Mtro.

Lucio Albino Arias López

¿Qué es lo que comprende la obligación de saneamiento de
Ley?

Vicios Ocultos o Redhibitorios Arts.

La Evicción Arts. 1639 y ss C.C 1659 y ss. C.C.
 Saneamiento según la Doctrina
Según Manuel Meza Barro

“…No basta que el vendedor entregue la cosa vendida; es

preciso que la entregue en condiciones tales que el comprador
pueda gozar de ella tranquila y útilmente…”

“…No logrará el comprador una posesión tranquila o pacífica de

la cosa vendida cuando se vea turbado en dicha posesión a
consecuencia de los derechos que terceros hagan valer con
relación a ella…”

“…No obtendrá una posesión útil si la cosa adolece de defectos

que la hacen inadecuada para el objeto que tuvo en vista al
comprarla…”
 CARACTERES DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO

Para Meza Barros son los siguientes:

▪ a) La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato de compraventa; le
pertenece sin necesidad de estipulación, pero puede ser modificada, y aun abolida (Art.
1644, 1654, 1661 CC.)

▪ b) La obligación de saneamiento tiene un carácter eventual. Se hace exigible a condición de

que ocurran ciertos hechos que pueden suceder o no; la obligación permanece en un
estado latente; se torna exigible si el comprador es turbado en la posesión de la cosa
(saneamiento de la evicción) o si el comprador no logra un adecuado provecho de la cosa
por los defectos de que adolece (saneamiento de los vicios redhibitorios).
SANEAMIENTO POR
EVICCIÓN
Art. 1639 - 1658 C.C.
 DEFINICION

▪Art. 1639 C.C. “… amparar al comprador en el

dominio y posesión pacifica de la cosa vendida…”
▪Este amparo del comprador se traduce en su
defensa cada vez que sea víctima de la agresión de
terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que
embaracen su goce y turben su posesión.
▪Si fracasa en su empresa y sobreviene la evicción,
o sea, es privado el comprador de todo o parte de la
cosa comprada, está obligado el vendedor a
indemnizarle.
 EVICCIÓN Y SANEAMIENTO

EVICCIÓN SANEAR

▪ La evicción es un acto que acarrea ▪ Sanear, en su acepción amplia,

para el comprador la privación de la significa hacer sano a un bien,
propiedad de la cosa comprada, que repararlo o remediarlo, y, en su
pasa a ser propiedad de un tercero acepción contractual, es la obligación
como consecuencia de una que asume el que transfiere un bien en
sentencia firme en virtud de un propiedad, uso o posesión, de
derecho anterior a la compraventa. responder ante el adquirente por las
consecuencias de no poder utilizar el
bien para el fin de la adquisición como
consecuencia de la evicción.

7
 EVICCIÓN

El término evicción procede del latín

(evictio-evictionis), derivada del verbo
latino evincere que significa vencer en
juicio, de donde deriva evictus, que
significa vencido.
Evicto es el que ha sido vencido en
juicio y privado del derecho que adquirió;
Evicente: El que lo ha vencido; obligado
a sanear el que por haber trasmitido el
derecho al evicto debe responder.
 OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
▪ La obligación de saneamiento tiene su origen en la
mancipatio romana, llevada a cabo mediante el cobre y la
balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas.

▪ El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la

propiedad del comprador en el caso de que un tercero
impugnase la validez del derecho adquirido por éste último.

▪ En el Derecho Romano, la obligación de saneamiento

solamente funcionó en el contrato de compraventa cuando
el comprador era privado de la posesión de la cosa por
efecto de una decisión judicial que lo obligaba a
abandonarla a favor de un tercero, esta sólo operaba
cuando el comprador era efectivamente privado de la cosa.

▪ La obligación de saneamiento no era elemento natural del

contrato, sino elemento accidental, requería ser estipulada
(stipulatio duplae).
▪ Posteriormente en la compraventa de tipo consensual se
incluía una cláusula accesoria por la cual se establecía que
el vendedor era el responsable por los vicios jurídicos que
tuviere.
▪ La cosa vendida y la cantidad que el vendedor se obligaba a
pagar al comprador en caso de evicción, podía ser su valor
inicial o cuatro veces más, pero generalmente el vendedor
se obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio
duplae). Posteriormente el Derecho Romano consideró la
obligación de sanear como un elemento de la compraventa
que operaba aun cuando no hubiera pacto.
▪ La regulación de las obligaciones de saneamiento no se ha
comportado de forma uniforme en la legislación
comparada. En un principio el saneamiento fue considerado
como un efecto del contrato de compraventa, luego se
extendió a los contratos traslativos a título oneroso y
finalmente a todo contrato traslativo sea a título oneroso o
gratuito.
 La evicción es el antecedente del saneamiento:

Sin evicción no hay saneamiento, por ello es que

existe entre ellos una relación de causa a efecto.
Solamente si el tercero eviccionante priva al
adquirente de la propiedad, uso o posesión del bien,
surge para el transferente la obligación de sanear al
adquirente eviccionado.

La evicción es la privación al comprador, por

sentencia firme en virtud de un derecho anterior a
la compra, de todo o parte del derecho de
propiedad que se transmitió por medio del contrato
de compraventa, traduciéndose en la obligación
que tiene el comprador de amparar el dominio y
posesión de la cosa vendida.
OBLIGACIONES DEL
VENDEDOR
COOPERACIÓN
 En el contrato de compraventa

Artículo Artículo
Articulo
1627 1639
Amparar al 750 CC Buena Fe al
CC Entrega o CC
comprador realizar el
tradición
en: traspaso

Saneamiento
de la cosa Dominio
vendida

Posesión
pacifica de la
cosa vendida
 EVICCIÓN
▪ Hay evicción de la cosa comprada,
cuando el comprador es privado del
todo o parte de ella, por sentencia
judicial. (Articulo 1640 CC)
▪ La privación que sufra el comprador
debe ser por causa anterior a la venta
SANEAMIENTO
▪ La obligación de saneamiento significa
que el vendedor está obligado a
proporcionar al comprador la posesión
pacífica y las características aparentes
de la cosa entregada
▪ Obligación surgida para el vendedor de
indemnizar daños y perjuicios al
comprador, cuando ha tenido lugar la
evicción.
ELEMENTOS DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

1. PRIVACIÓN DE TODO O PARTE

2. A CONSECUENCIA DE SENTENCIA JUDICIAL

3. CAUSA ANTERIOR A LA VENTA

 OBLIGACIÓN FRENTE A LA EVICCIÓN

OBLIGACION • DEFENDER CONTRA

DE HACER TERCEROS

• INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y
OBLIGACION PERJUICIOS
DE DAR • TOTAL O PARCIAL
 Artículo 1649 CC. Y siguientes.
1. A la restitución del precio;
2. Pagar las costas legales del
contrato de venta;
3. Pagar el valor de los frutos que el
comprador hubiera sido obligado a
restituir;
4. Al pago de las costas que el
comprador haya sufrido por efectos
de la demanda;
5. Al pago del aumento del valor que
la cosa evita haya tenido en poder
del comprador;
6. A reembolsar el valor de las mejoras
útiles y voluptuarias .
Y finalmente a pagar todo aumento del
valor debido a causas naturales.
 ¿Cuál es la Relación entre el Art 1645 CC y Art
84 CPCM?
▪ El comprador es turbado o perjudicado en su derecho sobre los bienes adquiridos.
Por el saneamiento, el vendedor responde ante el adquirente por la posesión legal y
pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos de la misma. La
evicción se produce cuando el comprador se ve privado de la cosa, en virtud de
sentencia firme, y por derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa
comprada.
▪ El Demandado podrá llamar a un tercero al proceso, por tener vinculo, obligación o
responsabilidad respecto del objeto del proceso, y este se solicitara al juez.
 LA ACCIÓN DE EVICCIÓN CONTRA TODO
VENDEDOR Art. 1643 C.C.

▪ Debe el saneamiento por evicción todo ▪ El adquirente puede dirigir su acción de

el que transfiere un bien en propiedad, saneamiento por evicción contra su
uso, o posesión, salvo que los inmediato transferente o contra los
contratantes hayan suprimido la transferentes anteriores a éste, en la
obligación de saneamiento. medida que éstos hubieran estado
obligados a ello con respecto a sus
inmediatos adquirentes.
 La evicción supone:
▪ Que haya habido una enajenación y, por lo tanto, sólo se da en las
obligaciones de dar traslativas de dominio.
▪ Que, con anterioridad a la enajenación, un tercero sea propietario de la
cosa, es decir, que se enajene un bien ajeno.
▪ Que ese tercero obtenga sentencia que cause ejecutoria, en la que se
reconozca su derecho de reivindicar la cosa.
▪ Que el adquiriente sea privado de la misma en forma total o parcial, por
virtud de aquel derecho reconocido en sentencia ejecutoria y que sea
anterior a la enajenación.
 Buena fe
▪ Si el que enajenó hubiera procedido de buena fe, estará obligado a
entregar al que sufrió la evicción:
▪ El precio íntegro que recibió por la cosa;
▪ Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el
adquiriente;
▪ Los causados en el pleito de evicción y en el saneamiento. (Hay dos
juicios lógicamente: el primero de evicción, y el segundo, si el vendedor no
paga voluntariamente, el de saneamiento, es decir, aquel que entabla el
comprador para exigir al vendedor el pago de todas estas prestaciones. La
responsabilidad del vendedor vendrá a agravarse entonces con los gastos
del segundo juicio).
▪ El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no
se determine que el vendedor no satisfaga su importe”. (Generalmente se
decide en el fallo que el que obtenga debe pagar las mejoras útiles que se
hubieren hecho).
Mala fe

▪ Si el que enajena hubiere procedido de mala fe, tendrá las obligaciones que
expresa el artículo 1649 C.C., con las agravaciones siguientes:
▪ Devolverá, a elección del adquiriente, el precio que la tenía a tiempo de la
adquisición, o el que tenga el tiempo en que sufra la evicción;
▪ Satisfará al adquiriente el importe de las mejoras voluptuarias y de mero
placer que haya hecho la cosa;
▪ Pagará los daños y perjuicios”.
EXTINCIÓN Y PRESCRICIÓN
 ¿Cómo se extingue?

Al respecto el Art. 1641 dice: “El vendedor es obligado a sanear al comprador todas
las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya
estipulado lo contrario”.
O sea que puede renunciarse, por ser una obligación de la NATURALEZA del contrato,
y no de la esencia del mismo; pero no lo exime según el Art. 1654 CC., de la
obligación de restituir el precio recibido, a menos que se den los casos expresados en
los Arts. 1648 y 1645, Inc. 3º CC.
También se extingue la obligación de saneamiento por prescripción, la cual la
contempla nuestro CC., en el Art. 1658,que dice:
“La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; más por lo tocante
a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales.
Esta prescripción, se cuenta a partir de que la evicción se ha dado o sea que se haya
dictado sentencia en la que se priva al comprador de todo o parte de la cosa, de
donde se comienza a contar la prescripción de cuatro años.
En cuanto a la evicción PARCIAL los Arts. 1655 y 1656 del CC. se refieren a ella.
 DIFERENCIAS
El Salvador
Art. 1648: Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:
1º Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se
someten al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los
árbitros fallaren contra el comprador;
2º Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se
siguió la evicción;
3º Si compró la cosa a sabiendas de que era ajena o de que estaba
gravada;
4º Si la compró de su cuenta y riesgo, o tomó sobre sí el peligro de
la evicción.
Art. 1655: Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la
parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habría comprado
la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la venta. En
virtud de esta rescisión el comprador será obligado a restituir al
vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será considerado
como poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y el
vendedor, además de restituir el precio, abonará el valor de los
frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la
parte evicta, y todo otro perjuicio que de la evicción resultare al
comprador.
Chile
Art. 1846: Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:
1. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten
al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor y los árbitros
fallaren contra el comprador;
2. Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se
siguió la evicción.
Art. 1853: En virtud de esta rescisión, el comprador será obligado a
restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será
considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba
contraria; y el vendedor además de restituir el precio, abonará el
valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir
con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la evicción resultare
al comprador.
 DIFERENCIAS
El Salvador Colombia
Art. 1648.- Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes: Art. 1903: cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:
1º Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio 1o.) si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio
de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el
comprador; comprador.
2º Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la 2o.) si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la
evicción; evicción.
3º Si compró la cosa a sabiendas de que era ajena o de que estaba gravada;
4º Si la compró de su cuenta y riesgo, o tomó sobre sí el peligro de la Art. 1909: la estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la
evicción. evicción, no le exime de la obligación de restituir el precio recibido. y estará
obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o
Art. 1654.- La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear disminuido de cualquier modo su valor, aún por hecho o negligencia del
la evicción no le exime de la obligación de restituir el precio recibido, sino en comprador, salvo en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro. cesará
los casos expresados en el artículo 1648. Y estará obligado a restituir el precio la obligación de restituir el precio si el que compró lo hizo a sabiendas de ser
íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción
su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto éste especificándolo. si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte
haya sacado provecho del deterioro. evicta es tal, que se ha de presumir que no se habría comprado la cosa sin
ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la venta.
Art. 1655.- Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta
es tal, que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá Art. 1910: en virtud de esta rescisión, el comprador será obligado a restituir al
derecho a pedir la rescisión de la venta. En virtud de esta rescisión el vendedor la parte no evita, y para esta restitución será considerado como
comprador será obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y el vendedor además de
restitución será considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba restituir el precio, abonará el valor de los frutos que el comprador hubiere sido
contraria; y el vendedor, además de restituir el precio, abonará el valor de los obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la evicción
frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y resultare al comprador.
todo otro perjuicio que de la evicción resultare al comprador.
JURISPRUDENCIA
SALVADOREÑA
REF. 42-4CM-18-A
 Recurso de Apelación presentada a la CÁMARA SEGUNDA DE LO CIVIL DE LA
PRIMERA SECCIÓN DEL CENTRO.

▪ El presente recurso de apelación, ha sido interpuesto por el Licenciado RUTILIO RIVERA

GUZMAN, mayor de edad, abogado, de este domicilio, en su carácter de apoderado de la
señora LECO, mayor de edad, empleada, del domicilio de Elizabeth, Estado de Nueva
Jersey, Estados Unidos de América, en contra del auto de improponibilidad sobrevenida
de la demanda, decretado en la audiencia de las nueve horas del veintiséis de abril de
los corrientes, pronunciado por el señor Juez Cuarto de lo Civil y Mercantil de esta
ciudad, en el proceso común de Saneamiento por Evicción promovido por el antes
relacionado profesional, y que en dicho tribunal se tramita bajo la referencia arriba
indicada, en contra de los señores FDAE, mayor de edad, estudiante, del domicilio de
Mejicanos; y WARM, conocido por WAR, mayor de edad, comerciante, del domicilio de
Pasaquina, departamento de La Unión.
 HECHOS
▪ El día quince de mayo de dos mil diecisiete, el Licenciado RUTILIO RIVERA GUZMAN,
actuando en el carácter antes relacionado, presentó la demanda en la cual manifestó 1.
Que su mandante y la señora FDAE, celebraron en esta ciudad a las diez horas del nueve
de septiembre de dos mil once, una compraventa a favor de la primera, sobre inmueble
situado en el Barrio ****** de esta ciudad, inscrito bajo la matrícula *****, por la cantidad
de VEINTE MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA. 2. Que su mandante
luego de adquirir el inmueble realizó una serie de mejoras al inmueble, las cuales estima
en la cantidad de TREINTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA. 3. Que su
mandante fue privada de la propiedad y dominio del inmueble mediante sentencia
pronunciada por el Juzgado Primero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, referencia 43-
DC-12-11 / 6098-11PC-1CM1, pronunciada a las diez horas y siete minutos del veintiséis de
febrero de dos mil quince, mediante la cual se declaró nula la compraventa antes
relacionada en favor de su representada. En función ello interpone la demanda de
saneamiento por evicción en contra de la señora FDAE, como la persona que le vendió el
inmueble; y en contra del señor WARM, en virtud de ser este último quien obtuvo la
evicción con las mejoras realizadas por su mandante.
 HECHOS
▪ En lo referente a la no aplicación de lo normado en los Artículos 1651 ,911 del Código Civil.
Sea inaplicado dichos artículos al estimar la improponibilidad de la demanda por falta de
legítimo contradictor en lo que respecta al señor WARM, por las siguientes razones:
Primero es de tener presente que hay evicción de la cosa comprada, cuando el
comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. Circunstancia que
se adecua al presente caso. Art. 1640, del Código Civil.4.1.1 HECHO QUE ORIGINÓ LA
INFRACCIÓN Este hecho se configura al expresar el señor Juez Aquo, que el saneamiento
de la evicción recae exclusivamente sobre el vendedor o sus herederos, tomando como
base lo normado en los artículos 1641,1642 inc. 1º. Y 1643, del Código Civil, y con ello,
considerar que no existe una configuración del legítimo contradictor por parte del señor
WARM.
 FUNDAMENTO JURÍDICO DEL DEMANDANTE:
▪ FUNDAMENTO JURÍDICO DEL DEMANDANTE: El fundamento jurídico por la cual
consideramos que ha existido infracción a lo normado en los Artículos 1651, 911 del
Código Civil. Es debido a que se ha considerado que el saneamiento de la evicción
corresponde exclusivamente al vendedor, lo cual no es así, primeramente, debemos
considerar todo lo normado en el Código Civil, en su CAPITULO VII que se refiere a DE LA
OBLIGACION DE SANEAMIENTO Y PRIMERAMENTE DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN, en
este capítulo encontramos el art. 1640. — que nos establece que “Hay evicción de la cosa
comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia
judicial” . y en el Art. 1651, se establece que “El vendedor será obligado a reembolsar al
comprador el aumento de valor, que provenga de las mejoras necesarias o útiles, hechas
por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la evicción haya sido condenado a
abonadas. Y considerando que el señor WARM. Obtuvo la evicción, y que la cosa que
obtuvo por evicción ha aumentado de valor, valor que proviene de las mejoras
necesarias y útiles efectuadas por mi mandante, es procedente considerado como
legitimo contradictor.
 LA CAMARA RESUELVE LA APELACIÓN:

▪ En el caso de marras, se refiere al pretensión al Saneamiento por evicción, si hacemos una

interpretación sistemática de la norma, observamos que el articulado correspondiente se encuentra de
los Arts. 1639 CC, en adelante, artículos que comprenden el Capítulo VII, del título XXIII del libro IV del
Código Civil, es decir, por tanto en su contexto normativo, tenemos claramente que el legislador
contempla al saneamiento por evicción y por vicios redhibitorios, como una de las obligaciones del
vendedor en el contexto del contrato de compraventa de bienes. Por tanto, es de esta manera que
debemos conceptualizar el saneamiento por evicción, como una obligación inherente a aquel que se
sitúa en la posición de vendedor dentro del contexto de un contrato de compraventa de bienes.
▪ Así las cosas, cuando hablamos de legitimidad pasiva, en el contexto del saneamiento por evicción, el
único llamado legítimamente a oponerse, es el obligado a tal saneamiento en función del contrato de
compraventa, lógicamente estamos hablando de aquel que tuvo la posición de vendedor en el contrato
de compraventa invocada.
▪ En el caso de marras, podemos observar claramente entonces que el señor RM, en la medida que no
actuó como vendedor en el contrato de compraventa que sirve de base para el reclamo de la acción de
saneamiento por evicción, carece de legitimidad para ser demandado por tal acción, estando situada
únicamente en este extremo procesal la demandada señora FDAE.
 LA CAMARA RESUELVE LA APELACIÓN:

▪ Ahora bien, merece la pena aclarar que el apelante acierta en el hecho de que es un principio general
del ordenamiento jurídico el rechazo de toda suerte de enriquecimiento sin causa, por lo que es de
justicia que de ser ciertos los hechos referidos a que su mandante realizó una serie de mejoras al
inmueble, es viable la posibilidad de exigir la compensación por tales mejoras, pero no a causa ni en
función del saneamiento por evicción, sino de otras acciones que le confiera la ley.
▪ En conclusión, esta Cámara estima arreglada a derecho la declaratoria de improponibilidad de la
demanda por falta de legitimo contradictor decretada por el Juez a quo, respecto del demandado
WARM, por ende, debe confirmarse.
▪ Como bien cita el Juez a quo en su motivación del auto de improponibilidad, existe un antecedente
jurisprudencial emanado de la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en su sentencia de las
doce horas del treinta de abril de dos mil dos, referencia 622-2002, que en su página 8, párrafo final
establece que es criterio de ése tribunal superior, que según lo determina el Art. 1654 CC, el comprador
a quien se demanda la cosa vendida, debe citar judicialmente al vendedor para que comparezca a
defenderla, y si el vendedor no puede justificar la venta porque el tercero que pretende la evicción
tiene mejor derecho, entonces el comprador tiene derecho a solicitar la resolución de la venta, y en
virtud de tal resolución, recibir la devolución del precio.
 LA CAMARA RESUELVE LA APELACIÓN:

▪ Asimismo, sostiene el tribunal superior, que lo anterior requiere que exista un contrato
de compraventa válido, y continúa diciendo que lo anterior es contradictorio con los
efectos de la declaratoria de nulidad, en virtud de la cual, el contrato de compraventa
queda sin efecto volviendo las cosas al estado en que se encontraban antes de él, y por
ende desaparece el derecho del comprador de citar de evicción al vendedor y de recibir
la devolución del precio de la venta.
▪ Esta Cámara comparte el criterio del tribunal superior, en el sentido que considera que
tratándose de una nulidad, el efecto propio de la misma es dejar las cosas en el estado
en que se encontraban antes del acto viciado - la compraventa - y por ende no resultaría
dable que opere la resolución de la venta que contempla el Art. 1654 CC, pues la misma
requiere como presupuesto lógico que la venta cuya resolución se pretende sea válida,
ya que sin ella no puede haber resolución.
 LA CAMARA RESUELVE LA APELACIÓN:

▪ En este sentido vale la pena aclarar, como lo hizo también el tribunal superior, que estos
casos, el comprador de buena fe tiene derecho a la restitución del precio de la venta,
pero no en función del saneamiento por evicción, sino como una consecuencia de la
ejecución de la sentencia de nulidad de la compraventa, ya que lógicamente si el efecto
de la nulidad es dejar las cosas en el estado en que se encontraban antes de la
realización del acto viciado, ello comprende también que el comprador recupere la
cantidad que entregó como precio de la venta.
▪ Por ende, en virtud de que del sustrato fáctico de la pretensión se advierte que existe
una sentencia que ya declaró de nulidad del contrato cuyo saneamiento se pretende
(sentencia 6098-11-PC-1CM1), y determinado que dicho saneamiento es una consecuencia
de la existencia válida del mismo, coincidimos en que la pretensión posee un objeto
absurdo o imposible, por lo que encontrando arreglado a derecho el auto recurrido,
siendo procedente confirmar la sentencia.
 Fallo de la cámara:

▪ POR TANTO: Con base a las consideraciones de hecho y de derecho expuestas y

disposiciones legales citadas, esta Cámara a nombre de la República de El Salvador
FALLA: a) CONFIRMASE la resolución pronunciada en la audiencia de las nueve horas del
veintiséis de abril de dos mil dieciocho, por el Juez tres Cuarto de lo Civil y Mercantil de
San Salvador; b) CONDÉNASE en costas a la parte apelante en esta instancia.
Oportunamente vuelva el proceso al tribunal de origen con la certificación de ley.

HÁGASE SABER.
SANEAMIENTO POR
VICIOS OCULTOS O
REDHIBITORIOS
Art. 1659 – 1672 C.C.:
 SANEAMIENTO

▪ Definición. Es la obligación que asume el vendedor

frente al comprador de responder de cualquier
defecto que haga impropio el uso de la cosa vendida
o disminuya su uso. El comprador puede optar entre
desistir del contrato solicitando al vendedor la
devolución del precio que pago, o disminuir
proporcionalmente la cantidad abonada
▪ En el artículo 1639 de nuestro Código Civil “La
obligación de saneamiento comprende dos objetos
 CONCEPTO

▪ Vélez Sarsfield nos da una definición de vicios ocultos, diciendo que son “Los
defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título
oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su
destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que de haberlos conocido el
adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella”.
▪ Es justo, pues, que la ley proteja a quien adquiere una cosa en la creencia que no
adolece de defectos, otorgándole acciones para remediar o al menos paliar la mala
adquisición
 DEFINICIÓN:

“Es responder de los defectos ocultos de ésta llamados

vicios redhibitorios.”

Así lo estimaba ramón meza barros como una definición más acertada y regulada en
el artículo 1837 del código civil chileno (equivalente Art. 1659 C.C. Salvadoreño).
 VICIOS OCULTOS

▪ Los vicios redhibitorios son aquellos defectos ocultos que deterioran la

esencia de una cosa, que si hubiesen sido conocidos por la otra
persona que la adquiere, pagando por ella, ésta no habría celebrado el
contrato o habría pagado un precio menor. Es lógico que quien
adquiere un bien tenga derecho a conocer el estado en que ese bien se
encuentra, pues seguramente lo quiere para darle un destino
determinado, intensión que puede frustrarse si la cosa no está en las
condiciones que creyó el adquiriente.
▪ El artículo 1659 del Código Civil nos proporciona una definición de lo
que es la acción redhibitoria, y nos dice: “Se llama acción redhibitoria la
que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida,
raíz o mueble, llamados redhibitorios”.
 NATURALEZA

▪ Se trata de una “Obligación de garantía” el deber que le incumbe

a todo enajenante de asegurar que la cosa enajenada se encuentra
en las condiciones pactadas o en condiciones normales para el uso
que le impone su destino.
▪ Cabe afirmar que es una clausula natural inserta en todos los
contratos onerosos, por los cuales una parte transmite a la otra el
dominio, el uso o el goce de la cosa. Los contratantes, por imperio
de la autonomía de la voluntad, están autorizados para ampliar o
restringir la obligación de garantía dentro de los límites que fija
nuestro ordenamiento
 OBJETO DE EL SANEAMIENTO POR VICIO
REDHIBITORIOS.
➢ Procurar por parte del vendedor la utilidad de la cosa vendida.
➢ Es obligación del vendedor entregar la cosa vendida en buen
estado.
➢ Entregar la cosa al comprador en totalidad de ella.

Se refiere a que se debe entregar la totalidad de la cosa y el

total del funcionamiento de ésta a la hora de la venta.
Si la cosa que se ha adquirido con la compra adolece de
vicios o defectos que hagan que la cosa no funcione de forma
incorrecta y con errores el comprador tiene la facultad para exigirle
el cumplimiento de su obligación en términos que dependan de la
magnitud de la cosa.
CARACTERISTICAS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS.

▪ son:

1. Que sea contemporáneo a la venta:

“En esta característica se refiere a que debe haber existido al
momento de la venta.” Se comprende que el vendedor debe advertir
de manera anticipada para no incurrir en responsabilidad sobre la
mal función de la cosa.
2. Graves:
El vicio debe ser grave porque no es posible que cualquier defecto
de la cosa atente contra la estabilidad del contrato.
Ha cuidado el legislador de concretar cuándo debe entenderse que
los vicios invisten caracteres de gravedad para ser considerados
redhibitorios.
▪ la gravedad del vicio puede resultar de estas tres circunstancias:
a) que la cosa no sirva para su uso natural;
b) que sirva para este uso, pero imperfectamente, y
c) que, conocidos estos hechos por el comprador, sea presumible que no hubiera
comprado o hubiera pagado un precio mucho menor
3. OCULTOS.
▪ El requisito más característico de los vicios redhibitorios es que sean ocultos, esto
es, ignorados por el comprador.
▪ Si el comprador conoció la existencia de los vicios, se presume que no les atribuyó
importancia, ajustó el precio teniéndolos en cuenta e, implícitamente, renunció a la
garantía.
4. EL VICIO NO ES OCULTO:
a) cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador;
b) cuando el comprador lego lo ha ignorado por grave negligencia suya, y
c) cuando el comprador experto, en razón de su profesión u oficio, pudo fácilmente
conocerlo
d) Los que no reúnan estos requisitos a petición de parte.
 EFECTOS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS.

Los vicios redhibitorios autorizan al comprador para ejercitar la acción

redhibitoria “para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el
precio”.

En verdad se trata de dos acciones diversas:

a) la acción propiamente redhibitoria que no es sino una acción resolutoria
del contrato de compraventa, y

b) la acción que los romanos denominaban a estimatoria o quanti minoris

para pedir la restitución de una parte del precio, proporcional a la
disminución de valor resultante del vicio de la cosa.
▪ El art. 1671 del código civil salvadoreño reitera que el comprador dispone de ambas
acciones y previene que puede elegir una u otra, a su arbitrio: “Los vicios
redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la
rebaja del precio, según mejor le pareciere”.
 Casos de excepción.

a) En efecto, si los vicios no revisten los caracteres de gravedad que señala la ley, solamente
tiene el comprador derecho para pedir una rebaja del precio.
b) Si el vendedor conoció los vicios o debió conocerlos en razón de su profesión u oficio,
“será obligado no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de
perjuicios” Pero si los ignoró y no eran tales que por su profesión u oficio debiera
conocerlos, “sólo será obligado a la restitución o la rebaja del precio”.

▪ En otras palabras, en contra del vendedor de mala fe tiene el comprador, además, la acción
de perjuicios.

c) Si la cosa viciosa perece después de perfeccionado el contrato, aunque haya perecido en

poder del comprador y por su culpa, “no por eso perderá el comprador el derecho que
hubiere tenido a la rebaja del precio”.
 Extinción de la obligación de saneamiento por vicios
redhibitorios.

▪ La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios se extingue por la renuncia

y por la prescripción.

▪ También cesa esta obligación en las ventas forzadas.

 RENUNCIA DEL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS
REDHIBITORIOS
▪ Como la obligación de saneamiento de la evicción, la de saneamiento de los vicios
redhibitorios es de la naturaleza del contrato de compraventa.
▪ Puede suprimirse o renunciarse, sin que por ello el contrato deje de existir o degenere en
otro diverso. La renuncia sólo produce efectos si el vendedor está de buena fe. Se
entiende que está de mala fe cuando conocía la existencia de los vicios y no los dio a
conocer al comprador.
▪ “Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los vicios
ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo
conocimiento y de que no dio noticia al comprador”.
 PRESCIPCIÓN DE LA ACCIÓN REDHIBITORIA

1-La prescripción de la acción redhibitoria

para la rescisión de la venta DURACIÓN DE LA ACCIÓN PARA
Articulo 1668 Código Civil Salvadoreño

Seis meses Las cosas muebles

Un año Los bienes raíces

-Lo anterior, en todos los casos en que las leyes especiales o las
estipulaciones no hubieren ampliado o restringido este plazo.
-El tiempo se contara desde la entrega real.
¿Qué hacer cuando ya prescribió
la acción de rescisión?
PRESCRIPCIÓN DE PARA
▪
Artículo 1669 C.C LA ACCIÓN
▪ Articulo 1672 C.C.- Un año Los bienes muebles

Dieciocho meses Los bienes raíces

El tiempo se contara desde la entrega real.

 Prescripción de las acciones que originan los vicios
redhibitorios.

▪ “La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año
respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las
estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El
tiempo se contará desde la entrega real”.
▪ “La acción para pedir rebaja del precio, prescribe en un año para los bienes
muebles y en dieciocho meses para los bienes raíces”.
▪ La acción redhibitoria, pues, prescribe en seis meses y un año; la acción quanti
minoris, en un año y dieciocho meses.

▪ Como es mayor el plazo de prescripción de la acción quanti minoris, subsiste esta

acción después de prescrita la acción redhibitoria