CASOS 

PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III 
DERECHOS REALES, PROPIEDAD Y POSESIÓN 
 
PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ 
UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA 
1. Doña Lucrecia no podía creerlo. Su hijo Manuel, de 45 años, por fin se
casaba con Amparo, su novia de la adolescencia. Tan contenta estaba por la
noticia que decidió cederle de manera gratuita a la pareja una vivienda que
tenía en el centro de Oviedo para que iniciaran allí su nueva vida. Los dos
primeros años de matrimonio transcurrieron con toda normalidad. Amparo
acometió en la vivienda una serie de reformas que consideró importantes:
cambiar el viejo suelo de mármol por un cálido parquet, ampliar el salón
aprovechando el espacio de la inútil terraza, alisar y pintar las paredes así
como remodelar por completo la obsoleta instalación eléctrica. Todas las
reformas fueron pagadas con el legado de 60.000 € que Amparo recibió de
su abuelo fallecido. Sin embargo, al cuarto año Amparo le comunicó a su
marido que quería divorciarse y, en tal sentido, le presentó un convenio
regulador propuesto por su abogado en el que, entre otros extremos, se
prevé que ella sea la adjudicataria de la vivienda familiar. Manuel, sumido
en una enorme tristeza, firma el convenio regulador que sanciona la
extinción de su matrimonio. Doña Lucrecia recrimina a su hijo que haya
tolerado que su ex mujer se quede en su casa, y le anuncia su intención de
hacer todo lo posible por expulsar a Amparo de la vivienda. Contesta a las
siguientes preguntas:
a) ¿Qué tipo de posesión detentaban Manuel y Amparo sobre la vivienda
de Doña Lucrecia?
b) ¿Detenta Doña Lucrecia alguna posesión sobre la vivienda?
c) Doña Lucrecia, con la finalidad de echar a Amparo, contrata a un
cerrajero para que cambie la cerradura de la casa. ¿Puede hacer tal
cosa?
d) Si fueras Amparo, ¿qué harías –desde un punto de vista jurídico,
claro está- para defenderte frente a la acción de Doña Lucrecia?
e) Si fueras Doña Lucrecia, ¿qué acción –o acciones- interpondrías para
recuperar el piso? Justifica suficientemente la respuesta.
f) En caso de que la acción de Doña Lucrecia prosperara, ¿podría
Amparo recuperar la inversión que realizó en la vivienda?
g) ¿En qué momento exacto entró Amparo en posesión del legado de su
abuelo?

2. Don Alfredo es un viticultor vallisoletano de enorme reconocimiento que

posee la que ha sido considerada como una de las fincas de mayor
producción y calidad de la zona: “La pucelana”. Los tres hijos de Don Alfredo
pugnan en silencio por ser los destinatarios testamentarios de dicha finca.
Sin embargo, Don Alfredo sorprende a todos cuando anuncia que dona la
finca a su sobrina Claudia, ingeniera agrónoma, con la condición de que no
venda jamás la misma.
a) La cláusula incluida en el contrato de donación ¿puede calificarse de
prohibición de disponer real u obligacional? Razona la respuesta.
b) ¿Excede los límites legales dicha prohibición de disponer?
 c) La legislación vigente determina un mínimo de hectáreas de cultivo
obligatorias para la finca. Desde el punto de vista de la teoría de los
límites y limitaciones, ¿podrías calificar a la citada obligación de
cultivo mínimo?
3. Cuando Laura le vendió a Pedro una parte separada de su propiedad
originaria le reconoció el derecho a acceder en coche a través de su finca, ya
que el trozo adquirido por Pedro no tenía acceso directo a una carretera
pública. Pasado un año Laura descubre que Pedro no sólo transita por su
finca, sino que incluso aparca de forma estable en su propiedad. Laura
considera que Pedro se ha extralimitado de manera clara, ya que en el
contrato de compraventa nada se decía sobre un posible derecho de
aparcamiento.
a) ¿Cómo se llama el derecho real que Laura reconoció a favor de
Pedro? ¿Qué tipo de derecho real es?
b) ¿Qué puede hacer Laura para impedir que Pedro aparque en su finca
c) Pedro, por su parte, considera que él posee el derecho de aparcar
sobre la finca de Laura, ya que ha transcurrido un año sin que Laura
haya hecho nada por evitarlo. ¿Tiene razón?
4. Alfonso tiene una casa adosada con un pequeño jardín en la parte trasera.
Hace tiempo que quiere construir una pérgola que le proteja del calor en
verano, pero se encuentra con un problema: la pérgola tiene que apoyarse
necesariamente en el muro que separa su propiedad de la de su vecino, y no
sabe si ese muro puede tocarse. Contesta a las siguientes preguntas:
a) El muro que separa ambas propiedades, ¿cómo se llama? Califícalo
de acuerdo con la teoría de los límites y limitaciones de la propiedad.
b) ¿De quién es la propiedad sobre ese muro?
c) ¿Puede construir Alfonso la pérgola? ¿Incluso cuando ello implique
tener que alzarlo 50 centímetros más?
5. Doña Claudia es una mujer anciana que ha decidido vender la hermosa villa
rústica en la que nació y vivió durante prácticamente todos los años de su
vida. Puesto que es una mujer piadosa y creyente decide vendérsela a la
Iglesia, con la finalidad de que ésta la emplee para sus fines pastorales. El
20 de abril de 2002 se eleva a público ante Notario el contrato de
compraventa, pero no llega a inscribirse en el Registro de la Propiedad por
negligencia del propio Notario, que olvidó enviar el contrato al Registrador.
En enero de 2006 la Iglesia vende la casa a un empresario que pretende
construir una urbanización. Es entonces cuando Doña Claudia se dirige
indignada contra el Obispo de su ciudad por haber incumplido el contenido
del contrato. El Obispo desconoce de qué le está hablando la señora, y ésta
le enseña el contrato de compraventa en el que aparece la siguiente
cláusula: “La Iglesia se obliga a no vender a nadie la casa adquirida, en
tanto que ésta sólo puede formar parte de su patrimonio”. Contesta a las
siguientes preguntas:
a) ¿Pudo haberse inscrito dicha cláusula en el Registro de la Propiedad?
b) ¿Cuáles son las consecuencias que provoca el incumplimiento del
contrato por parte de la Iglesia?

6. Pedro es propietario de un apartamento que alquiló a Ana en febrero de

2007. Nada más entrar en el piso Ana se encuentra con un grave problema:
sus vecinos del piso de arriba son un grupo de estudiantes que no para de
hacer fiestas, impidiéndoles descansar por las noches. Por otro lado, Ana
 lleva en la actualidad dos meses seguidos sin pagar el alquiler, a pesar de
que ha sido requerida muchas veces para que satisfaga la cuota mensual.
Pedro, que es abogado, sabe que la vía del desahucio es muy compleja, ya
que el inquilino puede enervar y, además, los juzgados están muy saturados
de este tipo de pleitos. Por todo ello, decide interponer una acción civil para
recuperar su propiedad. Contesta a las siguientes preguntas:
a) Desde un punto de vista jurídico, ¿cómo puede calificarse el
problema de las fiestas que hacen los vecinos?
b) ¿Qué tipo de posesión tiene Ana sobre el piso?
c) ¿Qué podría hacer Ana contra sus ruidosos vecinos?
d) ¿Qué acción crees que quiere interponer Pedro? ¿Crees que puede
prosperar?
7. Doña Claudia es una señora de 76 años propietaria de cuatro pisos
situados en un edificio que construyó en 1955 su padre, Don Eustaquio.
Ella habita en el 1º B, y acuciada por la crisis económica decide vender a
una joven pareja el 2º A, a un precio inferior que el que habría querido,
pero con dos condiciones que considera completamente innegociables:
1º, los compradores se obligan a no realizar ningún tipo de fiesta que se
prolongue más allá de las 12 de la noche; 2º, los compradores se
comprometen a no vender el 2º A mientras Doña Claudia viva. Los
compradores deciden aceptar las condiciones y firman el contrato ante
Notario el 12 de enero de 2010, pero cuando dicho contrato es enviado al
Registro de la Propiedad el Registrador rechaza la inscripción de ambas
cláusulas. Respecto a la primera de las cláusulas, afirma el Registrador
que él no ve por ningún lado la existencia de un derecho real conocido,
típico y susceptible de inscripción; con relación a la segunda cláusula,
dictamina que el ordenamiento jurídico actual le impide su inscripción.
Teniendo en cuenta estos antecedentes, contesta a las siguientes
preguntas:
a) ¿Estás de acuerdo con la afirmación del Registrador, según la cual
no puede inscribirse la primera cláusula por no existir un derecho
real típico y conocido? Razona suficientemente la respuesta.
b) ¿Qué figura jurídica se incluye en la segunda cláusula?
c) Teniendo en cuenta la teoría de los límites y limitaciones, ¿cómo
calificarías a esta cláusula?
d) ¿Por qué crees que rechaza el Registrador la inscripción de la
segunda cláusula del contrato? Razona suficientemente la
respuesta.
e) Imagina que la pareja del 2º A vende el piso a un tercero estando
viva Doña Claudia, ¿puede ésta dirigirse contra el tercero para
exigirle que abandone el piso por el hecho de haberse vulnerado lo
establecido en la cláusula segunda? Razona suficientemente la
respuesta.
f) En caso de que la respuesta a la pregunta anterior hubiera sido
negativa, ¿qué le aconsejarías a Doña Claudia?
8. Desde que Juan Carlos acabó sus estudios de arquitectura, en septiembre
de 2008, está buscando un estudio apropiado en el que instalarse para
ejercer su profesión, pero hasta el momento le ha sido imposible ya que,
por un lado, el alquiler no le conviene, puesto que siempre ha
considerado que el arrendamiento es antieconómico, y, por otro lado, la
adquisición en propiedad le resulta imposible en función de los precios
 que ha podido sondear. Su tío Alfonso, igualmente arquitecto, un día le
llama por teléfono desde Nueva York, donde se encuentra realizando un
máster, para darle una gran noticia: “puesto que voy a estar durante
once meses en Nueva York, puedes usar mi estudio durante ese tiempo”.
Juan Carlos no pierde el tiempo e inmediatamente se instala en el
despacho, si bien, puesto que lo encuentra algo triste, decide cambiar su
distribución interna, eliminando los tabiques y sustituyéndolos por
planchas de cristal que dejan pasar la luz del sol. A los tres meses de
encontrarse trabajando en el estudio descubre con estupor cómo están
apareciendo algunas grietas, ciertamente preocupantes, en algunas
paredes del estudio, probablemente provocadas, intuye, por las
vibraciones que provoca una tuneladora que está construyendo una
nueva vía de metro en los aledaños del edificio en el que se encuentra el
estudio. Contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Puede considerarse a Juan Carlos como poseedor en sentido
propio del estudio? Razona la respuesta
b) Juan Carlos se pregunta qué acción podría interponerse para
evitar que sigan apareciendo esas grietas. ¿Podrías aconsejarle?
c) ¿Tendría Juan Carlos legitimidad activa para presentar esa acción?
d) Finalmente, su tío Alfonso vuelve de Nueva York a los 9 meses, y
le pide que abandone el estudio. Juan Carlos le dice que, puesto
que tenían un acuerdo, no piensa dejar el estudio hasta dentro de
dos meses y, además, siempre y cuando le pague lo que le costó
la instalación de las cristaleras.
i. ¿Puede Alfonso desalojar por la fuerza a su sobrino?
ii. ¿A qué acción podría recurrir para conseguir que
abandonara el estudio?
iii. ¿Debe satisfacer a su sobrino el precio de las cristaleras?
9. Don Alfredo, propietario de una finca rústica desde enero de 1989, viene
arrastrando continuamente problemas con su vecina, Doña Esmeralda,
derivados de la separación de sus respectivas fincas colindantes. El
problema, concretamente, consiste en que en la escritura de
compraventa de Don Alfredo consta que su propiedad linda al oeste con
el arroyo “luna”, pero dicho arroyo discurre –desde un principio-
íntegramente por la finca de Doña Esmeralda, por lo que entiende que
ésta, en algún momento previo a su adquisición, tuvo que desplazar las
lindes con la finalidad de usurpar parte de su terreno, en el que, por si
fuera poco, cultiva girasol desde hace años, habiendo incluso instalado un
moderno sistema de riego por goteo. Don Alfredo decide poner fin a esta
situación y, para ello, recurre a una abogada, que plantea ante un juez la
necesidad de delimitar correctamente la separación de ambas fincas y, en
su caso, reintegrar a su cliente en la posesión de la parte indebidamente
invadida por la demandada. Contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Qué acción crees que ha podido interponer la abogada de Don
Alfredo?
b) El abogado de Doña Esmeralda le informa de que, teniendo en
cuenta el extenso período de tiempo transcurrido desde que Don
Alfredo es propietario, es muy probable que la acción no prospere
por haber caducado. ¿Qué opinas al respecto?
c) Teniendo en cuenta los criterios que recoge el Código civil, ¿quién
crees que vencerá en el pleito?
 d) En caso de que la acción prosperara y Don Alfredo fuera
reintegrado en la posesión ¿puede Doña Esmeralda recoger el
girasol que hubiera sembrado? ¿Y recuperar el sistema de riesgo
por goteo?
e) ¿Es lo mismo la acción de deslinde que el ejercicio de la facultad
de cierre?
10. Carmen es propietaria de la mitad de una vivienda junto con su hermano,
Ernesto. Ambos recibieron la citada vivienda a título de herencia de su
fallecida madre. En mayo de 2007 Ernesto contrajo matrimonio con Sara,
y los nuevos cónyuges establecieron su domicilio conyugal en la referida
vivienda, marchándose Carmen a vivir a un piso alquilado (¡es lo mínimo
que puedo hacer por mi hermano! le dijo Carmen a Ernesto cuando éste
le pidió que le dejase vivir en la casa con Sara). En enero de 2010 Sara
interpuso una demanda de separación matrimonial contenciosa y, tras
celebrarse el juicio, el juez decidió otorgar el derecho de uso y disfrute de
la vivienda a Sara, argumentando que su interés era el más necesitado
de protección, tal y como establece el artículo 96.III CC. Carmen, atónita
ante lo kafkiano de una situación en la que tanto ella como su hermano
habían acabado perdiendo la vivienda, decidió interponer demanda contra
Sara al objeto de recuperarla. Contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Sara goza de un derecho real de uso?
b) Una vez dictada la sentencia ¿qué tipo de posesión ostenta Sara
sobre la vivienda?
c) ¿Qué acción le aconsejarías a Carmen que interpusiera para
recuperar su vivienda?
d) ¿Podría Sara alegar que ella es coposeedora de la vivienda y, en
consecuencia, no puede abandonar la vivienda?
11. Andreu es propietario de un pequeño estudio que ha alquilado a Luis, un
estudiante de Ingeniería Informática que paga en concepto de alquiler 450
euros al mes. Como consecuencia de las fuertes lluvias padecidas durante
el mes de enero de 2010, una parte de la fachada del edificio en el que se
encuentra ubicado el estudio resultó seriamente dañada, por lo que la
comunidad de propietarios decidió por unanimidad contratar a una
empresa constructora para que realizara todas las obras necesarias de
conservación y reparación de la fachada. Un día, mientras Luis salía de su
casa, contempló cómo un trozo de pintura de la pared del pasillo caía al
suelo como consecuencia de las vibraciones que transmitía la obra a través
del edificio. Alarmado ante tal hecho, Luis acudió inmediatamente a ver a
su amiga Claudia, una excelente abogada que le indicó que era posible
poner fin a esa obra mediante un instrumento jurídico muy ágil y efectivo.
Contesta a las siguientes preguntas?
a) ¿Andreu es un poseedor mediato o inmediato del estudio?
b) ¿Luis es poseedor en concepto de dueño o en concepto distinto de
dueño?
c) ¿A qué instrumento jurídico crees que hace referencia Claudia?
d) ¿Podría Luis, como poseedor, personarse ante un Juzgado para
interponer como parte interesada la demanda?
e) ¿Con qué plazo hipotético contaría Luis para interponer la
demanda?
f) ¿Crees que podría prosperar la paralización de la obra?
12. José Luis está pasando por un auténtico calvario en su vivienda unifamiliar
como consecuencia de las actividades de sus vecinos. Por un lado, el
propietario de un local cercano en el que hay instalada una freiduría de
pescado tiene ubicado el conducto de salida de humos de la cocina de tal
forma que, o bien cierra las 24 horas del día las ventanas de su casa, o en
caso contrario queda invadida por un insoportable olor a pescado frito. Por otro
lado, a escasos diez metros hay situado un pequeño edificio cuyo exterior está
recubierto de al menos seis aparatos de aire acondicionado que emiten un
sonido igualmente insoportable. Tanto el propietario de la freiduría como el del
edificio sostienen, literalmente, “que la propiedad es el reino del propietario en
el que cada cual hace lo que quiere”. De esta manera, José Luis se ha visto
obligado a encerrarse en casa, sin abrir jamás las ventanas. Teniendo en
cuenta los hechos descritos, contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Es correcta la afirmación que realizan ambos propietarios respecto a
lo que significa ser propietario? Justifica suficientemente la respuesta.
b) El propietario de la freiduría afirma que detenta un derecho real limitado
de goce que obliga a José Luis a soportar la emisión de humos. ¿A qué
derecho real crees que puede referirse?
c) ¿Cómo podría, en su caso, José Luis solicitar judicialmente que se
declare la inexistencia de tal derecho?
d) Respecto al ruido que soporta José Luis, ¿qué le aconsejarías para
poner fin a dicha situación?
e) Finalmente, las situaciones de conflicto descritas, ¿cómo se denominan
en el seno de la teoría general de la propiedad?

13. La empresa de construcciones Brick S.A. fue contratada en el año 2008 por la
promotora Navalgia S.L. para que edificara un inmueble de seis plantas
destinado a oficinas. En el contrato de obra se establecía claramente que el
contratista suministraría “todos los materiales y el trabajo” y, además, se
señalaba que “la promotora recobrará la posesión de la obra una vez quede
ésta completamente finalizada”. Una vez terminada la obra Navalgia S.L. exige
su entrega pero la constructora se niega a hacerlo, alegando que aún no se le
ha pagado el 100% de lo acordado, por lo que decide retener la obra hasta que
se cumpla lo pactado. Ante este hecho, la promotora le informa de que va a
demandarla para retomar su posesión sobre la obra. Contesta a las siguientes
preguntas:
a) El contratista de la obra, de acuerdo con la teoría jurídica general
aplicable, ¿es poseedor de la misma?
b) ¿Qué acción crees que ha interpuesto Navalgia S.L.?
c) ¿Qué requisitos deben concurrir para que ésta prospere?
d) La retención que invoca la constructora, ¿es un derecho real?
14. Eugenio Rodríguez adquirió en el año 2007 un dúplex situado en una hermosa
zona residencial de la ciudad en la que vive. En el momento de firmar el
contrato privado de compraventa, el 22 de marzo de 2007, al parecer, la
entidad promotora y vendedora le aseguró que la venta incluía un semisótano
abandonado que se encontraba bajo el dúplex colindante al suyo. Tras
mudarse, Eugenio pretende acceder al citado semisótano, pero se encuentra
con la sorpresa de que el mismo se encuentra ocupado por su vecina
Anastasia, que argumentó que, al encontrarse bajo su propiedad, es
 evidentemente de su titularidad, y por ello se encuentra allí desde marzo de
2005. Eugenio pretende demostrar que a él le vendieron el semisótano, pero lo
cierto es que nada de eso consta en la escritura pública de compraventa,
elevada el 7 de abril de 2007, ni, por supuesto, en el contrato privado. Ante tal
situación, Eugenio acude a un abogado, el cual le indica que no hay más
remedio que interponer un juicio para recuperar la posesión. Teniendo en
cuenta los hechos descritos, contesta a las siguientes preguntas:
a) En tu opinión, ¿es apropiada la vía que propone el abogado de
Eugenio?
b) ¿Qué acción crees que debería interponer a efectos de recuperar la
propiedad del semisótano?
c) ¿Crees que puede prosperar la demanda? Justifica suficientemente la
respuesta.
d) ¿Tiene razón Anastasia cuando afirma que el semisótano es suyo?
Justifica jurídicamente la respuesta.
15. El equipo de seguridad de una empresa minera ha descubierto que en un
extremo remoto de la finca en la que se ubica la mina se ha instalado, sin el
debido permiso, un repetidor por parte de una compañía de telefonía móvil.
Esta última afirma que, efectivamente, hace trece meses ubicó el citado
repetidor, pero argumenta que lo ha hecho en un trozo de terreno que,
según consta en el Registro de la Propiedad, no pertenece a la empresa
minera puesto que ni siquiera aparece inmatriculado. El equipo jurídico de la
empresa comprueba que la empresa de telefonía tiene razón, en el sentido
de que, probablemente por un error, el terreno en el que se encuentra el
repetidor no aparece inscrito a su favor, y ni siquiera en las escrituras de
propiedad de la mina se hace referencia al mismo, y ello a pesar de que
desde hace más de quince años lo vienen utilizando de forma
completamente pacífica e ininterrumpida. La dirección de la empresa
conmina a su equipo jurídico a que interpongan una acción, cuanto antes,
para recuperar el terreno invadido. Teniendo en cuenta las circunstancias
del caso, ¿qué acción debe interponer?