Estado en Que Debe Entregarse La Cosa - Civil Alessandri

DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA
querrá transportarlo a otro lugar; pero se encuentra con que no lo puede

transportar, porque no se ha pagado el impuesto antes mencionado. Aho-
ra bien, ¿sobre quién pesa la obligación de pagarlo, sobre el vendedor o
sobre el comprador? Creemos que sobre el primero, porque, aun cuando
este gasto se requiere para transportar la cosa después de entregada, es
necesario para ponerla en disposición de ser entregada, ya que sin ese
pago no puede salir de la fábrica y el comprador no la puede utilizar. Más
aún, se trata de una contribución que afecta a la fabricación de la cosa, de
una carga que pesa sobre ésta; luego, debe pagarla el vendedor. Por eso, si
el comprador se ve obligado a pagar ese impuesto, podrá repetir por él
contra el vendedor.
Lo dicho se aplica también respecto de la contribución impuesta a la
fabricación del tabaco que tampoco puede ser transportado mientras no
se pague el impuesto respectivo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 25
del reglamento de 18 de marzo de 1913 dictado para la aplicación de la
ley de 28 de enero del mismo año sobre contribución al tabaco.
En cuanto al impuesto que debe pagar el alcohol y el tabaco que se
importan al país son gastos de transporte ya que se originan después que
la cosa ha sido entregada al comprador, por cuyo motivo debe cubrirlos
éste, a menos que se estipule que la entrega se hará dentro del país, pues
entonces son gastos de entrega y pesan sobre el vendedor.
917. El Código de Comercio no determina quién debe soportar los gastos

de entrega y de transporte de la cosa vendida, por lo que se aplica en este
punto la disposición del artículo 1825 del Código Civil, a no ser que las
partes hayan convenido otra cosa o que la costumbre del lugar establezca
una regla diversa, de acuerdo con la cual hayan contratado aquellas, por-
que en tal caso los gastos los soportarán en conformidad a esa costumbre.
5º EN QUE ESTADO DEBE ENTREGARSE LA COSA VENDIDA
918. El artículo 1828 del Código Civil dispone que: “El vendedor es obligado a
entregar lo que reza el contrato”. Según este artículo el vendedor contrae la obli-
gación de entregar la misma cosa que vendió, con todos sus frutos y acceso-
rios y en el estado en que se encuentra al tiempo del contrato. El no es sino
aplicación de la regla general contenida en el artículo 1546 de que los contra-
tos deben cumplirse de buena fe y obligan no sólo a lo que en ellos se expre-
sa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la
obligación o que, por la ley o la costumbre, pertenecen a ella. La ley 11 núme-
ro 1º del título I del Libro XIX del Digesto establecía una regla análoga.
En cumplimiento del artículo 1828, el vendedor debe entregar la misma
cosa que ha vendido no pudiendo sustituirla por otra, aun cuando fuere de
mayor valor (artículo 1569 del Código Civil).1 ¿Se violaría este artículo si la
1 AUBRY ET RAU, V, pág. 66; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, núm. 311, pág. 313.
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DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
obligación del vendedor fuera satisfecha por otra persona? Creemos que
no, siempre que no se cambie la cosa vendida. Al comprador le es indiferen-
te la persona del vendedor. No ha contratado en atención a ella sino en
atención a la cosa, de modo que si la recibe de cualquiera otra persona, el
vendedor queda descargado de su obligación y el comprador ha obtenido el
cumplimiento del contrato. La entrega de la cosa vendida es el pago de la
obligación del vendedor y aquél, según el artículo 1572 del Código Civil,
puede hacerse por el deudor o por cualquiera otra persona a nombre suyo.
919. La obligación de entregar lo que reza el contrato comprende, como

se ha dicho, la obligación de entregar la cosa tal cual se encuentre el
tiempo de la venta, con todos los frutos que ha producido desde ese mo-
mento y con todos sus accesorios. Este párrafo relativo al estado en que
debe entregarse la cosa vendida tiene, pues, tres aspectos que estudiare-
mos en el orden siguiente: A) La cosa debe entregarse en el estado en que
se halle al tiempo del contrato; B) La cosa debe entregarse con los frutos
que haya producido desde el día del contrato, y C) La cosa debe entregar-
se con todos sus accesorios.
A) LA COSA DEBE ENTREGARSE EN EL ESTADO EN QUE SE HALLE AL TIEMPO

DEL CONTRATO
920. Nuestro Código Civil, a diferencia del francés, no consigna expresa-

mente la obligación que tiene el vendedor de entregar la cosa en el estado
en que se encuentre al tiempo del contrato, pero ella fluye de varios de
sus artículos.
En primer lugar, el artículo 1828 que obliga al vendedor a entregar lo
que reza el contrato, porque las partes al convenir la venta lo han hecho en
atención al estado en que se encontraba la cosa en ese instante. El compra-
dor ofreció el precio en vista de la cosa que se le mostró y su consentimiento
recayó sobre ella y sobre el estado en que se hallaba. Fue este estado de la
cosa el que los indujo a ligarse por un vínculo jurídico. El vendedor contra-
jo la obligación de entregar esa cosa y no otra y en el estado en que se
encontraba cuando contrataron. Por eso el artículo 1828, al decir que el
vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato, quiere significar
que está obligado a entregar la cosa en el estado en que existía al tiempo de
su celebración. Puede decirse entonces que la cosa que reza el contrato no
es otra que la que existía cuando se celebró la compraventa.
Esta obligación del vendedor se desprende, en segundo lugar, del inci-
so 2º del artículo 1816 que da al comprador todos los frutos que produzca
la cosa desde el momento de la venta, con lo cual queda establecido que la
cosa debe entregarse con todo lo que tenía al tiempo del contrato, o sea,
en el estado en que entonces se hallaba.
Y, finalmente, de los artículos 1546 y 1548 y 1569 del Código Civil que
nos manifiestan que las obligaciones deben ejecutarse de buena fe que-
dando obligado el vendedor a todo lo que fluye de su naturaleza; que el
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deudor debe conservar la cosa hasta su entrega, de donde resulta que la

obligación debe cumplirse entregando la cosa tal cual se hallaba al tiempo
de contraerla, pues, si así no fuera, no habría para qué conservarla; y que
el pago debe hacerse en conformidad a la obligación, esto es, en atención
a su naturaleza y a la de la cosa debida.
921. Cuando se dice que el vendedor debe entregar la cosa en el estado

en que se encontraba al tiempo del contrato pudiera creerse que tiene la
obligación de entregarla, si es un cuerpo cierto, en el mismo estado, preci-
samente en el mismo en que se hallaba cuando las partes contrataron,
siendo responsable de todos los deterioros o pérdidas que posteriormente
le sobrevengan. Pero no es así.
Al decir que el vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se
encuentre al tiempo del contrato se quiere decir que el vendedor tratará de
entregarla en ese estado para cuyo objeto la cuidará y conservará con la aten-
ción requerida por la ley. Si emplea ese cuidado y atención en la conservación
de la cosa y ésta, a pesar de todo, perece o se destruye por fuerza mayor o por
caso fortuito, ha cumplido su obligación de conservar y no puede afectarle
ninguna responsabilidad por esos hechos. Así lo disponen los artículos 1820 y
1550 del Código Civil que colocan a cargo del comprador o acreedor los
riesgos de la cosa vendida o adeudada. Del mismo modo, el aumento que
reciba la cosa después del contrato proveniente de causas naturales pertenece
al comprador. Si la obligación que analizamos se entendiera en el sentido de
que el vendedor debe entregar la cosa tal como se hallaba, siendo responsa-
ble de los riesgos fortuitos que le ocurran, el comprador no tendría derecho a
este aumento. En resumen, podemos decir, con Guillouard que “la cosa debe
entregarse en el estado en que se encuentre al tiempo de la entrega, a menos
que haya sido deteriorada en el intervalo de la venta y de la entrega por
hecho o culpa del vendedor o de las personas por quienes debe responder”.1
Esta obligación del vendedor consiste, en buenas cuentas, en abstenerse
de cambiar el estado de la cosa en el intervalo que media entre el contrato y
la entrega y de introducir en ella algún cambio que aumente o disminuya su
valor o importancia.2 Si el aumento o disminución que sobreviene en la cosa
no es imputable al vendedor, éste no tiene derecho a indemnización de
ninguna especie en el primer caso ni le afecta responsabilidad alguna, en el
segundo. Son únicamente los cambios que por hecho o culpa suya se intro-
duzcan en la cosa vendida los que debe abstenerse de efectuar.
Si ese cambio consiste en mejoras realizadas en la cosa, el comprador
tiene derecho para exigir que se le entregue en su primitivo estado. Si esto no
fuera posible puede pedir la resolución del contrato por falta de entrega.3
1 I, núm. 221, pág. 251.

2 HUC, X, núm. 85, pág. 118; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, núm. 311, pág. 312; LAU-
RENT, 24, núm. 181, pág. 179; MARCADÉ, VI, pág. 238; RICCI, 15, núm. 141, pág. 360; AUBRY
ET R AU, V, pág. 66; FUZIER -HERMAN, tomo 36, Vente, núms. 1027, 1028 y 1029, pág. 862.
3 BAUDRY -LACANTINERIE, obra citada, núm. 311, pág. 313; MARCADÉ, VI, pág. 239, FUZIER-
HERMAN, tomo 36, Vente, núm. 1034, pág. 863.
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También puede aceptarla con esas mejoras, pero en tal caso debe reembolsar
al vendedor el valor que haya invertido en ellas. Igualmente, debe restituir al
vendedor los gastos que éste haya hecho para conservar la cosa e impedir la
pérdida o deterioro, de acuerdo con el artículo 2235 del Código Civil, ya que
aquí el vendedor es su depositario.1
Si, por el contrario, el vendedor por hecho o culpa suya ha causado
deterioro en la cosa o la ha hecho disminuir de valor en cualquiera forma,
el comprador tampoco está obligado a aceptarla y puede exigir la resolu-
ción del contrato por falta de entrega, a menos que se allane a recibirla
como se encuentra, con disminución del precio e indemnización de per-
juicios. Así lo ha resuelto la Corte de Casación de Francia.2 La Corte de
Apelaciones de Santiago ha establecido que el comprador no puede, aun-
que se haya reservado el goce de la cosa por cierto tiempo, cortar los
bosques y los árboles del predio vendido en forma diversa de la que la ley
señala para el propietario fiduciario y para el poseedor de buena fe, o sea,
sin dejar a los árboles los pies necesarios para que puedan retoñar, como
tampoco explotar los montes de los planes en forma que equivalga a su
destrucción, pues todos esos hechos disminuyen el valor de la cosa vendi-
da y no permiten entregarla en el estado en que se encontraba al tiempo
del contrato. Como el comprador no se ciñó a esa reglas, fue obligado a
indemnizar al comprador los perjuicios consiguientes.3
922. La prueba de que la cosa vendida se encuentra en el estado en que

existía al tiempo del contrato incumbe al vendedor, dado caso que el com-
prador alegue que ha sido deteriorada, a menos que éste sea quien de-
mande la resolución del contrato o los perjuicios por esos deterioros, pues
entonces la prueba de estos hechos corresponde a él. En cuanto a si los
deterioros son o no imputables al vendedor éste deberá probar su irres-
ponsabilidad, ya que la prueba del caso fortuito corresponde al que lo
alega. En el mismo sentido se ha pronunciado la Corte de Casación de
Francia.4
923. Hasta aquí nos hemos ocupado del estado en que debe entregarse
un cuerpo cierto que, como se ha dicho, no es otro que aquél en que se
hallaba al tiempo del contrato. Ahora hablaremos del estado en que de-
ben entregarse las cosas que se venden determinándolas por su clase o
género. Por regla general, las ventas de estas cosas constituyen actos de
comercio. De ahí que el examen de esta cuestión lo haremos al amparo
del Código de Comercio.
De ordinario las partes señalan la calidad de las mercaderías que se
compran, sea indicándola únicamente, sea remitiendo muestras, en cuyo
1 MARCADÉ, VI, pág. 239.

2 FUZIER-HERMAN, tomo 36, Vente, núm. 1029, pág. 862.
3 Sentencia 455, pág. 373, Gaceta 1899, tomo II.
4 FUZIER-HERMAN , tomo 36, Vente, núm. 1030, pág. 862.
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caso aquellas deben ser de esa calidad. Pero si nada se dice al respecto, el
vendedor cumplirá su obligación entregándolas sanas y de regular calidad.
Así lo establece el artículo 145 del Código de Comercio que dice: “Si las
mercaderías vendidas no hubieren sido individualizadas, el vendedor cumplirá su
obligación entregándolas sanas y de regular calidad”.1
Si las mercaderías no son de la calidad convenida o no son conformes
con la muestra, en el primer caso, o si no son sanas y de regular calidad,
en el segundo, el comprador puede exigir la resolución del contrato con
indemnización de perjuicios,2 a menos que se allane a recibir las que se le
envían, eso sí que con una disminución proporcional del precio, porque
la facultad de resolver el contrato que, de ordinario, llevan envuelta las
ventas comerciales no excluye la facultad de exigir su cumplimiento, ya
que a este respecto rige siempre la regla del artículo 1489 del Código Civil
que da ambas acciones al comprador.
De acuerdo con estos principios, la Corte de Burdeos ha declarado
que cuando la marca de las mercaderías a que se remiten las partes desig-
na la fábrica o establecimiento en que se fabrican, el vendedor está obliga-
do a entregar mercaderías que realmente provengan de la fábrica que
indica esa marca; en caso contrario, el comprador puede negarse a recibir-
las, aunque valgan lo mismo, porque él tiene derecho a que se le entregue
la cosa que ha comprado y no otra, más aun cuando el lugar en que se
fabricaron fue uno de los motivos que lo indujo a contratar.3
Como hemos dicho más arriba, en caso de desacuerdo entre las partes
acerca de la calidad de las mercaderías, éstas deben ser reconocidas por
peritos cuyo informe, a virtud de lo dispuesto en el Código de Procedi-
miento Civil, sólo tiene mérito ilustrativo y, por consiguiente, el juez que-
da en absoluta libertad para apreciarlo. Es éste quien determina, en
definitiva, la calidad de las mercaderías vendidas.4
El comprador que cree que la calidad de las mercaderías no es confor-
me con la indicada en el contrato o con la exigida por la ley, debe recla-
mar de esa disconformidad en los plazos y forma que señalan los artículos
146, 158 y 159 del Código de Comercio. Transcurridos esos plazos o con-
sumidos o enajenadas las mercaderías de modo que su reconocimiento es
imposible, se entiende que el comprador las ha aceptado y pierde el dere-
cho de reclamar por defectos de calidad.5
Al vendedor corresponde probar que las mercaderías son de la calidad
convenida o que son sanas y de regular calidad, según el caso. El compra-
1 Sentencia 1.105, pág. 1154, Gaceta 1903, tomo I; sentencia 3.112, pág. 469, Gaceta 1889,
tomo II.
2 GUILLOUARD, I, núm. 248, pág. 277; BAUDRY -LACANTINERIE, núm. 312 I, pág. 314; sen-
tencia I 1015, pág. 1154, Gaceta 1903, tomo I.

3 B AUDRY-L ACANTINERIE, núm. 312 III, pág. 315.
4 Véase núm. 685, pág. 536 de esta Memoria.
5 Véase sobre la forma y los plazos en que el comprador debe reclamar por defectos de
calidad, como también la jurisprudencia al respecto, en el número 690, pág. 657 de esta
Memoria.
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dor debe probar que las mercaderías compradas eran de tal o cual cali-
dad, pues, de otro modo, está obligado a recibir mercaderías sanas y de
regular calidad.
Cuando la venta de cosas in genere es civil y no se ha designado la cali-
dad de la cosa, el vendedor cumplirá su obligación, según el artículo 1509
del Código Civil entregando cualesquiera cosa del género señalado con tal
que sean de una calidad más o menos mediana.
De lo expuesto se desprende que en las ventas de cosas in genere el
estado de la cosa no se aprecia al tiempo del contrato, sino al tiempo de la
entrega, pues entonces es cuando ellas se determinan, ya que antes de la
entrega no se sabe cuáles son las que van a entregarse.1
B) LA COSA DEBE ENTREGARSE CON LOS FRUTOS QUE HAYA PRODUCIDO

DESDE EL DÍA DEL CONTRATO
924. El inciso 2º del artículo 1816 del Código Civil, de acuerdo con los
principios que hemos expuesto al hablar de la teoría de los riesgos,
dispone que los frutos de la cosa vendida pertenecen al comprador
desde el momento de la venta. Esta disposición que, en el proyecto del
Código constituía un artículo especial y que tal vez por un error y olvi-
do se consignó como inciso de otro con el que no guarda ninguna
relación, a la letra dice: “Los frutos naturales pendientes al tiempo de la
venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la
cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la
cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición; pues en estos
casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida
la condición. Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulacio-
nes expresas de los contratantes”.
Este artículo no es sino reproducción del artículo 1614 del Código fran-
cés y de los preceptos contenidos en la ley 23, título V de la Partida V y en
algunos pasajes de las Institutas y del Digesto. El hecho de que el compra-
dor tenga derecho a los frutos de la cosa vendida desde el momento del
contrato no es sino la manera que idearon los romanos para compensar la
injusticia que resultaba de poner a su cargo los riesgos de la cosa. El Códi-
go francés reprodujo este principio, pero como en él el comprador es
propietario de la cosa desde el contrato resulta que los frutos le pertene-
cen porque es dueño de la cosa y ésta produce para su propietario.2 Nues-
tro Código imitó la disposición del Código francés atribuyendo al
comprador los riesgos y los frutos que sufriere y produjere la cosa después
del contrato olvidando que si ese Código consignaba tal disposición no
era en atención a que si ese Código consignaba tal disposición no era en
1 BAUDRY-LACANTINERIE, núm. 312, pág. 313.

2 BAUDRY-LACANTINERIE, núm. 313, pág. 316; LAURENT, 24, núm. 182, pág. 179; GUILLOUARD,
I, núm. 222, pág. 252.
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atención a que éste era acreedor sino a que era propietario. Esta cuestión
está íntimamente ligada con la de los riesgos y a ella nos remitimos por lo
que se refiere a su historia y fundamentos.
Volviendo al estudio de la disposición legal transcrita, podemos sentar
como regla general que, una vez celebrado el contrato de venta, aunque la
entrega no se haya realizado, todos los frutos naturales pendientes en ese
momento y todos los frutos naturales y civiles que después produzca la
cosa pertenecen al comprador.
No es la entrega de la cosa la que da al comprador los frutos que ella
produzca, sino el contrato mismo. Según esto, en la venta de un inmueble
para cuya entrega no se ha fijado plazo y que, por lo tanto, debe entregar-
se inmediatamente después del contrato, los frutos pertenecen al compra-
dor desde su celebración y no desde la inscripción en el Registro del
Conservador de Bienes Raíces, porque los frutos no pertenecen a él en su
calidad de dueño, puesto que no lo es, sino como acreedor de un cuerpo
cierto. En este punto se ha modificado la regla de los artículos 646 y 648
del Código Civil que disponen que los frutos naturales y civiles de una
cosa pertenecen a su dueño.
La opinión que venimos sustentando se encuentra sancionada en to-
das sus partes por un fallo de la Corte de Apelaciones de Talca dictado
con ocasión de un embargo que se hizo sobre los frutos de una propiedad
que había sido vendida por la ejecutada. El ejecutante embargó los cáno-
nes de arrendamiento que devengó la propiedad vendida con posteriori-
dad a la venta. La compradora pidió que se alzara el embargo alegando
que los frutos le pertenecían en virtud del artículo 1816 del Código Civil,
sin que para ello fuera menester la inscripción del contrato de venta, des-
de que no se había fijado plazo para la entrega. La Corte mencionada
acogió la oposición de la compradora y alzó el embargo con el mérito de
estos fundamentos:
“Considerando: 2º Que, según lo dispuesto en el artículo 1816 del Código Ci-
vil, los frutos tanto naturales como civiles que produzca la cosa vendida des-
pués de la venta, pertenecen al comprador y, en consecuencia, los cánones de
arrendamiento de las propiedades adjudicadas, que son frutos civiles, pertene-
cen a los rematantes desde la escritura de adjudicación de trece de febrero último; 3º
Que, según esto, la retención decretada sobre una parte de los cánones de
arrendamiento de dichos fundos para responder a un crédito que don Angel
María Vergara cobra a doña Lucinda Labra, ha recaído sobre frutos que no
pertenecían a ésta, pues consta de la escritura de fojas … que los cánones que
se adeudan por el arrendatario don Mateo Ramírez son los que se han principia-
do a devengar desde el primero de marzo del presente año, estando pagados los ante-
riores; 4º Que no desvirtúa este resultado, la circunstancia de haberse inscrito la
escritura de adjudicación el veintiuno del mismo mes de marzo, por cuanto el artícu-
lo 1816 citado no toma en cuenta la fecha de la inscripción, o sea, la transferencia del
dominio, sino la venta, esto es, cuando se realiza este contrato que, respecto de los bienes
raíces, se perfecciona con el otorgamiento de la escritura pública en que consta el conve-
nio de las partes sobre la cosa y el precio, artículo 1801, y 5º Que tampoco lo desvirtúa
el artículo 648, que dispone que los frutos civiles pertenecen al dueño de la cosa, por
cuanto este artículo consigna una disposición general, que puede sufrir modificaciones
728
en casos especiales, como sucede cuando se trata de una venta, respecto de la cual preva-
lece la especial del artículo 1816”. 1
925. Entremos a determinar cuáles son los frutos que pertenecen al com-
prador. El artículo 1816 contesta este punto diciendo que le pertenecen:
1) los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta, y 2) los frutos
naturales y civiles que después de la venta produzca la cosa.
Frutos naturales, dice el artículo 644 del Código Civil, son los que da la
naturaleza ayudada o no de la industria humana. En el primer caso se
llaman naturales propiamente tales y en el segundo industriales. Estos fru-
tos, tanto los que están pendientes al tiempo de la venta como los que se
producen con posterioridad a ella, pertenecen al comprador, sin que esté
obligado a pagar al vendedor los gastos que haya hecho para poner la cosa
en situación de producirlos, pues, como dice Baudry-Lacantinerie, se con-
sidera que el vendedor los ha tomado en cuenta para fijar el precio.2 Los
frutos están pendientes cuando están adheridos a la cosa que los produce.
Así, por ejemplo, si un campo sembrado de alfalfa, trigo, cebada, etc., al
tiempo del contrato está listo para segarse, esos productos pertenecen al
comprador sin que esté obligado a pagarle al vendedor los gastos que esa
siembre le haya ocasionado. Pero si la cosecha estaba separada del suelo,
aunque no se hubiere recogido del campo, pertenece al vendedor y no al
comprador.
En consecuencia, si los frutos ya están separados, al tiempo de la venta,
pertenecen al vendedor, porque son para el comprador los que se hallan
pendientes en ese momento y los que se produzcan después. Los ya separa-
dos no se encuentran ni en uno ni en otro caso. Así lo ha resuelto también
la Corte de Apelaciones de Talca, cuando dio lugar a una demanda en que
el vendedor exigía que el comprador le restituyera el trigo que ya estaba
cosechado a la fecha de la escritura de venta, aunque no aceptamos la decla-
ración que hace en el sentido de que ese trigo también pertenecía al vende-
dor porque cuando se cosechó no se había hecho la inscripción del contrato.
No la aceptamos porque no es la inscripción la que da los frutos al compra-
dor sino el contrato mismo cuando, como en el caso de autos, no se ha
señalado plazo para la entrega. La única razón aceptable que da ese tribu-
nal para declarar que el trigo debía pertenecer al vendedor es que a la fecha
de la escritura de compra aquél ya estaba separado del suelo.3
926. Los frutos civiles, dice el artículo 647 del Código Civil, son los pre-
cios, pensiones, cánones de arrendamiento o censo y los intereses de capi-
tales exigibles o impuestos a fondo perdido. Son pendientes mientras se
deben y percibidos desde que se cobran. El artículo 1816 dice que los
frutos civiles que produzca la cosa después de la venta pertenecen al com-
1 Sentencia 1.074, pág. 1105, Gaceta 1902, tomo I.

2 De la vente, núm. 313, pág. 316.
3 Sentencia 1.748, pág. 896, Gaceta 1890, tomo I (considerando 3º).
729
prador de modo que respecto de estos no hay duda ninguna. La Corte de

Apelaciones de Talca ha declarado igualmente que los frutos civiles que
produzca la cosa vendida después de la venta son para el comprador.1
927. Pero nada dice respecto de los que están pendientes al tiempo del
contrato. Supongamos que la propiedad vendida esté arrendada, que la
renta se pague por semestres vencidos y que se venda durante la mitad del
primer semestre ¿a quién pertenece esa renta pendiente? Dos soluciones
puede tener la cuestión, según sea que se pretenda aplicar el artículo 648
del Código Civil o el artículo 790 del mismo Código.
Los que se fundan en el artículo 790 raciocinan en esta forma. Según este
artículo los frutos civiles se devengan día por día, es decir, se van adeudando a
medida que se presta el servicio por la cosa que los produce, pues son el
resultado de ese servicio. Vendida una cosa, ésta produce frutos civiles para el
vendedor hasta el día de la venta, ya que los frutos civiles que se devenguen
con posterioridad a ese día se entienden producidos después del contrato,
porque, como se ha dicho, en cada día se produce el fruto correspondiente y
según el artículo 1816 del Código Civil los frutos civiles que produce la cosa
después del contrato pertenecen al comprador. Estas razones han sido esta-
blecidas en un fallo dictado por la Corte de Apelaciones de Talca que declaró
que los frutos civiles pendientes al tiempo del contrato pertenecen al vende-
dor hasta ese momento a contar del cual son para el comprador.2
La otra opinión se basa en el artículo 648 del Código Civil y raciocina
de la manera siguiente. Según este artículo los frutos civiles se hallan en la
misma situación que los frutos naturales y pertenecen al dueño de la cosa
que los produce de igual modo y con la misma limitación que aquellos.
Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben, o sea, son tales
los que aún no pueden cobrarse por no haber vencido el plazo señalado al
efecto. El artículo citado equipara los frutos civiles a los naturales, por
cuyo motivo pertenecen al dueño de la cosa en los casos y con las limita-
ciones y excepciones establecidas para estos y como según el artículo 1816
del Código Civil los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta son
del comprador, es evidente que los civiles pendientes también pertenecen
a éste, es decir, estos frutos le pertenecen no sólo desde que se celebra la
venta sino también los que corresponden al período de tiempo que ha
corrido antes del contrato, pero que vence después de su celebración. En
el ejemplo propuesto esa renta pertenecería íntegramente al comprador y
no en parte a él y en parte al vendedor.3
Sin duda alguna la opinión más preferible es la primera, pero no acepta-
mos las razones en que se apoya y creemos que si los frutos civiles pendientes

3 Esta opinión ha sido sustentada en un voto disidente emitido por el ex Ministro de la
Corte de Apelaciones de Santiago, señor A. Vergara Albano, en la sentencia 1.491, pág. 401,
Gaceta 1899, tomo I.
730
al tiempo de la venta pertenecen al comprador desde el día del contrato y al

vendedor hasta ese momento es a virtud de otras consideraciones. Esa opi-
nión parte, a nuestro juicio, de una base errada, cual es aplicar a la compra-
venta una regla que el Código establece únicamente para el usufructo. Este
error proviene de querer aplicar a esta materia la regla del Código francés, en
el cual la disposición del artículo 790 de nuestro Código es general para toda
clase de actos o contratos en que se trate de frutos civiles, siendo que nuestro
legislador limitó su aplicación al usufructo exclusivamente.
El raciocinio de la segunda opinión es también inaceptable en cuanto
pretende dar al comprador la totalidad de los frutos civiles pendientes al
tiempo de la venta, porque esta solución estaría en pugna con lo que dis-
pone el artículo 1816 que sólo da los frutos naturales pendientes, mas no
los civiles, y aun cuando ambas clases de frutos se equiparen ello no puede
tener un alcance absoluto.
He aquí nuestro modo de pensar al respecto. En conformidad al
artículo 1816 pertenecen al comprador los frutos civiles que produzca la
cosa después del contrato, o sea, todos los que se devenguen desde el día
en que se celebró. Estos frutos se van devengando a medida que va corrien-
do el tiempo durante el cual se presta al servicio por la cosa que los produ-
ce y acceden al dueño de esta cosa. Hasta la celebración del contrato estos
frutos se producen para el vendedor que tiene sobre ellos un derecho evi-
dente puesto que era dueño de la cosa al tiempo de producirse y aun cuan-
do el derecho de cobrarlos se produzca después del contrato, el derecho
que tenía a ellos es anterior y ya había sido adquirido por él.
Por otra parte, el precepto del artículo 648 del Código Civil que dispo-
ne que los frutos civiles pertenecen al dueño de la cosa, sin distinguir si
son pendientes o percibidos, no puede modificarse por el artículo 1816
que nada dispone acerca de los frutos civiles pendientes. Pretender lo con-
trario sería darle a la ley un alcance que no tiene y que pugnaría con su
espíritu que manifiesta claramente que los frutos civiles pendientes perte-
necen al comprador desde que se celebre el contrato, ya que desde enton-
ces se producen con posterioridad a la venta.
Ahora bien, el comprador por el hecho del contrato adquiere derecho
a los frutos civiles que produzca la cosa después de la venta. Los frutos
civiles que aún no pueden cobrarse en ese momento se han devengado, a
pesar de eso, antes del contrato; de ahí que según el artículo 648 pertenez-
can al vendedor, pero los que se devengan después deben pertenecer al
comprador porque así lo dice el artículo 1816.
En realidad el artículo 1816 no toma en cuenta la división de los frutos
civiles en pendientes y percibidos, como lo hace con los naturales, porque
tienen una naturaleza diversa. Y esta es la razón por qué los frutos civiles
pendientes, pero devengados antes de la venta, son para el vendedor, ya
que en la parte que van devengados no acceden, como ocurre con los
naturales pendientes a la cosa vendida, sino que constituyen un derecho
separado de la misma que no se transfiere con ella. En cambio los frutos
civiles pendientes que se devenguen con posterioridad al contrato son del
comprador, porque así lo dice el artículo 1816.
731
En resumen, los frutos civiles, para los efectos del artículo 1816, se re-
putan producidos día por día, no en virtud del artículo 790 como algunos
pretenden, sino en virtud del mismo artículo 1816 que no toma en cuenta
para nada la calidad de si son o no pendientes en el sentido que les da el
artículo 647 del Código Civil, limitándose a declarar que serán para el
comprador los que produzca la cosa después del contrato.
En el ejemplo propuesto, la mitad de la renta es para el vendedor y la
otra para el comprador, es decir, la renta correspondiente al período de
tiempo anterior al contrato pertenece al vendedor y la correspondiente al
período posterior al mismo pertenece al comprador sea que aquella se
devengue por períodos vencidos o anticipados. Así lo han declarado las
Cortes de Apelaciones en Santiago1 y de Talca.2
928. En resumen, podemos decir: 1) los frutos naturales o industriales

pendientes al tiempo de la venta pertenecen al comprador; 2) los frutos
naturales o industriales que produzca la cosa después del contrato tam-
bién pertenecen al comprador; 3) los frutos naturales o industriales sepa-
rados antes de la venta son del vendedor; 4) los frutos civiles pendientes al
tiempo del contrato pertenecen al comprador a contar desde la época de
la venta; 5) los frutos civiles que produzca la cosa después de la venta
también son para el comprador; y 6) los frutos civiles producidos antes del
contrato son del vendedor.
929. Pero para que los frutos anteriormente mencionados pertenezcan al

comprador se requiere que no se haya fijado plazo para la entrega o que
no se haya estipulado que esta se haga en el evento de una condición,
porque entonces esas reglas varían según lo establece el artículo 1816 en
su inciso 2º. En consecuencia los frutos naturales, industriales y civiles pen-
dientes al tiempo de la venta y los producidos después de ella son para el
comprador siempre que la cosa se haya vendido sin señalar plazo para la
entrega o sin hacer depender ésta del cumplimiento de una condición.
930. ¿A quién pertenecen los frutos civiles exigibles antes de la venta y

pagados después de su celebración? Habiéndose devengado y producidos
estos frutos antes del contrato de venta, cuando era dueño de la cosa el
vendedor, es indudable que, según los artículos 647, 648 y 1816 del Códi-
go Civil pertenecen a él y nada importa que se paguen después del contra-
to, desde que ya estaban producidos, al tiempo de su celebración y al
comprador sólo pertenecen los que en ese momento se hallan pendientes
y los que se produzcan en lo sucesivo.
931. ¿A quién pertenecen los frutos civiles que corresponden a períodos

de tiempos posteriores al contrato, pero que han sido pagados anticipa-

732
damente y, por lo tanto, antes de aquel? Supongamos que una propie-

dad que se encuentra arrendada y cuya renta se paga por semestres anti-
cipados se venda en el segundo mes del semestre, ¿a quién pertenece la
renta de los cuatro meses restantes ya pagada al vendedor? Aunque el
fruto civil se ha percibido, no se ha producido, en realidad, puesto que
es consecuencia del uso que se haga de la cosa y que tiene que prestarse
necesariamente so pena de restituirse aquél. Hasta el momento de la
venta ese servicio se ha prestado en parte, de modo que la renta sólo se
debe en parte. El resto de ella se producirá realmente cuando la cosa
esté vendida al comprador y según el artículo 1816 los frutos que pro-
duzca después del contrato son para él. Por estas razones creemos que el
vendedor debe entregar al comprador la parte de la renta ya recibida
que corresponda al tiempo del semestre posterior al contrato, pues a él
no le pertenece sino la correspondiente hasta el día en que éste se cele-
bró.1 En el mismo sentido se ha pronunciado la Corte de Apelaciones de
Talca que, a virtud de los fundamentos más abajo transcritos, dispuso
que los frutos civiles percibidos anticipadamente pertenecen al vende-
dor hasta el día del contrato y desde éste al comprador. He aquí los
considerandos pertinentes:
“1º Que según el artículo 1816 del Código Civil, los frutos tanto naturales como
civiles que produzca la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, per-
tenecen al comprador; 2º Que los frutos civiles se entienden producidos día a
día, por cuanto están siempre en relación con el tiempo que dura el servicio
que presta la cosa de que provienen; así dada en arrendamiento una propiedad
o a interés una cantidad de dinero, el canon de aquélla o el interés de ésta se
devengan hasta el día en que se haga la restitución o por otras causas cese el
servicio que prestan; …5º Que por el hecho de pagarse anticipadamente la renta, no la
hace suya el arrendador mientras no transcurra el período de tiempo que comprende, pues
ese pago se verifica en la inteligencia que el arrendamiento dure todo el período; … 7º Que
según las consideraciones precedentes, la demandada, que percibió anticipadamente la
renta del año que principió el 12 de abril de 1899, solo hizo suya la parte devengada
hasta la fecha de la venta de 6 de junio del mismo año, perteneciendo el resto al compra-
dor, como frutos producidos después del contrato”.2
932. La regla general del artículo 1816 del Código Civil tiene tres excep-
ciones, a saber: 1) cuando las partes han señalado plazo para la entrega,
en cuyo caso los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del
plazo; 2) cuando las partes han convenido en que la entrega se hará en
el evento de cumplirse cierta condición, en cuyo caso los frutos también
pertenecerán al vendedor hasta el cumplimiento de la condición, y 3)
cuando aquellos han pactado cláusulas especiales sobre el particular, en
cuyo caso los frutos serán para el vendedor o para el comprador, según
sea lo convenido.
1 GUILLOUARD, I, núm. 229, pág. 258.

733
933. Cuando se estipula un plazo para la entrega, el vendedor tiene dere-

cho a todos los frutos que produzca la cosa hasta su vencimiento. Sólo a
contar desde esta fecha el comprador tiene derecho a los frutos naturales
y civiles pendientes en ese momento y a todos los naturales y civiles que
después del vencimiento se produzcan, aun cuando el vendedor retenga
la cosa en su poder, porque en este caso no es la entrega la que da al
comprador esos frutos, sino el vencimiento del plazo. La Corte de Apela-
ciones de Santiago ha declarado igualmente que si se ha estipulado plazo
para la entrega de la cosa, los frutos naturales de la cosa no pertenecerán
al comprador sino vencido ese plazo.1
¿A qué frutos naturales tiene derecho el vendedor en el período que
media entre la venta y el vencimiento del plazo señalado para la entrega?
Salvo estipulaciones en contrario, a los frutos de los árboles, a los granos
cosechados, a las yerbas de los campos, a las flores y demás productos que
tengan el carácter de frutos, tales como la leña, etc. Y en cuanto a los
bosques ¿puede cortarlos? La Corte de Apelaciones de Santiago ha decla-
rado, muy acertadamente, que cuando el vendedor ha estipulado plazo
para hacer la entrega de la cosa a fin de gozar de los frutos que produzca,
no puede destruir los bosques, pues esta destrucción no es un fruto de
aquella y porque los bosques deben gozarse conservando su sustancia, de
modo que el vendedor, en esta situación, sólo puede explotarlos en forma
de ir dejando a los árboles los pies necesarios para que puedan retoñar, no
pudiendo contravenir tampoco, las leyes y reglamentos que rigen sobre la
materia. Si se excede de ese límite debe abonar al comprador los perjui-
cios del caso, a menos que éste pida la resolución del contrato con arreglo
a los principios generales.2
934. Si se estipula que la cosa se entregará en el evento de cumplirse una

condición el comprador tiene el derecho solamente a los frutos naturales y
civiles que se hallaban pendientes al tiempo de cumplirse aquella y a los que
se produzcan después de ese cumplimiento pero no a los que estaban pen-
dientes al tiempo de la venta y a los que se han producido entre ella y el
cumplimiento de la condición, que pertenecen al vendedor. Como en el
caso del señalamiento de un plazo para la entrega, aunque la cosa no se
entregue en el día en que se cumpla la condición, los frutos mencionados
pertenecen al comprador desde este momento, porque no es la entrega,
sino el cumplimiento de la condición, lo que confiere a éste derecho sobre
ellos. El vendedor debe gozar de la cosa durante el tiempo que media entre
el contrato y el cumplimiento de la condición en la forma señalada en el
número anterior, esto es, sin deteriorarla ni hacerla disminuir de valor.
Nuestro Código, en esta materia, es más completo que el Código fran-
cés, pues resolvió en forma que no admite dudas lo relativo a determinar a
quién pertenecen los frutos en las ventas en que la entrega de la cosa

734
depende del cumplimiento de un plazo o de una condición, lo que no

hizo ese Código, con lo cual ha quedado abierta una discusión sobre el
particular. Conviene tener presente esta observación para no dejarse llevar
por las opiniones de los tratadistas franceses al respecto que entre noso-
tros son del todo inaplicables en presencia del artículo 1816.
935. Por último, las reglas contenidas en el inciso segundo del artículo 1816
pueden ser modificadas por las partes en la forma que mejor les plazca,
como lo establece el inciso final de ese mismo artículo que dice: “Todo lo
dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contra-
tantes”. Pero para que estas reglas se entiendan modificadas por estipula-
ciones de las partes es menester que éstas sean expresas. Una modificación
tácita o presunta inducida de los hechos o circunstancias no es suficiente.
El inciso transcrito habla de estipulaciones expresas lo que excluye las
estipulaciones tácitas, porque si la ley hubiera querido permitir que esas
reglas pudieran modificarse por convenios expresos y tácitos, no se habría
referido a las primeras únicamente sino a ambas. Cuando las partes intro-
ducen estas estipulaciones, los frutos pertenecerán al vendedor o al com-
prador según sea lo convenido.
936. Si de la venta se exceptúa el trigo sembrado con la mano se entiende

que también se exceptúa el que ha brotado de los granos caídos de las
espigas, porque al referirse las partes al trigo sembrado con la mano se han
referido al que proviene del trabajo del hombre. Y como el que ha caído de
las espigas es, hasta cierto punto, producido por aquél, ya que si no se siem-
bra trigo no caen granos de las espigas y no habría habido trigo en la finca,
lo que habría hecho innecesario ese convenio, no cabe duda que, al decirse
que se exceptúa el trigo sembrado con la mano, se entiende también inclui-
do en él el que ha brotado de los granos caídos de las espigas, con mayor
razón todavía cuando la intención de aquellos no ha sido otra que excep-
tuar todo el trigo que está en las espigas sin hacer distinciones. El juriscon-
sulto Paulo solucionaba esta cuestión en igual forma.1
937. Lo expuesto hasta aquí sobre los frutos en el contrato de venta se apli-
ca únicamente a la venta de un cuerpo cierto, porque si la venta es genérica
la cosa vendida no está determinada, no se sabe qué es lo vendido y no
puede saberse si ha producido frutos. Cuando se haga esa determinación
por la entrega o por otro medio semejante, se conocerá cuál es la cosa que
se vende y sólo entonces tendrá aplicación el artículo 1816, o sea, desde ese
momento pertenecerán los frutos al comprador en la forma allí indicada. Si
se venden dos hectáreas de tierra de un fundo sin precisarlas, dice Baudry-
Lacantinerie, el comprador tiene derecho a los frutos que produzcan desde
el día en que se midan y se individualicen con toda precisión.2 Por otra
1 Digesto, libro XVIII, título I, ley 40, núm. 3.

735
parte, aplicando el principio de que los frutos pertenecen al comprador

como compensación de los riesgos que sufre es indudable que si éste no
sufre los riesgos no tiene por qué recibir los frutos y como en las ventas de
género aquellos son para el vendedor hasta que se individualice la cosa,
resulta que los frutos deben también pertenecer a él en tanto no se haga la
determinación de la cosa vendida.
938. Siendo las ventas hechas por la justicia verdaderos contratos de venta
y no habiendo ninguna disposición que modifique al artículo 1816 en lo
relativo a los frutos en las ventas judiciales y no distinguiendo, además, ese
artículo entre la venta forzada y la voluntaria, creemos que se aplica tanto
a una como a otra. En consecuencia, el comprador en una venta hecha
por autoridad de la justicia tiene derecho a los frutos en la forma que
indica ese artículo desde el día de la subasta, ya que según el artículo 516
del Código de Procedimiento Civil, el acta de remate se reputa como escri-
tura pública para los efectos del artículo 1801 del Código Civil.
939. Del mismo modo, no conteniendo el Código de Comercio ningún

precepto sobre los frutos de la cosa vendida y aplicándose el Código Civil
a falta de disposiciones expresas de la ley mercantil, somos de parecer que
en las ventas comerciales la cuestión de los frutos se rige también por el
artículo 1816.
940. Análoga a la disposición del artículo 1816 es la que establece para las
ventas de animales el artículo 1830 del Código Civil que dice: “La venta de
una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el
vientre o que amamante; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo”.
Este artículo era innecesario, porque siendo el hijo de tales animales un
fruto natural pendiente mientras se halla en el vientre de la madre o mien-
tras ésta lo amamante, es claro que, en virtud del artículo 1816, pertenece-
rá al comprador cuando al tiempo de la venta se encuentre en uno u otro
estado. Pero el legislador temió que la cuestión diera lugar a dudas y para
evitarlas optó por consignar un precepto especial sobre este punto.
Para determinar a quién pertenece el hijo de una yegua, de una vaca o de
cualquiera otra hembra que se vende es menester distinguir: 1) si el hijo al
tiempo del contrato ha nacido o no, y 2) si en ese tiempo el hijo, que ya ha
nacido, es amamantado por la madre o puede pacer y alimentarse por sí solo.
Si el hijo no ha nacido al tiempo del contrato pertenece al comprador.
Si ya había nacido cuando se vendió la madre es preciso averiguar si pue-
de pacer y alimentarse por sí solo o si todavía es amamantado por ella. Si
el hijo, al tiempo de la venta, es amamantado por la madre y no puede
pacer y alimentarse por sí solo pertenece al comprador. Pero si en esa
época puede pacer y alimentarse por sí solo es del vendedor, aun cuando
sea amamantado por la madre, porque desde el instante en que el hijo
pueda pacer y alimentarse por sí solo, sin necesidad de ésta, deja de que-
dar incluido en la venta y el comprador no puede pretender derecho so-
bre él. Determinar si el animal puede pacer y alimentarse por sí solo es
736
una cuestión de hecho que debe decidir el juez. Eso sí que no debe olvi-
darse que si el animal puede pacer y alimentarse solo, aunque siempre sea
amamantado, como ocurre con algunos animales que continúan maman-
do hasta que se les desteta, no entra en la venta, porque ya no se halla en
la imposibilidad de subsistir por sí solo que es el requisito que la ley exige
para darlo al comprador y si mama es por hábito y no por necesidad.
La disposición del artículo 1829 se refiere únicamente a las hembras
de los animales mamíferos, pues según el sentido natural y obvio de la
palabra “hembra” ésta es el animal que concibe y pare y esos fenómenos
son posibles en los mamíferos únicamente. Contribuye a robustecer esta
opinión el hecho de que el artículo 1829 del Código Civil hable de “hijo
que lleva en el vientre” y de hijo “que amamante”, pues lo uno y lo otro no
pueden tener lugar sino en esa especie de animales.
Si la venta de una vaca, yegua u otra hembra semejante se hace seña-
lando plazo para la entrega o haciendo depender ésta del evento de una
condición y el hijo que lleva en el vientre al tiempo del contrato nace
después de su celebración pero antes de vencerse el plazo o de cumplirse
la condición, pertenecerá al vendedor si al tiempo del vencimiento de
aquel o del cumplimiento de ésta puede pacer o alimentarse por sí solo y
al comprador si aún es amamantado por su madre y no puede alimentarse
por sí solo. Es la regla del artículo 1816 que también se aplica en este caso
por ser los hijos de los animales que se venden los frutos de la cosa vendi-
da. Claro está que si el hijo nace después de vencer el plazo o de cumplir-
se la condición pertenece al comprador sin duda alguna.
La regla del artículo 1829 puede ser modificada por las partes en la
forma que mejor les plazca, en cuyo caso el hijo de la hembra vendida será
para el vendedor o para el comprador, según sea lo convenido al respecto.
C) LA COSA VENDIDA DEBE ENTREGARSE CON TODOS SUS ACCESORIOS
941. Aunque nuestro Código no dice expresamente en ninguno de sus

artículos que la cosa vendida debe entregarse con todos sus accesorios,
esta obligación del vendedor fluye del contexto de varias de sus disposicio-
nes, entre otras, de la consignada en el artículo 1546, según la cual los
contratos obligan no sólo a los que en ellos se expresa sino a todas las
cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que
por la ley o por la costumbre le pertenecen. Según un antiguo aforismo de
Derecho la enajenación de una cosa comprende la de todos sus accesorios
en virtud de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, de modo que
entregar los accesorios de la cosa que se vende es algo que emana de la
naturaleza misma de la obligación que la venta impone al vendedor.1
1 G UILLOUARD, I, núm. 222 I, pág. 252; TROPLONG, I, núm. 323, pág. 405; LAURENT, 24,
núm. 183, pág. 180; HUC, X, núm. 86, pág. 120; BAUDRY-L ACANTINERIE, De la vente, núm. 314,
pág. 317; AUBRY ET RAU, V, pág. 67; FUZIER-HERMAN, tomo 36, Vente, núm. 1048, pág. 863;
MARCADÉ, VI, pág. 240; RICCI, 15, núm. 141, pág. 361.
737
Contribuye a reforzar este aserto el artículo 1830 que establece que en

la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios
que, según los artículos 570 y siguientes, se reputan inmuebles, lo que
demuestra cuál es el espíritu del legislador en esta materia.
942. El vendedor debe, pues, entregar la cosa vendida con todos sus acce-
sorios, con todas aquellas cosas que, sin constituir la cosa misma que se
vende, forman parte de ella por cualquier motivo o le prestan alguna utili-
dad. Pero esta obligación se refiere a los accesorios que estén adheridos a
la cosa a que se hallen a su servicio al tiempo del contrato. Los que lo
fueron en otra época pero que ya no lo son en ese momento y los que se
incorporen en ella después de la venta no se comprenden en ésta, pues ni
unos ni otros pertenecían a la cosa al tiempo de su celebración.
943. Este principio general de legislación de que la cosa vendida debe

entregarse con todos sus accesorios está especialmente consagrado para
los inmuebles en el artículo 1830 del Código Civil que dice: “En la venta de
una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que según los artículos
570 y siguientes, se reputan inmuebles”. La obligación que tiene el vendedor
de entregar los accesorios de un inmueble emana tanto de la naturaleza
misma de su obligación como de la disposición legal contenida en ese
artículo.
944. El precepto del artículo 1830 se refiere a todos los bienes inmuebles,
porque según el artículo 568 del Código Civil las expresiones inmuebles,
finca o bien raíz son sinónimas y se refieren tanto al suelo como a los
edificios, a las propiedades salitreras y carboníferas y a las minas. Ese
artículo comprende, entonces, las propiedades raíces propiamente dichas,
los edificios, las minas y las salitreras.
945. Aun cuando el artículo 1830 del Código Civil sólo se refiere a los
bienes inmuebles, no por eso puede decirse que el vendedor no esté obli-
gado a entregar los accesorios de una cosa mueble. Si la ley se refirió
únicamente a aquéllos fue porque son raros los mueble que tengan acce-
sorios y porque en los inmuebles la cuestión podía dar origen a dudas
respecto de ciertos bienes que, aunque accesorios, tienen vida propia y se
transfieren independientemente del inmueble a que acceden. En los mue-
bles la cuestión no era dudosa, puesto que de ordinario sus accesorios
están unidos a él. Por lo demás, la obligación del vendedor de entregar los
accesorios de la cosa vendida no emana, como se ha dicho, del artícu-
lo 1830. Es una regla general de derecho la que impone esa obligación,
regla que se aplica sin limitaciones de ningún género a la venta de bienes
muebles, desde que no hay disposición en contrario. No podría sostenerse
que el artículo 1830 excluya la obligación de entregar los accesorios de la
cosa en la venta de muebles, porque él no se refiere sino a los inmuebles y,
en consecuencia, su silencio debe interpretarse en sentido negativo, por-
que ese artículo no ha creado una regla especial: se ha limitado a reprodu-
738
cir un principio general que la ley ya conocía. Por eso emplea la palabra
“naturalmente”, con la que quiere decir que es evidente, lógico, indiscuti-
ble, de la naturaleza de la obligación de entregar, que en la venta de una
finca se comprenden sus accesorios. Al emplear la ley esa palabra ha dado
a entender que ese principio ya estaba establecido y que si lo reproduce
ha sido para recordarlo y no para crearlo. Creemos, pues, que al estable-
cer el artículo 1830 esta regla para los inmuebles no ha querido excluir de
ella a los muebles, por cuyo motivo se puede decir que tanto en las ventas
de muebles como en las de inmuebles el vendedor tiene la obligación de
entregar la cosa vendida con todos sus accesorios. Así lo han entendido
nuestros Tribunales, como se verá más adelante.
946. La obligación de entregar los accesorios de la cosa vendida que pesa

sobre el vendedor existe tanto en las ventas voluntarias como en las ventas
forzadas que se realicen por el ministerio de la justicia, porque ésas son
verdaderas ventas sujetas a las reglas establecidas por el Código Civil para
el contrato de compraventa, salvas las excepciones que la misma ley seña-
la; y como no existe ninguna disposición que establezca que la regla del
artículo 1830 del Código Civil es inaplicable en dichas ventas, es obvio
decidir que también recibe aplicación en ellas. De ahí que el vendedor
deba entregar todos los accesorios de la cosa que se venda forzadamente
ante la justicia. La Corte de Apelaciones de Santiago ha resuelto que en la
venta forzada de una finca se comprenden los bienes de que hablan los
artículos 570 y siguientes del Código Civil.1
947. El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida con todos sus
accesorios, siempre que las partes no estipulen lo contrario, pues éstas tie-
nen absoluta libertad para ampliar, restringir o modificar esa obligación,
desde que tal estipulación no está prohibida por la ley ni es contraria al
orden público ni a la moral. En tales casos se comprenderán en la venta los
accesorios a que se refieran las partes, o ninguno, si así lo han convenido.
948. La prueba de que la cosa ha sido vendida con sus accesorios corres-
ponde al que la alega. Si el comprador demanda al vendedor para que le
entregue los accesorios de la finca, a lo que éste se resiste, alegando que se
exceptuaron de la venta, o que no son accesorios, al comprador le incum-
be probar que las cosas cuya entrega demanda son accesorios del inmue-
ble, es decir, estaban al tiempo del contrato destinadas al uso y cultivo de
la finca. El vendedor deberá probar la existencia de la cláusula que excep-
tuó esas cosas de la venta, o bien que ellas pertenecen a otra persona y que
si las tenía allí era porque estaban en depósito o porque su dueño se las
tenía dadas en arrendamiento.2 Si, por el contrario, es el vendedor quien
1Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo I, pág. 83.

2Véase la sentencia 321, pág. 206, Gaceta 1887, en que la prueba se produjo en la for-
ma indicada.
739
exige que se le devuelvan esos accesorios alegando que no son tales o que
se exceptuaron de la venta, él debe probar esos hechos. El comprador
probará que son accesorios y que entraron en la venta.
949. La determinación de los accesorios que entran en la venta es, por re-
gla general, una cuestión de hecho, que queda entregada al arbitrio del
juez, quien, para decidir las dudas que surjan al respecto, deberá, ante todo,
examinar la intención de las partes, las circunstancias que rodearon al con-
trato y lo que aquéllas han entendido vender y comprar, respectivamente.
“Solo después del estudio de las cláusulas del contrato, dice Guillouard, y
del examen de las circunstancias en las cuales se realizó, deben recurrir los
tribunales a los principios que hemos examinado sobre el alcance de la
obligación de entregar”.1
Por otra parte, no hay en este punto reglas generales, sino casos con-
cretos, y como dice muy bien Laurent, “los fallos judiciales de nada sirven,
pues no deciden cuestiones de derecho, sólo juzgan sobre hechos, es de-
cir, según la intención de los contratantes”.2 Efectivamente, la jurispruden-
cia conoce del caso concreto y sobre él se pronuncia. De ahí que, salvo
raras excepciones, puedan encontrarse sobre esta materia fallos concor-
dantes o análogos, sin que esa disconformidad de resoluciones pueda lla-
mar la atención y colocar en pugna a los mismos tribunales, desde que
cada una resuelve un caso único.
950. Siendo, pues, imposible formular un principio general sobre esta ma-
teria, trataremos de analizar y estudiar los diversos casos que sobre el parti-
cular se han presentado, tanto en nuestra jurisprudencia como en la francesa,
para ir determinando, de este modo, lo que se ha entendido por accesorios
en cada uno. Para facilitar esta enunciación o enumeración, nos ocupare-
mos primeramente de los inmuebles y en seguida de los muebles.
1º ACCESORIOS EN LAS VENTAS DE INMUEBLES
951. Para determinar cuáles son los accesorios materiales que se com-
prenden en la venta de una finca el artículo 1830 del Código Civil se
remite a los artículos 570 y siguientes del mismo Código. Al proceder así
nuestro legislador siguió la huella trazada por el legislador francés. En
efecto, al discutirse el Código francés en el Consejo de Estado, uno de
sus redactores, Grenier, dijo: “En el primer momento se podrá encontrar
tal vez mucho laconismo en el artículo 34.3 Pero toda explicación habría
sido inútil, porque en el título “De la distinción de los bienes” se verá, en su
verdadero lugar, todo lo que puede constituir los accesorios de un in-
1 I, núm. 239, pág. 268.

2 Tomo 24, núm. 183, pág. 180.
3 Este artículo 34 corresponde al actual artículo 1615 del Código francés.
740
mueble y todo lo que debe considerarse como que ha sido destinado a

su uso perpetuo”.1 El ánimo del legislador francés fue remitirse, en esta
materia, a lo que ya disponía el Código sobre lo que son accesorios de
un inmueble.
El señor Bello, a imitación de lo que hacían el Digesto y las Partidas,
hizo en el artículo 2001 del Proyecto del Código Civil una enumeración
sucinta de las cosas que debían ser consideradas como accesorios de una
finca, agrupándolas en dos series: las que estaban adheridas a ella y las que
sin estarlo eran necesarias para su goce o cultivo. Este artículo era una
reproducción de los que señalaban lo que debía entenderse por acceso-
rios de un inmueble. Como esa enumeración podía originar dudas y difi-
cultades, la Comisión Revisora acordó suprimirla y la reemplazó por la cita
de los artículos 570 y siguientes. Desaparecía así toda duda. Las cosas que
eran accesorios de un inmueble cuando éste no era objeto de ningún con-
trato, lo serían también cuando aquél fuera objeto de una venta. De modo
que ahora hay una sola clase de accesorios y son tales los que tienen ese
carácter según aquellos artículos.
Veamos qué dicen los artículos 570 y siguientes.
Según ellos, los accesorios de un inmueble son de dos clases: los bienes
que están destinados permanentemente al uso, cultivo y beneficio de un
inmueble, aunque puedan separarse sin detrimento de éste (artículo 570)
y los que están adheridos al inmueble (artículos 569 y 572). Lo que da a
esos bienes el aspecto de inmuebles para los efectos del artículo 1830 es su
carácter de permanencia. Para que se consideren comprendidos en la ven-
ta es menester que estén destinados o adheridos permanentemente al in-
mueble a que pertenecen y que con ese carácter se hallen en la finca al
tiempo del contrato.
Se hallan en la situación anterior y quedan, por consiguiente, inclui-
dos en la venta de una finca sin necesidad de pacto expreso, todos los
bienes que se enumeran a continuación:
1º Los árboles y plantas. Las plantas y los árboles, mientras adhieren al
suelo por sus raíces, son inmuebles por adherencia y quedan, por lo tanto,
comprendidos en la venta. Es indispensable que estén incorporados al sue-
lo mismo, porque en caso contrario no entran en ella y el comprador no
tiene derecho a exigir su entrega, a menos que se pacte lo contrario. La
Corte de Apelaciones de Santiago ha establecido:
“Que en la venta de una finca se comprenden, naturalmente, todos los accesorios
que, según los artículos 570 y siguientes del Código Civil, se reputan inmuebles y
que, por tanto, los árboles existentes en ella pasan al dominio del comprador”.2
En cuanto a las plantas y árboles que se encuentran en macetas o cajo-
nes que pueden transportarse de un lugar a otro son cosas muebles y no
se incluyen en la venta, porque no son accesorios de inmueble, ya que no
están destinados permanentemente a su uso, cultivo y beneficio, ni están
1 FENET , XIV, pág. 195.

741
tampoco adheridos a él. Sólo quedan comprendidos en aquélla si las par-

tes así lo estipulan expresamente.
2º Las losas de un pavimento. Según el artículo 570 del Código Civil, las
lozas de un pavimento son inmuebles por destinación y salvo estipulación
contraria, entran en la venta del inmueble. Es de advertir que entran en
ésta aunque no hayan sido colocadas por el propietario del inmueble, a
diferencia de lo que ocurre con otros bienes que, como más adelante vere-
mos, para que sean accesorios de un inmueble deben ser colocados en él
por su propietario.
3º Los tubos de las cañerías. En análoga situación se encuentran los tubos
de las cañerías, sean de gas, agua, alcantarillado, etc. La ley 47, título I del
libro XVIII del Digesto y la ley 28, título V de la Partida V contenían igual
disposición. También es aplicable a estos la observación del número anterior.
4º Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados
a cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el
dueño de la finca. Según esto, si esos utensilios y animales se colocan en la
finca por un arrendatario, comodatario u otra persona, no se reputan in-
muebles. Si se vende una propiedad arrendada en la que hay varios de
estos enseres colocados por el arrendatario, el comprador no podría exi-
gir su entrega, porque no son accesorios de la cosa vendida.
Los utensilios de labranza o minería y los animales que están destina-
dos al uso, cultivo o beneficio de un inmueble y que han sido colocados
por el dueño de la finca, forman parte de él. De ahí que, salvo pacto en
contrario, se comprendan en la venta. Esto es lo que se conoce vulgarmen-
te con el nombre de enseres y en ellos quedan incluidos las herramientas y
útiles de labranza, las maquinarias para hacer cosechas, los arados, yugos,
carruajes, animales y, en general, todo aquello que sirve para el cultivo,
uso y beneficio del inmueble.1 La Corte de Apelaciones de Talca, de acuer-
do con estos principios, ha establecido que los carruajes y caballos de una
chacra que se hallan destinados permanentemente a su servicio se reputan
inmuebles por destinación y entran en la venta.2 La Corte de Apelaciones
de Concepción declaró que los animales y alambiques existentes en el
fundo al tiempo del contrato entran en la venta cuando están destinados a
su explotación.3 Esta misma Corte estableció que quedan comprendidos
en la venta los carretones, animales, alambiques, etc., que están destinados
permanentemente al uso, cultivo y beneficio del inmueble que se vende.4
Los animales de que aquí se habla no son otros que los destinados a la
explotación del fundo, tales como los caballos, bueyes, etc. Los animales
que se tienen en él para negocio, como las ovejas, caballos de carrera,
novillos, vacas finas, etc., ¿entran en la venta? Esta es una cuestión de he-
1 TROPLONG, I, núm. 323, págs. 408, 409 y 410; FUZIER-HERMAN, tomo 36, Vente, núm.
1049, pág. 863; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, núm. 315, pág. 318.
2 Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo IV, sec. 2ª, pág. 51.
3 Sentencia 321, pág. 206, Gaceta 1881.
4 Sentencia 590, pág. 946, Gaceta 1906, tomo I.
742
cho, que debe apreciar el juez. La única regla que podríamos dar es que
cuando esos animales los tiene el dueño para lucrar y negociar con ellos y
no para explotar y beneficiar el suelo no entran en la venta, porque no
están destinados al uso y cultivo del inmueble; pero si su venta y crianza
constituyen el objeto mismo de la explotación del fundo a la cual está
destinado por completo, creemos que se comprenden en ella. Natural-
mente, sobre todo esto prevalece la voluntad de las partes, que pueden
pactar lo contrario, o sea, que en el primer caso la venta comprenda esos
animales y que se exceptúen de ella en el segundo.
5º Los cierros, cercas, alambrados, puentes, etc. Aunque el Código no los
mencione se hallan en la misma situación que los útiles de labranza, por-
que están destinados permanentemente a la explotación del fundo y por-
que adhieren a él. En consecuencia, para que entren en la venta deben
haber sido colocados por su dueño y encontrarse en la finca al tiempo del
contrato. Si los ha colocado un arrendatario no entran.
6º Los abonos existentes en la finca y destinados por su dueño a mejorarla. Se
entienden por abonos aquellas sustancias destinadas a fertilizar y robuste-
cer la tierra dejándola más apta para el cultivo. Tales son el salitre, el
guano, la paja, etc. Dos condiciones se requieren para que los abonos
entren en la venta de una finca: 1) que al tiempo de la venta estén en la
finca, y 2) que estén destinados por el dueño a mejorarla. Si han sido
comprados por el dueño para mejorar la finca, pero al tiempo del contra-
to no se encuentran en ésta, o si estaban en ella, pero antes del contrato
fueron sacados de la finca, no se comprenden en la venta. Tampoco en-
tran en la venta si se encuentran en la finca para ser llevados a otra y no
con el ánimo de emplearlos en la que se vende. Si se encuentran en el
inmueble pero no se destinan a mejorarlo y, por el contrario, se venden o
se arrojan a la calle tampoco entrarían en la venta. Es pues, necesaria la
existencia copulativa de ambos requisitos para que el comprador pueda
exigir su entrega. El Digesto consignaba análogo principio.1 Pothier tam-
bién lo reconoce.2 La doctrina y la jurisprudencia francesa no vacilan en
considerarlos como accesorios del fundo vendido.3
7º Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman
parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, pertenecen al dueño de
éste. Para que estos bienes entren en la venta de una finca se requiere:
1) que efectivamente haya en ella un establecimiento industrial del cual
forman parte, y 2) que tanto el establecimiento como esos bienes perte-
nezcan al dueño del suelo. Si en la finca hay un establecimiento que no
pertenece al propietario de aquella, el comprador no podría exigir esos
bienes, ni aunque el establecimiento existiera al tiempo del contrato. Del
mismo modo, si en el fundo no hay ningún establecimiento industrial esos
1Digesto, libro XIX, título I, ley 17, núm. 2.

2Tomo I, núm. 47, pág. 13.
3 FUZIER-HERMAN, tomo 36, Vente, núm. 1049, pág. 863; TROPLONG, I, núm. 323, pág. 409;
HUC, X, núm. 88, pág. 122.
743
bienes, aunque se encuentren en él, no entran en la venta, a menos que se

estipule lo contrario o que también se vendan todos los útiles y enseres
que tenga el fundo.
Así parece deducirse de algunos fallos judiciales. La Corte de Apelacio-
nes de Santiago ha declarado que en la venta de una finca se consideran
incluidos las cubas, toneles y útiles de vendimia destinados a la explota-
ción de la viña, ya que existiendo ésta, aquellos deben considerarse afectos
al inmueble vendido.1 En otra ocasión esa misma Corte ha dicho que los
utensilios, vasijas, maquinarias y demás especies que estaban destinadas al
uso permanente del fundo, porque en él había una gran viña, son inmue-
bles por destinación y se comprenden en la venta.2 Como se ve, esas sen-
tencias nos manifiestan que si en el fundo no hay viña, los útiles de
viticultura y de vinicultura que puede haber en él no entran en la venta. Y
esta conclusión se deduce de esos fallos, porque ambos declaran que están
destinados al cultivo y beneficio de la finca porque en ella hay una viña, lo
que importa decir que si no hubiera viña no estarían destinados al cultivo
y beneficio. Es evidente que sólo cuando hay viña los útiles de vendimia y
de viticultura están destinados permanentemente al uso, cultivo y benefi-
cio del fundo. No habiéndola no pueden estarlo, ya que no pueden utili-
zarse en otra cosa y como son inmuebles los que están destinados a ese
objeto, es lógico concluir que esos útiles no lo son cuando no hay viña. En
tal hipótesis, no entrarían en la venta.
Lo mismo podemos decir de los útiles de lechería, quesería, minería,
fabricación de pasto, de adobes, etc., que puedan existir en la propiedad,
a pesar de no haber en ella ningún establecimiento destinado a ese fin, o
mejor dicho, a pesar de no explotarse algunas de esas industrias, en cuyo
caso tampoco entrarían en la venta.
Si las partes incluyen en la venta todos los útiles y enseres de que está
dotado el fundo, es claro que se incluyen en ella; pero si nada se dice al
respecto y se está a lo que dispone la ley, esos útiles no se comprenden en
la venta. También entrarían, y sin necesidad de estipulación, aun cuando
no hubiera un establecimiento del cual formaran parte, si a la época del
contrato están destinados, por cualquier motivo, al cultivo o explotación
del fundo. Así lo ha resuelto la Corte de Apelaciones de Concepción res-
pecto de un alambique que se empleaba, al tiempo del contrato, en la
explotación de una finca en que no había establecimiento de vinería.3
8º Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y
cualesquiera otros vivares con tal que estos adhieran al suelo o sean parte del suelo
mismo o de un edificio. Aunque la ley no lo dice, es indudable que tales
animales deben pertenecer al dueño del inmueble para que entren en la
venta; de otro modo quedan excluidos de ella. Es esencial que el vivar en
que se guarden adhiera al suelo o forme parte de él o de un edificio para
1 Sentencia 2.739, pág. 1540, Gaceta 1882.

2 Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo I, pág. 83.
744
que dichos animales queden comprendidos en la venta. Si el vivar, está

separado del inmueble constituye un bien mueble distinto de éste y por lo
tanto aquellos no entrarían en la venta.
Surge aquí una duda. ¿Entran en la venta las gallinas y demás aves que
el propietario tiene para su uso personal y que se guardan en vivares adhe-
rentes al suelo? Creemos que no, porque el espíritu de la ley ha sido que
entren únicamente los animales que, en cierto modo, forman parte del
cultivo y explotación del fundo; pero no los que el dueño tiene para su
uso personal. Así lo disponía la ley 30, título V de la Partida V que excep-
tuaba de las ventas las gallinas y demás aves y animales que se crían en la
casa para el uso del propietario. Pero si esas aves, gallinas, etc., constituyen
la explotación misma del fundo, entran en la venta, aunque no se guarden
en vivares adheridos al suelo, porque entonces la compra se ha hecho en
atención a esa explotación. Por lo demás, la determinación de estos he-
chos queda al arbitrio del juez, quien decidirá si se comprenden o no en
la venta, tomando en cuenta la intención de las partes, las costumbres del
lugar y la situación en que se hallan esos animales.
En cuanto a los animales de lujo y raros que se guarden en esta clase
de vivares es indudable que no entran en la venta, porque esos animales
no constituyen parte del predio sino que son un objeto de lujo y de afec-
ción personal.
Nuestro Código innovó sobre el Digesto y las Siete Partidas por lo que se
refiere a los peces que se encuentran en estanques adheridos al suelo,
pues mientras aquellos establecían que no entraban en la venta, nuestro
Código dispuso expresamente que quedan incluidos en ella.1
9º La tierra y la arena. La tierra y la arena que se encuentran en una
finca forman parte de ella y también se comprenden en la venta.
10º Las minas de carbón y demás fósiles. Según el Código de Minería, estas
ceden al dueño del suelo. Pero para que se consideren incluidas en la
venta es menester que al tiempo de su celebración no se haya constituido
propiedad minera sobre ellas, pues en tal caso pertenecerían a su antiguo
dueño y no se incluirían en la venta, desde que las minas una vez constitui-
das legalmente forman una propiedad diversa e independiente del suelo
que se transfiere por medios especiales y que no sigue la suerte del terre-
no en que se hallan. Así lo ha resuelto la Corte de Apelaciones de Concep-
ción que estableció que la venta de una finca comprende la de los mantos
carboníferos que se encuentran bajo él, siempre que con anterioridad no
se hayan constituido derechos mineros sobre ellos.2
Supongamos que el vendedor se reserve el dominio y explotación de
todas las minas de carbón que existen en la propiedad, y que más tarde se
descubra otra, ¿a quién pertenece ésta? Al comprador, porque según el
Código de Minas ella cede exclusivamente al dueño del suelo y porque las
partes se han entendido referir a las minas ya existentes y no a las que se
1 Digesto, libro XIX, título I, leyes 15 y 16; Partida V, título V, ley 30.
2 Sentencia 2.652, pág. 865, Gaceta 1894, tomo II.
745
descubran después, ya que éstas aún no existen, por lo que no pueden ser
objeto de una estipulación, a menos que convengan en que todas las mi-
nas de carbón que se descubran en lo sucesivo, pertenezcan al vendedor,
pues entonces hay que respetar su voluntad.
Lo dicho respecto de las minas de carbón es aplicable a las canteras.
En cuanto a las minas metálicas no se incluyen en la venta, porque perte-
necen al que primero las solicite.
952. Todos los bienes mencionados en el número anterior quedan inclui-

dos en la venta y pasan al comprador en la forma y extensión indicadas
respecto de cada uno, sin necesidad de pacto expreso sobre el particular.1
Por eso, para que no se comprendan en la venta es menester estipular
expresamente que no se incluyen en ella. Sólo en este caso, el comprador
no puede exigir la entrega de esos bienes.
953. La enumeración que hacen los artículos 570 y siguientes del Código
Civil de los accesorios de un inmueble no es taxativa sino enunciativa, porque
fuera de los bienes que allí están mencionados hay muchos otros que tienen
ese carácter y que se incluyen en la venta siempre que estén adheridos al
inmueble o que estén destinados permanentemente a su uso, cultivo o benefi-
cio. La redacción de los artículos 570, 572 y 573 que señalan esos bienes por
vía de ejemplo son la mejor prueba de que esa enumeración no es taxativa.
954. El terreno de aluvión que se ha agregado a la finca vendida con

anterioridad a la venta también se incluye en ésta porque pasa a formar
parte de ella y es un accesorio que no puede separársele. Es lógico, enton-
ces, que siga la suerte de lo principal y que, salvo pacto en contrario, se
comprenda en la venta. De acuerdo con estos principios la Corte de Rouen
(Francia) declaró incluida en la venta el terreno que se había agregado
por aluvión a la propiedad vendida con anterioridad al contrato.2
955. En la venta del suelo se comprenden los edificios, galpones, grane-

ros, bodegas, molinos y hornos construidos en él porque forman parte del
inmueble mismo, según el artículo 568 del Código Civil. Son, en buenas
cuentas, inmuebles por naturaleza ya que si se separan del suelo no pue-
den subsistir en el mismo estado. Para que esos bienes no se incluyan en la
venta es menester exceptuarlos expresamente; de otro modo el compra-
dor tiene perfecto derecho para exigir su entrega, desde que es casi pro-
bable que hayan sido ellos los que lo indujeron a contratar.
956. Según el artículo 587 del Código Civil, en la venta de una finca o
terreno se incluyen también las capillas y cementerios particulares situa-
1Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo I, pág. 83.

2FUZIER-HERMAN, tomo 36, Vente, núm. 1060, pág. 864; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente,
núm. 316, pág. 320; G UILLOUARD, I, núm. 270, pág. 294.
746
dos en ella, como igualmente los ornamentos, vasos y demás objetos perte-
necientes a dichas capillas y cementerios, a menos que se estipule expresa-
mente que ni unos ni otros entran en la venta. Fundada en esta disposición
la Corte de Apelaciones de Santiago declaró que la capilla y los objetos
que se encontraban en ésta pasaron al comprador del predio en que esta-
ba edificada, porque no fueron excluidos expresamente de la venta.1
957. ¿Quedan incluidos en la venta la leña y el carbón que, al tiempo de

su celebración, se encuentran en la finca vendida? Para resolver este pun-
to debe distinguirse si están o no destinados al cultivo o beneficio del
inmueble. Si lo están, sea que provengan o no del fundo, se incluyen en la
venta a virtud del artículo 570 del Código Civil. Si no están destinados a
ese cultivo o beneficio, sino que se encuentran en el fundo para ser vendi-
dos o para cualquier otro objeto, no entran en la venta ni el comprador
puede exigirlos, aunque la explotación de esa leña o carbón constituya el
objeto mismo del predio, pues una y otro tienen el carácter de frutos de la
cosa vendida que, desde que se separa del inmueble, pasan a ser frutos
percibidos y estos, según el artículo 1816, son para el vendedor, aun cuan-
do se encuentren en la finca al tiempo de la venta.
958. En la venta de una finca no se incluyen los muebles de la casa que

haya en ella, porque en la venta de una finca sólo se comprenden los
accesorios que se reputan inmuebles por el hecho de estar destinados per-
manentemente a su uso, cultivo o beneficio, situación en que no se en-
cuentran aquellos, puesto que no se emplean en la explotación misma del
fundo ni son necesarios para trabajarlo. De ahí que, salvo pacto en contra-
rio, el comprador no puede exigir la entrega del mobiliario que se en-
cuentra en la casa del fundo.
959. La cuestión de saber si el vendedor está o no obligado a entregar los

accesorios de un inmueble cuando éste se vende por lotes o parcelas ha
dado origen a arduas discusiones entre los autores franceses.
Antes de estudiar los diversos casos que pueden presentarse debemos ha-
cer notar que esta cuestión surge respecto de los accesorios que no se encuen-
tran adheridos materialmente al suelo, pues si lo están, es evidente que
cualquiera que sea la forma en que se haga la venta irán comprendidos en
ella. En esta situación se encuentran los edificios, árboles y plantas que adhie-
ren al suelo, los tubos de las cañerías, las lozas de los pavimentos y, en general,
todas aquellas cosas que se hallan unidas al inmueble formando un solo todo
con él. Estas cosas pasan al comprador de la porción o parcela en que se
encuentran. Por lo tanto, el adquirente de una parcela de un predio tiene
derecho a los edificios, árboles, cañerías, acequias, etc., que en ella existan.
La cuestión propuesta ha surgido respecto de los bienes que se repu-
tan muebles por estar destinados al cultivo y beneficio de una finca, es
747
decir, respecto de los inmuebles que no se hallan adheridos a ella. Tales

son los animales, los abonos y, en general, los bienes que se dedican a la
explotación del fundo. Y consiste en saber si el propietario que vende su
fundo en parcelas está o no obligado a entregar al comprador los útiles de
labranza, animales, abonos, etc., destinados a su explotación.
Cuatro casos pueden presentarse: 1) se vende todo el fundo en parce-
las o lotes; 2) sólo se vende una parte de él en esa forma, conservando el
resto el vendedor; 3) se vende todo el fundo en esa forma y a causa de la
división de que es objeto, el terreno en que se hallan los edificios de la
finca corresponde a uno de los compradores, como única parcela, o bien
el vendedor se queda con ellos, y 4) se vende la mitad o una parte alícuota
del fundo.
960. Primer caso. Algunos autores, como Guillouard, distinguen a este res-
pecto si la venta se hace estando o no arrendada la finca.1 Creemos con
Baudry-Lacantinerie que esa distinción es innecesaria y cualquiera que sea
la situación en que se encuentre la finca vendida al tiempo del contrato,
es decir, esté o no arrendada, la solución es siempre la misma, ya que esos
útiles, animales y abonos son siempre sus accesorios.2
Esos bienes, dice este autor, están destinados a la explotación de todo el
fundo al cual sirven y no son accesorios de cada uno de los retazos que lo
componen. Han sido llevados por su dueño para la explotación del fundo o
finca, comprendiéndose por tal todo el terreno que pertenece a aquél den-
tro de una extensión determinada, de modo que no se incluyen en la venta
de un fundo por parcelas. Los artículos 570 y 1830 confirman esta opinión,
pues el primero se refiere a los animales, útiles y abonos destinados “al culti-
vo o beneficio de una finca” y el segundo establece que la venta de “una
finca” comprende la de sus accesorios. Estos artículos parecen excluir el
caso en que se venda una finca por lotes, desde que hablan de “una finca” y
sus diversos lotes no la constituyen por sí mismos, sino que ella resulta de la
reunión de todos esos lotes. Podemos concluir, en consecuencia, que para
los efectos de los accesorios del inmueble vendido, la ley no se ha ocupado
de la venta de una finca por lotes o retazos pequeños y sólo reglamenta la
que se refiere a la totalidad de la finca. De acuerdo con estos artículos, en la
venta de una finca por lotes no se comprenden sus accesorios.
Pero aún hay más. Estando esos accesorios destinados a la explotación
de la totalidad de la finca, que forma un cuerpo de explotación, es claro
que si esa finca desaparece por el hecho de venderse en diversos lotes,
dejan de estar destinados a ese objeto desde que ya no es posible la explo-
tación para que servían. En tal caso, pierden su carácter de accesorios y no
se hallan comprendidos en la venta de cada lote. Recuperan su carácter
de muebles, constituyen una propiedad diversa y, salvo estipulación expre-
sa al respecto, no se consideran comprendidos en esa venta. Además, dice
1 I, núm. 225, pág. 255.

748
Baudry-Lacantinerie, cuando se venden parcelas de una finca, el compra-

dor ha entendido comprar esa parcela y no otra cosa y, por su parte, el
vendedor no ha entendido vender sino esa parcela y no sus accesorios.
En resumen, creemos que cuando un propietario vende toda su finca
o fundo en pequeños lotes o parcelas no se comprenden en esas ventas los
bienes que, como los animales, útiles y abonos destinados a su explota-
ción, se reputan sus accesorios, que continúan perteneciendo al vendedor.
961. Segundo caso. Cuando el propietario, en lugar de vender todo el fun-

do en lotes, vende en esta forma una parte de él tampoco se comprenden
en esta venta los accesorios destinados a su explotación. Acerca de este
punto concuerdan todos los autores y así lo ha resuelto la Corte de Caen.1
Esos accesorios están destinados a la explotación de todo el fundo que,
en este caso, subsiste y continúa siendo explotado por su dueño.
962. Tercer caso. La tercera hipótesis tiene lugar cuando se vende todo el
fundo en lotes y a uno de los compradores le corresponde, como único
terreno, aquel en que están situados los edificios. Ya vimos que en este
caso los compradores no tienen derecho a los accesorios. Pero ¿podría
exigirlos el comprador a quien le correspondieron los edificios? Creemos
que no, aun cuando esos accesorios se encuentren en los edificios, porque
ellos acceden y están destinados a la explotación del fundo y éste no lo
constituyen solamente sus edificios, sino sus campos, praderas, etc., cosas
que no ha adquirido el comprador.2
963. Cuarto caso. Estando destinados estos accesorios a la explotación de

todo el fundo y habiendo colocado la ley en una misma situación el todo y
cada una de sus partes alícuotas, es indudable que en la venta de una de
éstas, como ser de la mitad, de la tercera parte del fundo, se comprenden
los accesorios que le corresponden en proporción a la cuota vendida, es
decir, el comprador tiene derecho a la mitad o a la tercera parte de esos
accesorios, según el caso. “No hay aquí separación de una o varias parce-
las, dice Baudry-Lacantinerie, sino venta de una parte indivisa del conjun-
to, es decir, de lo principal y de sus accesorios.3
964. Las servidumbres son gravámenes establecidos por la ley en benefi-

cio de los predios, de manera que constituyen, hasta cierto punto, un ac-
cesorio de los mismos. De acuerdo con los principios anteriormente
señalados, también se comprenden en la venta de una finca, sin necesidad
de pacto expreso y, por lo tanto, el comprador tiene derecho para exigir-
las, a menos que se estipule lo contrario.4 La Corte de Apelaciones de
1 BAUDRY-LACANTINERIE, núm. 315, pág. 318; GUILLOUARD, I, núm. 226, pág. 257.
4 BAUDRY-L ACANTINERIE, De la vente, núm. 318, pág. 321.
749
Santiago ha declarado que en la venta de un predio se comprende una

servidumbre de tránsito de que aquel gozaba al tiempo de la venta, por
cuyo motivo el vendedor está obligado a entregarla.1
Se ha suscitado la cuestión de saber si todas las servidumbres, cualquie-
ra que sea su origen y manera de constituirse, entran en la venta de un
predio. La jurisprudencia francesa ha resuelto que sólo se incluyen en ella
las servidumbres establecidas por la ley o por un título, quedando exclui-
das las que no reposan sobre título alguno.2 Consecuente con estas ideas
la Corte de Grenoble declaró que el comprador no puede exigir del ven-
dedor la entrega de una servidumbre de tránsito que creía que existía
sobre el fundo vecino, porque no reposaba sobre ningún título.3 Del mis-
mo modo, la Corte de Casación de Francia resolvió que, no existiendo
servidumbre legal de aguas lluvias, desde que éstas solo pueden caer en el
predio a que pertenecen o sobre la calle o camino público y no sobre el
predio vecino y no habiendo tampoco un título que la estableciera, en la
venta de un terreno no se comprendía la facultad de permitir al compra-
dor que arrojara sus aguas lluvias sobre el terreno adyacente que pertene-
cía al vendedor.4
965. Si se vende una parte de un predio que viene a quedar separada del
camino, el comprador tiene derecho a que se le conceda una servidumbre
de tránsito, sin indemnización alguna, aunque nada se estipule sobre el
particular en la escritura de venta, porque la disposición del artículo 850
del Código Civil suple el silencio de las partes. Así lo ha establecido la
Corte de Apelaciones de Santiago.5
966. Excusado creemos manifestar que no se reputan accesorios del predio

vendido los derechos afectos a la persona misma del vendedor o, mejor
dicho, lo que éste pueda ejecutar en los predios vecinos en virtud de actos
de mera tolerancia consentidos por éstos. Así, dice Baudry-Lacantinerie, la
facultad de cazar sobre una propiedad vecina no es un accesorio del inmue-
ble perteneciente a la persona a quien ella se ha concedido; por eso, si lo
vende, esa facultad no se comprende en la venta.6 Lo mismo podemos decir
del permiso concedido por un vecino al vendedor para que haga pasar sus
ganados por tierras eriales del primero o para que pasten en ellas. Esa facul-
tad conferida a la persona del vendedor no entra en la venta del inmueble.
En el mismo caso se hallan todos los actos de mera facultad o tolerancia de
que habla el artículo 2499 del Código Civil. De acuerdo con esta doctrina, la
Corte de Apelaciones de Concepción ha declarado que en la venta de un

3 FUZIER -HERMAN, tomo 36, Vente, núm. 1063, pág. 864.
4 FUZIER -HERMAN, tomo 36, Vente, núms. 1064 y 1065, pág. 864.
750
terreno no se incluye el uso que hace el comprador del agua del vendedor
en virtud de una concesión graciosa de éste.1
967. ¿Quedan comprendidas las aguas con que se riega un fundo entre
los accesorios a que se refiere el artículo 1830? Afirmativamente resuelven
la cuestión las Cortes de Apelaciones de Santiago,2 Talca3 y Concepción4
que, en varias ocasiones han declarado que las aguas de un predio rústico
que están destinadas permanentemente a su uso, cultivo y beneficio son
inmuebles para los efectos del artículo 1830 y que, por consiguiente, que-
dan comprendidas en la venta del predio que riegan, aunque las partes no
hayan convenido nada al respecto.
Consideramos que estos fallos son perfectamente ajustados a derecho,
porque el agua está destinada permanentemente al riego del fundo, que,
sin ella, no podría prestar la utilidad que el comprador pretende obtener
al adquirirlo. Desde que el agua está destinada de un modo permanente al
riego del fundo pasa a ser un accesorio del mismo que, en virtud de lo
dispuesto en el artículo 1830, queda comprendido en su venta, aunque
nada se estipule sobre el particular. De ahí que el vendedor está obligado
a entregar al comprador el agua con que se riega el fundo, aun cuando
esta obligación no se estipule en el contrato, y como aquélla se transfiere
por la inscripción en el registro respectivo (artículo 5º de la ley de Asocia-
ción de Canalistas), el vendedor cumplirá su obligación haciendo entrega
legal y material de las aguas al comprador. Si aquél no las entrega en la
forma indicada, éste tiene derecho para pedir su entrega o la resolución
del contrato con indemnización de perjuicios.5
La jurisprudencia francesa ha declarado igualmente que, aunque nada
se diga en el contrato sobre las aguas, deben entregarse al comprador por
ser accesorios del predio vendido.6
968. La obligación que tiene el vendedor de entregar el agua con que se

riega el fundo puede originar algunas dificultades acerca de la cantidad
que debe entregarse. Para resolverlas hay que atender, ante todo, a lo que
las partes hayan convenido.
Las partes pueden estipular en el contrato que el fundo se venda con
una dotación de agua fija y determinada o que se venda, en general, con
todos los derechos de agua con que se riega o se cultiva, sin precisar la
cantidad.
1 Sentencia, 1.181, pág. 894, Gaceta 1906, tomo II (considerando 9º).

2 Sentencia 685, pág. 388, Gaceta 1882; sentencia 1.499, pág. 1189, Gaceta 1888, tomo
II; sentencia 5.186, pág. 573, Gaceta 1896, tomo III.
5 Sentencia 245, pág. 154, Gaceta 1881; sentencia 3.970, pág. 2561, Gaceta 1886; sen-
tencia 1.499, pág. 1189, Gaceta 1888, tomo II.

6 FUZIER-HERMAN , tomo 36, Vente, núm. 1058, pág. 864.
751
969. Cuando en el contrato se señala la cantidad exacta de agua con que

se vende el fundo, como si se dice que en la venta se comprenden cuaren-
ta regadores, por ejemplo, el vendedor debe entregar toda esa cantidad. Si
así no lo hace, el comprador puede exigir que se le complete el agua que
falta o que se resuelva el contrato.1
970. Pero si en el contrato no se señala una cantidad fija y determinada

de agua que debe entregarse y las partes se limitan únicamente a decir
que en la venta se comprenden todos los derechos de agua con que se
riega o se cultiva el fundo, el vendedor no está obligado a entregar un
número determinado de regadores y cumple su obligación poniendo al
comprador en situación de que pueda gozar de las aguas con que aquél se
regaba al tiempo de la venta, cualquiera que éstas sean. Así lo ha resuelto
la Corte de Apelaciones de Talca.2 La Corte de Apelaciones de Santiago ha
declarado también que si no se expresan en el contrato los derechos de
agua con que se vende la finca, limitándose las partes a decir que esos
derechos son los que corresponden al vendedor, éste no tiene otra obliga-
ción que entregar el agua que tenía la finca, al tiempo de la venta, cual-
quiera que sea su cantidad.3
971. Si en vez de señalar una cantidad fija y determinada de agua o de

referirse a toda el agua con que se riega el fundo, los contratantes estipu-
lan que la venta se hace con “toda el agua de la toma tal o cual”, la obliga-
ción del vendedor no es otra que entregar toda el agua de la toma indicada,
pero de ninguna manera entregar toda el agua del estero en donde ella está
ubicada, porque las expresiones toma y estero significan cosas muy diversas.
El comprador no puede pretender la entrega de toda el agua del estero,
ni aun cuando la que corresponda a la toma estipulada no sea abundante
con relación a la capacidad del canal y a la cantidad de terrenos adquiri-
dos, por cuanto las partes, al contratar y convenir en esa toma, han debido
darse cuenta cabal del agua que ésta comprendía. Tal es la doctrina sus-
tentada en un fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago que desechó la
demanda del comprador de un fundo en que pedía la entrega de toda el
agua de un estero en que estaba situada la toma a que se refería el contra-
to, no obstante que en éste se estipuló que en la venta solo se comprendía
el agua de esa toma sin aludir para nada al estero.4
972. Pero puede suceder que las partes no hayan dicho nada respecto
de las aguas y que ni siquiera aludan a esta obligación del vendedor lo
que puede dar origen a cuestiones muy difíciles por lo que respecta a la
cantidad de agua que debe entregarse cuando el agua con que se riega

752
el fundo es más que suficiente para su cultivo o cuando es insuficiente

para ese objeto.
Tres situaciones pueden presentarse y son:
1º Si el agua del fundo es excesiva para su riego, pero el vendedor la
tiene destinada íntegramente a su cultivo ¿debe entregarla toda o sólo la
cantidad que sea necesaria para el cultivo?
2º Si el agua es excesiva, como en el caso anterior, pero la venta se
hace en el estado en que la cosa se encuentra al tiempo del contrato, ¿qué
cantidad de agua debe entregar el vendedor?
3º Si el agua es insuficiente para el riego, ¿el vendedor debe entregar
únicamente la que tiene el fundo o una cantidad suficiente para su riego?
973. Primer caso. Cuando el agua del fundo que se vende es excesiva para
su cultivo y riego y las partes nada dicen acerca de la cantidad de agua que
debe entregarse, hay que distinguir si toda o una parte de ella solamente
se emplea en su cultivo.
Si el vendedor destina una parte del agua a la explotación del fundo y
el resto la arrienda o la dedica a algún establecimiento industrial, no está
obligado a entregar sino el agua que se emplea en el fundo, pues es la
única que tiene el carácter de accesorio de la finca, desde que el resto no
está destinado permanentemente a su uso, cultivo o beneficio, que es lo
que caracteriza los accesorios.
Si el vendedor la destina en su totalidad al cultivo y riego del fundo,
nos parece fuera de duda que, en el silencio de las partes, su obligación es
entregarla íntegramente al comprador. En efecto, según el artículo 570
del Código Civil, se reputan inmuebles por destinación los muebles que
están destinados de un modo permanente al uso, cultivo o beneficio de un
inmueble. El agua se reputa tal cuando está destinada al cultivo y riego de
una finca. El artículo 1830 incluye en la venta de una finca los accesorios
que, según el artículo 570, se reputan inmuebles. Siendo el agua uno de
esos accesorios, es evidente que se comprende en la venta.
Averigüemos, ahora, hasta qué punto el agua, en el caso propuesto, es
un inmueble por destinación. ¿Lo es solamente en la parte suficiente para
el riego o lo es en su totalidad? Del tenor literal de los artículos transcritos
se desprende que lo es en su totalidad. El agua es inmueble y entra en la
venta mientras está destinada al uso y cultivo de la finca. En el caso en
estudio, la totalidad del agua está destinada a ese uso y cultivo. Luego,
toda ella es inmueble y toda ella debe entregarse al comprador. Dentro
del tenor literal de los artículos citados no puede darse otra solución.
Todavía más. Ni el artículo 570, ni el artículo 1830 señalan como inmue-
bles por destinación los que sean estrictamente necesarios para el cultivo de
la finca. Por el contrario, ambos establecen que son tales los que se destinan
a ese objeto, sin precisar cantidad y sin limitarlos a los indispensables. La ley
no ha entrado a hacer esas averiguaciones. Se ha contentado con darle ese
carácter a todo lo que esté destinado a ese cultivo. Estando toda el agua
destinada al riego de la finca, aunque sea excesiva para ese fin, toda ella es
inmueble por destinación y, en consecuencia, accesorio de la finca. Si la ley
753
hubiera querido dar el carácter de inmueble por destinación únicamente a

los bienes que fueren necesarios para su cultivo siempre que estuvieren des-
tinados a él, se comprende, lo habría dicho, ya que nada le habría costado
agregar al artículo 570 una frase que dijera: “pero solo en la cantidad que
fueren necesarios para ese uso, cultivo y beneficio”.
El comprador de una finca que tiene una dotación de agua excesiva
para sus necesidades tiene derecho, por lo tanto, para exigir del vendedor
la totalidad de esa agua, siempre que éste la emplee totalmente en su
riego, sin que pueda negarse a ello alegando que sólo una parte del agua
basta para el perfecto y completo riego de la finca que su obligación se
cumple entregando esa cantidad y no el total.
974. Segundo caso. Cuando el agua es excesiva para el cultivo del fundo y éste
se vende en el estado en que se encuentra al tiempo del contrato, el vendedor
cumplirá su obligación entregándolo con todos los accesorios que tenía o de
que se servía en esa época. Si toda el agua se empleaba en el riego de la finca
al tiempo de la venta, toda ella debe entregarse. Si no se empleaba sino una
parte, sólo ésta se entregará, conservando el resto el vendedor.
975. Tercer caso. Si el agua es insuficiente para el riego, háyase o no dicho

que la cosa se vende en el estado en que se encuentra al tiempo del con-
trato, el vendedor no tiene más obligación que entregar el agua de que
dispone la finca, aunque sea insuficiente para el riego, pues en la venta se
comprenden los accesorios que tenía al tiempo del contrato, y no tenien-
do sino esa dotación de agua, solo ésa debe entregarse. El comprador no
podría exigir una mayor cantidad de agua, salvo convención en contrario.
976. La obligación de entregar el agua con que se riega la finca también

puede originar algunas cuestiones cuando aquella se vende por partes o
parcelas. En este caso hay que distinguir si las parcelas en que se divide se
dedicarán al cultivo o a población.
Cuando las parcelas se venden para ser cultivadas, el vendedor debe
entregar al comprador la cantidad de agua que se haya estipulado en el
contrato, en conformidad con lo expuesto en los números 969, 970 y 971.
Si nada se ha dicho sobre el particular, debe entregarle una cantidad de
agua que sea proporcionada a la extensión de la parcela vendida, porque
siendo el agua un accesorio inherente al suelo mismo e indispensable para
su aprovechamiento, sigue a aquel en cualquiera extensión o forma en
que se venda. En el mismo sentido se ha pronunciado la Corte de Apela-
ciones de Santiago que declaró que el vendedor debía entregar al compra-
dor de una parcela o porción del predio el agua necesaria para regar el
terreno vendido, fundada en que éste era de riego desde antes de la venta
y en que el agua es un bien anexo a él.1
1Sentencia 3.394, pág. 1911, Gaceta 1883; sentencia 2.068, pág. 1370, Gaceta 1889,
tomo I.
754
977. Pero la cuestión cambia de aspecto cuando la finca se vende en par-

celas para destinarlas a población, porque entonces el agua no tiene la
importancia del caso anterior y no se la necesita sino para la bebida y para
los menesteres domésticos, pero ni una ni otra son propiedad de los terra-
tenientes que sólo tienen derecho a su uso, mediante el pago de cierta
suma.
Ahora bien, si la finca vendida en parcelas que están destinadas a for-
mar una población tiene agua corriente, que era con la que se regaba la
propiedad, ¿está obligado al vendedor a transferir a los compradores el
agua que correspondía proporcionalmente a esas parcelas? Creemos que
no, porque el agua, en este caso no es accesorio del terreno vendido pues-
to que no se emplea en su cultivo, ya que éste ha terminado por el hecho
de dedicarse a población. El vendedor no tiene aquí más obligación que
proporcionar a los compradores el agua necesaria para la bebida y para
los menesteres domésticos, a menos que los terrenos también se dediquen
al cultivo, en cuyo caso debe darles el agua que éste requiera; y a menos
que se estipule expresamente la obligación del vendedor de transferir cier-
ta cantidad de agua a cada comprador, porque entonces se estará a lo
estipulado. Pero a falta de pacto expreso su obligación es proporcionar el
agua necesaria para la bebida y para los menesteres domésticos. La juris-
prudencia se ha pronunciado en el mismo sentido. La Corte de Apelacio-
nes de Concepción desechó una demanda en que el comprador de un
sitio destinado a población exigía la entrega de una parte del agua con
que se regaba cuando era fundo.1
Igualmente, la Corte de Apelaciones de Santiago desechó una deman-
da sobre resolución de un contrato de venta relativo a un terreno para
población que se basaba en la falta de agua, fundada en que al estipularse
en la escritura de venta que la propiedad tenía agua corriente que va por
la calle, agua que podía utilizar el comprador, era indudable que el vende-
dor no contrajo la obligación de dar a cada sitio una dotación de agua fija
y determinada, porque en tal caso el agua de regadío no constituye el
objeto principal de la cosa vendida y si pudo ser elemento indispensable
mientras la chacra estuvo destinada a viñedo no sucede lo mismo cuando
ese terreno, dividido en sitios, se destina a población.2
978. Ese mismo tribunal ha declarado que cuando en el contrato de venta

de una chacra que se destina a población se dice que “tiene agua corriente
que irá por la calle en conformidad a las ordenanzas municipales, pudien-
do regar el comprador cuando lo necesite, de la calle al interior”, es evi-
dente que no se ha querido imponer al vendedor la obligación de hacer
entrar el agua de la calle a los sitios, como también que el comprador ha
reconocido su obligación de someterse a las ordenanzas municipales, in-
1Sentencia 1.181, pág. 894, Gaceta 1906, tomo II.

2Sentencia de 3 de noviembre de 1916, suscrita por los ministros señores J.C. Herrera,
Bezanilla y Risopatrón y publicada en Las Ultimas Noticias de ese mes.
755
cumbiéndole a él mismo allanar los obstáculos que pudieran impedir la

entrada del agua, y gestionando y ejecutando las obras necesarias para el
aprovechamiento de ésta, siendo, por lo demás, muy natural que, debien-
do correr por las calles recién formadas, el agua sufra alteraciones en su
desnivel respecto de los sitios vendidos.1
979. Cuando se vende una casa dentro de los límites urbanos de la ciu-
dad, ha dicho la Corte de Apelaciones de Santiago, el vendedor, aunque
nada se estipule al respecto, está obligado a proporcionar al comprador el
agua corriente que tenía al tiempo de la venta, obligación que es mucho
más imperiosa si se atiende a que, en el caso debatido, se trataba de un
local destinado a la habitación de muchos individuos.2
980. De uso frecuente en todo contrato de venta de un predio es la frase

de que “la cosa se vende con todos sus usos, costumbres y servidumbres”.
Esta frase, en realidad, no dice nada. Se refiere solamente a los de-
rechos reales a que tenga derecho la cosa o que la afecten al tiempo
del contrato; pero de ninguna manera a los enseres y demás accesorios
que entran en la venta con o sin esa frase, en virtud del artículo 1830
del Código Civil. La Corte de Apelaciones de Concepción declaró que
esa frase es formularia y que sólo indica que la cosa se vende con los
derechos reales que la afectan al tiempo del contrato.3 Esa misma Cor-
te dijo, en otra ocasión, que el alcance de esa frase no es otro, dados
sus propios términos y espíritu, que hacer referencia en el contrato,
aunque innecesaria, a las cosas que según la ley se comprenden natu-
ralmente en la venta.4
Esta frase significa también que en la venta se comprenden, a más
de los derechos reales, los derechos de agua que tenga la propiedad,
pues estos o son derechos reales anexos a ella o son un uso o costum-
bre del predio. La Corte de Apelaciones de Santiago estableció que la
frase “usos, costumbres y servidumbres” que se mencionaba en el con-
trato de venta materia de la litis, comprendía, sin duda alguna, el uso
del agua de que disponía el terreno antes de la venta y que habiéndose
acreditado que aquél se regaba con esa agua, al expresarse en la escri-
tura de venta que la enajenación se hacía con los usos que tenía el
fundo, era evidente que se hacía referencia al uso del agua, uso que,
por lo mismo, debía permitirse al comprador. 5 En esa frase se incluyen,
pues, el agua de que goza la propiedad y los derechos reales afectos a
la misma, aun cuando, en el hecho, nada significa prácticamente, por-
que con o sin ella, siempre deben entregarse unos y otros, en virtud del
artículo 1830 del Código Civil.
1 Sentencia citada en la nota anterior.

4 Sentencia 2.810, pág. 447, Gaceta 1897, tomo II (considerando 3º).
756
981. Cuando en los contratos de venta se dice que “la finca se vende en el
estado en que actualmente se encuentra”, se entiende que se vende tal cual se
halla al tiempo del contrato, es decir, en la situación que tenga en ese
instante, con todos los accesorios que entonces le pertenezcan, sean o no
absolutamente necesarios para su cultivo, con el agua que se emplea en su
riego, etc. En una palabra, en el estado de cosas, sin una más y sin una
menos, en que se halla cuando se celebra la venta. Por lo demás, esta frase
también es inútil, porque, como vimos, el vendedor tiene la obligación de
entregar la cosa como se encuentra al tiempo del contrato, aun sin estipu-
lación expresa al respecto.
982. A pesar de que esa frase no tiene ni puede tener otro alcance que
entregar la casa tal como se hallaba al tiempo de la venta, puede dar ori-
gen, por eso mismo, a algunas dudas, a saber:
1º Si al tiempo de la venta el predio o finca vendida no tenía agua para
su riego, porque la de que antes disponía había sido enajenada separada-
mente o tenía menos de la necesaria, porque una parte de ella había sido
vendida, ¿el vendedor que vende la cosa en el estado en que se encuentra
debe entregar toda el agua que antes de la venta pertenecía al fundo o
sólo la que tiene al tiempo del contrato?
2º ¿Modifica esa frase lo dispuesto en el artículo 1830 o es su confirma-
ción?
3º ¿Si la cosa vendida adeuda contribuciones atrasadas o dividendos
vencidos de deudas que la gravan y el comprador adquiere la cosa en el
estado en que se encuentra, esas contribuciones o dividendos son de su
cuenta o afectan al vendedor?
983. Enunciar las dos primeras cuestiones es resolverlas. En efecto, al esti-

pularse que la cosa se vende en el estado en que se encuentra se entiende
que ese estado no es otro que el que tenía al tiempo del contrato. Luego
debe ser entregada con los accesorios que tuvo en ese momento. Si el
agua perteneció a la finca, pero fue vendida separadamente de ésta con
anterioridad a la venta, dejó de pertenecerle y el comprador no puede
exigir toda el agua que antes tenía. En virtud de esa cláusula el comprador
puede exigir el agua que, al tiempo de la venta, tenga la finca y nada más,
sin perjuicio de la acción redhibitoria que, según los casos, pudiera corres-
ponderle ya que la carencia de agua en una finca es un verdadero vicio
redhibitorio, siempre que reúna los requisitos exigidos por el artículo 1858
del Código Civil.
984. Pero si en la venta se dijere que el vendedor entregará la propiedad

en el mismo estado en que fue entregada al vendedor por la persona de
quien éste la compró, o por el actual comprador, dado caso que la hubiere
adquirido de éste, entonces sí que debe entregar toda el agua que tenía
cuando le fue vendida, pues en tal caso, la cosa se vende con los accesorios
que tuvo en esa época y no con los que tiene ahora. Si ha vendido el agua
deberá recuperarla para entregarla al comprador, a menos que éste prefie-
757
ra resolver el contrato. Así, A vende a B una finca que tiene dos regadores
de agua. Después de un tiempo B la revende a A, debiendo entregarla en
el mismo estado y con los mismos derechos de agua que tenía cuando A se
la vendió a B. En el tiempo medio entre la primera y la segunda venta B
vende los regadores de agua a un tercero de modo que, al tiempo de
entregarla a A, la finca carece de ellos. Como la cosa debe entregarse con
los derechos de agua que tenía cuando A la vendió a B, aunque aquél sepa
que B vendió el agua a un tercero, tiene derecho para exigirle la entrega
de los regadores, porque sobre ese conocimiento prevalece la obligación
que el contrato impuso al vendedor de entregar la misma agua con que
recibió el fundo cuando le fue vendido por la persona que ahora se la
compra.
985. La segunda cuestión se resuelve en el sentido que esta frase confirma lo

dispuesto en el artículo 1830. Este establece que la finca se vende con todos
sus accesorios, entendiéndose que lo son los que están destinados a su uso,
cultivo o beneficio al tiempo del contrato de manera que sólo estos se com-
prenden en la venta y si ninguno hay, no se comprende ninguno. La frase “en
el estado en que se encuentra la cosa” quiere decir que el vendedor la entre-
gará tal cual se hallaba al tiempo del contrato, con todos los accesorios que
entonces tenía; y si ninguno tenía, ninguno entra en la venta. Como se ve,
tanto el artículo 1830 como esa frase significan una misma cosa: la obligación
de entregar la cosa como se hallaba al tiempo del contrato y con todos los
accesorios que entonces tenía. De ahí por qué dijimos que era inútil.
986. Cuando la cosa que se vende en el estado en que se encuentra al

tiempo del contrato adeuda a contribuciones atrasadas o dividendos venci-
dos de deudas que la afectan ¿quién debe pagar unas y otros, el vendedor
o el comprador?
No creemos que la frase “en el estado en que la cosa se encuentra”
pueda tener otro alcance que el indicado, o sea, imponer al vendedor la
obligación de entregar la cosa, es decir, el cuerpo material objeto del con-
trato, tal como se hallaba al tiempo de la venta. Esa frase se refiere al
estado físico y material de la cosa y de sus accesorios, que deben entregar-
se sin ser deteriorados o aminorados por el vendedor. Pero de ninguna
manera importa obligar al comprador a responder y pagar todas las deu-
das que graven la propiedad y que debió satisfacer el vendedor, porque
éstas eran suyas y además sobre éste pesa la obligación de sanear al com-
prador de la evicción que sufra. Si esta frase comprendiera la obligación
de pagar las contribuciones o dividendos atrasados, el precio convenido
en el contrato se aumentaría, en muchas ocasiones, a sumas considerables,
lo que no ha sido seguramente el ánimo del comprador. Esas contribucio-
nes y dividendos tampoco forman parte del estado de la cosa. Son gravá-
menes que la afectan, pero no accesorios indispensables para su cultivo
que son los únicos a que esa frase se refiere.
Por estas razones creemos que si el comprador adquiere una propie-
dad que adeuda contribuciones o dividendos vencidos, estos y aquellas son
758
de cargo del vendedor, aunque aquél la compra en el estado en que se

hallaba al tiempo del contrato. De ahí que si fuere obligado a pagarlos,
tiene acción para que el vendedor le reembolse la suma pagada. La Corte
de Apelaciones de Santiago ha resuelto la cuestión en el mismo sentido y
obligó al vendedor a reembolsar al comprador las sumas que éste pagó
por contribuciones y deudas que se hallaban vencidas antes de la venta.1
Sin embargo, esta misma Corte ha declarado que el pago de un divi-
dendo vencido antes de la venta correspondía al comprador, porque se
pagaba por semestres anticipados.2 Este fallo fue dictado con el voto en
contra del Ministro señor Demetrio Vergara, quien estuvo por confirmar
el fallo de primera instancia y declarar que era de cuenta del vendedor. Se
fundaba en que el dividendo, sea que se pagara o no por semestres antici-
pados, estaba vencido a la época del contrato y, en consecuencia, el Banco
pudo ejecutar al vendedor mas aun cuando en la escritura se dijo que los
abonos y amortizaciones ya devengadas quedarían a beneficio del compra-
dor y como ese semestre estaba vencido debía considerarse entre los que
beneficiaban a éste. En el fallo de primera instancia se tuvo presente para
dar lugar a la demanda y obligar a reembolsar al comprador la suma que
pagó por el dividendo, entre otras consideraciones, que éste venció cuan-
do la propiedad pertenecía al vendedor. Creemos que el juez de primera
instancia y el Ministro disidente están en la razón.
987. ¿Qué se entiende por vender una cosa tal como la gozaba el vende-
dor? Esta frase tiene el mismo alcance de aquella que dice: “la cosa se
vende en el estado en que se encuentra”, porque el estado en que se halla
en ese momento es el estado en que la goza el vendedor. Esta frase, por lo
tanto, quiere decir que el vendedor debe entregar la cosa en el estado en
que se encontraba al tiempo de la venta, con todos los accesorios y dere-
chos que entonces tenía. Así lo resolvió la Corte de Apelaciones de Con-
cepción que obligó al vendedor a entregar al comprador ciertos animales
y útiles que, a la época de la venta, se hallaban destinados al cultivo del
fundo vendido.3
988. En la venta de una casa o de un edificio se comprenden, aunque las

partes nada estipulen al respecto:
1º Todos los bienes que están destinados permanentemente al uso de
la casa o edificio, tales como las puertas, ventanas, decorados, vidrios, cha-
pas, llaves, cerraduras, empapelados de las piezas, los pozos y sus tapas, los
entablados, las tejas, las planchas de zinc de los techos, las alacenas embu-
tidas en las paredes, las cañerías de gas y agua potable, los desagües, las
losas de los pavimentos, etc.

759
2º Los patios, jardines y fuentes que tenga la casa, las construcciones

secundarias cuya entrada esté por la casa que se vende y las murallas me-
dianeras que le pertenezcan.1
3º Las cosas de comodidad u ornato que están embutidas en las pare-
des y que forman un mismo cuerpo con dichas paredes, aun cuando
puedan separarse sin detrimento. Por el solo hecho de estar embutidas
en la pared, aunque puedan separarse sin detrimento, se consideran par-
tes de la casa y, de acuerdo con el artículo 1830 del Código Civil, quedan
incluidas en su venta. Pero si esas cosas no están embutidas en las pare-
des sino únicamente clavadas o fijadas en ellas de modo que pueden
removerse sin detrimento de las mismas paredes, se consideran muebles
y no se incluyen en la venta. Así, por ejemplo, se comprenden en la
venta los cuadros pintados en los muros, las estatuas incrustadas en las
paredes, los cuadros, espejos, chimeneas, tapicerías, etc., embutidas en
ellas; pero si los cuadros, espejos, chimeneas, tapicerías no están embuti-
das sino clavadas o fijadas en las murallas, no se incluyen en la venta. Las
instalaciones de luz eléctrica se incluirán cuando estén embutidas en la
pared; si van por encima de las murallas sin estar incrustadas en ellas, la
venta no las comprende. Como se ve, esta es una cuestión de apreciación
y de prueba que debe resolver el juez.
¿Y las tinas de baño, excusados y lavatorios entran en la venta de un
edificio? Si pueden separarse de éste sin detrimento, como cuando cons-
tituyen un mueble distinto del edificio, es claro que no se comprenden,
a menos que se estipule lo contrario. Pero si forman un solo cuerpo con
la casa, sea porque las tinas están embutidas en el suelo o porque los
excusados y lavatorios están embutidos en las paredes, es claro que que-
dan incluidas. Las lámparas tampoco entran en la venta, pero sí las cañe-
rías de gas.
Consecuentes con las ideas anteriormente expuestas, la Corte de Ape-
laciones de Talca declaró que un mostrador y estantería formaban parte
de la cosa vendida y pertenecían al comprador por estar adheridos al edifi-
cio, por haber sido construidos por su dueño y por haber estado arrenda-
dos desde entonces para tienda juntamente con la pieza en que se hallaban,
todo lo cual estaba demostrando que esos bienes, aunque muebles por su
naturaleza, debían ser reputados inmuebles, porque estaban destinados
permanentemente al uso de un inmueble.2
989. En la venta de una casa no se comprende el mobiliario con que se la

guarnece, porque éste no constituye, según la ley, un accesorio del edifi-
cio. De ahí que, salvo pacto en contrario, la venta de una casa no encierre
la de los muebles que contiene. Dado caso que también se incluyeran en
la venta con la frase genérica de “los muebles que la guarnecen” el com-
1 B AUDRY -LACANTINERIE , De la vente, núm. 317, pág. 320; T ROPLONG, I, núm. 323,
pág. 406.
760
prador tampoco tendría derecho al dinero, a los documentos y papeles, a

las colecciones científicas o artísticas, a los libros y sus estantes, a las meda-
llas, a las armas, a los instrumentos de artes y oficios, a las joyas, a la ropa
de vestir y cama, a los carruajes o caballerías y sus arreos, a los granos,
caldos y mercancías, sino únicamente a las cosas que forman el ajuar de la
casa (artículo 574 del Código Civil).1
990. En la venta de una casa o edificio se comprende también el terreno

en que está construido, aunque las partes no lo digan expresamente. Así
lo ha resuelto, con justa razón, la Corte de Apelaciones de Santiago te-
niendo presente:
“2º Que las casas y heredades se llaman predios o fundos, según se expresa en el
inciso segundo del artículo 568 del Código Civil, y por lo tanto, las casas están
comprendidas en los bienes inmuebles de que trata el inciso primero del mismo
artículo; y 3º Que en la escritura sobre que se cuestiona no se ha especificado que
el terreno en que se levanta el edificio, quedaba excluido del convenio, ni se ha
determinado tampoco la renta que debía pagarse por el goce de dicho terreno; y
que esta omisión manifiesta claramente que el demandado cedió el edificio y el
terreno en pago del crédito que se le cobraba”.2
Consideramos que esta resolución se ajusta a los verdaderos principios
legales, porque el Código Civil menciona los edificios entre los bienes in-
muebles y no es de creer que cuando se vende un edificio, que forma un
solo todo con el terreno en que está construido, se entiende excluir de la
venta el terreno. Para que así ocurriera sería menester, como lo dice esa
Corte, que se estipulara expresamente que en la venta no se incluye el
suelo o que se fijara una renta por el goce del terreno que manifestara
que su dominio continuaba radicado en el vendedor.
991. En la venta de una fábrica quedan incluidos los canales que sirven
para traer el agua a la fábrica y para sacarla de ella, puesto que, siendo
movida por fuerza motriz, se comprende que sin tales canales no podría
funcionar ni prestar la utilidad en vista de la cual fue adquirida por el
comprador. Así lo han resuelto los tribunales franceses. Pero si el vende-
dor se sirve de esas aguas para explotar otros predios que ha conservado
en su poder, es evidente que al vender la fábrica no ha tenido la intención
de desprenderse del agua. De ahí que esos mismos tribunales han declara-
do que cuando el vendedor de una fábrica conserva en su poder los terre-
nos adyacentes a ella que se riegan con el agua de esos canales, el
comprador no tiene derecho a la propiedad de esas aguas, sino únicamen-
te al uso de la misma en la cantidad necesaria para la explotación de la
fábrica.3
1 TROPLONG, I, núm. 323, pág. 408.

3 BAUDRY -LACANTINERIE , De la vente, núm. 317, pág. 320; GUILLOUARD , I, núm. 223,
pág. 254; LAURENT, 24, núm. 184, pág. 181.
761
992. La venta de un establecimiento termal comprende, según lo ha re-

suelto la Corte de Casación de Francia en el caso siguiente, el derecho de
usar las aguas que lo constituyen. Vendido un establecimiento termal, o
sea, los establecimientos de baños y de habitaciones para los bañistas, pero
conservando el vendedor el dominio de las fuentes de donde nacía al agua
que los proveía, sucedió que aquél cambió el curso de las aguas para lle-
varlas a un nuevo establecimiento creado por él. El comprador demandó
al vendedor, que fue obligado a indemnizar los perjuicios causados al pri-
mero con ese hecho, a no mantener el nuevo establecimiento, ya que eso
le quitaba la clientela al del comprador y a facilitarle el uso de esas aguas,
desde que el objeto principal de la compra no habían sido precisamente
los establecimientos indicados, sino el agua termal, que era la que los cons-
tituía y les daba vida.1
993. Según el artículo 11 del Código de Minas, son accesorios de una mina
las cosas u objetos destinados permanentemente a su explotación por el
dueño, como las construcciones, máquinas, bombas, instrumentos mineros,
utensilios y animales. Como las minas son inmuebles y como las disposicio-
nes del Código Civil se aplican en materia minera en defecto de disposicio-
nes expresas del Código de Minería, es claro que el artículo 1830 les es
aplicable. Por lo tanto, la venta de una mina comprende, sin necesidad de
estipularlo expresamente, todos los bienes que, según el artículo 11 de ese
Código, se reputan accesorios. Si el vendedor fuera el dueño del suelo en
que ella se encuentra, también comprende la de todas las servidumbres y
anexos que señalan los artículos 6º, 7º, 8º y 9º del Código de Minas.
Pero no se incluyen en esa venta, salvo pacto en contrario, porque no
son inmuebles, los animales y objetos empleados en el servicio de las per-
sonas o en el transporte o comercio de minerales o de productos y útiles,
ni las provisiones de explotación, ni los otros objetos personales de los
propietarios o explotantes (artículo 11 del Código de Minas).
994. ¿Se comprenden en la venta de un inmueble aquellas cosas que, siendo

accesorios suyos, se encuentran, sin embargo, separadas de él al tiempo
del contrato?
Para contestar esta pregunta debemos contemplar tres situaciones: 1) si
esas cosas estaban unidas al inmueble y han sido separadas de él momen-
táneamente para volverlas a colocar; 2) si han estado adheridas al inmue-
ble y si se han separado para no reponerlas en su lugar, y 3) si no se
encuentran adheridas al inmueble, pero han sido traídas por su dueño
con el ánimo de colocarlas en él.
En el primer caso, esas cosas son parte del inmueble, ya que si se han
separado es con el ánimo de volverlas a colocar.2 De ahí que el artículo
573 diga que esas cosas son inmuebles. Por consiguiente, aunque al tiem-

2 Digesto, libro XIX, título I, ley 17, núms. 10 y 11 y ley 18,
762
po de la venta se encuentren separados del inmueble, también se incluyen

en su venta y el comprador puede exigir su entrega. Tales son los bulbos o
cebollas, los árboles, plantas, etc., que se arrancan para volverlas a plantar;
las lozas o piedras que se desencajan de su lugar para hacer una repara-
ción o construcción con el ánimo de reponerlas; los rodrigones que du-
rante el invierno se sacan de la viña para volverlos a colocar en la primavera;1
las tejas que se sacan para colocarlas una vez hecha la reparación. En igual
situación se encuentran las tejas, ladrillos, maderas, etc., que se hayan se-
parado de la casa por algún accidente o por el tiempo.2
Las cosas que, al tiempo de la venta, han sido separadas del inmueble
para no reponerlas sino para llevarlas o construir otro edificio no entran
en la venta, aunque antes hayan estado adheridas a él, porque entonces
recuperan su calidad de muebles y abandonan la de inmueble, dice el
artículo 573 del Código Civil. Así, por ejemplo, los árboles, la madera y la
arena extraídos del suelo sin ánimo de volverlos a colocar en su lugar no
se incluyen en la venta.
Finalmente, las cosas que a la época de la venta se encontraban en el
edificio o inmueble para ser colocadas en él, aunque todavía no lo habían
sido al tiempo del contrato, no pertenecen al comprador, porque son mue-
bles y no constituyen un accesorio de la cosa vendida.3 En este caso están
las tejas, ladrillos, rodrigones, etc., que el vendedor haya llevado a su pro-
piedad para colocarlas en ella, pero que aún no lo han sido.
995. Así como la cosa vendida debe entregarse en el estado en que se

hallaba al tiempo del contrato, del mismo modo sus accesorios deben en-
tregarse en el estado en que entonces se encontraban, no siendo responsa-
ble el vendedor de los deterioros que en ellos se produzcan por causas
ajenas a su acción o voluntad. Si después de la venta sobreviene una peste
que mata a todos o parte de los animales del fundo o sobreviene un tem-
blor que destruye las maquinarias, esos deterioros afectan únicamente al
comprador. Igualmente, si después de la venta aumenta el número de ani-
males por su reproducción, ese aumento es para el comprador, sin que el
vendedor tenga derecho a un aumento de precio. Pero si esos deterioros o
mejoras son imputables a hecho o culpa del vendedor, éste debe, en el
primer caso, indemnizar al comprador, y en el segundo tiene derecho para
que se le devuelvan las mejoras o se le pague su valor.
Fundada en estos principios, la Corte de Apelaciones de Santiago de-
claró que el vendedor que se había reservado la entrega de la finca vendi-
da para un plazo determinado no podía gozar de sus accesorios en términos
de destruirlos o en forma diversa de la señalada por la ley, y si así lo hacía
estaba obligado a indemnizar los perjuicios al comprador; de modo que,
1 Partida V, título V, ley 31.

2 Partida V, título V, ley 28.
3 Digesto, libro XIX, título I, ley 17, núms. 5, 10 y 11, ley 18, núm. 1; Partida V, título V,
leyes 28 y 31.
763
tratándose de un bosque o de árboles, como era el caso fallado, el vende-

dor que se ha reservado la entrega para más tarde, no podía explotarlos
en forma que esa explotación equivaliera a su destrucción y sólo podía
hacerlo de acuerdo con las reglas que el Código Civil señala para los po-
seedores de buena fe y para el propietario fiduciario, esto es, dejándole a
los árboles los pies necesarios para que puedan retoñar.1
996. ¿Si de la venta de una finca se excluyen ciertas plantaciones queda

excluido también el terreno en que se encuentran? Esta es una cuestión
de hecho que debe resolver el juez, según las circunstancias y según la
naturaleza de las plantaciones, porque hay algunas que sin el terreno no
sirven de nada, como ocurre con las viñas, los árboles frutales, etc., pues
prestan utilidad estando plantadas, en tanto que hay otra, como los bos-
ques, las chacras que prestan su utilidad una vez separadas del suelo. Pero
en la duda creemos que también debe considerarse excluido de la venta el
terreno en que se hallan las plantaciones que se exceptúan, porque según
los artículos 568 y 569 del Código Civil, las plantas y árboles, mientras
adhieren al suelo, son inmuebles, de manera que forman con él un solo
todo, por cuyo motivo el uno comprende a los otros y viceversa. La Corte
de Apelaciones de Santiago, fundada en análogos principios, y atendiendo
muy principalmente a la intención de las partes, declaró que, al excluirse
de la venta de una finca, las viñas que en ella había, se entendió excluir el
terreno en que se encontraban.2
Igualmente, cuando se venden ciertas plantaciones, creemos que, en la
duda, debe optarse porque también se incluye en la venta el terreno en
que se hallan, sin perjuicio, naturalmente, de atender, ante todo, a la in-
tención de las partes, a la naturaleza de aquéllas y al objeto de la compra.
997. El vendedor de un inmueble no está obligado a entregar al compra-

dor, a menos de estipularse lo contrario, los títulos que acreditan su domi-
nio y el de sus antecesores, por cuanto ellos no figuran entre los accesorios
a que se refiere el artículo 1830 del Código Civil, desde que no están
destinados al uso, cultivo o beneficio del inmueble. Por otra parte, con la
entrega de esos títulos no se transfiere ni la posesión legal ni la posesión
material de la cosa vendida, por lo que el vendedor tampoco podría estar
obligado a hacer esta entrega a fin de dar por cumplida su obligación. La
misma doctrina ha sido sustentada por la Corte de Apelaciones de La Se-
rena que desechó una demanda en que el comprador de una media barra
de una mina pedía que se obligara al vendedor a entregarle el título por el
cual éste la había adquirido, a su vez, considerando que para la validez de
un contrato de venta de minas por escritura pública no se requiere ni se
perfecciona con la entrega del título del vendedor, pues éste sólo tiene
lugar en la transmisión de un crédito personal.3
764
998. ¿Está obligado el vendedor de una propiedad que se encuentra so-

metida a un litigio con el detentador o supuesto propietario de ella a
conferir poder al comprador para que éste continúe el juicio? La negati-
va ha resuelto, muy acertadamente, la Corte de Apelaciones de Concep-
ción, como puede verse en el fallo que se transcribe y que ahorra todo
comentario al respecto, ya que en él se dan las razones que aconsejan
adoptar esta opinión. He aquí el caso fallado por ese tribunal. La familia
Quital Llanca vendió a Marcos Rebolledo una propiedad sobre la cual
pretendía derechos un señor Ferreira, con quien litigaba aquélla. La venta
se hizo considerando la propiedad como un cuerpo cierto y determina-
do y no como un bien litigioso. El comprador, a causa del litigio, no
pudo inscribir la compra, por cuyo motivo demandó al vendedor a fin de
que le confiriera un poder para litigar en contra de Ferreira a lo que se
opuso el vendedor. La Corte mencionada, confirmando la sentencia de
primera instancia, dijo:
“Considerando: 1º Que no emana precisamente de la naturaleza del contrato
de compraventa, ni pertenece a él por la ley o la costumbre la obligación que
dice el demandante tiene el vendedor de otorgar poder al comprador para
litigar por la propiedad o dominio de la cosa vendida; 2º Que en el caso que el
vendedor no haga entrega de la cosa vendida, el comprador puede hacer uso
de las acciones que señala el artículo 1826 del Código Civil, sin que por dispo-
sición alguna le dé derecho para obligar al vendedor a litigar por la propiedad
o dominio de la cosa vendida, ni mucho menos para obligarle a conferirle
poder con este mismo objeto; 3º Que en el caso presente, estimándose a los
vendedores como verdaderos dueños de la cosa vendida y debiendo reputárse-
les actualmente como tales dueños con respecto a don Marcos Rebolledo, por
cuanto no está inscrita la escritura de compraventa celebrada entre éste y ellos,
por lo cual a ellos solo les toca decidirse a litigar o no con Ferreira”. Y declaró
sin lugar la demanda, sin perjuicio de otras acciones que pudieran correspon-
der al comprador.1
El vendedor tendría esta obligación solamente si así lo convinieran las
partes; pero en tal caso no emanaría de la ley ni de la naturaleza del con-
trato, sino de su voluntad.
999. Entre los accesorios del inmueble vendido hay algunos que no con-
sisten precisamente en cosas corporales, sino en bienes incorporales. Tales
son los derechos y acciones que por la venta se transfieren al comprador.
Estos derechos pueden ser de dos clases: unos que se transfieren al com-
prador conjuntamente con la cosa vendida, sin necesidad de estipulación
al respecto, y otros que no se entienden transferidos sino mediante un
pacto expreso.
1000. El vendedor está obligado a entregar los primeros, ya que son los
únicos que constituyen accesorios de la cosa vendida en la verdadera acep-
765
ción de esta palabra. Estos derechos se entienden transferidos al compra-

dor sin necesidad de estipulación especial.1 Se transfieren por el solo efec-
to de la venta. Son tales, aparte del dominio y de las servidumbres de que
ya nos ocupamos, todas las acciones y derechos que emanan de la calidad
de propietario o de poseedor de la cosa y que se refieren a ésta, como ser,
las que lo habilitan para demandar la cosa de quienes la detenten, dere-
chos y acciones que se entienden transferidos, ha dicho la Corte Suprema,
aun cuando en el contrato se haya expresado que lo que se vendió fueron
las acciones y derechos que tenía el vendedor sobre la cosa vendida, ya
que sin una limitación expresa consignada en aquél, en esa expresión se
comprenden naturalmente todas las acciones y derechos del vendedor, sin
excepción alguna, y capacitan, por lo tanto, al comprador para ejercitar-
los, a su vez, en toda su extensión y contra toda persona.2
Entre los derechos que se transfieren al comprador sin necesidad de
pacto expreso figura también la acción que tiene el propietario de un
edificio, en virtud del número 3º del artículo 2003 del Código Civil, contra
el ingeniero o arquitecto que lo construyó y que dura diez años, porque es
un accesorio de la cosa vendida, puesto que habilita al comprador para
hacerla reparar en los casos en que amenace ruina por causas imputables
al hecho o culpa del constructor. Así lo han resuelto las Cortes de Lyon y
de Rennes.3 Por consiguiente, si el propietario vende un edificio mientras
esa acción está pendiente, ya que si se ha extinguido no se transfiere por-
que no puede venderse lo que no existe ni existirá, el comprador puede
hacer uso de ella en el tiempo que falte para completar el plazo de diez
años.
1001. Son derechos de la segunda clase, derechos que el comprador no

puede ejercerlos sino en virtud de una cesión especial que debe hacer el
vendedor, quien, por otra parte, tampoco está obligado a cederlos, los
siguientes:
1) El derecho que compete al vendedor para exigir daños y perjuicios
por la corta y sustracción de árboles que, con anterioridad a la venta, haya
ejecutado un tercero en el inmueble vendido. El comprador no puede exi-
gir esa indemnización sino cuando el vendedor le haya cedido formalmente
esa acción. Tal es la doctrina sustentada por la Corte de Burdeos, que acep-
tamos íntegramente, desde que esos perjuicios sólo han dañado al vende-
dor, puesto que se causaron cuando él era el único dueño de la cosa.4
2) El derecho que tiene el vendedor de una finca contra el Fisco, la
Municipalidad o un particular para hacerse pagar la parte de terreno que
haya sido expropiada antes de la venta, por cuyo motivo el comprador no

2 Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo XIII, sec. 1ª, pág. 1.
3 GUILLOUARD, I, núm. 228, pág. 258; LAURENT , 24, núm. 186, pág. 183; AUBRY ET RAU,
V, pág. 68, nota 19, núm. 4º.

4 FUZIER -HERMAN, tomo 36, Vente, núms. 1071 y 1072, pág. 864.
766
puede exigir ese valor sino mediante una cesión expresa al respecto. Esta
doctrina ha sido establecida por la Corte de Casación de Francia y se ajus-
ta a los verdaderos principios legales, porque cuando se hizo la expropia-
ción, el dueño era el vendedor y como ese terreno no entró en la venta, el
comprador no ha podido adquirir un derecho relativo a él por el hecho
de habérsele enajenado otra porción del mismo terreno.
3) El derecho que corresponde al vendedor de una finca contra la
persona que, a su vez, se la vendió a él, proveniente de la inejecución de
una cláusula del contrato de venta que no estableció un derecho de servi-
dumbre, sino una obligación de hacer a cargo de aquélla (obligación de
impedir que los adquirentes de la porción de terreno que quedaba en su
poder hicieran construcciones en cierto radio). Desde que aquí se trata de
un derecho personal, como es el que emana de toda obligación de hacer,
es claro que pertenece a aquel en cuyo favor se ha establecido. De ahí que
si el vendedor no lo cede expresamente al comprador, ha dicho la Corte
de Casación mencionada, éste no puede ejercitarlo.1
4) Las acciones eminentemente personales que competan al vendedor
contra su antecesor o contra un tercero que, por ser establecidos en favor
y beneficio exclusivo de la persona del vendedor, no puede ejercerlas el
comprador sino mediante una cesión expresa hecha por aquél.
5) La acción de nulidad relativa que corresponda al vendedor con arre-
glo a la ley. Esta acción pertenece a la persona en cuyo favor se ha estable-
cido o a sus cesionarios, de manera que para que el comprador pueda
entablarla es menester que el vendedor se la ceda expresamente en el
contrato, sin que esa cesión se pueda entender hecha por la circunstancia
de haberse dicho en la venta que el vendedor faculta al comprador para
que tome posesión de la propiedad con todos sus derechos, usos y servi-
dumbres, tanto porque dicha cesión debe hacerse en forma expresa, como
porque el alcance de esa cláusula no es otro que hacer referencia, aunque
innecesaria, a las cosas que, según la ley, se comprenden naturalmente en
la venta. Así lo ha resuelto la Corte de Apelaciones de Concepción.2
2º ACCESORIOS EN LAS VENTAS DE MUEBLES
1002. Así como en los inmuebles es fácil determinar cuáles son sus acceso-
rios, desde que hay una regla fija para ello, en los muebles esta determinación
es muy difícil, tanto porque son raros los casos de muebles con accesorios,
como por la dificultad que hay en precisar lo que constituye propiamente el
accesorio. Por regla general, estos forman parte de la cosa misma, de modo
que sin ellos cambia de valor y aun de importancia, pues el accesorio ha sido
uno de los motivos más determinantes del contrato como ocurre con la razón

767
social o con el nombre de un almacén. La determinación de los accesorios de

la cosa vendida en materia de muebles es una cuestión de hecho que resolve-
rá el juez, según la voluntad e intención de las partes, según las circunstancias
y según la prueba rendida. Como ofrece cierto interés en la venta de estableci-
mientos comerciales, le dedicaremos algunos párrafos.
1003. ¿Cuáles son los accesorios que se comprenden en la venta de un

establecimiento comercial? Baudry-Lacantinerie dice que esta venta com-
prende no sólo las mercaderías que existen en el almacén sino todo aque-
llo que puede retener o llamar la clientela, tales como el nombre o rótulo,
la marca, el derecho de servirse del nombre del vendedor llamándose su
sucesor y aun los libros de contabilidad.1 La jurisprudencia francesa se ha
pronunciado en el mismo sentido y creemos que está en la razón, porque
el comprador al adquirir un almacén lo hace para lucrar y ganar dinero.
Siendo esos accesorios un medio que facilita este objeto, es indudable que
ha tenido la intención de comprarlos y en muchos casos serán ellos quie-
nes lo determinarán a contratar.
1004. El nombre de un almacén o establecimiento de comercio es uno de

sus accesorios esenciales, ya que es lo que sirve para darlo a conocer al públi-
co; de modo que queda incluido en la venta de aquel, aun cuando las partes
no lo estipulen expresamente. Para que no se comprenda en ella es necesa-
rio un pacto expreso que así lo disponga. Estas ideas han sido ampliamente
corroboradas por un fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago que decla-
ró, hace años, que en la venta de un establecimiento comercial se compren-
de el nombre por el cual es conocido, en virtud de estas consideraciones:
“1º Que el nombre de un establecimiento comercial y la clientela formada en él
constituye una parte muy considerable de su valor e importancia; 2º Que por este
motivo, cuando se transmite por medio de algún contrato oneroso, sin la restric-
ción expresa de no poder continuar usando el mismo nombre, debe entenderse
que entra también en el contrato el derecho de usarlo”.2
Las Cortes francesas de París, Caen, Angers y Rennes han establecido
análoga doctrina.3 Según esto, si el nombre del establecimiento comercial
está registrado en la Sociedad Nacional de Agricultura, el vendedor, aun-
que nada se estipule al respecto, debe transferírselo al comprador en la
forma que ordena la ley respectiva y el comprador tiene acción para exigir
esa entrega, porque siendo un accesorio de la cosa vendida y debiendo
entregarse junto con ella, pesa sobre aquel la obligación de poner al com-
prador en situación de usar ese nombre y de la única manera en que éste
puede usarlo en el caso de hallarse registrado en esa Sociedad es transfi-
riéndoselo con arreglo a dicha ley.

3 AUBRY ET RAU, V, pág. 68, nota 19, núm. 7º; FUZIER-H ERMAN, tomo 20, Enseigne, núm.
73, pág. 641; tomo 36, Vente, núm. 1075, pág. 865.
768
Desde que el nombre de un establecimiento comercial es un accesorio

de éste y no del inmueble en que está ubicado, es claro que cuando el
inmueble se vende separadamente del establecimiento ese nombre no se
comprende en la venta y, a la inversa, queda incluido en ella cuando se
vende el establecimiento solo o conjuntamente con el inmueble en que está
situado. Así, si un comerciante que es propietario del inmueble en que se
halla instalado su almacén vende el terreno pero sigue en la misma propie-
dad, como arrendatario, atendiendo ese almacén, continúa siendo dueño
de su nombre, pues no se ha incluido en la venta. El comprador del inmue-
ble no tiene sobre él derecho alguno y el vendedor podrá llevarlo consigo si
cambia la ubicación de su almacén y cederlo a quien adquiera éste.1 Esta
doctrina ha sido establecida por las Cortes de Angers y de Burdeos.2 La
consideramos muy aceptable, porque al decir que el nombre del almacén se
transfiere conjuntamente con éste, no nos referimos a la tela o plancha en
que está escrito, sino a esa entidad inmaterial que lo da a conocer de una
manera especial y única ante el público y que sirve para distinguirlo de los
demás. Siendo el nombre un accesorio del almacén y no del edificio a que
está adherido es lógico que siga la suerte del primero y no del segundo.
Cedido el nombre del almacén, sea por convención expresa o por no
haberse exceptuado de la venta de aquel, el vendedor no puede poner ese
nombre a otro almacén que establezca si está registrado en la Sociedad
Nacional de Agricultura porque la propiedad del nombre es exclusiva y si
el vendedor lo usare, no obstante haberlo transferido, cometería una de-
fraudación que sería castigada con arreglo a la ley respectiva. Pero si ese
nombre no está registrado en esa Sociedad, el vendedor puede ponerlo a
un nuevo almacén, ya que no hay ninguna disposición que se lo prohíba, a
menos que las partes estipulen lo contrario.
1005. La Corte de Lyon ha declarado que el comprador de un almacén

puede usar el nombre del vendedor, pero que ese uso no puede ir más allá
del tiempo necesario para que el nuevo comerciante se acredite ante el
público y se forme una clientela, pues el nombre de una persona es ina-
lienable y el uso que de él puede hacer otro individuo es anormal y debe
limitarse.3 Aceptamos de lleno esta doctrina, porque el nombre del comer-
ciante vendedor puede ser uno de los móviles que hayan inducido al com-
prador a adquirir el almacén y con el uso de ese nombre aquel no se perjudica
en nada. Por eso rechazamos la opinión de Baudry-Lacantinerie que cree
que el comprador de un almacén sólo puede usar el nombre del comercian-
te vendedor siempre que éste lo autorice expresamente para ello, sin que
pueda reclamar ese uso como un derecho anexo a la cosa que compra.4
1 BAUDRY -LACANTINERIE , De la vente, núm. 320, pág. 321; GUILLOUARD , I, núm. 231,
pág. 260; HUC, X, núm. 90, pág. 124.

2 ROGRON, II, pág. 1655; FUZIER -HERMAN , tomo 20, Enseigne, núms. 76 y 77, pág. 641.
3 ROGRON, II, pág. 1665; GUILLOUARD, I, núm. 232, pág. 260; FUZIER-HERMAN , tomo 20,
Enseigne, núm. 75, pág. 641; tomo 36, Vente, núms. 1079 y 1080, pág. 865; BÉDARRIDE, núm.
18, pág. 31.
769
Pasado el tiempo necesario para que el comprador se acredite ante el

público y se forme su clientela, es decir, realizado el objeto para el cual se
cedió el nombre, el vendedor o sus herederos tienen derecho para prohi-
bir al comprador que lo siga usando en lo sucesivo. La apreciación de si el
comprador necesita o no seguir usando el nombre del vendedor queda al
soberano arbitrio del juez, quien procederá, en este caso, en conformidad
a las circunstancias y a la prueba rendida.
La Corte de Apelaciones de Santiago ha sancionado también esta doctri-
na declarando que en la venta de un almacén o establecimiento comercial
se comprende el derecho de usar el nombre del vendedor, pues la sentencia
a que más arriba nos referimos contempla precisamente este caso, ya que el
nombre que era materia de litigio era el propio nombre de aquel.1
1006. Pero si el comprador no puede usar durante un tiempo ilimitado el

nombre del vendedor, puede, sin embargo, hacerse llamar su sucesor por
todo el tiempo que quiera, sin limitación alguna y sin que aquél pueda
impedírselo, sea en el rótulo del almacén, en las circulares, marcas, etc.
Tiene derecho para llamarse sucesor del vendedor, pues su objeto al ad-
quirir el almacén ha sido lucrar con él y no hará nada mejor para conse-
guir este resultado que aprovecharse de la honorabilidad del vendedor.
Esto constituye su mejor réclame.2 Es muy razonable que el comprador
pueda hacerse llamar sucesor del vendedor sin limitación de tiempo, a la
inversa de lo que ocurre con el nombre, ya que llamarse sucesor no impor-
ta el uso directo del nombre, sino el recuerdo que se hace de un hecho
que no ha dejado de ser exacto, como dice Baudry-Lacantinerie y esto no
lo perjudica en nada.3 La Corte de Casación de Francia ha ido aún más
lejos en esta materia, pues ha dicho que el comprador puede hacerse lla-
mar el sucesor del vendedor aun cuando éste se reserve uno de los artícu-
los de su comercio para negociar con él.4
1007. Para decidir si en la venta de un establecimiento comercial se com-

prenden las marcas que indican el origen y calidad de las mercaderías que
en él existen o se fabrican, es menester distinguir dos casos, como lo hace
Baudry-Lacantinerie: 1) si la marca es una indicación arbitraria, un nom-
bre de fantasía por el cual un fabricante individualizó sus productos, es un
accesorio del establecimiento y se vende con él; 2) si la marca indica, por
el contrario, el lugar donde se fabrican las mercaderías y atestigua su ori-
gen, no es un accesorio de aquél sino de la fábrica en que se produce y no
se comprende en la venta del establecimiento comercial sino cuando se
vende junto con la fábrica o cuando debe ser explotado en ella.5

2 G UILLOUARD, I, núm. 232, pág. 260.
4 FUZIER -HERMAN, tomo 36, Vente, núm. 1077, pág. 865.
5 B AUDRY-L ACANTINERIE, ibid., núm. 320, pág. 322.
770
En el primer caso la marca individualiza la mercadería en cuanto a la

persona del comerciante que la vende, no en cuanto a su origen y fabrica-
ción. Esa marca es patente de seriedad de su almacén, pertenece a él y se
cede con él. En el segundo caso, la marca no individualiza la mercadería
desde el punto de vista del comerciante sino del que las fabrica y atestigua
su calidad y su origen en atención al fabricante; de modo que pertenece a
éste. Un almacén de paños tiene como marca de fábrica la letra “A” y
como marca del comerciante que los vende, la palabra “Americano”. Si se
vende el almacén, en la venta se comprende únicamente esta última mar-
ca, mas no la otra que no es del almacén sino de la fábrica. Ella se transfie-
re con ésta; sólo en caso que el almacén y la fábrica se vendan conjunta-
mente el comprador podría usar la marca “A”, no por adquirir el almacén
sino por haber comprado la fábrica de la cual es un accesorio.
1008. Además de los accesorios indicados que se comprenden en la venta

de un establecimiento comercial podemos agregar los libros de contabili-
dad, puesto que si el negocio va a continuar funcionando será menester
conocer su estado antes de la venta, desde que las operaciones practicadas
entonces continuarán en vigor o mejor dicho, se liquidarán después del
contrato. Por lo demás, esos libros indican el estado económico del esta-
blecimiento y sirven para administrarlo, por lo que le pertenecen. Son sus
accesorios inseparables. La Corte de París se ha pronunciado en el mismo
sentido.1
Huc agrega a los accesorios que se incluyen en la venta de un estableci-
miento de comercio el derecho de aprovecharse de las medallas y otras
distinciones que hayan sido acordadas en las exposiciones en atención a la
casa de comercio. Pero las que tienen un carácter netamente personal no
se comprenden, pues son intransferibles.2
Si nada se estipula en el contrato sobre la patente industrial o comer-
cial que, según la ley, debe tener todo establecimiento de comercio, cree-
mos que también se comprende en la venta, porque es un accesorio suyo
destinado a su uso y sirve para su explotación. Esto no se refiere a las
patentes alcohólicas que, como dijimos, son intransferibles. Pero si el al-
macén que se vende no tiene patente, porque aún no se ha sacado, el
vendedor no está obligado a darla al comprador, puesto que no es un
accesorio.
1009. ¿En la venta de un establecimiento comercial se comprende su clien-

tela, es decir, por el hecho de esa venta queda incapacitado el vendedor
para instalar o ejercer una industria o comercio análogo al que se dedica
el establecimiento vendido?
Entre las cosas que no se podían vender señalamos la clientela de un
comerciante por ser algo que no le pertenece y que no depende de su
1
AUBRY ET RAU, V, pág. 68, nota 19, núm. 7.
2
HUC, X, núm. 90, pág. 125.
771
voluntad disponer de ella. Se agregó que por la venta de la clientela debía

entenderse la prohibición impuesta al vendedor de ejercer una industria o
comercio análogo al que ejerce el establecimiento vendido, puesto que, de
no ser así, podría impedir al comprador tomar la misma clientela de que
gozaba ese establecimiento, desde que el vendedor se la llevaría al que
abriera en razón de ser más conocido que aquél.1 Por este motivo, la pre-
gunta aquí formulada tiene por objeto saber si en la venta de un estableci-
miento mercantil va incluida esa prohibición para el vendedor.
Ella puede pactarse libremente, pues no tiene nada de ilícito ni de
contrario al orden público. Es claro que si se pacta el vendedor debe abs-
tenerse de ejercer una industria similar, porque todo contrato es una ley
para los contratantes. Si viola esa prohibición el comprador puede pedir la
resolución del contrato con indemnización de perjuicios o el cumplimien-
to de lo estipulado, esto es, la clausura del nuevo almacén y el pago de la
multa convenida. Así lo han declarado la Corte Suprema2 y las Cortes de
Apelaciones de Iquique3 y de Valdivia.4 Pero esta prohibición no puede ser
absoluta, no puede referirse a todo lugar y a toda industria. Si así se estipu-
lara sería nula por ir contra lo que establecen la Constitución y las leyes.
Sólo puede limitarse a cierto comercio o industria y a cierto lugar que, de
ordinario, serán el comercio que se ejerce en el almacén vendido y el
lugar en donde éste se encuentre ubicado, desde que su objeto es evitar la
concurrencia que pudiera hacerse al comprador. Por las mismas razones,
cuando la prohibición consiste en evitar que el vendedor ejerza una indus-
tria o comercio análogo al que se hace en el almacén que vendió, no
puede impedírsele que ejerza cualquier otro diferente de aquél. Si el ven-
dedor tenía un hotel y se compromete a no instalar otro hotel, nadie pue-
de impedirle que instale un teatro, un almacén o una tienda. Al hacerlo,
no violaría el contrato, pues la prohibición no se refiere a estos negocios.
Finalmente, como ésta es una excepción o limitación a la libertad de tra-
bajo e industrias, debe entenderse siempre en sentido restrictivo.
Pero la duda se presenta cuando las partes no han estipulado en la
venta la prohibición de que el vendedor ejerza un comercio similar al que
se vende. En tal caso, ¿esa obligación queda tácitamente subentendida en
la venta del establecimiento mercantil? Varias opiniones hay sobre el parti-
cular.5 Nosotros creemos que no se subentiende en la venta de un estable-
cimiento de comercio, porque la libertad de comercio e industria es de
1 Véase núm. 196, Nº 12, pág. 171 de esta Memoria.

2 Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo IX, sec. 1ª, pág. 325.
5 Véase sobre esta materia: BAUDRY -LACANTINERIE, De la vente, núm. 363, pág. 368; núm.
364, pág. 369; núm. 395, pág. 402; LAURENT, 24, núm. 185, pág. 182; AUBRY ET RAU, V,
pág. 76; GUILLOUARD, I, núms. 329 a 334, págs. 347 a 353; FUZIER-HERMAN, tomo 22, Fonds
de commerce, núms. 148 a 195, págs. 845 a 848; HUC, X, núms. 112 y 113, págs. 156 a 159;
BÉDARRIDE, núm. 19, pág. 32; P ARDESSUS, I, núm. 271, pág. 186.
772
derecho público y no puede limitarse sino por la ley o por el contrato y

como aquí esa limitación no emana ni de una ni de otro, es indudable que
no queda comprendida por sí sola en la venta. De modo que si en ésta
nada se dice sobre el particular, el vendedor puede instalar un nuevo al-
macén análogo al que vendió, sin que el comprador pueda impedírselo.
Podemos decir, en conclusión, que, salvo pacto expreso sobre el parti-
cular, en la venta de un establecimiento de comercio no queda incluida la
prohibición relativa a que el vendedor ejerza una industria o comercio
similar al que se ejerce en el almacén que vendió.
1010. ¿Tiene derecho el comprador de un edificio que carece de salida

directa a la calle y que va a destinarlo a tienda o almacén para exigir del
vendedor que conserva la parte del edificio que da a la calle, que le permi-
ta colocar el rótulo de su tienda o almacén en la muralla que da a aquélla,
aunque nada se haya estipulado al respecto? El caso se presentó ante la
Corte de Rouen que se pronunció por la afirmativa. Si el propietario ven-
dió su casa para un uso comercial o industrial, dice Guillouard, ha debido
tener presente que al mismo tiempo cedía al comprador el derecho de
hacer conocer su comercio o industria colocando un rótulo en el único
lugar en que pudiera verlo el público y que no era ni podía ser otro que la
pared que da a la calle del inmueble que no se había vendido, ya que la
propiedad que el comprador había adquirido no daba a la calle y sólo se
llegaba a ella pasando por la que conservaba el vendedor.1 El lugar y las
dimensiones del rótulo se calcularán de manera que no perjudiquen al
vendedor, respetándose la propiedad que éste ha conservado sobre la pro-
piedad que da a la calle, todo lo cual se determinará por los tribunales en
caso de discusión.
1011. La doctrina y la jurisprudencia francesas están contestes en afirmar

que el comprador de mercaderías u objetos que se producen en una fábri-
ca que reviste ordinariamente sus artículos de una marca o sello destinado
a individualizarlos puede rehusar esas mercaderías u objetos si no llevan
dicha marca.2
“La marca, en este caso, dice Guillouard, es el accesorio necesario de
los objetos vendidos; aumenta el precio, pues indica su calidad a los terce-
ros. No habrá lugar, en consecuencia, a una reducción del precio, sino a la
resolución del contrato, pues la cosa vendida no es la que el comprador
tuvo en vista al contratar.” Aceptamos esta doctrina, porque aquí, sobre
todo si las mercaderías se compran para revenderlas, es su calidad y ori-
gen, que se conocen por la marca, los que han determinado al comprador
a adquirirlas. Si carecen del medio que acredita ese origen y calidad, tal
móvil no puede existir. La marca, en tal hipótesis, es algo de la esencia de
la cosa vendida.
1 I, núm. 233, pág. 264.
2 G UILLOUARD, I, núm. 234, pág. 262; HUC, X, núm. 86, pág. 119, BAUDRY-LACANTINE-
RIE, núm. 321, pág. 322.
773
1012. La venta de una nave, además del casco y de la quilla, comprende

sus aparejos. Se entienden por aparejos los palos, botes, anclas, cables,
jarcias, velamen, mástiles, vergas y todos los demás objetos fijos o sueltos
que, sin formar parte de la nave, son indispensables para su servicio, ma-
niobra y navegación (artículos 823 y 824 del Código de Comercio). Pero
no entran en esa venta ni el armamento, vituallas, flete devengado y sala-
rios anticipados de la tripulación, porque estos no son aparejos ni tampo-
co accesorios de la nave. Naturalmente si ésta es de guerra, el armamento
es esencial y tiene que comprenderse en la venta.
1013. La Corte de Rouen ha declarado que en la venta de un caballo se

comprende el cordel o lazo necesario para conducirlo y que el vendedor
está obligado a entregarlo; pero no se incluyen en ella ni la silla ni los arne-
ses.1 No vemos, en realidad, los motivos que haya tenido ese tribunal para
distinguir entre unos y otros y menos aún los que lo indujeron a incluir en
la venta ese cordel o lazo. Por nuestra parte, creemos que éste no se com-
prende en esa venta, porque no pertenece al caballo ni es esencial para su
servicio y uso y al comprador incumbe buscar los medios necesarios para
asegurar su conducción y custodia. En lo que estamos de acuerdo con ese
tribunal es en lo relativo al pedigrí que el vendedor está obligado a entregar
al comprador cuando aquél es fino o de sangre, pues el pedigrí es necesario
para conocer la calidad y genealogía del caballo, que es precisamente lo que
le da valor; es, en buenas cuentas, uno de sus accesorios esenciales.2
1014. Según el artículo 1906 del Código Civil, la cesión de un crédito

personal lleva consigo la de todas sus fianzas, privilegios e hipotecas, por-
que son sus accesorios, ya que sirven para garantirlo. Pero no se compren-
den las excepciones personales del cedente.
1015. La venta de acciones de una sociedad anónima lleva consigo la de

los dividendos no acordados y que, en lo sucesivo, se paguen. Así lo ha
resuelto la Corte de Apelaciones de Santiago.3 Desde que las acciones sir-
ven para obtener un beneficio pecuniario y desde que éste se obtiene con
el pago de los dividendos, es claro que el principal objeto que se persigue
al comprarlas es tener derecho a los dividendos que produzcan. Además
ellos son el producto de las acciones, de modo que pertenecen a su due-
ño. Es lógico, entonces, que el comprador tenga derecho para que se le
paguen en lo sucesivo todos los dividendos que produzcan y que se acuer-
den por la sociedad después de la venta.
Si los dividendos se han acordado o devengado antes de la venta, aun-
que no se hayan percibido, pertenecen, salvo pacto en contrario, al vende-
1 FUZIER-HERMAN, tomo 36, núm. 1083, pág. 865; TROPLONG, I, núm. 323, pág. 412.
2 BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, núm. 324, pág. 325.
774
dor, en virtud del inciso 2º del artículo 116 del Código Civil. Así lo ha
declarado también la Corte antes mencionada.
1016. La venta de un cuadro u obra de arte, ¿confiere al comprador el

derecho de reproducirla? He aquí una cuestión muy discutida y que dio
origen a un ruidoso debate en los Tribunales franceses con ocasión de la
venta que el pintor Gros hizo al Senado Conservador, en 1810, del famoso
cuadro La Bataille des Pyramides para ser colocado en la Galería de Versailles.
Tres opiniones se han manifestado sobre el particular. Trataremos de
exponerlas brevemente.
Según unos, y esta es la doctrina de la Corte de Casación de Francia,
la venta de un cuadro o de una obra de arte, sin reserva expresa, trans-
fiere al comprador el derecho exclusivo de reproducirla, pues éste se
considera como un accesorio de ella que sólo puede separársele mediante
una convención formal.1 Apoyan esta opinión Huc,2 Baudry-Lacantinerie,3
Guillouard4 y Aubry et Rau.5
Según otros, en toda obra artística hay dos propiedades distintas: una
que comprende la obra misma y otra que comprende el derecho de repro-
ducirla. Cada una es diversa y se transfiere separadamente sin que la ce-
sión de una importe la de la otra, que subsiste siempre en poder del
vendedor.
Entre ambas opiniones extremas se levanta una intermedia formulada
por Ruben de Couder. Según ella la venta de una obra de arte importa
únicamente la de la obra misma y no la del derecho de reproducirla que
pertenece al vendedor o artista; pero el comprador que la ha adquirido
para ser su dueño exclusivo no puede permitir que el artista vendedor la
reproduzca. De ahí que si el comprador no estipula expresamente la ce-
sión del derecho de reproducirla, no lo adquiere; y si el vendedor no se
reserva en forma expresa ese derecho, tampoco puede ejercitarlo, lo que,
en buenas cuentas, significa que la venta de un cuadro u obra de arte trae
como consecuencia la pérdida para ambas partes y, por lo tanto, para todo
el mundo del derecho de reproducirla. La única excepción que su autor
consagra a esa regla es cuando la venta se hace a un industrial que se
dedica a hacer reproducciones, porque entonces es lógico suponer que si
se han vendido la obra es para que sea reproducida.
La primera opinión se basa en que la persona que adquiere un cuadro
o una obra de arte cualquiera quiere ser su único y exclusivo propietario e
impedir que otro pueda tener una análoga, ya que esto la desvalorizaría. Si
el vendedor conservara el derecho de reproducción, aquella disminuiría
de valor, porque el mérito de los cuadros, esculturas y obras de arte en

2 Tomo X, núm. 91, pág. 125.
4 I, núm. 235, pág. 262.
5 V, núm. 8, pág. 68, nota 19.
775
general, consiste en su rareza y escasez. Por este motivo, el derecho de

reproducirla es un accesorio suyo. Si el vendedor la enajena, esa enajena-
ción es íntegra y comprende, como dice Baudry-Lacantinerie, todos los
derechos que sobre ella tenía, pues el cuadro u obra de arte ya no le
pertenece. Los fundamentos de esta doctrina que, en nuestro sentir, es la
verdadera, se encuentran consignados en forma admirable en los conside-
randos de la sentencia de la Corte de Casación de Francia pronunciada en
el asunto antes mencionado.
He aquí el caso en que recayó ese fallo. El Senado Conservador de
1810 encargó al Barón de Gros la pintura del famoso cuadro La Bataille des
Pyramides para colocarlo en la Galería de Versailles. Al mismo tiempo que
el Barón Gros vendía su cuadro a esa institución, cedía a Mr. Vallot el
derecho de reproducirlo por medio del grabado. Por su parte, el Estado
había concedido a Mr. Gavard permiso para reproducir por medio de gra-
bados todos los cuadros históricos existentes en las Galerías de Versailles.
De modo que por un lado había una persona facultada por el autor del
cuadro para reproducirlo y, por el otro, una facultada para el mismo obje-
to por su adquirente. Mr. Gavard demandó a Mr. Vallot para que se decla-
rara que sólo él podía reproducir el cuadro, ya que el pintor no podía
conferir facultad para ese fin desde que lo había vendido y con él, el dere-
cho de reproducirlo, derecho que pertenecía únicamente al comprador
del cuadro, que en este caso era el Estado, o sea, la persona que había
autorizado a él para sacar reproducciones.
Después de tramitada la causa con arreglo a la ley, fue llevada en grado
de casación. Este Tribunal acogió la demanda declarando que la venta de
un cuadro o de una obra de arte, salvo reserva expresa hecha en el contra-
to en provecho del artista o de una ley especial que haga tal reserva, com-
prende el derecho de reproducirla, que también se transfiere al comprador.
Las consideraciones en que fundó su opinión, a la letra, dicen: “Consi-
derando: que, en derecho, conforme a las disposiciones del Código Civil,
la venta hecha sin ninguna reserva transfiere al adquirente la plena y abso-
luta propiedad de la cosa vendida, con todos sus accesorios, con todos sus
derechos y ventajas que le pertenecen o de ella dependan; que la venta de
un cuadro y los efectos que está llamada a producir no podrían escapar a
la aplicación de estos principios, a menos que una ley especial y excepcio-
nal hubiera dispuesto expresamente lo contrario, puesto que un cuadro y
las ventajas que pueden relacionarse con su posesión son, por su naturale-
za, susceptibles de la apropiación más completa; y que el derecho de re-
producir el cuadro por el grabado debe ser comprendido entre los derechos
y facultades que transfiere al adquirente una venta hecha sin reservas…”.1
Fuera de estas razones de derecho se dan otras que son de hecho y que
confirman aún más esta doctrina. Se exponen muy bien en el dictamen
expedido en el juicio antes citado por el Procurador General Mr. Dupin,
que decía que el comprador de la obra de arte ha entendido comprar
1
G UILLOUARD, I, núm. 235, pág. 263.
776
para él todas las ventajas que esta obra puede procurar. Si es un amateur
no querrá que sea reproducida y publicada, si no es en el momento y en
las condiciones artísticas que le convengan a fin de rodear la obra que ha
adquirido de todo el mérito a que tiene opción; y si es un especulador no
querrá que otro saque provecho de una tela o de una estatua que le perte-
nece con todos los productos que da el derecho de propiedad que, por su
naturaleza, es exclusivo.1
Creemos que esta solución es ajustada a los principios de derecho y es
la única que dentro de nuestra legislación puede tener cabida, desde que
la ley de propiedad literaria artística la consagra en forma expresa.
En efecto, el artículo 1º de la ley sobre la materia, de 24 de junio de
1834, a la letra dice: “Los autores de todo género de escritos, o de composiciones de
música, de pintura, dibujos, escultura y en fin aquellos a quienes pertenece la pri-
mera idea de una obra de literatura o de las letras, tendrán el derecho exclusivo,
durante su vida, de vender, hacer vender o distribuir en Chile sus obras por medio
de la imprenta, litografía, molde o cualquier otro medio de reproducir o multiplicar
las copias”. Y el artículo 3º agrega: “Los autores y sus herederos pueden transmi-
tir sus derechos a cualquiera persona”.
Según esos artículos la propiedad literaria y artística consiste en dos
cosas: 1º en la propiedad que el autor tiene sobre la idea de la obra, sobre
la creación artística; y 2º en el derecho de reproducir, vender y distribuir
su obra por alguno de los medios allí señalados.
En realidad, esta propiedad consiste únicamente en este último dere-
cho, puesto que de nada serviría ser dueño de la idea si no se pudiera
serlo de su publicación o exteriorización. Es este derecho de reproducir,
vender y distribuir la obra artística lo que constituye en el hecho esta pro-
piedad, porque para ser tal necesita el ejercicio de actos materiales que
manifiesten su existencia. De ahí que las dos facultades que comprende la
propiedad literaria y artística sean inseparables y formen un solo todo,
siendo el derecho de reproducir y vender la obra el accesorio o conse-
cuencia forzosa de la propiedad de la idea o inspiración de arte, ya que si
ésta no existe no puede haber propiedad literaria o artística desde que no
habría sobre qué ejercitarla ni podrían usarse tampoco los derechos que
por ella se confieren a los autores.
Ahora bien, el autor o propietario de la obra puede venderla o cederla
a un tercero. Esta cesión puede referirse a la obra misma o a uno de sus
ejemplares. ¿En cuál de estas ventas va incorporado el derecho de repro-
ducirla? La propiedad artística o literaria es la que se ejercita sobre la idea
artística, sobre el pensamiento creador que dio vida material a la idea y la
manera de hacer efectivo ese derecho es facultando a su autor para que
reproduzca, distribuya y venda esa idea. El derecho de reproducirla es un
accesorio de la idea artística y no del ejemplar que se saque de la obra.
Luego, debe ir incorporado en la venta o cesión de la obra y de ninguna
manera en la de un ejemplar.
777
Por este motivo, si el autor de un libro que tiene constituida la propie-

dad literaria del mismo con arreglo a la ley, desde que en caso contrario
no se presentaría la dificultad que ahora estudiamos, ya que cualquiera
puede reproducirlo, vende un ejemplar a un tercero, en esa venta no va
incluido el derecho de reproducción, que siempre pertenece a su autor,
del que sólo puede desprenderse cediendo la obra a un tercero, es decir,
traspasándole la propiedad literaria.
Pero si el autor de un libro o de una obra de pintura o escultura vende
la propiedad literaria del primero o la obra misma, sea el manuscrito, el
cuadro o la estatua, en esa venta va incorporado, aunque nada se diga al
respecto, el derecho de reproducirla y de publicarla, por cuanto este dere-
cho es un accesorio de la obra y el medio de hacer efectiva la propiedad
que se ha transferido.
Confirma esta opinión el artículo 3º de la ley citada que dice que los
autores pueden transferir sus derechos a cualquiera persona. Estos dere-
chos son los que señala el artículo 1º o sea, el derecho a la idea misma y el
derecho de reproducirla y distribuirla. Si la ley habla de derechos y estos
son dos, es fuera de toda duda que la transferencia de esta propiedad, sin
limitación expresa sobre el particular, comprende ambos derechos, puesto
que no se distingue entre uno y otro. Y como el derecho de reproducirla
es inherente a la obra misma, es un accesorio suyo, se transfiere conjunta-
mente con ella, va incorporado en su venta y por el hecho de ésta, aunque
nada se diga al respecto, el adquirente del cuadro, escultura o manuscrito
adquiere el derecho de reproducirlo. Claro está que si el autor se ha reser-
vado el derecho de reproducción, no se transfiere con la obra, porque la
voluntad de las partes es soberana.
En conclusión, podemos decir que, dentro de los principios jurídicos
abstractos y dentro de las disposiciones de nuestra ley de propiedad litera-
ria y artística, en la venta de un manuscrito, de un cuadro, de una estatua
y de una obra de arte, en general, va incorporado, sin necesidad de estipu-
lación expresa, el derecho de reproducirla, derecho que adquiere el com-
prador de la obra. Su autor y vendedor no podrá, en lo sucesivo,
reproducirla ni publicarla, a menos que exceptúe expresamente esta facul-
tad. Lo mismo puede decirse de las planchas fotográficas, películas de
biógrafo, etc. El hecho de venderse la obra transfiere al comprador el
derecho de reproducción, a menos que el vendedor se lo reserve.
6º EFECTOS QUE PRODUCE LA FALTA DE ENTREGA

DE LA COSA VENDIDA
1017. Puede ocurrir que el vendedor no cumpla la obligación que le im-

pone el contrato de venta, es decir, que no entregue oportunamente la
cosa vendida o que la cumpla de un modo imperfecto. Como la venta es
un contrato bilateral que no puede dejarse sin efecto por la sola voluntad
de una de las partes, esa inejecución no acarrea su resolución ipso jure. Por
el contrario, el contrato subsiste, siendo el comprador árbitro para mante-
778

Estado en Que Debe Entregarse La Cosa - Civil Alessandri

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DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA

querrá transportarlo a otro lugar; pero se encuentra con que no lo puede

917. El Código de Comercio no determina quién debe soportar los gastos

5º EN QUE ESTADO DEBE ENTREGARSE LA COSA VENDIDA

919. La obligación de entregar lo que reza el contrato comprende, como

A) LA COSA DEBE ENTREGARSE EN EL ESTADO EN QUE SE HALLE AL TIEMPO

920. Nuestro Código Civil, a diferencia del francés, no consigna expresa-

deudor debe conservar la cosa hasta su entrega, de donde resulta que la

921. Cuando se dice que el vendedor debe entregar la cosa en el estado

1 I, núm. 221, pág. 251.

HERMAN, tomo 36, Vente, núm. 1034, pág. 863.

922. La prueba de que la cosa vendida se encuentra en el estado en que

1 MARCADÉ, VI, pág. 239.

tencia I 1015, pág. 1154, Gaceta 1903, tomo I.

B) LA COSA DEBE ENTREGARSE CON LOS FRUTOS QUE HAYA PRODUCIDO

1 BAUDRY-LACANTINERIE, núm. 312, pág. 313.

1 Sentencia 1.074, pág. 1105, Gaceta 1902, tomo I.

prador de modo que respecto de estos no hay duda ninguna. La Corte de

1 Sentencia 1.074, pág. 1105, Gaceta 1902, tomo I.

al tiempo de la venta pertenecen al comprador desde el día del contrato y al

928. En resumen, podemos decir: 1) los frutos naturales o industriales

929. Pero para que los frutos anteriormente mencionados pertenezcan al

930. ¿A quién pertenecen los frutos civiles exigibles antes de la venta y

931. ¿A quién pertenecen los frutos civiles que corresponden a períodos

1 Sentencia 491, pág. 401, Gaceta 1899, tomo II.

damente y, por lo tanto, antes de aquel? Supongamos que una propie-

1 GUILLOUARD, I, núm. 229, pág. 258.

933. Cuando se estipula un plazo para la entrega, el vendedor tiene dere-

934. Si se estipula que la cosa se entregará en el evento de cumplirse una

1 Sentencia 455, pág. 373, Gaceta 1899, tomo II.

depende del cumplimiento de un plazo o de una condición, lo que no

936. Si de la venta se exceptúa el trigo sembrado con la mano se entiende

1 Digesto, libro XVIII, título I, ley 40, núm. 3.

parte, aplicando el principio de que los frutos pertenecen al comprador

939. Del mismo modo, no conteniendo el Código de Comercio ningún

C) LA COSA VENDIDA DEBE ENTREGARSE CON TODOS SUS ACCESORIOS

941. Aunque nuestro Código no dice expresamente en ninguno de sus

Contribuye a reforzar este aserto el artículo 1830 que establece que en

943. Este principio general de legislación de que la cosa vendida debe

946. La obligación de entregar los accesorios de la cosa vendida que pesa

1Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo I, pág. 83.

1º ACCESORIOS EN LAS VENTAS DE INMUEBLES

1 I, núm. 239, pág. 268.

mueble y todo lo que debe considerarse como que ha sido destinado a

1 FENET , XIV, pág. 195.

tampoco adheridos a él. Sólo quedan comprendidos en aquélla si las par-

1Digesto, libro XIX, título I, ley 17, núm. 2.

HUC, X, núm. 88, pág. 122.

bienes, aunque se encuentren en él, no entran en la venta, a menos que se

1 Sentencia 2.739, pág. 1540, Gaceta 1882.

que dichos animales queden comprendidos en la venta. Si el vivar, está

952. Todos los bienes mencionados en el número anterior quedan inclui-

954. El terreno de aluvión que se ha agregado a la finca vendida con

955. En la venta del suelo se comprenden los edificios, galpones, grane-

1Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo I, pág. 83.

957. ¿Quedan incluidos en la venta la leña y el carbón que, al tiempo de

958. En la venta de una finca no se incluyen los muebles de la casa que

959. La cuestión de saber si el vendedor está o no obligado a entregar los

1 Sentencia 2.175, pág. 929, Gaceta 1869.

decir, respecto de los inmuebles que no se hallan adheridos a ella. Tales

1 I, núm. 225, pág. 255.

Baudry-Lacantinerie, cuando se venden parcelas de una finca, el compra-

961. Segundo caso. Cuando el propietario, en lugar de vender todo el fun-