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1.1 FINALIDAD:
Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación
del inmueble y se contó con la debida autorización correspondiente por parte
del cliente para la inspección al inmueble.
2.1 UBICACIÓN:
2.2 DESCRIPCION:
Planta Industrial.
2.7 LINDEROS:
47,633.81 m2
2.9 DISTRIBUCION:
Edificio de Administración:
Se trata de un edificio de dos pisos y sótano, ubicado a la izquierda de la vía
interna, en la porción central izquierda del terreno y frente a la plaza central.
Cuenta con una circulación externa con ingresos directos desde la vía exterior
hacia las secciones situadas a la derecha e izquierda, y hacia la escalera al
segundo piso, que distribuyen las distintas funciones administrativas de la
planta.
Primer Piso:
La sección izquierda corresponde a las áreas administrativas de la propia
planta. El ingreso conduce a una circulación interna hacia las oficinas de
gerencia de administración, contabilidad y caja, cada una con sus respectivos
archivos, escalera interna y servicios higiénicos para el personal masculino y
femenino.
La sección derecha corresponde a las áreas de la distribuidora San Cayetano.
El ingreso a una zona de recepción que da acceso a las oficinas de secretaría
regional, y a la circulación interna hacia las oficinas de San Cayetano que
constan en primer piso de gerencia y administración con áreas de secretaría,
reuniones y espera, archivo y servicios higiénicos para el personal masculino
y femenino. En segundo piso se encuentran las salas de vendedores, cuentas
corrientes, oficinas de mayoristas y supervisores, archivos y servicios
higiénicos.
Sótano:
El sótano correspondiente al sector izquierdo cuenta con acceso ingreso por
la escalera interna antes citada que conduce a la circulación interna hacia las
oficinas de sistemas y un pequeño ambiente de fotocopias.
Segundo Piso:
Desde el ingreso independiente mediante la escalera exterior descrita, se
ingresa a las oficinas del segundo piso, destinadas a la gerencia regional.
Consta de un área de recepción que distribuye a las oficinas de gerencia, sala
de reuniones, oficina de marca Cusqueña, oficina de publicidad, oficina de
relaciones públicas, asesoría legal y servicios higiénicos para el personal
masculino y femenino.
Servicios Higiénicos de Ventas:
Se trata de una ampliación del edificio de administración que consiste en un
volumen de un piso adosado al área posterior y con acceso independiente
desde la circulación peatonal externa. Consta de ambientes para casilleros,
duchas y servicios higiénicos del personal del área de ventas de San Cayetano.
Silo Rank:
Se trata de un edificio de dos pisos y sótano, ubicado en la porción posterior
derecha del terreno, entre las dos vías auxiliares y con acceso desde la
primera. Aloja los antiguos silos de almacenamiento de granos que constan
de dieciséis celdas de 400 TM cada una con una capacidad de
almacenamiento total de 6,400 TM, contando con una estructura de
comunicaciones con escalera de inspección y con un ambiente para el sistema
neumático.
Cocimiento:
Se trata de dos edificios correspondientes a diferentes etapas de la planta,
ubicados en la porción posterior izquierda del terreno, a la izquierda del horno
Topf y al extremo de la vía principal de la planta, por donde se ingresa.
Block de Cocción:
Es un edificio de dos pisos, situado a la derecha del conjunto. Alberga la sala
de equipos del proceso de cocimiento propiamente dicho, instalados
en un ambiente de doble altura, con una sala de tableros y control en segundo
piso.
Cocimiento Antiguo:
Es un edificio de tres pisos y sótano, situado a la izquierda del conjunto.
Alberga en primer piso la sala de equipos del antiguo proceso de cocimiento,
actualmente fuera de uso, instalados en un ambiente de doble altura, así como
las escaleras de comunicación con los demás niveles.
El sótano del edificio consta de los ambientes de bases de los equipos de
cocimiento y equipos auxiliares.
El segundo, tercer y cuarto piso corresponde a la sección molienda. Constan
de los ambientes que albergan los equipos de molienda conformados por
tolvas, separadores, molinos y sus respectivos accesorios. Cuenta con accesos
mediante las escaleras que suben desde el primer piso, compartidos con la
sección de cocimiento.
Segunda Fermentación:
Es un edificio de cuatro pisos y sótano, ubicado en la porción posterior
izquierda del terreno, a la izquierda del edificio de bodegas. Consta en cada
nivel de amplios ambientes de doble altura acondicionados como cámaras
frías, destinados a las bodegas de segunda fermentación que, al igual que en
el caso anterior, están fuera de uso.
Block de Fermentación:
Se trata de un conjunto de distintas estructuras de uno a tres pisos, ubicado a
la porción central izquierda del terreno, delante de la antigua fermentación y
detrás de la administración, a la izquierda de la vía interna y con acceso desde
la misma.
El primer sector del conjunto está destinado a la instalación de nuevos tanques
verticales exteriores de la planta según el proyecto de ampliación de 1982. El
segundo sector se ubica detrás del anterior y alberga los ambientes
refrigerados para los equipos de limpieza CIP, tratamiento y producción de
levadura, y tanques de sedimentación. El tercer sector alberga las nuevas
bodegas de fermentación en amplios ambientes de doble altura
acondicionados como cámaras frías.
Salas de Máquinas:
Se trata de diversos volúmenes adosados, ubicado en la porción central del
terreno, entre la vía principal interna y la primera vía auxiliar con accesos
desde ambas.
El volumen principal cuenta con un piso, mezanine y sótano y consta de dos
amplias secciones destinadas a sala de compresores de aire y CO2, sala de
calderos, sub-estación de alta tensión y tableros del sistema de distribución
eléctrica de la planta, sala de grupos electrógenos, tableros de transferencia y
sala de equipos auxiliares.
Seguridad Industrial:
Se trata de un volumen menor con secciones de uno y dos pisos, ubicado en
la porción central derecha de la planta, a la derecha de la embotelladora
Frontera. Se encuentra sobre la primera vía auxiliar y cuenta con accesos
desde esta misma. Consta en primer piso de oficinas de jefatura y supervisión
de seguridad industrial, sala de equipos contra incendios escalera y servicios
higiénicos. El segundo piso cuenta con ambientes para futuras salas de
capacitación y servicios higiénicos.
Ambos pisos absorben el desnivel existente entre la zona Oeste y Este del
terreno, de forma tal que el piso superior se encuentra al nivel de la primera
vía auxiliar y el piso inferior se encuentra al nivel de la vía secundaria que
corresponde a la plataforma del almacén de despacho.
El piso superior cuenta con amplias superficies para almacenamiento de cajas
de productos terminados, con capacidad para circulación de vehículos
montacargas. El piso inferior consta de ambientes para almacén general, túnel
de servicio, almacenes de logística, oficina de despacho, oficina de
supervisores, y oficina del jefe de almacén. Cuenta con escalera interna.
Tanques de Petróleo:
Se trata de un volumen ubicado en la sección central del terreno, frente al
almacén de productos terminados, con acceso por la vía secundaria. Consta
de una plataforma externa de equipos surtidores con tanques de petróleo en el
subsuelo. Asimismo, cuenta con un almacén de publicidad.
Vestuarios y Servicios Higiénicos de Logística:
Se trata de un pequeño volumen de un piso, ubicado en la sección central del
terreno, a la derecha de los tanques de petróleo y frente al almacén de
productos terminados, con acceso por la vía secundaria. Consta de tres
ambientes para servicios higiénicos y vestuarios del personal de logística.
Viviendas:
Se trata de tres volúmenes menores de dos pisos, destinados a viviendas de
funcionarios. La Vivienda Nº 1 se encuentra en la porción central del terreno,
frente al edificio de administración, con acceso por el patio central de la
planta. La Vivienda Nº 2 se encuentra en la porción central izquierda del
terreno, detrás del edificio de administración, con acceso clausurado por
Ccollacalle y acceso actual por la zona de estacionamiento de la
administración. La Vivienda Nº 3 se encuentra en la porción central izquierda
del terreno, a la izquierda del edificio de fermentación, con acceso por la vía
interna.
Vivienda 1 (Sub-Gerencia de Producción):
Consta en primera planta de ambientes de sala con chimenea, comedor, bar,
escritorio, escalera, cocina con comedor de diario, baños y áreas de servicio,
además de cochera y jardines. El segundo piso cuenta con acceso mediante la
escalera que lleva a un área de distribución hacia cuatro dormitorios con
closet y baño.
Vivienda 2 (Cerveceros):
Consta de dos departamentos, ubicados uno en cada piso y con accesos
independientes desde el interior de la planta. El departamento del primer piso
consta de sala, comedor, cocina con comedor de diario, tres dormitorios con
closet, baño y áreas de servicio, además de cochera y jardines. El
departamento del segundo piso consta de sala con chimenea, comedor, medio
baño, cocina con comedor de diario, tres dormitorios con closet, baño y áreas
de servicio.
Vivienda 3 (Jefatura de Mantenimiento y Elaboración):
Consta de tres unidades. La primera es de dos pisos y cuenta con sala,
comedor, medio baño, cocina con comedor de diario, y áreas de servicio,
además de cochera y jardines, y en el segundo piso con tres dormitorios con
closet, y un baño. La segunda unidad también es de dos pisos y cuenta con
sala, comedor, medio baño, cocina con comedor de diario, dos dormitorios,
baño y áreas de servicio, además de cochera y jardines, y en segundo piso con
dos dormitorios con closet, y un baño. La tercera unidad está en el segundo
piso y cuenta con sala, comedor, medio baño, cocina con comedor de diario,
tres dormitorios con closet, dos baños y áreas de servicio.
Almacén de Cebada:
Se trata de una nave industrial ubicada en la porción delantera izquierda del
terreno, con acceso por la vía principal de la planta. Consta de un amplio
ambiente para almacén de cebada. Cuenta en el exterior con las tolvas de
recepción de granos.
Comedor y Recepción:
Se trata de un volumen de un piso, ubicado a la derecha del ingreso principal,
sobre el primer tramo de la vía interna del terreno. Cuenta con distintos
ingresos directos desde la vía exterior para cada una de las funciones del
edificio; uno para la oficina de control de acceso, uno para el servicio, uno
para el comedor de personal y otro para la recepción. La oficina de control de
ingreso consta de un ambiente con baño, con esclusa de acceso de personal y
visitantes a la planta.
El comedor está dividido en dos secciones, cada una con ingreso
independiente, zona de autoservicio, área de mesas y servicios higiénicos. La
cocina se encuentra detrás de las dos zonas de autoservicio a las cuales
abastece, y cuenta con acceso a través del ingreso de servicio que conduce a
distintos depósitos, oficina, servicios higiénicos para cocineros y las áreas de
preparación y cocción. Adicionalmente, y a continuación del comedor, se
encuentran los ambientes de recepción que constan de una oficina con
mostrador y baño.
Casetas:
Son volúmenes menores de un piso destinados al control de ingreso y salida
de personas y vehículos, así como al control de balanza, según se indica a
continuación:
Caseta de Control:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado a la izquierda del ingreso
principal, sobre el primer tramo de la vía interna del terreno y a continuación
de la oficina de recepción. Está destinado a caseta de vigilancia para el
segundo control del ingreso y salida de personas y vehículos de funcionarios
y visitantes a la planta.
Portería Calle Retiro:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado junto al ingreso secundario por la
Calle Retiro. Está destinado a caseta y oficina de vigilancia con esclusa de
control de ingreso vehicular para camiones al área de recepción y despacho.
Caseta de Balanza:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado en la porción posterior derecha
del terreno, adosado al silo Rank. Se encuentra entre las dos vías auxiliares y
tiene acceso desde la primera. Está destinado a caseta de pesado de camiones
para el área de silos.
Edificaciones Menores:
Existen otras construcciones menores de un piso destinados a oficinas para
servicios complementarios, según se indica a continuación para cada caso.
Oficina De Operaciones 77:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado detrás de la portería de la Calle
Retiro. Está destinado a oficina administrativa y servicios higiénicos de
Transportes 77.
Servicios Higiénicos de Terceros:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado delante de la portería de la Calle
Retiro. Está destinado a servicios higiénicos para contratistas.
Oficina y Depósito de Flota SC:
Es un pequeño volumen de un piso ubicado en un extremo del patio de
maniobras de carga y descarga. Está destinado a oficina administrativa y
depósito de flota SC.
Taller de Mantenimiento de Flota SC:
Es un volumen menor de un piso ubicado a la izquierda de la vía principal del
terreno y a continuación de la caseta de control de la planta. Está destinado al
taller de mantenimiento de la flota SC.
2.12 DEPRECIACION:
3.0 VALORIZACION.
• Sus principales vías de acceso son por las avenidas Garcilaso, Tullumayo,
el Sol, Pardo y la Av. de la Cultura ésta última es un importante eje vial
con presencia de usos comerciales que alberga locales institucionales
como la Corte Superior de Justicia, la Ciudad Universitaria y el Hospital
Regional.
Valor Valor
Valor Total Valor Total
Area Terreno Area Techada Precio Venta Estimado Estimado
Dirección 2 2 Construc Terreno
(m ) (m ) (US$) Construc Terreno
(US$) (US$)
(US$/m2) (US$/m2)
URBANIA.PE
Código: 3481308. Venta de terreno 2,372.00 0.00 2,846,400.00 0.00 0.00 2,846,400.00 1,200.00
Calle Tandapata - Distrito De San
Blas, Centro Histórico Del Cusco,
Cusco. Contacto: Sra. Rosario de Las
Casas Telf.: 417-2400 Email:
rosariodelascasas@perusir.com
Código: 3542691. Venta de terreno a 640.00 0.00 1,088,000.00 0.00 0.00 1,088,000.00 1,700.00
5 cuadras de la Plaza de Armas del
Cusco. A 2 Cuadras Está La Cadena
Internacional De Hoteles Hilton 5
Estrellas Cusco.El lugar donde se
ubica esta propiedad está fuera del
casco monumental, por lo que está
permitido levantar una construcción
por más de 7 pisos. El costo de este
terreno a la fecha es de $
1,700.00/m2. Telf. de Contacto
Directo: (01) 420-9659/ 947231662
PRECIO CONVERSABLE.
• Partida Registral.
• HR del Autoavalúo del 2016.
• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.
Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y con la mejor información
que hemos podido obtener declaramos:
• Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el reflejo verdadero y correcto del
ejercicio de nuestro trabajo.
• Los análisis y contenidos consignados en el reporte son imparciales y no están influenciados
por ningún interés personal.
• Declaramos no tener ningún interés personal en la propiedad ni ninguna relación con los
propietarios o personas que nos encargaron este trabajo.
• El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrolladas siguiendo lo
estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, así como todo lo normado al respecto
por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
• El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por nuestro perito tasador.
• Las áreas del inmueble han sido tomadas de los documentos proporcionados por el Cliente.
NOTAS ACLARATORIAS:
VALOR DE TASACION:
Es el mejor ESTIMADO DEL VALOR del bien que puede hacer un Perito basándose en la mejor información actualizada disponible.
Calculado de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
De ninguna manera puede tomar en cuenta expectativas futuras, si no sólo hechos realmente existentes al momento de hacer la Tasación.
VALOR COMERCIAL.
Es el VALOR ESTIMADO que se obtiene afectando el Valor de Tasación por un factor obtenido de la comparación de operaciones de compra
venta realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre éstos y el bien, analizado inclusive sus cualidades
intrínsecas o intangibles.
B) NO CONFUNDIR LOS RESULTADOS DE UNA TASACION CON LOS PRECIOS QUE ES ALGO QUE FIJAN LOS
PROPIETARIOS O LOS POSIBLES COMPRADORES.
PRECIO DE UN BIEN.
El precio de un bien es un hecho realmente existente.
Existen 3 precios:
✓ Precio solicitado por el propietario.
✓ Precio ofertado por el comprador.
✓ Precio de cierre de la operación de compra - venta.
PRECIO DE MERCADO.
Queda definido en la cantidad de dinero que se fija por un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un
mercado libre.