Pericia 10 Sepp

LUIS PATRICIO LOPEZ ALVAREZ
I N G E N I E R O C I V I L - P E R I T O - TOPOGRAFO
TELF:0996238468-032408985 (20:00 pm) -luistefan2006@yahoo.com
estudios.topograficos.5@facebook.com
AVALUO REFERENCIAL COMERCIAL

1. Identificación del perito en avalúos
Perito: Luis Patricio López Álvarez
Profesión: Ingeniero Civil.
Número de calificación y acreditación: 1086
Número de calificación y acreditación: 19-00217-00191
Dirección de contacto: Mariano Enríquez 19 y Febres Cordero.
Teléfono fijo de contacto: 032408985 – 032408927 (20:00 PM)
Teléfono celular de contacto: 0996238468 (CNT) -0987931407 (Movistar)
Correo electrónico de contacto: luistefan2006@yahoo.com
2. Datos generales.
TIPO Inmueble sin edificaciones
PROPIETARIO: CACPET LTDA
CLAVE CATASTRAL 18016501030422000000
LEGALZ.ESCRITURA NOTARIA 4ta
FECHA 7 de abril de 2014
VALOR HIPOTECA $ 12,500.00
A FAVOR DE CACPET LTDA
QUIEN HIPOTECO: Cooperativa de Ahorro y Credito CAPET Ltda
3. Croquis acceso al predio.
DISTANCIA 1685.86 mts = 1.69 KM

SENTIDO: NORT E
HITO: PARQUE CENT RAL
SE RECORRE: SUBCENT RO T IPO B
TIEMPO ESTIMADO: 7.00 Minutos
pág. 1
4. Geo-localización en el Datum WGS84 zona 17S ( centro geométrico del predio)

Centro geometrico
WGS 84
016
NORTE→ 9858632.15
ESTE→ 767323.81
5. Coordenadas del inmueble.
CUADRO DE COORDENADAS UTM
PUNTO COD NORTE ( Y ) ESTE ( X )
LINDEROS
7 A 9858718.75 767266.38
9 B 9858704.32 767249.13
1 C 9858569.66 767388.46
13 D 9858553.09 767376.71
16 E 9858632.15 767323.81
11 F 9858627.01 767314.77
4 G 9858635.79 767334.02
10 H 9858670.29 767277.84
6 I 9858690.57 767289.46
8 J 9858712.23 767258.58
12 K 9858590.96 767344.84
6. Clasificación de la zona.
Resid. Resid. NO
Agricola
Consolidado consolidado
Urbano
x Rural x
7. Linderos generales.
SENTIDO Longitud Linderante
NORT E 192.70 m Herederos de Humberto Muñoz
SUR 197.87 m Herederos de Jorge Aldaz
EST E 20.31 m Camino Publico
OEST E 22.49 m Arcadio Toalombo
NORTE→192.7 Herederos de Humberto Muñoz / SUR→197.87 Herederos de Jorge Aldaz / ESTE →20.31
Camino Publico / OESTE→22.49 Arcadio Toalombo / → /
Datos obtenidos de escritura

8. Superficie.
El predio está comprendido entre los linderos anteriormente mencionados y que tabulo en varias equivalencias:
SUPERFICIE T OT A L: 4083.13 m2
HECT A REA ( 100x100m)= 0.410
CUA DRA ( 84*84 m)= 0.580
SOLA R ( 1764 m2)= 2.310
CA NT ERO ( 441 m2)= 9.260
pág. 2
9. Aspecto legal.
LEGALZ.ESCRITURA NOTARIA 4ta
FECHA 7 de abril de 2014
VALOR HIPOTECA $ 12,500.00
A FAVOR DE CACPET LTDA
QUIEN HIPOTECO: Cooperativa de Ahorro y Credito CAPET Ltda
1. Descripción del terreno y tasación de construcciones.
Acceso Topografía Forma
Calle pública Pendiente 37 % Regular
ASPECTOS DEL LOTE
Esquinero Interior En la via transito
Forma del terreno regular
x Su topografía es inclinada al 37% esta arido sin agua riego
CONSIDERACIONES DE ACCESOS ( VIA-SERVIDUMBE-CALLE)
A ceras Bordillos A sfaltada Empedrada A doquinada Lastrada
El sector cuenta con los servicios de:
x Agua potable
SERVICIOS DEL SECTOR:
Buses Transporte Centro Salud UPC
Alumbrado público
No Si ( flete ) Si ( 8 minutos) Si ( 10 minutos) No tiene alcantarillado
SERVICIOS DEL INMUEBLE:
Alumbrad
No tiene agua riego
Agua riego Agua potable Alcantarillado Electricidad Telefonía
o Vivienda
No Si No No* No No
* Previa solicitud ( se gestionaria y autoriza )
Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* A Construccion de hormigon

Descripción Construccion armado con Paredes de
Avaluo real y actual edificación-Inspec. De campo→Vcr 70 USD/m2 Bloque sin enlucir
Coefic. Correcion por estado conserv.→ Cec 0.80 exteriormente
Coef. Correccion por existenc. Y tipo instalaciones→ Ci 0.80
Viviendas construción→ 38.94 m2 A
38.94 m2
Avaluo comercial y actual construcciones internas → $
Tasación 1,744.40
Mal estado falta terminar colo
TOTAL EDIFICACION→ $ 1,744.40 obra gris
2. Avaluó comercial del inmueble.
Con las características de infraestructura indicadas de forma, topografía, tamaño el “terreno y construcción” lo avaluó
en:
Las condiciones de valor de realización y valor de oportunidad reflejan el estado oferta-demanda del lote y por lo tanto son
variables, en base a todo lo expuesto anteriormente se CONCLUYE que el inmueble presenta un valor real comercial de:
DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno $ 57,000.49
Construcciónes ( Inter.-Exter.) $ 1,744.40
Avaluo total del predio = $ 58,744.89
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 58,744.89
VALOR COMERCIAL DE =CINCUENTA Y OCHO MIL
SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO US dólares 89 /100 .
pág. 3
3. Fotografías.
pág. 4
4. Planimetría y respaldo digital (CD).
Al final de este informe anexo planimetría.
5. DECLARACION JURAMENTADA.-
Declaro bajo juramento que este informe es independiente y corresponde a la experiencia profesional, así también mediante
este párrafo declaró que la misma es verdadera en su contenido técnico e investigación de campo.
Es todo lo que puedo informar, en honor a la verdad.
Atentamente,
LUIS PATRICIO LOPEZ ALVAREZ.

Cédula: 1802986065
PERITO EN INGENIERIA CIVIL CONSEJO DE LA JUDICATURA
pág. 5
ANEXOS DE CÁCULO (TOPOGRAFIA-TASACION)

a) METODOLOGÍA.
i. Se procede a delimitar y geo-referenciar 15 puntos G.P.S, (Global Posición Satelital) para proceder a
triangular las medidas del predio con equipo topográfico. Para el registro topográfico predial se usó el
siguiente equipo:
 GPS modelo Garmin etrex e30 ± 2%
 Topometro digital marca Stanley
 Estación total y GNSS ± 0.2%
 Flexómetro y cinta de medir
 Distanciometro laser CST/berger
 Cámara fotográfica
Los instrumentos utilizados realizan la medición de ángulos a partir de marcas realizadas en discos transparentes. Las
lecturas de distancia se realizan mediante una onda electromagnética portadora (generalmente microondas o
infrarrojos) con distintas frecuencias que rebota en un prisma ubicado en el punto a medir y regresa, tomando el
instrumento el desfase entre las ondas. Se procede con el levantamiento planimetrico mediante el método radial con
estación total que es un aparato electro-óptico de precisión y luego se implanta la superficie que previamente ha sido
geo-referenciada con las coordenadas GPS decimetricas usando un software vectorial.
ii. Se avalúa el terreno en base a consultas del valor comercial del terreno mediante sondeos de costos de terrenos
aledaños, descartando los valores altos y ajustando los valores medios de relaciones $/m2, luego se aplica
factores de ajustes de valoración como son uso del suelo, accesos de vías y servicios básicos.
iii. Se compara el avaluó anterior con los índices de inflación del INEN que implica que un costo se incremente en
función de los índices nacionales.
iv. Se implanto y geo-localizo los predios usando un software vectorial (AutoCAD) se determina superficies y se
cuantifica las medidas.
v. Con el método comparativo de predios colindantes se realiza la tasación comercial actual del mismo.
La Georreferencia linderante se realiza con post-proceso en oficina, aclarando que representante óel SEPS me indico los linderos del
inmueble y posteriormente se procedió a medir con equipo topográfico.
b) Análisis de mercado y económico.

Estimacion referencial del crecimiento del valor del bien en función de la
Inflación anual del Ecuador ( no es valro comercial) Valor de mercado ( Vm)
ITEM SUPERFICIE VALOR UNIT. TOTAL
% inflación Costo construcción/adquisicion
Lote 4083.13 M2 13.96 $ / m2 $ 57,000.49
Escritura/V enta → $ 12,500.00 Año 2013
3.32% 2007
8.83% 2008 S= $ 57,000.49 (Vm)
4.31% 2009
Valor de realización ( Vr)
3.33% 2010
Cv= Coef. V enta corto plazo ( depende forma, localización, infraestructura, conservación y entorno)
5.41% 2011
Vr = $ 57,000.49 x Cv
4.16% 2012
Vr = $ 57,000.49 x 0.95
2.70% 2013
Vr = $ 54,150.47 (Vr)
3.67% $ 12,958.75 2014
3.38% $ 13,396.76 2015 Valor de oportunidad ( Vop)
3.30% $ 13,838.85 2016 Cv= Coef. V enta oportunidad ( dinero efectivo, necesidades economicas,etc)
Vop= $ 57,000.49 x Cv
Vop= $ 57,000.49 x 0.92
Datos inflación del INEN Vop= $ 52,440.00 (Vop)
3.30 % ( estimado resultados al 2017)
pág. 6
RESPALDO DIGITAL
CONTIENE:
FOTOS
VIDEO
Carpeta: 10
Sector: Barrio Venezuela-Atras Italquimicos-Santa Rosa-Ambato-Tungurahua
pág. 7
RESPALDO DIGITAL
CONTIENE:
pág. 8

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AVALUO REFERENCIAL COMERCIAL

3. Croquis acceso al predio.

DISTANCIA 1685.86 mts = 1.69 KM

4. Geo-localización en el Datum WGS84 zona 17S ( centro geométrico del predio)

Datos obtenidos de escritura

Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* A Construccion de hormigon

DESCRIPCION TASACION USD.

4. Planimetría y respaldo digital (CD).

Al final de este informe anexo planimetría.

Es todo lo que puedo informar, en honor a la verdad.

LUIS PATRICIO LOPEZ ALVAREZ.

ANEXOS DE CÁCULO (TOPOGRAFIA-TASACION)

b) Análisis de mercado y económico.

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