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Análisis Integral de la Gestión del Riesgo

Presentado por:

Yeimy Katherine Ochoa Rojas

Yeny Samira Lozano Palacios
Haider Anibal Grijalba Lerma
Carlos Alberto Vela Posada

Tutor: Alexander Sellamén Garzón

Gestión y Administración del Riesgo

Fundación Universitaria del Área Andina

Especialización Revisoría Fiscal y Auditoria Forense
Octubre, 2020
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Contenido

Introducción........................................................................................................... 3

Identificación del Riesgo.................................................................................... 4

Análisis del Riesgo………………………………………………………………6

Evaluación de escenario de Riesgo

Conclusiones y Recomendaciones………………………………………………..9

Bibliografía………………………………………………………………………11
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Introducción

La situación social que vive el país de Venezuela es la demostración de que un modelo

económico cerrado no tiene la capacidad garantizar con su aparato productivo abastecer de

bienes de primera necesidad a toda la población, el orientar la economía a un extractivismo o sin

propugnar por políticas en pro del agro, en pro de la ciencia, ocasionara pobreza; el modelo

económico instaurado por el comandanta Hugo Chávez fue fallido puesto que nunca incentivo la

confianza inversionista, por el contrario se empeñó en estatizar la economía y en regular

totalmente el mercado.

Debido a los constantes cambios y decisiones políticas que ha realizado el régimen de

Maduro como realizar expropiaciones, alzas en impuestos, saqueos realizados por ciudadanos,

entre otras, siguen repercutiendo desfavorablemente la inversión realizada sin obtener utilidades

algunas en las inversiones en activos fijos.

En este documento se intenta identificar riesgos inherentes a la inversión de inmuebles de

lujo en Venezuela con base en el artículo publicado por la revista Semana “Por qué invertir en

inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis”; los riesgos son los

siguientes, riesgos políticos y riesgos financieros. Es difícil no pensar en Chávez, en Maduro o

en crisis al hablar de Venezuela por tal motivo es menester efectuar un análisis riguroso a los

riesgos en los que se incurre al invertir en este país, dicho análisis se realizará utilizando la

evaluación del escenario del riesgo político y financiero, en estos se identificaron cinco políticos

y seis financieros y se estableció su probabilidad de ocurrencia. Posterior a ello se desarrollaran

matrices de riesgos y vulnerabilidad, y su tratamiento emitiendo actividades de control para

contrarrestarlos.
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Identificación Del Riesgo

Es de resaltar que al invertir en un país como Venezuela existe gran cantidad de riesgos, más allá

de que toda inversión conlleva un riesgo consigo; en esta investigación nos enfocaremos en dos riesgos

que son: Riesgo Político y Riesgo Financiero. Las empresas son inherentes a exposiciones de peligro

debido a que cada actividad o hecho económico conlleva factores internos y factores externos que pueden

afectar directa e indirectamente a una organización, en otras palabras las organizaciones tienen riesgos

intrínsecos.

Riesgo Político

“El riesgo político es la posibilidad de que la actividad económica de un país o sector se vea afectada por

las decisiones de un Gobierno.” (Westreicher. S.f)

DESCRIPCION RIESGO SI NO
Existe disponibilidad de productos de calidad para la
X
construcción de edificaciones.
Existe mano de obra calificada para la construcción de
X
edificaciones
Existe posibilidad de que el gobierno estatice las empresas
X
privadas
Los impuestos que existen son muy elevados en el sector de la
X
construcción.
Se evidencian políticas de vivienda en el país. X
Existen incentivos para la inversión por parte del gobierno X
La protesta social permitirá que la construcción se lleve a cabo
X
en el menor tiempo posible
Figura 1. Check list riesgos políticos. Elaboración propia.

La situación que vive el país de Venezuela en estos últimos años no es el manjar que era antes para

los inversionistas, al leer el artículo publicado en la revista Semana “Por qué invertir en inmuebles de lujo
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es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis”, causa gran sorpresa conocer que existen bancos y

multinacionales comprando edificios, destinados para oficinas u hoteles en medio de la crisis que vive el

país vecino. En la investigación realizada encontramos lo siguiente, El gobierno de Maduro ha entregado

3.100.000 viviendas para las personas más humildes del país, solo en esta cuarentena (marzo – julio)

entregaron 100.000 viviendas, lo que nos demuestra que si existe inversión social y políticas del

ministerio de vivienda; en el mismo sentido hay un notable cambio en la percepción de la persona de a pie

sobre una leve mejoría.

Para dar solo un ejemplo, en Colombia hay más de 27 mil muertes y 869.000 contagiados por

COVID en un país con 48.000.000 de habitantes, es decir el 1,81% de la población presenta contagio,

mientras que en Venezuela presenta datos de 21 muertes y 74 mil contagiados por COVID en un país con

30.000.000 de habitantes, esto equivale al 0,24% de la población contagiada, (cabe resaltar que la

mayoría de contagiados son personas provenientes de Colombia). Lo expresado anteriormente es una

reflejo de que existe un gobierno que ha promovido ciertas políticas en pro de la vida, y siendo objetivos

existe un bloqueo económico impartido por la Unión Europea y por Estados Unidos que son los que han

provocado la crisis de nuestro país hermano.

Por tal motivo si existen Riesgos Políticos y son visibles sin embargo hay una gran oportunidad

puesto que hay dos opciones, en el 2025 cuando haya nuevamente elecciones en ese país, puede ganar el

gobierno opositor y se supone que todo volverá a la normalidad (auge del capitalismo) o puede

mantenerse el régimen Chavista y quizás la situación haya mejorado y las condiciones económicas estén

mejor que al día de hoy.

Riesgo Financiero
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El riesgo financiero hace referencia a la incertidumbre producida en el rendimiento de

una inversión, debida a los cambios producidos en el sector en el que se opera, a la imposibilidad

de devolución del capital por una de las partes y a la inestabilidad de los mercados financieros.

(Torres. 2020).

Los riesgos financieros en Venezuela son evidentes y basta con evidenciar que hay

entidades financieras que han sido “expulsadas” del país debido a que no han adoptado las

medidas políticas y los ordenamientos del gobierno. La republica indico que Nicolás Maduro

controla el 76% de los activos del sistema financiero, lo que refleja una estatización parcial de

este sistema. El control de los activos, la alta regulación del sistema financiero y una cartera en

niveles muy bajos afectan a los bancos privados en Venezuela y los dejan sin liquidez. Por tal

motivo las multinacionales están trasladando sus inversiones en bienes raíces.

Uno de los males que tiene la economía venezolana se refleja en el sistema financiero.

Según un reporte de la calificadora de riesgo Fitch Ratings, el régimen de Nicolás Maduro

controla este mercado, pues cuatro entidades financieras estatales concentran 76% de los activos

bancarios, generando un estancamiento económico porque se limita la movilización del dinero y

atenta contra los bancos privados, que quedan sin la posibilidad de financiar varios sectores

económicos y productivos. A esto se suma que los bancos estatales están manejando el flujo de

dinero de los pagos entre las instituciones y ha generado un desplazamiento del sector privado.
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Análisis de Riesgos

Riesgo Político

Como todos sabemos nuestro vecino país es evidentemente riesgoso para cualquier

inversionista tanto local como extranjero, ya que para la realización de las utilidades en cualquier

negocio que se emprenda o se vaya a invertir el retorno de las mismas solo se verá a un lejano

plazo ya que todo depende de la mejoría en el panorama económico y político toda vez que de no

haber un cambio en el régimen actual no hay posibilidad de que el retorno de beneficios sea en el

corto plazo.

Debido a los constantes cambios y decisiones políticas que ha realizado el régimen de

Maduro como realizar expropiaciones, alzas en impuestos, saqueos realizados por ciudadanos,

entre otras, siguen repercutiendo desfavorablemente la inversión realizada sin obtener utilidades

algunas en las inversiones en activos fijos.

Riesgo Financiero

Al analizar el riesgo financiero, podemos observar diferentes riesgos que se encuentran

inmersos como lo son: Devaluación del inmueble, aumento en los gastos, pérdidas económicas,

riesgos en la inversión, riesgo por tipo de cambio, entre otros.

Las graves deficiencias estructurales, la falta de programa político y económico y la

excesiva dependencia del petróleo son también sus principales riesgos.

El éxito de cualquier instrumento de inversión negociable y dedicado a los bienes raíces

requiere, en cualquier país del mundo, un mercado de capitales líquido y profundo, en el cual
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participe una gran cantidad de inversionistas individuales e institucionales. ¿Cuáles son las

principales condiciones para incentivar los mercados de capitales?

En primer lugar, un mercado de capitales no puede desarrollarse sin estabilidad

macroeconómica (Rojas-Suárez, 2014). La estabilidad promueve el crecimiento económico y el

ahorro interno que, a su vez, aumenta la demanda potencial de productos cotizados en el

mercado de capitales. Por ejemplo, los países que cuentan con tasas de inflación estables tienden

a tener mercados de bonos nacionales más desarrollados (Burger y Warnock, 2006).

En segundo lugar, el desarrollo del mercado de capitales requiere un sistema bancario

sólido, puesto que ambos sistemas de financiamiento se complementan. En los casos en los que

los mercados emergentes han experimentado crisis bancarias el crédito se ha contraído

sustancialmente y los mercados de capitales se han achicado significativamente (Rojas-Suárez,

2014).

En tercer lugar, un requisito indispensable para el desarrollo del mercado de capitales es

la existencia de un marco institucional y legal sólido, en el cual unas instituciones fuertes

protegen los derechos de los inversionistas (especialmente, los pequeños inversionistas) y de los

acreedores, y complementan la actividad de los organismos reguladores. Los países cuyas leyes

protegen los derechos de los acreedores y cuentan con políticas macroeconómicas estables

disponen de mercados de bonos más desarrollados (Burger y Warnock, 2006; Burger, Warnock y

Warnock, 2012).
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Evaluación de Escenario de Riesgo

Riesgo Político

Debemos tener presente que el enfoque de riesgo político no solamente incluye como

actores generadores de dicho riesgo a instituciones gubernamentales que, de una forma u otra,

podrían tener determinada incidencia en el destino económico, financiero de un determinado

país. Si analizamos en gran sentido el riesgo político forma parte del riesgo país y el análisis del

riesgo político exige un conocimiento profundo de fuentes, actores y posibles efectos de dicho

riesgo.

El riesgo político es uno de los más altos que pueden ocurrir debido al constante

movimiento político venezolano, toda vez que no se cuenta con una estabilidad que permita las

garantías electorales que promuevan una mayor participación política sin temor a las represiones.

Adicionalmente, al realizar una inversión en inmuebles de alto costo se corre el riesgo de

expropiación en el momento que el gobierno decida tomar acciones que impidan la intervención

de los inversionistas extranjeros los cuales no cuentan con garantías ni leyes que estén a favor de

la legitima adquisición.

La evaluación de la ocurrencia de los riesgos inherentes al riesgo político sería:

Riesgos Políticos
Riesgo identificados Probabilidad de Ocurrencia
Riesgo de Inflación Alta
Riesgo de Pérdida de poder adquisitivo Alta
Riesgo de Expropiaciones Alta
Riesgo de Terrorismo Media
Riesgo de Repatriación de Dividendos Media

Riesgo Financiero
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Las propiedad raíz en Venezuela ha sufrido una devaluación superior al 30% en la

mayoría de los casos, siendo los bienes de lujo uno de los más afectados, lo anterior originado en

su mayoría por la inflación constante a la que se enfrenta el país y a la devaluación de su moneda

local, y por supuesto a las sanciones políticas, lo que ha generado que gran cantidad de personas

hayan abandonado su país de origen y se hayan ido a vivir a los países vecinos y a su vez vendan

o arrienden sus propiedades a un valor muy inferior al real, sin tener certeza de lo que pueda

suceder en el futuro, ya que el gobierno venezolano puede decretar expropiación como lo ha

venido haciendo con compañías nacionales y extranjeras.

Por lo anterior las viviendas lujosas se han convertido en el foco de inversión de grandes

compradores como las multinacionales que no pueden trasladar sus dividendos a sus matrices.

Pero hay que tener cuidado si se va a invertir toda vez que se deben analizar todos los

factores de riesgo expuestos y dentro de las proyecciones no puede haber una tasa de retorno

esperada a corto plazo, ya que ha si haya un cambio en el gobierno la reactivación del país

tomara décadas, por lo que la inversión en este tipo de propiedades la han venido realizando más

como estrategia de las grandes multinacionales para no perder sus dividendos.

Dentro del entorno financiero podemos observar los siguientes riesgos y su probabilidad

de ocurrencia:

Riesgos Financieros
Riesgo identificados Probabilidad de Ocurrencia
Riesgo de volatilidad en las tasas de interés Alta
Riesgo Jurídico Alta
Riesgo de incobrabilidad Alta
Riesgo de poca financiación Media
Riesgo por demora en el retorno de la inversión Media
Riesgo de Devaluación del Inmueble Media
Teniendo en cuenta lo anterior observamos que los riesgos que impactarían nuestra inversión

tienen una alta probabilidad de ocurrencia, lo que nos da la medida para analizar la situación real
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que atraviesa el país versus el retorno de la inversión con sus utilidades que es el objetivo

primordial cuando se proyecta y realiza un negocio.

Matriz de Riesgos

Para estimar la probabilidad mediante esta metodología, se hace necesaria la utilización de tabla de

estimación de la probabilidad. En esta tabla se tiene en cuenta las veces que se han presentado los eventos

en un periodo de tiempo determinado y se le da una puntuación numérica.

Riesgo Político

CALIFICACIÓN DEL RIESGO POLITICO

VALOR NIVEL CASOS POR AÑO
1 IMPROBABLE EN UN MES
2 REMOTO EN UN AÑO
3 OCASIONAL EN DOS AÑOS
4 MODERADO EN TRES AÑOS
5 FRECUENTE EN SEIS AÑOS
6 CONSTANTE EN NUEVE AÑOS

CALIFICACIÓN DEL IMPACTO

VALOR NIVEL CASOS POR AÑO
1 INSIGNIFICANTE EN NUEVE AÑOS
3 MARGINAL EN SEIS AÑOS
7 GRAVE EN TRES AÑOS
10 CRITICO EN DOCE AÑOS
20 DESASTROSO EN DIECISEIS AÑOS
30 CATASTROFICO EN VEINTE AÑOS

CONSTANTES 6 18 42 60 120 180

FRECUENTE 5 15 35 50 100 150
MODERADO 4 12 28 40 80 120
FRECUENCIA
OCASIONAL 3 9 21 30 60 90
REMOTO 2 6 14 20 40 60
IMPROBABLE 1 3 7 10 20 30
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INSIGNIFICANTE MARGINAL GRAVE CRITICO DESASTROSO CATASTROFICO

MATRIZ DE RIESGO
IMPACTO

Este riesgo es uno de los más altos que pueden ocurrir debido al constante movimiento
político venezolano, ya que no se cuenta con una estabilidad que permita unas garantías
electorales donde ayuden a tener una mayor participación política sin represiones. Invertir en
inmuebles es un proceso complejo que requiere el análisis de variables tales como rendimientos
esperados, aversión al riesgo, liquidez actual y esperada, horizonte de inversión, aspectos fiscales
y legales, y conocimiento del mercado inmobiliario (Garay y Llanos, 2007).

Riesgo Financiero

CALIFICACION DE FRECUENCIA DEL RIESGO

FINANCIERO
VALOR NIVEL CASOS POR AÑO
1 IMPROBABLE ENTRE 1 Y 5
2 RARA VEZ ENTRE 5 Y 10
3 OCASIONAL ENTRE 11 Y 14
4 A MENUDO ENTRE 15 Y 19
5 SIEMPRE MAS DE 20 AÑOS

CALIFICACION DEL IMPACTO

VALOR NIVEL CASOS POR AÑO
1 MINIMO ENTRE 1 Y 5
3 IMPERCCEPTIBLE ENTRE 5 Y 10
15 CONSIDERABLE ENTRE 11 Y 14
30 GRAVE ENTRE 15 Y 19
50 CAÓTICO MAS DE 20 AÑOS

SIEMPRE 5 15 75 150 250

A MENUDO 4 12 60 120 200
FRECUENCI OCASIONAL 3 9 45 90 150
A RARA VEZ 2 6 30 60 100
IMPROBABL
1 3 15 30 50
E
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IMPERCEPTIBL CONSIDERABL
MINIMO GRAVE CAÓTICO
MATRIZ DE RIESGO E E
IMPACTO

El país es evidentemente riesgoso para los inversionistas tanto extranjeros como locales

para la realización de estos negocios, ya que solo a largo plazo podrían existir elementos

favorables que permitan predecir que en un futuro habrá mejora en el panorama económico y

contando con suerte de que esto suceda ya que durante mucho tiempo en Venezuela se viene

presentando esta situación por las malas decisiones de sus mandatarios.

Matriz de Vulnerabilidad

El análisis de vulnerabilidad consiste en la determinación los daños potenciales que una

emergencia puede causar a una empresa, teniendo en cuenta la condición en que se encuentran

las personas y los bienes expuestos, la probabilidad de ocurrencia del suceso teniendo en cuenta

las medidas preventivas tomadas, la factibilidad de propagación y la dificultad del control.

CONSTANTES 3,33 10 23,33 33,33 66,67 100

FRECUENTE 2,78 8,33 18,44 27,78 55,56 83,33
FRECUENCI MODERADO 2,22 6,67 13,89 22,22 44,44 66,67
A OCASIONAL 1,67 5 11,67 16,67 33,33 50
REMOTO 1,11 3,33 7,78 11,11 22,22 33,33
IMPROBABLE 0,56 1,67 3,89 5,56 11,11 16,67
INSIGNIFICANTE MARGINAL GRAVE CRITICO DESASTROSO CATASTROFICO
MATRIZ DE VULNERABILIDAD
IMPACTO

GRAFICA DE ESCENARIO DE RIESGO

CONSTANTES       R.F    
FRECUENCIA FRECUENTE            
MODERADO           R.P
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OCASIONAL            
REMOTO            
IMPROBABLE            

MATRIZ DE INSIGNIFICANTE MARGINAL GRAVE CRITICO DESASTROSO CATASTROFICO

VULNERABILIDAD IMPACTO

ACEPTABLE  
TOLERABLE  
INACEPTABLE  
INADMISIBLE  

La vulnerabilidad en la inversión en un País como Venezuela con un alto nivel índice de

factores de riesgos, principalmente la crisis económica es un concepto bastante amplio que

responde a llevar a que la finca raíz de un sector privilegiado se encuentren a bajos costos. Sin

embargo, a largo plazo es una buena inversión debido a que en un futuro Venezuela se llegue a

reponer y que no siempre será dirigido por el gobierno actual, no deja de ser un sector muy

vulnerable por los diferentes factores de riesgos, como lo son la constante devaluación de la

moneda Venezolana, la posible invasión de los predios a causa de la crisis económica actual

donde muchos Venezolanos han perdido sus viviendas o no tienen como continuar pagando su

arriendo.

El Riesgo Político dentro de la gráfica del escenario del riesgo es MODERADO, con

impacto CATASTRÓFICO lo cual genera un tipo de riesgo alto debido a que en Venezuela el

gobierno tiene la facultad de tomar los bienes por medio de la expropiación de bienes y se

perdería el total de lo invertido.

El Riesgo Financiero dentro de la gráfica del escenario del riesgo es CONSTANTE con

un impacto CRITICO debido a la constante baja en la moneda lo cual genera un tipo de riesgo
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alto debido a que la propiedad siga perdiendo valor y en un futuro no sea posible la recuperación

de la inversión.

Tratamiento del riesgo

Una vez analizados los riesgos y el grado de vulnerabilidad trabajaremos en el

tratamiento de los mismos con las siguientes medidas: Evitar (EV), Aceptar (AC),

Anticipar(AN), Proteger (PR) y Transferir (TR)

Tabla 13
Tratamiento del riesgo

RIESGO MEDIDAS ACTIVIDADES DE CONTROL

La compra de un seguro de inversión sería altamente efectiva para evitar

que el riesgo de pérdida sea muy alto y la recuperación sea más fácil.
Riesgo
(TR) (PR) Para proteger la inversión es necesario cumplir con toda la normatividad
Financiero
expuesta en Venezuela para el negocio de inmuebles, pago de impuestos,
contratos verificados, análisis del crecimiento del sector (económico y
social).
Debida a la alta incertidumbre política es necesario evitar la influencia de
las decisiones políticas a través de un constante monitoreo de posibles
escenarios que perjudiquen el sector inmobiliario, invirtiendo en sectores
residenciales o comerciales menos vulnerables y con una estabilidad social
y económica sólida.

(EV) (AN) Se debe analizar constantemente las variaciones en los precios del sector, la
Riesgo Politico inflación y el actuar político del país para poder anticipar escenarios en la
(PR)
inversión.

La mejor forma de proteger la inversión de esta amenaza es siempre

procurar el cumplimiento de las leyes y la constante asesoría de expertos en
el sector, para poder desarrollar un plan de contingencia ante posibles
pérdidas y asegurar el más bajo impacto del riesgo.
Fuente. Elaboración propia

Tabla 14
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Tratamiento del riesgo consolidado

Tratamiento del
Matriz de Riesgo Matriz de vulnerabilidad
riesgo
CRITERIO DE %
AMENAZ FRECUENC IMPACT
ACEPTABILID ACEPTABILID CONTROL
A IA O AD AD
El análisis
financiero de la
inversión debe ser
constante mínimo
cada tres meses.
RF Constante Crítico Inadmisible 33,33%
Estudio de
presupuestos y
escenarios
constantes para la
toma de decisiones.
La evaluación
política y social del
país debe ser
Catastrofi
RP Moderada Inaceptable 66,67% constante, apoyo en
co
expertos del sector.
Cumplimiento de
normas y seguros.

Conclusiones y Recomendaciones

Es evidente que el riesgo de inversión en el sector inmobiliario de bienes de lujo en un

país con una política y economía tan volátil y poco o nada estable se hace muy difícil de

controlar. Se debe cumplir con estudios del sector previos que permita conocer el alcance y/o

objetivos que se quieran desarrollar en determinada región, además de evaluar factores internos y

externos que puedan afectar el negocio como insumos, financiación, economía del país, mano de

obra, situación social, moneda, entre otros.

Con el análisis y gestión de los riesgos político y financiero escogidos para el desarrollo

de esta actividad, se puede determinar que la decisión de invertir en Venezuela en este sector, el
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nivel de riesgo que se asume es muy elevado, por lo que solo sería aceptable por personas con un

alto nivel de liquidez, puesto que la obtención de ganancias sería a largo plazo.

Es importante anotar que el resultado del análisis de los riesgos y su posterior evaluación

evidencian un nivel crítico y poco aceptable que en la actualidad deberían ser considerados como

indicadores negativos que pueden afectar cualquier tipo de inversión en este sector. Es innegable

que Venezuela atraviesa por una crisis social, económica y política que en cualquier mercado

representa altos niveles de incertidumbre y pérdida de confianza, situación nada alentadora para

inversionistas extranjeros.

Se recomienda entonces en cualquier tipo de inversión, que se desarrolle un adecuado

análisis y gestión del riesgo que permita evidenciar las amenazas probables, el nivel de riesgos

aceptados de acuerdo a su nivel de mercado, el logro eficiente de los objetivos de negocio, el

tratamiento, seguimiento y monitoreo de los mismos, la adaptabilidad del negocio y la efectiva

toma de decisiones.
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Bibliografía

El mercado inmobiliario en Venezuela: rendimiento, riesgo y opciones de financiación

http://www.debatesiesa.com/el-mercado-inmobiliario-en-venezuela-rendimiento-riesgo-y-

opciones-de-financiacion/

Rojas-Suárez, I. (2014): «Towards strong and stable capital markets in emerging market

economies». Bank for International Settlement Papers.

• Burger, J. y Warnock, F. (2006): «Local currency bond markets». IMF Staff Papers. Vol. 53:

133-146.

• Burger, J., Warnock, F. y Warnock, V. (2012): «Emerging local currency bond markets».

Financial Analysts Journal. Vol. 68. No. 4.

• Guillermo W. (s.f.) Riesgo Politico. Recuperado de

https://www.semana.com/mundo/articulo/por-que-invertir-en-inmuebles-de-lujo-es-un-

suculento-negocio-en-venezuela-pese-a-la-crisis/538401/

• Torres (2020) Riesgo financier. Recuperado de https://www.bbva.com/es/finanzas-para-todos-

el-riesgo-financiero-y-sus-tipos/