CONSTITUCIONALIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO INMOBILIARIO

Participación del Magistrado Yoaldo Hernández Perera. Actividad

organizada por la sección de Formación Jurídica de SUPLILIBRO, diciembre
2015.
 
7.3 EL DEFECTO Y EL DESCARGO PURO Y SIMPLE EN LA FASE DE PRUEBAS
En su momento comentamos, al desarrollar la cuestión registral, que no puede perderse
de vista, cuando vayamos a elaborar criterios en esta materia, las particularidades de
cada ámbito jurídico. Por ejemplo –insistimos- aquí no procede analizar la venta,
como modalidad contractual, al margen de las reglas registrales (recordemos
que el registro, además de la publicidad, es constitutivo del derecho mismo.
Si compras y no registras, pudiera venir otro comprador y registrar primero;
entonces, en ese contexto pudieras tener el derecho –ante la instancia divina-
pero no puedes hacerlo valer en la justicia de los hombres, y entonces?. Es
como quien –mutatis mutandis- tiene un crédito y no lo cobra en 20 años:
tiene la acreencia, pero carece del derecho de acción para reclamarlo ante
los tribunales: eso y na’ es lo mismo). No se pierdan en eso, todo análisis
jurídico debe ajustarse a las “reglas del juego”; de lo contrario, el discurso no
sobrepasaría el ámbito de la mera retórica. Evidentemente, cada precepto que
se aplique, sea de una ley, reglamento o lo que fuere, ha de resistir un test de
razonabilidad, a la vista del artículo 40.15 de la Constitución, sobre la base de
lo que es justo y útil; siempre vigilando celosamente la seguridad jurídica.

Pues bien, al hilo de lo anteriormente dicho, tengan en cuenta que por la aplicación
combinada del principio VIII y del artículo 3 de la Ley No. 108-05, sobre Registro
Inmobiliario, la regla en lo inmobiliario es que el derecho común es supletorio. Ya lo
refería el veterano jurista Pedro Romero Confesor, en el prólogo de la ley anotada del
Dr. Ariza, en el sentido de que es un error común de los abogados inmobiliaristas,
pretender disociar esta materia del derecho común. Es que esto es, como afirma el
Magistrado Segundo Monción en su valiosa obra de derecho inmobiliario, una especie
de “Civil Especial”.  Por vía de consecuencia, es forzoso convenir en que los
cánones del defecto y del descargo puro y simple aplican en el proceso
inmobiliario y, de hecho, la práctica alecciona en el sentido de que cada día
esa postura va ganando más terreno: en lo inmobiliario también hay defecto y
descargo puro y simple, si el defectuante fuere el demandante.

No resiste una lectura procesal el débil argumento que promueve la idea de que no debe
haber defecto en lo inmobiliario, porque la Ley No. 108-05 sostiene que las decisiones
en esta materia se reputan contradictorias si la parte ha sido debidamente citada y no
comparece en los términos que indica la ley. Y es que en lo civil ocurre exactamente lo
mismo y nadie discute que haya defecto: las sentencias también se reputan
contradictorias en las descritas circunstancias procesales. Es que el defecto no es
otra cosa que la consecuencia de la incomparecencia de una parte, y punto.
Incluso, hay quienes han externado el criterio –con el cual particularmente
comulgo- de que pudiera de oficio el tribunal declarar el defecto, si es que no
lo pidiese la parte presente.
Pues bien, al abrigo de lo expuesto hasta ahora, asumiendo como legítima la
aplicabilidad del defecto y del descargo puro y simple ante la jurisdicción inmobiliaria,
surge una cuestión a controvertir: ¿procedería la declaratoria de defecto en la fase de
pruebas, o necesariamente debe ser en la audiencia de fondo?

Ante todo, una nota de orden, debo recordarles que el Tribunal Superior de Tierras del
Departamento Central, ha sido coherente en su jurisprudencia, en el sentido de
considerar que la de prueba y la de fondo son fases, no audiencias; por tanto,
pudieran agotarse ambas en una sola audiencia o prorrogarse a más de dos
audiencias, cuando se trate de procesos complejos, que ameriten de una
sustanciación más prolongada: cada caso es cada caso. Pero volviendo al
asunto dilucidado, partiendo de que la fase de pruebas no está concebida para
producir conclusiones de fondo, sino para mostrar cada quien sus “armas” en
el proceso, no luce –de entrada- descabellado el criterio de que el defecto,
como sanción de fondo que es, solamente debe proceder en la audiencia de
fondo, no en la de pruebas.  

En efecto, muchos tribunales que admiten la aplicación del defecto en materia

inmobiliaria, conciben dicha “sanción” procesal solamente en la audiencia de
fondo; y si el demandante no asiste –pongamos que en materia de litis de
derechos registrados- se le “carga el dardo” al demandado para que cite al
demandante para una próxima audiencia de fondo, previa lectura de sus
pruebas (del Ddo.). Y lo peor del caso, es que no es usanza que los
demandados en el descrito estadio procesal pidan el condigno defecto y el
descargo puro y simple, ante la incomparecencia del interesado en el pleito,
que se supone es el demandante: voluntariamente piden la fijación del fondo,
ellos solitos, por Dios…

Es mi entendimiento que, ante la evidente falta de interés del demandante,

por el hecho de no haber asistido a la audiencia para agotar la fase de
prueba, procede en este tramo procesal la declaratoria de defecto y el
consecuente descargo puro y simple, por falta de interés del demandante.

Es que no puede razonarse en esta materia, volvemos a lo mismo, como si nos

encontráramos en el derecho común. Cada subsistema jurídico tiene sus
particularidades. Allí sucede –y por ahí pienso que viene el tema- que las
denominadas “audiencias de prueba”, celebradas para conocer medidas, no
están para que las partes concluyan al fondo; y en caso de incomparecencia de
alguna de las partes, ha de presumirse que no tiene interés en la medida, pero
no necesariamente debe concluirse que no existe interés en el caso,
propiamente. Por eso es que tradicionalmente se ha admitido en el derecho
común, que a propósito de la celebración de medidas de instrucción, no
procede la declaratoria de defecto contra la parte que no asista, sino que lo
propio es dejar citada la parte que sí ha comparecido y dejar a su cargo – a su
vez- la citación a la contra parte para una próxima audiencia. Entonces, si no
va a esa otra audiencia, procedería en aquella materia el defecto.

En el derecho común las medidas de instrucción son, en principio, a pedido de partes.

Excepcionalmente los tribunales pudieran ordenarlas de oficio. Pero es lógico, en ese
contexto, que no proceda declarar el defecto en una audiencia para conocer medidas, ya
que pudiera ser que alguna parte no tenga interés en ésta. Pero acontece que en materia
inmobiliaria la fase de pruebas es consustancial al proceso. Se trata de una fase que
necesariamente debe ser agotada; si el demandante no asiste a esa fase, insisto, es
porque no tiene interés en el proceso. No me luce ni justo ni útil, volviendo a la
razonabilidad prevista en el 40.15 de la Constitución, obligar a un demandado a que
corra con los gatos de citaciones para un demandante que no asiste a la fase –
obligatoria- de presentación de pruebas, que es lo que se está haciendo
actualmente en muchos tribunales de tierras. El defecto en este contexto
procede, así como el descargo puro y simple, y ahí quedó el expediente; su
archivo es lo que sigue disponer mediante la misma decisión que declare el
defecto y el descargo.