Francia Sl-Carcausto Aw

UNIVERSIDAD RICARDO PALMA
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
TESIS PARA OPTAR POR EL TÍTUTO PROFESIONAL DE ARQUITECTO
Autor(es) : Bach. Lizardo Giovani Francia Sierra
Bach. Walter Carcausto Aleman
Título del proyecto de tesis : “Conjunto Habitacional en Villa El Salvador”
Director de la Tesis : Arq. Enrique Alegre Salazar
Lima, Perú.
Diciembre de 2016
Agradecimientos
Agradecemos especialmente a nuestros familiares

por todo el apoyo y la espera brindada en este
proyecto. El tiempo y la perseverancia dieron sus
frutos.
También nuestro agradecimiento especial al Arq.

Enrique Alegre Salazar por el tiempo, el
asesoramiento y la dirección brindada en esta
tesis.
Finalmente, agradecer a Lucas, nuestro amigo

bibliotecario del CENDO, por todo el apoyo
brindado en la recopilación de la información.
Dedicatoria
Esta tesis está dedicada a las millones de familias

peruanas que no cuentan con una vivienda digna y
adecuada, y que están a merced tanto de
traficantes de terrenos como de especuladores
inmobiliarios.
Índice de Contenido
I. Introducción.................................................................................................. 8
1.1. Introducción .................................................................................................9
1.2. Elección del tema .......................................................................................11
1.3. Justificación y el Planteamiento .................................................................12

1.4. Objetivos ....................................................................................................14
1.5. Alcances y Limitaciones ..............................................................................16
1.6. Marco Conceptual ......................................................................................17
1.7. Metodología...............................................................................................18
II. Marco Teórico ............................................................................................. 22
2.1.Base Introductoria ......................................................................................23
2.2.Teorización de los problemas ......................................................................24
2.3.Contradicciones a estudiar ..........................................................................27
2.3.1. Lima, ciudad difusa y ciudad compacta ........................................31
2.3.2. ¿Ciudad para los autos o para los peatones? ...............................35
2.3.3. ¿Vivienda multifamiliar o unifamiliar?..........................................37
2.3.4. La relación entre la teoría política y la teoría urbanística .............39
2.4.Realidades arquitectónico urbanas .............................................................41
2.4.1. El pensamiento de Hannes Meyer ................................................41
2.4.2. La “Nueva” Arquitectura, los aportes de Le Corbusier .................42
2.4.3. Los aportes del CIAM o “La ciudad sin calles” ..............................44
2.4.4. Los aportes del Team X ................................................................46
2.4.5. El retorno a la Manzana ..............................................................48
2.5.Conclusiones parciales ................................................................................50
III. Marco Histórico .......................................................................................... 52
3.1.Las viviendas informales en Lima (1920-Actualidad) ...................................55
3.1.1. Primer periodo (1920-1954) .........................................................57
3.1.2. Segundo periodo (1954-fines de los 80) .......................................58
3.1.3. Tercer periodo (Fines del 80 hasta la actualidad) .........................60
3.2.Las viviendas colectivas ...............................................................................62
3.2.1. Situación internacional (S.XIX-S.XX)..............................................62
3.2.2. Situación Nacional (S.XX)..............................................................68
3.3.Conclusiones parciales ................................................................................77
IV. Marco Referencial ....................................................................................... 79
4.1.Referencias internacionales ........................................................................80
4.2.Referencias nacionales................................................................................93
4.3.Conclusiones parciales .............................................................................. 103
V. Análisis cualitativo y cuantitativo de la situación de la vivienda en Lima ... 104
5.1.Análisis de la demanda de Viviendas en Lima Metropolitana.................... 105
5.1.1. Déficit de Viviendas en Lima Metropolitana ............................... 105
5.1.2. Los retos de Lima al 2035 ........................................................... 110
5.1.3. Perfil del cliente en Lima Metropolitana y Lima Sur ................... 111
5.1.4. La demanda del cliente .............................................................. 116
5.2.Análisis de la oferta de viviendas en Lima Metropolitana ......................... 119
5.2.1. El mercado inmobiliario ............................................................. 119
5.2.2. El programa “Mi Vivienda” ......................................................... 122
5.2.3. Características y tendencias del mercado hacia el futuro ........... 126
5.2.4. Análisis cualitativo de la oferta................................................... 131
5.2.4.1. Los proyectos “Mi Vivienda” .......................................... 131
5.2.4.2. Las relaciones en los proyectos de vivienda ................... 134
5.3.Conclusiones parciales .............................................................................. 150
VI. Análisis del Entorno .................................................................................. 152
6.1.Historia de Villa El Salvador ....................................................................... 153
6.2.Características geográficas ........................................................................ 159
6.3.Características socioeconómicas ............................................................... 162
6.4.Características climáticas .......................................................................... 172
6.5.Análisis de la imagen urbana ..................................................................... 174
6.6.Espacios Públicos (áreas verdes y pavimentadas) ..................................... 181
6.7.Estudios de Vialidad .................................................................................. 187
6.8.Equipamiento urbano ............................................................................... 193
6.9.Normatividad ............................................................................................ 196
6.10. Conclusiones parciales .................................................................... 200
VII. Criterios de Diseño ................................................................................ 201

7.1.La elección del terreno .............................................................................. 202
7.2.La Habilitación Urbana .............................................................................. 205
7.2.1. Emplazamiento y Entorno .......................................................... 205
7.2.2. Vías ............................................................................................ 207
7.2.3. Escalas e influencias ................................................................... 208
7.2.4. Programación de la habilitación urbana ..................................... 209
7.2.5. Costo básico de la habilitación ................................................... 211
7.2.6. Toma de partido ......................................................................... 215
7.3.El Proyecto Arquitectónico........................................................................ 224
7.3.1. Programación arquitectónica ..................................................... 225
7.3.2. Ganancia y Costo tentativo del proyecto.................................... 226
7.3.3. Toma de partido (manzana, bloques, etc.) ............................... 229
7.3.4. Estacionamiento ........................................................................ 241
7.3.5. Fachadas y Asoleamiento ........................................................... 242
7.3.6. Áreas verdes, plazas y espacios públicos .................................... 245
7.3.7. Alturas........................................................................................ 251
7.3.8. Estructuras y Cimentaciones ...................................................... 252
7.3.9. Concepto y características de la unidad de vivienda .................. 252
7.3.10. Asoleamiento ........................................................................ 252
7.3.11. Las tipologías de vivienda ..................................................... 253
7.3.12. Accesibilidad ......................................................................... 258

VIII. Planos e Imágenes................................................................................. 264
IX. Memoria descriptiva ................................................................................. 302
X. Conclusiones ............................................................................................. 310
XI. Bibliografía................................................................................................ 313
XII. Índice de imágenes ............................................................................... 313

Francia, L. & Carcausto, W. “Conjunto Habitacional en Villa El Salvador”
I. Introducción
INTRODUCCIÓN
8
I. Introducción
1.1. Introducción:
Lima es una ciudad con amplias desigualdades y contradicciones sociales.

Desde exclusivas zonas con altos índices de calidad de vida, donde los
servicios básicos, como agua, luz y desagüe, están asegurados; hasta zonas
periféricas desérticas donde vivir es completamente un desafío. Ante eso,
encontraremos que hay diversos motivos, causas y factores.
La economía Neoliberal ha afianzado entes empresariales de mayor poder

económico, y ha reducido el papel interventor y planificador del estado
disminuyendo la atención, entre otras cosas, sobre la Problemática de la
vivienda y las condiciones de vida en que se encuentra la gran masa
poblacional trabajadora, y que trae como consecuencia el aumento de la
miseria, delincuencia, el pandillaje, la drogadicción, etc. Estos elementos son
consecuencias de la destrucción de la microeconomía, para dar más énfasis al
crecimiento macroeconómico a costa del bienestar social de los ciudadanos.
Siempre existe una relación dialéctica entre la Economía nacional y el

problema de la Vivienda. En efecto, según el BID (2012), el 72% de familias en
el Perú, habitan en viviendas de pésima calidad o no tienen un techo donde
dormir. Ésta es una realidad durísima viniendo de un país que –
supuestamente- está creciendo a pasos “agigantados” o que está “rumbo a
ser del primer mundo” (Segura, 2015).
En ese sentido, el problema de la vivienda en el Perú es una “papa caliente”

que no ha querido ser tocada a profundidad y de manera paciente por los
gobiernos de turno. Como todo problema nacional, debe ser solucionado de
9
I. Introducción
manera multidisciplinaria y, sobretodo, con voluntad política. Cosa que no

sucede hasta ahora. No obstante, en esta presente tesis brindaremos algunas
soluciones y propuestas desde el enfoque arquitectónico y urbanístico.
No queda más que resaltar que estas soluciones siempre serán mejorables en
la medida que discurra el tiempo y los avances tecnológicos. También
recalcar que el problema de la vivienda en el Perú no es solo un problema
que debe ser resuelto por los profesionales de la construcción sino por las
autoridades políticas y con el protagonismo popular. En tiempos donde se
acabaron las vacas gordas para algunos, es un deber ético y moral diseñar y
construir para aquellos que siempre han vivido con las vacas flacas.
Figura 1: Niños pobres de Lima. Fuente: elcomercio.pe
10
I. Introducción
1.2. Elección del tema:
El tema de la tesis es sobre Vivienda. Específicamente se trata de un

Conjunto Habitacional de construcción simultánea ubicado en el distrito de
Villa El Salvador, en Lima-Perú.
Explicaremos la realidad concreta de la Vivienda en Lima Metropolitana y su

relación con los espacios públicos para que nos permita entender mejor el
contexto en que nos ubicamos. Posteriormente iremos aterrizando en Villa El
Salvador donde la primera fase de la tesis será una habilitación urbana y
posteriormente el Conjunto habitacional como objeto arquitectónico y como
el principal conjunto de espacios donde se realizan las actividades más
importantes de los individuos y sus familias. A su vez, combinada con otras
actividades económicas, como el Comercio, acorde a los parámetros del
distrito.
11
I. Introducción
1.3. Justificación del tema y el planteamiento
La elección del tema se origina al compromiso social que debemos tener

nosotros los profesionales con toda la población en general, sobre todo con
aquellos que no cuentan con una vivienda propia, digna y de calidad. Esto
responde a una intención de querer mejorar la calidad vida de los habitantes
de Villa el Salvador de menores recursos económicos. También por los datos
ya presentados en la Introducción, como es la cifra del BID (2012) sobre el
72% de familias peruanas que no tienen o viven en viviendas de pésima
calidad.
La mayor parte de los egresados de la carrera de Arquitectura se dedican a

trabajar en zonas ya consolidadas de la ciudad a pesar que el área sin
consolidar es la de mayor expansión. Significa que la labor del arquitecto es
trabajar en los sectores de la ciudad donde se requiera mayor necesidad de
hacer trabajo arquitectónico y urbanístico, o sea, trabajar en las zonas de la
periferia urbana muy marginadas del “milagro” económico peruano. Es por
eso que esta tesis está dirigida a las zonas y a las viviendas de Lima que no
cuentan con asesoría respectiva para su desarrollo.
Por otro lado, es un proyecto muy interesante que puede marcar la pauta en
cuanto al diseño de viviendas y que puede servir para las autoridades locales
y nacionales.
Además, este tema de proyecto siempre nos ha interesado ya que las

periferias de Lima son importantísimas zonas con alto potencial de desarrollo
urbano, no obstante, la falta de ideas y financiamiento hace que la gama de
12
I. Introducción
posibilidades y alternativas sean pequeñas. También, esta tesis es importante

porque buscamos la densificación del distrito para poder lograr una ciudad
compacta que permita ahorrar a sus habitantes bastantes tipos de costos, y
también el cambiar el patrón de crecimiento horizontal a vertical
(densificación), esto es una tarea fundamental que nosotros asumimos.
Ante esto, planteando el problema sobre la mesa. La pregunta que

planteamos son:
¿Se podrá repensar la manera de hacer vivienda social en el Perú, en este

contexto, teniendo en cuenta la contradicción que hay entre el descontrol y
la desregularización de la macroeconomía por un lado; y la calidad de vida
de los habitantes más la calidad de los espacios públicos, por otro lado?
¿Se podrá construir y diseñar Vivienda en el Perú, pensando

primordialmente en la economía, la densificación, la calidad de las
viviendas y espacios públicos?
¿Será Villa El Salvador el punto de partida para desarrollar y repensar la

vivienda social en el Perú?
Estas preguntas las resolveremos en la presente tesis.
13
I. Introducción
1.4. OBJETIVOS
1.4.1. Generales:
Diseñar un proyecto de vivienda colectiva (Conjunto Habitacional de

construcción simultánea) de bajo costo y de mejora de la calidad del espacio
público urbano, que permita elevar la densificación del distrito y, también,
mejorar la calidad de vida y las actividades de sus habitantes.
1.4.2. Específicos.
 Estudiar y comprender cuatro contradicciones urbanísticas detectadas

en Lima, y cinco teorías urbanísticas y arquitectónicas que ayuden a entender
los problemas urbanísticos de la ciudad de Lima.
 Investigar y recopilar información histórica sobre ocho casos de

viviendas colectivas tanto en el contexto nacional como en el internacional.
 Estudiar y analizar las contradicciones dentro de la problemática de la

vivienda en Lima Metropolitana desde 1920 hasta la actualidad.
 Estudiar detalladamente el distrito de Villa El Salvador y recopilar

información sobre la Imagen Urbana, estabilidad de suelos, historia, el
habitante, vías, etc.
14
I. Introducción
 Elaborar dos programas Arquitectónico-Urbano (tanto de habilitación

urbana y de conjunto habitacional) y los criterios básicos de diseño para un
proyecto de Vivienda acorde a los estudios hechos y a las necesidades
investigadas.
 Desarrollar un anteproyecto arquitectónico de Vivienda multifamiliar

de construcción simultánea de bajo costo cuyas diferencias con lo que ofrece
el mercado sea la mejora de la espacialidad en las unidades de vivienda, la
construcción en Patio-Manzana de los bloques, con el fin de mejorar la
calidad de vida en el sector, y que logre una densificación saludable y segura
para la ciudad.
15
I. Introducción
1.5. Alcances y Limitaciones
1.5.1. Alcances:
El presente proyecto buscará dar un análisis teórico de la problemática de la

vivienda en Lima para dar un diagnóstico de la zona de estudio y proponer,
primero, una solución en habilitación urbana, y finalmente una solución
espacial en un anteproyecto arquitectónico de Conjunto Habitacional de
magnitud metropolitana que contribuya a solucionar problemas urbanísticos
y sociales a largo plazo.
1.5.2. Limitaciones:
Nuestro límite de estudio teórico e histórico es a nivel Lima Metropolitana,

con mayor énfasis en el distrito de Villa El Salvador, para finalmente terminar
en un sector del distrito y plantear una solución urbana y arquitectónica.
La investigación está especializada en análisis teórico-urbanístico, y

posteriormente la solución será de carácter arquitectónico.
El diseño de la habilitación urbana será a nivel esquemático. Dentro de esa

habilitación se encontrará el anteproyecto de vivienda a desarrollar.
El anteproyecto de Vivienda cumplirá los objetivos arquitectónicos. No

obstante, dependerá mucho de las autoridades locales que el proyecto ayude
a solucionar los problemas sociales del distrito y la ciudad.
16
I. Introducción
1.6. MARCO CONCEPTUAL

Para comprender de una manera más sintetizada nuestro trabajo de
investigación tenemos que conocer a la perfección los diferentes conceptos a
usar.
Densificación
Es el proceso de incremento de la densidad habitacional, producto del

aumento del número de habitantes dentro del mismo suelo ocupado.
Figura 2: Edificios de alta densidad. Fuente: Zoominmobiliario.cl
Espacio Público
Según Perahia (2007), corresponde a aquel territorio de la ciudad donde

cualquier persona tiene derecho a estar y circular libremente (como un
derecho); ya sean espacios abiertos como plazas, calles, parques, etc.; o
cerrados como bibliotecas públicas, centros comunitarios, etc.
17
I. Introducción
Habilitación urbana
Proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante la ejecución de

obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desagüe,
distribución de energía e iluminación publica, pistas y veredas.
Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de gas y redes de
comunicaciones. Las habilitaciones urbanas pueden ser ejecutadas de
manera progresiva. (MVCS, 2016).
Hito Urbano
Figura 3: Espacios Públicos. Fuente: Arqred.mex
Son hechos urbanos y arquitectónicos que han sido los puntos fijos del
reconocimiento ciudadano. Los hitos cumplen con dos condiciones
previamente expuestas: ser físicamente destacados y tener una carga
simbólica importante. Los hitos cumplen un papel importante en la
estructura física y en la mentalidad de una ciudad y de sus habitantes.
18
I. Introducción
Figura 4: Hitos urbanos. Fuente: Doyoucity.com
Manzana
Lote o conjunto de lotes limitados por vías vehiculares, vías peatonales o

áreas de uso público, en todos sus frentes. (MVCS, 2016).
Vivienda
Edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar,

compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de
satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar o higiene. (MVCS,
2016).
Figura 5: Vivienda para una familia. Fuente: Mx360.tv
19
I. Introducción
Conjunto Habitacional
Grupo de viviendas compuesto de varias edificaciones independientes, con

predios de propiedad exclusiva y que comparten bienes comunes bajo el
régimen de copropiedad. (MVCS, 2016).
Figura 6: Residencial San Felipe. Fuente: Skycrapercity.com
20
I. Introducción
1.7. Metodología
Introducción Tema
Alcances
Limitaciones Generalidades Objetivos Generales
Metodología Específicos
Análisis metropolitano de Lima
Marco Teórico Análisis de la

Marco Histórico
Vivienda en Lima
Análisis de Villa El Salvador
Problemática de Análisis del lugar Características

la vivienda de estudio de VES
Administración y Estudio de pre Localización

gestión factibilidad
Parámetros
Antecedentes de la
Anteproyecto
propuesta
Criterios técnicos de
diseño
Programa Carácter y naturaleza
Programa tentativo Arquitectónico del proyecto
de áreas
Habilitación Urbana Planos Arquitectura

Objeto
Plano de detalle
Arquitectónico
Conjunto Vistas 3D
Multifamiliar Conclusiones
Diagrama 1: Metodología de la tesis. Elaboración propia.
21
Francia, L & Carcausto, W. “Conjunto Habitacional en Villa El Salvador”
II. Marco Teórico
MARCO
TEÓRICO
22
II. Marco Teórico
2.1. Base Teórica de Introducción:
Para realizar, primero, una exploración de las teorías urbanas que estarán
relacionadas al proyecto, hay que tener muy en cuenta la importancia de
articular todas nuestras teorías dentro de una columna vertebral. Entre
tanto, nosotros entendemos que un Marco Teórico no es solo una exposición
de teorías, sino una articulación de las diferentes teorías acorde a los
problemas, tanto urbanos como arquitectónicos.
Por otro lado, Lima es una ciudad que pronto llegará a tener 9 millones de
habitantes lo que la coloca entre las metrópolis más grandes de América, y
también una de las más desiguales y contradictorias del continente. Por ello,
es necesario, al revisar las teorías, hacer tanto un análisis de la ciudad, como
un análisis del proyecto ya que en ambos hay una relación dialéctica, que
justamente debemos analizarla y estudiarla dentro del Marco Teórico.
El Materialismo Dialéctico (Engels, 1970), como método de investigación, nos

brinda una excelente herramienta para descubrir los problemas y analizar las
contradicciones existentes que hay, tanto en el aspecto urbano, como en el
aspecto de la vivienda y la relación con Villa El Salvador; y a partir de aquella
relación, ir buscando las soluciones adecuadas que serán plasmadas en el
proyecto arquitectónico final.
Este método científico cuyas bases e insumos provienen de la concepción

Materialista filosófica de la vida (Engels, 1970), más el método Dialéctico del
filósofo alemán Hegel, han servido profundamente en la investigación
científica del último siglo porque permite analizar las contradicciones que
23
II. Marco Teórico
transforman la materia dentro de

un objeto de estudio. Además,
estos dos elementos, el
materialismo y la dialéctica, fueron
sintetizados y fusionados por los
filósofos alemanes Karl Marx y
Friedrich Engels en el S.XIX. Así, el
Figura 7: Marx y Engels. Fuente: Marxists.com
Materialismo Dialéctico es el
estadío mayor de la concepción Materialista de la filosofía.
2.2. Teorización de los problemas:
En los acercamientos a la Arquitectura y al Urbanismo, la evolución de las

ciencias contribuyó al fortalecimiento de la visión Materialista de la vida, en
detrimento de la visión Idealista. Encontramos entonces que hay dos
posiciones: El Idealismo y el Materialismo. La primera, nacida en la ignorancia
y el oscurantismo, y la segunda nacida en la lucha de las ciencias contra estos
dos entes (Politzer, 1973). Si analizamos la historia de la Arquitectura, vemos
que ésta no estuvo alejada de este debate, sino que estuvo subordinada a las
ondas históricas entre el Idealismo y el Materialismo. Es por eso que, la
manera de diseñar y concebir la ciudad y la vivienda de hace un siglo, es
totalmente diferente ahora; debido, sobre todo, a los procesos históricos de
transformación de las sociedades, movidos justamente por sus
contradicciones internas.
24
II. Marco Teórico
Ahora, para comprender la Dialéctica

dentro de la Arquitectura, hay que
comprender, primero, cuáles son las leyes
principales de la Dialéctica y su relación con
todos los procesos de transformación de la
Materia a lo largo del tiempo. Después que
Federico Engels realizara el estudio de los
escritos sobre Dialéctica del alemán Hegel,
saca tres conclusiones sobre las leyes
Figura 8: Hegel. Fuente: Truthport.com
fundamentales (Engels & Marx, 1959):
a) Ley de la Unidad y Lucha de contrarios: Los contrarios son las tendencias

y los factores que se contraponen y a su vez se superponen. Esta lucha
entre tendencias contrapuestas son las que generan el movimiento del
pensamiento y la materia. Si entramos a nuestro tema de estudio,
vemos que las problemáticas de la vivienda y de la urbanística en Lima
poseen contradicciones, ergo tendencias y factores, cuyos movimientos
generan avances. Los movimientos de estas contradicciones han
provocado avances en las técnicas y concepciones para hacer
Arquitectura, y sobre todo para hacer vivienda.
b) Ley de transición de la cantidad a la calidad: Proceso del paso del salto
cuantitativo al cualitativo, es el proceso de desarrollo de un objeto o
pensamiento. Cada objeto tiene sus propias cualidades y puede repetirse
en diferentes cantidades. Por ejemplo, los conjuntos habitacionales
están compuestos de viviendas, construir más complejos habitacionales
25
II. Marco Teórico
no implica necesariamente un salto en la calidad de las viviendas y en la

superación del problema de la vivienda.
c) Ley de Negación de la Negación: Esta ley nos señala cuál es la tendencia
del desarrollo del mundo material y del pensamiento. Esto es un proceso
donde lo nuevo reemplaza a lo caduco, el nuevo conocimiento, las
nuevas prácticas, superan a lo antiguo. Lo que es comprobado
científicamente en la práctica es correcto, y por tanto supera a lo caduco.
Ésa es la “negación” de lo caduco. Y la negación de la negación, indica
que lo que fue en un tiempo “nuevo”, también pasará por el mismo
proceso donde otra fuerza nueva lo hará caduco. En la Arquitectura, los
avances constructivos y las nuevas teorías son muestra que la
arquitectura hecha hace 50 años atrás, no es la misma a como se hace
ahora. Y las teorías y técnicas que hagamos ahora, serán caducas por
otras teorías que en la práctica demuestren que son nuevas, prestas
para reemplazar lo obsoleto.
Entonces nos preguntaríamos ¿Cómo estos conceptos y realidades

repercuten en nuestra investigación?
Pues, comprender que todo objeto siempre tiene una dinámica interna
movida por una serie de contradicciones. Tenemos que observar que todos
los objetos arquitectónicos que diseñamos son en respuesta a un problema
de nuestro tiempo. Comprender que en 40 años más, las soluciones serán
otras. Y comprender que las soluciones para nuestros tiempos, no pueden
seguir siendo las de hace 40 años.
26
II. Marco Teórico
2.3. Contradicciones a estudiar
Hemos detectado muchas contradicciones. Dentro del campo de la

problemática de la vivienda en Lima, la contradicción principal que existe es:
a) Entre viviendas multifamiliares cada vez más caras y elitistas (“Las

viviendas más caras”, 2015) en las zonas céntricas de la ciudad, con
todos los servicios básicos necesarios, ocupadas por las clases altas y
algunos sectores de la clase media, por un lado; y el aumento
constante de las viviendas unifamiliares precarias en las laderas de la
ciudad, sin los servicios básicos necesarios, y ocupadas por grandes
masas de trabajadores.
Contradicción que, dentro del Neoliberalismo se ha ahondado más.
Figura 9: Contradicciones sistemáticas en Lima. Elaboración: Propia
27
II. Marco Teórico
Sobre la Urbanística en Lima, hemos detectado esta contradicción:
1) En el aspecto urbanístico, detectamos una contradicción importante: A

causa del pensamiento colonial de una clase dirigente que fomenta una
Ciudad Difusa sin planificación alguna, fragmentada socialmente, de baja
densidad, con muchos gastos en mantenimiento de la infraestructura de
servicios básicos, concebida para satisfacer las necesidades de los barrios
de clase alta, y donde las grandes masas de trabajadores están excluidas,
por un lado; y por otro lado, una Ciudad Compacta, de alta densidad,
cohesionada socialmente y con gastos mínimos en las infraestructuras
básicas, y que exige un impulso mayor que sólo se dará en una economía
que sea la antítesis a la Neoliberal, o sea una economía planificada, de
participación directa del estado, y que exija la más ancha participación de
las clases trabajadoras hacinadas en barrios pobres y precarios.
28
II. Marco Teórico
Y estas contradicciones secundarias:
1) La contradicción entre ciudad Formal y ciudad real se manifiestan

también. Por un lado, la ciudad formal en cuyo seno se expresa el boom
inmobiliario donde salen las portadas de revistas de Arquitectura; y por
otro lado, la ciudad real, donde la ciudad informal, de los grandes mares
de esteras en los arenales, rodea a la ciudad formal.
Figura 10: Desigualdad extrema en Lima. Fuente: Gestion.com
29
II. Marco Teórico
2) Otra contradicción secundaria, entre una ciudad donde priman los

espacios y las circulaciones para el transporte particular haciendo que los
espacios públicos para los peatones se encuentren en un segundo orden,
por una parte; y la otra, donde primen los espacios públicos para los
peatones (plazas y calles con veredas anchas), donde el Transporte
público masivo y los transportes alternativos y sostenibles (como las
bicicletas) sean de uso común.
Figura 11: Contradicciones entre los espacios públicos y el transporte. Elaboración: Propia
30
II. Marco Teórico
2.3.1. Lima, Ciudad Difusa y Ciudad Compacta:
Figura 12: Periferia de Lima, ciudad difusa. Fuente: elobservadorurbano.wordpress.com
Diversos sociólogos y urbanistas peruanos han estudiado el complejo caso de

la ciudad de Lima. Ludeña (2010) planteaba la relación que existe entre la
Reestructuración económica neoliberal de los años 90 con el total desorden y
falta de planificación que afronta Lima hasta ahora. Matos Mar (1957), desde
la década del 50, empezaba ya a analizar profundamente la expansión
horizontal de Lima producto de la incipiente Industrialización que sufría la
ciudad y que atrajo a cientos de miles de familias de otras regiones del país.
Por otro lado, Riofrío (1990) hizo reflexiones sobre la necesidad de no sólo
investigar y analizar las barriadas de Lima, sino toda la ciudad en general.
31
II. Marco Teórico
La ciudad difusa es aquella cuya

densificación es demasiada baja y su
expansión se da de manera
horizontal, por lo tanto, los costos
que el estado brinda en seguridad a
grandes aéreas se vuelven grandes
retos, la cobertura de seguridad no
llega a ciertos puntos de la ciudad. La
expansión de la ciudad se produce de
manera totalmente diseminada lo
que produce la ineficiencia de los Figura 13: Asia, apéndice de la ciudad difusa.
Fuente: Lambayeque-peru.com
servicios y generando segregación
dentro de la ciudad en diferentes tipos de clases sociales. En consecuencia,
los costos (tanto económicos como ecológicos) que se realicen en ella son
demasiado insostenibles.
Además, esta tipología genera la proliferación de diferentes tipos de ciudades

dentro de una sola, cada una de ellas habitada por un diferente grupo social.
Y si nos enfocamos en el caso de Lima, veremos que la ciudad es una de las
más desiguales de la región. Donde vemos zonas del centro totalmente
urbanizados y con áreas verdes, hasta las zonas periféricas desérticas sin
ningún tipo de servicios básicos.
Ahondando más en el tema, la ciudad de Lima es una ciudad difusa,

policéntrica; que no tiene aún un poderoso centro, y de baja densidad. A
32
II. Marco Teórico
causa de no tener un Centro poderoso, la ciudad empieza a crecer

horizontalmente de manera desmesurada.
Figura 14: Diferencias entre ambas tipologías. Elaboración: Propia.
Entonces, sucedió un crecimiento horizontal enorme que expandió la ciudad

a niveles nunca imaginados hasta hace más de 60 años. Como toda ciudad
difusa, Lima posee diversas poblaciones segregadas por sectores
socioeconómicos, y con la llegada del Neoliberalismo en la década del 90,
esto se enraizó aún más.
La ciudad Compacta es todo lo contrario a la ciudad difusa ya que posee altos

niveles de densificación, concentración y cercanía de todos los servicios y
genera una cohesión social con todos los habitantes de la ciudad. Esta
tipología permite generar la formación de un solo grupo cultural dentro de la
ciudad y disminuye la proliferación de Guetos urbanos. La superficie
edificada por habitantes es mucho menor; la proximidad entre usos y
funciones supone un menor consumo de materiales; además, la mayoría de
33
II. Marco Teórico
viajes pueden realizarse a pie, bicicleta o en algún otro tipo de transporte

público masivo.
Una característica muy importante es que la calle y la plaza se convierten en

los espacios de contacto y convivencia temporal más significativos de la
ciudad trayendo como beneficios calidad urbana y cultural. Este tipo de
ciudad es adonde debería apuntar la ciudad de Lima y, especialmente,
nuestra área de estudio.
Figura 15: Consecuencias de la ciudad difusa. Fuente: laorugaperu.blogspot
34
II. Marco Teórico
2.3.2. ¿Ciudad para los autos o para los peatones?
Como señala Ludeña (2011), Lima es una ciudad pensada totalmente para el
tráfico vehicular, mas no para el tráfico peatonal. Este proceso de
vehicularización se ha venido acentuando en la ciudad con mayor fuerza en
las últimas décadas, debido, sobre todo, a la mayor adquisición, por parte de
la población, de vehículos privados para transportarse y a la
desregularización del transporte público masivo a partir de la década del 90.
La ciudad está recibiendo una serie de influencias por parte de la concepción

de ciudad de Le Corbusier, una ciudad de grandes autopistas, de grandes
zonas sectoriales, de grandes complejos habitacionales con bloques; un
Urbanismo que jugó su papel a mediados del siglo pasado, que, sin embargo,
merece darle una revisada para proponer una superación urbanística y
nueva. Todos estos factores generan que se pierda la Calle como principal
espacio público de la ciudad.
Lamentablemente, la ciudad está sufriendo una atrofia de “modernismo”

donde pensar que el progreso va a estar en la cantidad de by-passes que
haga la ciudad. Una deformación que complica más el problema del
transporte en la ciudad, haciéndola cada vez más inviable. El reajuste
Neoliberal de los años 90 juega acá su rol importante como promotor de la
alienación urbana.
Para entender mejor este problema, ponemos esta reflexión, no sin antes
resaltar que no tratamos de abrir una contradicción entre la concepción de
calle estadounidense y la concepción de calle europea; sino la concepción de
35
II. Marco Teórico
calle como espacio público principal peatonal, y la calle como espacio de

tránsito vehicular e individual:
“La calle, eje de circulación en Estados Unidos donde los

automóviles de gran tamaño constituyen un modo aislado para el
conductor que, separado de los demás, vive dentro de su vehículo,
come en él, asiste a espectáculos…; se opone a la calle europea
cuyas aceras propician los encuentros delante de los escaparates
de las tiendas o en las terrazas de los cafés” (Bertrand, 1984).
Figura 16: Lo que se está haciendo y no se debe hacer en Lima. Elaboración: Propia.
36
II. Marco Teórico
2.3.3. ¿Vivienda Multifamiliar o Vivienda Unifamiliar? Hacia una

Densificación saludable.
Después de ver las diferencias y la relación que había entre una Ciudad
Difusa y una Ciudad Compacta, es necesario profundizar el debate sobre las
teorías que ayuden a analizar y a solucionar estos problemas.
Como hemos visto, Lima es una Ciudad Difusa, consecuencia de la falta de

políticas de implementación de Viviendas para los sectores populares. Por
eso, es necesario empezar la Densificación de la ciudad de Lima como una
necesidad económica, sostenible y social. La Densificación de la ciudad no
debería ser una acción exclusiva para la clase alta o la clase media, sino para
los sectores populares. En efecto, Lima es una ciudad que ya no puede seguir
creciendo horizontalmente. Su densificación es una necesidad económica,
social, y no debe responder sólo a intereses de privados.
Pero nuestra pregunta sería ¿Qué tipo de Densificación es la que requiere, y

no se requiere? Actualmente se está densificando Lima de una manera no
adecuada (Ludeña & De Mattos, 2011). Esta típica Densificación consiste en
densificar a partir de un lote de vivienda unifamiliar, sin antes cambiar los
anchos de las vías y los equipamientos urbanos requeridos. Actualmente, se
demuele una casa, y de ese lote se hace una gran multifamiliar. Ese tipo de
Densificación no es saludable para la ciudad debido que no existe una
modificación del ancho de vía, no hay una modificación del ancho de las
veredas, ni de los equipamientos urbanos.
Lo que se requiere es hacer una Densificación que, primero, sea controlada y

dirigida por los entes de control municipal, para así evitar los vicios de la
37
II. Marco Teórico
especulación. Existen otros países latinoamericanos, como el caso de Chile,

donde para densificar, se tienen que comprar bastantes lotes de viviendas
para poder realizar un edificio con las cuatro caras de fachadas acorde a sus
reglamentos de acondicionamiento ambiental.
Figura 17: ¿Es este tipo de densificación la adecuada?. Elaboración: Propia.
38
II. Marco Teórico
2.3.4. La relación entre la Teoría política y la Teoría urbanística.
Existen diversos enfoques

teóricos para interpretar la
problemática del Urbanismo y la
carencia de viviendas. Leonardo
Benévolo menciona la relación
dialéctica que existe entre la
teoría política y la teoría
urbanística: El Urbanismo nace Figura 18: La ciudad industrial. Fuente: rootsnelove.blogspot.
como ciencia burguesa cuyo objetivo principal es la reducción de la presión y

agitación del movimiento obrero (nacido justamente de la Revolución
Industria), por medio de mejoras de las condiciones de vida en los barrios
obreros, y así permitía a los conservadores “evitar una presión demasiado
fuerte sobre las instituciones que es preciso conservar” (Benévolo, 1992).
Cabe destacar ejemplos paradigmáticos de transformaciones urbanas, hechas

por los gobiernos conservadores del S. XIX, entre ellas las de París, Londres,
Barcelona, etc. Con el objetivo de apaciguar alzamientos obreros posteriores
a las revoluciones de 1848 en Europa.
Por otro lado, existen las menciones de los fracasos a las utopías urbanas de
inicios del S.XIX, puesto que no consideraban una profunda antagonización
de clases sociales a medida que se profundizaba más la industrialización.
Como el mismo Benévolo menciona, las soluciones utópicas son “…abstractas
y esquemáticas, pues carecen de una valoración realista de los vínculos
existentes entre los programas urbanísticos y el desarrollo general de las
39
II. Marco Teórico
relaciones económicas y sociales, por lo que facilitan la ilusión de que el

ordenamiento urbanístico y el ordenamiento social se identifican entre sí, y
de que el segundo puede ser construido con los ritmos y métodos del
primero” (Benévolo, 1992). La explicación de Benévolo es contundente.
Para finalizar esta parte, es preciso estudiar que estas utopías sirvieron como
base para futuras propuestas urbanísticas de “Ciudad Ideal”, entre ellas las
de E. Howard y su “Ciudad-Jardín”, pero que, repitiendo los errores de los
utopistas al no empezar por trasformar el modo de producción capitalista, las
Ciudad-Jardín terminarían siendo las Periferia-Jardín, apéndices de las
grandes Metrópolis modernas.
En consecuencia, es correcta la necesidad de analizar la Ciudad-Jardín como

realidad concreta y análoga de la situación en que se encuentra gran parte de
las zonas de la ciudad de Lima, lo que es causa principal de una ciudad difusa
y dividida por zonas funcionales cuyos resultados saltan a la vista.
40
II. Marco Teórico
2.4. Realidades Arquitectónico-Urbanas
2.4.1.Hannes Meyer, y la construcción como proceso biológico y no estético
Hannes Meyer fue uno de los últimos directores de la escuela alemana

Bauhaus durante la entreguerra. Tras el ascenso del Nazismo en Alemania, a
diferencia de sus demás compañeros como Walter Gropius o Mies Van der
Rohe, que se exiliaron en Estados Unidos; Meyer partió a trabajar a la URSS.
Además, participó en algunos eventos del CIAM.
Entre sus aportes:
a. El arquitecto debe diseñar pensando en la situación concreta de la realidad

y en las necesidades del hombre, y no en la alienación del objeto
arquitectónico. El diseño debe participar desde los argumentos racionales y
no desde sentimentalismos. (Meyer, 1972)
b. El objeto arquitectónico debe tener como objetivo la transformación de la

realidad de una sociedad y no un objetivo de autocomplacencia estética. El
arquitecto no es un “lacayo estetizante”, sino un “ayudante-organizador”
dentro del terreno del “desarrollo planificado de la construcción de la
sociedad”. (Meyer, 1972)
c. La existencia determina la conciencia. La organización de las ciudades y sus

elementos “debe elaborarse según de los resultados de un consciente
planteamiento científico desde el punto de vista psicológico”. O sea desde el
punto de vista de las necesidades de la gente y no en base a las emotividades
personales del “arquitecto-artista-proyectista”. (Meyer, 1972)
41
II. Marco Teórico
2.4.2. La “Nueva” Arquitectura, los aportes de Le Corbusier
Una de sus principales aportes es el entendimiento de la casa como una

máquina de habitar. Con ello, Le Corbusier ponía en énfasis no sólo la
Le Corbusier
componente funcional de la vivienda, sino que esta funcionalidad debe estar

destinada al vivir. En cuanto al término -máquina de habitar-, Le Corbusier
estaba deslumbrado por las nuevas máquinas de esos tiempos: como los
automóviles, aviones, considerando aquellos que tenían diseños prácticos y
funcionales como modelo para una Arquitectura cuya belleza se basara en la
practicidad y funcionalidad.
Los cinco puntos
En 1926 Le Corbusier presenta un documento donde están algunas de sus

ideas arquitectónicas: Los llamados -Cinco puntos de una Nueva
Arquitectura- representan una importante innovación conceptual para la
época, aprovechando las nuevas tecnologías constructivas, derivadas
especialmente del uso del hormigón armado. Aquí los 5 puntos (Le Corbusier
, 2013):
a) Los pilotes: Para que la vivienda no se hunda en el suelo, y —por el

contrario— quede suspendida sobre él, de forma tal que el jardín pase
por debajo.
b) La terraza-jardín: Permite mantener condiciones de aislación térmica
sobre las nuevas losas de hormigón, y convierten el espacio sobre la
vivienda en un ámbito aprovechable para el esparcimiento.
c) La planta libre: Para aprovechar las virtudes del hormigón, que hacen
innecesarios los muros portantes. De esta forma, se mejora el
42
II. Marco Teórico
aprovechamiento funcional y de superficies útiles, liberando a la planta

de condicionantes estructurales.
d) Ventana longitudinal: Los muros exteriores se liberan y las ventanas
pueden abarcar todo el ancho de la construcción, mejorando la relación
con el exterior.
e) La fachada libre: Complemento al punto interior, los pilares se retrasan
respecto de la fachada, liberando a ésta de su función estructural.
Figura 19: Villa Savoye, o los Cinto puntos de la Arquitectura. Fuente: fondationlecorbusier.fr
43
II. Marco Teórico
2.4.3. Los aportes del CIAM, o “La ciudad sin calles”
En cuanto a los aportes de la CIAM

(Congreso Internacional de
Arquitectura Moderna), muchos
son producto de los estudios de Le
Corbusier. Podemos destacar
bastantes cosas:
Figura 20: Plan Voisin. Fuente: fondationlecorbusier.fr
a. El debate sobre la importancia
de la vivienda y la futura planificación de la ciudad y las técnicas
constructivas. La economización y la estandarización de los materiales. La
vivienda como “máquina para habitar”. Las exigencias funcionales debían
estar centradas en tres. Vivienda, trabajo y ocio.
b. La carta de Atenas fue uno de los mayores aportes del CIAM, esta carta
que se había discutido desde hace una década, proponía que la ciudad debe
ser dividida funcionalmente de manera estricta: Viviendas, áreas de trabajo
(fábricas, oficinas, unidades agrarias), áreas comerciales, áreas de recreación,
áreas de circulación, etc.
c. En cuanto al trazado de la nueva ciudad, la propuesta fue que hayan

grandes bloques de vivienda espaciados entre ellos por grandes extensiones
de áreas verdes. Los bloques de vivienda no debían estar alineados a algún
tipo de calle o vía de comunicación.
d. La separación total entre el peatón y el automóvil, ergo las vías de

circulación peatonal deben estar totalmente alejadas de las vías vehiculares.
44
II. Marco Teórico
Esto provocó, en la práctica, la anulación de la calle como espacio público

principal de la ciudad.
e. Los aportes de Le Corbusier en cuanto a los “Cinco puntos de la nueva

arquitectura”.
Le Corbusier, que era uno de los integrantes más influyentes del CIAM decía
en una crítica a la Ciudad Jardín: En sus propuestas urbanísticas, podemos
observar que hace una crítica a la concepción de Ciudad Satélites originaria
de las ideas de E. Howard (Le Corbusier, 1964):
“Los Suburbios, las ciudades satélites, representan para los habitantes, todos
los días, horas de tren subterráneo o de autobús perdidas en detrimento de
toda vida colectiva. Pero las horas perdidas en el transporte no son nada en
comparación con la renta nacional consagrada al pago de esta herejía. Los
millones de casitas de los suburbios y de las ciudades jardín exigen atenciones
innúmeras, una red inextricable de caminos, de vías férreas, de vigilancia y de
servicios públicos diversos, de canalizaciones de agua, gas y electricidad”
Figura 21: La ciudad sin calle. Fuente: Le Corbusier “Los tres establecimientos humanos”,
45
II. Marco Teórico
2.4.4. Los aportes del Team X
Los aportes del “Team X” surgieron ante la crisis de la ciudad funcional

propuesta por el CIAM, lo que conllevo a su desaparición como espacio de
debate. Entre los aportes del “Team X”:
a. Cuestionamiento total al modelo funcionalista de la ciudad, crítica total a

los “esquemas” y “dogmas” de la Carta de Atenas. Hay una nueva propuesta
de debate en tres principios elementales: Asociación, identificación y
organización.
b. En cuanto a la Asociación, el concepto de casa difiere mucho al de la

ciudad funcional, puesto que se considera que ésta no debe ser un elemento
repetitivo o “existenzminimun” sino un espacio donde hay diferentes valores,
tradiciones y modos de vida. Además, la calle vuelve a ser el espacio público
por primacía. Tanto la calle, como el barrio y el distrito vuelven a ser parte de
la ciudad, cosa que se había dejado de lado por la ciudad funcional.
c. Sobre la Identidad, se hace una crítica al sistema de edificios y áreas

esquematizadas en la ciudad funcional, puesto que no originaban una
identidad con los habitantes. Se propone que un solo edificio cumpla
bastantes funciones a la vez para así superar la zonificación funcional del
CIAM. Por otro lado, se pone sobre la mesa el debate sobre la recuperación
de los centros históricos y el barrio, como espacios de memoria urbana e
histórica (hitos urbanos).
46
II. Marco Teórico
d. En cuanto a la Flexibilidad, consideran la ciudad siempre está en un

proceso de transformación más que de crecimiento. Por lo que las
estructuras urbanas deben estar dispuestas “para crecer y cambiar”.
Figura 22: Lijnbaan, diseñado por Jaap Bakema. Fuente:

Skycrapercity.com
Figura 23: Orfanato de Amsterdam, de Aldo Van Eyck. Fuente:

archdaily.com
47
II. Marco Teórico
2.4.5. El retorno a la manzana
Tras la entrada en decadencia de la “ciudad funcional” en la década del 60,

ocurre una profunda transición del bloque de viviendas aislado, a la manzana
como célula de la ciudad.
La manzana como “elemento modular para proyectar tejidos urbanos en

malla rectangular” (Pérez, 2005) es una respuesta al diseño urbano
producido por la “ciudad funcional” donde existía un ordenamiento de
bloques separados por grandes áreas verdes sin tratamiento y mobiliario
urbano.
Es a partir de la década del 80 donde la manzana regresa a ser el paradigma

del diseño urbano. Se concibe como “unidad de composición urbana, como
una parcela única de grandes dimensiones”, o sea una “manzana-edificio”.
Es así como se empieza a retomar los edificios perimetrales dentro de la

manzana. Por una necesidad de retomar los patios, las plazas y las calles
como espacios públicos principales de la ciudad. Las manzanas con grandes
patios internos usados por la residentes generan una relación adecuada
entre
 Recuperación de la calle, las plazas y patios como espacios públicos

principales y de gran calidad urbanística
 La creación de edificios perimetrales a la manzana donde las viviendas
tengan vista hacia la calle principal y hacia el patio interno. Lo que
mejora notablemente el acondicionamiento ambiental dentro de las
mismas.
48
II. Marco Teórico
 La correcta relación entre un espacio público y un espacio privado.

 La densificación de las ciudades partiendo desde una correcta relación
entre vivienda-edificio-manzana-ciudad.
Figura 24: Las manzanas cerradas. Fuente: nuevosvecinos.com
49
II. Marco Teórico
2.5. Conclusiones parciales
 Dentro de la búsqueda por teorías que ayuden a resolver el planteamiento

del problema dentro de la tesis, hemos identificado, como primer punto
de partida, las contradicciones existentes en la relación de la Ciudad y el
Objeto Arquitectónico. En cuanto al primer elemento que es la Ciudad,
hemos encontrado contradicciones como las de Ciudad Difusa – Ciudad
Compacta. Esta serie de contradicciones detectadas dentro de la
urbanística permitirán dar un mejor enfoque al emplazar el proyecto en su
zona de ubicación.
 La propuesta de Le Corbusier en cuanto a los aportes arquitectónicos son
muy interesantes. Los “cinco puntos de la nueva arquitectura” (Le
Corbusier, 2013) fue el primer paso para la identidad de la Arquitectura
Moderna del S.XX. Si analizamos bien las referencias arquitectónicas
después de la obra de Le Corbusier, podemos observar la gran influencia
que generó él en las generaciones posteriores. Sin embargo habría que
observar que la propuesta urbanística de Le Corbusier ha traído muchas
críticas debido a la eliminación de la calle como el espacio público
principal.
 El CIAM, fue un movimiento de cambio totalmente radical dentro de la
Arquitectura y el Urbanismo, ya que partía de la realidad y las necesidades
socio-económicas de una transformación de la ciudad en coordinación con
el estado (La arquitectura dentro del Estado de Bienestar europeo). Los
aportes arquitectónicos fueron valiosos y son parte del eje actual en las
soluciones arquitectónicas contemporáneas Sin embargo sus aportes
50
II. Marco Teórico
urbanísticos entraron en desgaste a medida que se manifestaba el

desgaste de la ciudad Funcional.
 Por otro lado, las propuestas del Team X, colocaron a la calle como espacio
público principal de la ciudad. También dejaron de lado la zonificación
funcional de la ciudad para regresar a la jerarquización por calle, barrio y
distrito. Sus planteamientos quedaron desgastados en la década del 80
cuando el estado de bienestar europeo se vino a pique, trayendo una
degradación urbana en muchos proyectos, como Park Hill, por ejemplo.
 El aporte de Hannes Meyer está más dirigido en darle otro enfoque al
proceso de diseño y construcción de un objeto arquitectónico, pues hace
una férrea crítica al diseño burgués alienado por una idea vaga de lo que
es estética a partir de los sentimentalismos y emociones del proyectista sin
tomar en cuenta las verdaderas necesidades de la población a servir.
 Sobre, la propuesta de E. Howard sobre la Ciudad – Jardín, si bien es cierto
que planteaba la síntesis de las características del campo y la ciudad,
fomenta la horizontalidad de la ciudad. También hacen perder el carácter
de la calle como espacio público principal. Si la hemos mencionado en este
marco, es justamente para conocer lo que no se debe hacer en el
proyecto.
 El diseño en edificio-manzana, o, patio-manzana, es la solución urbanística
y arquitectónica más adecuada para superar los problemas de una ciudad
tan difusa, insostenible e insegura como lo es Lima.
51
III. Marco Histórico
MARCO
HISTÓRICO
52
En cuanto al Marco Histórico, nos enfocaremos en investigar los orígenes de

la vivienda colectiva, específicamente de los Conjuntos Habitacionales. Para
esto es necesario estudiar, dentro de la realidad peruana, el complemento de
los Conjuntos Habitaciones, que vendrían a ser las barriadas.
Para el marco histórico de los Conjuntos Habitacionales, hay que entender

éstos no fueron los únicos métodos de urbanización que se construyeron en
Lima cuya clara expansión se debió tanto métodos “formales” como
“informales”.
Si hablamos de métodos “formales” podemos decir que la ciudad se

expandió a la iniciativa privada, por medio de la urbanización de antiguas
haciendas en los valles alrededores de Lima, y a iniciativa pública por medio
de la construcción de Conjuntos Habitacionales (Unidades Vecinales) y
barrios obreros.
Figura 25: La expansión “informal”. Fuente: José Matos Mar.
53
Figura 26: El arenal de Villa El Salvador : Foto: Archivos de José Matos Mar.
54
3.1. Las viviendas informales en Lima (1940-Actualidad)
En cuanto a la expansión “informal”, la muestra más emblemática son las

barriadas de Lima, barrios que nacieron de la toma de tierras e invasión de
terrenos eriazos por parte de inmigrantes de otras regiones del país ante la
crisis económica, la desigualdad y la falta de políticas estatales de
masificación de la vivienda. (Matos, 2004)
Como antecedentes históricos sobre la problemática de la vivienda en Lima,

no podemos hablar de una Vivienda Colectiva sin antes hablar de las
barriadas de Lima y su rol como ente transformador de la imagen de la
ciudad. Empezando, la barriada es un barrio popular, de características
especiales, que se inició con la toma de terrenos por parte de familias
empobrecidas que no tenían una vivienda y/o ya no podían pagar alquileres
dentro de la ciudad. Sus orígenes se remontan a la década del 20 con los
primeros asentamientos dentro de la ciudad (como Mendocita, Leticia y
Puerto Nuevo).
La falta de una política adecuada, amplia y responsable de una Vivienda

Colectiva, originó la proliferación de las barriadas por toda la ciudad. Las
barriadas no son solo un proceso peruano, sino un proceso latinoamericano.
Esto debido a los acelerados procesos de Industrialización en América Latina,
tras el final de la Segunda Guerra Mundial y a inicios de la Guerra de Corea,
que aumentaron fuertemente las contradicciones que habían entre el campo
y la ciudad. Las áreas urbanas empiezan a sufrir profundas trasformaciones
en sus estructuras y relaciones de producción. En la década del 40, se
empiezan a instalar un gran número fábricas en Lima que empezarían a
55
atraer a bastantes inmigrantes de otras regiones del país, especialmente de

la Sierra.
Además, las zonas rurales del país son zonas muy atrasadas hasta ahora.
Antes de la Reforma Agraria de 1969, el Gamonalismo era la principal
muestra del Semifeudalismo en la Sierra. Los campesinos eran usados como
siervos, casi semiesclavos, a gustos del patrón, por medio de relaciones de
explotación, totalmente denigrantes y arcaicas. Ante esta situación precaria
del campesino, migrar a la costa, especialmente a las grandes ciudades, fue
una cuestión de supervivencia.
Figura 27: Razones del abandono del campo. Elaboración: Propia.
56
Las Barriadas de Lima han tenido etapas históricas desde sus inicios hasta la
actualidad. Al respecto, José Matos Mar lanza una breve conclusión:
“Es decir, mientras Leticia, Puerto Nuevo y Mendocita

representan en la década del 30 la fase inicial, San Cosme en
1946 logra consolidar el modelo, y en 1955 Ciudad de Dios le
otorga una significación nacional. La década del 50 marca en
definitiva la consolidación de la barriada como fenómeno de
gran envergadura que afectará el desarrollo futuro de todas las
ciudades peruanas” (Matos, 2004)
Entonces, podemos observar el proceso de evolución de las barriadas donde

se ha podido destacar tres periodos históricos:
3.1.1. El primero, entre 1920 y 1954:
Se inicia con las primeras barriadas dentro del casco urbano de Lima. Se
forma Leticia, Puerto Nuevo y Mendocita. En la década del 40, se forman las
barriadas de San Cosme. La principal característica de este primer periodo de
expansión es que estas barriadas se ubicaron muy cerca, o dentro, del casco
histórico de la ciudad de Lima y al valle del Río Rímac. Podríamos ahora
concluir que estas barriadas formarían parte de la Periferia Interna de la
ciudad, ya que, hace 60 años, conformaban los límites de la ciudad con el
resto del valle del Rímac.
57
Generalmente, estas barriadas

en este primer periodo, estaban
ocupadas por familias criollas
pobres y por los primeros
inmigrantes que vendrían de
otras regiones del país.
Figura 28: Cerro San Cosme. Foto: José Matos
3.1.2. El segundo, entre 1954 y finales de la década del 80:
Este periodo de expansión es el más emblemático, mediático e histórico. Se

inicia con la creación de la barriada de Ciudad de Dios en los arenales de lo
que ahora vendría a ser el distrito de San Juan de Miraflores, a finales del año
1954. Su fama se da porque es la primera barriada asentada a las afueras del
valle del Río Rímac, en pleno
desierto, con construcciones en
esteras y acompañadas con la
bandera del Perú, imagen que
se repetirá en el nacimiento de
futuras barriadas que
empezarían a ubicarse en
terrenos del estado,
generalmente eriazos, llanos, y
Figura 29: Ciudad de Dios, San Juan. Foto: José Matos Mar
lejos del centro de Lima. Los
58
casos más emblemáticos vendrían a ser Ciudad de Dios, Villa el Salvador,

Comas y Huaycán. (Matos, 2012)
Además, este periodo estuvo acompañado de un fuerte ascenso del
movimiento popular, orientado por organizaciones de izquierda y, también
apoyados desde el gobierno, como el caso del gobierno de Juan Velasco
Alvarado. Además, fue durante las décadas del 70 y 80 donde un mayor
número de inmigrantes empiezan a llegar a Lima y habitar las nuevas
barriadas que se iban creando a los alrededores de la ciudad.
Por otro lado, el origen de las familias vendría a ser en un 50% de origen
inmigrante, y el otro 50% proveniente de barriadas antiguas como Mendocita
o San Cosme. (Matos, 2004)
Figura 30: La llegada a Villa El Salvador. Foto: Amigosdevilla.it
59
3.1.3. El tercero, finales de la década del 80 hasta la actualidad:
Este periodo es marcado por la descomposición total del movimiento popular

debido a la violencia del Conflicto Armado Interno. Ahora la iniciativa para la
toma de tierras ya no vendría, mayoritariamente, de organizaciones
populares sino de traficantes de terrenos que han lumpenizado la toma de
tierras. Las barriadas empiezan a asentarse en zonas de muy difícil acceso
como en las laderas de los cerros. Por ejemplo, zonas como Manchay o
Jicamarca, de difícil acceso, empiezan a ser habitadas.
Otra de las principales características de este periodo es que la gran mayoría

de las familias ya no son inmigrantes, sino familias cuyos integrantes son
limeños de segunda o tercera generación; ergo hijos o nietos de inmigrantes.
Figura 32 y 33: Manchay y Rinconada de Pamplona Alta. Foto: El Comercio
60
EVOLUCIÓN DE LAS BARRIADAS DE LIMA 1957-2010
Figura 34: Evolución de Lima. Fuente: Matos, 2012.
61
3.2. Las Viviendas colectivas
3.2.1. Situación Internacional
En este apartado tocaremos el tema del nacimiento de la Vivienda Colectiva y

cómo se originan los Conjuntos Habitacionales. No lo tocaremos sólo como
un tema de simpleza referencial donde colocaremos algunos referentes
arquitectónicos, sino con un marco histórico de la evolución de la Vivienda
Colectiva, y sobre todo, el porqué de su masificación. Ahora, si hablamos de
un conjunto de Viviendas Colectivas, estaríamos hablando de lo que
llamamos un Conjunto Habitacional.
Los orígenes de la Vivienda Colectiva se remontan en tiempos de la Edad

Antigua, por ejemplo en Roma o en Grecia, donde habían viviendas para
alojar a numerosas familias. Al igual que en la Edad Media por toda Europa.
También en zonas alejadas de la esfera occidental, como es el caso de la
China y La India. Si observamos algunas referencias, encontraremos por
ejemplo
No obstante, el tema principal es enfocarnos desde el nacimiento de la

Ciudad Industrial, tras la Revolución Industrial del S.XIX.
62
3.2.1.1. Siglo XIX, entre la utopía y las primeras reformas urbanas.
Pero, si nos enfocamos en el proceso

histórico-económico donde empieza la
masificación del uso de la Vivienda
Colectiva, vemos que esto ocurre con la
Revolución Industrial en Europa, en los
albores del Capitalismo. En efecto, la
masificación del uso de las Viviendas
Colectivas tuvo sus inicios al comienzo de
la Revolución Industrial en Europa
occidental y Estados Unidos durante el
S.XIX. Los nuevos inventos produjeron
una nueva división en el trabajo, y la
apertura de nuevos mercados mundiales
Figura 35: Fuente: Independient.com.uk
contribuyó a la expansión total del
Capitalismo por todo el mundo. En ese contexto, Europa y Estados Unidos
jugaron un papel como centros del Capitalismo mundial y donde se
concentraba una naciente y poderosa burguesía mundial, producto de la
acumulación mercantilista de metales en siglos anteriores.
Las fábricas empiezan a instalarse en las ciudades, esto originó el nacimiento

de la clase obrera. Millones de campesinos empiezan a migrar a las ciudades
las cuales empezarán a sufrir cambios bruscos. En efecto, las ciudades
empezaron a densificarse y a tugurizarse, modificando así toda su estructura
de funcionamiento; es así cómo las metrópolis empiezan a ser focos de
63
atracción, y el campo empieza a despoblarse. Las antiguas viviendas

empiezan a tugurizarse, y los patrones –por necesidad de reducir costos-
empiezan a construir viviendas colectivas para que sean habitados por sus
obreros. Clara crónica de esto es el libro “La situación de la clase obrera en
Inglaterra”, escrito por Federico Engels donde muestra las terribles
condiciones de vida de los trabajadores tugurizados en casas de lúgubres
condiciónes, concretamente en Manchester.
Si analizamos el contexto de un poblamiento masivo de las ciudades

occidentales, nos preguntamos ¿Cómo se resolvería la problemática de la
Vivienda para los millones de nuevos obreros?
Ludeña (1983) da una exacta apreciación sobre la relación dialéctica entre el

nacimiento del Urbanismo moderno y los primeros gérmenes de barrios de
alta densidad, por un lado; y la lucha de clases, por otro lado:
“Será la serie de conflictos derivados de la intensa lucha del

proletariado (principalmente inglés) por mejorar las
infrahumanas condiciones de su hábitat, el principal catalizador
no sólo para la creación del Urbanismo, esa ilusa “ciencia” forjada
por la burguesía para ordenar el caos urbano generado por la
revolución industrial capitalista, sino también para la concreción
de una extensa tradición y la institucionalización de los barrios
residenciales como temática edilicia fundamental. Esta síntesis
histórica será asumida básicamente por los planteamientos que,
en el terreno proyectual, desarrollaron los socialistas utópicos y,
en gran medida, los reformadores urbanos ingleses”
64
Los principales exponentes del llamado Socialismo Utópico, serían los

primeros en plantear el ordenamiento y la construcción de nuevas ciudades
como alternativas a las tugurizadas. Ellos partían de la premisa que la
transformación urbana dirigiría a la transformación social donde habría una
armonía entre patrones y trabajadores. Entonces, empezarán a nacer las
primeras experiencias de este nuevo tipo de colonias utópicas, por ejemplo el
New Lanark (1828) que el socialista utópico Robert Owen construyó para sus
trabajadores.
El fracaso del Socialismo Utópico

deriva en que estas colonias
utópicas no pudieron soportar la
gran expansión en que estaba el
Capitalismo mundial. Las colonias
afrontaron problemas
sistemáticos y poco a poco
fueron abandonadas o
Figura 36: New Lanark. Fuente: ecumed.net
transformadas en poblaciones
anexas a grandes ciudades.
Por otro lado, se muestra que la aparición de las primeras viviendas

colectivas en Inglaterra, fueron hechas por los mismos burgueses para el
alquiler de sus obreros. Estas acciones no responden a una cuestión de mera
bondad, sino una necesidad que tenían los patronos ingleses para aliviar los
costos, para economizar los precios del suelo, y para evitar epidemias que
65
nacían en los barrios obreros y que se expandían hacia los barrios más
lujosos.
Investigando los Antecedentes Internacionales sobre la vivienda, hemos

encontrado diversos ejemplos interesantes que deben ser motivos de estudio
y análisis. Cada uno de estos ejemplos los hemos clasificados acorde a los
focos de sus aportes tanto al Urbanismo como a la Arquitectura de la
Vivienda.
3.2.1.2. S.XX
La arquitectura empezó a mostrar grandes cambios tanto formales como

funcionales y espaciales a inicios del S.XX., todo esto debido a los inventos y a
los nuevos materiales producto de la segunda Revolución Industrial.
CIAM
El Congreso Internacional de Arquitectura

Moderna fue una organización fundada
en 1928 y que agrupó a gran cantidad de
arquitectos y artistas en una serie de
eventos congresales que dieron vitales
aportes al Movimiento Moderno en la Figura 37: 7mo CIAM. Fuente: Moma.org
Arquitectura.
Dentro de esta organización se encontraron una gran cantidad de

arquitectos, entre los principales encontramos a Le Corbusier, Hannes Meyer,
El Lissitsky, Walter Gropius, Alvar Aalto, entre otros.
66
Por otro lado, en total hubo 11 conferencias de la CIAM desde su fundación

en 1928 hasta su desaparición en 1959. Entre los principales se encuentra el
CIAM IV, donde se publicaría la famosa Carta de Atenas (Los detalles teóricos
en el Marco Teórico). La CIAM VI, realizada en Inglaterra fue muy importante
puesto que se habría el debate sobre cómo sería la reconstrucción de las
ciudades europeas tras la Segunda Guerra Mundial. En términos generales,
los aportes que dio el CIAM al Urbanismo moderno fueron importantísimos y
dieron el primer paso para la transformación de la Arquitectura no sólo en
Europa y Estados Unidos, sino en el resto del globo, incluyendo al Perú.
TEAM X
Tras la desaparición del CIAM en 1959, aparece en escena el también llamado

Team X, o Team 10, un grupo de arquitectos y urbanistas que participaron a
partir del noveno congreso de la CIAM y entre los cuales se encontraban Jaap
Bakema, Aldo Van Eyck, Georges Candilis, entre otros. La diferencia principal
con el CIAM fue que dentro del Team X no existían acuerdos conferencias ni
congresales puesto que existía una gama de opiniones e ideas que se
respetarían. (Frampton, 1998)
Si el CIAM influenció en la primera mitad del S.XX, el Team X lo hizo en la

segunda. Sus aportes teóricos (más especificados en el Marco Teórico) fueron
plasmados en el Manifiesto de Doorn.
67
3.2.2. Aterrizando a lo Nacional (S. XX)
En este apartado haremos

una breve descripción del
marco histórico y referencial
sobre las Viviendas Colectivas
hechas en nuestro país.
Figura 38: Luis Miró Quesada y Fernando Belaunde Fuente:

arqandina.com
Como referencias históricas, el Perú y toda América Latina, sufrieron una

transformación y modernización de sus aparatos económicos tras el final de
la Segunda Guerra Mundial. Acá se acelera un incipiente proceso de
Industrialización que daría más protagonismo a una naciente Burguesía
Industrial que ya pedía su cuota de poder que controlaba aún la clase
Terrateniente, pilar de la semi-feudalidad.
En cuanta a la Arquitectura, hasta la década del 40, en el Perú se hacía un

tipo de Arquitectura Neocolonial que buscaba reinventar la antigua
arquitectura del Virreinato pero con características actuales en aquellos
años. Sin embargo, en esa misma década, empezaron a llegar de Europa y
Estados Unidos los nuevos aportes a la Arquitectura provenientes de Le
Corbusier y de Mies van der Rohe, respectivamente.
Acá en el Perú, uno de los personajes de la naciente Burguesía Industrial sería

el arquitecto peruano Fernando Belaúnde Terry, fundador de la revista “El
Arquitecto peruano” en 1937, y muy influenciado por estas nuevas corrientes
68
de la Arquitectura mundial. También es importante mencionar a la

Agrupación Espacio, liderados por Luis Miró Quesada Garland, la cual
empezaría a introducir influencias arquitectónicas por parte de Le Corbusier,
Walter Gropius y la Bauhaus (Sánchez, 2014). Esta agrupación lanzó un
manifiesto llamado “La expresión de Principios de la Agrupación Espacio” en
1947, con el cual se dieron a conocer en el ambiente peruano.
Concretamente, esta agrupación introduciría el Modernismo dentro de la
Arquitectura y la planificación Urbana denunciando un viejo estilo de hacer
arquitectura:
“A más de 30 años del nacimiento de una arquitectura racional y viviente,

en el Perú este arte sigue reducido a mero oficio de aplicar estilos. Que del
“greco-romano” o del “renacentista académico”, hayamos trasladado
nuestras preferencias al llamado “colonial”, no suma ni resta
absolutamente nada al problema específico de superar la etapa de una
arquitectura como simple aplicación de elementos estilísticos.”
(Agrupación Espacio, 1947)
69
3.2.2.1. Los barrios obreros (1920 – 1940)
En la primera mitad del S.XX, la inversión pública hace su aparición en la

construcción de viviendas para los obreros. Durante la República
Aristocrática, la construcción de viviendas para obreros se daba de manera
escasa y fronteriza, reduciendo solo a la construcción de quintas y la mejora
sanitaria de los callejones.
Fue durante el gobierno de Leguía (1919-1930), donde se da un mayor

impulso a la construcción de barrios obreros mejor preparados y elaborados.
Se destaca la construcción del Barrio para Empleados y Obreros del Callao
(1925). También se destaca el
barrio obrero del Complejo
Frigorífico Nacional del Callao
(1928), que en su contexto
fue la instalación más
moderna de América Latina.
Figura 39: Barrio Obrero, La Victoria Fuente: scielo.org.com
(Orrego, 2011)
En los últimos años de Leguía y tras el golpe de estado producido por Sánchez
Cerro en 1930, el país vivió una época de gran turbulencia política, social y
económica, producto de la crisis económica mundial originada en el año
1928. A causa de esto, Benavides masificó la política de construcción de
Barrios Obreros, sobre todo para apaciguar la gran presión social dirigida por
los movimientos populares y los sindicatos obreros, ante las amenazas de
una insurrección.
70
Es así como a partir del año 1933 se empezaría a masificar la construcción de

barrios obreros en la ciudad de Lima, que darían una solución parcial al
problema de la vivienda. En aquel periodo, los métodos de construcción y el
diseño de los barrios obreros sufrirían un proceso de transformación tanto
cuantitativa como cualitativa: Empezaron a construirse más barrios obreros,
con viviendas más amplias y mejor distribuidas. (Orrego, 2011)
Durante el gobierno de Benavides, se construyeron los siguientes Barrios

Obreros:
Lamentablemente, la
tendencia a la
construcción de Barrios
Obreros no fue
Cuadro 1: Extraído de Políticas urbanas del estado 1950-1979. Desco suficiente para resolver
el déficit de vivienda. Una década después, empezarían las migraciones
desde otras regiones del país, y el gobierno comprendió que la solución al
déficit de viviendas estaría en otras alternativas.
71
3.2.2.2. Las Unidades Vecinales (1940-1985)
Las Unidades Vecinales (UV) fueron Conjuntos habitacionales de Viviendas

Colectivas construidos por el estado peruano como respuesta a la carencia de
viviendas en un contexto donde grandes masas de trabajadores migraban a
Lima desde la década del 40. Estas UVs estuvieron dirigidas a sectores de
clase media baja, lo que hacía imposible el resolver el problema de la
vivienda para las grandes masas de inmigrantes que venían a la ciudad.
También la transición entre los estilos neoclásicos y neocoloniales que se

hacían a principios del S.XX en el Perú, hasta la Agrupación Espacio en la
década del 40 y el salto hacia el Modernismo en la Arquitectura y la
planificación de las ciudades. Justamente, notable fue la importancia que
tuvo la Agrupación Espacio en estas innovaciones. Esta consecuencia en estas
metamorfosis dentro de la Arquitectura peruana trajo la construcción de los
Conjuntos habitacionales, o también llamados Unidades Vecinales (UV).
Por otro lado, fueron concebidas como “complejos habitacionales

autónomos” (Marticorena, 2014) con sus propios equipamientos urbanos
como postas médicas, escuelas de educación básica, pequeños mercados de
abastos y sus propias vías internas. Con una propia dinámica interna para ser
nuevos barrios.
Características arquitectónicas y urbanísticas de las UVs:
a. Autonomía urbana en cuanto a equipamientos urbanos, contaba con sus

propias escuelas, mercados, postas y vías.
72
b. Los bloques estaban organizados de manera ortogonal (a diferencia de la

UV. Palomino). Estaban separados por extensiones de jardines. No existen
calles.
c. Fueron construidos con la promoción estatal.
a) Periodo 46-68
Fue durante el gobierno de José Luis Bustamente y Rivero, tras crear
en 1946 la Corporación Nacional de la Vivienda, donde se inicia la
construcción de las Unidades Vecinales. La primera Unidad Vecinal en
construirse fue la llamada U.V. N°3, ubicada en el barrio de Mirones,
en la antigua carretera al Callao, ahora la Av. Colonial.
b) Periodo 68-80
Tras el golpe de estado del general Juan Velasco en 1968, el gobierno
peruano se enfocó más en la organización y reordenamiento de las
nacientes barriadas en los arenales de Lima. La política de construcción
de Unidades Vecinales sufrió una pausa hasta el año 1980 con el
retorno a la presidencia de Fernando Belaúnde.
c) Periodo 80-84
Durante el gobierno de Fernando Belaúnde, se reinicia la construcción

de Unidades Vecinales, sin embargo no hubo una mayor especulación
formal y funcional de las UVs, como lo demostraría Ludeña (1983).
73
Figura 40: Línea de tiempo entre las UVs y las barriadas. Fuente de fotos: Diversas. Elaboración: Propia
74
3.2.2.3. El “boom” de la Construcción (2005-Actualidad):
Actualmente, la ciudad está sufriendo un proceso de densificación que

proviene de un reflujo de los reajustes neoliberales hechos en la década del
90. Este nuevo proceso de densificación, a diferencia de algunas décadas
atrás, posee una participación privada de casi la totalidad de las inversiones.
Las inversiones públicas han reducido totalmente su participación solo a los
créditos del programa “Mi Vivienda”. Esta Densificación está ocurriendo
actualmente en tres tipos de zonas (Ludeña & De Mattos, 2011): Áreas con
frentes libres (parques, litoral), lotes de núcleo urbano, y grandes terrenos.
El primero, ubicado en zonas

exclusivas de Lima, como en San
Isidro, Surco y Miraflores, donde se
construyen viviendas de alta
densidad donde los frentes se Figura 41: Miraflores y San Isidro. Fuente: Peru.com
ubican frente al mar o frente a grandes parques (como el Golf de San Isidro, o
el Golf de los Incas).
El segundo, ubicado en zonas

cercanas a las zonas céntricas
comerciales, como es el caso de
Surco, San Borja, Jesús María
donde las viviendas unifamiliares
se demuelen para dar paso, dentro
del mismo tamaño de predio, a la Figura 42: Multifamiliares en Jesús María. Fuente: urbania.com
construcción de grandes viviendas de Alta Densidad.
75
Y la tercera zona, ubicada en la

periferia de la ciudad, son los
grandes complejos habitacionales
donde se construyen Conjuntos
Habitacionales de alta y mediana
densidad, los cuales parecen Figura 43: Conjunto Residencial en Lima. Fuente: Peru21.com
grandes guettos sin ningún tipo de relación de espacios públicos con los
alrededores más que muros de concreto y rejas.
Lamentablemente, este nuevo proceso de Densificación que ocurre

actualmente en Lima, no soluciona la relación dialéctica entre la Ciudad y el
objeto arquitectónico, que vendría a ser el Espacio Público. Este proceso no
está regulado por ningún tipo de ente estatal, es consecuencia del desorden
promovido dogmáticamente por una economía ultra liberal.
Figura 44: “Boom inmobiliario” y viviendas inaccesibles. Fuente: mst.org
76
3.3. Conclusiones parciales.
 Es este capítulo hemos mostrado la relación histórica y el aumento

cualitativo de los Conjuntos Habitacionales en el Perú y su relación con los
procesos sociales en Europa desde mediados del S.XIX. A la par, la vivienda
en el Perú ha pasado por un sinfín de procesos. Las viviendas informales
fueron una expresión de la construcción de viviendas desde la década del
40 del siglo pasado; estas viviendas son muestra de la crisis clasista
estructural del país, o como lo llamaría José Matos Mar, el “desborde
popular” ante un estado oligárquico colapsado.
 Todo esto, conlleva a decir que los Conjuntos Habitacionales forman parte
de un proceso cuantitativo y cualitativo del desarrollo de la vivienda,
producto de las influencias Modernistas (La CIAM) desde Estados Unidos y
Europa. Su construcción tuvo como objetivo disminuir el déficit en vivienda
producto de las migraciones de diferentes lugares del país hacia Lima;
además estos Conjuntos Habitacionales estuvieron orientados a ser
habitados por la clase media. Sin embargo, debido a las continuas crisis
económicas, y la orientación del público usuario, no se impidió el aumento
de la carestía de viviendas para los inmigrantes, los cuales no tuvieron otra
alternativa que ocupar terrenos eriazos y autoconstruir sus viviendas.
 A medida que pasan más los años, estas contradicciones siguen
agudizándose más. Cada vez hay zonas exclusivas de alto costo, y a la vez
siguen proliferando más la toma de tierras, o invasiones, en la periferia de
la ciudad. Ante eso, es necesario redirigirnos hacia la construcción de
Conjuntos Habitacionales de mediana o alta densidad que permitan la
correcta sostenibilidad y compactación de la ciudad, el cese a la
77
proliferación de guetos urbanos, la generación de espacios públicos de

calidad, la recuperación de la calle como espacio público primordial, y el
cese total del déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda para la clases
populares.
78
IV. Marco Referencial
MARCO
REFERENCIAL
79
4.1. Referencias Arquitectónicas Internacionales
4.1.1. Unidad de Habitación de Marsella.
Datos básicos:
Arquitecto Charles Édouard Jeanneret-Gris “Le Corbusier”

Tipología Vivienda Social
Programación 337 departamentos, una zona comercial,
equipamiento recreativo.
Superficie Como lote, 3.5 Ha; como construcción, 0.4 Ha.
Ubicación Marsella, Francia
Fecha ejecución 1947-1952
Costo 2,800 millones de francos (40 millones Euros actuales)
Cuadro 2: Datos sobre Unidad de Habitación de Marsella. Fuente: Diversas
Características y Planteamiento:
La Unidad de Habitación de Marsella, diseñada por el arquitecto suizo

Charles Edouard Jeanneret-Gris, o más conocido como Le Corbusier, significó
uno de los primeros proyectos de gran envergadura dados a él por el
gobierno francés. Este proyecto empezó a construirse en 1946, después de la
finalización de la Segunda Guerra Mundial, en un contexto donde los
gobiernos buscaban nuevas alternativas para la densificación de viviendas y
para la reconstrucción de ciudades.
Se trata pues de un edificio de Vivienda colectiva cuyo diseño fue pionero y

base posterior para la Arquitectura que desarrollaría Le Corbusier. Además,
años antes, en su libro sobre “Los 5 puntos de la nueva Arquitectura” (Le
80
Corbusier, 2013), propone una serie de alternativas que darían una nueva
visión de hacer Arquitectura. Por otro lado, Le Corbusier propuso la
densificación de las “Garden Cities” inglesas, densificando las viviendas, pero
guardando el carácter que los bloques de viviendas estén rodeados de
extensiones de áreas verdes.
Una de las características de este edificio es que la planta baja está

conformada sólo por los elementos estructurales, uno de las características
principales en los diseños de Le Corbusier. También hace su aparición las
llamadas “Streets in the Sky” que vendrían a ser los corredores internos con
vista exterior, que comunican el núcleo de comunicación vertical (escaleras y
ascensores) con el resto de las viviendas.
81
Figura 45: Interior de una vivienda del proyecto. Fuente: Urbanity.es
Figura 46: Unité d’habitation, Marsella. Fuente: FondatioLecorbusier.fr
82
4.1.3. Mont Kiara
Datos básicos
Arquitecto Norman Foster

Tipología Vivienda, Comercio, Hotel
Programación 1er bloque (36 pisos), 2do bloque (18 pisos)
Superficie 2.4 Ha
Ubicación Kuala Lumpur, Malasia
Fecha ejecución 2011 (Proyecto)
Costo 241 millones USD
Cuadro 3: Datos sobre proyecto Mont Kiara. Fuente: Diversas
Ubicado en la de Kuala Lumpur y diseñado, también, por Norman Foster, el

proyecto de Mont Kiara es un conjunto de viviendas colectivas entre mediana
y alta densidad. Combina espacios de vivienda y trabajo con una serie de
espacios públicos. Tiene muchas similitudes con el proyecto de Santa Giulia
en Milán con respecto al papel principal que juegan los espacios públicos
como medios de socialización y armonización entre los peatones y la
Arquitectura.
En cuanto al programa arquitectónico, está compuesto por viviendas en el

área norte, un hotel en el área sur, también cuenta con apartamentos de
alquiler, oficinas y tiendas de ropa y comida en la planta baja. Es una
combinación de usos de suelo entre Residencial y Comercial.
83
Los volúmenes juegan un rol de definición de los espacios públicos. En efecto,

los dos volúmenes principales que conforman el proyecto forman en la mitad
un gran paso peatonal que recupera la percepción de espacio público de alto
recorrido. Este proyecto es muy parecido al de Santa Giulia por su
característica de espacio público peatonal al medio.
Otro característica principal son el diseño de los volúmenes de las viviendas

los cuales están muy bien definidos espacial y se pueden percibir desde la
fachada.
Figura 47: La densificación e imagen de ciudad. Fuente: Fosterandpartners.com
84
Figura 48: Pasaje peatonal y perfil urbano. Fuente: Fosterandpartners.com
Figura 49: Plaza Mont Kiara. Fuente: Fosterandpartners.com
85
4.1.4. City Center DC.
Datos básicos:
Arquitecto Norman Foster

Tipología Urbanismo, vivienda y Comercio
Programación 2 edificios de vivienda, 2 de comercio
Superficie 8 Ha.
Ubicación Washington DC, Estados Unidos.
Costo 700 millones USD
Cuadro 4: Datos sobre proyecto City Center DC. Fuente: Diversas
Características y planteamiento:
Este proyecto está ubicado en un área consolidada del centro de Washington

DC en Estados Unidos. Es un proyecto urbano-arquitectónico de 8 hectáreas
diseñado en 2006 por el arquitecto Norman Foster.
El programa arquitectónico del proyecto se basa en bloques de viviendas en

los pisos superiores, sectores comerciales de tiendas y restaurantes en los
primeros niveles, grandes pasos peatonales entre los bloques y una pequeña
plaza al centro del proyecto. La distribución es de 4 grandes bloques sobre
una gran manzana, estos 4 bloques forman pasos peatonales y calles.
Lo interesante de este proyecto son los flujos peatonales que se crean.

También rescatar el perfil urbano que respeta el edificio con relación a toda
la ciudad.
86
Figura 50: La densificación e imagen de ciudad. Fuente: Fosterandpartners.com
Figura 51: La calle como espacio público. Fuente: Fosterandpartners.com
87
4.1.5. Cité Internationale
Datos Básicos
Arquitecto Renzo Piano

Tipología Oficinas, Cultura, Comercio.
Programación 1000 habitaciones (Hotel), 3 anfiteatros, 26
centros de convenciones
Superficie 15 Ha
Ubicación Lyon, Francia
Fecha ejecución 1986-2006
Costo 890 millones Euros
Cuadro 5: Datos sobre proyecto Cité Internationale. Fuente: Diversas
Características y Planteamientos
La Cité Internationale, ubicado en Lyon-Francia, es un proyecto urbano-

arquitectónico que consta de espacios públicos, viviendas y áreas
comerciales. Fue diseñado por el arquitecto italiano Renzo Piano desde 1986.
Fue construido por etapas y se finalizó recién en 2006.
El proyecto cuenta con 15 hectáreas de edificios de viviendas, comerciales y

multiusos. Está ubicado a orillas del Río Rhone lo que genera visuales
interesantes entre el río y el conjunto arquitectónico. El programa
arquitectónico está compuesto por oficinas, edificios residenciales, un centro
de convenciones, un hotel, un casino, un cine y un museo de arte
contemporáneo.
88
El conjunto arquitectónico se forma a lo largo del río en una orientación

lineal y curvilínea. Está formado por bloques de viviendas que finalmente
finalizan en un gran centro multiusos.
Figura 52: Organización lineal del conjunto. Fuente: Aderly.com
Figura 53: Pase peatonal al centro. Fuente: somfyarquitecture.co.uk

89
4.1.6. Olympia Quarter
Datos básicos:
Arquitecto MVRDV
Tipología Urbanismo, vivienda, comercio
Programación 1000 viviendas, 2000 m2 (Comercio), 15 mil m
(educación)
Superficie 60 Ha.
Ubicación Almere, Países Bajos
Cuadro 6: Datos sobre proyecto Olympia Quarter. Fuente: Diversas
Este proyecto está ubicado en la ciudad de Almere, en los Países Bajos, cuya
fundación planificada fue en el año 1976. Ubicada a orillas del mar, esta
ciudad fue construida sobre tierra ganada al mar gracias a la construcción de
los diques. Actualmente esta ciudad ha tenido un crecimiento poblacional
muy alto y está entre las 10 más pobladas de los Países Bajos.
Este proyecto es un plan maestro de 60 hectáreas donde se planearían 60

000 m2 de áreas de trabajo flexibles, 120 000 m2 de Viviendas (1000
viviendas), 15 000 m2 de para Educación, 2 000 de áreas comerciales, y
varios espacios públicos. En total, se desarrollarían 82 volúmenes de los
cuales la oficina MVRDV se encargaría de diseñar 40, y el resto sería diseñado
por oficinas de Europa, Japón y Estados Unidos.
90
Este plan es muy interesante porque, a diferencia de los demás proyectos

presentados como Referencias, este es un proyecto donde cada edificio
tendría sus propias particularidades. En efecto, estas manzanas estarían
formadas por una mezcla de concepciones y diseños de edificios en cada lote
que las componen, haciendo su construcción como si fuese el proceso de
construcción natural de una manzana.
Figura 54: El diseño de las manzanas. Fuente: mvrdv.nl
91
Figura 55: El diseño de las manzanas. Fuente: mvrdv.nl
Figura 56: De vuelta a la manzana cerrada. Fuente: designboom.com
92
4.2. Referencias Nacionales.
En cuanto a las referencias nacionales, hemos decidido tomar cuatro

ejemplos fundamentales de complejos habitacionales a gran escala y de
funcionamiento autónomo, o sea Unidades Vecinales: La UV Nro 3, San
Felipe, PREVI y las Torres de San Borja.
4.2.1. Unidad Vecinal N°3.
Datos básicos:
Arquitecto F. Belaúnde, A. Dammert, C. Morales, M. Valega, L.

Dorich, E. Montagne, J. Benites.
Tipología Vivienda, comercio
Programación 1112 viviendas
Superficie 30 Ha.
Ubicación Lima, Perú.
Fecha ejecución 1945-1949 (Construido)
Cuadro 7: Unidad Vecinal Nº3. Fuente: Diversas
La Unidad Vecinal Nro. 3 fue un paradigma urbanístico en el Perú debido a

ser el primero conjunto habitacional con equipamiento integral del país.
Compuesta por 1112 viviendas agrupadas en más de 50 bloques organizados
de manera central originando un gran espacio al centro. La UV 3 logró
alcanzar una densidad de 200 h/Ha junto con un 88% de área libre, lo cual
fue un hito en aquellos años, según el Adolfo Córdova (2007).
93
Aparte de las viviendas, también poseía equipamientos como un Centro

comercial, veinte tiendas y un mercado, una oficina de correos, postas
médicas y puestos de seguridad, además una iglesia y dos escuelas.
Esta Unidad Vecinal está ubicada en la Av. Colonial, la vía principal que
conduce hacia El Callao. Muy cerca de la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos.
Actualmente se encuentra en un
estado de abandono debido a la
falta de interés municipal para su
restauración. Por otro lado, la falta
de fiscalización por parte del
municipio ha hecho que muchas
viviendas de los primeros pisos se
hayan expandido provocando
Figura 57: UV Nro 3. Fuente:
cambios en la forma original de los divagarquitectura.blogspot.com
bloques.
Muy aparte de su actual estado, La UV 3 provocó un antes y un después

dentro de la Arquitectura y la Urbanística peruana, puesto que marcaría el
inicio de la construcción de grandes proyectos de vivienda como fueron las
Unidades Vecinales. Fue a partir de ese momento en que se convirtieron en
una política de estado para la solución de la problemática de la vivienda.
94
Figura 58: Plano esquemático de zonificación. Fuente: divagarquitectura.blogspot.com
Figura 59: Presente y pasado de la UV3. Fuente: divagarquitectura.blogspot.com, panoramio.com
95
4.2.2. San Felipe
Datos básicos:
Arquitecto Ciriani (1ra Etapa); Ramírez, Smirnoff, Crousse, Páez,

Vásquez (2da etapa).
Tipología Vivienda, comercio
Programación 1599 viviendas
Superficie 23 Ha.
Ubicación Lima, Perú
Fecha ejecución 1962 (1era etapa), 1965 (2da etapa)
Cuadro 8: Datos sobre San Felipe. Fuente: Diversas
La UV San Felipe representó un

salto cualitativo en la construcción
de grandes Unidades Vecinales
debido a la gran magnitud de su
construcción, nunca antes vista en
el Perú de la década del 60. Esto
llamo la atención en Sudamérica
justamente por la magnitud y por
el sistema de torres. A partir de
acá, la torre cumpliría el papel de
mecanismo de aglomeración.
Figura 60: Fuente: “Estudio de los conjuntos habitacionales
(1949-1989)”. Extraido de divagarquitectura.blogspot
(Palomino, 2009)
96
Fue desarrollado en dos etapas, la primera bajo el diseño del Arq. Enrique
Ciriani con la construcción de las cuatro torres de catorce pisos con un gran
ágora al centro, ubicadas cerca de la
Av. Pershing, con estacionamiento
subterráneo incluido. Esta etapa
cuenta con un sistema de calles en el
aire conectadas con rampas, cuya
función es comunicar las cuatro
torres entre ellas.
Figura 61: La primera etapa. Fuente: flicker.com
La siguiente etapa fue construida por los Arquitectos Ramírez, Smirnoff,

Crousse, Páez y Vásquez; esta etapa está compuesta por la construcción de
las torres y los bloques de viviendas. Cabe destacar el uso de las “streets in
the sky” de los bloques lineales de viviendas y el uso de departamentos de
tipo dúplex.
El proyecto fue zonificado en cuanto a los bloques de viviendas, áreas de

esparcimiento y áreas comerciales. El área libre llega a ser de un 75%.
Entre la trama de las torres y los bloques, hay una serie de equipamientos
como escuelas, posta de salud, un centro comercial y restaurantes. Hay
bastantes espacios para las áreas de esparcimiento. El proyecto tiene 1599
viviendas
97
Figura 62: Planta de la 1era etapa. Extraido de: Henri Ciriani “La calle aérea” de Carlos Palomino. Cuenca-Ecuador.
Figura 63: La segunda etapa. Fuente: flicker.com
Figura 64: Calles aéreas. Extraido de: Henri Ciriani “La calle aérea” de Carlos Palomino. Cuenca-Ecuador.
98
4.2.3. PREVI
Datos básicos:
Arquitecto
Tipología Urbanismo, vivienda, comercio
Programación 467 viviendas.
Superficie 60 Ha.
Ubicación Lima, Perú
Fecha ejecución 1965-1969 (construido)
Cuadro 9: Datos sobre PREVI. Fuente: Diversas
PREVI, o Proyecto Experimental de Vivienda, fue una alternativa de vivienda

concebida durante el primer gobierno de Fernando Belaúnde. Su objetivo era
explorar y crear alternativas de vivienda para sectores de la población de
escasos recursos en un contexto de grandes migraciones e invasiones en la
periferia de Lima.
El proyecto contó con el apoyo de la ONU, se llamó a concurso a trece

oficinas de arquitectos vanguardia y renombre en aquellos años, los cuales
fueron elegidos sólo tres oficinas: Kikutake-Kurokawa-Maki; Atelier 5 y
Herbert Ohl. Por otra parte, está compuesto de 26 proyectos-tipologías de
vivienda. PREVI es toda una serie de collage de ideas que ha recibido una
transformación extraordinario tras cinco décadas de existencia.
Los requerimientos principales para PREVI fueron los siguientes (García-

Huidobro, Torres, Tugas; 2010):
99
1. Un barrio y diseño basado en la alta densidad, el concepto de baja

altura, un módulo y un modelo para la futura expansión urbana.
2. Un concepto de casa en crecimiento, con patio integral.
3. Configuraciones de grupos de vivienda dentro del plan maestro de
barrio.
4. Un entorno peatonal totalmente a escala humana en el barrio.
5. Los métodos de construcción de viviendas mejoradas y nuevas, con
resistencia a los terremotos.
6. Un plan de paisaje global barrial.
Actualmente PREVI posee una imagen totalmente diferente a como fue
concebida. La expansión de las casas, tanto de manera vertical como
horizontal han transformado totalmente el diseño original.
Figura 65: Vista panorámica de PREVI. Fuente: quaderns.coaq.net.
100
Figura 66: PREVI, Peter Land. Fuente: Time Builds!, Ed GG.

Barcelona. Extraido de:achitecturalpapers.ch
Fueron 26 los equipos participantes (García-Huidobro, Torres, Tugas, 2010):
Fueron 13 los equipos invitados: James Stirling (Inglaterra), Knud Svenssons

(Dinamarca); Esquerra, Samper, Sáenz, Urdaneta (Colombia); Atelier 5
(Suiza); Tolvo Korhonen (Finlandia); Charles Correa (India); Kikutake, Maki,
Kurokawa (Japón); Iñiguez de Onzoño, Vásquez de Castro (España); Hansen,
Hatloy (Polonia); Aldo van Eyck (Holanda); Candills, Josic, Woods (Francia);
Christopher Alexander (EEUU).
En cuanto a los 13 equipos peruanos: Miguel Alvariño; Ernesto Paredes;

Miró-Quesada, Williams, Núñez; Gunter, Seminario; Morales, Montagne;
Juan Reiser; Eduardo Orrego; Vier, Zanelli; Vella, Bentín, Quiñones,
Takahashi; Mazzarri, Llanos; Cooper, García-Bryce, Graña, Nicolini; Chaparro,
Ramírez, Smirnoff, Wiskowsky; Crousse, Páez, Pérez-León.
101
En las siguientes fotos, se puede mostrar el estado actual de PREVI:
Figura 67: PREVI, Aldo Van Eyck. De 1973 a 2003. Fuente: Time Builds!, Ed GG. Barcelona. Extraido
de:achitecturalpapers.ch
Figura 68: PREVI, Charles Correa. De 1973 a 2003. Fuente: Time Builds!, Ed GG. Barcelona. Extraido
de:achitecturalpapers.ch
102
4.3. Conclusiones parciales.
Concluyendo este apartado, hemos visto diferentes tipos de referencias

arquitectónicas, a las cuales haremos una pequeña crítica que nos permita
recoger información necesaria e interesante para nuestra tesis.
 La Unidad de Habitación de Marsella, hecha por Le Corbusier, representó

un salto cualitativo en el diseño de viviendas de alta densidad, combinando
la alta densidad con el modelo de “Ciudades jardín”. Ahora, los proyectos
de vivienda, tanto de Norman Foster, como de MRVDV, entre otros, están
enfocados en la recuperación de la calle como el espacio público principal.
Esto es una necesidad actual para construir ciudades agradables y
funcionales a las actividades humanas.
 Con el pasar de los años, los proyectos para conjuntos habitacionales están
en un proceso de aumento de la densidad, puesto que los costos y
carencias de terrenos no permiten mantener bajo los niveles de densidad.
Los costos promedios en Europa son superiores a 100 millones de euros.
 Las Unidades Vecinales fueron una respuesta inteligente a la problemática
de la vivienda en el Perú, desde un enfoque desarrollista.
Lamentablemente esta política no fue suficiente, puesto que la demanda
de viviendas fue enorme, y las que se construyeron fueron destinadas –en
su mayoría- a satisfacer a la clase media limeña.
 La densidad de las Unidades Vecinales, a pesar de los logros para la
densificación, no fueron suficientes, puesto que los niveles rondan entre
200 h/Ha y 400 h/Ha. Actualmente, una densificación saludable para la
ciudad debería ser entre media y alta (de 800 h/Ha a más).
103
V. Análisis cualitativo y cuantitativo de la oferta y demanda en Lima Metropolitana
ANÁLISIS CUALITATIVO Y
CUANTITATIVO DE LA
OFERTA Y DEMANDA EN
LIMA METROPOLITANA
104
5.1. Análisis de la demanda de Viviendas en Lima

5.1.1. El déficit de Vivienda en Lima Metropolitana:
Según el fondo Mi Vivienda: El déficit habitacional se define

como el estado de carencia o insatisfacción de la necesidad de refugio y
alojamiento de los hogares de un determinado territorio. Entonces, para
satisfacer las necesidades de vivienda de un determinado hogar, se deben
considerar dos aspectos: el acceso a una vivienda y la calidad de la misma, en
términos de disponibilidad de servicios, satisfacción de necesidades básicas,
autonomía, etc. (Fondo Mi Vivienda, 2005)
Dentro del total del déficit de vivienda, se pueden dividir en dos tipos: El
déficit cualitativo y el déficit cuantitativo:
Déficit Cuantitativo: Cantidad de viviendas necesarias para que el

universo de hogares tenga acceso a la vivienda.
Déficit Cualitativo: Cantidad de viviendas que se encuentran por

debajo de estándares o criterios mínimos preestablecidos.
Según el Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano de Lima y Callao (PLAM

2035) (“San Juan de Lurigancho encabeza”, 2014) , Lima Metropolitana
concentra el mayor déficit de vivienda con 385,423 viviendas. El mayor déficit
de vivienda se concentra en Lima Este con 128,573 unidades (33.36%).
Además, en distritos como San Juan de Lurigancho el déficit de Vivienda es
de 59,979 unidades (15.56%), le sigue el distrito de Ate con 32,607 unidades
(8.46%).
105
Según la misma fuente, el distrito de Villa El Salvador tiene un déficit de

23,803 viviendas y cuyo porcentaje a nivel metropolitano es de 6.18%. Así
mismo, en todo Lima Sur, el déficit de vivienda es de 100,543 unidades
(26.09%).
Resumen Déficit de viviendas (u)

Lima Metropolitana (Sin Callao) 385,423
Lima Sur 100,543 (26.09%)
Villa El Salvador 23,803 (6.18%)
Cuadro 10: Déficit de Viviendas. Fuente: Plan Perú 2021, CEPLAN; PLAM 2035
Gráfico 1: Tendencia del déficit de

vivienda en Lima Metropolitana
Déficit total
385423
322870
2005 (1) 2014 (2)
Gráfico 1. Fuente: 1)Plan Perú 2021, CEPLAN; 2)PLAM 2035
106
Figura 69: Mapa del déficit total de Vivienda en Lima Metropolitana. Fuente: PLAM
107
Otra tendencia importante, como se muestra en el Gráfico 1 es que el déficit

de vivienda en Lima no se ha podido revertir debido a que el crecimiento de
los hogares peruanos sigue siendo más alto que la tasa de construcción de
viviendas en Lima, y en todo el país. Cabe mencionar que en el Perú existe un
déficit total de 1.9 millones de unidades de vivienda, mientras que la cifra de
nuevos hogares por año alcanza los 142,327 (“Perú espera tener”, 2014).
Además, según el Ricardo Arbulú, presidente de la Asociación de Empresas
Inmobiliarias del Perú (ASEI), sólo se han podido construir anualmente 50 mil
viviendas. (“Crece déficit de viviendas”, 2014)
Por otro lado, una investigación del Banco Interamericano de Desarrollo (BID)
señaló que el Perú es el antepenúltimo país de Latinoamérica en cuanto al
porcentaje de familias que no cuentan con un techo donde vivir o habitan en
viviendas de pésima calidad, con un 72%.
Figura 70: Perú en últimos lugares. Fuente: BID
108
Figura 71: La pobreza extrema. Fuente: Diario La República

109
5.1.2. Los retos de Lima en el PLAM 2035 (MML, 2014)

 2,400,000 nuevos hogares
 15,000 nuevas hectáreas de terrenos para viviendas al 2035.
15,000 Ha
Figura 72: 15 mil hectáreas en la escala de Lima. Elaboración: Propia.
110
5.1.3. Perfil del cliente en Lima Metropolitana y Lima Sur.
5.1.3.1. Niveles Socioeconómicos:
Para el presente análisis; Ipsos Apoyo (2011) elaboró una serie de variables
estadísticas con las cuales medir los Niveles Socioeconómicos (NSE) de Lima,
las reproduciremos textualmente:
Perfil sociodemográfico del jefe del hogar: Género, edad, educación,

situación laboral actual, ocupación principal, relación con el sistema
financiero, afiliación a seguros, etc.
Características del hogar: Tamaño del hogar, contribuyentes del presupuesto

familiar, parentescos, tipo de cocina, electrodomésticos, tenencia de
vehículos, gastos en compra de alimentos y artículos de limpieza.
Características de la vivienda: Tipo de piso, abastecimiento de agua potable,

tamaño de la vivienda, nivel de hacinamiento y combustible para cocinar.
Características económicas: Ingreso mensual promedio declarado, evolución

del ingreso en Lima Metropolitana, remesas, distribución del presupuesto
familiar, ingreso disponible aparte de gastos en alimentación.
Percepción de la situación familiar: Percepción de la situación económica del

hogar, ingreso necesario versus ingreso declarado, planes futuros, rubros a
los que destinaría ingresos adicionales.
Percepción de la situación de la ciudad: Percepción de mejora de su ciudad

en los últimos cinco años, percepción de mejora de su ciudad en los próximos
cinco años, intención de migración.
111
Los NSE de Lima Metropolitana, como se muestra en el gráfico 2, muestran

que es el sector C el predominante con un 43.2%, seguido del sector D con un
25.2%, y el sector B con un 18.4%.
Gráfico 2: NSE Lima Metropolitana 2014. Fuente y elaboración: APEIM
En cuanto a Lima Sur, concretamente en distritos como Villa El Salvador, Villa

María del Triunfo, Lurín y Pachacamac, las cifras por NSE se observan en el
gráfico 3:
Gráfico 3: NSE Lima Sur 2014. Fuente y elaboración: APEIM
Lo que predomina más en Lima Sur es el NSE D con un 42.1%, seguido del
NSE C con un 39%. Sumados ambos, dan la cantidad mayoritaria de 81.1% en
total. En consecuencia se puede demostrar que Lima Sur es una zona aún en
proceso de consolidación, con un promedio de NSE entre C y D lo que la
convierte en una de las zonas más pobres de Lima Metropolitana.
112
5.1.3.2. Datos económicos sobre los núcleos familiares en Lima Sur:
Como estamos enfocados concretamente en Lima Sur, veremos algunos

datos estadísticos elaborados por el Fondo Mi Vivienda (2014) para examinar
y analizar el perfil de los núcleos familiares sin vivienda propia:
Según el gráfico 4, se ve
claramente que el promedio de
edad de los miembros de los
núcleos familiares es más baja a
medida que los NSE son más
Gráfico 4. Extraído de: Fondo Mi Vivienda,
2014. paupérrimos.
En el gráfico 5, en Lima Sur, el

39% de los miembros de los
núcleos familiares en general
presentan Secundaria completa.
También a medida que los NSE
son altos, también aumenta el
Gráfico 5. Extraído de: Fondo Mi Vivienda, 2014.
grado de instrucción.
En el gráfico 6, que trata sobre la

ocupación que desempeñan los
jefes de familia que trabajan como
dependientes, casi el 15% son
albañiles y obreros de
construcción. Trabajos que no son
113
muy remunerados.
En el gráfico 7, en cuanto a los que

trabajan de manera
independiente, el 18.1% hacen
servicio de taxi, y el 15% son
choferes (probablemente de
Gráfico 7. Extraído de: Fondo Mi Vivienda, 2014. combis o cousters)
En cuanto a los ingresos

conyugales, según el gráfico 8, el
NSE B recibe en promedio 2266
soles mensuales pasando el
promedio.
En el gráfico 9 se observa que el

NSE B recibe mayoritariamente sus
ingresos por medio de depósito en
cuentas de ahorros. Mientras el
NSE D los recibe en efectivo.
114
En cuanto a las intenciones de

compra o construcción de
vivienda. Según el gráfico 10, en
Lima Sur, los hogares que no
propietarios de vivienda, en un
93.2% sí tienen la intención de
comprar o construir una vivienda.
El porcentaje se reduce
gradualmente a medida que se
pasa de NSE B a NSE D.
En cuanto al gráfico 11, se observa

que el 75.7% de núcleos familiares
comprarían una vivienda antes que construirla.
En cuanto a las características del tipo de vivienda que comprarían, en el

gráfico 12, un promedio de 82.3% de los tres NSE presentados prefiere tener
una casa, como tipo de vivienda, antes que un departamento (17.7%). Por
otro lado, el tamaño promedio preferido de la vivienda es de 85%.
115
5.1.4. La demanda del cliente:
En esta sección se mencionará y analizará las preferencias del cliente de Lima

Sur en cuanto a su futura vivienda.
En el gráfico 13 se puede observar que un promedio de 36.3% de núcleos

familiares de Lima Sur de los tres NSE (B, C y D) planean comprar su vivienda
entre 6 meses y un año. Lo que muestra aún
un optimismo por la adquisición de la vivienda
propia. El porcentaje se va reduciendo y va
aumentando el deseo de compra mayor a un
año de espera a medida que nos acercamos al
NSE D. Un dato importantísimo es que la
mayoría preferiría tener sus viviendas en
distritos como San Juan de Miraflores (37.5%) Figura 73: SJM y VES. Fuente:
digesa.com
y Villa El Salvador (37.1%).
116
Por otro lado, según el gráfico 14, los estudios del programa Mi Vivienda
(2014) indican que dentro de Lima Sur, los sectores socioeconómicos C y D
requieren de áreas aproximadas de vivienda de 80 m2, con un (1) baño de
promedio, y entre dos y tres dormitorios. En cuanto a los tres NSE
estudiados, un promedio de 85% de personas prefieren comprar una casa
antes que un departamento. Sin embargo esta opción no es recomendable
puesto que no contribuye a la densificación de la ciudad.
Gráfico 14. Análisis de la demanda de Vivienda. Fuente: Mi

Vivienda.
En cuanto a las preferencias por el pago del crédito,

en el gráfico 15, el NSE B tiene un promedio de
preferencia para dar una cuota mensual de 500 soles.
El NSE C, una cuota de 400 soles mensuales, y el NSE
D, de 300 soles. En cuanto a los plazos para pagar el
crédito, el nivel máximo de pago de los tres NSE es de
20 años; en cuanto al plazo mínimo, los NSE B y C
prefieren en 5 años, mientras que el NSE D prefiere
en 10 años. En el estudio publicado por Mi Vivienda
(2014), se dio tres opciones de vivienda a la muestra
Gráfico 15. Fuente: Mi Vivienda
117
de núcleos familiares para ver qué opciones escogerían. La “Vivienda 1” son

viviendas unifamiliares, la “Vivienda 2” son viviendas en edificios
multifamiliares, y la “Vivienda 3” son viviendas en Conjuntos Habitacionales.
Gráfico 16. Fuente: Mi Vivienda
Según el gráfico 16, en un promedio de los tres NSE, el 31.8% prefiere la

opción 1, el 11.4% prefiere la opción 2, y el 2.9% prefiere la opción 3. Por
otro lado, el 53.9% no prefiere ninguna opción. Ante estas preferencias, está
claro que la opción 1 no es recomendable puesto que requiere una gran
cantidad de áreas para su construcción por su misma densidad baja. Las
opciones 2 y 3, a pesar que no gozan de las preferencias del público
investigado, son los dos caminos a seguir para aumentar la densidad de la
población.
118
5.2. Análisis de la oferta de viviendas en Lima Metropolitana
5.2.1. El Mercado inmobiliario
En cuanto al mercado inmobiliario en el Perú, vamos a incidir más en las

viviendas para sectores C, D y en menos medida B. Según la Cámara Peruana
de la Construcción (CAPECO), en el año 2014 se esperó tener una cifra de
oferta de 60 mil viviendas sociales para “ayudar a reducir el déficit que existe
en los niveles socioeconómicos C y D, de clase media baja, y baja”. (“Perú
espera tener”, 2014)
Según el Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD) mediante su I

Informe Capeco de Desarrollo Inmobiliario 2014 (CADEIN I), el precio máximo
y mínimo de departamento en Lima Metropolitana es así:
Precio máximo por departamento Precio mínimo por departamento
US$ 2 958 000 US$ 21 348

Lima “Top” Lima Sur
Cuadro 11: Precios por departamento, máximo y mínimo en Lima. Fuente: Capeco
Es más que contundente la disparidad entre los precios max. y min. de Lima
“Top” y los precios de las demás zonas de Lima, como Lima Sur, de más de
cien veces. Por otro lado, en cuanto a los precios por metro cuadrado de
departamentos:
M2 (máx) por departamento M2 (min) por departamento
US$ 6,027 US$ 334

Lima “Top” Lima Sur
Cuadro 12: Precio por m2, máximo y mínimo en Lima. Fuente: Capeco.
119
Sector Distrito Precio Máx.(USS) Precio Mín.(USS) Precio Prom.(USS)

Miraflores 1,722,500 103,606 283,142
San Isidro 2,958,000 125,312 407,680
1 La Molina 566,030 132,600 186,429
Santiago de Surco 1,635,994 49,704 305,221
San Borja 870,350 101,185 317,179
Jesús María 328,685 87,474 152,202
Lince 401,296 48,549 130,260
Magdalena 462,587 43,913 147,108
2 Pueblo Libre 316,200 54,178 113,691
San Miguel 244,584 44,690 108,679
Barranco 1,908,000 44,661 228,737
Surquillo 456,500 43,290 133,077
Cercado de Lima 197,657 53,119 100,816
Breña 186,667 33,529 86,484
3 La Victoria 172,049 81,477 128,805
Rímac 91,925 34,190 65,697
San Luis 155,100 84,744 100,243
Ate 172,890 34,789 79,292
Chaclacayo 102,123 53,356 65,829
4 Lurigancho 145,601 37,904 63,056
El Agustino 92,568 42,001 77,664
San Juan de Lurigancho 74,686 34,333 58,097
Carabayllo 66,198 28,512 49,296
Comas 141,900 44,149 71,294
5 Los Olivos 190,771 53,500 96,216
Puente Piedra 87,185 32,297 51,169
San Martin de Porres 102,831 49,201 60,198
Chorrillos 430,380 47,484 75,232
Lurín 216,090 29,739 62,670
Pachacámac 110,000 99,000 104,500
San Juan de Miraflores 95,400 26,750 66,396
Villa El Salvador 42,482 42,482 42,482
6 Villa María del Triunfo 94,777 21,348 48,433
Pucusana 343,467 131,695 224,465
Punta Hermosa 367,200 96,460 222,809
San Bartolo 345,312 87,798 161,989
Santa María del Mar 722,250 223,415 308,621
Bellavista 188,741 63,617 96,043
Callao 96,297 44,100 75,154
7 La Perla 122,228 40,598 59,379
La Punta 210,000 113,520 145,452
Ventanilla 64,715 29,167 42,513
Tabla 1: Tablas de precios máximos, mínimos y ponderados. Fuente: CADEIN 2014.
120
En cuanto a la tabla anterior, se pueden sacar las siguientes conclusiones:
 La diferencia entre los precios ponderados de departamentos entre las

zona 1 y las zonas 4 (Lima Este), 5 (Lima Norte) y 6(Lima Sur) es más que
abismal y muestra el problema de la desigualdad económica crónica en la
sociedad limeña.
 VES tuvo el precio máximo de vivienda más bajo de toda Lima
Metropolitana en el 1er semestre de 2014. Por otro lado, el precio
promedio de viviendas en VES fue de US$. 42,482. Esto debido a los
proyectos de Parques de Villa El Salvador I.
 La zona 6, Lima Sur, posee disparidades en cuanto a sus precios debido a
las diferencias entre los distritos populosos (p.ej. Villa El Salvador) y los
distritos balnearios (p.ej. Santa María del Mar).
 Villa María (Lima Sur), posee el departamento más barato de Lima
Metropolitana con US$ 21,348.
 Si nos referimos a los distritos populosos de Lima Sur (San Juan de
Miraflores, Villa María, Villa El Salvador, Lurín y Pachacamac), veremos
que esta parte de Lima es la que tiene el precio ponderado de
departamentos más bajo de la ciudad.
Para el análisis del Mercado Inmobiliario, vamos a analizar tres puntos

importantes: Primero, sobre el programa estatal Mi Vivienda para la
promoción de viviendas sociales en el sector privado; Segundo, sobre los
créditos hipotecarios que brinda el sector privado en general; y tercero,
sobre las tendencias del mercado inmobiliario en los siguientes años.
121
5.2.2. Programa MI VIVIENDA.
El Fondo Mi Vivienda (2014) es un

programa del estado peruano que
“promueve el acceso a la vivienda única y
adecuada, principalmente de las familias
con menores ingresos, a través de la Figura 74: Logo de Mi vivienda. Fuente: Mi
Vivienda.com
articulación entre el estado y los sectores
inmobiliario y financiero, impulsando su desarrollo”
Como se tiene pensado a veces, el programa Mi Vivienda no es una

constructora estatal, ni es una inmobiliaria estatal. Por el contrario, como
muestran los propios objetivos, El Fondo Mi Vivienda es un programa del
estado peruano que articula a sectores privados de la construcción,
inmobiliarios y financieros con el único objetivo de disminuir el déficit
habitacional de los sectores más pauperizados de la economía.
Este programa usaremos para el financiamiento y el acceso a la vivienda en

este presente proyecto debido a sus características y a ser el único programa
de promoción de vivienda popular existente en el país. En ese sentido, la
cuestión principal será investigar y sacar conclusiones sobre los créditos
otorgados por Mi Vivienda, y las tendencias del mercado inmobiliario
peruano.
122
5.2.2.1. Créditos otorgados por Mi Vivienda y características:
Desde el año 2007 hasta Diciembre de 2014, el Programa Mi Vivienda (2014)

ha entregado en Lima un total 36,756 créditos representando un 65% del
total a nivel nacional.
Año Número de Créditos Inversión total (soles)

2007 2,396 173,887,626
2008 1,846 121,260,773
2009 2,758 194,673,372
2010 4,818 442,060,349
2011 6,227 664,219,836
2012 6,089 734,247,922
2013 7,154 930,694,892
2014 5,468 704,797,134
Total 36,756 3,965,841,904
Gráfico 17: Créditos e inversión. Fuente: Mi Vivienda
Puede observarse que el crédito otorgado por Mi Vivienda en Lima tuvo una
caída en el año 2014. A pesar de eso, la progresión, desde el año 2007,
siempre ha estado en aumento.
Por otro lado, Mi Vivienda, en el

año 2013, según el gráfico 18,
indicó que las cuotas iniciales,
en promedio, forman parte del
Gráfico 18: Porcentaje de crédito. Fuente: Mi Vivienda 15.10% del valor total. Lo
restante (84.9%) es el valor del crédito total. Lo que indica que las cuotas
iniciales son accesibles para los NSE de bajos recursos.
123
Lo que más nos interesa es saber la cantidad de crédito que el Mi Vivienda

puede otorgar a familias de NSE bajos como C y D. En el gráfico 19:
Gráfico 19: Cantidad de créditos pedidos. Fuente: Mi Vivienda
En el año 2013, Mi Vivienda otorgó créditos entre 36,260 y 101,870 nuevos

soles en una proporción de 35.35%. Este porcentaje representa un poco más
de la tercera parte de los créditos otorgados. Esta sección pertenece a los
créditos más bajos que puede otorgar Mi Vivienda y a los cuales debemos de
tener en cuenta en nuestro proyecto.
En cuanto a las viviendas que

más pedidos tienen, según el
gráfico 20, se encuentran las
de la porción II que cuestan
entre 120,860 y 189,930 soles,
Gráfico 20: Precio de viviendas pedidas. Fuente: Mi Vivienda
con un 54.17%. También
destacan las de la porción III que cuestan entre 51,800 y 120,860 soles con un
pedido de 35.48%. Si para realizar viviendas para NSE C y D, es necesario y
fundamental tener en cuenta las viviendas con precios de la porción III y en
menor medida de la porción II.
124
Por otro lado, el gráfico 21 se observa las

diferencias entre créditos otorgados entre
el año 2009 y 2013. El acceso a los créditos
para sectores más pobres ha mejorado
En cuanto al gráfico 22, hay comparaciones

en cuanto al precio promedio de las Gráfico 21. Diferencias entre los
créditos. Fuente: Mi Vivienda
viviendas pedidas y la accesibilidad a los
créditos MiVivienda. Cómo se observa, el
acceso a los créditos para sectores
populares va en aumento, lo que provoca
una mayor adecuación del mercado hacia la Gráfico 22. Diferencias entre los
construcción de viviendas para sectores créditos. Fuente: Mi Vivienda
populares.
En el gráfico 23 se puede
apreciar que la mayor
zona de Lima que recibió
créditos Mi Vivienda en el
2012 fue Lima Centro,
después Lima Este. Al
último se encuentra Lima Gráfico 23. Créditos MV por zonas 2012. Fuente: Mi Vivienda.
Elaborado por: PLAM 2035.
Sur debido que en aquel
año aún no se realizaban los proyectos de MiVivienda en Villa El Salvador.
125
5.2.3. Características y tendencias del mercado hacia el futuro.
Según el Reporte de Predicciones

Globales 2014, el portal “Colliers” (2014)
tomó en cuenta los siguientes factores
del mercado inmobiliario en el mundo:
1)El comportamiento del sector
inmobiliario en EEUU, 2)El auge
Figura 75: Colliers, consultora inmobiliaria
internacional esperado en las ciudades a nivel global,
3)El continuo flujo de capitales salientes en China, 4)El resurgimiento de la
economía europea, 5)Las futuras expansiones de los Fondos de Inversiones
Inmobiliarias (REITs), 6)El retorno de la inversión nacional en Australia.
Para el portal Colliers, el mercado inmobiliario en el mundo seguirá en un

proceso de recuperación, sin embargo no llegará a las cifras que se tenían
antes de la Crisis económica del año 2008. Ahora, a pesar de la crisis
económica mundial, este año 2015 aún hay optimismo en el sector
inmobiliario.
En el Perú, el año 2014, el sector inmobiliario no tuvo un crecimiento

económico esperado como en los años anteriores del “boom” de la
construcción. La desaceleración económica, mayor cautela bancaria para el
financiamiento de proyectos y el incremento en las dificultades de acceso a
créditos hipotecarios.
126
Algunas cifras:
 La venta de viviendas en Lima y Callao se contrajo cerca del 15% respecto

al 2013. (Chirinos & Ibarguren, 2015)
 La oferta de viviendas, por parte de las inmobiliarias, cayó 34% respecto
al 2013. (Chirinos & Ibarguren, 2015)
 Según el INEI, en Setiembre de 2014, lideraron el crecimiento económico
como Financiero y Seguros (11.48%) y Construcción (6.93%).
 Según el Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la
Cámara de Comercio de Lima, el 2015 habrá una proyección de
crecimiento económico de 4.8% donde Construcción liderará con 7.6%.
En cuanto a las opiniones:
 Hernán de Ponti, gerente de la empresa que administra el sitio web

Adondevivir.com, manifiesta que la demanda aún es grande puesto que
el crédito sigue ampliándose más a NSE de bajos recursos, recordando
que solo en Lima hay una cantidad de 400 mil familias que necesitan
viviendas. (“En el sector inmobiliario”, 2014)
 Eric Rey de Castro, gerente de Colliers International Perú (2014),
manifiesta que las oportunidades inmobiliarias este 2015 se encontrarán
en provincias. Por otro lado, manifiesta que en el sector de oficinas prime
hubo un récord que originó un exceso de oferta provocando una baja de
los precios. Y en cuando a la Vivienda, manifiesta que las restricciones a
créditos hipotecarios han golpeado mucho a los segmentos C y D.
 Según el ministro Milton Von Hesse, el año 2014 “batimos todos los
récord anteriores de fomento de viviendas”. Lo que significa que en el
127
2014 se superó la cifra de 55,000 viviendas sociales promovidas por el

estado. (“Gobierno peruano batirá récord”, 2014)
Todas las opiniones coinciden que el año 2014 fue un año duro para el
negocio inmobiliario, que el año 2015 podría ser un año de recuperación. No
obstante, aseguran que la demanda de viviendas en Lima Metropolitana es
enorme debido al espantoso déficit y que aún hay mucho por hacer.
5.2.3.1. En cuanto a las tendencias a futuro:
La economía peruana, según el MEF; se

recuperará gracias a los paquetes reactivadores
del año 2014, que tienen como objetivo relanzar
la economía peruana para los siguientes años. En
cuanto al sector inmobiliario, estos paquetes
buscarán “reducir la obtención de certificaciones
ambientales a entre tres y seis meses. Además
que las construcciones como viviendas, comercio
y oficinas ya no estarán sujetas a EIA (Estudios de
Impacto Ambiental) si se realizan en zonas Gráfico 24. Crecimiento del PBI
Fuente: INEI
urbanas consolidadas y los estudios de impacto
vial sólo serán exigidos en casos específicos” (Chirinos & Ibarguren, 2015)
Según el Segundo Informe Económico de la Construcción (IEC) elaborado por

Capeco, prevé que la venta de viviendas aún será baja en el 2015. También
aseguran que las medidas tomadas por el Ministerio de Vivienda para las
mejoras del subsidio estatal para proyectos de Techo Propio “no generará
128
una oferta inmediata en la construcción de viviendas para los segmentos de

menores ingresos”. (“Construcción recuperará terreno”, 2015)
Como se observa en el gráfico 24, la tendencia del mercado inmobiliario ha

estado a la baja desde el año 2010, acondicionado por la crisis económica
mundial. La tendencia es una ligerísima recuperación al 2015.
Gráfico 25. Crecimiento de hogares. Elaboración:Capeco, INEI
En cuanto al gráfico 25, Lima es la ciudad que mayor demanda de viviendas

tendrá dentro de los siguientes 15 años. En estos datos se basan los agentes
inmobiliarios para sacar sus proyecciones para sus futuros proyectos.
129
Gráfico 26.. Elaboración:

Capeco, INEI
Año
Viviendas En el gráfico 26 está la cantidad de viviendas
construidas
construidas en Lima y Callao, según Capeco. Aunque
2002 12,376
2003 21,579 no se puede verificar si el total de las viviendas
2004 28,492 corresponde a la sumatoria de construcción de
2005 29,256
viviendas formales e informales, o si se trata de cifras
2006 26,533
2007 29,290 de construcción de solo viviendas formales.
2008 30,263
2009 35,763
Otro dato importante es que, según el Ministerio de
2010 33,902 Vivienda (“Viviendas promovidas”, 2014) , entre
Agosto de 2011, y el 15 de Abril de 2014, se reportaron en total unas 158,587
viviendas promovidas por los sectores públicos y privado en el Perú.
Lamentablemente, no encontramos cifras exactas sobre la construcción de
viviendas en Lima desde del año 2010 hasta la actualidad.
Figura 76: El sueño de la casa propia. Fuente: Gestion.com
130
5.2.4. Análisis Cualitativo de la oferta
5.2.4.1. Los proyectos de Mi Vivienda
Como hemos mencionado, los Proyectos Mi Vivienda no son construcciones

hechas por el estado peruano, ni por alguna constructora o inmobiliaria
estatal. Estos proyectos son construcciones hechas por el sector privado con
la promoción estatal para hacer viviendas populares. A continuación algunas
características arquitectónicas y urbanísticas de estos proyectos:
Urbanísticamente:
 Guetización de los proyectos al estar aislados del entorno por medio de

elementos físicos como rejas o muros. El complejo residencial se aísla de
la ciudad.
 Privatización de los espacios públicos, no hay una mayor contribución a
escala barrial y distrital. El mobiliario urbano es muy incipiente, las áreas
libres generalmente se usa para estacionamientos. El tratamiento de las
áreas libres es muy básico y residual.
 Carencia de equipamientos urbanos (educación, salud, seguridad,
recreación, etc.) dentro de los Conjuntos habitacionales, lo que provoca
la saturación de servicios básicos aledaños.
 Agrupamientos en base a bloques de viviendas cuyas frecuencias de
repetición son constantes. Pero sin ningún tipo de objetivo y planificación
más que el de apilar la mayor cantidad de bloques en el menor espacio
posible.
131
Figura 77: Parques del Agustino. Fuente: adonde.com
La vivienda como
unidad y su
agrupamiento por
medio de bloques de
cuatro viviendas
Alineación de los
bloques de
Viviendas
Conjunto
Residencial en su
totalidad
Figura 78: Estilo de agrupación en proyectos Mi Vivienda. Fuente: adonde.com
132
Arquitectónicamente:
 Predominan los bloques de

viviendas generalmente de 4
viviendas por piso y un núcleo de
circulación vertical.
 Los departamentos tienen un Figura 79: Parques del Agustino. Fuente:
adonde.com
promedio de entre 50 y 80 m2,
dependiendo a qué tipo de NSE va a satisfacer.
 Las fachadas no tienen mayor especulación en cuanto a sus formas más
que pequeños balcones en algunos casos. Se repiten los elementos
arquitectónicos en cada nivel, con variaciones en el uso de los colores,
entre ocres, azules y amarillos, de manera clara.
 Los bloques son uniformes, las plantas arquitectónicas son repetitivas,
no hay mayor especulación para la forma.
 Los materiales de los acabados son baratos y de baja calidad.
 El uso de la azotea como espacio común, no existe.
Figura 80: Proyectos promovidos por MiVivienda. Fuente: adonde.com
133
5.2.4.2. Las relaciones en los proyectos de vivienda en general.
Hitos urbanos y Espacios

equipamientos públicos y
urbanos confortabilidad
La vivienda
Figura 81: Relaciones. Fuente: Propia.
A. Contradicción Objeto arquitectónico - Ciudad
La relación Edificio-Ciudad no es la adecuada. Es importante señalar las

diferencias que se dan en cuanto a la construcción de viviendas tanto en las
zonas céntricas y lujosas de la ciudad en comparación con las zonas
periféricas y pobres. Los Conjuntos Habitacionales se construyen en la
periferia, mientras que los edificios multifamiliares en base a los lotes de
viviendas unifamiliares.
Los conjuntos habitacionales, como vienen diseñándose, no hacen mayores

aportes a la ciudad. El espacio público principal, nexo entre el edificio y la
ciudad, vendría a ser la calle. Este espacio no es bien aprovechado, las
veredas siguen siendo angostas, las secciones viales no son las adecuadas.
134
Como señala Ludeña, los proyectos de vivienda multifamiliar empiezan a

construirse dentro de lotes concebidos para vivienda unifamiliares de baja
densidad. Lo que origina un problema de déficit de servicios como agua
potable y desagüe. Igualmente ocurre con las secciones de vías, puesto que
las densidades de población aumentan, pero las secciones de veredas y pistas
no cambian.
Figura 82: Diferencias entre las zonas céntricas y periféricas de Lima. Fuente: gestion.com
Es importante observar el aporte que hace un objeto arquitectónico a la

ciudad por medio de dos caminos: 1) Tanto por su contribución camino a ser
un hito urbano que sirva como referencia para futuras edificaciones y
símbolos de la ciudad; y 2) Contribuyendo a los aportes que pueda hacer a la
ciudad en cuanto a los equipamientos urbanos y espacios públicos necesarios
para la población.
Figura 83: Un hito urbano, ahora no hay motivaciones para hacerlos más. Fuente:
skycrapercity.com
135
B. Contradicción Objeto arquitectónico – Usuarios.
El principal espacio de confluencia entre estos dos elementos es la vivienda

como unidad de habitación. Las viviendas cuentan con una Sala, un comedor,
una cocina-lavandería, un baño y tres dormitorios en general. En los
proyectos de Mi Vivienda no existe el cuarto de servicio por el costo. Pero en
viviendas de altos costos, orientados para usuarios de mayor nivel
económico, sí existen los cuartos de servicio, manifestando aún
connotaciones de servidumbre. Mayores áreas, mejores acabados y mejor
ubicación y entorno aumentan el precio de las viviendas.
En cuanto a los espacios importantes como sala-comedor y dormitorios,

depende de los estratos sociales la espacialidad de los dormitorios y los
Figura 84: Interior de viviendas para estratos sociales más pobres. Fuente: adonde.com
Figura 85: Una vivienda en San Isidro. Fuente: adonde.com
136
baños. La calidad de los espacios depende también de la cantidad de área

total de la vivienda. Por ejemplo, en la Figura 84, se observa un
departamento Mi Vivienda de 60 m2, y en la figura 85, un departamento TOP
en San Isidro con 150 m2.
C. Contradicción Ciudad - Usuarios
En cuanto al nexo entre ciudad y usuarios, hay que tener en cuenta cuan
agradable es la ciudad para sus habitantes, teniendo en cuenta la calidad de
los espacios públicos, los niveles de seguridad de las calles, y el nivel de
transporte urbano masivo necesario.
En cuanto a los espacios públicos dentro de las Conjuntos Residenciales,

puede verse que la gran mayoría tiene un grado incipiente de desarrollo
donde las áreas verdes predominan. No hay espacios públicos, sino espacios
de circulación que bien podrían aprovecharse como espacios públicos.
Figura 86: Espacios públicos reducidos solo a la lógica de “banquitas”. Fuente: adonde.com
Los espacios públicos se reducen solo a la colocación de bancas. Las áreas

verdes predominan pero no hay un buen tratamiento con las áreas
pavimentadas para mejorar el espacio.
137
5.3. Análisis espacial de las Unidades de Vivienda
5.3.1. Las viviendas sociales en el Perú.
Figura 87: San Felipe, primera etapa. Fuente: adonde.com
Encargo: Corporación Nacional de la Vivienda (CNV).

Año: 1962
Ubicación: Primera etapa de la Residencial San Felipe
Área: 177.34 m2
Dorm: 3 (1 principal)
Baño: 1.5
Cuarto de servicio: Sí
138
Viviendas dúplex
Encargo: Corporación
Nacional de la Vivienda
(CNV).
Año: 1966
Ubicación: Segunda
etapa de la Residencial
San Felipe
Área: 177.34 m2
Baños: 2
Cuarto de servicio: Sí
Figura 88: San Felipe, segunda etapa. Fuente: adonde.com
139
5.3.2. Viviendas de Inmobiliarias conocidas en Perú.
A. Viviendas de alto costo en Perú (Marcan)
Inmobiliaria: Marcan
Ubicación: Malecón
Armendáriz
Área: 177.34 m2
Cuarto de servicio
Precio: 603,200 USD.
Materiales:
Piso: Madera laminada en
Sala-Comedor y
dormitorios. Porcelanatos
en cocinas y baños.
Pared: Tarrajeo
Cocina: Muebles de
granito.
Figura 89: Viviendas de alto costo. Marcan.com
Inmobiliaria: Marcan
Ubicación: Malecón
Armendáriz
Área: 230.54 m2
Cuarto de servicio
Precio: 1,047,200 USD.
Materiales:
Sala-Comedor y
dormitorios. Porcelanatos
en cocinas y baños.
Pared: Tarrajeo
Cocina: Muebles de
granito.
Figura 90: Viviendas de alto costo. Marcan.com
140
B. Viviendas de alto costo en Perú (Inmobiliari)
Figura 91: Viviendas de alto costo. Inmobiliari.com
Inmobiliaria: Inmobiliari Dorm: 3 (1 principal)+Cuarto

Ubicación: Lince (límite con San Isidro). de servicio
Área: 95.29 m2 Precio: 250,000 USD.
Inmobiliaria: Inmobiliari
Ubicación: El Polo (Surco)
Área: 49.41
Dorm: 1
Precio: 139,000 USD.
Materiales:
Sala-Comedor y dormitorios.
Porcelanatos en cocinas y
baños.
Pared: Tarrajeo
Cocina: Muebles de granito
Figura 92: Viviendas de alto costo. Inmobiliari.com
141
C. Viviendas de mediano costo en Perú (Cosapi)
Figura 93: Viviendas de mediano costo. Cosapi.com
Inmobiliaria: Cosapi Dorm: 2 (1 principal)

Ubicación: Av. Salaverry Precio: 140,000 USD.
Área: 71.11 m2 Materiales:
Piso: Porcelanatos en Sala-Comedor y
dormitorios. Cerámicos en cocinas y
baños.
Pared: Tarrajeo
Figura 94: Viviendas de mediano costo. Cosapi.com
Inmobiliaria: Cosapi Dorm: 3 (1 principal)+Cuarto servicio

Ubicación: Av. Salaverry Precio: 210,000 USD.
Área: 110.87 m2
142
D. Viviendas de bajo costo (Paz Centenario)
Inmobiliaria: Paz Centenario

Ubicación: Puente Piedra
Área: 61.41 m2
Dorm: 3
Baños: 1
Precio: 55,000 USD.
Materiales:
Piso: Vinílicos en Sala-
Comedor y dormitorios.
Cerámicos en cocinas y
baños.
Pared: Papel columural.
Cocina: Muebles de MDF.
Figura 95: Viviendas de bajo costo. Marcan.com
Inmobiliaria: Paz Centenario

Ubicación: Puente Piedra
Área: 61.12 m2
Dorm: 3
Baños: 2
Precio: 60,000 USD.
Materiales:
Piso: Vinílicos en Sala-
Comedor y dormitorios.
Cerámicos en cocinas y
baños.
Pared: Papel columural.
Cocina: Muebles de MDF.
Figura 96: Viviendas de bajo costo. Marcan.com
143
Cuadro de Resumen
Área Precio Distrito Precio/A Nº Nº Cuarto de
(m2) (USD) ($/m2) Dorm Baños servicio
Marcan 1 177 603,000 Miraflores 3406 3 3.5 SI
Marcan 2 230 1,047,200 Miraflores 4553 3 4.5 SI
Inmobiliari 1 95 250,000 Lince 2631 3 3 SI
Inmobiliari 2 49 139,000 Surco 2836 1 1 NO
Cosapi 1 71 140,000 Salaverry 1971 2 2 NO
Cosapi 2 110 210,000 Salaverry 1909 3 3.5 SI
P. Centenario 1 61 55,000 P. Piedra 901 3 1 NO
P. Centenario 2 61 60,000 P.Piedra 983 3 2 NO
Cuadro 13: Cuadro de resumen de departamentos estudiados. Elaboración: Propia.
144
5.3.3. Viviendas diseñadas en el extranjero:
A. De Architekten Cie (The Whale-Amsterdam)
The Whale es un proyecto de

viviendas ubicado en
Amsterdam en un terreno de
50 x 100 m.
Los Flats están ubicados uno

encima de otro, pero con
ingresos en el mismo nivel
Figura 97: Primer nivel. Architektencie.com
(Corredor).
Oficina: Architekten Cie

Ubicación: Amsterdam
Área: 65.00 m2
Dorm: 2
Baños: 1 (compartido)
Leyenda:
1. Corredor
Figura 98: Segundo nivel. Architektencie.com 2. Vestíbulo
3. Cocina
4. Sala-Comedor
5. Dormitorio
6. Terraza
7. Baño Compartido.
Figura 99: The Whale. E-architect.co.uk
145
B. Norman Foster (Jameson House-Vancouver)
Oficina: Norman Foster

Ubicación: Vancouver
Área: 85.00 m2
Dorm: 2
Baños: 2 (Un compartido, y
otro de visita)
Oficina: Norman Foster

Ubicación: Vancouver
Área: 76.00 m2
Dorm: 1
Baños: 1
Figura 100: Jameson House. Designboom.com
Jameson House es un proyecto

de departamento de viviendas
diseñado por Norman Foster
en 2010 para la ciudad de
Vancouver
Figura 101: Jameson House. Designboom.com
146
C. Urban Hybrid Housing (MVRDV-Suiza)
1
Oficina: MVRDV
2 Ubicación: Suiza
Área: 85.00 m2
A Se han escogido tres

plantas, las cuales continúen
8 tipos de Vivienda
Figura 102: MVRDV. Archdaily.com
4 4
5 7
B1 6 B2 8
The Whale es un proyecto de viviendas ubicado en Amsterdam en un

terreno de 50 x 100 m. Los Flats están ubicados uno encima de otro,
pero con ingresos en el mismo nivel (Corredor).
147
Conclusiones
 Departamentos con uno o dos 60.00 m2
dormitorios.
 La gran mayoría posee un baño
 Lavanderías integradas en closet.
 Sala y comedor integrados.
A
27.91 m2
68.00 m2
71.42 m2
33.00 m2 B1
61.00 m2
148
5.4. Conclusiones sobre la oferta inmobiliaria nacional.
 Los proyectos de alto costo que se realizan en Lima cuentan, en general,

con dos dormitorios secundarios, 1 dormitorio principal con baño y W.C.
Un cuarto de servicio iluminado y ventilado desde un patio. Áreas entre
120 m2 a más. Los departamentos con mayores áreas, mejores acabados
van a costar mucho más dinero. Por ejemplo: Marcan 1 y Marcan 2
tienen precios por metro cuadrado (m2) entre 3,400 y 5,000 USD.
 La ubicación y el entorno cumplen un papel primordial en el precio final
del departamento. Departamentos ubicados en diferentes zonas de Lima,
a pesar que tengan la misma cantidad de área o la misma calidad de
acabados, costarán distinto. Por ejemplo: Inmobiliari 1 está ubicado en el
edificio Lux, el nuevo edificio de viviendas más alto de Lima, en el límite
con San Isidro, cerca de Javier Prado con Vía expresa, cuesta mucho más
que Cosapi 2, que está ubicado en Jesús María. Otro ejemplo: Inmobiliari
2, cuesta más que P. Centenario 1, a pesar que el primer solo tiene 1
dormitorio y menor cantidad de área.
 Los departamentos de bajo costo cuentan con un baño, dos en algunos
casos. Están entre 800 y 1,000 USD el metro cuadrado (m2). Los acabados
son baratos y no son de buena calidad.
149
5.5. Conclusiones parciales:
 El déficit de vivienda en el Perú y en Lima Metropolitana sigue en

aumento ante la carencia de viviendas y al crecimiento de los hogares.
Existe en Lima una potencial demanda de 400 mil viviendas.
 El año 2014 y 2015 fueron años duros para el sector inmobiliario, para el
año 2016 se espera una recuperación leve del sector.
 Diferentes agentes del mercado inmobiliario confirman que la oferta de
viviendas debe reorientarse a estratos socioeconómicos de bajos recursos
y a proyectos en otras regiones del país.
 Nuestro radio de acción está ubicado principalmente en Lima Sur ya que
es una zona de expansión inmobiliaria debido al gran mercado y a la gran
demanda de la población por la adquisición de una vivienda.
Concretamente, en Villa El Salvador, los terrenos están
momentáneamente muy baratos y abundan debido a la urbanización y
habilitación urbana de la zona agropecuaria.
 El proyecto de Conjunto Habitacional estará orientado para los NSE B y C.
que cuestan entre 120,860 y 259,000 soles, con un 54.17%. También
destacan las de la porción III que cuestan entre 51,800 y 120,860 soles con
un 35.48%.
 El Programa Mi Vivienda no logra su objetivo de reducir el déficit de
Vivienda en el Perú puesto que depende de la inversión privada y las
fluctuaciones del Mercado. En cuanto a la calidad, los proyectos Mi
Vivienda no hacen mayores aportes a la ciudad, ni a la generación de hitos
150
urbanos. Sin embargo, su importancia es alta debido a que es el único

programa de fomento a la vivienda para la clase trabajadora.
 Los departamentos de alto costo ofertados por el sector inmobiliario
nacional, poseen mejores acabados, mayores áreas (m2), mejores
ubicaciones y entornos en Lima. Además que poseen cuartos de servicio.
 Los departamentos diseñados por firmas prestigiosas de arquitectos (Por
ejemplo, Foster o MVRDV) poseen una espacialidad adecuada. La gran
mayoría de departamentos poseen dos dormitorios (debido a las
características demográficas de la población europea). Los departamentos
de dos dormitorios miden entre 60 y 70 m2. Mientras que en Perú, los
proyectos de bajo costo tienen a usar es misma cantidad en área para
departamentos de tres dormitorios, reduciendo así la calidad espacial.
151
VI. Análisis del entorno
ANÁLISIS DEL ENTORNO
152
6.1. Historia de Villa El Salvador
6.1.1. Relación con Pachacámac
El área geográfica de Villa El Salvador no tuvo mayor actividad humana

debido a su ubicación en el desierto. Sin embargo, estar entre dos valles
(Rímac y Lurín) permitió ser una zona de paso, sin embargo no hubo una
mayor actividad más que un espacio de nexo. Es con el valle del río Lurín
donde hubo una mayor cercanía y donde existió una mayor relación cultural
y económica. La cultura Lima, entre los años 0 y 600 d.c tuvo mucha actividad
en el valle del Lurín donde su centro de operaciones se concentró en la
ciudadela de Pachacamac, concretamente en el primer templo Pre Inca.
Durante el periodo Inca, la

ciudadela de Pachacamac
sufrió una transformación al
expandir su complejo en
nuevos edificios funcionales a
Figura 106: Templo Pachacamac, al fondo Villa El la administración Inca del valle
Salvador. Fuente: absolut-peru.com
de Lurín. Después del periodo
Inca esta zona no tuvo una mayor importancia política y económica.
153
6.1.2. La década del 70: Nacimiento de Villa El Salvador
La historia de Villa El Salvador empieza a gestarse oficialmente el 28 de Abril

de 1971 cuando centenares de familias empiezan a invadir los cerros de la
zona que ahora se conoce como Las Casuarinas en Surco. Con el pasar de los
días, el número de familias fue creciendo de manera vertiginosa, causando la
alarma del gobierno y de los dueños de terrenos de las zonas bajas de
Monterrico puesto que estas zonas iban a estar destinadas para la proyección
inmobiliaria.
La represión por parte del ejército hacia los ocupantes trajo como
consecuencia la muerte de una persona y el encarcelamiento del entonces
Obispo Luis Bambarén. Tras las negociaciones, el gobierno de Juan Velasco
Alvarado, casi dos semanas después de la toma de tierras, desde el 11 de
Mayo, reubicó a todos los ocupantes de estas laderas hacia la zona de la
Hoyada Baja en la Tablada de Lurín. En las primeras horas, fueron reubicadas
2300 familias en camiones del ejército. Es así cómo nace oficialmente la
historia de Villa El Salvador.
Figura 107: Reubicados a

los arenales de la Tablada
de Lurín. Fuente:
Amigosdevilla.it
154
6.1.3. El Plan de Ordenamiento de Villa El Salvador a cargo del Arq. Miguel

Romero:
El Ministerio de Vivienda encomienda el diseño urbanístico de la futura

ciudad al arquitecto Miguel Romero. Como explica Matos (2012) sobre el
diseño: “… estuvo basado en un sistema de manzanas integradas cada una de
ellas por 24 viviendas. Un total de 16 manzanas formaban el grupo
residencial y 24 grupos residenciales constituían un sector”. El diseño tuvo la
finalidad de potenciar al máximo la capacidad organizativa de los nuevos
habitantes. Debía existir un nexo entre la organización comunal y territorial
por medio de la autogestión urbana dirigida por un organigrama: Comité de
manzana, Junta Directiva, Asamblea general del grupo residencial, y
finalmente el CUAVES.
Figura 108. Fuente: Romero, Miguel “Hábitat Popular”.
155
La composición de un módulo urbano (grupo residencial) estaba basada en

16 manzanas. Cada manzana está compuesta de 24 lotes de viviendas. Las
dimensiones de cada grupo residencial forman un cuadrado de 288 m x 288
m, en cuyo centro se colocaría un parque con equipamientos deportivos y
vecinales.
Este diseño urbanístico estuvo

basado para una capacidad
poblacional de 250 mil habitantes.
Miguel Romero (1992) diseñó la
futura ciudad en tres sectores: 1) El
sector Industrial-artesanal, 2) El
sector Residencial, y 3) El sector
agropecuario.
Figura 109: Las manzanas de Villa El Salvador

Fuente: absolut-peru.com
Figura 110. Fuente: Romero, Miguel “Hábitat Popular”.
156
6.1.4. Evolución Urbana de Villa El Salvador (1971-2014):
La aparición de Villa El Salvador como primera barriada planificada en el Perú

fue un hito en la urbanística peruana. A continuación, utilizararemos algunas
imágenes extraídas del libro del Arq. Miguel Romero Sotelo (1992), el cual
explica los procesos de crecimiento del
distrito
El núcleo principal apareció desde 1971

hasta 1973. Este núcleo está compuesto por
los Sectores I, II y III.
Desde 1973 a 1989 empezó a ocuparse los

sectores IV y zonas aledañas al área
Industrial. También las zonas aledañas al
sureste del parque Huáscar de los sectores
“Pachacámac”.
De 1989 a 1992, empezó la expansión hacia

la zona llamada Lomo de Corvina.
De 1992 a 2002, la zona agropecuaria,

también empezará a urbanizarse, sea con
proyectos planificados o con invasiones.
Cabe destacar que esta zona ya tenía una
Figura 111: Fuente: Romero, Miguel ocupación de carácter industrial.
“Hábitat Popular”.
Actualmente, esta zona está siendo urbanizada tanto por proyectos
inmobiliarios, como por ocupaciones de tierras y por habilitaciones urbanas.
157
Figura 112: Fuente: Romero, Miguel “Hábitat Popular”. Elaboración: Propia
158
6.2. Características geográficas
6.2.1. Datos básicos:
Área del distrito 35.46 km2, o, 3546 hectáreas.
Altura La altura máxima es de 175 msnm.

Entre los paralelos 12° 12’ 34’’ latitud Sur, y los paralelos
Coordenadas
76° 56’ 08’’ latitud Oeste.
Ubicación Lima Sur.
Al norte con San Juan de Miraflores, al Sur con el Océano
Límites Pacífico y Lurín, al Este con Villa María, y al Oeste con
Chorrillos.
Cuadro 14: Datos básicos del distrito. Fuente: absolut-peru.com
Figura 113: Plano de Lima por zonas. Fuente: MML. Elaboración: Propia
159
6.2.2. Planos de Villa el Salvador:
Figura 114: Plano catastral de Villa El Salvador. Fuente: Munives.gob.pe
Figura 115: Las tres zonas de Villa El Salvador concebidas por el Arq.
Miguel Romero. Fuente: Amigosdevilla.it
160
Figura 116: Plano Satelital. Fuente: Google Earth. Modificaciones: Propias.
161
6.3. Características Socioeconómicas
Para los datos socioeconómicos de Villa El Salvador, hemos hecho un análisis

por dos partes: Los datos sobre la población por un lado, y los datos sobre la
vivienda por otro. Actualmente no existe un sistema de cifras y datos más
completo que el Censo del INEI del año 2007. Sin embargo, existen algunas
cifras actualizadas dadas por diversos entes que puedan servirnos para
realizar un diagnóstico sobre Villa El Salvador y su población.
6.3.1. Sobre la Población:
6.3.1.1. Características generales:
La población total en el censo del INEI del año 2007 fue de 381,790
habitantes. No obstante, está el cuadro de la población estimada hasta el año
2015:
Gráfico 28: Proyecciones de población para VES. Fuente:

INEI.gob.pe
162
La población estimada para el año 2014 y 2015 es de 454,114 y 463,014

habitantes, respectivamente. Por otro lado, no existen datos oficiales
actualizados sobre las condiciones específicas de la población. Contamos sólo
con los datos del Censo del año 2007:
Gráfico 29: Datos sobre la población (Censo 2007). Fuente: INEI.gob.pe
Sin embargo, usando las cifras de la población proyectada al 2015, la

densidad de Villa El Salvador es de 130,57 habitantes por hectárea.
Por otro lado, revisando las cifras de pobreza (medición de Pobreza

monetaria) actualizados al año 2013, los distritos de Lima están agrupados
por zonas geográficas divididas para un mejor tratamiento de las políticas
públicas: Lima Norte, Lima Centro, Lima Este y Lima Sur. Es en ese sentido
que la pobreza en Lima Sur es de 17.7%, la cifra más alta de toda Lima.
163
Gráfico 30: Datos sobre pobreza en Lima. Fuente: INEI.gob.pe
Cuadro de resumen:
Población (2015) 463,015 habitantes
Densidad 130,57 h/Ha
Pobreza (2013) 17.7%
164
6.3.1.2. Niveles Socioeconómicos:
Gráfico 31: Niveles Socioeconómicos 2013. Fuente: Apeim.com.pe

El distrito de Villa El Salvador está ubicado en la Zona 9, junto con distritos
como Villa María, Lurín y Pachacamac. Acá el gráfico en cuanto a los
porcentajes de los sectores socioeconómicos:
Niveles Socioeconómicos (Apeim 2013)

B
A 6.7%
0%
E
12.2%
C
39%
D
42.1%
Fuente: Apeim 2013. Elaboración: Propia.
Gráfico 32: Niveles Socioeconómicos 2013. Fuente: Apeim.com.pe
165
Se puede observar que los sectores D y E son donde se concentra la mayor

cantidad de la población llegando a pasar el 50%. Por tanto se puede
concluir, hasta este momento, que el distrito de Villa El Salvador es de
condición socioeconómica pobre, con una clase media en proceso de
crecimiento.
Figura 117: Pobreza en el distrito. Fuente amigosdevilla.it:
En el siguiente gráfico se puede apreciar el Mapa estratificado por manzanas

de Lima Metropolitana, elaborado por el INEI en el año 2009. Este mapa
grafica por los 5 sectores socioeconómicos la pobreza distribuida a nivel
metropolitano. Puede observarse que al centro de la ciudad predominan los
sectores A y B, mientras que en la periferia de la ciudad los sectores C, D y E.
Así mismo, dentro del cuadro rojo dibujado, donde se encuentra el distrito de
Villa El Salvador, puede observarse que lo que predomina son las zonas C y D.
166
Figura 118: Plano estratificado de Lima Metropolitana, 2009 Fuente: INEI.
167
6.3.2. Sobre las Viviendas:
6.3.2.1. Tipología de Viviendas en cifras:
En cuanto a las viviendas, según el Censo del año 2007, el número de

viviendas era de 80,532 unidades, y el número de hogares era de 86,493.
Gráfico 33: Datos sobre vivienda.Fuente: Censo 2007, INEI.
Casi el 95% de viviendas de Villa El Salvador son de tipo “Casa

independiente”. Sólo el 2% de viviendas son de tipo “departamento en
edificio”. Esto es, también, una muestra de la baja densidad del distrito ya
que el distrito aún no fue afectado por el boom de la construcción. Por otro
lado, esta predominancia de las casas independientes se debe al origen que
tuvo Villa El Salvador cuando cada familia recibió un lote de terreno para
construir sus viviendas.
No obstante, es importante tener en cuenta que estas cifras son del año
2007. Actualmente en el distrito se están construyendo algunos proyectos
168
inmobiliarios. Sin embargo, y por la magnitud de estas nuevas

construcciones, no existe la posibilidad de un gran cambio en los porcentajes
de tipologías de vivienda.
Tipología de Vivienda
Casa independiente Departamento en edificio Vivienda improvisada Otros
2% 2%1%
95%
Gráfico 34: Fuente: Censo 2007, INEI. Elaboración: Propia.
Departamentos en Edificio
2%
Casa independiente
95%
Figura 119: Fuente de foto: Propia.
169
6.3.2.2. Materiales de las Viviendas:
En los siguientes gráficos se muestra los materiales con los que están hechas
las viviendas del distrito.
Gráfico 35: Materiales usados. Fuente: Censo 2007, INEI.
Material predominante en las paredes exteriores de la casa

Ladrillo o cemento Madera Estera Otros
2% 2%
18%
78%
Gráfico 36: Materiales usados. Fuente: Censo 2007, INEI.
Las paredes del 78% de las viviendas del distrito están hechas a base de
material noble, como el ladrillo o cemento. El 18% está hecho a base de
madera, y el 2% a base de esteras.
170
Gráfico 37: Materiales usados en los pisos. Fuente: Censo 2007, INEI.
Material predominante en los pisos

Tierra Cemento Losetas o cerámicos Otro material
2%
10% 16%
72%
Gráfico 38: Materiales usados en los pisos. Fuente: Censo 2007, INEI.
En cuanto al material de los pisos de las viviendas. Sólo el 12% cuenta con
acabados en los pisos (losetas, cerámicos, parquet, etc.). El 72% cuenta solo
con piso de cemento. Y el 16% cuenta nada más con pisos de tierra.
El 20% de casas son de

madera y estera.
Figura 120. Fuente: Propia.
171
6.4. Características climáticas
6.4.1. Clima y Temperatura:
El clima de Villa El Salvador, como el de buena parte de la costa peruana, es

árido y semicálido. Las precipitaciones son mínimas. Las temperaturas altas
alcanzan en los meses de Enero y Febrero, y las mínimas en Julio y Agosto.
Gráfico 39: Imagen extraída de Diagnóstico de VES, www.munives.gob.pe
6.4.2. Orientación solar:
La ciudad de Lima está ubicada

en la Latitud sur 12°03’. Como se
puede observar en la proyección,
la mayor cantidad de radiación
solar proviene del norte durante
todo el año. Sólo entre el 21 de
Octubre y el 21 de Febrero la
orientación del sol está hacia el
sur.
Figura 121: Proyección Solar de Lima. Elaboración:
Propia.
172
6.4.3. Dirección de los Vientos:
Según el SENAMHI, la dirección de los vientos en Villa El Salvador proviene

del Suroeste (SO) predominantemente, y también del Sur (S). Los vientos
tienen una velocidad media entre 2 a 4m/s.
Figura 122: Imagen extraída de Diagnóstico de VES, www.munives.gob.pe
173
6.5. ANÁLISIS DE LA IMAGEN URBANA
6.5.1. Tipologías de vivienda
6.5.1.1. Residencial de Densidad baja.
Una principal característica de

las zonas de vivienda de
densidad baja es la cantidad de
unidades que poseen
establecimientos comerciales y
talleres. Entre los
establecimientos comerciales
pueden encontrarse: Tiendas de
Figura 123: Viviendas de densidad baja. Fuente: Propia.
abarrotes, ferreterías y
restaurantes. Entre los talleres, pueden encontrarse talleres de
metalmecánica, vidrios, automotriz, etc.
6.5.1.2. Residencia de Densidad media
Cerca al área de trabajo, en la

esquina de las avenidas 1ero de
Mayo y Los Algarrobos se
encuentra el Conjunto
Habitacional “Los Parques de
Villa El Salvador, de Graña y
Montero. Son un conjunto de
Figura 124: Los Parques de Villa El Salvador. Fuente: bloques de vivienda de 5 pisos
Propia.
cada uno. Siguiendo por la
174
misma Av. Los Algarrobos, en dirección hacia el sur, encontraremos la 2da

etapa de los “Parques de Villa El Salvador” el cual cuenta con 14 bloques y
con departamentos de aproximadamente 58 m2.
6.5.2. Grados de Consolidación
Una característica primordial en la imagen del perfil urbano en la zona de

estudio dentro de Villa El Salvador son los diferentes grados de consolidación
existentes en las viviendas y diferentes tipos de construcción. En una sola
manzana se pueden encontrar viviendas de madera como viviendas de
material noble con 4 pisos. Una foto de la Av. 1ero de Mayo:
Consolidación Alta
Consolidación Media
Consolidación baja
Figura 125: Distintos grados de consolidación de las viviendas, Fuente: Propia.
175
Los grados de consolidación varían dentro de Villa El Salvador. Los

clasificaremos entre Alto, mediano, bajo e incipiente. Por ejemplo en las
avenidas más importantes cercanas (Ruta C y Av. Primero de Mayo), y en los
dos primeros sectores (I y II), el grado de consolidación es entre alta y media.
Mientras que en las zonas cercanas a la zona agropecuaria aún registran
incipientes grados de consolidación, sin pistas ni veredas, como puede
mostrarse acá:
Figura 126: Incipiente grado de consolidación. Fuente: Propia.
Incluso, dentro de las mismas zonas pauperizadas de la zona agropecuaria se

presenta síntomas de segregación por medio de rejas en las vías públicas:
Figura 127: Incipiente grado de consolidación. Fuente: Propia.
176
Por otro lado, en las áreas cercanas a la avenida principal más importante
cercana a la zona de estudio (La Av. Pastor Sevilla, Ruta C), el grado de
consolidación es entre alto y medio:
Figura 128: Ruta C, Grado medio de consolidación. Fuente: Propia.
El lugar de la toma de la foto es entre las intersecciones de las avenidas 1ero

de Mayo y Pastor Sevilla (Ruta C). Existen espacios públicos definidos, como
son las alamedas. Además, a diferencia de las zonas incipientes localizadas en
la Zona Agropeacuaria, este lugar cuenta con pistas y veredas, y con alta
concenctración de locales comerciales y de servicios.
177
6.5.2. Texturas y estilos arquitectónicos
Figura 129: Av. Revolución, cerca de la Municipalidad. Fuente: Sthatis Chionidis.
Figura 130: Nuevos proyectos de vivienda en la zona. Ortogonalidad. Fuente: Propia.
178
6.5.3. Simbologías
Figura 131: Los símbolos predominantes. Fuente: Propia
179
6.5.4. Hitos urbanos
 Plaza de la solidaridad
Figura 132:
Fuente:
Amigosdevilla.it
 Parque Huáscar
Figura 133:
Fuente:
Municipalidad de
Villa El Salvador.
 Monumento a la Mujer
Figura 134: Monumento a la Mujer. Fuente: Deleunter.com
180
6.6. Espacios Públicos (áreas verdes y pavimentadas).
6.6.1. Áreas Verdes:
6.6.1.1. Parques por sector:
El sistema de parques y Áreas Verdes de Villa El Salvador está organizado en

base a los sectores vecinales concebidos desde la fundación del distrito.
6.6.1.2. Parques zonales:
El distrito cuenta con el Parque

Zonal Huáscar, ubicado en la
esquina de la Av. 200 millas y Av.
Revolución (Ruta A). Por otro lado,
muy cerca a nuestro lugar de
estudio, se encuentra el Parque
Figura 135: Parque Huáscar. Fuente: deperu.com
Zonal Huayna Cápac, no obstante,
este parque está ubicado en el Distrito de San Juan de Miraflores, colindante
con Villa El Salvador. También se encuentra el Complejo Biotecnológico
Parque 26, ubicado cerca de la intersección entre la Av. Pastor Sevilla (Ruta
C) y la Av. El Sol. En cuanto a los tamaños (Serpar, 2011):
 Parque Zonal “Huascar” (VES): 666,970 m2 (área verde 31.49%)

 Parque Zonal “Huayna Cápac” (SJM): 168,190 m2 (área verde 67.78%)
 Complejo Biotecnológico “Parque 26” (VES)
Los tres parques cuentan con lagunas de oxidación que permiten un
mantenimiento sostenido todo el año.
181
Figura 136: Fuente: Ludeña, Lima y espacios públicos, 2013. Elaboración: Propia.
182
6.6.1.3. Estado de las áreas verdes:
Debido a la carencia de agua y al

clima semiárido, el estado de las
áreas verdes de los parques
barriales del distrito es
deplorable. En la gran mayoría
de parques vecinales, no existen
áreas verdes sino grandes
extensiones de arenales. La
Figura 137: Parque del Sector II, grupo 21. Fuente:
Propia. cantidad de áreas verdes del
distrito, en la práctica, es mínima. Por otro lado, el estado de las áreas verdes
de los Parques Zonales está en un grado óptimo, sobre todo por las plantas
de tratamiento de aguas residuales (lagunas de oxidación) con las que
cuentan.
Según la Defensoría del Pueblo (Ludeña, 2010) las áreas verdes conservadas,
declaradas por la municipalidad de Villa El Salvador, son de 679,225 m2.
Dando como resultado 1.8 m2 de área verde por habitante.En la actualidad, si
consideramos que la OMS recomienda la cifra de 8 m2 de áreas verdes por
habitante. Si las proyecciones del INEI a 2015 indican que Villa El Salvador
tendría una población de 463,214 habitantes. Entonces el distrito debería
tener un total recomendado de áreas verdes de 3,705,712 m2. En
consecuencia el distrito sólo posee un 18% del total de áreas verdes
recomendadas al 2015.
183
6.6.2. Espacios pavimentados y mobiliario urbano:
6.6.2.1. La calle:
La calle es el espacio público primordial dentro de la ciudad. Concretamente,

en Villa El Salvador, el tamaño de las aceras es ínfimo en cuanto al grado de
tránsito de los peatones. En la mayoría de calles y avenidas del distrito, el
ancho máximo de las aceras no pasa de 1.5 metros, disminuyendo la calidad
del espacio público.
La consolidación del distrito es de

nivel medio en los sectores I y II. La
mayoría de calles cuentan con pistas
asfaltadas y con veredas en buen
estado.
La diferencia ocurre en los sectores

de la zona agropecuaria del distrito
Figura 138: Parque del Sector II, grupo 21.

donde no hay pistas ni veredas. La
Fuente: Propia.
consolidación es aún incipiente.
En esta zona, lo que caracteriza a las

calles es la falta de espacios públicos,
falta de parques, falta de plazas. Sin
embargo en zonas donde influyen los
dos proyectos de Graña y Montero,
sí existe pistas y veredas.
Figura 139: Av. Los Algarrobos, zona
agropecuaria. Fuente: Propia.
184
6.6.2.2. Las Alamedas:
El distrito cuenta con un sistema de alamedas en las avenidas: 1ero de Mayo,

El Sol, Juan Velasco Alvarado, César Vallejo, José Carlos Mariátegui, 200
millas y Universitaria.
Figura 140: Alameda El Sol. Fuente: Figura 141: Alameda 1ero de Mayo. Fuente:
Panoramio.com Panoramio.com Propia
Estas alamedas son grandes espacios ubicados al medio de estas anchas

avenidas. Poseen mobiliario urbano sólo en espacios determinados.
Hay grandes extensiones de la

alameda que no poseen ningún
tipo de mobiliario urbano alguno,
tampoco áreas verdes. Por tanto
hay grandes zonas de las
alamedas que son solo arenales
sin ningún tipo de tratamiento
alguno.
Figura 142: Alameda en la Ruta C. Fuente: Propia
185
Como se puede apreciar en las siguientes imágenes satelitales, las áreas

verdes no son constantes en todo lo largo de las alamedas. Solo en las
intersecciones más importantes existe un mantenimiento adecuado.
Figura 143: Alameda 1ero de Mayo. Fuente: Google Earth
Figura 144: Alameda El Sol. Fuente: Google Earth
Figura 145: Alameda Juan Velasco Alvarado. Fuente: Google Earth
Figura 146: Alameda César Vallejo. Fuente: Google Earth
Figura 147: Alameda José Carlos Mariátegui. Fuente: Google Earth
Figura 148: Alameda 200 millas. Fuente: Google Earth
186
6.7. Estudio de vialidad
6.7.1 Análisis de las vías
El Instituto Metropolitano de Planificación clasifica las vías de acuerdo a sus

funciones (JICA & MTC, 2005):
Las vías locales: Cuentan con dos carriles para ambas direcciones. Son los
jirones y calles.
Las vías colectoras: Encargadas de unir las vías locales con las arteriales.
También son llamadas avenidas. Cuentan con 4 carriles para ambas
direcciones.
Las Vías arteriales: Cumplen la función de canalizar el tránsito de las vías

colectoras. Con llamadas Avenidas o
también Corredores Viales. El paso entre
una vía arterial y una vía expresa, o entre
dos vías arteriales es a desnivel
Las vías expresas: Son para tránsito de paso,

de alto volumen y altas velocidades. Se
conectan con otras vías expresas y
arteriales por medio de intersecciones a
desnivel. Sus ingresos y salidas. Están
divididas en tres: Nacionales, sub-regionales
Figura 149: Vía Panamericana.
y metropolitanas. Elaboración: Propia.
187
6.7.1.1. Vías expresas de tipo nacional y metropolitano:
Las vías expresas de tipo nacional están conformadas por las Autopistas
Panamericana Sur, Panamericana Norte, y Ramiro Prialé.
6.7.1.2. Vías arteriales y colectoras:
Para entrar a Lima Sur, la vía arterial por predominancia es la Av. Pachacútec
(también conocida como Los Héroes), la cual es continuación de la Av. Tomás
Marsano. Ésta es una avenida de carácter arterial por el ancho de su vía y por
sus especificaciones. Comunica el distrito céntrico de San Isidro con Lima Sur
(San Juan de Miraflores, Villa María del Triunfo y Villa El Salvador)
En el plano distrital, las avenidas colectoras que pasan por Villa El Salvador
son la Av. Pastor Sevilla (Ruta C), la Av. Micaela Bastidas (Ruta B), la Av.
Mateo Pumacahua.
Figura 150: Intercambio vial VES-Panamericana Sur. Fuente: Panoramio.com
188
Vía expresa (Tipo Nacional)

Vía arterial
Vía colectora
Figura 151: Tipos de vías en Villa El Salvador. Elaboración: Propia.
189
6.7.1.3. Avenidas aledañas y Calles:
En cuanto a las avenidas aledañas para ingresar a la zona de estudio,

encontramos de dos tipos. Las avenidas colectoras

Vía arterial
Vía colectora
Figura 152: Vías aledañas. Elaboración: Propia.
190
6.7.2. Características del transporte
6.7.2.1. Transporte convencional
 Los buses son usados por la mayoría de la población para

desplazamientos metropolitanos. Las vías principales de los recorridos
se encuentran en las Rutas A, Ruta B (Av. Micaela Bastidas) y la Ruta C
(Av. Mariano Pastor Sevilla).
 La línea 1 del Metro de Lima, o más conocido como el Tren eléctrico,
es un medio de transporte masivo inaugurado el año 2011 cuyo
objetivo es unir el distrito de San Juan de Lurigancho (Lima Este) con
Villa El Salvador (Lima Sur). Este transporte es usado para las personas
que trabajan en el eje de la avenida Aviación. Las estaciones que se
encuentran en Villa El Salvador son las de “Parque Industrial” y la
última llamada “Villa El Salvador”.
6.7.2.2. Transporte no convencional
 Las combis y cousters son los medios de transporte más usado por la
población de Villa El Salvador. Sobre todo las combis ya que se
encargan de unir con viajes transversales las diferentes rutas (A,B y C)
dentro del distrito y también con las estaciones de la Línea 1 del Metro
(Tren Eléctrico). También hay rutas de combis que unen Villa El
Salvador con otros distritos aledaños como Chorrillos, San Juan de
Miraflores, Villa María del Triunfo y Lurín. Estos transportes
constituyen una fuente de trabajo para un sector de la población.
191
 El mototaxi es, también, el sistema de transporte de mayor uso dentro

del distrito y nuestra zona del trabajo. Su ventaja es que es barato y
maniobrable. Sin embargo es pequeño y de carroza extremadamente
débil por lo que, en caso de accidentes, los daños a los tripulantes son
muy altos, en muchas ocasiones con pérdida de vidas humanas.
Debido a sus bajos costos, es un medio de trabajo muy usado por la
población desempleada. Si bien es cierto que no es un medio de
transporte convencional, su uso es extenso.
Gráfico 40: Flujo vehicular. Fuente: MTC. Elaboración: Propia.
192
6.8. Equipamiento Urbano
6.8.1. Actividades económicas
6.8.1.1. Actividades comerciales
Figuras 153 y 154. Elaboración: Propia.
Primera foto, mercado mayorista de Unicachi. Segunda foto, comercios

barriales (tiendas y restaurantes).
6.8.1.2. Actividades industriales de baja intensidad.
 Almacenes
Figuras 155 y 156. Elaboración: Propia.
Primera foto, almacenes. Segunda foto, talleres de carpintería y cerrajería.
193
6.8.2. Educación.
Centro de Educación Inicial (E)
El radio de influencia normativo es de 200 metros. Considerando ese dato,

vemos que en ese radio no existe Centro de Educación Inicial alguna cercano
a nuestra zona de intervención.
Centro de Educación Básica (CEB III)
Situación: No se encuentran Centros Educativos en un radio de 1000 metros

a la redonda.
Escuela Superior de Educación Profesional (ESEP)
Situación: No se encuentran Centros Educativos en un radio de 1000 metros

a la redonda.
Universidad – Instituto Superior.
 Universidad Nacional Tecnológica de Lima Sur (UNTELS)
Distancia lineal a la ubicación del terreno: 3.5 km. Tipo: Estatal.
 Universidad Científica del Sur (UCSUR)
Distancia lineal a la ubicación del terreno: 2.5 km. Tipo: Privada.
 Universidad Autónoma del Perú
Distancia lineal a la ubicación del terreno: 1.2 km. Tipo: Privada.
194
6.8.3. Salud
Para observar las categorías y los niveles de complejidad de los

Centros de Salud, ver anexo.
6.8.3.1. Consultorio Periférico (H1)
No existe consultorio alguno en un radio de 600 metros.
6.8.3.2. Centro de Salud-Policlínico (H2)
No existe Centro de Salud (H2) en un radio entre 600 y 1000 metros. Sin
embargo, en aquel radio, existe el Centro de Salud SISOL (Hospital de la
Solidaridad), de tipo H1.
Nivel de Complejidad: I-3
Distancia lineal: 1 km
6.8.3.3. Hospital General Clínica (H3)
En un radio entre 1500 y 2000 metros, no existe equipamiento alguno de

esta categoría. Sin embargo existe el Centro materno infantil “San José”. De
nivel de Complejidad: I-4.
195
6.9. Normatividad
6.9.1. Zonificación y Parámetros
Figura 157: Certificado de parámetros. Fuente: Propia.
196
Zonificación: RDM
Densidad neta: 1400 hab/HA
Estacionamiento: 1 por cada 2 viviendas
Altura máxima: 5 pisos.
6.9.2. Normas legales
Ordenanza Nº 933, Artículo 8.- Habilitación Urbana de nuevas áreas.-
Disponer el estricto cumplimiento de las normas correspondientes a los

aportes reglamentarios en los procesos de habilitación urbana que se
ejecuten en el sector agropecuario de Villa El Salvador, que por la presente
ordenanza se anexan al área urbana, especialmente los destinados a
Recreación Publica, los cuales, en ningún caso, podrán ser redimidos en
dinero. Así mismo, es requisito indispensable para la Habilitación Urbana,
que los propietarios de los predios realicen en conjunto el Planeamiento
Integral del área en mención a fin de respetar el ordenamiento urbano, la
continuidad vial, las secciones viales, los equipamientos urbanos y otros.
6.9.3. Altura normativa
La municipalidad distrital considera que la altura normativa debe ser 5 pisos.
6.9.4. Zonificación Comercial.
Según el certificado de parámetros es posible colocar locales comerciales en

los primeros pisos de los edificios de viviendas.
197
6.9.5. Estudios sobre las estructuras
Para los estudios de estructuras de una

edificación, el RNE en la norma E050
sobre suelos y cimentaciones, en el
capítulo 2 se muestra la tabla Nº 1 sobre
el grado de rigurosidad al momento de
hacer un Estudio de Mecánica de Suelos.
Nuestro proyecto se ubica en nivel B, o
sea en nivel de rigurosidad “Normal”. Gráfico 41: Tipos edificacion. Fuente: RNE
6.9.6. Apreciaciones y Modificaciones
Al ser una zona de expansión urbana y con gran potencial. No se deberían

limitar las alturas a los edificios a 5 pisos. Sin embargo es necesario un
Estudio de Mecánica de Suelos pues el terreno no es muy compacto.
En efecto, será necesario el aumento de las alturas de los edificios para un

mejor provecho del área libre en uso de plazas y áreas verdes. Siempre
manteniendo la densidad otorgada por el municipio. (1400 hab/Ha)
Actualmente existen tecnologías de cimentación y de estructuras adecuadas

para construcciones de gran altura para terrenos de baja resistencia. De eso
explicará en el capítulo VII sobre los Criterios de diseño.
198
6.10. Estudio del suelo.
Según el Centro Peruano-Japonés de investigaciones sísmicas y mitigación de

desastres (CISMID, 2011) el terreno ubicado en Villa El Salvador está en una
microzonificación de tipo Zona III: Arenas eólicas de gran potencia, sueltas a
media densa. Periodos del suelo de 0.50 a 0.70s. Además, la resistencia del
suelo está entre 0.80 y 1.20 Kg/cm2. El CISMID recomienda construir
cimentaciones entre 1.60 y 2.20 metros de profundidad.
Figura 158: Microzonificación sísmica. Fuente: Cismid.
199
6.11. Conclusiones Parciales
 El área cercana al terreno no cuenta con el equipamiento requerido en

cuanto a Salud y Educación.
 La población de Villa El Salvador predomina en los sectores C, D y E en un
93.3% del total. Su totalidad son trabajadores.
 La zona alrededor está en un proceso de consolidación bajo, y en algunos
sectores, incipiente. Alrededor de nuestro terreno no existen ni pistas
asfaltadas, ni veredas.
 Los proyectos de vivienda siguen avanzando, tanto por el tipo de
urbanizaciones lotizadas como por conjuntos habitacionales de
construcción simultánea.
 En el área de estudio existe una carencia total de espacios públicos y
áreas verdes para recreación.
 La zona agropecuaria de Villa El Salvador está sufriendo una tendencia
hacia la urbanización. Grandes áreas, que en un principio estuvieron
destinadas a agricultura, ahora están siendo transformadas en
zonificación para Residencia o Comercio (almacenes)
 La resistencia del suelo en Villa El Salvador es de bajo nivel y de gran
movimiento ante terremotos. Si bien es cierto que el terreno NO está
ubicado en Loma de Corvina (el área más peligrosa), va a ser necesario
utilizar un sistema de cimentación especial para la futura construcción.
200
VII. Criterios de Diseño
CRITERIOS DE
DISEÑO
201
Este capítulo está dividido en dos partes: La primera fase, sobre la Habilitación
Urbana, donde se habilitará un terreno agrícola de 10.3 Ha; y la segunda, un
terreno dentro de la habilitación hecha de 1.1 Ha donde se trabajará el proyecto
de vivienda en todo su desarrollo.
7.1 ¿Por qué la elección del terreno?
 Porque está ubicado en un área de potencial expansión residencial en Villa

El Salvador (VES) donde hay un proceso de consolidación incipiente pero en
desarrollo.
 Porque en el año 2019 se realizarán los Juegos Panamericanos cuyas sede
principal de eventos deportivos se realizará en Villa El Salvador.
 Es un terreno baldío de uso agrícola y para eventos deportivos, sin proyecto
al corto plazo o mediano plazo para habilitación o construcción.
 Está muy bien comunicado por avenidas locales hacia las arterias
principales del distrito.
 El metro cuadrado en esta zona de VES es muy barato ($. 190) si lo
comparamos con la zona industrial o la zona residencial ($. 500) entre las
avenidas Pachacutec y la Ruta C.
 Esta zona se está convirtiendo en un lugar de rápido expansión residencial.
Por tanto es muy probable que el costo del metro cuadrado suba en los
siguientes años, lo que mostraría una correcta inversión.
202
100 m
Figura 159: Fuente: Google Earth. Modificación: Propia
100 m
Figura 160: Fuente: Google Earth. Modificación: Propia
203
Figura 161. Elaboración: Propia
100 m
204
7.2. Habilitación Urbana
7.2.1. Emplazamiento y Entorno
Programación de la Habilitación Urbana

N
Programación de la Manzana
RDM CZ ZRP
Figura 162: Elaboración: Propia
100 m
205

Consolidado
Incipiente 100 m
Vacío
206
7.2.2. Vías

Vía arterial
Vía colectora N
200 m
Vías aledañas.

100 m
207
7.2.3. Escalas e influencias
Influencia distrital
100 m
Influencia barrial
208
7.2.4. Programación de la Habilitación Urbana
A. Datos Generales:
Área del terreno : 10.32 Ha (103,205 m2)
Usos permisibles : Residencial, Equipamiento social y Comercio
Zonificación : RDM
B. Programa General de áreas:
Habilitaciones urbanas según el RNE. Tipo 5 y 6 son para Conjuntos Habitacionales de
construcción simultánea de zonificación RDM o RDA
Tipo 5 son para proyectos Mi Vivienda, pero ¿Por qué escoger el Tipo 6?
Figura 167: Fuente: RNE
Cuadro 15: Elaboración: Propia
Tipo Recr. Púb. Par. Zonales Educación Otros fines
5 8% - 2% -
6 15% 2% 3% 4%
Los conjuntos habitacionales de Tipo 6 otorgan más porcentaje de áreas a espacios de

Recreación pública, parques zonales, equipamiento de educación y en general (salud,
seguridad, etc.). Mejorando la calidad del conjunto habitacional para sus habitantes.
C. Parámetros de uso residencial:

Según parámetros urbanísticos del terreno:
 Densidad neta : 1400 Hab/Ha  Coeficiente de edificación : 3.5

 Lote mínimo : 450 m2  Área libre : 50%
 Altura Max : 5 pisos  Zonificación : RDM
 Tipo de habilitación : Tipo 6
209
AREA BRUTA : 103,205 m2 – 10.32 Ha
Densidad bruta : 700 hab/Ha
Población Normativa : 7,224 habitantes
D. Cálculo del número de lotes y departamentos

Cálculo de área neta residencial y de área para calles y equipamiento. Recordemos que
nuestra habilitación urbana es de Tipo 6:
Tipo Recre. Púb. Par. Zonales Educación Otros fines Total
6 15% 2% 3% 4% 22%
Cuadro 16: Elaboración: Propia
Tipo de
Área bruta %.Calles Calles total Aportes% Aportes total Área restante
zona
Tipo 6
103,205 24 24,770 22% 22,705 55,730
RDM
Área para uso residencial : 55,730 m2 (5.57 Ha) Cuadro 17: Elaboración: Propia
Densidad neta : 1400 Hab/Ha
Población preliminar : 7798 habitantes
Cantidad de departamentos de tres dormitorios mínima: 1559 unidades
E. Cálculo de Equipamiento
Equipamiento para Recreación (activa y pasiva)
RDM (Tipo 6): 15% de 103,205 m2 = 15,480 m2
 Parque Mayor debe tener 30% del total : 4,650 m2

 Parques restantes : 10,830 m2
 Recreación activa (30% del total) : 4,650 m2
 PROPUESTA : 1 parque mayor de 4,650 m2, y 6 parques residenciales restantes.
210
Equipamiento para EDUCACION
RDM (Tipo 6): 3% de 103,205 m2 = 3,095 m2 (Cantidad a entregar al MINEDU)
Cuadro 18: Programación en Educación. Elaboración: Propia
NIVEL POB TOTAL ZONA NOMBRE TIPO POB SERVIDA CAPACIDAD LOTE
hab. ALUMNOS M2
SECTOR Y 10000 a 30000 ESCUELA CEB 1080 7000 a 10000 1080 10,000
BARRIO E1 PRIMARIA Y
2500 a 7500 SECUNDARIA CEB720 5000 a 7000 720 5,000
GRUPO Hasta 2500 E CENTRO CEI 3 1050 90 800

RESIDENCIAL EDUCACIÓN
INICIAL CEI 4 1450 120 1000
CEI 5 1800 150 1200
CEI 6 2150 180 1500
El cálculo del equipamiento educativo a usar se hace en base a la población normativa (7,798
habitantes). Se hizo usando la población de VES (2013) con relación a la población escolar del
distrito (INEI, 2013) con relación a la proporción de la población del proyecto.
 Educación Inicial : 4.8% del total – 374 (1 turno)/180 = 2 CEI-6, 1 CEI-3

 Educación P y S : 15.86% del total – 1236 (2 turnos) = 618 plazas = 1 CEB 720
 Estatales : 2 CEI-6 de 1500 m2 C/U; 3000 en total (Otorgados al MINEDU)
 Privados : 1 CEI-3 de 800 m2; y 1 CEB 720 de 5000 m2 (5,800 m2 a restar de áreas
residenciales)
Total de equipamiento educativo: 8,895 m2
Otros fines (Servicios sociales)

Aportes gratuitos al estado (mínimo)
RDM (Tipo 6): 103,205 x 4% = 4,130 m2

Equipamiento de salud : Consultorio Periférico (H1) = 1000 m2
Equipamiento de seguridad : 1 puesto policial y de serenazgo (OU) = 1500 m2
Equipamiento comunal : 1 local comunal (OU) = 1630 m2
211
Equipamiento comercial
1 por cada 2 grupos residenciales
Tenemos 3 grupos residenciales. Redondearemos a 2 la cantidad de centros comerciales
2 centros de 10 tiendas c/u (150 m2) – C1.
Total = 3,000 m2 (Estarán colocados en el primer piso de las áreas residenciales)
F. Recálculo de lotes y población normativa dada la inclusión de equipamiento

educativo privado
Educación privada: CEI y CEB = 5800 m2
Recálculo:
55,730 m2 – 5,800 m2 = 49,930 m2 (4.99 Ha)
Población final : 4.99 Ha x 1,400 Hab/Ha = 6986 hab

Número de Departamentos tentativo : 1397 unidades
212
G. Programación final – Cuadro de lotes y áreas.
uso tipo lote # área
RDM RESIDENCIAL RDM 49,930
OU CENTRO COMUNAL 1630 1 1,630
OU ESTACION DE SERENAZGO 1500 1 1,500
C1* COMERCIO BARRIAL 1500 2 3,000
H1 CENTRO DE SALUD 1000 1 1,000
ZRP PARQUE MAYOR 4650 1 4,650
ZRP PARQUES LOCALES 1805 6 10,830
E CEI-6 (Estatal) 1500 2 3,000
E CEI-3 (Privado) 800 1 800
E1 CEB 720 (Privado) 5000 1 5,000
Calles locales y colectoras 24,770
Total Acumulado 99.87% 103,110
Total de la parcela 100% 103,205
Población Total 6,986 habitantes
Estimado mínimo de departamentos 1397 unidades
(*)El equipamiento comercial estará ubicado en los primeros niveles de las áreas residenciales.
Cuadro 19: Programación de la habilitación. Elaboración: Propia
213
7.2.5. Costo básico para la habilitación urbana del terreno.
Terreno en Villa El Salvador

Costo unitario Costo total del
Área de Terreno (m2)
(USD/m2) Terreno (USD)
103,205 190 19,608,950
Costos básicos para la habilitación
Costo unitario Cantidad Costo total del
(USD/m2) (m2) Terreno (USD)
Asfaltado 15 20,470 307,050
Veredas 6 4,300 25,800
Arborización y
sembrado de césped 0.14 15,480 2,167
en parques
Factibilidad de servicios de Agua, desagüe y luz
Costo unitario
Área de Terreno (Ha) Costo (USD)
(USD/Ha)
10.32 495 5,108
Instalación de servicios de Agua, desagüe y luz
Costo unitario
Cantidad (m2) Costo (USD)
(USD/Ha)
Redes sanitarias 24,770 7.82 193,701
Redes eléctricas 24,770 12.57 311,358
Resumen
Subtotal 20,454,134 USD
Cuadro 20: Presupuesto tentativo de la habilitación. Elaboración: Propia
214
7.2.6. Toma de partido para la habilitación urbana
7.2.6.1. ¿Por qué usar las manzanas?
 Porque la manzana es la unidad de composición urbana por excelencia. Es

la célula de la morfología de la ciudad.
 Representa una superación de la ciudad funcional de mitad del S.XX. Se da

por finalizado el esquema de ordenamiento de bloques separados entre sí
por grandes extensiones de áreas verdes y por zonificaciones separadas.
 Devuelve a la calle su función como espacio público principal de la ciudad,

otorgándole una mejor calidad del espacio público. La ciudad funcional
otorgaba grandes áreas libres entre cada bloque, lo que no significaba
necesariamente una mejora de la calidad del espacio público.
 Permite el diseño lineal-perimetral de un edificio colocado dentro de la

manzana, y que origina espacios públicos en su interior, formando un patio-
manzana. Entonces se aprovecha mejor los espacios internos dentro de la
manzana.
 Porque permite organizar mejor los espacios públicos externos (calles y

plazas) e internos (patio-manzana).
 Su diseño ortogonal mejora notablemente la funcionalidad de las vías y el

tránsito, tanto peatonal como vehicular.
Figura 168. Manzanas. Elaboración: Propia
215
7.2.6.2. Toma de partido para la habilitación urbana
Organización
por bloques
curvilíneos
UV-Palomino
(1964)
Lima-Perú
Organización por
bloques lineales
Pruitt-Igoe
(1955)
San Luis-USA
Organización
por torres
Plan Voisin
(1925)
París-Francia
Organización
por manzanas
UV-VES (2016)
Lima-Perú
216
7.2.6.3. Esquema de modulación de manzanas
La recomendación es trabajar con módulos (manzanas) iguales o similares a

medidas de largo y ancho entre 100 – 150 metros.
Terreno de 490 m x 210 m 490 m

125 m 120 m 125 m 120 m
105 m
105 m
210 m
210 m
105 m
105 m
125 m 120 m 125 m 120 m
490 m
Medida de 210 m / ±100 m = 2.1 manzanas (2 manzanas + circulación)
Medida de 490 m / ±100 m = 4.9 manzanas (4 manzanas + circulación)
217
Trazado de calles y
alamedas
1º
Definición de los
flujos de personas
por los ingresos
más fuertes del
terreno.

N
2º
Definición de calles
principales que
conectaran las dos
avenidas principales.
3º
Definición de las
calles secundarias
acorde al trazado de
las manzanas
contiguas.
218
4º
Definición del
eje principal y
los parques de
entrada
5º
Definición del
parque
principal.
6º
Definición de
los parques
secundarios

 Calle peatonal
 Calle
 Zonas de recreación reglamentarias
219
220
Manzana donde se trabajará el ESCUELA

ESCUELA INICIAL proyecto de Vivienda INICIAL

CONSULTORIO ESCUELA CENTRO DE
MÉDICO LOCAL COMUNAL PRIMARIA Y ESCUELA SEGURIDAD
SECUNDARIA INICIAL
7.2.6.4. Zonificación
Figura 177: Zonificación. Elaboración: Propia

Educación
Residencia de Densidad Media
Salud
Otros Usos
Zonas de recreación pública
221
7.2.6.5. Primeras Imágenes de la Habilitación Urbana
222
223
7.3. Proyecto Arquitectónico
7.3.1. Programación arquitectónica
Programación Arquitectónica (m2)

Área Espacio Cantidad Área (m2) Subtotal (m2)
Zona
Local Comercial 31 - 1905
Comercial
Oficinas 1 10 40
Zona
Baños 2 3 6
Administrativa
Tópico 1 10 10
Cuartos de Acopio 9 13.5 121.5
Zona de Mantenimiento 2 30 60
Mantenimiento Cuartos de
9 13 117
Máquinas
Zona de
Viviendas 313 - 27,461.1
Viviendas
SUM 3 44.7 132.2
Zonas de Biblioteca 1 57.3 57.3
Recreación y Guardería 1 41 41
Servicios Azotea 3,050
Gimnasio 1 57 57
Estaciona- Estacionam. 156 12.5 1887
mientos Circulación
Seguridad Casetas 7 4 28
Área de Terreno 10,324.00
Área Libre 7,184.93
Área ocupada 3,139.07
Área construida (m2) 36,0164
Cuadro 21: Programación arquitectónica. Elaboración: Propia
224
Conteo de Departamentos
Precio de
# # Area A.Const. Pob.
# Tipo Pers. Cant. venta
Dorm Baños (m2) (m2) Total
(USD)*
1 D 3 2.5 5 105.2 39 4102.8 195 110,460
2 F 3 2 5 82.7 5 413.5 25 86,835
3 F 3 2 5 80.5 9 724.5 45 84,525
4 D 3 2 5 92 18 1656 90 96,600
5 F 2 1 3 51 9 459 27 53,550
6 F 3 2 5 90.3 35 3160.5 175 94,815
7 F 4 3 6 105.3 64 6739.2 384 110,565
8 F 3 2 5 89.5 39 3490.5 195 93,975
9 F 3 2.5 5 86.7 9 780.3 45 91,035
10 F 3 1 3 54.2 9 487.8 27 56,910
11 D 3 3 5 95.7 4 382.8 20 100,485
12 D 2 2.5 5 95.7 10 957 50 100,485
13 F 3 2 5 82.7 4 330.8 20 86,835
14 F 1 1 2 45.9 22 1009.8 44 48,195
15 F 2 1 3 57.35 21 1204.35 63 60,217.5
16 F 3 2 5 91.9 17 1562.3 85 96,495
Sub Total 314 27,461.1 1,490
*Según Capeco y grupo RPP, el precio por metro cuadrado de departamento en VES es de 1050 USD. (2016)
Cuadro 22: Conteo de departamentos. Elaboración: Propia
RESUMEN
Área total de Departamentos (m2) 27,461.1
Area promedio por vivienda (m2) 84.70
Población Total 1490 habitantes
Cuadro 23: Resumen. Elaboración: Propia
225
Programa por Bloques (m2)

Área total
Nro. Área total
Bloqu en Área total
Vivienda Pob. de Sótanos Azotea
e Circulació Construida
s Viviendas
n
A 43 221 3748 482 - 4649 395
B 48 270 4715 615 - 5935 480
C 27 129 2524 317 - 3060 260
D 12 45 1114 125 - 1205 150
E 27 129 2524 317 - 3060 300
F 27 129 2524 301 - 2906 300
G 28 135 2544 315 - 2047 170
H 54 195 4001 517 - 4988 515
I 48 240 3744 488 - 4714 480
Sub
314 1490 27,461.15 3485.42 5070.40 36,016 3050
total
Cuadro 24: Programación por bloques. Elaboración: Propia
7.3.2. Margen de ganancia y Costo tentativo del proyecto
Ventas Generales
Área total en Precio de venta
Subtotal (USD)
viviendas (m2) (USD/m2)
Viviendas 27,461.1 1050 28,834,155
# Estacionamientos Precio de venta
Subtotal (USD)
(u) (USD/u)
Estacionamientos 156 5000 780,000
Subtotal 29,614,155
Cuadro 25: Ventas generales. Elaboración: Propia
226
Costo de Construcción Costo del Terreno

Área total construida (m2) 36,016 Área del terreno (m2) 10,324
Precio de construcción por
1610 Precio por m2 (USD) 260
m2 (soles)
Precio total de construcción Precio total del terreno
57,985,760 2,684,240
(soles) (USD)
Trámites legales (USD) 750
Porcentaje del total de
77.11%
costos Porcentaje del total de
13.11%
costos
Cuadro 26: Costos 1. Elaboración: Propia
Costo del Anteproyecto

Precio unitario Porcentaje
Especialidad Área (m2) Subtotal (soles)
(soles/m2)) del total
Arquitectura 20 36,016 720,320 0.98%
Estructuras 6 36,016 216,096 0.29%
Sanitarias 2.80 36,016 100,844 0.14%
Eléctricas 2.00 36,016 72,032 0.10%
Subtotal 1,109,292.8 1.51%
Costo de licencias
Etapa Precio unitario (x m2) Subtotal (soles)
Anteproyecto 0.003 521.87
Proyecto 0.027 42,271.62
Costo de servicios
Precio unitario Viviendas Subtotal (USD) Porcentaje
(USD)
Luz y Agua 100 314 31,400 0.13%
Trámites legales 116 314 32,336 0.14%
Gasto de ventas
Precio Unitario Ventas generales Subtotal (USD) Porcentaje
(soles) (USD)
Publicidad 0.003 29,614,155 88,706 1.36%
Comisión 0.015 29,614,155 443,533 5.44%
Gerencia 0.01 19,621,813 196,218 2.27%
Cuadro 27: Costos 2. Elaboración: Propia
227
Resumen general
Total de Ingresos (soles) 100,498,812.5
Total de Egresos (soles) 75,147,951.4
Utilidad (soles) 25,350,861.03
Rentabilidad 34%
Cuadro 28: Resumen general. Elaboración: Propia
Promedios
Promedio de áreas por Viviendas (m2) 84.70
Precio de venta por m2 (USD) 1050
Precio promedio de una vivienda (USD) 89,358
Vivienda más cara (USD) 110,565
Vivienda más barata (USD) 48,195
Cuadro 29: Cuadro de promedios. Elaboración: Propia
228
7.3.3. Toma de partido
7.3.3.1. La manzana como edificación perimetral
Se busca integrar el interior de la manzana (mediante la circulación) a las áreas recreacionales que lo
rodean y a su vez aprovechar los vientos del sur para la ventilación de los espacios internos de la
manzana
Delineamos y definimos la manzana con un volumen geométrico Figura 184. Elaboración: Propia
229
Definimos los ingresos y el eje de circulación que organiza la ubicación de los patios manzana respecto a
los bloques y circulaciones verticales.
230
7.3.3.2. Los Bloques
Los bloques se organizan en; bloque lineal, bloque en L y bloque en T, con el propósito de sacar mayor
provecho a la circulación vertical y horizontal
Corte esquemático de los bloques, resaltando la relación visual de la circulación horizontal y el patio
231

Los usos en primera planta en los bloques externos serán de uso comercial con acceso solo desde el
exterior de la manzana. En cambio en la primera planta del bloque interno será de uso de servicio para
el condominio y a su vez integre por circulación o virtualmente las los patios manzana

Como planteamiento de jardinería y paisajismo se busca integrar en cuanto a diseño, las áreas de uso
común de las azoteas con los de patio manzana
232

Queda definido en el primer nivel los usos y la funcionalidad respecto a los patios,
bloques y circulación
En los bloques internos, o los que no están en las calles principales, el primer piso
será usado para la colocación de viviendas y servicios (SUM, guardería y
biblioteca) para el condominio. En las áreas señaladas, en el primer nivel habrá
locales comerciales en todo el perímetro de la manzana. El objetivo es convertir el
primer piso en una zona altamente transitada, lo que aumenta la sensación de
seguridad.
Se propone las circulaciones horizontales,

teniendo en cuenta los patios y generando
visuales directas a estas, de tal forma que
su conexión espacial respecto al usuario
sea más agradable
233
7.3.3.3. Iluminación y ventilación

La iluminación y ventilación son por ambas caras de la edificación, esto nos permite que no hay ningún
espacio dentro de la edificación que este sin iluminación ni ventilación
Se puede apreciar en planta, que cada bloque tiene la iluminación y ventilación por todos los lados
234
comunes
Áreas
comunes
Áreas
Vivienda
Vivienda

Comercio
Luz y viento
por ambas
caras de las
viviendas BLOQUE BLOQUE
EXTERIOR INTERIOR
El edificio mixto: Donde el primer nivel está diseñado para el alquiler de locales
comerciales en todo el perímetro del conjunto habitacional. Con esta solución se
retoma los diseños de edificios residenciales mixtos del siglo pasado y que se
dejaron de lado.
Colocar en el primer piso locales destinados a la actividad comercial aumentan la

percepción de seguridad en todo el perímetro del conjunto debido al aumento de
la actividad peatonal. Además brinda una fuente de ingresos continua a la junta
de propietarios del conjunto habitacional para poder costear los mantenimientos
del recinto.
235
Esquema estructural y modular.
Excavación para colocar los

estacionamientos
subterráneos.
Sótanos
Placas
Estructura conformada
por placas para rigidizar
lados más esbeltos
Vigas
Colocación de las vigas para

amarrar las placas
estructurales
236
Circulación Vertical
La circulación vertical está

conformada por un núcleo de
escaleras de emergencia
(A.010, Cap. VI), un núcleo de
montantes y un núcleo de
ascensores.
Estructura principal. Abajo los

estacionamientos.
Placas, vigas y circulación

vertical. El sótano es cubierto.
Sótanos cubiertos
237
La malla estructural es similar

en todos los bloques:
7.45m x 6.00 m
Al ser similar, se puede

colocar como
rompecabezas los
diferentes tipos de
viviendas que se han
diseñado
Existen viviendas Flat y

Duplex que pueden
variar sus posiciones sin
necesidad de cambios
en la malla estructural
238
7.3.3.3. Las áreas comunes
Azoteas:
Las áreas comunes, en las azoteas, estarán compuestas por zonas de parrillas para
uso exclusivo de los residentes. Estarán conformadas por bancas de concreto,
pequeñas jardineras hechas de madera (MDF) selladas para la humedad, y
jardineras de concreto.
El uso de estas áreas comunes estará administrada por la junta de propietarios

del edificio.
Figura 199: Parrilla Azotea. Fuente: Figura 200: Jardineras azotea. Fuente:
Archdaily.com Archdaily.com
Áreas comunes implementadas en las azoteas Figura 201: Azotea. Fuente: Propia.
239
7.3.4. Los Estacionamientos
314
Figura 202: Estacionamientos. Elaboración: Propia.

156
Elaboración: Propia
240
Para generar los espacios de estacionamiento se aprovecha la pendiente del terreno y plantea un área
techado de semisótano.
La diferencia de niveles nos permite perfectamente generar el área de estacionamientos
241

Una vez definido la malla estructural respecto a los estacionamientos se propone una rampa que integre
el estacionamiento a los bloques que no tienen sótano
Queda definida la primera imagen volumétrica del estacionamiento respecto a los bloques de vivienda
242
7.3.5. Las Fachadas y Asoleamiento.
7.3.5.1. Las fachadas.
En las fachadas de los bloques existe un juego de planos y texturas influenciado

en los diagramas repetitivos tanto de la textilería como de los murales
prehispánicos. Existe una organización lineal de diagramas geométricos. Puede
ser de manera vertical o de manera horizontal. El objetivo es crear una identidad
cultural con el pasado, una arquitectura conectada con el pasado cultural
prehispánico.
243
Figura 208: Elevación Oeste. Elaboración: Propia.
Figura 209: Elevación Sur. Elaboración: Propia.
Figura 210: Elevación Este. Elaboración: Propia.
Figura 211: Elevación Norte.: Elaboración: Propia.
244
Viviendas
Figura 212: Elevación. Elaboración: Propia.
Viviendas
Figura 213: Elevación. Elaboración: Propia.
245
7.3.5.1. El asoleamiento.
Es necesario hacer un cálculo de asoleamiento a la volumetría del proyecto para

observar qué fachadas son las más vulnerables ante la luz solar. Los meses
críticos, debido a las horas de luz solar por día y las altas temperaturas (30°
máxima), se encuentran en la temporada de Verano (21 de Diciembre) hasta
mediados de la estación de Otoño (7 de Mayo). Las horas críticas van desde las 12
horas hasta las 15 horas.
Figura 214: Lados de mayor incidencia solar. Elaboración: Propia

10°
15 horas. 21 MAR 15 horas. 21 DIC 15 horas. 7 MAY
Figura 215: Lados de mayor incidencia solar. Elaboración: Propia
246
A. de Elevación: 47.36° Elevación Este

Figura 216: Tablas y cálculos de asoleamiento. Elaboración: Propia
247
Fachadas con orientación al oeste:
Ésta es la fachada con mayor incidencia solar en las horas críticas de los meses de
Verano. Aleros de 60 cm de largo serán colocados en los vanos de ventanas
ubicadas en estas fachadas. También las ventanas están protegidas por los
diferentes planos de bloques en las fachadas.
Fachadas con orientación al este:
Estas fachadas sufren incidencia solar, pero en horas de la mañana, lo cual no está
dentro del margen de horas críticas durante el día. Sin embargo, las ventanas
están protegidas por sombras originadas de bloques extraídos del plano principal
de la fachada. Algunas ventanas poseen aleros de 15 cm.
Fachadas con orientación al norte:
Estas fachadas, después de las fachadas oeste, sufren la mayor incidencia solar,
pero no son tan fuertes debido a que, durante las horas críticas, los ángulos de
azimut caen de manera indirecta. Además durante los meses de invierno las horas
del sol al día son casi nulas. Algunas ventanas poseen aleros de 15 cm.
Fachadas con orientación al sur:
Las fachadas hacia el sur, a pesar que son iluminadas solo en verano, no sufren
incidencias solares fuertes debido a que los ángulos solares son muy elevados y
los ángulos de acimut inciden de manera indirecta en las fachadas. Algunas
ventanas poseen aleros de 15 cm.
248
7.3.6. Áreas Verdes, Plazas y espacios Públicos
31%
Área usada
69%
Área libre
Figura 217: Primera planta. Elaboración: Propia.
Área libre: 7,184.93 (69%)
Área ocupada: 3,139.07 ( 31%)
Área total: 10,324.00 (100%)
El proyecto cuenta con 5 ingresos peatonales, dos en la cara norte, dos en la cara
sur, y uno en la cara este. Esta composición está basada en la toma de partido del
capítulo 7.3.3.
Estas plazas internas están destinadas para el uso de los usuarios.
249
PLAZA 3
PLAZA 2
PLAZA 1
RECORRIDOS Y EJE PRINCIPAL
Figura 218: Primera planta. Elaboración: Propia.
El proyecto cuenta con seis plazas internas ordenadas bajo un eje principal de
circulación. El eje principal sirve como conexión y pauta de las seis plazas internas.
Cada plaza está compuesta por mobiliario urbano como bancas de concreto y
además de jardineras.
Las Plazas 1, 2 y 3, están ubicadas encima del estacionamiento, por tanto se

colocará en aquella zona vegetación de raíces cortas como arbustos. En las plaza
4, 5 y 6 se colocarán vegetación de raíces más profundas, como árboles.
250
PLAZA 1
PLAZA 2
PLAZA 3
Figura 219: Plazas 1, 2 y 3. Elaboración: Propia.
251
PLAZA 4
PLAZA 5
PLAZA 6
Figura 220: Plazas 4, 5 y 6.. Elaboración: Propia.
252
Vegetación a usar:
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10
Figura 221: Plantas. Elaboración: Propia.
1. Aloe Vera, 2. Molle costeño, 3. Huarango, 4. Arrayán, 5. Palmera, 6. Decoración de

piedras blancas, 7. Cactus Erizo, 8. Crotons, 9. Taya, 10. Palo Verde
Vegetación a ser usada en el Proyecto

Nombre Nombre Resistencia a la Clima Tipo
planta científico sequía
Sábila Aloe SÍ Valle Costeño Árbol
Vera
Molle costeño Schinus SÍ Valle Costeño Árbol
Molle
Huarango Prosopis SÍ Valle Costeño Árbol
Pallida
Arrayán Myrcianthes SÍ Valle Costeño Arbusto
Ferreyrae
Palmera Adonidia SÍ Valle Costeño Árbol
Merillii
Cactus Erizo Echinocatus SÍ Valle Costeño Arbusto
grusonii
Crotons Cadiaeum SÍ Valle Costeño Arbusto
Variegatum
Taya Caesalpina SÍ Valle Costeño Árbol
Spinosa
Palo verde Parkinsonia SÍ Valle Costeño Árbol
Aculeata
Cuadro 30: Vegetación. Elaboración: Propia.
253
Figura 222: Plantas y jardineras. Elaboración: Propia.
Para la selección de la vegetación se ha tomado en cuenta dos cosas importantes:

Que la vegetación sea resistente a la sequía, y que la vegetación sea parte de la
flora de la costa central peruana.
Los árboles ubicados dentro de las plazas internas serán colocados dentro de
pequeños espacios de jardineras rodeados con mobiliario de concreto para uso
público.
En las azoteas también se ha instalado jardineras de concreto junto con las áreas
comunes.
254
7.3.7. Las alturas ¿Por qué 10 pisos?
Si bien es cierto que el certificado de parámetros pide que la altura máxima sea
de 5 pisos, no vemos que esto sea conveniente por lo siguiente:
1. Reduce el área libre del Conjunto Habitacional, lo que limitará el desarrollo

y diseño de plazas internas y áreas verdes.
2. Esta zona de Lima Sur será un importante eje de desarrollo urbanístico por
lo que limitar las alturas será un obstáculo al largo plazo.
3. Existen tecnologías de cimentación adecuadas para edificios de estructura
esbelta y hechos en terrenos de poca estabilidad.
No obstante, se está respetando el parámetro de Densidad (1400 Hab/Ha) que es

lo más importante para la planificación de la ciudad.
Figura 223: Limitación de las alturas y reducción de los espacios públicos. Fuente: Google Earth
255
7.3.8. Estructuras y cimentaciones
Según el CISMID (ver capítulo VI) el suelo donde se encuentra el terreno es la

Zona III donde hay una capa de arenas sueltas a media densa de profundidad 10
metros y una resistencia de suelo entre 0.80 y 1.20 Kg/cm2. Ante esa situación no
es recomendable usar cimentaciones convencionales como zapatas.
En este caso, usaremos plateas de cimentación que estarán ubicados encima de

las placas (los ejes estructurales).
Las placas serán amarradas y fortalecidas con columnas de 30 cm x 105 cm (ver

cálculos en Capítulo IX. Memoria Descriptiva).
Placas
Nivel +0.00
Platea de
cimentación
Figura 224: Esquema de platea de cimentación. Elaboración: Propia.
256
7.3.9. Concepto y características de la Vivienda
7.3.9.1. Concepto:
Pakarina - “Amanecer”
El concepto que se usará para nuestras viviendas en Villa El Salvador debe ser
Teniendo en cuenta lo siguiente:
 Viviendas sociales con créditos accesibles a la población de mediano y bajos

recursos (NSE B y C).
 Variedad en las tipologías debido a la magnitud del proyecto.
 Calidad en la espacialidad comparado con proyectos de alto costo en zonas
céntricas de Lima.
 Alta confortabilidad debido a que todos los departamentos tienen acceso a
iluminación y ventilación por ambas caras. No existen departamentos con
ventilación e iluminación por ductos de tragaluz.
 Materiales y acabados de Alta durabilidad combinado con medianos costos.
 Mayor predominio de viviendas de 3 y 4 dormitorios, viendo las exigencias
demográficas de los usuarios en Villa El Salvador y Lima Sur en general.
 Alta calidad espacial y de acabados comparados con proyectos de la zona.
 No hay uso de cuartos de servicio.
257
7.3.9.3. Áreas y usos en las Viviendas
Área Área
Social Servicio
s
Sala - Baño de visita* Cocina

Comedor
Lavandería
Área
Íntima
Dormitorios Dormitorio
Baño
secundarios principal
Estar
Baño principal**
Nota: *Se considerarán baños de visita solo en departamentos dúplex o departamentos con 4 dormitorios.
** Baño principal no habrá en departamentos con uno o dos dormitorios.
Figura 225. Diagrama de usos en la vivienda. Elaboración: Propia.
258
7.3.9.4. Antropometría
Medidas promedio en base a los departamentos diseñados.
Zonas promedio en Viviendas de tres dormitorios:
Zonas Área promedio Porcentaje

Zona social 25 28%
Zona de servicios 12 13%
Zona íntima 52 58%
Area promedio 89 100%
Cuadro 31. Medidas promedio. Elaboración: Propia.
Medidas promedio en Viviendas de tres dormitorios
Ambientes Dim. (ml) Área (m2) Altura (ml) Volumen (m3)

Sala-Comedor 5.70 x 3.15 17.955 2.45 43.98
Cocina-Lav. 4.50 x 1.80 8.1 2.45 19.84
Dorm. Prin. 4.00 x 3.40 13.6 2.45 33.32
Dorm. Secund. 3.15 x 2.95 9.29 2.45 22.76
Baños. 2.10 x 1.20 2.52 2.45 6.17
Baño principal 2.10 x 1.20 2.52 2.45 6.17
Estar 2.85 x 2.00 5.7 2.45 13.96
Cuadro 32. Medidas promedio. Elaboración: Propia.
259
7.3.9.5. Acabados y Materiales
Viviendas:
Ambientes Partida Material

Piso Laminado Econofloor alto. Color Haya. 290mm x
Sala- 194mm x 6mm. Marca Interfloor. Contrazócalo de
Comedor Madera de 2”
Pared Muro empastado. Color Arena. Vencelatex
194mm x 6mm. Marca Interfloor. Contrazócalo de
Dormitorios
Madera de 2”
Pared Muro empastado. Color Arena. Vencelatex
Piso Cerámico .60 x .60 Fragua 2mm. San Lorenzo
Cocina-
Pared Cerámico .60 x .60 Fragua 2mm. San Lorenzo
Lavandería
Mobiliario Tablero postformado. Lavadero de acero inoxidable.
Piso Cerámico .60 x .60 Fragua 2mm.
Baños Pared Cerámico .60 x .60 Fragua 2mm.
Aparatos Inodoros y Lavaderos Trebol.
194mm x 6mm. Marca Interfloor. Contrazócalo de
Pasadizo
Madera de 2”
Pared Estucado fino, color blanco.
Cuadro 33. Materiales. Elaboración: Propia.
Azoteas:
Ambiente Partida Material

Exterior Piso Adoquines de concreto Unicon-Koncreto. Color Azul,
color rojo, colo naranja y color gris. Medidas: 10 x 20
x 6cm
Pared Tarrajeo y pintado de color blanco-vencelatex
Baños Piso Cerámico. 60 x 60 cm. Fragua 2mm
Pared Cerámico. 60 x 60 cm. Fragua 2mm
Mobiliario Asientos Concreto Armado con acabado en pulido.
Parrillas Mesas de concreto armado con acabado en pulido
260
Plazas y Corredores:
Partida Material
Ambiente
Exterior Piso Adoquines de concreto Unicon-Koncreto. Color Azul,
color rojo, colo naranja y color gris. Medidas: 10 x 20
x 6cm.
Lajas.
Cerámicos de 60 x 60 cm en corredores.
Pared Tarrajeo y pintado Vencelatex.
Mobiliario Asientos Concreto Armado con acabado en pulido.
Jardinerías Concreto armado con acabado en pulido
Locales comerciales y áreas de servicio.
Partida Material
Ambiente
Locales Piso
comerciales y Porcelanato de 60 x 60 cm.
Áreas de Pared Tarrajeo y pintado Vencelatex.
servicios
Baños Piso Cerámico. 60 x 60 cm. Fragua 2mm
Pared Cerámico. 60 x 60 cm. Fragua 2mm
Nota: Para mayores detalles, observar el Cuadro de acabados “D-08”.
261
7.3.9.6. ¿Qué ofrecen proyectos cercanos?
Existen dos proyectos inmobiliarios cercanos (menos 200 metros de distancia)

pertenecientes a VIVA GyM, la inmobiliaria del grupo Graña y Montero.
Inmobiliaria: Viva GyM

Ubicación: VES
Proyecto: Los Parques de
Villa el Salvador 2
Área: 62.00 m
Precio: 50,000 USD
Figura 226: Proyectos vecinos en VES. VivaGyM.com
Inmobiliaria: Viva GyM

Ubicación: VES
Proyecto: Los Parques de
Villa el Salvador 2
Área: 65.00 m2
Precio: 55,000 USD
Figura 227: Proyectos vecinos en VES. VivaGyM.com
262
Figura 228: Acabados del proyecto de GyM. VivaGyM.com
263
7.3.11. Accesibilidad y refugios para discapacitados.
Para entrar al conjunto habitacional existen dos rampas de acceso peatonal

ubicadas tanto en la entrada principal del lado sur como del lado norte. Cada
rampa está compuesta de tres tramos con pendientes de 10%.
También, por normativa de requisitos de seguridad A.130, sub capítulo II, los
edificios de vivienda están en obligación de implementar refugios de seguridad
para discapacitados en caso de desastres. Además que estos refugios para
discapacitados deben contar con una resistencia al fuego, por ser un edificio de
más de 4 pisos, de dos horas. Otra condición es que estos refugios tengan una
escalera de evacuación contigua.
Figura 229: Escalera de emergencia. Elaboración: Propia.
264
7.3.12. Las tipologías de vivienda
Figura 230: Tipologías de vivienda. Elaboración: propia.
265
266
267
268
Cuadro de tipologías:
Cuadro 34. Tipologías de vivienda. Elaboración: Propia.
Siguientes páginas- Figura 237: Tipologías de vivienda 1. Elaboración: Propia.
Figura 238: Tipologías de vivienda 1. Elaboración: Propia.
269
VIII. Planos e imágenes
PLANOS e IMÁGENES
272
VIII. Planos e imágenes
Nota: En este capítulo se colocarán los planos generales a un tamaño reducido.

Los planos completos se encuentran en el CENDO (Centro de Documentaciòn) de
la FAU-URP.
Relación de imágenes que se colocarán en las siguientes páginas:
Figura 239: A-01, Ubicación. Elaboración: Propia Figura 258: A-21, Cortes G y H. Elaboración: Propia
Figura 240: A-03, Sótano. Elaboración: Propia Figura 259: A-22, Cortes I y J. Elaboración: Propia
Figura 241: A-04, Primera planta. Elaboración: Propia Figura 260: A-23, Cortes K y L. Elaboración: Propia
Figura 242: A-05, Segunda planta. Elaboración: Propia Figura 261: A-24, Cortes M y N. Elaboración: Propia
Figura 243:A-06, Tercera planta. Elaboración: Propia Figura 262: A-25, Cortes O y P. Elaboración: Propia
Figura 244: A-07, Cuarta planta. Elaboración: Propia Figura 263: A-26, Corte Q. Elaboración: Propia
Figura 245: A-08, Quinta planta. Elaboración: Propia Figura 264: Guía para imágenes. Elaboración: Propia
Figura 246:A-09, Sexta planta. Elaboración: Propia Figura 265: Imagen 1. Elaboración: Propia
Figura 247:A-10, Sétima planta. Elaboración: Propia Figura 266: Imagen 2. Elaboración: Propia
Figura 248:A-11, Octava planta. Elaboración: Propia Figura 267: Imagen 3. Elaboración: Propia
Figura 249: A-12, Novena planta. Elaboración: Propia Figura 268: Imagen 4. Elaboración: Propia
Figura 250: A-13, Décima planta. Elaboración: Propia Figura 269: Imagen 5. Elaboración: Propia
Figura 251:A-14, Azotea. Elaboración: Propia Figura 270: Imagen 6. Elaboración: Propia
Figura 252 A-15, Techos. Elaboración: Propia Figura 271: Imagen 7. Elaboración: Propia
Figura 253: A-16. Elevación A y B. Elaboración: Propia Figura 272: Imagen 8. Elaboración: Propia
Figura 254: A-17. Elevación C y D. Elaboración: Propia Figura 273: Imagen 9. Elaboración: Propia
Figura 255: A-18. Cortes A y B. Elaboración: Propia Figura 274: Imagen 10. Elaboración: Propia
Figura 256: A-19. Cortes C y D. Elaboración: Propia Figura 275: Imagen 11. Elaboración: Propia
Figura 257: A-20. Cortes E y F. Elaboración: Propia Figura 276: Imagen 12. Elaboración: Propia
273
IX. Memoria descriptiva
MEMORIA DESCRIPTIVA
312
9. Memoria Descriptiva
9.1. Descripción
Generalidades:
El presente documento corresponde a la memoria descriptiva del proyecto de

tesis llamado “Conjunto Habitacional en el distrito de Villa El Salvador”. Es un
proyecto de vivienda multifamiliar de construcción simultánea enmarcado en un
proyecto de habilitación urbana.
Ubicación:
Departamento de Lima, Provincia de Lima, Distrito de Villa El Salvador, Sociedad

Unión de colonizadores de la Tablada de Lurín, Av. Los Algarrobos S/N, (Ref.
esquina de la Av. Los Algarrobos con la Av. Las Orquídeas), Manzana “B”
Área de terreno y linderos:
Habilitación Urbana: 10.32 Ha/ 103,200 m2
Proyecto arquitectónico: 1.03 Ha /10,324 m2. Se trabajará en la manzana B.
Linderos de la manzana B: Por el Norte, 96.35 m; Sur, 131.57 m; Este, 97.21 m;

Oeste, 90.60 m.
Proyectistas:
Bach. Carcausto Aleman, Walter
Bach. Francia Sierra, Lizardo Giovani
313
9.2. Información de la zona
Vías de acceso: Por la Av. 1ero de Mayo, y después por las siguientes: Av. Los
Algarrobos, y Av. Los Forestales.
Servicios disponibles: La zona dispone de los servicios básicos como Agua,

Desagüe y luz. Aún no cuenta instalaciones de gas. Además la zona no dispone de
áreas verdes públicas, ni zonas de recreación, ni equipamientos urbanos como
escuelas y postas.
Tiene una zonificación de tipo RDM, con una densidad neta de 1400 hab/Ha y un
estacionamiento cada dos viviendas.
9.3. Sistema Constructivo:
Al ser los edificios de tipo esbelto, se utilizará un sistema de placas de concreto

armado para reforzar las distancias más cortas del edificio con el objetivo de
evitar fisuras por corte durante un terremoto, esto principalmente en los bloques
de 10 pisos. Estas placas estarán acompañadas por columnas de 30 cm x 100 cm,
además con pisos de losa aligerada amarradas junto con vigas de 60 cm de
peralte. También estarán los núcleos de escaleras de emergencia y ascensores
que estarán hechos a base de placas de concreto armado.
En cuanto a la cimentación, al ser un suelo de baja resistencia (entre 0.80 y 1.20

kg/cm2) será necesario el uso de una platea de cimentación para una mejor
cimentación. Los sótanos están a una profundidad de 3 metros y estarán
delimitados por muros de contención.
314
El cálculo sobre el predimensionamiento estructural de las columnas es el

siguiente:
Área de columna = Peso total / 0.35 x f’c
Donde Peso total = PxAxN , F’c = 210 kg/cm2
P= Carga reglamentaria (En vivienda es 1000 kg/m2)
A= Área tributaria (m2)
N= Cantidad de pisos
Primero se debe obtener el área de la carga tributaria estructural que debe ser la
mitad de un módulo (6.00 m x 7.50 m) (Ver pag. 239). Entonces A = 7.50 m x 3.00
m = 22.5 m2
N es 10 pisos.
Entonces, para calcular el peso total. P=1000 kg/m2 x 22.5 m2 x 10 pisos
P= 225,000 kg
Área de columna = 225,000 kg /0.35 x 210 kg/cm2
Área de columna = 3,061 cm2
Entonces se necesitará columnas de 30cm x 105 cm, ó, 20cm x 155 cm
315
9.4. Planteamiento Volumétrico del Conjunto Habitacional.
En cuanto a la volumetría, en total son 19 bloques estructurales y 9 bloques

funcionales. El planteamiento es el uso de bloques perimetrales al borde de toda
la manzana, compuesto por adiciones de bloques internos que forman seis (6)
patios internos. El Conjunto habitacional
La fachada más importante de la manzana estará ubicada en el lado sur, al lado de

la alameda principal de toda la habilitación urbana. En la fachada sur la altura es
de 10 pisos más azotea. Y estará compuesta por dos bloques, con tres aberturas,
dos de las cuales abren hacia dos parques al sur.
El lado norte de la manzana estará compuesto por bloques de nueve (9) pisos
debido a que está ubicado colindante al lote vecino donde el nivel de
consolidación es muy bajo. En las fachadas oeste y este las alturas son de 10
pisos.
9.6. Niveles.
Sótano: Tendrá una capacidad de 156 estacionamientos para automóviles,

también estacionamiento para bicicletas. Se ubicarán las cisternas para aguas de
consumo y cisterna para agua contra incendio, ambas con su cuarto de máquinas.
También se colocará un espacio para la subestación de electricidad. También
habrá corredores en pisos técnicos que conectarán las instalaciones eléctricas y
telecomunicaciones con los ductos de las montantes.
316
1er Piso / entrada: Compuesto por treinta y un (31) locales comerciales de

carácter vecinal, nueve (9) Hall de entrada a los bloques funcionales, nueve (9)
cuartos de acopio de basura, una (1) entrada a los estacionamientos, un (1) salón
destinado a la administración y seguridad del edificio, una (1) biblioteca, una (1)
guardería, y tres (3) salas de usos múltiples (SUM). También estarán ubicados los
seis (6) patios internos equipados con mobiliario urbano, áreas verdes y ductos de
ventilación de los sótanos. También estarán ubicadas las cinco (5) entradas al
recinto.
2do piso-10mo (Viviendas):
Viviendas: Las viviendas están compuestas por tres áreas bien definidas: Social,
servicios e íntima. Cuenta con Sala-Comedor, Cocina-Lavandería, baños y
dormitorios. En total, el edificio tiene 314 viviendas y 16 tipologías de viviendas
en total.
Azotea: Se ubicarán, terrazas, jardines, áreas comunes como baños y zonas de

recreación para los inquilinos. Estarán equipados con bancas y parrillas que se
usarán acorde a las necesidades de la Junta de propietarios. También estarán
ubicados los tanques elevados de agua potable para consumo humano.
9.7. Datos
Población total: 1490 habitantes
Número de departamentos: 314
Número de estacionamientos: 156
317
9.8. Cálculo de dotaciones de agua
Según la norma IS.010 del RNE, en el apartado 2.2. “Dotaciones”, las dotaciones
para vivienda se medirán en base a la cantidad de dormitorios por departamento.
Cuadro 35: Dotaciones por departamento. Fuente: RNE
Cuadro 36: Conteo de departamentos. Fuente: Propia
Cuadro 37: Dotaciones de Agua en viviendas. Fuente: Propia
318
Cuadro 38: Dotaciones para los locales comerciales. Fuente: Propia
En base a los cálculos por bloques de vivienda, la dotación necesaria para el

cálculo de medidas de Cisternas y tanque elevado por bloque será la siguiente:
Cuadro 39: Dimensionamiento y capacidad requerida final. Fuente: Propia.
9.9. Cálculo de renovación de aire en estacionamientos.
Para la renovación de aire en estacionamientos, nos basaremos en la norma

EM.030. del RNE sobre “Instalaciones de ventilación”
Cálculo de caudal a renovar:
319
“Primero: Suministro mínimo de aire exterior de 12 metros cúbicos, por hora y

por metro cuadrado, de área de piso, incluyendo el área de circulación.”
Área de estacionamiento: 5,070 m2
1 m3/h = 1.7 cfm (pies cúbicos por minuto)
Caudal: 12 m3 /h-m2 x Área = 12 x 5,070 = 56,400 m3/hora
Usando la normativa respecto a la cantidad de estacionamientos.
Un estacionamiento por cada 540 m3/hora.
156 estacionamientos x 540 m3/hora = 84,240 m3/hora
En ese sentido, será necesario utilizar el cálculo de mayor cantidad: 84,240

m3/hora.
Será necesaria la cantidad de 6 renovaciones por hora en los estacionamientos. Y

se deberán colocar las rejillas de extracción cada 100 m2 de área y con una
separación de no más de 10 m entre cada una.
Nuestro proyecto cuenta con 20 ductos de ventilación (2.70 m x 1.80 m) para

sótanos ubicados encima de los plazas 1, 2 y 3. Además que están separados, de
eje a eje, a una distancia de 7.20 metros de este a oeste, y de 15 metros de norte
a sur.
320
X. Conclusiones
CONCLUSIONES
321
X. Conclusiones
10. Conclusiones
La solución de los problemas de la Vivienda en Perú pasará por planos tanto

político-sociales como técnicos. Los mejores proyectos arquitectónicos no
contarán con el éxito previsto si es que no hay una voluntad de gestión pública
para mantenerlos y masificarlos. Hasta ahora no existe en Perú una política
masiva de construcción de vivienda social, salvo las políticas de viviendas para la
clase media a mediados del siglo 20.
Sí se puede repensar la vivienda social en el Perú, a pesar de la fuerte

desregularización que impera en la economía peruana. El proyecto de Tesis ha
logrado formular una Habilitación Urbana y un Conjunto Habitacional de
construcción simultánea, o sea un proyecto de vivienda social de gran calidad
arquitectónica y urbanística que mejorará sin duda esta zona de Villa El Salvador.
Además, el proyecto contribuye a la densificación de la ciudad de Lima para
revertir el proceso de profundización en una ciudad difusa y desigual.
Por otro lado, Villa El Salvador tiene todos los requisitos para ser el lugar donde
pueda darse un nuevo paradigma para hacer vivienda social en Perú. Es un
distrito con una joven pero enriquecedora historia. Además que tiene amplias
zonas en proceso de consolidación y que están siendo atractivas para inversiones
inmobiliarias por lo que será de suma importancia que este proyecto marca la
pauta para un reordenamiento urbano en toda la periferia de Lima.
El uso de las manzanas cerradas y la recuperación de la calle como espacio

público son totalmente factibles en un proyecto de Conjunto Habitacional de
construcción simultánea.
322
X. Conclusiones
El proyecto de la tesis cuenta con dos etapas bien definidas: Primero, el diseño de
la habilitación urbana con un área de 10.32 Ha. Y segundo, el proyecto
arquitectónico (el conjunto habitacional) con un área de 1.03 Ha, 314 viviendas y
1490 habitantes.
En el plano económico, este es un proyecto de bajo costo. El Conjunto

habitacional cuenta con un presupuesto de 21,609,705 USD. El precio promedio
de un departamento es de 89,358 USD lo que lo hace factible para ser de un
proyecto Mi Vivienda. Las ventas generales son de 29,614,155 USD. El porcentaje
de ganancia del inversor es de 31.
En cuanto a las unidades de vivienda, se ha logrado diseñar viviendas de calidad

espacial adecuada a precios económicos (1,050 USD/m2). Como se ha visto en
este estudio, las viviendas del Cojunto Habitacional VES tienen una calidad
espacial equiparable e incluso superior con proyectos cuyos precios de viviendas
por metro cuadrado rondan entre los 2,000 o 3,000 USD.
Para finalizar, se debe resaltar la necesidad de ligar el diseño tanto arquitectónico

y urbanístico en conjunto con la realidad económica y social de un país. Hannes
Meyer, arquitecto suizo y ex director de Bauhaus, menciona lo siguiente: “La
suerte del arquitecto está íntimamente ligada a la de su sociedad. Es una de las
herramientas humanas, que sirven al poder dominante para fortalecer su propia
posición”.
323
XI. Bibliografía
Bibliografía
324
XI. Bibliografía
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330
ÍNDICE DE IMÁGENES,
CUADROS, y GRÁFICOS
331
Índice de cuadros, gráficos e imágenes
Diagrama ...............................................................................................................................................
Diagrama 1 ........................................................................................................................................... 21
Cuadros .................................................................................................................................................
Capítulo 3 .........................................................................................................................................................
Cuadro 1: Barrios obreros construidos ................................................................................................. 21
Capítulo 4 .........................................................................................................................................................
Cuadro 2: Datos sobre Unidad de Habitación de Marsella ..................................................................... 80
Cuadro 3: Datos sobre proyecto Mont Kiara ........................................................................................ 83
Cuadro 4: Datos sobre proyecto City Center DC .................................................................................... 86
Cuadro 5: Datos sobre proyecto Cité Internationale ............................................................................. 88
Cuadro 6: Datos sobre proyecto Olympia Quarter ................................................................................ 90
Cuadro 7: Datos sobre Unidad Vecinal 3 .............................................................................................. 93
Cuadro 8: Datos sobre San Felipe ........................................................................................................ 96
Cuadro 9: Datos sobre PREVI .............................................................................................................. 99
Capítulo 5 .........................................................................................................................................................
Cuadro 10: Déficit de viviendas ......................................................................................................... 106
Cuadro 11: Precios por departamento ............................................................................................... 119
Cuadro 12: Precios por m2 ............................................................................................................... 119
Cuadro 13: Cuadro de resumen......................................................................................................... 144
Capítulo 6 .........................................................................................................................................................
Cuadro 14: Datos básicos del distrito ................................................................................................. 159
Capítulo 7 .........................................................................................................................................................
Cuadro 15: Cuadro de resumen ...................................................................................................................209
Cuadro 18: Programación en Educación ......................................................................................................211
Cuadro 19: Programación de la habilitación ................................................................................................213
Cuadro 20: Presupuestos básicos de la habilitación ....................................................................................214
Cuadro 21: Conteo de departamentos ........................................................................................................224
Cuadro 23: Programación arquitectónica ....................................................................................................225
Cuadro 24: Programación por bloques ........................................................................................................226
Cuadro 25: Ventas generales .......................................................................................................................226
Cuadro 26: Costos de construcción y terreno ..............................................................................................227
Cuadro 27: Costo de anteproyecto ................................................................................................... 227
Cuadro 28: Costo de servicios ........................................................................................................... 227
332
Cuadro 29: Cuadro de resumen......................................................................................................... 227
Cuadro 30: Gasto de ventas .............................................................................................................. 227
Cuadro 31: Resumen general ............................................................................................................ 228
Cuadro 32: Promedios ...................................................................................................................... 228
Cuadro 33: Vegetación ..................................................................................................................... 249
Cuadro 34: Tipologías de vivienda ..................................................................................................... 253
Cuadro 35: Antropometría ................................................................................................................ 254
Cuadro 36: Antropometria ................................................................................................................ 254
Cuadro 37: Materiales ...................................................................................................................... 255
Figuras ...................................................................................................................................................
Capítulo 1 ........................................................................................................................................................
Figura 1: Niños pobres de Lima .....................................................................................................................10
Figura 2: Edificios de alta densidad ...............................................................................................................17
Figura 3: Espacios públicos ............................................................................................................................18
Figura 4: Hitos urbanos .................................................................................................................................19
Figura 5: Vivienda para una familia ...............................................................................................................20
Figura 6: Conjunto habitacional ....................................................................................................................22
Capítulo 2 ........................................................................................................................................................
Figura 7: Marx y Engels .................................................................................................................................24
Figura 8: Hegel ..............................................................................................................................................25
Figura 9: Contradicciones sistemáticas en Lima ............................................................................................27
Figura 10: Desigualdad extrema en Lima ......................................................................................................29
Figura 11: Contradicciones entre espacios públicos y el transporte .............................................................30
Figura 12: Periferia de Lima, ciudad difusa ...................................................................................................31
Figura 13: Asia, apéndice de la ciudad difusa ...............................................................................................32
Figura 14: Diferencias entre ambas tipologías ..............................................................................................33
Figura 15: Consecuencias de la ciudad difusa ...............................................................................................34
Figura 16: Lo que se está haciendo y no se debe hacer en Lima ..................................................................36
Figura 17: ¿Es este tipo de densificación la adecuada? ................................................................................38
Figura 18: La ciudad industrial ......................................................................................................................39
Figura 19: Villa Savoye, o los cinco puntos de la Arquitectura ......................................................................43
Figura 20: Plan Voisin ....................................................................................................................................44
Figura 21: La ciudad sin calle .........................................................................................................................45
Figura 22: Lijnbaan, diseñado por Jaap Bakema ...........................................................................................47
Figura 23: Orfanato de Amsterdam ..............................................................................................................47
Figura 24: Las manzanas cerradas .................................................................................................................49
333
Capítulo 3 ........................................................................................................................................................
Figura 25: La expansion “informal” ...............................................................................................................53
Figura 26: El arenal de Villa El Salvador ........................................................................................................54
Figura 27: Razones del abandono del campo................................................................................................56
Figura 28: Cerro San Cosme ..........................................................................................................................58
Figura 29: Ciudad de Dios, San Juan ..............................................................................................................58
Figura 30: La llegada a Villa El Salvador ........................................................................................................59
Figura 31: ..........................................................................................................................................................
Figura 32: Manchay .......................................................................................................................................60
Figura 33: Rinconada de Pamplona Alta .......................................................................................................60
Figura 34: Evolución de la ciudad de Lima ....................................................................................................61
Figura 35: Las condiciones de la clase trabajadora en Inglaterra .................................................................63
Figura 36: New Lanark ...................................................................................................................................65
Figura 37: CIAM .............................................................................................................................................66
Figura 38: Luis Miró Quesada y Fernando Belaúnde.....................................................................................68
Figura 39: Barrio obrero, La Victoria .............................................................................................................70
Figura 40: La línea de tiempo entre las UVs y las barriadas ..........................................................................74
Figura 41: Miraflores y San Isidro..................................................................................................................75
Figura 42: Multifamiliares en Jesús María ....................................................................................................75
Figura 43: Conjuntos residenciales en Lima ..................................................................................................76
Figura 44: “Boom imobiliario” y viviendas inaccesibles ................................................................................76
Capítulo 4 ........................................................................................................................................................
Figura 45: Interior de una vivienda del proyecto ..........................................................................................82
Figura 46: Unité d’habitation, Marsella ........................................................................................................82
Figura 47: Densificación e imagen de ciudad, Mont Kiara ............................................................................84
Figura 48: Pasaje peatonal y perfil urbano, Mont Kiara ................................................................................85
Figura 49: Plaza Mont Kiara ..........................................................................................................................85
Figura 50: La densificación e imagen de ciudad ............................................................................................87
Figura 51: La calle como espacio público ......................................................................................................87
Figura 52: Organización lineal del conjunto ..................................................................................................89
Figura 53: Paseos peatonales ........................................................................................................................89
Figura 54: El diseño de las manzanas ............................................................................................................91
Figura 55: El diseño de las manzanas ............................................................................................................92
Figura 56: De vuelta a la manzana cerrada ...................................................................................................92
Figura 57: UV 3 ..............................................................................................................................................94
Figura 58: Plano esquemático de la UV3 .......................................................................................................95
Figura 59: Presente y pasado de la UV3 ........................................................................................................95
334
Figura 60: Maqueta de la Residencial San Felipe ..........................................................................................96
Figura 61: Primera etapa de San Felipe.........................................................................................................97
Figura 62: Planta de la primera etapa de San Felipe .....................................................................................98
Figura 63: La segunda etapa de San Felipe ...................................................................................................98
Figura 64: Calles aéreas en San Felipe ..........................................................................................................98
Figura 65: Vista panorámica de PREVI ........................................................................................................100
Figura 66: PREVI ..........................................................................................................................................101
Figura 67: PREVI, Aldo Van Eyck ..................................................................................................................102
Figura 68: PREVI, Charles Correa .................................................................................................................102
Capítulo 5 ........................................................................................................................................................
Figura 69: Mapa del déficit total de Vivienda en Lima Metropolitana .......................................................107
Figura 70: Ranking latinoamericano en calidad de vivienda .......................................................................108
Figura 71: Pobreza extrema ........................................................................................................................109
Figura 72: 15 mil hectáreas en la escala de Lima ........................................................................................110
Figura 73: Planos de San Juan de Miraflores y Villa El Salvador ..................................................................116
Figura 74: Logo de Mi Vivienda ...................................................................................................................122
Figura 75: Colliers, consultora inmobiliaria internacional...........................................................................126
Figura 76: El sueño de la casa propia ..........................................................................................................130
Figura 77: Parques de El Agustino ...............................................................................................................132
Figura 78: Estilo de agrupación en proyectos Mi Vivienda .........................................................................132
Figura 79: Parques de El Agustino ...............................................................................................................133
Figura 80: Proyectos promovidos por Mi Vivienda .....................................................................................133
Figura 81: Relaciones entre Ciudad, objeto arquitectónico y los usuarios .................................................134
Figura 82: Diferencias entre las zonas céntricas y periféricas de Lima .......................................................135
Figura 83: Un hit urbano, ahora no hay motivaciones para hacerlos más ..................................................135
Figura 84: Interior de viviendas para estratos sociales más pobres ...........................................................136
Figura 85: Interior de vivienda en San Isidro ...............................................................................................136
Figura 86: Espacios públicos reducidos .......................................................................................................137
Figura 87: San Felipe, primera etapa ..........................................................................................................138
Figura 88: San Felipe, segunda etapa ..........................................................................................................139
Figura 89: Viviendas de alto costo ..............................................................................................................140
Figura 93: Viviendas de mediano costo ......................................................................................................142
Figura 94: Viviendas de mediano costo ......................................................................................................142
Figura 95: Viviendas de bajo costo ..............................................................................................................143
Figura 96: Viviendas de bajo costo ..............................................................................................................143
335
Figura 97: Vivienda en The Whale-Amsterdam ..........................................................................................146
Figura 98: Vivienda en The Whale-Amsterdam ..........................................................................................146
Figura 99: Patio interior de The Whale .......................................................................................................146
Figura 100: Vivienda en Jameson House-Foster .........................................................................................147
Figura 101: Vivienda en Jameson House-Foster .........................................................................................147
Figura 102: Urban hybrid House-MVRDV....................................................................................................148
Figura 103: Urban hybrid house-MVRDV ....................................................................................................148
Figura 104: Urban hybrid house-MVRDV ...................................................................................................149
Figura 105: Urban hybrid house-MVRDV ...................................................................................................149
Capítulo 6 ........................................................................................................................................................
Figura 106: Templo de Pachacamac ............................................................................................................153
Figura 107: Invasiones en la Tablada de Lurín ............................................................................................154
Figura 108: Organización comunal y territorial ...........................................................................................155
Figura 109: Las manzanas de Villa El Salvador ............................................................................................156
Figura 110: Estructura urbana jerarquizada de Villa El Salvador ................................................................156
Figura 111: Evolución urbana de Villa El Salvador ......................................................................................157
Figura 112: Evolución urbana de Villa El Salvador ......................................................................................158
Figura 113: Plano de Lima por zonas...........................................................................................................159
Figura 114: Plano catastral de Villa El Salvador...........................................................................................160
Figura 115: Las tres zonas de Villa El Salvador ............................................................................................160
Figura 116: Plano satelital de Villa El Salvador ............................................................................................161
Figura 117: Pobreza en el distrito ...............................................................................................................166
Figura 118: Plano estratificado de Lima Metropolitana ..............................................................................167
Figura 119: Imágenes del distrito ................................................................................................................169
Figura 120: Casas de desarrollo incipiente ..................................................................................................171
Figura 121: Proyección solar de Lima ..........................................................................................................172
Figura 122: Flujo de vientos en Lima ...........................................................................................................173
Figura 123: Viviendas de baja densidad ......................................................................................................174
Figura 124: Los parques de Villa El Salvador ...............................................................................................174
Figura 125: Distintos grados de consolidación de viviendas .......................................................................175
Figura 126: Incipiente grado de consolidación ...........................................................................................176
Figura 127: Incipiente grado de consolidación ...........................................................................................176
Figura 128: Ruta C. Grado medio de consolidación ....................................................................................177
Figura 129: Av. Revolución, cerca al municipio ...........................................................................................178
Figura 130: Nuevos proyectos de vivienda por la zona ...............................................................................178
Figura 131: Los símbolos predominantes....................................................................................................179
Figura 132: Plaza de la solidaridad ..............................................................................................................180
Figura 133: Parque Huáscar ........................................................................................................................180
336
Figura 134: Monumento a la mujer ............................................................................................................180
Figura 135: Parque zonal Huáscar ...............................................................................................................181
Figura 136: Plano de espacios públicos en Villa El Salvador .......................................................................182
Figura 137: Estado de las áreas verdes .......................................................................................................183
Figura 138: Calles de la zona de trabajo......................................................................................................184
Figura 139: Calles de la zona de trabajo......................................................................................................184
Figura 140: Alameda el Sol ..........................................................................................................................185
Figura 141: Alameda Primero de Mayo ......................................................................................................185
Figura 142: Alameda de la Ruta C ...............................................................................................................185
Figura 143: Alameda Primero de Mayo ......................................................................................................186
Figura 144: Alameda El Sol ..........................................................................................................................186
Figura 145: Alameda Juan Velasco Alvarado ...............................................................................................186
Figura 146: Alameda César Vallejo ..............................................................................................................186
Figura 147: Alameda José Carlos Mariátegui ..............................................................................................186
Figura 148: Alameda 200 millas ..................................................................................................................186
Figura 149: Plano de la vía Panamericana ...................................................................................................187
Figura 150: Intercambio vial VES-Panamericana Sur ..................................................................................188
Figura 151: Tipos de vías en Villa El Salvador ..............................................................................................189
Figura 152: Vías aledañas a la zona de trabajo ...........................................................................................190
Figura 153: Actividades comerciales ...........................................................................................................193
Figura 154: Actividades comerciales ...........................................................................................................193
Figura 155: Actividades industriales............................................................................................................193
Figura 156: Actividades industriales............................................................................................................193
Figura 157: Certificado de parámetros .......................................................................................................196
Figura 158: Microzonificación sísmica de Villa El Salvador .........................................................................199
Capítulo 7 ........................................................................................................................................................
Figura 159: Imagen satelital del terreno .....................................................................................................202
Figura 160: Imagen satelital del terreno .....................................................................................................202
Figura 161: Plano esquemático ...................................................................................................................203
Figura 162: Emplazamiento y entorno ........................................................................................................204
Figura 163: Grado de consolidación ............................................................................................................205
Figura 164: Vías ...........................................................................................................................................206
Figura 165: Vías ...........................................................................................................................................206
Figura 166: Escalas e influencias .................................................................................................................207
Figura 167: Manzanas .................................................................................................................................214
Figura 168: Toma de partido .......................................................................................................................215
Figura 169: Toma de partido .......................................................................................................................216
Figura 170: Manzanas .................................................................................................................................216
337
Figura 171: Diagramación y dimensionamiento de las manzanas ..............................................................217
Figura 172: Diagramación y dimensionamiento de las manzanas .............................................................217
Figura 175: Plano general de la habilitación urbana ...................................................................................219
Figura 176: Plano de zonificación................................................................................................................220
Figura 177: Plano esquemático de la zonificación ......................................................................................220
Figura 178: Primeras imágenes de la habilitación .......................................................................................221
Figura 179: Primeras imágenes de la habilitación ......................................................................................222
Figura 183: Toma de partido del proyecto arquitectónico .........................................................................229
Figura 184: Toma de partido del proyecto arquitectónico ........................................................................229
Figura 187: Los bloques ..............................................................................................................................231
Figura 188: Patio y circulación horizontal ...................................................................................................231
Figura 189: Áreas de uso, primera planta ...................................................................................................232
Figura 190: Definición de áreas comunes ...................................................................................................232
Figura 191: Definición de uso de área en primera planta ...........................................................................233
Figura 192: Definición de uso de área en primera planta ...........................................................................233
Figura 193: Iluminación y ventilaciones en bloques ...................................................................................234
Figura 194: Enumeración de bloques ..........................................................................................................234
Figura 195: Cortes esquemáticos ................................................................................................................235
Figura 196: Esquema de bloques ................................................................................................................236
Figura 197: Cortes esquemáticos ................................................................................................................237
Figura 198: Esquemas de estructuras de bloques ......................................................................................238
Figura 199: Parrilla-Azotea ..........................................................................................................................239
Figura 200: Jardineras azotea......................................................................................................................239
Figura 201: Azoteas .....................................................................................................................................239
Figura 202: Sótanos .....................................................................................................................................240
Figura 203: Pendiente de terreno ...............................................................................................................241
Figura 204: Sótanos .....................................................................................................................................241
Figura 205: Sótanos ....................................................................................................................................242
Figura 206: Volumetría ...............................................................................................................................242
Figura 207: Textilería y texturas .................................................................................................................243
Figura 208: Elevacion Oeste .......................................................................................................................244
338
Figura 209: Elevacion sur ............................................................................................................................244
Figura 210: Elevacion Este ...........................................................................................................................244
Figura 211: Elevacion Norte ........................................................................................................................244
Figura 212: Elevación ..................................................................................................................................245
Figura 213: Elevación ..................................................................................................................................245
Figura 214: Lados de mayor incidencia solar ..............................................................................................246
Figura 215: Lados de mayor incidencia solar ..............................................................................................246
Figura 216: Tabla y cálculo de asoleamientos .............................................................................................247
Figura 217: Primera planta ..........................................................................................................................249
Figura 218: Primera planta ..........................................................................................................................250
Figura 219: Plazas 1, 2 y 3 ...........................................................................................................................251
Figura 220: Plazas 4, 5 y 6 ...........................................................................................................................252
Figura 221: Vegetación................................................................................................................................253
Figura 222: Plantas y jardineras ..................................................................................................................254
Figura 223: Alturas y espacios públicos.......................................................................................................255
Figura 224: Esquema de platea de cimentación .........................................................................................256
Figura 225: Diagrama de usos en la vivienda ..............................................................................................258
Figura 226: Viviendas de GyM .....................................................................................................................262
Figura 227: Viviendas de GyM .....................................................................................................................262
Figura 228: Acabados de proyecto GyM .....................................................................................................263
Figura 229: Escaleras de emergencia ..........................................................................................................264
Figura 230: Tipologías de vivienda ..............................................................................................................265
Figura 231: Tipologías de vivienda 1 ...........................................................................................................266
Figura 236: Tipologías de vivienda 16 .........................................................................................................268
Figura 237: Plano general de tipologías de vivienda 1 ................................................................................270
Figura 238: Plano general de tipologías de vivienda 2 ................................................................................271
Capítulo 8 ........................................................................................................................................................
Figura 239: Plano A-01 .................................................................................................................................274
Figura 240: Plano A-03 .................................................................................................................................275
Figura 241: Plano A-04 .................................................................................................................................276
Figura 242: Plano A-05 .................................................................................................................................277
Figura 243: Plano A-06 .................................................................................................................................278
Figura 244: Plano A-07 .................................................................................................................................279
Figura 245: Plano A-08 .................................................................................................................................280
339
Figura 246: Plano A-09 .................................................................................................................................281
Figura 247: Plano A-10 .................................................................................................................................282
Figura 248: Plano A-11 .................................................................................................................................283
Figura 249: Plano A-12 .................................................................................................................................284
Figura 250: Plano A-13 .................................................................................................................................285
Figura 251: Plano A-14 .................................................................................................................................286
Figura 252: Plano A-15 .................................................................................................................................287
Figura 253: Plano A-16 .................................................................................................................................288
Figura 254: Plano A-17 .................................................................................................................................289
Figura 255: Plano A-18 .................................................................................................................................290
Figura 256: Plano A-19 .................................................................................................................................291
Figura 257: Plano A-20 .................................................................................................................................292
Figura 258: Plano A-21 .................................................................................................................................293
Figura 259: Plano A-22 .................................................................................................................................294
Figura 260: Plano A-23 .................................................................................................................................295
Figura 261: Plano A-24 .................................................................................................................................296
Figura 262: Plano A-25 .................................................................................................................................297
Figura 263: Plano A-26 .................................................................................................................................298
Figura 264: Guía para imágenes ..................................................................................................................299
Figura 265: Imagen 1 ...................................................................................................................................300
Figura 266: Imagen 2 ...................................................................................................................................301
Figura 267: Imagen 3 ...................................................................................................................................302
Figura 268: Imagen 4 ...................................................................................................................................303
Figura 269: Imagen 5 ...................................................................................................................................304
Figura 270: Imagen 6 ...................................................................................................................................305
Figura 271: Imagen 7 ...................................................................................................................................306
Figura 272: Imagen 8 ...................................................................................................................................307
Figura 273: Imagen 9 ...................................................................................................................................308
Figura 274: Imagen 10 .................................................................................................................................309
Figura 275: Imagen 11 .................................................................................................................................310
Figura 276: Imagen 12 .................................................................................................................................311
Gráficos .................................................................................................................................................
Capítulo 5 ........................................................................................................................................................
Gráfico 1: Tendencia del déficit de Vivienda en Lima Metropolitana ...............................................................
Gráfico 2: NSE Lima Metropolitana .............................................................................................................112
Gráfico 3: NSE Lima sur ...............................................................................................................................112
340
Gráfico 4: Edad promedio de los miembros de núcleos familiares .............................................................113
Gráfico 5: Nivel educativo de los miembros de núcleos familiares ............................................................113
Gráfico 6: Ocupación principal de jefes de núcleos familiares ...................................................................113
Gráfico 7: Ocupación de jefes núcleos familiares independientes .............................................................114
Gráfico 8: Ingreso conyugal neto mensual ..................................................................................................114
Gráfico 9: Forma como perciben sus ingresos, por estratos .......................................................................114
Gráfico 10: Intención de compra o construcción de vivienda .....................................................................115
Gráfico 11: Comprarían o construirían una vivienda ..................................................................................115
Gráfico 12: Características de la vivienda que comprarían o construirían ..................................................115
Gráfico 13: Características de la compra o construcción ............................................................................116
Gráfico 14: Lima Sur: Demanda efectiva de vivienda ..................................................................................117
Gráfico 15: Cuota mensual declarada .........................................................................................................117
Gráfico 16: Preferencias por la Viviendas ...................................................................................................118
Gráfico 17: Créditos e inversión ..................................................................................................................123
Gráfico 18: Porcentaje de crédito ...............................................................................................................123
Gráfico 19: Cantidad de crétidos pedidos ...................................................................................................124
Gráfico 20: Precio de viviendas pedidas .....................................................................................................124
Gráfico 21: Diferencias entre los créditos ...................................................................................................125
Gráfico 22: Diferencias entre los créditos ...................................................................................................125
Gráfico 23: Créditos MV por zonas de Lima ................................................................................................125
Gráfico 24: Crecimiento del PBI ..................................................................................................................128
Gráfico 25: Crecimiento de hogares ............................................................................................................129
Gráfico 26: Viviendas construidas ...............................................................................................................130
..........................................................................................................................................................................
Tablas ....................................................................................................................................................
Capítulo 5 ........................................................................................................................................................
Tabla 1: Viviendas construidas ....................................................................................................................130
341

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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

TESIS PARA OPTAR POR EL TÍTUTO PROFESIONAL DE ARQUITECTO

Autor(es) : Bach. Lizardo Giovani Francia Sierra

Bach. Walter Carcausto Aleman

Título del proyecto de tesis : “Conjunto Habitacional en Villa El Salvador”

Director de la Tesis : Arq. Enrique Alegre Salazar

Agradecemos especialmente a nuestros familiares

También nuestro agradecimiento especial al Arq.

Finalmente, agradecer a Lucas, nuestro amigo

Esta tesis está dedicada a las millones de familias

1.1. Introducción .................................................................................................9

1.2. Elección del tema .......................................................................................11

1.3. Justificación y el Planteamiento .................................................................12

II. Marco Teórico ............................................................................................. 22

2.1.Base Introductoria ......................................................................................23

2.2.Teorización de los problemas ......................................................................24

2.3.Contradicciones a estudiar ..........................................................................27

2.3.1. Lima, ciudad difusa y ciudad compacta ........................................31

2.3.2. ¿Ciudad para los autos o para los peatones? ...............................35

2.3.3. ¿Vivienda multifamiliar o unifamiliar?..........................................37

2.3.4. La relación entre la teoría política y la teoría urbanística .............39

2.4.Realidades arquitectónico urbanas .............................................................41

2.4.1. El pensamiento de Hannes Meyer ................................................41

2.4.2. La “Nueva” Arquitectura, los aportes de Le Corbusier .................42

2.4.5. El retorno a la Manzana ..............................................................48

2.5.Conclusiones parciales ................................................................................50

III. Marco Histórico .......................................................................................... 52

3.1.Las viviendas informales en Lima (1920-Actualidad) ...................................55

3.1.1. Primer periodo (1920-1954) .........................................................57

3.1.2. Segundo periodo (1954-fines de los 80) .......................................58

3.1.3. Tercer periodo (Fines del 80 hasta la actualidad) .........................60

3.2.Las viviendas colectivas ...............................................................................62

3.2.1. Situación internacional (S.XIX-S.XX)..............................................62

3.2.2. Situación Nacional (S.XX)..............................................................68

3.3.Conclusiones parciales ................................................................................77

IV. Marco Referencial ....................................................................................... 79

4.1.Referencias internacionales ........................................................................80

4.3.Conclusiones parciales .............................................................................. 103

V. Análisis cualitativo y cuantitativo de la situación de la vivienda en Lima ... 104

5.1.Análisis de la demanda de Viviendas en Lima Metropolitana.................... 105

5.1.1. Déficit de Viviendas en Lima Metropolitana ............................... 105

5.1.2. Los retos de Lima al 2035 ........................................................... 110

5.2.Análisis de la oferta de viviendas en Lima Metropolitana ......................... 119

5.2.1. El mercado inmobiliario ............................................................. 119

5.2.2. El programa “Mi Vivienda” ......................................................... 122

5.2.3. Características y tendencias del mercado hacia el futuro ........... 126

5.2.4. Análisis cualitativo de la oferta................................................... 131

5.2.4.1. Los proyectos “Mi Vivienda” .......................................... 131

5.2.4.2. Las relaciones en los proyectos de vivienda ................... 134

5.3.Conclusiones parciales .............................................................................. 150

VI. Análisis del Entorno .................................................................................. 152

6.1.Historia de Villa El Salvador ....................................................................... 153

6.2.Características geográficas ........................................................................ 159

6.3.Características socioeconómicas ............................................................... 162

6.4.Características climáticas .......................................................................... 172

6.5.Análisis de la imagen urbana ..................................................................... 174

6.6.Espacios Públicos (áreas verdes y pavimentadas) ..................................... 181

6.7.Estudios de Vialidad .................................................................................. 187

6.8.Equipamiento urbano ............................................................................... 193

6.9.Normatividad ............................................................................................ 196

6.10. Conclusiones parciales .................................................................... 200

VII. Criterios de Diseño ................................................................................ 201

7.2.La Habilitación Urbana .............................................................................. 205