Avalúo Casa Villavicencio

CASA VILLAVICENCIO - CALLE 17 N° 12C–34, MZ L, CS 11 – URB.
VILLA ORTIZ II ETAPA - VILLAVICENCIO
Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.
Señores
FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
Ciudad.
Apreciados señores:
De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del
avalúo comercial del inmueble, ubicado en la Calle 17 N° 12C - 34 Manzana L, Lote 11,
etapa 2 de la Urbanización Villa Ortiz II Etapa, de la Ciudad de Villavicencio en el
Departamento del Meta.
Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado
en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el
valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que
se detallan en el presente documento.
Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a

prestarles nuestros servicios.
Sin otro particular reciban un cordial saludo,
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

Gerente
Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815
Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598
Correo-e info@evaluartesas.com Página web. www.evaluartesas.com
Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC
CASA VILLAVICENCIO - CALLE 17 N° 12C–34, MZ L, CS 11 – URB. VILLA ORTIZ II ETAPA - VILLAVICENCIO
AVALÚO COMERCIAL
MANZANA L, LOTE 11
CALLE 17 N° 12 C - 34
URBANIZACIÓN VILLA ORTIZ II ETAPA
VILLAVICENCIO - META
SOLICITADO POR
FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL
ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.
MAYO DE 2016
CASA VILLAVICENCIO - CALLE 17 N° 12C–34, MZ L, CS 11 – URB. VILLA ORTIZ II ETAPA - VILLAVICENCIO
CONTENIDO
I. INFORMACIÓN BÁSICA
II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE
III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
V. CONSIDERACIONES GENERALES
VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
X. METODOLOGÍA VALUATORIA
XI. AVALÚO COMERCIAL
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO
CERTIFICACIONES
CASA VILLAVICENCIO - CALLE 17 N° 12C–34, MZ L, CS 11 – URB. VILLA ORTIZ II ETAPA – VILLAVICENCIO Página 1
I. INFORMACIÓN BÁSICA
1.1 SOLICITANTE
FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO
FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
NIT. 800.250.119-1
1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado Norte de la Calle 17, entre las Carreras 12C y
13.
1.2.2 DIRECCIÓN : Calle 17 No. 12 C - 34 Manzana L, Lote 11 y Etapa 2.
1.2.3 BARRIO : Villa Ortiz II.
1.2.4 CIUDAD : Villavicencio.
1.2.5 DEPARTAMENTO : Meta.
1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un predio urbano de localización medianera, en donde se encuentra
construida una casa de un piso destinada a vivienda.
1.4 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto
de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus
condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste
actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más
alto y mejor uso al que puede ser destinado.
1.5 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se
encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos
tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se
detallan en el capítulo respectivo.
1.6 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al
valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador
estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad,
como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales
y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.
1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios
enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas
generalmente aceptadas.
En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la

estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los
siguientes enfoques básicos de valoración:
 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).
 Enfoque del ingreso. (Income Approach).
Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la

interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los
diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo
éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.
Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido

por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la
Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto
1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios
de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el
mercado actual.
1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 230 – 61432
otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Villavicencio.
 Prediales unificados años 2014, 2015 y 2016 y Ficha Predial.
1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Marzo 31 de 2016.
1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Abril 14 de 2016.
1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

Mayo 27 de 2016.
1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo
Económico y el la Resolución N° 620 del IGAC de 2008, el presente avalúo
comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
II. ASPECTOS JURÍDICOS
2.1 SOLICITANTE
FIDUPREVISORA S.A. NIT: 860.525.148-5.
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT: 800.250.119-1.
2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad
aportado por el solicitante, el predio fue adquirido mediante el Auto SN del
08/09/2004 del Juzgado 6 Civil Municipal de Villavicencio, adjudicación de la
cosa hipotecada de Rosa Mercedes Leal Céspedes a Empresa Promotora de
Salud Organismo Cooperativo “Saludcoop” y registrada el 06/10/2004.
(Anotación Número 12).
2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

230-61432 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio.
2.4 CEDULA CATASTRAL

01-04-0281-0014-000.
2.5 INFORMACIÓN IGAC
NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

corresponde a un estudio formal de los mismos.
III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
3.1 BARRIO URBANIZACIÓN VILLA ORTIZ II

Sector de vivienda unifamiliar de la Ciudad de Villavicencio, el cual se encuentra
dentro de los siguientes límites generales:
3.2 DELIMITACIÓN DE LA URBANIZACIÓN

POR EL NORTE : Calle 17 C.
POR EL SUR : Calle 15.
POR EL ORIENTE : Carrera 12.
POR EL OCCIDENTE : Carrera 16.
3.3 SECTORES O BARRIOS PRÓXIMOS

POR EL NORTE : Popular.
POR EL SUR : Estero.
POR EL ORIENTE : Camelias.
POR EL OCCIDENTE : El Remanso.
3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medios a bajos,
el uso dotacional, y el uso comercial puntual.
El uso residencial se desarrolla en viviendas unifamiliares principalmente, las

cuales fueron desarrolladas por urbanización y o autoconstrucción, con alturas
de uno (1) a dos (2) pisos principalmente, con aceptables a buenas
especificaciones constructivas y arquitectónicas.
En cuanto al uso comercial puntual, éste se ubica sobre los principales ejes
viales que bordean el sector y sirven de acceso, como es el caso de la Calle 15 y
las Carreras 12 y 14, entre otras. Dicho comercio se traduce de diferentes tipos
más para abastecimiento local, el cual se desarrolla en viviendas adecuadas al
uso o para la necesidad de negocio.
Dentro del sector inmediato de localización del predio avaluado, podemos

encontrar edificaciones dotacionales para los servicios de educación como; la
Escuela Las Camelias y el Colegio Eduardo Carranza, además de edificaciones
de importancia como el Estadio Manuel Calle Lombana y la Villa Olímpica de
Villavicencio y el Terminal de Transporte de Villavicencio, entre otras.
3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a
que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación
relacionamos las vías más importantes del sector:
CALLE 15
Vía Corredor V – 4 de gran importancia de la zona, consta de dos (2) calzadas
de dos (2) carriles en sentido de circulación Oriente-Occidente y viceversa. Su
estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de
transporte particular.
CARRERA 12
Vía Corredor V - 5, conformado por una (1) calzada de dos (2) carriles para
transporte mixto con sentido de circulación Norte – Sur y viceversa, y
actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.
CARRERA 16
Vía Corredor V – 5, conformado por una (1) calzada de dos (2) carriles para
transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente
se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.
VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son de tipo local, con un aceptable estado de
conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.
3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

Conforme a lo consultado y a las disposiciones del Departamento de
Planeación Municipal de Villavicencio, el cual determina la estratificación y su
aplicación, el sector de localización donde se encuentra el predio en estudio,
se clasifica por manzana en los estratos socioeconómicos dos (2) y tres (3),
correspondiente a un nivel socioeconómico bajo y medio bajo de la población.
3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,
alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.
En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público,
vías internas en aceptable estado de conservación, iluminación y señalización.
El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el

mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de colectivos y taxis, los cuales
tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.
3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Departamento: Meta.
Ciudad/Municipio: Villavicencio.
Clase de suelo: Urbano.
1. Reglamentación
Acuerdo 287 de 2015, Por medio del cual se adopta el nuevo Plan de
Ordenamiento Territorial del municipio de Villavicencio y se dictan otras
disposiciones.
2. Parámetros Normativos
Tratamiento: Consolidación.
Área de Actividad: Residencial A.A.R.
Artículo 267°.- Tratamiento de Consolidación.

Se asigna a zonas urbanizadas y/o desarrolladas de la ciudad que de acuerdo
a la capacidad de soporte del sector, respecto a servicios públicos, movilidad,
espacio público, equipamientos y estructura predial deben consolidarse con un
patrón de densidad y ocupación en coherencia con el modelo de ocupación
territorial. Este tratamiento busca potenciar las calidades urbanísticas y dar
solidez al entorno urbano permitiendo en algunos casos incrementar el
potencial constructivo.
Artículo 268°. - Modalidades del Tratamiento de Consolidación.
Las modalidades de tratamiento de consolidación se definen así:
1. Consolidación de Manzana (CM). Los predios urbanos urbanizados o

edificados localizados en esta modalidad de tratamiento podrán
desarrollarse por construcción aplicando la norma urbanística que dio
origen a la urbanización. En caso que no se logre determinar la norma
urbanística original aplicable, podrán desarrollarse hasta una altura de dos
(2) pisos y deberán cumplir con las normas establecidas en el presente
Plan, que le sean aplicables.
Parágrafo. En los casos en que la norma original asigne una edificabilidad

distinta a la definida en el presente plan, el propietario podrá optar por la norma
que lo favorezca. La norma original es entendida como la reglamentación
mediante la cual se desarrolló inicialmente la urbanización.
Artículo 269°.- Ámbito de Aplicación del Tratamiento de Consolidación:

Es el aplicable a las áreas con lotes edificables no edificados o a lotes con
edificaciones susceptibles de ser demolidas y reedificadas, ubicados dentro del
suelo urbano y que se encuentran identificados en el Plano No. 12A
"Tratamiento Urbanístico Consolidación".
Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa, el predio esta

Consolidación de Manzana (CM):
Artículo 306°.- Edificabilidad Básica en tratamientos distintos al de desarrollo.

Se define la siguiente edificabilidad para todos los predios a los cuales se les
asignó tratamiento distinto al de desarrollo, sobre la cual no será exigible
cesiones urbanísticas, se expresa en índice de construcción sobre área útil:
Artículo 232°.- Definición y Clasificación.

Constituye una porción del suelo dotado de infraestructura, servicios, espacio
público y equipamientos que permite la concreción física del contexto cultural.
Se clasifica según el grado de intensidad de las relaciones sociales,
económicas y políticas que en ella tienen lugar y de su interacción surge el
sistema de comunicación específico de la ciudad. Las Áreas de Actividad de
las que trata el presente artículo se encuentran delimitadas en el Plano No. 11
C "Áreas de Actividad Suelo Urbano". Para el área urbana se definen las
siguientes clases de Áreas de Actividad:
1. Área de Actividad Residencial (A.A.R.)
El predio se encuentra en área de actividad residencial como se muestra en la

siguiente imagen ilustrativa.
3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es baja presentándose remodelaciones y
adecuaciones de las construcciones existentes, conservando su estructura base.
IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
4.1 TERRENO
4.1.1 UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en el costado norte de la
Calle 17 entre las Carreras 12C y 13 de la Urbanización Villa Ortiz II Etapa, de la
ciudad de Villavicencio.
4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de ochenta y
cuatro metros cuadrados (84,00 m2).
Fuente: El área relacionada fue tomada del Certificado de Tradición y Libertad enunciado en el
punto 1.9 del presente informe.
4.1.3 LINDEROS
Se encuentran consignados en la Escritura Publica N° 142, protocolizada en
enero 21 de 1991, en la Notaria primera de Villavicencio, que no fue
suministrada por el solicitante.
4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

Lote de terreno con forma regular con apariencia de rectángulo y presenta
topografía plana.
4.2 CONSTRUCCIÓN
La construcción levantada corresponde una edificación de un nivel, la cual fue
concebida para uso de vivienda unifamiliar.
4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN
Fuente Área m2
Área calculada según las mediciones en la visita técnica al
82,00
predio.
Área consignada en la ficha predial. 82,00
ÁREA ADOPTADA 82,00
Nota 1: El área construida corresponde a la medición con cinta métrica realizada

durante la visita técnica por lo cual debe considerarse aproximada, la cual
corresponde con el área de la ficha predial. Sin embargo ésta área no se pudo
corroborar si corresponde a aquella que es susceptible de reconocimiento legal,
ya que no fue suministrada la resolución de la urbanización y no fue posible su
consecuencia ante el ente territorial correspondiente.
Nota 2: El área está sujeta a verificación por parte de la entidad peticionaria.
4.2.2 DISTRIBUCIÓN
Presenta área de antejardín, sala – comedor, cuatro alcobas, cocina, patio de
ropas y baño.
4.2.3 VETUSTEZ (EDAD)

Según la ficha predial la edificación tiene una vetustez de 32 años, sin embargo
según la información obtenida por el actual arrendatario la edificación fue
intervenida en el año 2008.
4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Muros de Carga.
FACHADA : Acabado en Graniplast.
CUBIERTA : Se observa en tejas de fibrocemento.
MAMPOSTERÍA : Ladrillo y bloque o tolete.
4.2.5 ACABADOS INTERIORES
PISOS : En cerámica.
MUROS : En pañete, estuco y pintura.
TECHOS : En listón de madera.
BAÑOS : Baño individual, enchapado en baldosa en pisos y

área de muros, mobiliarios e incrustaciones en
línea estándar o sencilla, puerta del en acrílico y
marco en aluminio.
PUERTAS : Exterior puertas y rejas en perfil metálico, interiores

en madera.
VENTANERÍA : Metálica con vidrio plano.
ESCALERAS : No presenta.
CALIDAD Y ESTADO
DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación en general en
todas sus dependencias.
Fin de página...
V. CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos

anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al oriente de la ciudad, en el

barrio denominado Villa Ortiz Etapa II de estrato socio-económico 2, delimitado por
vías de la Ciudad como la Calle 15, Carrera 12 y la Carrera 16 cuya actividad
principal de la urbanización es la residencial.
 El transporte público al sector se considera bueno con rutas que conectan el sector
con todos los puntos cardinales de la Ciudad de Villacencio. En este sentido por
las principales vías se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público
tradicional con colectivos y taxis que integran el sector con los demás sectores de la
ciudad.
 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato socioeconómico dos (2),

correspondiente a una clase social baja.
 La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando remodelaciones y

adecuaciones a las edificaciones existentes.
 El predio objeto de estudio cuenta con frente a vía de tipo local (Calle 17).
 Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma,

topografía y linderos generales, los cuales son acordes a la prediación de la
urbanización.
 La construcción existente dentro del lote se considera apropiada para la actividad

que actualmente se desarrolla, además, el buen estado de conservación y los
acabados que posee.
 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se
encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia
máxima de un (1) año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.
VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT), y lo consultado en el plano Zonificación Por
Amenazas Naturales, Inundación, del Suelo Urbano presenta grado de amenaza
a Inundación bajo, y según lo consultado en el plano Zonificación de Amenazas
Naturales, Remoción en Masa, Suelo Urbano, el predio presenta el predio
presenta Grado de Amenaza a Fenómenos de Remoción en masa baja.
6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

El área actual fue tomada de la ficha predial del IGAC, suministradas por el
solicitante y verificada con medición con cinta métrica realizada durante la visita
técnica. No obstante, se avalúa bajo el supuesto que esta es el área que permitió
la reglamentación original de la urbanización, toda vez que no fue suministrada
por el solicitante, ni fue posible ubicarla en la investigación en las oficinas de las
entidades competentes.
6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto
ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con
arborización y zonas verdes.
6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta
con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el folio de
Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de
bienes, haberes y negocios de entidad vigilada.
6.5 SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su
comercialización.
6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas socioeconómicas.
6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el
sector inmediato de localización.
VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el

bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los

aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita
de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros

bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a
las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”,
primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la
participación tenida sobre la operación del negocio.
 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la

información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por
lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser
verificadas por nuestra firma en su debido momento.
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a

metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre
de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual,
del inmueble que en este informe se ha descrito.
 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros

establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I
01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del

“Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de
Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá.
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta

donde el valuador alcanza a conocer.
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y

condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido

plasmado en el presente informe de valuación.
 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten

realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble

que se está valorando.
 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble

objeto de valuación.
IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo
de conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las

partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
Fin de página...
X. METODOLOGÍA VALUATORIA
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos

anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y
adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la
actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes
disciplinas y profesiones.
Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos

y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis
y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y
adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.
Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de

los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.
Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta

diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los
bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al
justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los
cuales es avaluado.
Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos

Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características
particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De
Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o
Capitalización (directo, indirecto o residual).
Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación

alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del
mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para
determinar el método o métodos que han de aplicarse.
En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos

relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se
describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones
conducentes del valor asignado.
Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y

características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,
terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar
el estimativo del valor.
10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de
2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los
siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio
dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente
analizados, clasificados e interpretados.
MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN

Con esta metodología se busca la aproximación al valor de la construcción, a
partir del costo de reposición nueva de una construcción de características
similares, y se aplica la depreciación por edad y estado., para este caso el
inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación
basada en las tablas de Fitto y Corvini.
10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS
10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de
comparación o de mercado ya definido.
Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores

totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les
hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento
que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.
Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación

realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un
porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del
mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:
VA = VTo * (1-%C), donde,
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.
Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes
del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:
VT = VA – VC, Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción.
Se encontraron cinco (5) ofertas de predios en el sector inmediato al predio

objeto de avalúo, en donde se tiene un rango de valores de aproximado de
$410.000 a $470.000 por m2 de terreno. La diferencia radica principalmente en la
ubicación, las áreas ofrecidas y las condiciones constructivas, dichas ofertas se
muestran a continuación:
ESTUDIO DE MERCADO SECTOR VILLA ORTIZ VILLAVICENCIO - ABRIL DE 2016.
ÁREA ÁREA
LOCALIZACIÓN/ FAC. VALOR INTEGRAL VR M²
N° TIPO TERRENO CONST. VALOR VR. CONSTRUCCIÓN OBSERVACIONES FOTOGRAFÍA OFERTA CONTACTO
SECTOR COM. AJUSTADO CONSTRUCCIÓN TERRENO
M² M²
UBICADA EN VILLA ORTIZ

(VILLAVICENCIO), CONSTA DE: PRIMER
PISO: 3 HABITACIONES, SALA-COMEDOR,
COCINA, PATIO, SEGUNDO PISO: SALA-
GRUPO ORTIZ
COMEDOR, 2 HABITACIONES, BAÑO,
1 CL 16 KR 12 C CASA 90,0 180,0 $175.000.000 8,6% $160.000.000 $888.889 $118.800.000 $457.778 RODRÍGUEZ
COCINA, CUARTO DE LAVANDERÍA.
0386657657
INDEPENDIENTES LOS SERVICIOS DE
LUZ Y TV, EL AGUA ES UN SOLO
CONTADOR. TIENE COLUMNAS PARA EL
3 PISO.
BARRIÓ VILLA ORTIZ, CONSTA DE 3

HABITANTES, SALA COMEDOR MUY
3125425664
2 CL 16 A KR 12 B CASA 72,0 68,0 $87.000.000 3,4% $84.000.000 $1.235.294 $51.000.000 $458.333 FRESCA, ACOGEDORA. ADMÍRELA ESTA
HOLMAN MARTÍNEZ
EN MUY BUENAS CONDICIONES PARA
ESTRENAR, ESCRITURA PUBLICA AL DÍA.
CUENTA CON SALA, COMEDOR, COCINA

SEMI-INTEGRAL, CON ESTUFA
EMPOTRADA, TRES ALCOBAS, PATIO DE
ROPAS, TANQUE SUB-TERRENO, CIELO
RASO EN ALUMINIO E ICOPOR, BUEN 3212616081
3 CL 17 D 12 B 32 CASA 90,0 85,0 $90.000.000 4,4% $86.000.000 $1.011.765 $46.750.000 $436.111
SECTOR RESIDENCIAL, CERCA A SEIS FRANCISCO VEGA
COLEGIOS PÚBLICOS, PLAZA DE
MERCADO CERCA, BUEN COMERCIO EN
GENERAL CERCA, RUTAS DE BUSES A
UNA CUADRA.
CASA DE UN NIVEL CUENTA CON 3

ALCOBAS, SALA COMEDOR, UN BAÑO, HERNANDO GÓMEZ
4 KR 12 C 16 25 CASA 126,0 120,0 $140.000.000 7,1% $130.000.000 $1.083.333 $72.000.000 $460.317
COCINA SENCILLA, ZONA DE ROPAS. 3102224596
CUENTA CON ACABADOS SENCILLOS.
CASA DE UN NIVEL CUENTA CON 4

DANIEL RAMÍREZ
ALCOBAS, SALA COMEDOR, GARAJE, UN
3115215830
5 CL 16 12 21 CASA 178,5 150,0 $130.000.000 3,1% $126.000.000 $840.000 $57.000.000 $386.555 BAÑO, COCINA SENCILLA, ZONA DE
ROPAS. CUENTA CON ACABADOS
SENCILLOS.
Media $439.819
Desviación Estándar $31.370
% Desviación 7,13%
Valor Mínimo $386.555
Valor Máximo $460.317
Int. Confianza Mínimo $408.449
Int. Confianza Máximo $471.189
Cof. De Asimetría -1,76
N° Datos 5
Por lo anterior y teniendo en cuenta la investigación realizada, se adopta el valor

promedio de las muestras correspondiente a $450.000 por m2 de terreno.
10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt, en donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación u Obsolescencia
Vt = Valor del terreno
Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe

descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida
remanente del bien.
Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo:
Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación
basadas en las tablas de Fitto y Corvini:
Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071

Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262
Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407
Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068
Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041
Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990
Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274
Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530
Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados.
Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos
o pañetes.
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.
Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%

conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.
Además:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la
vida útil, multiplicado por 100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor
nuevo calculado.
A = Vn – (Vn * Y) + Vt
En donde:
A = Avalúo del bien

Vn = Valor nuevo de la construcción.
Vt = Valor del terreno.
Y = Valor porcentual a descontar.
El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la

construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual
tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en
las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008
del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad
efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.
La construcción original tiene una vida efectiva (Técnica) de 32 años, pero

debido a que se han realizado adecuaciones, así como mantenimientos
frecuentes, se ha calculado una vida efectiva de 15 años.
Esta edad resulta de asignar edades diferentes para la estructura y para los
demás componentes de la construcción. Para la primera se toman los 32 años
y para la segunda 8, calculados desde el año 2008. El promedio ponderado del
anterior cálculo, para una calificación de estado 3, es equivalente a una
construcción de 15 años, teniendo en cuenta los parámetros de las tablas de
depreciación.
A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de

reposición y depreciación aplicado a la edificación:
Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó

como referencia información de costos de construcción reciente y
presupuestos de obra, teniendo en cuenta el tipo de edificación existente, sin
desconocer los valores de tipologías de revistas especializadas como
Construdata.
A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de

reposición aplicado a la edificación:
VIDA EDAD EN % DE ESTADO DE VALOR VALOR VALOR
ÍTEM EDAD DEPRECIACIÓN VALOR FINAL
ÚTIL VIDA CONSERVACIÓN REPOSICIÓN DEPRECIADO ADOPTADO
Vivienda de un piso 15 70 21,43% 3,0 28,76% $ 700.000 $201.287 $498.713 $ 500.000
De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos, se ha determinado el

valor del inmueble conformado por la sumatoria del valor asignado al terreno y el
valor asignado a la construcción de la forma siguiente:
Fin de página…
XI. AVALÚO COMERCIAL
MANZANA L, LOTE 11
CALLE 17 N° 12 C - 34
VILLAVICENCIO – META
ÁREA VR UNITARIO
DESCRIPCIÓN 2 2 VR TOTAL
$/m m
Terreno 84,00 $ 450.000 $ 37.800.000
Construcción 82,00 $ 500.000 $ 41.000.000
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $ 78.800.000
SON: SETENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS M/CTE.
VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24
de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ

Gerente Director Avalúos Bogotá
RNA 1275663251 SIC. RNA 08-119914 SIC.
AVALÚO COMERCIAL
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CALLE 17 N° 12 C - 34 MANZANA L, LOTE 11 ABRIL DE 2016
ENTORNO Y VÍA DE ACCESO SOBRE LA CALLE 17
FACHADA DE LA CASA NOMENCLATURA
ANTEJARDÍN ALCOBA
AVALÚO COMERCIAL
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CALLE 17 N° 12 C - 34 MANZANA L, LOTE 11 ABRIL DE 2016
ALCOBA BAÑO PRIVADO
SALA COMEDOR ÁREA DE DUCHA
COCINA SENCILLA PATIO DE ROPAS

Avalúo Casa Villavicencio

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CASA VILLAVICENCIO - CALLE 17 N° 12C–34, MZ L, CS 11 – URB.

VILLA ORTIZ II ETAPA - VILLAVICENCIO

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a

Sin otro particular reciban un cordial saludo,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

XI. AVALÚO COMERCIAL

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.3 TIPO DE INMUEBLE

1.4 MAYOR Y MEJOR USO

1.5 ENCARGO VALUATORIO

1.6 BASES DE LA VALUACIÓN

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la

Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

2.4 CEDULA CATASTRAL

2.5 INFORMACIÓN IGAC

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 BARRIO URBANIZACIÓN VILLA ORTIZ II

3.2 DELIMITACIÓN DE LA URBANIZACIÓN

3.3 SECTORES O BARRIOS PRÓXIMOS

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

El uso residencial se desarrolla en viviendas unifamiliares principalmente, las

Dentro del sector inmediato de localización del predio avaluado, podemos

3.5 VÍAS DE ACCESO

VÍAS ZONALES Y LOCALES

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Artículo 267°.- Tratamiento de Consolidación.

Artículo 268°. - Modalidades del Tratamiento de Consolidación.

Las modalidades de tratamiento de consolidación se definen así:

1. Consolidación de Manzana (CM). Los predios urbanos urbanizados o

Parágrafo. En los casos en que la norma original asigne una edificabilidad

Artículo 269°.- Ámbito de Aplicación del Tratamiento de Consolidación:

Como se muestra en la siguiente imagen ilustrativa, el predio esta

Artículo 306°.- Edificabilidad Básica en tratamientos distintos al de desarrollo.

Artículo 232°.- Definición y Clasificación.

1. Área de Actividad Residencial (A.A.R.)

El predio se encuentra en área de actividad residencial como se muestra en la

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA