TRABAJO DE DERECHO REGISTRAL

INTEGRANTES:
ARACELLY DEL CARMEN REYES LINARTE 10041680
SHIRLEY MASSIEL MARENCO ESCOBAR 18183381
ALBERTO JOSE BAEZ 18183095

DOCENTE:
JORGE BAUTISTA

MANAGUA 12 DE JUNIO DEL AÑO 2021

INTRODUCCION
Una casa, terreno, predio, lote, parcela, apartamento, quinta, hacienda o finca es
lo que comúnmente se conoce como propiedad inmueble”, precisó la doctora Cruz
Castillo.
Antes de comprar una propiedad, el adquirente debe solicitar en el Registro
Público un Certificado Relacionado de Propiedad”, con el cual podrá conocer el
historial registral del inmueble.
En cada cabecera departamental o de la Región Autónoma de la Costa Atlántica,
habrá por lo menos una Oficina de Registro Público. La Comisión Especial de
Registros aprobará y determinará la apertura de oficinas de Registros Públicos
departamentales o regionales adicionales. (Artículo 15 de la ley 698).

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Únicamente pueden constituirse derechos por quien tenga inscrito su derecho en
el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento. (artículo 46 ley 698)
¿Cómo se inscribe y que documento debe presentar?
En este departamento se asientan los derechos inscribibles correspondientes a las
propiedades, Mercantiles y de Garantías Mobiliarias, así como lo establece la Ley
698, Ley General de Registro en su artículo 73.

En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirán, anotarán o cancelarán:

 Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y

declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación,
servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie,
propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como
cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio
en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades
del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

 Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no

inscribirse para los efectos del artículo 2949 del Código Civil; y

 Los títulos constitutivos de promesas de compra o de venta, deberán

inscribirse como anotaciones preventivas para cenar el tráfico jurídico de la
finca respecto de las enajenaciones durante el plazo establecido en el
contrato.

Cada vez que un ciudadano nicaragüense o extranjero adquiera una propiedad,

debe de acudir inmediatamente a inscribir la Escritura en el Registro Público de la
Propiedad Inmueble y Mercantil de Managua cumpliendo con los siguientes
requisitos:
1. El interesado deberá tramitar una Solvencia municipal en la Alcaldía de
Managua.
2. Deberá también, tramitar un Certificado Catastral en el Instituto
Nicaragüense de Estudios Territoriales (INETER).
3. Después deberá pagar el Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles,
en cualquier sucursal de la Administración de Rentas de la Dirección
General de Ingresos (DGI). El valor a pagar corresponde del 1%.
4. Con el Certificado Catastral, Solvencia Municipal, Plano aprobado, pago de
la BIT de la DGI, se comparece al Registro Público a valorar para pagar el
arancel registral del 1% y se ingresan los documentos para su inscripción.

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Todos estos documentos mencionados deben estar vigentes e insertados
íntegramente en el testimonio que libre el Abogado y Notario Público de la
escritura que se va a inscribir.
5. En la ventanilla de Tasación en el Registro de Mangua, le entregaran un
baucher del servicio de inscripción, ya sea que usted escoja el trámite
ordinario o el trámite Agilizado. Con la cotización deberá cancelar el arancel
en el banco de su preferencia y una vez cancelado tendrá que presentar la
minuta de pago en la Ventanilla 6 para su debido trámite.
6. Para mayor comodidad, el depósito del arancel registral del 1% sobre el
avalúo catastral puede realizarlo en cualquier sucursal del Banco de la
Producción (BANPRO) cuenta número (10010303736067) en trámite
ordinario y la cuenta número (10010307308573) para pagar el trámite
agilizado.
7. Una vez que se haya realizado el pago en el Banco, deberá presentar todos
estos documentos en las ventanillas de Tasación. Su abogado y Notario
Público deberá garantizar que todos los documentos estén completos y
vigentes.
8. Si todos los documentos que usted presentó están correctos y en regla, su
escritura pública debidamente inscrita le será entregada en un plazo de 30
días en el trámite ordinario y en 10 días hábiles si paga el trámite agilizado

¿Qué documento se debe presentar?

1. Cotización y comprobante de pago.
2. Escritura pública o sentencia judicial (ABOGADO Y NOTARIO PUBLICO O
EL JUDICIAL).
3. Certificado catastral y plano topográfico si el caso lo amerita (INETER).
4. Solvencia municipal (IBI).
5. Certificado de avalúo catastral (DGI)
6. Comprobante de pago de impuesto por transmisión del bien inmueble (DGI)
7. Libertad de gravamen.
Plazo de inscripción es mínimo 15 días y máximo 30 días hábiles.
¿De donde proviene y quien emite cada documento?
 La solvencia municipal (IBI) la emite la alcaldía correspondiente a cada
municipio.
 El certificado catastral y plano aprobado, lo emite el INSTITUTO
NICARAGUENSE DE ESTUDIOS TERRITORIALES. (catastro físico).
 Certificado de avalúo catastral y comprobante de pago de impuesto
(DIRECCION GENERAL DE INGRESOS).
 Escritura pública. (TESTIMONIO DE LA ESCRITURA PUBLICA).
 Sentencia judicial, (EMITIDA POR UN JUEZ),
 Comprobante de pago de la inscripción. (REGISTRO DE LA PROPIEDAD).

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¿Cuál es el contenido de cada documento?
La solvencia municipal de conformidad al artículo 5 de la ley 452 LEY DE
SOLVENCIA MUNICIPAL y según la revisión de sus registros de municipalidad
hace contar si el contribuyente esta solvente en los impuestos de la propiedad que
tiene dominio.
El documento del certificado catastral contiene
 Objeto del certificado catastral
 Matriz del inmueble
 Datos del propietario
 Datos registrales del inmueble
 Datos del inmueble nuevo
 Ubicación
 Adquiriente
 Observación
Certificado de avalúo catastral inmueble.
 Datos del avalúo. (Nombre del propietario, Nombre del comprador)
 Datos del pago
 Razón del avalúo
 Datos de validación del bien
 Datos del propietario
 Datos del bien
 Datos a pagar
 Datos del comprador
 Datos de la persona que está haciendo el tramite
 Datos del notario que realizo la escritura.
La libertad de gravamen se solicita al registro de la propiedad y contiene los datos
de la propiedad, titular y si está gravada.
Escritura pública (testimonio).
 Numero de escritura
 Título de la escritura
 Fecha y hora
 Domicilio
 Datos del abogado y notario (carnet y fecha de vencimiento del quinquenio
 Datos de los comparecientes
 Datos del registrales del bien inmueble.
 Valor de la venta del bien inmueble.
 Las voluntades de las partes contratantes.
¿En que debe coincidir cada documento?

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Todos los documentos deben coincidir en los datos de la propiedad, dirección,
linderos, finca, asiento, así mismo en los datos del propietario deben ser los
mismo en todos los documentos requisitos para la inscripción de una propiedad.
¿Qué es la escritura pública (testimonio)?
Una ESCRITURA PUBLICA es un documento público en el que se realiza ante un notario
público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que
firma con el otorgante u otorgantes, mostrando sobre la capacidad jurídica del contenido y
de la fecha en que se realizó

¿Quién hace esa escritura?

Notario Público.

¿Quién lo firma?
El protocolo

1. Los comparecientes.
2. Notario Público.

El testimonio.
Notario público.
¿Qué complejidades debe tener una escritura pública?
El principal obstáculo en una escritura es conocer a fondo los elementos del
contrato que se va a realizar, por ejemplo, en la compra venta de inmueble se
debe conocer las obligaciones del vendedor y del comprador, en caso de que
ocurra algún percance, si hay o no derecho al saneamiento por evicción.

En cuanto a la forma es necesario conocer la Ley del Notariado y sus reformas

para saber que se está ante un contrato determinado que pueda exigir algún
requisito especial por ejemplo los requisitos del testamento abierto y los tres
testigos obligatorios.
Cuando se conoce la ley no hay problema en redactar un buen contrato en una
escritura.
¿Quién recibe los documentos en el registro y cuando los regresa?
Los recibe el registrador los cuales son Abogados y Notarios Públicos Art. 19 Ley
698 en la ventanilla, esto va ser depende del trámite si es agilizado 15 días y
normal 30 días.

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Facultades del cargo de los Registradores Públicos Auxiliares.
Los Registradores Auxiliares están facultados para autorizar la inscripción,
suspensión o denegación de los documentos presentados, firmar los asientos y
extender certificaciones regístrales dentro de la competencia que se les haya
asignado en su acuerdo de nombramiento. (artículo 30 del reglamento de la ley
698).
Responsabilidad Civil.
Conforme el Artículo 27 LGRP, los Registradores o Registradoras no incurrirán en
responsabilidad civil cuando los errores, inexactitudes u omisiones cometidos en
los asientos regístrales tengan su origen en algún defecto del mismo título o
documento inscrito y no sean de los que notoriamente debieron haber motivado la
denegación o la suspensión de la inscripción, anotación o cancelación.
Si el Registrador o Registradora hubiere causado daño y perjuicio en el caso de
errores cometidos en asientos de cualquiera naturaleza, aun cuando haya
procedido a su rectificación, será sujeto de la acción por responsabilidad civil, si
hubiere mérito para ello. (artículo 31 del reglamento de la ley 698)
¿Cuándo los niega?
1. Primero al Registrador denegar por el fondo y la forma.
2. Deben diferenciarse requisitos de fondo y de forma, correspondiendo el
primero al Registrador denegar por el fondo y la forma.
3. Contradicción con la fecha de autorización de la Escritura y la fecha en que
el Notario extiende el Testimonio. Arto. 179 del Reglamento a la Ley 698.
4. Omisión del domicilio del Notario autorizante. Arto. 36 numeral 2 de la Ley
698.
5. Quinquenio vencido. Arto. 36 numeral 2 de la Ley 698.
6. Errores al transcribir las cédulas y/o nombres de los otorgantes nacionales
o extranjeros ya que muchas veces NO coinciden en números y en letra.
7. No relacionar de manera completa las generales de ley del compareciente.
8. Omisión de la acreditación de los otorgantes cuando estos actúan en
nombre y representación de otros, Arto. 23, numeral 3 de la Ley del
Notariado.
9. Omisión de relacionar los folios del libro de actas, la fecha de celebración y
el lugar. Art. 23 inciso 3 párrafo 3ro. De la Ley del Notariado.
10. Contradicción en las fechas de celebración de actas insertas y fecha en
que se extiende la certificación y además también las contradicen con la
fecha de elaboración de la escritura o libramiento del testimonio. Arto. 179
del Reglamento Ley 698.
11. La persona que comparece a otorgar el documento, debe demostrar ser el
interesado legítimo. Arto 47 y 207 del Reglamento de la Ley 698.
12. Omisión de las firmas en la conclusión de las Escrituras Públicas o las

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 relacionan mal.
13.Omiten relacionar la serie y número de papel sellado de Protocolo y de
Testimonio o los relacionan mal. Art. 61 del Reglamento de la Ley 698
LGRP.
14. Corregir el número de papel sellado al reingresar los documentos
subsanados.
15.En el caso de las Revocaciones de Poder omiten relacionar los datos
Registrales del Poder que pretenden revocar.
16. Figura Notarial o acto jurídico incorrecto de acuerdo al contenido de la
escritura.

¿Qué te pueden mandar a corregir?

Cuando el Registrador o la Registradora, en ejercicio de su función calificadora,
detecte algún defecto en el documento inscribible que impida la práctica del
asiento solicitado, lo manifestará a la parte interesada para que subsane la falta o
el defecto durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo subsanare, o
cuando éste fuere insubsanable, devolverá el documento a la parte interesada
haciendo constar con razón al pie del título los motivos en que funda su decisión,
expresando las normas legales en que se apoye y el recurso que cabe contra la
misma. (artículo 37 ley 698)
1. Numero de cedula incorrecto.
2. Por no coincidir con los linderos de la propiedad.
3. Error de números de asientos registral.
4. Por dirección del bien inmueble.
5. Por nombres de los comparecientes incorrectos.
6. Y todo lo anterior descrito.

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CONCLUSIÓN
Podemos concluir que la inscripción de una propiedad tiene expresamente sus
requisitos los cuales están previsto en la ley, eso nos ayuda a tener más
responsabilidad y seguridad al momento de comprar o inscribir un bien,
igualmente es responsabilidad del Notario Público asesorarte y redactarte una
escritura con los requisitos necesarios del bien inmueble que estas comprando
para evitar irregularidades o cualquier tipo de inconveniente en el momento de la
inscripción.

BIBLIOGRAFÍA
Asamblea Nacional de la Republica de Nicaragua. (27 de agosto de 2009). Ley
general de los registros públicos. Ley 698. Managua, nicaragua: la gaceta,
diario oficial n°. 239.

Asamblea Nacional de la Republica de Nicaragua. (2013). De reglamento ley n°.

698, ley general de los registros públicos. Managua.
Asamblea Nacional de la Republica de Nicaragua. (22 de febrero de 2013).
Decreto ejecutivo n°. 13-2013,de reglamento ley n°. 698, ley general de los
registros públicos. Managua, nicaragua: la gaceta, diario oficial n°. 44 .
Direccion General de Ingresos (DGI). (s.f.). Recuperado el 14 de mayo de 2021,
de direccion general de ingresos (DGI):
https://www.dgi.gob.ni/pdfnoticia/324
Nicaragua, A. N. (22 de febrero de 2013). Decreto 13-2013. Managua, nicaragua:
la gaceta diario oficial.

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ANEXOS

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pág. 12
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 TESTIMONIO

ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO VEINTISIETE (35) COMPRAVENTA

DE UN BIEN INMUEBLE. – Municipio Managua, Departamento de Managua,

a las una y treinta minutos de la tarde del día seis de septiembre del año dos mil dieciocho. ANTE MÍ: OSMAR

ANTONIO ACUÑA, mayor de edad, soltero, Abogado y Notario Público de la República de Nicaragua, con número

de cédula de identidad nicaragüense número cero, cero, uno, guion, cero, cuatro, cero, ocho, ocho, siete, guion, cero,

cero, dos, ocho L (001-040887-0028L), con domicilio en la ciudad de Managua, de transito intencional por esta

ciudad, para la celebración expresa de este acto debidamente autorizado por la Excelentísima Corte Suprema de

Justicia para ejercer el Notariado en un quinquenio que finaliza el día catorce de agosto del año dos mil veintiuno,

con carné de abogado y Notario Público número dos, dos, dos, seis, tres (22263).- Comparecen los señores

ALBERTO JOSE BAEZ, mayor de edad, viudo, ingeniero, de este domicilio, quien se identifica con cédula de

identidad nicaragüense número: cero, cero, uno, guion, tres, uno, uno, dos, ocho, nueve, guion, cero, cero, uno, cinco,

letra Mayúscula “K” (001-311289-0015K) y el señora ARACELLY REYES, mayor de edad, casada, veterinaria, de

este domicilio, quien se identifica con cédula de identidad nicaragüense número: cero, cero, uno, guion, uno, ocho,

cero, seis, nueve, cinco, guion, cero, cero, uno, nueve, Letra mayúscula “A” Mayúscula (001-180695-0019A) .- Doy

fe de conocer personalmente a los comparecientes quienes se han identificado debidamente y que a mi juicio tienen la

capacidad civil, necesaria y legal suficiente para contratar y obligarse, en especial para el otorgamiento del presente

acto y contrato en el que comparecen en sus propios nombres e interés.- Habla el primer compareciente señor:

ALBERTO JOSE BAEZ, y dice: PRIMERA: (RELACION DE DOMINIO Y DESCRIPCION DEL BIEN

INMUEBLE): Declara que según Escritura Pública numero ochenta y dos (82) otorgada ante los oficios notariales

del Licenciado Cristóbal Genie, el día cinco de agosto del año mil dos mil tres, es dueño en dominio y posesión de un

bien inmueble de ocho manzana ubicado en el municipio de Managua de este departamento Managua, el que está

comprendido dentro de los siguientes linderos: Oriente: con el señor George Luis Contreras Aburto; Occidente:

proyecto arco iris; Norte: Propiedad de Juan Torrez y Sur: propiedad de Sandra Chávez, propiedad Inscrita según

aparece la finca número: ciento cuarenta y cuatro mil cuatro ciento veinte ocho(144428), Asiento número: dos (2),

Folio: noventa (90); Tomo: dos mil seiscientos treinta y ocho (2638) columnas de inscripciones secciones de

Derechos Reales, del Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil de Managua. Continua hablando el

primer compareciente el señor ALBERTO JOSE BAEZ y dice: SEGUNDA (VENTA): Que por medio de la

presente Escritura Pública y por el precio de CIENTO SESENTA MIL CORDOBAS NETOS (C$ 160.000.00) dinero

que confiesa haber recibido a su entera satisfacción en este acto, VENDE, CEDE Y TRASPASA el dominio y

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posesión DEL BIEN INMUEBLE DESCRITO EN LA CLAUSULA PRIMERA DE ESTE INSTRUMENTO

PÚBLICO al señora ARACELLY REYES, libre de gravamen y comprometiéndose al saneamiento y evicción en los

casos de ley. Habla el señor, ARACELLY REYES y dice que TERCERA (ACEPTACION): Que en los términos

relacionados acepta la venta que por medio de este instrumento le hace el señor: ALBERTO JOSE BAEZ. Así se

expresaron los comparecientes debidamente instruidos por mí el Notario acerca del valor, objeto, alcance y

trascendencias legales de este acto, de las cláusulas generales que aseguran su validez, de las especiales que contiene

renuncias y estipulaciones explicitas e implícitas y de las que en concreto se han hecho, así como la necesidad de

presentar el testimonio que de esta escritura se libre ante las autoridades de El Registro Público de la Propiedad y

Mercantil de Managua. El suscrito Notario Certifica y da fe de haber tenido a la vista los documentos relacionados. Y

leída que fue la presente a los comparecientes la encuentran conforme aprueban, ratifican y firman junto conmigo el

Notario que doy fe de todo lo relacionado. (f) Ilegible plasma huella dactilar ALBERTO JOSE BAEZ (f) Legible

ARACELLY REYES, (f) Ilegible “Notario Público”. –---------------------------------------------------------------------------

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PASÓ ANTE MÍ. Del reverso del folio número diecinueve al reverso del folio número

veinte de mi protocolo número cinco que llevo durante el corriente año dos mil veinte,

protocolo numero SERIE P 8237599 Y P 8237600 y a solicitud del compareciente señor

ARACELLY REYES, libro este primer testimonio el cual consta de una hoja útil de papel

sellado de Ley SERIE H 3720051, la cual firmo, rubrico y sello, en la Ciudad de Managua,

Departamento de Managua, a las dos de la tarde del día veinticinco de octubre del año dos

mil veinte. –

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Lic. -: OSMAR ANTONIO ACUÑA

ABOGADO Y NOTARIO PÚBLICO. -

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