Certificados de existencia y representación no

están vencidos

Uno más de los problemas que afrontan en la actualidad los administradores de

las propiedades horizontales, como consecuencia del aislamiento obligatorio por la
Covid-19,  es el del vencimiento del certificado de existencia y representación
legal, expedido por la Alcaldía de ubicación de la copropiedad, o la entidad que
esta delegue, comúnmente llamado personería jurídica, ya que ese documento es
el que permite demostrar, especialmente ante los bancos y entidades de servicios
públicos, así como ante cualquier autoridad o entidad privada, su calidad de
representantes legales.
Si bien es cierto, en estricto sentido jurídico, un certificado de existencia y
representación legal no tiene tiempo de vigencia, pues una persona jurídica no
puede carecer de representante legal, por lo cual el que se encuentre inscrito lo
será hasta que sea inscrito otro, no podemos negar que existe la marcada y casi
incontrovertible costumbre de solicitar que aquel que se presenta, no tenga un
tiempo de expedición mayor de 3 meses y en ocasiones, incluso, no mayor de un
mes.

Es por eso que, en condiciones normales, es común ver a los administradores

solicitar, casi que mensualmente, un nuevo certificado de existencia y
representación legal o, como insiste la gran mayoría impropiamente en llamarlo,
la personería jurídica. Por eso acuden de manera personal, en la mayoría de los
casos, ante las correspondientes Alcaldías, o de forma virtual cuando existe ese
servicio en el portal web del municipio, para solicitar la expedición del certificado, o
la actualización del mismo presentado la copia del acta de la asamblea general y/o
del consejo de administración, según el caso, acreditando su nombramiento o
ratificación en el cargo.
En época de aislamiento se dificulta obtener el certificado actualizado
Pero ante la situación de aislamiento obligatorio en que nos encontramos, no ha
sido fácil seguir obteniendo los certificados de existencia y representación legal de
las propiedades horizontales, de una parte porque no todas las dependencias de
las Alcaldías están atendiendo en forma permanente al público, y de otra, porque
no en todas las copropiedades ha sido posible celebrar las asambleas generales
ordinarias del año 2020, razón por la cual no se ha producido el nombramiento de
los nuevos consejos de administración encargados de nombrar el administrador, o
de que sea la asamblea la que se encargue de su nombramiento, por lo cual, ante
la falta de las respectivas actas, las alcaldías se niegan a actualizar los
certificados.

Decreto 491 amplió vigencia de los certificados

Con el fin de solucionar esta situación, el Gobierno Nacional dispuso, a través
del Decreto 491 del 18 de marzo de 2020, la ampliación de la vigencia de los
certificados, durante todo el término de la Emergencia Sanitaria, declarada por el
Ministerio de Salud y por un mes más.
Artículo 8. Ampliación de la vigencia de permisos, autorizaciones,
certificados y licencias. Cuando un permiso, autorización, certificado o
licencia venza durante el término de vigencia de la Emergencia Sanitaria
declarada por el Ministerio de Salud y Protección Social y cuyo trámite de
renovación no pueda ser realizado con ocasión de las medidas adoptadas
para conjurarla, se entenderá prorrogado automáticamente el permiso,
autorización, certificado y licencia hasta un (1) mes más contado a partir de
la superación de la Emergencia Sanitaria declarada por el Ministerio de
Salud y Protección Social.
Superada la Emergencia Sanitaria declarada por el Ministerio de Salud y
Protección Social el titular del permiso, autorización, certificado o licencia,
deberá realizar el trámite ordinario para su renovación.
Como se recordará, la Emergencia Sanitaria fue declarada por el Ministerio de
Salud y Protección Social, mediante Resolución 385 del 12 de marzo de 2020,
hasta el 30 de mayo de 2020, pero la misma, según la citada resolución, podría
prorrogarse en caso de persistir las causas que le dieron origen, y en razón de ello
se ha anunciado por el Gobierno Nacional, que será ampliada hasta el 31 de
agosto de 2020.
Con base en todo lo expuesto podemos afirmar que los certificados de existencia y
representación legal de las propiedades horizontales, que no han podido
renovarse por causa de las medidas de aislamiento decretadas por el Gobierno
Nacional, se encuentran plenamente vigentes y lo estarán mientras se superen las
causas de la Emergencia Sanitaria y hasta un mes más después de ello.

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 mayo 19, 2020

Propiedades horizontales podrían

acceder al auxilio de nómina

El nuevo Decreto Legislativo 677 de 2020, dictado el 19 de mayo por el Ministerio

de Hacienda para ampliar la cobertura de los beneficiarios del  Programa de apoyo
estatal para el pago de nóminas, estableció ahora la posibilidad de que un amplio
sector de las propiedades horizontales puedan acceder a dicho beneficio.
Como se recordará, el pasado 8 de mayo el Gobierno Nacional creó, mediante
el Decreto Legislativo 639 de 2020, el Programa de Apoyo al Empleo Formal –
PAEF, con el fin de  realizar un aporte estatal temporal, equivalente hasta el 40%
del salario mínimo legal mensual vigente, por cada trabajador, para el pago de los
salarios. Dicho programa tenía como beneficiarias a las personas jurídicas que
demostraran la necesidad del aporte, certificando una disminución del veinte por
ciento (20%) o más de sus ingresos.
El parágrafo 1 del artículo 2, del mencionado Decreto 639, había incluido como
beneficiario del programa PAEF, a las entidades sin ánimo de lucro, pero siempre
que se tratara de contribuyentes del Régimen Tributario Especial, y como la
propiedad horizontal no pertenece a dicho régimen,   se encontraban excluidas del
auxilio estatal para el pago de nómina.

Propiedad Horizontal no pertenece al Régimen Tributario Especial

Antes de continuar con el análisis para determinar que el nuevo Decreto
Legislativo 677 de 2020 incluye como beneficiaria del auxilio a un sector de las
propiedades horizontales, será necesario recordar que las copropiedades no
pertenecen al Régimen Tributario Especial.   En reciente concepto de la DIAN,
con radicado 039870 de 20/11/201, se  precisó que las personas jurídicas
originadas en la constitución de la Propiedad Horizontal, no pueden desarrollar los
procesos de calificación, permanencia y/o actualización en el Régimen Tributario
Especial, por cuanto éstas son contribuyentes del régimen ordinario del impuesto
sobre la renta.
A través del mismo concepto se recordó que, con fundamento en el parágrafo del
artículo 19-5 y el artículo 22 del Estatuto Tributario, las propiedades horizontales
de uso residencial son no contribuyentes y no declarantes del impuesto sobre la
renta y complementarios.

Caso contrario sucede con las personas jurfdicas originadas en la constitución de

la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas
comunes para la explotación comercial o industrial o mixto que generen algún tipo
de renta, pues según el citado concepto de la DIAN, estas personas adquieren la
calidad de contribuyentes de! impuesto sobre la renta y complementarios sobre los
recursos que obtengan por la explotación de estos bienes o áreas comunes.

Nuevo decreto beneficia centros comercial y copropiedades mixtas

La anterior precisión es importante porque ahora el nuevo Decreto Legislativo 677
de 2020 de mayo 19, al modificar el decreto 639, cambió el contenido del artículo
2, y en especial de su parágrafo 1, para incluir  como beneficiarias del PAEF, y por
tanto del auxilio estatal para el pago de nómina, a todas aquellas entidades sin
ánimo de lucro obligadas a presentar declaración de renta.
Parágrafo 1. Las entidades sin ánimo de lucro no deberán cumplir con el requisito
establecido en el numeral 2 de este artículo. En su lugar, deberán aportar copia
del Registro Único Tributario. En todo caso sólo podrán ser beneficiarios del
Programa las entidades sin ánimo de lucro que estén obligadas a presentar
declaración de renta o en su defecto declaración de ingresos y patrimonio, así
como información exógena en medios magnéticos por el año gravable 2019″.
De acuerdo con lo anterior, la modificación a la norma ahora permite incluir, como
beneficiarios del Programa de apoyo al empleo formal – PAEF, a todas aquellas
Propiedades Horizontales de carácter comercial o mixta, que se encuentren
obligadas a presentar declaración de renta porque destinan algún o algunos de
sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, con lo cual
generen algún tipo de renta.

Para leer el decreto completo y conocer el procedimiento de postulación para la

obtención de los aportes y los requisitos que se deben cumplir, recomendamos dar
clic aquí Decreto Legislativo 677 de 2020.
 mayo 20, 2020
Violación de derechos de vigilantes
durante aislamiento por Covid-19

Foto tomada de Semana TV

Gran impacto han causado los hechos sucedidos en el Edifico Luz Marina, una
copropiedad ubicada en el Barrio Rosales del norte de Bogotá, en el que una
vigilante debió pasar un mes viviendo en el sótano con un sofá que le prestó el
presidente del consejo, sin poder salir y solo alimentándose con $15.000,= que le
pagaban diariamente.

Según han informado casi todos los medios de comunicación,  la señora Edy
Fonseca tuvo que quedarse en el Edificio, al inicio de la cuarentena, luego de que
despidieran a los otros dos vigilantes con los que compartía el trabajo, y solo logró
salir en ambulancia cuando sufrió parálisis facial y estuvo al borde de un coma
diabético.

Lamentamos las condiciones indignantes por las que debió pasar la señora
Fonseca, que esperamos sean investigadas por las autoridades competentes,
pero de esos hechos queremos resaltar que ella había sido contratada por el
Edificio de manera directa, para prestar sus servicios de vigilancia, sin pertenecer
a una empresa con licencia otorgada por la Superintendencia de Vigilancia
Privada, lo cual hace mucho más grave la situación.

¿Su copropiedad puede estar repitiendo la historia del Edifico Luz Marina?
Ante la difícil situación económica que están atravesando las copropiedades o
anticipándose a lo que pueda suceder, por la falta de pago de las cuotas de
administración, algunos administradores y consejos de administración han optado
(o al menos lo han pensando), por modificar la forma de prestación del servicio de
vigilancia, reduciendo el número de hombres contratados con la empresa o incluso
cancelando el servicio, para vincular algunas más económicas, como las que
prestan servicios de conserjería o recurriendo a  la contratación directa, queriendo
evitar costos de intermediación.

Será importante que antes de tomar decisiones como esas, que podrían llegar a
desconocer los derechos de los trabajadores, por imponerles jornadas y cargas
mayores de trabajo, disminuir sus salarios o violar normas que regulan el servicio
de vigilancia privada en el país, conozcan lo que establece la ley al respecto, para
respetar los derechos de los trabajadores y evitar sanciones o demandas
millonarias.

Contratación, jornadas máximas de trabajo, pago de horas extras y recargos

por jornada nocturna o en día festivo

Igual que a todo trabajador en Colombia, el Código Sustantivo del Trabajo ordena
que el personal que presta servicio de vigilancia sea vinculado a través de contrato
laboral, con el pago de al menos el salario mínimo y demás recargos por jornadas
extras y servicios en días festivos o jornadas nocturnas.

El vigilante tiene derecho a ser afiliado al Sistema General de Seguridad Social

con una cotización basada en la totalidad de su salario, es decir, incluyendo los
recargos por horas extras y demás, así como al pago de subsidio de transporte,
primas, cesantías, intereses a las cesantías y vacaciones.  

Por su parte, la ley 1920 de 2018, conocida como ley del vigilante, en su artículo 7,
autoriza a los trabajadores del sector de la vigilancia a pactar, de común acuerdo
con su empleador, y siempre que conste por escrito, jornadas diarias de doce (12)
horas.  Aunque el citado artículo mantiene la jornada ordinaria en ocho horas,
permite extender  la jornada suplementaria hasta por cuatro (4) horas adicionales
diarias, las cuales deberán ser pagadas con los correspondientes recargos por
jornada suplementaria, es decir, como horas extras, con sus correspondientes
recargos adicionales si se realiza en jornada nocturna o en día festivo.
La citada norma es clara en establecer que en ningún caso las horas extras
podrán exceder de cuatro (4) diarias, y en la semana no podrán ser más de doce
(12).

Trabajador tiene derecho a descanso durante el trabajo y domingos

El artículo 167 del Código Sustantivo del Trabajo indica que la jornada de trabajo
deberá dividirse al menos en dos secciones, otorgando un tiempo de descanso
racional, según la necesidad del trabajador y la naturaleza del trabajo.

Por su parte, el artículo 172 del mismo Código, consagra el derecho del trabajador
al descanso mínimo de 24 horas en día domingo, que podrá, dadas las
características del servicio de vigilancia privada, ser compensado con un día
descanso en otro día de la semana.

Sobre este tema puede leer más en : Jornadas de 12 horas para personal de vigilancia
privada y pago de horas extras
Características mínimas de los puestos de vigilancia

Conforme con los protocolos aprobados por la Superintendencia de Vigilancia

Privada, para la prestación del servicio, el lugar de trabajo debe contar con los
recursos locativos o sanitarios mínimos para que el Personal de vigilancia pueda
desarrollar su labor en condiciones que no atenten contra su propia seguridad y
dignidad. El sitio de trabajo debe permanecer limpio, organizado y contar con
iluminación, acceso a baño y algún medio de comunicación.

Requisitos legales al momento de contratar servicio de vigilancia y

seguridad privada 
Analizar el tema de los requisitos legales para la contratación del servicio de
Seguridad Privada en la Propiedad Horizontal no es tarea sencilla, máxime si se
tienen en cuenta los diversos y, a veces, diametralmente opuestos intereses que
encierran –unos con mayor justificación que otros, diríamos-, tales como los altos
costos que  para los propietarios y residentes implica, el derecho al trabajo de
quienes vienen ejerciendo la labor de “porteros” y el interés legítimo del Estado en
brindar seguridad a sus ciudadanos regulando para ello la actividad, sólo por citar
algunos ejemplos.

Normatividad que exige licencias

Desde hace más de dos décadas, en el año 1994, a través del Decreto con fuerza
de ley Nº 356 del 11 de febrero, el Gobierno Nacional reguló la actividad de
la “vigilancia”, estableciendo la necesidad de la licencia o credencial expedida por
la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada  para quienes brindaran el
servicio.
No obstante, el citado Decreto-Ley no fue claro al definir el concepto
de “vigilancia”, razón por la cual se generaron las más disímiles polémicas sobre
quiénes eran los realmente obligados a contar con la mentada licencia.  Una de
las teorías que mayor eco logró, y con base en la cual se ha venido prestando el
servicio de vigilancia en edificios y conjuntos por particulares que no cuentan con
credencial expedida por la Superintendencia de Vigilancia Privada, es aquella que
pregona cómo el servicio de portería se asimila al del “conserje” y por tanto se
limita a la apertura, cierre de puertas y entrega de correspondencia, lo cual no fue
regulado  por esa norma.
Sin embargo, tal posición es ilegal, pues desconoce un antiguo pero poco
divulgado Decreto Reglamentario, el 2187 de octubre 12 de 2001, que fue
expedido desde aquel año para poner fin a la polémica, al definir claramente, en
su artículo 2, lo que significa ser “vigilante”, describiendo para ello, entre otras
características, la de “efectuar controles de identidad en el acceso a bienes
inmuebles”, labor que es justamente la desarrollada por “porteros” de
copropiedades cuando deben anunciar previamente a cada visitante para permitir
su ingreso.
Y tal definición fue reforzada por el artículo 2 de la ley 1920 de 2018, conocida
como «ley del vigilante», la cual indica que se denomina «personal operativo de
vigilancia» a «todas aquellas personas dedicadas al desarrollo de las actividades
de vigilancia y seguridad privada»
Le puede interesar:  Tarifa del servicio de vigilancia para el 2020 depende del estrato y el
uso de armas y caninos

Los porteros deben tener credencial expedido por la SuperVigilancia

De acuerdo con lo expuesto, los “porteros” de los edificios y conjuntos sólo estarán
habilitados para prestar sus servicios cuando cuenten con la credencial de
identificación expedida por la  Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada,
para lo cual deberán cumplir con los requisitos que la actual legislación exige,
según el artículo 87 del Decreto 356 de 1994, modificado por el artículo 103 del
Decreto 019 de 2002.  La contratación de servicios de vigilancia y seguridad, que
no cuenten con la licencia de funcionamiento expedida por dicha entidad, expone
a la copropiedad a la imposición de sanciones de hasta 40 salarios mínimos
mensuales vigentes, es decir, una suma superior a 30 millones de pesos.

Por lo anterior, es recomendable que antes de contratar el servicio de vigilancia,

que no se haga de manera directa con personal independiente, ni con empresas
que no cuenten con licencia de la Supervigilancia, al cual deberá solicitarse, entre
otros documentos, la resolución por medio de la cual la Superintendencia de
Vigilancia y Seguridad Privada le otorgó la licencia de funcionamiento, y proceder
a verificar su vigencia, lo cual se podrá hacer a través de la página web de esta
entidad, www.supervigilancia.gov.co. En esa página igualmente se podrá constatar
si la misma empresa, o las demás que ofrecen el servicio de vigilancia
sosteniendo que no es necesaria la licencia, han sido sancionadas por esta
superintendencia.
Territorialidad de la licencia de
funcionamiento otorgada por la
Supervigilancia a empresas de seguridad
privada

A través de memorando 7200-0AJ-216, la SuperVigilancia precisa que, conforme

con los artículos 11 y 113 del Decreto 356 de 1994, las Licencias de
Funcionamiento  que emite con carácter nacional permiten el funcionamiento de
las empresas de seguridad en todo el territorio nacional, pero no con la potestad
para operar dicha licencia de funcionamiento en lugares diferentes de los
autorizados en ella misma y/o en su domicilio principal. Lo anterior significa que la
operación en nuevas sucursales o agencias en ciudades diferentes, requieren la
expedición de una nueva licencia por parte de la Superintendencia.
Protocolo de operación servicio de
vigilancia en el sector residencial
 
 
 
Protocolo en el servicio de vigilancia
electrónica
¿Quién puede exigir la garantía por
estabilidad de la obra?

En reciente sentencia, la sala civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado

quién es el titular del derecho para exigir la garantía decenal, por estabilidad de la
obra, consagrada en el artículo 2060 del Código Civil, la cual permite exigir,
al empresario contructor, garantía durante 10 años por vicios de la construcción,
del suelo o de los materiales.

En la sentencia SC2847-2019 la Corte comienza por indicar que cuando existe un

contrato de compraventa, entre el empresario constructor y el comprador, este
último puede acudir a las acciones previstas en los artículos 1914 y siguientes del
Código Civil y 934 del Código de comercio, “que aluden a los vicios ocultos o
redhibitorios, dirigidos a proteger al comprador ignorante y exento de culpa, sobre
defectos ocultos existentes al tiempo del contrato que hagan la cosa inútil total o
parcialmente para ser utilizada conforme a su naturaleza”.
Sin embargo, la Corte indica que también es admisible en contra del empresario
constructor, aquella acción que busca la declaración de la responsabilidad
profesional como constructor de la edificación, conforme a lo previsto en el ordinal
3º del artículo 2060 del Código Civil.
Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que
se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las
reglas siguientes: …
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años
subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que
el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de
su oficio, o por vicio de los materiales”.
Esta última acción, resalta la Corte, procede sin consideración a la calidad del
demandante en cuanto a la manera en que adquirió el inmueble, esto es, por
compra directa al empresario constructor, o a un tercero, entendiéndose por tal
a la empresa promotora, el Fideicomiso, el leasing o por compra posterior al
primer o segundo comprador, por citar algunos ejemplos. 
Sobre el particular indica la jurisprudencia analizada:

“… este artículo establece algunas pautas atinentes a los contratos para

construcción de edificios, sin que en especial en la regla tercera ya transcrita, se
haga alguna distinción acerca del titular de la garantía y de la acción de
responsabilidad civil, a resultas de lo cual la del constructor y la garantía decenal
allí contemplada, están dadas sin consideración al título del accionante, pues se
evidencia que dicha regulación ampara intereses generales que exigen que las
edificaciones cuenten con la solidez suficiente de modo que brinden confianza, a
quien la habita, a los subadquirentes y a la comunidad.”

Y añade la sentencia:

“Si ello es así, debe sin ambages señalarse que no queda circunscrita, por
consiguiente, al mero ámbito del contrato de construcción de la edificación que
regula las relaciones del constructor con el dueño de la obra, sino que esa
garantía decenal y la responsabilidad subsecuente del constructor puede ser
hecha valer por terceros adquirentes, sin que sea dable aducir el titulo
(compraventa, fiducia mercantil, leasing, etc.) del cual deriva su derecho sobre el
edificio como causa inmediata de pedir  en  el marco  de una  responsabilidad.
contractual, pues esta debe catalogarse de legal.”
Para leer completa la sentencia dar click aquí SC2847-2019
 

 septiembre 11, 2019

¿El administrador está legitimado para
demandar a la constructora?

A lo largo del tiempo han existido diversas posiciones en la jurisprudencia, sobre la

posibilidad que tiene el administrador de presentar una demanda, en representación de los
propietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, en
contra de una constructora, con el fin de reclamar las garantías por los bienes comunes.

Sobre la evolución a lo largo de los años, de esas posiciones jurisprudenciales, la Sala Civil
del Tribunal Superior de Cali se ha pronunciado recientemente, definiendo cuál es la
posición actual, sobre la posibilidad de que el administrador de la propiedad horizontal, en
nombre y representación del edifico o conjunto, presente la demanda.

Sobre la decisión del Tribunal valdrá la pena destacar que la misma resalta el contenido de
los artículos 19, 32, 50 y 51 de la ley 675 de 2001, para expresar:

«Del análisis del anterior articulado tenemos que en el régimen de propiedad horizontal
(Ley 675 de 2001), el derecho de dominio sobre  los bienes comunes nace directamente del
derecho que adquirieron los propietario de los bienes privados. Es decir, de la propiedad
de los bienes privados deviene el derecho de dominio de los bienes comunes con todas las
consecuencias legales que ello significa.»
Entonces, la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origina a una
persona jurídica conformada por los propietarios de los bines de dominio particular cuyo
objeto, entre otras cosas, es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios
comunes y manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados,
por intermedio de su representante legal, que corresponde a un administrador designado
por la asamblea general de propietarios.»
En consecuencia, estando legalmente radicada en cabezas del administrador la
representación de la persona jurídica que nace de la propiedad horizontal, está
debidamente facultado para iniciar y soportar las acciones judiciales o extrajudiciales en
las cuales las propiedad horizontal sea parte.»
Y para fundamentar aun más su posición actual, el Tribunal añadió:

«A más de lo anterior, dicho razonamiento actualmente se encuentra vigente, pues nótese

que con la expedición del Decreto 735 de 2013, reglamentario de la ley 1480 de 2011, se
reitera dicha interpretación, pues en su artículo 14 se establece que es el administrador de
la propiedad horizontal designado en los términos del inciso 1º del artículo 50 de la Ley
675 de 2001, quien debe solicitar las garantía legal de bienes comunes de las propiedades
horizontales.»
 

A continuación podrá leer la sentencia completa

 julio 25, 2019
Cómo debe presentarse la prueba de los
daños en demandas contra constructoras

Durante el proceso de entrega de bienes comunes en propiedades horizontales nuevas, bien

sea de vivienda, comerciales o mixtas, es común que se presenten diferencias entre los
propietarios y el constructor, por la calidad de los acabados, la funcionalidad de las
construcciones o porque lo que se prometió no coincide con lo que se entrega.

Muchas de esas diferencias y reclamos son resueltos por acuerdos directos, o en algunos
casos ante centros de conciliación, pero en algunas circunstancias se hace necesario recurrir
a acciones judiciales, a través de demandas en contra de las constructoras.  

Cuando se adelantan esas demandas es necesario presentar la prueba de los daños en los
bienes comunes, o probar las diferencias entre los recibidos frenta a los ofrecidos, así como
calcular su valor de reparación o entrega, prueba esta que exige unos requisitos especiales.

Por lo anterior, será importante tener en cuenta lo expuesto por la Sala Civil del Tribunal
Superior de Cali, en sentencia de noviembre 16 de 2018 (Referencia 76001-31-03-015-
2015-00295-01), en proceso adelantado por una copropiedad residencial en contra de H &
R CONSTRUCTORA S.A., en realción con la forma en que se debió presentar la prueba de
las falencias que alegaba la copropiedad, lo cual se hizo a través de dictamen pericial:

“Volviendo nuevamente sobre el dictamen pericial que obra a folio 169 a 171 acompañado
dentro de los hechos de la demanda (hecho 4º) hay que decir que el Código General del
Proceso en su artículo 232 establece que para apreciar el dictamen se tendrá en cuenta la
solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del
perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren en el
proceso.”
“Dicho lo anterior, la pericia aportada y en la que basa sus pretensiones el demandante
carece de soportes técnicos, y objetivos, como de anexos con los cuales se respalden sus
conclusiones, solo contiene un informe fechado, Cali mayo de 2015 sin firma de su
suscriptor a pesar de que allí aparece “arquitecta …” sin sello ni firma autógrafa de la
que se pueda derivar su autoría. Adicionalmente se precisa que tampoco aportan
documentos que acrediten calidades profesionales y experiencia del posible autor, lo que
genera serias dudas a esta Sala sobre su resultado. Por lo que se impone su desestimación
por carecer de soporte cierto y razonable que ofrece serios motivos de duda”
Para ver la totalidad de la sentencia dar click aquí Referencia 76001-31-03-015-2015-
00295-01
 junio 27, 2019

Tribunal Superior de Cali aclara plazo de

impugnación de decisiones de asamblea

El pasado 19 de febrero la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali, con ponencia
del Honorable Magistrado Carlos Alberto Romero Sánchez, profirió una importante
sentencia en un proceso de impugnación de decisiones de asamblea  promovido
en contra de una propiedad horizontal.

En su sentencia, el Tribunal aclara cómo debe contabilizarse el término de  dos

meses, establecido en la ley, para presentar la demanda de impugnación, al
tiempo que precisa la forma  correcta de interpretar  los artículos 47 y 49 de la ley
675 de 2001, en relación con las condiciones de publicación del acta y la fecha
desde la cual las decisiones de la asamblea son de obligatorio cumplimiento.

Término para impugnar las decisiones de asamblea

Sobre el el plazo para presentar la demanda de impugnación, nos permitimos
transcribir la parte pertinente de la sentencia:
» 1.- Al tenor de lo indicado en el articulo 382 del C. G. de P., << la demanda de
impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de
socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho
privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2)
meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la
entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el termino se contará
desde la fecha de la inscripción>>»
«Surge entonces claro que el lapso establecido en la norma en cita corresponde a
un término de caducidad de la acción, por lo que, vencido este, se impone al
juzgador rechazar de plano la demanda que sobre el punto se someta a su
conocimiento, en plena observancia de lo ordenado en el artículo 90 ibídem, a
cuyo tenor <<el juez rechazará la demanda cuando carezca de jurisdicción o de
competencia o cuando esté vencido el termino de caducidad para instaurarla>>.»
«Adicionalmente, no cabe duda de que la norma referida resulta claramente
aplicable al caso, aun cuando el mismo versa sobre decisiones adoptadas por la
asamblea de copropietarios de la propiedad horizontal demandada, pues a
diferencia de lo que ocurría en el sistema procesal escrito, en el nuevo régimen se
dispone con claridad que la regla referida es aplicable para la impugnación de
actos emitidos por <<cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de
derecho privado>>.»
«Aunado a ello, no existe discusión en cuanto a que la normativa especial que
regulaba este tipo de trámites (artículo 49 de la Ley 675 de 2001), fue derogada
con la entrada en vigencia plena del Código General del Proceso (literal c del
articulo 626, razón por la cual, se itera, el articulo 382 rige el lapso con que
cuentan los copropietarios para impugnar las decisiones de la asamblea.»

«Igualmente, emerge del análisis del precepto referido, sin lugar a duda alguna,
que el término de caducidad allí previsto debe contabilizarse desde <<la fecha del
acto respectivo”, lo que indica que la iniciación del respectivo conteo se define por
la calenda en que se lleva a cabo el acto impugnado, o en otros términos desde el
momento en que el mismo fue adoptado por el respectivo órgano de decisión>>.»

Desde cuándo se ejecutan las decisiones de la asamblea

Otro aspecto que ha dejado claro el Tribunal con su sentencia, tiene que ver con el
momento desde el cual se deben ejecutar las decisiones de la asamblea general
de propietarios, ante la duda que se presenta de ser necesaria la publicación del
acta de la asamblea para ello.  

En tal sentido, será importante conocer el texto de la decisión:

«En efecto, se aduce en el recurso que tal postura encuentra arreglo en el artículo
47 de la Ley 675 de 2001, a cuyo tenor «las decisiones de la asamblea se harán
constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las
cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la
convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada
y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.» Sin embargo, no
emerge del tenor literal de dicha normativa que la suscripción del acta que da
cuenta del desarrollo de la asamblea se encuentre prevista como un condicionante
de la existencia jurídica de las decisiones adoptadas en la misma, valga señalar,
sin perjuicio del tratamiento especial que tienen las decisiones sometidas a
registro.»
«Por el contrario, lejos de condicionar la existencia de la decisión o del acto de la
asamblea, a la suscripción del acta, en la normativa se establece que esta última
sirve para certificar o hacer constar las decisiones y el desarrollo de la asamblea
celebrada, siendo entonces claro que la elaboración del acta procede cuando la
decisión ya se encuentra adoptada, por lo que solo conlleva por disposición del
legislador, únicamente a dejar evidencia histórica de la misma.»

«Por ese camino, la misma norma prevé que «la copia del acta debidamente
suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se
demuestre la falsedad de la copia o de las actas«, dejando clara la función del
acta, y el valor probatorio de su contenido, el cual, como quedó sentado en líneas
anteriores, da cuenta de la fecha en que se adoptaron las decisiones aquí
impugnadas, y a su vez determina la caducidad de la acción impetrada»
A continuación podrá conocer el texto completo de la sentencia.
Cómo se regula la responsabilidad de
daños causados por construcciones
vecinas

Para determinar la responsabilidad por el daño que pueden sufrir uno o varios

inmuebles de predios colindantes, a aquel en que se realiza una obra nueva,
recientemente la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia indicó cuáles son la
normas legales que se deben tener en cuenta.
Precisó la Corte que tal responsabilidad, connatural a los procesos de renovación
urbana que experimentan las grandes ciudades, carece de una regulación
específica en nuestra legislación, pues el artículo 2351 del Código Civil, que
disciplina los perjuicios por la ruina de un edificio, se aplica únicamente a los
defectos de construcción o al inadecuado mantenimiento de las edificaciones, no
así a los perjuicios por la realización de nuevas obras que, sometidas a los
cánones urbanísticos actuales, tienen impacto sobre los predios circundantes, los
cuales se hicieron en otro momento y con criterios técnicos diferentes.
Recordó la Corte que, por calificarse la edificación como una actividad peligrosa,
el artículo 2356 del mismo Código Civil será el que norme el caso, el cual se
caracteriza por consagrar una presunción de culpa sobre el artífice y/o propietario,
de quien se espera adopte todas las medidas técnicas tendientes a evitar daños a
la infraestructura cercana, teniendo en cuenta variables como la tipología del
terreno, la composición del subsuelo, la fecha de las edificaciones y el nivel
freático, de lo cual deberá darse cuenta antes de acometer las labores.

En ese orden de ideas, sentenció el alto tribunal que, si con ocasión de la

construcción se producen daños, salvo la existencia de una causal eximente de
responsabilidad, la víctima tiene el derecho a ser reparada, a condición que
demuestre que el detrimento se originó en razón de la nueva obra.
Para ver la sentencia completa de click aquí  (Sentencia SC512-2018)
 marzo 5, 2018

 junio 8, 2017

Copropiedad puede escoger lugar en

que se demanda pago de cuotas de
administración

En sentencia de diciembre de 2013 la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia

precisó que para el cobro de cuotas de administración a través de proceso judicial,
la copropiedad tiene libertad de escoger la sede del juzgado en que desee
demandar, en caso de que el deudor tenga su domicilio en ciudad diferente a la
ubicación del Edificio.

Según la jurisprudencia de esta Sala, tratándose de cobro de cuotas de

administración, resultan concurrentes el fuero general, que atañe al domicilio del
demandado, y el previsto en el numeral 5° del artículo 23 del Código de
Procedimiento Civil, esto es, el del lugar de cumplimiento de la obligación.

La razón de lo anterior estriba en que “si bien la autorización para recaudar cuotas

de administración para el pago de las expensas comunes necesarias y demás
gastos de sostenimiento de la copropiedad encuentra soporte en la Ley de
Propiedad Horizontal, el sometimiento de un determinado edificio, conjunto o
unidad a dicha ley, así como el reglamento que habrá de regir a la Propiedad
Horizontal creada, nacen del acuerdo de voluntades de los propietarios de áreas
individuales, plasmado en un contrato que al elevarse a escritura pública e
inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos constituye una persona jurídica
(artículo 4, Ley 675 de 2001). De allí que las cuotas de administración no puedan
ser consideradas una obligación de fuente legal, por cuanto es el reglamento de
propiedad horizontal «el concurso real de las voluntades de dos o más personas»
(artículo 1494 del C.C.) de someterse a las disposiciones de dicha ley y a la
regulación plasmada por ellas en lo atinente a la nueva persona jurídica,
incluyendo derechos y deberes de los copropietarios”.[1]
Para la Corte concurren, en este caso, los fueros territoriales previstos en los
numerales 1° y 5° del artículo 23 del estatuto procesal, en virtud de que el
ejecutado tiene su domicilio en la ciudad distinta a aquella en que se ubica la
copropiedad, que es el lugar de cumplimiento de la obligación.

En ese orden de ideas, al ejecutante le asiste la potestad de escoger el juzgador

que debe conocer su demanda en los términos señalados en el acápite anterior

Pago de cuotas de administración es una

obligación de fuente contractual

En sentencia de diciembre de 2013 la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia precisó

que las cuotas de administración no pueden ser consideradas obligaciones propter rem,
dado que no se trata de obligaciones de fuente legal sino contractual.

Según la jurisprudencia reseñada, “si bien la autorización para recaudar cuotas de

administración para el pago de las expensas comunes necesarias y demás gastos de
sostenimiento de la copropiedad encuentra soporte en la Ley de Propiedad Horizontal, el
sometimiento de un determinado edificio, conjunto o unidad a dicha ley, así como el
reglamento que habrá de regir a la Propiedad Horizontal creada, nacen del acuerdo de
voluntades de los propietarios de áreas individuales, plasmado en un contrato que al
elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos
constituye una persona jurídica (artículo 4, Ley 675 de 2001). De allí que las cuotas de
administración no puedan ser consideradas una obligación de fuente legal, por cuanto es
el reglamento de propiedad horizontal «el concurso real de las voluntades de dos o más
personas» (artículo 1494 del C.C.) de someterse a las disposiciones de dicha ley y a la
regulación plasmada por ellas en lo atinente a la nueva persona jurídica, incluyendo
derechos y deberes de los copropietarios»
 junio 7, 2017

Ley 2009 de 2019

Le puede interesar: ¿Ley de gratuidad de servicios bancarios beneficiará la

P.H.?
 enero 3, 2020
Entra en vigencia ley que prohíbe el
consumo de drogas

La nueva constituye una noticia importante para la Propiedad Horizontal, pues

autoriza a asambleas de copropietarios  y consejos de administración, para
prohibir el consumo de sustancias psicoactivas  en las zonas comunes de las
propiedades horizontales.

En efecto, la ley 2000 de 2019 crea un nuevo numeral al artículo 140 del Código
Nacional de Policía, cuya parte final permite que asambleas y consejos prohiban el
consumo de sustancias psicoactivas en bienes comunes:
Artículo 3°. Modifíquese el parágrafo 2° y adiciónense dos nuevos numerales y tres tres parágrafos nuevos al artículo 140 de la Ley
1801 de 2016, “por la cual se expide el Código Nacional de Policía y Convivencia”, en los siguientes términos:

Artículo 140. Comportamientos contrarios al cuidado e integridad del espacio público. Los siguientes comportamientos son
contrarios al cuidado e integridad del espacio público y por lo tanto no deben efectuarse:

(…)

1.
13. Consumir, portar, distribuir, ofrecer o comercializar sustancias psicoactivas, inclusive la dosis personal, en el
perímetro de centros educativos; además al interior de centros deportivos, y en parques.  También, corresponderá a
la Asamblea o Consejo de Administración regular la prohibición del consumo de sustancias psicoactivas en
determinadas áreas de las zonas comunes en conjuntos residenciales o las unidades de propiedad de propiedad
horizontal de propiedades horizontales, en los términos de la ley 675 de 2001.

Le recomendamos leer:  ¿Qué dice la nueva ley sobre consumo de estupefacientes en bienes
privados?
Corresponderá entonces ahora, a asambleas y consejos de administración,
regular aquellas zonas comunes en las que el consumo de sustancias psicoativas
estará prohibido, respetando para ellos los procedimientos establecidos en la ley
675 y el reglamento de propiedad horizontal.

Para conocer el texto completo de la ley 2000 de 2019 puede dar click aquí
 noviembre 15, 2019

 septiembre 18, 2019

¿Qué dice la nueva ley sobre consumo

de estupefacientes en bienes privados?

Se ha convertido en noticia la reciente aprobación, por el Congreso de la

República, de la norma que modifica el Código Nacional de Policía y restringe el
consumo y porte de sustancias psicoactivas en espacio público, dado que
extiende la posibilidad para que asambleas y consejos de administración, prohíban
su consumo en algunas zonas de las propiedades horizontales.

Aunque al texto aprobado por el Senado aun le falta la conciliación, con lo

aprobado por la Cámara de Representantes, para posteriormente ser firmado del
Presidente de la República y así convertirse en ley, podemos indicar que el
artículo 3 del texto aprobado por el Senado propone crear un nuevo numeral al
artículo 140 al Código Nacional de Policía, cuya parte final permite que asambleas
y consejos prohiban el consumo de sustancias psicoactivas en bienes comunes:

Artículo 3°. Modifíquese el parágrafo 2° y adiciónense un nuevo numeral y tres parágrafos nuevos al artículo 140 de la Ley 1801 de
2016, “por la cual se expide el Código Nacional de Policía y Convivencia”, en los siguientes términos:
Artículo 140. Comportamientos contrarios al cuidado e integridad del espacio público. Los siguientes comportamientos son
contrarios al cuidado e integridad del espacio público y por lo tanto no deben efectuarse:

(…)

1.
13. Consumir, portar, distribuir, ofrecer o comercializar sustancias psicoactivas, inclusive la dosis personal, en el
perímetro de centros educativos de educación preescolar, básica y media; además al interior de centros deportivos,
parques metropolitanos, zonales y de bolsillo, con excepción de actividades autorizadas por la autoridad
competente, de conformidad con el parágrafo 6° del presente artículo. También, corresponderá a la Asamblea o
Consejo de Administración regular la prohibición del consumo de sustancias psicoactivas en las zonas comunes de
las propiedades horizontales, en los términos de la Ley 675 de 2001.

Con base en el texto subrayado se ha generado, como gran noticia, el que la

nueva ley permitirá que asambleas y consejos  prohíban el consumo de sustancias
psicoactivas en las zonas comunes del edificio o conjunto. Sin embargo,
consideramos que esta no sería una novedad, pues el manejo de los bienes
comunes a cargo de la asamblea ya está consagrado en la ley 675, por lo cual ,
aun sin esta nueva norma, siempre se ha podido prohibir, a través de los
reglamentos de propiedad horizontal, fumar o consumir sustancias psicoacivas en
bienes comunes.

Consumo permitido en casas o apartamentos

Lo que realmente debería ser noticia es que esta nueva ley, ratifica el derecho que
tienen los propietarios y residentes de consumir sustancias psicoactivas al interior
de sus casas o apartamentos, sin que el reglamento de propiedad horizontal
pueda prohibirlo o por ese solo hecho puedan ser sancionados.

En efecto, esta nueva ley, al establecer que asambleas y consejos pueden prohibir
el consumo solo en zonas comunes, está ratificando que los propietarios y
residentes podrán ejercer libremente cualquier actividad al interior de su bien
privado, dado que el domicilio es inviolable, salvo orden judicial, pues se trata del
lugar en que cada persona puede ejercer su intimidad y desarrollar libremente su
personalidad.

 septiembre 18, 2019

Ley 428 de 1998

LEY 428 DE 1998

(enero 16)

Derogada por el art. 87, Ley 675 de 2001

por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades
inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal.
El Congreso de Colombia

DECRETA:

Artículo 1°.- Objeto de la Ley. La presente ley tiene por objeto establecer los principios
generales para el desarrollo y funcionamiento de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y la
reglamentación de los derechos y obligaciones de los copropietarios y la reglamentación de
los derechos y obligaciones de los copropietarios respecto a su municipio o distrito;
organizar su funcionamiento para procurar una mejor calidad de vida y una convivencia
armónica de los copropietarios, moradores y usuarios, y establecer áreas comunes de
servicios sociales necesarios bajo estándares mínimos nacionales.
Artículo 2°.- Principios Generales.  Son principios generales para el desarrollo y
funcionamiento de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:
1. La función social de la propiedad inmueble, que implica la provisión de áreas
suficientes para atender las necesidades de las personas y su relación o la comunidad,
tales como la circulación, recreación, reunión y disfrute visual; la protección y
conservación ambiental y la armonía estética del conjunto urbano.
2. La función urbanística de la propiedad que exige la integración funcional, ambiental
y espacial de las construcciones con el entorno; así como el acatamiento de las normas
urbanísticas de planeación y de construcción municipales.
3. El respeto a la privacidad que impone obligaciones y limitaciones para garantizar un
grado de aislamiento acústico y visual de las áreas privadas.
 TÍTULO PRIMERO

Definición y Tipología de las Unidades Inmobiliarias Cerradas.

Artículo 3°.- Definición de Unidades Inmobiliarias Cerradas. Las unidades inmobiliarias

cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica
y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes
de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual;
cuyos copropietarios participan proporcionalmente en el pago de las expensas comunes,
tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un cerramiento y
controles de ingreso.

Parágrafo.- Las áreas de circulación, de recreación, de uso social, zonas verdes, de servicio

y los espacios públicos son de dominio inalienable e imprescriptible de la persona jurídica
que integra la copropiedad.
Artículo 4°.- Propiedad de las zonas comunes.  Los propietarios de las unidades
inmobiliarias cerradas son dueños de las zonas comunes en proporción a la participación de
su derecho individual en relación al conjunto. Dicha participación será establecida de
acuerdo al régimen de propiedad horizontal.
La participación de cada copropietario guardará relación entre su área privada y el total de
las áreas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada establecida de acuerdo al régimen de
copropiedad y de propiedad horizontal.

Artículo 5°.- Dimensiones.  Las unidades inmobiliarias cerradas de cualquier tipología se

consideran pequeñas unidades cuando su área no exceda de una hectárea. Y unidades de
grandes dimensiones cuando supere dicho límite; éstas podrán autorizarse siempre y
cuando no impidan la continuación de vías aledañas, ni se afecte la prestación de los
servicios públicos.
De acuerdo con las dimensiones y el tipo de convivencia generada en las unidades
inmobiliarias cerradas pueden existir peculiares organizaciones, normas de comportamiento
y procedimientos para la solución de conflictos.

Artículo 6°.- Usos del suelo predominante. Se considera uso del suelo predominante aquel
cuyas características arquitectónicas y funcionales, así como el impacto que genera en su
entorno, determina la configuración de la unidad inmobiliaria cerrada e impone condiciones
y exigencias de usos complementarios.
Artículo 7°.- Usos y servicios complementarios. Usos del suelo complementarios son
aquellos de menor impacto urbanístico en relación con los usos predominantes, pero que
resultan imprescindibles para la configuración y funcionalidad del entorno de acuerdo con
la reglamentación municipal, tales como los parqueaderos, zonas recreativas, vías
peatonales y pequeños comercios.
Una misma área puede cumplir varias funciones y permitir la prestación de diversos
servicios sociales, como la de áreas viales y escenarios deportivos, según la reglamentación
municipal y los estatutos de las unidades inmobiliarias cerradas.
Artículo 8°.- Usos de los suelos compatibles.  Las normas municipales de urbanismo
determinarán las tipologías de usos del suelo que consideran compatibles entre sí,
atendiendo a condiciones de funcionalidad urbana y a las características de la configuración
de la unidad inmobiliaria cerrada.
Artículo 9°.- Usos restringidos.  Son todos aquellos usos de suelos permitidos a condición
de que cumplan determinadas normas, requisito o limitaciones exigidas por las autoridades
municipales de urbanismo y planeación o por la Asamblea General de Copropietarios.
Los usos del suelo ya establecidos en las unidades inmobiliarias cerradas podrán someterse
a nuevas restricciones con el fin de que cumplan su función urbanística y garanticen
condiciones de salubridad y armónica convivencia.

Artículo 10°.- Unidades inmobiliarias residenciales. Son aquellos conjuntos donde

prevalece el uso residencial, compatible con usos recreativos, sociales y comerciales en
menor proporción.
Parágrafo.- Áreas mínimas de las viviendas. Las Unidades Inmobiliarias Residenciales
cumplirán exigencias de áreas mínimas determinadas en las normas municipales o
distritales de urbanismo.
Artículo 11°.- Unidades inmobiliarias comerciales. Son conjuntos de propiedades raíces
integradas arquitectónicamente en donde prevalecen los usos comerciales de tipologías
afines, compatibles con los usos recreativos, sociales y de servicios.
Artículo 12°.- Unidades inmobiliarias industriales.  Son conjuntos de propiedades raíces
integradas arquitectónicamente en donde prevalecen los usos comerciales y las actividades
de producción y servicios, dentro de condiciones sanitarias y de seguridad industrial
señaladas por las autoridades competentes.
Artículo 13°.- Unidades Inmobiliarias Turísticas. Son conjuntos de propiedades raíces
integradas arquitectónicamente en donde concurren los usos residenciales, recreativos,
sociales, de servicios y de comercio.
Artículo 14°.- Unidades Inmobiliarias de Servicios Tecnológicos. Son conjuntos de
propiedades raíces integradas arquitectónicamente bajo condiciones restrictivas y
exigencias técnicas y de seguridad peculiares.
TÍTULO SEGUNDO

Áreas Sociales y Comunes

Artículo 15°.- Áreas para circulación.  Las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de

vías de acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con
la debida iluminación y señalización. Las áreas de circulación interna y común de los
edificios deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.
Artículo 16°.- Áreas de recreación.  Todas las Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán
proporcionalmente a su tamaño y al uso predominante de áreas comunes suficientes para
actividades recreativas, culturales y deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse
cuando se garantice de otra manera el derecho a la práctica del deporte y a la recreación.
La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna
que expida la Asamblea de Copropietarios y la Junta Administradora de la Unidad
Inmobiliaria Cerrada.
Artículo 17°.- Áreas de uso social. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas deben disponer de
áreas específicas destinadas al uso social de todos sus moradores y visitantes, como lugares
de encuentro y reunión. Su utilización estará sometida a la reglamentación de la Junta
Administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.
Artículo 18°.- Zonas verdes. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres
engramadas y arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la
recreación.
Además cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se
construirán parques comunes internos debidamente arborizados.

Artículo 19°.- Áreas de servicios. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas

adecuadas y suficientes para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de
energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros servicios.
Artículo 20°.- Parqueaderos.  Las normas municipales de urbanismo y construcción
establecerán exigencias mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los
moradores y visitantes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, así como espacios de
maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el
comercio y la industria.
Artículo 21°.- Espacio público interno.  La extensión y características del espacio público
interno guardarán relación con las dimensiones y usos establecidos en la respectiva Unidad
Inmobiliaria Cerrada.
Artículo 22°.- Espacio público y adyacente. Los vecinos inmediatos, propietarios y
moradores tendrán derecho a formular iniciativas y una mayor participación en el
desarrollo, organización y aprovechamiento del espacio público.
Artículo 23°.- Cerramientos transparentes. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se
autoricen a partir de la presente Ley tendrán cerramiento en setos vivos o cerramientos
transparentes que permitan la integración visual de los espacios libres, privados y
edificaciones al espacio público adyacente.
Artículo 24°.- Aprovechamiento económico de las áreas comunes. Las actividades que
puedan desarrollarse en las áreas comunes y en el espacio público interno de las cuales se
derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la Asamblea de
Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y
podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.
Parágrafo.- Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes
sólo podrán beneficiar a la persona jurídica de la copropiedad y serán destinados al pago de
los gastos y expensas comunes con dueños.
TÍTULO TERCERO

Integración Municipal

Artículo 25°.- Integración con el entorno.  Los propietarios y moradores de las Unidades

Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo obligaciones y deberes para con sus vecinos y
con el municipio del cual forman parte, al cual deberán integrarse en los aspectos
urbanísticos y cívicos.
Artículo 26°.- Reformas arquitectónicas y estéticas. La adopción o reforma de los cánones
arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de
las Unidades Inmobiliarias Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de
Copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de la autoridad competente.
Artículo 27°.- Conformación urbanística. El cambio en la conformación urbanística del
entorno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas conllevará el cumplimiento de exigencias
exoneradas y así mismo podrá permitir la transformación de áreas internas o externas para
otros usos.
Artículo 28°.- Niveles de inmisión tolerables. Las señales visuales, de ruido, olor,
partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos,
trascienden el exterior no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la
funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinadas por las autoridades sanitarias,
urbanísticas y de policía; con todo podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los
reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la Asamblea de Copropietarios.

Parágrafo.- Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los

requisitos para la permanencia de mascotas (animales domésticos) pero en ningún caso
podrán prohibirlos.
Artículo 29°.- Licencias para reformas, normas arquitectónicas y ampliaciones. Las
reformas en las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones
vigentes, requerirán la autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será
necesaria la licencia correspondiente de planeación y urbanismo.
Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y
funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria Cerrada no requerirán de autorización previa por
parte de los órganos administradores.

Parágrafo.- Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas

arquitectónica y funcionalmente que comparten elementos estructurales y constructivos que
los asimilen a Unidades Inmobiliarias Cerrados, podrán solicitar a la autoridad municipal,
licencia para convertirse en Unidad Inmobiliaria Cerrada o para dejar de serlo, siempre que
con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo
menos un número no inferior al 80% de los propietarios.
TÍTULO CUARTO

Participación Comunitaria

Artículo 30°.- Derechos de los moradores.  Toda persona que habite o permanezca en las
Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrá derecho a unas condiciones de vida digna, a la
privacidad, a la recreación, a la libre circulación, a reunirse, a organizarse para fines lícitos
y a participar en la vida social comunitaria.
El ejercicio de estos derechos se realizará de manera que respete los derechos de las demás
personas y de acuerdo con los reglamentos y normas de convivencia de la respectiva
Unidad Inmobiliaria Cerrada.

Artículo 31°.- Obligaciones de los moradores.  Todas las personas que habiten o

permanezcan en las Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán cumplir con los reglamentos
y normas de convivencia de cada unidad; contribuir a los gastos y expensas establecidas,
conforme a principios de justicia y equidad; acatará las autoridades de la Unidad
Inmobiliaria Cerrada y cumplir sus órdenes; obrar en forma solidaria y humanitaria con las
demás personas, proteger el espacio público interno y adyacente a la Unidad Inmobiliaria
Cerrada.
Artículo 32°.- Autoridades internas. Son autoridades internas de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas:
1. La Asamblea de Copropietarios, que expedirá el reglamento de la copropiedad, en la
cual participarán los propietarios en proporción de un voto por cada unidad privada
que posean.
2. La Junta Administradora, conformada democráticamente por los copropietarios o
moradores que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva
Unidad Inmobiliaria.
3. El administrador de la unidad, quien podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública
para el desempeño de sus funciones.
Parágrafo.- Los copropietarios podrán hacerse representar en la Asamblea de
Copropietarios y en la Junta Administradora únicamente por moradores en la respectiva
Unidad Inmobiliaria Cerrada.
Artículo 33°.- Solución de conflictos. Los conflictos de convivencia se someterán a la
Junta Administradora, la cual en primer lugar promoverá la concertación entre las partes y,
en los casos más graves, convocará a los moradores de la Unidad Inmobiliaria Cerrada con
el fin de proponer y estudiar soluciones a los conflictos.
Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio
para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.

Artículo 34°.- Medidas para la convivencia. Las autoridades internas de las Unidades

Inmobiliarias Cerradas podrán establecer disposiciones temporales para atender
necesidades específicas de convivencia.
TÍTULO QUINTO

Obligaciones Económicas

Artículo 35°.- Cuotas de administración y sostenimiento.  Los reglamentos de las Unidades

Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a
cargo de los propietarios de los inmuebles.
Artículo 36°.- Ejecución de las obligaciones. Los Administradores de Unidades
Inmobiliarias Cerradas podrán demandar civilmente la ejecución de las obligaciones
económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores, a partir de
las liquidaciones a los deudores morosos aprobadas por la Junta Administradora.
En tales procesos la liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario
morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo sin necesidad de
protesto ni otro requisito adicional.

Parágrafo.- En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por

todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias
impuestas a los moradores de su inmueble.
Artículo 37°.- Cobro de los servicios públicos domiciliarios.  Los urbanizadores y
constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo
de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble.
Las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas
para cada inmueble en forma individual.

Parágrafo.- Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de

esta Ley no posean medidor individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene la aprobación
de al menos la mitad más uno de los copropietarios.
Artículo 38°.- Servicios públicos domiciliarios comunes. Los consumos de los servicios
públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio
público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, serán pagados por los
copropietarios de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 142 del 12 de julio de 1994.
Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público
interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos
servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el municipio o
distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.

Artículo 39°.- Obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras. Las Unidades

Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y
mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas, que serán pagados por los copropietarios.
Artículo 40°.- Impuesto de renta y complementarios. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas
son personas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de
renta y complementarios.
Artículo 41°.- Impuesto predial y contribuciones de valorización. Las Unidades
Inmobiliarias Cerradas pagarán el impuesto predial y las contribuciones de valorización
correspondientes a las zonas comunes y al espacio público interno conforme a tarifas
diferenciales menores a las tarifas de las áreas privadas.
TÍTULO SEXTO

Normas Especiales

Artículo 42°.- Derechos adquiridos. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas y sus

propietarios tienen derechos adquiridos sobre las zonas comunes, en cuanto al dominio,
servidumbres y demás derechos reales sobre inmuebles debidamente inscritos en la oficina
de Registro de Instrumentos Públicos.
Artículo 43°.- Situaciones jurídicas subjetivas. Los Estatutos de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas definirán los criterios y condiciones para impugnar los Actos
Administrativos de las autoridades de planeación y urbanismo que den aprobación y
licencias definitivas.
Artículo 44°.- Expropiación. Las expropiaciones decretadas por las autoridades públicas
competentes que afecten Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán indemnizar o compensar
el detrimento patrimonial sufrido por la Unidad y por sus copropietarios en razón a la
desmembración del conjunto y a todos los deterioros ocasionados por la expropiación.
Artículo 35°.- Adecuación de reglamentos.  A partir de la vigencia de la presente Ley, las
Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán adecuar sus reglamentos a las previsiones
establecidas en ellas, en el término de dos años.
Artículo 46°.- Régimen de transición. En caso de incompatibilidad entre los reglamentos
de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y las disposiciones legales, prevalecerán en todo
caso éstas últimas.
Artículo 47°.- En lo que no contradiga las normas especiales para el Departamento
Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina se aplicará esta Ley en el citado
departamento.
Artículo 48°.- La presente Ley rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las
normas que le sean contrarias.
Publíquese y ejecútese.

Dada en Santa Fe de Bogotá, D.C., a 16 de enero de 1998.

El Presidente (E) de la República,

CARLOS LEMOS SIMMONDS.

El Ministro de Desarrollo Económico,

CARLOS JULIO GAITÁN GONZÁLEZ.

NOTA: La presente Ley aparece publicada en el Diario Oficial No. 43219 del 21 de enero
de 1998.

 junio 20, 2017

A partir de este mes se podrá pagar
menos aporte a pensión y no se
cobrarán intereses por mora

Teniendo en cuenta que el Ministerio del Trabajo, mediante Decreto 588 de abril

15 de 2020, autorizó una disminución del porcentaje del aporte de trabajadores del
sector público y privado, al sistema de general de pensiones en abril y mayo, a
partir de este mes empleadores y trabajadores independientes notarán un alivio en
el pago de su seguridad social.
En efecto, el artículo 3 del Decreto 588 dispuso que “para los períodos de abril y
mayo cuyas cotizaciones deben efectuarse en los meses de mayo y junio de
2020, respectivamente, los empleadores del sector público y privado y los
trabajadores independientes que opten por este alivio pagarán como aporte el 3%
de cotización al Sistema General de Pensiones”, para lo cual el “Ministerio de
Salud y Protección Social realizará las modificaciones temporales que
correspondan a la Planilla Integrada de Liquidación de Aportes -PILA
“Artículo 3. Pago parcial del aporte al Sistema General de Pensiones. En
atención a los hechos que dieron lugar a la Emergencia Económica, Social y
Ecológica declarada mediante el Decreto 417 de 2020, para los períodos de abril y
mayo cuyas cotizaciones deben efectuarse en los meses de mayo y junio de
2020, respectivamente, los empleadores del sector público y privado y los
trabajadores independientes que opten por este alivio pagarán como aporte el 3%
de cotización al Sistema General de Pensiones, con el fin de cubrir el costo del
seguro previsional en el Régimen de Ahorro Individual con Solidaridad o el aporte
a los fondos de invalidez y sobrevivencia del Régimen de Prima Media, según
corresponda, así como el valor de la comisión de administración.
La cotización de que trata este artículo será pagada de la siguiente manera: El
75% por el empleador y el 25% restante por el trabajador. Por su parte, los
trabajadores independientes pagarán el 100% de esta cotización.  
El Ministerio de Salud y Protección Social realizará las modificaciones temporales
que correspondan a la Planilla Integrada de Liquidación de Aportes -PILA, para
dar cumplimiento a lo establecido en el presente Decreto Legislativo.” 
Cambio en la PILA
El Ministerio de Salud y Protección Social expidió, el pasado 28 de abril,
la Resolución No. 686, modificando, en lo pertinente, las reglas para el recaudo de
aportes al Sistema de Seguridad Social Integral y Parafiscales y en especial la
Planilla Integrada de Liquidación de Aportes – PILA.

De conformidad con el numeral 4 del artículo 2, de la citada resolución 686 del

2020, el Ministerio de Salud dispuso que en los eventos de Suspensión temporal
del contrato de trabajo o Licencia no remunerada (SLN) y cuando el empleador se
acoja al pago parcial, deberá reportar un pago de pensión con la tarifa del 3%. En
este caso, el aporte con destino al Fondo de Solidaridad Pensional no se hará, ya
que el decreto establece exclusivamente un aporte del 3% para los períodos de
cotización de abril y mayo de 2020.

Tampoco se pagarán intereses

Por último, se debe destacar que, conforme con el literal g) del numeral 6 del
artículo 2 de la citada Resolución, a partir del 12 de abril de 2020 y hasta el mes
siguiente calendario a la terminación de la declaración de la Emergencia Sanitaria
por la pandemia, no se liquidarán intereses de mora por el pago extemporáneo de
cotizaciones al Sistema de Seguridad Social Integral y Parafiscales.

 mayo 5, 2020