INSTITUCIÓN UNIVERSITARIA POLITÉCNICO GRANCOLOMBIANO

FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS, ECONÓMICAS Y CONTABLES

CONTADURÍA PÚBLICA

NIIF 16 RECONOCIMIENTO Y MEDICIÓN ARRIENDOS

AMAYA SOTO NATALIA

CRISTANCHO TENJO LEIDY CAROLINA
RODRIGUEZ CHAUX ALEJANDRO

CONTABILIDAD, PASIVOS Y PATRIMONIO

TERCER SEMESTRE, 2017

CARLOS VICENTE GARCIA

BOGOTA, 27 DE SEPTIEMBRE 2017

 I. ÍNDICE

II. Introducción 3

III. Objetivo 4

3.1 Objetivo general 4

3.2 Objetivos específicos 4

IV. Capítulo Antecedentes de la norma NIIF 16 5

4.1. Sección 1: Antecedentes desde el nivel internacional 5

4.1.1 Objetivo 5

4.1.2 Alcance 5

4.1.4 Línea del tiempo 6

4.2 Sección 2: Antecedentes desde el nivel nacional 7

V. Capitulo II. Impacto económico de la norma a trabajar NIIF 16 8

5.1 Características generales de la economía colombiana 9

 II. INTRODUCCIÓN

La NIIF 16 es el resultado de una ardua labor de armonización entre las NIIF con el IASB, cuyo
objetivo inicial era la elaboración de una norma de convergencia entre las NIIF y los principios
contables estadounidenses (US GAAP). Así mismo, el objetivo que se pretendía alcanzar con este
proyecto era solventar la falta de compatibilidad entre ambas normativas.
La NIIF 16 suple a la veterana NIC 17, una norma con 30 años de antigüedad que ya no reunía
requisitos contables aptos para la realidad empresarial y cuya revisión ha supuesto una serie de
cambios importantes para las empresas que contabilizan arrendamientos.

Aunque ha sido un trabajo que ha ido de la mano de ambas organizaciones, y con el que finalmente
se han acercado posturas, las conclusiones finales de esta armonización e intenso trabajo, se
reflejan en el diferimiento final en algunos aspectos. El más importante de ellos es que el FASB ha
preferido continuar con un modelo dual para el arrendatario, en el que todos los arrendamientos
estarán en balance igualmente, pero tendrán una distinta presentación en la cuenta de pérdidas y
ganancias.
 III. OBJETIVOS

3.1 Objetivo general:

Dar a conocer, los estados financieros a los usuarios para evaluar el efecto de los arrendamientos en
la situación financiera. Así mismo, el resultado y los flujos de efectivo del arrendatario. La Norma
amplía considerablemente los requisitos actuales de información sobre arrendamientos.

3.2 Objetivos específicos:

 Conocer y analizar el impacto de la norma sobre indicadores y métricas. Así mismo, los
impactos que de ellos se derivan para contratos, como clausulas, covenants en contratos de
deuda, contratos de remuneración a la dirección. E incluso el riesgo de crédito y los tipos
de interés de la financiación.
 Conocer los diferentes sectores y subsectores que podrían tener un mayor impacto al
aplicar la Norma Internacional NIIF 16 Arrendamientos.
 IV CAPÍTULO I. ANTECEDENTES DE LA NORMA NIIF 16

4.1.1 Objetivo

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de propiedades, planta y equipo, de

forma que los usuarios de los estados financieros puedan conocer la información acerca de la
inversión que la entidad tiene en sus propiedades, planta y equipo, así como los cambios que se
hayan producido en dicha inversión. Los principales problemas que presenta el reconocimiento
contable de propiedades, planta y equipo son la contabilización de los activos, la determinación de
su importe en libros y los cargos por depreciación y pérdidas por deterioro que deben reconocerse
con relación a los mismos

Ejemplo empresarial

El arrendatario Luis suscribe un contrato de cinco años con un transportista (Arrendador

Mónica) para transportar una cantidad especificada de mercancías. Mónica utiliza vagones de
ferrocarril con una especificación particular, y posee una gran flota de vagones similares que
pueden emplearse para cumplir lo establecido en el contrato. Los vagones y las locomotoras
permanecen en las instalaciones de Mónica cuando no se utilizan para transportar mercancías.
Los costes asociados con la sustitución de los vagones son mínimos para Mónica.

En este caso, dado que los vagones están en las instalaciones de Mónica, tiene una flota de
vagones similar y los costes de sustitución son mínimos, los beneficios que obtenga Mónica de
la sustitución de los vagones sean superiores a los costes de la sustitución. Por lo tanto, los
derechos de sustitución de Mónica son sustantivos, y el acuerdo no contiene un arrendamiento.

4.1.2 Alcance

Esta Norma debe ser aplicada en la contabilización de los elementos de propiedades, planta y
equipo, salvo cuando otra Norma exija o permita un tratamiento contable diferente.

Esta Norma no será de aplicación en los siguientes casos:

A. las propiedades, planta y equipo clasificadas como mantenidas para la venta de acuerdo
con la NIIF 5 Activos No Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones
Discontinuadas;
B. los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC 41 Agricultura);
C. el reconocimiento y medición de activos para exploración y evaluación (véase la NIIF 6
Exploración y Evaluación de Recursos Minerales);
D. los derechos mineros y reservas minerales tales como petróleo, gas natural y recursos no
renovables similares.

No obstante, esta Norma será de aplicación a los elementos de propiedades, planta y equipo
utilizados para desarrollar o mantener los activos descritos en los párrafos (B) a (D)
4.1.3 Línea de tiempo

Gráfica 1. Línea de tiempo NIIF 16

2001 2001 2001 2003

Abril 2001 el IASB Abril 2001 el IASB
adopto la NIC 17 adopto la SIC 15
emitida por IASC en arrendamientos operativos
1997 emitida por el consejo
de interpretacion del IASC
en DIC 1998.
El IASB emitio Diciembre 2003
la SIC 27, originalmente El IASB emitio
desarrollada por el comité una NIC 17 revisada
de normas internacionales como parte de su segunda
de contabilidad. agenda inicial de
proyectos tecnicos.

2019 2016 2016 2004

Enero 2019 La NIIF 16 emitida Enero 2016 Diciembre 2004

Apartir del 1 de Enero tambie modificara El IASB emitio la El IASB emitio la CINIIF 4
la NIIF 16, entrara la CINIIF4, SIC 15 Y NIIF 16 Arrendamientos determinacion de si un
en vigor. la SIC 27. Reemplaza la NIC 17. acuerdo contiene un
arrendamiento.

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos obtenidos en Monografías sobre las normas internacionales de información financiera y Norma
Internacional de Contabilidad N.º 16 http://www.normasinternacionalesdecontabilidad.es/nic/pdf/niif16.pdf
 4.2 Sección 2: Antecedentes desde el nivel nacional

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública es un organismo de normalización técnica de normas

contables, información financiera y aseguramiento de la información. Este se debe caracterizar por
un sistema único y homogéneo de alta calidad, comprensible y de forzosa observancia de normas
de contabilidad, de información financiera y de aseguramiento de la información, para mejorar la
competitividad, la productividad y el desarrollo armónico de la actividad empresarial. (Conceptos
2014/2015, 2016).

 Concepto N.º 435 del 12 de septiembre de 2014. Este concepto trata de una compañía que
firmo una promesa de compra y venta de un local comercial. Aunque, este aún se encuentra
en obra negra. Teniendo en cuenta que ya está firmado el contrato de leasing entre las
partes, cuál es su manejo contable: ¿Se deberá reconocer la operación en la contabilidad de
la compañía?, ¿ya existen derechos, deberes y obligaciones propias de un contrato? En la
NIIF 16 se señalan las diferencias entre el inicio del plazo de arrendamiento y el comienzo
del plazo del arrendamiento. Es decir, el comienzo del arrendamiento es la fecha a partir de
la cual el arrendatario tiene derecho de utilizar el activo arrendado. Y, el inicio del
arrendamiento, es la fecha más temprana entre la del acuerdo del arrendamiento y la fecha
en la que se comprometen las partes. Por lo tanto, el reconocimiento del activo o pasivo
debe darse cuando la compañía tenga el derecho de utilizar el activo arrendado, lo cual se
cumplirá cuando el activo esté terminado y disponible para su uso y se hayan transferido
todos los riesgos y beneficios.

 Concepto N.º 622 del 22 de julio de 2015. Este concepto trata de una compañía que
requiere saber si después de cinco años de arrendada una propiedad ya no pertenezca a
ellos y si se debe realizar su depreciación y llevarla a su correspondiente gasto. El CTCP
indica que no se puede determinar si es un arrendamiento financiero u operativo. Para ello,
se debe determinar su tipo de arrendamiento. También, indica que se considerara un
arrendamiento financiero si este transfiere sustancialmente todos los riesgos y desventajas
de la propiedad y si por el contrario no los transfiere este sería un arrendamiento operativo.
En conclusión, estos tipos de arrendamientos dependen de su transacción y no de su tipo de
contrato.

 Concepto N.º 794 del 18 agosto de 2016. Este concepto trata de una compañía que requiere
saber cuál sería la clasificación dentro del activo (intangible-derecho), como propiedad
planta y equipo o propiedad de inversión y cual deberá ser el valor inicial del leasing o el
valor de su avaluó. El CTCP indica que bajo un arrendamiento financiero la entidad deberá
clasificar el activo según su función y naturaleza. Es decir, al ser un bien inmueble que se
tiene para generar renta se clasificara como una propiedad de inversión. Por otra parte, en
el estado de situación financiera la compañía podrá redimir los activos y pasivos
considerando el arrendamiento financiero.
De los conceptos antes señalados se considera que uno de los más importantes es el Concepto N. º
435 del 12 de septiembre de 2014. Porque, es de gran importancia la aplicación de la NIIF 16 que
prescribe las políticas contables adecuadas para contabilizar y revelar la información relativa a los
contratos de arrendamiento, a ser observadas por los arrendadores y los arrendatarios. Por lo tanto,
al comienzo del plazo del arrendamiento financiero un arrendatario reconocerá sus derechos de uso
y obligaciones bajo el arrendamiento financiero. Como activos y pasivos en su estado de situación
financiera, por el importe igual al valor razonable del bien arrendado o al valor presente de los
pagos mínimos por el arrendamiento si este fuere menor determinados al inicio del arrendamiento.
 V. CAPÍTULO II: IMPACTO ECONÓMICO DE LA NORMA A TRABAJAR NIIF 16

5.1. Sección 1: Características generales de la economía colombiana

La economía de Colombia principalmente, esta sostenida por varios sectores de producción

nacional, uno de sus mayores productos es el café. Colombia es uno de los mayores exportadores
mundiales de este producto; que, a su vez, la hacen como sector económico principal del país. Sin
embargo, existen varios sectores que hacen que Colombia sea uno de los países más reconocidos.
Su producción de esmeraldas y la floricultura.  
 
También se destacan los sectores de la agricultura, industria automotriz, textiles en el ámbito
internacional por el importante crecimiento que ha experimentado en la última década en la
exportación de mercancía y por el atractivo que ofrece a la inversión extranjera. Colombia es la
cuarta economía más grande de Latinoamérica y en la clasificación internacional se encuentra
dentro de las 31 mayores de mundo.  

A su vez, hace participación en varias organizaciones mundiales y en comunidades económicas, en

busca del desarrollo de la economía nacional. Organizaciones importantes como Mercosur, BID
(Banco Interamericano de Desarrollo), Comunidad Andina y UNASUR, también, hace parte de la
organización económica más importante en la (OMC) Organización Mundial del Comercio.
Según información de: Cárdenas, M. (2007). 

Gráfica 1 Crecimiento de la economia colombiana

Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadistica)

De la gráfica anterior podemos analizar que la economía colombiana del año 2002 a 2007 presento
un incremento promedio del 5.48%. Sin embargo, en el año 2008 y 2009 la economía entro en una
fase recesiva.
5.2. Seleccionar uno de los sectores económicos que se relacionan en la siguiente tabla:

Lista de Sectores económicos que trabajar

Contabilidad de Pasivos y Patrimonio
Contabilidad de Pasivos y Patrimonio
Sector Construcción

Sector Ganadero

Sector Financiero

Sector Seguridad Social

Sector Asegurador

Sector Energético

Sector construcción

El sector construcción en Colombia se divide en dos ramas: Edificaciones, que es la encargada de

dar solución a las viviendas y las obras civiles de infraestructura. Las empresas que están
relacionadas directamente con la construcción, así como las de fabricación de porcelana sanitaria,
ladrilleras, cementeras, terminados de madera, de acero, etc.

Su comportamiento presenta ciclos de contracción y expansión que se relacionan directamente,

entre otros factores, la demanda de los productos, la disponibilidad de recursos financieros, las
tasas de interés del mercado financiero y las políticas que el gobierno coloca en ejecución.

Según encuestas del DANE sobre el sector constructor podemos ver como el saldo de capital total
de la cartera hipotecaria de vivienda creció 10,7% y registró $54,0 billones de pesos corrientes en
el trimestre abril – junio de 2017, registró 1.081.886 créditos, de los cuales el 54,3% correspondió a
Vivienda de Interés Social.

Grafica 2 Variación anual del saldo capital

Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadistica)

En el trimestre abril - junio de 2017 el 56,1% del área total en proceso del Censo de Edificaciones
se concentró en Bogotá, Medellín y Barranquilla con sus áreas metropolitanas. En estas ciudades
más del 50% del área censada en proceso de construcción se destinó a apartamentos.

Grafica 3 Censo Edificaciones -CEED

Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadistica)

En julio de 2017 el área licenciada para vivienda fue 1.391.495 m2 con una variación anual de
6,7%. Este comportamiento se explica por el área aprobada para Vivienda de Interés Social (VIS)
que registró un crecimiento de 42,8% y se licenciaron 541.947 m2.

Grafica 4 Censo Licencias de construcción

Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadistica)

Entre julio de 2016 y junio de 2017 se financiaron 123.028 unidades de vivienda. Este
comportamiento obedeció principalmente al crecimiento en los últimos doce meses del
financiamiento de las unidades de Vivienda de Interés Social (VIS) en 10,4%.
Grafica 5 variación anual año corrido vivienda financiada

Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadistica)

En el trimestre abril - junio de 2017 los pagos de obras civiles registraron una variación de 6,4%,
mientras que en el mismo trimestre de 2016 la variación fue -0,3%. Este comportamiento se explica
principalmente por las variaciones de los grupos “Otras obras de ingeniería” (39,2%) y
“Construcciones para la minería, centrales generadoras eléctricas y tuberías para el transporte a
larga y corta distancia” (15,5%).

Grafica 6 variación anual año corrido vivienda financiada

Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadistica)

Sección 2: Características generales de los subsectores económicos más susceptibles a impactos
por la norma que ha sido seleccionada durante el primer capítulo.

2.2.1 Subsector de construcción de obras residenciales

comprende las empresas que se dedican a la construcción de vivienda de interés social (VIS) y
vivienda diferente de interés social (NO VIS) y el subsector de construcción de obras no
residenciales comprende las empresas enfocadas a la edificación de centros comerciales, hospitales,
oficinas y bodegas, entre otros.

El subsector de construcción de obras residenciales genero ingresos operaciones de $8.9

billones, mientras que el subsector de la construcción de obras no residenciales obtuvo ingresos
operacionales cercanos a los $896.000 para el 2014.   Entre las principales empresas del sector de
la construcción con mayores ingresos operacionales en el 2016.

2.2.2 SUBSECTOR EDIFICACIONES

El sector construcción de edificaciones aportó al PIB, a precios constantes para el año 2014, un
valor de 16.56 billones de pesos (cifras preliminares), correspondiente a un 44,79% del total del
sector constructor. Durante el último cuatrienio, el crecimiento del sector construcción
edificaciones en promedio fue del 8%, pasando de 13.1 a 16.5 billones de pesos.

La construcción de Edificaciones es una de las actividades económicas que incide en el crecimiento

y desarrollo de un país. La medición y el análisis de su comportamiento son instrumentos claves en
el diseño de políticas macroeconómicas y la elaboración de planes y programas gubernamentales.

Grafica 7 Área censada por estado de obra 2016-2017

Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadistica)

De la gráfica anterior podemos analizar que en el trimestre abril - junio de 2017 el 56,1%
del área total en proceso del Censo de Edificaciones se concentró en Bogotá, Medellín y
Barranquilla con sus áreas metropolitanas. En estas ciudades más del 50 % del área censada en
proceso de construcción se destinó a apartamentos.
  MARVAL S.A.
 URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A.
 ARQUITECTOS E INGENIERON ASOCIOADOS S.A. A.I.A.
 CONSTRUCTORA COLPATRIA S.A.,
 CONMIL S.A.
 CONSTRUCTORA CAPITAL BOGOTA S.A.S

SUBSECTOR OBRAS CIVILES

En el trimestre abril - junio de 2017 los pagos de obras civiles registraron una variación de 6,4%,
mientras que en el mismo trimestre de 2016 la variación fue -0,3%. Este comportamiento se explica
principalmente por las variaciones de los grupos “Otras obras de ingeniería” (39,2%) y
“Construcciones para la minería, centrales generadoras eléctricas y tuberías para el transporte a
larga y corta distancia” (15,5%).

 Grafica 8 variación trimestral

Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística)

En el trimestre abril- junio de 2017 los pagos de obras civiles presentaron una variación de 6,4%.
Entre enero y junio la variación fue 5,0% y en los últimos doce meses la variación fue 4,2%
 

2.2.3. Seleccionar el subsector económico que considere más relevante para comprender el
impacto de la norma escogida en el primer capítulo. Justificar en un párrafo, a manera de
conclusión, por qué se considera a este subsector es el más relevante de todos los subsectores
estudiados.

SUBSECTOR EDIFICACIONES

Siempre, en todas las normas de contabilidad generalmente aceptadas, se tiene que los terrenos van
separados de las edificaciones. Primero porque el manejo es distinto. Los terrenos normalmente no
se deprecian, mientras que las edificaciones sí tienen esa posibilidad, aunque no en todas las
situaciones. Se escogió este subsector ya que es en el que más se aplica la NIIF 16 ya que en cuanto
a las edificaciones y terrenos son activos separables, y una entidad los contabilizará por separado,
incluso si hubieran sido adquiridos de forma conjunta, podría cumplir los requisitos de una
propiedad planta y equipo o una propiedad de inversión, NIIF 16 - Arrendamientos, incrementara la
base de las edificaciones (activos) a ponderar por nivel de riesgo, lo que podría afectar
significativamente a las entidades del sector financiero. Se propone como alternativa, que para el
cálculo del índice de solvencia se tome en cuenta el valor neto entre el derecho de uso y el pasivo
financiero por arrendamiento. En efecto, se trata de una norma que tiene impactos muy
significativos en el tratamiento de los arrendamientos sobre las edificaciones.
 VI. CAPÍTULO 3: ANÁLISIS DEL SUBSECTOR ESCOGIDO Y PLANTEAMIENTO
DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN E HIPÓTESIS

1.1. Sección 1: Características específicas del subsector escogido

Sector construcción

Indicadores Económicos Indicadores financieros

Los indicadores de rentabilidad para el sector textil

en Colombia son:

Tamaño: cantidad de empresas grandes y Pymes: Indicadores de endeudamiento:

Participación en el Producto Interno Bruto: Indicadores de Liquidez:

1.1. Sección 2: Planteamiento del problema e hipótesis

El sector construcción en Colombia es una de las industrias clave del país, ya que representa una
importante participación en el PIB con un crecimiento favorable para el último periodo. Su
comportamiento presenta ciclos de contracción y expansión que se relacionan directamente, entre
otros factores, la demanda de los productos, la disponibilidad de recursos financieros, las tasas de
interés del mercado financiero y las políticas que el gobierno coloca en ejecución.

Según encuestas del DANE sobre el sector constructor podemos ver como el saldo de capital total
de la cartera hipotecaria de vivienda creció 10,7% y registró $54,0 billones de pesos corrientes en
el trimestre abril – junio de 2017, registró 1.081.886 créditos, de los cuales el 54,3% correspondió a
Vivienda de Interés Social.

1.1.2. Hipótesis de Investigación

Con la aplicación de la Norma Internacional de información financiera (NIIF 16), se evidencian

cambios significativos en la contabilidad del arrendatario. Los arrendamientos operativos
actualmente entran en balance. También, se elimina la diferenciación entre arrendamientos
financieros y operativos. Y, se implementa un modelo único de arrendamiento en el que se
reconocen todos los alquileres en el balance (más activo y pasivo), como si fueran compras
financiadas, con excepciones limitadas para los arrendamientos a corto plazo y los arrendamientos
de activos de bajo valor.

Al utilizar Marval la NIIF 16 tendrá que contabilizar los ingresos y costos a medida que avanza la
obra por su valor razonable, siempre y cuando éstos puedan ser estimados con suficiente fiabilidad
para reflejar la realidad económica. Sí en un contrato de construcción los ingresos no pueden ser
estimados con suficiente fiabilidad, solo se contabilizarán si los costos incurridos por causa del
contrato se pueden recuperar; sin embargo, los costos se deben llevar al estado de resultados tan
pronto como se conocen.
 
En el evento en que los costos totales del contrato vayan a sobrepasar los ingresos totales derivados
del mismo, las pérdidas esperadas deben reconocerse de inmediato como un gasto del período.
 
La mayoría de los contratos de construcción se contabilizan de manera individual, aunque existen
algunas circunstancias que permite agruparlos para su contabilización.
 

VII CONCLUSIONES
 BIBLIOGRAFÍA

Tua Pereda, J. (2001). Normas internacionales de contabilidad y auditoría sobre la incidencia del
medio ambiente en la información financiera. Revista Contador, 7, 117-166.

Amat, O. P. (2004). NIC: Las claves de las Normas Internacionales de Contabilidad (No.

657.026/A48n).

http://www.ctcp.gov.co/_files/concept/CTCP_CONCEPT_2211_2014_435.pdf

http://www.ctcp.gov.co/_files/concept/CTCP_CONCEPT_5842_2015_794.pdf

http://www.ctcp.gov.co/_files/concept/CTCP_CONCEPT_4549_2015_622.pdf

http://www.construdata.com/BancoConocimiento/o/oit_colombia_caracteristicas/oit_colombia_
caracteristicas.asp

http://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion