos, mayor densificación, que presionan el
territorio generando disfunciones del mismo y desequilibrios.
El segundo tipo de intervención, la modalidad de redesarrollo está pensada para arreglar

problemas en ciertos sectores de la ciudad construida y apostarle al propio modelo de Página
ordenamiento territorial adoptado por el POT para la ciudad y permite pensar en una verdadera
transformación del espacio construido, de áreas centrales que muestran obsolescencia física,
348
funcional y económica134; se trata de la revitalización de ciertos sectores que han caído en
134
« En suma, los cambios de uso, la obsolescencia física de los edificios, infraestructuras y espacios públicos, y la
obsolescencia funcional de ciertas formas edificadas cuyos programas arquitectónicos y niveles de servicio no
responden a las necesidades contemporáneas, son factores concurrentes en el proceso de abandono y deterioro
de las áreas centrales.
franco deterioro con inmuebles desocupados o subutilizados o que presentan desuso de su

actividad antigua y ahora exigen un cambio de uso, áreas que se pueden aprovechar para
mayores índices de construcción e índices de ocupación y con ello buscar la explotación del
potencial de rentabilidad del suelo, entro otros.
Desde el punto de vista jurídico, el mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana en
modalidad de redesarrollo, se proyecta a través de un Procedimiento Administrativo Especial
para Planes Parciales, esto como un deber ser, que requiere de normas particulares que regulen
los diferentes momentos administrativos o etapas de actuación administrativa, relacionados
con fijar determinantes de plan parcial, expedir concepto de favorabilidad negativa o positiva
sobre la formulación del proyecto de plan parcial y emanar el decreto de adopción del plan
parcial.
Este tipo de programas de intervenciones integrales sobre la ciudad construida, como se

advirtió, se proyecta a través del instrumento urbanístico de los Planes Parciales, pero atender
y garantizar el funcionamiento de dicho mercado de suelo en tratamiento de renovación
urbana, ni el Estado Colombiano, ni el Distrito de Bogotá ni ningún ente territorial en Colombia,
cuentan con un marco regulatorio específico que reglamente el Procedimiento Administrativo
Especial para Planes Parciales de Renovación Urbana en Modalidad de Redesarrollo.
En efecto, el mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana dentro del territorio
Colombiano y la práctica del plan parcial de renovación urbana, han estado soportada en una
norma legal impropia que aplica a todo tipo de planes parciales, como es el Decreto Nacional
N° 2181 de 2006, que aplica en forma especial para los planes parciales en tratamiento de
desarrollo y porque las zonas en tratamiento de renovación urbana, poseen una caracterización
y una complejidad particular, que impide estandarizar un Plan Parcial en Tratamiento de
Desarrollo bajo los criterios y parámetros legales de un Plan Parcial en Tratamiento de
Renovación Urbana, toda vez que aquellos operan para áreas del territorio que serán objeto de
urbanización y los últimos operan para áreas de la ciudad que en el pasado fueron desarrolladas
y urbanizadas y ahora serán objeto de una reurbanización, luego es necesario definir los
Página
No todas las áreas centrales sufren procesos de deterioro y abandono como los descritos. Algunas áreas, con
localizaciones privilegiada en cuanto a accesibilidad y calidad ambiental, siguen siendo demandadas en los
mercados inmobiliarios, lo que desencadena un proceso de obsolescencia económica de las edificaciones y
349
conduce a resultados muy distintos a los que conduce el cambio en áreas sin demanda, donde se produce
obsolescencia funcional o física de los inmuebles, infraestructuras y espacios públicos – SIC – »
ROJAS, Eduardo (2004) Volver al Centro: La Recuperación de Áreas Centrales Urbanas, Publicación del
Departamento de Desarrollo Sostenible del Banco Interamericano de Desarrollo, Washington.
En:http://publications.iadb.org/bitstream/handle/11319/202/Volver%20al%20centro.pdf?sequence=1
Fecha Visita – Julio 29 5:42 AM.
contenidos jurídicos que requiere una regulación normativa para dicho proceso de redesarrollo
y reurbanización, a través de los Planes Parciales de Renovación Urbana.
La situación actual, muestra que en vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y ante la
ausencia de un instrumento normativo particular para los planes parciales de renovación
urbana, resulta altamente difícil lograr la adopción de un plan parcial, lo cual se explica porque
después de haberse adoptado el POT de Bogotá en el año 2000 e intentado desatar un total de
treinta y siete (37) planes parciales de renovación urbana según Acta del Comité Distrital de
Renovación Urbana N° 1 del 11 de agosto de 2011 y que integran una superficie de 444,22
Hectáreas135, apenas cinco (5) planes parciales cuentan con Decreto de Adopción, hay solo uno
(1) que tiene decreto de adopción de unidades de actuación urbanística y ninguno está en etapa
de ejecución material; en la ciudad de Pereira hay cuatro (4) planes parciales de renovación,
cuyo estudio y consideración para efectos de identificar asimetrías regulatorias, no puede
avocarse por fallas protuberantes en el cumplimiento de los requisitos legales, igual
consideración debemos hacer en el caso de la Ciudad de Barranquilla, Ibagué y Manizales y en
el caso de la Ciudad de Medellín, lo realizado allí son Planes Parciales para el Tratamiento de
Redesarrollo, figura legal derogada por la revisión del POT de diciembre de 2014 y que dista
mucho de un Plan Parcial de Renovación Urbana y en la Ciudad de Cali contamos con tres (3)
planes parciales de renovación urbana y no existen más ciudades de Colombia que puedan
mostrar algo adicional; es decir, el panorama nacional es bastante crítico.
Como elemento de verificación de dicho panorama crítico, podemos acudir a lo expuesto por
el Documento Técnico de Soporte – DTS del POT del año 2000 de la Ciudad de Bogotá, que nos
dice lo siguiente:
« Existen 1.032.468 m2 de áreas reglamentadas para Renovación Urbana, lo que
constituye el 0345% del área total construida. (Decreto 527 de 1994 y Decreto 236 de
1996). Se han adoptado como áreas susceptibles de Renovación Urbana 1.597.447 m2,
lo que constituye 0,533% del área total construida. (Decreto 333 de 1992). Existen
catalogadas como zonas de Redesarrollo, 452.822 m2 que constituye 0,151% del área
total construida.
Todo esto da un total de 3.082.737 m2 susceptibles de ser renovados de acuerdo a las

normas, que equivalen al 1,03% del área construida de la ciudad. De lo contemplado
por las normas solo se han desarrollado y ejecutado, hasta el momento, 306.065 m 2, Página
que equivalen a 9,92% del área susceptible de tener renovación por las normas vigentes,
y al 0,102% del área total construida de la ciudad - SIC - »136
350
Sin embargo, tal como se afirma en el Documento Técnico de Soporte de la Modificación
Excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial - MEPOT - Decreto Distrital N° 364 de 2013,
135
Respuesta Derecho de Petición - Radicado N° 2-2014-38956 del 3 de septiembre de 2014 – Suscribe: ARQ. José
Antonio Velandia Clavijo – Director de la Dirección de Patrimonio y Renovación Urbana de la SDP de Bogotá.
136
Decreto Distrital N° 619 de 2000 – POT, Registro Distrital N° 2197 del 28 de julio de 2000, Imprenta Distrital de
actualmente suspendido por auto del Consejo de Estado, la aplicación del instrumento de
Planes Parciales de Renovación Urbana, muestra una inefectividad estructural.
En efecto, tal como se observa el DTS del POT del año 2000 y el DTS de la MEPOT del año 2013,
ambos documentos técnicos de soporte, coinciden en estimar que hay un problema regulatorio
frente a la existencia de un instrumento que sólo normaliza operaciones individuales y la
carencia de un instrumento nacional que regule adecuadamente los Planes Parciales de
Renovación Urbana, pues la renovación urbana está operando en un sentido no deseado y
avanza para permitir la intervención predio a predio, frente a casos individuales en la reposición
de edificios existentes, normalmente viviendas de dos plantas que son sustituidas por torres de
edificios que agregan más presión a la ciudad construida y no está funcionado a escala de planes
parciales, situación corroborada por el DTS de la MEPOT del año 2013, al decir:
« Lo anterior es evidente al revisar los avances en la implementación de los Planes Parciales

de Renovación Urbana, pues para el año 2012 existían un total de 26 planes parciales en
curso, de los cuales 3 cuentan con resolución de viabilidad, 7 contaron con concepto
desfavorable para su formulación y 16 se encuentran en proceso de estudio de la
Secretaria, situación que permite evidenciar que para el total de 2.355,68 hectáreas
incorporadas al tratamiento, sólo cuentan con reglamentación que permiten
desarrollar 7,7, hectáreas correspondientes al Plan Parcial de Renovación Urbana
“Proscenio” – SIC – »137
Siguiendo el DTS del POT del año 2000, frente a la ciudad construida nos dice que es necesario:
« Definir y poner en marcha programas de renovación urbana donde se ha producido

un deterioro irreversible de las condiciones ambientales de la ciudad. Promover el
desarrollo de programas de renovación que construyan nuevas dotaciones para la ciudad
tales como parques, escenarios públicos y otras que mejoren la calidad de vida del
entorno – SIC – »138
Resulta importante advertir que lo expresado por la Secretaria Distrital de Planeación cuando
advierte que « se identificaron en principio 876,7 hectáreas propicias para renovación urbana
que están delimitadas bajo el tratamiento de renovación urbana. Posteriormente han
sido incluidas alrededor de 1.459 hectáreas a través de incorporaciones por UPZ o planes
zonales - SIC - »139. Página
Así las cosas, la renovación urbana constituye una problemática de primer nivel para cualquier
351
ciudad que como Bogotá cuente con 2.355,68 hectáreas incorporadas al tratamiento de
renovación urbana, empero se advierte que si sólo 15 Hectáreas de área útil cuentan con
normativa que permita su desarrollo; es decir, apenas el 0,64% del área útil cuentan con norma
137
Documento Técnico de Soporte (2013) Modificación Excepcional de Normas Urbanísticas del Plan de
Ordenamiento Territorial, Secretaria Distrital de Planeación, Bogotá, Página 142.
138
Decreto Distrital N° 619 de 2000, Registro N° 2197- Julio 28 de 2000, Imprenta Distrital Bogotá, Página 573.
139
Secretaria Distrital de Planeación – DTS (2013:138)
urbana específica, lo que se verifica es un problema estructural y a dicho panorama debemos

agregar que de los seis (6) planes parciales adoptados, hay uno adoptado en el año 2013, cuatro
(4) adoptados en el año 2014 y uno (1) adoptado en el año 2015, luego se concluye que la
renovación urbana a través de planes parciales, no ha despegado en términos materiales y es
urgente contar con una regla normativa específica que regule el procedimiento administrativo
especial para planes parciales de renovación urbana, que garantice que dicho instrumento
opere en forma real y se puedan desatar procesos de intervención en la ciudad construida; así
las cosas, el área útil de planes parciales adoptados en vigencia del decreto Nacional N° 2181
de 2006, totaliza 22,75 Hectáreas entre Bogotá ( 15 Ha) y Cali (7,75Ha) .
iv. Justificación de la Investigación
Una primera razón sobre la justificación del título es preciso hacer y es que hablamos del
período 2000 – 2015 y la razón por la cual se habla de dicho período, es soslayar que durante
el período 2000 – 2006, por sustracción de materia no existen planes parciales de renovación
urbana que se puedan examinar, por ausencia de marco regulatorio; en efecto, sobre el alcance
temporal de la investigación debemos recordar que la Ley 388 del 18 de julio de 1997 y en lo
que respecta a Planes Parciales, la norma reglamentaria fue expedida mediante Decreto
Nacional N° 1507 del 4 de agosto de 1998, norma que no estuvo vigente por mucho tiempo,
ya que mediante Decreto Nacional N° 2320 del 9 de noviembre de 2000, fue derogado el
Decreto Nacional N° 1507 de 1998.
Durante el período noviembre de 2000 y el año 2006, no existió en Colombia una norma
reglamentaria para hacer planes parciales de renovación urbana, vacío normativo subsanado
con la expedición del Decreto Nacional N° 2181 de 2006; empero de lo anterior, se justifica
hablar del período 2000 – 2015, toda vez que la investigación habla acerca de las asimetrías
del marco jurídico y aquí encontramos una primera gran asimetría, la ausencia de marco
regulatorio durante el período 2000 – 2006.
Una segunda razón que motivan la investigación, que es muy importante y es la necesidad de
un estudio desde el enfoque jurídico, que permita entender las razones que impiden la
aplicación positiva del instrumento de planeamiento urbanístico de Planes Parciales de
Renovación Urbana, problema que se refleja en el hecho de contar en Colombia desde la
vigencia el Decreto Nacional N° 2181 de 2006, con apenas ocho (8) planes parciales de Página
renovación adoptados en toda la geografía nacional, lo cual acredita que el mercado del suelo
en tratamiento de renovación urbana, presente atraso enorme.
352
Cuando analizamos el fenómeno de cerca, en el caso de Bogotá, vemos que el asunto persiste
desde el POT del año 2000 y que se hace visible nuevamente con ocasión de la modificación
de la MEPOT en el año 2013.
Es decir, hablamos de un problema que no ha cambiado entre un POT y su Revisión
Excepcional, tal como lo evidencia una comparación entre lo expresado por el DTS de ambos
instrumentos en el año 2000 y el año 2013, lo cual nos dice con meridiana claridad, que es
conveniente llevar a cabo una investigación que desde el enfoque jurídico, que pueda de un
lado, develar la asimetrías regulatorias de dicho procedimiento administrativo y de otro lado,
ofrecer una propuesta de solución del problema de ausencia de norma para encausar la
Renovación Urbana a través de Planes Parciales, veamos el DTS:
DTS DEL POT AÑO 2000 DTS MEPOT AÑO 2013
« no se cuenta aún con una clara estrategia general para el « En cuanto al instrumento, el plan parcial de Renovación Urbana sigue
manejo de la ciudad edificada quedando la percepción de que la encontrando resistencia social en su aplicación Y CARECE DE UN
mayoría de INSTRUMENTOS NORMATIVOS Y SOPORTES PROCEDIMIENTO NACIONAL QUE RESPONDA A LAS DINÁMICAS
TÉCNICOS SE CONCENTRARON SÓLO EN REGULAR REALES DE LA CIUDAD CONSTRUIDA, razón por la cual el modelo
OPERACIONES INDIVIDUALES fundamentalmente basadas en la urbano alrededor de la renovación y el instrumento de los PPRU no ha
reposición de edificios existentes por otros nuevos - SIC - »140 permitido potenciar suficientemente los mecanismos de participación
Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto. y gestión del suelo para dichas operaciones – SIC – »141 Mayúsculas y
Cuando se advierte que hay una situación descrita en el DTS del POT del año 2000 y que la
misma persiste en según el DTS de la MEPOT en el año 2013, relacionada con la existencia de
instrumentos normativos que regulan operaciones individuales y que se carece de un
procedimiento nacional que responda a las dinámicas reales de la ciudad construida, se está
evidenciando una tendencia que se mantiene y al examinar las causas de la tendencia descrita,
encontramos que la raíz de tal situación, puede ser explicada mediante diversas narrativas y
correlatos, pero sin lugar a dudas, una causa estructural, está en el hecho de no tener una
norma especial para planes parciales en tratamiento de renovación urbana, siendo necesario
para plantear algún tipo de marco regulatorio, identificar previamente las asimetrías del
mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana, lo cual permitirá la adopción de
medidas de política pública y de carácter normativa que permita revertir la tendencia.
Para el caso de Bogotá y siguiendo el libro Aglomeración y Condiciones de Vida en Bogotá142,
citando como fuente al DANE, la incidencia de pobreza por línea de pobreza en Bogotá para el
año 2012 es del 11.6 frente al 30.4 de Barranquilla, el 32.7 de Cartagena, el 23.1 de Cali, el 17.7
de Medellín, lo cual acredita que Bogotá atrae población por su calidad de vida; en efecto,
Bogotá es una gran metrópoli que bordea los 8 millones de habitantes gracias a capacidad de
atraer población y sobre ello nos dice el Expediente Urbano:
« Bogotá alberga cerca del 16% de la población del país, sus habitantes aumentan en
promedio 105.000 personas anualmente, se caracteriza por ser uno de los principales
lugares de atracción de población económicamente activa – SIC – »143 Página
353
140
DTS POT Distrital (2000:595).
141
Secretaria Distrital de Planeación – DTS (2013:142).
142
GONZÁLEZ BORRERO, Jorge Iván (2014) Aglomeración y Condiciones de Vida en Bogotá, Publicación de la
Secretaria Distrital de Planeación de Bogotá, Edición Imprenta de Bogotá, Página 70.
143
EXPEDIENTE URBANO. Segunda Revisión del POT – Modificación Excepcional 2010 – Secretaria Distrital de
Planeación, Bogotá, Página 9.
http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/POT_2020/Documentos/Expediente_Distrital.pdf
Fecha Visita – Septiembre 21 4:17 AM.
Bogotá además, tiene una historia de 500 años de existencia, una participación dentro del PIB
Nacional del 24,5 para el año 2011, con índices de desempleo en el período mayo-julio de 2014
del 9,3% muy por debajo del 13% de Cali, del 15% del área metropolitana de Cúcuta o del 9,9%
de Medellín144, estas y otras razones, hacen que sea un gran foco de atracción para los
habitantes del territorio nacional, que por situaciones de violencia o falta de oportunidades u
otras, llegan a la ciudad, produciendo un déficit de equipamientos, de espacio público, de
vivienda y generando una gran presión sobre el ordenamiento del territorio y un proceso
creciente de desarreglo de la estructura urbanística y sobre el particular nos dice el Profesor
González:
« Las ciudades están mejor que el campo [“resto”]. Puesto que las ciudades tienen
menos incidencia de la pobreza, existe una relación entre aglomeración y condiciones
socioeconómicas. Esto es consecuencia del efecto Matea a distintas escalas. Si la
aglomeración genera rendimientos crecientes a escala es plausible pensar que las
personas que viven en las ciudades tienen un ingreso superior al de quienes habitan por
fuera de los centros urbanos. Esto sería una prueba indirecta de las virtudes intrínsecas
de las vecindades. Es cierto que en promedio las condiciones de vida urbana son
superiores a las del campo - SIC - »145
Así las cosas, la condición de Bogotá, como Capital de la República de Colombia, Centro de
Poder Político y Financiero y como lugar que atrae población activa y la percepción de que se
vive mejor en la ciudad que en el campo, agrega cada año más población a Bogotá y más
desequilibrio territorial dentro de la ciudad, cuestión que exige implementar un conjunto de
estrategias para atender las demandas sobre el territorio y por ello el POT Distrital, ha
planteado para generar el suelo necesario para atender las dinámicas que requiere el equilibrio
territorial de la ciudad y el conjunto de problemas derivados de las disfunciones del territorio,
entre otros la implementación de una Política de Renovación Urbana.
Algunos de los factores que explican el desequilibrio territorial y las disfunciones de la ciudad,
cuentan con verdaderos diagnósticos, como ocurre con temas de vías, movilidad y transporte,
los desequilibrios sobre espacio público efectivo y zonas verdes en las diferentes localidades;
empero, hay otros factores identificados, que operan más como lugares comunes, cuya validez
puede ser cierta, empero no hay evidencia soportada en investigaciones y estudios, que
muestren tales problemas en una lógica de articulación con el Expediente Urbano o bajo una Página
perspectiva que soporte el verdadero alcance y naturaleza del problema identificado; el
anterior es el caso de situaciones como la segmentación por la estratificación socioeconómica
y segregación socioespacial pues la « ciudad es eficiente cuando sus bienes públicos locales no
354
están congestionados. Para ello se requiere que la dotación de bienes públicos locales
responda al tamaño de su población.
144
http://www.dane.gov.co/index.php/mercado-laboral/empleo-y-desempleo
Fecha Visita – Septiembre 27 1:39 PM.
145
GONZÁLEZ (2014:71).
La congestión incentiva la segregación porque el acceso a los bienes se hace más difícil y
costoso. Aunque hayan grandes desigualdades en ingreso y riqueza, si los bienes públicos
(seguridad, espacio público, accesibilidad, zonas verdes) están bien distribuidos y son de
calidad, habrá incentivos para que una fracción de hogares de alto y mediano ingreso
permanezcan en el vecindario con alta proporción de hogares de bajos ingresos -SIC - »146 y
también el problema de la escasez de suelo en tratamiento de desarrollo147.
Los factores de desequilibrio territorial y las disfunciones de la ciudad, tanto los estudiados y
documentados, como aquellos que parecen ser lugares comunes de un discurso sobre la
ciudad, buscan una posible solución normativa desde el POT Distrital, bajo la implementación
de la Política de Renovación Urbana, la cual opera como respuesta institucional y propone
diferentes estrategias y lineamientos. Dentro de dicha Política de Renovación Urbana, una de
tales estrategias, es desarrollar Planes Parciales de Renovación de Urbana.
Sobre el alcance de la Política de Renovación Urbana, el artículo 110 del POT Distrital – Decreto
619 N° de 2000, nos dice:

espacio libre o el espacio edificado; ZONAS DEL SUELO URBANO QUE POR PROCESOS
DE DETERIORO URBANÍSTICO Y SOCIAL SE ENCUENTRAN ABANDONADAS Y CON UN
APROVECHAMIENTO MUY BAJO EN RELACIÓN CON SU POTENCIAL, asociado a su
ubicación dentro de la ciudad y a la disponibilidad de redes de comunicación y servicios
públicos; para lograr el anterior objetivo la política de Renovación Urbana se propone:
53. Efectuar actuaciones públicas que conlleven el desarrollo de proyectos
54. Estimular la vinculación del capital privado mediante la reducción de factores
de incertidumbre
55. PROMOVER LA APLICACIÓN DE UNA NORMATIVA SENCILLA Y TRANSPARENTE.
56. Agilizar los procesos y trámites
57. Brindar apoyo técnico y operativo a la ejecución de proyectos por medio de la
coordinar esos proyectos – SIC – ». Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
Página
Un primer elemento que debe ser resaltado del anterior artículo del POT, es que la renovación
urbana como política, tiene la pretensión de intervenir zonas de suelo urbanas que por sus
355
procesos urbanísticos y sociales se encuentran abandonados y en creciente proceso de
146
GONZÁLEZ BORRERO, Jorge Iván ( 2013) Segregación Socioeconómica en Espacio Urbano de Bogotá, Editor y
Asesor, Edición Conjunta Secretaria Distrital de Planeación – Universidad Nacional de Colombia, Sede Bogotá,
Edición Imprenta Distrital, Bogotá, Página 61.
147
« Si la oferta de tierra se reduce, el precio sube. En Bogotá ha disminuido la oferta de suelo, y ello se refleja en
un mayor precio - SIC - » GONZÁLEZ (2014:143).
degradación físico espacial y que se explica, el decir del DTS del POT, por « un agudo proceso
de segregación socioespacial », lo cual se presente así:
« En los últimos años quince años, Santa Fe de Bogotá ha venido experimentando un
crecimiento físico urbano caracterizado por […] y por un crítico agotamiento de los
suelos urbanizables dentro del perímetro urbano.
Este último aspecto ha determinado a su vez, que el fenómeno de la urbanización ilegal

o informal haya continuado representando una proporción muy elevada de la expansión
urbana, lo cual se explica tanto por la persistente elevación de los precios del suelo
dentro del perímetro, COMO POR LOS BAJOS NIVELES DE INGRESOS DE LA MAYORIA
DE LOS HOGARES y la ineficiencia de las políticas de vivienda de interés social.
CONTRASTES QUE INDICAN UN AGUDO PROCESO DE SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL;
mientras los estratos más altos de la población han ocupado la zona norte y nororiental,
la periferia occidental, sur y suroriental continúan recibiendo LA POBLACIÓN MÁS
POBRE en asentamientos formales e informales - SIC - »148 Mayúsculas y Negrillas Fuera
del Texto.
Ese modelo de ocupación de una estructura urbana desequilibrada, con segregación socio-
espacial, ha inducido a que tengamos territorios de ricos y territorios de pobres ubicados en
las periferias y una centralidad histórica que expulsa la población para darle paso a una
actividades generadoras de empleo, pero la ausencia de habitantes, se convierte en procesos
de abandono de estas áreas, con la consecuente degradación física, espacial y social; lo anterior
lo refleja así el DTS del POT:
« En las superficies ocupadas más antiguamente por viviendas unifamiliares,
bifamiliares y edificaciones de baja altura se instalan nuevas actividades y la población
residente es expulsada por empleos - SIC - »149.
Amén de esta situación de segregación socio-espacial, de territorios de ricos y pobres,

debemos agregar que después de casi quince (15) años de vigencia del POT, aún no se expide
la Normatividad Sencilla y Transparente, que reglamente el procedimiento administrativo
especial de planes parciales de renovación urbana y esta situación justifica ampliamente la
necesidad de emprender una investigación sobre el particular.
Luego del POT del año 2000, tenemos una situación sin corrección y dicho período delata una Página
clara tendencia que exige una corrección instrumental y la investigación representa una
oportunidad para revertirla, además debemos agregar que el POT Distrital de 2000 en el
356
Subtítulo 4, consagró un total de 4 Programas Estructurantes y uno de ellos es la renovación,
que es regulado en su capítulo 2 – Programa de Renovación Urbana y en su artículo 299 se
dispone lo necesario sobre intervención de la administración pública, para indicar que está
gestionará, liderará, promoverá y coordinará lo relativo a la puesta en marcha de los
programas, planes y proyectos de Renovación Urbana y en el parágrafo 2° se ordena a la
148
DTS (2000:486).
149
DTS (2000:486).
Empresa de Renovación Urbana con el apoyo de Planeación Distrital definir una política de
incentivos que resulte atractiva para la generación de proyectos de Renovación Urbana a
través de los cuales la administración y sus entidades se constituyan en facilitadoras de los
procedimientos, apoyadas por una estrategia de gestión clara y agrega que:
« Esta política será adoptada por decreto – SIC – » Subrayas y Negrillas Fuera del Texto.
El mandato claro y contundente del año 2000, puede ser contrastado con lo indicado por DTS
de la MEPOT del año 2013, que dice que el plan parcial de Renovación Urbana sigue
encontrando resistencia social en su aplicación y establece:
« Y CARECE DE UN PROCEDIMIENTO NACIONAL QUE RESPONDA A LAS DINÁMICAS

REALES DE LA CIUDAD CONSTRUIDA – SIC – »150 Mayúsculas y Negrillas Fuera del Texto.
Así las cosas, la omisión de la Administración Distrital de expedir una Normatividad Sencilla y
Transparente, que reglamente el procedimiento administrativo especial de planes parciales de
renovación urbana y reglamentar la forma a través del cual la Administración Distrital y sus
entidades descentralizadas, se constituyan en facilitadoras de los procedimientos, cuestión
que apenas presenta una incipiente y primera corrección material el 15 de octubre de 2014
mediante la expedición del Decreto Distrital N° 448 – por medio del cual se reglamenta la
Política de Incentivos para la generación de proyectos de Renovación Urbana que promuevan
la protección de los Propietarios y Moradores Originales y su Vinculación a dichos proyectos;
dicha norma en esencia está pensada para los proyectos asociativos de renovación urbana.
Las anteriores dos omisiones normativas de la Administración, más la ausencia de una

estrategia de gestión clara, son dos poderosas razones que en asocio de lo antes explicado,
justifican plenamente abordar una investigación que permita diseñar un proyecto de
intervención en materia de Decreto Reglamentario para la Formulación, Adopción y Ejecución
de Planes Parciales de Renovación Urbana.
Desde ya se advierte, que mediante Decreto Distrital N° 562 del 12 de diciembre de 2014, se
reglamentaron condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se
incorporan áreas a dicho tratamiento y se expiden fichas normativas para sectores con
tratamiento de renovación y dicha regulación no constituye para nada, la regulación a la cual Página
se hace referencia en el marco de la investigación, toda vez que ni reglamenta el procedimiento
administrativo especial de planes parciales y en tal sentido, también se hace necesario aclarar
357
que se trata de dos mandatos de regulación normativa que son independientes que pueden
operar conjunta o autónomamente.
La anterior omisión de regulación normativa del Nivel Distrital, también se predica en el Nivel
Nacional, que tampoco ha desatado ninguna regulación, pues seguimos operando con un
150
Secretaria Distrital de Planeación – DTS MEPOT (2013:142).
Decreto para Planes Parciales para el Tratamiento Urbanístico de Desarrollo, que es el Decreto
Desde el punto de vista de la teleología, la función normativa asignada a dicho decreto, tal
como ya se advirtió, es atender los Planes Parciales de Desarrollo y por simple adscripción
normativa aplica a Planes Parciales de Renovación Urbana, pero sin que su estructura
normativa, su complexión axiológico y el arsenal de instrumentos regulatorios, estén diseñados
para lograr la intervención de la ciudad construida.
Dado lo anterior, es necesario destacar que los fines y funciones normativas la renovación
urbana o de la intervención de la ciudad construida, difieren en forma plena y total de los fines
y funciones normativas, asignada a la urbanización de un potrero o lote de engorde, luego es
necesario proponer un marco regulatorio para la formulación, adopción y ejecución de planes
parciales de renovación urbana; lo anterior, sin negar que otras herramientas e instrumentos
diferentes a los planes parciales de renovación urbana, sean parte de la respuesta, pero sin
desconocer la necesidad de un marco regulatorio específico para el mercado del suelo urbano
en tratamiento de renovación urbana.
v. Preguntas de la Investigación: General y Específica
Se ha considerado una (1) pregunta general y cuatro (4) preguntas específicas, así:
Pregunta General de Investigación
¿Cuáles son los contenidos jurídicos que requiere un Marco Regulatorio que fije el
Procedimiento Administrativo de Formulación, Adopción y Ejecución de Planes
Parciales de Renovación Urbana que permita corregir la falla del mercado
relacionada con la ausencia de una norma que reglamente de dicho procedimiento
especial?
Preguntas Específicas de Investigación
 ¿Qué problemas han sido identificados en materia de Planes Parciales y Renovación Página
Urbana por la praxis investigativa nacional?

358
¿Qué aspectos del marco regulatorio inciden en el éxito o el fracaso de la
formulación y adopción de los Planes Parciales de Renovación Urbana?
 ¿Cuáles son las asimetrías regulatorias relacionados con planes parciales fallidos y
exitosos, que se identifican en la etapa de formulación en Bogotá?
 ¿Cuáles son las asimetrías regulatorias que se identifican en los planes parciales
exitosos adoptados a nivel nacional151?
vi. Objetivos de la Investigación: General y Específicos
Se ha considerado un (1) objetivo general y siete (7) objetivos específicos, así:
Objetivo General de la Investigación
Proponer un Marco Regulatorio para formular, adoptar y ejecutar planes parciales

de renovación urbana.
Objetivos Específicos de la Investigación
 Presentar las asimetrías regulatorias identificadas por las investigaciones que a

nivel nacional se hayan realizado en materia de Planes Parciales y de Renovación
Urbana.
 Presentar la totalidad de los planes parciales de renovación urbana que durante el
período 2000-2015 y en vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, se han
adoptado en Colombia, cumpliendo momentos procesales obligatorios fijadas en
su artículo 4°.
 Diseñar un constructo teórico capaz de soportar un Marco Regulatorio para la
Formulación, Adopción y Ejecución de planes parciales de renovación urbana.
 Proyectar las Asimetrías Regulatorias por Omisión Legislativa del Marco Jurídico del
Artículo 19 de la Ley 388 de 1997.
 Diseñar una metodología de selección de los planes parciales fallidos y exitosos
tramitados en Bogotá, cuyo estudio permita identificar las asimetrías del marco
regulatorio de Planes Parciales de Renovación Urbana en Bogotá.
 Proyectar las asimetrías regulatorias derivadas de la etapa de formulación de los
planes parciales de renovación urbana de Bogotá.
 Proyectar las asimetrías regulatorias derivadas de la etapa de adopción de los
planes parciales de renovación urbana de Bogotá y Cali.
Página
359
151
Es preciso advertir, que el estudio del problema bajo un enfoque económico, mostrará que una de los
principales fallas del mercado del suelo en tratamiento urbanístico de renovación urbana, para concretar planes
parciales, es la gestión del suelo y la especulación del mismo; la presente investigación no se centra en el estudio
de tal fenómeno, empero, al momento de la construcción del proyecto de decreto, dicho elemento, tendrá un
principio de solución, toda vez que el decreto per se, es una medida de intervención sectorial y será preciso
plantear un mecanismo de estímulo frente a la integración inmobiliaria y de desestimulo para aquellos
propietarios que no desean procesos de concertación y que motivados por la especulación del valor del suelo, se
oponen al proceso de gestión del mismo.
vii. Marco Conceptual
Cuando se habla de marco conceptual, se habla de caracterizar los conceptos que soportan la
investigación y configuran el lenguaje técnico o científico, mediante el cual se precisan las
significaciones a través de las cuales se pueden construir los discursos y argumentos de la
misma; según el Profesor Niño Rojas, dicho marco es:
« un esbozo conceptual del contenido y derivaciones fundamentales del tema,

problema y objetivos […]. Esto conduce a una definición clara de las dimensiones y
características de los conceptos – SIC – »152.
La investigación posee como sistema de proposiciones, una correlación temática desde la

dualidad Planes Parciales y Renovación Urbana; dicha correlación, a su vez, se proyecta con el
problema y situaciones sobre el marco regulatorio y las asimetrías del procedimiento
administrativo; la comprensión gráfica de lo expuesto, se puede entender de la siguiente forma:
PLAN PARCIAL RENOVACIÓN URBANA

Desarrollo - Renovación Urbana Reactivación - Redesarrollo
MARCO CONCEPTUAL
Marco Regulatorio - Fallas del Mercado - Asimetría Regulatoria
MARCO REGULATORIO ASIMETRÍAS REGULATORIAS

Dirección General de la Economía a cargo del Estado Marco Jurídico y Marco Institucional
Interviene por mandato de la ley en el Uso del Suelo
El sistema de proposiciones que se derivan del anterior cuadro, nace de conceptos relacionados
con mercado, economía, instituciones, derecho, reglas y frente a la correlación del tema y el
problema de investigación, se hace necesario describir y analizar algunos conceptos básicos y Página
sus relaciones, los cuales se presentan en forma breve y somera, advirtiendo que el lugar
común en el cual resulta posible comprender y contener el conjunto de conceptos de nuestra
360
investigación, es decir, la perspectiva epistemológico del discurso investigativo, es el
Neoinstitucionalismo, que se puede entender así:
« El Neoinstitucionalismo enfoca las estructuras de poder desde una doble perspectiva:

la organización y el control del sistema económico y el proceso jurídico, es decir, EL
NEXO MARCO JURÍDICO - PROCESO ECONÓMICO, QUE ES EL PROCESO CENTRAL QUE
152
NIÑO ROJAS, Víctor Miguel (2011) Metodología de la Investigación, Ediciones de la U, Bogotá, Página 51.
ORGANIZA Y ESTRUCTURA LA RELACIÓN MARCO JURÍDICO-GOBIERNO-POLÍTICA-

ECONOMÍA – SIC – »153 Mayúsculas y Negrillas y Fuera del Texto.
El nexo marco jurídico-proceso económico, en perspectiva del Neoinstitucionalismo implica

una preocupación por la Teoría de la Organización, la Estructura de los Derechos de Propiedad,
los Costos de Transacción y la Información con que cuentan los Actores que Operan en el
Mercado y todos estos componentes, resultan importantes a la hora de prefigurar la
investigación, los cuales operan como presupuestos del discurso y adquiere relevancia en la
investigación cuando nos ubicamos en el Sistema de Fuentes Colombiano154 y comprendemos
que los Planes Parciales se clasifican en planes parciales de desarrollo y planes parciales de
renovación urbana; los primeros entrañan el proceso de urbanización de un área de territorio
que no ha sido objeto de construcción en función a la norma urbana que le compete y los
segundos, constituyen procesos de intervención de la ciudad construida.
Los planes parciales de renovación urbana se presentan en modalidad de reactivación y

modalidad de redesarrollo; los primeros se entienden como la renovación urbana que se hace
predio a predio, consistente en la demolición de un inmueble para aprovechar el potencial
edificatorio mediante el incremento de los índices de construcción y ocupación, mediante
procesos de densificación y los segundos con la intervención estructurada de áreas muchos
más significativas que un predio y cuya delimitación permite configurar una verdadera
actuación urbana integral que según las voces del artículo 113 de la Ley 388 de 1997, se
entiende así:
« ARTÍCULO 113º.- ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES. Se entiende por actuaciones

urbanas integrales el desarrollo de programas y proyectos derivados de las políticas y
estrategias contenidas en el plan de ordenamiento territorial de la respectiva entidad
municipal o distrital, o de planes parciales formulados de acuerdo con las directrices de
tales políticas y estrategias.
Cuando se solicite el concurso de la Nación, el Ministerio de Desarrollo Económico, a

través de su Viceministerio de Vivienda, Desarrollo Urbano y Agua Potable será la
entidad encargada de determinar en forma específica y precisa las condiciones de
participación de las entidades nacionales.
Página
361
153
AYALA ESPINO, José (2000) Instituciones y Economía: Una Introducción al Neoinstitucionalismo Económico,
Primera Reimpresión, Editorial Fondo de Cultura de México, México D.F., Página 42.
154
Se entiende por Sistema de Fuentes la totalidad del Derecho Escrito o Derecho Positivo que por estar Vigente,
se aplica al interior de un Estado y según el Profesor Ignacio de Otto:
« Con la expresión fuentes del derecho se designa la propia manifestación de la voluntad normadora, esto es, el
acto al que conduce el ejercicio la voluntad normadora del órgano habilitado para ello por el ordenamiento
jurídico. Fuentes son los llamados actos normativos, aquellos a los que el ordenamiento jurídico atribuye la
virtualidad de producir una norma jurídica – SIC – ».
DE OTTO, Ignacio (1999) Derecho Constitucional Sistema de Fuentes, Editorial Ariel, Barcelona, Página 70.
Las actuaciones urbanas integrales son aquellas que reúnen las siguientes
características:
1. Estar contempladas en el plan de ordenamiento territorial, o en los planes parciales

debidamente aprobados.
2. Garantizar un impacto estructural sobre políticas y estrategias de ordenamiento
urbano, la calidad de vida y la organización espacial de la ciudad, debidamente
evaluados a través de los estudios técnicos correspondientes.
3. Integrar siempre un componente de gestión urbana del suelo y por lo menos otros
dos componentes de la acción sectorial del municipio o distrito sobre la estructura
espacial de la ciudad.
4. Contemplar mecanismos para la actuación conjunta y concertada del sector público
con el sector privado – SIC – ».
Como dato importante, debemos advertir las actuaciones urbanas integrales, acaba de cobrar
mayor importancia con la expedición del Plan Nacional de Desarrollo – 2014 – 2018 mediante
la Ley 1753 del 9 de junio de 2015, que en su artículo 89 dispone que lo relacionado con el
Sistema de Ciudades y ordena la adición de un parágrafo 2° a dicho artículo, que a su tenor
literal dice:
Siguiendo la lógica del Sistema de Fuentes Colombiano, conforme a la regla del artículo 334 de
la Constitución Política, la Dirección General de la Economía estará a cargo del Estado y éste Página
intervendrá por mandato de la ley en diferentes sectores de la economía y uno de ellos es el
uso del suelo.
362
Es decir, corresponde al Estado en cabeza de la Nación, definir el Marco Regulatorio de la

Intervención en el Uso del Suelo, competencia que debe ser armonizada con la regla del artículo
311 de la Carta Política que asigna a los municipios y distritos la competencia de «ordenar el
desarrollo de su territorio – SIC – » y en uno y otro caso, el papel de intervención asignado al
Estado, se concreta mediante la regulación, tal como lo advierte la Corte Constitucional en la
Sentencia C – 150 de 2003, Mg. Pn. Dr. Manuel José Cepeda, que dijo:
La Regulación Económica que hace el Estado, se concreta en un Marco Regulatorio, es decir, en

un conjunto de leyes, decretos, normas o reglas que determinan la decisión del Estado sobre la
Intervención en el Mercado del Uso del Suelo y concretamente en el Mercado del Suelo en
Tratamiento de Renovación Urbana y en tal sentido podemos agregar con el Profesor Ayala:
« La economía neoinstitucional y evolucionista se ha preocupado explícitamente por

analizar e identificar las variables y procesos que intervienen en el diseño y
administración de las instituciones jurídicas que tienen una importancia decisiva en la
economía. […]
En efecto, de esta perspectiva el sistema legal no es una estructura independiente del

sistema económico, al contrario, las leyes existen y las fijan la economía, pero al mismo
tiempo la economía no puede existir sin leyes. El papel del Estado consiste en guiar,
seleccionar y canalizar la demanda y necesidad de leyes. Por supuesto, el Estado no es
el único agente que interviene en este proceso, pero es el centro de las negociaciones
colectivas entre distintos agentes para definir el sistema legal – SIC – »155
Desde el punto de vista del tipo de regulación, se trata de una intervención finalística, según lo
que nos agrega el citado fallo de la Corte Constitucional en la Sentencia C – 150 de 2003, así:
Texto.
Así las cosas, la definición del Marco Regulatorio del Uso del Suelo, es una función de Página
intervención finalística de la economía y de un mercado en concreto, que puede presentarse
bajo diferentes enfoques, según la elección política de la intervención a desatar, pero sin
363
importar dicho enfoque, en términos económicos encontramos que dicho marco regulatorio,
es un marco de regulación del mercado del uso del suelo y concretamente, del mercado del
suelo en tratamiento de renovación urbana.
Bajo el anterior sentido, el mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana, se puede
entender como el conjunto de reglas jurídicas y de instituciones en las cuales opera
155
AYALA (2000:329).
procedimiento administrativo de formulación, adopción y ejecución de planes parciales de

renovación urbana y siguiendo al Catedrático de la UNAM de México, el Profesor Ayala Espino,
nos dirá sobre el particular, citando a Dasgupta:
« Por mercado entiendo una institución que hace posible a las partes interesadas tener
la oportunidad de negociar el curso de acción de sus elecciones. Así, por mal
funcionamiento del mercado entiendo un mercado en donde tales acciones no son
posibles, esto es, donde los mercados faltan, porque los derechos de propiedad son
vagos y los costos de establecer un mercado, son elevados, o donde las negociaciones
pueden realizarse en el mejor de los casos fuera del mercado, porque las partes no se
conocen bien entre sí, y porque concluyen sus negociaciones sin ser capaces de explotar
las posibles ganancias del comercio, o porque sus actividades están traslapadas. Esto
último, por cierto, permite captar los aspectos distributivos de los derechos y
asignaciones de recursos por medio de la negociación y la transacción – SIC – »156
Subrayas y Negrillas y Fuera del Texto.
De lo anterior, podemos advertir, que la operación de cualquier mercado, posee un ideal de

funcionamiento perfecto cuando la información sobre las transacciones por la demanda y la
oferta son perfectas, aunque dicho intercambio no está libre de costos de transacción, en
contraposición al mal funcionamiento del mercado y que es diferente a la relación entre
mercados eficientes y mercados deficientes, en lo que se conoce como la paradoja del mercado
eficiente157 cuestión de la que se ocupa el Análisis Económico del Derecho.
La perfección de las transacciones del mercado, es un ideal soportado en la existencia de

mercados que son transparentes, es decir, los actores del mercado están en condiciones de
acceder al mismo, su operación y la información que requiere dicho actor para efectuar
diferentes transacciones, siempre en igualdad de condiciones y en igualdad de oportunidades,
la cual se logra mediante un conjunto de reglas o normas o regulaciones que determinan la
operación del mercado y la existencia de una economía de la información que determina la
credibilidad del intercambio, pues las transacciones y la información del mercado puede ser de
información incompleta y asimétrica; sobre el particular nos dice el Profesor Ayala:
Página
156
AYALA ( 2000:96 )
157
« La paradoja de los mercados eficientes. La explicación común sobre la eficiencia de los mercados es que
364
congregan a tomadores de decisiones que interactúan en forma continua, a quienes se recompensará de acuerdo
a las decisiones correctas que toman y que perderán según sus errores. Cada comerciante e inversionista trata
con derechos de propiedad que le confieren el valor del flujo futuro de ingresos de propiedad. En la medida en
que aumenta el valor de esa flujo, el inversionista se beneficia; en la medida en que disminuye el flujo, el pierde.
Esta simetría de recompensa y perdida crea un ambiente que favorece las decisiones que optimizan la riqueza de
quien las toma y por medio de una larga pero elegante lógica se puede demostrar que éstas son las mismas
decisiones que optimizan la riqueza de todos los que participan en el mercado - SIC - »
ROEMER, Andrés (2002) Derecho y Economía: Una revisión de la literatura, Primera Reimpresión, Editorial Fondo
de Cultura de México, México D.F., Página 46.
« La economía neoinstitucional también le confiere importancia a la distribución de la

información entre los agentes, es decir, no sólo se trata de si la información es
incompleta, sino también de que la información se distribuye desigualmente entre los
agentes, es decir, ASIMÉTRICAMENTE. En efecto, los agentes tienen un acceso desigual
a la información, todos los agentes son afectados, incluido el gobierno, pero sobre todo
aquellos que tienen pocas posibilidades de adquirir información.
[…]
Existe un problema de información asimétrica cuando un grupo de individuos
involucrados en el intercambio de ciertos bienes tiene un acceso más fácil y barato a la
información, y entonces este grupo tendrá mayor poder de negociación de precios y
cantidades porque está mejor informado que su contraparte – SIC – »158 Mayúsculas y
En nuestra investigación, por asimetrías regulatorias, entendemos aquellas fallas del marco
regulatorio del mercado del suelo en tratamiento de renovación urbana, que impiden la
correcta operación de dicho mercado, pues como se advierte en el problema de investigación,
la renovación urbana no está operando en Colombia y por ello agregamos con el Profesor Ayala:

intercambio y OBSTACULIZA EL DESARROLLO DEL COMERCIO – SIC – »159 Mayúsculas
y Negrillas y Fuera del Texto.
Las fallas del mercado, las asimetrías regulatorias del mercado del suelo de renovación urbana,
hacen que los actores de la renovación urbana tanto públicos como privados, cometan más
errores, dificultan el proceso de formulación y adopción de los planes parciales de renovación
urbana y obstaculizan el desarrollo del mercado del suelo de renovación urbana.
viii. Diferenciación entre el Marco Conceptual y el Marco Teórico
Es propio del Neoinstitucionalismo Económico, los conceptos de Fallas del Mercado y Mercado,
Marco Regulatorio y Asimetría.
Tal como se indicó, dichos conceptos aplican como presupuestos a través de los cuales se Página
configura un metalenguaje para la propia investigación, operando como una perspectiva
epistemológica del discurso investigativo, como un presupuesto del metalenguaje investigativo
365
razón por la cual agrega el Profesor Niño Rojas:
« No se trata de una simple definición semántica de términos o de un glosario, como

podría entenderse. Se trata más bien de un sistema de proposiciones que describen y
158
AYALA ( 2000:142-143)
159
AYALA ( 2000:142-144)
analizan los conceptos básicos y sus relaciones, aquellos que tienen que ver con el tema
y problema, sin entrar a exponer enfoques, escuelas o modelos teóricos – SIC – »160
Al decir del Diccionario de Filosofía Garzanti, obra cuya Dirección General está al cuidado de
Gianni Vattimo, la epistemología « es por tanto el estudio de los criterios generales que
permiten distinguir los juicios de tipo científico de los juicios de opinión – SIC – »161 y para la
investigación que nos ocupa, la comprensión de las expresiones técnicas de mercado, marco
regulatorio y asimetría, son criterios generales de tipo científico y están atadas el
Neoinstitucionalismo Económico y tal como se ha expresado, operan como un argumento del
discurso, son un nexo entre premisas y resultados de la investigación, por ello nos dirá Chaim
Perelman:
« En su elaboración más completa, la argumentación forma un discurso donde los

puntos de acuerdo sobre los cuales uno se apoya, tanto como los argumentos
presentados pueden dirigirse simultánea o sucesivamente a auditorios diversos. Estos
argumentos no sólo interactúan los unos con los otros, sino que los auditorios pueden,
además tomar estos mismos argumentos y la relación de estos con el orador, como
objeto de una nueva argumentación.
[…] Los argumentos se presentan ya bajo la forma de un nexo, que permite transferir
a la conclusión la adhesión acordada a las premisas
[ … ] Si se trata de un nexo entre elementos separados de una unidad ya dada, será

determinado por las expresiones utilizadas por el orador. Esto no significa que este
último no puede dudar sobre la manera de organizar estos elementos – SIC – »162
En lo que respecta al soporte teórico de la investigación o el marco teórico que está fundado y
que corresponde a Teoría del Planeamiento Urbanístico y la Teoría del Norma Jurídica, el mismo
se concreta en el Capítulo 3 de la Sección Segunda de la Monografía y se asume como aquellas
teorías que dan soporte a la solución del problema objeto de investigación, razón por la cual el
Profesor Héctor Lerma nos dice:
« El marco teórico será una descripción detallada de cada uno de los elementos
esenciales de la teoría, de tal manera que la formulación del problema y su solución Página
sean una deducción lógica de ella – SIC – »163
366
160
NIÑO (2011:51)
161
VATTIMO, Gianni (1992) Enciclopedia de la Filosofía, Ediciones B, Barcelona, Página 279.
162
PERELMAN, Chaim (1997) El Imperio Retórico: Retórica y Argumentación, Editorial Norma, Bogotá, Páginas 76-
77.
163
LERMA GONZÁLEZ, Héctor Daniel (2013) Metodología de la Investigación, Cuarta Edición, Editorial Ecoe
Ediciones, Bogotá, Páginas 60-61.
Tal como puede advertirse, la propuesta de intervención de la investigación, se concreta en la

Sección Cuarta que es el Esquema de Marco Regulatorio, el cual se muestra como una solución
o deducción lógica del problema de investigación; en conclusión, la diferenciación entre el
marco conceptual y el marco teórico, se aprecia en el título de la investigación y la propuesta
de intervención:
Marco Conceptual Marco Teórico

Neoinstitucionalismo: Fallas del Mercado - Teoría del Planeamiento Urbanístico
Marco Regulatorío y Asimetría Regulatoria Teoría de la Norma Jurídica
DIFERENCIACIÓN MARCO CONCEPTUAL Y MARCO TEÓRICO
Las Asimetrías del Marco Regularortio del

Esquema de Marco Regulatorio para la
Procedimiento Administrativo de Formulación y
Formulación, Adopción y Ejecución de Planes
Adopción de Planes Parciales de Renovación
Parciales de Renovación Urbana
Urbana
Así las cosas, el presupuesto de discurso investigativo utiliza como Marco Conceptual164 en las
nociones del Neoinstitucionalismo, es decir, la perspectiva epistemológica de la investigación
se apoya en los conceptos centrales de: fallas del mercado y mercado, marco regulatorio y
asimetría regulatoria y los resultados de la investigación o la solución al problema de
investigación, se soportan en un Marco Teórico165 que utiliza la Teoría del Planeamiento
Urbanístico y la Teoría de la Norma Jurídica.
ix. Hipótesis Central de la Investigación
El mercado del suelo en tratamiento urbanístico de renovación urbana, presenta una asimetría
regulatoria, relacionada con la ausencia de marco legal para formular, adoptar y ejecutar planes
parciales de renovación urbana, lo cual constituye una falla del mercado que impide el
Página
cumplimiento de la función finalística de intervención del Estado, siendo necesario proceder a
367
164
« Marco Conceptual. Su función es definir el significado de los términos (lenguaje técnico) que van a emplearse
con mayor frecuencia y sobre los cuales convergen las fases del conocimiento científico – SIC – »
MÉNDEZ A. Carlos E. (1997) Metodología: Guía para elaborar diseños de investigación en ciencias económicas,
contables y administrativas, Editorial McGrawHill, Segunda Edición, Bogotá, Página 101.
165
« Marco Teórico. Es una descripción detallada de cada uno de los elementos de la teoría que serán
directamente utilizados en el desarrollo de la investigación. También incluye las relaciones más significativas que
se dan entre esos elementos teórico – SIC – »
MÉNDEZ, Carlos (1997:99).
intervenir dicho mercado, mediante la expedición de una norma que regule los planes parciales
de renovación urbana, para inducir una corrección a dicha falla del mercado.
x. Operacionalización de la Hipótesis de la Investigación
En lo que respecta a nuestra hipótesis de investigación, la misma presenta una dificultad

relacionada con su grado de abstracción, particularmente sobre qué significa la expresión
técnica Función Finalística de Intervención del Estado; para efectos de hacer propedéutica la
investigación, acudiremos al concepto de Operacionalización de la Investigación en ayuda del
Profesor Carlos Méndez:
« Operacionalizar las hipótesis equivale a descender el nivel de abstracción de las

variables y de esta forma hacer referencia empírica de la misma; implica desglosar la
variable en indicadores por medio de un proceso de deducción lógica, los cuales se
refieren a situaciones específicas de las variables – SIC – »166
Para efectos de desglosar nuestra variable compleja, se debe considerar la forma en la cual ha
sido regulada la Renovación Urbana en la Ley 9 de 1989 y el POT Distrital del año 2000 y bajo
una visión integrada desde el marco legal nacional y distrital, se puede generar su desglose y
discurrir desde el concepto dado por la Corte Constitucional en la Sentencia C – 150 de 2003,
sobre Función Finalística de Intervención del Estado. El desglose que a continuación se
presente, pretende generar simplemente ubicación contextual, ya que el Capítulo 6 de la
Monografía, está dedicado a la Función de Intervención del Estado en el Mercado del Suelo en
Tratamiento Urbanístico de Renovación Urbana y dicho desglose se puede hacer en asocio de
tres variables, así:
a. Variable 1 - Función Normativa de la Renovación Urbana
Busca reordenamiento de la estructura urbana, la descongestión del tráfico urbano, la

intervención de zonas con procesos de deterioro físico o ambiental y/o con aprovechamiento
muy bajo y la rehabilitación de bienes históricos y culturales.
b. Variable 2 - Fines Normativos de la Renovación Urbana

Página
Pretende el mejoramiento del nivel de vida de sus moradores vía intervenciones que
transformen la perdida de funcionalidad y la calidad habitacional.
368
Referida a los procesos de deterioro urbanístico o social, la degradación del espacio libre o
edificado, la afectación de zonas estratégicas de la ciudad asociadas a ubicación y el
aprovechamiento de la infraestructura establecida en servicios.
166
MÉNDEZ, Carlos (1997:113 114).
c. Variable 3 - Objetivos Asignados a los Actores de la Renovación Urbana
Dicho Objetivos tiene la intención de lograr el mayor beneficio para la comunidad, buscar la
utilización más eficiente de los inmuebles urbanos, efectuar actuaciones públicas que conlleven
el desarrollo de proyectos integrales, estimular la intervención del capital privado mediante la
reducción de factores de incertidumbre, promover la aplicación de normas sencillas y
transparentes, agilizar los trámites, brindar apoyo técnico-operativo a la ejecución de
proyectos.
xi. Diseño de la Investigación
Estudio de Caso de los Planes Parciales de Renovación Urbana en Colombia del Período 2000 –
2015.
Conforme al marco de investigación institucional de la Universidad La Salle, se adscribe al

Centro de Estudios en Desarrollo y Territorio167 en la temática sobre « Ciudadanía, Poder,
Estado y Sociedad », operando en la Línea de Investigación « Territorio, Equidad y Desarrollo
»168. Tal como lo explica el texto institucional sobre dicha Línea de Investigación « el territorio en tanto
categoría analítica puede también ser definido de múltiples maneras. Es posible inicialmente decir que
el territorio es comprendido como espacio y tiempo – SIC - »169.
Desde esa perspectiva la monografía en lo que respecta a la relación espacio y tiempo, el

Estudio de Caso, considera el territorio de Colombia y el tiempo corresponde al momento de la
vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006 cuyo estudio se hace desde la perspectiva
jurídica, enfoque de investigación que resulta pertinente cuando se contrasta con lo expuesto
por el Documento Línea de Investigación: Territorio, Equidad y Desarrollo a página 2 y 3:
« El territorio está conformado por un sistema complejo de relaciones socioeconómicas,

culturales, políticas, físico-espaciales y ambientales de naturaleza compleja donde se
incorporan diversas visiones, que se integran de forma sistémica para su comprensión,
explicación e intervención. Así, la organización espacial territorial, el orden institucional
y político del Estado, la estructura social y económica, las dinámicas ambientales, entre
otras, desde sus particularidades disciplinares aportan en la comprensión integral de la Página
lógica que estructura las dinámicas territoriales en la formulación de teorías explicativas
369
167
En:http://www.lasalle.edu.co/wps/portal/Home/Principal/Investigaciones/centros_investigacion/centro-de-
estudios-en-desarrollo-y-territorio.
Fecha visita: Octubre 31 de 2014 9:12 AM.
168
En:
http://www.lasalle.edu.co/wps/portal/Home/Principal/Investigaciones/aslineas_de_investigacion/territorio_eq
uidad_y_desarrollo
Fecha visita: Octubre 31 de 2014 9:27 AM.
169
Universidad La Salle, Vicerrectoría de Investigación y Transferencia, Documento Línea de Investigación:
Territorio, Equidad y Desarrollo, Página 2.
de su realidad, y en el planteamiento de posibles estrategias que aporten en el

mejoramiento integral de la calidad de vida de sus habitantes. El estudio del territorio
exige evidenciar sistemáticamente las relaciones entre distintos elementos próximos,
pero también entre estos y otros más lejanos. Esta concepción de territorio se
fundamenta en las concepciones y valoraciones que hacen sus propios habitantes, sobre
las cuales se evidencian distintos modos de vivir y habitar en tanto acontecimiento y
como transformación – SIC - »
Desde dicha perspectiva, la construcción de un Esquema de Marco Regulatorio para la

Formulación, Adopción y Ejecución de Planes Parciales de Renovación Urbana, integra desde el
enfoque jurídico, un nuevo conocimiento sobre el territorio en tratamiento urbanístico de
renovación urbana, en cuyos fines normativos al decir del artículo 39 de la Ley 9 de 1989,
encontramos el mejoramiento de la calidad de vida de su habitantes e incorpora una nueva
visión para la comprensión, explicación e intervención del territorio y sus relaciones.
xii. Tipo de Investigación
Se trata de un Estudio de Caso, el cual se puede comprender así:
« El método de estudio caso es una estrategia metodológica de investigación científica,

útil en la generación de resultados que posibilitan el fortalecimiento, crecimiento y
desarrollo de las teorías existentes o el surgimiento de nuevos paradigmas científicos;
por lo tanto, contribuye el desarrollo de un campo científico determinado. Razón por
la cual el método de estudio de caso se torna apto para el desarrollo de investigaciones
a cualquier nivel y en cualquier campo de la ciencia, incluso apropiado para la
elaboración de tesis doctorales – SIC – »170
En efecto, la investigación efectúa una ente a la praxis investigativa una revisión minuciosa del
Estado del Arte sobre Planes Parciales y Renovación Urbana y frente a la praxis institucional, se
hace el estudio dentro del período 2000 – 2015, aclarando que hay un primer período del año
2000 al año 2006, que se caracterizó por la ausencia de marco regulatorio y hay un segundo
período de los Planes Parciales de Renovación Urbana adoptados con fundamento en el
Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y luego del resultado del Estudio de Caso que es Colombia,
se procede a realizar una valoración concreto, sobre lo encontrado, que en forma exclusiva, la
Página
adopción de planes parciales de renovación urbana en las Ciudades de Bogotá y Cali.
xiii. Enfoque de la Investigación: Alcance y Contexto

370
 Acerca del Enfoque de la Investigación
170
MARTÍNEZ CARAZO, Piedad Cristina, El Método de Estudio de Caso.
http://ciruelo.uninorte.edu.co/pdf/pensamiento_gestion/20/5_El_metodo_de_estudio_de_caso.pdf.
Fecha visita: Octubre 11 de 2013 8:19 PM.
Es un enfoque jurídico, pertinente al verificarse que en contexto nacional, no hay

investigaciones de enfoque jurídico en Planes Parciales de Renovación Urbana.
 Acerca del Alcance de la Investigación
Se circunscribe a una propuesta de intervención, relacionada con un proyecto de norma

reglamentaria, a nivel esquematizado, que puede alcanzar su concreción por la vía de una Ley
del Congreso, un Decreto del Presidente de la República o un Decreto Reglamentario Distrital
o Municipal y aquí se hace necesaria una aclaración se impone frente al alcance de la
investigación y es que frente al desarrollo de los contenidos normativos del mismo, es una tarea
que queda pendiente, pues su tratamiento y configuración normativa, es un asunto que escapa
a la finalidad de la investigación.
En efecto, asumir dicha tarea, entraña una empresa igual de compleja a la presente
investigación, toda vez que los contenidos normativos del proyecto de norma en el rango legal
que se desee, exige en razón a la especialidad del tema, un Documento Técnico de Soporte,
que induzca claridad y acredite la objetividad de la regulación propuesta, que es diferente a la
motivación de la norma reglamentaria, la cual se vierte unos considerandos; dado lo anterior,
el alcance del proyecto de intervención incluye el diseño de Macroestructura del Proyecto de
Norma y una breve explicación sobre los extremos normativos de la misma, descendiendo a la
configuración que deberá integrar su desarrollo, pero sin llenar a la concreción de su contenido
normativo; la esquematización llega a nivel de Título – Capítulos y Artículos.
 Acerca del Contexto de la Investigación
Desde el punto de vista del enfoque de la investigación y su contexto, el mismo se puede

comprender a partir del siguiente mapa conceptual, que integra la Pregunta General y sus
Preguntas Específicas, el Objetivo General con sus Objetivos Específicos y la Hipótesis y sus
problemas derivados, así:
ENFOQUE DE INVESTIGACIÓN: CONTEXTO Y ALCANCE

Página
FORMULACIÓN DE LA PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN
¿Cuáles son los contenidos jurídicos que requiere un Marco Regulatorio que fije el Procedimiento Administrativo de
Formulación, Adopción y Ejecución de Planes Parciales de Renovación Urbana que permita corregir la falla del mercado
371
relacionada con la ausencia de una norma que reglamente dicho procedimiento especial?
Preguntas Específicas
¿Qué problemas han sido identificados en materia de ¿Qué aspectos del marco regulatorio inciden en el éxito o el
Planes Parciales y Renovación Urbana por la praxis fracaso de la formulación y adopción de los Planes Parciales de
investigativa nacional? Renovación Urbana?
¿Cuáles son las asimetrías regulatorias relacionados con ¿Cuáles son las asimetrías regulatorias relacionadas con planes
planes parciales fallidos y exitosos, que se identifican en parciales exitosos que se identifican en la etapa de adopción a
la etapa de formulación en Bogotá? nivel nacional?
OBJETIVO GENERAL
Proponer un Marco Regulatorio para formular, adoptar y ejecutar planes parciales de renovación urbana.
Objetivos Específicos
Presentar las asimetrías Presentar la totalidad de los planes Diseñar un constructo Proyectar las
regulatorias identificadas parciales de renovación urbana que teórico capaz de soportar Asimetrías Regulatorias
por las investigaciones durante el período 2000-2015 y en un Marco Regulatorio por Omisión
que a nivel nacional se vigencia del Decreto Nacional N° para la Formulación, Reglamentaria del
hayan realizado en 2181 de 2006, se han adoptado en Adopción y Ejecución de Marco Jurídico del
materia de planes Colombia, cumpliendo los planes parciales de Artículo 19 de la Ley
parciales y renovación momentos procesales obligatorios renovación urbana. 388 de 1997.
urbana. fijadas en su artículo 4°.
Diseñar una metodología de selección de los Proyectar las asimetrías Proyectar las asimetrías regulatorias
planes parciales fallidos y exitosos tramitados regulatorias derivadas de la derivadas de la etapa de adopción de
en Bogotá, cuyo estudio permita identificar etapa de formulación de los los planes parciales de renovación
las asimetrías del marco regulatorio de planes parciales de renovación urbana de Bogotá y Cali.
planes parciales de renovación urbana de urbana de Bogotá.
Bogotá
HIPOTESIS DE INVESTIGACION
El mercado del suelo en tratamiento urbanístico de renovación urbana, presenta una asimetría regulatoria, relacionada
con la ausencia de marco legal para formular, adoptar y ejecutar planes parciales de renovación urbana; está falla del
mercado, es un factor que impide el cumplimiento de la función finalística de intervención del Estado, siendo necesario
proceder a intervenir dicho mercado, mediante la expedición de una norma que regule los planes parciales de renovación
urbana, para inducir una corrección instrumental en el mencionado mercado.
xiv. Excurso sobre el Estado del Arte
La investigación adhiere desde el punto de vista de la perspectiva investigativa a la Teoría

General de Sistemas en la forma en que lo plantea Niklas Luhmann, quien nos dice:
« El riesgo propio de las comunicaciones científicas se designa sobre todo con el término
hipótesis. Con este término, la ciencia reacciona en primer lugar ante la circunstancia
de que está ocupada con la adquisición de nuevos conocimientos, y no sólo con el
recuerdo de lo que ya se sabe [ ... ] Sólo se puede investigar en la inseguridad [ ... ] Las
hipótesis de todas las afirmaciones sobre la verdad o la no verdad significan finalmente
que la perspectiva de que en un futuro valga quizás lo contrario, no perjudique la Página
afirmación. Porque se sabe que una determinación contraria sobre los valores del
medio sólo puede acontecer en el sistema. Precisamente por ello, las no verdades son
372
potencializadas como errores reconocidos – SIC – »171
Se trae a colación lo anterior, porque en el proceso de construcción del Estado del Arte, genero
un primer hallazgo, consistente en el hecho de no encontrarse ningún conocimiento útil para
171LUHMANN, Niklas (1996) La Ciencia de la Sociead, Editorial Anthropos / Universidad Iberoamericana / Iteso,
Barcelona, Pág. 183 - 184.
la investigación, que tenga la connotación de un enfoque jurídico y bajo una lupa de rigor
académico, en términos de conexidad del enfoque jurídico, se debe concluir que la
investigación es per se pertinente, ya que no hay conocimiento útil, generado desde tal
perspectiva jurídica, luego, el Estado del Arte, se convierte en un resultado sin contenido;
empero de lo anterior, surge la pregunta acerca de qué problemas han sido identificados por
otras investigaciones que aunque no poseen enfoque jurídico, al estudiar temáticamente
asuntos de Planes Parciales y de Renovación Urbana, en forma indirecta están dando cuenta
de situaciones que pueden ser consideradas como posibles asimetrías; así las cosas, la
comprensión del Estado del Arte en la presente investigación, se muestra en dos niveles
contrapuestos:
 Primer nivel negativo
Acredita que no hay investigaciones que bajo un enfoque jurídico hayan estudiado la
problemática de los Planes Parciales de Renovación Urbana; durante el período 2000-2006 por
ausencia de marco regulatorio para dicho procedimiento y durante el período 2006-2015, por
ausencia de investigaciones a nivel de maestría, que hayan abordado dicha temática.
 Segundo nivel positivo
Examina la praxis investigativa nacional en materia de planes parcial y renovación urbana, como
un constructo propio que surge de la correlación entre preguntas específicas y objetivos
específicos y bajo esta consideración, se tomó la decisión de estudiar la praxis investigativa en
materia de Planes Parciales y de Renovación Urbana a nivel de maestría, como un primer paso
para identificar problemas frente al Marco Regulatorio y el Marco Institucional, cuya
identificación, resulta pertinente para poder construir una propuesta a nivel de esquema de un
Marco Regulatorio para la Formulación, Adopción y Ejecución de Planes Parciales de
Renovación Urbana y cuya correlación con el problema de investigación, se presenta a
continuación.
xv. Correlación Problema de Investigación y Estado del Arte o la Praxis Investigativa
Desde la perspectiva de la correlación Problema de Investigación y Estado del Arte o la Praxis Página
Investigativa, se advierte, que la Primera Parte de la investigación: « LA PRAXIS INVESTIGATIVA
Y LA PRAXIS INSTITUCIONAL DE LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN
373
COLOMBIA », está integrada por dos capítulos que hacen las veces de Estado del Arte.
Frente a dicha correlación, el Capítulo 1 – « LA PRAXIS INVESTIGATIVA COLOMBIANA EN PLANES

PARCIALES Y RENOVACION URBANA », demuestra que la cuestión problemática va mucho más
allá de la ausencia de investigaciones con enfoque jurídico y de las conclusiones derivadas del
Conocimiento Acumulado Útil, concretado en investigaciones efectuadas en el medio
académico nacional, se evidencia desde la categorización problematizada de dicho
conocimiento, que hay problemas relacionados con el Marco Regulatorio y el Marco

Institucional; es decir, verdaderas asimetrías.
Los problemas del Marco Regulatorio, se concretan en la ausencia de normas en algunos casos
y de una deficiente regulación en otros casos y en lo que respecta al Marco Institucional, se
comprueban problemas de relaciones Intraorganizativas, Interorganizativas y de la relación
administración y ciudadano; la categorización problematizada del conocimiento, se refleja en
la siguiente matriz:
CATEGORIZACIÓN PROBLAMATIZADA DEL ESTADO DEL ARTE

18 CONCLUSIONES SOBRE EL MARCO REGULATORIO
REGULACIÓN INEXISTENTE REGULACIÓN DEFECTUOSA
 Se requiere contar con una reglamentación clara y sistemática que regule el suelo  Hay un fracaso de los instrumentos para promover la renovación urbana,
de renovación urbana. situación que se evidencia en el hecho que no hay Precisión de los conceptos
 La revitalización piensa el lugar como un entorno vital urbano bajo principios de de los términos renovación urbana y redesarrollo urbano.
Permeabilidad, Variabilidad, Versatilidad, Legibilidad, Imagen Visual Apropiada,  Poca claridad de las normas de renovación urbana y del instrumento de Plan
Riqueza Visual y Personalización. Parcial que debería garantizar mejor calidad de vida urbana para los
 La Normativa Colombiana, en la ejecución de los modelos de gestión para la Ciudadanos.
recuperación vial, contempla la permanencia de los actuales residentes, pero  No están definidos de manera precisa, los estándares mínimos y homogéneos
aplicación es difícil. para la obtención de suelos para parques y equipamientos.
 El estado no ha encontrado una fórmula que estimule la inversión privada en las  No hay una relación clara entre la predelimitación y adopción de planes
áreas centrales que impulsen los proyectos de renovación. parciales con respecto al modelo de ordenamiento territorial.
 Es necesario implementar normas o regulaciones administrativas y metodologías  Hay dudas en los trámites aplicables y procedimientos complejos, que llevan a
internas en las entidades que permitan la gestión y ejecución exitosa de los un excesivo tiempo en su adopción.
proyectos de renovación urbana.  Los Planes Parciales de Redesarrollo poseen normas altamente flexibles,
 Es necesario evaluar si para los Planes Parciales de Renovación Urbana es posible dirigidas al incremento del mayor volumen construido y en detrimento de los
regular un procedimiento específico, teniendo en cuenta que reviste unas atributos y dimensiones del territorio.
características diferentes a los planes parciales de desarrollo.  La hipótesis planteada en el sentido de considerar los Planes Parciales de
 Las estrategias de gestión y ejecución que se plantean en materia de Renovación Redesarrollo como instrumento de carácter integral, al ver la aplicación de la
Urbana requiere de creaciones normativas de figuras como las identificadas en figura en función a la articulación de los atributos del territorio y las
Barcelona o de modificación normativa en aquellos temas que a pesar de estar dimensiones del desarrollo, se establece desde la evaluación técnica una
regulados, requieren de una actualización o cambio de enfoque para que puedan contradicción entre el discurso y su aplicación y se evidencia: a) falta de calidad
obtenerse resultados visibles. de los mínimos espacios públicos generados, b) frágil configuración de
 El sistema jurídico debe cumplir un mejor y mayor papel en la prevención de la equipamientos proyectados, que se construyen al final de la intervención o no
gentrificación y comenzar a reconocerla como un problema cierto y real. se construyen c) el proyecto no incluye condiciones para la apropiación de las
 Para concretar los proyectos de renovación urbana, es necesario establecer personas del contexto inmediato.
estructuras de costos técnica y científicamente bien elaboradas, entender la  Los promotores inmobiliarios, que se quejan constantemente por la ausencia
formación de precios, reasignar los derechos de propiedad, eliminar las asimetrías de unas reglas del juego claras, por una alta discrecionalidad administrativa en
de información y modular la gestión del suelo con la gestión financiera. la toma de decisiones importantes de los proyectos y por una creciente falta
 En los proyectos de renovación urbana, ¿cómo asignar la vivienda de interés social de credibilidad hacia la administración pública.
en estos proyectos? La respuesta no es fácil, pero es claro que no debe ser por la
vía del mercado.
16 CONCLUSIONES SOBRE EL MARCO INSTITUCIONAL
Relación Intraorganizacional Relación Interorganizacional Relación Administración y Ciudadano
 No hay al interior de la  Débil coordinación institucional.  Es necesario hacer visible en todo el proceso, los tipos
Institucionalidad, una inquietud  No se ha podido articular una verdadera política de interacciones entre los actores del proceso en la lógica público-
por identificar los problemas del renovación urbana. privada.
 Carencia de participación y concertación con la población del área
Página
proceso de adopción del Plan  Es necesario construir una estructura de gestión
Parcial ni un método para la asociada a la operación urbana que asigne de influencia.
toma de decisiones. responsabilidades a los actores públicos y privados,  Un tejido urbano vital se relaciona con espacio público, variedad
 Falta de capacitación a los articulada a lo largo de la concepción y ejecución del de usos y alta densidad.
374
funcionarios públicos. proyecto de renovación urbana.  La intervención por Redesarrollo representa el saqueo, la
 No se puede pensar en la  El proyecto urbano de renovación, se debe concebir depredación y detrimento de la riqueza urbana social, al
Renovación Urbana sin la más allá de los objetivos de transformación física y privilegiar el protagonismo de la gestión privada directamente
alteración de la estructura articularse a un esquema de regeneración social y relacionada con la esfera económica-inmobiliaria.
institucional responsable de su reactivación económica; por encima del planeamiento  El proceso de generación de la política para Renovación Urbana,
gestión. Esto implica hacer tradicional. implicará preguntarse primero, aspectos como, ¿Cuál es la
cambios en la estructura  Los proyectos de Renovación Urbana deben ser un pertinencia de renovar?, ¿para qué hacer renovación?, ¿para
organizacional del Municipio, a indicador del éxito de políticas públicas implementadas quienes hacerla?, ¿qué tipo de ciudad se quiere tras de su
partir de los cuales se pueda en otras dimensiones y escalas. ejecución?, ¿qué se debe priorizar, consolidación de sector
propiciar la gestión y adecuada  Hay falta de colaboración interinstitucional entre las empresarial o regreso de la vivienda?
transformación del territorio. diferentes entidades que participan en la aprobación  La Renovación Urbana, exige proyectos integrales que incluyan la
del instrumento, pues son ellas las que presentan la población afectada, y especialmente, al habitante de calle o en
mayor demora en la emisión de sus conceptos y sin ellos condición de calle. Sin embargo los proyectos de Renovación
la entidad encargada de la aprobación no puede tomar Urbana, no son ni pueden pretender ser un mecanismo para la
sus decisiones respecto de los proyectos. solución de todas problemáticas socio-económicas de una ciudad
 Los problemas asociados a precarias dotaciones de o de sectores de la misma, pues en la Renovación Urbana, los
bienes públicos y la fuerte segregación social tienen actores sociales tiene una responsabilidad y un rol que cumplir,
origen en la baja capacidad de gestión del suelo en las pero no puede ser el actor privado quien debe asumir todas las
ciudades colombianas. cargas de las externalidades de fenómenos cuyos orígenes se
encuentran fuera del área de intervención.
Como puede apreciarse de las anteriores treinta y cuatro (34) conclusiones relacionadas con la
Praxis Investigativa Nacional y nacidas desde enfoques disimiles como la Arquitectura y el
Diseño Urbano, evidencia que nos enfrentamos a un ambiguo marco regulatorio relacionado
con los Planes Parciales de Renovación Urbana, lo cual exige abordar su problemática desde
diversos enfoques y un enfoque infaltable, es el enfoque jurídico que guía la presente
investigación, el cual nos permite proponer un esquema de marco regulatorio para formular,
adoptar y ejecutar planes parciales de renovación urbana.
Empero de lo anterior, una aclaración se impone en relación con la identificación de tales

asimetrías, exige un ejercicio de Sobreinterpretación, que permita que su formulación, pueda
leerse en clave jurídica y no desde el enfoque del Diseño Urbano o la Ciencia Política, pues tales
enfoques son válidos para la identificación de las mismas, pero no lo son para efectos de
construir un marco jurídico ad hoc.
xvi. Correlación Preguntas y Objetivos de Investigación con el Desarrollo Temático
A continuación se presenta un cuadro que acredita la congruencia entre la Pregunta General

de Investigación y las Preguntas Específicas y el Objetivo General de la Investigación y los
Objetivos Específicos, como medio para demostrar, que hay una relación de conexidad entre
ambos componentes metodológicos.
PREGUNTA GENERAL DE INVESTIGACIÓN OBJETIVO GENERAL DE INVESTIGACIÓN DESARROLLO TEMÁTICO

¿Cuáles son los contenidos jurídicos que requiere Proponer un Esquema de Marco Regulatorio
un Marco Regulatorio que fije el Procedimiento para formular, adoptar y ejecutar planes Sección Cuarta de la Monografía
Administrativo de Formulación, Adopción y parciales de renovación urbana en Colombia
Ejecución de Planes Parciales de Renovación
Urbana que permita corregir la falla del mercado
relacionada con la ausencia de una norma que
reglamente dicho procedimiento especial?
PREGUNTAS ESPECÍFICAS DE INVESTIGACIÓN OBJETIVOS ESPECÍFICOS DE DESARROLLO TEMÁTICO
Página
INVESTIGACIÓN
¿Qué problemas han sido identificados en materia Presentar las asimetrías regulatorias
de Planes Parciales y Renovación Urbana por la identificadas por las investigaciones que a Sección Primera – Capítulo 1 y 11
375
praxis investigativa nacional? nivel nacional se hayan realizado en materia
de planes parciales y renovación urbana.
 Presentar la totalidad de los planes
parciales de renovación urbana que en Sección Primera – Capítulo 2
vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de
2006, se han adoptado en Colombia,
¿Qué aspectos del marco regulatorio inciden en el cumpliendo las etapas fijadas en su
éxito o el fracaso de la formulación y adopción de artículo 4°, como momentos procesales
los Planes Parciales de Renovación Urbana en que son obligatorio acatamiento y no una Sección Tercera – Capítulo 7
Bogotá? simple discrecionalidad.
 Diseñar una metodología de selección de

planes parciales fallidos y exitosos de
Bogotá, para a través de su estudio,
plantear las asimetrías del marco
regulatorio de planes parciales de
renovación urbana de Bogotá.
¿Cuáles son las asimetrías regulatorias relacionados Proyectar las asimetrías regulatorias
con planes parciales fallidos y exitosos, que se derivadas de la etapa de formulación de los Sección Tercera – Capítulos 8 y 9
identifican en la etapa de formulación? planes parciales de renovación urbana de
Bogotá.
¿Cuáles son las asimetrías regulatorias que se Proyectar las asimetrías regulatorias
identifican en los planes parciales exitosos derivadas de la etapa de adopción de los Sección Tercera – Capítulo 10
adoptados a nivel nacional? planes parciales de renovación urbana de
Bogotá y Cali.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS TRANSVERSALES A LOS PROBLEMAS ESPECÍFICOS DE DESARROLLO TEMÁTICO
LA INVESTIGACIÓN
 Diseñar un constructo teórico capaz de soportar un Marco Regulatorio para la Formulación, Sección Segunda – Capítulos 3, 4, 5 y 6
Adopción y Ejecución de planes parciales de renovación urbana.
 Proyectar las Asimetrías Regulatorias por Omisión Reglamentaria del Marco Jurídico del Artículo Sección Tercera – Capítulo 11
19 de la Ley 388 de 1997.
Como se advierte del anterior cuadro, encontramos un total de cuatro (4) preguntas específicas
y siete (7) objetivos específicos y se hace necesario destacar lo siguiente:
En relación a la pregunta específica:
¿Qué aspectos del marco regulatorio inciden en el éxito o el fracaso de la

formulación y adopción de los Planes Parciales de Renovación Urbana?
Se propone una correlación con dos (2) objetivos específicos, ya que en primer lugar es
necesario presentar la totalidad de planes parciales de renovación urbana que en vigencia del
Decreto Nacional N° 2181 de 2006, se han adoptado en Colombia, cumpliendo las etapas fijadas
en su artículo 4°, como momentos procesales que son de obligatorio acatamiento y no una
simple discrecionalidad.
Hecho lo anterior, se puede proceder a un diseño metodológico que permita un estudio

objetivo de lo efectuado en materia de Planes Parciales de Renovación Urbana en la Ciudad de
Bogotá. El resultado de la praxis nacional, valida la necesidad de concentrarnos en Bogotá,
lugar donde se han desatado más actuaciones administrativas sobre el particular. Página
Finalmente los Objetivos Específicos de:
376
Diseñar un constructo teórico capaz de soportar un Marco Regulatorio para la
Formulación, Adopción y Ejecución de planes parciales de renovación urbana.
Proyectar las Asimetrías Regulatorias por Omisión Reglamentaria del Marco

Jurídico del Artículo 19 de la Ley 388 de 1997.
Se entienden como objetivos transversales a todos los problemas específicos de investigación,

ya que son soporte estructural del objetivo general y su temática así lo acredita.
xvii. Procedimiento Metodológico de la Investigación
Para concretar el objetivo general de la investigación, mediante el desarrollo de cada uno de

los objetivos específicos, se procedió al diseño de instrumentos particulares para alcanzar cada
uno tales objetivos específicos así:
Frente al Objetivo Específico de:

« Presentar las asimetrías regulatorias identificadas
por las investigaciones que a nivel nacional se hayan
realizado en materia de Planes Parciales y
Renovación Urbana »
Se elaboró una metodología para la identificación de asimetrías regulatorias, considerando las

maestrías que en Colombia pueden tener investigaciones sobre el particular y el resultado es
una carencia de investigaciones con enfoque jurídico y un total de treinta y cuatro (34)
conclusiones que demuestran un escenario problematizado, que deberá ser objeto de atención
a través de un Marco Regulatorio, para corregir las asimetrías relacionados con el Marco
Normativo y el Marco Institucional y desde el punto de vista del procedimiento metodológico,
las treinta y cuatro (34) conclusiones, las cuales mediante un ejercicio de redundancia, serán
objeto de una sobreinterpretación, para que puedan ser objeto de lectura en clave jurídica, lo
cual se hará en el capítulo 11.
El resultado de dicho ejercicio valida de manera especial, la necesidad del enfoque jurídico de
la monografía y acredita la que es preciso diseñar un constructo teórico capaz de soportar el
enfoque investigativo, toda vez que no contamos con un Marco Teórico previo que en sentido
Popperiano represente un paradigma y pueda ser considerado como una corriente de
pensamiento o una escuela teórica o metodológica; el proceso metodológico sobre el Estado
del Arte o la Praxis Investigativa, se puede apreciar en la siguiente gráfica:
Página
377
•Criterios de Selección
IDENTIFICACIÓN DE del Conocimiento
CONOCIMIENTO •Espacial - Temporal -
Temático - Teórico
POTENCIALMENTE
ÚTIL
•13 Tesis de Maestría y 2 Artículos Temáticos
•Universidades: Andes - Javeriana - Nacional - Rosario -
CLASIFICACIÓN DEL Cataluña
CONOCIMIENTO ÚTIL
•Integrar en Pregunta de Investigación y/o Problema
de Investigación y/o Objetivo de Investigación
SELECCIÓN DE •Temática relacionada con Planes Parciales y/o
Renovación Urbana
CONOCIMIENTO
ÚTIL
•Extraer de la literalidad del cuerpo de la monografía
el Enfoque, Resultado y/o Conclusión sobre:
ANÁLISIS DE •Temática relacionada con Planes Parciales y/o
CONOCIMIENTO Renovación Urbana
ÚTIL
« Presentar la totalidad de los planes parciales de

renovación urbana que durante el período 2000-2015
y vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, se
han adoptado en Colombia, cumpliendo las etapas
fijadas en su artículo 4°, como momentos procesales
que son obligatorio acatamiento »
Metodológicamente se procedió a realizar una revisión en las veinte (20) principales Ciudades
Capitales de Colombia desde la página Web Institucional, para hacer una revisión de qué
ciudades en vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, han adoptado Planes Parciales de Página
Renovación de Renovación y dicha comprobación se soslayó con la radicación de Derechos de
Petición en interés particular en los cuales se expresa el interés académico y el proceso
378
investigativo que acompaña el petitum que fue elevado en las Ciudades de Bogotá, Medellín y
Cali; en lo que respecta a las Ciudades de Ibagué, Manizales y Pereira, se contó con el apoyo
de personas cercanas que siendo funcionarios públicos locales, apoyaron la consecuencia de
información.
De igual forma, se explica bajo el criterio de validez normativa, las razones por las cuales los
planes parciales de las Ciudades de Medellín – Barranquilla – Ibagué y Pereira, no pueden ser
objeto de consideración; el resultado es la identificación de la totalidad de planes parciales de

Renovación Urbana que poseen Decreto de Adopción en Colombia en vigencia del Decreto
Nacional N° 2181 de 2006 y que corresponde a cinco (5) Planes Parciales de Renovación Urbana
en Bogotá y tres (3) en Cali.
« Diseñar un constructo teórico capaz de soportar un

Frente al Objetivo Específico de: Marco Regulatorio para la Formulación, Adopción y
Ejecución de Planes Parciales de Renovación Urbana »
Se configuró a través de la Teoría del Planeamiento Urbanístico y la Teoría de la Norma Jurídica,

un contorno teórico que permitió hacer una correlación de los instrumentos del planeamiento
urbanístico que ofrece el Sistema Español y el Sistema Colombiano, lo cual permitió establecer
que el Plan Parcial es un Instrumento de Planeamiento y el Tratamiento de Renovación Urbana
es un Instrumento Normativo; la fijación de dicho contorno teórico, fue esencial para fijar un
primer componente, relacionado con la identificación dentro del Sistema de Fuentes
Colombiano de las normas en las cuales se puede soportar construcción de ese marco
regulatorio y un segundo componente, para construir el Recuadro Legal, dentro del cual se
debe mover un Esquema de Marco Regulatorio para la Formulación, Adopción y Ejecución de
Planes Parciales de Renovación.
Frente al primer componente, se efectuó un análisis profundo de los artículos 19 y 27 de la Ley
388 de 1997, que determinan de un lado, el contenido básico de un Plan Parcial y de otro lado,
el procedimiento de adopción de Planes Parciales y frente al segundo componente, se definió
que el Recuadro Legal dentro del cual se puede mover el Marco Regulatorio, está integrado
por un Instrumento de Planeamiento – Plan Parcial y un Instrumento Normativo – Tratamiento
de Renovación Urbana; lo anterior en forma gráfica se representa así:
Teoría del Planeamiento Urbanístico Teoría de la Norma Juridica
Página
RECUADRO LEGAL DEL MARCO REGULATORIO
NORMAS PARA LA FORMULACIÓN, ADOPCIÓN Y EJECUCIÓN DE PLANES
PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA
379
Plan Parcial Tratamiento de Renovación Urbana

Instrumento de Planeamiento Instrumento Normativo
Frente al Objetivo Específico de: Proyectar las Asimetrías Regulatorias por Omisión
Reglamentaria del Marco Jurídico del Artículo 19
de la Ley 388 de 1997
Se efectuó un estudio de la norma, mediante la técnica de la segmentación normativa, para

proceder a su estudio dogmático y determinar bajo el concepto de Omisión Reglamentaria,
entendido como la ausencia de una reglamentación que llene los contenidos materiales de una
Ley de la República, en apoyo de la Sentencia C – 1005 de 2008 en donde la Corte
Constitucional dijo:
« La Corte ha subrayado, cómo la extensión del campo para ejercer la potestad
reglamentaria, no la traza de manera subjetiva y caprichosa el Presidente de la
República, sino que la determina el Congreso de la República al dictar la ley, pues a
mayor precisión y detalle se restringirá el ámbito propio del reglamento y, a mayor
generalidad y falta de éstos, aumentará la potestad reglamentaria – SIC - »
En tal sentido, se observó como el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, es una norma general
carente de precisión y detalle que exige su reglamentación, la cual por no haberse expedido,
constituye una omisión regulativa y la identificación puntual de aquellos aspectos que exigen
precisión en contenido y alcance que no han sido reglamentados, constituyen asimetrías
regulatorias.
Frente al Objetivo Específico de: « Diseñar una metodología de selección de planes

parciales fallidos y exitosos tramitados en
Bogotá, cuyo estudio permita identificar
las asimetrías del marco regulatorio
de Planes Parciales de Renovación
Urbana en Bogotá »
Mediante Derecho de Petición, se accedió a las Actas Oficiales del Comité Distrital de
Renovación Urbana de Bogotá y se procedió a identificar la totalidad de planes parciales
Página
desatados en Bogotá en vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006 y se encontró un total
de treinta y un (31) actuaciones desatadas, de las cuales es necesario descartar por razones
380
legales y técnicas, un total de diez (10) planes parciales, lo cual se explica y justifica en forma
precisa en la Sección Tercera de la Investigación – Capítulo 7 Selección de Planes Parciales para
el Diagnóstico y de esos veintiún (21) planes parciales de renovación urbana legalmente
desatados, a través del Concepto de Función Finalística de Intervención Estatal, se
construyeron dos (2) criterio objetivos para la identificación de planes parciales objeto de
estudio, así:
1. Concepto de Función Normativa asignada a la Renovación Urbana, que facilitó identificar

el Criterio de la Escala de Intervención y en tal sentido, se clasificaron los planes parciales
en tres (3) escalas así: Hasta 5 Hectáreas, de más de 5 Hectáreas y hasta 10 Hectáreas y de
más de 10 Hectáreas y su agrupación generó una distribución simétrica de siete (7)
actuaciones administrativa de Planes Parciales de Renovación Urbana en cada grupo y de
los mismos se toma una actuación fallida y una actuación exitosa y
2. Concepto de Fines Normativos de la Renovación Urbana, que permitió identificar el

Criterio de la Delimitación y se procedió a clasificar veintiún (21) planes parciales de
renovación urbana, lo cual mostró que algunos incluyen en la Resolución de Determinantes
para la Formulación de Plan Parcial, dicho criterio en el artículo 8, otros en el artículo 9 y
otros carecen de criterio de delimitación y dichos grupos se contrastan con la primera
selección, para garantizar que los planes parciales seleccionados en función a la Escala de
Intervención, fueran coherentes con el Criterio de Delimitación y como criterios de
validación de la selección de los seis (6) planes parciales de renovación urbana fallidos y
exitosos.
3. Criterio de Validación, se consideró el equilibrio territorial, entendido como la necesidad

de no concentrar en una misma localidad, los planes parciales objeto de estudio y la línea
tiempo y esté último criterio, acreditó la necesidad de incluir la actuación en relación con
una Resolución de Determinantes para la Formulación de Plan Parcial del año 2014.
El resultado es la identificación de un grupo de 3 planes parciales fallidos y 3 planes parciales

exitosos, más la inclusión de una actuación del año 2014, para evitar distorsiones en el
diagnóstico.

Proyectar las asimetrías regulatorias derivadas
de la etapa de formulación de los planes
parciales de renovación urbana en Bogotá
Página
Los planes parciales objeto de selección para estudio, fueron analizadas a partir de la
estructura lógico formal, mediante un análisis estructural y funcional, lo cual permite
381
identificar sus asimetrías regulatorios, para lo cual se usa la siguiente matriz:
ÍTEM DENOMINACIÓN CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO
PRELIMINARES Consideraciones
TÍTULO PRIMERO
MARCO NORMATIVO GENERAL
Capítulo Primero
Delimitación del Área del Plan Parcial
ARTÍCULO
1. Objeto
2. Delimitación del Plan Parcial

3. Área de Influencia
4. Manzanas incluidas en la
Delimitación
5. Documentos que contienen las
determinantes para la
formulación
REQUERIMIENTOS
Capitulo Segundo
Criterios Generales Aplicables al Plan Parcial
6. Marco Normativo
7. Objetivos de Ordenamiento
8. Criterios de Ordenamiento ASIMETRÍA IDENTIFICADA
8.-9. Criterios para la Delimitación Artículo 8 Artículo 9 Artículo 9
REQUERIMIENTOS GENERALES
9.-10. Criterios para la Formulación Artículo 9 Artículo 10 Artículo 10
TÍTULO SEGUNDO
ESTRUCTURA URBANA DEL PLAN PARCIAL
Capítulo Primero
ARTÍCULO
10.-11. Elementos Ambientales o Artículo 10 Artículo 11 Artículo 11
Paisajísticos
REQUEIMIENTOS
ASIMETRÍAS IDENTIFICADAS
12. Observaciones Adicionales Ítem 11.5. Artículo 11 Artículo 12
12.-13. Mitigación de Amenazas por Artículo 12 Artículo 12 Artículo 13
Remoción en Masa e Inundación
Capítulo Segundo
13.-14. Consideraciones Especiales del Artículo 13 Artículo 14 Artículo 14
Plan Parcial para el Manejo del
Espacio Público
REQUERIMIENTO
14.-15. Normas Específicas para el Artículo 14 Artículo 15 Artículo 15
Espacio Público Existente y
Propuesto
REQUERIMIENTOS
15.-16. – Consideraciones Adicionales Artículo 15 Artículo 16 Artículo 16 – 17
17. del Plan Parcial para el Manejo
del Espacio Público
REQUERIMIENTO
Capítulo Tercero
Sistema Vial
16.-17.- Consideraciones generales Artículo 16 - 17 Artículo 16 Artículo 18
18. sobre el Sistema Vial
REQUERIMIENTO
Capítulo Cuatro
Sistema de Equipamientos
18.-17.- Planes Maestros de Artículo 18 Artículo 17 Artículo 20
20. Equipamientos
Página
19.-18.- Permanencia de los Usos Artículo 19 Artículo 18 Artículo 20
20. Dotacionales
Capítulo Quinto Artículo 19 Artículo 19 Artículo 21
Sistema de Servicios Públicos
382
20.-19.- Factibilidad del Servicio de Artículo 20 Artículo 19 Artículo 21
21. Acueducto, Agua y
Alcantarillado
21.-20.- Zonas Libres para Redes Artículo 21 Artículo 20 Artículo 22
22. Construidas y Proyectadas
22.-21.- Estado de las Redes de Artículo 23 Artículo 22 Artículo 24
23. Acueducto y Alcantarillado
REQUERIMIENTO
24.-23.- Agua Potable y/o Acueducto Artículo 24 Artículo 23 Artículo 25
25.
REQUERIMIENTO
25.-24.- Lineamientos Técnicos y Artículo 25 Artículo 24 Artículo 26
26. Legales para Redes Internas
REQUERIMIENTO
26.-28. Vigencia del Concepto Técnico Artículo 26 No aplica Artículo 28

de la EAAB
25.-27. Otras Consideraciones No aplica Artículo 25 Artículo 27.
Gas Natural
Telecomunicaciones
31. Certificado de Disponibilidad No aplica No aplica Artículo 31
Definida de Servicio
Capítulo Sexto X No aplica No aplica
Bienes de Interés Cultural
27. Bienes de Interés Cultural Artículo 26 No aplica No aplica
Capítulo Sexto
Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios
26.-32. Aprovechamiento Urbanístico No aplica Artículo 26 Artículo 32
27.-33. Cargas Urbanísticas No aplica Artículo 27 Artículo 33

REQUERIMIENTO
ASIMETRÍA IDENTIFICADA.
Capítulo Séptimo No aplica x x
Componente de Gestión
28.-34. Propuesta de Gestión No aplica Artículo 28 Artículo 34
REQUERIMIENTOS
29.-35. Gestión Legal No aplica Artículo 29 Artículo 35
REQUERIMIENTO
30.-36. Gestión Social No aplica. Artículo 30 Artículo 36
REQUERIMIENTOS.
31.-37. Gestión Económica y No aplica Artículo 31 Artículo 37
Financiera
TÍTULO TERCERO
Capítulo Único
ARTÍCULO
28.-32.- Remisión a otras Normas Artículo 28 Artículo 32 Artículo 38
38.
29.-33.- Procedimiento Artículo 29 Artículo 33 Artículo 39
39.
30.-34.- Vigencia Artículo 30 Artículo 34 Artículo 40
40.
31.-35.- Notificación y/o Publicación Artículo 31 Artículo 35 Artículo 31
41. Notificación y Publicación Notificación y Publicación Publicación
32.-36.- Información Pública Artículo 32 Artículo 31 Artículo 31
42.
33.-37.- Recursos Artículo 33 Artículo 37 Artículo 43
43.
El procedimiento de análisis de la estructura lógico formal de una resolución de determinantes

de plan parcial se apoya en el Manual de Técnica Legislativa172, la cual estará integrada por una
estructura unitaria en cuanto a su contenido en la resolución analizada y una estructura de
texto en el artículo analizado de la respectiva resolución en la norma estudiada el modulo
unitario y cada nivel de valoración, refleja lo estructural y lo funcional, respectivamente, así:
i) Observaciones al Componente Estructural, que entraña una valoración del orden

Página
temático de lo general a lo particular, de lo sustantivo a lo procesal, agrupación temática
coherente: Estructura Ecológica Principal, Estructura Funcional de Servicios, Estructura
383
Socioeconómica y Espacial.
172
PÉREZ BOURBOM, Héctor (2007) Manual de Técnica Legislativa, Edita Konrad-Adenauer-Stiftung, Buenos Aires.
ii) Observaciones al Componente Funcional, que verifica la precisión en contenido y

alcance, inclusión de definiciones técnicas, exigencias extralegales y discrecionalidad
administrativa.
Los anteriores tópicos son objeto de análisis a través de la siguiente matriz:
BALANCE DEL ANALISIS ESTRUCTURAL Y FUNCIONAL DEL PLAN PARCIAL

ANÁLISIS COMPONENTE CONQUISTADOR EL ROSARIO EL RETIRO
De lo General a lo Particular
De lo Sustantivo a lo Procesal
Estructura Ecológica
Principal
Agrupación Estructura Funcional
ESTRUCTURAL Temática de Servicios
Coherente Estructura
Socioeconómica y
Espacial
Precisión en Contenido y Alcance

Inclusión de Definiciones Técnicas
FUNCIONAL Exigencias Extralegales
Discrecionalidad Administrativa
La aplicación de la anterior matriz, permite construir un balance objetivo de la Resolución de

Determinantes para la Formulación de Planes Parciales de Renovación Urbana y de paso
identificar algunas asimetrías regulatorias.
« Proyectar las asimetrías regulatorias derivadas

Frente al Objetivo Específico de: de la etapa de adopción de los planes parciales de
renovación urbana »
Dicho test de validez se aplicará a las Resoluciones de Viabilidad de los Planes Parciales Fallidos
y los Exitosos y a los decretos de adopción de los planes parciales y debe ser estrictamente una
contraposición objetiva entre la norma de la Ley 388 de 1997 y la resolución o el decreto, lo Página
cual se verificará a través de la siguiente matriz:
384
COMPONENTE NORMATIVO - ARTÍCULO 19 LEY 388 DE 1997 PROSCENIO ESTACIÓN CENTRAL EL PEDREGAL
Delimitación
 Prioridades de Desarrollo de la Operación Urbana según su Escala y Complejidad

 Construcción
 Retiros
 Aislamientos
 Empates
 Alturas
 Vías
 Acueducto
 Alcantarillado
 Telefonía
 Templos
Normas necesarias para complementar el planeamiento zonas determinadas del área
de la operación urbana según:
 Naturaleza
 Objetivos
 Directrices
Evaluación Financiera de las Obras de Urbanización
xviii. Resultado Esperados
Se propone generar un Proyecto de Decreto Nacional de Procedimiento Administrativo Especial

para la Formulación, Adopción y Ejecución de Planes Parciales de Renovación de Urbana, el cual
estará desarrollado en sus componentes de formulación y adopción y se dejará a nivel de
esquema en lo que respecta a la ejecución, toda vez lo relacionado con reglas para ejecución
de planes parciales no serán objeto de desarrollo.
Desde ya se advierte, que por la connotación del Plan Parcial como un Procedimiento
Administrativo Especial, resulta factible pensar en el diseño normativo de un marco regulatorio
de textura normativa abierta y flexible, pensado como un instituto jurídico que al estar fundado
en doctrina constitucional y al estar soportado en la identificación de asimetrías regulatorias Página
desde la Función Finalística de Intervención Estatal en la Renovación Urbana (Función
Normativa – Fines Normativos y Objetivos Asignados a los Agentes del Mercado), puede ser un
385
proyecto de norma bajo el rango de Ley, Decreto Reglamentario del Nivel Nacional o del Nivel
Local.
Desde el Marco Constitucional, para entender la posibilidad de un Proyecto de Ley, basta con
recordar con libertad de configuración legislativa asignada al Congreso Colombiano, que es su
potestad y en ausencia en el artículo 150 superior, de algún tipo de reserva material de Ley.
Como proyecto de Norma Reglamentaria del Nivel Nacional, encontramos el artículo 334 de la
Carta Política, según el cual la Dirección General de la Economía estará a cargo del Estado y es
deber de esté, intervenir por mandato de la Ley, entre otros asuntos, en el Uso del Suelo y la
posibilidad de un Proyecto de Decreto Reglamentario Nacional, encuentre sustento en el
artículo 39 de la Ley 9 de 1989 y el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, que regulan el instituto
jurídico de la renovación urbana y por ello mismo, el Presidente de la República en ejercicio de
su potestad reglamentaria que es una competencia constitucional, puede expedir un Decreto
Reglamentario sobre Planes Parciales de Renovación Urbana, ya que se trata de reglamentar
un aspecto relacionado con el Mercado del Suelo en Tratamiento de Renovación Urbana.
Frente a la posibilidad de un Decreto Reglamentario Distrital o Municipal, es una alternativa

que nace de la Constitución Política, puesto que en su artículo 311 determina que el Municipio
es la entidad fundamental de la división político administrativa del Estado y entre otras
competencias, le corresponde ordenar el desarrollo de su territorio y la Ley 388 de 1997,
determinó que el ejercicio de dicha competencia, se concreta al expedir los Planes de
Ordenamiento Territorial – POT y la Ley 388 de 1997, deja en libertar a los Entes Territoriales
para que autónomamente determine el arsenal de instrumentos de planeación, financiación y
ejecución que quieran aplicar en su territorio para desarrollar el POT y uno de tales
instrumentos de planeamiento urbanístico son los Planes Parciales.
Dado lo anterior, se recuerda que según artículo 316 de la Constitución Política y la Ley 136 de
1994, la Potestad Reglamentaria de los Acuerdos y Decretos con Fuerza de Decreto, como
puede ser el caso del Decreto Distrital N° 190 de 2004, está en cabeza del Alcalde Distrital y
según el POT Distrital, hay una Política de Renovación Urbana y su Política de Incentivos,
consagrados en los artículos 110 y 299 del POT del año 2000, luego es evidente y factible la
posibilidad de una norma local reglamentaria sobre el particular.
Amén de lo anterior, es preciso destacar la regla del artículo 37 de la Ley 388 de 1997, que a su
tenor literal dice:
« ARTÍCULO 37º.- ESPACIO PÚBLICO EN ACTUACIONES URBANÍSTICAS. Las reglamentaciones

distritales o municipales determinarán, para las diferentes actuaciones urbanísticas, las
cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales,
equipamientos colectivos y espacio público en general, y señalarán el régimen de permisos y Página
licencias a que se deben someter así como las sanciones aplicables a los infractores a fin de
garantizar el cumplimiento de estas obligaciones, todo ello de conformidad con lo dispuesto en
386
el Capítulo XI de esta Ley.
También deberán especificar, si es el caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos
de reservas de terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte, redes matrices y
otros servicios de carácter urbano o metropolitano. Para las actuaciones que lo requieran como
la urbanización en terrenos de expansión y la urbanización o construcción en terrenos con
tratamientos de renovación urbana, deberá señalarse el procedimiento previo para establecer
la factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios públicos, la infraestructura vial y la
dotación adicional de espacio público, así como LOS PROCESOS O INSTRUMENTOS MEDIANTE
LOS CUALES SE GARANTIZARÁ SU REALIZACIÓN EFECTIVA y la equitativa distribución de cargas

y beneficios derivados de la correspondiente actuación – SIC – ». Mayúsculas, Negrillas y
Subrayas Fuera del Texto.
Como se advierte de la norma transcrita, se habla de reglamentaciones distritales o municipales

y el inciso segundo, agrega que también deberán especificar y concluye indicando que las
actuaciones de construcción en terrenos con tratamiento de renovación urbana, se deberá
señalar entre otras cosas, los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizará su
realización efectiva.
Así las cosas, no hay duda que existe una potestad reglamentaria en cabeza de los distritos y
los municipios para regular lo relacionado con procesos o instrumentos para garantizar la
realización efectiva de la construcción en terrenos con tratamiento de renovación urbana.
Empero de lo anterior, es claro que la arquitectura constitucional, que consagra como forma
de Estado la de una República Unitaria con Autonomía de las Entidades Territoriales, lo cual se
traduce en una tensión sobre el marco competencial que se puede atribuir a la Nación o los
Distritos y Municipios, para efectos de un Decreto Reglamentario, siendo necesario no perder
de vista que el ordenamiento del territorio constituye en su conjunto, la función pública del
urbanismo, según la regla del artículo 3° de la Ley 388 de 1997, luego no se puede predicar que
se trate de un competencia exclusiva y excluyente del ente local, esto en apoyo del artículo 8°
de la norma in comento que consagra la función pública del ordenamiento del territorio local
que se ejerce mediante la acción urbanística de las entidades distritales y municipales y mucho
menos que se trata de una reserva de competencia a favor de la Nación en apoyo de la regla
del artículo 10 de la Ley 388 de 1997, que consagra las determinantes de ordenamiento
territorial, según la cual los distritos y municipios deberán tener en cuenta dichas
determinantes en la elaboración y aprobación de los planes de ordenamiento territorial, ya que
se constituyen en normas de superior jerarquía.
En conclusión, la posibilidad de generar un marco regulatorio de textura flexible, capaz de

reflejar su concreción vía Ley de la República, Decreto Reglamentario Presidencial o Decreto
Distrital o Municipal, es una situación jurídica que se ajusta al marco constitucional y legal, bajo
el entendido que en todo caso, existe una limitación en dicha regulación, la dependiendo del
contenido temático y la materia objeto de regulación, podrá contar con mayor o con menor Página
potestad de regulación; nuestra investigación se limita a dejar en claro, la factibilidad de dicha
regulación en lógica de un Derecho Dúctil y no entra en los contenidos materiales que en virtud
387
de la función pública del urbanismo, se entienden como competencias reservadas a favor de la
nación o de los distritos y municipios.
ANEXO 2. ESTADO DEL ARTE

Se trata de una visión desde la lógica del conocimiento acumulado y por eso adherimos a los
planteamientos de la Profesora Nancy Piedad Molina Montoya de la Universidad La Salle sede
de Bogotá, quien nos dice:
« el estado del arte SE POSICIONÓ COMO UNA MODALIDAD DE INVESTIGACIÓN DE LA

INVESTIGACIÓN. Hoy en día se considera que en general, el estado del arte puede
abordarse desde tres perspectivas fundamentales. Sea cual fuere el abordaje del
estado del arte, se considera que su realización implica el desarrollo de una
metodología resumida en tres grandes pasos: contextualización, clasificación y
categorización; los cuales son complementados por una fase adicional que permita
asociar al estado del arte de manera estructural, es decir, hacer el análisis (sinónimo de
investigación) - SIC - »173.
El desarrollo de cada una de tales fases configura el Estado del Arte, con la variación que a
continuación se enuncia; en lugar de contextualización hablaremos de Identificación de
Conocimiento Pertinente y en lugar de Categorización se hablará de Selección de Conocimiento
Útil y finalmente, el Análisis será Análisis de Conocimiento Acumulado Útil.
5.5. IDENTIFICACIÓN DEL CONOCIMIENTO PERTINENTE
El tema de investigación que aborda la presente tesis, es un Estudio de Caso de los Planes
Parciales de Renovación Urbana de Bogotá, con la finalidad de enunciar como proyecto de
intervención, la construcción de un Esquema de Marco Regulatorio para la Formulación,
Adopción y Ejecución de Planes Parciales de Renovación Urbana.
La pretensión de la investigación, es producir un Esquema de Marco Regulatorio con rango

jurídico de Decreto Reglamentario del Nivel Nacional y/o de posible adopción en el Nivel Local
y en tal sentido, la pregunta, es saber qué está ocurriendo con los planes Parciales de
Renovación Urbana en Colombia.
Siguiendo la Profesora Nancy Molina de la Universidad La Salle, se asume « el estado del arte
como una modalidad de investigación documental que permite el estudio del conocimiento
Página
acumulado (escrito en textos) dentro de un área específica – SIC – »174 Subrayas y Negrillas
Fuera del Texto.
388
173
MOLINA MONTOYA, Nancy Piedad (2005) Herramientas para Investigar: Qué es un Estado del Arte, Revista
Ciencia y Tecnología para la Salud Visual y Ocular, Universidad La Salle, Revista N° 5, Edición Julio/Diciembre,
Bogotá, Página73.
En: http://revistas.lasalle.edu.co/index.php/sv/article/view/1666/1542, Visita – Septiembre 28 de 2014 – 4:02
AM.
174
MOLINA (2005:73).
Para lo que nos ocupa, es necesario determinar cuál es el área específica de nuestra
investigación, pregunta clave, pues permite determinar el alcance de la revisión documental
del conocimiento acumulado escrito que puede ser valorado como adecuado en nuestro
contexto, sin importar que desde el punto de vista de la correlación temática, existan otras
temáticas y textos, pues claramente nuestro pretexto en la búsqueda, es la identificación del
conocimiento pertinente, que es un escrito y acumulado y los criterios a través de los cuales se
puede definir su pertinencia son los siguientes:
i) Espacial
Las principales 20 Ciudades Capitales de Colombia que son: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla,
Cartagena, Santa Marta, Valledupar, Sincelejo, Montería, Cúcuta, Bucaramanga, Neiva,
Villavicencio, Florencia, Pasto, Popayán, Ibagué, Armenia, Pereira y Manizales.
ii) Temporal
Período 2006 – 2015 inclusive; dicho período corresponde a la entrada en vigencia del Decreto
Se recuerda que durante el período 2000 – 2006 se presentó una asimetría regulatoria por
omisión del marco jurídico.
iii) Temático
Planes Parciales y Renovación Urbana.
iv) Teórico
Teoría del Planeamiento Urbano y Teoría de la Norma Jurídica
Así las cosas, el conocimiento escrito acumulado que guarde relación con las variables Espacial,
Temporal, Temática y Teórica, será objeto de consideración, en lógica de estimarse como un
conocimiento acumulado pertinente y desde el punto de vista operativo, la búsqueda del Página
conocimiento acumulado pertinente, se efectuó mediante búsquedas en plataforma de base
de datos especializadas que ofrecen la Universidad La Salle y Google Académico.
389
A través de la base datos Dialnet, se identificó una Tesina de la Universidad Politécnica de

Catalunya175 y adicionalmente, se consideró el medio académico nacional para mirar lo
relacionado con Escuelas de Urbanismo, para revisar la Teoría del Planeamiento Urbanístico y
Escuelas Jurídicas en lo que hace relación a la Teoría de la Norma Jurídica, ya que ambas teorías
son el soporte referencial o marco teórico de la monografía.
175
En: http://upcommons.upc.edu/pfc/bitstream/2099.1/19875/1/IrinaCabrera_TFM.pdf
 Maestría en Estudios Interdisciplinarios sobre el Desarrollo Universidad de los Andes176

 Maestría en Planeación Urbana y Regional de la Universidad Javeriana177
 Maestría en Gestión Urbana de la Universidad Piloto178
 Maestría en Urbanismo de la Universidad Nacional179
 Maestría en Derecho Administrativo de la Universidad El Rosario180
55.1. Conocimiento Acumulado en la Maestría de la Universidad Los Andes
La búsqueda arrojo como resultado una tesis de grado del CIDER.
55.2. Conocimiento Acumulado en la Maestría de la Universidad Javeriana181
Se realizó una búsqueda en materia de tesis de maestría y del Instituto de Javeriano de Vivienda
y Urbanismo (Injaviu) de la Faculta de Arquitectura y Diseño.
Se revisó el Volumen N° 1 – N° 1 del año 2008 hasta el Volumen N° 7 – N° 13 del año 2014.
Luego de una búsqueda se encontraron dos (2) tesis y un (1) artículo y se recibió vía email una
tesis, que no figura en el repositorio institucional.
55.3. Conocimiento Acumulado en la Maestría de la Universidad Piloto182
Se realizó una búsqueda en materia de tesis de la Maestría en Gestión Urbana.
176
En: http://webcat.uniandes.edu.co/uhtbin/cgisirsi/RYgXvjdkN2/GENERAL/132920164/123
177
En: http://repository.javeriana.edu.co/simple-search?query=PLANES+PARCIALES
http://repository.javeriana.edu.co/simple-search?query=RENOVACI%C3%93N+URBANA&submit=Buscar+
178
En: http://upiloto.janium.net/janium-bin/sumario.pl?Id=20141021104232
179
En:
http://www.bdigital.unal.edu.co/cgi/search/archive/advanced?screen=Search&dataset=archive&_action_search
Página
=Buscar&documents_merge=ALL&documents=Plan+Parcial&title_merge=ALL&title=Renovaci%C3%B3n+Urbana
&creators_name_merge=ALL&creators_name=&abstract_merge=ALL&abstract=&date=&keywords_merge=ALL
&keywords=&subjects_merge=ANY&divisions_merge=ANY&department_merge=ALL&department=&editors_na
390
me_merge=ALL&editors_name=&refereed=EITHER&publication_merge=ALL&publication=&satisfyall=ALL&order
=-date%2Fcreators_name%2Ftitle
180
En:
http://repository.urosario.edu.co/discover?scope=%2F&query=plan+parcial%2Frenovaci%C3%B3n+URBANA&su
bmit=Ir&rpp=10
181
En: http://revistas.javeriana.edu.co/index.php/cvyu/issue/view/478/showToc
Fechas Visitas: Mayo 3 de 2014 y Septiembre 28 de 2014.
182
En: http://www.unipiloto.edu.co/category/publicaciones-maestria-en-gestion-urbana/.
Adicionalmente se efectuó revisión de textos de la Revista Pre-Til Editada por la Dirección de

Investigaciones de la Universidad Piloto de Colombia, hasta su edición N° 29, sin resultados.
55.4. Conocimiento Acumulado en la Maestría de la Universidad Nacional183
Se realizó una búsqueda en materia de tesis de maestría y del Instituto de Hábitat, Ciudad y
Territorio que posee las siguientes publicaciones:
 Usme: Historia de un Territorio.

 Foro Público: Por Arte de Barrio – Memorias
 Pobreza Urbana y Mejoramiento Integral de Barrios de Bogotá: Hábitat y Vivienda.
 Procesos Urbanos Informales y Territorio: Ensayos en torno a la construcción de
Sociedad, Territorio y Ciudad
De igual forma, se efectuó una revisión de textos en la revista Bitácora desde el Volumen N° 1
– N° 1 del año 2001 hasta el Volumen N° 24 – N° 1 del año 2014. Luego de una búsqueda
minuciosa se encontró conocimiento acumulado conexo sobre el particular, relacionado con
ocho (8) tesis de grado y dos (2) artículos.
55.5. Conocimiento Acumulado Maestría Derecho Administrativo Universidad El Rosario
Se realizó una búsqueda en materia de tesis de la Maestría y se encontró una tesis de Derecho
Administrativo.
55.6. Conocimiento Acumulado Máster en Gestión y Valoración Urbana de la Universidad de
Cataluña de España
Se realizó una búsqueda a través de la Base Datos DIALNET en materia de tesis de la Maestría
y Tesinas de Máster y se encontró una tesina.
56. CLASIFICACIÓN DEL CONOCIMIENTO ACUMULADO
El conocimiento acumulado que se identificó se clasifica en dos grupos: Tesis de Maestría y

Artículos Temáticos. Página
56.1. Tesis de Maestría

391
UNIVERSIDAD TÍTULO DE LA TESIS DE MAESTRIA

ANDES – CIDER  Gobernanza en Procesos de Regeneración Urbana: Aproximación al Caso de Bogotá, Clemencia
Escallón Gartner, Bogotá, 2014.
183
En: http://www.facartes.unal.edu.co/p/index.php?option=com_artes&view=programa&id=198&Itemid=191
 Limitaciones en la Gestión de Planes Parciales en Áreas de Renovación Urbana en la Ciudad de

JAVERIANA Bogotá, Jennifer Mayorga Lamouroux, Bogotá, 2012.
 Lineamientos para la Formulación de Políticas Públicas de Revitalización Urbana. Una Oportunidad
para repensar y proyectar los Centros Urbanos en el Contexto Postmetropolitano, José Luis Bucheli
Agualimpia, Bogotá, 2012.
 Aplicación de Planes Parciales como Concreción del Modelo de Ordenamiento Territorial en Bogotá:
Hacia una Propuesta Metodológica, Milena Guevara Triana, Bogotá, 2011.
TESIS REFERIDAS A LA CIUDAD DE BOGOTÁ
 Lineamientos de Diseño Urbano en la Gestión de Proyectos de Renovación Urbana en la Ciudad de
Bogotá, Roberto Arazo Silva, 2011.
 Renovación Urbana en los Nuevos Corredores de Movilidad Urbana del Centro, Luis Hernando
Munard Díaz, Bogotá, 2011.
TESIS REFERIDAS A LA CIUDAD DE MEDELLÍN
 Redesarrollos Urbanos: De la Figura del Plan Parcial a su Aplicación: Sector del Chagualo en Medellín,
NACIONAL Edins Fernando Figueroa Burbano, Medellín, 2014.
 Rentas Inmobiliarias Privadas en la Distribución de Cargas y Beneficios de los Proyectos Urbanos.
Estudio del Polígono Estación de Andalucía del Metrocable de Medellín, María Patricia Tobón Molina,
2012.
 El Conflicto entre la Norma Estatal y las Reglas Socioculturales de las Comunidades en los Procesos
de Gestión y Planeación Territorial del Hábitat: Un Análisis Tecno-social, Cesar Augusto Otálvaro
Sierra, Medellín, 2012.
 Gestión Público Privada en la Renovación Urbana de Cali: Retos y Posibilidades del Nuevo Siglo,
Carlos Andrés Argoty Botero, 2012.
 Poder y Gestión del Suelo: Estudio de los Planes Parciales en la Ciudad de Medellín, Alfredo Restrepo
Ruiz, Medellín, 2011.
 Transformación Social del Hábitat. Renovación Urbana: El Barrio entre la Acción Social y la Acción
de Gobierno – El Caso del Plan Parcial San Lorenzo en la Ciudad de Medellín, Avelino Orlando Díaz
Rendón, Medellín, 2011.
TESIS REFERIDA A LA CIUDAD DE CALI
 Gestión Público Privada en la Renovación Urbana de Cali: Retos y Posibilidades del Nuevo Siglo,
Carlos Andrés Argoty Botero, Bogotá, 2012.
ROSARIO  El Poder del Derecho Urbanístico en la Asignación de Contenidos a los Cuatro Elementos
Estructurales de la Propiedad Privada, Gleison Pineda Castro, Bogotá, 2009.
POLITÉCNICA  Los Planes Parciales de Renovación Urbana en Bogotá (2000-2012): Identificación de Obstáculos y
DE CATALUÑA Planteamientos de Estrategias de Gestión, Irina Cabrera Sánchez, Barcelona, 2013.
56.2. Artículos Temáticos
UNIVERSIDAD TÍTULO DEL ARTÍCULO Página

 ACOSTA GUEVARA, Daniel Alberto (junio de 2014) La Función Social de los Planes Parciales en
ANDES Bogotá: ¿Cómo combatir la Gentrificación? En: Revista de Derecho Público, Universidad de los
Andes, Volumen N° 32 Enero – Junio de 2014, Bogotá, Páginas 1 – 22.
392
 GONZALEZ DE URBINA, Amparo (junio de 2012) El Centro Histórico de Bogotá “De Puertas para
Adentro”: ¿El Deterioro del Patrimonio al Servicio de la Gentrificación? En: Cuadernos de Vivienda
y Urbanismo, Universidad Javeriana, Volumen 5 N° 9, Bogotá, Páginas 46 – 69.
JAVERIANA  CAMPOS-MEDINA, Fernando – GARCÍA-FERRANDO, Lidia – LARENAS SALAS, Jorge (Junio de 2009)
Regeneración Urbana en Chile y Cataluña. Análisis de Estrategias de Fase de Diseño e
Implementación. En: Cuadernos de Vivienda y Urbanismo, Universidad Javeriana, Volumen 2 N° 4,
Bogotá, Páginas 186-208.
 ARAQUE SOLANO, Alex Smith (2014) Un Modelo de Gestión de Proyectos Inmobiliarios de

NACIONAL Renovación Urbana. En: Cuadernos de Economía, Universidad Nacional, Volumen XXXIII N°62 – I
Semestre, Bogotá, Páginas 61 – 89.
 TALAVERA DÁVILA, Henry (2000) Urbanismo Operacional y Proyecto Urbano. En: Revista Bitácora,
Universidad Nacional, Volumen 4 N° 1, Enero – Diciembre, Bogotá, Páginas 11 – 20.
57. SELECCIÓN DE CONOCIMIENTO ÚTIL
En la identificación del Conocimiento Pertinente, se usaron como variables de pertinencia los

criterios Espacial, Temporal, Temático y Teórico.
Clasificado el conocimiento, es necesario seleccionar el conocimiento acumulado útil, que será

objeto de análisis y para ello es necesario seleccionar textos relacionados con Planes Parciales
y Renovación Urbana, Teoría de la Norma Jurídica y la Teoría del Planeamiento Urbano, lo cual
se hará tomando como punto de partida la identificación del problema de investigación.
Dicho de otra forma, si el texto objeto de estudio, integra en su Pregunta de Investigación y/o
Problema de Investigación y/o Objetivo General de investigación alguno de los siguientes
criterios, será objeto de análisis: i) Planes Parciales y/o ii) Renovación Urbana.
TÍTULO DE LA TESIS DE PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN Y/O OBJETIVO GENERAL Y/O

MAESTRIA PROBLEMAS DE INVESTIGACIÓN
APLICA NO IDENTIFICA UNA PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN – SE INTEGRA EL OBJETIVO
GENERAL DE LA INVESTIGACIÓN
Gobernanza en Procesos de Regeneración El objetivo es entender, desde la perspectiva institucional, la trayectoria histórica y el modo
Urbana. Aproximación al Caso de Bogotá. de gobernanza que se ha configurado en la renovación urbana y la calidad de la gobernanza.
APLICA PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN
Limitaciones en la Gestión de Planes ¿A qué se debe que en el proceso de formulación e implementación del plan parcial surgen
Parciales en Áreas de Renovación Urbana dificultades y obstáculos para los diferentes actores involucrados, sin lograr la adopción de
en la Ciudad de Bogotá. los proyectos y su puesta en marcha?
NO APLICA NO IDENTIFICA UNA PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN – SE INTEGRA EL OBJETIVO
Lineamientos para la Formulación de Contribuir con una aproximación conceptual y metodológica de análisis urbano del centro
Políticas Públicas de Revitalización de Bogotá que posibilite el diseño de lineamientos para la formulación de políticas públicas
Urbana. Una Oportunidad para repensar de revitalización urbana en contraposición a los factores de deterioro actuales y orientar la
y proyectar los Centros Urbanos en el definición de una modelo de intervención urbana integral en el entorno urbano del Parque
Contexto Postmetropolitano.
Tercer Milenio para incentivar el equilibrio territorial del centro de la ciudad bajo criterios
de equidad, inclusión y sostenibilidad. Página
Aplicación de Planes Parciales como GENERAL DE LA INVESTIGACIÓN
393
Concreción del Modelo de Ordenamiento
Territorial en Bogotá: Hacia una Propuesta
Metodológica184.
184
Una aclaración es importante y es que se incluye la interesante y valioso visión de la tesis de Maestría de Milena
Guevara Triana, que lleva por título: « LA APLICACIÓN DE LOS PLANES PARCIALES COMO CONCRECIÓN DEL
MODELO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN BOGOTÁ: HACIA UNA PROPUESTA METODOLÓGICA », porque
integra elementos de análisis de renovación urbana, pese a que en estricto sentido, se trata de una propuesta
Analizar la aplicación de los Planes parciales como concreción del modelo de ordenamiento
territorial en Bogotá y plantear las bases de una propuesta metodológica que permita que
los Planes Parciales se formulen de manera eficiente.
Lineamientos de Diseño Urbano en la Identificar los principales “lineamientos” al momento de afrontar un proceso de
Gestión de Proyectos de Renovación obsolescencia con acciones de renovación urbana, analizando los factores que originan el
Urbana en la Ciudad de Bogotá. deterioro y sus consecuencias urbanísticas, y trazando desde la disciplina del diseño urbano,
una opción para la gestión de programas de renovación.
Renovación Urbana en los Nuevos El presente trabajo propone una la forma de intervenir, reconfigurar y mejorar las áreas
Corredores de Movilidad Urbana del consolidadas del centro de la ciudad de Bogotá, que presentan algún nivel de deterioro u
Centro. obsolescencia física, funcional o económica, a través de la generación de un proyecto de
diseño urbano. Teniendo como punto de partida la ampliación física proyectada para el
corredor vial de la Avenida Mariscal Sucre, el cual debe actualizar su trazado y geometría.
Redesarrollos Urbanos: De la Figura del Las transformaciones urbanas en zonas de Redesarrollo incluidas las del plan parcial,
Plan Parcial a su Aplicación: Sector del interpretadas como un instrumento que conceptualmente permitiría el desarrollo integral
Chagualo en Medellín. de los territorios, pero que desde su aplicabilidad o funcionalidad representan un
mecanismo poco efectivo al ser utilizado como un mero rentabilizador del suelo urbano
direccionado a fortalecer el musculo inversionista.
Rentas Inmobiliarias Privadas en la GENERAL DE LA INVESTIGACIÓN
Distribución de Cargas y Beneficios de los Se quiere demostrar como a través de las rentas obtenidas del suelo en el polígono de
Proyectos Urbanos. Estudio del Polígono influencia de la estación Andalucía del metro cable, se pueden obtener diferentes
Estación de Andalucía del Metrocable de alternativas de financiación para dichos proyectos de ciudad.
Medellín.
El Conflicto entre la Norma Estatal y las El objeto empírico abordado (desarrollo urbanístico Ciudadela Nuevo Occidente) constituye
Reglas Socioculturales de las Comunidades una experiencia de creación de hábitat que, por sus características, plantea una serie de
en los Procesos de Gestión y Planeación fenómenos, muchas veces conflictivos, surgidos de un sistema de objetos3 y su contenido
Territorial del Hábitat: Un Análisis Tecno- técnico, el cual procura establecerse como un hábitat en sí mismo, sin tener en cuenta los
social.
valores y técnicas de producción espaciales con que sus habitantes lo accionan.
Poder y Gestión del Suelo: Estudio de los El objeto de estudio aborda el ordenamiento territorial colombiano como una práctica
Planes Parciales en la Ciudad de Medellín. política que permite la interacción de distintos actores sociales sobre el suelo y en esa
medida la posibilidad de ejecutar sobre él mismo diversos intereses.
GENERAL DE LA INVESTIGACIÓN Página
relacionada con « los sectores de TRATAMIENTO DE DESARROLLO de la ciudad – SIC - » Negrillas Fuera del Texto
394
- Página 7
GUEVARA TRIANA, Milena (2011) La aplicación de los Planes Parciales como concreción del Modelo de
Ordenamiento Territorial en Bogotá: Hacia una Propuesta Metodológica, Universidad Javeriana, Bogotá, 2011.
Se puede resaltar de dicha tesis entre otros aspectos, la Hipótesis de Pronostico que dice: « El desarrollo urbano
de Bogotá a través de Planes Parciales se seguirá realizando de manera desarticulada, con un proceso de
crecimiento predio a predio, y una fuerte tendencia de expansión hacia la periferia. Con ello, la ciudad seguirá
manteniendo los déficits históricos en espacio público, equipamientos colectivos y vivienda, y probablemente las
áreas céntricas de la ciudad seguirán sin contar con procesos de renovación urbana – SIC - ». Página 7 – 8.
Transformación Social del Hábitat. El presente trabajo de investigación tiene por objeto indagar por la transformación social del
Renovación Urbana: El Barrio entre la hábitat, que acontece a partir de la Renovación Urbana que se hace en un Barrio residencial
Acción Social y la Acción de Gobierno – El sometido a deterioro físico, inseguridad y estigmatización social, hemos tomado como
Caso del Plan Parcial San Lorenzo en la
ejemplo complementario de nuestro estudio o punto de comparación el tratamiento de
Ciudad de Medellín.
desarrollo urbano, es decir estudiamos las transformaciones que ocurren en el hábitat en el
componente social.
APLICA IDENTIFICA PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN
Las preguntas que han orientado la realización del trabajo son las siguientes: ¿Cómo debe
Gestión Público Privada en la Renovación ser entendida la gestión público-privada para la renovación urbana del centro de Cali?,
Urbana de Cali: Retos y Posibilidades del ¿cuáles son las principales posibilidades y limitaciones que tiene el municipio cuando
Nuevo Siglo. promueve acuerdos con el sector privado para la renovación de su centro?, ¿Cuáles son los
factores y de qué forma han limitado el desarrollo de procesos de renovación urbana del
centro de Cali?, ¿Cuáles ajustes serían pertinentes a las políticas públicas en sus diferentes
escalas para hacer posible la concreción de proyectos renovación urbana en Cali?
NO APLICA IDENTIFICA PROBLEMASDE DE INVESTIGACIÓN
La problemática que se estudia podría tener múltiples respuestas. A continuación se
El Poder del Derecho Urbanístico en la exponen algunas, de los cuales al menos uno deberá ser desvirtuado:
Asignación de Contenidos a los Cuatro a) que el derecho de propiedad está integrado por unos atributos de uso, de goce y de
Elementos Estructurales de la Propiedad disposición, que se ejercen de acuerdo con la función social, y están siendo afectados por las
Privada. limitaciones que le impone la acción urbanística;
b) que no existe un núcleo esencial de la propiedad o que éste debe ceder ante los derechos
al adecuado ordenamiento urbanístico de la ciudad, al espacio público y a la participación
en plusvalía o;
c) que el derecho de propiedad ha sido redefinido por la función social, la cual hace parte de
su estructura fundamental junto con los atributos de uso, goce y disposición, de manera que
las obligaciones impuestas por la acción urbanística, tienen como único limitante el respeto
por su núcleo esencial, el cual debe ser identificado a partir de los principios
constitucionales.
Los Planes Parciales de Renovación « Analizar el estado actual de la figura de los planes parciales de renovación urbana en
Urbana en Bogotá (2000-2012): Bogotá D.C. (2000-2012), y por medio de una valoración jurídica generar propuestas para
Identificación de Obstáculos y mejorar su gestión de acuerdo con el estudio de las estrategias de gestión desarrolladas en
Planteamientos de Estrategias de Gestión. la renovación urbana de Barcelona en el mismo período de tiempo –SIC– ».
57.1. Relación y Justificación de Tesis de Maestría Excluidas
Desde el punto de vista de la exclusión de las tesis maestría, se puede advertir lo siguiente:
 Tesis: Lineamientos para la Formulación de Políticas Públicas de Revitalización

Urbana. Una Oportunidad para repensar y proyectar los Centros Urbanos en el Página
Contexto Postmetropolitano185
No integra un conocimiento útil para la presente investigación.

395
185
BUCHELI AGUALIMPIA, José Luis (2012) Lineamientos para la Formulación de Políticas Públicas de Revitalización
Urbana. Una Oportunidad para repensar y proyectar los Centros Urbanos en el Contexto Postmetropolitano,
Universidad Javeriana, Bogotá, 2012.
Tesis suministrada por el autor, no disponible en el repositorio institucional.
La monografía a página 90 dice: « El enfoque de la presente propuesta se inscribe en la

construcción futura de las ciudades y sus contextos regionales se han de nutrir de diversidad y
de complejidad, de una práctica inclusiva que incorpore las múltiples variables de la realidad,
basándose en una nueva forma de entender la planeación y el urbanismo de abajo hacia arriba
y sobre la imprescindible incorporación de la población en toda su variedad y contraste para
formular ciudades posibles y deseables – SIC - »
 Tesis: Rentas Inmobiliarias Privadas en la Distribución de Cargas y Beneficios de los

Proyectos Urbanos. Estudio del Polígono Estación de Andalucía del Metrocable de
Medellín186

El propio objetivo de la investigación indica que se quiere demostrar como a través de las
rentas obtenidas del suelo en el polígono de influencia de la estación Andalucía del metro
cable, se pueden obtener diferentes alternativas de financiación para dichos proyectos de
ciudad; es decir, su ámbito espacial y temático, son tan precisos, que no permiten buscar y
derivar de su contenido, aportes útiles para una investigación configurada en la correlación
Plan Parcial y Renovación Urbana.
 Tesis: El Conflicto entre la Norma Estatal y las Reglas Socioculturales de las

Comunidades en los Procesos de Gestión y Planeación Territorial del Hábitat: Un
Análisis Tecno-social187
Se trata de un discurso construido y proyectado desde la Antropología que centra su

preocupación en la reubicación de la población y sus consecuencias socio-culturales, lo cual es
importante que sea objeto de estudio, pero no es útil a los propósitos de una investigación que
centra su estudio en la correlación Plan Parcial y Renovación Urbana.
Como elemento de referencia, la introducción de la tesis de maestría, inicia diciendo lo

siguiente:
Página
« La presente investigación parte de inquietudes generadas en la observación de los
procesos de reubicación de población, los cuales se han dado en Medellín a partir de las
396
186
TOBÓN MOLINA, María Patricia (2012) Rentas Inmobiliarias Privadas en la Distribución de Cargas y Beneficios
de los Proyectos Urbanos. Estudio del Polígono Estación de Andalucía del Metrocable de Medellín, Universidad
Nacional de Colombia –Sede Medellín, Medellín, Páginas en total 41.
En: http://www.bdigital.unal.edu.co/6630/1/43546642._2012_1.pdf
187
OTÁLVARO SIERRA, Cesar Augusto (2012) El Conflicto entre la Norma Estatal y las Reglas Socioculturales de las
Comunidades en los Procesos de Gestión y Planeación Territorial del Hábitat: Un Análisis Tecno-social Universidad
Nacional de Colombia –Sede Medellín, Medellín, Páginas en total 194.
En: http://www.bdigital.unal.edu.co/9562/1/98638737.2013.pdf
intervenciones urbanas estratégicas efectuadas en las últimas tres administraciones

municipales, y que inauguraron un campo de intervenciones en el territorio que, por
parte de la administración municipal misma, se ha denominado “urbanismo social”. Este
tipo de intervenciones se caracterizan por sus amplias actuaciones espaciales y
consecuencias socio-culturales, transformando los usos del suelo urbano así como las
condiciones de vida de las poblaciones en él asentadas – SIC »188.
 Tesis: Poder y Gestión del Suelo: Estudio de los Planes Parciales en la Ciudad de
Medellín189
No integra un conocimiento útil para la presente investigación; se trata de un discurso

enclavado en una perspectiva Sociopolítica y en tal sentido tal como lo expresa el autor « el
Plan Parcial es analizado bajo tres dimensiones del poder: poder político, poder económico y
poder ideológico – SIC - »190.
Desde el punto de vista del estudio de planes parciales, no se integra el único plan parcial de
renovación urbana que en vigencia del Decreto Nacional N° 2181 de 2006, se ha intentado en
la Ciudad de Medellín, que es el Plan Parcial de Calle Nueva191, el cual a la postre resultó fallido.
 Tesis: Transformación Social del Hábitat. Renovación Urbana: El Barrio entre la Acción
Social y la Acción de Gobierno – El Plan Parcial San Lorenzo en la Ciudad de Medellín192

Se trata de un discurso desde la Ciencia Política; desde el punto de vista del estudio del plan
parcial, no está vinculado al tratamiento de renovación urbana ni su vigencia al Decreto
Nacional N° 2181 de 2006193.
188
OTÁLVARO SIERRA (2012:10)
189
RETREPO RUIZ, Alfredo (2011) Poder y Gestión del Suelo. Estudio de los Planes Parciales en la Ciudad de
Medellín, Universidad Nacional –Sede Medellín, Medellín, Páginas en total 251.
En: http://www.bdigital.unal.edu.co/3408/1/71389546.2011.pdf Página
190
RETREPO RUIZ (2011:8).
191
RESPUESTA DERECHO DE PETICIÓN. Alcaldía de Medellín - Departamento Administrativo de Planeación -
397
Unidad de Formulación de Instrumentos de Gestión – Doctora MARILUZ GONZÁLEZ OSORIO, recibida el pasado
lunes 27 de octubre de 2014.
192
DÍAZ RENDÓN, Avelino Orlando (2011) Transformación Social del Hábitat. Renovación Urbana: El Barrio entre
la Acción Social y la Acción de Gobierno – El Caso del Plan Parcial San Lorenzo en la Ciudad de Medellín, Bogotá,
Páginas en total 150.
193
RESPUESTA DERECHO DE PETICIÓN. Alcaldía de Medellín - Departamento Administrativo de
Planeación - Unidad de Formulación de Instrumentos de Gestión – Doctora MARILUZ GONZÁLEZ
OSORIO, recibida el pasado viernes 24 de octubre de 2014.
 Tesis: El Poder del Derecho Urbanístico en la Asignación de Contenidos a los Cuatro

Elementos Estructurales de la Propiedad Privada194
Se trata de un discurso enclavado en la textura del Derecho Civil, que pretende estudiar desde
la regulación y la jurisprudencia del Derecho Urbanístico, las afectaciones a los Elementos
Estructurantes de la Propiedad Privada; en tal sentido, siendo un texto interesantísimo y de
gran utilidad para la discusión disciplinar de los de Abogados Civilistas y los Abogados
Urbanistas, pero no aporta a la investigación que se inscribe en la correlación Plan Parcial y
Renovación Urbana.
57.2. Relación y Justificación de Artículos Excluidos
A continuación se hace la revisión de los artículos identificados para determinar la utilidad los
mismos y desde la explicación de los artículos excluidos, así:
 Artículo: El Centro Histórico de Bogotá “De Puertas para Adentro”: ¿El Deterioro del
Patrimonio al Servicio de la Gentrificación?195
Corresponde a un Estudio sobre el deterioro de la propiedad inmobiliaria en zonas céntrica, lo

cual facilita la gentrificación.
 Artículo: Regeneración Urbana en Chile y Cataluña. Análisis de Estrategias de Fase de

Diseño e Implementación196
No aporta nada a la temática de investigación.

Trata de la Ley de Mejora de Barrios, Áreas Urbanas y Villas de la Comunidad Autónoma de
Cataluña – Ley 2 de 2004 y su correlación con algunos aspectos en Chile.
 Artículo: Urbanismo Operacional y Proyecto Urbano197
194
PINEDA CASTRO, Gleison (2009) El Poder del Derecho Urbanístico en la Asignación de Contenidos a los Cuatro
Elementos Estructurales de la Propiedad Privada, Colegio Mayor de Nuestra Señora del Rosario, Bogotá, Página en
Página
total 161.
En: http://repository.urosario.edu.co/handle/10336/1537
398
195
GONZALEZ DE URBINA, Amparo (junio de 2012) El Centro Histórico de Bogotá “De Puertas para Adentro”: ¿El
Deterioro del Patrimonio al Servicio de la Gentrificación? En: Cuadernos de Vivienda y Urbanismo, Universidad
Javeriana, Volumen 5 N° 9, Bogotá, Páginas 46 – 69.
196
CAMPOS-MEDINA, Fernando – GARCÍA-FERRANDO, Lidia – LARENAS SALAS, Jorge (Junio de 2009) Regeneración
Urbana en Chile y Cataluña. Análisis de Estrategias de Fase de Diseño e Implementación. En: Cuadernos de
Vivienda y Urbanismo, Universidad Javeriana, Volumen 2 N° 4, Bogotá, Páginas 186-208.
197
ARAQUE SOLANO, Alex Smith (2014) Un Modelo de Gestión de Proyectos Inmobiliarios de Renovación Urbana,
Universidad Nacional. En: Cuadernos de Economía, Volumen XXXIII N°62 – I Semestre, Bogotá, Páginas 61 – 89.
En: http://www.revistas.unal.edu.co/index.php/bitacora/article/view/18807
Concentra la discusión entre Norma Urbana y Forma Urbana, partiendo de la consideración que
la Ley 388 de 1997, integra el concepto de Operación Urbana.
Los artículos que integran un conocimiento útil, son:
TÍTULO DEL ARTÍCULO EJE TEMÁTICO Y/O PERPECTIVIA

Función Social de los Planes Parciales en APLICA
Bogotá: ¿Cómo combatir la Gentrificación? Reflexiona sobre la relación Plan Parcial y Gentrificación.
Un Modelo de Gestión de Proyectos APLICA
Inmobiliarios de Renovación Urbana198 Estudio el problema de la captura de rentas por agentes privados en
el marco de los incrementos de gestión del suelo y en tal sentido,
hay una conexión temática entre el artículo y la renovación urbana.
58. ANÁLISIS DEL CONOCIMIENTO ÚTIL
En el Análisis del Conocimiento Útil, se procederá a reseñar el conjunto de ideas que en

términos de enfoque, resultados y conclusiones, pueden ser susceptible de apropiación para
efectos de la investigación y que permiten evidenciar el Problema de Investigación.
58.1. Tesis de Clemencia Escallón Gartner199
GOBERNANZA EN PROCESOS DE REGENERACIÓN URBANA. APROXIMACIÓN AL CASO DE BOGOTÁ

PÁG 41. Estudio desde la perspectiva institucional la trayectoria histórica y el modo de
Enfoque de la gobernanza que ha configurado en la renovación urbana, así como la calidad de esa
Tesis gobernanza.
El Marco Analítico se configura por tres componentes: i) Ideas de Desarrollo en la
Sociología Urbana. ii) Conceptos de Gobernanza y Cambio Institucional, desde la pers-
pectiva del Institucionalismo Histórico y el Enfoque de Hufty sobre la Gobernanza como
un Fenómeno Social. iii) Principios de Calidad de la Gobernanza. Páginas 24 – 25.
 PÁG 105. Poca claridad en la utilización de los términos para denominar la actuación
de transformación: renovación se ha confundido con redesarrollo y tumbar una casa,
o varias, para construir un edificio se ha considerado renovación, con el negocio
inmobiliario como única motivación.
 PÁG 106 -107. Al indagar por el arreglo institucional de los procesos de renovación
desde un enfoque de regeneración urbana en el que la integralidad de la propuesta
Resultados y/o
Página
genere cambios sociales, culturales y físicos, tampoco se encuentran avances. Y tal
Conclusiones vez lo más significativo es que ni siquiera se detecta en la investigación la inquietud
por identificar las dificultades del proceso mismo, ni la necesidad de un método para
399
algo tan fundamental como la toma de decisiones.
198
TALAVERA DÁVILA, Henry (2000) Urbanismo Operacional y Proyecto Urbano. En: Revista Bitácora,
Universidad Nacional, Volumen 4 N° 1, Enero – Diciembre, Bogotá, Páginas 11 – 20.
En: http://www.revistas.unal.edu.co/index.php/ceconomia/article/view/43666
199
ESCALLÓN GARTNER, Clemencia (2014) Gobernanza en Procesos de Regeneración Urbana: Aproximación al
Caso de Bogotá, Cider Universidad Los Andes, Bogotá, 2014, Páginas en total 134.
En: http://cider.uniandes.edu.co/@Publicaciones/documentos/28_gobernanza.pdf
 PÁG 107. Lo que se visualiza en la investigación es que la interacción público-privada

prácticamente no existe. Los promotores privados se sienten solos en el proceso y
esperan que el Distrito se pronuncie para actuaciones que son solo de su
competencia, como la expropiación de los denominados propietarios renuentes.
 PÁG 110. En el POT se propone la renovación como transformación para mejorar la
calidad de vida urbana para los ciudadanos, y los Planes Parciales son instrumentos
de esa búsqueda. Sin embargo, cuando se los pone en marcha se desconoce el
proceso, lo que impacta negativamente las relaciones entre los actores.
PÁG 22. Los interesados desde el sector privado cuestionan la poca claridad normativa,
mientras que desde el sector público se reclama mayor correspondencia de las
Argumento a propuestas de los privados con el modelo de ciudad, y los residentes visualizan con
Resaltar preocupación el enfoque netamente especulativo de las propuestas y piden proyectos
más incluyentes que les permitan mantenerse en los sectores sujetos a renovación.
Esto muestra el fracaso de los instrumentos para impulsar la renovación urbana en
Bogotá, y seguramente el predominio de las lógicas e intereses de unos grupos frente a
los de los otros.
Conclusión del Análisis
La Tesis de Maestría del CIDER de la Universidad de los Andes « Gobernanza en Procesos de

Regeneración Urbana. Aproximación al Caso de Bogotá », no posee un enfoque jurídico y
concluye:
i) Que hay un fracaso de los instrumentos para promover la renovación urbana,

situación que se evidencia en el hecho que no hay Precisión de los conceptos de los
términos renovación urbana y redesarrollo urbano.
ii) Poca claridad de las normas de renovación urbana y del instrumento de Plan Parcial
que debería garantizar mejor calidad de vida urbana para los Ciudadanos.
iii) No hay al interior de la Institucionalidad, una inquietud por identificar los problemas
del proceso de adopción del Plan Parcial ni un método para la toma de decisiones.
iv) Es necesario hacer visible en todo el proceso, los tipos interacciones entre los
actores del proceso en la lógica público-privada.
Dado lo anterior, es pertinente desde una perspectiva jurídica para buscar una reglamentación Página
del plan parcial de renovación urbana, partiendo de un estudio que identifique los problemas
del procedimiento administrativo especial de formulación, adopción y ejecución de planes
400
parciales de renovación urbana.
58.2. Tesis de Jennifer Mayorga Lamouroux200
200
MAYORGA LAMOUROUX, Jennifer (2012) Limitaciones en la Gestión de Planes Parciales en Áreas de Renovación
Urbana en la Ciudad de Bogotá, Universidad Javeriana, Bogotá, Páginas en total 136.
En: http://repository.javeriana.edu.co/bitstream/10554/2067/1/MayorgaLamourouxJennifer2012.pdf
LIMITACIONES EN LA GESTIÓN DE PLANES PARCIALES EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA EN LA CIUDAD

DE BOGOTÁ
PÁG 7. La idea del proyecto surge ante la necesidad de profundizar en torno a la gestión
de los planes parciales en suelo de renovación urbana en la ciudad de Bogotá, ya que los
procesos de implementación de este instrumento de planificación continúan suscitando
inquietudes entre los diferentes actores involucrados en su formulación y puesta en
marcha.
PÁG 8. Esta investigación buscará presentar y analizar un instrumento fundamental en
Enfoque de la materia de renovación urbana, como son los planes parciales y su gestión.
Tesis PÁG 18. A partir de la investigación de campo del plan parcial de renovación urbana
“Ciudad Kira”, el cual se encuentra en etapa de proyecto (sin aprobar), como del análisis
general en cuanto a la gestión del instrumento de planificación ante la Administración
Distrital, se pretende identificar las dificultades experimentadas durante el proceso de
formulación y adopción de dicho instrumento en áreas de renovación urbana de la ciudad
de Bogotá D.C.
PÁG 125 - 126. « […] Es así, como las principales dificultades encontradas durante las
etapas de formulación y adopción del plan parcial de renovación urbana, se puede
atribuirle los siguientes aspectos:
 Débil coordinación interinstitucional con respecto al modelo de ciudad adoptado en el
Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá.
 Falta de capacitación de los funcionarios públicos en cuanto a la aplicación de los
Resultados y/o instrumentos creados por las leyes para generar suelo y permitir su desarrollo.
Conclusiones  Inexistencia de la metodología para determinar el reparto equitativo de cargas y
beneficios en los planes parciales renovación urbana, donde resulta siendo
discrecionales las exigencias.
 Aunque en el proceso de formulación y adopción del plan parcial de renovación urbana,
no está supeditada a la aceptación por parte de los moradores, en cualquier caso, el
plan puede ser adoptado, pero esto no quiere decir que se desarrolle sin la aprobación
de los propietarios. En este aspecto, hay carencia de procesos de participación
democrática y concertación con la población del área de planificación y de influencia.
 La Administración Distrital no está cumpliendo su papel de Facilitador, Orientador y
Promotor dentro de los procesos de los planes parciales. Esto quiere decir, que en su
calidad de Autoridad de planificación en cumplimiento de la función pública del
urbanismo, debe garantizar el cumplimiento de tales principios, creando espacios y
estrategias que permitan reconocer la confluencia de intereses de todos los actores
involucrados.
 No se ha logrado formular una verdadera política de renovación urbana en el Plan de
Ordenamiento Territorial de Bogotá, que permita articular las áreas de renovación a un
modelo o estrategia de desarrollo territorial. […]
 No obstante, la experiencia de Bogotá en desarrollo de procesos de renovación urbana
Página
no ha sido exitosa, ya que en la mayoría de casos las grandes inversiones en
infraestructura y reubicación de poblaciones que se deben llevar a cabo limitan las
401
posibilidades de su concreción. Intervenir suelo construido y con población establecida
es un proceso complejo que determina la mayor demanda de recursos financieros y de
gestión – SIC - »
Argumento a PÁG 9. Medellín es una de las ciudades colombianas con mayores avances en la adopción
Resaltar de planes parciales.
La Tesis de Maestría en Planeación Urbana y Regional de la Universidad Javeriana, posee un

enfoque desde el Urbanismo y no jurídico y concluye que la experiencia de Bogotá no ha sido
exitosa, porque hay:
i) Débil coordinación institucional

ii) Falta de capacitación a los funcionarios públicos
iii) Carencia de participación y concertación con la población del área de influencia
iv) No se ha podido articular una verdadera política de renovación urbana
Finalmente, se concluye que la Administración Distrital no está cumpliendo su papel de

Facilitador, Orientador y Promotor dentro de los procesos de los planes parciales y que hay una
Inexistencia de la metodología para determinar el reparto equitativo de cargas y beneficios en
los planes parciales renovación urbana, donde resulta siendo discrecionales las exigencias.
58.3. Tesis de Milena Guevara Triana201
APLICACIÓN DE PLANES PARCIALES COMO CONCRECIÓN DEL MODELO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN

BOGOTÁ: HACIA UNA PROPUESTA METODOLÓGICA
PÁG 7. Sin perjuicio de lo anterior, se expondrán los ejes de articulación, que a juicio de
Enfoque de la la estudiante, deben considerarse, para la concreción del modelo territorial propuesto en
Tesis el Plan de Ordenamiento Territorial para la ciudad de Bogotá, a través de los planes
parciales, atendiendo las directrices contempladas en la Ley 388 de 1997.
PÁG 126. * No están definidos de manera precisa, los estándares mínimos y homogéneos
para la obtención de suelos para parques y equipamientos.
Resultados y/o * No hay una relación clara entre la predelimitación y adopción de planes parciales con
Conclusiones respecto al modelo de ordenamiento territorial.
*Excesivo tiempo en su adopción, por dudas en los trámites aplicables y, procedimientos
complejos.
* Incumplimiento de los términos legales para surtir sus etapas, con el costo que en
términos de ciudad ello implica. Esto trae como consecuencia, la intervención del
gobierno nacional y de otras instancias locales para acelerar la provisión de suelo, por
ejemplo, para el desarrollo de macroproyectos, sin tener en cuenta las restricciones o
condicionamiento de desarrollo establecidos para la ciudad.
* No es visible la coordinación de los planes parciales, con el modelo de ciudad previsto Página
en el POT.
* No se conoce la ejecución de los Planes Parciales.
Argumento a PÁG 120. Se adolece de una reglamentación exhaustiva, clara y sistemática que permita
402
Resaltar aplicar objetivamente este instrumento, en suelos de renovación urbana.
201
GUEVARA TRIANA, Milena (2011) Aplicación de Planes Parciales como Concreción del Modelo de Ordenamiento
Territorial en Bogotá: Hacia una Propuesta Metodológica, Universidad Javeriana, Bogotá, Páginas en total 142.
En: http://repository.javeriana.edu.co/handle/10554/2045
La Tesis de Maestría en Planeación Urbana y Regional de la Universidad Javeriana, posee un

enfoque desde Ordenamiento Territorial y el Urbanismo y no jurídico y concluye en forma
importante lo siguiente:
i) No están definidos de manera precisa, los estándares mínimos y homogéneos para

la obtención de suelos para parques y equipamientos
ii) No hay una relación clara entre la predelimitación y adopción de planes parciales
con respecto al modelo de ordenamiento territorial.
iii) Hay dudas en los trámites aplicables y procedimientos complejos, que llevan a un
excesivo tiempo en su adopción.
58.4. Tesis de Roberto Arazo Silva202
LINEAMIENTOS DE DISEÑO URBANO EN LA GESTIÓN DE PROYECTOS DE RENOVACIÓN URBANA EN LA

CIUDAD DE BOGOTÁ
PÁG 22. La renovación urbana, conforme al sentido y alcance que se ha planteado
Enfoque de la hasta ahora, puede descomponerse en momentos o fases con características
Tesis propias: diagnóstico integral; definición del alcance y la dimensión del proyecto;
planificación y estrategia de gestión, y la ejecución práctica.
PÁG 148. Para que la renovación de áreas urbanas centrales constituya una opción de
desarrollo urbano viable, depende de la correcta definición y dimensionamiento de la
intervención, de la construcción de una estructura de gestión efectiva asociada a las
operaciones urbanísticas, y por último, de la adecuada asignación de responsabilidades
entre los actores públicos y privados; todos estos, elementos que deben estar articulados
a lo largo de la concepción y ejecución de un proyecto urbano de renovación, una forma
Resultados y/o integral de intervención en la ciudad consolidada, la cual, aunque en la práctica difiere
Conclusiones caso por caso, deberá atenerse a algunos principios y condiciones generales para tener
éxito.
PÁG 149. La experiencia indica que para lograr los objetivos de renovación social,
económica y física de áreas urbanas centrales, se requiere de la acción concertada de
actores públicos y privados en torno a un proyecto urbano integral de desarrollo a largo
plazo, capaz de modificar la imagen de deterioro del área y atraer nuevos usuarios. La
correcta asignación de responsabilidades entre los actores es otro factor necesario para
el éxito de estas operaciones, el sector público debe abocarse al mejoramiento de la
infraestructura y los espacios públicos, la optimización del territorio a recuperar, el suelo
Página
urbanizado disponible en su mejor y más productivo uso, mientras que el sector privado,
al desarrollo de proyectos rentables, la inyección de una dinámica inmobiliaria
renovadora.
403
PÁG 150. El proyecto urbano de renovación, es una propuesta que nace de una mirada
atenta sobre el lugar, que en los diferentes casos pretende establecer vías de actuación
sencillas, que sean capaces de ofrecer soluciones reales a problemas apremiantes. Pero
para ello, la concepción del proyecto debe ir más allá de los objetivos de transformación
202
ARAZO SILVA, Roberto (2011) Lineamientos de Diseño Urbano en la Gestión de Proyectos de Renovación
Urbana en la Ciudad de Bogotá, Universidad Nacional de Colombia – Sede Bogotá, Bogotá, Páginas en total 167.
EN: http://www.bdigital.unal.edu.co/6973/1/395093.2011%284MB%29.pdf
física y articularse a un esquema de regeneración social y reactivación económica; por

encima del planeamiento tradicional, una actuación estratégica e innovadora, la lógica de
la oportunidad, la viabilidad y la efectividad, una política de "diseño urbano estratégico",
el Proyecto Urbano como direccionador de procesos de cualificación del territorio, en el
marco de buscar la competitividad y coherencia del sistema urbano, la reconstrucción
frente a la expansión insostenible del territorio.
Argumento a PÁG 120. Se adolece de una reglamentación exhaustiva, clara y sistemática que permita
Resaltar aplicar objetivamente este instrumento, en suelos de renovación urbana.
La Tesis de Maestría en Diseño Urbano de la Universidad Nacional Sede Bogotá, posee un

enfoque desde el Urbanismo y no jurídico y concluye entre otros aspectos:
i) Se requiere contar con una reglamentación clara y sistemática que regule el suelo de
renovación urbana.
ii) Es necesario construir una estructura de gestión asociada a la operación urbana que
asigne responsabilidades a los actores públicos y privados, articulada a lo largo de la
concepción y ejecución del proyecto de renovación urbana.
iii) El proyecto urbano de renovación, se debe concebir más allá de los objetivos de
transformación física y articularse a un esquema de regeneración social y reactivación
económica; por encima del planeamiento tradicional.
58.5. Tesis de Luis Hernando Munard Díaz203
RENOVACIÓN URBANA EN LOS NUEVOS CORREDORES DE MOVILIDAD URBANA DEL CENTRO

Enfoque de la PÁG 41. El concepto de vitalidad visto como la armonía de las relaciones entre los usos,
Tesis formas y usuarios - Ian Bentley.
PÁG 43. La vitalidad se relaciona con la congregación y fluidez de personas en el espacio
público, la variedad de usos y la alta densidad, ratificando que por medio de la
socialización en la calle se forja en realidad el tejido urbano vital.
PÁG 43. La vitalidad hace alusión al nivel de bienestar que un lugar ofrece a las personas,
los anteriores principios [ Permeabilidad: cualidad de poder acceder a un espacio -
Variedad: el conjunto de actividades disponibles en un sitio posibilidad de elección -
Resultados y/o Versatilidad: cualidad de un espacio de poderse utilizar para diferentes propósitos - Página
Conclusiones Legibilidad: cualidad que hace que un lugar sea comprensible, sentido de orientación -
Imagen Visual Apropiada: cualidad que por medio de la apariencia del espacio permita
404
hacer conocer a las personas las diferentes opciones - Riqueza Visual: trabaja en la
experiencia sensorial personal del usuario - Personalización: capacidad de un lugar de
cobrar una identidad singular a base del significado que le imprime el usuario ] pueden
en conjunto hacen de un lugar, un entorno urbano vital. Lo que es pertinente para la
revitalización las áreas centrales, pues se busca que el área sea permeable a todos los
203
MUNARD DÍAZ , Luis Hernando (2011) Renovación Urbana en los Nuevos Corredores de Movilidad Urbana del
Centro, Universidad Nacional de Colombia – Sede Bogotá, Bogotá, Páginas en total 94.
En: http://www.bdigital.unal.edu.co/5254/
espacios que el área ofrece, al igual que los corredores de movilidad. Debe tener variedad
de actividades que se puedan complementar entre sí. El espacio público debe ser versátil
para realizar diferentes actividades en diferentes tiempos.
PÁG 60. Una imagen urbana apropiada para las vías del centro incentiva el interés del
usuario por conocer y recorrer motivando el desarrollo de diferentes actividades bajo un
claro sentido de orientación y percepción del carácter del lugar.
PÁG 75. La normativa colombiana si contempla la recuperación vial dentro de sus
objetivos, estrategias y metas de algunos de sus planes, sin embargo la ejecución de los
modelos de gestión se dificulta, pues aunque contempla la permanencia de los actuales
residentes en sus objetivos esto resulta difícil aplicarse.
Argumento a PÁG 13. El estado no ha encontrado una fórmula que estimule la inversión privada en las
Resaltar áreas centrales que impulsen los proyectos de renovación.
La Tesis de Maestría en Diseño Urbano de la Universidad Nacional Sede Bogotá, posee un

enfoque desde el Diseño Urbano en el concepto de vitalidad y no un enfoque jurídico y concluye
entre otros aspectos:
i) Un tejido urbano vital se relaciona con espacio público, variedad de usos y alta densidad.
ii) La revitalización piensa el lugar como un entorno vital urbano bajo principios de
Permeabilidad, Variabilidad, Versatilidad, Legibilidad, Imagen Visual Apropiada, Riqueza
Visual y Personalización.
iii) La Normativa Colombiana, en la ejecución de los modelos de gestión para la
recuperación vial, contempla la permanencia de los actuales residentes, pero aplicación
es difícil.
iv) El estado no ha encontrado una fórmula que estimule la inversión privada en las áreas
centrales que impulsen los proyectos de renovación.
58.6. Tesis de Edins Fernando Figueroa Burbano204
REDESARROLLOS URBANOS: DE LA FIGURA DEL PLAN PARCIAL A SU APLICACIÓN SECTOR DEL CHAGUALO EN
MEDELLÍN
PÁG 11. Transformaciones urbanas bajo el tratamiento de Redesarrollo; desarrollado a
Enfoque de la través del plan parcial y usando las variables: 1) proceso de transformación y
Tesis configuración físico espacial, 2) incidencias normativas en la reconversión físico espacial, Página
3) interrelación de atributos y dimensiones (suelo, vivienda, espacio público y
equipamiento).
405
PÁG 101. Entre los factores que inciden en el carácter integral de los planes parciales de
Redesarrollo dirigidos al centro de la ciudad, se encuentra la disposición de normas
204
FIGUEROA BURBANO, Edins Fernando (2014) Redesarrollos Urbanos: De la Figura del Plan Parcial a su
Aplicación: Sector del Chagualo en Medellín, Universidad Nacional de Colombia, - Sede Medellín, Medellín, Páginas
en total 107.
altamente flexibles dirigidas al incremento del mayor volumen construido que orientan
el detrimento de los atributos y dimensiones del territorio.
PÁG 101. En relación a la verificación de la hipótesis donde se plantea que el carácter
Resultados y/o integral de los planes parciales de Redesarrollo orientados al centro de la ciudad, se
Conclusiones entiende a partir del enfoque de aplicación de la figura y la articulación de los atributos
del territorio y las dimensiones del desarrollo; se establece que el componente discursivo
en relación a planes parciales plantea soluciones de carácter integral para estos sectores;
no obstante, el componente técnico contradice tal enfoque de aplicación.
PÁG 101. El modo de intervención Re-desarrollista del territorio representa el saqueo, la
depredación y detrimento de la riqueza urbana social, al privilegiar el protagonismo de la
gestión privada directamente relacionada con la esfera económica-inmobiliaria.
PÁG 104. Una vez finalizados los planes parciales, se encuentra la falta de calidad de los
mínimos espacios públicos generados, baja aceptación de los elementos de valoración
consultados y una frágil configuración de equipamientos proyectados. En ambos planes
parciales, resulta crítico el panorama pues ninguno incluye condiciones para la
apropiación de las personas del contexto inmediato, además que los equipamientos han
dejado de ser construidos o dispuestos al finalizar cada intervención; es decir, que el
sector en cuanto a espacios públicos como equipamientos sufrió su inexistencia como
mínimo cinco (5) años adicionales que era el lapso de vigencia de cada plan.
PÁG 104. Después de la implementación de los planes parciales, se concluye que los
desequilibrios siguen siendo excesivos, lo que indica que sin una adecuada revaloración
del uso de la figura será imposible conseguir el clima de solidaridad, participación y
adecuado ejercicio de la planificación, pues en este caso ni la vivienda, ni los espacios
públicos, ni los equipamientos lograron subsanar las necesidades de la zona ni de las
nuevas masas de población; situaciones que precisamente se pretendían corregir según
los enfoques y conceptos del Acuerdo 062 de 1999 como del Acuerdo 023 del 2000, así
como de las expectativas de aplicación de la figura del plan parcial.
PÁG 48-49. Uno de los datos a subrayar, es que la cantidad de áreas planificadas a través
del plan parcial desde mediados del año 2004 al 2007 fue el más alto. Este evento, puede
ser reconocido como la maratón del plan parcial, en cuanto a proyectos aprobados, ya
que durante este lapso la administración logró dejar planificados 6’792.631 m2, (19
Argumento a planes parciales), correspondientes al 73.8% del total aprobado hasta la fecha y
Resaltar vinculados específicamente al periodo legislativo de Sergio Fajardo Valderrama (2004–
2007), cuyas determinantes son las que contiene el Acuerdo 023 del 2000.
Otros nueve (9) planes parciales están regulados por el Acuerdo 046 del 2006; área que
corresponde a 1’711.708 m2; es decir, un 18.6% aprobado en el periodo legislativo de
Alonso Salazar (2008–2011).
El restante 7.6% (699.465 m2), fueron decretados en el mandato de Luis Pérez (2001– Página
2004).
406
La Tesis de Maestría en Estudios Urbano-Regionales de la Universidad Nacional Sede Medellín,

posee un enfoque desde el Urbanismo y no jurídico y concluye entre otros aspectos:
i) Los Planes Parciales de Redesarrollo poseen normas altamente flexibles, dirigidas al

incremento del mayor volumen construido y en detrimento de los atributos y
dimensiones del territorio.
ii) La hipótesis planteada en el sentido de considerar los Planes Parciales de Redesarrollo

como instrumento de carácter integral, al ver la aplicación de la figura en función a la
articulación de los atributos del territorio y las dimensiones del desarrollo, se establece
desde la evaluación técnica una contradicción entre el discurso y su aplicación y se
evidencia:
a) falta de calidad de los mínimos espacios públicos generados

b) frágil configuración de equipamientos proyectados, que se construyen al final de la
intervención o no se construyen
c) el proyecto no incluye condiciones para la apropiación de las personas del contexto
inmediato.
iii) La intervención por Redesarrollo representa el saqueo, la depredación y detrimento de

la riqueza urbana social, al privilegiar el protagonismo de la gestión privada
directamente relacionada con la esfera económica-inmobiliaria.
58.7. Tesis de Carlos Andrés Argoty Botero205
GESTIÓN PÚBLICO PRIVADA EN LA RENOVACIÓN URBANA DE CALI: RETOS Y POSIBILIDADES DEL NUEVO
SIGLO
PÁG 9. El presente trabajo se inscribe en el área de “instrumentos de planeación y gestión
Enfoque de la del suelo y formulación, evaluación y gestión de proyectos urbano-regionales” del
Tesis programa de Maestría en Ordenamiento Urbano Regional de la Universidad Nacional de
Colombia, en la busca de nuevas formas de conceptualización y abordaje de la gestión
público-privada en el ordenamiento urbano y regional de las ciudades, entendiéndola
como parte inherente de la planificación y gestión de las ciudades contemporáneas.
PÁG 118. El proceso de generación de la política para RU, implicará preguntarse primero,
aspectos como, ¿Cuál es la pertinencia de renovar?,¿para qué hacer renovación?, ¿para
quienes hacerla?, ¿qué tipo de ciudad se quiere tras de su ejecución?, ¿qué se debe
priorizar, consolidación de sector empresarial o regreso de la vivienda?, ¿Cuál es el rol
funcional del centro frente a la nueva realidad económica y funcional de la región?, ¿qué Página
tipo rol urbano y regional debe desempeñar el centro?
Resultados y/o PÁG 118. No se puede pensar en una transformación de las tendencias territoriales, sin
Conclusiones alterar las estructuras institucionales de las administran. En este sentido, no se puede
407
pensar tampoco en una RU sin la alteración de la estructura institucional responsable de
su gestión. Esto implica hacer cambios en la estructura organizacional del Municipio, a
partir de los cuales se pueda propiciar la gestión y adecuada transformación del territorio.
205
ARGOTY BOTERO, Carlos Andrés (2012) Gestión Público Privada en la Renovación Urbana de Cali: Retos y
Posibilidades del Nuevo Siglo, Universidad Nacional de Colombia – Sede Bogotá, Bogotá, Páginas en total 198.
En: http://www.bdigital.unal.edu.co/12058/
PÁG 119. En el ámbito social, siempre se habla por parte del sector académico de la
ciudad, sobre la necesidad de hacer proyectos integrales que incluyan la población
afectada, y especialmente, al habitante de calle o en condición de calle. Sin embargo,
habría que preguntarse, ¿hasta qué punto puede el Estado o el sector privado asumir el
pasivo histórico de una problemática social acumulada?, ¿hasta dónde serían estos
procesos sostenibles?, ¿Qué garantía de éxito representa?
PÁG 119-120. Los proyectos urbanos de RU no son ni pueden pretender ser un
mecanismo de para la solución de todas problemáticas socio-económicas de una ciudad
o de sectores de la misma. Se trata del resultado de una necesidad de dotar de un nuevo
escenario urbano para el desarrollo de nuevas actividades humanas acordes a las nuevas
necesidades de una sociedad en permanente cambio. Sin embargo, puede ser también
un motor de transformación y creación de nuevas condiciones para una sociedad.
PÁG 120. Cada uno de los actores sociales tiene una responsabilidad y un rol que cumplir
en la RU. Pero no puede ser el actor privado quien debe asumir todas las cargas de las
externalidades de fenómenos cuyos orígenes se encuentran fuera del área de
intervención.
Argumento a PÁG 114. La RU implica realizar acciones integrales en diferentes dimensiones (políticas,
Resaltar normativas, territoriales, sociales, financieras e institucionales) y escalas (nacional,
regional, municipal y sectorial) que garanticen un contexto adecuado para la inversión
privada, en donde la RU sea el resultado de la interacción adecuada de un conjunto de
acciones estatales. De esta forma, los proyectos urbanos de RU deben ser un indicador
del éxito de políticas públicas implementadas en otras dimensiones y escalas, pero así
mismo, motor dinamizador de la planificación y gestión de la ciudad, a partir del cual,
puedan insertarse a las dinámicas funcionales y económicas de la ciudad las diferentes
áreas en deterioro.
PÁG 115-116. Aunque la renovación urbana como instrumento jurídico responde a
procesos cuya responsabilidad recae principalmente sobre el Estado, su abordaje y
gestión no puede ser el resultado solo de su participación como único actor del proceso.
Requiere de la participación del sector privado, que mediante formas creativas y factibles
de asociación puedan ser emprendidas, más aún, cuando se trata de entes estatales con
restricciones fiscales, como los casos latinoamericanos.
La Tesis de Maestría en Ordenamiento Urbano Regional de la Universidad Nacional de

Colombia, Sede Bogotá, posee un enfoque desde la planificación y gestión de las ciudades y no
jurídico y concluye entre otros aspectos:
Página
i) El proceso de generación de la política para Renovación Urbana, implicará preguntarse
primero, aspectos como, ¿Cuál es la pertinencia de renovar?,¿para qué hacer
renovación?, ¿para quienes hacerla?, ¿qué tipo de ciudad se quiere tras de su
408
ejecución?, ¿qué se debe priorizar, consolidación de sector empresarial o regreso de

la vivienda?
ii) No se puede pensar en la Renovación Urbana sin la alteración de la estructura
institucional responsable de su gestión. Esto implica hacer cambios en la estructura
organizacional del Municipio, a partir de los cuales se pueda propiciar la gestión y
iii) La Renovación Urbana, exige proyectos integrales que incluyan la población afectada,
y especialmente, al habitante de calle o en condición de calle. Sin embargo los
proyectos de Renovación Urbana, no son ni pueden pretender ser un mecanismo para
la solución de todas problemáticas socio-económicas de una ciudad o de sectores de
la misma, pues en la Renovación Urbana, los actores sociales tiene una responsabilidad
y un rol que cumplir, pero no puede ser el actor privado quien debe asumir todas las
cargas de las externalidades de fenómenos cuyos orígenes se encuentran fuera del
área de intervención.
iv) Los proyectos de Renovación Urbana deben ser un indicador del éxito de políticas
públicas implementadas en otras dimensiones y escalas.
v) La renovación urbana como instrumento jurídico responde a procesos cuya
responsabilidad recae principalmente sobre el Estado, su abordaje y gestión no puede
ser el resultado solo de su participación como único actor del proceso.
58.8. Tesis de Irina Sánchez Cabrera206
Antes que nada, es preciso advertir que tratándose de la Tesina Máster Universitario, hablamos
de un título propio de la Universidad de Cataluña, cuya intensidad en términos del número de
créditos, resulta inferior a lo que en Colombia se considera como una Maestría, llegando a lo
sumo a ser un Especialización, empero se consideró como dentro del análisis del conocimiento
útil, por lo sugestivo de su título.
LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN BOGOTÁ (2000-2012): IDENTIFICACIÓN DE

OBSTÁCULOS Y PLANTEAMIENTO DE ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
PÁG 5. Hacer una valoración de las posibles soluciones de los problemas planteados en
Enfoque de la el caso Bogotá, se toma como referencia a Barcelona durante el mismo período (2000-
Tesis 2012), mediante la identificación de las estrategias utilizadas en los modelos de gestión
utilizados en los proyectos de regeneración del barrio la Mina, el cual ha sido altamente
reconocido y catalogado como proyecto de regeneración urbana integral y del ámbito
22@ específicamente en el PERI Llull Pujades Levante, por tener las características de una
regeneración urbana con alto contenido de reactivación económica pero mezclando los
demás usos y actividades, entre ellos el residencial.
PÁG 103. Aunque la figura en esta ciudad es de muy reciente utilización, en sus más de
diez años de aplicación sólo fue posible analizar la etapa de aprobación de los planes
Resultados y/o parciales de renovación urbana, mientras en los modelos analizados en Barcelona se Página
Conclusiones pueden obtener estrategias tanto de gestión como ejecución. Esta diferencia de etapas
analizadas, permite establecer que si bien en Bogotá ningún proyecto ha llegado a etapa
de ejecución, las recomendaciones y estrategias sobre gestión y ejecución se podrían
409
llegar a implementar a través de futuras expediciones normativas o regulaciones
206
CABERERA SANCHEZ, Irina (2013) Los Planes Parciales de Renovación Urbana en Bogotá (2000-2012):
Identificación de Obstáculos y Planteamiento de Estrategias de Gestión – Tesina Máster Universitario en Gestión
y Valoración Urbana, Universidad Politécnica de Cataluña - UPC, Departamento de Construcciones
Arquitectónicas, Barcelona, Páginas en total 115.
En: http://upcommons.upc.edu/pfc/bitstream/2099.1/19875/1/IrinaCabrera_TFM.pdf
administrativas, o hasta implementando metodologías internas en las entidades que

permitan una futura gestión y ejecución exitosa de los proyectos.
PÁG 103. Se obtiene una importante conclusión que tiene que ver con la idoneidad y
pertinencia de la utilización de la herramienta del Plan Parcial para la aprobación de la
renovación urbana, entendida ésta como los grandes proyectos que generalmente
implican el redesarrollo del sector y no a la renovación individual y predio a predio que
está siendo tan aplicada. En este sentido sería importante que el legislador y los expertos
del tema evalúen: 1) Si esta debe ser la única herramienta que permita el desarrollo de
estos proyectos 2) si se decidiera que sólo es a través de esta herramienta, evaluar si es
necesario que tenga el mismo procedimiento de aprobación que el regulado en la ley
para los planes parciales en general, o es posible regular un procedimiento específico
para los de renovación urbana, teniendo en cuenta que reviste unas características
diferentes a los planes parciales normales.
PÁG 103. Otro tema relativo a la aprobación es la falta de colaboración interinstitucional
entre las diferentes entidades que participan en la aprobación del instrumento, pues son
ellas las que presentan la mayor demora en la emisión de sus conceptos y sin ellos la
entidad encargada de la aprobación no puede tomar sus decisiones respecto de los
proyectos.
PÁG 103. Los promotores inmobiliarios, que se quejan constantemente por la ausencia
de unas reglas del juego claras, por una alta discrecionalidad administrativa en la toma
de decisiones importantes de los proyectos y por una creciente falta de credibilidad hacia
la administración pública, sintiendo que los proyectos de renovación urbana suponen un
riesgo de alto impacto en las finanzas de sus empresas y prefieren apostar en proyectos
de expansión urbana o planes parciales en tratamiento de desarrollo y no a los planes
parciales en tratamiento de renovación urbana.
PÁG 104. El modelo de asociación pública privada es una de las principales herramientas
utilizadas en Barcelona para el desarrollo de grandes proyectos de renovación como los
señalados de Ciutat Vella y el distrito 22@.
PÁG 105. En cuanto a estas estrategias de gestión y ejecución observadas, se plantean,
para Bogotá, diferentes opciones de aplicación mediante algunas creaciones normativas,
en los temas que no han sido atendidos por el legislador, o de modificación normativa en
aquellos en que, a pesar de estar regulados, requieren de una actualización o cambio de
enfoque para que puedan obtenerse resultados visibles.
PÁG 85. El primer obstáculo que se observa proviene de la misma herramienta de
planeamiento, ya que la ley nacional dispone que sea a través de la herramienta del plan
parcial como se aprueben los proyectos de renovación urbana. Adicional a esto, no
estipula un procedimiento o trámite específico para la aprobación de los planes parciales
de renovación urbana, obligando a cursar el mismo trámite y por ende los mismos
tiempos de aprobación que se emplean en los planes parciales de desarrollo, es decir
aquellos a través de los cuales se incorpora el suelo de expansión urbana a suelo urbano Página
Argumento a o el que permite desarrollar el suelo de más de 10 hectáreas que se encuentre sin
Resaltar urbanizar.
410
Como lo afirma un informe de la Contraloría de Bogotá, “si bien es cierto, han sido
expedido normativas como el Decreto 1141 de 2000, Decreto 436 de 2006, 4300 de 2007,
2181 de 2006 y el 308 de 2010, ocurre que los mismos se ocupan de manera expresa de
los Parciales de Desarrollo, y al no existir norma específica sobre los Planes Parciales de
Renovación Urbana, la Administración viene aplicando a éstos, la normatividad general
de los citados Planes Parciales”; esta indefinición, ha acarreado graves problemas en la
aprobación de los proyectos de renovación urbana pues, al ser una figura
comprensiblemente compleja para permitir el desarrollo de suelo en expansión o sin
urbanizar, implica 71 actividades y 34 controles dentro del procedimiento de aprobación,
es decir un número significativo de etapas y pre aprobaciones antes de poder ser

aprobado definitivamente.
La Tesina del Master en Gestión y Valoración Urbana de la Universidad Politécnica de Cataluña

en Barcelona, posee un enfoque desde la Gestión del Urbanismo, pese a ser realizada por una
Abogada y que la misma pretende una valoración jurídica de los Planes Parciales de Renovación
Urbana de Bogotá; en estricto sentido, no posee un enfoque jurídico, ya que ni las categorías
de análisis, ni los instrumentos de análisis son jurídicos; de la valoración de la tesina se concluye
entre otros aspectos:
i) Es necesario implementar normas o regulaciones administrativas y metodologías

internas en las entidades que permitan la gestión y ejecución exitosa de los
proyectos de renovación urbana.
ii) Es necesario evaluar si para los Planes Parciales de Renovación Urbana es posible
regular un procedimiento específico, teniendo en cuenta que reviste unas
características diferentes a los planes parciales de desarrollo.
iii) Hay falta de colaboración interinstitucional entre las diferentes entidades que
participan en la aprobación del instrumento, pues son ellas las que presentan la
mayor demora en la emisión de sus conceptos y sin ellos la entidad encargada de la
aprobación no puede tomar sus decisiones respecto de los proyectos.
iv) Los promotores inmobiliarios, que se quejan constantemente por la ausencia de
unas reglas del juego claras, por una alta discrecionalidad administrativa en la toma
de decisiones importantes de los proyectos y por una creciente falta de credibilidad
hacia la administración pública, sintiendo que los proyecto de renovación urbana
suponen un riesgo de alto impacto en las finanzas de sus empresas y prefieren
apostar en proyectos de expansión urbana o planes parciales en tratamiento de
desarrollo y no a los planes parciales en tratamiento de renovación urbana.
v) Las estrategias de gestión y ejecución que se plantean en materia de Renovación
Urbana requiere de creaciones normativas de figuras como las identificadas en
Barcelona o de modificación normativa en aquellos temas que a pesar de estar
regulados, requieren de una actualización o cambio de enfoque para que puedan
Página
obtenerse resultados visibles.
58.9. Artículo de Daniel Alberto Acosta Guevara

411
FUNCIÓN SOCIAL DE LOS PLANES PARCIALES EN BOGOTÁ: ¿CÓMO COMBATIR LA GENTRIFICACIÓN?

PÁG 5. Hacer una valoración de las posibles soluciones de los problemas planteados en
Enfoque del el caso Bogotá, se toma como referencia a Barcelona durante el mismo período (2000-
Artículo 2012), mediante la identificación de las estrategias utilizadas en los modelos de gestión
utilizados en los proyectos de regeneración del barrio la Mina, el cual ha sido altamente
reconocido y catalogado como proyecto de regeneración urbana integral y del ámbito
22@ específicamente en el PERI Llull Pujades Levante, por tener las características de una
regeneración urbana con alto contenido de reactivación económica pero mezclando los
demás usos y actividades, entre ellos el residencial.
PÁG. 19. Los planes parciales son mecanismos mediante los cuales es posible llevar a cabo
procesos de renovación urbana, considerados una prioridad en las agendas políticas de
las ciudades, y en mayor medida en las de los países en vía de desarrollo donde,
históricamente, su crecimiento se ha dado de forma desorganizada y sin planeación
alguna. En este marco, la renovación surge como una excelente alternativa para gestionar
cambios en las dinámicas diarias de una población, que incluyen aspectos de su desarrollo
Resultados y/o económico y calidad de vida: movilidad, salud, vivienda, recreación, entre otros.
Conclusiones PÁG. 20. Para esto, el sistema jurídico debe cumplir un mejor y mayor papel en la
prevención de la gentrificación y comenzar a reconocerla como un problema cierto y real.
De hecho, la legislación pasada, incluso sin mencionarla de forma directa, contemplaba
mejores formas de integración de los ciudadanos, o buscaba, mediante diferentes me-
dios, que los habitantes de las zonas declaradas de renovación pudieran conservar un
lugar en los proyectos y no verse obligadas a desplazarse. Sin embargo, hoy en día la
normativa no solo parece contraria sino en cierto grado está dispuesta a legitimar la
gentrificación desde la misma institucionalidad, a juzgar por las disposiciones legales y la
actuación de la administración. Es el caso de los propietarios de V. I. S. y V. I. P. que deben
ser reubicados en zonas de similares características a la que están dejando, es decir, con
falencias en la planeación y organización territorial.
Es un artículo con enfoque es jurídico, que examina el fenómeno de la gentrificación y plantea

a manera de conclusión lo siguiente:
 El sistema jurídico debe cumplir un mejor y mayor papel en la prevención de la

gentrificación y comenzar a reconocerla como un problema cierto y real.
58.10. Artículo de Álex Smith Araque Solano
UN MODELO DE GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DE RENOVACIÓN URBANA

PÁG 5. En la perspectiva económica se diferencian varios negocios: la adecuación del
Enfoque del suelo, la gestión inmobiliaria y la financiera y la construcción. Estos no se encuentran en
Artículo esferas separadas, a pesar de las distintas lógicas del desarrollo capitalista o de mercado
que tiene cada uno de los agentes involucrados en el proceso. Por el contrario, se vinculan
en una concepción paretiana. Página
PÁG 26. Los problemas asociados a precarias dotaciones de bienes públicos y la fuerte
Resultados y/o segregación social tienen origen en la baja capacidad de gestión del suelo en las ciudades
Conclusiones colombianas.
412
PÁG 26. Existen algunas condiciones básicas para concretar los proyectos de renovación
y en general cualquier proyecto urbano, como entender la formación de precios, rea-
signar los derechos de propiedad, eliminar las asimetrías de información y modular la
gestión del suelo con la financiera.
PÁG 26. Al menos quedan dos tareas por resolver. Por una parte, establecer estructuras
de costos técnica y científicamente bien elaboradas. No es clara la función de oferta,
costo marginal, espacio edificado en tipos de usos y alturas, y menos la repercusión del
suelo en el precio de venta. Por otra parte, ¿cómo asignar la vivienda de interés social en
estos proyectos? La respuesta no es fácil, pero es claro que no debe ser por la vía del
mercado. Existen diversos mecanismos de asignación, políticos, meritorios o de carencia
e insuficiencia, pero en cualquier caso se sugiere enviar a la ciudadanía la señal de que la
agregación de valor y el esfuerzo personal permiten alcanzar mejoras en bienestar.
Argumento a PÁG. 25. La gran conclusión de este ejercicio es que si se articulan los instrumentos de
Resaltar gestión del suelo y los aprovechamientos adecuados del mercado inmobiliario, la oferta
de bienes públicos y la vivienda de interés social se alcanzan en grandes proyectos
urbanos.
Es un artículo con enfoque econométrico y no jurídico, que examina el problema de la captura

de rentas por agentes privados en el marco de los incrementos de gestión del suelo y plantea a
manera de conclusión lo siguiente:
i) Los problemas asociados a precarias dotaciones de bienes públicos y la fuerte segregación

social tienen origen en la baja capacidad de gestión del suelo en las ciudades colombianas.
ii) Para concretar los proyectos de renovación urbana, es necesario establecer estructuras
de costos técnica y científicamente bien elaboradas, entender la formación de precios,
reasignar los derechos de propiedad, eliminar las asimetrías de información y modular la
gestión del suelo con la gestión financiera.
iii) En los proyectos de renovación urbana, ¿cómo asignar la vivienda de interés social en
estos proyectos? La respuesta no es fácil, pero es claro que no debe ser por la vía del
mercado.
59. CONCLUSIONES SOBRE EL CONOCIMIENTO ACUMULADO
La sistematización de las conclusiones, acredita un total de 34 conclusiones, 18 pertenecen al

Marco Regulatorio y 16 pertenecen al Marco Institucional, así:
MARCO REGULATIRO – 18 CONCLUSIONES

CLEMENCIA ESCALLÓN GARTNER
1. Que hay un fracaso de los instrumentos para promover la renovación urbana, situación que se evidencia en el hecho que no hay
Precisión de los conceptos de los términos renovación urbana y redesarrollo urbano.
2. Poca claridad de las normas de renovación urbana y del instrumento de Plan Parcial que debería garantizar mejor calidad de vida
urbana para los Ciudadanos.
Página
JENNIFER MAYORGA LAMOUROUX
LIMITACIONES EN LA GESTIÓN DE PLANES PARCIALES EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ
MILENA GUEVARA TRIANA
413
APLICACIÓN DE PLANES PARCIALES COMO CONCRECIÓN DEL MODELO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN BOGOTÁ: HACIA UNA
PROPUESTA METODOLÓGICA
3. No están definidos de manera precisa, los estándares mínimos y homogéneos para la obtención de suelos para parques y
equipamientos.
4. No hay una relación clara entre la predelimitación y adopción de planes parciales con respecto al modelo de ordenamiento
territorial.
5. Hay dudas en los trámites aplicables y procedimientos complejos, que llevan a un excesivo tiempo en su adopción.
ROBERTO ARAZO SILVA
LINEAMIENTOS DE DISEÑO URBANO EN LA GESTIÓN DE PROYECTOS DE RENOVACIÓN URBANA EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ
6. Se requiere contar con una reglamentación clara y sistemática que regule la el suelo de renovación urbana.
LUIS HERNANDO MUNARD DÍAZ

7. La revitalización piensa el lugar como un entorno vital urbano bajo principios de Permeabilidad, Variabilidad, Versatilidad,
Legibilidad, Imagen Visual Apropiada, Riqueza Visual y Personalización.
8. La Normativa Colombiana, en la ejecución de los modelos de gestión para la recuperación vial, contempla la permanencia de los
actuales residentes, pero aplicación es difícil.
9. El estado no ha encontrado una fórmula que estimule la inversión privada en las áreas centrales que impulsen los proyectos de
renovación.
EDINS FERNANDO FIGUEROA BURBANO
REDESARROLLOS URBANOS: DE LA FIGURA DEL PLAN PARCIAL A SU APLICACIÓN SECTOR DEL CHAGUALO EN MEDELLÍN
10. Los Planes Parciales de Redesarrollo poseen normas altamente flexibles, dirigidas al incremento del mayor volumen construido
y en detrimento de los atributos y dimensiones del territorio.
11. La hipótesis planteada en el sentido de considerar los Planes Parciales de Redesarrollo como instrumento de carácter integral,
al ver la aplicación de la figura en función a la articulación de los atributos del territorio y las dimensiones del desarrollo, se
establece desde la evaluación técnica una contradicción entre el discurso y su aplicación y se evidencia: a) falta de calidad de
los mínimos espacios públicos generados, b) frágil configuración de equipamientos proyectados, que se construyen al final de
la intervención o no se construyen c) el proyecto no incluye condiciones para la apropiación de las personas del contexto
inmediato.
CARLOS ANDRÉS ARGOTY BOTERO
GESTIÓN PÚBLICO PRIVADA EN LA RENOVACIÓN URBANA DE CALI: RETOS Y POSIBILIDADES DEL NUEVO SIGLO
IRINA SÁNCHEZ CABRERA
LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN BOGOTÁ (2000-2012): IDENTIFICACIÓN DE OBSTÁCULOS Y PLANTEAMIENTO DE
ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
12. Es necesario implementar normas o regulaciones administrativas y metodologías internas en las entidades que permitan la
gestión y ejecución exitosa de los proyectos de renovación urbana.
13. Es necesario evaluar si para los Planes Parciales de Renovación Urbana es posible regular un procedimiento específico, teniendo
en cuenta que reviste unas características diferentes a los planes parciales de desarrollo.
14. Los promotores inmobiliarios, que se quejan constantemente por la ausencia de unas reglas del juego claras, por una alta
discrecionalidad administrativa en la toma de decisiones importantes de los proyectos y por una creciente falta de credibilidad
hacia la administración pública.
15. Las estrategias de gestión y ejecución que se plantean en materia de Renovación Urbana requiere de creaciones normativas de
figuras como las identificadas en Barcelona o de modificación normativa en aquellos temas que a pesar de estar regulados,
requieren de una actualización o cambio de enfoque para que puedan obtenerse resultados visibles.
DANIEL ALBERTO ACOSTA GUEVARA
16. El sistema jurídico debe cumplir un mejor y mayor papel en la prevención de la gentrificación y comenzar a reconocerla como
un problema cierto y real.
ÁLEX SMITH ARAQUE SOLANO
17. Para concretar los proyectos de renovación urbana, es necesario establecer estructuras de costos técnica y científicamente bien
elaboradas, entender la formación de precios, reasignar los derechos de propiedad, eliminar las asimetrías de información y
modular la gestión del suelo con la gestión financiera.
18. En los proyectos de renovación urbana, ¿cómo asignar la vivienda de interés social en estos proyectos? La respuesta no es fácil,
pero es claro que no debe ser por la vía del mercado.
MARCO INSTITUCIONAL – 17 CONCLUSIONES
CLEMENCIA ESCALLÓN GARTNER
19. No hay al interior de la Institucionalidad, una inquietud por identificar los problemas del proceso de adopción del Plan Parcial ni
un método para la toma de decisiones. Página
20. Es necesario hacer visible en todo el proceso, los tipos interacciones entre los actores del proceso en la lógica público-privada.
JENNIFER MAYORGA LAMOUROUX
LIMITACIONES EN LA GESTIÓN DE PLANES PARCIALES EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ
21. Débil coordinación institucional
414
22. Falta de capacitación a los funcionarios públicos
23. Carencia de participación y concertación con la población del área de influencia
24. No se ha podido articular una verdadera política de renovación urbana.
MILENA GUEVARA TRIANA
APLICACIÓN DE PLANES PARCIALES COMO CONCRECIÓN DEL MODELO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN BOGOTÁ: HACIA UNA
PROPUESTA METODOLÓGICA
ROBERTO ARAZO SILVA
LINEAMIENTOS DE DISEÑO URBANO EN LA GESTIÓN DE PROYECTOS DE RENOVACIÓN URBANA EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ
25. Es necesario construir una estructura de gestión asociada a la operación urbana que asigne responsabilidades a los actores
públicos y privados, articulada a lo largo de la concepción y ejecución del proyecto de renovación urbana.
26. El proyecto urbano de renovación, se debe concebir más allá de los objetivos de transformación física y articularse a un esquema
de regeneración social y reactivación económica; por encima del planeamiento tradicional.
LUIS HERNANDO MUNARD DÍAZ
27. Un tejido urbano vital se relaciona con espacio público, variedad de usos y alta densidad.
EDINS FERNANDO FIGUEROA BURBANO
REDESARROLLOS URBANOS: DE LA FIGURA DEL PLAN PARCIAL A SU APLICACIÓN SECTOR DEL CHAGUALO EN MEDELLÍN
28. La intervención por Redesarrollo representa el saqueo, la depredación y detrimento de la riqueza urbana social, al privilegiar el
protagonismo de la gestión privada directamente relacionada con la esfera económica-inmobiliaria.
CARLOS ANDRÉS ARGOTY BOTERO
GESTIÓN PÚBLICO PRIVADA EN LA RENOVACIÓN URBANA DE CALI: RETOS Y POSIBILIDADES DEL NUEVO SIGLO
29. El proceso de generación de la política para Renovación Urbana, implicará preguntarse primero, aspectos como, ¿Cuál es la
pertinencia de renovar?,¿para qué hacer renovación?, ¿para quienes hacerla?, ¿qué tipo de ciudad se quiere tras de su
ejecución?, ¿qué se debe priorizar, consolidación de sector empresarial o regreso de la vivienda?.
30. Los proyectos de Renovación Urbana deben ser un indicador del éxito de políticas públicas implementadas en otras dimensiones
y escalas.
31. No se puede pensar en la Renovación Urbana sin la alteración de la estructura institucional responsable de su gestión. Esto
implica hacer cambios en la estructura organizacional del Municipio, a partir de los cuales se pueda propiciar la gestión y
32. La Renovación Urbana, exige proyectos integrales que incluyan la población afectada, y especialmente, al habitante de calle o
en condición de calle. Sin embargo los proyectos de Renovación Urbana, no son ni pueden pretender ser un mecanismo para la
solución de todas problemáticas socio-económicas de una ciudad o de sectores de la misma, pues en la Renovación Urbana, los
actores sociales tiene una responsabilidad y un rol que cumplir, pero no puede ser el actor privado quien debe asumir todas las
cargas de las externalidades de fenómenos cuyos orígenes se encuentran fuera del área de intervención.
IRINA SÁNCHEZ CABRERA
LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN BOGOTÁ (2000-2012): IDENTIFICACIÓN DE OBSTÁCULOS Y PLANTEAMIENTO DE
ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
33. Hay falta de colaboración interinstitucional entre las diferentes entidades que participan en la aprobación del instrumento, pues
son ellas las que presentan la mayor demora en la emisión de sus conceptos y sin ellos la entidad encargada de la aprobación
no puede tomar sus decisiones respecto de los proyectos.
DANIEL ALBERTO ACOSTA GUEVARA
ÁLEX SMITH ARAQUE SOLANO
34. Los problemas asociados a precarias dotaciones de bienes públicos y la fuerte segregación social tienen origen en la baja
capacidad de gestión del suelo en las ciudades colombianas.
Página
415

Los Planes Parciales de Renovación Urbana en Colombia Del Período

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Universidad de La Salle

Maestria en Ciencias del Hábitat Facultad de Ciencias del Hábitat

Los planes parciales de renovación urbana en Colombia del

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LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACIÓN URBANA EN COLOMBIA DEL

4. Contextualización Histórica y Evolución Normativa: Del Primer Plan Parcial de 51

5.1.1.4. Por qué Excluir el Plan Parcial San José II 62

8.4.1.5.3. Instrumentos de Tercer Nivel 95

8.4.2.2. Relacionados con la Ley 9 de 1989 95

8.4.5. Instrumentos de Control 97

15.4.1. Los Estándares Urbanísticos y el Decreto Nacional N° 798 de 2006 139

29.3.2. Asimetrías del Marco Institucional 215

30.2 Balance General 216

41. Test de Validez y Decretos de Adopción de la Ciudad de Cali 254

46.1. Praxis Investigativa y Asimetrías del Marco Institucional 279

Artículo 4. Definiciones 295

Artículo 5. Expediente de la Actuación Administrativa 296

Artículo 10. Estructura Funcional de los Actos Administrativos 297

Infraestructura Establecida de Servicios

Parágrafo 2. Directrices de Intervención 306

Parágrafo 3. Desistimiento de la Formulación del Plan Parcial 315

Parágrafo 2. Ausencia de Acuerdo de Concertación de Manejo de Bienes de Interés Cultural 316

Artículo 68. Adopción del Plan Parcial 328

Obras Viales fuera del perímetro de la Operación Urbana 328

ANEXO 1. MARCO CIENTÍFICO 349

ix. Hipótesis de Investigación 368

b. Variable 2 – Fines Normativos de la Renovación 369

xvi. Correlación Preguntas y Objetivos de Investigación con el Desarrollo Temático 376

ANEXO 2. ESTADO DEL ARTE 389

A continuación se presenta el resultado de la investigación titulada « Los Planes Parciales de

El punto de partida de la investigación, lo constituye la experiencia profesional del suscrito en

El primer tipo de intervención, es decir, la modalidad de reactivación se viene haciendo desde

territorio generando disfunciones del mismo y desequilibrios.

El segundo tipo de intervención, la modalidad de redesarrollo está pensada para arreglar

Este tipo de programas de intervenciones integrales sobre la ciudad construida, como se

obsolescencia funcional o física de los inmuebles, infraestructuras y espacios públicos – SIC – »

« Existen 1.032.468 m2 de áreas reglamentadas para Renovación Urbana, lo que

Todo esto da un total de 3.082.737 m2 susceptibles de ser renovados de acuerdo a las

« Lo anterior es evidente al revisar los avances en la implementación de los Planes Parciales

En consideración a dicha problemática, el presente trabajo ofrece tanto un marco de discusión

El modelo de regulación normativa que se expone es un procedimiento administrativo para la

Desde el punto de vista de la propuesta de intervención, se ha configurado una proyecto de

respetando las competencias que impone la arquitectura constitucional de la Carta Política de

desprenden de la potestad reglamentaria que se puede atribuir al Presidente de la República

La expresión asimetrías del marco regulatorio, es una expresión técnica del

« El Neoinstitucionalismo enfoca las estructuras de poder desde una doble perspectiva:

El nexo marco jurídico-proceso económico, en perspectiva del Neoinstitucionalismo implica

Los planes parciales de renovación urbana se presentan en modalidad de reactivación y

« ARTÍCULO 113º.- ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES. Se entiende por actuaciones

Cuando se solicite el concurso de la Nación, el Ministerio de Desarrollo Económico, a

« Parágrafo 2°. El Gobierno Nacional a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y

implementación de proyectos estratégicos de iniciativa de la Nación, que promuevan el

Estas actuaciones deberán delimitarse y definirse en estudios técnicos que seguirán el

Es decir, corresponde al Estado en cabeza de la Nación, definir el Marco Regulatorio de la

La Regulación Económica que hace el Estado, se concreta en un Marco Regulatorio, es decir, en

« La economía neoinstitucional y evolucionista se ha preocupado explícitamente por

entonces, tres clases de intervencionismo económico: conformativa, que establece los

De lo anterior, podemos advertir, que la operación de cualquier mercado, posee un ideal de

La perfección de las transacciones del mercado, es un ideal soportado en la existencia de

« La economía neoinstitucional también le confiere importancia a la distribución de la

« La información asimétrica significa que la información se encuentra fragmentada, lo

pero no ejecutados, seis (6) en Bogotá y tres (3) en Cali.

« LA GESTIÓN DEL SUELO PUEDE SER DEFINIDA COMO EL CONJUNTO DE