Inquillay APJ

FACULTAD DE INGENIERIA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA INDUSTRIAL
Aplicación del TPM para mejorar la productividad del personal técnico del
área de facility management de una empresa de administración de inmuebles,
San Isidro, 2016
TESIS PARA OBTENER EL TÍTULO PROFESIONAL DE

INGENIERO INDUSTRIAL
AUTOR:
PASCUAL JOHNNY, INQUILLAY ALEGRE
ASESOR:
Ing. RONALD DAVILA LAGUNA
LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:
GESTION EMPRESIARIAL Y PRODUCTIVO
LIMA – PERÚ
2016
i
PÁGINA DEL JURADO
Presidente del jurado
__________________________ _________________________
Secretario de jurado Vocal de Jurado
ii
DEDICATORIA
Con amor y gratitud. A mis adorados

padres por su ejemplo y superación y
valioso apoyo en todo momento desde el
inicio de mi estudio. A mi esposa que
siempre me impulso a Seguir adelante. A
mis hijos Kevin y Liam por su
comprensión y Paciencia, quienes son mi
motor, motivo y la fuerza que me permiten
seguir superándome.
iii
AGRADECIMIENTO
A Dios por ser mi guía en cada paso que

doy, especialmente al SUBE, Área de
Investigación por compartir sus
conocimientos y orientación en la
elaboración de mi investigación. Gracias
a mis compañeros de clase con quienes
compartimos e intercambiamos muchas
ideas importantes para el desarrollo del
proyecto de tesis.
iv
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
Yo, Pascual Johnny Inquillay Alegre, con DNI N° 41509846 en efecto de cumplir
con las disposiciones vigentes consideradas en el Reglamento de Grados y
Títulos de la universidad Cesar Vallejo, facultad de Ingeniería, Escuela de
Ingeniería Industrial, con la tesis Titulada “Aplicación del TPM para mejorar
la productividad del personal técnico del área de Facility Management de una
empresa de Administración de Inmuebles, San Isidro 2016”
Declaro bajo juramento que:
 Toda la documentación que acompaño es veraz y autentica.

 Así mismo, declaro también bajo juramento que todos los datos e
información que se presentan en la presente tesis son auténticos y
veraces.
 En tal sentido asumo la responsabilidad que corresponda ante cualquier
falsedad, ocultamiento u omisión tanto de los números como de
información aportada por lo cual me someto a lo dispuesto en las normas
académicas de la Universidad Cesar Vallejo.
Lima, Diciembre del 2016
--------------------------------------------------------------------
Pascual Johnny Inquillay Alegre
DNI Nro: 41509846
v
PRESENTACIÓN
Señores miembros del jurado:
Dando cumplimiento a las normas del Reglamento de elaboración y

sustentación de Tesis de la Universidad César Vallejo, presento la investigación
titulada: “APLICACIÓN DEL TPM PARA MEJORAR LA PRODUCTIVIDAD DEL
PERSONAL TÉCNICO DEL ÁREA DE FACILITY MANAGEMENT DE UNA
EMPRESA DE ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES, SAN ISIDRO 2016”,
requisito para obtener el título de Ingeniero Industrial.
La presente investigación fue de tipo descriptiva explicativa con un diseño

pre experimental, encontrándose estructurada en siete capítulos contando con el
esquema de investigación sugerido por la universidad. En el capítulo I, se realiza
la introducción, donde se registrarán los antecedentes, fundamentación científica,
justificación, el problema, hipótesis y los objetivos. En el capítulo II, se registran
el marco metodológico, donde se apreciará la variable, la operacionalización de
las variables, la metodología, el tipo de estudio, el diseño de la investigación, la
población y muestra, técnicas e instrumento de recolección de datos, método de
análisis de datos. En el capítulo III, se muestran los resultados , en capitulo IV, se
muestran las discusiones, en el capítulo V, se muestran las conclusiones, en el
capítulo VI, se aprecian las recomendaciones y finalmente en el capítulo VII, se
considera las referencias bibliográficas.
vi
RESUMEN
Aplicación del TPM para mejorar la productividad del personal técnico del área de
Facility Management de una empresa de Administración de Inmuebles, San Isidro
2016 es el título de la investigación presentada que tuvo como principal objetivo
establecer como la aplicación del TPM mejora la productividad del personal
Técnico del área de Facility Management de una empresa Administración
Inmobiliaria S.A.C. 2015. Cuatrecasas Luis y Torrell Francesca indica que para tal
fin es importante implementar los programas de mantenimiento preventivo y
correctivo, al respecto de la productividad la necesidad de evaluar la eficiencia y
eficacia tal como lo indica Gutiérrez Humberto y De La Vara Román. El Estudio
científico es de un diseño Pre Experimental, de tipo descriptivo explicativo, ya
que vamos a fundamentar y explicar respectivamente nuestro estudio, así mismo
nuestro enfoque es cuantitativo porque en función a nuestros datos vamos a
lograr medir los resultados, finalmente la muestra que se tomo fue un periodo en
evaluación, el cual fue de 6 meses. La investigación concluyo que con la
aplicación del TPM mejora la productividad del personal técnico en el área de
Facility Management, siendo las dimensiones ya mencionadas fundamentes para
este objetivo. Gracias a estandarizar los cronogramas de trabajos, definir las
tareas del personal y una mejor organización la productividad del personal técnico
paso de 86% al 94%.
Palabras claves: Planificación, mantenimiento y productividad.
vii
ABSTRACT
Application of the TPM to increase the productivity of the technical staff of the
Facility Management area of a Real Estate Management company, San Isidro
2016 is the title of the presented research that had as main objective To establish
how the application of the TPM improves the productivity of the technical staff Of
the Facility Management area of the company Administración Inmobiliaria SAC
2015. Cuatrescasa Luis and Torrell Francesca indicates that for this purpose it is
important to implement preventive and corrective maintenance programs,
regarding productivity the need to evaluate efficiency and effectiveness as
indicated by Gutierrez Humberto and De La Vara Román. The scientific study is a
Pre-Experimental design, explanatory descriptive type, since we are going to
explain and explain our study, our approach is quantitative because according to
our data we will be able to measure the results, finally the sample that is Tomo
was a period in evaluation, which was 6 months. The investigation concluded that
with the application of the TPM improves the productivity of the technical
personnel in the area of Facility Management, being the dimensions already
mentioned bases for this objective. Thanks to standardizing the work schedules,
defining the tasks of the staff and better organization the productivity of the
technical staff step from 86% to 94%.
Keywords: Planning, maintenance and productivity.
viii
ÍNDICE
Página de jurado ii
Dedicatoria iii
Agradecimiento iv
Declaración de autenticidad v
Presentación vi
Resumen vii
Abstract viii
Índice ix
Índice de figuras xi
Índice de tablas xiii
I. Intruduccion 14
1.1. Realidad problemática 15
1.2. Trabajos previos 18
1.2.1. Internacionales 18
1.2.2. Nacionales 21
1.3. Teorías relacionadas al tema 24
1.3.1. TPM 24
1.3.3. La productividad 38
1.4. Formulación del problema 45
1.4.1. Problema general 45
1.4.2. Problemas específicos 45
1.5. Justificación del estudio 45
1.5.1. Justificación económica 46
1.5.2. Justificación práctica 46
1.5.3. Justificación social 46
1.5.4. Justificación metodológica 46
1.5.5. Justificación teórica 47
1.6. Hipótesis 47
1.6.1. Hipótesis general 47
1.6.2. Hipótesis específicas 47
1.7. Objetivos 47
1.7.1. Objetivo general 48
1.7.2. Objetivos específicos 48
II. Método 49
ix
2.1. Diseño de la investigación 50
2.2. Operacionalización de las variables 49
2.3. Población y muestra 52
2.4. Técnicas, instrumentos de recolección de datos, validez y confiabilidad. 52
2.5. Método de análisis de datos 54
2.6. Aspectos éticos 56
2.7. Desarrollo de la propuesta 56
2.7.1. Situación actual 56
2.7.2. Propuesta de mejora 65
2.7.3. Implementación de la propuesta 66
2.7.4. Resultados del servicio 81
III. Resultados 85
3.1. Análisis descriptivo 86
3.1.1. Variable dependiente: Productividad 86
3.1.2. Variable dependiente – dimensión 1: Eficiencia 88
3.1.3. Variable dependiente – dimensión 2: Eficacia 90
3.2. Análisis inferencial 92
3.2.1. Prueba de hipótesis variable dependiente: Productividad 92
3.2.2. Prueba de hipótesis variable dependiente – dimensión 1: Eficiencia 96
3.2.3. Prueba de hipótesis variable dependiente – dimensión 2: Eficacia 100
IV. Discusión 104
V. Conclusión 107
VI. Recomendaciones 110
VII. Referencias 112
VIII. Anexos 117
x
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1. Diagrama de Ishikawa. 16
Figura 2. Diagrama de Pareto. 18
Figura 3. Características básicas del TPM 25
Figura 4. Clasificación del mantenimiento Planificado 27
Figura 5. Mantenimiento Preventivo realizados 28
Figura 6. Disponibilidad de equipos 29
Figura 7. Formula de eficiencia 40
Figura 8. Formula de eficacia 41
Figura 9. modelo de formato de conformidad. 61
Figura 10. Evolución de OT por averías. 63
Figura 11. Eficiencia de atenciones realizados 63
Figura 12. Evolución de atenciones programados 64
Figura 13. Eficacia del cumplimiento de las atenciones 64
Figura 14. Productividad del personal técnico en el I semestre del 2015. 65
Figura 15. FODA del área de Facility Management 66
Figura 16. Reunión con el personal técnico 67
Figura 17. Proceso para la atención de una OT 68
Figura 18. Formato de recolección del estado de los equipos de aire
acondicionado. 70
Figura 19. Formato de inspección de equipos y herramientas 71
Figura 20. proceso para búsqueda de intervenciones. 73
Figura 21. Proceso del mantenimiento preventivo. 75
Figura 22. evolución de OT por averías. 81
Figura 23. Eficiencia de las atenciones realizadas 81
Figura 24. Eficacia de atenciones planificadas 82
Figura 25. Productividad de las atenciones 82
Figura 26. Histograma de productividad pre test. 87
Figura 27. Histograma de productividad post test. 87
Figura 28. Histograma de eficiencia pre test. 89
Figura 29. Histograma de eficiencia post test. 89
Figura 30. Histograma de eficacia pre test. 91
Figura 31. Histograma de eficacia post test. 91
xi
Figura 32. Gráfico de normalidad QQ 93
Figura 33. Gráfico de cajas comparativo 95
xii
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Causas del análisis de Ishikawa. 17
Tabla 2. Pasos en la planificación del mantenimiento especializado 31
Tabla 3. Evolución del mantenimiento industrial. 35
Tabla 4. Operacionalización de variables. 49
Tabla 5. Plan anual de mantenimiento 58
Tabla 6. Descripción de las actividades 60
Tabla 7. OT por averías de enero a junio 2015 62
Tabla 8. Actividades en la OT del mantenimiento preventivo 65
Tabla 9. Actividades del mantenimiento preventivo 69
Tabla 10. Formato para inventario de equipos. 72
Tabla 11. Atenciones programadas. 74
Tabla 12. OT por averías de enero a junio 2015 80
Tabla 13. Resumen del antes y después de la aplicación del mantenimiento
planificado como una herramienta del TPM 83
Tabla 14. Productividad. 86
Tabla 15. Resultados estadísticos de productividad. 86
Tabla 16. Eficiencia. 88
Tabla 17. Resultados estadísticos de eficiencia. 88
Tabla 18. Eficacia. 90
Tabla 19. Resultados estadísticos de eficacia. 90
Tabla 20. Prueba de normalidad de la productividad. 92
Tabla 21. Prueba T Student de la productividad. 94
Tabla 22. Correlaciones de muestras relacionadas de productividad. 94
Tabla 23. Prueba de muestras relacionadas. 94
Tabla 24. Prueba de normalidad de la eficiencia. 96
Tabla 25. Prueba T Student de la eficiencia. 98
Tabla 26. Correlaciones de muestras relacionadas de eficiencia. 98
Tabla 28. Prueba de normalidad de la eficacia. 100
Tabla 29. Prueba T Student de la eficacia. 102
Tabla 30. Correlaciones de muestras relacionadas de eficacia. 102
xiii
I. INTRODUCCIÓN
14
1.1. Realidad problemática
El TPM es una metodología que nos permite mejorar la productividad, estudio
como los realizado en la Universidad de Valencia de título “High Performance
Manufacturing (HPM)” (Fabricación de Alto Rendimiento) han demostraron que la
evolución que se dio en seis empresas de las tres regiones más importantes del
mundo (América del Norte, Europa y Asia) donde se realizó la implementación del
TPM y la aplicación de los diferentes métodos que este utiliza, donde se pudo
demostrar la importancia de esta herramienta para la mejora de la productividad
no solamente del equipo, sino además del personal que se involucra en este
proceso, así mismo que su inserción se da tanto en la industria de fabricación
electrónica, maquinarias y automatización.
En el Perú el TPM no es una tarea fácil de definir, sus orígenes hacen referencia
al año 1976 en la centenaria sociedad de industrias donde se tuvo una primera
aplicación en el sector empresarial, dando origen a lo que años más adelante
sería su inicio. El TPM como una herramienta para mejora la productividad del
personal técnico representa un estudio que muy pocas veces se da en nuestro
país, esto debido a que no se fomenta la investigación en la mayoría de centros
de estudio, no tomando conciencia que gracias a ellas podríamos cambiar los
paradigmas en cuanto a la forma de trabajar reflejándose en un mejor
aprovechamiento de los recursos, así mismo esto permitirá a futuros
investigadores tener una guía comparativa de su estudio.
En el sector de administración de inmuebles, la misión que se persigue es brindar

servicios inmobiliarios con recursos eficientes, de tal forma que el personal
cumpla sus actividades en los tiempos establecidos procurando ser productivos,
sin embargo para dicho fin es necesario estandarizar y cambiar nuestra forma de
trabajar, así mismo tener en claro las tareas que son asignadas al personal, sin
ello no se podría conseguir ningún resultado favorable lo que nos permitirá ser
más productivos. Esto puntualmente se da porque nos enfocamos en resolver
problemas que de momento tenemos pero no analizamos la raíz o el fondo de
éstos.
15
En las empresas de inmuebles se cuenta con un área denominada Facility
Management que corresponde a la integración de procesos al interior de una
organización con la finalidad de mantener y desarrollar los servicios en mejora de
la efectividad de las tareas principales de ésta. Se trata así de “una disciplina que
engloba diversas áreas para asegurar y gestionar el mejor funcionamiento de los
inmuebles y de sus servicios asociados, mediante la integración de personas,
espacios, procesos y de las tecnologías propias de dichos inmuebles” (PMM
Institute for Learning, 2018, p. 9). En ese contexto, el área de la empresa en
estudio viene desarrollando tareas para el mantenimiento.
Figura 1. Diagrama de Ishikawa.
Fuente: Elaboración propia.
En la actualidad, se tienen muchas carencias en cuanto al tipo de herramienta

que utilizamos para mejorar un proceso, no manejar claramente los programas de
mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo generándonos
incumplimientos en los cronogramas de mantenimiento ya definidos, así mismo
averías constantes los cuales se ven reflejados en servicios adicionales que el
16
personal debe hacer, es decir no somos eficientes porque generamos servicios en
exceso a los ya programados y no somos eficaces porque no logramos alcanzar
la meta propuesta, reflejándose en una baja productividad del personal técnico,
siendo la problemática que se presenta tal cual se indica en el diagrama de
Ishikawa (ver figura 1).
Posterior al análisis de Ishikawa se elaboró la tabla de datos a fin de determinar

todas las causas identificadas en la baja productividad del personal técnico.
Tabla 1. Causas del análisis de Ishikawa.
En la figura 2 se muestra diagrama de Pareto a fin de determinar la regla 80/20,

es decir cuáles son esas causas mínimas que representan el 20 %, el cual sin
embargo generan el 80% de la problemática.
17
Figura 2. Diagrama de Pareto.
1.2. Trabajos previos

1.2.1. Internacionales
BOTERO Gutiérrez, David. Plan de implementación del pilar mantenimiento
planificado bajo mantenimiento productivo total en una empresa productora del
sector cerámico. Tesis (Ingeniero industrial). Colombia: Escuela de Ingeniería de
Antioquia. Facultad de Ingeniería, 2013, 101 p.
La aplicación del mantenimiento planificado fue realizada en el área de almacén

de materiales, donde tuvo como objetivo mejorar la entrega de la materia prima
para el proceso productivo, el diseño de la investigación fue exploratorio,
realizado en un periodo de 6 meses utilizando un grupo de 7 personas.
18
Posterior a la aplicación de este pilar del mantenimiento productivo total (TPM) se
pudo concluir que produce mejores resultado, evidenciándose en una mejora en
su funcionamiento del 300%, la investigación nos sirvió como guía para la
presente investigación debido a que maneja la misma variable independiente.
JIMENEZ Ruiz, Yeiny. Propuestas de mejora bajo la filosofía TPM para la

empresa Cummins de los Andes S.A. Tesis (Ingeniero Industrial). Colombia:
Corporación Universitaria Lasallista, Facultad de ingeniería, 2012, 48 p.
La investigación tuvo como objetivo garantizar el tiempo y los recursos necesarios

para la reparación de los motores, con ello poder mejorar su productividad, el tipo
de investigación fue aplicada, fue realizado en un taller donde se tenía 15
técnicos, se midió los desplazamientos que se realizaban en el proceso de las
reparaciones de los motores.
El estudio concluyó que toda metodología nueva que llega a una empresa debe
involucrar a todo el personal, con ello obtener mejores condiciones de
organización, orden y limpieza en el lugar de trabajo, se logró mejorar el
desplazamiento del personal para las tareas realizaras en 62%. El estudio nos
permite conocer cómo loa filosofía del TPM puede mejorar los tiempos en cuanto
a las reparaciones de los equipos, siendo ello el mismo objetivo que buscamos.
CRUZ López Reina Elizabeth, GARCÍA Santamaría Abdul Humberto, LINARES

Cabrera Jorge René. Diagnóstico del estado actual de la productividad y
propuesta de mejora en las pymes del sector textil dedicadas a la elaboración de
prendas de vestir en El Salvador. Tesis (Ingeniero Industrial). México: Instituto
Tecnológico de Sonora; Facultad de Ingeniería, 2013, 582 p.
Su objetivo principal fue mejorar la productividad en las pymes que tienen por
línea de producción elaborar las prendas de vestir, para lo cual se eligieron puntos
estratégicos de producción. La investigación fue pre experimental, de tipo
aplicada y estableció como instrumentos balances de materiales utilizados en la
19
cantidad de recursos tanto materiales como económicos perdidos obteniendo así
su indicador de productividad.
La investigación concluyó que las comparaciones de productividad y sus

indicadores son la técnica de mayor utilidad para que las organizaciones realicen
una evaluación del nivel de competitividad que poseen. Asimismo, dado que los
empresarios basan su producción en las solicitudes de productos con bajo
volumen es que no se realiza la planificación debida. Se observó el cambio de
productividad, siendo antes de 80% y después de la mejora 100%.
HENRIQUEZ A. Diego I. y LINFA, D. Roberto. Diseño de mejoras para los

proceso de producción y manejo de materiales en una fábrica de muebles para el
hogar ubicada en el área metropolitana de Caracas. Tesis (Ingeniero industrial),
Venezuela: Universidad Católica Andrés Bello, 2014, 93 p.
El objetivo de la de la investigación se basó en los procesos de producción en la

fabricación y venta de muebles. El diseño de Investigación utilizada fue
preexperimental; el tipo de Investigación fue aplicada y su instrumento la
recolección de información por medio de la observación directa de los procesos,
asimismo con registros disponibles en la empresa.
La investigación concluyó señalando que se obtienen un mejoramiento anual de

producción en 49,5% para la línea de producción MDF, representando un
incremento de Bs. 1.129.762,98 por año al precio corriente.
IMBAQUINGO Imbaquingo, Edwin Armando. Diseño de un sistema de gestión por

procesos para el mejoramiento de la productividad en los procesos de cultivo y
pos-cosecha de la empresa florícola FLORELOY S.A. en la ciudad Cayambe.
Tesis (Ingeniero industrial), Ecuador: Universidad Técnica del Norte, Facultad de
Ingeniería en Ciencias Aplicadas Carrera de Ingeniería Industrial, 2012, p.283.
La investigación buscó resultados de una forma cualitativa como cuantitativa de

las acciones presentadas y además ayudaron a mejorar la productividad de la
20
empresa. El diseño de la investigación fue pre-experimental; Tipo de
investigación: Aplicada.
Se concluyó que el plan de interacción de procesos, la mejora en los

desplazamientos mejora de las mesas y mejora en el transporte de mallas. En
post-cosecha identificamos la mejora en recolección de mallas vacías, verificación
y mejora de trabajos repetitivos, verificación y mejora de desperdicio al momento
del almuerzo y mejora la cultura de control de calidad en cada proceso. Se obtuvo
que con la eficiencia a alcanzarse con los cambios se cumplan en un 113,303%,
con lo cual podemos otorgar más tiempo a las demás actividades. La
Investigación aporta desde su propuesta la implementación de un manual de
gestión por procesos que contribuye al investigador en el análisis pertinente
1.2.2. Nacionales
ANGELES Cumpa, José Walter. Aplicación de TPM para mejorar la productividad

en la empresa Frío Aéreo Asociación Civil Callao 2017. Tesis (Ingeniero
industrial). Lima, Perú: Universidad César Vallejo, Facultad de Ingeniería, 2017,
106 p.
El objetivo de la investigación fue la implementación del TPM en la empresa a fin

de mejorar la productividad y ofrecer los servicios de almacenaje, paletizado y
refrigeración de carga a los clientes. La aplicación del método fue
preexperimental, de tipo aplicada. Su población constó con 30 días de operación
antes y después de TPM.
La investigación concluyó que la implementación del TPM logró mejorar la

productividad de los equipos pasando de 56%, obteniendo una mejora del 73%
sobre la productividad inicial. Asimismo, mejoró la eficiencia de una media de
70.19% a 79.52%. La eficacia fue de una media de 78.15% y mejoró al 91.1%.
FIESTAS Acosta, Ricardo Francisco. Implementación de indicadores claves de

desempeño para mejorar la productividad en el Centro de Innovación Productiva y
21
Transferencia Tecnológica Agroindustrial, Ica, 2017. Tesis (Ingeniero Industrial).
Lima, Perú: Universidad César Vallejo, Facultad de Ingeniería, 2017, 129 p.
Dentro de los objetivos de la investigación se buscó la determinación de los
indicadores claves en mejora de la productividad de la organización y cómo
mejoran los ingresos y costos de ella. Este estudio fue de tipo aplicado y de nivel
descriptivo y explicativo.
Se concluyó que realizándose las mejoras con las claves de desempeño sobre la
productividad en la empresa, se obtuvo una diferencia de 0.1276. Este mismo
índice para la eficacia fue de 0.1185 y para la eficiencia fue de 0.0185.
MALDONADO Mondragon Ana Karenina, YSIQUE Chavez Sumner de Bari.

Sistema de mejora continua basado en el mantenimiento productivo total para
reducir los desperdicios en el área de producción de la empresa Induamerica
S.A.C.-Lambayeque 2016. Tesis (Ingeniero industrial). Pimentel, Lambayeque,
Perú: Universidad Señor de Sipán, Escuela de Ingeniería Industrial, 2017, 141 p.
El estudio buscó mejora la productividad mediante la aplicación de la filosofía de

Mantenimiento Productivo Total a fin de llegar a la reducción de desperdicios en el
área de producción de la empresa. El estudio fue preexperimental, de tipo
aplicado. Se emplearon como instrumentos guías de observación, revisión
documentaria, encuestas y entrevistas.
La investigación concluyó que lo que afectaba la efectividad fueron las horas de

paradas, generando un reproceso de 21,58% por la falla de máquinas en 11,69%,
entre otras causas. Luego del análisis de causas, se aplicaron 5 pilares de TPM
con la finalidad de reducir los desperdicios. En la evaluación del Beneficio/Costo,
se obtuvo 1.42.
CRUZADO S, Antonio. Propuesta de un modelo de gestión de mantenimiento

enfocado en la gestión por procesos para la mejora de la productividad y
competitividad en una asociatividad de MYPES del sector textil. Tesis (Ingeniero
industrial), Perú: Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas. Facultad de
22
Ingeniería Industrial, 2014, p. 96.
El objetivo fue asegurar los niveles de producción, maximizar los trabajos

programados y la productividad de los trabajadores que realiza el estudio en
mención, el diseño de la investigación: Descriptiva-explicativa; Tipo de
investigación: Aplicada.
La investigación concluyó que un modelo de gestión de mantenimiento tiene como

fin específico propiciar un programa de mantenimiento para que de soporte al
proceso productivo realizado por las empresas que conforman la asociación. El
modelo está basado en un programa de mantenimiento preventivo programado,
sostenido por la metodología del TPM el cual es una de las dimensiones
planteadas en nuestra investigación.
RIZO R, Aldo. Mejora de procesos en una empresa especializada en servicios de

Facilities Management de Lima. Tesis (Ingeniera Industrial). Perú: Pontifica
Universidad Católica del Perú, Facultad de Ciencias e Ingeniería, 2015, p. 103.
El objetivo que planteó la investigación fue la mejora de procesos como una

herramienta que busca optimizar los recursos de las organizaciones alineándolos
con sus objetivos. Específicamente, con la metodología del método sistémico
aplicada en el presente estudio, se busca ordenar y mantener actualizados los
procesos de negocio con el fin de mejorar la rentabilidad del área, el diseño de la
investigación: Descriptiva-explicativa; Tipo de investigación: Aplicada.
La investigación concluyó que la propuesta de mejora fue planteada y validada

con el análisis económico correspondiente confirmando la factibilidad y
rentabilidad de la misma, el TIR económico es igual a 64.7% siendo 55.5%
superior al WACC y el VPN resultó igual a S/. 154,283.9 en un escenario óptimo.
Las herramientas usadas permitieron encontrar las deficiencias y plasmar las en
el diagnóstico, para luego usarlas como input al realizar la propuesta de mejora.
23
1.3. Teorías relacionadas al tema
1.3.1. TPM
CUATRECASAS, Lluis y TORRELL, Francesca (2010, p. 32) hacen mención
que “El mantenimiento productivo total es un nuevo concepto de la gestión del
mantenimiento, el cual desarrolla distintas actividades con el fin de mejorar la
capacidad competitiva dentro del mercado, mediante la eliminación de todo tipo
de “derroche” o pérdidas que se presentan en la industria, esto se logra con la
contribución de todos los integrantes de una organización a fin de buscar la
perfección en las operaciones de la empresa”.
GARCIA, Oliverio (2010, p.100) indica que “El mantenimiento productivo total
busca maximizar la efectividad de los equipos para lo cual plantea un modelo de
mantenimiento productivo amplio, el cual permitirá cubrir la vida entera de los
equipos, plantea que la participación debe ser desde la alta dirección hasta los
operarios de bajo nivel”.
GOMEZ, Carola (2011, p. 3), explica que “El TPM es una estrategia compuesta
por una serie de actividades ordenadas que una vez implantadas ayudan a
mejorar la competitividad de una organización industrial o de servicios. Se
considera como estrategia, ya que ayuda a crear capacidades competitivas a
través de la eliminación rigurosa y sistemática de las deficiencias de los sistemas
operativos, el TPM permite diferenciar una organización en relación a su
competencia debido al impacto en la reducción de los costes, mejora de los
tiempos de respuesta, fiabilidad de suministros, el conocimiento que poseen las
personas y la calidad de los productos y servicios finales”
Por su parte, SACRISTAN, Rey (2001, p. 59) dice que en ese contexto, el TPM
asume el reto de cero fallas, cero incidencias y cero defectos para mejorar la
eficacia de un proceso productivo, permitiendo reducir costos y stocks intermedios
y finales, con lo que la productividad mejora. El TPM tiene, así pues, como acción
principal: cuidar y explotar los sistemas y procesos básicos productivos,
24
manteniéndolos en su “estado de referencia” y aplicando sobre ello la mejora
continua.
Características del TPM
CUATRECASAS, Luis y TORRELL, Francesca (2010, p. 36) indican que las
características del TPM están compuestas por la gestión, los medios y objetivos,
tal como en la figura 3 se muestra su distribución.
Figura 3. Características básicas del TPM
GESTION:
Filosofía preventiva desde el

diseño, pasando por la mejora
hasta la prevención de problemas
OBJETIVOS:
Eliminar las 6 grandes pérdidas.

Mejorar rendimientos
MEDIOS:
Mantenimiento Autónomo
(Trabajadores de la producción y
actividades de pequeños grupos)
Mantenimiento Planificado
Prevención de Mantenimiento
Fuente: CUATRESCASAS, Luis y TORRELL, Francesca (2010, p. 36)
SACRISTAN, Rey (2001, p. 59) nos hace referencia que las características del
TPM se compone de 3 ejes básicos basados en la calidad total:
Calidad de producto: por mantener el estado de referencia y dominar los

procesos.
Costes: por la organización puesta en marcha para la explotación y el
mantenimiento de los procesos.
25
Plazos: por la fiabilización del funcionamiento de las líneas en todos los aspectos,
permitiendo fabricar en justo a tiempo y, por tanto, reducir plazos y stocks.
GOMEZ, Carola (2011, p. 5) dentro de las características del TPM más

significativas que considera están las siguientes:
Acciones de mantenimiento en todas las etapas del ciclo de Vida del equipo.
Participación amplia de todas las personas de la organización.
Es observado como una estrategia global de empresa, en lugar de un sistema
para mantener equipos.
Orientado a la mejora de la Efectividad Global de las operaciones, en lugar de
prestar atención a mantener los equipos funcionando.
Intervención significativa del personal involucrado en la operación y producción en
el cuidado y conservación de los equipos y recursos físicos.
Procesos de mantenimiento fundamentados en la utilización profunda del
conocimiento que el personal posee sobre los procesos.
1.3.2. Importancia del TPM

CUATRECASAS, Luis y TORRELL, Francesca (2010, p. 37) destacan que la
aplicación del TPM es importante porque nos permite mejorar la gestión de los
equipos productivos, siendo los aspectos más importantes:
Productividad de los equipos.

Mejoras corporativas.
Preparación del personal.
Transformación del puesto de trabajo.
Mejora de la comunicación interna.
SACRISTAN, Rey (2001, p. 59) afirma que con la aplicación del TPM nos permite:
Decidir una política desde la dirección hasta los talleres. Por un diagnostico der la
situación en el periodo anterior.
Elaborar un plan de mejora y desplegarlo hasta las unidades de producción y a
26
los profesionales y técnicos de mantenimiento.
Ejecutar el plan en base a los tres ejes básicos de la mejora (innovación, mejora
continua y mantenimiento de estándares.
Controlar y realizar seguimiento a través de auditorías en diferentes niveles desde
la dirección.
Lanzar un nuevo plan anual con nuevos objetivos.
Mantenimiento planificado como una de las herramientas más importantes

del TPM
Según CUATRECASAS, Luis y TORRELL, Francesca (2010, p. 189), una de las
herramientas más importantes del TPM es el Mantenimiento Planificado, el
mismo que consiste en una serie de conjuntos sistemáticos de actividades
programadas de mantenimiento, el objetivo que pretende buscar el TPM es
tener cero averías, cero defectos, cero despilfarros, y cero accidentes; este
conjunto de actividades se llevará a cabo por personal especializado y
capacitado teniendo claro las funciones que realiza, en función a estos
parámetros podemos clasificar los tipos de mantenimiento que se dan dentro
del Mantenimiento Planificado (Ver Figura 4)
Figura 4. Clasificación del mantenimiento Planificado
27
Fuente: CUATRESCASAS, Luis y TORRELL, Francesca
Mantenimiento preventivo
CUATRESCASAS, Luis y TORRELL, Francesca (2010, pág. 192) Iidentifica y
supervisa todos los elementos estructurales del equipo, así como sus condiciones
presentes, con ello anticiparse a los fallos que puedan provocar averías,
detención del equipo, pérdidas de rendimiento o accidentes. El objetivo básico es
la planificación de actividades de mantenimiento a fin de evitar problemas
posteriores, se apoya dos pilares: el mantenimiento periódico o basado en el
tiempo TBM y el mantenimiento basado en condiciones CBM. La aplicación
simultánea de estos dos tipos de mantenimiento conduce a una temprana
detección y tratamiento de los fallos antes de que ocasionen pérdidas.
En la figura 5 se muestra cómo medir el mantenimiento preventivo (MP), el mismo

que consiste en la relación del MP realizado en uno de terminado periodo entre el
total de MP programados en este mismo periodo.
Figura 5. Mantenimiento Preventivo realizados
𝑀𝑃 𝑅𝐸𝐴𝐿𝐼𝑍𝐴𝐷𝑂𝑆
𝑋 100
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 𝐷𝐸 𝑀𝑃 𝑃𝑅𝑂𝐺𝑅𝐴𝑀𝐴𝐷𝑂𝑆
28
GARCIA, Oliverio (2010, p.55). El mantenimiento preventivo consiste en la

intervención de un sistema o equipo antes de que esté presente alguna falla,
siendo este una actividad programada a un determinado equipo el cual permita de
la manera más económica, continuar con su operación eficiente y segura, con ello
evitar y prevenir el fallo o paradas inopinadas.
COY, Julio (2010, p. 73). El mantenimiento preventivo es la ejecución planificada

de un sistema de inspecciones periódicas, cíclicas y programadas y de un servicio
de trabajos de mantenimiento previsto como necesario, para aplicar a todas las
instalaciones, máquinas o equipos, con el fin de disminuir los casos de
emergencias y permitir un mayor tiempo de operación en forma continua. Es decir,
el mantenimiento preventivo, se efectúa con la intención de reducir al mínimo la
probabilidad de falla, o evitar la degradación de las instalaciones, sistemas,
máquinas y equipos.
Mantenimiento Correctivo
CUATRESCASAS, Luis y TORRELL, Francesca (2010, p. 193) El Mantenimiento
Correctivo comprende las mejoras realizadas sobre el equipo o sus componentes
a fin de realizar adecuadamente el Mantenimiento Preventivo. En este tipo de
mantenimiento estarían las mejoras efectuadas para solucionar los puntos débiles
del equipo a fin de tenerlos disponibles el mayor tiempo posible.
Como se puede apreciar en la figura 6 la forma de medir el mantenimiento

correctivo está en función a la menor cantidad de correctivos o fallas que puedas
tener, es decir que la medición está en función a la disponibilidad de los equipos
entre el total de equipos.
Figura 6. Disponibilidad de equipos
𝐷𝐼𝑆𝑃𝑂𝑁𝐼𝐵𝐼𝐿𝐼𝐷𝐴𝐷 𝐷𝐸 𝐸𝑄𝑈𝐼𝑃𝑂𝑆
29𝑋 100
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 𝐷𝐸 𝐸𝑄𝑈𝐼𝑃𝑂𝑆
GARCIA, Oliverio (2010, pp.53-55) afirma que el mantenimiento correctivo

corresponde a todas las actividades dedicadas a corregir las fallas que el equipo,
instalaciones o edificio pueda presentar a consecuencia de ella han dejado de
prestar la calidad del servicio para la cual fue diseñada, razón por la cual se
requiere la intervención inmediata, siendo esta una actividad a la que
denominaremos una reparación no planificada
Así mismo menciona que el mantenimiento correctivo no debería ser muy

frecuente en los equipos, sin embargo, hay siete razones principales por los
cuales estos se dan o presentan
Tener el 100% de los equipos en funcionamiento

Tiempo muy limitado para los trabajos de mantenimiento
Falta de inventario conveniente y económico de refacciones
Mala calidad de los trabajos por premura de su ejecución
Mala planeación y programación
Mal cálculo de la carga de trabajo necesaria
Falla de diagnóstico acertado de las causas de las fallas anteriores
Mantenimiento por averías

El mantenimiento de averías es aquel que consiste en la reparación de los
equipos después de que se haya averiado y cuyas pérdidas deberá interesar que
se minimicen. Su importancia consiste en asegurar que el equipo funcione
correctamente durante todo su periodo de vida.
Es el porcentaje que supone las reparaciones de averías respecto al total de

trabajos de mantenimientos planificados, en la figura 6 se muestra como calcular
esta relación.
30
Etapas de la implantación de un sistema de mantenimiento planificado
CUATRECASAS, Lluis y TORRELL, Francesca (2010, pp. 195-207) dicen que la

puesta en marcha de un sistema de mantenimiento planificado requiere tiempo y
colaboración interdepartamental.
Tabla 2. Pasos en la planificación del mantenimiento especializado
Etapa Actividades principales
1. Análisis y conocimiento de la  Disponer de registros de mantenimiento.

condición actual operativa del  Equipo para mantenimiento planificado.
equipo  Condiciones de trabajo actuales del equipo.
 Fijar objetivos (MTBF, MTTR. costes, etc.).
2. Búsqueda y reconducción del  Validar el Mantenimiento Autónomo.

equipo hacia su estado ideal  Corregir puntos débiles del diseño.
 Contramedidas frente a la repetición de fallos.
3. Establecimiento de un sistema de  Comprensión de la situación actual de partida.
control de la información  Establecer un sistema de control de datos de fallos.
 Establecer un sistema de control del mantenimiento.
 Sistema de control del presupuesto de mtto.
 Sistema de control de piezas de repuesto/material.
 Establecer un sistema de control de la tecnología.
4. Establecimiento de un sistema de  Selección de equipo o componentes.

Mantenimiento Sistemático  Planificación del mantenimiento.
 Estandarización del mantenimiento.
 Control del progreso.
5. Establecimiento de un sistema de  Selección de equipo y condición a medir.
Mantenimiento Predictivo  Técnicas de diagnóstico adecuadas.
 Desarrollar nuevas tecnologías de diagnóstico.
6. Evaluación del mantenimiento  Evaluar el sistema de mantenimiento planificado: numero de

planificado fallos, frecuencia de fallos, MRBF, MTTR, ahorro de costes de
mantenimiento, etc.
31
Fuente: CUATRESCASAS, Lluis y TORRELL (2010, p. 194).
Etapa 1: Análisis y conocimiento de la condición actual operativa del equipo.
Como ya se ha comentado, un requisito clave para diseñar un sistema de

mantenimiento planificado eficaz es planificar y organizar con antelación las
actividades de mantenimiento. Para ello, es necesario disponer de la cantidad de
datos posible sobre los equipos. Esta información se recoge en los llamados
Registros de Mantenimiento y, para que nos hagamos cargo de su importancia, la
calidad de los sistemas de mantenimiento de la planta se manifestara a través de
los mismos.
Etapa 2: Búsqueda y reconducción del equipo hacia su estado ideal.
El mantenimiento planificado no puede ignorar el Mantenimiento Autónomo. De

hecho, esta etapa se centra ampliamente en apoyar las actividades desarrolladas
por los opéranos durante el Mantenimiento Autónomo. Ante todo, el
mantenimiento especializado ha de procurar ayudar a los operarios para
comprender y eliminar el alcance del deterioro de los equipos
Etapa 3: Establecimiento de un sistema de control de la información
Un sistema de mantenimiento planificado puede llegar a manejar tal cantidad de

información que el procesado y control de esta puede exigir la implantación de un
sistema informático capaz de gestionar grandes bases de datos en un tiempo
mínimo. Esto permitiría disponer de informes precisos y detallados en el instante
necesario, reduciendo las horas hombre administrativas. Sin embargo, antes de
invertir en costosos equipos informáticos hay que conocer cuál es la situación
actual de la empresa y qué nivel de informatización requiere. De hecho, y de
acuerdo con una política TPM, es mejor empezar con un nivel bajo o medio, con
ordenadores personales y programas informáticos sencillos y fáciles de utilizar por
todos los empleados, para pasar más adelante a otros niveles más sofisticados.
32
Etapa 4: Establecimiento de un sistema de mantenimiento periódico
El mantenimiento periódico o sistémico pretende acertar una gestión de

mantenimiento preventivo, sólido y progresivo con el tiempo. Sus resultados son
acumulativos y evolucionan a lo largo del tiempo; su importancia se aprecia
conforme se desarrollan.
Etapa 5: Establecimiento de un sistema de Mantenimiento Predictivo.
Aunque la práctica de un sistema de mantenimiento periódico reduce nota-

blemente la probabilidad de averías, defectos y accidentes, siguen produciéndose
fallos inesperados que revelan acciones preventivas ineficaces en los planes de
mantenimiento. Esto se debe a que el mantenimiento se basa en tiempo y
establece los intervalos de mantenimiento (tiempo entre revisiones generales) por
estimaciones tentativas, utilizando estadísticas de averías, sin tener en cuenta el
alcance real del deterioro del equipo. Este tipo de mantenimiento se apoya más
en la intuición y en experiencias anteriores que en las verdaderas condiciones
presentes en el equipo.
Etapa 6: Evaluación del Mantenimiento Planificado.
Tal y como hemos expuesto, el mantenimiento planificado no sólo concierne al

departamento de mantenimiento, sino que en él confluyen los esfuerzos de todos
los departamentos de la empresa. Por ello, esta última etapa del establecimiento
de un sistema de mantenimiento planificado tiene un interés especial, puesto que
el mantenimiento planificado implica evaluar a toda la empresa como un conjunto
compacto y sincronizado. Así pues, examinar el mantenimiento planificado no sólo
incluye al equipo directamente implicado en la producción sino también a los
sistemas de apoyo (estándares de control, estándares técnicos, etc.). Estas
evaluaciones permiten, en función de los resultados, o bien revisar las estrategias
de mantenimiento, o bien aceptar y marcar nuevos retos más ambiciosos.
Otras teorías relacionadas al TPM
Historia del TPM
33
LOPEZ, Ernesto (2009, pp. 10-13) en su proyecto de investigación titulado “El
Mantenimiento Productivo Total TPM y la importancia del recurso humano para su
exitosa implementación” indica que entre los siglos XVII y XVIII la prevención y
mantenimiento que se realizaban a las máquinas no tenía mayor relevancia, la
máquina y/o equipo solo era reparado cuando presentaba paros o fallas y no se
pensaba en el servicio que ésta suministraba. En la primera Guerra Mundial
(1914) las máquinas trabajaron a toda capacidad y sin interrupción, pues su
funcionamiento era de vida o muerte; debido a este escenario la máquina tuvo
cada vez mayor importancia aumentando el cuidado de éstas.
De esta forma, nació el Mantenimiento Preventivo, el cual consiste en la detección

de fallas del equipo antes de que causen defectos o pérdidas; ésta práctica se
aceptó en la década de los veinte, resultando necesaria. Fue hasta 1950 que se
empezó a tener mayor importancia a la máquina como tal tomando conciencia del
servicio que ésta proporcionaba.
Así mismo menciona que en año 1960 Nippondenso, empresa japonesa
proveedora del sector automotriz, fue la pionera en introducir en la planta el
mantenimiento preventivo y autónomo, siendo uno de los principales objetivos que
el mantenimiento debía ser realizado por los mismos operarios. Después de
implementar los mantenimientos preventivo y autónomo organizó grupos o
equipos haciendo que la participación se diera en todos los niveles de la planta,
creando así el mantenimiento productivo, el cual consiste en aprovechar al
máximo las instalaciones y el equipo para lograr la eficiencia óptima del coste de
ciclo de vida del equipo de producción.
Inicialmente el nombre que tomo esta práctica fue “Total Member Participation”
(Participación Total de los Miembros) abreviado TPM; este nombre muestra el
verdadero sentido del TPM que es la participación del personal, siendo éste el
gran aporte que da este sistema al mantenimiento preventivo.
Finalmente, menciona que el TPM también se dio con la evolución de la

Manufactura de Calidad Total, siendo Edward Deming quien influyó en la industria
34
Japonesa al combinar los procesos estadísticos obtenidos en la calidad junto con
la ética de trabajo propia de los japoneses, se creó toda la cultura de la calidad de
donde surgió el TQM “Total Quality Management”. Algunas de las características
comunes entre el TPM y TQM son el necesario compromiso total con el programa
de gestión desde la dirección de la empresa, la facultad para iniciar medidas
correctivas por parte de los empleados y los resultados que se dan a largo plazo.
Ambos son procesos que no tienen resultados inmediatos.
En la tabla 3 se muestra la evolución del mantenimiento industrial, llegando hasta
la aplicación del TPM
Tabla 3. Evolución del mantenimiento industrial.
35
Fuente: ACUÑA Raga, Esteban (2009, p. 11).
Objetivos del TPM

BOJORQUEZ, Fabiola (2008, p. 9) menciona que al implementar el TPM se busca
minimizar las averías, tiempos muertos y aumentar la productividad, por ello
menciona de tres objetivos muy importantes
Objetivos estratégicos:
El proceso del TPM ayuda a construir capacidades competitivas desde las
operaciones de la empresa, gracias a su contribución a la mejora de la efectividad
de los sistemas productivos, flexibilidad y capacidad de respuesta, reducción de
costes operativos y conservación del "conocimiento" industrial.
Objetivos operativos:
El TPM Tiene como propósito en las acciones cotidianas que los equipos operen
sin averías y fallos, eliminar toda clase de pérdidas, mejorar la habilidad de los
equipos y emplear verdaderamente la capacidad industrial instalada.
36
Objetivos organizativos:
El TPM busca fortalecer el trabajo en equipo, incremento en la moral en el
trabajador, crear un espacio donde cada persona pueda aportar lo mejor de sí,
todo esto, con el Propósito de hacer del sitio de trabajo un entorno creativo,
seguro, productivo y donde trabajar sea realmente grato.
Importancia de las 5´S en el TPM

CUATRECASAS, Lluis y TORRELL, Francesca (2010, pp. 134-144) indican que
cuando hablamos del TPM, buscamos la mejora continua, por ello es importante
tratar el tema de 5´s, ya que, mejorar la calidad de un proceso, producto o empresa
es el resultado de un cambio en la cultura del trabajo y en la percepción de las
personas, en tal sentido se busca la máxima eficiencia y rapidez en las labores y
situaciones que se presentan. Los términos de origen japonés comienzan con la
letra S:
SEIRI: Organizar, clasificar

SEITON: Ordenar eficientemente
SEISO: Limpieza e inspección
SEIKETSU: Estandarización
SHITSUKE: Cumplimiento o disciplina
Organización (Seire)
La organización busca mantener en cada puesto o área de trabajo los elementos
que son necesarios para la operación, es común ver que muchas áreas acumulan
elementos los cuales son innecesario tener, la acumulación de un stock de
artículos obsoletos, herramientas, útiles, entre otros que nos son usados suponen
un precioso tiempo perdido.
Orden (Seiton)
Una vez trabajado en tener en el área de trabajo los elementos necesarios, toca
que la forma de su utilización sea fácil y práctica de tal manera que al buscarlos o
guardarlos te permita realizarlo fácilmente, de esta manera mantenemos un
37
control visual más práctico e importante al momento de controlar la situación y
funcionamiento del área de trabajo.
Limpieza (Seiso)
El TPM relaciona <limpieza es inspección>; la falta de limpieza, en efecto propicia
la falta de conocimiento del estado real de un equipo, los mismo que pueden
ocasionar averías, teniendo en cuenta que esto puede provocar la presencia de
suciedad solidad el cual al contacto con las diferentes piezas de una maquina
ocasiona paradas inopinadas.
Estandarización (Seiketsu)
Cuando hablamos de estandarizar se sobre entiende a métodos o procedimientos
los cuales se tendrá que tener ya definidos, con ello podemos cumplir los
procesos que en el mantenimiento u operación ya fueron definidos, con ello
garantizar que el personal que labora en una determinada área va a realizar las
mismas funciones.
Cumplimiento o disciplina (Shitsuke)

Habiendo ya establecido la organización, el orden, la limpieza y la estandarización
es importante llevarlos a cabo, es decir que nos aseguremos de su cumplimiento
con el estándar que esto comprende. En efecto, debemos mantener un hábito de
disciplina; tal es el caso de devolver una herramienta a su sitio después de
utilizarla.
1.3.3. La productividad
GUTIERREZ, Humberto y DE LA VARA, Román (2013) La productividad es la

relación entre lo producido y los medios utilizados, se mide mediante el cociente:
resultado logrados entre recursos empleados. Los resultados logrados pueden
medirse en unidades producidas, pieza vendidas clientes atendidos o en
utilidades, mientras que los recursos empleados se cuantifican por medio de
número de trabajadores, tiempo total empleado, horas máquina, costos, etc.
Mejorar la productividad es optimizar los recursos y maximizar los resultados, La
38
productividad suele dividirse en la eficiencia y eficacia.
GARCIA, Alonso (2010) La productividad es la relación entre los productos

logrados y los insumos que fueron utilizados o los factores de la producción que
intervinieron, maneja dos términos principales: eficiencia y eficacia
GUTIERREZ, Humberto (2010) La productividad tiene que ver con los resultados
que se obtienen en un proceso o un sistema, por lo que incrementar la
productividad es lograr mejores resultados considerando los recursos empleados
para generarlos. En general, la productividad se mide por el cociente formado por
los resultados logrados y los recursos empleados. Los resultados logrados
pueden medirse en unidades producidas, en piezas vendidas o en utilidades,
mientras que los recursos empleados pueden cuantificarse por número de
trabajadores, tiempo total empleado, horas máquina, etc. En otras palabras, la
medición de la productividad resulta de valorar adecuadamente los recursos
empleados para producir o generar ciertos resultados.
MEDIANERO, David (2016) La productividad en términos generales se refiere a la

relación de productos e insumos que van relacionados directamente con la
eficiencia con lo cual una organización utiliza este recurso para producir un bien
final. Relacionando en unidades físicas podemos decir que es la relación de un
producto con la cantidad de trabajo, pudiendo ser medido en horas-hombre.
Características de la productividad
Cuando hablamos de la productividad hablamos de la mejora continua, siendo
una de las características más importantes el aprovechamiento de todos los
recursos que intervienen en este proceso, desde los servicios realizados, la
materia prima hasta las horas hombre empleadas, de esta forma generemos un
valor agregado ya que utilizando los mismos bienes y servicios generamos mayor
rentabilidad.
Importancia de la productividad.
39
Dentro de los puntos más importantes que podemos conseguir en la productividad
se encuentra lo siguiente:
Genera mayor productividad.

Genera mayor rentabilidad.
Aprovechamiento de las horas-hombre.
Uso eficiente de los recursos.
Mayores rendimientos de los equipos
Competitividad en el mercado
Dimensiones de la productividad
GUTIERREZ, Humberto y DE LA VARA, Román (2013, pág. 7) hace referencia
que la productividad por lo tanto, se mide mediante el cociente: resultados
logrados entre recursos empleados, pudiendo medirse en unidades producidas,
piezas vendidas, utilidades, clientes atendidos o servicios realizados, los mismos
que se dividen en la eficiencia y la eficacia.
Eficiencia:
GUTIERREZ, Humberto y DE LA VARA, Román (2013, p. 7) mencionan a la
eficiencia como relación entre los resultados logrados y los recursos que se
emplean.
En la figura 7 se muestra la fórmula para medir la eficiencia, el mismo que

consiste en la medición de la cantidad de atenciones realizadas entre las horas
hombres utilizados.
Figura 7. Formula de eficiencia
Atenciones Realizadas
𝐸𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎 =
H. H. Utilizadas
Fuente: GUTIERREZ, Humberto y DE LA VARA, Román (2013, pág. 7)
40
GARCIA, Alonso (2010, pág., 16-17) define a la eficiencia como la relación entre
los recursos programados y los insumos utilizados realmente.
GUTIERREZ, Humberto (2010, pág. 21) La primera es simplemente la relación

entre el resultado alcanzado y los recursos utilizados. Así, buscar eficiencia es
tratar de optimizar los recursos y procurar que no haya desperdicio de recursos
Cuando hablamos de eficiencia podemos decir que es la relación entre los

recursos programados y los insumos utilizados realmente.
Eficacia:
GUTIERRES, Humberto y DE LA VARA, Román (2013, pág. 7) Es el grado con el
cual las actividades planeadas son realizadas y los resultados previstos son lo
grados. Se entiende maximizando los resultados.
La eficacia está en función a las atenciones realizadas entre las atenciones que
estuvieron planificadas ejecutar (ver figura 8)
Figura 8. Formula de eficacia
Atenciones Realizadas
𝐸𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖𝑎 =
Atenciones Planificadas
Fuente: GUTIERRES, Humberto y DE LA VARA, Román (2013, pág. 7)
GARCIA, Alonso (2010, pág., 16-17), la eficacia es el grado con el cual las
actividades que son planeadas son realizadas y los resultados previstos son lo
grados, esto se atiende maximizando resultados, es decir la relación entre los
productos logrados y las metas que se tiene fijadas.
GUTIERREZ, Humberto (2010, pág. 21) Es el grado en que se realizan las

actividades planeadas y se alcanzan los resultados planeados. Eficacia implica
utilizar los recursos para el logro de los objetivos trazados (hacer lo planeado)
41
Producción y productividad
MEDIANERO, David (2016, pag. 35) sostiene que la productividad es un concepto
diferente al de producción. El primero hace alusión a la cantidad de productos por
cada recurso productivo utilizado, mientras la producción es el conjunto de bienes
y servicios, es decir que es el resultado de la dotación de los recurso y de la
productividad de los mismos, en términos empresariales podemos decir que una
empresa puede producir un volumen más alto que otra y, a pesar de ello tener un
productividad menor. Esto es posible, debido al hecho de que la producción de la
primera empresa podría ser mayor, pero también mayor la cantidad de medios
productivos usados.
Otros tipos de productividad

MEDIANERO, David (2016, pag. 26) Suele hablarse de productividad parcial y
productividad total. Con el término «productividad parcial» se denota al
rendimiento de uno de los factores productivos, siendo el más popular la
denominada productividad del trabajo. En cambio, con el término «productividad
total» se denota el rendimiento de todos los factores aplicados al proceso
productivo. Los resultados difieren y también el análisis de los factores
explicativos de dichos resultados.
En el caso de la productividad del trabajo, por ejemplo, los resultados se explican

tres elementos:
El aumento de la cantidad de los factores distintos al trabajo.

El mejoramiento de la tecnología ya sea productiva o administrativa.
La evolución favorable del entorno económico-social, que repercute positivas te
sobre las decisiones y expectativas de los agentes económicos.
Los indicadores de productividad total suelen ser más rigurosos en la evaluación

del grado de eficiencia. Sus resultados se explican únicamente en función del
desarrollo tecnológico y de la evolución del entorno económico-social. Según
investigaciones de la BLS2, a nivel nacional las curvas de la productividad laboral
42
son seguidas de cerca por las de productividad total (es decir, tienen la misma
tendencia) en un 60 a 70 % de su magnitud.
Para la evaluación de la eficiencia de una empresa, resulta más apropiado el uso

de indicadores de productividad total. En cambio, a nivel de un país, el indicador
de productividad del trabajo tiene mayor relación con el mejoramiento del nivel de
vida de la población.
Productividad media y marginal
MEDIANERO, David (2016, pp. 26-27) Se habla, asimismo, de productividad

media y productividad marginal. Estos términos se usan indistintamente para los
indicadores basados en los conceptos de productividad parcial y total.
La productividad media es una razón que resulta de dividir la producción total y

los recursos totales en un periodo dado (Q/F). En cambio.
Q
𝑃𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑚𝑒𝑑𝑖𝑎 =
F
AQ: Producción total

AF: Recursos totales en un periodo dado
La productiva marginal resulta de la división del incremento de la producción sobre

el incremento de los insumos o factores de producción (AQ / AF).
AQ
𝑃𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑚𝑎𝑟𝑔𝑖𝑛𝑎𝑙 =
AF
AQ: Incremento de la producción

AF: Incremento de los insumos o factores de producción
Estos términos tienen significados distintos. La productividad media viene a ser la
43
parte de la producción que tiene su origen en la mayor eficiencia y refleja las
inversiones o habilidades acumuladas por la empresa desde su inició hasta el
momento de la medición. Es, en cierto modo, el pasado. La productividad
marginal, por su lado, viene a ser la parte de la producción de un periodo dado
que tiene su fuente en una mayor eficiencia alcanzada en él mismo
(alternativamente, puede ser la menor producción, debido a la caída de la
productividad). Refleja la inversión del ejercicio, es el presente.
Factores para medir la productividad.

GARCIA, Alonso (2010, pág., 25-29), La productividad requiere de nuestra
atención a tres factores fundamentales: capital-gente-tecnología. Estos tres
factores son diferentes en su actuación, pero deben mantener un balance
equilibrado, pues son interdependientes. Cada uno debe dar el máximo
rendimiento con el mínimo de esfuerzo y costo, y el resultado será medido como
su índice de productividad. La suma de los resultados de los tres conformará el
total de su aportación a la productividad de la empresa.
Factor capital
En la planta manufacturera, el factor capital incluye el total de la inversión en los
elementos físicos que entran en la fabricación de productos. Estos elementos son
sólo una parte del activo fijo del negocio. Como ejemplos tenemos: terreno,
edificios, instalaciones, maquinaria, equipo, herramientas y útiles de trabajo, la
inversión en estos elementos para la producción debe recuperarse en un tiempo
razonable y, naturalmente, con creces, para que ella sea redituable para los inver-
sionistas. La medida de redituabilidad de los bienes de capital es, en sí, un índice
de productividad. Este índice no solo es aplicable a la productividad de la
empresa, sino también a la de la sociedad a quien sirve.
Factor gente
Hemos visto la importancia que tiene el capital para una empresa industrial; no
menos importante es la gente que colabora en ella. Los dos factores, capital y
gente, no son ambivalentes, los dos se complementan. La importancia de uno y
otro factor depende de las necesidades particulares de cualquier industria. Por
44
ejemplo, para una empresa que tiene una gran inversión en maquinaria y poco
personal trabajando en el proceso continuo (química), el capital tiene mayor im-
portancia que la gente. En cambio, en otra empresa que tiene poca inversión en
maquinaria y mucho trabajo manual, el factor humano es más importante que el
factor capital.
Factor tecnológico
El paso que llevan las aplicaciones de las computadoras ha procreado multitud de
industrias subsidiarias, como sería la manufactura de componentes, los servicios
de información, los productores de bibliotecas, programas y paquetes de software.
La tecnològico tienen mucho significados, que van desde amplias connotaciones
hasta las mas específicas, como la producción de bienes y servicios y el remplazo
del esfuerzo humano El punto de vista mecanistico se enfoca en manifestaciones
visibles de tecnología, como la línea automatizada o electrónica de producción
1.4. Formulación del problema

1.4.1. Problema general
¿De qué manera la aplicación del TPM mejora la productividad del personal
técnico del área de Facility Management de una empresa de administración
inmobiliaria, San Isidro 2016?
1.4.2. Problemas específicos
¿De qué manera la aplicación del TPM mejora la eficiencia del personal técnico
del área de Facility Management de una empresa de administración inmobiliaria,
San Isidro 2016?
¿De qué manera la aplicación del TPM mejora la eficacia del personal técnico del
área de Facility Management de una empresa de administración inmobiliaria, San
Isidro 2016?
1.5. Justificación del estudio
45
1.5.1. Justificación económica
GALLARDO, Helio (2007), define como “El método barato y el cual requiere que
las personas inviertan su tiempo para evitar las perdidas en una institución”. La
mejora de la productividad hace posible el cumplimiento de las atenciones y
metas del mantenimiento en los equipos de aire acondicionado, con ello
indirectamente se va a generar ahorros económicos considerables, las horas
hombres tiene un costo fijo mensual, aprovecharlos de manera eficiente nos
permitirá realizar otras tareas en este mismo periodo, en conclusión, con el mismo
costo de mano de obra mensual podemos ejecutar otras labores, de esta manera
se genera mayor rentabilidad.
1.5.2. Justificación práctica

BERNAL, Cesar (2010) menciona que la investigación tiene justificación practica
cuando su desarrollo ayudara a resolver un problema o por lo menos propone
estrategias que al aplicar contribuirán a resolverlo, Según se ha podido evidenciar
la investigación realizada donde se aplicó el TPM ha logrado a través de sus
diferentes actividades resolver una problemática evidenciándose en la mejora de
la productividad del personal técnico.
1.5.3. Justificación social

Para HERNANDEZ, Roberto (2014) sostienen que “va a generar nuevas
inquietudes de investigación”, en el entorno interno se forma capacidades y
mejores métodos para los trabajadores, los hará más competitivo ante la
sociedad. Por otro lado cuando la empresa de un sector inmobiliario maneja
mejores proceso lo hace más competitivo, siendo las oportunidades laborales
mayores, esto de alguna manera generara a mediano o corto plazo nuevos
puestos de empleo para la comunidad
1.5.4. Justificación metodológica

BERNAL, Cesar (2010) indica que consiste que esta se da cuando el proyecto
que se va a realizar propone un nuevo método o una estrategia para generar
conocimiento valido y confiable. El estudio científico realizado nos ha permitido
46
demostrar que a través de los instrumento se ha logrado recopilar toda la
información necesaria para poder realizar el análisis respetivo y poder comparar
el antes y después, siendo de gran ayuda al momento de la demostración de los
resultados.
1.5.5. Justificación teórica

BERNAL, Cesar (2010). Existe una justificación teórica cuando el propósito del
estudio es generar reflexión y debate académico sobre el conocimiento existente
contrastando una o más teorías. La investigación realizada tomo como
referencia lo dicho por CUATRESCASAS, Lluis y TORRELL, Francesca respecto
al TPM donde nos hace mención que estoi es un nuevo concepto de la gestión
del mantenimiento, así mismo GUTIERREZ, Humberto y DE LA VARA cuando
nos habla de productividad nos indica que se debe optimizar los recursos y
maximizar los resultados.
1.6. Hipótesis
1.6.1. Hipótesis general

La aplicación del TPM mejora la productividad del personal técnico del área
de Facility Management de una empresa Administración Inmobiliaria, San
Isidro 2016.
1.6.2. Hipótesis específicas

La aplicación del TPM mejora la eficiencia del personal técnico del área de
Facility Management de una empresa Administración Inmobiliaria, San Isidro
2016.
La aplicación del TPM mejora la eficacia del personal técnico del área de
2016.
1.7. Objetivos
47
1.7.1. Objetivo general
Establecer cómo la aplicación del TPM mejora la productividad del personal
técnico del área de Facility Management de una empresa Administración
Inmobiliaria, San Isidro 2016.
1.7.2. Objetivos específicos

Establecer cómo la aplicación del TPM mejora la eficiencia del personal técnico
del área de Facility Management de una empresa Administración Inmobiliaria, San
Isidro 2016.
Establecer cómo la aplicación del TPM mejora la eficacia del personal técnico del
área de Facility Management de una empresa Administración Inmobiliaria, San
Isidro 2016.
48
II. MÉTODO
49
2.1. Diseño de la investigación
VALDERRAMA, Santiago (2014, p. 164), al diseño pre experimental a la
investigación de en un solo grupo cuyo grado de control es mínimo. Generalmente
es útil como un primer acercamiento al problema de investigación en la realidad.
En la investigación Pre-experimental, se le aplica a un grupo una prueba previa al

estímulo o tratamiento experimental, después se le administra el tratamiento y
finalmente se le aplica una prueba posterior al estímulo.
Este diseño ofrece una ventaja: existe un punto de referencia inicial para ver qué
nivel tenía el grupo en la variable dependiente antes del estímulo. Es decir, hay un
seguimiento del grupo.
La presente investigación es de tipo pre experimental tuvo como objetivo causa

efecto realizar la relación entre dos variables; aplicación del TPM para
Incrementar la productividad del personal técnico; en un momento determinado,
es decir, trata de conocer si una variable está asociada con otra, porque se va
efectuar la recopilación de la información para realizar una pre test, se aplica la
mejora y luego se aplica el post test.
Tipo de estudio
VALDERRAMA, Santiago (2014, p. 165), El tipo de estudio de la investigación es
aplicada porque busca conocer para hacer, actuar, construir y modificar, le
preocupa la aplicación inmediata sobre una realidad concreta.
.
Identificación de variables
Variable Independiente: TPM “El mantenimiento productivo total busca
50
maximizar la efectividad de los equipos para lo cual plantea un modelo de
mantenimiento productivo amplio, el cual permitirá cubrir la vida entera de los
equipos, plantea que la participación debe ser desde la alta dirección hasta los
operarios de bajo nivel”. CUATRESCASAS, Luis y TORRELL, Francesca (2010, p.
32)
Variable Dependiente: La productividad “es la relación entre los productos

logrados y los insumos que fueron utilizados o los factores de la producción que
intervinieron, maneja dos términos principales: eficiencia y eficacia”. GUTIERREZ,
Humberto y DE LA VARA, Román (2013, p. 7)
51
2.2. Operacionalización de las variables
Tabla 4. Operacionalización de variables.
Definición Escala de
Variable Definición Conceptual Dimensiones Indicadores Formula
Operacional medición
El mantenimiento productivo
total es un nuevo concepto
de la gestión del Razón
Mantenimiento
𝑀𝑃 𝑅𝐸𝐴𝐿𝐼𝑍𝐴𝐷𝑂𝑆
mantenimiento, el cual M.P.R.= 𝑋 100
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 𝐷𝐸 𝑀𝑃 𝑃𝑅𝑂𝐺𝑅𝐴𝑀𝐴𝐷𝑂𝑆
MP Realizados
desarrolla distintas preventivo (MP)
actividades con el fin de Implementar
mejorar la capacidad herramientas las M.P.R.: MANTENIMIENTOPREVENTIVO
REALIZADO
competitiva dentro del cuales permite
mercado, mediante la mejorar la forma
eliminación de todo tipo de del trabajo,
TPM
“derroche” o pérdidas que se reflejándose en
presentan en la industria, una menor falla Razón
Mantenimiento Disponibilidad 𝐷𝐼𝑆𝑃𝑂𝑁𝐼𝐵𝐼𝐿𝐼𝐷𝐴𝐷 𝐷𝐸 𝐸𝑄𝑈𝐼𝑃𝑂𝑆
esto se logra con la de los equipos y 𝐷. 𝐷. 𝐸. = 𝑋 100
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 𝐷𝐸 𝐸𝑄𝑈𝐼𝑃𝑂
contribución de todos los paradas
correctivo (MC) de equipos
integrantes de una inopinadas.
D.D.E.: DISPONIBILIDAD DE EQUIPOS
organización a fin de buscar
la perfección en las
operaciones de la empresa.
CUATRESCASAS, Luis y
TORRELL, Francesca (2010, p.
49
32)
Definición
Escala de
Variable Definición Conceptual Operacional Dimensiones Indicadores Formula
medición
La productividad es la La productividad
capacidad de generar se evalúa
resultados utilizando tomando en
Recursos H. H. utilizadas
ciertos recursos, se cuenta la 𝑅. 𝐸. = 𝑥 100
Eficiencia H. H. programadas
Productividad Razón
incrementa maximizando eficiencia de Las
Empleados
resultados y optimizando atenciones
R.E. = Recursos Empleados
recursos, se mide programadas y la
mediante el cociente: eficacia de las H.H. = Horas - Hombre
resultados logrados entre atenciones
50
recursos empleados, logrados
pudiendo medirse en mediante una
unidades producidas, ficha de Razón
piezas vendidas, recolección de Atenciones realizadas
𝐴. 𝐿. = 𝑥 100
Atenciones planificadas
utilidades, clientes datos con
atendidos o servicios frecuencia Eficacia
Atenciones
realizados. La mensual
productividad suele  Eficacia A.L.= Atenciones Logradas
Logradas
dividirse en la eficiencia y
la eficacia. GUTIERREZ,
Humberto y DE LA VARA,
Román (2013, p.. 7)
Servicios Logrados
𝐸𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖𝑎 = Servicios Logrados
𝐸𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖𝑎 Servicios
= Programados
Servicios Logrados
𝐸𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖𝑎 Servicios
= Programados
Servicios Programados 51
2.3. Población y muestra
Población
VALDERRAMA, Santiago (2014, p. 182) menciona que es el conjunto de
todos los casos que concuerdan con determinadas especificaciones, es decir
que pertenece el problema de investigación y poseen características
concretas.
Para el presente estudio, la población estuvo conformada 290 atenciones de

trabajos realizado en el mantenimiento de los equipos de aire acondicionado,
las mismas que fueron evaluados en un periodo de 6 meses.
Muestra
VALDERRAMA, Santiago (2014, p. 182) la muestra es, en esencia un
subconjunto de la población. Digamos que es un subconjunto de elementos
que pertenecen a ese conjunto definido en sus características que llamamos
población, si el universo de la población es igual o menor a 50, la muestra
será igual a la población.
2.4. Técnicas, instrumentos de recolección de datos, validez y

confiabilidad.
2.4.1. Técnicas:
Una vez seleccionada el diseño de investigación apropiada y la muestra
adecuada de acuerdo con el problema de estudio y de hipótesis, la siguiente
etapa consiste en recolectar los datos pertinentes sobre las variables de
investigación. VALDERRAMA, Santiago (2014, p. 195)
En la investigación “Aplicación del TPM para incrementar la productividad del

personal técnico del área de Facility Management de una empresa de
Administración de Inmuebles, 2016”, la técnica utilizada fue la siguiente:
Observación: En el presente trabajo se utiliza la técnica de la observación,

donde se evalúa las actividad que realiza el personal técnico, el mismo que
52
nos permitirá recopilar información respecto al ambiente de trabajo, las
condiciones, la metodología de trabajo, tiempos empleados, entre otros,
obteniendo así información sobre el proceso del mantenimiento que desarrolla
el personal técnico.
Reunión: es la función de juntarse con un grupo de personas a fin de

informar un determinado tema, pudiendo ser muy beneficioso para el logro de
los resultados propuesto al inicio. De esta manera se busca recopilar toda la
información posible el cual nos muestra un panorama más amplio de la
realidad problemática que se vive, con ello manejar ciertos criterios para su
solución.
2.4.2. Instrumentos.
Formatos: Consiste en registrar cierta información el cual nos permitirá

conocer las características y estado de los equipos, el cual de alguna manera
nos permitirá medir el nivel de productividad que el personal técnico ha
realizado en sus actividades, de esta manera observar los problemas más
trascendentales el cuales permitirá identificar una problemática.
Horas- Hombre: Esta relación será utilizada para identificar las horas
hombres que se utiliza en cada servicio, trabajo o tarea con el único fin de
determinar las horas muertas o trabajos innecesarios que se realizan en cada
uno de estos procesos, según ello maximizar la producción del personal.
Entrevista: con las entrevistas se ha podido tomar nota de diferentes

problemáticas que se presentas en las actividades del personal técnico, el
mismo que nos ayudó a la investigación.
2.4.3. Validación
La validación del contenido del instrumento será realizado por juicio de
expertos, conformados por un grupo de jueces quienes revisarán la validez
del contenido y determinaran la materia en cuanto a la aplicación del TPM
para incrementar la productividad del personal técnico.
53
2.4.4. Confiabilidad
La confiabilidad de un instrumento de medición se refiere al grado en que su
aplicación repetida al mismo individuo u objeto produce resultados iguales
(Hernández Sampieri et. Al. 2013; Kellstert y Whitten, 2013; y Ward y Street,
2009).
2.5. Método de análisis de datos
El método de análisis de datos en esta investigación es Cuantitativo, ya que

es pre experimental y se obtienen estadísticas que ayuden a comprobar si la
hipótesis es correcta. Según Hernández (2006, p.408), se realiza un análisis
cuantitativo, puesto que las variables se pueden expresar en valores
numéricos. Se utilizarán métodos estadísticos para el análisis de datos y de
esta manera poder probar las hipótesis propuestas.
La presente investigación busca comparar los resultados de los indicadores

de noviembre del 2014 a abril 2015 vs los resultados obtenidos en agosto
2015 a enero 2016 con el uso de la metodología del TPM.
El método estadístico a utilizar para la validación de las hipótesis es la

Distribución Normal, cuya función es apoyar a la toma de decisiones de las
hipótesis en término de "aceptarlas" o "rechazarlas".
2.5.1. Estadística descriptiva

Según Anderson Sweeney y Thomas (2006, p. 82) la estadística descriptiva se
fundamenta en lo siguiente:
Media: La media proporciona una media de localización central de los datos.
Mediana: Es un valor de en medio de los datos ordenados de menor a mayor

(en forma ascendente) Si el número de observaciones es impar, la mediana es
54
el valor de en medio. Si el número de observaciones es par la mediana es el
promedio de las dos observaciones de en medio.
Moda: Es el valor que se presenta con mayor frecuencia.
Varianza: Es una medida de variabilidad que utiliza todos los datos, la varianza
está basada en la diferencia entre el valor de cada observación (Xi) y la media.
Es la sumatoria de las diferencias al cuadrado entre cada valor y la media,
multiplicados por el número de veces que se ha repetido el valor. La sumatoria
se divide por el tamaño de la muestra
Deviación estándar: se define como la raíz cuadra positiva de la varianza.

Continuando con la notación adoptada para la varianza muestral y para la
poblacional.
Es la raíz cuadrada de la varianza que informa la distancia que tienen los datos
respectivos de su media aritmética, expresados en las mismas unidades de la
variable 50
Coeficiente de Variación: En algunas ocasiones se requiere un estadístico

descriptivo que indique cuán grande es la desviación estándar en relación con
la media. Esta medida es el coeficiente de variación y se representa como
porcentaje.
La media aritmética: es la suma de sus valores dividida entre el número de

sumandos.
2.5.2. Estadística Inferencial

Para Andersons, Sweeney y Thomas (2008, p. 393) define que la estadista
inferencial se requiere realizar la prueba de normalidad y de contrastación de
las hipótesis. Para la prueba de normalidad si N es menor o igual que 30 se
utiliza el estadístico Shapiro Wilk, luego de verificar la normalidad de los datos
se procede a realizar una prueba paramétrica para la contratación de Hipótesis,
en este caso el estadístico a realizar es la Prueba T Student para la
55
comparación de medias de muestra relacionadas.
La prueba de T Student es utilizada para la estimación de medias y

proporciones en variables cuantitativas y para comparar medias y porciones en
las poblaciones.
2.6. Aspectos éticos

Este trabajo es de aspecto confidencial, de tal modo que se respeta los
derechos de autor, pues cuenta con información no difundida que le pertenece
directamente a la empresa en la que el investigador labora. Por tal motivo, se
ha respetado la privacidad de la información
2.7. Desarrollo de la propuesta

2.7.1. Situación actual
La administración de inmuebles es un servicio que se da a través del área de
Facility Management, el cual consiste en la administración de los servicios de
mantenimiento tanto para los equipos como infraestructura, si bien las
especialidades pueden ser diversas la problemática que vamos a evaluar se
concentra en las atenciones que son realizadas por parte de nuestro personal
técnico en los equipos de aire acondicionado, las mismas que han sido
evaluado en los servicios que son realizados en uno de nuestros clientes del
rubro financiero, en todas las sedes de Lima.
La productividad del personal técnico en nuestra área de Facility Management

no es la mejor, evidenciándose en los formatos de cumplimiento, ello ha
generado que las atenciones por conceptos de mantenimiento preventivo no
sean cumplidas en los tiempos establecidos, así mismo las actividades que se
realizan en este servicio no se manejan de una manera adecuada
repercutiendo que posterior a los trabajos se reporten averías en los equipos
el cual generan atenciones por correctivos adicionales a los ya programados
en el mantenimiento preventivo.
Cabe mencionar que las atenciones que se realizan en los equipos de aire
acondicionado instalados en cada una de las oficinas de nuestro cliente
56
financiero cumplen un papel importante, ya que manejar una buen
productividad de los técnicos generara que los equipos en mención se
encuentren en óptimas condiciones de funcionamiento, considerando que los
equipos en mención se encargan de mantener un buen confort en las salas de
comunicaciones donde se tiene los servidores, el cual es el corazón del
sistema financiero su grado de importancia es alto, de igual forma brindan el
confort en gran parte del año en las áreas comunes y atención al público.
Mensualmente se tiene programado una determinada cantidad de atenciones,

el mismo que representa un servicio o intervención realizado a cada equipo.
Las atenciones pueden ser realizadas para programar un mantenimiento
preventivo o una atención por falla del equipo el cual conllevara a un
mantenimiento correctivo.
57
Tabla 5. Plan anual de mantenimiento
ATENCIONES PROGRAMADAS PARA EQUIPOS DE A/A 2015-2016

ATENCIONES PROGRAMADOS P
ATENCIONES REPROGRAMADOS R
may-15
mar-15
ene-15
ago-15
nov-15
abr-15
set-15
oct-15
feb-15
jun-15
dic-15
jul-15
CANTIDAD DE
TIPO AGENCIA
ATENCIONES
AGENCIA JICAMARCA 5 P P P P
AGENCIA SAN JUAN DE LURIGANCHO 4 P P P P
AGENCIA SAN JUAN PROCERES 9 P P P P
AGENCIA MANCHAY 3 P P R P P
AGENCIA CHORRILLOS 2 P P P P
AGENCIA VILLA EL SALVADOR 3 P P R P P
AGENCIA VILLA MARIA 7 P P P P
AGENCIA ICA 6 P R P P P
AGENCIA CAÑETE 3 P P P P
AGENCIA LURIN 5 P P R P P
AGENCIA BARRANCA 3 P P P P
AGENCIA HUACHO 3 P P P P
AGENCIA CHOSICA 3 P R P P P
AGENCIA HUACHIPA 6 P P P R P
AGENCIA HUAYCAN 3 P P P P
AGENCIA ATE 10 P P P P R
AGENCIA SANTA ANITA 3 P P P pc4: P
AGENCIA VENTANILLA 2 P R P P Se reprogramo
P 4 atenciones
AGENCIA CARABAYLLO 3 P P P P
AGENCIA LOS OLIVOS 3 P P P P
AGENCIA SAN MARTIN DE PORRES 3 P P P R P
OFICINA CLUB HUANCAYO PISO 2 6 P P P P
OFICINA CLUB HUANCAYO PISO 3 7 P R P P R P
OFICINA VICTORIA PISO 2 14 P P P P
OFICINA VICTORIA PISO 5 5 P R P P P
58
En la tabla 5 se muestra el modelo de la programación de atenciones que se
planifican ejecutar mensualmente en cada uno de los locales de Lima por
concepto de mantenimiento preventivo en los equipos de aire acondicionado.
Las atenciones son realizadas en función a las tareas establecidas, sin

embargo, no se controla o tiene definido los tiempos que cada actividad
tomaran, teniendo en cuenta que la productividad del personal técnico depende
varios factores, a continuación detallamos las observaciones que hemos podido
encontrar.
Si bien se cuenta con una descripción de las actividades para los trabajos de
mantenimiento preventivo, no se mide el tiempo que cada actividad puede
tomar, esto de alguna manera dificulta saber el tiempo empleado para cada
atención, en tal sentido no podemos realizar una buena distribución cuando se
programa este servicio.
Uno de los factores que también influyen en la demora de una atención son el
estado de herramientas que son utilizados por el personal, en algunos caso el
personal no reporta el e deterioro de sus herramientas a fin de poder
renovarlas, esto representa una dificultad ya que retrasa los trabajos.
No se cuenta con un formato estandarizado para poder registrar las anomalías

de los equipos, es decir en qué estado de operatividad se dejan, solo se tiene
un formato básico donde se pone detalles y observaciones puntuales.
En la tabla 6 se muestra la descripción de las actividades que actualmente se

tienen programadas en cada atención por un mantenimiento preventivo.
59
Tabla 6. Descripción de las actividades
ITEM DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD
1 Coordinación para el inicio de los trabajos

2 Prueba de operatividad o estado actual de equipo
3 Desmontaje de tapas y cubiertas (Evaporador)
4 Verificación ocular (Evaporador)
5 Ajustes de tuercas y conectores de bronce (Evaporador)
6 Lavado de filtros de polvo y rodetes (Evaporador)
7 Limpieza y lubricación de motor (Evaporador)
8 Lavado de serpentín con Hidrolavadora (Evaporador)
Limpieza y ajuste de accesorios eléctricos y mecánicos tales
9 como tarjeta de control, bomba de condensado, válvula de
expansión, entre otros (Evaporador)
10 Toma de parámetros eléctricos(Evaporador)
11 Pruebas de funcionamiento (Evaporador)
12 Montaje de tapas y cubiertas (Evaporador)
13 Coordinación para acceso a zona de condensador
14 Desmontaje de tapas y cubiertas (Condensador)
15 Verificación ocular (Condensador)
16 Ajustes de tuercas y conectores de bronce (Condensador)
17 Lavado de serpentín con Hidrolavadora (Condensador)
18 Limpieza y lubricación de motor ventilador (Condensador)
Limpieza de contactos y terminales de compresor
19
(Condensador)
Limpieza y ajuste de accesorios eléctricos tales como
20 Interruptor térmico, protector de voltaje, relay, contactor, entre
otros (Condensador)
21 Toma de parámetros eléctricos y presión (Condensador)
22 Pruebas de funcionamiento (Condensador)
23 Montaje de tapas y cubiertas (Condensador)
24 Puesta en marcha del equipo
En la figura 9 se muestra el modelo de formato que se maneja para describir

las actividades realizadas, el mismo que debe llevar la firma de la funcionaria
de la agencia dando conformidad del servicio, sin embargo, este no cumple una
adecuada estructura el cual nos permite tener mayores del tipo de atención que
60
se realizó.
Figura 9. Modelo de formato de conformidad.
Fuente: Administración Inmobiliaria S.A.C.
Las actividades que son realizada dentro del mantenimiento preventivo por
parte del personal técnico tiene como función principal dejarlos en óptimas
condiciones de funcionamiento en equipo, de tal forma que se minimice las
fallas inopinadas de los equipos, esto depende mucho que tan eficiente
seamos en las actividades que se realiza en este proceso.
Otro de los aspectos que suman en la atenciones son las que se realizan por la
falla de los equipos, en la tabla 7 se muestra de una manera detallada todas las
atenciones por el concepto en mención que han sido registrados en nuestra
base de datos, el cual es considerado como una OT (orden de trabajo), el
mismo que comprende el periodo enero 2015 a junio 2015.
61
Tabla 7. OT por averías de enero a junio 2015
Fecha de
Orden de
generació n Centro de Trabajo ESM Requerimiento del Usuario
Trabajo
de OT
328 07/01/2015 SAN M ARTIN DE PORRES AIRE ACONDICIONADO M antenimiento del aire aco ndicio nado del área de servido r po r estar fo rmando hielo y a la vez desco ngelando dejando caer agua en lo s equipo s.
329 08/01/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO Revisió n del equipo de aire aco ndicio nado ubicado en el área de las A sistentes de Gerencia to da vez que cuando se prende se inunda la o ficina.
330 09/01/2015 M ANCHAY AIRE ACONDICIONADO M antenimiento del aire aco ndicio nado , ubicado en el Segundo P iso , ya que no enfría sale aire caliente
361 13/01/2015 CLUB HUANCAYO AIRE ACONDICIONADO P ro blema de filtració n de agua del aire aco ndicio nado en el 2do piso , o ficina de Operacio nes, lo cual no s impide utilizar el aire aco ndicio nado so bre to do para esta tempo rada.
403 20/01/2015 LOS OLIVOS AIRE ACONDICIONADO Revisió n del equipo de aire aco ndicio nado en la agencia.
419 23/01/2015 CAÑETE AIRE ACONDICIONADO El equipo de aire aco ndicio nado esta go teando bastante liquido .
426 26/01/2015 LURIN AIRE ACONDICIONADO M antenimiento s a lo s 3 equipo s de aire aco ndicio nado co n lo s que co ntamo s en la agencia, cabe mencio nar que el equipo de A A de la sala de co municacio nes nuevamente no
450 29/01/2015 VILLA M ARIA AIRE ACONDICIONADO Revisió n y mantenimiento del aire aco ndicio nado de la A gencia Villa M aría del Triunfo .
451 29/01/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO Revisar el aire aco ndicio nado de la o f.de Gestió n Financiera. Lo tengo en 22° que es bajo pero no lo siento en la o ficina y no se si es po r la ubicació n o el equipo .
492 12/02/2015 SAN JUAN PROCERES AIRE ACONDICIONADO Revisió n en el cuarto de máquinas el equipo de aire aco ndicio nado emite o lo r a quemado .
498 14/02/2015 HUAYCAN AIRE ACONDICIONADO Reparació n del aire aco ndicio nado (aire caliente) del área de co municacio nes de la agencia.
515 20/02/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO El aire aco ndicio nado del segundo piso está go teando
532 25/02/2015 VILLA M ARIA AIRE ACONDICIONADO El equipo del aire aco ndicio nado del segundo piso se esta escapando el agua.
542 26/02/2015 SANTA ANITA AIRE ACONDICIONADO Revisar el equipo del aire aco ndicio nado que se encuentra en la sala de servido res ya que nuevamente esta go teando y puede que se malo gre alguna maquina dentro de la sala.
552 02/03/2015 VILLA EL SALVADOR AIRE ACONDICIONADO El equipo de aire aco ndicio nado de la agencia no funcio na.
566 06/03/2015 SAN JUAN PROCERES AIRE ACONDICIONADO Verificació n del equipo del aire aco ndicio nado de la agencia.
573 09/03/2015 SAN JUAN DE LURIGANCHO AIRE ACONDICIONADO El aire aco ndicio nado ,tiene fuga de agua en do s equipo s( segundo piso y sala de servido res) y un equipo prende pero no bo ta aire frió .
576 10/03/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO Revisar el equipo de aire aco ndicio nado de la sala de co municacio nes del 5to piso .
601 18/03/2015 CARABAYLLO AIRE ACONDICIONADO Revisió n técnica de lo s 02 equipo s de aire aco ndicio nado uno de ello s esta go teando agua y el o tro no prende.
617 20/03/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO Revisió n del equipo de aire aco ndicio nado de po o l no enfria.
619 20/03/2015 VILLA EL SALVADOR AIRE ACONDICIONADO Filtració n de agua del aire aco ndico nado , varias baldo sas están manchadas y en el techo de la pared de la o ficina del administrado r y JOA también hay filtro .
652 25/03/2015 CLUB HUANCAYO AIRE ACONDICIONADO Revisió n del equipo de aire aco ndicio nado de Surco I del área de Teso rería, no enfría y el calo r es asfixiante.
669 30/03/2015 SAN JUAN DE LURIGANCHO AIRE ACONDICIONADO Revisió n y reparació n de lo s 3 equipo s de aire aco ndicio nado de la agencia que están ubicado s en el 1er (2 equipo s) y 2do piso (1equipo ).
699 10/04/2015 HUAYCAN AIRE ACONDICIONADO Go teo del A ire aco ndicio nado , ubicado en el primer piso de la agencia,perjudicando la entrada y nego cio del vecino .
702 10/04/2015 SAN JUAN PROCERES AIRE ACONDICIONADO Revisió n a lo s aires aco ndicio nado s,en la mañana hubo un co rte de energía eléctrica que ha hecho que la tarjetas de memo ria de lo s aires del segundo y tercer nivel se blo quee
753 23/04/2015 CARABAYLLO AIRE ACONDICIONADO Cambio de pieza malo grada para su reparació n respectiva del aire aco ndicio nado del 1er piso (área de o peracio nes),el COM P RESOR DEL CONDENSA DOR.
783 29/04/2015 CHOSICA AIRE ACONDICIONADO Validar que to do s lo s equipo s A A ya se encuentran o perativo s.
813 06/05/2015 SANTA ANITA AIRE ACONDICIONADO EL A IRE A CONDICIONA DO DEL SERVIDOR M A LOGRA DO.
864 14/05/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO El A IRE A CONDICIONA DO SE ENCUENTRA CON FA LLA S EN EL P ISO 04.
890 19/05/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO Revisió n del aire aco ndicio nado del segundo piso de las o ficinas,está go teando .
895 19/05/2015 CLUB HUANCAYO AIRE ACONDICIONADO En la o ficina del CH P iso 2 se tiene un difuso r de aire el cual no se puede regular, el aire sale de fo rma directa hacia la po sició n de usuaria Debo ra Quispe quien manifiesta su ma
954 28/05/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO El A ire A co ndicio nado que se encuentra ubicado en la Sala de Directo rio ,cuando está prendido de un mo mento a o tro despide un o lo r desagradable.
1032 08/06/2015 LA VICTORIA AIRE ACONDICIONADO El aire aco ndicio nado del área de marketing que se encuentra go teando (P iso 3).
1035 09/06/2015 CLUB HUANCAYO AIRE ACONDICIONADO El aire co ndicio nado del piso 2 que esta en el archivo de Gestió n Humana, se encuentra go teando .
1053 11/06/2015 VILLA EL SALVADOR AIRE ACONDICIONADO Revisió n de tubería de aire aco ndicio nado .
1120 23/06/2015 SAN M ARTIN DE PORRES AIRE ACONDICIONADO No funcio na el equipo de aire aco ndicio nado de cuarto de maquinas.
Fuente: Administración Inmobiliaria S.A.C.
62
Figura 10. Evolución de OT por averías.
OT POR AVERIAS
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
ene-15 feb-15 mar-15 abr-15 may-15 jun-15
En la figura 10 se muestra la evolución de las OT por concepto de averías

comprendidas de enero 2015 a junio 2015, las OT atendidas fueron de 9, 5, 9, 4,
5 y 4, el cual hacen un total de 36 órdenes de trabajo atendidas por concepto de
averías.
Resultados de las atenciones:

En el periodo enero a junio del 2015 se realizó 246 atenciones por concepto de
mantenimiento preventivos, , las mismas que se utilizó 286 horas hombre para
tales servicios.
Con la información descrita podemos analizar la eficiencia de nuestro personal

técnico respecto a las atenciones realizadas en el periodo en mención (ver figura
11).
Figura 11. Eficiencia de atenciones realizados
Atenciones Realizadas 256

𝐸𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎 = = = 0.90
H. H. Utilizadas 286
Fuente: Elaboración propia
63
En la figura 12 se observa más al detalle la evolución de las atenciones
planificadas.
Figura 12. Evolución de atenciones programados
Evolucion de atenciones Planificados Enero - Junio 2015
60
50
40
30
20
10
0
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Meta 42 47 56 42 47 56
Atenciones realizadas 36 42 44 36 42 56
En esta primera parte podemos observar en la figura 13 que la eficacia del

personal técnico respecto al cumplimiento de las OT para el mantenimiento
preventivo fue del 88 %.
Figura 13. Eficacia del cumplimiento de las atenciones

𝐸𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖𝑎 = = = 0.88
Atenciones Planificado 290
64
Habiendo analizado la eficacia y la eficiencia de las OT realizadas en el primer
semestre del 2015 podemos apreciar en la figura 16 que hemos conseguido una
productividad de 79%
Figura 14. Productividad del personal técnico en el I semestre del 2015.
𝑃𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑡𝑖𝑣𝑖𝑑𝑎𝑑 = Eficiencia x Eficacia = 0.90 x 0.88 = 0.79
2.7.2. Propuesta de mejora

El mantenimiento Planificado como una de las herramientas del TPM busca no
solamente mejorar la productividad de un equipo, sino además la del personal
técnico que interviene en este proceso, tal sentido es importante que el personal
técnico maneje todas las herramientas posibles para el desarrollo de su trabajo y
de esta manera mejorar su productividad.
La aplicación de nuestro método teniendo se rigüe en función del cronograma

mostrado en la tabla 8
Tabla 8. Actividades en la OT del mantenimiento preventivo SEMANA 10

SEMANA 1
SEMANA 2
SEMANA 3
SEMANA 4
SEMANA 5
SEMANA 6
SEMANA 7
SEMANA 8
SEMANA 9
ITEM ACTIVIDADES
DIAGNOSTICO Y ANALISIS DE LA SITUACION

PARA INICIAR LA IMPLEMENTACION DEL
1 TPM
DIFUSION PARA IMPLEMENTACION DEL
2 TPM (MANTENIMIENTO PLANIFICADO)
3 DEFINIR EL PROCESO Y ACTIVIDADES
ANÁLISIS Y CONOCIMIENTO DE LA
CONDICIÓN ACTUAL OPERATIVA DEL
4 EQUIPO
ESTABLECIMIENTO DE UN SISTEMA DE
5 CONTROL DE LA INFORMACIÓN
ESTABLECIMIENTO DE UN SISTEMA DE
6 MANTENIMIENTO PERIÓDICO
EVALUACION DEL MANTENIMIENTO
7 PLANIFICADO
65
2.7.3. Implementación de la propuesta
Actividad 1: Diagnostico y análisis de la situación para iniciar la

implementación del TPM.
Iniciamos la aplicación realizando el análisis FODA tal como se muestra en la
figura 15, el mismo que ha sido realizado en el área de Facility Management
donde se evalúa la fortaleza, oportunidad, debilidades y amenazas que se
presentan en el área en mención, esto con el único fin de tener claro las brechas
que conllevan a una baja productividad del personal técnico.
Figura 15. FODA del área de Facility Management
Fortaleza: Oportunidades:
- Personal administrativo y - Demanda por el servicio de
técnico calificado con Administración de inmuebles.
experiencia en el rubro - Mejoramiento del sistema de la
inmobiliario planificación de los trabajos a
- Herramientas Administrativas fin de fidelizar al cliente.
acordes para una buena
gestión (GIM y SAP).
- Capacitación constante
- Buen clima laboral
Debilidades: Amenazas:
- Poco personal para atender la - Demora en la llegada de los
gran cantidad de agencias repuestos, por falta de stock o
- Simultaneidad de requerimientos escases.
- Incumplimiento con la atención - Incorporación de nuevas
de las órdenes de trabajos (OT) empresas en el rubro de
del mantenimiento preventivo. Administración Inmobiliaria.
66
Actividad 2: Difusión para Implementación del TPM
Seguidamente nos reunimos con el personal técnico y administrativo a fin de

poner de conocimiento de las mejoras a implementar, así mismo recoger sus
apreciaciones a fin de que en conjunto plantear las mejoras que esto amerita (ver
figura 18).
Figura 16. Reunión con el personal técnico
67
Actividad 3: Definir procesos y actividades
Posterior a ello debemos definir claramente cómo se procera con la atención de

una OT, en la figura 19 se muestra el proceso para programar una OT
Figura 17. Proceso para la atención de una OT
En esta etapa es muy importante tener definido el tiempo que tomara cada
actividad, con ello poder determinar las atenciones que se pueden programar en
un día, una semana, un mes, etcétera.
68
Tabla 9. Actividades del mantenimiento preventivo
EM P R ESA : A CTIVIDA D
A R EA : P ROCESO
N O M B R E D E L P R O C E S O : M A NTENIM IENTO P REVENTIVO DE EQUIP OS DE A IRE A CONDICIONA

INSP
DOECCION
E LA B O R A D O P O R : P A SCUA L JOHNNY INQUILLA Y A LEGRE TRA NSP ORTE
A P R O B A D O P O R : RONA LD GONZA LEZ M A DRID A LM A CENA M IENTO
F EC H A : DEM ORA
A CTIVIDA D 12 A 24 (KB TU) 36 A 60 (KB TU)

IT E M D E S C R IP C IO N D E LA A C T IV ID A D
TIEM P O ESTIM A DO TIEM P O ESTIM A DO
(M in) (M in)
1 Co o rdinacio n para el inicio de lo s trabajo s x 8 8
2 P rueba de o peratividad o estado actual de equipo x 3 3
3 Desmo ntaje de tapas y cubiertas ( E v a po ra do r) x 4 5
4 Verificacio n o cular ( E v a po ra do r) x 2 2
5 A justes de tuercas y co necto res de bro nce ( E v a po ra do r) x 3 3
6 Lavado de filtro s de po lvo y ro detes ( E v a po ra do r) x 4 6
7 Limpieza y lubricacio n de mo to r ( E v a po ra do r) x 6 8
8 Lavado de serpentin co n Hidro lavado ra ( E v a po ra do r) x 8 11

Limpieza y ajuste de acceso rio s eletrico s y mecanico s tales
9 co mo tarjeta de co ntro l,bo mba de co ndensado , valvula de x 4 5
expansio n, enter o tro s ( E v a po ra do r)
10 To ma de parametro s electrico s( E v a po ra do r) x 3 3
11 P ruebas de funcio namiento ( E v a po ra do r) x 3 3
12 M o ntaje de tapas y cubiertas ( E v a po ra do r) x 4 5
13 Co o rdinacio n para acceso a zo na de co ndensado r 0 0
13 Desmo ntaje de tapas y cubiertas ( C o nde ns a do r) x 5 6
14 Verificacio n o cular ( C o nde ns a do r) x 3 3
15 A justes de tuercas y co necto res de bro nce ( C o nde ns a do r) x 4 4
16 Lavado de serpentin co n Hidro lavado ra ( C o nde ns a do r) x 8 11
17 Limpieza y lubricacio n de mo to r ventilado r ( C o nde ns a do r) x 7 8
18 Limpieza de co ntacto s y terminales de co mpreso r x 4 4

( C o nde ns a do r)
Limpieza y ajuste de acceso rio s eletrico s tales co mo
19 Interupto r termico , pro tecto r de vo ltaje, relay, co ntacto r, enter x 7 7
o tro s ( C o nde ns a do r)
20 To ma de parametro s electrico s y presio n ( C o nde ns a do r) x 5 5
21 P ruebas de funcio namiento ( C o nde ns a do r) x 3 3
22 M o ntaje de tapas y cubiertas ( C o nde ns a do r) x 5 6
23 P uesta en marcha del equipo x 2 2
20 2 0 0 1 105 121
Promedio: 113 minutos
En la ejecución de las atenciones es muy importante manejar una formato para

la recolección de datos de los equipos que se interviene, esto de alguna manera
nos permite llevar el registro del equipo, así mismo saber la situación actual (ver
figura 18).
69
Figura 18. Formato de recolección del estado de los equipos de aire
acondicionado.
70
Otros de los formatos que es utilizado mensualmente es de la inspección de
equipos y herramientas el cual nos va a garantizar que las atenciones sean
realizadas con el equipamiento adecuado, asi mismo no retrase nuestro trabajo
(ver figura 21)
Figura 19. Formato de inspección de equipos y herramientas
71
Actividad 4: Análisis y conocimiento de la condición actual operativa del
equipo.
En esta etapa es necesario disponer de la cantidad de datos posible sobre los
equipos. Esta información fue recopilada por nuestro personal técnico en el
formato detallado en la tabla 10.
Tabla 10. Formato para inventario de equipos.

PROVEEDO U.E Capacidad
TIPO Agencia DESCRIPCION U.E Modelo: U.E Serie: Tipo:
R Marca: (BTU/h):
AGENCI AIRE 48,000 SLIP
CAÑETE ACC CARRIER 42XQ040M31125 4610M02670
A ACONDICIONADO BTU DECORATIVO
AGENCI AIRE 48,000 SLIP
CAÑETE ACC CARRIER 42XQ040M31127 4610M02688
A ACONDICIONADO BTU DECORATIVO
AGENCI AIRE
CAÑETE ACC YORK 45EP18FSADA ############ 18,000BTU MINI SPLIT
A ACONDICIONADO
AGENCI AIRE
CHORRILLOS JJD LIMA CARRIER YSDA12FS-ADA C1010578203087 12,000BTU SPLIT PARED
A ACONDICIONADO
AGENCI AIRE 48,000
CHORRILLOS JJD LIMA YORK YDEA48FS-AFS _17310148608030016 SPLIT TECHO
A ACONDICIONADO BTU
AGENCI AIRE COLD C70302879060892640006 60,000
LURIN JJD LIMA MUB-60CR SPLIT TECHO
A ACONDICIONADO POINT 8 BTU
AGENCI AIRE CONFORT FAED0036513D261PT 0202159260613C2716004 36,000
LURIN JJD LIMA SPLIT TECHO
A ACONDICIONADO FRESH N 3 BTU
AGENCI AIRE
LURIN JJD LIMA LENNOX AHTCO12100P2HA G4070000740005250126 12,000BTU SPLIT PARED
A ACONDICIONADO
AGENCI AIRE
LURIN JJD LIMA YORK YSEA18FS-ADA _100001592140100061 18,000BTU SPLIT PARED
A ACONDICIONADO
AGENCI AIRE
LURIN JJD LIMA YORK YSEA18FS-ADA _10000134714010003 18,000BTU SPLIT PARED
A ACONDICIONADO
AGENCI VILLA MARIA DEL AIRE COLD D20145764031261410001 24,000
JJD LIMA MOV-24CR-N SPLIT PARED
A TRIUNFO ACONDICIONADO POINT 4 BTU
AGENCI VILLA MARIA DEL AIRE COLD 0703034821008C1140007 60,000
JJD LIMA CH21A-018-H3VIC SPLIT PARED
A TRIUNFO ACONDICIONADO POINT 9 BTU
AGENCI VILLA MARIA DEL AIRE
JJD LIMA CIAC CH21A-018-H3VIC CH21A-018-H3VIC 18,000BTU SPLIT PARED
A TRIUNFO ACONDICIONADO
JJD LIMA CIAC CH21A-012PH3VIC CH21A-012PH3VIC 12,000BTU SPLIT PARED
JJD LIMA CIAC CG21A-012-PH3VIC CG21A-012-PH3VIC 12,000BTU SPLIT PARED
AGENCI VILLA MARIA DEL AIRE 36,000
JJD LIMA YORK YNDA36FS-EET _243602448130900063 SPLIT PARED
A TRIUNFO ACONDICIONADO BTU
JJD LIMA YORK YSDA18FS-ADK _100002282110300156 18,000BTU SPLIT PARED
AGENCI AIRE 60,000

CARABAYLLO JJD LIMA YORK YODA60FS-AFH ILEGIBLE Split Techo
A ACONDICIONADO BTU
AGENCI AIRE 36,000

CARABAYLLO JJD LIMA YORK YNDA36FS-EET 200010 Split Techo
A ACONDICIONADO BTU
AGENCI AIRE
CARABAYLLO JJD LIMA CARRIER 38LFC018308 ILEGIBLE 18,000BTU Split Decorativo
A ACONDICIONADO
AGENCI AIRE
CHOSICA JJD LIMA CARRIER 38LFC018308 ILEGIBLE 18,000BTU DECORATIVO
A ACONDICIONADO
AGENCI AIRE 60,000
CHOSICA JJD LIMA YORK YAU-60CRD ILEGIBLE DECORATIVO
A ACONDICIONADO BTU
AGENCI AIRE 60,000
CHOSICA JJD LIMA YORK YAU-60CRD ILEGIBLE DECORATIVO
A ACONDICIONADO BTU
Actividad 5: Establecimiento de un sistema de control de la información

La información que debemos manejar en un sistema de mantenimiento planificado
debe ser registrado de la mejor manera, en tal sentido es muy importante
72
apoyarse en programas informáticos el cual nos ayude a medir las atenciones
realizadas por el personal técnico de una manera precisa y en el momento que se
requiere.
La empresa adquirió a inicios del 2015 un sistema denominado GIM (Gestión

Integral de Mantenimiento) donde se empezó a registrar registra todas las
atenciones por falla de equipos los cuales son realizadas por el personal técnico.
Los comandos que maneja son sencillos, donde podemos observar las atenciones
realizadas por el tipo de atención y periodo realizado, en la figura 20 se muestra el
comando básico para el proceso de búsqueda de una OT el cual nos permite
controlar en tiempo real las atenciones que se realizar.
Figura 20. proceso para búsqueda de intervenciones.
Actividad 6: Establecimiento de un sistema de mantenimiento periódico

El mantenimiento periódico o sistémico pretende acertar una gestión de
mantenimiento preventivo, sólido y progresivo con el tiempo. Sus resultados son
acumulativos y evolucionan a lo largo del tiempo; su importancia se aprecia
conforme se desarrollan.
73
Tabla 11. Atenciones programadas.
ATENCIONES PROGRAMADAS PARA EQUIPOS DE A/A 2015-2016

ATENCIONES PROGRAMADOS P
ATENCIONES REPROGRAMADOS R
mar-16
ene-16
abr-16
feb-16
may-15
mar-15
ene-15
ago-15
nov-15
abr-15
set-15
oct-15
feb-15
jun-15
dic-15
jul-15
CANTIDAD DE
TIPO AGENCIA
ATENCIONES
AGENCIA JICAMARCA 5 P P P P P P
AGENCIA SAN JUAN DE LURIGANCHO 4 P P P P P P
AGENCIA SAN JUAN PROCERES 9 P P P P P P
AGENCIA MANCHAY 3 P P R P P P P
AGENCIA CHORRILLOS 2 P P P P P P
AGENCIA VILLA EL SALVADOR 3 P P R P P P P
AGENCIA VILLA MARIA 7 P P P P P P
AGENCIA ICA 6 P R P P P P P
AGENCIA CAÑETE 3 P P P P P P
AGENCIA LURIN 5 P P R P P P
AGENCIA BARRANCA 3 P P P P P
AGENCIA HUACHO 3 P P P P P
AGENCIA CHOSICA 3 P R P P P P
AGENCIA HUACHIPA 6 P P P R P P
AGENCIA HUAYCAN 3 P P P P P
AGENCIA ATE 10 P P P P R P
AGENCIA SANTA ANITA 3 P P P pc4: P P
AGENCIA VENTANILLA 2 P R P P Se reprogramo
P 4 atenciones
P
AGENCIA CARABAYLLO 3 P P P P P
AGENCIA LOS OLIVOS 3 P P P P P
AGENCIA SAN MARTIN DE PORRES 3 P P P R P P
OFICINA CLUB HUANCAYO PISO 2 6 P P P P R P
OFICINA CLUB HUANCAYO PISO 3 7 P R P P R P P
OFICINA VICTORIA PISO 2 14 P P P P P
OFICINA VICTORIA PISO 5 5 P R P P P P
pc4:
Se reprogramo 3 ateciones
Programado el servicio es importante que el personal trabaje con las herramientas

adecuadas, así mismo por los equipos de protección personal correspondientes a
fin de que desarrollen un mejor trabajo (Ver figura 21).
74
Figura 21. Proceso del mantenimiento preventivo.
Retiro de tapas y cubiertas Desmontaje de equipo
Limpieza superficial Limpieza Quimica
Toma de parametros Pruebas de funcionamiento
75
Actividad 7: Evaluación del mantenimiento Planificado.
En esta etapa final se inicia el proceso de la evaluación de los resultados, si bien

en esta última semana no se puede tener un resultado final, es el punto de partida
donde empezamos a evaluar y evidenciar la aplicación de nuestra metodología.
En la tabla 11 y figura 24 se muestra el detalle y la evolución respectivamente de

las fallas obtenida en el periodo de octubre 2015 a marzo 2016
Tabla 12. OT por averías de enero a junio 2015
Orden
Fecha de
de Centro de
generación ESM Requerimiento del Usuario
Trabaj Trabajo
de OT
o
16/10/201 AIRE
1675 LA VICTORIA Revisión de aire acondicionado del 3er piso (área de marketing).
5 ACONDICIONADO
12/11/201 AIRE Suministro e instalación de bandeja de condensado secundaria para unidad
1818 LOS OLIVOS
5 ACONDICIONADO evaporadora.
14/11/201 AIRE
1822 HUACHIPA Arreglo equipos de aire acondicionado.
5 ACONDICIONADO
29/12/201 AIRE
2010 MANCHAY Al momento de encender tiene un sonido muy fuerte.
5 ACONDICIONADO
30/12/201 AIRE
2017 CARABAYLLO Revisar el aire acondicionado ya que solo esta botando aire caliente.
5 ACONDICIONADO
04/01/201 AIRE
2021 LA VICTORIA Equipo de AA Sala de Conferencia Piso 4 no funciona.
6 ACONDICIONADO
05/01/201 AIRE
2027 ICA El AA ubicado en la sala de maquinas presentó fuertes ruidos y derramé de agua.
6 ACONDICIONADO
20/01/201 AIRE
2113 LA VICTORIA El AA no enfría (piso 4).
6 ACONDICIONADO
21/01/201 AIRE
2121 LA VICTORIA Los aires del quinto piso no prenden.
6 ACONDICIONADO
27/01/201 AIRE Revisar el aire acondicionado del área de Producción (Piso 5) que se encuentra sin
2158 LA VICTORIA
6 ACONDICIONADO energía.
02/02/201 AIRE
2202 HUAYCAN Reparación del equipo de aire acondicionado.
6 ACONDICIONADO
19/02/201 AIRE
2308 HUAYCAN Mantenimiento del AA. de la sala de informática.
6 ACONDICIONADO
22/03/201 CLUB AIRE
2449 El aire acondicionado que enfría muy poco área de tesorería.
6 HUANCAYO ACONDICIONADO
23/03/201 AIRE
2466 LA VICTORIA Verificación de EAA de la Sala de Reuniones del Piso 10.
6 ACONDICIONADO
28/03/201 AIRE
2474 LURIN El equipo de aire acondicionado a comenzado a chorrear agua (área de Operaciones).
6 ACONDICIONADO
80
Figura 22. evolución de OT por averías.
OT POR AVERIAS
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
oct-15 nov-15 dic-15 ene-16 feb-16 mar-16
2.7.4. Resultados del servicio
En el periodo de octubre 2015 a marzo 2016 se realizó 283 atenciones por

concepto de mantenimiento preventivo, las mismas que se utilizó 295
horas hombre para tales servicios.
Con la información descrita podemos analizar la eficiencia de nuestro

personal técnico respecto a las atenciones realizadas en el periodo en
mención (ver figura 23).
Figura 23. Eficiencia de las atenciones realizadas

𝐸𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎 = = = 0.96
H. H. Utilizadas 295
81
Respecto a las atenciones planificadas que comprende de octubre del 2015 a
marzo del 2016 se planteó como meta realizar 290 atenciones, siendo las
realizadas 283 atenciones, tal como se muestra en la figura 24.
Figura 24. Eficacia de atenciones planificadas

𝐸𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖𝑎 = = = 0.98
𝐴𝑡𝑒𝑛𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑃𝑙𝑎𝑛𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑑𝑎𝑠 290
En el periodo en mención podemos observar en la figura 24 que la eficacia del

personal técnico respecto al cumplimiento de las atenciones planificadas mejoro
de 88% a 98 %.
Finalmente, como podemos apreciar en la figura 25 la productividad en cuanto a

las atenciones se incrementó de 0.79% a 94%.
Figura 25. Productividad de las atenciones
𝑃𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑖𝑣𝑖𝑑𝑎𝑑 = Eficiencia x Eficacia = 0.96 x 0.98 = 0.94
En la tabla 13 se muestra en resumen los resultados obtenidos antes de la

implementación del mantenimiento planificado como uno de los pilares más
importantes del TPM y los resultados obtenidos posterior a su aplicación.
82
Tabla 13. Resumen del antes y después de la aplicación del mantenimiento planificado como una herramienta del TPM
ANTES DE LA APLICACIÓN DEL TPM DESPUES DE LA APLICACIÓN DEL TPM
H-H programadas
H-H programadas
horas promedio
horas promedio
H-H Utilizadas
H-H Utilizadas
Atenciones en
Atenciones en
Productividad
Productividad
Realizadas
Realizadas
Atenciones
Atenciones
Eficiencia
Eficiencia
Eficacia
Eficacia
Periodo
Periodo
Meta
Meta
ene-15 42 36 1.17 60 42 70% 86% 86% oct-15 42 42 1.02 60 43 72% 100% 98%
feb-15 47 42 1.19 60 50 83% 89% 84% nov-15 47 43 1.12 60 48 80% 91% 90%
mar-15 56 44 1.16 60 51 85% 79% 86% dic-15 56 53 1.03 60 55 91% 95% 97%
abr-15 42 36 1.10 60 40 66% 86% 91% ene-16 42 41 1.07 60 44 73% 98% 93%
may-15 47 42 1.11 60 47 78% 89% 90% feb-16 47 47 1.04 60 49 82% 100% 96%
jun-15 56 49 1.20 60 59 98% 88% 83% mar-16 56 55 1.07 60 59 98% 98% 93%
290 249 1.16 360 288 80% 86% 86% 290 281 1.06 360 298 83% 97% 94%
83
III. RESULTADOS
85
3.1. Análisis descriptivo
3.1.1. Variable dependiente: Productividad
Tabla 14. Productividad.

ANTES DE LA APLICACIÓN DEL TPM DESPUÉS DE LA APLICACIÓN DEL TPM
Atenciones Atenciones
Atenciones Horas de Atenciones Horas de
Periodo en horas Productividad Periodo en horas Productividad
Realizadas atención Realizadas atención
promedio promedio
ene-15 36 1.17 42 86% oct-15 42 1.02 43 98%

feb-15 42 1.19 50 84% nov-15 43 1.12 48 90%
mar-15 44 1.16 51 86% dic-15 53 1.03 55 97%
abr-15 36 1.10 40 91% ene-16 41 1.07 44 93%
may-15 42 1.11 47 90% feb-16 47 1.04 49 96%
jun-15 49 1.20 59 83% mar-16 55 1.07 59 93%
249 1.16 288 86% 281 1.06 298 94%
Tabla 15. Resultados estadísticos de productividad.
Estadístico
Productividad post Media .947383
test Mediana .953750
Varianza .001
Desv. típ. .0301147
Mínimo .8958
Máximo .9767
Rango .0809
Amplitud intercuartil .0508
Asimetría -1.080
Curtosis .810
Productividad pre test Media .867483
Mediana .859900
Varianza .001
Desv. típ. .0330398
Mínimo .8305
Máximo .9114
Rango .0809
Asimetría .480
Curtosis -1.668
86
Figura 26. Histograma de productividad pre test.
Figura 27. Histograma de productividad post test.
87
3.1.2. Variable dependiente – dimensión 1: Eficiencia
Tabla 16. Eficiencia.
H-H H-H H-H H-H

Periodo Eficiencia Periodo Eficiencia
programadas Utilizadas programadas Utilizadas
ene-15 60 42 70% oct-15 60 43 72%

feb-15 60 50 83% nov-15 60 48 80%
mar-15 60 51 85% dic-15 60 55 91%
abr-15 60 40 66% ene-16 60 44 73%
may-15 60 47 78% feb-16 60 49 82%
jun-15 60 59 98% mar-16 60 59 98%
360 288 80% 360 298 83%
Tabla 17. Resultados estadísticos de eficiencia.
Estadístico
Eficiencia pre test Media .799983
Mediana .804150
Varianza .014
Desv. típ. .1165433
Mínimo .6583
Máximo .9833
Rango .3250
Asimetría .467
Curtosis -.027
Eficiencia post test Media .826350
Mediana .808300
Varianza .011
Desv. típ. .1028026
Mínimo .7166
Máximo .9833
Rango .2667
Asimetría .627
Curtosis -.782
88
Figura 28. Histograma de eficiencia pre test.
Figura 29. Histograma de eficiencia post test.
89
3.1.3. Variable dependiente – dimensión 2: Eficacia
Tabla 18. Eficacia.
Atenciones Atenciones
Periodo Meta Eficacia Periodo Meta Eficacia
Realizadas Realizadas
ene-15 42 36 86% oct-15 42 42 100%
feb-15 47 42 89% nov-15 47 43 91%
mar-15 56 44 79% dic-15 56 53 95%
abr-15 42 36 86% ene-16 42 41 98%
may-15 47 42 89% feb-16 47 47 100%
jun-15 56 49 88% mar-16 56 55 98%
290 249 86% 290 281 97%
Tabla 19. Resultados estadísticos de eficacia.
Estadístico
Eficacia pre test Media .860350
Mediana .866050
Varianza .002
Desv. típ. .0400487
Mínimo .7857
Máximo .8936
Rango .1079
Asimetría -1.585
Curtosis 2.878
Eficacia post test Media .969900
Mediana .979100
Varianza .001
Desv. típ. .0334292
Mínimo .9148
Máximo 1.0000
Rango .0852
Asimetría -.993
Curtosis .021
90
Figura 30. Histograma de eficacia pre test.
Figura 31. Histograma de eficacia post test.
91
3.2. Análisis inferencial
3.2.1. Prueba de hipótesis variable dependiente: Productividad
Enunciado de la hipótesis de investigación

Hipótesis Nula (HO)
HO: La aplicación del TPM no mejora la productividad del personal técnico del
área de Facility Management de una empresa Administración Inmobiliaria,
San Isidro 2016.
Hipótesis Alternativa (H1)

H1: La aplicación del TPM mejora la productividad del personal técnico del área
Isidro 2016.
Prueba de hipótesis de la normalidad
Tabla 20. Prueba de normalidad de la productividad.

Shapiro-Wilk
Estadístico gl Sig.
Productividad post test .915 6 .468
Productividad pre test .904 6 .399
En la tabla 20 donde se muestra la prueba de normalidad que siendo analizados

los datos correspondientes a la prueba de Shapiro Wilk, pues la muestra con la
que estamos trabajando es <30. Podemos observar que el valor de la
significancia de la productividad del antes y después es mayor al valor de alfa
(.05) en tal sentido se acepta la hipótesis nula, por lo cual es posible afirmar que
los datos provienen de una distribución normal.
92
Figura 32. Gráfico de normalidad QQ
93
Prueba de hipótesis de diferencia de medias
Tabla 21. Prueba T Student de la productividad.
Media N
Productividad pre test .867483 6
Productividad post test .947383 6
En la tabla 21 se puede observar que la media en la productividad fue al inicio de

86.74%, luego, posterior a la aplicación del método aplicado, se incrementó hasta
94,73%.
Tabla 22. Correlaciones de muestras relacionadas de productividad.

N Correlación Sig.
Productividad pre test y 6 .140 .791
Productividad post test
Tabla 23. Prueba de muestras relacionadas.
Diferencias relacionadas
95% Intervalo de
Error típ. confianza para la
Desviación de la diferencia Sig.
Media típ. media Inferior Superior t gl (bilateral)
Productividad -.0799000 .0414699 .0169300 -.1234200 -.0363800 -4.719 5 .005
pre test -
Productividad
post test
Conclusión: Dado que p es menor a 0,05, entonces se presentan diferencias

significativas entre la productividad pre test y post test después de aplicado el
TPM. Es así que se acepta la hipótesis alterna de investigación.
94
Figura 33. Gráfico de cajas comparativo
95
3.2.2. Prueba de hipótesis variable dependiente – dimensión 1: Eficiencia

HO: La aplicación del TPM no mejora la eficiencia del personal técnico del área
Isidro 2016.

H1: La aplicación del TPM mejora la eficiencia del personal técnico del área de
Facility Management de una empresa Administración Inmobiliaria, San
Isidro 2016.
Tabla 24. Prueba de normalidad de la eficiencia.

Shapiro-Wilk
Eficiencia pre test .967 6 .869
Eficiencia post test .933 6 .605

significancia de la eficiencia del antes y después es mayor al valor de alfa (.05)
en tal sentido se acepta la hipótesis nula, por lo cual es posible afirmar que los
datos provienen de una distribución normal.
96
97
Tabla 25. Prueba T Student de la eficiencia.
Media N
Eficiencia pre test .799983 6
Eficiencia post test .826350 6
En la tabla 25 se puede observar que la media en el indicador eficiencia fue al

inicio de 79.99%, posterior a la aplicación del método aplicado se incrementó en
82,63%.
Tabla 26. Correlaciones de muestras relacionadas de eficiencia.

N Correlación Sig.
Eficiencia pre test y 6 .941 .005
Eficiencia post test
95% Intervalo de
Par Eficiencia -.0263667 .0399192 .0162969 -.0682592 .0155259 -1.618 5 .016
1 pre test -
Eficiencia
post test

significativas entre la eficiencia pre test y post test después de aplicado el TPM.
Es así que se acepta la hipótesis alterna de investigación.
98
99
3.2.3. Prueba de hipótesis variable dependiente – dimensión 2: Eficacia

HO: La aplicación del TPM no mejora la eficacia del personal técnico del área
Isidro 2016.

H1: La aplicación del TPM mejora la eficacia del personal técnico del área de
Facility Management de una empresa Administración Inmobiliaria, San
Isidro 2016.
Tabla 28. Prueba de normalidad de la eficacia.
Shapiro-Wilk
Eficacia pre test .822 6 .092
Eficacia post test .886 6 .297

significancia de la eficacia del antes y después es mayor al valor de alfa (.05) en
tal sentido se acepta la hipótesis nula, por lo cual es posible afirmar que los datos
provienen de una distribución normal.
100
101
Tabla 29. Prueba T Student de la eficacia.
Media N
Eficacia pre test .860350 6
Eficacia post test .969900 6
En la tabla 29 se puede observar que la media en el indicador eficacia fue al inicio

de 86.03%, posterior a la aplicación del método aplicado se incrementó en
96,99%.
Tabla 30. Correlaciones de muestras relacionadas de eficacia.

N Correlación Sig.
Eficacia pre test y 6 .147 .781
Eficacia post test

95% Intervalo de
Eficacia -.1095500 .0482483 .0196973 -.1601835 -.0589165 -5.562 5 .003
pre test
-
Eficacia
post
test

significativas entre la eficacia pre test y post test después de aplicado el TPM. Es
así que se acepta la hipótesis alterna de investigación.
102
103
IV. DISCUSIÓN
104
De acuerdo con el objetivo del presente estudio, se buscó Establecer cómo la
aplicación del TPM mejora la productividad del personal técnico del área de
2016.
Los resultados señalaron que la productividad antes de la aplicación del TPM fue
de 86,74% y después fue de 94,73%. En cuanto a la eficiencia antes de la
aplicación del TPM fue de 80% y después fue de 82,63%. Respecto a la eficacia
antes de la aplicación del TPM fue de 86% y después fue de 97%.
Los autores revisados en los antecedentes, como los hallazgos realizados por
David Botero nos hace referencia que la mejora de un proceso no solo se da en el
equipo como tal, sino además en la personal que intervienen en el proceso, si
bien la productividad fue evaluado en el sector industrial, en el rubro inmobiliario
también podemos obtener buenos resultados que nos ayuden a mejorar nuestros
procesos.
Los tiempos de respuestas en el proceso del trabajo mejoró en un 20%, si bien la
mejora que se obtuvo en nuestra investigación fue de 7% esto obedece
puntualmente a que las tareas son diferentes, sin embargo, indistintamente del
comparativo numérico lo que nos centramos es en la mejora que muestra la
aplicación del método. La productividad mejoró para nuestro caso en un 8%,
Botero (2013), sin embargo, alcanza mejoras en el funcionamiento hasta en 300%
en cuanto a los equipos, pero no específica la productividad.
Jiménez (2012), por su parte destaca TPM como metodología nueva que debe
involucrar a todo el personal, con ello obtener mejores condiciones de
organización, orden y limpieza en el lugar de trabajo, se logró mejorar el
desplazamiento del personal para las tareas realizadas en 62%. Según Cruz
(2013) las comparaciones de productividad y sus indicadores son la técnica de
mayor utilidad para que las organizaciones realicen una evaluación del nivel de
competitividad que poseen, observándose cambios en la productividad antes de
105
80% y después de la mejora 100%. En contraste, Henriquez y Linfa (2014)
obtuvieron un mejoramiento anual de producción en 49,5% para la línea de
producción MDF, representando un incremento de Bs. 1.129.762,98 por año al
precio corriente.
De igual forma con Angeles (2017) quien en la implementación del TPM logró
mejorar la productividad de los equipos pasando de 56%, obteniendo una mejora
del 73% sobre la productividad inicial. Asimismo, mejoró la eficiencia de una
media de 70.19% a 79.52%. La eficacia fue de una media de 78.15% y mejoró al
91.1%.
Cabe resaltar que en toda organización, la implementación del TPM es relativa en

cuanto sus pilares, implementándose sólo aquellas que concierne a la toma de
decisión de la empresa. En ese sentido, Maldonado e Ysique (2017) aplicaron 5
pilares de TPM con la finalidad de reducir los desperdicios. En el caso presente,
se puso énfasis en el pilar de Mantenimiento Planificado.
De igual manera, con Cruzado (2014) quien propició un programa de

mantenimiento para que dé soporte al proceso productivo, y Rizo (2015) cuya
propuesta de mejora fue planteada y validada con el análisis económico
correspondiente confirmando la factibilidad y rentabilidad de la misma.
106
V. CONCLUSIÓN
107
La aplicación del TPM mejoró la productividad del personal Técnico del área de
2016. La productividad antes de la aplicación del TPM fue de 86,74% y después
fue de 94,73%. La aplicación del mantenimiento planificado nos muestra una
mejora en cuanto al cumplimiento de los trabajos, esto también significa mejores
resultados en la productividad del personal técnico, ya que en base a las
funciones ya determinadas mediante cronogramas, inspecciones, la corrección de
las fallas detectadas y el interés por determinar las averías que estos hayan
sufrido a fin de identificar los costos que esto genera, no hacen más que ver de la
importancia de este pilar del TPM.
La aplicación del TPM mejoró la eficiencia del personal Técnico del área de
2016. La eficiencia antes de la aplicación del TPM fue de 80% y después fue de
82,63%. El mantenimiento preventivo como parte del pilar del TPM nos muestra
que a través de una buena planeación podemos mejorar la productividad del
personal técnico, reflejándose en un mejor cumplimiento de los trabajos tal como
se muestra en la tabla 11.
La aplicación del TPM mejoró la eficacia del personal Técnico del área de Facility
Management de una empresa Administración Inmobiliaria, San Isidro 2016. La
eficacia antes de la aplicación del TPM fue de 86% y después fue de 97%. El
mantenimiento correctivo está ligado a que tan bien se realizó la prevención del
equipo, sin embargo no escapa a su ejecución ya que debemos sumar las averías
que estos puedan tener, en tal sentido debe seguir sus pasos para poder
realizarlo de una manera más eficiente, en la tabla 13 se muestra como aplicando
estos criterios podemos mejora significativamente.
108
109
VI. RECOMENDACIONES
110
A la empresa del rubro inmobiliario debe mantener énfasis y no bajar la guardia
en cuanto se refiere al fortalecimiento del mantenimiento planificado, el servicio
que brinda es de vital importancia para la toma de decisión de la empresa que
contrata este servicio.
A la empresa Administración Inmobiliaria, en la aplicación del mantenimiento

planificado debe estar en constante supervisión por todas las jefaturas de las
diferentes áreas a fin de buscar oportunidades de mejora que permitan a través
de diferentes tareas adicionales a las mencionadas en el estudio e incluirlas
dentro del mantenimiento planificador a fin de fortalecer más este pilar tan
importante.
A todas las empresas del sector inmobiliario se recomienda manejar este pilar de
mantenimiento como es el mantenimiento planificado el cual de alguna u otra
manejar genera mayores competencias y retos cuyo único fin es estar a la altura
que el cliente final busca en cuanto a la administración de un inmueble dentro del
área de Facility Management. Finalmente, la mejoras presentas en la tabla 10 y
tabla 11 nos muestra una foto de la mejora en cuanto al cumplimiento de trabajos,
así mismo la tabla 12 y 13 nos muestra cómo se minimiza los correctivos y
averías de los equipos el cual es una muestra para tomar en cuenta.
111
VII. REFERENCIAS
112
ANGELES Cumpa, José Walter. Aplicación de TPM para mejorar la productividad
en la empresa Frío Aéreo Asociación Civil Callao 2017. Tesis (Ingeniero
industrial). Lima, Perú: Universidad César Vallejo, Facultad de Ingeniería, 2017,
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2010
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e%20la%20productividad%20y%20propuesta%20de%20mejora%20en%20las%2
113
0PYMES%20del%20sector%20textil%20dedicadas%20a%20la%20elaboraci%C3
%B3n%20de%20prendas%20de%20vestir%20en%20El%20Salvador.pdf
FIESTAS Acosta, Ricardo Francisco. Implementación de indicadores claves de

desempeño para mejorar la productividad en el Centro de Innovación Productiva y
Transferencia Tecnológica Agroindustrial, Ica, 2017. Tesis (Ingeniero Industrial).
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S.A.C.-Lambayeque 2016. Tesis (Ingeniero industrial). Pimentel, Lambayeque,
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PMM Institute for Learning. ¿Qué es el Facility Management? Gestión de Activos
115
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Disponible en http://pmm-bs.com/wp-content/uploads/2016/03/Aticulo-facility.pdf
REY, Francisco. Mantenimiento Total de la Producción. TGP-Hoshin, S.L. España

2001.
ISBN: 84-95428-49-0
116
VIII. ANEXOS
117
Matriz de Consistencia
Problemas de Objetivos de Esacala de

Hipótesis Variables Dimensiones Indicadores Instrumentos Formula
Investigación Investigación medicion
Problema General Objetivo General Hipótesis General
¿De qué manera la Mantenimiento

MP Realizados Formato de 100
Establecer como la La aplicación del TPM * MP: Mantenimiento recoleccion de Razon
aplicación del TPM Preventivo
aplicación del TPM mejoraría de la preventivo datos
mejora la productividad
mejora la productividad productividad del
del personal Técnico del
del personal Técnico del personal Técnico del área
área de Facility P: Mantenimiento preventivo
área de Facility de Facility Management TPM
Management de una
Management de una de una empresa
empresa de
empresa Administración Administración
administración
Inmobiliaria, San Isidro Inmobiliaria, San Isidro Formato de
inmobiliaria, San Isidro Mantenimiento Disponibilidad de 100
2016 2016. recoleccion de Razon
2016? Correctivo equipos
datos
Problemas Específicos Objetivos Específicos Hipotesis Específicos

¿De qué manera la Establecer como la
La aplicación del TPM
aplicación del TPM aplicación del TPM
mejoraría la eficiencia
mejora la eficiencia del mejora la eficiencia del
personal Técnico del área personal Técnico del área
del personal Técnico del
Formato de Atenciones Programados
área de Facility =
de Facility Management de Facility Management Eficiencia Atenciones Programadas recoleccion de Razon Atenciones otales
Management de una
de una empresa de de una empresa datos
empresa Administración
administración Administración
Inmobiliaria, San Isidro
inmobiliaria, San Isidro Inmobiliaria, San Isidro
2016.
2016? 2016.
Productividad
¿De qué manera la Establecer como la
La aplicación del TPM
aplicación del TPM aplicación del TPM
mejoraría la eficacia del
mejora la eficacia del mejora la eficacia del
personal Técnico del área Formato de
personal Técnico del área personal Técnico del área
de Facility Management de Facility Management
de Facility Management
Eficacia Atenciones Logradas recoleccion de Razon Atenciones Logrados
de una empresa =
de una empresa de de una empresa datos Atencioness Programados
Administración
administración Administración
Inmobiliaria, San Isidro
inmobiliaria, San Isidro Inmobiliaria, San Isidro
2016.
2016? 2016.
118
Formato para recolección de parámetros
Señores :
Atención :
Logo de la empresa
Agencia :
Fecha :
REGISTRO DE PARAM ETROS DE EQUIPO DE A/A - SAN JUAN PROCERES
AMP. AMP.EV
TIPO DE ÁREA AMP. COMP. PRESIONES CAP.
Nº MARCA MODELO SERIE COND AP OBSERVACIONES SUGERENCIAS
EQUIPO btu/hr
EVAPORADOR CONDENSADOR L1 L2 L3 L1 L2 L1 L2 ALTA BAJA
PARED
1 DECORATIVO 1º PISO YORK YOEA-60FS-AEH ILEGIBLE 12.0 13.6 13.0 13.9 13.6 1.1 1.5 172 52 60.000 OPERATIVO
PASADIZO
PARED
2 DECORATIVO 1º PISO YORK YOEA-60FS-AEH 081200110 12.6 11.2 11.1 12.6 15.0 1.2 1.1 180 55 60.000 OPERATIVO
PASADIZO
1º PISO-
3 DECORATIVO TECHO YORK YOEA-60FS-AEH ILEGIBLE 12.6 12.0 11.5 13.2 13.9 1.1 1.3 175 54 60.000 OPERATIVO
INFORMATICA
No cuenta con caja
4 FAN COIL 3º PISO TECHO YORK YOEA-36FS-AEH 1200003 9.4 7.5 9.0 9.7 10.0 1.3 1.2 182 58 36.000 OPERATIVO
de retorno ni filtro
5 DUCTO 3º PISO TECHO YORK YOEA-36FS-AEH 90900023 16.0 17.5 16.2 18.0 18.6 1.0 0.9 180 60 36.000 OPERATIVO
6 DUCTO 3º PISO TECHO YORK YAU-36-CN 900014 6.5 9.0 8.5 9.3 9.7 1.1 1.0 176 56 36.000 OPERATIVO
7 DECORATIVO 3º PISO TECHO YORK YOEA-60FS-AEH 912000036 11.0 11.5 12.6 12.9 14.2 1.5 1..2 180 60 60.000 OPERATIVO
8 DECORATIVO 2º PISO TECHO YORK YOEA-60FS-AEH ILEGIBLE 16.0 16.5 15.9 18.0 17.0 1.6 1.2 195 62 60.000 OPERATIVO
9 DECORATIVO 2º PISO TECHO YORK YOEA-60FS-AEH ILEGIBLE 11.8 10.6 10.0 13.0 13.5 1.4 1.2 185 60 60.000 OPERATIVO
119
Modelo de ficha de intervención
120
Diagrama de actividades
EMPRESA: ACTIVIDAD
AREA: PROCESO
NOMBRE DEL PROCESO: MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO INSPECCION
ELABORADO POR: PASCUAL JOHNNY INQUILLAY ALEGRE TRANSPORTE
APROBADO POR: RONALD GONZALEZ MADRID ALMACENAMIENTO
FECHA: DEMORA
ACTIVIDAD 12 A 24 (KBTU) 36 A 60 (KBTU)

ITEM DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD
TIEMPO ESTIMADO TIEMPO ESTIMADO
(Min) (Min)
1 Coordinacion para el inicio de los trabajos x 10 10
2 Prueba de operatividad o estado actual de equipo x 2 2
3 Desmontaje de tapas y cubiertas (Evaporador) x 3 4
4 Verificacion ocular (Evaporador) x 2 2

Ajustes de tuercas y conectores de bronce (Evaporador)
5 x 3 3
Lavado de filtros de polvo y rodetes (Evaporador)
6 x 3 5
Limpieza y lubricacion de motor (Evaporador)
7 x 5 7
Lavado de serpentin con Hidrolavadora (Evaporador)
8 x 6 9
Limpieza y ajuste de accesorios eletricos y mecanicos tales
como tarjeta de control,bomba de condensado, valvula de
9 expansion, enter otros (Evaporador) x 4 5
Toma de parametros electricos(Evaporador)

10 x 3 3
Pruebas de funcionamiento (Evaporador)
11 x 2 2
12 Montaje de tapas y cubiertas (Evaporador) x 3 4
13 Coordinacion para acceso a zona de condensador x 8 8
13 Desmontaje de tapas y cubiertas (Condensador) x 4 5
14 Verificacion ocular (Condensador) x 2 2

Ajustes de tuercas y conectores de bronce (Condensador)
15 x 6 6
16 Lavado de serpentin con Hidrolavadora (Condensador) x 6 9

Limpieza y lubricacion de motor ventilador (Condensador)
17 x 5 6
Limpieza de contactos y terminales de compresor

18 (Condensador) x 4 4
Limpieza y ajuste de accesorios eletricos tales como Interuptor

19 termico, protector de voltaje, relay, contactor, enter otros x 6 6
(Condensador)
Toma de parametros electricos y presion (Condensador)
20 x 3 3
Pruebas de funcionamiento (Condensador)
21 x 2 2
22 Montaje de tapas y cubiertas (Condensador) x 4 5

Puesta en marcha del equipo
23 x 2 2
2 0 0 2 98 114
20
Promedio: 106 minutos
121
Formato de inspección de herramientas.
F4-OPR-010
REGISTRO DE INSPECCIÓN DE EQUIPOS Y HERRAMIENTAS Fecha: 14-07-2015

Rev. 00
Area de trabajo:
Inspeccionado por:
Contratista:
Colocar en los casilleros el estado del EQP B En buen estado M En mal estado No Aplica
Condiciones Cordones Empalmes y Guardas y Cuenta con Cuenta con

Interruptores y/o Almacenamiento Prueba de
Ítem HERRAMIENTA CODIGO Generales de eléctricos o conexiones dispositivos de interruptor de trabajo interruptor de Observación adicional
botones control adecuado aislamiento
Herramienta mangueras eléctricas seguridad continuo bloqueo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
RESPONSABLES Supervisor Supervisor / Jefe de Area Responsable SSO
Nombre
Firma
122
Validación de los instrumentos
123
124
125
PLAN MAESTRO DE MANTENIMIENTO
Equipo: Aire acondicionado

Tipo: Ducto
Refrigerante: R22, 410 A
Características
Unidades: Evaporadora (interna) / Condensadora (Externa)
de los equipos
Tensión: 220V 3PH / 380V 3PH
Temperatura de trabajo: 19°C – 22°C
Equipos complementarios: bomba de condensado y
Termostato
Unidad Evaporadora
 Filtro de aire
 Persiana horizontal
 Rodete (Chiroco)
 Intercambiador de calor
 Motor ventilador
 Panel frontal
 Válvula de expansión
Principales  Manguera de drenaje
componentes  Bomba de condensado
Unidad Condensadora
 Disipador de calor
 Motor ventilador
 Compresor
 Diferencia de fase y voltaje
 Tarjeta de control
 Tarjeta de mando
 Filtro deshidratador
 Visor de liquido
 Válvula de servicio
Tipos de  Mantenimiento Preventivo

mantenimiento  Mantenimiento correctivo
aplicados
 Mantenimiento por averías
126
Unidad Evaporadora
 Inspección del evaporador
Evitar la acumulación de hielo y suciedad en el evaporador,

que es ESENCIAL para su buen funcionamiento. Cuando se
forma una capa de hielo en este componente, la misma puede
actuar como un aislante térmico, impidiendo el intercambio de
calor entre el aire y la superficie del evaporador.
 Inspección de ventiladores
Revisar que las paletas se encuentren en buen estado

(alineadas con el eje del motor), limpieza y lubricación de
ventiladores, en caso los ventiladores se encuentren dañados
o desalineados, se procederá a realizar su respectivo
mantenimiento correctivo.
 Tomar mediciones de cargas y voltajes

Tareas del
mantenimiento El voltaje de entrada deberá ser de 220 V con un amperaje
preventivo aproximado de 3 amperios, en caso se registre una tensión <
a 220 V y una corriente > a 3 amperios se procederá a revisar
el sistema de la unidad evaporadora.
 Limpieza del drenaje
Verificar que el tubo de drenaje no se encuentre obstruido, en

caso se encuentre obstrucción en la tubería se procederá
utilizando aire comprimido a realizar su respectiva limpieza.
 Limpieza de Bandeja (si hubiera)
Verificar que la bandeja de condensado se encuentre libre de

suciedad, se debe proceder con el retiro de sólidos y otros
presentes, así mismo la limpieza con agua a presión
 Limpieza o cambio de de filtro de aire
Haciendo uso de aire comprimido se realizará la limpieza a los

filtros de aire (ubicados en las rejillas de las unidades
centrales), si los filtros presentaran deformaciones o deterioro
de mayor magnitud, se procederá a realizar cambio de filtro.
127
Unidad Condensadora
 Chequeo de las presiones del compresor
Unidad apagada : 55 a 60 Lb
Unidad encendida : 35 a 40 Lb
 Chequeo del amperaje, voltaje y aislamiento en el

compresor
Entrada de Voltaje : 220 Voltios (3 fases)

Medición de Carga : 14 – 15 Amp (3 fases)
Medición de aislamiento : > 100 M Ω
El valor de tensión dependerá de la red del concesionario (con

su margen de variación según norma del CNE +- 5% de su
nominal “en caso de no tener TAP que lo regule dentro del
predio”
 Chequeo de conexiones eléctricas en el compresor
Se revisará el estado del contactor y relé térmico de

protección para el motor eléctrico (5HP), en caso el contactor
o relé térmico no se encuentren operativos (bobinas abiertas o
contactos quemados), se procederá al cambio
correspondiente.
 Motor ventilador
Se revisará que el ventilador se encuentre alineado al eje del

motor, que las paletas del ventilador no presenten corrosión y
no existan fisuras en las paletas, en caso exista
desalineamiento se procederá a la corrección
correspondiente.
 Mantenimiento de condensador
Usando aire comprimido se realizará la respectiva limpieza, en

caso se encuentre el condensador en mal estado se
procederá al cambio inmediato de la unidad.
 Mantenimiento motor compresor
Se realizará limpieza con aire comprimida, revisar

hermeticidad en el motor, fuga con respecto a tierra, ajustes
de contactos eléctricos y temperatura en el motor, en caso se
encuentre alguno de los puntos mencionados, se procederá a
su debido mantenimiento correctivo.
128
Registro de
actividades del
mantenimiento
preventivo
Programa
anual de
mantenimiento
129
 Equipo sin refrigerante
 Ruido de flujo de agua durante el funcionamiento del
equipo
 Compresor no calienta
 La unidad no enciende
 El compresor no arranca
Principales  Conexiones eléctricas inadecuadas
causas del  Falla en el compresor
mantenimiento
correctivo  El equipo no enfría
 Baja tensión o tensión incorrecta
 Protector térmico distinto al indicado
 El sensor de termostato falla
 Sobredimensionamiento de equipo
 Diseño inadecuado de tuberías
 Equipo enciende y apaga con frecuencia muy corta
 Baja presión de condensación
 Sobrecarga de refrigerante o aceite
 Acumulación excesiva en el evaporador
Actividades del
mantenimiento
correctivo
130
Corresponde a las mejoras efectuadas para solucionar los puntos
débiles del equipo a fin de tenerlos disponibles el mayor tiempo
Medición del posible. La medición del mantenimiento correctivo está en función a

mantenimiento la menor cantidad de correctivos o fallas que puedas tener, es decir
correctivo que la medición está en función a la disponibilidad de los equipos
entre el total de equipos.
𝐷𝐼𝑆𝑃𝑂𝑁𝐼𝐵𝐼𝐿𝐼𝐷𝐴𝐷 𝐷𝐸 𝐸𝑄𝑈𝐼𝑃𝑂𝑆
𝑋 100
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 𝐷𝐸 𝐸𝑄𝑈𝐼𝑃𝑂𝑆
Ord Fecha
en de Centro
de gener de ESM Requerimiento del Usuario
Trab ación Trabajo
ajo de OT
AIRE
16/10 LA
1675 ACONDICION Equipo presenta goteo constante
/2015 VICTORIA ADO
AIRE
12/11 LOS Suministro e instalación de bandeja de condensado secundaria
1818 ACONDICION
/2015 OLIVOS ADO
para unidad evaporadora.
AIRE
14/11
1822 HUACHIPA ACONDICION Arreglo equipos de aire acondicionado el cual no enfria
/2015 ADO
AIRE
29/12
2010 MANCHAY ACONDICION Al momento de encender tiene un sonido muy fuerte.
/2015 ADO
Principales 30/12 CARABAYL AIRE
Revisar el aire acondicionado ya que solo esta botando aire
2017 ACONDICION
fallas por /2015 LO ADO
caliente.
avería de los 04/01 LA
AIRE
2021 ACONDICION Equipo de AA Sala de Conferencia Piso 4 no funciona.
equipos /2016 VICTORIA ADO
AIRE
05/01 El AA ubicado en la sala de maquinas presentó fuertes ruidos y
2027 ICA ACONDICION
/2016 derramé de agua.
ADO
AIRE
20/01 LA
2113 ACONDICION El AA no enfría (piso 4).
/2016 VICTORIA ADO
AIRE
21/01 LA
2121 ACONDICION Los aires del quinto piso no prenden.
/2016 VICTORIA ADO
AIRE
27/01 LA Revisar el aire acondicionado del área de Producción (Piso 5) que
2158 ACONDICION
/2016 VICTORIA ADO
se encuentra sin energía.
AIRE
02/02
2202 HUAYCAN ACONDICION Reparación del equipo de aire acondicionado.
/2016 ADO
AIRE
19/02
2308 HUAYCAN ACONDICION Mantenimiento del AA. de la sala de informática.
/2016 ADO
22/03 CLUB AIRE
2449 HUANCAY ACONDICION El aire acondicionado que enfría muy poco área de tesorería.
/2016 O ADO
AIRE
23/03 LA
2466 ACONDICION Verificación de EAA de la Sala de Reuniones del Piso 10.
/2016 VICTORIA ADO
AIRE
28/03 El equipo de aire acondicionado a comenzado a chorrear agua
2474 LURIN ACONDICION
/2016 (área de Operaciones).
ADO
.
131
132
133
134
135

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ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA INDUSTRIAL

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PASCUAL JOHNNY, INQUILLAY ALEGRE

Ing. RONALD DAVILA LAGUNA

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Presidente del jurado

Con amor y gratitud. A mis adorados

A Dios por ser mi guía en cada paso que

 Toda la documentación que acompaño es veraz y autentica.

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Señores miembros del jurado:

Dando cumplimiento a las normas del Reglamento de elaboración y

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