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Voces: BARRIO PRIVADO ~ CLUB DE CAMPO ~ COBRO DE SUMAS DE DINERO ~ CONSTITUCION

DE CLUB DE CAMPO ~ ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA ~ GASTOS DE CONSERVACION ~ GESTION
DE NEGOCIOS ~ PRESTACION DE SERVICIO

Tribunal: Cámara 3a de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributaria de

Mendoza(C3aCivComMinasPazyTribMendoza)
Fecha: 03/02/2014
Partes: Asociación de Propietarios Complejo Residencial Furlotti c. Miguel Bologna y ot. s/ cobro de pesos
Publicado en: LLGran Cuyo2014 (mayo), 406
Cita Online: AR/JUR/204/2014

Hechos:
Un barrio privado constituido como asociación sin fines de lucro inició acción por cobro de pesos contra
integrantes del complejo que se negaban a abonar costo de los servicios prestados. La sentencia admitió la
acción. La Cámara confirmó el pronunciamiento.

Sumarios:
1 . La demanda por cobro de pesos iniciada por un barrio privado con personería jurídica contra integrantes del
complejo a fin de que éstos abonen los gastos de mantenimiento y obras realizadas es procedente, pues, más allá
de que no hayan formado parte en el contrato de constitución del club o no aprueben su gestión, los servicios
prestados redundaron en beneficio de los demandados y reportaron utilidad a su inmueble, con lo cual están
obligados a responder en la medida de esas ventajas en los términos del art. 2302 del Código Civil.

Jurisprudencia Relacionada(*)
Ver Tambien
  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, “Casabal, Adolfo Antonino c. Country Club
Los Cerrillos del Pilar S.A.”, 11/03/2009, LA LEY 12/05/2009, 6, LA LEY 2009-C, 362,
DJ 23/09/2009, 2697, ED 233, 348, AR/JUR/5097/2009
(*) Información a la época del fallo

Texto Completo:
2ª Instancia.— Mendoza, febrero 14 de 2014.
1ª ¿Es justa la sentencia apelada? 2ª Costas.
 
1ª cuestión.— El doctor Colotto dijo:
1º) La sentencia de la instancia precedente admitió la demanda por cobro de pesos instada por el consorcio
activo en contra de los demandados María Isabel Charamoni y Miguel Bologna por la suma de pesos diez mil
cuatrocientos ochenta y nueve ($10.489) con más intereses e impuso costas.
2°) El decisorio fue recurrido por la parte demandada la que expresó agravios, manifestando disconformidad
con el fallo apelado. Luego de relatar los antecedentes de la causa, se agravian por cuanto el fallo no está
fundado en norma jurídica y en ausencia de fundamentos.

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Dice que el art. 499 C.Civ. declara que no existe obligación sin causa, no diciendo la sentencia que sea de
naturaleza contractual o extracontractual y que la argumentación parece destinada a demostrar que existe un
vínculo jurídico entre la actora y los demandados, pero no expresa que los sres. Bologna fueran miembros de la
asociación accionante.
Manifiesta que en el fallo ronda la idea equivocada que el barrio Furlotti ha quedado organizado como un
barrio cerrado regido por una normativa especial y que la asociación actora tiene facultades normativas,
dispositivas e impositivas respecto de todos los propietarios, lo que no es así, sino que esta se formó por un
grupo de propietarios, obtuvo personería jurídica y peticionó y logró decisiones operativas del Municipio,
negando que haya sido integrada por la totalidad de los propietarios ni se creó normativa que faculte a imponer
obligaciones de ninguna clase, no estando sometidos al régimen de la ley 13.512, no adoptó forma de sociedad
anónima, no existe reglamento obligatorio y nunca los propietarios no socios otorgaron a la asociación facultad
alguna para imponer obligaciones.
Agrega que cuando el juez dice que los demandados no ignoraban su ingreso al emprendimiento vecinal y
que consintieron y aceptaron su sometimiento al ente vecinal, se aparta de los hechos alegados, puesto que la
actora no dijo que los demandados fueran socios, por lo que el ingreso o sometimiento es pura creación de la
juez.
Menciona que los recibos de pago existen pero que los hizo un hijo de los demandados que estuvo a cargo
transitorio del inmueble y que creyó de buena fe que existía obligación de hacerlo, pero tales pagos no pueden
transformarse en prueba que los sres. Bologna pasaron a ser socios del ente, lo que sería una expresión tácita de
voluntad, negado que pudiese serlo sino que requiere de una manifestación positiva, puesto que los demandados
no fueron jamás socios de la actora.
Se interroga si resulta posible invocar la figura de la gestión de negocios, negándola, puesto que siempre se
negaron a integrar la sociedad accionante. En cuanto al invocado enriquecimiento sin causa, lo que no ha sido
invocado ni probado, como tampoco la actio in rem verso.
En cuanto a la absolución de posiciones en rebeldía dice que resulta intrascendente, puesto que si bien la
juez dice que la deuda quedó reconocida en dicha absolución de posiciones, no tiene en cuenta que la existencia
de la obligación es la única causa de la existencia del juicio, lo que implica someter al proceso a un alea en lo
que lo alegado y probado queda supeditado a un hecho accidental.
Concluye que se opusieron a la creación de un barrio privado, que un grupo de vecinos constituyeron una
asociación civil y obtuvieron permiso del municipio para realizar obras, es admisible en tanto no quiera imponer
a los que no se asociaron obligaciones que surgen exclusivamente del contrato asociativo, terminando por
argumentar que el juez no aclara que normas basa el decisorio y que esto se debe a que no existe causa de la
obligación.
3°) Corrido el correspondiente traslado a la parte actora, el mismo es contestado, solicitando la deserción del
recurso y el rechazo de los agravios, quedando luego los presentes en estado de resolver.
4°) Deserción del recurso: Este Tribunal participa del criterio amplio que aconseja a la Alzada no
autolimitarse en sus poderes revisivos con interpretaciones demasiado severas que terminan frustrando el
recurso del impugnante. Por ello es que, si existe una mínima suficiencia en el memorial no corresponde
declarar la deserción del recurso (LS076 - 066, 32.988, 28/7/2010 LA195136).
No obstante ello, debe distinguirse adecuadamente la diferencia existente entre criticar y disentir.
Lo primero implica un ataque directo y pertinente de la fundamentación, formulando la demostración de los
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errores fácticos o jurídicos que pudiese contener la sentencia recurrida, mientras que disentir es proponer
meramente el desacuerdo con la misma.
Por ello, la verdadera labor impugnativa no consiste en denunciar ante el Tribunal de Alzada las supuestas
injusticias o errores que el fallo apelado pudiese contener, sino que deben demostrárselas con argumentos
concretos, poniendo en evidencia qué elementos de hecho y de derecho le dan la razón a quien protesta, y si ello
no sucede, debe declararse desierto el recurso.
La virtualidad de la expresión de agravios no depende de la quantitas cantidad de hojas escritas sino de la
qualitas eficaz crítica concreta y razonada de los argumentos dirimentes del fallo (LS077 - 120).
En Jurisprudencia del Superior Tribunal Provincial, "La ausencia de crítica contra uno de los argumentos
esenciales del fallo, resta eficacia a cualquier otro que se mencione, puesto que aún siendo aquel exacto , por sí
solo no bastaría para variar la solución cuando esta aparece sustentada en fundamentos autónomos,
independientes y de igual rango decisorio ( L.S. 189 148 y 360; Jurispr. de Mendoza, 2° Serie N° 34 , p. 49; L.S.
240 - 215, entre varios más).
Bajo este prisma, se estima que los argumentos expuestos por la recurrente distan mucho de ser considerados
agravios en el sentido técnico jurídico del término (art. 137 del C.P.C.).
Y es que la ley ritual requiere que el memorial contenga un análisis razonado de la sentencia, y la
demostración de los motivos que se tienen para considerarla errónea.
Ante todo la ley alude concretamente a "crítica": al hacer una coordinación de las acepciones académicas, y
del sentido lógico jurídico referente al caso, el vocablo crítica "es el juicio impugnativo u opinión o conjunto de
opiniones que se oponen a lo decidido y a sus considerandos".
Luego, la ley adjetiva la tipifica como "concreta y razonada"; lo concreto, se dirige a lo preciso, indicado,
específico, determinado; esto es, debe decirse cuál es el agravio.
Por su parte, lo razonado incumbe a los fundamentos, las bases, las sustentaciones, debiendo exponerse
porqué se configura el agravio.
Por ello, es que el apelante debe examinar los fundamentos de la sentencia y concretar los errores que a su
juicio ella contiene, y de los cuales se derivan las quejas de que reclama. Su función consiste en mantener el
alcance concreto del recurso, y fijar la materia de reexamen por el Tribunal "ad quem" dentro de la trama de las
relaciones fácticas y jurídicas que constituyen el ámbito del litigio; en especial debe hacerse cargo y rebatir
aquellos argumentos que hayan sido decisivos en la fundamentación del fallo que cuestiona.
En efecto; el recurrente en ningún momento realiza una crítica concreta y razonada respecto, de lo que a la
postre para la a quo, resulta dirimente para resolver la procedencia de la acción intentada.
Así resulta que la expresión de agravios no cumple con el recaudo formal de criticar en forma razonada los
errores en los que supuestamente habría incurrido la a quo al momento de resolver la procedencia de la acción
intentada, siendo solo un tratamiento in extenso de la resistencia invocada en la contestación de demanda.
Adviértase que resulta casi una reproducción exacta (con mayor discusión teorética) de lo afirmado en la
contestación, lo que no puede ser tomado como una expresión cabal y concreta referida al agravio específico
que le produce los fundamentos acercado por la a quo, contestándose por qué la acción no podría encuadrarse
bajo el fundamento de la gestión de negocios, de la actio in rem verso o del enriquecimiento sin causa, pero sin
rebatir los argumentos expresados por la a quo en cuanto a la referencia concreta de la obligación de la parte
demandada de contribuir al sostenimiento del entramado de servicios que supone vivir en un barrio privado.
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Es que si bien lo niega, no deja a salvo ni critica los fundamentos esgrimidos por la a quo y que dan cuentan
que: a) el lugar en donde se asienta el domicilio de los demandados se trata de un barrio cerrado o
emprendimiento urbanístico (Barrio Furlotti) conformado por la totalidad de las parcelas individuales junto con
los espacios comunes y con calles de circulación interna; que cuenta con dos ingresos por calle Ozamis Sur N°
600 y Santiago Zaina y por calle Palma N° 200 y la Colonia las cuales poseen barreras, cámaras de seguridad y
guardia las veinticuatro horas; la vigilancia o seguridad privada la tiene no sólo en el ingreso sino también en el
interior, prueba, que fue recabada por la inspección ocular efectuada por el Oficial de Justicia del Tribunal, que
da cuenta el acta obrante a fs. 265.
b) Que los propietarios de dichas parcelas constituyeron Asociación de Propietarios del Complejo
Residencial Furlotti (ver fs. 9/32). A.PRO.FUR es una asociación sin fines de lucro, con personería jurídica
otorgada mediante resolución N° 584/2.002, según constancias de fs. 21 y dictamen pericial obrante a fs. 228,
punto I. y en el que el objeto social originalmente fue "la realización de todos los actos útiles y necesarios
tendientes a mejorar la calidad de vida de la comunidad y de todos los propietarios-residentes del Complejo
Residencial, preservando el medio ambiente natural de la zona de reserva residencial especial en donde se
encuentra enclavado el mismo, dictar normas de convivencia residencial propendiendo a la seguridad,
conservación y embellecimiento del complejo y generar espacios que tiendan a la recreación y esparcimiento de
los propietarios-residentes. Los recursos de la Asociación estarán formados por las cuotas que abonen los
asociados, contribuciones o cualquier otro ingreso lícito, conforme arts. 2° y 4° del estatuto social.
c) Que la conformación de dicha Asociación fue autorizada a través de las ordenanzas municipales N°
2.634/96, 2742/97, 3026/00, 3261/02 y 3439/03 del H.C. Deliberante de Maipú, que en copias certificadas obran
a fs. 270/276, por las que se autoriza a A.PRO.FUR. a realizar una serie de tareas referidas a la estructuración
del barrio y el mantenimiento del mismo, tales como seguridad, mantenimiento de espacios verdes y comunes,
realización de obras tendientes al servicio de seguridad (barreras), a ordenar la circulación de los vehículos
dentro del complejo, instalación de juegos para niños, cierres perimetrales y el mantenimiento de las mismas,
como reparación y limpieza de la ornamentación y edificio que se encuentra en los ingresos comunes (fuentes,
ermitas, espacios verdes). Es decir que aquella mención relativa a que la a quo no ha fundado en derecho, se
encuentra contrarrestado con la designación expresa de la normativa municipal que no solo permite y habilita
este tipo de emprendimiento urbanístico, sino también que expresa la modalidad de su ejercicio, sin perjuicio de
las facultades reservadas por el Municipio respecto del alumbrado público y recolección de residuos.
 
d) La a quo no solo se ha apoyado en la absolución de posiciones que fue declarada en rebeldía por
incomparecencia injustificada de los absolventes, sino por el contrario junto al resto del material probatorio
adjuntado por la actora, la que tampoco recibió críticas de la accionada, máxime cuando incluso la prueba
testimonial fue tachada por este en primera instancia por parcialidad.
Así la a quo referencia que los testimonios de Juan Javier Chapini y Luis Alberto Quarñolo concuerdan con
las pruebas ya merituadas y con los testimonios de Carmen Alejandra Viola (fs. 284), Darío David Zaina (fs.
285) y Mariana Beatriz Sander (fs. 299) que resultan coincidentes en cuanto a estructura del barrio y seguridad.
En efecto todos coinciden en que el complejo cuenta con lotes independientes entre sí, que tienen dos entradas
comunes como áreas y espacios del mismo carácter destinados a actividades de esparcimiento y vistas, que
cuenta con vigilancia y seguridad privada tanto en el ingreso como en el interior, prestando además servicios de
mantenimiento y limpieza de espacios verdes, bulevares, riego y fuentes.
No hace mención alguna los apelantes con relación a la pericia contable, justipreciada por la a quo en el que
a través de la experticia se juzgó que A.PRO.FUR cuenta con personería jurídica, llevando los libros sociales y
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contables en debida forma; que los ingresos que esta percibe por expensas o cuota social por los propietarios del
barrio son destinados a abonar seguridad, mantenimientos de espacios verdes, portería, juegos para niños,
reductores de velocidad, garitas y barreras de ingreso al barrio, cierres perimetrales, etc.
Si bien destaca la parte apelante la veracidad de los recibos adjuntados, pero que fueron pagados por el hijo
de ellos alegando un "supuesto error" del mismo, lo cierto es que ellos destacan el abono realizado para el
sostenimiento del sistema, identificándose claramente que se trataba de la cuota del asociado de la vivienda
habitada e identificando la parcela en la cual se asienta el domicilio de los demandados, bajo la firma del
habitante ocasional, transitorio o definitivo (no existe prueba de ello) que coincidentemente y con el apellido del
codemandado, abonó voluntariamente dichos conceptos, resultando de aplicación la teoría de los actos propios
realizados por un representante de los demandados y que a estos obliga (teoría de la custodia).
Es entonces que cabe interrogarse si la absolución de posiciones que declara la accionada de escasa
trascendencia no resulta prueba certera que determina y fija las posiciones puestas y acreditadas en contra de
quien se pusieron, cuando acompañadas por la prueba instrumental, pericial contable y testimonial justipreciada
por la a quo y ni siquiera considerada en estos agravios por los apelantes, y todas ellas reunidas en su conjunto
determinan, acreditan y justifican la condena dictada en contra de los intereses de los demandados.
Evidentemente el fundamento por el cual se niega, resulta de escasa motivación, cuando a todas luces se
advierte que el sistema sustentado en complejo Furlotti no solo beneficia a los demandados, sino que estos
hacen uso indiscriminado de este, se aprovechan del mismo con un total desapego por la solidaridad que debe
imperar y que no solo constituye el eje del sistema sino la base de toda sociedad justa.
e) Se indica que la obligación se encuentra incausada, pero a la sazón no se menciona ni se critica las
ordenanzas municipales citadas por la a quo y acompañadas por la parte actora, por las cuales el Municipio de
manera expresa delegó funciones en la Asociación accionante para la realización del proyecto, el sostenimiento
del mismo, la habilitación para que realizase obras y el mantenimiento de las mismas, como la realización de
servicios en beneficio de la comunidad que integra dicho complejo, del cual los demandados no pueden negar
que forman parte. Por ello más allá de la figura a la que pueda ser circunscripta, su fundamento sea como
gestión de negocios ajenos, sea por vía del enriquecimiento sin causa, lo cierto es que no ha existido hasta recién
ahora, una negativa expresa de los demandados (nunca manifestada) de no querer obtener los beneficios de la
actividad que realiza la entidad actora, por el contrario, seguramente no se quejó, no desconoció las facultades,
no existe mención alguna de descartar los servicios que hizo uso, (salvo cuando se lo requiere de pago
notarialmente por el monto resultante, fs. 43), o no pasó por las entradas determinadas? o no se le abrieron las
barreras, o el personal de seguridad no veló por la integridad de estos, de su familia y su casa?, o ningún familiar
hizo uso de los espacios verdes? o algún menor de edad de su familia, no jugó en los juegos para niños
dispuestos en el interior del complejo?, seguramente esos interrogantes no tienen siquiera la posibilidad de ser
contestados con algún fundamento serio por los demandados.
f) En inteligencia de lo afirmado en el apartado precedente, la a quo consideró y no fue suficientemente
rebatido en esta instancia, el hecho de no solo considerar que el consorcio activo se encontraba debidamente
autorizado y empoderado por el Municipio para prestar los servicios anteriormente indicados, sino que
efectivamente los prestó y que realizó obras cuyo pago es lo que se reclama en autos, prestación que como bien
lo apunta la actora la prestación de los servicios referenciados son realizados en forma reiterada, repetitiva en
beneficio directo y exclusivo de la totalidad de los propietarios de los inmuebles integrantes del complejo,
prueba de ello resulta ser la inspección ocular ya referida como el resto de pruebas, del que como se dijo junto a
la absolución de posiciones determinan la procedencia de la acción.
5º) Sin perjuicio de lo expuesto, debo destacar que como lo apunta la doctrina este tipo de "conjuntos
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inmobiliarios" (dentro de los cuales se incluyen a los barrios privados, barrios cerrados, clubes de campo,
country clubs, etc.) presentan ciertas particularidades que es bueno ponerlas de resalto, tales como: a) existencia
de una pluralidad de inmuebles, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, conectados entre sí
a través de elementos, bienes y/o o servicios comunes, y/o de un régimen de limitaciones y deberes entre los
mismos; para la consecución y aseguramiento de los intereses comunes y particulares de los partícipes; b)
inescindible relación entre los sectores privativos y los comunes; c) reglamento que regula la vida del conjunto;
d) existencia de una administración; a veces una persona jurídica, que presta los servicios, toma las decisiones
que hacen al conjunto inmobiliario, representa a los propietarios frente a los organismos públicos o personas
privadas y e) expensas comunes: resultando que dicha administración cobra los gastos de mantenimiento y
conservación del complejo y f) independientemente de su causa generadora o su destino (Pujol de Zizzias, Irene
Linares de Urrutigoity, Martha : Barrios privados y otros conjuntos inmobiliarios en Mendoza. "¿Son útiles las
soluciones de Buenos Aires en Mendoza?" Publicado en: LLGran Cuyo 2008 (mayo), 313).
Como bien lo destacan las autoras referidas el problema esencial que existe es en primer lugar la carencia de
una ley nacional de fondo que prevea el universo de relaciones que generan dichos emprendimientos
urbanísticos y que no se encuentran satisfechos ya con la ley 13.512 (propiedad horizontal), propugnando ya sea
el dictado de una ley especial o la ampliación de la referida ley PH o la creación de un nuevo derecho real ad
hoc, situación que además en principio se satisfaría en el proyecto de reforma y unificación de los Códs. Civil y
Comercio.
A ello debe agregarse que en Mendoza se complica, puesto que al margen de carecer de una ley provincial,
tampoco resultarían eficaces las recetas porteñas (Régimen de "Geodesia": Ley de Uso del Suelo de la Provincia
de Buenos Aires 9.812, Decretos 9404/86 y 27/98 - sistema de vinculación a través de servidumbres o Régimen
de Propiedad Horizontal: Ley 13.512 y su Decreto reglamentario 18.734, Decretos de la Provincia de Buenos
Aires 2489/63 y 947/04, por cuanto en Mendoza está prohibido - art. 1° del Decreto de la Provincia de Mendoza
3300/79 y dec. 4903/84), por lo que la "solución mendocina", ya tratando de sortear a la ley de loteo nº 4.341,
que no la prevé, ha tratado de imponerse por ejemplo celebrando dichos complejos acuerdos con los Municipios
respectivos respecto de la categorización de las calles que comprenden el complejo y la restricción de su uso,
limitado a los habitantes de dicho barrio.
Dichos permisos, cuentan con la particularidad de contener facultades para mantener las calles internas, las
luminarias, la prestación de servicios comunales, tales como limpieza y recolección de residuos y esencialmente
la habilitación para brindarle al complejo de seguridad, entre otras, habilitando por consiguiente el Municipio
respectivo el cerramiento de dicho complejo, entendiéndose que tales convenios, si reúnen los requisitos de
fondo y forma requeridos por la legislación respectiva, generarían derechos subjetivos a favor de los
particulares; que no pueden ser desconocidos unilateralmente (MARIANI DE VIDAL, Marina y ABELLA,
Adriana; "Clubes de Campo y barrios cerrados. Cerramiento y vías de circulación internas", LA LEY, 2005E,
1082. Conf. CNCom., sala A, 29/8/02 "Club del Carmen SA c. Francote, L. E." y CNCiv., sala A, 2/06/89,
"Mapuche Country Club c. López de Marsetti, Hebe", LA LEY, 1990-C, 375).
En otros se ha admitido la figura del dominio exclusivo sobre la parcela y un condominio con indivisión
forzosa sobre los accesos y áreas comunes (art. 30 ley 4341).
Sin embargo las críticas siguen apuntando a la carencia de un instrumento jurídico adecuado que de base al
entramado que surge en este tipo de emprendimientos, de los cuales, claro está, no pueden ser negados en la
realidad, máxime cuando han sido autorizados a su funcionamiento por los Municipios, su crecimiento en el
gran Mendoza ha sido geométricamente exponencial (quizás buscando la población mayor seguridad que la que
puede tener en calles públicas) y los derechos de cada uno de los actores de estos emprendimientos, sean
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propietarios o administradores (consorcios, asociación, etc.) necesitan ser reconocidos para mantener la paz
social y la adecuada interrelación entre los que habitan en tales emprendimientos.
Ya en el ámbito del derecho a solicitar el cobro de los gastos de mantenimiento del complejo urbanístico o
expensas, contamos que ha sido común observar en el ámbito nacional la aplicación de la ley 13.512 (crédito
por expensas) a dichos conjuntos inmobiliarios (ob. cit. ibídem, CCCom. de San Isidro, sala I 19/11/2002,
Camino Real Asoc. C; C.N.C., sala H, Las Brisas Country Club y Cons. de propietarios Country Golf El
Sosiego; CNCom., sala B, 2003/05/29 Club de Campo San Diego S.A. c. Varone Claudio A. LA LEY, T 2003F;
C.Nac.Com., sala B, 2002, Club El Carmen SA J.A. 2003 I, P. 561 y sigtes.; CNCom., sala C, 2002/10/11,
Mayling Club de Campo SA LA LEY, T 2002F, 609. CC y Com. I de San Isidro, sala I. 19/11/2002, Camino
Real Asoc. C"; C.N.C., Sala H, "Las Brisas Country Club; CNCom., sala B, 2003/05/29 Club de Campo San
Diego SA c Varone Claudio A LA LEY, T 2003F.; CNCom., sala B, 2002, Club El Carmen SA JA 2003 I, p. 561
y sigtes., CNCom., sala C, 2002/10/11, in re "Mayling Club de Campo S.A". LA LEY, T. 2002F, 609, "Mapuche
Country Club c. López de Marsetti, Hebe Edith y otros s/ Cobro de Pesos", entre otros), registrándose en
Mendoza la adhesión a dicha postura por la 1° Cámara Civil Comercial y Minas de Mendoza en autos
120.895/39.563 carat.: "Asoc. Civil Granjas Lomas de Chacras c. Tumbarello, Josefa Rosa Mirta p/Ej. Típica
(27/11/2007), al manifestar que "la situación de los Barrios Privados es similar a la Propiedad Horizontal en
cuanto a las expensas", aunque como he venido manifestando si bien la situación es similar a los edificios de
propiedad horizontal, figura que es la que aparece como más cercana al objeto de estudio, la aplicación lisa y
llana del régimen previsto por la ley 13.512, se encuentra expresamente prohibida en el orden provincial en
virtud del Decreto 3300/79, que establece en su artículo 1° que "El artículo 1° de la Ley Nacional N° 13.512 es
de aplicación únicamente para departamentos o pisos de un solo edificio y no para edificios independientes, aun
cuando sus muros divisorios sean comunes o poseen algún servicio común que no afecten su independencia
funcional", por lo que resulta evidentes que los lotes que se venden en este tipo de complejos, no pueden
asimilares a las unidades de un edificio de PH, cuando las casas que allí se construyen son independientes las
unas de las otras. Al realizarse una interpretación tan restrictiva exigiendo recaudos que ni siquiera la ley
nacional prevé (lo que lleva incluso a dudar sobre la constitucionalidad de dicho decreto), trae consigno otro
problema, dado por la imposibilidad de hacer extensiva a dichos complejos las disposiciones del art. 228 bis (ley
7.513), que confieren la calidad de título ejecutivo al crédito por expensas.
Como se observa la aplicación de dicho decreto en la órbita provincial (de dudosa constitucionalidad y de
indudable ineficacia práctica) trae aparejado innumerables problemas, no solo respecto de la ejecución de las
expensas sino en cuanto a la dificultad para conformar la figura del Consorcio de Propietarios, a la oponibilidad
del Reglamento aún frente a terceros no propietarios pero sí habitantes de las unidades, como también el
régimen de Administración de dicho conjunto urbanístico, aunque en tal caso no puede dejar de soslayarse que
el juez en uso de las facultades que le son propias puede hacer uso de la normativa de fondo que más se adecue a
la situación planteada o en su caso en función de las costumbres y antecedentes jurisprudenciales, elabore por
creación pretoriana la solución que resulte más justa para los intereses del colectivo de dicho emprendimiento
urbanístico.
Así no puedo dejar de referenciar el antecedente del Tribunal que integro en donde se pone de manifiesto
que: "Los contratos de los denominados conjuntos inmobiliarios crean para las partes obligaciones indivisibles.
No son una simple compraventa de inmuebles, sino que en ellos que se concretan nuevos tipos de obligaciones
que incluyen propiedad exclusiva sobre lotes y la participación en sectores, espacios, bienes y servicios comunes
formando ambos sectores una unidad o todo inescindible desde el punto de vista jurídico funcional, con
obligaciones respecto al pago de mantenimiento y funcionamiento de los servicios comunes, regulación de los
derechos de admisión y exclusión, existencia de un reglamento que establece pautas de convivencia, incluyendo
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normativa edilicia y sanciones disciplinarias, y restricciones y limitaciones de las facultades de los

copropietarios que se establecen en miras al bien comunitario. De tal modo no pueden adecuarse a la pauta de
que, aún mediando resolución del contrato, algunas prestaciones quedaran firmes" (C.C. 3°, Expte.: 30401 Astie
Sergio Eduardo c. Grupo Brisa SRL p/ rescisión de contrato 03/12/2007 LS116031).
En el orden nacional la jurisprudencia ha entendido que los titulares de las parcelas destinadas a vivienda
asumen la obligación por la deuda de expensas, y por las cuotas extraordinarias votadas por las asambleas
legítimamente constituidas, así como en algunos casos por las tasas municipales de alumbrado, barrido y
limpieza y conservación, reparación y mejoras de la red vial municipal, si esa facultad fue delegada por la
Municipalidad al ente o asociación, entendiendo que resulta de la naturaleza de los complejos urbanísticos la
necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al mantenimiento y conservación de las vías de
acceso, espacios de circulación interna, servicios de seguridad, parquización, iluminación, limpieza y otros
centrales ("Camino Real A.C. c. Sapora de Bruni, M.", 51199, Fallo de Primera Instancia San Isidro en expensas
comunes en los clubes de campo y barrios cerrados Por: ABELLA, Adriana N. Fuente: LA LEY 12/05/2009, 6,
comentario al fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F (CNCiv.) (SalaF) CNCiv., sala F
20090311 Casabal, Adolfo Antonino c. Country Club Los Cerrillos del Pilar S.A.).
 
Entendiéndose que la circunstancia de que no haya existido un contrato expreso de constitución del club
entre todos los propietarios de lotes de vivienda, mediante el cual se obligaran recíprocamente a contribuir al
objeto propuesto, dando mandato a la asociación para asumir la titularidad y reglamentar el uso de los bienes,
recaudar las contribuciones y atender a su administración y por intermedio de sus órganos estatutarios proveer
todo lo atinente al progreso y acrecentamiento del club de campo, no empece a que existan signos evidentes de
la voluntad de los propietarios en tal sentido ("Mapuche Country Club c. López de Marsetti, Hebe Edith y otros
s/ Cobro de Pesos").
Por otra parte la jurisprudencia nacional ha resuelto la situación de las urbanizaciones preexistentes a la ley
de suelo o no afectadas a la ley 13.512 y que resultaría aplicable al caso planteado, al tratarse de títulos de
adquisición de lotes residenciales que no tienen referencia alguna sobre la obligación del adquirente de
contribuir a dicha deuda y la asociación, cooperativa o sociedad haya sido constituida con posterioridad a dicha
adquisición, en el cual el cobro de las expensas o gastos de mantenimiento y conservación de los espacios
comunes resultan imprescindibles para la vida de dicho complejo.
Así la opinión autoral considera que nada obsta a que exista la obligación para los propietarios de las
parcelas destinadas a vivienda de abonar las deudas por expensas comunes, las extraordinarias y las individuales
en su caso (ABELLA, Adriana, ob. cit. LA LEY 12/05/2009, 6), puesto que la peculiaridad del sistema radica en
el hecho en el que todas sus partes estén integradas, de manera tal que el correcto funcionamiento de cada una
de ellas hace al buen funcionamiento de las demás (ibidem.).
En tal sentido se ha resuelto que: "No existe abuso del derecho en la asociación que pretende cobrar la tasa
por los servicios prestados sino en el proceder del demandado que pretende gozar de los servicios mantenidos
por otros. Tampoco existe enriquecimiento sin causa por parte de la actora, ya que la causa está justamente en la
pertenencia a un complejo urbanístico de ciertas características y al consentimiento inicial prestado a ese fin"
(Conf. Cam. 1ª Apel. Civ. y Com., sala I, San Isidro, 19/11/2002, causa 90494, reg. 561 "Camino Real Asoc. c.
Bence Pieres". Clubes de campo y barrios privados. Expensas comunes Mariani de Vidal, Marina Abella,
Adriana N. LA LEY 2006-F, 1211, 10).
 
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Por otra parte este figura del enriquecimiento sin causa, resultaría extensiva no solo a los demandados por
las facultades de aprovechamiento del servicio que efectúan sin contraprestación alguna, sino también en los
beneficios que tales servicios redundan a favor del inmueble al cual sirve. En efecto adviértase que aquella
invocación relativa al perjuicio de abonar los gastos de sostenimiento del complejo y que redundarían en su
perjuicio, cuando a contrario sensu de dicha opinión, el informe de la Inmobiliaria Cocucci destaca que los
inmuebles que gozan de los beneficios de seguridad, esparcimiento y espacios comunes cuentan con mayor
valor de los que no contaría con tales beneficios (fs. 305), no existiendo prueba que contraríe dicha
circunstancia.
Por lo demás tampoco la mención que de la figura de la gestión de negocios ajenos se realiza y en especial
de la manifestación que su dueño no se encuentra de acuerdo con la asociación, determina la inaplicabilidad de
dicha figura, cuando efectivamente se han prestado servicios que redundan en beneficio de la parte demandada,
no solo en cuanto a seguridad, urbanismo, mantenimiento y ornamentación del complejo sino además en la
valorización de la propiedad en cuestión, tal como lo he venido anticipando. Por consiguiente si es que la
prestación de dichos servicios realizados por la Asociación reportan utilidad al inmueble de los demandados,
aún frente a la negativa de aprobar la gestión, igualmente se encuentran obligados a responder por dicha utilidad
y en la medida de esta, tal como lo prevé el art. 2302 C. Civ., el que puede legítimamente cobrarse aún frente a
expresa prohibición del beneficiado, por cuanto el interés del gestor y su actuación ha redundado en beneficio
del demandado, tal como se ha venido anticipando, tal como la a quo lo ha justipreciado y aquí en esta instancia
no ha sido debidamente contrarrestado (art. 2303 C.Civ.).
Voto en consecuencia por la afirmativa.
Los doctores Mastrascusa y Staib adhieren al voto que antecede.
2ª cuestión.— El doctor Colotto dijo:
Las costas de esta instancia deben serle impuestas a las apelantes (arts. 35, 36 del C.P.C.). Así voto.
Los doctores Mastrascusa y Staib adhieren al voto que antecede.
Por el acuerdo que antecede, el Tribunal resuelve: 1°) Rechazar el recurso de apelación interpuesto a fs. 348
por los demandados en contra de la sentencia dictada a fs. 336/40 de fecha 7 de mayo de 2013, la que por
consiguiente se confirma. 2°) Imponer las costas de Alzada a las apelantes (art. 36 C.P.C.). 3°) Regular los
honorarios profesionales en la alzada a los dres. A. M., y N. A. en las sumas de ... y ... respectivamente (art. 15
ley 3.641). Notifíquese y bajen. La presente se expide con la firma de dos de los Ministros integrantes de la
Cámara, atento a que se la Dr. STAIB se encuentra en uso de licencia (art. 141 II del CPC).— Gustavo Colotto.
— Graciela Mastrascusa.

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