Dictamen Jurídico Sobre Documentos Tierras Consultoría CEFA

Lic.
Herman Aroldo Palacios Hernández

Abogado y Notario
7ta. Calle 5-195 Zona 1 Huehuetgo. Tel.53415111- 54984428
Correo electrónico: harold.1971@hotmail.com Colegiado: 9979
DICTAMEN JURÍDICO SOBRE

ACTA CONVENIO DE TIERRAS Y DECLARACIÓN JURADA
FACCIONADAS ANTE LA MUNICIPALIDAD DE SAN JUAN IXCOY,
DEPARTAMENTO DE HUEHUETENANGO
EMITIDO POR: LIC. HERMAN AROLDO PALACIOS HERNÁNDEZ

ABOGADO Y NOTARIO
SOLICITADO POR: COMITÉ EUROPEO PARA LA FORMACIÓN Y LA

AGRICULTURA CEFA HUEHUETENANGO
Huehuetenango, Guatemala 4 de octubre de 2011
1
Lic. Herman Aroldo Palacios Hernández
Abogado y Notario
DICTAMEN JURÍDICO SOBRE ACTA O CONVENIO DE TIERRAS Y DECLARACIÓN

JURADA FACCIONADA EN LA MUNICIPALIDAD DE SAN JUAN IXCOY,
HUEHUETENANGO.-
1.- OBJETO DEL DICTAMEN JURÍDICO
El presente dictamen jurídico tiene como objeto dar cumplimiento a los requerimientos solicitados
por el Comité Europeo para la Formación y la Agricultura (CEFA) dentro del proyecto:
“Fortalecimiento de los Mecanismos de diálogo político y coordinación entre poder local y sociedad
civil en temas de conflictividad agraria y ordenamiento territorial en los municipios de Colotenango y
San Juan Ixcoy”; requerimientos que se encuentran contenidos en el Contrato de Servicios
Profesionales1 suscrito en la fecha cinco de septiembre del presente año y los cuales se establecen
así:
b) Efectuar la revisión, análisis, comentarios y/o recomendaciones con fundamento de derecho sobre
la pertinencia legal de los documentos que se entreguen (Declaración Jurada y Acta Convenio de
Tierras); lo cual debe efectuarlo de manera integral con base a la legislación vigente en
Guatemala y tomando en cuenta el derecho consuetudinario que tradicionalmente se aplica en los
Municipios como San Juan Ixcoy y Colotenango;
c) Determinar si los documentos de Declaración Jurada y Acta o convenio, en caso de que se trate
de tierras que correspondan a propiedad privada (debidamente inscritas a favor de particulares en
el Registro de la Propiedad); pueden o deben elaborarse en la Municipalidad;
d) Definir las diferentes tipologías de transacciones que legalmente se pueden operar mediante Acta
o Convenio Municipal, Eje: compra-venta, donaciones, sucesiones, desmembraciones, etc; ya
sean totales o parciales;
e) Definir el nombre correcto-legal que se le debe asignar a cada documento; tanto en relación a las
Declaraciones Juradas, como de las Actas o Convenios Directos;
f) Determinar y especificar con fundamentos y artículos de ley todos los requisitos tanto de fondo,
como de forma que los documentos objeto de estudio deben de contener y reunir;
g) Revisar todo lo relacionado al buen uso y ejercicio de la FE PÚBLICA;
1
Contrato de Servicios Profesionales suscrito en la fecha 5 de septiembre del año dos mil once por el Abogado y
Notario Herman Aroldo Palacios Hernández y el Coordinador del Proyecto CEFA-Huehuetenango Giuseppe
Marando. (ANEXO I)
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Abogado y Notario
h) Emitir amplias opiniones y/o recomendaciones que contribuyan a comprender mejor los
beneficios y/o posibles debilidades, así como las implicaciones y eficacia de cada uno de los dos
documentos redactados ante la FE PÚBLICA del Alcalde y Secretario Municipal;
i) Enriquecer el dictamen, con ejemplos, experiencias, lecciones aprendidas e ilustraciones de

casos; donde se demuestre los alcances de los documentos redactados a nivel de las
Municipalidades, tomando en consideración el tiempo, el lugar y el ámbito especialmente al
momento de presentarse algún tipo de problema y tener que acudir a algún tribunal de justicia;
j) PUNTO E de los términos de referencia:
Determinar hasta donde la ley exige o hasta donde es recomendable incluir en los
documentos aspectos o datos como los siguientes:
e.1). Ubicación exacta del predio involucrado en la transacción u operación;
e.2). Contar con un Croquis que incluya los colindantes, elaborado y firmado por el
Síndico Municipal,
e.3). Agregar un Acta de conformidad de colindantes, (Documento donde todos los

colindantes deberían de firmar de conformidad),
e.4). Area o superficie del predio, fracción o lote de terreno, objeto de la operación,
(porque la mayoría de veces solo aparecen las medidas por cada lado, pero no se
especifica el área; que debería ser en metros cuadrados). En este sentido, indicar un
método práctico, sencillo pero eficiente mediante el cual los síndicos municipales puedan
sacar un cálculo de áreas lo más exacta posible.
e.5). Consignar el valor o precio del terreno (que puede ser estimado o real de mercado),
e.6). Recalcar que el documento suscrito en la municipalidad constituye una simple

declaración que deberá posteriormente (obligadamente) ser legalizada ante NOTARIO
para los efectos de ley.
e.7). Describir algunas de las principales cosas que existen en el inmueble: Eje: tipo de
construcciones (si las hubiera), accesos, servicios básicos, nacimientos de agua,
bosques o árboles existentes, servidumbres de paso (de tuberías de agua, drenajes,
tendido eléctrico, etc.).
3
Abogado y Notario
2.- PROCEDIMIENTO UTILIZADO:
El presente dictamen jurídico es el resultado de una amplia investigación jurídica contenida

concretamente en el Plan de Trabajo de la Consultoría2, para el efecto se realizó la revisión
bibliográfica correspondiente sobre el abordaje de los puntos del dictamen indicado; así también se
hizo la revisión de la legislación vigente3 en la República de Guatemala.
Con el objeto de fortalecer el análisis doctrinario legal, fueron entrevistados los Jueces de Primera
Instancia del Ramo Civil de la Ciudad de Quetzaltenango y Huehuetenango4 quienes respondieron a
los cuestionamientos requeridos sobre los documentos municipales que amparan derechos
posesorios sobre tierras, actas convenio de tierras y declaraciones juradas; opiniones que también
fueron sustentadas y corroboradas con sentencias de juicios civiles donde las partes han
acompañado documentos municipales, y la valoración de estas emitidas por los administradores de
justicia en los juicios respectivos.
También en su oportunidad se realizó un diagnóstico preliminar5 sobre la forma de elaboración de

los documentos actas convenio de tierras y declaración jurada, mismas que amparan derechos
posesorios de tierra y la forma de elaboración y archivo de dichos documentos en la secretaria
municipal del municipio de San Juan Ixcoy, departamento de Huehuetenango; además se obtuvo
información complementaria de los secretarios municipales de la municipalidad de Santa Eulalia,
Unión Cantinil y Oficial de la secretaria municipal del municipio de San Sebastián Huehuetenango6,
también para conocer la forma de elaboración de las actas convenios de tierra y declaración jurada,
así como la manera de archivar, estos.
Con el objeto de conocer aspectos sobre el Derecho Consuetudinario, se realizó la entrevista con
el Licenciado Vicente Jiménez Sales7 para establecer opiniones y valoraciones sobre los documentos
municipales que amparan derechos posesorios de tierra.
Por último procedí a realizar un análisis jurídico sobre documentos municipales8 que amparan
derechos posesorios de bienes inmuebles suscritos ante la municipalidad del municipio de San Juan
Ixcoy.
2
Plan de Trabajo y cronograma presentado a CEFA en la fecha 9 de septiembre de 2011 que contiene los objetivos,
actividades, sub actividades, resultados e indicadores. (ANEXO II)
3
Lista de libros jurídicos consultados y leyes vigentes en la República de Guatemala. (ANEXO III)
4
Entrevista realizada a Jueces de Primera Instancia del Ramo Civil de la Ciudad de Huehuetenango y Quetzaltenango en las
fechas 23 y 26 de septiembre de 2011. (ANEXO IV)
5
Diagnóstico preliminar realizado en la fecha 13 de septiembre del año 2011, en la Secretaria Municipal del Municipio de
San Juan Ixcoy. (ANEXO V)
6
Entrevistas realizadas a Secretarios del Municipio de Santa Eulalia en la fecha 27 de septiembre, Unión Cantinil en la
fecha 13 de septiembre y oficial de la municipalidad de San Sebastián Huehuetenango en la fecha el 16 de septiembre.
(VER ANEXO VI)
7
Abogado y Notario, Catedrático del Curso Derechos de los Pueblos Indígenas de la Universidad Rafael Landivar;
integrante de la Defensa Legal de los Derechos Colectivos de los Pueblos Indígenas; integrante de la Junta Directiva del
Centro de Estudios y Análisis Formación Incidencia de los Pueblos Mayas de Guatemala; y Juez de Paz en varios
municipios del departamento de Huehuetenango.
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Abogado y Notario
Con lo anterior se tienen bases sólidas para arribar a las consideraciones doctrinarias y jurídicas
que a continuación se indican.
3.- CONSIDERACIONES DOCTRINARIAS Y JURÍDICAS:
INCISO B DE LA CONSULTORÍA:
“Efectuar la revisión, análisis, comentarios y/o recomendaciones con fundamento de

derecho sobre la pertinencia legal de los documentos que se entreguen (Declaración Jurada y
Acta Convenio de Tierras); lo cual debe efectuarlo de manera integral con base a la legislación
vigente en Guatemala y tomando en cuenta el derecho consuetudinario que tradicionalmente
se aplica en los Municipios como San Juan Ixcoy y Colotenango”;
3.1 Consideraciones sobre las Actas Municipales que recogen negocios jurídicos de
las personas:
Las actas convenios de tierra y declaraciones juradas; que amparan derechos posesorios9
relacionados con la tierra, -tierras sin registro- encuentran su fundamento en el artículo 1574 del
Código Civil Decreto Ley 106, que establece “Toda persona puede contratar y obligarse:
a) Por escritura pública;

b) Por documento privado o POR ACTA LEVANTADA ANTE EL ALCALDE MUNICIPAL DEL
LUGAR;
c) Por correspondencia; y
d) Verbalmente.
Del artículo anterior se infiere que el Código Civil guatemalteco otorga a las personas interesadas
la facultad de poder contratar y obligarse de varias formas; en el primer caso mediante Escritura
Pública10, misma que de conformidad con el artículo 1º. del Código de Notario Decreto 314 del
Congreso de la República corresponde al Notario su faccionamiento y autorización, al respecto el
8
Análisis Jurídico de Acta Convenio de Tierra y Declaración Jurada sobre doce documentos faccionados en la Secretaría de
la municipalidad del municipio de San Juan Ixcoy. (ANEXO VII).
9
Según el artículo 23 inciso p) de la Ley del Registro de Información Catastral decreto 41-2005: Es poseedor, quien sin ser
el propietario ejerce sobre un predio todas o algunas de las facultades inherentes al dominio. No es poseedor el que posee
en nombre o representación del propietario o quien disfruta del predio por actos puramente facultativos o de simple
tolerancia permitida por el propietario. El inciso u) del mismo artículo indicado, establece: Propietario: Es la persona que
ejerce alguna o todas las facultades inherentes al dominio y tiene el derecho de disponer de un predio inscrito a su nombre
en el Registro de la Propiedad.
10
Escritura Pública: Es el instrumento público autorizado por notario en el protocolo a su cargo, a requerimiento de parte,
en la que se hacen constar negocios jurídicos, obligándose en los términos pactados. La forma Notarial en el Negocio
Jurídico, cuarta edición, Nery Roberto Muñoz pág 10.
5
Abogado y Notario
citado artículo establece: “El Notario tiene fe pública, para hacer constar y autorizar actos11 y
contratos12 en que intervenga por disposición de la ley o a requerimiento de parte”, en este caso, la
forma idónea que las personas pueden utilizar para contratar y obligarse es la Escritura Pública; en
segundo lugar tenemos que las personas pueden contratar y obligarse por documento privado o POR
ACTA LEVANTADA ANTE EL ALCALDE, interesa a nuestro dictamen analizar el acta municipal,
antes que el documento privado13; con relación al término ACTA es importante señalar que un acta
es un documento emanado de autoridad pública en donde se hacen constar hechos o circunstancias
que se presencien, o se hagan constar ante dicha autoridad; en el presente caso resulta anti técnico
el suscribir negocios jurídicos-contratos en actas, por la finalidad que estas tienen; sin embargo por
ahora en la legislación guatemalteca y luego de hacer una amplia revisión de la legislación ordinaria,
el artículo 1574 inciso b) del código civil, es el único fundamento legal en que se ampara el Alcalde
Municipal para recoger la voluntad de las personas para contratar y obligarse; debe recordarse aquí
también que en la Constitución Política de la República de Guatemala y el Código Municipal Decreto
Número 12-2002, en ningún momento atribuye al Alcalde Municipal funciones de tipo NOTARIAL,
solamente funciones de tipo ADMINISTRATIVAS, por consiguiente la fe pública que ostenta el
Alcalde Municipal es de tipo ADMINISTRATIVA. En tercer y cuarto lugar también el código civil señala
que las personas pueden contratar y obligarse, por correspondencia y verbalmente, formulas
utilizadas generalmente en negociaciones de menor valor.
3.2 Consideraciones legales sobre los documentos entregados Acta Convenio de

Tierras y Declaración Jurada:
Al revisar el legajo de documentos municipales que contienen Actas convenios de tierra y

declaración jurada; documentos que amparan derechos posesorios y hereditarios sobre
bienes inmuebles (tierras); los cuales se han faccionado en la Secretaría de la Municipalidad
del Municipio de San Juan Ixcoy del departamento de Huehuetenango; y que fueron entregados en su
oportunidad por la entidad solicitante del presente dictamen. En total fueron revisados doce
documentos, mismos que se encuentran comprendidos entre los años dos mil al año dos mil once;
además fueron revisados los documentos actas convenios y declaración jurada que se encuentran
Archivados en leiz de otros años anteriores; y también luego del haber realizado un diagnóstico
preliminar14 se puede establecer lo siguiente:
a) Los Actas Convenios de Tierra y declaración jurada, elaborados en la secretaria municipal

del municipio de San Juan Ixcoy, contienen los siguientes negocios jurídicos:
11
Según Guillermo Cabanellas “Acto es la manifestación de voluntad. El acto jurídico, es toda manifestación de voluntad,
que tenga por fin producir un efecto jurídico, modificar una situación jurídica. Esta manifestación de voluntad es unas
veces unilateral (por ejemplo un testamento): existe entonces un acto unilateral; otras veces consiste en un acuerdo.
Entonces hay convención.
12
“Hay contrato cuando dos o más personas convienen en crear, modificar o extinguir una obligación” Artículo l517 del
Código Civil Decreto Ley 106.
13
Según Guillermo Cabanellas: “El redactado por las partes interesadas, con testigos o sin ellos, pero sin intervención de
notario o funcionario público que le dé fe o autoridad. De concurrir algunos de estos últimos, y en ejercicio de sus
funciones, se estaría ante la especie opuesta del documento público. Diccionario Enciclopédico del Derecho usual Tomo II
pag 773
14
Ver nota al pie de pág No. 5.
6
Abogado y Notario
1) Donación de fracción entre vivos de bien inmueble;

2) Donación de totalidad entre vivos de bien inmueble;
3) Compraventa de totalidad de bien inmueble;
4) Compraventa de fracción de bien inmueble;
5) Unificación de bienes inmuebles;
6) Declaración Jurada Unilateral sobre derechos posesorios de bien inmueble sin registro;
7) Declaración Jurada Unilateral sobre Derechos Posesorios y Hereditarios de bien inmueble sin
registro;
8) Mutuos con garantía y sin garantía15
Previo entrar a realizar el análisis jurídico correspondiente de cada negocio jurídico que se
faccionan en acta municipal, quiero indicar que dentro de la clasificación de los contratos existen los
llamados: a) Contratos Consensuales16: “El que siendo se perfecciona por el mero conocimiento de
las partes, en el sentido jurídico de que a partir de entonces las obligaciones son exigibles y los
derechos ejercitables, y que cualquier actitud en contrario entraña incumplimiento…”; b) Contratos
Formales17: “Aquel que para su validez requiere determinadas formalidades o solemnidad…”; c)
Contratos Solemnes:18 “Aquel convenio que, por expreso precepto de la ley, ha de ser otorgado con
sujeción a determinadas formas, substanciales para la validez del contrato y la eficacia de sus
cláusulas…”; la anterior clasificación queda inconclusa ya que existen varias clasificaciones de los
contratos; sin embargo la presente clasificación ilustra el siguiente análisis:
Para el caso de las donaciones entre vivos ya sea de fracción o totalidad indicadas en los incisos
1) y 2) anterior, el artículo un 1,855 del Código Civil establece: “La donación entre vivos es un
contrato por el cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa, a título gratuito”; y
posteriormente el artículo 1,862 del mismo Código Civil establece “La donación de bienes inmuebles
debe otorgarse y aceptarse por escritura pública”. Como puede observarse, para el caso de la
donación la ley establece determinada formalidad en dicho contrato, -que conste en escritura pública-
.
Para el caso de la compraventa de bienes inmuebles ya se fracción o totalidad indicados en el

inciso 3) y 4); el artículo 1790 del Código Civil establece: “Por el contrato de compraventa el
vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla y el comprador se obliga
a pagar el precio en dinero”. También refiriéndose al contrato de compraventa el artículo 1791
establece “El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que
convienen en el precio y la cosa, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”. Como puede
observarse en principio la compraventa es un contrato de tipo consensual, basta el consentimiento
de las partes para que se perfeccione; sin embargo es de hacer notar que si la compraventa es de un
bien inmueble inscrito en el registro de la propiedad debe tenerse en cuenta su elaboración en
15
El Código Civil Decreto Ley 106, establece en el artículo 1942: “Por el contrato de mutuo una persona entrega a otra
dinero u otras cosas fungibles, con el cargo de que se le devuelva igual cantidad de la misma especie y calidad”. Cabe
agregar que en la municipalidad de San Juan Ixcoy a este tipo de contrato le denomina Vale o préstamo con o sin garantía.
16
Cabanellas, Guillermo, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual tomo II pág 342; además ver artículo 1587 del
Código Civil.
17
Op cit. Pág 354,
18
Op Cit pág 359
7
Abogado y Notario
escritura pública (elemento) tal y como lo establece el artículo 1575 “Los contratos que tengan que
inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera sea su valor, deberán constara en escritura
pública…” lo anterior se analizará más adelante en el presente dictamen.
Para el caso de las declaración jurada unilateral de derechos posesorios de bien inmueble sin
registro y declaración jurada unilateral de derechos posesorios y hereditarios, incisos 6) y 7)
anteriores; en el caso de la declaración jurada unilateral de derechos posesorios de bien
inmueble sin registro, es frecuente que una persona individual, pueda obligarse y comprometerse
mediante DECLARACIÓN JURADA ANTE FUNCIONARIO PÚBLICO, en este caso estamos ante un
acto jurídico19, el cual también es definido como: “el acto jurídico, es la esfera de la libertad, entre al
cual se mueven los sujetos del derecho con la intención que se produzcan consecuencias jurídicas al
realizar los supuestos o hipótesis planteadas en las normas jurídicas.”20; de lo anterior se establece
que una persona individualmente (acto jurídicos unilaterales) puede comparecer ante funcionario
público solicitando el faccionamiento de un documento municipal que ampare sus derechos
posesorios de tierra; por supuesto este documento se elabora, bajo juramento de que el
compareciente dice la verdad; caso contrario estaría incurriendo en el delito de perjurio21 contemplado
en el Código Penal. Cuando nos referimos a la declaración jurada unilateral de derechos
posesorios y hereditarios de un bien inmueble, en este caso también nos encontramos ante un
acto jurídico unilateral; sin embargo en el presente caso de conformidad con el Código Civil es
oportuno mencionar que cuando el titular de bienes (muebles o inmuebles) muere, el código civil
establece el derecho de sucesión hereditaria; al efecto el artículo 917 del Código Civil Decreto Ley
106 establece: “ La sucesión por causa de muerte se realiza por la voluntad de la persona,
manifestada en testamento, y a falta de éste, por disposición de la ley. La primera se llama
testamentaria y la segunda, intestada, comprendiendo en uno y otro caso todos los bienes, derechos
y obligaciones que no se extinguen por la muerte” de lo anterior se establece cuando hay testamento,
opera la sucesión testamentaria; y cuando no lo hay, procede la sucesión intestada; y en este último
caso se llama a aquellos herederos que tengan derecho a suceder siendo los parientes más
cercanos, conyuge e hijos los primeros legitimados. En este último caso es común que uno o varios
familiares procedan a realizar la declaración jurada de derechos posesorios y hereditarios,
generalmente de manera UNILATERAL; manifestando ante el funcionario el acaecimiento de la
muerte de un familiar e indicando que les asisten los derechos hereditarios; para el efecto se puede
realizar una declaración jurada de derechos posesorios y hereditarios o bien una partición
extrajudicial de derechos hereditarios, lo anterior con fundamento en el artículo 1102 del Código Civil
Decreto Ley 106 establece: “Cuando los herederos son mayores de edad y no hay ausentes o
incapaces, podrán partir los bienes como mejor les parezca, sin intervención judicial”; a ello también
habría que agregar que el artículo 1806 del Código Civil indica que se puede vender un derecho
hereditario: “Se puede vender un derecho hereditario, sin especificar los bienes de que se compone;
y en tal caso, el vendedor, sólo responderá de su calidad de heredero”. Todo lo anterior siempre que
los bienes no estén registrados. Para el efecto se deberá hacer constar en acta dicha declaración
19
Según Santiago López Aguilar, en Introducción al estudio del derecho Tomo II, pág 20, define al acto jurídico como: “El
hecho de este orden realizado por el hombre con el propósito primordial de producir efectos de derecho. Se le ha llamado
también negocio jurídico”
20
Idem Pág. 21
21
Perjurio: Comete perjurio quien, ante autoridad competente, jurare decir verdad y faltare a ella con malicia. El
responsable de este delito será sancionado con prisión de seis meses a tres años y multa de doscientos cincuenta a cinco mil
quetzales. Artículo 459 del Código Penal Decreto Número 17-73 del Congreso de la República de Guatemala
8
Abogado y Notario
jurada siguiendo los mismos lineamientos que se indicarán mas adelante, en cuanto a requisitos de
forma y de fondo.
Para el caso de los documentos de mutuo con garantía o sin garantía, numeral 8 anterior; a los
cuales en la secretaria municipal llaman vales; cabe mencionar que el contrato se puede faccionar en
acta ante la municipalidad, ya que el código civil no exige determinada soleminidad ni formalidad
como requisito esencial para su validez; aquí también es importante tomar en consideración que
dicho documento llene los requisitos de un título ejecutivo, para que en caso de incumplimiento
proceda la demanda ejecutiva correspondiente. Si se trata de un inmueble con registro dejado en
garantía, debe hacerse en escritura pública.
Así también pudo establecerse que los documentos con los cuales ampara el vendedor el
inmueble objeto de la venta; luego de producirse la compraventa estos son razonados por los
oficiales; esta práctica no es la más apropiada, a razón debe ir firmada tanto por el Alcalde municipal,
como por el Secretario que certifica; ya que como establece el código civil el acta es levantada ante
el Alcalde.
Por último se observa que la mayoría de documentos elaborados en la municipalidad, a

excepción de un plano presentado por el síndico22 el cual tuve a la vista en el momento del
diagnóstico preliminar; tienen las medidas en cuerdas, varas y pulgadas, no constando área
superficial de dicho terreno. Lo anterior es importante que se establezca claramente especialmente la
indicación de las medidas, los puntos cardinales, los colindantes y el área superficial del inmueble. La
medida de longitud que debe utilizarse es la que establece el artículo 20 de la Ley del Organismo
Judicial; Sistema Internacional de Unidades23. “El sistema internacional de unidades (SI) es el
sistema oficial de uso obligatorio en todo el territorio nacional”. Este sistema es la forma actual del
Sistema Métrico Decimal.
Además debe tenerse en cuenta que la cuerda es una medida generalmente utilizada en las
comunidades; sin embargo para la conversión debe tenerse en cuenta que la cuerda tiene veinticinco
varas y cada vara tiene 0.84 metros (84 centímetros) cada pulgada tiene: 0.025 metros (2.5
centímetros)
También es importante tener en cuenta que debe calcularse el área superficial en cada
inmueble; para el efecto: luego de tener las medidas por cada lado; se procede de la siguiente
manera:
a) Para un cuadrado: se multiplica la base por la altura: b x a; o sea lado por lado.
b) Para un rectángulo: se multiplica la base por la altura, b x a; o sea lado por lado.
c) Para un triángulo: se multiplica la base por la altura, dividido entre dos: b x a ÷ 2
22
Ver fotografía de plano presentado por Síndico Municipal en Anexo VIII
23
Sistema Internacional de Unidades (abreviado SI del francés: Le Systeme International d´unidades), también es el
nombre que recibe el sistema de unidades que se usa en todos los países y es la forma actual del sistema métrico decimal.
El SI también es conocido como “Sistema métrico”, especialmente en las naciones en las que aún no se ha implantado para
su uso cotidiano. Consulta electrónica en la fecha 6 de octubre de 2011 : http://es.wikipedia.org/wiki/sistema Internacional
de Unidades.
9
Abogado y Notario
d) Para otros terrenos con superficies mas complejas, pentágono, hexágono, octágono se
necesitan fórmulas mas complicadas.
e) Los terrenos con superficies irregulares se necesita un profesional y equipo especial para la
medición mínimo teodolito, a efecto de obtener el área con mayor precisión.
Ejemplo medida por lado: Si un inmueble mide por el lado norte 1 cuerda, 8 varas y siete pulgadas;
 Primero convertimos a varas (si fueran varias cuerdas)

 Multiplicamos no. de varas x 0.84 m
 Multiplicamos no. de pulgadas por 0.025
 Luego sumamos y tenemos la medida por lado.
 Luego de haber convertido cada uno de los lados, podemos obtener el área multiplicando
para un cuadrado: b x a (base x altura); para un rectángulo: b x a (base por altura) y para
un triángulo: b x a ÷ 2 .
Multiplicamos 33 varas (número de varas) x 0 .84 m = 27.72 m

(multiplicamos 7 pulgadas por 0.025 (valor de pulgada en metros) = 0.175 m
Total: 27.895 m
b. Análisis Jurídico concreto de documentos Acta Convenio de Tierras y Declaración Jurada:
A continuación se realiza un análisis de los documentos acta convenio de tierra y declaración

jurada, teniendo en cuenta requisitos de forma contemplados en el Código de Notariado artículos 13 y
29; mismos que serán analizados mas adelante con mayor profundidad en el apartado
correspondiente a requisitos de forma y de fondo; los cuales desde ya se recomienda sean tenidos en
cuenta en lo que fueren aplicables:
ACTA CONVENIO DE TIERRAS
a. Se observa que la denominación inicial en los documentos “ACTA DE CONVENIO DIRECTO”,

“ACTA DE CONVENIO” no es utilizada tal y como lo establece el artículo 1,574 inciso 2º. “Toda
persona puede contratar y obligarse: 2º.) Por documento privado o POR ACTA LEVANTADA
ANTE EL ALCALDE DEL LUGAR…” como se puede observar el término ACTA es la indicación
del DOCUMENTO A SUSCRIBIR ANTE LA MUNICIPALIDAD; dicha denominación podría
hacerse acompañar del número correspondiente en un orden cronológico, así: ACTA MUNICIPAL
NÚMERO UNO GUIÓN DOS MIL ONCE (1-2011).
b. Se observa que dentro del contenido de los documentos municipales acta convenio de tierra y
declaración jurada se escriben números, abreviaturas, e iniciales; los cual no es apropiado;
TODO DEBE SER ESCRITO EN LETRAS; si se desea complementar con números u otro puede
hacerse entre paréntesis; según inciso 4, artículo 13 del Código de Notariado, que establece: 4.
“En el cuerpo del instrumento, las fechas, números o cantidades, se expresarán con letras. En
caso de discrepancia entre lo escrito en letras y cifras, se estará a lo expresado en letras…”
10
Abogado y Notario
c. En cuanto a lugar y fecha; aún hay documentos que establecen “En la población de San Juan
Ixcoy”; siendo lo correcto precisar y ubicar concretamente el lugar; en este caso: “En el municipio
de San Juan Ixcoy, sería lo correcto; por la división administrativa existente a nivel nacional,
según artículo 224 de la Constitución Política de la República de Guatemala.
d. La utilización de la expresión ANTE MÍ; de conformidad con el Código de Notariado, artículo 29

inciso 12) corresponde al Notario utilizar dicha expresión. Esta expresión solo se utiliza EN EL
PROTOCOLO, EXCLUSIVAMENTE DESPUÉS DE INDICADO EL LUGAR Y LA FECHA, Y EN
LA PARTE FINAL LUEGO QUE FIRMAN LOS OTORGANTES; Ver artículo 4 inciso 2 Código de
Notariado; sin embargo en los documentos municipales que llevan la expresión ANTE MÍ
considero no habría inconveniente en seguir utilizándolo de esa manera en la parte inicial del
documento nada más.
e. La identificación de los otorgantes, debe ser tal y como esta en el Documento Personal de
Identificación o Cédula de Vecindad, cumpliendo lo establecido en el artículo 29 inciso 2) “Los
nombres y apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio y domicilio de
los otorgantes; luego la identificación por medio de la Cédula de Vecindad o el pasaporte, hoy en
día con el DPI.
f. En algunos documentos no aparece consignado lo relacionado a que “los comparecientes

aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles” artículo 29 inciso 4) del Código de
Notariado; lo cual es importante toda vez que se hace necesario establecer que se tiene la
capacidad y que el consentimiento que celebrar un negocio jurídico no adolece de vicio.
g. No existe en los documentos, antes de iniciar las cláusulas la denominación u objeto del negocio
jurídico, ejemplo si es COMPRAVENTA DE FRACCIÓN DE BIEN INMUEBLE, COMPRAVENTA
DE TOTALIDAD DE BIEN INMUEBLE, PROMESA DE VENTA, RECONOCIMIENTO DE
DEUDA, se puede poner alguno de los nombres que establece la ley de los indicados
anteriormente en este caso estaríamos ante la categoría de los contratos NOMINADOS; sin
embargo el código civil establece en su artículo 1256 “Cuando la ley no declare una forma
específica para un negocio jurídico, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente”. Lo
anterior abre la posibilidad de utilizar otras denominaciones fuera de las establecidas en el Código
Civil.
h. La cláusula de declaración bajo juramento24 de los comparecientes, aparece antes de iniciar las
cláusulas y aparece muy escueta (resumida); es oportuno que en la primera cláusula del negocio
jurídico se establezca.
Dicha cláusula exonerará de responsabilidad al Secretario y Alcalde.
i. En el cuerpo de los documentos generalmente no se observa un orden lógico:
24
Ver nota número 21
11
Abogado y Notario
I) Antecedentes; (juramento, acreditación de posesión, declaración de encontrarse el bien libre

de anotaciones, gravámenes)
II) Negocio; (La venta, donación, arrendamiento, EL PRECIO, inclusión de servidumbres
activas, pasivas, SANEAMIENTO)
III) Aceptación; La aceptación de los otorgantes.
k) En las donaciones no se observa precio estimado; el cual debe consignarse para poder cubrir el
impuesto al valor agregado a que están afectas. Según artículo 3 inciso 9). Además debe tenerse
presente QUE LAS DONACIONES DEBEN CONSTAR EN ESCRITURA PÚBLICA.
l) El valor en las compraventas de bienes inmuebles en documentos municipales es estimado y a

veces real; lo anterior con lleva la necesidad de cubrir los impuestos correspondientes. Según
artículo 3 inciso 8 de la Ley del IVA
m) En la mayoría de documentos las medidas se encuentran el CUERDAS, VARAS Y PULGADAS;

sin embargo de conformidad con la Ley del Organismo Judicial artículo 20. “El sistema
internacional de unidades (SI) es el sistema oficial de uso obligatorio en todo el territorio nacional”.
n) En la mayoría de documentos no existe la relación que el Alcalde y Secretario; a) Tuvieron a la

vista los documentos de identificación; b) El título con el cual compareció el otorgante; c) La
advertencia de elevar a escritura; Según artículo 29 inciso 8 del Código de Notariado.
o) No existe en los documentos las disposición clara de que es leído, aceptado, ratificado y firmado
el documento; según artículo 29 inciso 10).
p) En algunos casos no existe la mención dentro del documento cuando un otorgante no sabe firmar;
indicando que por ignorar firmar se deja la impresión dactilar del dedo pulgar de la mano derecha
haciéndolo a su ruego un testigo debidamente identificado con la cédula de vecindad o DPI.
según artículo 29 inciso 12)
q) El papel donde se encuentran redactados dichos documentos es papel español bond, únicamente
con membrete y sin ninguna numeración; y además las hojas en que se extiende el documento al
interesado no se menciona en cuantas hojas se encuentra el documento y la debida numeración.
B) DECLARACIÓN JURADA
En principio puedo indicar que las mismas disposiciones que rigen las ACTAS CONVENIO,
también rigen para las DECLARACIONES JURADAS ya que también deben cumplir con la normativa
ya indicada.
En este documento cabe hacer la anotación que la DECLARACIÓN JURADA que he tenido a la
vista para su análisis legal se REALIZA CUANDO EL POSEEDOR HA FALLECIDO Y ALGÚN
FAMILIAR RECLAMA LOS DERECHOS; al respecto realizó las siguientes consideraciones jurídicas:
12
Abogado y Notario
a) En el presente caso la denominación del documento es el que tiene que cambiar ya que en este
caso estamos ante UNA DECLARACIÓN JURADA UNILATERAL DE DERECHOS POSESORIOS
Y HEREDITARIOS;
b) En caso no haya testamento; procede la sucesión intestada; y de conformidad con el artículo

1078 del Código Civil: “La ley llama a la sucesión intestada, en primer lugar, a los hijos,
incluyendo a los adoptivos, y al cónyuge sobreviviente que no tenga derecho a gananciales;
quienes heredarán por partes iguales…”
c) Además debe tenerse en cuenta lo que establece el artículo 1,102 del Código Civil, que otorga la
facultad de realizar una PARTICIÓN EXTRAJUDICIAL cuando son varios los herederos; “Cuando
los herederos son mayores de edad y no hay ausentes o incapaces, podrán partir los bienes como
mejor les parezca, sin intervención judicial”.
d) Por último, el artículo 1806 del Código Civil establece: “Se puede vender un derecho hereditario,
sin especificar los bienes de que se compone; y en tal caso, el vendedor sólo responderá en su
calidad de heredero…”
3.3 PUNTO E de los términos de referencia:
Determinar hasta donde la ley exige o hasta donde es recomendable incluir en los
documentos aspectos o datos como los siguientes:
e.1). Ubicación exacta del predio involucrado en la transacción u operación;
De conformidad con el artículo 1131 del Código Civil, Decreto Ley 106 (Reformado por
Decreto 33-2000 del Congreso de la República: Establece: “1) Si la finca es rústica o
urbana, su ubicación indicando el municipio y departamento en que se encuentra, área,
rumbos o azimut; o coordenadas geográficas debidamente georefencidas al sistema
geodésico nacional…” lo anterior generalmente se establece en escritura que contengan
negocios jurídicos relacionados con inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad;
sin embargo para efectos de los documentos municipales de no ser posible establecer de
la anterior manera la ubicación; bastará con la indicación precisa del caserío, aldea,
barrio, zona y municipio, departamento donde se encuentra ubicado el inmueble, según
se establece del artículo 4 del Código Municipal inciso b) que establece: “Las entidades
locales de ámbito territorial en que el municipio se divide, tales como: aldea, caserío,
paraje, cantón, barrio, zona, colonia, lotificación, parcelamiento urbano o agrario,
microrregión, finca…”
e.2). Contar con un Croquis que incluya los colindantes, elaborado y firmado por el
Síndico Municipal,
13
Abogado y Notario
El Código Civil decreto Ley 106, establece en el artículo 1,131 literal 1) segundo
párrafo: “Se exceptúan de la obligación de presentar planos firmados por los
profesionales indicados, los casos de titulaciones supletorias y desmembraciones de las
fincas rústicas menores de siete mil metros cuadrados; y las urbanas que se localizan en
aquellas poblaciones recónditas del país en que no fuere posible localizar a uno de los
profesionales indicados, extremo que el Notario deberá hacer constar en el instrumento
correspondiente, con la salvedad de que si se tratare de tres desmembraciones o más de
la finca matriz, o en el caso de parcelamientos urbanos, el Registro de Propiedad
respectivo exigirá como requisito para la inscripción de cada una de las nuevas fincas
que los planos sean suscritos de conformidad con las exigencias que contiene el párrafo
anterior” De lo anterior se concluye que las fincas que no superen los siete mil metros
cuadrados no están obligadas a presentar o elaborar planos con un profesional; en el
presente caso de estudio; el croquis de la municipalidad especialmente para el caso de
desmembraciones (fracciones) complementa la información de un negocio jurídico; sin
embargo debe tenerse presente que la medida que conste en la escritura pública o el
acta convenio de tierras o declaración jurada es la que tiene mayor valor.
e.3). Agregar un Acta de conformidad de colindantes, (Documento donde todos los

colindantes deberían de firmar de conformidad),
Tanto con la elaboración del croquis, como del acta de conformidad de

colindantes; en mi opinión no tengo objeción alguna en que estas se adjunten como
atestados a los documentos elaborados en la municipalidad; esto ayudará a dar mayor
consistencia y firmeza a los documentos en caso de cualquier conflicto. Si se cuenta con
el tiempo y los recursos necesarios sería oportuno tenerlo en cuenta.
e.4). Area o superficie del predio, fracción o lote de terreno, objeto de la operación,
(porque la mayoría de veces solo aparecen las medidas por cada lado, pero no se
especifica el área; que debería ser en metros cuadrados). En este sentido, indicar
un método práctico, sencillo pero eficiente mediante el cual los síndicos
municipales puedan sacar un cálculo de áreas lo más exacta posible.
Para calcular el área superficial en cada inmueble; luego de tener las medidas por cada lado
en metros, si no habría que convertirlas; se procede de la siguiente manera:
a) Para un cuadrado: se multiplica la base por la altura: b x a; o sea lado por lado.
b) Para un rectángulo: se multiplica la base por la altura, b x a; o sea lado por lado.
c) Para un triángulo: se multiplica la base por la altura, dividido entre dos: b x a ÷ 2
d) Para otros terrenos con superficies mas complejas, pentágono, hexágono, octágono se
necesitan fórmulas mas complicadas.
14
Abogado y Notario
f) Los terrenos con superficies irregulares se necesita un profesional y equipo especial para la
medición, -teodolito-, a efecto de obtener el área con mayor precisión.
Ejemplo:
Cálculo de área en un cuadrado: Un inmueble mide por el Norte: 21.00 m ; SUR: 21.00 m;
Oriente: 21.00m; Poniente: 21:00 m.
 Como ya está en metros, únicamente tendríamos que aplicar la fórmula:
Base x altura: (b x a) = 21.00 m x 21.00 m = 441 m²
 En este caso el área superficial del inmueble es de cuatrocientos cuarenta y un metros

cuadrados.
e.5). Consignar el valor o precio del terreno (que puede ser estimado o real de
mercado),
Se debe consignar el valor estimado de los inmuebles objeto de los negocios jurídicos;
generalmente si se establece un valor muy elevado al momento de elevar dicho
documento a escritura se tienen que cubrir los impuestos correspondientes.
e.6). Recalcar que el documento suscrito en la municipalidad constituye una simple

declaración que deberá posteriormente (obligadamente) ser legalizada ante
NOTARIO para los efectos de ley.
Con todas las consideraciones realizadas anteriormente, es importante reconocer que en

el fondo la legislación nacional a través del Código de Notariado, plantea la necesidad
que los negocios jurídicos especialmente de bienes inmuebles consten en escritura
pública, a efecto de brindar mayor certeza jurídica a los documentos; por ello es
importante que los documentos actas convenios de tierras y declaración jurada en su
oportunidad sean elevadas a escritura pública, esta observación deberá hacerse dentro
de los documentos que se elaboran en la municipalidad.
e.7). Describir algunas de las principales cosas que existen en el inmueble: Eje:
tipo de construcciones (si las hubiera), accesos, servicios básicos, nacimientos de
agua, bosques o árboles existentes, servidumbres de paso (de tuberías de agua,
drenajes, tendido eléctrico, etc.).
En el presente debe partirse de lo que establece el artículo 445 del Código Civil decreto ley
106, establece: son bienes inmuebles: 1º. El suelo, el subsuelo…” 2º. Los árboles y plantas
mientras estén unidos a la tierra, y los frutos no cosechados; 3º. Las construcciones adheridas al
suelo de manera fija y permanente; 4º. Las cañerías conductoras de agua, gas o electricidad,
incorporadas al inmueble….” Así también el artículo 447 del Código Civil decreto ley 106
establece: “Es parte integrante de un bien lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o
15
Abogado y Notario
alterar el mismo bien”. Para complementar lo anterior el artículo 1823 del Código Civil decreto ley
106 establece: “Si un inmueble se ha vendido determinando expresamente sus linderos, el
vendedor estará obligado a entregar todo lo que esté comprendido dentro de dichos linderos,
aunque haya exceso o disminución de las medidas indicados en el contrato”. Además de lo
indicado considero importantísimo identificar claramente los aspectos que ayuden a especificar
aún mas las condiciones del negocio jurídico; si cuenta con caminos, nacimientos, servidumbres,
cultivos, árboles, entre otros.
3.3 Los documentos municipales que amparan derechos de posesión de la tierra, acta
convenio de tierras y declaración jurada y el derecho Consuetudinario:
Para el análisis correspondiente indicaré que según Guillermo Cabanellas25 define al Derecho
Consuetudinario, como: “El que nace de la costumbre; el Derecho no escrito. En los pueblos
primitivos, en un estadio preliminar de la cultura jurídica, este Derecho es el primero y exclusivo
durante mucho tiempo. Opuestamente, desde hace mucho, en todas las naciones predomina el
Derecho escrito, que celoso de aquella otra competencia, suele excluirla o limitarla, sin poderla
sepultar del todo, así sea por la fuerza de los hechos”. El abordaje del derecho consuetudinario aún
presenta diversas opiniones y aspectos a considerar principiando con las denominaciones, algunos
utilizan las siguientes denominaciones, derecho alternativo, derecho ancestral, derecho comunal,
derecho consuetudinario, derecho indígena, derecho maya, derecho tradicional y costumbre jurídica;
sin embargo para efectos del presente dictamen jurídico es oportuno concretarnos a dar respuesta a
las siguientes preguntas: La elaboración de documentos municipales que amparan derechos
posesorios de tierras, actas convenio de tierras y declaración jurada, son parte del derecho
consuetudinario?; La elaboración de documentos municipales actas convenio de tierra y declaración
jurada, que amparan derechos posesorios de tierra es una práctica impuesta por el derecho oficial?
Qué reconocimiento legal otorga la legislación guatemalteca a los documentos municipales que
amparan derechos posesorios de tierras contenidos en actas convenio de tierras y declaración
jurada?
Con relación a las preguntas anteriores me permito indicar que una de las características del
derecho consuetudinario lo constituye la costumbre y una característica aún más específicas es la
oralidad, contrario a la escritura; consultado al licenciado Vicente Jiménez Sales26 al respecto
manifiesta: “la elaboración de documentos municipales que amparan derechos posesorios de tierra,
fue una práctica impuesta a los diferentes pueblos indígenas de Guatemala después de la conquista y
que por lo tanto no debe considerarse como parte del derecho indígena”; a lo anterior habría que
agregar que en Guatemala durante la época colonial se impuso una forma de estructura organizativa
jurídica política en la cual la figura de la autoridad municipal ha tenido un papel relevante, situación
que viene a consolidarse durante el período independiente donde se implementa un sistema de
gobierno Republicano, consolidando de esa manera y con mayor intensidad dicha estructura
organizativa; de esta cuenta tenemos que hasta la Constitución de 1985 el Alcalde Municipal
ejercicio funciones jurisdiccionales y administrativas. Como antecedente de lo manifestado y
25
Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual pag 578.
26
Entrevista realizada en la fecha 23 de septiembre del año dos mil once en las instalaciones de la Universidad Rafael
Landivar, sede Huehuetenango. Además ver notar no. 7.
16
Abogado y Notario
especialmente en FUNCIONES NOTARIALES, mediante Acuerdo Gubernativo de fecha 24 de enero

del año de mil novecientos cinco se otorgó la facultad de utilizar PROTOCOLO para hacer constar
actos y negocios jurídicos al secretario de la municipalidad del municipio de Santa Eulalia; lo anterior
permite establecer claramente que la práctica de elaboración de documentos municipales, ha surgido
por una necesidad impuesta por el derecho occidental; y que la regulación legal en Guatemala a tal
actividad –elaboración de documentos municipales- aún se encuentra establecida en la ley civil ya
referida tantas veces en el artículo 1574 inciso b).
Cabe mencionar aquí según mi apreciación jurídica en este tema que la Constitución Política de la
República en sus artículos 44 (Derechos inherentes a la persona humana); 46 (Preeminencia del
Derecho Internacional); 66 (Protección a grupos étnicos) no entra en contradicción con la elaboración
de documentos municipales que amparan derechos posesorios de tierra –actas convenio de tierra y
declaración jurada; ya que puede utilizarse como amparo y fundamento general los artículos citados;
así también considero que el Convenio 169 de La Organización Internacional de los Pueblos
Indígenas27, especialmente en el artículo 8 numeral 1), establece: “Al aplicar la legislación nacional a
los pueblos interesados deberán tomarse debidamente en consideración sus COSTUMBRES O SU
DERECHO CONSUETUDINARIO…” 2) Dichos pueblos deberán tener el derecho de conservar sus
costumbres e instituciones propias, siempre que éstas no sean INCOMPATIBLES CON LOS
DERECHOS FUNDAMENTALES definidos por el sistema jurídico nacional ni con los derechos
humanos internacionalmente reconocidos. Siempre que sea necesario, deberán establecerse
procedimientos para solucionar los conflictos que puedan surgir en la aplicación de este principio…”,
ARTÍCULO 17. Inciso 1) establece: “Deberán respetarse las MODALIDADES DE TRANSMISIÓN DE
LOS DERECHOS SOBRE LA TIERRA ENTRE LOS MIEMBROS DE LOS PUEBLOS
ESTABLECIDAS POR DICHOS PUEBLOS…” estos artículos y otros que pueden citarse, podrían
utilizarse como fundamentos jurídicos que amparan, protegen y defienden la práctica o costumbre de
elaborar documentos municipales que amparan derechos posesorios de tierra, -eso si los pueblos
indígenas así quisieran hacerlo, y si considerarán que dicha práctica es parte del derecho
consuetudinario;-, ya que el convenio 169 en ningún momento se encuentra en contradicción con la
Constitución Política de Guatemala; al respecto la Corte de Constitucionalidad indica: “Esta Corte es
del criterio que el Convenio 169 analizado no contradice lo dispuesto en la Constitución y es un
instrumento jurídico internacional complementario que viene a desarrollar las disposiciones
programáticas de los artículos 66, 67, 68, 69 de la misma, lo que no se opone sino que, por el
contrario, tiende a consolidar el sistema de valores que programa el texto constitucional”28.
El abordaje del presente punto aún es relativamente nuevo dentro del ordenamiento jurídico
guatemalteco, luego de la búsqueda de jurisprudencia sobre este punto no me fue posible
encontrarla, desconociendo si la hay.
27
Aprobado por el Estado de Guatemala mediante decreto 9-96 del Congreso de la República el 19 de marzo del año de
1996.
28
Opinión Consultiva de la Corte de Constitucionalidad Convenio 169 y Estatuto de Roma.
17
Abogado y Notario
INCISO C) DE LA CONSUTORÍA:
Determinar si los documentos de Declaración Jurada y Acta o convenio, en caso de que se

trate de tierras que correspondan a propiedad privada (debidamente inscritas a favor de
particulares en el Registro de la Propiedad); pueden o deben elaborarse en la Municipalidad;
Los contratos que corresponden a inmuebles debidamente registrados NO DEBEN

ELABORARSE EN LA MUNICIPALIDAD POR LAS SIGUIENTES RAZONES JURÍDICAS:
1. El artículo 1125 del Código Civil decreto ley 106 establece: “En el registro se inscribirán: 1º.
Los títulos que acrediten el DOMINIO DE BIENES INMUEBLES y de los derechos reales
impuestos sobre los mismos; 2º. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los
que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso,
habitación, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales
sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los
mismos;
2. El artículo 1130 del Código Civil decreto Ley 106 establece: “La primera inscripción será la del
título de propiedad o de posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho
real relativo al mismo bien, dicha inscripción solamente podrá modificarse, ampliarse o
enmendarse en los siguientes casos:…”
3. Artículo 1576 del Código Civil decreto Ley 106 establece: “Los contratos que tengan que
inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en
escritura pública…”
4. Artículo 1129. Del Código Civil decreto Ley 106 establece: “En ningún tribunal ni oficina
pública se admitirán escrituras ni documentos sujetos a inscripción, que no hubieren sido
razonados por el Registrador”.
5. Artículo 1132 Del Código Civil decreto Ley 105 establece: “Todo documento se presentará por
duplicado al registro; la copia se extenderá en papel sellado del menor valor y se conservará
con la clasificación del caso en la oficina…”
Los anteriores fundamentos jurídicos establecen claramente que el contrato de compraventa

de un bien inmueble debidamente registrado con anterioridad en el Registro de la Propiedad,
debe elaborarse en escritura pública ya que la ley exige tal situación como requisito esencial de
validez, además en el Registro de la Propiedad en ningún momento operaría un documento
municipal.
18
Abogado y Notario
INCISO D DE LA CONSULTORÍA
Definir las diferentes tipologías de transacciones que legalmente se pueden operar mediante
Acta o Convenio Municipal, Eje: compra-venta, donaciones, sucesiones, desmembraciones,
etc; ya sean totales o parciales;
Teniendo en cuenta las consideraciones realizadas anteriormente sobre los requisitos que
deben llenar los contratos; especialmente aquellos se encuentra dentro de la categoría de negocios
jurídicos consensuales; formales y solemnes; se puede elaborar el siguiente cuadro que nos ayuda a
definir que tipo de contratos pueden realizarse ante la municipalidad:
Forma de Negocios Jurídicos a faccionar en Acta Funcionario que suscribe

Contratación Municipal
Acta a) Promesa de compraventa Artículo 1674 del Alcalde Municipal

Levantada Código Civil Decreto Ley 106. Según artículo 1574 inciso
ante Alcalde 2)
b) Mandato cuando se trate de asuntos cuyo
valor no exceda de un mil quetzales Artículo
1687 inciso 1) del Código Civil Decreto Ley
106.
c) Compraventa de bienes muebles sin
registro; Artículo 1790 y 1791 Código Civil
Decreto Ley 106.
d) Compraventa de derechos posesorios sobre
bienes inmuebles sin registro Artículo 1790 y
1790 del Código Civil Decreto Ley 106.
d.1) Compraventa de derechos posesorios

sobre Fracción de bien Inmueble sin registro.
(desmembración)

sobre Totalidad de bien Inmueble sin registro.
(totalidad)
d.3) Compraventa de derechos posesorios y

hereditarios sobre bien inmueble sin registro.
d.4) Declaración Jurada Unilateral de derechos

posesorios y hereditarios sobre bien inmueble
19
Abogado y Notario

sobre bien inmueble (fracción o totalidad) con
RESERVA DE USUFRUCTO VITALICIO, sin
registro.
d. 6) Unificación de bienes inmuebles sin

registro.
NO SE INCLUYE LA DONACIÓN POR SER

UN CONTRATO QUE DEBE OTORGARSE EN
ESCRITURA PÚBLICA. Artículo 1862 del
Código Civil.
e) Arrendamiento que no exceda de tres
años, artículo 1125 inc 6) del Código
Civil Decreto Ley 106.
f) Mutuo simple, con garantía prendaria,

con garantía hipotecaria SIN
REGISTRO. Artículo 1942 Código Civil.
Hipoteca con registro en Escritura
artículo 829 del Código Civil
g) Contrato de obra Artículo 2000 del

Código Civil
INCISO E DE LA CONSULTORIA:
e) Definir el nombre correcto-legal que se le debe asignar a cada documento; tanto

en relación a las Declaraciones Juradas, como de las Actas o Convenios
Directos;
En el presente caso teniendo presente lo establecido en el artículo 1574 inciso 2º del Código Civil
Decreto Ley 105; “Toda persona puede contratar y obligarse: 2º.) Por documento privado o POR
ACTA LEVANTADA ANTE EL ALCALDE DEL LUGAR…”; el término ACTA es la indicación del
DOCUMENTO A SUSCRIBIR ANTE LA MUNICIPALIDAD; esta denominación es aplicable para las
ACTAS O CONVENIOS DIRECTOS Y LAS DECLARACIONES JURADAS; ya que ambas contienen
negocios jurídicos-contratos de los otorgantes; en el caso de las actas convenios de tierra, los
negocios jurídicos son bilaterales (dos o más interesados) y en las declaraciones jurídicas son
20
Abogado y Notario
unilaterales (un interesado); de tal manera que al inicio del acta siguiendo un orden cronológico;
podría ser de la siguiente manera: ACTA MUNICIPAL NÚMERO UNO GUIÓN DOS MIL ONCE (1-
2011); ACTA MUNICIPAL NÚMERO DOS GUIÓN DOS MIL ONCE (2-2011); etc.
Lo anterior es el nombre correcto-legal que debería darse a la FORMA UTILIZADA PARA LA

CONTRATACIÓN (también puede ser por escritura, por correspondencia, en caso que fuere otro un
notario o los particulares directamente quienes suscriben) pero la denominación del negocio jurídico
–que es el objeto del contrato- y que debe consignarse antes del inicio de las cláusulas del acta
municipal; es en principio aquella que la ley establece: si se trata de un contrato nominado o sea de
los establecidos en la segunda parte del libro V del Código Civil Decreto Ley 106; entre ellos LA
PROMESA (art 1674); EL MANDATO (art 1686); COMPRAVENTA (art 1790); ARRENDAMIENTO
(1880); será este el nombre que corresponda, con alguna variante en algunos casos por ejemplo:
PROMESA DE COMPRAVENTA DE DERECHOS POSESORIOS DE BIEN INMUEBLE; MANDATO
GENERAL CON CLÁUSULA ESPECIAL, COMPRAVENTA DE FRACCIÓN DE DERECHOS
POSESORIOS DE UN BIEN INMUEBLE, COMPRAVENTA DE TOTALIDAD DE DERECHOS
POSESORIOS DE UN BIEN INMUEBLE; además debe tenerse presente para el efecto que cuando
la ley no establece la denominación de un negoció jurídico las otorgantes pueden darle el nombre que
consideren, así se establece en el artículo 1256 del Código Civil Decreto Ley 106; “Cuando la ley no
declare una forma específica para un negocio jurídico, los interesados pueden usar la que juzguen
conveniente”.
INCISO F DE LA CONSULTORÍA
f) Determinar y especificar con fundamentos y artículos de ley todos los requisitos tanto
de fondo, como de forma que los documentos objeto de estudio deben de contener y
reunir;
Luego de revisar minuciosamente los documentos municipales Acta Convenio de Tierra y

Declaración Jurada, y luego de haber realizado el diagnóstico preliminar en la secretaria municipal del
Municipio de San Juan Ixcoy, departamento de Huehuetenango; pero sobre todo luego de revisar la
legislación ordinaria especialmente el Código Municipal Decreto número 12-2002 del Congreso de la
República; puedo indicar que específicamente no existe una ley que establezca los requisitos de
forma que debe contener un documento municipal que ampare los derechos posesorios de tierra -
acta convenio de tierra y declaración jurada-; teniendo que recurrir como se puede observar en dichos
documentos elaborados en la municipalidad de San Juan Ixcoy a FORMAS O MODELOS que por
experiencia o conocimiento de la ley, se trata de ajustar a ciertos requisitos. Es importante indicar
que aunque no existen directamente fundamentos jurídicos específicos para la forma; por el hecho
que en la denominada ACTA MUNICIPAL, se encuentran contenidos NEGOCIOS JURÍDICOS-
CONTRATOS, sería oportuno que supletoriamente se tratará de cumplir los requisitos contenidos en
el artículo 13 del Código de Notariado, en lo que fuere aplicable: referente a: “En el protocolo deben
llenarse las formalidades siguientes: 1) Los instrumentos públicos se redactarán en español y se
escribirán a máquina o a mano, de manera legible y sin abreviaturas; 2)Los instrumentos llevará
numeración cardinal, y se escribirán uno a continuación de otro, por riguroso orden de fechas y
dejando de instrumento a instrumento, solo el espacio necesario para las firmas; el protocolo llevará
foliación cardinal, escrita en cifras; en el cuerpo del instrumento, las fechas, números o cantidades, se
21
Abogado y Notario
expresarán con letras. En caso de discrepancia entre lo escrito en letra y cifras, se estará a lo
expresado en letras; 5) Los documentos que deban insertarse o las partes conducentes que se
transcriban, se copiarán textualmente; 6) La numeración fiscal del papel sellado no podrá
interrumpirse más que para la intercalación de documentos que se protocolen; o en el caso de que el
notario hubiere terminado la serie; y 7) Los espacios en blanco que permitan intercalaciones se
llenarán con una línea antes de que sea firmado el instrumentos. Así también debe terse en cuenta
para el otorgamiento de los documentos municipales los requisitos la aplicación supletoria en lo que
fuere aplicable del artículo 29 del Código de Notariado que contiene los requisitos de los instrumentos
públicos; “Los instrumentos públicos contendrán: 1º. El número de orden, lugar, día, mes y año del
otorgamiento; 2º. Los nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u
oficio y domicilio de los otorgantes; 3º. La fe de conocimiento de las personas que intervienen en el
instrumento y de que los comparecientes aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos
civiles; 4o. La identificación de los otorgantes cuando no los conociere el notario, por medio de la
cédula de vecindad o el pasaporte, o por dos testigos conocidos por el notario, o por ambos medios
cuando así lo estimare conveniente; 5º. Razón de haber tenido a la vista los documentos fehacientes
que acrediten la representación legal de los comparecientes en nombre de otro; 6º;
En cuanto a los requisitos de fondo, la necesidad de cumplimiento es mayor ya que en el acta

municipal se está haciendo constar NEGOCIOS JURÍDICOS- CONTRATOS, entre los interesados,
por ello es oportuno y necesario aplicar y observar lo que al respecto establece el Código Civil
Decreto Ley número 106; en su artículo 1251: “El negocio jurídico requiere para su validez:
capacidad legal del sujeto que declara su voluntad, consentimiento que no adolezca de vicio y objeto
lícito”. En cuanto a la capacidad, la capacidad de ejercicio o de derecho, es la que más nos interesa,
siendo esta, aquella que tienen las personas al cumplir dieciocho años y que les permite ser sujetos
de derechos y obligaciones, al respecto el artículo 8 del Código Civil, establece “La capacidad para el
ejercicio de los derechos civiles se adquiere por la mayoría de edad. Son mayores de edad los que
han cumplido diez y ocho años…” Con respecto al consentimiento que no adolezca de vicio; es
natural que un contrato sea producto de la manifestación de VOLUNTAD de cada ser humano y que
en esta autonomía de la voluntad y en uso de sus facultades mentales y volitivas el ser humano
puede disponer libremente en realizar un contrato; el requisito esencial que establece nuestro código
civil, es que esa voluntad “ no adolezca de vicio”; entre los vicios del consentimiento podemos
encontrar según se establece en el artículo 1257 del código civil: “Es anulable el negocio jurídico
cuando la declaración de voluntad emane de error, dolo, de simulación negocio jurídico, o de
violencia; y por último el objeto lícito en este caso el contrato no debe contener aspectos contrarios
a la ley; y para el efecto existen ciertas disposiciones a tomar en cuenta: el artículo 443 del Código
Civil establece. “Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del
comercio por su naturaleza o por disposición de la ley”. Artículo 444 también del Código Civil;
establece: “Están fuera del comercio por su naturaleza, las que no pueden ser poseídas
exclusivamente por ninguna persona, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a
propiedad particular” entre otras disposiciones a tomar en cuenta. Corresponde, entonces al
funcionario municipal velar porque en la elaboración de estos documentos municipales se cumpla con
la mayor cantidad de disposiciones legales tanto de forma como de fondo a efecto de garantizar los
derechos de los interesados; y que dichos documentos sea difícil redargüirlos de NULIDAD.
22
Abogado y Notario
INCISO G DE LA CONSULTORÍA
g) Revisar todo lo relacionado al buen uso y ejercicio de la FE PÚBLICA;
La Fe –escribe Joaquin Escriche-29 es la creencia que se da a las cosas por la autoridad del que
las dice. Desde otro punto de vista, es la creencia que se tiene en algo que no hemos percibido por
nosotros mismos, en un hecho que no se realizó en presencia nuestra. Por otra parte, la calificación
de la fe como pública adquiere connotaciones específicas dentro de un ordenamiento jurídico. El
carácter público significa que el Estado establece a los administrados (súbditos, conforme la
terminología de la Edad Media), la obligación, el deber, de tener por cierto lo que consta en un
documento, sin haberlo presenciado, y que ha sido autorizado por un Notario. Fe para Guillermo
Cabanellas30 es “Creencia, crédito que se da a una cosa por la autoridad del que la dice o por la
fama pública. Confianza o seguridad que en una persona o casa se deposita”. Para profundizar un
poco mas veamos el concepto de FE PÚBLICA: según Carlos Emérito González31, “La fe pública, es
el poder que compete al funcionario para dar vida a las relaciones jurídicas, constituyendo una
garantía de autenticidad”. Como se puede observar la doctrina establece la Fe pública como un
atributo del Estado, mismo que es delegado a determinados funcionarios en las actividades que
realizan y de acuerdo a su competencia.
Generalmente se suele clasificar la FE PUBLICA, en Judicial, Administrativa, Registral, Legislativa

y Notarial. Sin embargo para efectos del presente dictamen únicamente entramos al análisis de la Fe
Pública Administrativa y Notarial. Con respecto a la fe pública administrativa: es la que tiene por
objeto “dar notoriedad y valor de autenticidad a los actos realizados por el Estado o por las personas
de Derecho Público dotadas de soberanía, de autonomía o de jurisdicción. Esta fe pública
administrativa se ejerce a través de documentos expedidos por las propias autoridades que ejercen la
gestión administrativa en los que se consignan órdenes, comunicaciones y resoluciones de la
administración”32; Existen dificultades en la legislación guatemalteca en relación a la fé pública
administrativa, en virtud qué en algunos casos no existe claridad en que actos administrativos gozan
de fe pública administrativa; en relación a los documentos municipales habría que inferir la potestad
o alcance de las normas jurídicas que tienen relación con estos; el artículo 1574 del Código Civil ya
tantas veces citado, otorga la facultad a las personas para contratar y obligarse ante acta levantada
ante el alcalde, de lo cual se desprende que por el hecho de ser un funcionario público quien autoriza
el documento, este se tiene por cierto y goza de fe pública –administrativa-; además debe tenerse en
cuenta también lo que establece el artículo 186 del Código Procesal Civil y Mercantil “Los
documentos autorizados por notario o por FUNCIONARIO PÚBLICO O EMPLEADO PÚBLICO, en
ejercicio de su cargo producen fe y hacen plena prueba, salvo el derecho de las partes de
redargüirlos de nulidad o falsead”; a lo anterior también agrego lo manifestado por los Jueces de
29
Citado en Código de Notario concordado, comentado y anotado con referencias legales y doctrinarias, por José Antonio
Gracias González, 2da. Edición 2007 pág 2.
30
Diccionario de Derecho Usual . Pág 181
31
Citado por Nery Roberto Muñoz en Introducción al Estudio del Derecho Notarial Decima Primera Edición Actualizada,
pág 78.
32
Giménez Arnau, Enrique, citado por Nery Roberto Muñoz en Introducción al Derecho Notarial décima edición pág 82.
23
Abogado y Notario
Primera Instancia del Ramo Civil de la Ciudad de Quetzaltenango y Huehuetenango33; en relación a

los documentos municipales que amparan derechos posesorios de tierras; específicamente
refiriéndose a la autenticidad de los mismos: “como lo establece el artículo 186 producen fe y hacen
plena prueba”; Todo lo anterior nos lleva a una conclusión que la fe pública que tienen los
funcionarios públicos en la elaboración de los documentos actas convenios de tierra y declaraciones
juradas tiene un valor trascendental para dichos documentos, siempre que no sean reargüidos de
nulidad o falsedad. Con relación a la fe pública notarial; en este caso está claramente definido que
por disposición de la ley especialmente en el artículo 1 del Código de Notariado, se establece dicha fe
pública notarial, corresponde al Notario, al respecto se establece en dicho artículo: “El Notario tiene
fe pública para hacer constar y autorizar actos y contratos en que intervenga por disposición de la ley
o a requerimiento de parte”. En este caso están plenamente establecidos los actos (testamentos,
matrimonios, actas); y contratos (compraventa, donación, mandato, etc) en que el notario debe
intervenir cumpliendo los requisitos que el código señala para las escrituras y actas; así como el valor
que dichos documentos tienen según el ya citado artículo 186 del Código Procesal Civil y Mercantil.
INCISO H) DE LA CONSULTORÍA:
h) Emitir amplias opiniones y/o recomendaciones que contribuyan a comprender

mejor los beneficios y/o posibles debilidades, así como las implicaciones y
eficacia de cada uno de los dos documentos redactados ante la FE PÚBLICA del
Alcalde y Secretario Municipal;
1. CONSIDERACIONES SOBRE LA LEY DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL (RIC)
Con la entrada en vigencia del Decreto 41-2005 Ley de Información Catastral aprobada por el
Congreso de la República de Guatemala en la fecha 15 de junio del año dos mil cinco; que establece
en su artículo 1: “Se crea el Registro de Información Catastral de Guatemala, que podrá abreviarse
RIC, como institución del Estado, autónoma y de servicio, con personalidad jurídica, patrimonio y
recursos propios. Actuará en coordinación con el Registro General de la Propiedad sin perjuicio de
sus atribuciones específicas…” dicha institución es la responsable del Registro de Información
Catastral de Guatemala; estableciendo entre otras actividades tareas como las que establece el
artículo 3 Inciso l) de dicha ley; “Cooperar con las autoridades administrativas, judiciales, municipales
y otros entes públicos cuando éstas requieran informes en materia catastral… o) PROMOVER Y
DIVULGAR EL PROCESO CATASTRAL EN COORDINACIÓN CON LAS MUNICIPALIDADES, LAS
AUTORIDADES COMUNITARIAS Y LAS ORGANIZACIONES DE LA SOCIEDAD CIVIL…” p)
COORDINAR CON LAS OFICINAS DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y CONTROL
INMOBILIARIO DE LAS MUNICIPALIDADES O LAS OFICINAS QUE CUMPLAN DICHAS
FUNCIONES, para la aplicación de la presente Ley y sus Reglamentos”.
Dicha ley contempla definiciones que ayudan a comprender mejor los términos de poseedor,
propietario, tenedor, tierras comunales; así el artículo 23 de la citada ley establece en el inciso p)
33
Entrevista realizada al Licenciado Miguel Angel Coyoy; y Licenciada Aura Marina Gómez en las fecha 23 y 26 de
septiembre del año 2011, por Abogado y Notario Aroldo Palacios Hernández
24
Abogado y Notario
“poseedor. “Quien sin ser el propietario ejerce sobre un predio todas o algunas de las facultades
inherentes al dominio. No es poseedor el que posee en nombre o representación del propietario o
quien disfruta del predio por actos puramente facultativos o de simple tolerancia permitida por el
propietario…” inciso u) Propietario: Es la persona que ejerce alguna o todas las facultades
inherentes al dominio y tiene el derecho de disponer de un predio inscrito a su nombre en el Registro
de la Propiedad. w) Tenedor: Es la persona que por cualquier circunstancia tiene en su poder un
predio, inscrito o no en el Registro de la Propiedad, sin ser el propietario o poseedor legítimo del
mismo y su condición no genera ningún derecho con relación a esta Ley. Inciso y) Tierras
comunales: Son las tierras en propiedad, posesión o tenencia de comunidades indígenas o
campesinas como entes colectivos, con o sin personalidad jurídica. Además forman parte de estas
tierras aquéllas que aparecen registradas a nombre del Estado o de las municipalidades, pero que
tradicionalmente han sido poseídas o tenidas bajo el régimen comunal…”
Además de lo indicado anteriormente es importante tomar en cuenta los siguientes artículos

de la Ley de Información Catastral, artículo 58. Fincas nuevas. “Una vez declarada una zona en
PROCESO CATASTRAL O CATASTRADA, cualquier desmembración o unificación que se opere en
fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, para su identificación física deberán cumplir con los
procedimientos y normas técnicas catastrales. Para el efecto, el RIC y el Registro de la Propiedad
quedan obligados a establecer las relaciones de coordinación necesarias para garantizar la certeza
jurídica de las nuevas fincas”. El artículo 60 establece: Transmisión de derechos sobre bienes
inmuebles: “A partir de la declaratoria de zona en proceso catastral, la transmisión de derechos de
posesión o simple tenencia, sobre predios que no se han declarado catastrados, el adquiriente
deberá informar al RIC en un plazo no mayor de quince días contados a partir de la celebración del
negocio, con el objeto de actualizar la información; y el Artículo 69. REQUISITO ESENCIAL DE
VALIDEZ. Cualquier enajenación o gravamen de predios ubicados en zonas declaras
catastradas, deberá realizarse exclusivamente en escritura pública como requisito esencial
para su validez.
La tendencia en Guatemala como se observa de los anteriores artículos, es que en un futuro

mediato, la mayor cantidad de inmuebles estén debidamente inscritos en el Registro de Información
Catastral, y por supuesto en el Registro de la Propiedad; con esa finalidad se están promoviendo de
manera gratuita los tramites de titulación supletoria con un procedimiento sencillo que establece el
artículo setenta de dicha ley. Una vez declarada zona catastral determinado territorio la exigencia es
que cualquier enajenación o gravamen de bienes inmuebles sea en escritura pública como requisito
esencial para su validez.
2. CONSIDERACIONES SOBRE LA LEY DEL IMPUESTO ÚNICO SOBRE INMUEBLES
Actualmente se encuentra vigente la Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles: Decreto 15-98 del
Congreso de la República aprobada en la fecha veintiséis de febrero del año de mil novecientos
noventa y ocho; que establece en su artículo 1º. “Se establece un impuesto único anual, sobre el
valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la República.”
25
Abogado y Notario
El Artículo 3. Establece “El impuesto establecido en la presente ley, recae sobre los bienes
inmuebles rústicos o rurales y urbanos, integrando los mismo el terreno, las estructuras,
construcciones, instalaciones, adheridas al inmueble…”
El Artículo 8. “Para los efectos de las obligaciones establecidas en la presente ley, son
contribuyentes las personas propietarias o poseedoras de bines inmuebles y los usufructuarios de
bienes del Estado…”
El Artículo 11. “Para la determinación del impuestos anual sobre inmuebles, se establecen las
escalas y tasas siguientes: Hasta Q 2,000.00 Exento. De 2,000.01 a Q 20,000.00 2 por millar….”
En el departamento de Huehuetenango, hoy en día este impuesto lo están cobrando entre algunas
municipalidades, las municipalidades de los municipios de Huehuetenango, Chiantla, Unión Cantinil;
lo anterior constituye una fuente de ingresos para el municipio ya que de conformidad con la ley
corresponde a las municipalidades un porcentaje.
3. CONSIDERACIONES EN RELACIÓN A LA LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

(IVA)
El decreto 27-92 del Congreso de la República de Guatemala aprobado el nueve de abril del año
de mil novecientos noventa y dos, estableció el Impuesto al Valor Agregado; estableciendo en el
artículo 1º. Se establece un impuesto al Valor Agregado sobre los actos y contratos gravados por las
normas de la presente ley…” así también el artículo 2. Inciso 1) establece: “Para los efectos de
esta ley se entenderá: 1)Por venta: Todo acto o contrato que sirva para transferir a título oneroso el
dominio total o parcial de bienes muebles o inmuebles situados en el territorio nacional, o derechos
reales sobre ellos, independientemente la designación que le den las PARTES Y DEL LUGAR en que
se celebre el acto o contrato respectivo”. Específicamente el artículo 3 establece; Del hecho
generador. El impuesto es generado por: 1), 2), 3), 4) El arrendamiento de bienes muebles e
inmuebles; 5)Las adjudicaciones de bienes muebles e inmuebles en pago…;6), 7), 8) La venta o
permuta de bienes inmuebles; 9)La donación entre vivos de bienes muebles e inmuebles
Sin embargo luego de la consulta telefónica realizada con Fernando Agustín empleado de la
Super Intendencia de Administración Tributaria de Huehuetenango, manifiesta: “que dichos
documentos deberían pagar por estar gravados, sin embargo en la práctica no se acostumbra; y que
las personas lo hacen al momento de elevar a escritura dicho documento, además las
municipalidades se encuentran exentas.
4. CONSIDERACIONES SOBRE EL LIBRO DE DERECHOS POSESORIOS IMPLEMENTADO

POR BANRURAL.
Hay algunas municipalidades como San Sebastián Huehuetenango y Santa Eulalia a quienes
Banrural ha proporcionado un libro denominado de inscripción de Derechos de Posesión34 con el
objeto que los particulares inscriban sus derechos posesorios y que en caso de otorgarse un crédito
dejando como garantía un inmueble, esta garantía debe ser inscrita en el apartado correspondiente
34
Ver fotografías del Libro de Derechos de Posesión en Anexo IX
26
Abogado y Notario
de dicho libro. Hasta el momento en Santa Eulalia aun no se empieza a utilizar. En la municipalidad
de San Sebastián Huehuetenango se ha empezado a utilizar dicho libro; Además se cuenta con una
fotocopia de Certificación de inscripción en el libro de derechos de posesión extendida en la
municipalidad de San Ildefonso Ixtahuacán.
El formato utilizado en el libro indicado es el siguiente:
DERECHOS DE POSESIÓN
FOLIO No._______________
Inscripción Desmembraciones Hipotecas y Inscripciones

y Cancelaciones anotaciones Cancelaciones
preventivas
5. UTILIZACIÓN DE PROTOCOLO EN EL AÑO 1903 EN LA MUNICIPALIDAD DE SANTA

EULALIA
En entrevista con el Secretario Municipal, manifiesta que por disposición del Organismo
Ejecutivo mediante Acuerdo Gubernativo que no recuerda el número, anteriormente se facultó a
la Alcaldía Municipal a través del Síndico para que se llevara protocolo35 correspondiente y que
en este se hicieran constar todos los actos y contratos que las personas solicitaran.
En la municipalidad de Santa Eulalia se tienen empastados varios protocolos correspondientes

a varios años que datan de 1903 en adelante. En ellos se observa un orden cronológico de
algunos documentos levantados en actas.
INCISO I DE LA CONSULTORÍA
i) Enriquecer el dictamen, con ejemplos, experiencias, lecciones aprendidas e

ilustraciones de casos; donde se demuestre los alcances de los documentos
redactados a nivel de las Municipalidades, tomando en consideración el tiempo, el lugar
y el ámbito especialmente al momento de presentarse algún tipo de problema y tener
que acudir a algún tribunal de justicia;
35
Protocolo es la colección ordenada de escrituras matrices, actas de protocolación, razones de legislación y documentos
ordenados por la ley. Ver artículo 8 del Código de Notariado decreto 314 del Congreso de la República. Además ver
fotografías del protocolo de Santa Eulalia en Anexo X
27
Abogado y Notario
En relación a este punto previamente procedí a recopilar dos sentencias y una demanda36 en
juicios sumarios; donde se han utilizado documentos municipales; así también realice la entrevista
correspondiente con Jueces de Primera Instancia del Ramo Civil de la Ciudad de Quetzaltenango y
Huehuetenango; y al efecto pude establecer que es frecuente que los usuarios del Sistema de
Administración de Justicia, especialmente en la cabecera departamental de Huehuetenango utilicen
documentos municipales acta convenio de tierra y declaración jurada que amparan derechos
posesorios de tierra; en los siguientes juicios: en Juicios Sumarios de Desocupación, Interdictos,
juicios de ordinarios de reivindicación de la propiedad.
Según los jueces es importante que los documentados cumplan con los requisitos legales tanto de
fondo como de forma para que de lo contrario no puedan ser redargüidos de nulidad. El Juez de
Primera Instancia Civil de la ciudad de Quetzaltenango manifestó que según su experiencia, no es
frecuente que dichos documentos municipales sean redargüidos de nulidad; con respecto al valor
probatorio de los documentos municipales ambos manifiestas que producen plena prueba según el
artículo 186 del Código Procesal Civil y Mercantil; esto se puede corroborar también en las
sentencias emitidas con anterioridad en juicios sumarios las cuales fueron analizadas y se estableció
que en dichas sentencias a los documentos municipales se les concedió valor probatorio por no
haber sido redargüidos de nulidad.
También indican claramente en relación a la siguiente pregunta: Si los Alcaldes Municipales

podrían incurrir en responsabilidad penal por estar firmando donaciones en documentos municipales?
Respondieron que no, porque no se está arrogando funciones, únicamente está haciendo constar la
voluntad de los partes.
También en cuanto a las recomendaciones para las municipalidades al momento de elaborar

documentos que amparan derechos relacionados con la tierra; indicaron que se elaboren siempre
con los requisitos establecidos en la ley, así como respetar la voluntad de los solicitantes.
Con lo anterior se puede concluir que las experiencias, opiniones y casos en relación a
documentos municipales que amparan derechos posesorios de tierra, hacen fe y constituyen prueba,
en caso de que estos sean motivo de un litigio en los tribunales de justicia.
4.- CONCLUSIONES.
4.1 Existe el fundamento legal para que el Alcalde pueda seguir suscribiendo y autorizado
documentos municipales que amparan derechos posesorios de tierra; aunque no en todos los casos
como más adelante se concluirá, dicho fundamento se encuentra contemplado en el artículo 1574 del
Código Civil Decreto Ley 106, que establece que “Toda persona puede contratar y obligarse: a)…b)
Por documento privado o por ACTA LEVANTADA ANTE EL ALCALDE MUNICIPAL DEL LUGAR; c),
d)…”
4.2 Los documentos municipales actas convenio de tierra y declaración jurada que amparan
derechos posesorios de tierras elaborados hoy en día en la municipalidad de San Juan Ixcoy
36
Ver anexo XI, sentencias y demanda de juicios sumarios
28
Abogado y Notario
adolecen de varios requisitos de forma como se indicó anteriormente; con relación a los requisitos de
fondo, no se pudo establecer dicha situación; aunque se observó que se han tratado de cumplir
dichos requisitos. En cuanto a los requisitos de forma, debe aplicarse supletoriamente, en lo que
fuere aplicable los artículos 13 y 29 del Código de Notariado Decreto 314 del Congreso de la
República; con relación a los requisitos de fondo deben observarse los requisitos establece el código
civil en su artículo 1,251 del Código Civil; capacidad, consentimiento que no adolezca de vicio, objeto
lícito; por el hecho de ser contratos los que se están suscribiendo en acta municipal.
4.3 La mayoría de contratos y actos jurídicos que se están faccionando en documentos municipales
en la Secretaria Municipal –acta convenio de tierra y declaración jurada, compraventa de totalidad de
bienes inmuebles sin registro, compraventa de fracción de bienes inmuebles sin registro, unificación
de inmuebles, declaración jurada unilateral de derechos posesorios y hereditarios y los mutuos con y
sin garantía; siempre que estos no vayan al registro; no riñen con ley; a excepción de la donación
entre vivos en donde el Código Civil en su artículo 1862 establece: “La donación de bienes inmuebles
debe otorgarse y aceptarse por escritura pública”; en lugar de esta última, habría que buscar otra
modalidad; quizá la compraventa con reserva de usufructo vitalicio.
4.4 La Declaración Jurada Unilateral, adolece de varios requisitos, debe ajustarse también en su
forma a lo ya indicado en el numeral 4.2 de este apartado.
4.5 Los documentos municipales que amparan derechos posesorios relacionados con la tierra, no
constituyen Derecho Consuetudinario, por ser una práctica impuesta obligatoriamente por disposición
de las leyes escritas de la República de Guatemala; ahora bien si en algún momento la población
indígena manifestará que esa práctica de elaborar documentos municipales amparando derechos
posesorios de tierra constituye derecho consuetudinario; en ambos casos considero que tanto la
Constitución como el Convenio 169 de la Organización Internacional del Trabajo sobre pueblos
indígenas y tribales podría utilizarse como fundamento para amparar dichos derechos; toda vez que
dicho convenio no es contradictorio a la Constitución Política, sino que al contrario la complementa.
4.6 Los particulares que sean propietarios de bienes inmuebles debidamente inscritos en el Registro
de la Propiedad; y que gocen de una inscripción de dominio debidamente anotada en el Registro; NO
DEBEN REALIZAR SUS CONTRATOS DE COMPRAVENTA O DONACIÓN ANTE LA
MUNICIPALIDAD; NI LA MUNICIPALIDAD DEBE FACCIONAR DICHOS DOCUMENTOS ya que los
mismos en ningún momento pueden ser registrados en el Registro de la Propiedad; ya que el Código
Civil en el artículo 1576 del Código Civil establece: “Los contratos que tengan que inscribirse o
anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en escritura pública…”;
además de otros fundamentos que se relacionaron en el apartado correspondiente;
4.7 Los contratos que no necesitan una formalidad o selemnidad como requisito esencial para su
validez pueden faccionarse en la municipalidad ante acta levantada ante el alcalde, siendo estos los
que se mencionan en el cuadro correspondiente relacionado al punto d) de la presente consultoría.
4.8 Debe darse a los contratos contenidos en acta levantada ante la municipalidad, acta convenio de
tierras y declaración jurada el nombre que en principio la ley establece para cada contrato
debidamente especificado (contratos nominados); nombres que se indican en el apartado al inciso E
del presente dictamen; en caso no lo hubiere las partes pueden utilizar la forma que juzguen
29
Abogado y Notario
conveniente, según el artículo 1256 del Código Civil Decreto Ley 106; “Cuando la ley no declare una
forma específica para un negocio jurídico, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente”.
4.9 Se hace necesario cumplir la mayor cantidad de requisitos de forma y de fondo en los
documentos municipales que amparan derechos posesorios de tierra; en principio los requisitos de
fondo, ya se indico que por contener negocios jurídicos se deben cumplir especialmente los requisitos
que establece el artículo 1251 del Código Civil, ya referidos anteriormente; y en cuanto a los
requisitos de forma deben cumplirse supletoriamente en lo que fuere posible el artículo 13 y 29 del
Código de Notariado, como ya se indico también anteriormente.
4.10 La Fe Pública que goza el Alcalde es de tipo administrativo; sin embargo del análisis efectuado,
las opiniones obtenidas de los Jueces de Primera Instancia Civil; y con fundamento en el artículo 186
del Código Procesal Civil y Mercantil, en lo referente a AUTENTICIDAD DE LOS DOCUMENTOS,
“Los documentos autorizados por notario o por FUNCIONARIO O EMPLEADO PÚBLICO en ejercicio
de su cargo, producen fe y hacen plena prueba, salvo el derecho de las partes de redargüirlos de
nulidad o falsedad…” Los documentos municipales y la fe pública administrativa de que son
revestidos, producen fe y hacen plena prueba, brindando con ello certeza jurídica a la población.
4.11 A mediano plazo, cuando el Registro de Información Catastral, emita la declaración de zona
catastral en determinado territorio; según el artículo 69 de la Ley del Registro de Información
Catastral; cualquier enajenación o gravamen de predios ubicados en zonas declaradas catastradas,
deberá realizarse exclusivamente en escritura pública como requisito esencial para su validez”. Lo
anterior habrá que analizarse más a profundidad en función de elaboración de los documentos
municipales.
4.12 Podría si así lo acuerda la municipalidad empezarse a cobrar el Impuesto Único Sobre
Inmuebles.
4.13 Los documentos municipales que amparan venta o permuta de bienes inmuebles y donaciones
de muebles e inmuebles están sujetas al Pago del Impuesto al Valor Agregado IVA; tal y como lo
establece el artículo 3 inciso 8), y 9); “ la venta o permuta de bienes inmuebles y la donación entre
vivos de bienes muebles e inmuebles deben tributar el Impuesto al Valor Agregado”. Sin embargo
dicho impuesto se cubre al momento de elevar a escritura pública el documento en mención.
4.14 Frecuentemente son utilizados documentos municipales en los Juicios sumarios de

desocupación, interdictos y ordinarios reivindicatorios de la propiedad; dichos documentos hacen fe y
constituyen prueba por estar elaborados ante funcionario pública; por ello también resulta de vital
importancia que cumplan la mayor cantidad de requisitos para que no sean redargüidos de nulidad
por las partes.
4.15 Es necesario e imprescindible que las razones puestas en los documentos que han sido objeto
de venta u otro negocio jurídico, sean firmadas por el Alcalde Municipal y el Secretario al igual que los
documentos que se entrega a los interesados y el documento que se archiva.
30
Abogado y Notario
4.16 Que se continúe utilizando los puntos cardinales NORTE, SUR, ORIENTE Y PONIENTE en los
documentos municipales que amparan derechos posesorios de tierra; y que las medidas consignadas
en dichos documentos sean basados en el Sistema Internacional de Unidades as medidas que se
insertan en los documentos los documentos elaborados en la secretaria municipal que amparan
derechos posesorios de tierra –actas convenio tierras, declaración jurada- se utilice el Sistema
Internacional de Unidades (SI) establecido en el artículo 20 de la Ley del Organismo Judicial decreto
2-89; dicho sistema utiliza como base el metro es la unidad de medida. Lo anterior también deberá
hacerlo el síndico que realiza la medición de los inmuebles objeto del negocio jurídico; y establecerlo
en el croquis respectivo a efecto cuando se faccione el documento correspondiente las medidas sean
tomadas en cuenta.
4.17 Que luego de hacer la medición correspondiente por parte del síndico o los oficiales se calcule
el ÁREA SUPERFICIAL de los inmuebles; teniendo en cuenta los pasos indicados en el apartado
correspondiente.
4.18 Es necesario que al elaborarse documentos, estos se ajusten a los modelos sugeridos37 a fin
de cumplir la mayor cantidad de requisitos legales;
4.19 Para el caso de reposición de documentos actas convenios y declaración jurada, se debe
solicitar al interesado; poner una denuncia de pérdida o robo ante la Policía Nacional Civil; obtener
una fotocopia de su Documento Persona de Identificación o Cédula; razonar los documentos que se
encuentran en archivo indicando la fecha en que se extendió una certificación del documento de
archivo.
4.20 De ser posible que se impriman lotes de hojas con membrete de la municipalidad, poniendo
numeración de serie a cada hoja, y posteriormente utilizarlas correlativamente y debidamente
foliadas.
4.21 Se observan debilidades en el personal al momento de faccionar los documentos; así como la
falta de leyes que permitan la consulta respectiva. Como recomendación se plantea la necesidad de
capacitar al personal, así como dotarlos de leyes que servirán de consulta diaria al momento de
elaborar documentos. Entre estas leyes: Constitución Política de la República; Código Civil Decreto
Ley 106, Código Procesal Civil y Mercantil Decreto Ley 107; Ley del Organismo Judicial Decreto 2-82
del Congreso de la República y Código de Notariado Decreto Número 314 del Congreso de la
República.
37
Ver anexo XI
31

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Lic.

Herman Aroldo Palacios Hernández

DICTAMEN JURÍDICO SOBRE

EMITIDO POR: LIC. HERMAN AROLDO PALACIOS HERNÁNDEZ

SOLICITADO POR: COMITÉ EUROPEO PARA LA FORMACIÓN Y LA

Huehuetenango, Guatemala 4 de octubre de 2011

DICTAMEN JURÍDICO SOBRE ACTA O CONVENIO DE TIERRAS Y DECLARACIÓN

1.- OBJETO DEL DICTAMEN JURÍDICO

g) Revisar todo lo relacionado al buen uso y ejercicio de la FE PÚBLICA;

i) Enriquecer el dictamen, con ejemplos, experiencias, lecciones aprendidas e ilustraciones de

j) PUNTO E de los términos de referencia:

e.1). Ubicación exacta del predio involucrado en la transacción u operación;

e.3). Agregar un Acta de conformidad de colindantes, (Documento donde todos los

e.6). Recalcar que el documento suscrito en la municipalidad constituye una simple

2.- PROCEDIMIENTO UTILIZADO:

El presente dictamen jurídico es el resultado de una amplia investigación jurídica contenida

También en su oportunidad se realizó un diagnóstico preliminar5 sobre la forma de elaboración de

3.- CONSIDERACIONES DOCTRINARIAS Y JURÍDICAS:

“Efectuar la revisión, análisis, comentarios y/o recomendaciones con fundamento de

a) Por escritura pública;

3.2 Consideraciones legales sobre los documentos entregados Acta Convenio de

Al revisar el legajo de documentos municipales que contienen Actas convenios de tierra y

a) Los Actas Convenios de Tierra y declaración jurada, elaborados en la secretaria municipal

1) Donación de fracción entre vivos de bien inmueble;

Para el caso de la compraventa de bienes inmuebles ya se fracción o totalidad indicados en el

Por último se observa que la mayoría de documentos elaborados en la municipalidad, a

 Primero convertimos a varas (si fueran varias cuerdas)

Multiplicamos 33 varas (número de varas) x 0 .84 m = 27.72 m

b. Análisis Jurídico concreto de documentos Acta Convenio de Tierras y Declaración Jurada:

A continuación se realiza un análisis de los documentos acta convenio de tierra y declaración

ACTA CONVENIO DE TIERRAS

a. Se observa que la denominación inicial en los documentos “ACTA DE CONVENIO DIRECTO”,

d. La utilización de la expresión ANTE MÍ; de conformidad con el Código de Notariado, artículo 29

f. En algunos documentos no aparece consignado lo relacionado a que “los comparecientes

Dicha cláusula exonerará de responsabilidad al Secretario y Alcalde.

i. En el cuerpo de los documentos generalmente no se observa un orden lógico:

I) Antecedentes; (juramento, acreditación de posesión, declaración de encontrarse el bien libre

l) El valor en las compraventas de bienes inmuebles en documentos municipales es estimado y a

m) En la mayoría de documentos las medidas se encuentran el CUERDAS, VARAS Y PULGADAS;

n) En la mayoría de documentos no existe la relación que el Alcalde y Secretario; a) Tuvieron a la

b) En caso no haya testamento; procede la sucesión intestada; y de conformidad con el artículo

3.3 PUNTO E de los términos de referencia:

e.1). Ubicación exacta del predio involucrado en la transacción u operación;

e.3). Agregar un Acta de conformidad de colindantes, (Documento donde todos los

Tanto con la elaboración del croquis, como del acta de conformidad de

c) Para un triángulo: se multiplica la base por la altura, dividido entre dos: b x a ÷ 2

 Como ya está en metros, únicamente tendríamos que aplicar la fórmula:

Base x altura: (b x a) = 21.00 m x 21.00 m = 441 m²

 En este caso el área superficial del inmueble es de cuatrocientos cuarenta y un metros

e.6). Recalcar que el documento suscrito en la municipalidad constituye una simple

Con todas las consideraciones realizadas anteriormente, es importante reconocer que en

especialmente en FUNCIONES NOTARIALES, mediante Acuerdo Gubernativo de fecha 24 de enero

Determinar si los documentos de Declaración Jurada y Acta o convenio, en caso de que se

Los contratos que corresponden a inmuebles debidamente registrados NO DEBEN

Los anteriores fundamentos jurídicos establecen claramente que el contrato de compraventa

Forma de Negocios Jurídicos a faccionar en Acta Funcionario que suscribe

Acta a) Promesa de compraventa Artículo 1674 del Alcalde Municipal

d.1) Compraventa de derechos posesorios

d.2) Compraventa de derechos posesorios

d.3) Compraventa de derechos posesorios y

d.4) Declaración Jurada Unilateral de derechos

d.5) Compraventa de derechos posesorios

d. 6) Unificación de bienes inmuebles sin