CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

BIBLIOTECA JUDICIAL "DR. RICARDO GALLARDO"

BIBLIOGRAFÍA DE TESIS

CLASIFICACION T AÑO 1995.
346.43
U79a
INVENTARIO 013428 PAGINA(S) 98 h.
EJEMPLAR CM 28 cm.
AUTPPAL Urquilla Delgado, Claudia Guadalupe CARRERA Optar al grado de Lic. en Ciencias
Jurídicas,
AUTOR(ES) Claudia Guadalupe Urquilla DelgadoTITULO Análisis de las funciones del Registro de
la Propiedad Raíz e Hipotecas de la primera
sección del centro en relación al ejercicio del
derecho de la propiedad
PAIS San Salvador, El Salv. UNIVERSIDAD Universidad de El Salvador
FECHA 02/05/2006 MATERIA REGISTRO DE LA PROPIEDAD
DESCRIPTORES TÍTULO Análisis de las funciones del Registro de la...
1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD I. Título TOPOGRÁFICA Urquilla Delgado, Claudia
Guadalupe
CONTENIDO Relaciones del derecho registral con otras disciplinas, derecho registral, análisis e
interpretación de datos en relación al derecho de propiedad, principios registrales

Texto
UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
SEMINARIO DE GRADUACIÓN EN CIENCIAS JURÍDICAS

“ANÁLISIS DE LAS FUNCIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, RAÍZ E HIPOTECAS DE

LA
PRIMERA SECCIÓN DEL CENTRO EN RELACIÓN AL EJERCICIO DEL DERECHO DE
PROPIEDAD”

TRABAJO DE GRADUACIÓN PARA OBTENER EL TÍTULO DE:

LICENCIAD EN CIENCIAS JURÍDICAS

PRESENTAN:
BR. CLAUDIA GUADALUPE URQUILLA DELGADO
BR. JOSÉ ISAÍAS CASTRO MELÉNDEZ
BR. BLANCA SUSANA PALMA GÓMEZ

DIRECTOR DE SEMINARIO:
DR. LEONEL FRANCISCO VALLE
 OCTUBRE 1995

SAN SALVADOR, EL SALVADOR, CENTRO AMÉRICA

_____________________________________________

UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR

Rector
Benjamín López Guillén

Secretario General
Lic. Ennio Arturo Luna

Fiscal General
Lic. Hernán Vargas Cañas

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES

Decano
Dr. René Madecadel Perla Jiménez

Vice-decano
Lic. Juan Carlos Castellón Murcia

Coordinador de Seminario
Lic. Miguel Ángel Paredes Bermúdez

Director de Seminario
Dr. Leonel Francisco Valle

____________________________________

AGRADECIMIENTO

A DIOS TODO PODEROSO:

Por iluminarme el camino de la Sabiduría y haber permitido culminar con mí meta, premiando mis
sacrificios con la Investidura Académica.

A MÍ PADRE PABLO URQUILLA VILLEGAS:

Por ser la persona especial que siempre confió en mí, dándome valor e incentivándome a seguir
adelante en los momentos más difíciles de mi carrera.

A MI MADRE CARMEN DELGADO:

Por sus nobles sacrificios tanto espirituales como materiales.

A MIS HERMANOS LAURA ILEANA Y PABLO SAÚL URQUILLA:

Por el amor y comprensión que me brindaron durante el transcurso de la carrera.
A MI COMPAÑERA Y AMIGA BLANCA SUSANA PALMA GÓMEZ:
Por el cariño y la comprensión que me demostró durante la época de estudiantes así como el
haber luchado conmigo durante el desarrollo del presente trabajo.

A TODOS MIS AMIGOS:

Que siempre me apoyaron e impulsaron a seguir adelante.
CLAUDIA GUADALUPE URQUILLA

_______________________________________

DEDICO ESTA TESIS

A DIOS TODOPODEROSO:
Por haberme dado la sabiduría y fortaleza necesaria para poder salir adelante y no desmayar en
nuestra lucha inclaudicable por haber forjado mi carrera profesional.

A MIS PADRES:
Especialmente a mi madre Luisa Meléndez de Castro, por haberme dado el apoyo necesario quien
con su propio sacrificio y esfuerzos hizo posible obtener mi tiempo.

A MIS HERMANOS:
Victoria, Rosa, Elena, Cactos, Isabel, Julio y Marta quienes con su apoyo, lealtad y comprensión
supieron compartir los momentos difíciles de un estudiante, y a mi cuñada Delmy.

A MIS SOBRINOS:
Victorio, José, Soledad, Eduardo, Wilfredo, Jorge y demás familia por quienes me esforcé para
lograr mi trabajo.

A MIS EXTINTOS ABUELOS:

Carlos Humberto Quijano, Soledad Meléndez de Quijano (maternos), y Rosa Amelia Castro
Hernández (paternos), con sumo respeto y grata memoria por haberme brindado su confianza,
guiarme en el buen camino y haber sido como mis segundos padres.

A LA UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR:
Por su formación académica.

A MIS COMPAÑEROS DE TESIS:

Especialmente a Susana por su apoyo, comprensión y compañerismo, así también por haber
luchado juntos, durante el presente trabajo, y demás amistades.
JOSÉ ISAÍAS

________________________________

DEDICATORIA

A DIOS TODOPODEROSO:
Por permitirme la vida y darme la iluminación hasta ver coronado mí triunfo académico.

A LA MEMORIA DE MÍ PADRE:
Felipe Palma Mejía de grata recordación por su amor y sabios consejos, que siempre van conmigo,
desde el cielo estará junto a mí celebrando mi triunfo.

A MÍ MADRE:
Feliciana Gómez Vda. de Palma, con especial cariño por haberme enseñado que con esfuerzo
sacrificio y voluntad se logra la meta propuesta, gracias por su apoyo y sus oraciones, sin ella no
hubiese logrado mi formación profesional.

A MIS HERMANOS Y HERMANA:

Por su apoyo y cariño en la tristeza y la alegría para llegar a finalizar mi carrera.

A MIS SOBRINAS(OS):
Con amor fraternal.

A LA CONGREGACIÓN DE RELIGIOSAS HERMANAS BETHLEMITAS:

Por darme la oportunidad de educarme en sus centros educativos y compartir experiencias en sus
comunidades por tantos años, los cuales recuerdo con mucha nostalgia., para ustedes que hicieron
posible mi educación por tantos años, Dios les pague con creces todo el bien que me han hecho.

A TODAS MIS AMIGAS(OS):

Especialmente a Licenciadas Silvia Yanira Reyes García y Ana Cristina Hernández González por
su solidaridad y comprensión, porque siempre han estado conmigo en los momentos que más he
necesitado su apoyo.

A MIS COMPAÑEROS DE TESIS:

Claudia y José por haberme permitido formar parte del grupo de trabajo y brindarme su amistad y
confianza.

A TODOS LOS MAESTROS:

Que sin egoísmo alguno, compartieron sus conocimientos, siendo guía en el camino del saber;
para ustedes mi respeto y gratitud.

A LA UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR:
Por haberme admitido como estudiante y permitir graduarme en esta Facultad de la que estaré
orgullosa por siempre, “Hacia la Libertad por la Cultura”.
BLANCA SUSANA

______________________________

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO - I:
MARCO DE REFERENCIA
1.1. Antecedentes de Investigación
1.2. Marco Histórico
1.3. Marco Doctrinario Conceptual

CAPÍTULO - II:
RELACIONES DEL DERECHO REGISTRAL CON OTRAS DISCIPLINAS
2.1. Relaciones con nuestro Derecho Positivo
2.2. Relaciones con el Derecho Constitucional
2.3. Relaciones con el Derecho Mercantil
2.4. Relaciones con el Derecho Civil
2.5. Relaciones con el Derecho Tributario
2.6. Relaciones con el Derecho Administrativo
2.7. Relaciones con el Derecho Penal
2.8. Relaciones con el Derecho Procesal Civil
2.9. Relaciones con el Derecho Notarial
2.10. Relaciones con el Derecho Agrario
2.11. Relaciones con el Derecho de Familia
2.12. Relaciones con la Ley Procesal de Familia

CAPÍTULO - III:
DERECHO REGISTRAL
3.1. Diferentes denominaciones del Derecho Registral
3.2. Diferentes conceptos utilizados del Derecho Registral
3.3. Diferentes títulos y documentos inscribibles en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
3.4. Principios Registrales
3.5. Sistemas Registrales aplicables en nuestro país: Real y Personal

CAPÍTULO - IV:
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS EN RELACIÓN AL DERECHO DE PROPIEDAD
4.1. Cuadro # 1: Opinión sobre la modernización del Registro
4.2. Cuadro # 2: Opinión sobre la falta de recursos técnicos del Registro
4.3. Cuadro # 3: Opinión sobre el incumplimiento del Registro en atención al servicio prestado al
usuario
4.4. Cuadro # 4: Opinión sobre soluciones para mejorar la Problemática del Registro
4.5. Cuadro # 5: Opinión sobre la falta de recursos estatales que incide en su mal funcionamiento
4.6. Cuadro # 6: Opinión sobre la función administrativa del Registro
4.7. Cuadro # 7: Opinión sobre la prestación de un mejor servicio al usuario en relación al Derecho
de Propiedad
4.8. Cuadro # 8: Opinión sobre la falta de autoridad del Registro
4.9. Cuadro # 9: Opinión sobre el fenómeno presupuestario
4.10. Cuadro # 10: Opinión sobre los salarios de los empleados del Registro

CAPÍTULO - V:
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1. Conclusiones
5.2. Recomendaciones
Anexos
Bibliografía General
________________________________________

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de investigación, constituye una investigación documental empírica o de campo

sobre el análisis de las funciones del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, se presenta a la
Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales de la Universidad de El Salvador, como requisito de
graduación.

El propósito de la investigación consiste en formular un estudio sistemático que contenga análisis

de las funciones del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro
en relación al ejercicio del derecho de propiedad.
Se trata de estudiar el desarrollo evolutivo que ha tenido el Derecho Registral, juntamente con la
creación del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, principalmente lo referente al Derecho de
Propiedad, pudiendo así constatar en el desarrollo del mismo, si dichas disposiciones legales se
encuentren acorde con la realidad cambiante de esta manera se podrá justificar el por qué de
nuestra investigación atendiendo a la trascendencia del problema del derecho de propiedad.

Además, este no sería un trabajo de investigación si no justificáramos el problema antes planteado,

por lo que este recae de por sí, al determinar si las medidas de protección al derecho de propiedad,
contempladas en nuestra legislación vigente están en consonancia tanto con las doctrinas como la
realidad actual que presenta la sociedad en relación el Derecho de propiedad.

El trabajo ha sido desarrollado por capítulos. De los cuales el primero de ellos contienen el marco
teórico de referencia en el que relacionamos alguna tesis que tratan sobre el estudio de nuestro
problema de investigación, así como también el Marco Histórico que nos permite ampliar nuestro
conocimiento y conocer la naturaleza jurídica de la situación planteada.

También presentamos un segundo capítulo que nos muestra el marco normativo legal a través del
cual fundamentamos el aspecto jurídico de nuestro tema de investigación.

Además damos a conocer un tercer capítulo denominado Derecho Registral, en el cual

desarrollamos distintas acepciones que se le asignan por diversos tratadistas conocedores de la
materia; también hacemos mención de diferentes títulos y documentos inscribibles en el Registro,
desarrollando los principios fundamentales que rigen a este derecho, enfocando los sistemas
registrales más utilizados como son: folio real y folio personal.

Tomando como cuarto capítulo El Análisis o interpretación de datos, el cual es producto de una
investigación realizada a través de encuestas dirigidas a empleados del Registro, las cuales nos
permitieron una tabulación de datos comprobando así nuestras hipótesis planteadas, que a pesar
de la intransigencia y negativa participación de algunos empleados de brindamos colaboración
logramos obtener información necesaria para el fin propuesto.

Aclaramos previamente que formulamos dos tipos de hipótesis que comprobamos en el desarrollo
de la investigación, los cuales directamente manifiestan la problemática del mal funcionamiento del
Registro en relación al derecho de propiedad, enfocando que las leyes vigentes escasamente
están en función del Derecho de Propiedad por no responder a la exigencia que demanda este
derecho; como también la falta de recursos técnicos económicos y la falta de autonomía del
Registro son factores determinantes que contribuyen al problema planteado.

Con ello, pretendemos desarrollar en el presente trabajo y comprobarlo mediante la utilización de

una adecuada metodología documental y de campo que permita conocer la circunstancia del mal
funcionamiento del Registro de la Propiedad en cuanto a su ejecución respecto al Derecho de
Propiedad.

Nuestro trabajo de investigación lo llevaremos a cabo tomando como punto principal el Registro de
la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro.

Para la realización de nuestra investigación utilizaremos un número determinado de personas no

menor de ocho que laboran dentro de las instituciones a quienes encuestaremos en su
oportunidad, con el objetivo de: Conocer la opinión de cada persona que puede llegar a ser no la
misma respuesta al final sino diversificada, hicimos un análisis del funcionamiento del registro que
fue posible alcanzar a través de dicha técnica, y como instrumento para obtener información veraz,
fue el cuestionario abierto para funcionarios y empleados de la Institución antes mencionada.
Y finalmente presentamos una serie de conclusiones y recomendaciones, en relación al Derecho
de propiedad, con el objeto de proporcionar un pequeño aporte para el mejor funcionamiento del
Registro que brinden al usuario un adecuado servicio, impidiendo de esa manera se vea afectado
el ejercicio del derecho de Propiedad.

Asimismo alcanzamos un objetivo general; que inicialmente nos habíamos planteado, el cual es
“Determinar en qué medida las funciones del Registro impiden el ejercicio del Derecho de
Propiedad de los Salvadoreños”.
__________________________________________

CAPÍTULO I: MARCO DE REFERENCIA

1.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN.

Algunas tesis de graduación que tratan sobre el estudio de nuestro problema de investigación,
mencionaremos las siguientes:

- “Ligeras observaciones a la Ley del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas vigente”, de

Jiménez F. Rodolfo, realizada en el año de 1901.

El autor en la tesis hace un estudio de los defectos de la Ley de Registro y algunas erradas
interpretaciones que de ella se hace, como es el evitar los fraudes haciendo sabedores de los
contratos celebrados entre dos o más personas, nuestra Ley, como es deseable no llena su
cometido. En tal caso la Ley se ha puesto en abierta contradicción con los internos principios de la
justicia y concluye manifestando que una de las principales causas son la mala interpretación de la
Ley o por ignorancia de la misma.

- “Implantación del Acta Torrens”, de Vaquerano, Isabel, realizada en el año de 1918.

En esta tesis, el autor hace un estudio del sistema de Registro que más se amolde a las exigencias
actuales del comercio y la agricultura, especialmente el acta Torrens en El Salvador, y para un
mejor desarrollo o enfoque jurídico divide su investigación en cuatro partes. En la primera hace una
pequeña reseña histórica de lo que fue el Registro en los principales países antiguos. La segunda
comprenderá las desventajas que aporta un buen sistema de Registro. La tercera se desarrolla del
Acta Torrens y en la cuarta se estudiará si el sistema Torrens daría buenos resultados en el país.

- “Somera consideración acerca del Registro de la Propiedad inmueble”, de Campos Enrique,

realizada en el año de 1935.

En esta tesis el autor hace un desarrollo breve acerca de la evolución que el derecho civil ha
sufrido, en relación al dominio y sostiene que el derecho de propiedad tiene límites, en el
reconocimiento del vínculo jurídico existente entre el bien y su dueño en tal forma, que las
facultades, uso, abuso y usufructo que él implica, no sean por nadie perturbadas, agregando que
es el hombre el culpable de que se tenga poca seguridad en el Registro y concluye que el Registro
en un principio fue un medio de exteriorización del dominio del derecho de propiedad para proteger
a terceros, y hoy en la actualidad favorece a la colectividad en cuanto a las necesidades
satisfechas a ella.

- “Comentario al Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca” de Jorge Alberto Barriere realizada en

el año de 1953.

El autor es su tesis hace un estudio de los Artículos que tratan de la tradición y demás derechos
reales, los cuales están íntimamente relacionados con el Registro de la Propiedad, transcribiendo
cada una de las disposiciones contenidas en las leyes hipotecarias anteriores a la vigente,
comenzando a desarrollar la primera Ley Hipotecaria del 11 de marzo de 1873, hasta llegar a la de
1897, incorporada en el Código Civil de 1904, bajo el capítulo IV, Título VI, libro II, y Ediciones del
Código de 1926 y 1947.

- “El Contrato Real de Hipoteca según nuestro Código Civil”, de Tomayo D. Modollo, realizada en el
año de 1958.

El autor en la tesis hace un estudio del contrato real de Hipotecas dando una definición de lo que
son los contratos de garantía, así como su origen y desenvolvimiento histórico con la mira de
garantizar en todo lo posible el cumplimiento de una obligación, se han creado los contratos reales
de garantía que afectan a un determinado bien ya sea mueble o inmueble del deudor, es decir, el
contrato de prenda o Hipoteca que nuestro Código Civil define en los artículos 2134 y 2157
respectivamente, y en todo su desarrollo señala disposiciones legales.

- “Breves Consideraciones al Régimen de Titulación de Inmuebles en la Legislación Salvadoreña”,

de Olmedo Lope Horacio José realizada en el año de 1969.

En esta tesis el autor hace un breve estudio. Describe primeramente la evolución de la propiedad
de la tierra desde el régimen colonial hasta la desintegración de las tierras comunales y ejidales,
luego analiza el actual régimen de titulación de inmuebles en sus tres ramas: 1) Régimen de la ley
Agraria, 2) Régimen de la Ley de Titulación de predios urbanos, 3) Régimen de la Titulación
Supletoria, posteriormente crítica al actual sistema de titulación y da la solución al problema, todo
en forma concisa y resumida. Finalmente reúne en forma cronológica toda la jurisprudencia
pertinente al tema desde que apareció la revista judicial en 1892 hasta 1965.

- “Derecho Registral, Contenido doctrinario y Práctico en la Legislación Salvadoreña”, de René

Rolando Rivera Argueta, realizada en el año de 1976.

En esta tesis el autor hace un estudio sobre el Derecho Registral, su contenido doctrinario y
práctico en El Salvador. El contenido principal de esta tesis es haber hecho un estudio acerca del
origen y evolución del Registro, desarrollando aspectos generales de las diferentes disciplinas que
estudian el Registro, así como también de aportes a nuestro país de cómo se puede hacer para
lograr un mejor funcionamiento del Registro, con esto logra el objetivo propuesto el de hacer un
breve estudio sobre el Derecho Registral, como dice Vaquerano: “El estudio de la propiedad ha
sido y será siempre objeto de una tarea interminable, dado el desarrollo sorprendente y complicado
que cada día van tomando la industria y el comercio en sus múltiples manifestaciones”. (1)

1.2. MARCO HISTÓRICO

Los elementos característicos que constituyen el Derecho de propiedad los encontramos en el

inicio de la existencia de la humanidad con las naciones más antiguas, aunque este es bien
discutido.

El derecho de Propiedad nace cuando la agricultura llega a su desarrollo más menos completo,
adaptándose a su evolución, es decir a las épocas por las cuales ha atravesado la humanidad.
MORGAN, es el primero que con conocimiento de causa ha tratado de introducir un orden preciso
en la historia de la humanidad; las cuales las enmarca en tres épocas principales las cuales son: a)
Salvajismo, b) Barbarie, c) Civilización, divide las dos primeras en estadios Interior, medio y
superior, según los progresos realizados en la producción de los medios de existencia. Porque
dice: “La habilidad en esa producción, es lo más apropiado para establecer el grado de seguridad y
superioridad de dominio en la naturaleza conseguido por la humanidad”. (2)
En resumen Salvajismo “es el período en que predomina la apropiación de productos naturales
enteramente formados; las producciones artificiales del hombre están destinadas, sobre todo a
facilitar esa apropiación. (3)

Barbarie, “período de la ganadería y de la agricultura, así como de adquisición de métodos de

creación más activa de productos naturales por medio del trabajo humano”. (4)

Civilización, “período en que el hombre aprende a elaborar productos artificiales, valiéndose de la

naturaleza como primeras materias, por medio de la industria propiamente dicha y el arte”. (5)

Los primeros vestigios respecto al control de la propiedad, los encontramos en los pueblos
egipcios, asirios y babilonios, pues en ellos existieron verdaderos catastros en donde se anotaban
las distintas mutaciones a la propiedad.

Grecia: “Aquí se sentaron las bases de los principios más sabios que en materia de derecho
debían servir a la Legislación Universal”. (6)

En el afán de proteger el crédito territorial, debido a la facilidad con que los deudores defraudaban
a los acreedores, ya que la garantía hipotecaria constituida sobre los inmuebles era generalmente
por todos aquellos que no fuesen los mismos contratantes que habían intervenido en el acto o
contrato, fue que pensaron corregir aquel defecto, haciendo público el gravamen por media de una
tablilla o lápida”. (7)

Algunos historiadores señalan que fue una Ley de Solón, la que mandó a poner hitos o señales en
las fincas gravadas, en la que se consignaban las cargas colocándolas en las partes más visibles
de la finca o terreno gravado a efecto de que fuesen generalmente conocidas. “Estas tablillas o
lápidas fueron conocidas como OSTRAKA, posteriormente como papiros y en la región del Ática
fueron llamadas PIEDRAS HAROI”.

Egipto: Se distinguen dos épocas, la Greco egipcia y la Egipcia Romana. En la primera, el

historiador DORS, considera que “la compra-venta hipotecarias se perfeccionaban por la
inscripción de la enajenación previa la percepción del impuesto correspondiente, teniendo aquella
carácter constitutivo”. (9)

En la segunda, sitúa Urcicinco Álvarez, “el llamado Registro de Documentos nacido en virtud de
exigencias de Tributación Fiscal cuyo registro tenía una doble finalidad: la de Archivo, la
información y publicidad. Se conoció un perfecto catastro de la propiedad inmueble para controlar
el pago del impuesto pues eran celosos en la seguridad de la riqueza. En el primer siglo de la
dominación romana se sitúa la institución “BIBLIOTECA”, relativa a la adquisición de los bienes
inmuebles que constituye un verdadero registro de inmuebles con fines catastrales y sin
antecedentes pre-romanos”. (10)

Roma: los romanistas y Coviello y Gianturco, sostiene que en el Derecho Romano, “la publicidad
no sólo fue desconocida sino que ni siquiera era puesta en práctica una normal publicidad en las
transiciones inmobiliarias; tenían los romanos formas solemnes y públicas para el acto constitutivo,
pero sin efectos de publicidad frente a terceros” (11); si esto era así, si existía un desconocimiento
total de la publicidad, en sentido genérico, con mayor razón quedaba desechada la implantación de
un sistema registral de efectos publicitarios.

Derecho Germánico: La propiedad comenzó siendo colectiva, de la tribu y por virtud de

distribuciones sucesivas nació la propiedad privada de la caza y el terreno ajeno. La posesión
temporal de la parte que se atribuye a cada uno en el campo común y continúa siempre la parte
que conserva el carácter colectivo y así llegar hasta la propiedad individualizada.

Roca y Serrano, cita de Chico y Ortiz (12), sitúa al verdadero antecedente del Registro de la
Propiedad en el Derecho Germánico, en el que más transmisiones inmobiliarias y la constitución de
gravámenes se hacían en forma solemne y simbólica, acostumbrándose a tomar nota del acto de
la transferencia en los Archivos judiciales o del Consejo Municipal y más tarde, en un Libro
Registro, germen del actual Registro de la Propiedad; éstos libros que en un principio sólo servían
para recordar, pasan luego a hacer prueba, después a declarar y por último a constituir los
derechos a que se refieren.

Francia: Aquí permaneció el sistema Romano y la primera reforma que se intentó para remediar
tales males. Enrique III, 1581, fue entonces cuando se expidió un decreto declarado sujetos al
Registro Público, todos los contratos de venta, arrendamientos, testamentos y prestaciones que
excedieran de cinco escudos. Tal disposición causó muchos disgustos a los magnates, pues les
impedía continuar la misma forma pomposa de vida, sin que se enterasen del estado de sus
haciendas.

En 1606, en el reinado de Enrique IV, su ministro Sully expidió otro nuevo decreto renovando el
anteriormente escrito, desgraciadamente con el mismo resultado.

Más tarde con el reinado de Luis XIV, su Ministro Colbert, queriendo poner cortapisas a los abusos
incalificados de los cortesanos, decretó su famoso edicto de mayo de 1673, fijando la preferencia
de los acreedores por medio del Registro, en su Art. 21 que decía: “Los acreedores cuyos créditos
hubieran sido registrados, serán preferidos por los inmuebles sobre los cuales hubiesen hecho sus
anticipos, a los demás acreedores, aunque fuesen anteriores o privilegiados”. Este decreto duró
escasamente un año, pues encontró oposiciones hasta en el parlamento, quedando siempre las
mismas dificultades para la verificación de las transacciones, por no poderse averiguar, con más o
menos exactitud, los gravámenes que afectaban la propiedad del inmueble.

En 1772, en el reinado de Luis XV, se publicó un edicto creando las células de rectificación por
medio de las cuales aquel que las adquiría permanencia propietario de la finca adquirida, sin que
nadie pudiera perjudicarlo, para expedir estas células se publicaban edictos en el término de dos
meses podían presentarse todos los acreedores del que enajenaba la tierra con el objeto de
discutir sus créditos. El deseo y la conveniencia de acercarse cada vez a un resultado satisfactorio
siguieron su curso, proponiendo reformas y derogando la antigua, hasta que en 1785 se dio un
paso gigantesco en la creación de la Ley de Transcripciones en materia de Hipotecas. (13)

España: Antes de la influencia romana y germánica no puede hablarse de organización de este

derecho, aún cuando ya se efectuaban transacciones a través de ritos o sacramentos. Con la
influencia de los romanos y germánicos, se desató una lucha respecto a las solemnidades
constitutivas de los primeros y con la publicidad y formas solemnes, dando lugar nuevamente a la
clandestinidad de tantos problemas que había causado antiguamente.

Los males de la clandestinidad se dejan sentir, a partir del siglo XVI, en el que se intensifican las
relaciones jurídico-inmobiliarias y el comercio en general. Era preciso adoptar esos medios de
publicidad adecuados y la necesidad de ellos dio lugar a una reacción legislativa planteada en las
siguientes fases:

A) PRAGMÁTICA DE 1539: A petición de las Cortes de Madrid de 1528 y más que todo de las
cortes de Toledo, dictaron Don Carlos y Doña Juana la pragmática de 1539 complementada por la
que en su día dictó Felipe II en 1558, a petición de las Cortes de Valladolid, creando lo que se
llamó “Registro de Censos y Tributos”. (14)
En dichas pragmáticas se ordenaba que se llevase en cada ciudad, Villa o lugar donde hubiese
cabeza de Jurisdicción, un libro en el que se registrasen o tomasen razón las ventas de inmuebles,
hipotecas, o imposición de censos y tributos.

La falta de toma de razón impedía que dichos asientos hiciesen fe, ni que se juzgara sobre ellos, ni
que fuera obligado el tercer poseedor a cosa alguna. El Registro era reservado pero el registrador
podía certificar sobre la existencia de cargas.

Fracasó este intento en la práctica al no observarlo los tribunales de justicia, aferrados todavía al
derecho romano, por lo que Felipe V, conminó a su cumplimiento la pragmática de 1913, a la vez
que estableció el Registro en iodos los lugares aunque no fueran cabeza de jurisdicción. (15)

B) PRAGMÁTICA DE 1768: Ante la inefectividad de las anteriores pragmáticas, Carlos III, dictó el
31 de enero de 1768, la que crea los llamados “Oficios o contadurías de Hipotecas Sustitutivos del
antiguo registro de censos y tributos y que tuvo plena efectividad. Mediante dicha programática se
instaura un sistema de registración de determinados actos relativos a cargas y gravámenes, siendo
su contenido relativo a: organización, a cargo de escribanos de ayuntamiento; actos, tales como:
imposiciones, ventas y redenciones de censos y tributos, ventas de bienes raíces gravados con
cargas, fianzas en que se hipotecasen tales bienes, fundaciones de mayorazgos y obras pías,
actos que tengan especial y expresa hipoteca o gravamen con expresión de ellos, o su liberación o
redención; modo de llevar los oficios, la toma de razón se hacía en el lugar de situación de la finca
gravada y los datos que se hacían constar estaban sujetos a un encasillado previo en virtud de la
copia del instrumento. (16)

Los registros eran públicos, expidiéndose certificaciones de sus asientos, los instrumentos
registrados o no, carecían de valor ante los Tribunales.

El cumplimiento efectivo de este modesto sistema registral recibió un fuerte refuerzo con el real
decreto del 31 de diciembre de 1829 que implantó el impuesto de hipotecas, precedente directo del
actual impuesto de derechos reales, que se entrelazó con las contadurías, en virtud de Decreto real
de 23 de mayo de 1845.

“A la llegada de los conquistadores a nuestra América, predominaba la propiedad comunal, lo que

se deja ver en el conjunto de normas que se elaboraron después de la conquista, para regular las
comunidades indígenas, que es la única forma de tenencia de la tierra que se conservó de aquel
período.

En la época colonial, la distribución de la tierra se efectuó de la siguiente manera:

1) Tierras de propiedad de la Corona española.

2) Tierras de Propiedad Privada, que comprendían:

a) Tierras adjudicadas a los conquistadores.
b) Tierras de composición, eran tierras que pasaban del límite fijado por el título, pero pagado su
precio a la corona; y pasaban a ser parte de los terratenientes.
c) Tierras realengas, que eran tierras sin dueño, que se devolvían al rey si no se utilizaban con el
fin destinado por este.

3) Tierras de la propiedad de la Iglesia.

4) Tierras de propiedad colectiva, entre ellas:

Fundo Legal: que eran tierras enmarcadas dentro de los pueblos y destinadas a la construcción de
casas de las familias indígenas. Se formaban midiendo 600 varas hacia los cuatro puntos
cardinales a partir de la Iglesia.

Ejidos: que en su sentido natural significa el campo común de todos los vecinos de un pueblo. Se
dio esta clase de propiedad con el establecimiento del Régimen Municipal, por parte de los
españoles, ya que propició que toda villa, ciudad, pueblo, etc., tuviera su competente Ejido
Municipal: lo cual se ve sobre todo en las Ordenanzas de 1573, en tiempo del rey Felipe II.

Tierras de Propios: eran otorgadas a los Cabildos, (se llama así al Ayuntamiento o Corporación que
rigen los destinos de los pueblos) a la vez que incrementan sus ingresos para financiar los
servicios municipales.

Tierras de carácter Comunal: era la tierra otorgada en comunidad a los indios, llamada Propiedad
Comunal, de repartimiento de parcialidades indígenas.

Después de tantos años, bajo dominio español, vino la Independencia, que trajo algunos cambios
en la distribución de la tierra, tales como: derogación de todas aquellas leyes relativas a la
propiedad de tierras de la Corona Española; desaparecimiento poco a poco de la propiedad
eclesiástica, aumentando la extensión de los latifundios formados por propietarios criollos y
españoles, pero manteniendo en gran parte, la forma de distribución de la tierra implantada por los
españoles”. (17)

Para romper con la indivisión de la propiedad poseída por comunidades. La Cámara de Senadores
de la República de El Salvador, el 23 de febrero de 1881, dictó la Ley de Extinción de
comunidades, previniéndose al Poder Ejecutivo por Decreto del 23 de marzo del mismo año, dar el
Reglamento de dicha Ley, el que fue dado como “Reglamento para la división de Terrenos
Comunales, el día 1º de mayo de 1881. (18)

Posteriormente, el 2 de marzo de 1882, se dictó la ley de Extinción de Terrenos Ejidos, por lo que,
cualquier poseedor de terreno ejidal, podía reclamar en propiedad una parcela de terreno, la que
inmediatamente después de pagar su precio era adjudicada.

Estas leyes rompieron con la estrecha unidad, mantenida hasta entonces, por los indígenas y
ladinos, haciendo que estos se dispersasen por todo rumbo en busca de mejores oportunidades de
trabajo, pues la tierra se fue adquiriendo por aquellos que tenían mejores posibilidades
económicas.

De esa época para acá, la regulación sobre la propiedad inmobiliaria se ha mantenido sobre las
bases del Código Civil de 1860 y sus sucesivas ediciones; Decretos y Acuerdos dictados en torno a
la adquisición de precios comunales, ejidales u baldíos; Ley de titulación de predios urbanos del 17
de mayo de 1900, publicada en el Diario Oficial del 20 de junio del mismo año, que ha traído varias
reformas; Leyes Agrarias de 1907 y de 1941; Ley de arrendamiento de tierras dictada el 1º de
noviembre de 1974, ley del Instituto Salvadoreño de Transformación Agraria del 26 de junio de
1975, Decreto 207; Ley de Catastro del 21 de mayo de 1974, Ley de Propiedad Inmobiliario por
Pisos y Apartamientos de fecha 21 de febrero de 1961, etc.

En cuanto a la evolución que ha tenido en nuestro país, el Registro de la Propiedad Raíz e

Hipoteca podemos señalar lo siguiente: en la época colonial, todo era controlado por los Cabildos o
Ayuntamientos que eran los encargados de la dirección de los municipios y estaban sujetos a la
autoridad de los Magistrados nombrados por el Consejo de Indias y del Monarca Español, ya fuese
Virrey, Gobernador o Capitán General. (19)
Los primeros vestigios que hemos encontrado sobre este Registro son los siguientes:

El Decreto Legislativo del 24 de octubre de 1830, que fijaba la tarifa de los derechos que debían
percibir las personas que están al servicio de las oficinas de tribunales y juzgados, abogados,
procuradores, agrimensores, etc. en su Art. 5 numeral 1, da a entender que los escribanos notarios
llevaban el registro de hipotecas otorgadas ante sus oficios. (20)

El numeral 8 del Decreto de Gobierno del 17 de junio de 1835, que dictaba providencias para
descubrir los terrenos realengos y sobre su venla y composición, nos expresa la existencia de otro
registro, así “Los poseedores de terrenos, sin título de propiedad, porque lo hayan perdido por
cualquier evento, ocurrirán a la Intendencia General solicitándolo con pruebas competentes de su
pérdida, para que se registren los originales en el archivo del juzgado extinguido de tierras, y no
encontrándose, ni justificando plenamente aquellos que efectivamente tuvieron título de propiedad,
serán obligados a entrar en moderada composición sin otros trámites que la medida y valúo por
peritos, como queda establecido, dándoles en consecuencia el expresado título. (21)

El Decreto Legislativo del 1 de marzo de 1847, destinando los terrenos baldíos para la amortización
de la deuda pública y fijando la manera de denunciarlos y venderlos, reafirma, en su Art. 3, lo dicho
respecto al Registro de Hipotecas llevados por los Notarios, al establecer que éstos rindieran
información sobre las hipotecas a favor del Fisco. (22)

Como oficina, ya a cargo de un notario, lo encontramos en el Código Civil, declarando Ley de la

República por Decreto del Poder Ejecutivo de fecha 23 de Agosto de 1859, del cual en la edición
de 1860, el Art. 2336, estableció que: “En cada capital de departamento habrá un registro de
hipotecas y estará a cargo de un escribano nombrado por el Presidente de la República”.

El Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca tal y como lo conocemos fue creado por la Ley
Hipotecaria del 15 de marzo de 1881, esta ley creó y dio nacimiento al actual Registro y se
encuentra vigente desde el 21 de mayo de 1881.

No obstante las regulaciones mencionadas anteriormente, el 11 de marzo de 1873, durante la

administración del mariscal Santiago González, fue decretada la primera ley Hipotecaria, llamada
también, dada su extensión, 383 artículos, Código Hipotecario. Esta Ley se dictó al influjo de la Ley
Hipotecaria española de 8 de febrero de 1861, publicada en el boletín oficial el 26 de abril de 1873
y en ella se derogó todas las disposiciones relativas al registro, anotación y cancelación de
hipoteca contenidas en el Código Civil de 1860.

En dicha Ley se estableció un Registro General de la Propiedad Inmueble de toda la República a

cargo de tres funcionarios llamados “Registradores con la dotación señalada en la Ley del
Presupuesto General”, cuyas oficinas operaban en San Salvador, Santa Ana y San Miguel, y sus
jurisdicciones eran iguales a las de las Cámaras de 1ª Instancia del Supremo Tribunal de Justicia,
esta Ley según la Revista de Justicia, 3ª Época, publicada por el Ministerio de Justicia, no tuvo
vigencia a pesar de esta derogatoria nunca tuvo aplicación práctica.

El 15 de marzo de 1881, fue aprobada en la Cámara de Senadores un nuevo decreto dando una
Ley Hipotecaria, la que fue aprobada por la Cámara de Diputados el 21 del mismo mes y año, y
finalmente, la sancionó el Presidente de la República doctor Rafael Zaldívar y su Ministerio de
Justicia, doctor Salvador Gallegos, del 22 de marzo. Sin embargo, la puesta en marcha de la
naciente Institución se hace en mayo de 1881 y, es hasta en febrero de 1882, que se fija para las
oficinas registrales un horario especial que comprendía todos los días no feriados, desde las doce
del día hasta las cuatro de la tarde. En el decreto respectivo se establece que el 15 de febrero de
1881 se tendrá también como punto de partida para el cómputo de los plazos establecidos en la
referida ley, conforme esta ley, se establece un Registro General de la Propiedad Inmueble de toda
la República, con tres oficinas ubicadas en San Salvador, Santa Ana y San Miguel, las cuales
tenían como demarcación la misma señalada para cada una de las Cámaras de 1ª Instancia del
Supremo Tribunal de Justicia.

En la Revista de Justicia citada, señalan que esta ley es la que realmente estableció en el país el
registro Inmobiliario, argumentando que el Art. 695 del Código Civil actual, establece en su último
inciso que “Los títulos de actos o contratos anteriormente al día 26 de mayo de 1881 deben
inscribirse sin necesidad de antecedente”.

Los registros dependerían del Ministerio de Justicia y se ordenaba la creación, bajo el mismo
Ministerio, de una Dirección General del Registro de la Propiedad y de las Hipotecas. Prescriba
esta Ley, que los registradores debían rendir una fianza por la cantidad de tres mil pesos o
hipotecas de una finca de igual valor, para poder entrar en posesión de su empleo.

En cuanto al modo de llevar los Registros, señalaba que el registro de dividirá en dos secciones:
una que se titulará de la propiedad y otra de las hipotecas, cada una con libros diferentes
numerados por orden de antigüedad. La Sección de Propiedad comprende todas las inscripciones,
anotaciones preventivas, cancelaciones y nota de todos los títulos sujetos a inscripciones, con
excepción de las inscripciones, anotaciones y cancelaciones de las hipotecas. A cada finca se
abrirá un registro particular, numerándola por orden riguroso de fecha de inscripción, asentado por
primera partida del registro particular la primera inscripción que se pida, siempre que sea la
traslación de propiedad. Los asientos relativos a cada finca se numerarán correlativamente y se
firmarán por el registrador. La Sección de Hipotecas se llevará en dos libros, uno por orden de
fechas y otro por orden alfabético del Apellido del dueño del inmueble que se hipoteca. Estas
disposiciones evidencian que se adoptaba el sistema de Folio Real en una forma incipiente.

Esta Ley de 1881 fue sustituida por la Ley Reglamentaria de Registro Público decretada el 28 de
febrero de 1884 bajo la administración del Dr. Rafael Zaldívar. Comenzando por su denominación,
reflejaba en mejor forma el sentido de la institución, porque como lo afirma Oliver en su Derecho
Inmobiliario, se denominó Ley Hipotecaria, Legislación Hipotecaria o Sistema Hipotecario, a partir
de la Ley española de 1861, queriéndose con ello abarcar el conjunto de reglas dictadas para dar
seguridad a los acreedores que prestan dinero a los propietarios con hipotecas las fincas, facilitar a
estos la devolución de las sumas prestadas y, establecer el crédito territorial; pero, ni todas las
leyes hipotecarias o conocidas con tal nombre tratan exclusivamente del derecho de hipoteca, ni la
Ley Hipotecaria se limita a una ordenación de tal derecho. Fuera de la denominación de la Ley, hay
aspectos de mucho interés que fueron incluidos en ella, mejorando el sistema de 1881.

En vista de que había poca experiencia en lo que respecta a funcionamiento del Instituto recién
creado, dio modelos en los que a base de fórmulas, el personal del Registro fue trabajando en
mejor forma. Al final del texto de la ley, aparecen esos modelos sobre inscripciones y lo que es
más importante es el modelo 11 que se refiere al “índice de las personas”, adoptando en forma
clara el sistema de Folio Personal que ha persistido hasta la fecha.

La Ley de 1884 fue sustituida por la Ley del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas decretadas
el 14 de mayo de 1897 y publicada en el Diario Oficial de 25 de junio del mismo año. Esta Ley dio
una conformación muy propia a la institución registral, tomando en consideración la experiencia del
país. La comisión de Juristas que tuvo a su cargo la elaboración de los Proyectos de la Ley y
Reglamento del Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas, fue integrada por los doctores Ricardo
Moreira y Teodosio Carranza, por acuerdo de 19 de septiembre de 1896 y presentó sus proyectos
el 25 de noviembre del mismo año.

En parte de la exposición de motivos con que presentaron sus proyectos, los autores decían: “Para
la elaboración de este trabajo, hemos consultado todas las leyes que sobre la materia se han
emitido en El Salvador y la Legislación Hipotecaria de otras naciones y civilizadas, especialmente
las de México, Italia, España, China y Costa Rica, pero lo que nos ha servido de guía, sobre todo,
ha sido la experiencia de las dificultades con que ha tropezado en la aplicación de la Ley actual a
los casos ocurridos”.

Una de las sustanciales innovaciones de la Comisión, fue la de distribuir la regulación registral en

una Ley cuyo proyecto tenía 84 artículos y un Reglamento, proyectado con 67 artículos. Además,
la comisión reformó varios artículos del Código. El Presidente de la República Rafael Antonio
Gutiérrez sancionó el decreto el 31 de mayo de 1897. De esa manera, se dio una nueva
reglamentación al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, y siguiéndose las recomendaciones
de la Comisión, cuando en 1904, se hizo una nueva edición del Código Civil, fueron incluidas las
disposiciones de la Ley y del Reglamento en su texto.

Y el Código Civil de 1926 y 1947, tal como aparece en la legislación vigente, especialmente en los
Artículos 673 y 744, esta ley regula la actual organización y funcionamiento de los Registros,
Mientras se tramitan las inscripciones de acuerdo al sistema de Folio Personal. También rige la
nueva ley que regula el Sistema de Folio real desde 1986 entró en vigencia la Ley de
Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y su Reglamento.

De 1986 a 1992, ya iba a entrar en vigencia el Sistema de Folio Real en toda la República, pero
este sistema sólo se dio en San Salvador. En todos los demás Registros se aplica el sistema de
Folio Personal.

Cabe mencionar que en El Salvador unos de los fenómenos que contribuyó a la formación del
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas fue la introducción del cultivo del calé en Centro
América, especialmente cuando este se dio en El Salvador.

Por su parte, el Estado fomentó la producción cafetalera sus políticas económicas liberales.
Asimismo impulsó la privatización de aquellas tierras que fueran utilizadas para producir artículos
de exportación, pero no hizo lo mismo por los agricultores y campesinos que no participan
directamente en la economía de exportación.

Una vez bien establecido el cultivo del café paso a ser una fuente principal de la economía de
exportación la cual buscaba crear condiciones adecuadas para asegurar el aumento de la
participación salvadoreña en los mercados internacionales y la producción para el mercado interno.

Para promover la expansión agrícola el Estado implementó algunas políticas económicas dentro de
las cuales encontramos el establecimiento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y otros
Registros de transacciones económicas para que el gobierno pudiera regular las compras y las
ventas de los productores agrícolas y los comerciantes.

Otras de las medidas más importantes que se dictaron estaban encaminadas a liberar la propiedad
de la tierra especialmente de la más fértil para el mercado de compraventa, esto significó que el
Gobierno actúo para privatizar (cobrar en manos de propietarios individuales) las tierras que hasta
fines del siglo XVIII estaban en manos de comunidades indígenas y de las municipalidades.

Además el Estado vendió a especuladores y productores de todo tipo gran cantidad de tierras que
se consideraban de propiedad nacional.

Uno de los aspectos más importantes en que el Estado intervino inicialmente en el fomento de la
agricultura comercial reformando las leyes que tenían que ver con la tenencia de la tierra y con la
agricultura en general. Debe recordarse que El Salvador pasó a la vida independiente con unas
leyes de tenencia de la tierra y ocupación de suelo que se habían heredado de tiempos de la
colonia. Esta tradición legal, buscaba conciliar los intereses de hacendados y grandes productores
como las de las comunidades campesinas indígenas.

Principalmente la historia del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas se encuentra dividida en

tres períodos fundamentales los cuales son:

A) El primero de 1860, con el nacimiento de nuestro Código Civil a 1897, época en la que se
promulgó la Ley del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y su respectivo Reglamento.

B) El segundo que comienza en el año últimamente indicado hasta 1985, iniciándose así la Ley de
Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca, y su respectivo Reglamento,
entrando en vigencia el 26 de mayo de 1986.

El período a y b, tuvieron sus principales características.

El primero se distingue por la aplicación de las antiguas notarias de Hipotecas, a las que se refiere
nuestro Código Civil que data desde 1860, y las leyes Hipotecarias o Códigos Hipotecarios.

Y el segundo significó la inclusión de la Ley y su Reglamento incorporado en nuestro Código Civil y

el establecimiento de un Registro de la Propiedad inmueble en todo el Estado.

C) Hoy día el nuevo Registro Social de Inmuebles ha sido creado para impulsar la modernización Y
tecnificación, para garantizar a los usuarios un servicio eficiente, dinámico y acoplándose a las
necesidades que determinan el proceso económico y social del país, velando y guardando el
derecho de propiedad que corresponda a cada ciudadano.

1.3. MARCO DOCTRINARIO CONCEPTUAL

El Registro de la Propiedad es definido por Osorio como “institución destinada a inscribir la

titularidad y condiciones del dominio de un bien inmueble determinado, a efectos de la contratación
sobre lo mismo y como garantía para las partes contratantes, no sólo en lo que se refiere el bien en
sí mismo, sino también a las circunstancias personales del propietario (inhibiciones, embargos,
promesas de venta, etc.).

Se inscriben asimismo en el Registro los deberes reales que poseen sobre el inmueble”. (23)

En cambio Cabanellas lo concibe en “Institución fundamental en la protección del dominio y demás

derechos reales, a cargo de la oficina de igual nombre y reflejada en los libros y asientos
correspondientes, donde se anta o escribe lo relacionado con la creación, modificación, transmisión
y extensión de tales derechos para su constancia, defensa y eficacia ante, terceros”. (24)

Se entiende por Registro de la Propiedad como una Institución encargada de velar por la
protección del derecho de la propiedad privada de los particulares en una forma sistematizada,
legalizando jurídicamente las mutaciones de los bienes inmuebles.

Asiento de presentación es definido por Osorio como “Primera y sucinta toma de razón de un título
en el Registro de la Propiedad. A esa fecha se retrotrae la inscripción posterior, con la pululación
consiguiente frente a terceros (25). En cambio Cabanellas los define como “El registro de la
propiedad, primera y sucinta toma de razón de un título” (26). Se entenderá por asiento de
presentación como aquel acto primario y necesario del cual depende un ordenamiento jurídico en
cuanto al derecho de los particulares contra terceros.
Principios Registrales es definido por Zanz como “Las reglas fundamentales que sirven de base al
sistema hipotecario de un país determinado y que pueden determinares por inducción o
abstracción de los diversos preceptos de un derecho positivo” (27). En cambio José Luis Pérez lo
concibe como “Las reglas ideas fundamentales que sirven de base al sistema inmobiliario registral
de un país determinado” (28). Para Ramos Folques lo “Considera que son fundamentos cardinales
de un sistema”. (29)

Se entenderá por principios registrales las bases fundamentales en torno a las cuales giran todas
las normas que garantizan la seguridad, eficacia y certeza al tráfico inmobiliario.

Inscripción es definido por Cabanellas como “Anotación, matrícula, afiliación o ingreso en

determinadas asociaciones, constancia escrita en una oficina pública” (30). En la Enciclopedia
Jurídica de Omeba lo concibe como “Acción efecto de tomar razón de actos o documentos en
registros públicos, en sentido estricto, se refiere únicamente a los asientos que se hacen en el
Registro de la Propiedad y en el de comercio”. (31)

Se entenderá por Inscripción asiento que de los actos contratos se hacen en los libros del registro
para garantizar el derecho de propiedad inmobiliaria.

Ley es definido por Cabanellas como “Una de las fuentes, tal vez la principal, del Derecho, en
sentido amplio, se entiende por Ley toda norma jurídica reguladora de los actos y de las relaciones
humanas aplicables en determinado tiempo y lugar” (32). En cambio el C.C.: lo concibe como “una
declaración de la voluntad soberana que, manifestada en la forma prescrita por la Constitución,
manda, prohíbe, permite”. (33)

Se entenderá por Ley la declaración unilateral, coercible y aplicable a la conducta del hombre y sus
relaciones con sus semejantes que manda, prohíbe o permite hacer algo.

Oficinas del Registro es definido por Cabanellas como “Lugar de trabajo; específicamente el que se
ocupa de organizar y dirigir actividades materiales, de tramitar asuntos o expedientes, de liquidar
cuentas y efectuar cobros y pagos, de obtener Informes, realizar propaganda y otras tareas que
suelen hacerse en gran parte por escrito o local, departamento o despacho en que trabajan
empleados de la administración pública o particulares” (34). En cambio Ossorio lo define como
“Local, departamento o despacho en que trabajan empleados de la administración Pública o
privada”. (35)

Se entenderá por oficinas del Registro el establecimiento creado legalmente por parte del
Ministerio de Justicia, destinado para atender todo aquel interesado en salvaguardar su derecho.

Derecho Registral es definido por el De. Barriere Como “El conjunto sistematizado de normas
reguladoras del tráfico inmobiliario con efectos de publicidad” (36). En cambio Jerónimo lo concibe
como “Conjunto de normas que regulan los derechos reales inscribibles, determinan los efectos
que las acciones personales adquieren contra terceros por la anotación y fijan el especial alcance
de las prohibiciones para adquirir”. (37)

Se entenderá por Derecho Registral al conjunto sistematizado de reglas y principios rectores y

reguladores del Derecho Inmobiliario con finalidad de evitar fraudes contra terceros y controlar la
riqueza inmobiliaria del país.
CITAS BIBLIOGRÁFICAS DEL CAPÍTULO I

(1) Vaquerano, Isabel: Implantación del Acta Torrens en El Salvador, Tesis (UES), San Salvador, 1918, Pág. 7.
(2) Engels, Federico: El origen de la Familia, la propiedad y el Estado, Xa Edición. Editores mexicanos, S.A. México, 1980, Pág. 22.
(3) Ibíd. Cf. Pág. 23.
(4) Ibíd. ef. Pág. 23.
(5) Engels, Ob. Cit. Pág. 30.
(6) Isabel Vaquerano, Implementación del Acta Torrens en El Salvador, Tesis (UES), San Salvador, 1918, Pág. 9.
(7) Jiménez, Rodolfo: Ligeras Observaciones a la Ley de Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas vigente Tesis (UES), San
Salvador, 1901, Pág. 1
(8) Ibíd. Ob. ef. Págs. 10 y sig.
(9) Chico y otros, Ob. Cit., ef, Pág. 10 y sig.
(10) Ibíd. Ob. Cf. Pág. 10 y sig.
(11) Ibíd. Ob. ef. Pág. 12 y sig.
(12) Chico y otros, Ob. Cit., cf. Págs. 12 y sig.
(13) Vaquerano, Ob. Cit. ef. Págs. 8 y sig.
(14) Apuntes de derecho Inmobiliario Registral. José María Chico y Ortiz y Juan Francisco Bonilla Enzina. Págs. 35 y sig.
(15) Apunte s de Derecho Inmobiliario Registral. José María Chico y Ortiz y Juan Francisco Bonilla Enzina. Págs. 35 y sig.
(16) Ibíd. Ob. Cit. Págs. 35 y sig.
(17) Olmedo Lope, Horacio José: Breves Consideraciones al Régimen de Titulación de Inmuebles en la Legislación Salvadoreña.
Tesis (UES), 19, Págs. 7 y sig.
(18) Ob. Cit. Cf. Pág. 83.
(19) Historia de la Humanidad, de su cultura e Instituciones, 60 siglos de historia.
(20) Recopilación de las Leyes de El Salvador. En Centro América. Presbítero y Dr. Isidro Menéndez, 2ª Edición, Págs. 159 y Sig.
(21) Recopilación de las Leyes de El Salvador. En Centro América. Presbítero y Dr. Isidro Menéndez, 2ª Edición. Págs. 159 y sig.
(22) Recopilación de las Leyes de El Salvador. En Centro América. Presbítero y Dr. Isidro Menéndez, 2ª Edición. Págs. 263 y sig.
(23) Osorio, Manuel: Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Pág. 655.
(24) Cabanellas, Guillermo: Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo VII, Pág. 99.
(25) Ibíd. Cf. Pág. 69.
(26) Ibíd. Cf. Pág. 388.
(27) Pérez Lassala, José Luis: Derecho inmobiliario Registral, Tesis (UES), Pág. 103.
(28) Ibíd. Ob. Cf. Pág. 105.
(29) Chico, José Mario y otros: Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, Tesis (UES), Pág. 156.
(30) Cabanellas, Ob. Cit. Pág. 431, Tomo IV.
(31) Enciclopedia Jurídica de Omeba, Pág. 10, Tomo XVI.
(32) Cabanellas, Guillermo: Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo IV, Pág. 169.
(33) Código Civil, 1860, Pág. 62.
(34) Cabanellas, Ob. Cit. Cf. Pág. 662, Tomo VI.
(35) Ossorio, Manuel: Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Pág. 512.
(36) Barriere, Jorge Alberto: Guía para el estudio del derecho Registral, Pág. 512.
(37) González, Jerónimo.
CAPÍTULO II

“RELACIONES DEL DERECHO REGISTRAL CON OTRAS DISCIPLINAS”

El Derecho Registral, sus relaciones o puntos de contacto, los fines, el origen, es decir todo lo
concerniente de un hecho o de un fenómeno, tienen puntos de contacto, es fuente o es
consecuencia de la materia que estudiamos.

2.1. RELACIONES EN NUESTRO DERECHO POSITIVO:

Sin distinción, sobre el origen de las distintas disciplinas del Derecho, se mencionan aquellas con
las cuales el Derecho Registral, guarda nexos o troncos comunes. Utilizaremos en la medida de lo
posible la actual legislación salvadoreña, explicando cuando se estime necesario, el por qué de
esas relaciones, tales como: El Derecho Civil, El Derecho Constitucional, El Derecho Tributario, El
Derecho Administrativo, El Derecho Penal, El Derecho Procesal Civil, El Derecho Notarial, El
Derecho Agrario, El Derecho de Familia y El derecho Procesal de Familia.

2.2. RELACIONES CON EL DERECHO CONSTITUCIONAL

El Derecho Constitucional “Rama del Derecho Público que tiene por objeto la organización del
Estado y sus poderes, la declaración de los derechos y deberes individuales y colectivos y las
instituciones que los garantizan (1). Las características de este Derecho son: a) Organizar o
fundamentar al Estado; b) Organizar los órganos del Estado, sus relaciones y sus actividades; c)
Determinar las relaciones entre el Estado y los gobernadores (Derechos Individuales) y d)
Determinar los derechos sociales.
La Constitución de la República de 1983, enmarca estos elementos o características, las cuales
son desarrolladas por las leyes secundarias. Los principios que podemos citar de nuestra
Constitución, base de apoyo para las distintas operaciones que puedan suscitarse en materia
inmobiliaria son:

El Territorio, se considera un factor importante en los Estados organizados, no pertenece

exclusivamente al Estado, sino que sobre él ejerce imperio y está obligado a protegerlo. El derecho
de Propiedad del suelo o superficie de la tierra pertenece a quien legítimamente lo adquiera.

En el Art. 223 No. 3 de la Constitución, manifiesta que los bienes inmuebles forman parte de la
Hacienda Pública y que éstos como de uso público sólo podrán donarse, darse en usufructo,
arrendamiento o comodato con autorización del Órgano Legislativo a entidades de utilidad general,
Art. 233 relacionado con el Art. 223 Cn., 552 y 571 Inc. 2º C.C. (2)

Todo el Régimen económico de la Carta Magna guarda relación con nuestro tema porque en él se
sienten las bases de la Propiedad, determinando garantías y prohibiciones, Art. 234 Cn.,
relacionado con los Arts. 163, 164 y 167 Cn., que establecen normas para la defensa y
conservación de la misma.

2.3. RELACIONES CON El DERECHO MERCANTIL

El Derecho Mercantil se define como “Rama del Derecho Privado que tiene por objeto la
organización, transformación o disolución de Empresas Comerciales o Industriales y los Actos
realizados en masa por los mismos, así como los actos que realizan sobre cosas típicamente
mercantiles”, Art. 3 en relación con el Art. 5 del Código de Com. (2) La definición no hace relación
al Derecho Registral, sin embargo posteriormente veremos dónde se encuentran los puntos de
contacto.

En el título ll, Capítulo I de nuestro Código de Comercio, se regula lo relativo al “Comerciante

social”, estableciendo que todas las sociedades son comerciantes sociales, Art. 17 Código de Com.

Las sociedades una vez que surgen a la vida jurídica, funcionan como entes jurídicos, capaces de
contraer derechos y obligaciones, trascendiendo sus actos al tráfico inmobiliario, aun desde su
constitución, porque si para ello, los socios estipulan poner en común bienes inmuebles, siendo
inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, a no ser de que se haya pactado lo
contrario, los bienes distintos del dinero que se aportan a una sociedad se entienden como
traslaticios de dominio, pasando el sujeto de derecho (sociedad) a ser propietario, haciéndose
necesaria la inscripción de los bienes inmuebles a su favor, para hacer valer su derecho frente a
terceros.

En toda sociedad Mercantil, dentro de su giro, realizan actos y contratos que a pesar de tener
naturaleza puramente mercantil, para una mejor garantía de sus titulares del Derecho que amparan
necesitan inscribirse en el Registro de la Propiedad, tal como sucede en algunos créditos a la
producción, contratos de garantía, fideicomisos, venta de lotes de terrenos por compañías
lotificadoras, etc.

Algunas disposiciones que regulan lo preceptuado son: Arts. 1145, 1146, 1525 y siguientes, 1037,
todos del Código de Comercio, Arts. 17 al 62 de la Ley del Registro de Comercio y su Reglamento.

2.4. RELACIONES CON EL DERECHO CIVIL:

Este Derecho es la rama que más guarda relación con el Derecho Registral, regulando de manera
general su estructura y contenido de los elementos necesarios para establecer relaciones y
situaciones jurídicas: entre los elementos señalan: las personas, los bienes (muebles e inmuebles),
obligaciones, contratos sucesorios, etc. Art. 567 C.C.

El Derecho Registral en su devenir histórico ha alcanzado en varios países, matices de autonomía,

apartándose del Derecho Civil, sin embargo, es difícil que se separen porque en el Código Civil se
encuentran los parámetros de transcendencia jurídica patrimonial que tales derechos se
mantendrán en íntima relación.

La relación del Derecho Civil, en el Derecho Registral la encontramos establecida en los siguientes
artículos 673 al 698 C.C. y en el Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
encontramos plasmado todo el quehacer jurídico Registral, no obstante estar incluidos en otras
leyes, disposiciones que regulan asimismo como también dicha materia, pero no son exclusivos de
la propiedad inmobiliaria sino que forman parte del Derecho Civil.

2.5. RELACIONES CON EL DERECHO TRIBUTARIO.

Claro está que toda transacción entre particulares se encuentra fiscalizada por parte del Ministerio
de Hacienda y otras instituciones con aspectos de carácter tributario, siendo las oficinas del
Registro entes de control y fiscalización.

Toda presentación al registro se somete a examen riguroso, en lo relativo a pago de impuestos; se

llega a la calificación de examen final de los documentos, uno de los objetos principales a examinar
es el de los impuestos, por la responsabilidad que acarrean a los registradores calificadores.

2.6. RELACIONES CON EL DERECHO ADMINISTRATIVO

Se ocupa de los entes administrativos los cuales en muchos casos actúan como sujetos de
derecho, susceptibles de constituir o extinguir derechos sobre bienes inmuebles. Cabe mencionar
que el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas es un ente administrativo, pues así lo establece
su propio Reglamento en el Art. 1, sin embargo es una dependencia del Ministerio de Justicia. (3)

Toda Ley administrativa, que regula bienes inmuebles, lo hace en forma disciplinaria, señalando los
efectos que produce la no concordancia con lo preceptuado en ellos. Las Leyes de los entes
descentralizados regulan lo relativo a sus propios bienes; todo lo cual nos permite observar la
innegable función de la materia Registral para legitimar los derechos que sobre inmuebles regulan,
tales disciplinas.

Es necesario mencionar que en reformas hechas al Art. 12 del Reglamento del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas de El Salvador por D. L. No. 103 de fecha 6 de septiembre de 1968, se
dispone el establecimiento u organización de un índice de las escrituras y documentos, sobre
bienes inmuebles, otorgados a favor del Estado, municipios e instituciones oficiales autónomas;
índice, que en la misma disposición indica que debe llevarse usando el nombre del ramo de la
unidad primaria para cuyo servicio se haya adquirido el inmueble o usando la letra “E” de Estado,
cuando en el documento o escritura no se distinga el ramo. Utilizando el mismo sistema cuando se
trate de bienes raíces, a favor de los municipios e instituciones oficiales autónomas. (4)

En la Corte de Cuentas de la República organismo controlador de la Hacienda Pública en General

y de la ejecución del presupuesto en particular, se lleva en Archivo especial de los documentos y
escrituras sobre bienes inmuebles a favor del Estado, organizado en orden alfabético por los
respectivos ramos y entes a su vez, ordenados por municipios y cada municipio, ordenado por los
nombres de las personas, juez o autoridad que ha efectuado la operación.
2.7. RELACIONES CON EL DERECHO PENAL

Las causas que dieron origen al derecho Registral inmobiliario, fueron la clandestinidad de los
gravámenes, la protección necesaria para los acreedores, etc., cuyo fin no era otro que proteger a
los titulares de los diferentes derechos que pudieron darse en el campo de los bienes inmuebles.

En el área penal se encuentran inmersas varias figuras cuyo bien jurídico a proteger es la
propiedad, entre ella, la propiedad inmobiliaria o los derechos sobre inmuebles.

Nuestro Código Penal regula en materia de inmuebles y en materia de documentos los siguientes
casos: Art. 243, casos especiales de Estafa; Art. 248 regula la Usurpación, Art. 249 regula la
remoción o alteración de linderos; Arts. 251 regula la Usurpación de bienes nacionales; Art. 252
regula la perturbación violenta de la posesión, Arts. 253 y 254 comprenden el delito de Daños; Arts.
281 al 285, referente a incendio estragos especiales, estragos culposos; todo el Título II, Capítulo
II, que se refiere a la falsificación de documentos.

Las anteriores disposiciones, en el fondo, protegen el derecho de propiedad inmobiliaria y si esta

propiedad consta en documento inscrito en el Registro, trae aparejada una fuerza probatoria tal,
que difícilmente se puede atacar, dada la certeza y veracidad que adquiere todo acto y contrato al
ser inscritos. (5)

Cabe mencionar las leyes relativas al derecho Registral, ya que existen disposiciones de carácter
primitivo, tal como se ve en los capítulos III y IV del Reglamento del Registro Raíz e Hipotecas que
complementen la relación entre ambas materias.

2.8. RELACIONES CON EL DERECHO PROCESAL CIVIL

En todos los “Registros inmobiliarios en el desarrollo de las labores se siguen determinados

procedimientos, de naturaleza especial para cumplir con las exigencias de los peticionarios; estos
procedimientos, están determinados en la Ley.

La relación que existe entre el Derecho Procesal Civil y el Derecho Registral inmobiliario, tiene en
nuestro medio infinidad de puntos de contacto. “Los jueces de toda índole piden casi a diario
informes a los distintos registradores sobre la existencia o inexistencia de bienes inmuebles o
derechos inscritos. Ej. Embargo, Art. 267 Pr. En sus distintas oficinas; los jueces expiden también
certificaciones que cuando se refieran a bienes inmuebles sean inscritos en los registros
correspondientes como en los casos de Remate, adjudicación en pago, Declaratorias de
Herederos, deslindes, etc.”. (6)

En la práctica todos los Juzgados de la República no admiten títulos o documentos que no se

encuentren registrados, Art. 717 C., cuando están sujetos a este requisito para hacer valerlos
contra terceros, salvo el caso que el documento no inscrito se presente al Tribunal para pedir la
nulidad o la cancelación de un asiento que impida su inscripción, así como también en los títulos
supletorios en caso de oposición.

Son pocos en la actualidad los puntos de contacto entro Tribunales judiciales y el Registro de la
Propiedad, las acciones se dan con mayor regularidad con los siguientes: juicios posesorios, Art.
778 Pr. y sig.; juicios Ejecutivos, Art. 586 Pr. incidentes de falsedad en cualquier clase de juicios,
Art. 287 Pr. y sig., deslinde, Art. 564 Pr. y sig., Art. 861 Pr. y sig.; Partición de bienes, Art. 922 Pr. y
sig.; en las diligencias sumarias de pensiones y jubilaciones civiles y militares, en la titulación de
predios, en los casos de decretarse embargo en bienes de reos, Art. 267 Pr., etc., es obvio que
escapasen a nuestra memoria otros casos importantes pero los mencionados son suficientes para
formarnos una idea de la estrecha relación entre estas materias.

2.9. RELACIONES CON EL DERECHO NOTARIAL:

La mayor parte de documentos que pueden ser registrados son de génesis notarial y
recíprocamente, la mayor parte del quehacer a cargo del notario tiene como destino un Registro
Inmobiliario.

En el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas el principal rol es el de inscribir instrumentos

públicos de índole notarial, instrumentos auténticos (que emanan de autoridad judicial o
administrativa e instrumentos privados reconocidos ante notario), es decir, que los documentos que
se presentan para inscripción gozan de autenticidad, facilitándole la función calificadora al
Registrador, Art. 676 C.C.

El notario es el profesional del Derecho que ejerce una función notarial, para robustecer con una
presunción de verdad los actos en los que interviene en la formación correcta de los negocios
jurídicos. Esta función notarial es ejercida también por jueces de Primera Instancia Civil, que llevan
el número Primero con competencia, en los casos de Testamentos; por los Cónsules de Carrera y
Jefes de Misión Diplomática permanentes en el lugar donde están acreditados, Art. 5 Inc. 2º. En
relación al 68 de la Ley de Notariado.

“La relación entre ramas del Derecho ha sido tan estrecha que en los primeros albores del registro,
eran los notarios los encargados del registro; para ser Registrador es necesario ser Abogado y
Notario, el Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en sus Arts. 29 y 30 nos
expresa claramente esta distinción”. (7)

2.10. RELACIONES CON EL DERECHO AGRARIO

En materia agraria, toda su transformación o desarrollo tiene un reflejo registral, pues el régimen de
la tierra supone una expectativa del Derecho de propiedad, sus demarcaciones, sus limitaciones,
circunstancias de las cuales el Registro de la Propiedad debe tomar debida nota.

Como finalidad principal del Derecho Agrario es el regular la tenencia de la tierra la cual debe estar
en íntima armonía con el contenido del Registro, pues del mejor ordenamiento o funcionamiento
del Registro depende en gran medida el éxito de los lineamientos de la producción de la tierra,
factor determinante en el desarrollo de los pueblos.

“En nuestro país existen leyes como: Ley Agraria, Ley de Titulación de predios urbanos, Ley básica
de la Reforma Agraria, Ley Inmobiliaria por pisos y apartamentos, Ley de arrendamiento de tierras,
Ley de Catastro que en relación directa con los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas,
pueden armonizar y establecer una buena organización sobre el patrimonio jurídico inmobiliario en
general”. (8)

2.11. RELACIÓN CON El DERECHO DE FAMILIA:

Todas las ramas del Derecho, conforman el Derecho en general, luego se encuentran íntimamente
ligadas o vinculadas entre sí.

El Derecho de Familia es la parte del Derecho Civil que se ocupa de las relaciones jurídicas entre
personas unidas por vínculos de parentesco, suele constituir el contenido principal del libro de las
personas, inicial de los códigos civiles, luego de algunos preceptos generales y otros principios de
Derecho. (9)

Nuestro Código de Familia dentro de la concepción moderna entró en vigencia en octubre de 1994.
Y en el capítulo II, Sección Primera, trae aparejada relaciones con el Derecho Registral, y dice:
“Las normas que regulan las relaciones económicas de los cónyuges entre sí y con terceros,
constituyen el régimen patrimonial del matrimonio, Art. 40 y los principios que especialmente
inspiran las disposiciones del presente código y lo que puede regularse como garantía entre los
cónyuges en materia inmobiliaria son:

Clases de Regímenes, como elemento previo al matrimonio, en el sentido de que todo interesado
en formar familia puede antes o en el mismo acto de contraer matrimonio optar por cualquiera de
los regímenes patrimoniales que el código establece como son: a) Separación de bienes regulados
en una forma más clara y precisa en los Arts. 48 al 50 C. De Fam., b) Participación en las
ganancias establecida en los Arts. 51 al 61 C. de Fam. Y c) Comunidad de bienes, regulados en los
Arts. 62 al 65 C. De Fam. Para tal efecto debe realizarse ante funcionario autorizado Art. 13 del C.
De Fam., y establecer sobre qué régimen desean hacerlo de común acuerdo, de lo contrario
quedarán sujetos al de Comunidad diferida según los Arts. 41 y 42 en relación con los Arts. 62 a
165 C. De Fam., esa actuación se extiende al tráfico jurídico patrimonial inmobiliario aún desde su
constitución o formalidades, porque si para ello los contrayentes, aceptan determinado régimen
patrimonial inmediatamente después de celebrado el matrimonio o bien desde que se otorguen las
capitulaciones matrimoniales, Arts. 84 al 89 de Fam. Y frente a terceros deberán ser inscritos en el
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente.

Podrá también de común acuerdo, modificarse o sustituirse, el régimen que se hubiere adoptado o
bien supletorio, previo el trámite de disolución y liquidación del régimen expresado, lo que surtirá
efecto entre los cónyuges desde que se modifique o se sustituya, frente a terceros desde su
inscripción, Arts. 43 y 44 C., de Fam., extendiéndose también si fuere convenido por los
contrayentes mediante declaración de nulidad o disolución; por declaración judicial o por convenios
de los mismos, lo que surtirá efectos entre ambos inmediatamente y frente a terceros donde su
inscripción, regulándose también un principio fundamental, que es la protección para la vivienda
familiar, estableciéndose no sólo en el Código de Familia, en su Art. 46, sino también en los Arts. 2,
32, 33 y 34 de la Cn., y el Art. 46 establece a su vez que cualquiera que sea el régimen patrimonial
del matrimonio, la enajenación y constitución de derechos reales y personales sobre el inmueble
que sirva de habitación a la familia necesita del consentimiento de ambos cónyuges so pena de
nulidad.

La Constitución del derecho de habitación sobre un inmueble para la vivienda familiar deberá ser
otorgada en Escritura Pública o en Acta ante el Procurador General de la República o alguno de los
Procuradores Auxiliares departamentales, instrumentos que deberán inscribirse en el Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente.

No se podrá determinar más de un inmueble para dicho fin, es decir, que el inmueble destinado
para habitación familiar no podrá ser más de uno, no deberá estar en proindivisión con terceros ni
embargado, o gravado con derechos reales o personales que deban respetarse. La sustitución del
inmueble afectado también debe efectuarse por mutuo acuerdo de los cónyuges y en la forma
prevista anteriormente.

Cuando no pudiere obtenerse el consentimiento de uno de los cónyuges, el Juez a petición del otro
podrá autorizar la destinación, la enajenación, la constitución de derechos reales o personales, o la
sustitución: según el caso, atendiendo al interés de la familia.

Igualmente podrá someterse algún Matrimonio celebrado en el exterior, según Art. 47 C. de Fam.
Nuestro Código regula en materia de regímenes los siguientes Arts. 48 C. de Fam., características
del régimen de separación de bienes; 49 C. de Fam., casos de separación; Art. 50 C.de Fam.,
presunción de co-propiedad; Art. 51 características del régimen de participación de las ganancias;
Art. 56 C.F., patrimonio inicial y final, Art. 59 Cf..., estimación del Patrimonio final; Art. 60, forma de
apoyo; Art. 61, fraude; Art. 62 características de la comunidad diferida; Art. 63, bienes propios; Art.
64, bienes en comunidad, Art. 65, presunción de bienes en comunidad y la parte segunda de las
cargas y obligaciones de la comunidad, en la parte tercera de la Administración de la Comunidad,
parte IV, Disolución y Liquidación de la comunidad.

2.12. RELACIONES CON LA LEY PROCESAL DE FAMILIA:

En nuestra Constitución de la República en los Arts. 32 al 36 se establecen los principios

fundamentales que deben desarrollarse en la legislación secundaria, en el que se encuentran
enmarcados los procedimientos que se exigen para su efectividad exigido mediante esta Ley, a fin
de garantizar la aplicación de las leyes que regulan los derechos de la familia y de los menores en
relación al Derecho Patrimonial. Esta Ley viene a desarrollar los principios de la doctrina procesal
moderna, para lograr el cumplimiento eficaz de los derechos reconocidos en el Código de Fam., y
demás leyes sobre la materia de Registro. Arts. 48 al 50 Cód. de Fam., Arts. 51, 61 al 65, 41, 42,
relacionado con los Arts. 62 al 65, todos del Código de Fam.

Como objeto principal de esta ley es establecer la normativa procesal para hacer efectivos los
derechos y deberes en el Código de Fam., y otras leyes sobre la materia, Art. 1 Ley Pr. de Fam.,
con el propósito de lograr la efectividad de los derechos reconocidos por la normativa de familia en
armonía con los principios generales del derecho procesal.

Esta ley regula en materia de relaciones personales y patrimoniales los sigs. Arts. 128, y en
relación a la comunidad diferida el Art. 131 y disolución del régimen patrimonial y regula sobre
venta de bienes, formación del inventario, exclusión de bienes, partición de bienes, regulados en
los Arts. 132 al 135 y del 135 al 138, todos de la Ley Procesal de Familia.
CITAS BIBLIOGRÁFICAS DEL CAPÍTULO II

(1) OSORIO, MANUEL: Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Pág. 232.
(2) Art. 5 del Código de Comercio.
(3) Rivera. Ob. Cit. Pág. 26.
(4) Art. 12, D. L. No. 103 de 6 de septiembre de 1968.
(5) Rivera. Ob. Cit. Cf. Pág. 29.
(6) Ibíd. Cf. Pág. 30.
(7) Ibíd. Cf. Pág. 33.
(8) Rivera. Ob. Cit. Pág. 34.
(9) Cabanellas, Guillermo: Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo II, Pág. 586.
CAPÍTULO III

DERECHO REGISTRAL

3.1. DIFERENTES DENOMINACIONES DEL DERECHO REGISTRAL

Como rama del Derecho, es obvio hacer un estudio acerca de las distintas denominaciones que
desde su origen hasta la fecha se la han asignado por diferentes tratadistas, principalmente por los
distintos obstáculos a que ha sido sujeto el Registro de la Propiedad, sobre los cuales han girado
en relación a la Propiedad Inmueble. A groso modo mencionaremos algunas denominaciones, que
ha recibido esta materia, señalando al final la que a nuestro juicio es la más adecuada y la que
utilizaremos en el desarrollo de este tema. (1)

“Históricamente el desgajarse del derecho Común se conoció esta materia como derecho
Hipotecario, debido a que el primer Derecho real cuya inscripción se tornó necesaria fue
precisamente el de hipoteca por ser este derecho el más proclive a la clandestinidad”. (2)

Dicha denominación subsistió en España, influyendo en ello su ley hipotecaria de 1861 y los
diversos estudios de los escritores de la época, entre los que se destacó Jerónimo González y
Martínez. (3)

Los autores FUSCM y OLIVER, han optado por llamarlo o denominarle “Derecho Inmobiliario”,
denominación que para Raúl R. García Coni es demasiado genérica, por la razón de no solo
estudiar esta materia, sino también abarca otras ramas vinculadas al régimen agrario o locativo,
que se encuentran fuera del ámbito del derecho Registral. (4)

ROCA SASTRE, denomina su obra maestra “Derecho Hipotecario” y en su trabajo sobre el

Derecho Inmobiliario preparado para la nueva enciclopedia jurídica aclara que para él, lo más
conveniente sería decir “Derecho Inmobiliario Registral”. (5)

JOSÉ LUIS PÉREZ LOSALA, al igual que Roca Sastre, circunscribe el concepto y emplea también
la expresión “Derecho Inmobiliario Registral” y dentro de su concepto sólo hace alusión al derecho
inmobiliario (bienes raíces y derechos reales constituidos en ellos). En nuestro país, los derechos
de arrendamiento y anticresis, aunque no sean derechos reales inmuebles se inscriben por
disposición expresa, contenida en el Art. 686 No. 3 (6), 2181 y 2184 C.C., estos 2 últimos no son
bienes ni derivan de bienes raíces, por lo tanto no son bienes reales. Excluyendo al derecho
mobiliario (bienes muebles y derechos constituidos en ellos) Arts. 682 C. y 25 del Reglamento del
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, estos últimos pertenecen al Registro de Comercio (todo
acto o contrato mercantil y derechos reales sobre naves, vías férreas y aeronaves, Art. 567 C.C.).
(7)

Otros autores han optado por denominarle “Derecho Publicitario”, posición bastante criticada ya
que la publicidad implica múltiples facetas entre una de ellas tenemos la derivada de la vigencia de
las leyes o la conveniente a los edictos; aunque el Registro se ha orientado desde sus orígenes a
tratar de cumplir con su principal función de dar publicidad a la propiedad territorial, conservar su
historia, etc. a fin de evitar fraudes a terceros de buena fe, sin embargo esta no es su principal
misión sino que produce otros efectos, como son: legitimación, valor supletorio de asientos,
reservas de prioridad directa o indirecta, etc.

RAÚL R. GARCÍA CONI, ha decidido llamarle “Derecho Registral”, acoplándose o adoptando la

posición tomada por la Universidad Nacional Argentina para su Instituto de Investigación y cátedras
de la especialidad; denominación que adopta por exclusión de las antes mencionadas, admitiendo
que escapan a su ámbito de estudio, todo lo relacionado con otra categoría del Registro Público,
como serían: Registros Notariales, Registro de Comercio, Registros Civiles, etc. posición también
adoptada por el español Marín Pérez y el mejicano Carral y De Teresa. (8)

Las anteriores denominaciones que diferentes autores le han dado al Derecho Registral, tienen en
cierta medida semejanzas y diferencias, sin embargo para nuestro desarrollo utilizaremos la
siguiente posición “Derecho Registral Inmobiliario”, pues comprende bienes raíces y derechos
reales constituidos en ellos, Arts. 682 y 567 C.C.; por excepción los derechos de arrendamiento y
anticresis según el Art. 686 No. 3 C.C.; así como también los Arts. 2181 y 2184 C.C., incorporando
el nacimiento, mutaciones, extinción y eficacia de las diversas relaciones jurídicas que puedan
darse sobre registración, cuando tengan incidencia en bienes inmobiliarios a fin de evitar fraudes a
terceros de buena fe y llevar el inventario de la riqueza inmobiliaria del país.

3.2. DIFERENTES CONCEPTOS UTILIZADOS DEL DERECHO REGISTRAL

Anteriormente se han desarrollado diferentes denominaciones que se le asignan por diferentes

autores a este derecho, y para su estudio lo llamaremos Derecho Registral Inmobiliario (bienes
raíces, y derecho reales constitutivos en ellos), de igual manera daremos diferentes conceptos para
explicar la importancia de este Derecho, las diferentes denominaciones dejan entre ver la
publicidad, las relaciones jurídicas entre personas, los derechos reales sobre bienes inmuebles, a
veces haciendo alusión a inmuebles, fincas, o al Registro de la Propiedad, etc., encontrando
puntos de contacto en que este derecho está compuesto por principios rectores o normas que
vienen a regular en alguna forma cómo nacen, modifican, transmiten y cómo se extinguen los
derechos y obligaciones sobre los bienes inmuebles y los derechos reales y personales inscribibles
en el Registro regulados en el Art. 567 C.

Propondremos diferentes conceptos, que no tienen relación con la denominación adoptada, sin
embargo siempre mantienen relación con el Derecho registral Inmobiliario. Mencionaremos algunos
de los conceptos más importantes entre estos:

AMOROS GUARDIOLA: “Es el derecho que regula de un modo inmediato y primario el nacimiento,
modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas registrales y de un modo general la
organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad. (9)

BARRIERE, JORGE ALBERTO: “Al conjunto sistematizado de normas reguladoras del tráfico
inmobiliario con efectos de publicidad”. (10)

BIENVENIDO OLIVER: “Al conjunto sistematizado de reglas o preceptos legales acerca de los
derechos constituidos sobre cosa, Raíz o inmueble”. (11)

COSSIO: “Es un derecho regulador de la forma de constitución, modificación, transmisión y

extinción de las relaciones jurídicas que tienen por objeto un bien inmueble, una finca”. (12)

FALBO: “Es una disciplina jurídica que trata los derechos reales en su aspecto dinámico,
procurando dar seguridad a los adquirentes de bienes inmuebles o a quienes constituyen derechos
reales sobre los mismos”. (13)

GARCÍA CONI, RAÚL R.: “Entiende por Derecho Registral a la sistematización de principios
relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en relación con los terceros”. (14)

GONZÁLEZ JERÓNIMO: “Conjunto de normas que regulan los derechos reales inscribibles,
determinan los efectos que las acciones personales adquieren contra terceros por la anotación y
fijan el especial alcance de las prohibiciones para adquirir”. (15)

MORELL Y TERRY: “El conjunto de normas que regulen los actos y contratos relativos al
nacimiento, modificación, extinción y transmisión del dominio, y demás derechos reales sobre los
bienes inmuebles”. (16)

RIVERA ARGUETA, RENÉ ROLANDO: “Es el conjunto de normas y principios que regulan la
registración de la constitución, modificación, transmisión y extinción de derechos sobre inmuebles y
la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas”. (17)

SANZ FERNÁNDEZ: “El conjunto de normas de derecho Civil que regulan las formas de publicidad
de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos personales o de
crédito a través del Registro de la Propiedad”. (18)

Por ahora se han desarrollado diferentes definiciones dadas por varios tratadistas, pero cabe
mencionar que no todas hacen alusión al Registro de la Propiedad, a excepción de RIVERA
ARGUETA; aunque cuando se habla de Derecho Registral es obvio hablar de la propiedad
inmueble como condición primordial e indispensable, no obstante debe hacerse mención del
Registro de la Propiedad, considerado por algunos escritores del Derecho como la llave de oro
aunque está protegida la propiedad de las tierras.

Hoy día el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, está en vías de modernización con el fin de
prestar un mejor servicio a los usuarios, entendido de esta manera nosotros proponemos la
siguiente definición:

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO: Al conjunto sistematizado de reglas y principios rectores

o reguladores del derecho Inmobiliario, bienes raíces y derechos reales constituidos en ellos,
constitución, modificación, transmisión y extinción de derechos sobre inmuebles inscribibles en el
Registro de la Propiedad, con el fin de evitar fraudes contra terceros y así controlar la riqueza
inmobiliaria de un país.

Nuestro Derecho Registral Inmobiliario, hoy día se rige por una serie de principios y reglas que
establecen la forma de llevar a cabo la inscripción siempre y cuando se cumplan con los requisitos
establecidos por la Ley para que produzcan efectos jurídicos contra terceros de los actos y
contratos relativos a la constitución, modificación, transmisión o extinción de derechos sobre
inmuebles.

3.3 DIFERENTES TÍTULOS Y DOCUMENTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS.

Antes de desarrollar este tema es necesario tener claro que debe entenderse por: Título,
documento e instrumento, términos que en la práctica se confunden, ahora bien se desarrollará
diferentes denominaciones así:

El Dr. Barriere, Jorge Alberto entiende por Título: “La causa por la cual se adquiere una cosa
(corporal o incorporal). Consecuentemente, el título es la causa justificativa de la adquisición de
una cosa”. (19)

Documento: Escrito, escritura, instrumento con que se prueba, confirma, demuestra o justifica una
cosa o, al menos, que se adecue con tal propósito”. (20)

Instrumento: “Al documento que tiene el acto o contrato de todo negocio jurídico”. (21)

La palabra título, suele utilizarse en doble sentido:

A) sentido sustancial o material.

B) sentido formal o instrumental.

La primera se refiere al objeto de una inscripción, en otras palabras al acto o contrato inscribible,
que es la causa por la cual se adquiere una cosa o derecho.

La segunda equivale al documento mismo o sea donde se constata o auténtica la causa. En la

práctica el término más utilizado es el documento por tener significado más general; aunque la
palabra título se utiliza exclusivamente para los documentos en que consta la adquisición del
dominio o de la posesión; y usar o dándole un uso mínimo a la palabra instrumento. (22)
Necesariamente se debe distinguir la modificación, transmisión o extinción por el que nace un acto
jurídico de un derecho real de los contemplados en el Art. 567 C., sujeto a inscripción como dice,
José Luis Pérez Lassala, “No es ni el derecho real, ni la finca, sino el acto por virtud del cual se
constituyen, modifican, transmiten o extinguen los derechos reales sobre inmuebles” (23). El acto
por sí solo, según Roca Sastre, citado por el mismo autor, debe tener virtualmente propia para
crear la situación jurídica real. Su transcendencia ha de ser real, no meramente obligacional. (24)

Al respecto se puede decir, como expresa José María Chico y Otros, que en Registro se presentan
documentos, títulos formales, se inscriben actos títulos materiales y se publican derechos (25),
cabe explicar que todo título sujeto a inscripción cumple dos funciones importantes la formal y
material, siendo estas calificadas por el señor registrador de conformidad al Art. 45 del Reglamento
de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad e Hipotecas, para ser inscritos. El título
formal se verifica extrayendo de él, el título material e inscribiendo en su respectivo asiento
quedando constatado el derecho del titular, tal como aparece contemplado en el título material.

Nuestro Código Civil, sobre los documentos que pueden inscribirse, de una manera taxativa
expresa:

Art. 676 C., sólo podrán inscribirse:

1) Los instrumentos públicos:

2) Los instrumentos auténticos; y

3) Los documentos privados registrados en la Alcaldía Municipal, conforme a la Ley del 19 de

febrero de 1881, o reconocidos judicialmente de la manera que expresa el código de
procedimientos civiles, o legalizados por notario, conforme lo autoriza el Art. 52 de la Ley de
Notariado. (26)

Según Decreto Legislativo No. 441 del 10 de noviembre de 1971, publicado en el D. O. del 2 de
diciembre del mismo año, el ordinal 3º Transcrito tendrá también aplicación cuando se trate de
documentos privados, registrados en la Alcaldía Municipal, conforme a la Ley del 19 de febrero de
1881, o reconocidos judicialmente de la manera que expresa el Código de Procedimientos Civiles,
en lo que a la venta y tradición de bienes inmuebles o de derechos reales constituidos en ellos se
refiere, cuando dichos documentos que hayan sido otorgados con anterioridad a la vigencia de este
decreto.

Conforme a lo establecido en los Arts. 255 Pr.C., 1, 4 y 5 de la Ley de Notariado, debe entenderse
por documento público: Aquel que está autorizado por un Delegado del Estado, que ejerce la
función pública del notariado, ya sea limitada o ilimitadamente, estos documentos, según el Art. 2
de la citada ley, son: Escritura Matriz, que es la que se asienta en el protocolo; escritura pública o
testimonio, que es aquella en que se reproduce la escritura matriz; y las actas notariales, que son
los que no se asientan en el protocolo y solo tienen el valor de instrumento público cuando se
refieren a actuaciones que la Ley encomienda al Notario, Art. 51 de la misma Ley. Aunque en la
práctica lo que se inscribe en el Registro son las escrituras públicas o testimonios.

DOCUMENTO AUTÉNTICO: Es aquel que emanan de personas o funcionarios autorizados para

expedirlos; la autenticidad se refiere a la procedencia de la persona que aparece firmando
autorizando el documento como funcionario que ejerce un cargo público, cargo que puede ser
judicial o administrativo. (27)

El Art. 260 Pr.C., dice o regula lo que debe entenderse por instrumentos auténticos los siguientes:
1) Los expedidos por los funcionarios que ejercen un cargo por autoridad pública en lo que se
refiere al ejercicio de sus funciones;

2) las copias de los documentos, libros de actas, catastros y registros que se hallen en los archivos
públicos, expedidas por los funcionarios respectivos en la forma legal;

3) Las certificaciones sobre nacimientos, matrimonios y defunciones, dadas con arreglo a los libros
por los que tengan a su cargo; y

4) Las certificaciones de las actuaciones judiciales de toda especie, las ejecutorias y los despachos
librados conforme a la Ley. (28)

Entre estos documentos prevalecen diferencias en cuanto al Funcionario que los expide. Son
públicos si son realizados por personas autorizadas, para ejercer la función del notariado de
conformidad al Art. 13 del Código de Familia, y son auténticos si son realizados por autoridad
judicial o administrativa en el ejercicio de su cargo; en que algunos casos el documento auténtico
se incorpora al Protocolo de un notario por ejemplo: En los casos de partición de bienes,
protocolizándose la resolución final del Juez extendiéndoseles a los interesados sus
correspondientes testimonios de sus respectivas hijuelas para ser inscritos en el Registro
correspondiente.

DOCUMENTO PRIVADO: “Son los otorgados por personas que no ostentan ni fe pública, ni
calidad de funcionario público. Estos documentos llegan a los registros como documentos privados,
pues al ser reconocidos en la forma prescrita por la Ley se les da únicamente valor de instrumento
público. Arts. 264, 265 Pr., 1573,1574 C., 52 Ley de Notariado. Valga aclarar que estos son
inscribibles exclusivamente cuando se refieren a la venta y tradición siempre que hayan sido
otorgados antes del dos de diciembre de 1971 y los que no contengan venta y tradición ejemplo:
arrendamientos, anticresis.

En el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en las diferentes secciones, se inscriben

documentos públicos, auténticos y privados provenientes de actos, contratos y operaciones
jurídicas referentes al tráfico inmobiliario o a la capacidad civil de las personas.

La acepción que adoptaremos será la palabra título, como causa y como documento en que se
justifica o auténtica dicha causa, señalando los diferentes títulos inscribibles en el Registro,
posición también adoptada por el De. Barriere. (29)

1- TÍTULOS DECLARATIVOS. “Ponen de manifiesto el derecho o se concretan a darle vida,

cuando es dudoso” (30), ejemplo: Casos de división donde se pone de manifiesto una cosa común,
como cuando dos personas co-propietarias de un inmueble deciden partirlo voluntariamente o
forzosamente; en los casos de herencia, etc. En estos casos los documentos inscribibles
son: documento público: en los casos de partición judicial, pues la certificación de la ejecutoria de
la sentencia siempre se protocoliza, testamentos y cesión de derechos en los casos de herencia.

Documento Auténtico: en los casos de herencia, se inscribe la certificación de la declaratoria de

herederos; en los casos de titulación ante Juez, se presenta toda la información sumaria; en los
casos de titulación ante Juez se presenta toda la información sumaria; en casos de titulación ante
Alcalde, en los casos de deslinde y se inscribe la certificación de la ejecutoria de la sentencia.
Documento Privado en los casos de arrendamiento, créditos a la producción, etc.

2- TÍTULO DE RECONOCIMIENTO: “Son aquellos que se limitan a reafirmar su existencia, el

derecho en forma clara y cierta y al reconocerse se reafirma su existencia. Por ejemplo: el dominio
y la posesión sobre bienes inmuebles pueden reconocerse mediante actos de voluntad como en el
testamento o por acto forzoso a través de sentencia judicial; en el caso de que un testador que en
su testamento diga que los bienes que tienen no son de él, sino de sus hijos, en vista de que los
adquirió con dinero de ellos o que por medio de una escritura; una persona manifieste que un
inmueble que está poseyendo pertenece a sus hijos y que él ha poseído a nombre de ellos o bien,
que reconozca que una determinada faja de terreno no le corresponde por no estar comprendida
en su título”. (31)

Estos documentos pueden ser públicos o auténticos, según la autoridad o funcionario ante quien se
han reconocido los derechos contemplados en ellos.

3- TÍTULOS DE TRANSFERENCIAS O TRASLATICIOS: Son los que transfieren el derecho, es

decir, el derecho pasa de un titular (tradente) a otro titular (adquirente), Ejemplo: permuta, aporte o
sociedad, disolución de sociedad, dación o adjudicación en pago, venta en pública subasta, cesión
de derechos ya inscritos, etc.

Estos títulos dan derecho de dominio o posesión existente que se transfiere mediante la tradición a
un nuevo titular poseedor del derecho, siendo modo de adquirir el dominio, posesión y demás
derechos reales, Art. 567 C.

4- TÍTULOS DE CONSTITUCIÓN O CONSTITUTIVOS: Vienen a crear o bien dan vida a un

derecho; es decir crean un derecho que no existía antes con independencia, debido a que formaba
parte de otro más extenso.

Este título se ve claro cuando una persona dueña de un inmueble que lo grava con hipoteca,
usufructo, uso, habitación, servidumbre, estos derechos se constituyen mediante escritura pública,
documento que será inscrito, en el respectivo Registro, aunque pueden darse casos en los cuales
el documento sujeto a inscripción puede ser auténtico, por ejemplo: en las servidumbres
establecidas por Ministerio de Ley, usufructos legales, etc.

5- TÍTULOS DE MODIFICACIÓN O MODIFICATIVOS: Son los que alteran y cambian el derecho,

bien ampliándolo o restringiéndolo, conservando su propia naturaleza.

Estaremos presente dentro de este título siempre y cuando se amplíe, restrinja, varíe o altere un
derecho inscrito, conservando su propio origen. Ejemplo: Cuando un deudor amplíe la hipoteca
constituida; comprador y vendedor de un bien con pacto de retroventa o retracto, convienen en
restringir plazo o someter una compra-venta a una condición resolutoria.

De acuerdo a la persona que modifique los derechos de los documentos sujetos a inscripción
pueden ser públicos, auténticos y privados.

6- TÍTULOS DE CANCELACIÓN O EXTINTIVOS: Estos derechos terminan y dejan de pertenecer

al titular, es decir dan por extinguido el derecho, y estos pueden deducirse a dos grupos: Pérdida
del objeto del derecho y pérdida del derecho mismo.

Veamos en cada uno de ellos un ejemplo: el primer caso, cuando por erupciones volcánicas,
inundaciones, y destrucción física de objeto o desaparición de su identidad por terremoto, etc.; en
el segundo caso, puede ser: voluntaria como sucede en todos los casos de extinción de los
derechos ya sea expresa o tácitamente; expresa, la extinción de una hipoteca, por el cumplimiento
de la obligación principal; tácita, la prescripción que extingue derechos; e involuntaria o forzosa,
como sucede en todos los casos de nulidad por documentos de causas legales, que puede
alcanzar hasta la nulidad de las inscripciones del Registro. (32)
En las respectivas secciones de que se componen las oficinas del Registro se inscribirán:

En la sección de la Propiedad Raíz:

Según el Art. 686 C.C. En el Registro de la Propiedad se inscribirán:

1- Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiere, modifique o cancele el dominio,

posesión sobre inmueble;

2- Los títulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o cancelen

derechos de usufructo, herencia, uso, habitación servidumbre sobre inmuebles; y,

3- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra
terceros. (33)

EN LA SECCIÓN DE HIPOTECAS:

Art. 736 C.C. Se inscribirán: los instrumentos en que se constituyan ese gravamen, se transfiere,
modifique o cancele. (34)

EN LA SECCIÓN DE SENTENCIAS:

Art. 687 C.C., en el Registro de sentencias se inscribirán:

1- Las ejecutorias en virtud de las cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas;

2- Las ejecutorias que declaren la ausencia o la presunción de muerte de alguna persona y

quiénes son los herederos puestos en posesión, provisional o definitiva de los bienes. (35)

EN LA SECCIÓN DE CRÉDITOS A LA PRODUCCIÓN:

Los contratos de crédito a la producción pueden formalizarse en Escritura Pública o instrumento

privado auténtico, cualquiera que fuere su valor, Art. 1154 Cm.

En el Art. Antes transcrito, no está con lo preceptuado por el artículo 676 C., por cuanto el
documento que se inscribe es aquel que ha sido reconocido judicialmente o legalizado ante Notario
y no el documento privado auténtico que es cosa distinta. Arts. 52 y 54 Ley de Notariado.

EN LA SECCIÓN DE ANOTACIONES PREVENTIVAS:

Categóricamente esta sección la ley no la establece, pero la práctica nos presenta una sección
determinada, aún cuando se nos presenta con bastante similitud a la sección de propiedad.

Art. 719 C.C., podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro
público correspondiente:

1- El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, la constitución de cualquier

derecho real, la declaración de nulidad de un instrumento relativo al dominio de bienes raíces, la
cancelación de una inscripción en el Registro de la Propiedad, o el que demandare ejecutivamente
el otorgamiento de una escritura de traspaso de dominio de bienes inmuebles o de la constitución
de un derecho real.

El juez no podrá ordenar la anotación preventiva en cualquiera de los casos anteriores si no se le

presenta instrumento inscrito, que se refiere a los bienes inmuebles o derechos demandados, salvo
que al instrumento, según el Art. 717 no exija requisito de la inscripción;

2- El que en juicio ejecutivo, de quiebra o de concurso obtuviere el embargo de bienes raíces

inscritos a favor del deudor;

3- El que presentare en el oficio del registro algún título, cuya inscripción no pueda hacerse
definitivamente por falta de formalidades legales; y

4- El que no pueda obtener inscripción definitiva por oposición de parte en el caso del Art. 696. (36)

Art. 720 C.C. Cuando en causa criminal se embargaren bienes raíces inscritos a favor del reo, el
Juez, de oficio, mandará hacer la anotación preventiva.

En todos estos casos, tal como hemos expresado, los documentos que se inscriben son públicos,
auténticos y privados.

3.4 PRINCIPIOS REGISTRALES

Llámase Principios Registrales, los observados en el procedimiento registral, en el cual sucede una
serie de trámites que concluye con la práctica, suspensión o denegación de la inscripción; aunque
en este aspecto se han dado diversos conceptos que luego mencionaremos, y en su conjunto
pertenecen al Derecho Registral y que no se les puede negar el valor de verdaderos axiomas.

En el marco doctrinario conceptual (Diseño de la Investigación), propusimos la siguiente definición:

Bases fundamentales en torno a las cuales giran todas las normas que garantizan la seguridad, y
eficacia del tráfico inmobiliario.

José Luis Pérez Lassala: Entiende por Principios Registrales “Las reglas o ideas fundamentales
que sirven de base al sistema inmobiliario registral de un país determinado”. (37)

Ignacio de Caso: Optó por decir que son presupuestos registrales. (38)

Cossio: Dice “que los principios hipotecarios no eran otra cosa que creaciones técnicas,
instrumentos idóneos para conseguir en la realidad las finalidades específicas perseguidas por la
institución registral”. (39)

Hernández Gil: Transcribe los principios hipotecarios a las normas jurídicas fundamentales
organizadoras del régimen de publicidad inmobiliaria. (40)

Triay Sancho: Los considera genérica y abstractamente y dice que tiene la naturaleza propia de las
ideas o esencia, y dentro del campo hipotecario, responde al concepto de los primeros principios.
(41)

Ramos Folques: Considera que son los fundamentos cardinales de un sistema. (42)
Sanz Fernández: Los conceptúa como “Las reglas fundamentales que sirven de base al sistema
hipotecario de un país determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracciones de
los diversos conceptos de un derecho posesivo. (43)

Roca Sastre: Define los principios hipotecarios como “La sistematización y condensación técnica
del ordenamiento jurídico hipotecario de una serie de bases fundamentales, orientaciones capitales
o líneas directrices del sistema. (44)

Barriere, Jorge Alberto: “A los conceptos formulados que tienen por objeto garantizar la seguridad,
certeza y eficacia del tráfico inmobiliario”. (45)

Toda definición que se tenga de principios registrales, debe llenar ciertos requisitos como el estar
enmarcados en el ordenamiento legal de cada país en donde se opte, que de no ser así no
tendrían valor práctico, ni científico, y perderían validez y eficacia jurídica.

“Los principios registrales no es posible clasificarlos como se ha pretendido, en primer lugar porque
estos principios se dan, según son los rasgos fundamentales adoptados por un sistema patrón; en
segundo lugar, porque estos principios, si guardan relación de dependencia que los que posee
tener más definido carácter formal, pueden engendrar en la práctica las más sustantivas
consecuencias, y en tercer lugar que no siendo universales pueden ser considerados en una u otra
forma según el punto de vista del cual se estudie”. (46)

De conformidad al Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e

Hipoteca, del capítulo V, y apegándonos a los autores hispanos, enumeraremos tales principios
que son objeto de desarrollo en forma doctrinaria y señalando cuando nos sea posible las
disposiciones legales que los regulan en nuestro país, con ejemplos prácticos. Estos principios son:

1- Principio de rogación. Arts. 40 del Reglamento, 678 C.C.

2- Principio de prioridad. Arts. 41 del Reg. 680, 712, 728 y 739 todos C.C.

3- Principio de especialidad. Arts. 42 del Reg., 688 No. 1º y 2º, 733 No. 4º, 687, 731 No. 1º C.C.

4- Principio de tracto sucesivo y tracto abreviado. Arts. 43 del Reg. 669, 684, 695 Inc. 1º C.C.

5- Principio de legalidad. Arts. 44, del Reglamento, 693 Inc. 2º C.C., 711 C.C. y 22 Reglamento.

6- Principio de publicidad. Arts. 46 del Reg., 675 C.C.

7- Principio de fe pública registral.

8- Principio de legitimación. Arts. 711, 712, 713, 717 y 718 C.C.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Llamado también principio de instancia, petición o solicitud, para la inscripción de cualquier trámite,
en el Registro de la Propiedad, puede ser en forma tácita o expresa, pudiéndose hacerse por quien
tiene interés en adquirir el derecho que trata de inscribir y con solo la presentación del título dará
por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión.
Art. 40 del Reglamento del Registro de la Propiedad.

“Doctrinariamente no se necesitan nuevas gestiones para que el Registrador ordene, suspenda o

deniegue la inscripción”. (47)

En la práctica no es cierto que el solo hecho de la petición de inscripción su procedimiento es de

oficio, en la realidad concreta hay que estarlo impulsando desde el momento que el interesado lo
presenta, otra observación es que este principio no se da necesariamente en forma expresa,
porque en la práctica nadie lo presenta acompañado de un escrito, sino que con solo la
presentación se entiende tácitamente la solicitud de inscripción, Art. 678 C.C. aunque solo en el
momento de la solicitud de toda clase de certificaciones se da este principio, una cosa es la
realidad registral y otra la realidad jurídica extra registral del instrumento.

Si bien es cierto que el Registro es de orden público, puesto que para la consulta de cualquier
persona todo aquel que quiera asegurar su derecho puede acudir acogiéndose o no a sus efectos.

Esto es así hasta el grado que aún cuando el derecho le sea extinguido por Ministerio de Ley, se
necesita la solicitud de parte para proceder a su cancelación, ejemplo, extinción del derecho de
Usufructo por defunción de usufructuario, etc. Este viene a garantizar el derecho de inscripción ya
sea que el registrador no puede de oficio cancelar inscripciones, pues para ello se requiere
manifestación de voluntad del interesado. (48)

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Llamado también de rango, que significa presentación, preferencia y orden de presentación,

establece que todo documento sujeto a inscripción para su ingreso al Registro con anterioridad
tendrá preferencia a cualquier otro título fuese de fecha anterior, viene dado por la presentación de
título en el Registro, de conformidad con el apotegma jurídico “PRIOR TEMPORE POTEOR
JURE”, primero en tiempo primero en el derecho. Art. 41 Reglamento del Registro.

En base a este principio pueden existir derechos coexistentes y derechos excluyentes (cuando no
hay contradicciones), pero en la realidad sucede todo lo contrario hay derechos que no coexisten
denominándose excluyentes, será excluyente cuando no se permite la registración de un acto o
contrato, por ser incompatible con otro que ingreso primeramente en el registro, por ejemplo: si se
presenta un derecho mal de goce y usufructo sobre la misma cosa.

Para nuestro Registro este principio se ve claro en el Registro de Hipotecas, por el simple hecho de
ser constitutivos de derechos, bien pueden existir dos hipotecas sobre un mismo bien inmueble, la
primera que ingresó tendrá mejor rango, que la segunda, el primero excluye al segundo que
ingresó posteriormente, mientras no se inscriba el derecho de hipoteca, no se adquiere la tradición
del derecho de la misma, pero ambas surtieron efectos contra terceros, pues dándole presentación
doctrinaria fundamentada en los Arts. 680, 711, 712, 728 y 739 C.C. que tratan de los efectos de
las inscripciones y el Art. 41 del Reglamento del Registro, se da también la compra venta.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado también principio Determinación, Art. 42 del Reglamento del Registro, porque condiciona
los efectos jurídicos de la inscripción refiriéndose a la determinación exacta de los inmuebles, Arts.
686 Ord. 3º, 2181 y 2184 C.C. y su titular Nevando un historial completo de todo lo que se presenta
en los Registros por parte del señor registrador, surta o no efectos jurídicos, es decir especificar el
título y el derecho que se trata de inscribir con toda claridad, Arts. 688 Ord. 1º y 2º y 687 Ord. 4º
C.C. relacionado con los Arts. 733 Ord. 4º y 737 Inc. 1º C.C.
En el sistema de folio real o sistema registración por fincas, se da claramente este principio, pero
ahora puede acarrear varios problemas, ya que en los registros modernos se llevan índices, en
torno a la naturaleza del derecho inscrito, observándose para el caso en nuestro sistema registral
que aunque es cierto que los libros todos enumerados correlativamente por inscripciones, ya sean
estos fotocopias de los propios documentos o inscripciones manuscritas, se llevan índices de los
derechos o cargos que constan en la inscripción, existiendo varias maneras de determinar lo que
consta en los asientos de inscripción, por ejemplo, se lleva índice de propiedad organizados, en
orden alfabético, por el apellido del titular, se lleva índice de hipotecas por el apellido de las
personas que la constituyen, etc.

En la creación del Catastro Nacional se logrará la unidad deseada en el aspecto inmobiliario, ya

que los hechos se llevan siempre en orden alfabético del titular, la historia de los inmuebles. (49)

PRINCIPIO DETRACTO SUCESIVO

Se le denomina también principio de tacto continuo. Art. 43 del reglamento del Registro, procede la
inscripción a favor del adquirente, siempre que el tradente aparezca como titular conforme el
antecedente inscrito, conforme este principio se deduce que los asientos del registro son continuos
derivados unos de otros y que cada acto registral se manifiesta por su correspondiente asiento, es
así que para inscribir instrumentos a favor del adquirente, es necesaria la inscripción previa a favor
del tradente, es decir que el asiento va por orden.

Regla general: Ningún instrumento es inscribible si no tiene antecedente inscrito, para que la Venta
pueda ser inscribible, toda regla tiene su excepción, ejemplo: de las declaratorias de herederos,
títulos municipales, o supletorios, Art. 665 Inc. 2º, también contrato de arrendamiento y anticresis,
686 # 3º, 2181, 2184 C.C.

Se apoya este principio en el de especialidad, consiste en que la historia jurídica de la propiedad

aparezca un ordenamiento lógico, en el cual las sucesivas transmisiones, derivándose unas de
otras asegura la preexistencia de la cosa, en el patrimonio del transferente.

En la práctica es necesario tener algo inscrito que sirva como antecedente para el nuevo acto o
contrato a inscribir, la nueva inscripción servirá para una posterior y recíprocamente las que
sirvieron de base para nuevas anotaciones de derechos y obligaciones que no impliquen su
cancelación, por ejemplo, no implica que se cancele la inscripción en el caso de constituir una
servidumbre de tránsito, pero sí implica que se cancele la inscripción cuando se vende la totalidad
de un inmueble. (50)

Cabe mencionar que en los casos de títulos supletorios, municipales, declaratorias de herederos,
testamentos se relacionan entre sí y los títulos de actos y contratos anteriores al 26 de mayo de
1881, se inscriben sin que haya antecedente alguno vienen a inscribirse como primera vez.

De lo que se concluye que no es necesario que el titular de un derecho tenga inscrito a su favor el
instrumento al formalizar el acto o contrato, pero sí aquí debe estar inscrito al momento de
proceder a la inscripción de este. (51)

Esta doctrina se fundamenta en los Arts. 669, 684, 695 Ord. 1º y 711 C.C. y Art. 43 del Reglamento
del Registro.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Este se fundamenta en que solamente son inscribibles en el Registro, todos aquellos instrumentos
que conforme su naturaleza reúnen las formalidades y requisitos de fondo establecidos por las
leyes tales como: Notariado, Reestructuración del Registro, Código Civil y demás relacionadas con
el Registro, para que puedan ser inscritas, y para su plena eficacia. La Ley concede al Registrador
la función calificadora Art. 45 del Reglamento de la Ley de Reestructuración, Arts. 692, 693 y 735
C.C. y el Art. 20 del Reglamento del Registro, esta función consiste en el examen que el
Registrador hace de los títulos presentados en el registro para su inscripción. Además de tener la
función calificadora, que se inicia desde la hora de presentación hasta que el Registrador decide
por la inscripción o por el señalamiento de los defectos que adolece el instrumento para su no
inscripción. (52)

Conforme a este principio el Registrador debe realizar un análisis intrínseco y extrínseco del

instrumento, con el fin que tenga validez y perfección. Y a quien se le encomienda la esencial
función calificadora debe estar investido de capacidad técnica y científica. Art. 688 relacionado con
el 32 del Reglamento y 62 de la Ley de Reestructuración del Registro.

“Por pequeñas que sean los exámenes que se hacen en las distintas fases de la inscripción de un
instrumento siempre se corre el riesgo de que haya filtraciones de defectos, algunas veces graves,
otras veces leves, pero tómese también en cuenta, que en los registros no existen máquinas
detectoras de errores internos y ocultos que contienen algunos instrumentos que se presentan a
inscripción y que perfectamente pueden escapar a toda mirada inquisitiva, por lo tanto y para que
se mantenga la fe en los Registros debemos aceptar, que aún con filtraciones defectuosas estos
constituyen garantías para los que se involucran en el movimiento jurídico patrimonial inmobiliario”.
(53)

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Se le denomina también Principio de Publicidad formal y material. Roca Sastre, últimamente lo

denomina “Principio de Presunción de exactitud del Registro”. (54)

Anteriormente se dijo claro que el Registro desde su origen ha tratado de cumplir con su función
propia de dar publicidad a la propiedad territorial, etc., a fin de evitar fraudes a terceros de buena
fe. Art. 675 C.C.

Este principio viene a garantizar la seguridad, certeza y eficacia a todo lo que aparece inscrito en el
Registro; es cierto o exacto y que únicamente se reconocerá como legítimo dueño al que tengan
inscrito su título. “Pero esto no basta para que probada la inexactitud o error de un derecho inscrito,
puede prevalecer la realidad extra registral; sino que, lo que se pretende es lograr una mayor
seguridad jurídica, pero apoyada en todos los principios registrales. Ejemplo: Pedro compra un
inmueble a Juan y cerciorándose que efectivamente este tiene inscrito el bien en el Registro,
celebra escritura de compraventa y tradición, Pedro no inscribe la venta de lo cual Juan se percata
y vende nuevamente el bien a un tercero quien sí inscribe la venta; posteriormente Pedro presenta
su escritura para la inscripción pero es rechazado porque dicho bien inmueble ya había sido
traspasado con anterioridad. Con este ejemplo se ve la venta de una sola cosa separadamente a
dos personas, Art. 1621 C.C. quedando facultado el segundo comprador para pedir aún contra el
vendedor de buena fe, a la resolución del contrato y se creía que la cosa pertenecía al vendedor
también la indemnización de daños y perjuicios y aún más, podría suceder que el primer
comprador ratificara la segunda venta o que el vendedor, adquiera nuevamente el bien, en cuyos
casos en base a los Arts. 1622 y 1623 C.C., se vería el segundo comprador como verdadero
dueño”. (55)

Según el Art. 711 Inc. 1º C.C. como que viene a ratificar la venta realizada ente Juan y el tercero.
Según Arqueta es de la opinión que el primer comprador, tiene acción, inclusive penal, para
reclamar indemnización de daños y perjuicios, en el caso de quedar la segunda venta válida; o bien
apoyado en el Art. 717 C.C. puede pedir la cancelación del asiento que impide verificar la
inscripción de un derecho, basándose en que el vendedor al efectuar la segunda venta, ya no tenía
la calidad de tradente por haber dejado de ser dueño en virtud de la primera tradición y dice que la
acción que podría ejercitar Pedro tiene que ser una acción ordinaria, en virtud de la cual podrá
reclamar del vendedor la indemnización de daños y perjuicios que la situación planteada de
irrogación basada en el Art. 127 Pr.C.

Rivera Arqueta, es de la posición que la que debe prevalecer es la siguiente venta, porque, esa
venta siempre es válida Art. 1619 C.C. y de no ser así, el principio registral, publicidad y de fe
pública registral se destruiría, no sería inscribible.

En la práctica es muy difícil que se dé, pues el código penal al establecer los casos especiales de
Estafa, Art. 243 Pn., establece entre otros que se consideraran Estafa, la defraudación cometida
por: “venta, permuta, arrendamiento, comodato, etc.”. (56)

La publicidad se cumple de dos formas: publicidad material o sustantiva y publicidad formal o

adjetiva, la primera se refiere al fin inmediato del principio, de dar notoriedad a los derechos reales
sobre inmuebles y precisar los efectos que la Ley confiere a esa publicidad, puede darse de dos
maneras: a) positiva, con dos presunciones, la primera presume que lo que el registro publica es
verdad, mientras no se demuestre la inexactitud del contenido registral conocido doctrinariamente
como principio de legitimación; la segunda presume que el Registro es exacto e íntegro aunque se
demuestre lo contrario cuando se trata de proteger la fe que el tercero tuvo en la apariencia que el
registro publicara, a esto se le conoce como principio de fe pública registral, b) negativa, no
presume nada, afirma, supone que lo no inscrito no afecta al que contrata confiando en el
contenido registral. Con el fin de fomentar la inscripción, se protege al que inscribe frente al que no
lo hace y se degrada al acto que no está inscrito, dicha publicidad viene dada por la exhibición de
los asientos por el simple hecho que se haga de ellos, que pueden ser las autoridades o
particulares.

El Art. 681 C.C. tiene por objeto el dar a conocer los actos o contratos consignados en un título
sujetos a inscripción y el Art. 7º del reglamento del registro regula que por ningún motivo los libros
del registro se sacarán de la oficina del registro; extrajudicial que quiera practicarse por todo
diligencia judicial o extrajudicial que quiera practicarse por todo aquel interesado y exija la
presentación de dichos libros se ejecutarán en dicha oficina bajo la presencia y vigilancia del propio
registrador aunque en la práctica se hace por medio de los empleados nombrados exclusivamente
para ese fin.

Publicidad formal o adjetiva se refiere al modo o medio idóneo del que se valen los interesados
para ver su contenido, de lo que consta en registro, aunque generalmente las autoridades lo hacen
de oficio y los particulares por solicitudes que son contestadas por Certificaciones y firmadas por el
registrador. Aquí se ve claro la publicidad positiva y negativa mencionada anteriormente en la
publicidad material, porque aquí el registrador certifica determinada cosa.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

El Art. 717 C.C. contempla este principio, dejando a salvo su derecho de discutir la realidad jurídica
extra registral.

La palabra fe viene a ser la relación de verdad entre el hecho y el dicho, atribuyéndole como
elementos: la creencia, la convicción, la presunción, la certeza y la seguridad o confianza, sin
embargo nuestro objeto de estudio es la fe pública registral.

Las declaraciones del Registro son incontrovertibles para aquel que ha contratado en determinadas
condiciones apoyándose en él, ejemplo: compraventa de un bien inmueble, sea esta pequeña o
grande, se ve claro cuando uno se apoya en el Registro. La buena fe del tercero, se presume
siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro, al respecto Roca Sastre lo
toma como una variante de lo que él llama suprimir principio de Presunción de exactitud del
Registro, como dice Argueta este principio comprende varios principios que difícilmente pueden
delimitarse como son: legitimación, legalidad, fe pública registral. (57)

La fe pública registral descarga en los siguientes aspectos o principios:

1- El registro es exacto en beneficio de terceros, lo que es el Registro proclama es verdad

cualquiera que sea la realidad jurídica.

2- El Registro es íntegro, es decir, agota la realidad jurídica.

Al hablar de fe pública registral, se hace referencia al valor que la inscripción tiene con respecto a
terceros, bajo este principio el registro no subsana nulidades de actos y contratos que adolecen
ese vicio, únicamente expone a terceros la situación del derecho y se reputan por exactos, en
beneficio de los titulares y de los terceros que contratan o actúan confiados en el contenido de los
asientos o sea que lo que en el Registro aparece se le atribuye una posición intachable, es una
presunción IURIS ET IURE. (58)

“La fe pública, puede considerarse o clasificarse desde diversos puntos de vista, uno de ellos en
atención a los actos a que se refiere y se clasifica en: Administrativa, extrajudicial o material y fe
pública registral”. (59)

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. (ARTS. 711, 712, 713, 717 Y 718 C.C.).

Este principio como queda dicho anteriormente dentro de la publicidad material o sustantiva,
consiste en que el contenido de los asientos en cuanto a su vigencia o la extinción de los derechos
se presumen exactos y concordantes en la realidad extra registral, mientras no se demuestre la
inexactitud entre el Registro y la realidad.

En base a este principio, algunas veces la realidad Jurídica no concuerda con las declaraciones del
Registro o sea con el contenido del Registro y la realidad extra registral. De esto se pregunta ¿qué
realidad prevalecerá?; somos de la opinión que prevalecerá la realidad extra registral
presumiéndose que ambas realidades coinciden, como consecuencia de lo anterior quien sostenga
lo contrario deberá probar la inexactitud e inexistencia del contenido del asiento en el Registro y si
esto fuere cierto que no concordaran, sí se presume que son ciertos y esto prueba lo contrario,
tiene dos efectos: a) prevalecerá el principio de realidad jurídica o extra registral; b) de estos se van
a derivar otros efectos si se comprueba que no hay concordancia, entonces el triunfador pedirá la
nulidad del instrumento y la cancelación o extinción del instrumento, procedimiento que deberá
hacerse por la vía judicial, en el respectivo tribunal, en la resolución deberá decir que se asiente el
instrumento verdadero como un segundo efecto, tendrá que cargar con la prueba o bien tener la
carga de la prueba el demandante o el titular del instrumento simplemente presentará sus
documentos siempre que los tenga inscritos serán pruebas recientes habiendo preferencia por el
tercero que actué de buena fe el Registro y la Ley lo amparan.

Como consecuencia la petición del demandante va a prevalecer, por supuesto que el tercero lo
hará entendiendo a la fe registral.

Este principio de legitimidad tiene dos aspectos importantes:

A) positivo.
B) negativo.

En el primero se presume exacto el Registro cuando la existencia de derecho es manifestada

públicamente, es decir que se ve claro el principio de publicidad, (cualquier persona puede
consultar los libros) y conforme al segundo cuando su extinción también se da publicidad (60), lo
que hará también la legitimación del Registro, ya sea el asiento inscribiendo el documento o
cancelando cualquier inscripción quiere decir que cuando hay acción o ejecutor, cualquier acción
contradictoria de dominio de derecho real inscrito necesariamente lleva consigo aparejada la
nulidad o conclusión de las inscripciones, primero la cancelación, después se extingue o cancela la
inscripción, llevando aparejado ambos efectos que amparan el dominio o derecho discutido que
éste acorde con la realidad registral y extra registral; Arts. 711, 712, 713, 717 y 718 C.C., pero cabe
advertir en todo este principio y por eso hablamos casi siempre de asientos, que hay casos como el
de la hipoteca que surten efectos desde la hora de la presentación en el Registro correspondiente,
Art. 739 C.C., y de cuyo asiento de presentación puede perfectamente el registrador certifica que
ese documento está presentado, observándose en consecuencia desde ese momento el Principio
de legalidad del que ya se ha hecho mención puesto que el Registrador ampara ese asiento con su
firma diría, Art. 32 No. 1 del Reglamento del Registro.

3.5. SISTEMAS REGISTRALES APLICABLES EN NUESTRO PAÍS: REAL Y PERSONAL

Ambos obedecen al modo de llevar los libros del Registro Inmobiliario, ya sea en atención a las
personas, en atención a las fincas; revisten importancia y determinan consecuencias que
trascienden a la eficacia de los asientos registrales, se ven claro en estos sistemas el Principio de
Especialidad.

SISTEMA DE FOLIO REAL:

Se toma como base las fincas o inmuebles. A cada finca o inmueble se le asigna un número que es
el que conserva quien quiera que sea su propietario, y en los libros del registro se le reserva uno o
varios folios, los derechos reales los traspasos, gravámenes y en los que se van anotando por
orden de fechas, que se constituyan sobre el inmueble, así como las cancelaciones de los mismos.
Todas estas anotaciones se redactan en forma extractada, quedando archivado en las oficinas del
registro un testimonio del instrumento en virtud del cual se hace la modificación, es decir en este
sistema los índices se llevan por fincas. (61)

SISTEMA DE FOLIO PERSONAL:

En este sistema las inscripciones se hacen en los Libros del Registro, unas a continuación de
otras, siguiendo en lo posible el orden de su presentación a la Oficina de registro relacionándolos
entre sí, se diferencia del anterior porque los índices se forman con los nombres de los titulares de
los derechos. (62)

“Por razones históricas los sistemas adjetivos o de mera publicidad están ordenados por nombres
de personas, aunque algunas legislaciones que conceden a la publicidad efectos adjetivos han
adoptado las ventajas del folio real.

En cambio en los sistemas sustantivos han adoptado las ventajas del folio personal. En cambio en
los sistemas sustantivos o de fuerza probante, los Registros se llevan siempre por fincas porque
aunque formal, el Registro de Folio Real resulta indispensable a los mecanismos registrales
constitutivos o de fuerza convalidante para desarrollar sus efectos”. (63)
CITAS BIBLIOGRÁFICAS DEL CAPÍTULO III
(1) Rivera Argueta, René Rolando: Derecho Registral, contenido doctrinario y práctico en la Legislación salvadoreña. Tesis UES,
San Salvador, 1976, Pág. 13.
(2) Ibíd. Cf. Pág. 13.
(3) García Coni, Raúl R. Derecho Registral Aplicado”, Págs. 15 y sig.
(4) Ibíd. Cf. Págs. 15 y sig.
(5) Ibíd. Cf. Págs. 15 y sig.
(6) Barriere, Jorge Alberto: Guía para el estudio. Derecho Registral. Pág. 1.
(7) Pérez Lasala, José Luis: Derecho Inmobiliario Registral. Págs. 15 y sig.
(8) García, Ob. Cit. Págs. 15 y sig.
(9) García Coni, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Pág. 16.
(10) Barriere, Jorge Alberto: Guía para el estudio. Derecho registral. Pág. 1.
(11) Ibíd. Cf. Pág. 1.
(12) García Coni, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Págs. 16 y sig.
(13) Ibíd. Cf. Págs. 16 y sig.
(14) García Coni, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Págs. 16 y sig.
(15) Barriere, Ibíd. Cf. Pág. 1.
(16) García. Ob. Cit. Cf. Págs. 16 y sig.
(17) Rivera Argueta, René Rolando: Derecho Registral. Contenido Doctrinario y práctico en la legislación salvadoreña. UES San
Salvador, 1976, Pág. 20.
(18) García, Ob. Cit. Cf. Pág. 17 y sig.
(19) Barriere, Jorge Alberto: Guía para el estudio. Derecho registral. Pág. 4.
(20) Cabanellas, Guillermo: Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual Pág. 304, Tomo III.
(21) Barriere, Ob. Cit. Cf. Pág. 4.
(22) Rivera Argueta, René Rolando. Derecho Registral. Contenido Doctrinario y Práctico en la Legislación Salvadoreña. Tesis
(UES), San Salvador, 1976, Pág. 120.
(23) Pérez Lassala, José Luis: Derecho Inmobiliario Registral. Pág. 43.
(24) Ibíd. Cf. Pág. 43.
(25) Chico Ortiz, José María y otros. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Págs. 503 y sig.
(26) Art. 676 C.
(27) Barriere, Jorge Alberto: Comentarios al registro de la Propiedad. Pág. 37.
(28) Art. 260 Pr.C.
(29) Barriere, Jorge Alberto: Comentarios al registro de la Propiedad. Págs. 83 y sig.
(30) Barriere, Jorge Alberto: Comentarios al registro de la Propiedad. Pág. 5.
(31) Rivera Argueta, René Rolando: Derecho Registral, contenido doctrinario y práctico en la Legislación salvadoreña. Tesis UES,
San Salvador, 1976, Pág. 125.
(32) Rivera, Ob. Cit. Cf. Pág. 127.
(33) Art. 686 C.C.
(34) Art. 736 C.
(35) Art. 687 C.
(36) Art. 719 C.
(37) Pérez Lassala, José Luis: Derecho Inmobiliario Registral. Pág. 105.
(38) Chico, José María y otros: APUNTES DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL. Pág. 156.
(39) Chico; Ob. Cit. Pág. 156.
(40) Rivera Ob. Cit. Pág. 63.
(41) Ibíd. Cf. Pág. 63.
(42) Ibíd. Cf. Pág. 63.
(43) García. Ob. Cit. Cf. Pág. 103.
(44) Pérez Ob. Cit. Cf. Pág. 103.
(45) Barriere, Jorge Alberto: Guía para el estudio, Derecho Registral. Pág. 3.
(46) Rivera, Ob. Cit. Cf. Pág. 64.
(47) Barriere, Ob. Cit. Cf. Pág. 48.
(48) Barriere, Ob. Cit. Cf. Pág. 49.
(49) Rivera, Ob. Cit. Cf. Págs. 75 y 76.
(50) Rivera, Ob. Cit. Pág. 77.
(51) Ibíd. Cf. Pág. 77.
(52) Rivera, Ob. Cit. Cf. Pág. 72.
(53) Rivera, Ob. Cit. Cf. Pág. 73.
(54) Estudio sobre la publicidad inmobiliaria (registro y catastro) en relación con el desarrollo económico y social de la América
Latina.
(55) Rivera, Ob. Cit. Cf. Págs. 68 y 69.
(56) Rivera, Ob. Cit. Cf. Pág. 69.
(57) Rivera, Ob. Cit. Cf. Págs. 78 y 79.
(58) Barriere, Ob. Cit. Cf. Pág. 51.
(59) Rivera, Ob. Cit. Cf. Pág. 79.
(60) Barriere, Ob. Cit. Cf. Pág. 52.
(61) Barriere, Jorge Alberto. Guía para el estudio. Derecho Registral. Págs. 42 y 43.
(62) Barriere, Ob. Cit. Cf. Pág. 43.
(63) Rivera, Ob. Cit. Cf. Pág. 41.
CAPÍTULO IV

ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS

Con el presente capítulo se muestran los resultados obtenidos en la investigación de campo
realizada en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de la Primera Sección del Centro en
relación al Derecho de Propiedad, los cuales se realizaron con el fin de obtener una información
basada en la opinión de los funcionarios y empleados que laboran dentro del Registro, obteniendo
así respuestas concretas a nuestro problema de investigación.

Cuadro No. 1. Opinión sobre la modernización del Registro:

OPINIÓN CIFRAS %
1) Si, siempre que se haga como está planificado 4 50
2) Si, porque existiría más agilidad en el proceso de inscripción. 2 25
3) Si, en su totalidad. 1 12.5
4) No, siempre existieran los mismos problemas 1 12.5
TOTAL 8 100

El 50% de los empleados que laboran dentro del Registro, opinan que la modernización es una
alternativa de solución siempre que se haga como está planificado en el programa, el 25 por ciento
de los mismos consideran que con la modernización existiría más agilidad en el proceso de
inscripción, el 12.5% manifiestan que la modernización es necesaria en su totalidad; y el 12.5%
dicen que la modernización no es una alternativa de solución a la problemática, porque siempre
existirían los mismos problemas.

Cuadro No. 2. Opinión sobre la falta de recursos técnicos del Registro:

OPINIÓN CIFRAS %
1) No, por la falta de equipo tecnológico 7 87.5
2) Abstención 1 12.5
TOTAL 8 100

El 87.5% de los empleados que laboran dentro del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la
Primera Sección del Centro, a quienes se les encuestó consideran que el mismo no da
cumplimiento a sus funciones por falta de equipo tecnológico, y el 12.5% se abstuvieron de dar su
opinión.

Cuadro No. 3: Opinión sobre el incumplimiento del Registro en atención al servicio prestado
al usuario.

OPINIÓN CIFRAS %
1) No, por la falta de orden y responsabilidad 3 37.5
2) No, por la falta de eficiencia 1 12.5
3) Abstención 1 12.5
4) Nulos 3 37.5
TOTAL 8 100

El 37.5% de los empleados que laboran dentro de la institución se refirieron al rubro por la falta y
responsabilidad de los empleados no se atiende con prontitud al usuario; el 12.5% opinaron que
este fenómeno se da por la deficiencia en la administración del mismo; el 12.5% fueron nulos.

Cuadro No. 4: Opinión sobre las soluciones para mejorar la problemática del Registro.

OPINIÓN CIFRAS %
1) Seleccionando y capacitando al personal, mejorar sus salarios 3 37.5
2) Través de la modernización 2 25
3) Mejor control en el personal y los documentos 1 12.5
4) Nulos 2 25
TOTAL 8 100

El 37.5% de los empleados del Registro consideran que la forma para solucionar la problemática
del Registro es seleccionando y capacitando al personal y mejorando su salario; el 25% opinaron
que la mejor forma de solucionar los problemas es a través de la modernización; el 12.5% de la
población encuestada opinaron, que una forma de solucionar los problemas del Registro es tener
un mejor control en el personal, y el 25% de los mismos fueron nulos.

Cuadro No. 5: Opinan sobre la falta de Recursos estatales que incide en su mal
funcionamiento.

OPINIÓN CIFRAS %
1) Si, porque no proporciona los materiales necesarios 5 62.5
2) Si, podría ser una de las causas 1 12.5
3) Si, por la falta de presupuesto adecuado 1 12.5
4) Nula 1 12.5
TOTAL 8 100

El 62.5% de la población encuestada que labora dentro del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de la Primera Sección del Centro, consideran que la falta de recursos estatales es un
factor determinante en el mal funcionamiento del mismo, porque el Estado no proporciona los
materiales necesarios; el 12.5% de estos dicen que la falla de estos recursos podría ser una causa
principal; el 12.5% de la muestra consideran que el mal funcionamiento del Registro se debe a la
falla de presupuesto adecuado; y el 12.5% fue nulo.

Cuadro No. 6: Opinión sobre la función administrativa del Registro.

OPINIÓN CIFRAS %
1) Buena infraestructura, personal ético y capacitado 6 75
2) Adoptar técnicas modernas 1 12.5
3) Abstención 1 12.5
TOTAL 8 100

El 75% de los empleados que laboran en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la

Primera Sección del Centro, crean que las medidas que deben adoptarse para mejorar el aspecto
administrativo del mismo es tener una infraestructura, y tener un personal ético y capacitado, el
12.5% de la población encuestada consideraron que la manera de mejorar el aspecto
administrativo del mismo es adoptando técnicas modernas; y el 12.5% de los mismos fueron
abstenciones.

Cuadro No. 7: Opinan sobre la prestación de un mejor servicio al usuario en relación al

derecho de propiedad.

OPINIÓN CIFRAS %
1) Darle rapidez en el seguimiento del proceso 3 37.5
2) Que cuente con personal idóneo y capacitado 2 25
3) Que haya modernización en el Registro 2 25
4) La creación de una oficina que informe la situación 1 12.5
TOTAL 8 100

El 37.5% de los empleados encuestados, consideran que las soluciones para prestar un mejor
servicio al usuario en relación al Derecho de Propiedad, es dar rapidez en el seguimiento del
proceso; el 25% de tos que laboran dentro de la Institución opinan que la mejor manera de atender
al usuario para la inscripción de sus documentos es que cuente con personal idóneo y capacitado;
el 25% de los mismos dicen que para que el registro dé un mejor servicio es que se implemente la
modernización en el Registro; y el 12.5% opinan que para dar un mejor servicio al interesado es la
creación de una oficina exclusivamente para información de la situación del documento.

Cuadro No. 8: Opinión sobre la falta de autonomía del Registro.

OPINIÓN CIFRAS %
1) La autonomía en el Registro es necesaria para cumplir su 4 50
cometido
2) Índice en el Registro del documento 1 12.5
3) Nulos 3 37.5
TOTAL 8 100

El 50% de la población encuestada, cree que la falta de autonomía en el Registro incide en el

ejercicio del derecho de propiedad para cumplir con su cometido; el 12.5% de los mismos dicen
que la falta de autonomía incide en el Registro de los documentos sujetos a inscripción y el 37.5%
fueron nulos.

Cuadro N. 9: Opinión sobre el fenómeno presupuestario.

OPINIÓN CIFRAS %
1) Si, por la falta de asignación presupuestaria, por ser la entidad
8 100
gubernamental con más bajo presupuesto.
TOTAL 8 100

El 100% de los empleados del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de la Primera Sección del
centro, son de la opinión que el fenómeno presupuestario es la principal causa del mal
funcionamiento del Registro, por la falta de asignación presupuestaria, por ser la entidad
gubernamental con más bajo presupuesto.

Cuadro No. 10: Opinión sobre los salarios de los empleados del Registro.

OPINIÓN CIFRAS %
1) No, porque los salarios son muy bajos 6 75
2) El salario inadecuado permite la fuga de personal capacitado 1 12.5
3) Nula 1 12.5
TOTAL 8 100

El 75% de los empleados del Registro, consideran que los salarios que devengan actualmente no
sirven de incentivos para el empleado, porque estos son muy bajos, el 12.5% de los mismos, son
de la opinión que el salario inadecuado permite la fuga de personal capacitado; y el 12.5% fue nulo.
CAPÍTULO V

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1. CONCLUSIONES:

Al finalizar nuestro trabajo de investigación sobre el análisis de las funciones del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del centro en relación al ejercicio del derecho
de propiedad, concluimos lo siguiente:

Que en recientes encuestas dirigidas a los Empleados de esta Institución obtuvimos que el 87.5%
de los Empleados encuestados opinaron que uno de los principales problemas que contribuyen al
mal funcionamiento del Registro en relación al ejercicio del Derecho de propiedad, se debe a la
falta de recursos técnicos, como también a la falta de recursos estatales en donde el 62.5% de la
población encuestada afirmaron que éste también es otro factor determinante en el mal
funcionamiento del registro; y otra causa se debe a la falta de asignación presupuestaria así, lo
afirma el 100% de la población encuestada.

Al analizar estos aspectos nos damos cuenta que el factor principal de la problemática estudiada
en esta institución, se debe al fenómeno presupuestario; ya que es una variable constante,
quedando en un segundo nivel la falta de recursos técnicos y en un tercer nivel los recursos
estatales.

Encontramos también que otros problemas que afronta el Registro se deben a la falta de
autonomía, ya que incide en el ejercicio del derecho de propiedad; según lo manifiesta el 50% de la
población encuestada.

El 75% de las personas encuestadas dijeron que otro factor que influye en el mal funcionamiento
del registro se debe a los bajos salarios que devengan los empleados ya que no les sirven de
incentivos y eso viene a afectar al usuario en el sentido de que cuando pide que se le inscriba un
documento no se le toma la debida prioridad del caso, tal como lo requiere la ley y al final vienen a
afectar el derecho de inscribir el inmueble deseado por parte de éste; y el empleado al no tener
solvencia económica busca otros medios de subsistencia y aprovecha la oportunidad de
ofrecimientos económicos para agilizar el trámite necesario para la inscripción; y otros empleados
buscan otras fuentes de trabajo, que al final el Registro es el más afectado ya que por los bajos
salarios permite la fuga de personal capacitado y en última instancia el más afectado es el usuario.

Finalmente en virtud de lo anterior y con las razones ya expuestas quedan comprobadas nuestras
hipótesis generales y específicas que vale la pena mencionarlas:

HIPÓTESIS GENERAL:

La falta de recursos técnicos, económicos y también, de autonomía propia del Registro de la

Propiedad Raíz e Hipotecas, son factores que inciden en el ejercicio del Derecho de Propiedad de
los Salvadoreños.

HIPÓTESIS ESPECÍFICAS:

Mientras no exista eficiencia y eficacia en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, se verá

más afectado el ejercicio del Derecho de Propiedad. La falta de Recursos estatales determina la
ineficacia en el funcionamiento del Registro. El funcionamiento del Registro no responde a las
necesidades e intereses de la sociedad.

5.2. RECOMENDACIONES

Al finalizar nuestra investigación documental y de campo, nos dimos cuenta que en el Registro de
la Propiedad Raíz e Hipotecas a través de su historia y hasta la fecha se ha visto afectado por
diversos problemas, ya sean estos de índole económicos, políticos, administrativos, etc., y por ello
nos permitimos dar las siguientes recomendaciones:
En primer lugar para mejorar la situación actual del Registro, consideramos que es necesario
modernizar todo el sistema de inscripción capacitando al personal técnicamente en la materia
referente al proceso de inscripción de cada documento, mejorando los salarios de los empleados,
asignándole una cantidad presupuestaria más acorde con las necesidades que realmente tiene el
registro, teniendo un mejor control de los instrumentos que allí se presentan, y sancionando la
irresponsabilidad de los empleados.

Para mejorar el servicio de parte del registro al usuario en relación al derecho de propiedad, es
conveniente adoptar las siguientes medidas:

Atender con amabilidad al público y sin preferencia, que se supriman las diligencias innecesarias,
eliminar el burocratismo, para que la mecánica registral sea más breve, agilidad en la inscripción
de documentos, responsabilidad de parte de los Empleados del Registro, supervisar a los
trabajadores del Registro para que sean más responsables y eficientes, computarizar el sistema
registral en todas sus funciones y principalmente (diario e índice), que exista adecuadamente
dentro del registro una Sección para que sólo dé informes claros y precisos de la situación jurídica
de la titularidad del ejercicio de los derechos que contenga la documentación que exista dentro de
la oficina registral, que los empleados y funcionarios del Registro trabajen bien, pero debidamente
equipados y adiestrados.

Mejorando el sistema administrativo en el sentido de adoptar las técnicas modernas así como
también capacitando a funcionarios y empleados, que tengan suficiente experiencia y honestidad,
calidad humana y amor al trabajo que desempeña, que sean más ciudadanos en sus obligaciones,
ordenar las distintas oficinas registrales, eliminar la burocracia que existe en la institución, en vista
de la creación de la Escuela de Capacitación Registral, debe asegurarse a esta los recursos
necesarios para que pueda como se indica, capacitar adecuadamente a todos sus funcionarios y
empleados.

Finalmente es importante el papel que desempeña el Registro Social de Inmuebles, como la unidad
que fue creada con la finalidad de auxiliar al Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca en la
inscripción y publicidad de Derechos sobre inmuebles en que se desarrollen proyectos de interés
social, sean éstos ejecutados por el sector público o privado.

Esta unidad ha dado resultados positivos en su primera etapa, pero para un mayor
aprovechamiento de su tecnología es necesario que haya una descentralización de funciones
estableciéndose oficinas regionales en las principales zonas del país, así como también creando
una sección que dé información acerca de los requisitos básicos que deben cumplirse en el
proceso de inscripción para poder así tener óptimos resultados.
______________________________________

BIBLIOGRAFÍA

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Barriere, Jorge Alberto.

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3. Apuntes varios de Derecho Registral y Registro Público.

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4. Guía de Estudio del Derecho Registral.

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15. Breves consideraciones al Registro de Titulación de inmuebles en la Legislación Salvadoreña.

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18. Derecho Inmobiliario Registral.

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20. La anotación preventiva en El Salvador, UES, T.D. 1969.

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21. El contrato Real de Hipoteca, según nuestro Código Civil, UES. T. D. 1956.
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22. Implantación del Acta Torrens en El Salvador, UES. T. D. 1918.

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23. Régimen Jurídico del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas para los sistemas de folio real y
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