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Actividad 3.0 Seleccione el Proyecto usando modelos de puntuación (screening)

Sharon N. Riaza, Diana P. Ahumada, Carlos F. Arbeláez y Catalina López

Universidad EAN

Facultad de Ingeniería, Universidad EAN

Formulación y Evaluación de Proyectos

Profesor Helber Mauricio Monroy

8 de noviembre de 2020

Introducción .................................................................................................................................... 3
Resumen.......................................................................................................................................... 3
IDEAS & DATOS .......................................................................................................................... 4
RESUMEN CUALITATIVAS ....................................................................................................... 6
DECISIONES ................................................................................................................................. 7
ETAPAS DEL PROYECTO (BUSINESS CASE) ......................................................................... 8
Definir Problema / Oportunidad ............................................................................................................. 8
Análisis de la Situación Actual ................................................................................................................. 9
Análisis Smart ....................................................................................................................................... 9
Análisis Swot ......................................................................................................................................... 9
Los 5 Por Qué ..................................................................................................................................... 11
RECOMENDACIONES ............................................................................................................... 12
Alternativas para Cumplir la Necesidad del Negocio Derivada del Proyecto: ..................................... 12
Análisis De Factibilidad .......................................................................................................................... 13
Análisis Operacional/Tecnológica ...................................................................................................... 14
Análisis Costo/Efectividad .................................................................................................................. 14
Análisis de Tiempo ............................................................................................................................. 15
RESTRICCIONES, SUPUESTOS, RIESGOS Y DEPENDENCIAS ................................................................... 16
RECOMENDACIÓN DE LA OPCIÓN MÁS VIABLE .................................................................................... 17
Resultados en una tabla ponderada: .................................................................................................. 17
Bibliografía ................................................................................................................................... 18
 3

Introducción

En la actualidad, por el tema de emergencia social y sanitaria que estamos viviendo, muchos
de nosotros nos hemos visto obligados a evaluar la posibilidad de crear un proyecto alterno como
medio de sustento. Las economías mundiales se están transformado, todo va guiado a
reinventarnos, a aprender de medios de comunicación digital y aprender a construir sobre estas
nuevas bases de negocios nos obliga a estudiar y profundizar más allá de lo que estamos
acostumbrados y de lo que conocemos de cada sector de la industria y del mercado de consumo.

A lo largo de este documento realizamos la identificación de diferentes oportunidades de

inversión, en varios sectores de la economía mundial, investigamos como es su estructura, y que
lo conforman para generar un servicio o un producto que genere valor y aporte un resultado de
valor a un usuario y a una comunidad.

Resumen

Realizamos un consenso de estudio, realizamos el análisis detallado de diferentes ideas de

negocio, y escogimos 3 sectores, que en nuestro concepto pueden ser exitosos, y este momento
es el adecuado para desarrollarlo y cubrir una amplia oferta existente en la población actual. En
este documento se refleja una síntesis del análisis de las tendencias de la población las cuales
tienen unas necesidades por cubrir y con base en ejercicios financieros, evaluación de costos y
gastos, definición de gastos administrativos, definición de las inversiones iniciales para crear el
negocio organizamos un ejercicio de factibilidad que nos lleva a escoger la Construcción del
Proyecto de Vivienda de Interés Social VIS, como el mejor negocio, por su rentabilidad, retorno
de la inversión, respuesta acertada al mercado actual, y aporte a una comunidad en desarrollo.

Palabras claves: mercado actual, ideas y datos, proyectos innovadores, toma de decisiones,
empresas startup, financiación, proyectos exitosos y rentables.
 4

IDEAS & DATOS

Se realizó la actividad bajo un consenso grupal donde se han escogido 9 ideas generales de
diferentes tipos de negocio, todas basados según la lectura de Arboleda Vélez (2014), a partir de
esta base se realizó una discusión revisando los factores a considerar como el mercado actual,
crecimiento potencial del mercado, costos y riesgos, siendo estos factores determinantes para que
la idea de negocio sea exitosa. Después de dicho consenso, se escogieron 3 ideas de negocio
principales, las cuales están enumeradas en las casillas del 1 al 3, las cuales se relacionan a
continuación: Bicichip, Panelé y Proyecto de Vivienda VIS.

FIGURA 1. Impresión de Pantalla Valoración de 9 Ideas de Negocio

Nº NOMBRE DE LA IDEA DESCRIPCIÓN DE LA IDEA NECESIDAD O PROBLEMA QUE SATISFACERÁ
Disminuir el robo de bicicletas y patinetas, el cual a la fecha es
exponencial.
Conocer la ubicación de la bicicleta o patineta cuando ha sido
hurtada.
Ofrecer chip de restreo para bicicletas y patinetas para
1 BICI CHIP Rastrear las rutas de quienes deliquen con el hurto de patinetas y
conocer la ubicación de estas cuando han sido hurtadas.
bicicletas.
Generar seguridad y confianza al momento de comprar una
bicicleta o patineta, siendo este un medio de transporte
económico, saludable y sostenible.
FUENTE
Referenciación:
Murillo, O. (14 de junio de 2020).¿Que hay detrás del
aumento de un 60% en robo de bicis en mayo?. El
T iempo. Recuperado de
https://www.eltiempo.com/bogota/aumento-del-robo-de-
bicicletas-en-bogota-durante-mayo-del-2020-506728
Satelitrack. Recuperado de
https://www.satelitrack.com.co/qys.php

Surge la idea de modificar un producto existente: La Panela, este

2 PANELÉ
Referenciación:
producto por sus antecedentes y consumo en el país tiene un
Crear pastillas de panela con leche a un precio Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural
gran potencial en los estratos bajos, muchas familias pobres por
razonable que le permita tener al consumidor el sabor y (Minagricultura, 2019, p. 06). Recuperado de
su bajo ingreso incluyen el “agua de panela” en sus comidas, de
beneficio nutricional de dos productos en uno solo. https://sioc.minagricultura.gov.co/Panela/Documentos/20
hecho forma parte de su canasta familiar.
19-12-30%20Cifras%20Sectoriales.pdf
Producto de la canasta familiar a un bajo costo.

Referenciación:
Departamento Administrativo Nacional de Estadísitca
PRO YECTO DE VIVIENDA Ofrecer un proyecto de vivienda de interes social a la Suplir una parte de la demanda de vivienda dado el crecimiento (DANE, 2018) Recuperado de:
3
VIS población de estrato 2 y 3 en la ciudad de Bogotá D.C. poblacional desbordado en el área metropolitana de Bogotá D.C. https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-
tema/demografia-y-poblacion/censo-nacional-de-
poblacion-y-vivenda-2018

Buses electricos [ara transporte de personas de MOVILIDAD INSEGURA DE BAJA CALIDAD Y A UN MET RO de Bogotá: www.metrodebogota.gov.co
4 RUTA ELECTRICA
empresas COST O ELEVADO T RANSMILENIO: www.transmilenio.gov.co

T orta de 12 de porciones de chontaduro ,
5 TO RTA DE CHO NTADURO
completamente natural
https://www.elpais.com.co/colombia/chontaduro-un-fruto-
La torta ademas de ser un exquisito aliemento, provee
que-sigue-dandole-sorpresas-a-la-ciencia.html,
propiedades que ninguna otra fruta provee, en un mercado en el
https://aupec.univalle.edu.co/informes/2009/julio/chontad
que es tendencia elegir aliementos saludables
uro.html

para los niños en edades de 2 a 5 años, enviarlos al jardin en

plataforma que muestre servicios de los docentes en la
6 EDUCANDO EN CASA
etapa de prescolar a domicilio
epoca de pandemia es un alto riesgo debido a que muy pocos
saben atender una orden, menos un protocolo de seguridad, por
lo que para que se ve que una plataforma como una pagina o una https://kidshealth.org/es/kids/homeschool-esp.html
aplicacion donde los docentes expongan sus ssrvicios es buena
opcion para que los niños no se atracen en su desarrollo
psicomotriz

El envase tiene como características dos

Ofrecer al deportista ameteur o profesional la posibilidad de
compartimientos; uno superior, el cual esta diseñado
Bebida izótonica con envase tener a la mano una bebida que da dos posibilidades de sabor en un https://www.larepublica.co/consumo/bajos-precios-
7 para contener 500 cc de agua) y uno inferior, que
multifuncional mismo envase, proporcionado hidratación al mas alto nivel en impulsan-el-consumo-de-las-bebidas-deportivas-2874104
contiene 100 gr de bebida izótonica en polvo, que
un envase innovador
permite mezclar el agua con el polvo,

Cubrir la demanda que existe en la tendencia del cuidado de Referenciación:

8 TAKE CARE CATS
Empresa que presta los servicios de cuidado
exclusivamente de gatos a domicilio en época de
ausencia de los dueños, bien sea por viaje de trabajo o
vacacional. Se cuenta con un servicio adicional de
etología felina.
mascotas.
Prevención de contagio de plagas (Pulgas y garrapatas).
Prevención de enfermedades adquiridas por el mal manejo en las
guarderias.
T ranquilidad para la mascota y el dueño durante la ausencia del
dueño.
Munévar, T . (06 de abril de 2018). Cinco tendencias de
moda para las mascotas. El T iempo. Recuperado de:
https://www.eltiempo.com/vida/nuevas-tendencias-para-
las-mascotas-202176

Referenciación:
Peláez, B. (19 de diciembre de 2019). La importancia del
Posicionamiento de marca. posicionamiento de marca en redes sociales. {Mensaje en
Agencia que presta los servicios en asesoria y en la un blog}. Recuperado de
Posicionamiento de producto.
AGENCIA CO MMUNITY creacion de logotipo, imagen corporativa y manejo de https://www.capterra.mx/blog/1163/importancia-
9 Creación de marca corporativa.
MANAGER PRO redes sociales para potenciar las ventas de cada posicionamiento-de-marca-en-redes-
Interacción con clientes potenciales en tiempo real.
empresa sociales#:~:text=En%20definitiva%2C%20el%20posicio
namiento%20de,y%20mejores%20tu%20reputaci%C3%
B3n%20online.


 5

FIGURA 2. Impresión de Pantalla de Tres Ideas de Negocio Seleccionadas

Nº NOMBRE DE LA IDEA DESCRIPCIÓN DE LA IDEA NECESIDAD O PROBLEMA QUE SATISFACERÁ
Disminuir el robo de bicicletas y patinetas, el cual a la fecha es
exponencial.
Conocer la ubicación de la bicicleta o patineta cuando ha sido
hurtada.
Ofrecer chip de restreo para bicicletas y patinetas para
1 BICI CHIP Rastrear las rutas de quienes deliquen con el hurto de patinetas y
conocer la ubicación de estas cuando han sido hurtadas.
bicicletas.
Generar seguridad y confianza al momento de comprar una
bicicleta o patineta, siendo este un medio de transporte
económico, saludable y sostenible.
FUENTE
Referenciación:
Murillo, O. (14 de junio de 2020).¿Que hay detrás del
aumento de un 60% en robo de bicis en mayo?. El
T iempo. Recuperado de
https://www.eltiempo.com/bogota/aumento-del-robo-de-
bicicletas-en-bogota-durante-mayo-del-2020-506728
Satelitrack. Recuperado de
https://www.satelitrack.com.co/qys.php

Surge la idea de modificar un producto existente: La Panela, este

Referenciación:
producto por sus antecedentes y consumo en el país tiene un
Crear pastillas de panela con leche a un precio Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural
gran potencial en los estratos bajos, muchas familias pobres por
2 PANELÉ razonable que le permita tener al consumidor el sabor y (Minagricultura, 2019, p. 06). Recuperado de
su bajo ingreso incluyen el “agua de panela” en sus comidas, de
beneficio nutricional de dos productos en uno solo. https://sioc.minagricultura.gov.co/Panela/Documentos/20
hecho forma parte de su canasta familiar.
19-12-30%20Cifras%20Sectoriales.pdf
Producto de la canasta familiar a un bajo costo.

Referenciación:
Departamento Administrativo Nacional de Estadísitca
PRO YECTO DE VIVIENDA Ofrecer un proyecto de vivienda de interes social a la Suplir una parte de la demanda de vivienda dado el crecimiento (DANE, 2018) Recuperado de:
3
VIS población de estrato 2 y 3 en la ciudad de Bogotá D.C. poblacional desbordado en el área metropolitana de Bogotá D.C. https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-
tema/demografia-y-poblacion/censo-nacional-de-
poblacion-y-vivenda-2018

FIGURA 3. Nómina Idea Seleccionada 1.

FIGURA 4. Nómina Idea Seleccionada 2.

FIGURA 5. Nómina Idea Seleccionada 3.

RESUMEN CUALITATIVAS

A continuación mostramos el resultado de la tabla cualitativa con los valores asignados a las 3
ideas escogidas en la actividad inicial.

FIGURA 6. Resumen Cualitativas.

Se ha seleccionado la idea de negocio 3, (Proyecto de Vivienda VIS) porque existe una

diferencia en un rango de 10 a 9 puntos más en comparación con Bicichip y Panelé, en los
siguientes criterios: Desarrollo de producto/servicio y mercado. En cuanto a los otros criterios la
puntuación entre los tres proyectos es muy similar, lo que no hace una gran diferencia en los
resultados que arroja la calificación, concluyendo que los tres proyectos son muy competitivos
entre sí en estos otros criterios. Es de aclarar que otro punto donde se destaca el Proyecto de
 7

Vivienda VIS es en el criterio de cualidades del empresario. Los factores determinantes en el

desarrollo de producto fueron: El grado de problema que soluciona el proyecto, la necesidad del
cliente por el producto y el tipo de futura empresa, todos estos siendo de un alto potencial. Para
el caso de mercado, los factores más determinantes fueron: el tamaño del mercado y factores
demográficos, factores económicos. Por último en el criterio cualidades del empresario, el factor
que más calificación obtuvo fue el nivel de educación y otros recursos o habilidades adicionales
con que cuenta siendo estas de alto potencial.

DECISIONES

FIGURA 7. Decisiones

Dentro de las ideas evaluadas, se han escogido las tres reseñadas anteriormente, y en su orden
de preferencia son PROYECTO DE VIVIENDA VIS, PANELÉ, BICI CHIP. Dentro de los
aspectos que se tuvieron en cuenta para la decisión final e inclinarse por la idea de negocio del
proyecto de vivienda VIS, son:

Aunque el valor estimado de las inversiones es las más alta de las ideas reseñadas, se debe tener
en cuenta que el terreno sería donado por uno de los socios lo que permitiría que la inversión inicial
bajará su valor considerablemente.
 8

El margen de contribución por unidad de venta es de un 42%, esto quiere decir que la diferencia
que se obtendría entre el precio de venta de cada apartamento menos el costo directo por cada
unidad vendida es de $105.008.000; en consecuencia, en esta variable no se estaría teniendo en
cuenta los costos fijos del proyecto.

Dentro de los objetivos que se deberían cumplir, para que como socio reciba una retribución de
$600.000.000 mensuales, son las ventas mensuales de 17 apartamentos.

ETAPAS DEL PROYECTO (BUSINESS CASE)

Definir Problema / Oportunidad

Hemos escuchado de los muchos impactos que tiene en la población los movimientos
migratorios,1 en los últimos años se ha notado la concentración poblacional espacialmente en la
ciudad de Bogotá, mostrándonos un crecimiento desbordado de la ciudad, a la par también
observamos que cada vez son más pocos los terrenos disponibles para desarrollar proyectos de
construcción debido a la mínima planeación de desarrollo territorial, sumado a lo anterior en la
ciudad el déficit habitacional siempre ha sido persistente y al parecer la política de vivienda no
ha sido suficiente para dar la oportunidad a familias de estratos 2 y 3 de tener su vivienda propia,
todas estas causales mencionadas nos podrían conducir a efectos como aumento de invasiones y
crecimiento desordenado de la ciudad con poca sostenibilidad ambiental trayendo problemas de
salubridad, hacinamiento en las viviendas, por ende pobreza y violencia. Por todo lo anterior
vemos como solución la aceptación de proyectos de vivienda de intereses social en Bogotá,
como solución a un impacto social y necesidad de la comunidad.2

Matriz 1. Matriz RACI

Matriz RACI
Actividad Catalina Sharon Carlos Diana
Problema u Oportunidad A C I R

1
Dinámica de los movimientos migratorios (2016) http://www.sdp.gov.co/sites/default/files/2._dinamica_movimientos_migratorios.pdf
2
Ciudad, espacio y población (2007) https://www.uexternado.edu.co/wp-
content/uploads/2017/04/Ciudad_espacio_y_poblacion._El_proceso_de-Urbanizacion.pdf

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Análisis de la Situación R A C I

Recomendación I R A C

Evaluación C I R A

R: responsable A: Aprobador C: Consultado I: Informado

Análisis de la Situación Actual

Análisis Smart

Todo buen proyecto comienza con el correcto planteamiento de los objetivos, dado que a partir
de allí se podrá construir y definir las estrategias y acciones a realizar para alcanzar una meta
específica. Una manera de redactar los objetivos es a través del método SMART, la cual viene por
sus siglas en inglés: Specific, Measurable, Achiveable, Realistics, Time base. Especifico, medible,
alcanzable, realista, sujeto a un tiempo determinado.3Siendo así las cosas se determinó el siguiente
objetivo o meta SMART:

META/OBJETIVO: Asistir al crecimiento organizado de la ciudad de Bogotá para el año

2021, a través de un proyecto urbanístico sostenible, para estratos 2 y 3, ubicado entre los barrios
Restrepo y Quiroga, sector residencial, que sea ambientalmente sostenible pues contará con
zonas verdes y otras hacia la comunidad, como gimnasio y jardín infantil.

Análisis Swot

El análisis de SWOT es la evaluación general de los puntos fuertes, debilidades, oportunidades

y amenazas, por sus siglas en inglés: Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats. Mejor
conocido como análisis DOFA, y para que se pueda obtener el resultado apropiado de este análisis,

3
Saavedra, O. (2017). ¿Qué es un análisis SMART y como puede ayudar a plantear objetivos realistas? Recuperado
de https://escuela-emprendedores.alegra.com/marketing/que-es-un-analisis-smart-y-como-puede-ayudar-
plantear-objetivos-realistas/
 10

es necesario dividir el entorno en el que la empresa se encuentra en dos esferas: Ambiente externo
y ambiente interno.4 A continuación el análisis SWOT del Proyecto de Vivienda VIS:

ESTRETEGIAS:

• Investigar y analizar el sector donde se ejecutará el proyecto, si tiene proyectos a futuro de

renovación urbana y cómo será hará la consolidación en plan territorial de la ciudad.

• Analizar el perfil del cliente a quien será dirigido el proyecto, la composición del núcleo
familiar si es una persona, pensionada, estudiante, cabeza de familia, pareja con o sin hijos,
de esta manera enfocar las campañas de publicidad y subsidios de gobierno.

• Fortalecer el equipo de ventas mediante contratos por Freelance.

• Exigir a los proveedores certificación de calidad y de producción limpia y sostenible.

• Crear alianzas estratégicas con bancos y fiduciarias para acceder a una tasa de interés de
crédito del proyecto más económica para los usuarios finales. (Cliente compradores).

• Posicionar la marca de la constructora en redes sociales.

• Mantener al equipo de gerencia del proyecto informado sobre cambios y/o generación de los
subsidios dados por el gobierno y las cajas de compensación.

4
Pacheco, J. (2017). ¿Qué es el análisis SWOT y cómo aplicarlo en la empresa? Recuperado de
https://www.heflo.com/es/blog/swot/que-es-el-analisis-swot/
 11

MATRIZ 2. Matriz SWOT

• Equipo altamente calificado. • El proyecto no cuenta con publicidad en el
• Proyecto innovador en espacios y mercado.
funcionalidad • Equipo de ventas escaso para el proyecto por
• Proyecto con locales comerciales ser una constructora poco conocida.
• Proyecto con inversionistas, dueños de • No se sabe si existen proyectos similares
terreno cerca.
• Proyecto con alta valorización porque contará
con estación de Metro.
• Proyecto con buena ubicación geográfica.
• Proyecto de fácil acceso con subsidios del
gobierno.
• Experiencia en el sector.

FORTALEZAS DEBILIDADES

OPORTUNIDADES AMENAZAS

• Cuenta con posibilidad de financiación. • Terminación de subsidios del gobierno.

• Cuenta con proveedores que suministran • Terminación de subsidios de las cajas de
materiales. compensación.
• Precios competitivos en el mercado. • Mala calidad en materiales utilizados para el
• Mejorar el proyecto de construcción mediante proyecto.
politicas de contrucción limpia y sostenible. • Que no se cumplan con el punto de equilibro
del proyecto.

Los 5 Por Qué

La herramienta de los 5 por qué en una herramienta de análisis causa – efecto que actúa a
través de preguntas. Con la técnica conseguimos analizar la problemática, preguntando ¿por qué?
sucesivamente por 5 veces o según consideración hasta llegar a la causa del problema. De esta
manera generamos las siguientes preguntas:

¿Por qué existe un déficit de vivienda en la ciudad de Bogotá D.C.?

Porque no se controló la construcción de vivienda con su incremento poblacional años atrás.

¿Por qué no se controló la construcción de vivienda con su incremento poblacional años

atrás?

Porque no existían políticas públicas de ordenamiento territorial que previeran el crecimiento

poblacional para abastecer vivienda a todos los sectores de manera ordenada.

¿Por qué no existan políticas públicas de ordenamiento territorial que previeran el

crecimiento poblacional para abastecer vivienda a todos los sectores de manera ordenada?

Porque no existía la necesidad de crear políticas ni se preveo el crecimiento poblacional de Btá.

 12

RECOMENDACIONES

Alternativas para Cumplir la Necesidad del Negocio Derivada del Proyecto:

• Motivar a la comunidad a la compra de vivienda de interés social, apoyándose en los

beneficios de subsidios para vivienda que otorga el gobierno, las coberturas de tasa de
interese para créditos hipotecarios personales y las operaciones de leasing habitacional
como solución al financiamiento del crédito individual.

• Acogerse a los planes de desarrollo y planeación que tienen los diferentes municipios
y departamentos para contribuir a la sostenibilidad del medio ambiente, debido a que el
proyecto consta de zonas verdes, zonas comunes, saneamiento, servicios públicos
básicos.

• Disminución del índice de informalidad e invasión de terrenos en Bogotá, fomentando

el desarrollo ordenado de la ciudad y contribuir a la disminución de los indicadores de
disminución de violencia.

• Crear proyectos innovadores, con diferenciadores, que resuelvan las necesidades de

los usuarios, que respondan a un mercado específico y puntual.

• Innovar en las ventas virtuales, con el auge de los medios tecnológicos, de esta forma
llevar al sector de construcción a reforzar sus estrategias de mercado digital.

• Aportar a la empleabilidad del sector de la construcción.

 13

Análisis De Factibilidad
 14

Realizamos el análisis financiero para el proyecto de vivienda de Interés social. Tenemos una
inversión inicial de $ 694.295.905, la cual se va a financiar con un 30% de deuda y 70% es como
Capital. Según el análisis realizado en las variables del negocio, el valor por cada unidad de
vivienda de interés social de $ 183.000.000 y se estima un ritmo mensual de ventas conservador
de 17 unidades en un tiempo estimado de 5 años. Para que el proyecto sea viable, se deben
generar varias circunstancias, por una parte, la empresa que desarrolle la Gerencia del Proyecto
debe contar con el respaldo de los socios inversores quienes van a proporcionar el capital para la
preinversión. La Gerencia del Proyecto debe ser una compañía sólida que tenga un respaldo
fuerte en entidades financieras para que se haga efectivo el préstamo de la deuda que se requiere
financiar por un porcentaje estimado en el 30% del total de la reinversión.

Análisis Operacional/Tecnológica

En la factibilidad operacional/tecnológica, enfocado hacia la construcción de un proyecto de

Vivienda de Interés Social, realizamos un análisis del grupo de profesionales para desarrollar
este tipo de proyectos: Gerente General, Director de Obra, Arquitectos, Diseñadores técnicos de
diferentes especialidades, Interventor, Constructor, etc. Evaluamos los costos operacionales de
este personal en el tiempo y le asignamos un presupuesto.

Análisis Costo/Efectividad

En el análisis de factibilidad costo/efectividad se analizaron varios factores, teniendo en

cuenta la situación actual del mundo, por el tema de la Pandemia, lo cual está generando una
recesión económica a nivel mundial, lo cual nos muestra una desaceleración de la economía, la
proyección de las ventas se proyectan con un indicador conservador, por esta razón, el factor
tiempo aumenta, generando incrementos en los rubros de intereses para amortizar la deuda y
extendido los gastos operacionales del proyecto por más tiempo. Aunque tenemos este factor,
desarrollar un proyecto de Vivienda de Interés Social VIS, trae una rentabilidad generosa, que se
ve en la evaluación final del ejercicio financiero.
 15

Análisis de Tiempo

Otro de los factores de estudio es la factibilidad de tiempo, para un proyecto de vivienda es

indispensable analizar y sincronizar este factor con la duración de la construcción del proyecto.
El tiempo está ligado al ritmo de las ventas, al tener un proyecto exitoso en ventas, se agiliza
todo el proceso de construcción del proyecto, y en gran medida, se puede llegar a tener un ahorro
en tiempos, ya que se reducen los gastos operacionales, gastos de personal, gastos de gerencia y
se reducen el tiempo para el pago de los intereses de financiación, si la caja del proyecto permite
saldar la deuda.

Al analizar la tasa de descuento WACC en nuestro proyecto de Vivienda de Interes Social

VIS, encontramos un resultado positivo. La resultante de la WACC para este modelo financiero
arroja un resultado del 6.17%, con lo cual, confirmamos que realizar el proyecto es positivo.
Usar el análisis de esta tasa WACC la cual nos da un panorama general del proyecto desde
diferentes variables: los activos de la compañía con los cuales se generan los flujos de caja del
balance, los pasivos de la empresa, que se refiere a los costos en los que incurre la empresa para
desarrollar el proyecto, y evalúa la inversión, refleja como retorna el dinero invertido en el
proyecto, si genra deuda o patrimonio para la compañía.

Al analizar el valor Presente Neto, el cual, es el valor resultante de comparar la inversión

contra los valores presentes del flujo de caja que tiene el proyecto, tenemos un resultado bastante
positivo. Al realizar la comparacón con la inversión inical encontramos que el retorno de la
ganacia es bastante positivo para los inversionistas y que el proyecto es viable en todo sentido.

Al realizar la revisión de la TIR, la respuesta es positiva, la viabilidad del proyecto de

Vivienda de Interes Social VIS nos da como resultado una TIR del 234%. Este resultado genera
confianza en el inversionista, ya que su inversión está rentando de manera positiva.
 16

Por ultimo tenemos el indicador de Beneficio/costo el cual nos da como resultado un valor de
11.73, confirmando nuevamente que es un proyecto viable, sólido y positivo para invertir y
desarrollar. Se verifica en valor presente los egresos y los ingresos netos de un proyecto.

RESTRICCIONES, SUPUESTOS, RIESGOS Y DEPENDENCIAS

Para el desarrollo de un proyecto de Vivienda de Interés Social VIS se identificaron los

siguientes riesgos, supuestos y restricciones:

• La meta esperada en ventas mensuales no se cumpla.

• El presupuesto adjudicado para los subsidios de vivienda de interés social se agota a final
de año, y se debe esperar aproximadamente hasta febrero del siguiente año para que el
Ministerio de Vivienda otorgue nuevamente estos beneficios.

• Cambios en el Plan de ordenamiento Territorial que afecten o modifiquen el uso del úselo
destinado para vivienda.

• Los socios inversionista desistan de participar en el negocio.

• El dueño del lote aportante decida no realizar el negocio con la Gerencia del Proyecto.

• El Banco Financiador del préstamo genere cambio de condiciones de tasa de interés que
afecten la viabilidad del negocio.
 17

RECOMENDACIÓN DE LA OPCIÓN MÁS VIABLE

Resultados en una tabla ponderada:

TABLA 1. Criterios de Ponderación

CRITERIOS PONDERADOS DE OPCION ESCOGIDA

Peso Calificación Factor Ponderación
FACTORES FINANCIEROS
Condiciones iniciales de inversion 25% 3 0,75
Margen de contribucion 5% 5 0,25
Costos operacionales 5% 4 0,2
WAAC 10% 3 0,3
Valor Presente Neto 30% 5 1,5
Tasa Interna de Retorno 5% 5 0,25
Beneficio / Costo 20% 4 0,8

Totales 100% 4,05

GRÁFICA 1. Criterios de Ponderación

 18

TABLA 2. Factores Exogenos

Calificacion Factor
FACTORES EXOGENOS (RIESGOS) Peso Riesgo Ponderacion

Cambio de condiciones que afecten tasa de interés

del préstamo 20% 4 0,8
Presupuesto adjudicado por el gobierno, subsidios de
vivienda 40% 5 1
Cambios en el plan de ordenamiento territorial 30% 5 1
Dueño del Lote decida no aportarlo 10% 5 1

Totales 100% 3,8

Bibliografía

Moreno, N., Ariza, D., Delgado, S., Macgregor, I, Rivera, J., Sánchez, L., Vargas, C., &
Zuluaga, W. (2019) Gestión de proyectos un análisis desde el marco de la sostenibilidad.
Capítulo 9. Responsabilidad de la Evaluación Financiera. Ediciones EAN.