Informe

Mercado de Oficinas
Lima - Perú

Segundo Semestre 2019

1. Resumen Ecónomico
Al finalizar el 2019, el desempeño económico se
mostró favorable, el Banco Central de Reserva
del Perú (BCRP) estimó que el Producto Bruto
PBI 2,2
Interno (PBI) creció 2.2%, manteniéndose
dentro de la expectativa a pesar de la coyuntura PBI primario 1,2

política. Esta tasa inferior tuvo menor dinamismo PBI no primario 2,5
debido a las menores exportaciones, 1,9
Inflación
principalmente mineras y pesqueras, choques
2,5
transitorios de oferta, así como por la caída Demanda Interna

de la inversión pública y la desaceleración del Consumo privado 3,0

consumo privado. Consumo público 2,0

Inversión privada 4,2

Por otro lado, según el último reporte de
-0,5
inflación publicado el mes de diciembre por Inversión pública

el BCRP, la inflación interanual pasó de 2.0% Exportaciones

0,1

en agosto a 1.9% en noviembre del 2019, 0,5

Importaciones
situándose dentro del rango de meta, expectativa
-1 0 1 2 3 4
que se ha mantenido desde marzo del 2017.
Fuente: BCRP del Perú

Con el resultado positivo de las actividades económicas, el Perú se posiciona como una de las
economías con la mayor tasa de expansión en la región. Según el consenso de mercado al cierre del 2019,
menciona que Colombia creció en 3.2%, Brasil en 1.1%, Chile en 1.0%, México en 0.1% y Argentina en -2.7%.

Latinoamérica: Crecimiento del PBI

Bolivia 3,2

Colombia 3,2
Perú continúa
Perú 2,2
posicionándose entre las
economías con mayor
crecimiento de la región.
Brasil 1,1

Chile 1,0

Uruguay 0,4

México 0,1

Paraguay 0,0

Ecuador -0,1

-2,7 Argentina

-28,1 Venezuela

Fuente: Latin American Consensus Forescat (diciembre 2019)

2
Lince Centro La Victoria
Prime Prime
Prime Inventario: 0 m2 Vacancia: 0% Inventario: 0 m2 Vacancia: 0%
Inventario: 0 m2 Vacancia: 0% No prime No prime
No prime Inventario: 71,544 m2 Vacancia: 2.3% Inventario: 36,553 m2 Vacancia: 5.4%
Inventario: 28,600 m2 Vacancia: 4.9%

San Isidro CBD

Magdalena Prime
Inventario: 429,235 m2 Vacancia: 33,5 %
Prime No prime
Inventario: 120,226 m2 Vacancia: Inventario: 341,754 m2 Vacancia: 15.4%
18.3% Aeropuerto Internacional
No prime Jorge Chávez
Inventario: 95,094 m2 Vacancia: 7%

Puerto del Callao

Este
San Isidro Occidente Prime
Inventario: 229, 915m2 Vacancia: 36,3%
Prime No prime
Inventario: 146,028 m2 Vacancia: 2,6% Inventario: 296,369m2 Vacancia: 27.3%
No prime
Inventario: 156,764 m2 Vacancia: 11.5%

Miraflores
Prime
Inventario: 152,706m2 Vacancia: 9,3% San Borja
No prime
Prime
Inventario: 290,545 m2 Vacancia: 21.4%
Inventario: 69,224 m2 Vacancia: 0%
No prime
Inventario: 52,854 m2 Vacancia: 4.9%

3
 “Luego de 2 años, el formato coworking modera su expansión en Lima. Empresas de servicios
financieros ocuparon más espacios de oficinas durante los últimos 6 meses.”

Highlight del mercado peruano de oficinas

• El mercado de oficinas continúa en la fase de estabilización, pese a que se observó un ajuste en las tarifas de
renta y venta.

• Continúa observándose que los precios de cierre muestran un ajuste respecto al precio “pedido o sugerido”,
debido a la situación actual del mercado, características del producto, submercado y otras variables.

• Se registró 12 transacciones que requirieron espacios de más de 1,500 m2, de los cuales 6 de estas transacciones
se realizaron en el submercado de San Isidro CBD.

• El 84% de las transacciones del segmento prime realizadas en este periodo fueron en renta.

• El 56% de las transacciones en venta en el segmento prime se realizaron en el submercado Este.

• El submercado de San Isidro CBD concentró la mayor demanda del mercado prime.

• La oferta en renta en el segmento prime se concentra en los submercados Este y San Isidro CBD. Mientras que la
mayor oferta en venta se encuentra en el submercado Este.

• La desocupación total del mercado de oficinas (prime y no prime) registrada durante el segundo semestre
superó los 29,000 m2. Principalmente estas desocupaciones corresponden a mudanzas hacia otros edificios,
reducción de área de oficinas y traslados a espacios de coworking, dejando espacios entre 220 m2 y 550 m2 en
promedio.

• El inventario total del mercado de oficinas (prime y no prime) en Lima es de 2’587,410 m2 distribuidos en 351
edificios corporativos.

• La dinámica de la demanda del mercado de oficinas prime y no prime del segundo semestre alcanzó los
95,474m2.

La ocupación del mercado de oficinas del último semestre mostró mejor dinamismo que el primer periodo del
año, favorecida por la toma de grandes espacios de oficinas que realizó el rubro de servicios financieros, así como
las ocupaciones de medianas dimensiones que tomó el rubo de energía, servicios generales, servicios de salud y el
formato coworking.
2 JLL 4
2. Situación actual del mercado prime

Indicadores 2s 2019 1s 2020

Inventario 1’217,335 m2
Demanda 59,925 m2
Nueva Producción -
Tasa de Vacancia 15.9%
Área vacante 193,148 m2
Precio promedio de renta (USD/m2/mes) USD 16.03
Precio promedio de venta (USD/m2/mes) USD 2,131
Tasa de Vacancia
Muestra 89 edificios
193,148 m2

Al finalizar el segundo semestre del 2019 el inventario se

mantuvo en 1’217,335 m2 de oficinas distribuidos en 89
edificios corporativos. En este periodo no se registró ingreso
de nuevos metros cuadrados de oficinas.
15.9%
1’217,335 m2

Inventario Vacancia

Distribución del inventario y Vacancia por submercados

Inventario
Vacancia
m2 de oficinas

San isidro CBD San isidro Miraflores Este San Borja Magdalena
Occidente

5
 El índice de vacancia se situó en 15.9% sobre el inventario total de oficinas
Vacancia por tipo de prime, equivalente a 193,148 m2, disminuyendo 5% respecto al primer
Transacción (%) semestre del año (20.9%), mostrando ajuste con tendencia a la baja. La mayor
concentración de espacios disponibles continúa concentrándose en los
submercados Este y San Isidro CBD, alcanzando en conjunto el 70% de
la vacancia total de oficinas prime, seguido del submercado de Magda-
Venta lena que alberga el 18%, mientras que los submercados con la menor
20% concentración de espacios disponibles son los submercados de Mi-
raflores y San Isidro Occidente, con el 9% y el 3% respectivamente.

Renta
80% La oferta en renta concentra el 80% de la vacancia total, concentrándose en los
submercados Este y San Isidro CBD. Mientras que la mayor oferta en venta se
encuentra en el submercado Este.

En cuanto a la demanda, al finalizar el segundo semestre, alcanzó los 59,925 m2, logrando un acumulado anual
de 121,604 m2, este resultado estuvo cerca a lo obtenido en el 2018, donde se alcanzó un acumulado de 126,550
m2. En este último periodo del 2019, la demanda continuó concentrándose en el submercado de San Isidro CBD,
que obtuvo el 43% de la demanda total de oficinas prime. Mientras que el submercado de Miraflores solo
obtuvo el 1% de participación. En cuanto a la intervención de la demanda, se observó que las empresas de
servicios financieros y el sector de energía y mina requirieron espacios superiores a los 1,500 m2. Asimis-
mo, los servicios de salud, educación y formato coworking demandaron espacios de más de 1,000m2.

La desocupación registrada durante el segundo semestre alcanzó los 15,000 m2, que representa el 17% de la
ocupación bruta, situando a los submercados Este y San Isidro CBD con la mayor tasa de desocupación del
semestre, alcanzando en conjunto el 66% de l a desocupación total. Principalmente estas desocupaciones
corresponden a mudanzas hacia otros edificios prime y traslado a espacios de coworking, dejando espacios
entre 220m2 y 550m2, en promedio.

Ocupación (bruta) vs. Desocupación

Desocupación
17%

Ocupación Bruta
83%

6
3. Precios del mercado prime
El mercado de oficinas continúa en la fase de estabilización, sin embargo, se observó un ajuste en las tarifas de ren-
ta, generando una variación negativa del 0.93% respecto al semestre anterior, situando el precio promedio de renta
en US$ 16.03/m2, más impuestos.
Los precios de renta más elevadas del mercado continúan ubicándose en los submercados de Miraflores y San
Isidro Occidente, con precios entre US$ 17.00/m2 y US$ 22.50/m2 más impuestos. Mientras que los precios de ren-
ta más económicos permanecen en los submercados Este y Magdalena, con promedio entre US$ 14.78/m2 y US$
15.14/m2 respectivamente, más impuestos.

Precio Máximo
Precio Promedio
Precio Mínimo

San Isidro CBDS San Isidro Miraflores Este Magdalena

Occidente

La oferta existente en venta de espacios de oficinas prime suma más de 42,000 m2, se encuentra distribuida en los
submercados de San Isidro CBD, San Isidro Occidente, Miraflores, Este y Magdalena, donde el precio promedio para
estos espacios es de US$ 2,130/m2 más impuestos, observándose que los precios oscilan entre US$ 2,000/m2 y US$
2,350/m2 más impuestos.

Precio Máximo
Precio Promedio
Precio Mínimo

San Isidro CBD San isidro Miraflores Este Magdalena

Occidente

7
 4. Situación actual del mercado No prime
Indicadores 2S 2019 1S 2020
Durante el segundo semestre del 2019,
Inventario 1'370,075 m2
ingresaron 7 nuevos edificios al mercado
Demanda 35,549 m2 no prime de oficinas, los cuales
Nueva Producción 31,597 m2 representaron 31,597 m2 de espacios útiles.
Tasa de Vacancia 22,2% Estos se ubican en los submercados de San
Isidro CBD y Este.
Área vacante 303,683 m2
Precio promedio de renta (USD/m2/mes) USD 14.10
Precio promedio de venta (USD/m2/mes) USD 1,982

Muestra 262 edificios

Distribución del inventario y vacancia por submercado

US$ 14.10

Inventario
US$ 15.12
US$ 13.94 Vacancia

Promedio renta

US$ 13.28
US$ 16.18
m2 de oficinas

US$ 8.10
US$ 12.51
US$ 13.97
US$ 10.94

San isidro CBD San isidro Miraflores Este San Borja Magdalena Centro La Victoria Lince
Occidente

Respecto a la desocupación, se registró más de 14,000 m2, concentrándose en el submercado de San Isidro CBD,
albergando más del 40% de las desocupaciones que se dieron durante este periodo, seguido de San Isidro
Occidente con el 28% y Miraflores con 22%. En este periodo, el 70% de las desocupaciones corresponden
a mudanzas hacia edificios prime, mientras que el 20% migró a espacios de coworking, f inalmente el 10%
pertenece a la reducción de áreas de oficinas.

2 JLL 8
5. Proyecciones y tendencias
Segmento prime
Durante el 2020 ingresarán 4 nuevos edificios de oficinas al inventario, los cuales suman 37,495 m2 de
espacios útiles, distribuidos en los submercados de San isidro CBD y San Isidro Golf. Estos espacios se
comercializarán únicamente en renta ya que el 100% de los edificios son tipo unipropietario, es decir,
cada edificio tiene un único propietario. Con estos ingresos el inventario se incrementaría a 1’254,830 m2.

220.000 m2

179.560 m2 En proyecto

170.800 m2
100.997 m2
96.687 m2
88.166 m2
m2 de oficinas

37.495 m2

2015 2016 2017 2018 2019 2020 * 2021*

La nueva producción programada para el 2020 muestra una considerable disminución de metros cuadrados, muy
por debajo de lo registrado en los últimos 5 años, lo que ocasionará que la vacancia se sitúe en un nivel saludable
(entre 8% a 12%), situación que se observó en el 2014.

Por ello, JLL Perú prevé que la vacancia de oficinas prime se reducirá hasta llegar alrededor del 9%, dando como
consecuencia que los precios se incrementen gradualmente. Asimismo, se estima que la demanda acumulada con-
tinuará la tendencia observada en el 2019, superando los 115,000 m2.

Segmento No prime
Se estima que, al cierre del 2020 ingresarían 16,737 m2 de oficinas, distribuidos en los submercados de San Isidro
CBD, Miraflores y Este, con ello el inventario alcanzaría 1’386,812 m2.

Asimismo, el índice de vacancia cerraría el año cerca en 19% y la demanda acumulada superaría los 50,000 m2.
En términos generales, para finales del 2020 el mercado de oficinas de Lima prime y no prime alcanzaría un
inventario superior a los 2.6 millones de metros cuadrados distribuidos en 359 edificios corporativos.

Buenos Aires

Mercado en Mercado en
Auge Baja

Monterrey

Mercado al Mercado
Alza Deprimido
Bogotá
Ciudad de Mexico

Lima Montevideo

9
 Lima
Lima
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marzo de 2019. JLL ese el nombre comercial, y una marca registradade Jones Lang La Salle Incorporated. Para mayor información, visite www.jll.pe

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