DERECHOS REALES

TEMA 13. OTRAS FORMAS DE APROVECHAMIENTO COMPARTIDO

13.1. La comunidad especial por turnos

La comunidad especial por turnos se regula en los art.554-1 y ss. CCat. Es una comunidad especial que consiste en
que los copropietarios del bien, objeto de la comunidad, acuerdan dividirse su uso, su disfrute, por turnos de
tiempo. El uso de la cosa común se distribuye en franjas de tiempo.

Cuando una empresa comercializa un aprovechamiento por turnos en un complejo turístico, aunque este en
Cataluña se aplica la legislación estatal (la ley 4/2012 de 6 de Julio de contratos de aprovechamiento por turnos de
bienes de aprovechamiento turístico).

En el CCat se piensa en que un bien que es susceptible de ser usado por turnos pertenece a varias personas. Todos
son propietarios.

Concepto y características

Del art. 554-1 CCAt resulta que la comunidad especial por turnos es aquella en la que los titulares de la comunidad
tienen el derecho de gozar del bien sobre el que recae la comunidad con carácter exclusivo por unidades
temporales discontinuas y periódicas.

Características:

1. Se trata de una situación de comunidad, el bien pertenecerá a varios titulares y cuando se extinga pasará a
ser una comunidad ordinaria indiviso (art 554-8-2 CCat).
2. Se excluye la acción de división y los derechos de adquisición preferente (art 554-1-2-e CCat).
3. El turno y no la cuota, es el turno la medida que concreta el uso exclusivo del bien objeto de la comunidad
durante un determinado tiempo (art 554-3-1 CCat).
4. Normalmente los cotitulares son copropietarios. Pero también se puede establecer una comunidad especial
por turno cuando se es titular de un derecho real (ej: el usufructo).
5. Puede ser objeto de esta comunidad especial por turnos (art 554-2 CCat):
a. Edificios destinados a familias unifamiliares
b. Barcos, aeronaves y bienes muebles identificables que deben estar equipados para ser usados
c. Edificios en régimen de propiedad horizontal con menos de 7 elementos privativos

Constitución del régimen de comunidad especial por turnos

Para que se constituya la comunidad especial han de concurrir una serie de requisitos:

 Título de constitución que ha de constar en escritura pública y debe inscribirse en el registro de la

propiedad. Ha de tener un contenido mínimo (art 554-5 CCat – no saber todos los datos):
o Identificación del bien
o Duración de la comunidad
o Fijación del turno
o Determinar en qué manera se contribuirá a los gastos
o Régimen e administración y representación
o El mobiliario y servicios inherentes al bien que es objeto de la comunidad
o Hay que reservarse 2 semanas al año para el mantenimiento
o Puede contener unos estatutos y un reglamento de régimen interior
 Que haya finalizado la construcción del bien
 Que el objeto sobre el cual recae la comunidad esté amueblado y equipado adecuadamente

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Derechos de los titulares:

1. Usar el bien de manera exclusiva dentro de su turno (se puede ceder o alquilar)
2. Participar en la administración de la comunidad
3. Disponer del turno

Obligaciones:

1. Pagar los gastos originados por ser titulares del turno. El impago comporta la suspensión del
aprovechamiento del bien y la suspensión de derecho de voto en la comunidad excepto que se acredite la
impugnación judicial del importe. El no uso del turno no exime. Sus titulares de pagar los gastos que le
corresponden.
2. Pagar los desperfectos que se ocasionen al bien durante el uso que se haga del turno.
3. Se deben respetar el derecho de los demás titulares.

Extinción (art 554-8 CCat) se puede existir la comunidad:

 Voluntariamente por acuerdo unánime de todos los titulares

 De forma forzosa
o Por haber transcurrido el plazo de duración (la duración no puede ser inferior a 3 años ni superior a
50 años).
o Pérdida o destrucción el bien

13.2. La comunidad especial por razones de medianería

La medianería es una comunidad que tiene por objeto una pared elevada entre dos fincas, en principio la mitad de la
pared está en la finca que es propiedad de una persona y la otra mitad está en la finca vecina que será propiedad de
otra persona.

Hay que distinguir dos clases (se regulan por separado):

1. Medianería de carga: cuando la carga entre las dos fincas sirve como elemento sustentador de las
edificaciones u otras obras de construcción que se hagan
2. Medianería de varado: cuando la pared sirve de valla que separa las fincas

Medianería de carga, características (art 555-2 y ss)

1. Constitución voluntaria, se tiene que pactar.

2. Además del acuerdo de los propietarios de las fincas colindantes es necesaria una autorización
administrativa para poder construir en ambas fincas hasta el límite común.
3. La pared medianera se ha de asentar mitad terreno propio del que construye y mitad en el del vecino.
Judicialmente se ha admitido que si se ha construido una pared que pudiera servir como medianera
exclusivamente en el terreno del propietario, el propietario de al lado puede comprarle la mitad del terreno
para convertir la pared en medianera.
4. Conforme el art 555-4 se ha de haber pagado el coste que ha supuesto edificar la pared medianera y
después se pueden arar allí las vigas.
5. Si se construye la pared medianera por parte de un solo propietario no se puede exigir al otro propietario los
gastos de construcción y conservación de la pared medianera hasta que el otro vecino también utilice la
pared medianera (art 555-5 CCat). Si la pared la ha construido solo un propietario mientras que el otro no la
utilice la puede derribar, pero conforme al art 555-7 hay una serie de limitaciones.

Medianería de vallado, características:

1. Es forzosa hasta la altura máxima de 2 metros o la que establezca la normativa urbanística aplicable.
Cualquier de los dos propietarios de las dos fincas puede construir una pared medianera
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2. Se habla de pared, se resulta que solo puede ser forzosa si la van se hace mediante una pared de obra (art
546-2 CCat).
3. El constructor puede ocupar unilateralmente la finca del vencido. En principio la construcción de esta área
beneficia a ambos propietarios porque se delimitan los lindes y en se evitar tener vistas directas sobr ela
finca vecina.
4. No se puede obligar al vecino que no tiene interés en construir ninguna pared, en los gastos de construcción
y mantenimiento. Esta obligación de contribuir a los gastos solo surge cuando la valla le proporciona una
utilidad plena
5. No existen cuotas de las que se puede disponer de manera separada, sino que la pertenencia ala comunidad
que comporta la medianería es inherente a la propiedad de la finca.
6. Ninguno de los cotitulares puede exigir la división de la cosa común

13.3. La propiedad temporal y la propiedad compartida

La regulación de la propiedad temporal ha sido modificada por la Ley 13/2015. En la propiedad compartida hay una
situación de comunidad.

Propiedad temporal

La propiedad temporal según el art 547-1 CCat es aquella que confiere a su titular el dominio de un bien durante
un plazo cierto y determinado vencido el cual el dominio hace tránsito al titular sucesivo. Uno es propietario de un
bien de forma plena, pero durante un tiempo, acabado ese tiempo el bien ha de pasar al titular sucesivo, que será el
siguiente propietario. La duración máxima es de 99 años. Es la propiedad temporal con un régimen jurídico más
general.

Existen reguladas diferentes instituciones (art 547-3-2 CCat - “Los regímenes del fideicomiso, de la donación con
cláusula de reversión, del derecho de superficie o cualesquiera otras situaciones temporales de la propiedad se rigen
por sus disposiciones específicas”).

Puede ser objeto de la propiedad temporal (art 547-2 CCat) los bienes inmuebles (está pensando sobre todo en
viviendas), también pueden ser objeto los bienes muebles duraderos no fungibles que pueden constar en un
registro público (aeronaves, etc).

Constitución de la propiedad temporal se puede constituir (art 547-4 CCat):

1. Reteniendo la propiedad temporal y sucediendo la propiedad sucesiva a un tercero

2. Transmitir la propiedad temporal a otra persona y convertirse en titular sucesivo
3. Vender ambos tipos de propiedad, la temporal a una persona durante un tiempo y, luego, la sucesiva a otra
persona. Deja de ser propietario.

El negocio jurídico por el cuales se puede constituir la propiedad temporal según el art 547-4-2 CCat “se adquiere
por negocio jurídico entre vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte”. La propiedad temporal se puede
usucapir, pero la propiedad sucesiva que puede adquirir en un futuro no se puede usucapir porque no ha hay
posesión.

El CCat no exige ninguna forma especial para el título de constitución, por ello, rige el principio de libertad de
forma.

La duración (es un elemento esencial) según el art 547-4-3 CCat en el negocio jurídico de adquisición temporal de la
propiedad debe constar el plazo cierto y determinado de duración e la propiedad temporal, que no puede ser
inferior a 10 años par aso inmuebles y de 1 año para los muebles. Y como límite máximo se establece que no
puede ser superior en ningún caso a 99 años.

- Si se establece una duración inferior al que se establecen el contrato será nulo.

- Y, si se establece por un periodo superior a los 99 años, en general se considera que se deberá reducir el
plazo a lo que se refiere el exceso.

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- Si no se menciona un plazo el legislador no hace referencia a este caso.
o Se puede declarar la nulidad del negocio jurídico y quise vuelva a realizar.
o O se puede considerar que la duración es la máxima de 99 años.
o Hay autores que establecen que hay que aplicar por analogía el plazo supletorio de 30 años que se
establece para otras figuras jurídicas.

Facultades del propietario temporal (art 547-6 CCat):

- Todas las facultades del derecho de propiedad sin más limitaciones que las derivadas de su duración y de la
existencia del titular sucesivo.

Obligaciones del propietario temporal:

1. Pagar el precio de la propiedad temporal. Se admite el pacto del pago a plazos del precio.
2. Pagar los gastos de conservación y, si quiere, puede hacer mejoras, pero estos gastos no son reembolsables.
3. Indemnizar al titular sucesivo de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo (art 547-10-2 CCat).
4. Al acabar la propiedad temporal deben entregar el bien objeto de la propiedad temporal y un inventario del
bien.

Facultades del titular sucesivo (art 547-7 CCat):

- Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho a adquirir la propiedad. Y también pede
disponer de él por causa de muerte.

Obligaciones del titular sucesivo:

- No impedir el uso pleno del bien por parte del propietario temporal.

Extinción (art 547-9 CCat):

1. Causas generales de extinción de propiedad

2. Vencimiento del plazo. Se produce la adquisición automática por parte del titular sucesivo.
3. Por el deterioro del bien en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal si una vez
requerido por el titular sucesivo no ha hecho obras de reparación o reconstrucción (art 547-9-2-b CCat y hay
que relacionarlo con el art 547-7 CCat).

Las mejoras y accesiones, como regla general, el Art 547-10-3 CCat establece que “Las mejoras y accesiones
introducidas en el bien que subsisten y los frutos pendientes en el momento de la extinción, en defecto de pacto,
pertenecen al titular sucesivo. En todo caso, en el momento de la finalización de la propiedad temporal debe
elaborarse un inventario que tiene que entregarse con el bien”.

Propiedad compartida

En realidad, es una situación de comunidad.

La propiedad compartida está definida en el art 556-1 CCAt que establece que “La propiedad compartida confiere a
uno de los dos titulares, llamado propietario material, una cuota del dominio, la posesión, el uso y el disfrute
exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro titular, llamado propietario
formal”.

En el art 556-3 CCAt sobre el régimen jurídico establece que “La propiedad compartida, en todo lo no establecido por
el título de constitución y las disposiciones del presente capítulo, se rige por las normas del presente código relativas
a la comunidad ordinaria indivisa y a los derechos de adquisición, en lo que sean compatibles”.

Diferencias entre propiedad compartida y la comunidad ordinaria indivisa:

1. Corresponde al propietario material poseer el bien de forma plena y exclusiva salvo que se haya establecido
otra cosa, en cambio, en la comunidad indivisa corresponde a todos los comuneros.

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2. En el caso de la propiedad compartida no se puede ejercitar Actio comuni dibidendo, supone la exclusión de
la acción de división.
3. Solo puede haber 2 cuotas: la cuota que corresponde al propietario material y al que corresponde al
propietario formal. Pero esa cuota puede tener varios cotitulares. El propietario material puede ir
adquiriendo gradualmente la cuota de propietario formal, para poder llegar a ser el propietario pleno.

EL objeto de la propiedad compartida según el objeto 556-2 CCat pueden ser objete de esta propiedad los bienes
inmuebles (nave industrial, almacén, etc) y los bienes muebles duraderos y no fungibles que puedan constar en n
registro público.

La propiedad compartida la puede constituir quien tenga la propiedad del bien. Según el art 556-4 se puede
constituir por:

 Negocio jurídico inter vivos

 Causa de muerte

En el título de constitución se debe hacer constar las siguientes circunstancias:

1. Cuota inicialmente adquirida

2. Derecho de adquisición gradual y los requisitos y condiciones de su ejercicio. En defecto de pacto las cuotas
sucesivamente adquiridas no pueden ser inferiores al 10% del total de la propiedad.
3. Contraprestación dineraria, si existe, para el ejercicio en exclusiva de las facultades dominicales. Es una
contraprestación por el hecho de tener el uso y la posesión del bien. A medida que se vaya adquiriendo un
mayor porcentaje de propiedad esta contraprestación será más reducida.

Conforme al art 556-3-4 CCat “La duración de la propiedad compartida es de treinta años, salvo que las partes fijen
un plazo diferente que, en ningún caso, puede superar los noventa y nueve años”. Los 30 años son un plazo
supletorio.

Facultades del propietario material (art 556-6 CCat):

1. Poseer y usar el bien de forma plena y exclusiva, excepto si se haya pactado otra cosa, y siempre que no se
comprometa su subsistencia.
2. Enajenar, hipotecar o someter a cualquier otro gravamen su cuota supuestos en los que debe comunicarlo al
propietario formal, así como disponer de ella por causa de muerte
3. Adquirir más cuota de modo gradual
4. Ejercer todos los actos de riguroso dominio, puede introducir modificaciones incluso puede alterar su forma
y sustancia siempre que no comprometa la subsistencia de la cosa.
5. Para dividir el bien necesita el consentimiento del propietario formal (art 556-6-2 CCat)
6. Conforme al art 556-10, salvo que se haya pactado otra cosa en caso de enajenación a título oneroso a cuota
de cualquiera de los dos propietarios se pueden ejercitar los derechos de antes y retracto.

Obligaciones del propietario material

1. Pagar el precio de adquisición de la cuota inicial y pagar lo que corresponda a medida que vaya adquiriendo
gradualmente la propiedad formal.
2. Satisfacer la contraprestación dineraria pagará por el bien exclusiva del bien
3. Pagar los gastos e impuestos vinculados a la propiedad del bien.
a. Los gastos ordinarios son a cargo del propietario material, mientras que los gastos extraodinarios se
han de repartí entre los dos propietarios de acuerdo con las respectivas cuotas.

Facultad del propietario formal (art 556-8 CCat):

 “Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de
muerte, sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto del propietario material.

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 Exigir al propietario material, salvo que se pacte otra cosa, que se haga cargo de las obras de reparación o
reconstrucción si el bien se deteriora un 20 % o más o se compromete su subsistencia. El propietario formal
tiene derecho a acceder al inmueble para comprobar su estado. Si se le niega el acceso o si, después de haber
accedido a él, se comprueba que la subsistencia del bien está afectada, el propietario formal puede solicitar
judicialmente cualquier medida cautelar.”
 Art 556-9 CCat: “1. La cuota del propietario material está afecta, con carácter real, al pago de la
contraprestación correspondiente al año en curso y a los dos años inmediatamente anteriores. El crédito que
se deriva de ella tiene preferencia de cobro sobre la cuota, con la prelación determinada por la ley”.
 Posibilidad de ejercitar los derechos de tanteo y retracto

Obligaciones de propietario formal:

1. Respetar el uso y la posesión exclusiva por parte del propietario material

2. Satisfacer en proporción a su cuota los gastos extraordinarios

Art 556-11 se establecen las causas de extinción:

1. “La reunión en una sola titularidad de todas las cuotas de propiedad.”

2. La destrucción o pérdida del bien.
3. El vencimiento del plazo de duración de la propiedad compartida.
4. La falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual acordados, salvo pacto en
contrario.
5. La conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial.
6. El acuerdo de ambos titulares.
7. La renuncia de cualquiera de los titulares, que comporta el acrecimiento a favor del otro”.

Art 556-11-3 CCat: “Una vez extinguida la propiedad compartida por las causas a que se refieren las letras c y d del
apartado 1, el bien afectado pasa a la situación de comunidad ordinaria indivisa. En este caso, quien ha sido
propietario formal puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico
el 80% del valor pericial, en el momento de exigir la adjudicación, de la participación de quien ha sido propietario
material.”

Art 556-12 CCat: “La ejecución forzosa de cualesquiera de las cuotas no extingue la propiedad compartida, por lo que
el rematante se subroga en los derechos y obligaciones correspondientes”.

TEMA 14. LAS LLAMADAS “PROPIEDADES ESPECIALES”

14.1. La propiedad de las aguas terrestres

La normativa fundamental sobre las aguas se encuentra en la Ley Estatal de Aguas que ha sufrido diversas
modificaciones.

Según el art 1. el objeto es la regulación del dominio público hidráulico y del uso del agua. Conforme al art 2
constituye el dominio hidráulico público del estado son las aguas continentales (excluimos el mar), cauces de
corrientes naturales, lechos de los lagos, lagunas y embalses. Las guías continentales, superficiales, así como las
subterráneas forman parte de dominio público hidráulico que es un bien de dominio público estatal.

¿Hay aguas privadas? Excepcionalmente sí que pueden existir aguas d propiedad privada como por ejemplo el de los
lagos, lagunas y charcas sobre los que existan inscripciones en el registro de la propiedad sobre las cuales son de
titularidad privada si estaban inscritas al entrar en vigor la ley de aguas.

¿Puede existir un aprovechamiento privado de las aguas públicas? Hay que distinguir:

 Aprovechamiento comunes
o Generales: son aquellos para los que no se necesita autorización administrativa

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o Especiales: se requiere autorización administrativa (art 51 – navegación, establecimiento de barcas y
embarcaderos)

 Aprovechamiento privativo
o Por disposición legal: el propietario de una finca puede aprovechar las aguas fluviales que discurran
por ellas, etc
o Por concesión administrativa: art 59 cualquier uso que no se recoja en el art 54 es necesaria la
concesión administrativa que son la mayoría de los casos.

14.2. La propiedad de los yacimientos minerales y otros recursos geológicos

La propiedad de los yacimientos minerales y otros recursos geológicos se regula en la ley de minas, pero además
existen otras leyes. Según el art 1 esta ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico de la investigación y
aprovechamiento de los yacimientos minerales y demás recursos geológicos.

En el art 3 se clasifican los yacimientos minerales y demás recursos geológicos. En función de cómo estén clasificados
el propio propietario del terreno donde estén estos recursos los puede aprovechar por sí mismo o no. En cualquier
caso, según el art 2 todos los yacimientos minerales y demás recursos geológicos existentes en el territorio nacional
y el mar territorial son bienes de dominio público.

 Aprovechamiento al dueño del terreno

 Aprovechamiento al Estado: Su aprovechamiento no se atribuye al dueño del terreno donde se halle cuando
se trate de recursos de gran valor, en este caso el aprovechamiento se otorga al estado y el estado puede
explotar el mismo los recursos o puede otorgar una concesión administrativa de explotación.

Los titulares de esos terrenos deben tolerar su ocupación temporal para que se puedan extraer esos recursos e
incluso la explotación forzosa.

14.3. La propiedad intelectual

La Ley de propiedad intelectual ha estado objeto de distintas modificaciones para adaptarla a las directivas
comunitarias. La propiedad intelectual es el derecho más pleno sobre las creaciones intelectuales, ya sean literarias,
artísticas o científicas.

Sujetos implicados:

1. Autor o autores de la obra: El titular de los derechos de propiedad intelectual es la persona natural que crea
la obra literaria, artística o científica. No hace falta tener ninguna capacidad en especial, basta con tener
personalidad jurídica. Para el ejercicio de algunos de los derechos comprendidos en la propiedad intelectual
si que odian ser titulares personas jurídicas. Se presume ir tantum el autor es quien aparece como tal en la
obra (art 6). Pero es posible que la obra se divulgue de forma anónima al bajo un seudónimo, en ser caso el
ejercicio de los derechos de propiedad intelectual mientras no se revele la verdadera autoridad pertenecerá
a quien la haga pública siempre con el consentimiento del autor. La obra puede ser resultado de varias
personas, la ley de PI distingue diferentes tipos de obras en las que intervienen varias personas, el régimen
jurídico en cada una de estas obras colectivas es algo diferente:
a. Obra en colaboración: participan varios autores en la elaboración de la obra, el derecho de la PI
pertenece a todos los autores en la proporción que ellos acuerden.
b. Obra colectiva en sentido estricto: se compone de aportaciones de diversos autores, pero
normalmente quien la edita y divulga es quien tiene atribuidos los derechos sobre la obra colectiva
(periódicos o revistas) (art 8).
c. Obras compuestas: obras nuevas pero que incorporan a su vez obras preexistente sin la colaboración
del autor de esa obra o obras preexistentes.

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d. Obras independientes: consisten en creaciones autónomas pero que se publican conjuntamente con
otras obras independientes. Es una mera yuxtaposición o en untas obras autónomas de distintos
autores.
1. Entidades de gestión de derechos de propiedad intelectual: SGAE o CEDRO son entidades sin ánimo de
lucro y autorizadas por el ministerio de cultura que se dedica a la gestión de los derechos de la propiedad
intelectual y a la defensa de los autores. El autor de forma aislada es muy difícil que defiendan sus derechos.

Son objeto de propiedad intelectual:

1. Obras originales (art 10): “todas las creaciones originales literarias, artísticas o científicas expresadas por
cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro”
a. Libros, explicaciones de cátedra, etc
b. Composiciones musicales con o sin letra
c. Obras teatrales
d. Obras cinematográficas
e. Esculturas, pinturas, dibujos, grabados y similares
f. Proyectos planos, maquetas, de obras arquitectónicas y de ingeniería
g. Gráficos y mapas
h. Fotografías
i. Programas de ordenador
2. Obras derivadas (art 11): presuponen la existencia de una obra previa original pero esa obra previa cambia
en algo
a. Traducciones y adaptaciones
b. Revisiones, actualizaciones y anotaciones
c. Arreglos musicales
d. Cláusula abierta: cual iré quiero transformaciones de una obra literaria, artística o científica

La Ley de propiedad intelectual en el art 12 añade que también son objeto de PI las colecciones de obras ajenas y las
bases de datos. Son objeto porque alguien se ha dedicado a la tarea de calificar y unificar dichas obras.

Obras excluidas de la propiedad intelectual o del derecho de autor (art 13):

 Disposiciones legales o reglamentarias

 Proyectos de ley
 Resoluciones de los órganos jurisdiccionales
 Escritos (acuerdo, dictámenes, etc) de los organismos públicos
 Traducciones oficiales de todos los textos anteriores

Derecho moral de autor, características:

 Irrenunciables e inalienables
 Decidir si su obra ha de ser divulgada o no y de qué forma
 Determinar si la divulgación de la obra ha de hacerse con el nombre del autor bajo seudónimo o de forma
anónima
 Existiría el reconocimiento como autor de la obra
 Respeto a la libertad de la obra
 Facultad de modificar la obra
 Retirar la obra del comercio
o “Si, posteriormente, el autor decide reemprender la explotación de su obra deberá ofrecer
preferentemente los correspondientes derechos al anterior titular de los mismos y en condiciones
razonablemente similares a las originarias”
 Acceder al ejemplar único o raro de la obra cuando se halle en poder de otro (caso en el que solo existe 1
original)

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Estas facultades se atribuyen al autor durante toda su vida y son intrasmisibles por su carácter personal, pero hay
excepciones y es que los derechos de reconocimiento de la autoría de la obra y los derechos y la facultad de exigí
que se respete la integridad de la obra se trasmiten mortis causa al fallecimiento del autor.

Art 15 “1. Al fallecimiento del autor, el ejercicio de los derechos mencionados en los apartados 3.º y 4.º del artículo
anterior corresponde, sin límite de tiempo, a la persona natural o jurídica a la que el autor se lo haya confiado
expresamente por disposición de última voluntad. En su defecto, el ejercicio de estos derechos corresponderá a los
herederos. 2. Las mismas personas señaladas en el número anterior y en el mismo orden que en él se indica, podrán
ejercer el derecho previsto en el apartado 1.º del artículo 14, en relación con la obra no divulgada en vida de su autor
y durante un plazo de setenta años desde su muerte o declaración de fallecimiento, sin perjuicio de lo establecido en
el artículo 40.”

Derechos económicos derivados de la propiedad intelectual:

1. Derechos de explotación de la obra (art 17): corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de
explotación y en concreto. Puede explotar dichos derechos durante toda la vía del autor y 70 años después
de su muerte o declaración de fallecimiento.
a. Derecho de reproducción de la obra
b. Derecho de distribución, entendiendo por distribución a la apuesta a disposición al público de la
obra en un soporte tangible, distinguiendo entre la venta, el alquiler y el préstamo.
i. En la práctica se impone la venta. Normalmente haciendo un contrato de edición.
ii. También se puede hacer mediante le alquiler, poniendo a disposición los originales so copias
de una obra para que otras personas los utilicen por un tiempo limitado y con un beneficio
económico.
iii. También se puede hacer mediante el préstamo que consiste en la puesta a disposición de
originales y copias de una obra para su uso por tiempo limitado sin beneficio económico o
comercial directo ni indirecto, siempre que dicho préstamo se lleve a cabo a través de
establecimientos accesibles al público.
c. Derecho de comunicación pública que se ejercita cuando no se hayan distribuido copias de la obra,
pero se haga una comunicación pública. A una pluralidad de personas que puedan tener acceso a la
obra sin una previa distribución de ejemplares. No se considera publica cuando se haga en un
ámbito estrictamente doméstico.
d. Derecho de transformación de una obra (traducción, adaptación, etc)
e. Derecho de colección (art 22): La cesión de los derechos de explotación sobre sus obras no impedirá
al autor publicarlas reunidas en colección escogida o completa.
2. Derechos de participación en la reventa de una obra de arte: se regula en la ley 3/2008 de 23 de diciembre
relativa al derecho de participación en beneficio del autor de una obra original. Consiste en que los autores
de obras d darte gráficas o plásticas (cuadros, pinturas, esculturas, etc) tiene derecho a percibir cuando se
vendan esas obras una participación en el precio de reventa excluyendo la primera venta hecha por el propio
autor. Los autores de obras que acaban teniendo éxito y un valor económico elevado, los autores se puedan
beneficiar. El derecho de participación se aplica en todas las reventas en las que intervengan profesionales
del arte. Se excluye este derecho en el caso de las reventas que se realizan directamente. Para que proceda
el derecho de compensación la participar en el derecho de reventa la reventa debe alcanzar un precio
mínimo.
3. Derecho de compensación equitativa por copias privadas: en principio cualquier copia de una obra solo
puede ser realizada lícitamente tras haber obtenido la autorización del autor. La Ley de PI autoriza la
reproducción de obras cuando concurran dos requisitos:
a. Que se lleve a cabo la acopia por una persona física exclusivamente para su uso privado
b. Que se haya accedido a esas obras legalmente desde una fuente licita
¿Cómo se le compensa al autor? Si, por las copias privadas que se puedan haber hecho de sus libros. Está a
cargo de los presupuestos generales del Estado, lo perciben a atreves de las organizaciones de gestión como
por ejemplo CEDRO.

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Del art 27 al 29 establece otros plazos son reglas especiales para casos específicos (no saber).

Transmisión de los derechos de la propiedad intelectual, de los de carácter patrimonial:

 Mortis causa por cualquier de los medios admitidos por derechos (art 42). La explotación de estos derechos
conforme al art 26 es de 70 años después de la muerte o declaración e la muerte.
 Inter vivos: se pueden trasmitir de forma inter vivos conforme a los art 43 y ss.
o Art 45 - “Toda cesión deberá formalizarse por escrito. Si, previo requerimiento fehaciente, el
cesionario incumpliere esta exigencia, el autor podrá optar por la resolución del contrato”.
o El precio de la cesión: la regla general es que consista en una participación proporcional en los
ingresos de explotación (art 46).

La ley de PI regula varios contratos:

1. Contrato de edición
2. Contrato de representación teatral y de ejecución musical
3. Contrato de producción de una obra audiovisual
4. Etc

Registro de la propiedad intelectual, características:

 Único en todo el territorio nacional.

 La inscripción del derecho de propiedad intelectual es optativa, meramente potestativa.
 No se inscriben las obras sino los derechos que se tienen sobre las obras.
 Se presume, salvo prueba en contrario, que los derechos inscritos existen y pertenecen en su titular en la
forma establecida en el RP. Quien pretenda ser la autoría de una obra y pretenda tener los derechos de
explotación sobre una determinada obra cuando ya haya otro que lo hace deberá desvirtuar la prueba.
 El RP es público como regla general, excepto en algún caso a los que se refiere a programas de ordenados.

14.4. La propiedad industrial

La propiedad industrial es el derecho más pleno que se puede tener sobre creaciones industriales y sobre signos
distintivos de la empresa.

Las creaciones industriales, en concreto las patentes de invención, está regulada en una ley que aún está vigente
una ley de patentes de 1986 pero ya hay otra publicada en el BOE 24/2015 de 24 de Julio que es una nueva versión y
que entrará en vigor a partir del 1 de abril de 2017 (explica esta).

Las patentes de invención son títulos de propiedad industrial que tienen por objeto invenciones nuevas susceptibles
de aplicación industrial. Para que sean objeto de propiedad industrial han de ser susceptibles de aplicación
industrial. Se entiende por aplicación industrial cuando (Art 9) es susceptible de aplicación industrial cuando su
objeto puede ser fabricado o utilizado en cualquier clase de industria, incluida la agrícola.

El fundamento de la protección concedida a las patentes es porque así se fomenta la investigación tecnológica lo que
supone satisfacer de una mejor forma las necesidades humanas.

Derechos del titular de la patente:

1. Derecho de propiedad sobre la invención corresponde al inventor, en este sentido en el art 10 se establece
que

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 DERECHOS REALES
a. “1. El derecho a la patente pertenece al inventor o a sus causahabientes y es transmisible por todos
los medios que el derecho reconoce.
b. 2. Si la invención hubiere sido realizada por varias personas conjuntamente, el derecho a obtener la
patente pertenecerá en común a todas ellas.
c. 3. Cuando una misma invención hubiere sido realizada por varias personas de forma independiente,
el derecho a la patente pertenecerá a aquella cuya solicitud tenga una fecha anterior de
presentación en España, siempre que dicha solicitud se publique con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 37. – Rige el principio de prioridad registral.
d. 4. En el procedimiento ante la Oficina Española de Patentes y Marcas se presume que el solicitante
está legitimado para ejercer el derecho a la patente”.
Además, en el art 12 se regula la reivindicación de la titularidad “1. Si la patente hubiere sido concedida a
una persona no legitimada para obtenerla según lo dispuesto en el artículo 10, la persona legitimada en
virtud de dicho artículo podrá reivindicar que le sea transferida la titularidad de la patente, sin perjuicio de
cualesquiera otros derechos o acciones que puedan corresponderle”.
2. Derecho de impedir que cualquier tercero sin su consentimiento fabrique o comercialice lo que sea objeto
de la patente (art 59)
3. Posibilidad de disponer de su derecho, de trasmitir su patente ya sea inter vivos (deben constar por escrito
para que sea válido) o mortis causa. Además, también puede ser objeto de gravamen (se puede
usufructuar, se puede conceder una licencia de explotación, etc) (art 82).

La concesión de la patente corresponde a la Oficina española de Patentes y Marcas (en las CCAA hay delegaciones).

La patente tiene una duración de 20 años improrrogables.

Otro tipo de creación industrial son los modelos de utilidad que son aquellas invenciones que consiste en dar a un
objeto que ya existe una configuración, estructura o composición nueva de la que resulte alguna ventaja
prácticamente apreciable para su uso o aplicación (art 137). Es difícil diferenciarlo de la patente.

El titular de un modelo de utilidad tiene los mismos derechos que el titular de un patente (como regla general
aunque hay excepciones).

La protección de los modelos de utilidad dura 10 años improrrogables (arte 148.2)

Otro tipo de creación industria es el diseño industrial que se regula en una ley de 7 Julio de 2003. En este caso se
confiere al autor de ese nuevo diseño industrial la protección que se regula en esta ley siempre que esos nuevos
diseños industriales reúnan la menos los siguientes requisitos:

Que la invención consista en la invención de un producto. Hay que entender por diseño la apariencia de un
producto que revista unas particulares características como pueden ser colores, formas, texturas, material
con que está hecho, etc.
Que el diseño sea nuevo y singular.

La protección que se confiere a los diseños industriales dura 5 años. En este caso si que se puede pedir prorrogas
pro 1 o más periodos sucesivos de 5 años.

Los signos distintivos de la empresa son creaciones que sirven para identificar un producto o una empresa. Su
función es distintiva e identificadora. Los principales signos distintivos son las marcas y nombres comerciales que se
regula en en la Ley de marcas de 7 diciembre de 2001.

Conforme al art 4 las marcas son todo signo susceptible de representación gráfica que sirva para distinguir en el
merado los productos o servicios de una empresa de los de otra.

Hay unas prohibiciones absolutas y relativas a efectos de registrar una marca. Según el art 5 las prohibiciones
absolutas son aquellas que impiden en cualquier caso que se adopte una marca determinada. En cambio, las
prohibiciones relativas son aquellas que recaen sobre signos que se intentan utilizar como marcas, pero sube son
idénticos o semejantes a marcas ya registradas.
11
 DERECHOS REALES
El derecho de propiedad sobre la marca se adquiere por el registro de la misma (art 2). Pero hay algunas marcas que,
aunque no estén registradas también son protegidas cuando se trate de marcas que sean notorias o renombradas.

El nombre comercial se regula en los art 87 y ss de la Ley de marcas y se entiende pro nombre comercial todo signo
que identifica a una empresa en el tráfico mercantil y que sirve para distinguirla de las demás empresas que
desarrollan actividades similares.

El registro el nombre comercial infiere a su titular el derecho exclusivo a utilizarlo en el tráfico mercantil con un
contenido similar al de las marcas. Se aplican las normas de las marcas en lo que sea posible.

El rotulo del establecimiento es la denominación que sirve para dar a conocer al público un establecimiento y para
distinguirlo de otros con actividades similares. En la actualidad no hay una regulación específica, por lo que la
doctrina en general considera que su protección se debe hacer teniendo en cuenta la normativa sobre competencia
desleal o registrando el rotulo del establecimiento como marca nombre comercial.

BLOQUE III. LOS DERECHO REALES LIMITADOS

TEMA 15. EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO

15.1. Concepto legal. El principio salva retumba substantia. Objeto

El usufructo se define en el art. 561-2-1 CCat “El usufructo es el derecho real de usar y gozar de bienes ajenos
salvando su forma y sustancia, salvo que las leyes o el título de constitución establezcan otra cosa”. Pero el
contenido de este derecho es muy amplio que vacía de contenido al derecho de propiedad, por ello en el caso de
que se constituye el usufructo se le denomina nuda propiedad.

Características:

1. Atribuye las facultades de usar y disfrutar de bienes ajenos, ello lo puede hacer el usufructuario
directamente o puede hacerlo de manera indirecta (por ej: arrendándolo).
2. Es un derecho real en cosa ajena (se distingue del arrendamiento que es de naturaleza personal). El
usufructuario puede disponer de su derecho.
3. Es un derecho de carácter temporal.
4. El usufructo dura tanto como dure la vida de a persona titular del usufructo, pero según el art 561-3 el
usufructo a favor de una persona jurídica no puede durar más de 99 años, y su no se establece duración se
hace referencia a un plazo supletorio de 30 años.
5. Puede desempeñar una función de garantía, que consiste en que el acreedor todas las utilidades y ganancias
que se puedan obtener se le van imputando.
6. El usufructuario no puede alterar la cosa objeto del usufructo en forma y sustancia (principio salva retumba
substancia)

El principio de salva retumba substancia comporta que se debe respetar el destino económico de la cosa (art 561-2-
3 CCat). Excepto que las leyes o el título de constitución establezca una cosa. Comporta que se debe deteriorar el
bien objeto bien del usufructo lo mínimo posible. Adema se debe restituir la misma cosa objeto del usufructo (no su
valor ni incluso un valor superior) pero se admiten excepciones se regula en cuasi usufructo en el art 561-5-1 CCat
que es aquel que recae sobre bienes consumibles.

El objeto idóneo del usufructo sería un bien que produce frutos o que se puede usar pro su titular o por un tercero.
Pero el CCAt no exige unos requisitos a los bienes que pueden ser objeto de usufructo, por lo tanto, cualquier bien
puede ser objeto de usufructo.

En el art 561-3 CCat se establecen una serie de precisiones en cuanto al objeto del usufructo y establece que “ sobre
la totalidad o una parte de los bienes de una persona, sobre uno o más bienes determinados o sobre la totalidad o
una parte de sus utilidades”. El usufructo que recae sobre la totalidad se llama usufructo universal.
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 DERECHOS REALES
Se puede constituir el usufructo sobre uno o más bienes determinados.

También puede recaer sobre la totalidad o una parte de las utilidades del bien objeto del usufructo.

15.2. Régimen jurídico del derecho de usufructo

Cada tipo de usufructo se regirá por:

 Por las que resulten del título constitutivo. Hay un amplio margen para la autonomía de la voluntad, pero
hay lagunas normas imperativa que no se pueden cambiar como la duración
 Por las modificaciones que introducen los titulares del derecho (nudo propietario y el usufructuario). No
puede hacerlo el usufructuario de forma unilateral.
 En lo que no resulte del título de constitución ni de sus modificaciones, el derecho de usufructo se regirá por
las disposiciones del CCat.

Un derecho de usufructo se puede constituir por cualquier título (art 561-3 CCat) aunque normalmente es por
negocio jurídico. También se puede constituir por usucapión y también por por que o dispone la ley.

15.3. Derechos y obligaciones del usufructo.

El derecho de usufructo genera una serie de derechos y obligaciones tanto para el usufructuario como para el nudo
propietario.

Obligaciones que se impone en al usufructuario antes de que tome posesión de los bienes (que pueden ser
dispensadas por el nudo propietario):

1. Formar un inventario objeto del usufructo citando a los nudos propietarios (se pueden pedir peritos para
que evalúe y valore que los paga el que lo pide).
2. Prestar caución en garantía del cumplimiento de sus obligaciones.

Derechos del usufructuario una vez que ya ha tomado posesión:

1. Derecho a la posesión de los bienes objeto del usufructo (no es un mero detentador) (art 561-2 CCat). Ello
implica que podrá ejercitar acciones en defensa de su derecho incluso finte al nudo propietario. Además
tambien podrá ejercitar la acción negatoria (art 544-4-2 CCat). En el art 561-20 CCat establece que “ Los
usufructuarios pueden ejercer las acciones correspondientes a la tutela de su derecho y exigir a los nudos
propietarios que les faciliten los elementos de prueba de que dispongan”.
2. Derecho a percibir todos los frutos (art 561-6 CCat) que no estén excluidos por el título de constitución. Hay
algún autor que destaca que parece existir cierta contradicción entre este art. y el art 541-1-2 que establece
que los propietarios conservan las facultades residuales que no sean atribuidas a terceras personas por ley o
por título.
a. Frutos naturales
i. Que existan frutos pendientes cuando comienza el usufructo: en el art 561-6-2 CCat
establece que “En el usufructo voluntario, los usufructuarios tienen derecho a los frutos
pendientes al comienzo del usufructo, con la obligación de pagar los gastos razonables para
producirlos [...]”.
ii. Que existan frutos pendientes al acabar el usufructo: en el art 561-6-2 CCat establece que
“[...]y los propietarios, a los frutos pendientes al final en proporción al grado de maduración,
con la obligación de pagar la cuota correspondiente de los gastos para producirlos ”. La
interpretación es que se quedarán con los frutos en proporción a los gastos que hay hecho
cada uno.
b. Frutos civiles: Conforme al art 561-6-3 CCat “Los frutos de un derecho se entienden percibidos día
por día y pertenecen a los usufructuarios en proporción al tiempo que dure el usufructo”.

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3. Pude hacer mejoras en los bienes objeto del usufructo: conforme al art 561.6.4 se establece que “Los
usufructuarios pueden introducir mejoras en los bienes objeto del usufructo, dentro de los límites de su
derecho, con la facultad de retirarlas al final del usufructo si ello es posible sin deteriorar el objeto”. Pero hay
que tener presente que el usufructuario debe respetar la forma y sustancia de lo que es objeto del usufructo
y si lo hace debe tener el consentimiento del nudo propietario. El usufructuario ha de tener presente que
una mejora siempre implica un aumento de bienes en el que se realiza la mejora no tiene el usufructuario
derecho a ser indemnizado por la mejora que realiza, pero si que se le reconoce el ius tollendi (tiene la
facultad de retirar las mejoras al final del usufructo si es posible sin deteriorar el objeto).
4. Tiene la facultad de disposición de su derecho: conforme al art 561-9 CCat el usufructo es disponible por
cualquier título. Se puede disponer del usufructo por actos inter vivos, a título onerosos gratuito o por actos
mortis causa (si el usufructo no es vitalicio, que es lo normal). A efectos fiscales el valor del usufructo
(impuesto sobre donaciones y sucesiones) en el art. 26 se dice que en los usufructos vitalicios el valor es
igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario tuviese menos de 20 años (a medida que el
usufructuario va cumpliendo años el usufructo va valiendo menos, pero con el limite mínimo del 10% del
valor total).

Obligaciones del usufructuario cuando ya tiene la posesión de los bienes:

1. Ha de conservar el bien objeto del usufructo lo que comporta que no puede hacer modificaciones en la cosa
que supongan alteración de su forma y sustancia y debe respetar el destino económico del bien gravando
con el usufructo.
2. Deber de administrar el bien objeto del usufructo. Además, resulta que la conducta, referente a la
administración, no puede ser meramente pasiva, sino que el usufructuario ha de adoptar las medidas
necesarias al menos para evitar una pérdida de valor de lo bines (art 561-2-3 CCat).
3. Los usufructuarios responden frente al nudo propietario de los daños causados a los bienes objeto del
usufructo (art 561-4 CCat que establece “Si el usufructo recae sobre bienes deteriorables, los usufructuarios
pueden servirse de los mismos según su destino y deben restituirlos, al extinguirse el usufructo, en el estado
en que se encuentren, indemnizando a los propietarios por el deterioro que han sufrido por dolo o culpa”.)
4. Conforme al art 561-18 CCat es asegurar los bienes objeto del derecho del usufructo o pagar las primas si
ya existía el seguro.
5. Notificar al nudo propietario la existencia de actos de terceros que puedan perjudicar los bienes
usufructuados (art 561-8-2 CCat).
6. Pago de los gastos que generan los bienes usufructuados. Se parte del art 561-12 Ccat y se pueden
distinguir diferentes gastos:
a. Cargas privadas que existente en el momento de constituir el usufructo (pago de las prestaciones
periódicas del censo).
b. Gastos necesarios para la conservación del bien
c. Pagar las reparaciones ordinarias
d. Pagar los gastos de suministros
e. Tributos y tasas de devengo anual
7. Restituir el bien objeto del usufructo cuando se acaba el usufructo. Hay que recordar queu el usufructuario
tiene un derecho de retención.

15.4. Derechos y obligaciones del nudo propietario

Derechos del nudo propietario:

1. Adoptar las medidas necesarias para la conservación de los bienes. Incluso puede pedir a la autoridad
judicial que adopte las medidas necesarias para que nombre un administrador judicial.
2. Ejercitar el derecho de adquisición preferente (art 561-10 CCat) se regula tanto el derecho de tanteo durante
un mes a contar desde la notificación de la transmisión y el de retracto en el plazo de 3 meses a contar desde

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 DERECHOS REALES
la fecha en que se haya tenido conocimiento de enajenación y las circunstancias de esta o a contar desde la
fecha de inscripción de la enajenación en el registro correspondiente.
a. Este derecho de adquisición preferente también existe cuando la transmisión es gratuita.
b. Según cierta doctrina en el caso de transmisión gratuita solo se puede ejercitar el derecho de
retracto.
c. En caso de transmisión gratuita se debe notificar el valor que se da al derecho de usufructo.
3. Disponer de los iones usufructuados, de la nuda propiedad, quedando el adquirente con el gravamen del
usufructo.
4. Introducir en los bienes usufructuados modificaciones que no alteren su forma y sustancia (art 561-9-4 CCat
- “Para hacer construcciones o edificaciones, deben notificarlo a los usufructuarios, los cuales pueden
oponerse a las mismas si entienden que lesionan sus intereses”.
5. Exigir el abono de los gastos razonables que hizo para producir que estaban pendientes al iniciarse el
usufructo.
6. Exigir el interés de las cantidades invertidas en reparaciones extraordinarias (art 561-12-3 CCat).

Obligaciones del nudo propietario:

1. La obligación esencial es no perturbar el uso, goce, por parte del usufructuario de los bienes objeto del
usufructo.
2. Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias.
3. Corre a cargo del nudo propietario las contribuciones especiales que implican una mejora permanente de los
bienes usufructuados (gastos de urbanización, poner un ascensor, etc). Hay que relacionarlo con el art. que
le confiere al usufructuario el derecho de retención por reparaciones extraordinarias que se le debiera.

TEMA 16. EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO II

16.1. La extinción del usufructo y sus causas. La liquidación de la relación usufructuaria

Art 561-16 CCat - Extinción

“1. El derecho de usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por
las siguientes causas:

a) Muerte del usufructuario o usufructuaria o del último de ellos en los casos a que se refiere el artícu lo 561-
14.1, en los usufructos vitalicios. (En el caso de que se haya pactado un plazo para el usufructo y el
usufructuario muere antes ese usufructo pasará a los herederos. Si hay un usufructo vitalicio simultáneo
(hijos, hermanos, cónyuges, etc) el usufructo, salvo que en el título de constituciones establezca otra cosa, el
usufructo no se extingue hasta que fallezcan todos los titulares la cuota vacante no acrece la de los demás. Si
no se encuentran en ninguno de estos supuestos hay que entender que en este caso que la cuota que queda
vacante aprovecha al nudo propietario).
b) Extinción de la persona jurídica usufructuaria, si no la sucede otra, que se produzca antes del vencimiento del
plazo de duración del usufructo, sin perjuicio de la legislación concursal aplicable
c) Consolidación, si el objeto del usufructo es un bien mueble, excepto si los usufructuarios tienen interés en la
continuidad de su derecho.
d) Pérdida total de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede. (Si la perdía es
parcial el usufructo continúa en la parte que queda).
e) Expropiación forzosa de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede.
f) Nulidad o resolución del derecho de los transmitentes o de los constituyentes del usufructo sin perjuicio de
terceras personas.
g) Extinción de la obligación dineraria en cuya garantía o aseguramiento se ha constituido el usufructo.
h) Art 561-14-2 CCat otra causa de extinción especifica del usufructo: si el usufructo se constituyó en
consideraciones expresa al matrimonio a la unión estable de pareja, los favorecidos si. Hay una crisis
matrimonial, nulidad, divorcio, etc. Se extingue totalmente el usufructo.
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 DERECHOS REALES
2. El plazo de duración del usufructo fijado en función de la fecha en que una tercera persona llegue a una edad
determinada vence el día indicado, aunque esta persona muera antes.

3. La extinción voluntaria del derecho de usufructo no comporta la extinción de los derechos reales que le afectan
hasta que vence el plazo o se produce el hecho o causa que comportan la extinción.

4. Los bienes usufructuados, una vez extinguido el usufructo, deben restituirse a los nudos propietarios, sin perjuicio
del derecho de retención de los antiguos usufructuarios o de sus herederos por razón de los gastos de reparaciones
extraordinarias que les deban.”

Una vez extinguido el usufructo los bienes objeto del usufructo se han restituir al nudo propietario.

Las consecuencias de la extinción del usufructo son:

1. Se extinguen los derechos reales que haya podido constituir el usufructuario

2. Los contratos que han hecho los usufructuarios se extinguen al final del usufructo. La LAU se extinguirán al
termino del derecho del arrendador
3. Si se prestó caución se le devolverá

16.2. Los usufructos especiales (Exposición)

16.3. Los derechos reales de uso y habitación

Son derechos reales que atribuyen a su titular el derecho a poseer y utilizar una vivienda (en el caso del derecho de
habitación) o también otros bienes (en el supuesto del derecho de uso) de modos suficiente para atender las
necesidades del titular de esos derechos y de quienes convivan con él.

Muchas es veces es muy difícil calificar jurídicamente si el derecho constituido es un usufructo o es un derecho de
uso.

Características:

1. En principio, salvo que en el título de constitución se establezca otra cosa, se constituyen estos derechos
para atender a las necesidades del titular del derecho de uso y de habitación y de quienes convivan con el
titular.
2. Estos derechos se constituyen normalmente in título persone conforme al art 562-4 CCat solo se puede
enajenar o gravar su derecho si lo consienten los propietarios.
3. Estos derechos si se constituyen a favor de una persona vitalicia se presumen vitalicios. Hay que tener en
cuenta que el derecho de habitación solo se puede constituir a favor de personas físicas.
4. Estos derechos se extinguen específicamente por resolución judicial en caso de ejercicio gravemente
contrario a la naturaleza del bien. Se puede pedir al juez medidas para que no se ejerciten esos derechos
contrarios a la naturaleza del bien.
5. Estos derechos también se extinguen por las causas generales de los derechos reales y pro las causas de
extinción del usufructo.

Se puede constituir por negocio jurídico (inter vivos o mortis causa), por usucapión ya que son derecho que implican
posesión y por disposición judicial cuando lo prevé la ley.

Sobre las medias definitivas puede haber un convenio regulador. En el art 233-4 CCat se establece que +++

Estos derechos se rigen por el título constitutivo, por las disposiciones previstas específicamente. En el CCat (art 562-
1 y ss) y, en tercer lugar, de forma subsidiaria, se puede aplicar la regulación del usufructo.

Facultades de titular del derecho de uso:

1. Poseer y utilizar la cosa

2. Disfrutar la cosa objeto del derecho

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 DERECHOS REALES
Si no se dice otra cosa en el título de constitución se ha de utilizar y poseer la cosa de modo suficiente para atender
las necesidades del titular del derecho de uso y las de quienes convivan con el titular. La doctrina entiende pro
necesidades lo que serán los alimentos en sentido amplio, todo los que sea necesario para la asistencia médica,
vivienda, vestido, etc.

En el CCCat se distinguen unas modalidades de uso:

1. Derecho de uso que recae sobre una vivienda (art 562-7 CCCat) se extiende a la totalidad de la misma.
2. Derecho de uso construido sobre una finca que produce frutos (art 568-8-1 CCCat) da derecho a percibir los
derechos que sean necesarios para atender las necesidades de lo que sean los titulares del derecho de uso y
de las personas que convivan con el titular.
3. Derecho de uso constituido sobre ganado da derecho a percibir las crías del ganado y demás producto.
4. Derecho de uso constituido sobre un bosque o plantas tiene las facultades de talar los árboles y cortas las
matas que sea preciso para atender las necesidades del titular del derecho de uso y de quienes conviven con
él.

Mientras que el derecho de uso puede recaer sobre bienes de distinta naturaleza, el derecho de habitación se
caracteriza porque su objeto solo puede ser una vivienda o parte de ella. El derecho de habitación solo puede
establecerse a favor de personas físicas porque este derecho se ha configurado para satisfacer la necesidad de
vivienda de la persona. En el caso de derecho de habitación ese derecho se extiende a las dependencias de la
vivienda que sea necesario ocupar para atender las necesidades de vivienda del titular del derecho de habitación y
de las personas que conviven por el titular.

Conforme al art 562-11 CCat los gastos “corren a cargo del que tienen derecho de habitación los gastos de la vivienda
que sean individualizables y que deriven de la utilización que hace de la misma, así como los gastos correspondientes
a los servicios que haya instalado o contratado”.

TEMA 17. EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

17.1. Concepto

Art 566-1 CCat que establece que “la servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la
sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta de un determinado
uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente”.

17.2. Objeto

El objeto del derecho de servidumbres es una finca, en concreto, al calificada como finca sirviente que es la que
presta el servicio que presta un servicio o se reducen en ella facultades. En beneficio de en quien no en cada
momento sea titular de la finca dominante.

17.3. Contenido

Se recoge en los art 564-4 a 566-6 del CCat.

La servidumbre se constituye para que sea útil exclusivamente la titular de la finca dominante y es inseparable de la
finca dominante. También se puede consistir una servidumbre que tendrá su utilidad en el futuro (art 566-2-3 CCat).
Normalmente se constituyen las servidumbres a cambio de una indemnización.

Se ha de ejercitar de la manera más adecuada para obtener la utilidad de la finca dominante y a la vez de la manera
menos incómoda para la finca sirviente.

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 DERECHOS REALES
Los propietarios de la finca sirviente si e ejercicio de la servidumbre les resulta excesivamente gravoso pueden exigir
a su carga, pagándolo ello, las modificaciones de la forma y lugar de ejercitar el derecho de servidumbres siempre
que no se disminuya el valor de la servidumbre.

Es posible establecer servidumbres reciprocas de manera que ambas fincas sean fincas dominantes y sirviente.

Contenido de las servidumbres de luce y vistas. La servidumbre de luces es aquella que permite recibir la luz que
entra pro la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas. La servidumbre de vistas comprende la de
luces y permite abrir ventanas para tener luces y vistas.

Las obras necesarias para conservar la servidumbre son a cargo de quien sea su titular, se está pensando en obras
simplemente para conservar. A los propietarios de la finca sirviente se les impone la carga de tolerar la ocupación
parcial para que s ejecuten esas obras.

Los propietarios de la finca sirviente si la servidumbre también le es útil a él debe contribuir proporcionalmente a los
gastos que suponga el hacer obras para que se puede ejercitar bien la servidumbre o para conservarla.

Los propietarios de la finca sirviente no pueden hacer ninguna obra que dificulte o perjudique el ejercicio de la
servidumbre. Para que el propietario cumpla con estas obligaciones el titular de la servidumbre puede ejercitar
acciones posesorias y la acción confesaría (art 566-13 CCat).

17.4. Clases de servidumbre (Exposición)

17.5. La constitución de las servidumbres

Según el art. 566-2 CCat “1. Las servidumbres solo se constituyen por título (que suele consistir en un contrato o
testamento), otorgado de forma voluntaria o forzosa.

2. Pueden constituir una servidumbre los propietarios de la finca dominante o la finca sirviente y los titulares de
derechos reales posesorios sobre estas. En este último caso, la servidumbre, si es voluntaria, tiene el alcance y la
duración de sus derechos. Las referencias que la presente sección hace a los propietarios de una finca deben
entenderse hechas también a los titulares de derechos reales posesorios sobre la finca.

3. Las servidumbres cuyo contenido consiste en una utilidad futura, entre las que se incluyen las referidas a la
construcción o derribo de inmuebles, se consideran constituidas bajo condición.

4.Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.” La doctrina catalana defiende esta postura diciendo que
supondría un aumento de litigiosidad.

17.6. Las servidumbres forzosas (Exposición)

17.7. La protección del derecho. La acción confesoria

La acción confesoria es la que se suele ejercitar en defensa del derecho de servidumbre. En el art 566-13 se
establece que “los titulares de la servidumbre tienen acción real para mantener y restituir el ejercicio de la
servidumbre contra cualquier persona que se oponga al mismo, que lo perturbe o que amenace con hacerlo”.

Características:

 Es una acción real, se puede ejercitar contra cualquier persona que obstaculice el ejercicio del derecho
 Se puede ejercitar cuando se perturbe le ejercicio del derecho de servidumbre o cuando exista un amenaza
de que se va a perturbar el ejercicio.
 Legitimación activa:Están legitimados para ejercitar la acción los titulares de la servidumbre, que no solo
tiene porque ser el propietario de la finca dominante sino que también puede ser un usufructuario.
 Legitimación pasiva: Se puede ejercitar contra el propietario de la servidumbre sirviente pero también se
puede ejercitar contra cualquier otra persona.
 Según el art 566-13-2 CCat la acción confesaría prescribe a los 10 años del acto obstativo. Que coincide con
el plazo de prescripción de la servidumbre por no uso.
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 DERECHOS REALES
17.8. La extinción del derecho real de servidumbre

El at 566-11 CCat establece que:

1. “La servidumbre se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las
siguientes causas:
a. La falta de uso durante diez años contados desde el momento en que consta el desuso o el acto
obstativo, excepto en caso de la servidumbre sobre finca propia. (Porque la servidumbre se
constituye para prestar una utilidad, como grava el derecho de propiedad si no es útil lo lógico será
su extinción. El no uso existe cuando se deja de ejercitar el derecho de servidumbre y un acto
obstativo del titular de la servidumbre sirviente).
b. La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.
c. La imposibilidad de ejercerla.
d. La extinción del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la servidumbre.
e. El supuesto al que se refiere el artículo 566-3.2, si no se ha hecho la declaración expresa de la
existencia de la servidumbre. (Art 566-3-2 CCat: “La servidumbre sobre una finca propia publicada
únicamente por la existencia de un signo aparente, si se enajena la finca dominante o la sirviente,
solo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación”.)
2. La servidumbre, si se extingue por la imposibilidad de ejercerla, no se restablece aunque con posterioridad
vuelva a ser posible su ejercicio.
3. Los titulares de una servidumbre forzosa que se restablece en los diez años siguientes a su extinción por
alguna de las causas establecidas por las letras a y c del apartado 1 no deben pagar ninguna indemnización,
salvo en el caso en que dicha servidumbre se hubiese se hubiese extinguido por un acto propio de los
titulares de la finca dominante”.

En algunos casos la modificación delas fincas también puede producir la extinción de la servidumbre (art 566-12
CCat). En principio, estas modificaciones formales no extinguen la servidumbre pero hay casos excepcionales en las
cuales si que pueden comprobar la extinción.

En el ámbito del derecho inmobiliario registral por modificaciones formales se entienden aquellas que se hacen
constar en el registro de la propiedad y que no tiene porque afectar físicamente a las fincas.

o División: supone el nacimiento de 2 o mas nuevas fincas sobre la base de otra

o Segregación: separación de parte de una finca para formar otra independiente
o Agrupación: cuando 2 o mas fincas independientes se unen para formar una sola
o Agregación: consiste en que una finca incorpora otra finca o parte de otra finca

Excepcionalmente según el art 566-12 CCat se puede exigir la extinción de la servidumbre cuando la servidumbre ya
no proporcione ninguna utilidad.

17.9. Los llamados derechos de aprovechamiento parcial

Son derechos reales que permiten a su titular obtener un aprovechamiento o utilidad de una finca ajena pero con
independencia de toda relación entre fincas. Pueden tener un contenido muy diverso, en l art 563-1 CCat se
establece que “los derechos de aprovechamiento parcial establecidos con carácter real a favor de una persona sobre
una finca ajena con independencia de toda relación entre fincas, que incluyen el de gestionar y obtener sus
aprovechamientos forestales a cambio de rehacer y conservar los recursos naturales y paisajísticos o de conservar su
fauna y su ecosistema, el de apacentar ganado y rebaños, el de podar árboles y cortar matas, el de instalar carteles
publicitarios, el de palco, el de balcón y otros similares, se rigen por las normas del presente capítulo y, en lo que no
se opongan, por su título de constitución, por la costumbre y por las normas que regulan el derecho de usufructo, en
aquello que sea compatible”.

No son numerus clausus sino que pueden tener como contenido otros derechos similares a los que se establece en la
ley.

19
 DERECHOS REALES
Son derecho reales o con carácter real porque se pueden hacer valer frente a quien sea el propietario de la finca
gravada en cada momento.

Régimen jurídico:

 Se regulan esos derechos por los establecido en el titulo constitutivo

 En segundo lugar paso las normas jurídicas establecidas en el CCat
 por la costumbre
 Subsidariamente, normas que regulan el derecho de usufructo en lo que sea compatible

Constitución:

1. Pueden constituir un derecho de aprovechamiento parcial el titular o propietario de la finca o el titular de un

derecho real posesorio (un usufructuario).

La adquisición de estos derechos puede realizarse por cualquier titulo, pro lo tanto entiende la doctrina que también
se puede adquirir por usucapión. Aunque normalmente se constituirá por negocio jurídico, se tiene que hacer por
escrito, solo puede hacerse valer frente a terceros si consta en escritura publica y si esta inscrito en el Registro de la
Propiedad.

Plazo de duración (art 563-2-3 y 4 CCat), las partes pueden pactar el plazo de duración con el limite máximo de 99
años. Si no se ha fijado ningún plazo de duración subsidiariamente se establece el de 30 años.

La redención consiste en extinguir estos derechos de aprovechamiento parcial por voluntad del propietario de la
finca gravada pagando un precio. Se establecen unos limites a la facultad de redención:

Conforme al art. 563-3-1 CCat “Los derechos de aprovechamiento parcial pueden redimirse por voluntad
exclusiva de los propietarios de la finca gravada una vez pasados veinte años desde la constitución del
derecho”.
También se establece en el art 563-3-2 CCat que es posible pactar la no rendibilidad pro un plazo máximo de
60 años o bien durante la vida de la persona titular del derecho de aprovechamiento parcial y una
generación mas.

El precio que se debe pagar para la redención se puede pactar en el titulo de constitución o sino se tendrá que
calcular con la intervención de peritos tal y como se precisa en el art 563-3 CCat.

Hay que destacar que en el art 563-4 se establece que los propietario y titulares de un derecho real posesorio sobre
la finca gravada tiene un derecho de adquisición preferente cuando se quiera enajenar el derecho de
aprovechamiento parcial.

TEMA 18. EL DERECHO REAL DE CENSO (EXPOSICIÓN)

TEMA 19. EL DERECHO DE SUPERFICIE (EXPOSICIÓN)

TEMA 20. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

20.1. Concepto y clases

Son aquellos derechos reales que aseguran el cumplimiento de una obligación mediante la afectación de una cosa al
pago de la obligación. En caso de incumplimiento de la obligación el bien gravado con el derecho real de garantía

20
 DERECHOS REALES
será enajenado para satisfacer con lo que se obtenga al acreedor. En caso que más se ve en la realidad es el de la
hipoteca.

Clases. En el derecho catalán en el art 569-1 CCCat “El presente código regula los derechos reales de garantía
siguientes, que pueden constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligación principal:

a) El derecho de retención.
b) La prenda.
c) La anticresis.
d) La hipoteca.”

Pero también hay que distinguir:

 D. Retención: consiste entretener un bien, conservar la posesión de un bien ajeno hasta que se paguen
deudas relacionadas con el bien que se retiene previstas en la ley.
 Penda con desplazamiento posesorio: recae sobre bienes muebles que pasa a poseer el acreedor como regla
general
 Anticresis: recae sobre inmuebles que pasa a poseer el acreedor para percibir los frutos que produzca el
bien obtén de la anticresis y aplicarlos al pago de los intereses y al capital de la obligación garantizada.
 Hipoteca mobiliaria: recae sobre bienes inmuebles y para su constitución se ha de inscribir en el registro e la
propiedad.
 Prenda sin desplazamiento: recae sobre determinados bienes muebles que sigue poseyendo el deudor
porque si se le desposeyera de esos bienes se le producían causar perjuicios.
 Hipoteca mobiliaria: recae sobre ciertos bienes muebles fácilmente identificables.

20.2. Características comunes

1. Aumentan las posibilidades de que el acreedor cobre porque refuerzan la responsabilidad del deudor
prevista en el art. 1911
2. Conceden un poder directa e inmediato sobre el bien objeto de los mismos y que consiste en que el creedor
puede hacer efectivo su derecho de crédito con dependencia de quien sea el dueño de la cosa.
3. Son derechos accesorios de la obligación garantizada, si se extingue la obligación garantizada también se
extingue el derecho real de garantía.
4. Prohibición del pacto comisorio: el pacto comisorio es aquel que permite al acreedor quedarse con la
propiedad de los bienes objeto de ls derechos reales de garantía en el caso de que el deudor no pague. En el
art 1859 CC establece que el acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca ni
disponer de ellas. Y el art 1884 CC también lo prohíbe. En el derecho catalán resulta esta prohibición de
diferentes artículos.
a. La dación en pago es diferente porque se puede pactar en un contrato de préstamo hipotecario que
en clase de incumplimiento por parte del deudor las partes podrán acordarla. Pero deberá tener
lugar en el momento en que el deudor no pueda pagar, el deudor debe valorar si le conviene que se
ejecute la hipoteca o una dación en pago.
b. Por otra parte, nada impide al acreedor concurrir a subasta pública.

20.3. Régimen jurídico de los derechos reales de garantía en general

Regulación catalana. Resulta:

1. De lo pactado en las partes, deben respetar las normas imperativas

2. De lo previsto en e CCat
3. Se aplicará la legislación estatal, sobretodo la hipotecaria y concursal

Cuestiones generales (art 569-2 CCat)

1. Hay algunos derechos reales de garantía que comportan posesión para el acreedor que es el caso de la
anticresis, prensa sin desplazamiento y el derecho de rentención.
21
 DERECHOS REALES
2. Todos los derechos reales de garantía conllevan el efecto general de la realización de valor del bien, en los
casos y en la forma establecidas en la ley.
3. La imputación de los frutos que produce el bien al pago de los intereses y de la deuda garantizada se
produce en el caso de la anticresis.
4. Atribución obtenido en la realización de valor del bien se somete a las reglas generales sobre prelación de
créditos.
5. La transmisión el crédito garantizado comprende también la de la garantía.
6. Los derecho reales de garantía pueden asegurar el cumplimiento de cualquier tipo de obligación (art 569-14
CCat/art 569-28 CCat).
7. Como requisito de carácter general para la constitución de los derechos reales de garantía en primer lugar
hay que tener capacidad de obrar suficiente para cada derecho.

Que quien constituye el derecho tenga el poder de disposición sobre el bien que sera objeto del derecho de garantía
(art 569-13 CCat, art569-29-1 CCat).

20.4. El derecho real de prenda. La prenda con desplazamiento. Concepto. Constitución. Contenido

La prenda con desplazamiento se recoge en el art 569-12 Que establece que “El derecho de prenda, que puede
constituirse sobre bienes muebles, valores, derechos de crédito o dinero en garantía del cumplimiento de cualquier
obligación, faculta al acreedor para poseerlos, por él mismo o por una tercera persona si se ha pactado, y, en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada, para solicitar la realización del valor”.

¿Como se puede constituir la prenda con desplazamiento? (Art 569-13 CCat)Por cualquier titulo, por lo tanto, se
puede constituir por usupación, mortis causa y mediante un contrato (la más frecuente).

Requisitos para la constitución de la prenda (art 569-13 CCat):

1. Poder de libre disposición del bien mueble empeñado por la persona que lo empeña (que puede ser un
deudor o un tercero).
2. Transmisión de la posesión del bien o bienes objeto de la prenda a los acreedores o a terceras personas. No
es necesario cuando:
a. El acreedor pignoraticio ya poseía el objeto.
b. El propietario pignorante mantenga la posesión pero en otro concepto, siempre con el acuerdo del
acreedor.
3. En el caos de la prenda de créditos, el art 569-13-3 CCat establece que la prenda de créditos debe
constituirse en documento publico y debe notificarse al deudor o deudora del crédito empeñado. Por ello
no es necesario que hay desplazamiento de ningún tipo.

Forma de constitución:

 Si se hace mediante la usucapión hay que estar a lo que se establece en la usucapión

 Mortis causa: forma prevista del ordenamiento jurídico
 Contrato: en principio hay libertad de forma.
o Para que se produzcan efectos para tercero tiene que tener la fecha de constitución en documento
publico. Cuando el deudor tenga varios acreedor y se tenga que establecer una prelación de crédito
sobre el bien objeto dela prenda el acreedor pignoraticio tendrá preferencia a partir de la fecha que
conste en el documento público. También tiene importancia la escritura pública porque es mejor
acordar que la cosa pignorada sea vendida directamente por cualquiera de las partes, evitando la
subasta notarial.
o Para que se pueda realizara una venta directa el acuerdo debe formalizarse en documento publico
(art 569-20-3 CCat “Los acreedores pignoraticios y los pignorantes pueden acordar que cualquiera de
ellos o una tercera persona venda el bien empeñado. Este acuerdo, que debe formalizarse en
documento público, debe contener los criterios de la enajenación y el plazo en que tiene que
cumplirse, que no puede superar los seis meses, y debe notificarse fehacientemente a los titulares
22
 DERECHOS REALES
conocidos de derechos reales sobre el bien, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se
subroguen en la posición de los acreedores pignoraticios”.

La prenda se puede constituir para garantizar cualquier obligación presente o futura, propios o ajena de los
pignorantes (art 569-14 CCat).

Contenido de la prenda:

Obligaciones de los acreedores

o Art 569-19-2 CCat: los acreedores pignoraticios deben conservar el bien empeñado con la diligencia
exigible. En el apartado 3 se encima que se entiende que se ha renunciado al derecho de prenda si el
bien empeñado se halla en manos del propietario o propietaria. Es una presunción iurus tantum y,
por lo tanto, admite prueba en contrario.
o Devolver el bien empeñado cuando se les pague completamente el crédito.
Facultades de los acreedores
o Tiene la facultad de posesión de la cosa pignorada hasta que se les pague la totalidad del crédito.
o Facultad de instar la realización de valor del bien pignorado. Los acreedores puede proceder a la
realización de valor del bien empeñado si e cumplen los siguientes requisitos:
 Ha vencido la deuda garantizada con la prenda, si ya es exigible el cumplimiento de la
obligación garantizada.
 Que se haya requerido el pago a los deudores.
 En el plazo de 1 mes desde que se les ha requerido el pago no se hayan opuesto
judicialmente los deudores acompañando esta oposición judicial o bien de la consignación.
O que una entidad de crédito se comprometa a pagar.
o Posibilidad de volver a pignorar un mismo bien, que un mismo objeto sirva como garantía para el
pago de una deuda y de otra deuda que se contrae después. En el caso de la prenda, en el art 569-15
establece que “Un bien empeñado no puede volverse a empeñar, salvo que sea a favor de los propios
acreedores y se distribuya la responsabilidad de las obligaciones garantizadas”.

Los medios para la realización de valor son:

1. La venta directa: requisitos

a. Los acreedores pignoraticios, el que ha dado el bien como objeto de prenda, acuerden que
cualquiera de ellos o una tercera persona veda el bien empeñado.
b. El cuerdo se debe formalizar en documento publico.
c. Se han de determinar los criterios de la enajenación, se ha de vender por un precio mínimo para
evitar abusos, a los entendidos, etc.
d. Se ha de establecer un plazo para que se establezca la venta que no puede superar los 6 meses
e. Se debe notificar fehacientemente a los titulares conocidos de derechos reales sobre le bien a finde
que si les interesa paguen la deuda.
2. La venta notarial
a. Esta previsto que se hagan dos subastas con diferentes tipos de salida. Si el bien no se enajena en
ninguna de las dos subastas:
i. Prohibición del pacto comisorio: solo en este caso después de haber intentado dos subastas
notariales lo acreedores se pueden quedar con lo que es objeto de garantía. Si la prenda
recae sobre dinero o sobre un título representativo de dinero siempre que ea por una
cantidad liquida y exigible pueden haberlo suyo sin necesidad de subasta previa solo hasta el
limite del crédito garantizado.

Destino de la enajenación, art 569-21 CCat el importe obtenido debe destinarse:

1. A pagar los gastos de enajenación

2. A satisfacer la deuda.
3. El remanente (si existe) a otros acreedores teniendo en cuenta la legislación concursal
23
 DERECHOS REALES
4. El remanente se deberá entregar al propietario o propietaria.

20.6. Prendas especiales (Exposición)

TEMA 21. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN

DESPLAZAMIENTO (EXPOSICIÓN)

TEMA 22. LA HIPOTECA INMOBILIARIA

22.1. Concepto

Es la garantía que se constituye con más frecuencia. En el derecho catalán se regulan unas disposiciones generales
(art 569-27 al 569-29) que vienen a coincidir con lo que se establece en la legislación hipotecaria general. Luego hay
un subsección segunda 7art 569-30 a 569-32) en el que se recogen supuesto especiales de hipoteca en Cataluña.

La hipoteca es un derecho de inscripción registral, y la ordenación delos registros es competencia exclusiva del
estado español, por ello el legislador catalán ha sido muy cauto y ha regulado lo mínimo que ha creído que podría
regular.

Se puede definir la hipoteca inmobiliaria como un derecho real de garantía de realización de valor constituido sobre
un bien inmueble que se caracteriza porque no hay desplazamiento de la posesión favor del acreedor sino publicidad
de us constitución mediante su inscripción ene l registro de la propiedad.

22.2. Características

 Es un derecho real porque implica un poder directo e inmediato sobre un bien inmueble. El acreedor podrá
pedir la ejecución de la hipoteca, podrá instar la realización de valor sea quien sea el propietario.
 Es un derecho accesorio del derecho de crédito que garantiza, sigue las vicisitudes de este.
 Es un derecho real limitado sobre cosa ajena porque restringe las facultades propias del dominio.
 Comporta la realización de valor porque el creedor puede exigir al enajenación del bien para cobrar.
 Recaer sobre la propiedad de bienes inmuebles o sobre derechos reales que gravan este tipo de bienes.
 No hay desplazamiento de la posesión. Esta falta de publicidad que comportaría el desplazamiento de la
posesión se suple con la inscripción en el registro de la propiedad.
 Para que se constituya se ha de inscribir en le registro de la propiedad.
 Es la garantía real que con más frecuencia se constituye y, por lo tanto, es la garantía que más a contribuido
a la concesión de créditos y, pro lo tanto, al crecimiento de ciudades y al desarrollo de la agricultura y la
industria.
 Es una garantía que ofrece ventajas importantes para quien concede el crédito, el acreedor hipotecario,
porque la garantía recae sobre un bien fácilmente identificable. Al acreedor hipotecario se le reconoce una
preferencia de cobro sobre el bien respecto otros acreedores ordinarios. Para quien recibe el crédito puede
seguir sirviéndose del bien.
 Es una de las figuras jurídicas con una más amplia regulación. Se encuentra sobretodo en la legislación
hipotecaria. En el CC hay pocos artículos y son más bien simbólicos. En el CCat la regulación es muy breve, ya
que hay 3 art de disposiciones generales y los de después son supuestos generales. También se regulan
aspectos importantes en la LECC (realización de valor) y, sobretodo, con la crisis se han promulgado normas
de carácter conyuntural, que se han pretendido solucionar problemas que se planteaban con la constitución
de las hipotecas.

22.3. Clases de hipotecas inmobiliarias (Exposición)

22.4. Los sujetos

24
 DERECHOS REALES
Hay que distinguir:

1. Acreedor hipotecario: tiene un derecho de crédito normalmente porque ha hecho un préstamo. Se le

aplican las reglas generales de capacidad, basta con tener la capacidad general de obrar. Cuando varios
sujetos son acreedores hipotecarios aunque uno de los acreedores cobre su parte no se puede cancelar
mientras siga impagada parte de la deuda garantizada.
2. Quien constituye la hipoteca, que puede ser el mismo deudor u otra persona. Según el art 1857 CC un
requisitos esencial que la cosa hipotecada pertenezca con propiedad al que hipoteca. El constituyente de la
hipoteca ha de ser propietario del bien hipotecado o titular de un derecho real que se puede hipotecar. Ha
de tener la libre disposición del bien hipotecado. Y debe tener la plena capacidad de obrar. La hipoteca
puede ser constituida por un representante, es necesario un poder expreso en documento público. )
3. Tercer poseedor: es a persona a quien se le vende una finca hipotecada. Puede ser que no aparezca nunca.
Situaciones:
a. Art 118.1 LH: El tercer poseedor asuma la deuda. Solo menciona la venta de la finca hipotecada pero
hay autores que ello es aplicable a otro tipo de donaciones onerosas como la permuta.
b. Del precio de la finca hipotecad se descuenta o se retiene el importe de la obligación garantizada. El
deudor queda subrogado a la obligación del acreedor hasta que pague el comprador.

22.5. La obligación garantizable

Art 1861 CC los contratos de hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones. Conforme al art 105 LH la
hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. Art 569-28 CCat puede constituirse una
impotencia en garantía de todas las clases de obligaciones de acuerdo con la LH. Se puede garantizar con hipotecas
obligaciones de hacer y de no hacer.

La hipoteca tal y como esta configurada como garantía es especialmente idónea para garantizar obligaciones
pecuniarias porque ser se tiene que instar la realización valor lo que se obtendrá (dinero) es lo que se debe. Lo que
se debe es otra cosa distinta al dinero o una obligación de hacer o no hacer la hipoteca no garantiza, porque no
puede, exactamente lo debido, sino que en esto casos lo único que garantiza es el equivalente pecuniario.

Alcance de la garantía hipotecaria

Como regla general la hipoteca garantiza el principal de la obligación asegurada y si se trata de una hipoteca de
máximo se asegurará hasta la cantidad máxima prevista.

Puede quedar garantizado también el pago de intereses retributivos que son aquellos que se entregan como
contraprestación por el uso del dinero.

Art 114 LH:

 Para que la hipoteca asegure el pago de los intereses se debe pactar expresamente.
 Si no hay perjuicio de terceros la hipoteca segura el pago de todos los intereses vencidos y no satisfechos.
 Si hay perjuicio para terceros la hipoteca garantiza ademas del capital los intereses de los 2 últimos años
vencidos y la parte vencida de la anualidad corriente. Se puede pactar que en casos e que se llegue e
perjudicar a un tercero que la hipoteca pueda asegurar intereses pro un plazo superior pero que no supere
los 5 años.

Se puede pactar que se aseguren los intereses moratorios ( por mora, que se retrase a pagar).

También se que de pactar que la hipoteca asegure el importe de las costas.

22.6. Las cosas y derechos susceptibles del derecho de hipoteca. Forma

Pueden ser susceptible de ser objetos de hipoteca inmobiliaria:

1. bienes inmuebles susceptibles de inscripción en el registro de la propiedad y Derechos reales enajenables

impuestos sobre estos bienes art 106 LH.
25
 DERECHOS REALES
2. Tanto los bienes inmueble socio derechos reales que son susceptibles de ser hipotecados han de pertenecer.
Persona distinta al acreedor hipotecario.
3. Hay que considerar como bienes inmuebles los enumerados en el art. 511-2 -2 CCat

Para garantizar un solo crédito se constituya una sola hipoteca sobre varias fincas a la vez (art 119 LH), hay que
precisar de qué parte de la deuda responde cada finca.

Si la finca hipotecada se divide la hipoteca afecta a la totalidad de las fincas resultantes, de manera que el acreedor
podrá dirigirse contra cualquiera de las nuevas fincas o contra todas a la vez, si no se pacta de que parte de la deuda
responde cada finca.

Bienes y derechos que se puede hipotecar.

En le art 107 LH se hace una relación de derechos y bienes que se pueden hipotecar (hay más pero solo dice los
importantes):

 Derecho de usufructo
 Mera propiedad, nuda propiedad
 Bienes anteriormente hipotecados
 Pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal

En el art 108 LH se establecen que derechos no se puede hipotecar:

 Servidumbres a menos que se hipotequen con el predio dominante y exceptuando en todo caso la de aguas
que si que se puede hipotecar
 Usufructos legales
 Uso y habitación
 Elementos comunes de la propiedad horizontal

Extension objetiva de la hipoteca ¿Se incluye como hipotecado aquellos eu se ha construido después de la
constitución de la hipoteca dentro del bien que se ha hipotecado? Hay que distinguir entre:

 Extension objetiva legal hipotecaria:

o la hipoteca se extiende a la finca (terminología registral) incluye las edificaciones preexistentes a la
hipoteca.
o Se incluyen también las partes integrantes de la finca, los bienes unidos a la finca que no se puede
separar sin quebrantar la materia ni quebrantar el objeto.
o También se incluyen la servidumbres prediales.
o No se extienden al hipotecas adornos, cosas que se ponen para mejorar la comodidad.
o Se incluyen las accesiones naturales y ciertas mejoras que se hayan hecho en la finca.
o Indemnizaciones que se pueden conceder al propietario pro razones de éstos.
 Extension voluntaria: mediante pacto se puede extender el ámbito de la hipoteca más allá de lo previsto por
la ley.
o A bienes muebles que se destinen permanentemente al servicio de la finca
o A los frutos
o A rentas vencidas no satisfechas al tiempo de exigir el cumplimiento de la obligación garantizada

¿Se que de pactar que se reducía la extension pactada inicialmente? En general considera ala doctrina que no
parece disminuir la extension de la hipoteca.

Para que la impotencia quede constituida se tiene que establecer en escritura pública y luego se debe inscribir en el
registro dela propiedad. La doctrina entiende que es un caso excepcional inscripción constitutiva, si no se inscribe la
hipoteca no existirá (art 145 LH).

26
 DERECHOS REALES
TEMA 23. LA CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE HIPOTECA I
23.1. En particular, la constitución por pacto unilateral del propietario

Según el art 138 ÑH son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o impuestas por el dueño de los
bienes sobre. Los que se establezca. Se extrae la conclusión de que este tipo de hipotecas se pueden constituir o
bien mediante un contrato (hipotecas convencionales) o por disposición unilateral del dueño del bien por el que se
va a constituir la hipoteca (hipoteca unilateral).

La mayoría de la hipotecas se constituye convencionalmente, por contrato. Son partes contratantes el propietario
del bien y el acreedor de la obligación garantizada. Es muy importante la fase pre-contractual porque se les impone a
las entidades que constituyen hipotecas la obligación de transparencia, de informar a los clientes de todo aquello
que les pueda interesar.

Ley 2/2009 de 31 de marzo que regula la contratación de los consumidores de prestamos hipotecarios.

 Art 4: se imponen obligaciones de trasparencia el relación con los contratos.

 Art 5: obligaciones de trasparencia en relación con los precios
 Art 14: obligación de suministrar información previa al contrato
 Art 18: en particular se le impone a los notarios un deber de información.

En la ley antideshaucios se llega a imponer el requisito de que el cliente de forma manuscrita diga que ha sido
convenientemente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

El pre-contrato puede consistir en un contrato privado.

La hipoteca también se puede puede constituir sobre el pacto del bien o los bienes sobre los que se establezca, hace
referencia a este tipo de hipotecas por acto unilateral del dueño del bien hipotecado.

Art 141 LH – Características de la hipoteca constituida unilaterlamente

 Los efectos de la aceptación de la hipoteca se retrotraen a la fecha de su constitución, lo que significa que el
rango hipotecario será el de la fecha de constitución de la hipoteca.
 Hay que hacer un requerimiento a la persona a cuyo favor se constituyó al hipoteca para que acepte la
hipoteca.
 Transcurridos dos meses desde ese requerimiento del dueño de la finca el dueño de la finca puede cancelar
la hipoteca sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.

La constitución testamentaria es un caso especial ene l cual la hipoteca se constituye unilateralmente por el testador
mortis causa.

Art 248 Reglamento Notarial: en el caos de las hipotecas que se constituyen para garantizar el cumplimiento
de obligaciones que se han de ir cumpliendo periódicamente. Lo que se dice en este art se puede extender a
otro tipo de hipotecas como estas se establece que será titulo suficiente para inscribir estas hipotecas el
testamento que ha de ir acompañado del certificado de defunción del testador y del certificado del registro
actos de ultima voluntad.

23.2. Régimen leal del derecho de hipoteca. Los derechos del acreedor antes del vencimiento de la
hipoteca

Se suele distinguir dos fases de eficacia de la hipoteca (y en cada una de las fases se pueden producir distintos
efectos).

1. Fase de seguridad: es la que comprende el periodo de tiempo que va desde la constitución de la hipoteca
hasta el vencimiento de la deuda. Se cumple la obligación o se incumple la obligación y si el acreedor quiere
se puede pasar a la siguiente fase de realización de valor. En la fase de seguridad se suelen adoptar (a
aveces) unas medidas cautelares o preventivas:
27
 DERECHOS REALES
a. Ejercitar la acción de devastación
i. Art 117 LH – devaluación de la finca por culpa del dueño.
1. Deterioro de la finca hipotecada con la disminución del valor de la finca de manera
que la garantía hipotecada puede llegar a ser insuficiente, la deterioro puede ser
tanto físico como jurídico. Un supuesto especifico de deterioro jurídico se contempla
en el reglamento hipotecario en el art 219.
2. Que la perdida de valor se produzca por dolo o culpa o por voluntad del dueño.
Algunos autores se plantean si también procede el ejercicio de la acción de
devastación cuando los deteriores son por causa mayor o caso fortuito. Hay algunos
autores que si se hace una interpretación teológica si que se podría aplicar, pero hay
otros que haciendo un interpretación literal del art establecen que no cabe dicha
acción.
b. Asegurar la efectividad de la hipoteca exigiendo el acreedor el vencimiento anticipado de la
obligación garantizada, inmediatamente se podrá ejecutar la hipoteca y instar la realización de valor.
Las ventajas de este tipo de medida ha tenido como consecuencia que sean muy habituales las
cláusulas de vencimiento hipotecario (se ha considerado. Que no son admisibles las cláusulas de
vencimiento anticipado cuando este vencimiento se hace depender de que el dueño del bien
hipotecado lo enajene o lo vuelva a hipotecar). Puede tener:
i. Origen legal (art 1129 CC – cuando por actos propios hubiese disminuido la garantía
ii. Origen convencional: se puede pactar
c. También se puede negociar el rango hipotecario
2. Fase de realización de valor (tema 24)

23.3. El rango hipotecario

Se establecen unas reglas de preferencia entre créditos sobre todo en la ley concursal y luego en otras leyes se
encuentran normas de preferencias entre créditos. La regulación sobre preferencia y prelación de créditos resulta:

 Que el crédito hipotecario (normalmente préstamo) es preferente respecto a otros créditos sobre el bien
hipotecado. Cuando se ejecute la hipoteca, se inste la realización de valor y se haga subasta el acreedor será
el primero en cobrar.
 No obstante, siendo un crédito preferente hay algunos créditos que tiene preferencia como créditos a favor
del estado por algunos impuestos o determinados crédito salariales.
 En caso de que incurra el crédito hipotecario con otros créditos hipotecarios diferentes (más de una
hipoteca sobre un mismo bien) la prelación entre ellos se organiza mediante el criterio de la prioridad
temporal de la inscripción, la hipoteca que se haya inscrito antes es preferente. El lugar que ocupa cada
hipoteca dentro del orden de inscripciones es el rango hipotecario. El rango tiene un valor jurídico y
económico. Es posible la negociación del rango. Se distinguen los siguientes negocios:
o Permuta: dos acreedores hipotecarios intercambien sus respectivos rangos hipotecarios. No hay
problema si se intercambian el rango que tiene respectivamente una hipoteca de primer rango y de
segundo rango porque no hay perjuicio para nadie. El problema está cuando existen acreedores
intermedios, se necesita el consentimiento de los titulares intermedios ademas de los que hacen la
permuta.
o Posposición: tiene lugar cuando un acreedor hipotecario consiente que su hipoteca tenga un rango
inferior a otra que todavía no se ha inscrito. Existe una hipoteca ya inscrita y constituida y el
acreedor hipotecario consiente en que ese constituya una hipoteca que tenga mejor rango que la
suya (art 241 del Reglamento hipotecario). Los requisitos para que la posposición de hipoteca
produzca efectos registrase son:
 El acreedor que haya que posponer la hipoteca consienta expresamente la posposición
 Que se determine la responsabilidad máxima de la hipoteca futura así como su duración
 La hipoteca que se haya de anteponer se inscriba dentro del plazo necesariamente
convenido al efecto.
28
 DERECHOS REALES
o Reserva de rango: se produce cuando en la escritura de constitución de una hipoteca se
guarda/reserva un mejor rango para otra hipoteca futura. Se reserva un mejor rango para un
hipoteca futura pero cuando se está constituyendo un hipoteca que ha de tener peor rango. Los
contratos de modificación del rango para que produzcan sus efectos se han de celebrar en escritura
pública, y en cualquier caso cuando existan titulares intermedios que puedan resultar perjudicados
serán necesario su consentimiento. El rango se modifica legalmente cuando desaparece una
hipoteca preferente porque las posteriores avanzan de puesto.

TEMA 24. RÉGIMEN LEGAL DEL DERECHO DE HIPOTECA II

24.1. Derechos del acreedor posteriores al vencimiento de la hipoteca . La ejecución hipotecaria: vías
posibles

 Se dedica a la fase de realización de valor de la hipoteca (fase 2). La hipoteca es una derecho real de garantía
en la cual la garantía constitucional en la posibilidad que tiene el acreedor de pedir la realización de valor de
la cosa hipotecada que consiste en su enajenación (enajenación del bien hipotecado) para que con el precio
que se obtenga con esa enajenación cobrar lo que se le debe.

El acreedor hipotecario puede:

1. Ejercitar la acción personal exigiendo al deudor el cumplimiento (art 1911 CC). No se beneficia de la
prioridad que le otorga la hipoteca.
2. Acción hipotecaria: dirigirse directamente contra el bien hipotecado (art 129 LH)

Ejercicio judicial de la ejecución hipotecaria: esta regulado en la LECC

 Art 682 LECC – para que la acción hipotecaria se ejercite correctamente han de concurrir unos requisitos:
 Que se dirija exclusivamente contra los bienes hipotecados en garantía de la deuda cuyo pago se
reclama.
 En la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que se tasa el bien
hipotecado para que sirva de tipo en la subasta
 En la misma escritura de institución conste un domicilio que ha de fijar el deudor para la práctica de
requerimientos y notificaciones que se tenga que hacer.

La demanda hipotecaria se ha de dirigir frente al deudor (si es deudor es el mismo propietario del bien hipotecado) o
frente la hipotecante no deudor o, tercer lugar, frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados.

La LECC prevé 3 posibilidades en la realización de valor:

1. Subasta judicial del bien (Procedimiento previsto con carácter general): En la subasta se ha de anunciar cual
es la situación de la finca hipotecada. En el art 671 se dice que si en la subasta no hubiese inmunidad postor
el acreedor en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta pedir la adjudicación del bien y
también se establece unos varemos de preciso que se tendrán que pagar.
2. Mediante un convenio de realización de valor al que se llega en una comparecencia que es convocada por el
secretario judicial. Según el art 640 LECC tanto el ejecutante como ejecutado o quien acredite un interés
directo en la ejecución podrán pedir al secretario judicial que convoque una comparecencia con el fin de
convenir la realización de valor más eficaz. En la comparecencia los asistentes pueden proponer cualquier
forma de realización de valor, incluso puede decir a una persona que se ofrezca a adquirir los bienes por un
rico previsiblemente superior a que se pudiera adquirir mediante la subasta judicial.
3. Enajenación del bien objeto de la hipoteca pro persona o entidad especializada. Lo acuerdo el secretario
judicial a petición del ejecutante o a petición del ejecutado con consentimiento del ejecutante.
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 DERECHOS REALES
Una vez ejecutado el bien y se ha tenido un dinero hay que ver como se distribuye ese dinero. Normalmente se
tienen mas dinero del que se debe o se obtenía menos que es más difícil.

 Si se obtiene más:
o En primer lugar se entregara al acreedor hipotecario lo que se le deba. En el art 692 LECC establece
eu no se puede exceder del limite la cobertura hipotecaria, no se le puede entregar más de lo que
se haya previsto en la escritura.
o El exceso se debe poner a disposición de los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad
a la constitución de la hipoteca.
o Si todavía queda dinero se entrega al propietario del bien hipotecado.
 Si se obtiene no llega para pagar lo que se le debe al acreedor hipotecario: como regla general el deudor
seguirá debiendo. El acreedor hipotecario puede reclamar lo que le falta por cobrar pero mediante la acción
personal (art 105 LH y 1911 CC).

¿Se puede limitar la responsabilidad a los bienes hipotecados? Que el acreedor hipotecado no le pueda pedir nada
mas al deudor, si que es posible pactarlotal y como establece en el art 140 LH.

¿So podría hacer una dación en pago? ¿Se puede presionar al banco para que se avenga a dar por finalizada la deuda
con una dación en pago? Hay una norma RDL 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recuerdo establece le código de buenas prácticas. En su art 5 se dice que este código de buenas
prácticas será de adhesión voluntaria, es decir, que los bancos pueden adoptar este código solo si quieren. Es en este
código donde se establece como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria la dación en pago de la vivienda
habitual.

Efectos de la ejecución del bien hipotecado:

1. El bien se inscribe en el registro de la propiedad a nombre del adjudicatario, es titulo bastante para la
inscripción el documento que expide el secretario judicial.
2. Las cargas anteriores a la hipoteca ejecutada subsisten porque son de rango preferente.
3. Las cargas lo gravámenes posteriores a la hipoteca se extinguen. Pero si hubieran un excedente a esos
acreedores posteriores se le dará lo que les corresponda (art 674 LECC).

En los casos es que el inmueble ejecutado está ocupado (arrendamiento) habrá que anunciarlo en la subasta y el
tribunal deberá de determinar si el inquilino se debe quedar o no.

Venta extrajudicial

Se regula en el art 129 LH que ha sido objeto de reformas. De la regulación de la venta extrajudicial de este art hay
que destacar:

 La venta extrajudicial se realizará ante notario

 Se ha de haber pactado expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca
 La venta se realizará mediante una solo subasta de carácter electrónico que tendrá lugar en el portal de
subastas de la agencia estatal BOE.
 Concluido el procedimiento de subasta extrajudicial el notario expedirá certificación acreditativa del precio
del remate (que se haya pagado pro el bien) y en su caso de la deuda pendiente. Cualquier controversia por
las cantidades sobre las cantidades pendientes impuestas por el notario será resuelta en un juicio verbal.
 Según el art 236.l.3 Reglamento hipotecario, la venta del bien se documentará en escritura pública que será
título bastante para la inscripción en el registro de la propiedad a favor del comprador y para la cancelación
de la hipoteca que se ha ejecutado y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en
el registro con posterioridad.

24.3. La subrogación y modificación de préstamos hipotecarios

Hay una ley específica que regula esta cuestión: Ley 2/1994 de 30 de marzo de subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios. Con esta ley se pretendía adaptar los prestamos hipotecarios a las circunstancias de cada
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 DERECHOS REALES
momento pero reduciendo costes tanto de tipo fiscal como reduciendo aranceles que cobra el notario y el RP. En
esta ley se contemplan dos medidas para poner remedio a situaciones como la que dio origen esta ley:

1. Mecanismo de la subrogación: un acreedor hipotecario se subrogue en el lugar de otro acreedor hipotecario.

La entidad financiera ha de presentar al deudor hipotecario una oferta de subrogación, si el deudor acepta
dicha oferta se iniciación una serie de trámites entre los bancos que están en juego que acaban con la
constancia en el registro de la propiedad la subrogación para que produzca efectos frente a terceros. El
deudor consigue una reducción de los intereses y quizá un alargamiento del pago.
2. Novación modificativa: entre el deudor y la anidad financiera acreedora se puede pactar una modificación
del tipo de interés, de las condiciones del préstamo hipotecario. La entidad financiera conserva el cliente y
el cliente consigue que le mejoren las condiciones del préstamo hipotecario. Para que sea aplicable se ha de
hacer ante notario e inscribirse en el RP para obtener las ventajas fiscales, pero se puede intentar hacerlo
mediante un documento privado e incluso verbalmente. Es la medida que ma se adoptaba.

24.4. La hipoteca inversa

TEMA 25. EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS (EXPOSICIÓN)

TEMA 26. EL DERECHO DE RETENCIÓN (EXPOSICIÓN)

TEMA 27. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN (EXPOSICIÓN)

BLOQUE IV. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

TEMA 28. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

28.1. La publicidad de los derechos reales y la seguridad del tráfico jurídico

28.2. El Registro de la Propiedad y sus funciones

28.3. El ingreso de la finca, la inscripción del título y la publicidad del derecho

28.4. Principios generales del derecho hipotecario

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