OBJETO DE LA LEY P.

ENTRADA EN VIGENCIA P. 4

MEDIDAS PARA GARANTIZAR MAYOR

SEGURIDAD EN LAS EDIFICACIONES P. 5

MEDIDAS PARA PROTEGER AL

COMPRADOR DE VIVIENDA P. 16

LICENCIAS URBANÍSTICAS Y ADQUISICIÓN

DE DERECHOS AL DESARROLLO Y LA
CONSTRUCCIÓN P. 18

NORMAS SUBROGADAS, DEROGADAS

O ADICIONADAS P. 19

ASPECTOS OBJETO DE REGLAMENTACIÓN P. 20

Fuente: Archivo MVCT

OBJETO DE LA LEY

¿CUÁL ES EL OBJETO DE LA LEY?

Generar medidas enfocadas a la protección del
comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de
las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública
que ejercen los curadores urbanos. En este contexto, la
ley se orienta principalmente en 5 aspectos:

Revisión independiente de diseños.

Supervisión Técnica Independiente.
Eliminación de excepciones para no revisar o
supervisar proyectos.
Fortalecimiento del régimen de responsabilidad
de profesionales que participan en el proceso
constructivo.
Amparo de perjuicios patrimoniales a los
compradores de vivienda.

P. 3
 ENTRADA EN VIGENCIA

¿CUÁNDO ENTRA EN VIGENCIA LA LEY?

La ley entró en vigencia el 13 de julio de 2016, con
excepción del Título IV (Curadores), el cual entrará a regir
1 año después de su promulgación. Sin embargo, existen
varios aspectos de la ley que deben ser objeto de
reglamentación y que, por tanto, no podrán ser aplicados
en la práctica hasta que se expida la reglamentación
respectiva.

En consecuencia, hasta que se emita la reglamentación

que requiere la ley para su implementación práctica, se
mantienen vigente lo dispuesto en el Decreto 1077 de
2015 en lo referente al procedimiento de expedición de
licencias urbanísticas, la NSR-10 y las disposiciones de la
Comisión Asesora Permanente para el Régimen de
Construcciones Sismo Resistentes.

¿EXISTE UN RÉGIMEN DE TRANSICIÓN

PARA LA APLICACIÓN DE LAS MEDIDAS?
Mediante Circular del 17 de agosto de 2016 el
Viceministerio de Viviendo fijó los lineamientos para la
aplicación del régimen de transición previsto en el artículo
34 de la Ley 1796 de 2016, donde se aclara que hasta
que se expida la reglamentación que concrete la
aplicación de los postulados de la ley a la radicación en
legal y debida forma de las solicitudes de licencias, los
solicitantes de licencias y el curador urbano o la autoridad
encargada de expedición de licencias, seguirán
cumpliendo con lo dispuesto en el Decreto 1077 de 2015
en lo relacionado con el procedimiento de expedición
licencias urbanísticas, la NSR-10 y las disposiciones de la
Comisión Asesora Permanente para el Régimen de
Construcciones Sismo Resistentes.

¿EXISTE UN RÉGIMEN DE TRANSICIÓN

PARA LA APLICACIÓN DE LAS MEDIDAS?
Con la promulgación de la ley se eliminan las
excepciones que permitían exonerar de la revisión o
supervisión técnica independiente.
De igual manera, los curadores urbanos siempre y sin
excepción deberán revisar los diseños en el trámite de
estudio y aprobación de la licencia.
P. 4
 MEDIDAS PARA GARANTIZAR MAYOR
SEGURIDAD EN LAS EDIFICACIONES

1 REVISIÓN DE DISEÑOS

¿QUÉ ES LA REVISIÓN DE DISEÑOS?

La revisión de diseños es la evaluación que se realiza
sobre el proyecto constructivo para constatar si la
edificación propuesta cumple con los requisitos técnicos
exigidos en la Ley y las normas reglamentarias sobre
construcción sismo resistente.

¿ QUIÉN ESTÁ FACULTADO PARA

REALIZAR LA REVISIÓN DE DISEÑOS?
Las dependencias distritales o municipales a cargo de la
expedición de licencias y las curadurías urbanas están
facultados y tienen el deber de revisar, en todos los casos
y sin excepción, los diseños que se presentan a su
consideración.

Adicionalmente, están facultados para revisar diseños en

calidad de revisores independientes -del constructor y del
diseñador estructural- los ingenieros civiles con
experiencia mayor a cinco (5) años en diseño estructural
o con estudios de posgrado en el área de estructuras o
ingeniería sísmica.

También están facultados para llevar a cabo la revisión

independiente las personas jurídicas que cuenten con
personal calificado, acreditado y registrado, que cumpla
con los requisitos definidos en la ley para realizar la
revisión de los diseños estructurales.

¿ QUIÉN ESCOGE Y CUBRE LOS GASTOS

DE LA REVISIÓN INDEPENDIENTE?

El solicitante de la licencia escoge de manera autónoma

al revisor independiente y cubre los gastos respectivos.
Cuando entre en funcionamiento el Registro Único
Nacional de Profesionales Acreditados, solo se podrán
escoger como revisores independientes los profesionales
que figuren en tal registro.

P. 5
 ¿ EN QUÉ CASOS APLICA LA
REVISIÓN DE DISEÑOS?
La revisión de diseños aplica en todos los trámites de
licenciamiento urbano y debe ser efectuada por las
autoridades municipales competentes para expedir
licencias urbanísticas o por los curadores urbanos, según
corresponda.

Vale la pena anotar, que la revisión del cumplimiento del

Reglamento Colombiano de Construcción Sismo
Resistente -NSR- 10, y la norma que lo adicione,
modifique o sustituya; en los diseños estructurales,
estudios geotécnicos y de suelos y diseños de elementos
no estructurales donde se incluyen los elementos de
protección contra el fuego, debe ser realizada por el
curador urbano o por la autoridad municipal o distrital
encargada de expedir las licencias urbanísticas, de
conformidad con los requisitos establecidos en el
Capítulo 3, Título VI de la Ley 400 de 1997, sus decretos
reglamentarios o las normas que los adicionen,
modifiquen o sustituyan.

En los casos de edificaciones que independientemente

de su uso y localización tengan un área construida igual
o superior a 2.000 m2, o que teniendo menos metraje
tengan la posibilidad de alcanzar los 2.000 m2 mediante
ampliaciones, será necesario que un revisor
independiente del constructor y del diseñador estructural
realice la revisión de diseños, sin perjuicio de la revisión
que realiza la curaduría o la autoridad municipal
correspondiente dentro del trámite de licenciamiento
urbano.

En los municipios donde no exista curador, la labor del

revisor independiente podrá ser asumida, a elección del
particular, por el curador urbano del municipio más
cercano del mismo departamento.
Fuente: Mivivienda S.A.

P. 6
 ¿ EN QUÉ MOMENTO DE REALIZAN LAS
REVISIONES DE DISEÑOS?
Una vez se radica una solicitud de licencia urbanística, la
autoridad municipal correspondiente o el curador urbano
efectúan la revisión técnica, jurídica, estructural,
urbanística y arquitectónica del proyecto y sus diseños,
para proceder a levantar por una sola vez un acta de
observaciones y correcciones en la que se informa al
solicitante sobre las actualizaciones, correcciones o
aclaraciones que debe realizar al proyecto y los
documentos adicionales que debe aportar para decidir
sobre la solicitud.

Luego de corregidos los ajustes solicitados mediante el

acta de observaciones emitida por el curador urbano o la
autoridad competente y en caso que el proyecto requiera
por sus características revisoría independiente (ver
pregunta anterior), se deberá radicar un memorial por
medio del cual el revisor independiente certifique el
alcance de la revisión efectuada sobre los diseños
estructurales y el cumplimiento de las normas, al que se
adjuntarán los planos firmados y demás documentos
técnicos que sirvan como constancia de la revisión.

¿EN MUNICIPIOS DÓNDE NO EXISTA LA

FIGURA DE CURADOR URBANO, SE DEBE
PRESENTAR REVISIÓN INDEPENDIENTE
DE DISEÑOS?
Con independencia de si el trámite de licenciamiento
urbano se encuentra a cargo de una dependencia
municipal o de los curadores urbanos, en el evento en
que la solicitud de licencia recaiga sobre un proyecto que
cumpla con las características para exigir revisoría
independiente (ver pregunta 4), será obligatorio que se
realice tal revisión por parte un profesional independiente
y calificado.

En los municipios donde no exista curador, la labor del

revisor independiente podrá ser asumida, a elección del
particular, por el curador urbano del municipio más
cercano del mismo departamento.

¿QUÉ PASA SI SE PRESENTAN

DIFERENCIAS ENTRE EL DISEÑADOR
ESTRUCTURAL Y EL REVISOR
INDEPENDIENTE ?
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
reglamentará los mecanismos para resolver las
diferencias que se presenten entre el diseñador
estructural y el revisor independiente.
P. 7
 ¿ QUIÉN ES EL RESPONSABLE DE HACER
REVISAR LOS DISEÑOS POR UN REVISOR
INDEPENDIENTE?
La responsabilidad recae sobre el solicitante de la
licencia.

SUPERVISIÓN TÉCNICA INDEPENDIENTE

2
¿QUÉ ES LA SUPERVISIÓN TÉCNICA
INDEPENDIENTE?
La supervisión técnica independiente es la verificación
que realiza sobre la obra un profesional independiente
del constructor para garantizar que la edificación se
ejecute de conformidad con los diseños estructurales y la
licencia urbanística.

El supervisor técnico independiente emite como

constancia de su labor, actas de supervisión de público
conocimiento, copia de las cuales debe ser remitida a las
autoridades encargadas de ejercer el control urbano en el
municipio o distrito. Adicionalmente, una vez finalizada la
obra el supervisor técnico independiente es el encargado
de otorgar la certificación técnica de ocupación, sin la
cual no es posible transferir ni ocupar los inmuebles.

¿ QUÉ EDIFICACIONES ESTÁN

OBLIGADAS A CONTAR CON
SUPERVISIÓN TÉCNICA INDEPENDIENTE?
Todas las edificaciones iguales o superiores a 2.000 M2
de área construida deben contar con supervisión técnica
independiente. Además, deberán cumplir con la
obligación de tener supervisor técnico independiente las
edificaciones que no alcancen los 2.000 M2, cuando así
lo solicite el diseñador estructural o el ingeniero
geotecnista, tras evidenciar complejidad en los
procedimientos constructivos o en los materiales. En todo
caso, la obligación de tener supervisión técnica será
definida en la licencia urbanística que otorgue la
autoridad correspondiente.

Se excluyen de la supervisión técnica independiente las

estructuras que se diseñen y construyan de acuerdo con
lo establecido en el Título E de la Norma Sismo
Resistente NSR-10 (Viviendas de uno y dos pisos).

P. 8
 ¿LA SUPERVISIÓN INDEPENDIENTE EXIME
AL CONSTRUCTOR DE REALIZAR
CONTROLES DE CALIDAD?
La supervisión técnica independiente no exime al
constructor de realizar los controles de calidad que
contempla la ley y sus reglamentos, y que se exigen para
garantizar que las edificaciones se ejecuten de
conformidad con los planos, diseños y especificaciones
técnicas aprobadas en la licencia. Para ello, el
constructor, durante el desarrollo de la obra deberá
contar con la participación del diseñador estructural del
proyecto y del ingeniero geotecnista responsables de los
planos y estudios aprobados, quienes deberán atender
las consultas y aclaraciones que se soliciten.

¿QUÉ OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIR

LAS EDIFICACIONES QUE NO REQUIEREN
SUPERVISIÓN TÉCNICA INDEPENDIENTE?
Las edificaciones que no requieran de supervisión
independiente por no reunir las características para ello,
independientemente de su uso, deberán ejecutarse
conforme a lo aprobado en la licencia de construcción
recayendo la responsabilidad sobre el constructor,
diseñador estructural, y quienes hayan ostentado la
titularidad del predio y de la licencia de construcción. En
los casos en que en virtud de la existencia de un
patrimonio autónomo sea el fiduciario quien ostente la
titularidad del predio y/o de la licencia de construcción, se
deberá prever en el correspondiente contrato fiduciario
quien es el responsable de esta obligación.

¿QUIÉNES PUEDEN SER SUPERVISORES

INDEPENDIENTES?
Pueden ser supervisores técnicos los ingenieros civiles,
arquitectos, constructores en ingeniería y arquitectura o
ingenieros mecánicos (sólo en estructuras metálicas),
con experiencia mayor de cinco (5) en diseño estructural,
construcción, interventoría o supervisión técnica, el cual
debe ser independiente laboralmente del constructor de
la estructura o de los elementos no estructurales. (Hoy
Resolución 0015/15 Comisión Asesora Permanente para
el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes).

También podrán realizar supervisión técnica

independiente las personas jurídicas que cuenten con
personal calificado, acreditado y registrado que cumpla
con los requisitos definidos en la ley para realizar la
supervisión técnica.
P. 9
Fuente: Revista Dinero

¿QUIÉN ESCOGE Y CUBRE LOS GASTOS

DEL SUPERVISOR INDEPENDIENTE?
El constructor es quien escoge al supervisor
independiente y cubre los gastos respectivos. Cuando
entre en funcionamiento el Registro Único Nacional de
Profesionales Acreditados, solo se podrán escoger como
supervisores independientes los profesionales que
figuren en tal registro.

¿QUÉ PASA SI SE PRESENTAN

DIFERENCIAS ENTRE EL CONSTRUCTOR
Y EL SUPERVISOR INDEPENDIENTE?
Cuando se presenten diferencias entre el supervisor
técnico independiente y el constructor, las mismas se
deben resolver mediante los mecanismos que para el
efecto reglamente el Gobierno Nacional.

¿LAS ACTAS DE SUPERVISIÓN TÉCNICA

REQUIEREN PROTOCOLIZACIÓN?

¿ES REQUISITO PARA LA EXPEDICIÓN Y

PROTOCOLIZACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN
TÉCNICA DE OCUPACIÓN, ACREDITAR EL
ENVÍO DE LAS ACTAS DE SUPERVISIÓN A
LAS AUTORIDADES ENCARGADAS DE
EJERCER EL CONTROL URBANO EN EL
MUNICIPIO O DISTRITO?

Copia de las actas de la supervisión técnica

independiente que se expidan durante el desarrollo de la
obra así como la certificación técnica de ocupación serán
remitidas a las autoridades competentes de control
urbano y serán de público conocimiento. No obstante, de
conformidad con lo definido en la Ley 1796/16, aquellas
actas no deben ser protocolizadas y su envío a las
autoridades en mención, no constituye requisito para la
expedición de la Certificación Técnica de Ocupación.
P. 10
 3 CERTIFICACIÓN TÉCNICA DE OCUPACIÓN
¿QUIÉN EXPIDE Y QUÉ ES LA
CERTIFICACIÓN TÉCNICA DE OCUPACIÓN?
La certificación técnica de ocupación fue contemplada
por la ley únicamente para proyectos que requieran
supervisión técnica independiente. En este contexto la
supervisión técnica es el documento expedido por el
supervisor técnico independiente bajo la gravedad de
juramento, en el cual se certifica que la obra contó con la
supervisión correspondiente y que la edificación se
ejecutó de conformidad con los planos, diseños y
especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas
exigidas por el Reglamento Colombiano de
Construcciones Sismo Resistentes y aprobadas en la
respectiva licencia, incluidos los elementos de protección
contra el fuego.

¿CUANDO SE EXPIDE LA CERTIFICACIÓN

TÉCNICA DE OCUPACIÓN?
Una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva
licencia de construcción y previamente a la ocupación de
las nuevas edificaciones.

¿LA CERTIFICACIÓN TÉCNICA DE

OCUPACIÓN REQUIERE ALGÚN TRÁMITE
ESPECIAL?
La certificación técnica de ocupación deberá
protocolizarse mediante escritura pública otorgada por el
enajenador del predio, la cual se inscribirá en el folio de
matrícula inmobiliaria del predio o predios sobre los
cuales se desarrolla la edificación, así como en los folios
de matrícula inmobiliaria de las unidades privadas
resultantes de los proyectos que se sometan al régimen
de propiedad horizontal o el instrumento que permita
generar nuevas unidades de vivienda. En los proyectos
de construcción por etapas de que trata la Ley 675 de
2001, para cada una de las nuevas edificaciones se
deberá proceder de igual forma. Así mismo, será remitida
a las autoridades encargadas de ejercer el control urbano
en el municipio o distrito y será de público conocimiento.

La certificación técnica de ocupación podrá

protocolizarse en el mismo acto de transferencia o en
actos independientes.
P. 11
 ¿QUÉ SUCEDE SI NO SE PROTOCOLIZA
LA CERTIFICACIÓN TÉCNICA DE
OCUPACIÓN?
Los notarios y registradores de instrumentos públicos no
procederán a otorgar ni inscribir respectivamente
ninguna escritura de transferencia de la propiedad
inmueble hasta tanto se cumpla con la obligación de
protocolizar e inscribir la certificación técnica de
ocupación.

De otro lado, los titulares de licencias de construcción,

constructores responsables y enajenadores de vivienda
que permitan la ocupación de edificaciones nuevas sin
haber protocolizado y registrado la certificación técnica
de ocupación, serán sancionados con multas sucesivas
mensuales de 25 smlmv sin que en ningún caso supere
los 300 smlmv. Estas multas se aplicarán por cada
unidad privada que se ocupe sin haber cumplido con la
protocolización y registro de la certificación técnica de
ocupación

¿CÓMO SE CERTIFICA LA SUPERVISIÓN

TÉCNICA EN UNIDADES
ESTRUCTURALMENTE INDEPENDIENTES?
En los casos de edificaciones conformadas por unidades
estructuralmente independientes, una vez concluidas las
obras de cada una de estas y previamente a su
ocupación se podrá expedir un certificado técnico de
ocupación por unidad estructuralmente independiente.
En este caso, el certificado técnico de ocupación deberá
protocolizarse en los folios de matrícula inmobiliaria de
las unidades privadas de la respectiva unidad
estructuralmente independiente.

Fuente: Flickr, Tom Giebel

P. 12
Fuente: Flickr, ILO Arab States

¿EL SUPERVISOR TÉCNICO CERTIFICA

EL CUMPLIMIENTO DE NORMAS
URBANÍSTICAS?
No, la verificación del cumplimiento de las normas
urbanísticas corresponderá a las autoridades
municipales y distritales, por lo cual no será objeto de la
certificación técnica de ocupación, ni podrá condicionar
su expedición.

¿ES DIFERENTE EL CERTIFICADO

TÉCNICO DE OCUPACIÓN Y EL PERMISO
DE OCUPACIÓN?
La ley derogó expresamente el numeral 2, del Literal K
del artículo 48 de la Ley 400 de 1997, con lo cual el
Certificado de Permiso de Ocupación desaparece del
ordenamiento jurídico y en tal sentido se entienden
derogadas las disposiciones que el Título K de la NSR
establecía al respecto.

Esta derogatoria se produjo por la creación, del

Certificado Técnico de Ocupación, el cual certifica que la
obra contó con la supervisión técnica independiente y
que la edificación se ejecutó de conformidad con los
planos, diseños y especificaciones técnicas,
estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento
Colombiano de Construcción Sismo Resistente.
P. 13
 REGISTRO ÚNICO NACIONAL DE PROFESIONALES
4 ACREDITADOS

¿ACTUALMENTE CÓMO SE VERIFICAN

LAS CALIDADES Y EXPERIENCIA DE LOS
PROFESIONALES QUE PUEDEN
ADELANTAR LAS LABORES DE DISEÑO,
REVISIÓN Y SUPERVISIÓN?
Actualmente la experiencia de los profesionales se
determina de conformidad con los parámetros
establecidos en la Ley 400 de 1997 y la Resolución 0015
de 2015 expedida por la Comisión Asesora Permanente
para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes.
No obstante lo anterior, debe tenerse en cuenta que una
vez el Registro Único Nacional de Profesionales
Acreditados entré en funcionamiento, será este el
instrumento adecuado para verificar las calidades e
identificar a los profesionales que están facultades para
adelantar labores de diseño, revisión y supervisión.

Fuente: Dreamstime.com

P. 14
 ¿ACTUALMENTE EXISTE REGISTRO
ÚNICO NACIONAL DE PROFESIONALES
ACREDITADOS?
El Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados
fue creado por la Ley 1796 de 2016; sin embargo, no ha
entrado en funcionamiento pues para ello es necesario
que el Gobierno Nacional expida la reglamentación que
permita su aplicación práctica.
I. ¿QUIÉN ADMINISTRA EL REGISTRO ÚNICO
NACIONAL DE PROFESIONALES ACREDITADOS?

La administración del Registro Único de Profesionales

Acreditados corresponde al Consejo Profesional
Nacional de Ingeniería – COPNIA, con base en los
resultados de los exámenes de acreditación.

II. ¿CÓMO SE ARTICULAN LAS FUNCIONES DE LOS

CONSEJOS PROFESIONALES CON EL REGISTRO
ÚNICO NACIONAL DE PROFESIONALES
ACREDITADOS?

Los Consejos Profesionales son los encargados de llevar

el registro y asumir la vigilancia y control del ejercicio
profesional de las personas que adelantan las labores de
diseño, revisión y supervisión, así:

CONSEJO PROFESIONAL NACIONAL DE

INGENIERÍA – COPNIA: Registran, vigilan y
sancionan a los ingenieros civiles y a los
constructores en ingeniería.

CONSEJO PROFESIONAL NACIONAL DE

ARQUITECTURA Y SUS PROFESIONES
AUXILIARES –CPNAA: Registran, vigilan y
sancionan a los arquitectos, a las profesiones
auxiliares y a los constructores en arquitectura.

CONSEJO PROFESIONAL DE INGENIERÍA

ELÉCTRICA, MECÁNICA Y PROFESIONES
AFINES: Registran, vigilan y sancionan a los
ingenieros mecánicos.

El Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus

Profesiones Auxiliares –CPNAA y el Consejo Profesional
de Ingeniería Eléctrica, Mecánica Y Profesiones Afines
deben reportar de manera automática al Consejo
Profesional Nacional de Ingeniería -COPNIA (en su
calidad de administrador del Registro Único Nacional de
Profesionales Acreditados) las sanciones que imponen,
para que puedan ser debidamente reportadas en el
registro.
P. 15
 MEDIDAS PARA PROTEGER AL
COMPRADOR DE VIVIENDA

OBLIGACIÓN DE AMPARAR PERJUICIOS

¿EN QUÉ CONSISTE LA OBLIGACIÓN
DE AMPARAR LOS PERJUICIOS
PATRIMONIALES?
Sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo
8° de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los
diez (10) años siguientes a la expedición de la
certificación Técnica de Ocupación de una vivienda
nueva, se presente alguna de las situaciones
contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del
Código Civil (que el edificio perezca o amenace ruina, en
todo o parte, por vicio de la construcción, o por vicio del
suelo que el empresario o las personas empleadas por él
hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio
de los materiales), el constructor o el enajenador de
vivienda nueva, estará obligado a cubrir (reparar,
resarcir) los perjuicios patrimoniales causados a los
propietarios que se vean afectados.

¿QUIÉN TIENE LA OBLIGACIÓN DE

RESARCIR LOS PERJUICIOS
PATRIMONIALES?
El constructor o el enajenador de vivienda nueva.

¿LA OBLIGACIÓN DE QUE TRATA LA

PRESENTE LEY, OBLIGA AL
CONSTRUCTOR O ENAJENADOR A
RESARCIR LOS PERJUICIOS EXTRA
PATRIMONIALES?
No, la obligación sólo cubre el resarcimiento de perjuicios
patrimoniales.

¿CÓMO PUEDE EL CONSTRUCTOR O

ENAJENADOR RESARCIR LOS
PERJUICIOS PATRIMONIALES?
El constructor o el enajenador de vivienda nueva pueden
resarcir los perjuicios patrimoniales a través de su
patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o
seguros, entre otros, de acuerdo a las condiciones que
defina el Gobierno Nacional, mediante reglamentación.

P. 16
 ¿LA OBLIGACIÓN DE CUBRIR LOS
PERJUICIOS PATRIMONIALES DE QUE
TRATA LA PRESENTE LEY, APLICA UNA
VEZ LA MISMA ENTRE EN VIGENCIA?
La obligación de cubrir perjuicios patrimoniales por
defectos en la construcción existe desde la expedición
del Código Civil (artículo 2060) y fue ratifica por el
Estatuto del Consumidor y la Ley 1796 de 2016. Ahora
bien, la Ley 1796 de 2016 contempla una seria de
mecanismos (a saber: patrimonio, garantías bancarias,
productos financieros o seguros, entre otros) para cubrir
los perjuicios patrimoniales derivados de defectos en la
construcción, los cuales pueden ser elegidos libremente
por el obligado a resarcir los perjuicios patrimoniales
hasta que el gobierno expida la reglamentación
correspondiente, en la que determinará la obligatoriedad
de escoger un mecanismo específico en ciertos casos.

¿A QUÉ PROYECTOS APLICA LA

OBLIGACIÓN DE RESARCIR LOS
PERJUICIOS PATRIMONIALES?
De acuerdo con lo previsto en el Código Civil y el Estatuto
del Consumidor, la obligación de resarcir perjuicios aplica
en general cuando se enajena vivienda. Ahora bien, en
los términos de la Ley 1796 de 2016, la obligación de
resarcir los perjuicios patrimoniales aplicará a las nuevas
unidades de vivienda en los proyectos que se sometan al
régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias
cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema que
genere diferentes unidades inmobiliarias para
transferirlas a terceros cuando se trate de 5 o más
unidades habitacionales.

En los proyectos de uso mixto que incluyan vivienda, la

obligación también será exigible para todas las unidades
de vivienda.

Es importante anotar que la obligación de resarcir

perjuicios contenida en la Ley 1796 de 2016 no exime al
constructor o enajenador de vivienda de continuar
garantizando las obligaciones derivadas del Estatuto del
Consumidor.
¿EXISTE ALGUNA EXCEPCIÓN A LA
OBLIGACIÓN DE RESARCIR LOS
PERJUICIOS PATRIMONIALES?
La persona que construya una o varias viviendas para su
uso propio no tendrá tal obligación, siempre y cuando no
transfiera a ningún título cualquiera de las unidades de
vivienda durante el término en que se debe garantizar el
amparo de perjuicios patrimoniales.
P. 17
 LICENCIAS URBANÍSTICAS Y ADQUISICIÓN DE DERECHOS AL
DESARROLLO Y LA CONSTRUCCIÓN

La ley reafirma que el otorgamiento de la licencia

urbanística implica la adquisición de derechos de
desarrollo y construcción en los términos y condiciones
contenidos en el acto administrativo respectivo, así como
la certificación del cumplimiento de las normas
urbanísticas y sismo resistentes y demás
reglamentaciones en que se fundamenta, y conlleva la
autorización específica sobre uso y aprovechamiento del
suelo en tanto esté vigente o cuando se haya ejecutado
la obra siempre y cuando se hayan cumplido con todas
las obligaciones establecidas en la misma.

P. 18
 NORMAS SUBROGADAS, DEROGADAS
O ADICIONADAS

NORMAS SUBROGADAS
La Ley 1796 de 2016 subrogó los artículos 15, 18 y 19 de
la Ley 400 de 1997, sobre revisión de diseños,
supervisión técnica independiente y edificaciones que no
requieren de supervisión técnica.

NORMAS DEROGADAS
La Ley 1796 de 2016 derogó:

El artículo 64 de la Ley 9ª de 1989 modificado por

el artículo 40 de la Ley 3ª de 1991, sobre
constitución de pólizas de calidad y estabilidad
para viviendas de interés social.

El numeral 2 del literal k) del artículo 48 de la Ley

400 de 1997 sobre el Certificado de Permiso de
Ocupación.

Los artículos 65 y 76 de la Ley 842 de 2003 sobre

el procedimiento para la aplicación del régimen
disciplinario de los profesionales de Ingeniería.

El inciso primero del artículo 44 de la Ley 1537 de

2012, sobre el reparto notarial de los actos en que
interviene el Fondo Nacional del Ahorro.

NORMAS ADICIONADAS
La Ley 1796 de 2016 adicionó un numeral en el artículo
104 de la Ley 388 de 1997 modificado por el artículo 2º
de la Ley 810 de 2003, sobre sanciones urbanísticas.

P. 19
Fuente: Flickr, Waheed Ali

ASPECTOS OBJETO DE REGLAMENTACIÓN

Los siguientes temas, entre otros, deben ser objeto de

reglamentación y no podrán aplicarse hasta que el
Gobierno Nacional expida los reglamentos respectivos:

Definición de las funciones, alcance, procedimientos,

1 documentos y responsabilidades relacionados con la
revisión independiente y la supervisión técnica
independiente.

Alcance, procedimiento y documentos para la

2 expedición del Certificado Técnico de Ocupación por
parte del Supervisor Técnico Independiente.

Mecanismos para resolver las diferencias entre el

3 diseñador estructural y el revisor del proyecto; y entre
el constructor y el supervisor técnico.

Mecanismos para cubrir los perjuicios patrimoniales

4 que se deriven de las fallas estructurales o defectos
en la construcción (Patrimonio, garantías bancarias,
productos financieros o seguros, entre otros).

Términos y condiciones en que el revisor

5 independiente o el curador urbano ejercerán la
revisión en los municipios donde no exista la figura
del curador urbano.

Funcionamiento del Registro Único de Profesionales

6 Acreditados, así como articulación con el régimen
disciplinario de los consejos profesionales.

Porcentaje de las expensas que se destinarán a la

7 sostenibilidad de la vigilancia que ejercerá la
Superintendencia.

La Superintendencia de Notariado y Registro mediante

Resolución 7769 del 24 de julio de 2016 reglamentó el
procedimiento para la asignación de la notaría, en los actos
que participen Empresas Industriales y Comerciales del
Estado y sociedades de economía mixta.
P. 20