EL RETRACTO.

Concepto: Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio
de un precio determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de
esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado,
deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado más los gastos y
costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el
monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la
propiedad del mismo.

Etimología de la palabra retracto: *Retrahere, traer atrás, ir hacia atrás.

Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se
adquiere.

Utilidad: En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de
retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el
prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble
por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los
intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el
reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esta operación
tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de
préstamo hipotecario.

Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:

Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no

cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad
sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.

Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de

rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del
préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada,

Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.

Para el prestatario, la operación tenía también sus ventajas:

Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa

vendida.

Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.

Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como
garantía (Hipotecaria).
Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en
particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite
burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso
concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de
constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se
consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía:
el hecho de que la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior
al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como
arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del “canon” es
proporcional al interés y el hecho de que el comprador haya realizado muchas
compras sub-retro.

Retracto convencional: Es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar

la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos.

Articulo 1.544 CC: El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe
reembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y
costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que
hayan aumentado el valor que este tenga. No puede entrar en posesión sino
después de haber satisfecho todas estas obligaciones.

El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de
todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

Clasificación: El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho

de retracto. Ese derecho se llama convencional o legal, según su fuente en el
contrato o directamente en la ley.

Articulo 1.533 CC: Independientemente de las causas de nulidad y de resolución

ya explicadas en este Titulo y de las comunes a todas las convenciones, el
contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.

Requisitos:

1.- El retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición
resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los
terceros y no implica un nuevo negocio traslativo.

2.- El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el

retracto como obligación, so pena de nulidad.
3.- Que se trate de u pacto de una venta. La estipulación anterior al contrato es
válida; pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa
de venta.

Plazos y Prorrogas: Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor

de cinco años, so pena de resolución a este plazo.

Articulo 1.535 CC: El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que
exceda de cinco años.

Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para

intentarlo se prescribe por el termino de cinco años, contados desde la fecha del
contrato.

Derechos y Beneficios de las partes:

1.- Legitimación Activa.

a.- Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término el vendedor o sus

causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido a título
particular de uno u otros, el derecho de retracto ya que este es cesible.

b.- Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de
retracto, incluso cuando no sean quirografarios.

2.- Capacidad y poder para ejercer el derecho de retracto: Rige en la materia

el derecho común con la advertencia de que:

a.- Retraer es un acto de disposición por la poca importancia que tenga en

relación con el patrimonio del retrayente.

b.- Así pues, para ejercer el derecho de retracto se requiere, en principio,

capacidad o poder para realizar actos de disposición.

3.- Legitimación pasiva: El retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus
causahabientes a titulo universal y contra los terceros adquirientes.
Retracto Legal: Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño
que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación de pago con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato.

Requisitos:

1.- La adquisición de un derecho en la comunidad.

2.- Que la adquisición sea hecha por renta o dación en pago.

3.- Que la adquisición sea hecha por un extraño.

4.- Que la cosa o derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

Efectos: Los efectos del retracto legal antes y después de ejercerse, vencido el
plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del
retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la
condición.