Cátedra: Redacción Jurídica y Estudio de Títulos

Universidad Mayor
Profesora: Paula Morales Sandoval

CONTRATO DE COMPRAVENTA

PARTE I

(ARTÍCULOS 1793 Y SIGUIENTES DEL CÓDIGO CIVIL)

1) DEFINICIÓN (Artículo 1793 del Código Civil): La compraventa es un contrato

en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador
da por la cosa vendida se llama precio.

Tener en consideración que, si bien una de las partes se obliga a dar una
cosa, la compraventa (en adelante “CV”) nunca es un contrato real, la
compraventa es consensual y excepcionalmente solemne.

2) CARACTERÍSTICAS:

1. Es un contrato consensual por regla general, la venta se reputa perfecta

desde que las partes convienen en la cosa y el precio, y
excepcionalmente solemne.
2. Es un contrato bilateral.
3. Es un contrato oneroso.
4. Es un contrato conmutativo por regla general y excepcionalmente
aleatorio.
5. Es un contrato de ejecución instantánea por regla general y
excepcionalmente puede ser de tracto sucesivo.
6. Es un contrato principal.
7. Es un contrato nominado.
8. Es un contrato patrimonial.
9. Es un título translaticio de dominio.

3) ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA (REQUISITOS):

1. Requisitos generales de existencia:

a) Voluntad/Consentimiento.
b) Objeto.
c) Causa.
d) Las solemnidades sólo cuando la ley las exige en atención a la
naturaleza del acto.

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2. Requisitos generales de validez:

a) Voluntad exenta de vicios.

b) Objeto lícito.
c) Causa lícita.
d) Capacidad de las partes.

3. Requisitos regulados en forma especial por la ley en la CV:

a) Objeto: Elemento de la esencia.

a.1) La cosa vendida: Si falta, la obligación del vendedor no tendría

objeto y la obligación del comprador carecería de causa, y no
habiendo objeto y causa, no hay contrato, puesto que éste adolece
de nulidad absoluta.

Requisitos:

I. Debe ser comerciable y enajenable: No basta con que sea

comerciable, debe ser enajenable, puesto que hay casos en
que, si bien la cosa es comerciable, no se puede vender, como
son:
• Los derechos personalísimos.
• Los derechos o cosas que, no siendo personalísimos,
esté prohibida su enajenación por la ley.
• Los derechos o cosas que, no siendo personalísimos ni
estar su enajenación prohibida por la ley, no pueden
transferirse a otro por voluntad del constituyente o
causante de quienes se adquieren.

II. Debe existir o esperar que exista: De conformidad a lo

dispuesto en los artículos 1813 y 1814 ambos del Código Civil,
se pueden dar 2 situaciones:

• Que la cosa vendida no exista, pero se espera que

exista.
• Que la cosa vendida si existe, pero deja de existir en
todo o en parte antes de celebrar el contrato:

✓ Si la cosa ha dejado de existir al tiempo de

celebrar el contrato: No puede nacer el contrato
por falta de objeto que recaiga sobre la

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obligación del vendedor y por falta de causa

sobre la obligación del comprador. En este caso
el artículo 1814 del Código Civil en su inciso 1°
habla de que no existe el contrato, no de nulidad
absoluta.
✓ La cosa sólo existe en parte al tiempo del
contrato: Aquí hay que distinguir si lo que falta es
o no una parte considerable de la cosa vendida:

➢ Si falta una parte considerable de la cosa

vendida: En este caso el comprador tiene
un derecho alternativo, que consiste en
elegir desistirse o perseverar en el
contrato abonando el precio a justa
tasación, es decir, demandar rebaja del
precio (artículo 1814 inciso 2° del Código
Civil).
➢ Si falta una parte no considerable de la
cosa vendida: Sólo puede demandar el
comprador la rebaja de precio.

Tanto en el caso que la cosa vendida no exista, pero se espera

que exista como en el caso que la cosa vendida si existe, pero deja
de existir en todo o en parte antes de celebrar el contrato, legislador
en el artículo 1814 inciso final del Código Civil establece que el
vendedor de mala fe deberá resarcir los perjuicios al comprador de
buena fe.

III. Debe ser singular, determinada o determinable: Debe estar

determinada a lo menos en su género. Si es indeterminada no
habrá contrato, porque no habrá una cosa sobre la que
recaiga la obligación del vendedor.
En cuanto a la cantidad, si se trata de una cosa determinada
sólo en su género, también debe ser determinada o
determinable, a través de reglas contenidos en el contrato que
señalen las partes.
En cuanto a lo singular, dice relación con el hecho de que
nuestro ordenamiento jurídico sólo permite que una persona
venda todo lo que tiene o lo que espera tener, siempre y
cuando enumere sus bienes.

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IV. No puede pertenecer al comprador: En este caso estaríamos

frente a un caso de nulidad absoluta, puesto que faltaría la
causa en la obligación del comprador. Para que se de esta
hipótesis de nulidad, el comprador debe tener el dominio
absoluto y pleno sobre la cosa.

a.2) El precio: Elemento de la esencia.

Requisitos:

I. Debe consistir en dinero: Lo importante aquí es que el precio

se fije en dinero, es decir, debe pactarse en dinero, aunque
después no se pague en dinero, porque después de
constituida la obligación del comprador de pagar el precio,
puede ser ésta novada, acordando las partes que se pague
de otra forma, o pueden las partes acordar que la obligación
se cumpla dando en pago un determinado bien.

II. Debe ser real o serio: Esto es que exista realmente y que se mire
como equivalente de lo que se está vendiendo. El precio no es
serio cuando simulado. Si el precio no es real o serio, la venta
es inexistente por carecer de precio.

III. Debe ser determinado o determinable: El precio es

determinado cuando se sabe con toda precisión a cuanto
asciende. Será determinable cuando no se indica
exactamente su monto, pero se dan las bases o reglas para
determinarlo en el propio contrato.

Sea determinado o determinable, lo que no puede pasar es

que el precio quede al arbitrio de un solo contratante, porque
es de la esencia del contrato que las partes sepan desde el
momento que celebran el contrato a que se obligan. Pero si
puede quedar al arbitrio de un tercero la determinación del
precio, cuando las partes así lo han acordado, quedando así
la compraventa sujeta a la condición de que el tercero fije el
precio. Así, si el tercero fija el precio la condición se cumple y
se entenderá perfecto el contrato desde que el día en que se
celebró y no desde el día en que el precio quedó fijado,
porque se trata de una condición suspensiva, la cual una vez
cumplida, produce efecto retroactivo; en cambio si el precio
no se fija por el tercero, la condición se entenderá fallida, no

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hay venta por falta de precio, se extinguirá todo derecho y

expectativa y se considera como que las partes no hubiesen
contratado jamás.

b) Consentimiento: Elemento de la esencia.

b.1) Por regla general la compraventa es un contrato consensual y

por excepción es un contrato solemne.

El consentimiento recae sobre:

I. La cosa objeto del contrato: No debe existir error en:

• La determinación de la cosa: Si aquello que se vende es
una cosa sólo determinada en su género o si se trata de
una especie o cuerpo cierto.
• La identidad de la cosa: Esto aplica para el caso de que
lo que se venda sea una especie o cuerpo cierto.
• En el número de las cosas: Esto aplica para el caso que
lo que se venda fuere una cosa determinada sólo por su
género.
• Una calidad esencial de la cosa.
• En la sustancia de la cosa.

II. El precio a pagar por la cosa: El precio debe ser el mismo tanto
para el vendedor como para el acreedor y, por lo tanto,
deben estar de acuerdo en:

• El monto del precio.

• La forma de pago (en cuotas, al contado, etc).
• Su contenido (sólo dinero, en parte en dinero, en parte
en especie).
• Su desglose (para el caso de que se venda más de una
cosa en un mismo contrato de compraventa).

III. La propia venta: No puede haber dudas acerca de saber que

lo que se está celebrando es un contrato de compraventa,
puesto que de lo contrario estaríamos frente a un error esencial
u obstáculo (artículo 1453 del Código Civil).

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b.2) Casos de venta forzosa:

I. Ventas forzadas realizadas en una subasta pública: En estos

casos la voluntad del vendedor no se obtiene libre y
espontáneamente. El juez será el representante legal del
tradente de conformidad a lo que señala el artículo 671 del
Código Civil. Se sostiene que en estos casos el deudor otorgó
su consentimiento de antemano, al haber consentido en
someterse al derecho de prenda general sobre sus bienes a
favor de sus acreedores.

En estos casos, para los efectos del artículo 1801 del Código
Civil el Acta de Remate hace las veces de escritura pública y,
por lo tanto, la compraventa se entenderá perfecta cuando
se extiende dicha Acta de Remate en el registro del secretario
del tribunal que intervino en el remate. Sin perjuicio de lo
anterior, para los efectos de proceder a hacer la inscripción en
el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
respectivo, será necesario extenderse otra escritura pública, la
cual deberá ser suscrita por el rematante y el juez, éste último
como representante legal del vendedor, y en esta escritura
deberá insertarse el Acta de Remate.

Este tipo de venta requiere: Que se efectúe en pública

subasta, que se tasen previamente los bienes inmuebles a
rematar y publicación de avisos.

II. Otros casos de ventas forzadas que considera el Código Civil:

• Caso del artículo 669 inciso 1° del Código Civil -

Accesión-: En este caso puede ocurrir que el dueño del
predio no quiera o no pueda adquirir lo que el tercero
edificó o plantó en el predio sin el consentimiento de su
dueño, en este caso el dueño del predio puede forzar
al que edificó o plantó en él, a comprarle el predio.

• Caso del artículo 2178 inciso 1° y 2° del Código Civil -

Comodato-: El comodatario es responsable de todo
deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso
legítimo de la cosa y si este deterioro hace que la cosa
no sea susceptible de emplearse en su uso ordinario, el
comodante puede exigir al comodatario el pago del

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precio de la cosa que tenía antes del deterioro,

abandonando la cosa al comodatario.

b.3) Las arras (artículos 1803, 1804 y 1805 del Código Civil): Es la
cantidad de dinero o cosas muebles que una de las partes entrega a
la otra en prenda de la celebración o ejecución del contrato, o como
parte del precio o en señal de quedar convenidas1.

Las arras pueden darse:

I. En prenda de la celebración o ejecución del contrato: Esta

situación se encuentra establecida en el artículo 1803 del
Código Civil y esta disposición legal establece la facultad que
tienen cada una de las partes de retractarse del contrato.

En este caso ¿cuándo se entiende que se ha perfeccionado el

contrato?, la doctrina está dividida y señala:

• Para algunos las arras suponen un contrato perfecto y

así la entrega de las arras sería una condición resolutoria
ordinaria, porque si una de las partes se retracta el
contrato se entenderá resuelto sin que haya mediado
incumplimiento de las obligaciones.
• Para otro sector de la doctrina, las arras que se entregan
como prenda, impedirían que los efectos del contrato
se produzcan inmediatamente y se estaría frente a una
condición suspensiva y negativa, la cual consistiría en
que las partes no hagan uso de su derecho de
retractación.

¿Cuál es el plazo para retractarse?

El plazo que hayan estipulado las partes y si no estipularon

nada, será el plazo que señala el artículo 1804 del Código
Civil, esto es, de 2 meses contados desde la celebración de
la convención.

Asimismo, no habrá derecho a retractarse después de

otorgada la escritura pública de la venta o de haberse
principiado la entrega de la cosa.

1
www.juanandresorrego.cl Juan Andrés Orrego Acuña, (2020), Apuntes “Contrato de Compraventa”, p. 25.

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De conformidad al artículo 1803 del Código Civil si quien se

retracta es quien ha dado las arras, las perderás y si quien
se retracta es quien las ha recibido, deberá restituirlas
dobladas.

II. Como parte del precio o en señal de quedar convenidas las

partes: Es la situación establecida en el artículo 1805 del
Código Civil.

En este caso no hay derecho de retractación. Se debe señalar

expresamente en la escritura que se han dado las arras en este
sentido, sino se señala expresamente, se entenderá que se han
dado como garantía y, por lo tanto, las partes tendrán
derecho a retractarse.

Lo dispuesto en el artículo 1805 del Código Civil en cuanto a

que la compraventa quedará perfecta por la entrega de las
arras de este tipo, sólo opera para el caso de la compraventa
consensual, puesto que como señala la propia disposición
legal citada, debe cumplirse con lo dispuesto en el inciso 2° del
artículo 1801 del Código Civil (solemnidad de la escritura
pública).

c) Solemnidades: Escritura Pública.

c.1) Artículo 1801 del Código Civil casos en que la compraventa es

solemne y para que se perfeccione el contrato se requerirá de
cumplimiento de la solemnidad:

I. CV de bienes raíces: Puede tratarse de la venta de un

inmueble considerado como un todo, o de la venta de la
cuota que un comunero puede poseer sobre un inmueble, o
sobre el derecho real que se pueda tener sobre un inmueble
(ejemplo un usufructo).
Sólo la CV de bienes inmuebles por naturaleza debe efectuarse
por escritura pública.
La escritura pública no será necesaria en la CV de bienes
inmuebles por adherencia, de los bienes que se reputan
muebles por anticipación con el objeto de constituir sobre ellos
derechos en favor de terceros distintos del dueño, y tampoco
aplica para los bienes inmuebles por destinación, los cuales si
se venden separados del predio al cual están destinados
recuperan su naturaleza de muebles. En todos estos casos la
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CV será consensual y, por ende, no requerirá de la formalidad

de la escritura pública.

II. CV servidumbre y censos: En cuanto a la servidumbre, el

artículo 698 del Código Civil establece: “La tradición de un
derecho de servidumbre se efectuará por escritura pública en
que el tradente exprese constituirlo, y el adquirente aceptarlo:
esta escritura podrá ser la misma del acto o contrato”.
En cuanto al censo, el artículo 2043 del Código Civil regula el
censo de transmisión no forzosa y el artículo 2044 del Código
Civil regula el censo de transmisión forzosa. En el caso del censo
de transmisión no forzosa el censualista es libre de transferirlo y
transmitirlo por testamento o abintestato. En el caso del censo
de transmisión forzosa, el censualista no puede disponer del
censo por acto entre vivos, ni por testamento, sino que ha de
pasar a la persona a quien corresponda según el acto
constitutivo, en la forma prevista por el fundador y en este caso
el orden de sucesión se llama irregular; de no haberse previsto
en el acto constitutivo, se sujetará al orden de sucesión
señalado en el artículo 2045 del Código Civil, llamado sucesión
regular.
Así, el censualista puede vender su derecho real de censo,
siempre y cuando lo haga mediante escritura pública.

III. CV sucesión hereditaria: Una vez fallecido el causante el

heredero puede vender su derecho en la herencia y es esa
venta la que debe hacerse por escritura pública.

IV. CV de todos los bienes que forman un patrimonio:

Artículo 1811 del Código Civil: “Es nula la venta de todos los
bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total
o una cuota; pero será válida la venta de todas las especies,
géneros y cantidades, que se designen por escritura pública,
aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere
adquirir, con tal que no comprenda objeto ilícito.
Las cosas no comprendidas en la designación se entenderán
que no lo son en la venta: toda estipulación contraria es nula”.

En estos casos la escritura pública es requisito generador del contrato

o solemnidad propiamente tal, por lo que de falta la sanción es la
Nulidad Absoluta.

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c.3) Caso del artículo 1802 del Código Civil “Solemnidades

Voluntarias”:

Artículo 1802 del Código Civil: “Si los contratantes estipularen que la
venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2.° del artículo
precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura
pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras
no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa
vendida”.

En este caso las partes en virtud del Principio de la Autonomía de la

Voluntad han decidido elevar a la categoría de solemne un contrato
que por su naturaleza es consensual.

Como es una solemnidad que emana de las partes, éstas pueden

renunciar tácita o expresamente a dicha solemnidad. La renuncia
será tácita si las partes dan inicio a la ejecución de las prestaciones
derivadas del contrato, prescindiendo de la solemnidad estipulada.

La ley, sin embargo, les da la facultad a las partes, en estos casos, de

retractarse de la celebración del contrato, mientras no se cumpla con
la solemnidad pactada. Esta facultad podrá ser ejecutada mientras
no se haya otorgado la escritura pública o no haya principiado la
entrega de la cosa vendida.

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