PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA MADRE Y MAESTRA

(PUCMM-RSTA)

Facultad de Ciencias Jurídicas – Post Grado

Maestría en Derecho Inmobiliario

Derecho de las Contrataciones

Prof. Cristian A. Martínez Carrasco

Trabajo Final:
“El Escrow y Title Security”

Sustentantes:

Alicia Campos Ega 2002- 5187

Bayoan A. Rodríguez Portalatin 2003-7023
Rosalba N. Ortega Cabrera 2015-7900
Suleyka Frías Jiménez 2015-7856
Wanda Yisel Pérez Martínez 2015-7913

02 noviembre de 2016
Santo Domingo, D. N.
 INTRODUCCIÓN

El hombre desde su nacimiento necesita de un modo u otro recurrir a los contratos para satisfacer sus
necesidades. Sin embargo, la evolución de la sociedad conlleva al unísono la trasformación  del individuo,
de los usos y  de las costumbres que han sido fuente natural y primigenia de las formas de contratar y de
los medios que le permitan alcanzar sus objetivos. 

Innegablemente,  los contratos civiles o mercantiles son  herramientas de flujo y desarrollo de las
economías personales, estatales y mundiales de ahí que exista una corriente importante tendente a generar 
contratos que disminuyan las posibilidades de fraude o pérdidas económicas.

Esta realidad   nos conduce  a la búsqueda constante de nuevas formas de relacionarnos, de protegernos y
de eficientizar las relaciones entre unos y otros, lo que a la vez, incentiva la creatividad contractual, que
mucha veces, desborda la tarea legislativa y genera nuevas formas contractuales que se desarrollan al
margen del marco regulatorio clásico dentro de la más amplia gama de vínculos obligacionales.

El impacto social y económico de los contratos y la revolución constante a que están sometidos, nos
obligan a mantenernos estudiando  estas figuras novedosas, muchas de ellas calificadas como atípicas,
precisamente porque no se encuentran reguladas por las normas del derecho civil ordinario.

Entre estas nuevas modalidades de contratos, encontramos el Escrow y El Seguro De Títulos,

instrumentos cuyos antecedentes, características generales y  usos en nuestro país trataremos de sintetizar
en las páginas que se desarrollan a continuación.
 EL ESCROW O CONTRATO DE DEPÓSITO DE GARANTÍA

I. Generalidades.

El contrato de Escrow es un instrumento legal, cada vez más utilizado en nuestro país, pues este
sirve de garantía a múltiples transacciones comerciales. A pesar de su auge, no se encuentra
tipificado en ninguna norma nacional ni existe jurisprudencia o doctrina abundante al respecto.

La palabra escrow deriva de la vieja palabra francesa escroue que significa trozo de papel o un
rollo de pergamino y refería al acto jurídico que implicaba la contratación de un tercero para que
este llevara a cabo una transacción.1

Existe poca referencia histórica del origen de esta figura contractual, sin embargo, muchos
apuntan a señalar que era una práctica aceptada de manera incipiente en la época feudal. Al
respecto, los autores Huber y Newton, citados por José Pablo Arce Piñar, refieren el origen de
esta práctica a la tradición de “depositar fondos y documentos con una tercera persona confiable
hasta el cumplimiento del acuerdo, lo que se convirtió en una práctica aceptada en tiempos
feudales. El concepto fue adoptado en el antiguo Derecho Común Inglés y el Diccionario Black’s
Law repetía el antiguo precedente: ‘… y se entrega el título a un extraño, el escrow’.”

Como hemos dicho, la doctrina y la jurisprudencia dominicana no han producido una definición
criolla del concepto estudiado, en esas atenciones nos hemos remitido a la doctrina
estadounidense. Así tenemos que en base a la definición dada por el Estado de California en la
división 6 de su Código Financiero, se define el escrow de la manera siguiente:
“(a) Escrow se refiere a cualquier transacción en la cual una persona, con el propósito
de realizar una venta, traspaso, imposición de gravamen, o arrendamiento de bienes
muebles o inmuebles a otra persona, entrega cualquier documento escrito, dinero, prueba
de titularidad de un bien mueble o inmueble, o cualquier otra cosa de valor, a una tercera
persona para que esta tercera persona lo conserve hasta que suceda un evento específico
o la realización de una condición preestablecida, momento en el cual debe ser entregado
por esa tercera persona a favor de un cesionario, cedente, optante, acreedor, deudor,
comodante, comodatario, o cualquier agente o empleado de cualquiera de los
mencionados. (b) En relación a compañías de escrow por internet, “escrow ” también
incluye cualquier transacción en la cual una persona, con el propósito de realizar una
venta o transferencia de un bien mueble o servicios a otra persona, entrega dinero, o su
equivalente autorizado en Internet, a una tercera persona para que esta tercera persona lo
conserve hasta que sucede un evento específico o la realización de una condición
preestablecida, momento en el cual debe ser entregado por esa tercera persona a favor de

1
http://www.etymonline.com/index.php?term=escrow. Acceso: 11 de agosto de 2016.
 un cesionario, cedente, optante, acreedor, deudor, comodante, comodatario, o cualquier
agente o empleado de cualquiera de los mencionados.”2

En Latinoamérica, específicamente en Costa Rica, Sergio Solera Lacayo, citado por Éricka López
Araya en su Trabajo de Investigación denominado “El Contrato Escrow, figuras afines y su
aplicación en Costa Rica”,  define el escrow de la manera siguiente: “una figura en la que se
deposita dinero u otro tipo de bienes para ser custodiados según ciertas instrucciones que se le
dan a la persona a la que se le deposita el dinero”.

Por su parte José Pablo Arce Piñar, define el escrow como: “Un contrato mediante el cual dos o
más partes, que están en proceso de formalizar una transacción en la cual se debe garantizar el
cumplimiento de ciertas obligaciones y/o condiciones, depositan dineros, bienes o documentos,
ante un tercero neutral e imparcial junto con instrucciones específicas sobre cómo proceder al
momento en que se cumplan o incumplan dichas obligaciones y/o condiciones en relación con lo
depositado.”

Por su naturaleza y características podemos asemejar este contrato a un tipo de fideicomiso, pues
en síntesis, se trata del depósito, en manos de un tercero, de sumas de dinero o de documentos
para asegurar la realización de un negocio determinado. Dicho de otra forma, tendríamos que se
trata de un contrato en el que un tercero recibe dinero o documentos que son propios de las partes
involucradas en una transacción primaria, para que, al verificarse las condiciones acordadas por
las partes en la transacción se ejecute las obligaciones puestas a cargo de cada uno de ellos.

Como hemos dicho, en el contrato de escrow  las partes se comprometen a usar los servicios de
un tercero como depositante de bienes que pueden ser o no capitales. Sobre este último aspecto,
cabe resaltar que la mayor parte de la doctrina consultada indica que, en caso de que el escrow se
desarrolle sobre dinero, el tercero identificado como agente de depósito, deberá establecer una
cuenta para el depósito de los fondos que puede ser directa o a cargo de un corredor u otra
persona hasta la consumación o la terminación de la transacción o bien, puesta bajo un
fideicomiso en manos de un tercero o en nombre de las partes que realizan transacciones,
quedando estas sumas afectadas para pagar las obligaciones propias de la transacción principal
para las que se haya destinado dichos fondos por ejemplo: impuestos de la propiedad, primas de
seguro, etcétera.

2
California Financial Code, Division 6, Section 17003. Traducido por libre hecha por Jose Pablo Arce Piñar. Revista Empresarial San Jose de
Costa Rica. Texto original dice: “(a) “Escrow” means any transaction in which one person, for the purpose of effecting the sale, transfer,
encumbering, or leasing of real or personal property to another person, delivers any written instrument, money, evidence of title to real or personal
property, or other thing of value to a third person to be held by that third person until the happening of a specified event or the performance of a
prescribed condition, when it is then to be delivered by that third person to a grantee, grantor, promisee, promisor, obligee, obligor, bailee, bailor,
or any agent or employee of any of the latter. (b) With regard to Internet escrow companies, “escrow” also includes any transaction in which one
person, for the purpose of effecting the sale or transfer of personal property or services to another person, delivers money, or its Internet-
authorized equivalent, to a third person to be held by that third person until the happening of a specified event or the performance of a prescribed
condition, when it is then to be delivered by that third person to a grantee, grantor, promisee, promisor, obligee, obligor, bailee, bailor, or any
agent or employee of any of the latter.
I.1. Características.

Dados los conceptos y generalidades referidos anteriormente, podríamos identificar como

característica generales de este contrato las siguientes:

 La pre-existencia de una relación civil o comercial entre dos o más partes entre quienes habrá
de operar alguna transferencia de bienes o documentos.
 La necesidad de un depósito de documentos o de capitales para garantizar el cumplimiento de
condiciones u obligaciones.
 Que se verifique el depósito en manos de un tercero de dinero o documentos que son
necesarios para el cumplimiento de ciertas condiciones contenidas en la transacción principal.
 La participación del tercero neutral e imparcial frente a la transacción a cuya guarda se realiza
el depósito.
 La existencia de condiciones y/o instrucciones específicas que deben ser cumplidas por alguna
de las partes para que la formalización de la relación civil o comercial se dé y el tercero neutral e
imparcial, ante el cual se depositaron los dineros y/o documentos, pueda entregarlos de
conformidad con dichas condiciones y/o instrucciones.

I.2. Diferencia entre el escrow y el depósito ordinario.

El objeto del contrato de escrow estudiado es la custodia de un bien, sea este dinero efectivo,
bienes o documentos puestos a la guarda de un tercero. Aunque en nuestro ordenamiento es
considerado como un contrato atípico o innominado, en tanto que no está formalmente regulado,
es obvia la similitud de esta convención al depósito ordinario establecido por el Código Civil.
Respecto de este último aplicarían las reglas generales impuestas al depositario, entre ellas: la de
conservación y guarda de la cosa como si fueran propias, la recepción de un pago o retribución
económica por sus funciones, entre otras.

A pesar de lo antes dicho entre el escrow y el depósito común existen diferencias notorias, entre
ellas:
 En el contrato de depósito común se busca proteger al depositante mientras que con en el
escrow se busca garantizar el cumplimiento de obligaciones que pueden ser pactadas a favor de
una de las partes o de un tercero.
 Por otro lado, el escrow requiere una actualización periódica, cosa que no vemos en el
depósito clásico.
 Otra diferencia notoria entre ambos es lo que refiere al derecho de restitución, y especialmente
el derecho de retención de la cosa por parte del depositario, por el abono de los gastos de
conservación o indemnizaciones por los perjuicios que le haya causado el depósito.
I.3. Marco normativo y formalidades.

Como se ha avanzado en párrafos anteriores, el escrow en nuestro país no está regulado

expresamente por ninguna norma. En ese orden, se trata de un contrato innominado, cuyo
régimen legal se encuentra disperso en distintas leyes y normas que resulten aplicables. Las
reglas básicas, por supuesto, las encontramos en el Código Civil, pues al igual que en cualquier
otro contrato, éste debe cumplir con las formalidades comunes a todas las convenciones, a saber:

A) Consentimiento válido de todas las partes.

B) Capacidad para contratar.
C) Que el objeto sea lícito, posible y determinado.
D) Que la causa sea igualmente lícita.

Algunos entienden que este contrato debe ser redactado por un notario, sin embargo, no habiendo
normativa al respecto nada impediría que el mismo fuese hecho como acto bajo firma privada o
verbalmente, aunque esto dificultaría el tema de la prueba tanto de la existencia misma del
contrato como de las obligaciones específicas puestas a cargo del agente.

En adición a los requisitos generales se exigen como requisitos particulares a esta convención los
siguientes:

a) Debe contener las definiciones de términos técnicos si es necesario, delimitar el objeto de la

garantía, las condiciones necesarias para su perfección, y su vigencia.
b) Condiciones de confidencialidad, si aplica.
c) La legislación aplicable y órganos competentes para dirimir conflictos en caso de que surja
alguno.
d) Detalle de la transacción y qué se está dando en depósito al Agente de Escrow.
e) Entrega material de la cosa que debe mantenerse en depósito.
f) Instrucciones específicas que debe seguir el agente.
g) Aceptación de parte del agente de escrow.

I.4. Partes que intervienen en el contrato. Derechos y obligaciones.

En el contrato de escrow se distinguen tres partes:

a) El depositante: Que es la parte encargada de entregar los bienes al agente de escrow.

Usualmente es el encargado junto con el beneficiario de proveer al agente de escrow con las
instrucciones sobre las condiciones y/o eventos que deben suceder para que se proceda a la
entrega de devolución de los bienes dados en depósito.
b) El beneficiario: Es la parte que recibe los bienes al finalizar el contrato de escrow en virtud
del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones contenidas en el contrato, a cuyo
recibimiento está obligado de conformidad con lo que se haya estipulado en el contrato. El
beneficiario puede tener obligaciones adicionales establecidas en el contrato. Es importante
establecer que puede haber varios depositantes y varios beneficiarios, así como beneficiarios en
caso de cumplimiento y beneficiarios en caso de incumplimiento.

c) El agente de escrow: Es quien recibe en depósito los bienes objeto del contrato de escrow y
quien tiene mayor responsabilidad dentro de la relación jurídica. Debe ser idóneo, imparcial y
neutral respecto de las partes y está obligado a seguir específicamente las instrucciones que le
hayan sido dadas en el contrato. Recibe una retribución económica por sus funciones que debe
ser establecida en el contrato, sea durante la ejecución del contrato o a la fecha del cierre. Esos
honorarios pueden ser deducidos de la cuenta en escrow.

Asimismo, el agente tiene la obligación de verificar cuidadosamente tanto las informaciones

como las condiciones en que se encuentran las demás partes para pactar este tipo de negocio, es
decir, debe desarrollar una debida diligencia para cerciorarse de la identidad de las partes, el
origen de los fondos3, entre otros aspectos. No obstante, en los contratos de escrow, usualmente
se pacta una cláusula liberatoria de responsabilidad a favor del agente en relación a la veracidad o
autenticidad de cualquier escrow constituido en ejecución del acuerdo, o por cualquier otro hecho
a menos que sea producto de culpa grave o de dolo.

En este apartado, es bueno señalar que el agente puede tener el derecho de continuar manteniendo
los fondos en escrow en caso de surgir algún conflicto con la ejecución del contrato, hasta tanto
reciba instrucciones de las partes. Puede incluso consignar los fondos en la institución
correspondiente a la jurisdicción donde se ejecute el contrato, previa notificación a las partes.

Es frecuente que se emplee a los notarios como depositarios. También existen firmas legales que
prestan este servicio y son considerados agentes de escrow. Así mismo, algunos bancos y
corredores ofrecen estos servicios a través de cuentas escrow (escrow accounts) en donde se
depositan fondos destinados a fines específicos que solo saldrán al verificarse condiciones
particulares.

Usos Prácticos del Scrow

El escrow es comúnmente utilizado para garantizar operaciones que implican la transferencia del
dominio a cambio del pago de un precio, es decir, operaciones de compra y venta de la más
variada clasificación de bienes y servicios. Esto así, debido a que, en una operación de compra y
venta garantizada a través del escrow el tercero recibirá tanto el bien o cosa destinada a ser
3
Aunque en el contrato son el depositante y el beneficiario quienes declaran que los fondos envueltos son de origen
lícito, liberando de responsabilidad, en principio, al agente.
adquirida como el dinero para el pago del precio, quedando a su cargo la misión de comprobar
que la cosa reúne los requisitos esperados para la satisfacción del comprador a la vez que
garantiza el cobro del precio para el comprador.

II. El Escrow en transacciones Inmobiliarias.

Generalmente, para ventas ordinarias que involucren inmuebles, se utiliza este tipo de contratos
en transacciones que implican la transferencia de la propiedad para contener el dinero y la cosa
hasta tanto se concluya la transacción.

Un caso práctico que podríamos utilizar para ejemplificar el uso del escrow en transacciones
inmobiliarias sería el siguiente:

A desea vender una casa a B por la suma de RD$1,000,000.00 y B la quiere comprar

por ese monto. Antes de comprarla, B desea verificar que el inmueble está libre de
cargas y gravámenes pero que además no haya moras por impuestos que afecten la
propiedad. Para verificar estas situaciones B necesita al menos 30 días hábiles para
realizar las investigaciones correspondientes, sin embargo quiere a la vez asegurar la
obligación reciproca con A de que esta le va a vender esa propiedad en ese precio y
que luego esta no se vaya a arrepentir o a aceptar otra oferta. Por su parte, A no quiere
sacar su propiedad del mercado sin garantía de que al pasar los 30 días B, si todo
resulta positivo, pagará el precio. En ese contexto, A y B formalizan una opción en el
cual establecen los aspectos esenciales del contrato: objeto, precio, periodo otorgado a
B etc., a la vez que B entrega a un tercero (Agente Escrow) el 10% del valor del
precio para garantizar la operación. El agente queda constituido como guardián o
custodio de ese 10% dado en depósito, si B realiza sus investigaciones y todo termina
satisfactoriamente el agente entrega al vendedor ese 10% con cargo al precio total
acordado, en cambio sí se verifica la existencia de una carga devolverá ese 10% al
comparador.

Así mismo en materia inmobiliaria, el escrow es comúnmente utilizado en negocios en que

interviene una compra con garantía hipotecaria de forma tal, que se consignen en una cuenta
separada fondos destinados para el pago de ciertas condiciones que se aplican al negocio, por lo
general seguro e impuesto de trasferencia.

Al establecerse un escrow, el agente tiene la obligación de administrar correctamente los fondos

dados en garantía y asegurarse de que el uso de los fondos es explícitamente para los fines
previstos. Puesto que un prestamista no está dispuesto a tomar el riesgo de que un dueño de casa
no va a pagar impuestos a la propiedad. 
La forma más común de utilizarse el escrow para negocios hipotecarios es estableciendo una
cantidad “por encima” de la porción de la hipoteca que corresponde al pago del precio, suma que
es destinada a los accesorios de la operación como el seguro contra riesgos. En los Estados
Unidos, la suma que es consignada para el pago de impuestos y seguros se identifica con las
siglas “T & I” (Taxes and Insurance), mientras que el pago de la hipoteca que consiste en capital
e intereses se llama “P & I” (Principal and Interest).
 
Una de las ventajas que se resaltan para el uso de esta operación es la disminución de la tasa de
interés que se calcula sobre el capital que sustenta la hipoteca. La cual puede afectarse por el
aumento de la prima del seguro que puede sufrir variaciones durante el transcurso del préstamo.

II.1. Otros usos del escrow.

Aunque el Contrato de Escrow es muy utilizado en operaciones inmobiliarias, no se trata de un

contrato de uso exclusivo para este tipo de transacciones pues este se utiliza con frecuencia en
otros tipos de negocios jurídicos y entre ellos podríamos citar:

a) El escrow para operaciones en línea. El escrow también se utiliza en materia de

transferencia de valor de la propiedad personal y de negocios, al igual que en empresas, que se
dedican a la realización de transacciones de persona a persona a distancia en subastas, como es el
caso de Ebay. El uso del escrow ha sido uno de los muchos avances que han permitido la
confianza necesaria para que se desarrollaran las negociaciones en línea.

Al igual que como se aplica en el ámbito tradicional, el escrow para las operaciones en Internet
funciona mediante la colocación de dinero bajo el control de un tercero independiente y con
licencia para ello, a cuyo cargo es puesta la obligación de proteger tanto al comprador como al
vendedor involucrados a una transacción principal. De tal suerte, que cuando ambas partes la
transacción se ha completado y que se han verificado las condiciones indicadas en el negocio
que les une se libera el dinero. 

Es importante resaltar que, al igual que ocurre con las compañías que prestan este servicio para
otro tipo de operaciones, los agentes de escrow en línea debe ser autorizados para ello. En los
Estados Unidos existe un departamento de supervisión de empresas en el Estado de California
que empezó a otorgar estas licencias el 1ro. de julio de 2001, siendo la primera compañía en
recibir este permiso, la llamada Escrow.com, fundada por Fidelity National Financial.

En la Unión Europea (UE) existe también un organismo denominado Directiva de Servicios de

Pago que inició sus operaciones el 1ro. de noviembre del 2009. El marco reglamentario de la UE
permite a estos servicios de custodia basadas en la Web, que operen a lo largo de una especie de
línea de crédito que son puestas a cargo de los bancos por los compradores y vendedores
internacionales, pero a un costo de centavos en lugar de miles de euros.
Si en algún momento hay una diferencia entre las partes en la transacción, el conflicto debe
dirimirse en un proceso de conciliación, normalmente en sede arbitral. El resultado del proceso
de resolución de disputas decidirá qué sucede con el dinero en la cuenta bloqueada. 

Cabe resaltar que en los últimos años, con el crecimiento de los negocios y el comercio individual
en la web tradicional, compañías del fideicomiso dedicadas al escrow han sido suplantadas por
las nuevas tecnologías.

b) El escrow en fusiones de compañías. Otro tipo de transacción en el que a menudo se utiliza

el escrow es en el ámbito de negocios corporativos que tienen por objeto la fusión o adquisición
de una compañía por otra. En este contexto la suma consignada en garantía busca disminuir los
riesgos para el comprador dadas las obligaciones crediticias que pueda tener la vendedora. A
diferencia de otros contratos escrow y por la naturaleza de esta operación, aquellos son diseñados
para durar largos periodos de tiempo.

c) En el desarrollo y comercialización de programas informáticos. En esta área, el escrow es

utilizado como depósito de fuentes, en donde la empresa desarrolladora del software
(depositante) entrega una copia del código fuente o del programa licenciado a un tercero
(depositante) quien se compromete fielmente a cuidarlo y entregar la licencia al cliente en los
términos que autorice el depositante.

En este contexto, el escrow puede intervenir como un contrato independiente, en el que se pacte
el depósito con los derechos y obligaciones de las partes, o bien puede estipularse como una
cláusula dentro del mismo contrato de cesión del software. El uso práctico de este contrato para
este tipo de negocios, encontraba justificación en la disminución de los problemas que surgían
entre la empresa que adquiría un software sin los códigos fuentes y las empresas desarrolladoras
del programa. Lógicamente, no se está pensando ni en usuarios domésticos ni en programas
genéricos como Word Perfect, Access, GAC, E-contabilidad, etcétera; sino más bien en empresas
que han adquirido un software específico, la mayoría de veces desarrollado a la medida, que
opera en redes cerradas y muy seguras donde se han instalado en todos los equipos de cómputos
de la empresa.

En los Estados Unidos, país donde se originó este contrato, se constituye ante un profesional
especializado que posea un establecimiento con medidas de seguridad y procesos de custodia
aprobados para este tipo de negocios. Este último debe realizar los respectivos tests para
comprobar el buen funcionamiento de dicha versión antes de actualizar el depósito, así como las
causas de remoción del depósito. En otros países, se utilizan notarios que puedan garantizar la
conservación del programa.
 EL SEGURO DE TÍTULO O TITLE SECURITY

II. Generalidades.

El seguro de Títulos, es el contrato por medio al cual se protege al propietario asegurado contra el
descubrimiento de defectos o cargas que pudiera poner en duda la validez, solidez, prioridad de
los derechos del asegurado sobre un inmueble determinado. No cubre más que los vicios o cargas
que existían en el inmueble al momento de emitirse la póliza correspondiente, y que no fueron
detectados en el proceso de evaluación de la cadena de títulos que procede a la emisión de dicha
póliza. El seguro de Título no mira hacia el futuro sino hacía atrás, y protege al “asegurado”
contra el descubrimiento de defectos o cargas que pudiesen poner en dudas la eficacia, firmeza, o
antelación de sus derechos sobre un inmueble determinado. Al igual que el contrato de Escrow,
es un contrato no tipificado en la legislación nacional y de escasa o ninguna jurisprudencia.

Si ocurre alguna eventualidad y un tercero reclama la existencia de algún defecto o carga, la

compañía responde y garantiza protección al propietario contra cualquier pérdida que sea el
producto de esos defectos en el título, así como los gastos incurridos en la defensa legal del título
hasta el monto o responsabilidad de la póliza del seguro actual; sin embargo, es bueno aclarar,
que el seguro de título no cubre sino aquellos vicios o cargas que existían al momento de emitirse
la póliza, que no fueron descubiertos en el proceso de evaluación de la cadena de títulos o
investigación que precede a la emisión de la póliza, esto es, brindar protección contra riesgos
“pre-existentes,” que hayan sobrevivido a la depuración exhaustiva realizada antes del contrato.

Con el seguro del título, el asegurador primero trabaja para identificar el estatus de la propiedad;
gravámenes y otros asuntos que afecten el título, compilando información y documentos en las
instituciones encargadas de registrar y almacenar la vida jurídica de un inmueble y que son
legalmente identificables al explorar las transacciones de bienes raíces de las cuales ha sido
objeto. A este proceso se llama estudio. Una vez se complete el estudio, el evaluador de riesgos
del asegurador de títulos puede determinar si es asegurable el título y lista las excepciones a la
cobertura y  los requisitos para asegurarlo.4

La práctica de asegurar los títulos inició producto de una sentencia de la Corte Suprema de
Pennsylvania en 1868, relativa al caso, Watson v. Muirhead. El conflicto en síntesis era el
4
First American Title. Página visitada el 24 de octubre del 2016. http://www.firstam.com/title/multiculturalresources/es/resources/what-is-title-
insurance.html.
siguiente: Durante el curso del estudio, el formularizador del traspaso encontró un gravamen en el
título, mismo que entregó a un abogado para obtener la opinión legal. El abogado opinó que no
era un gravamen legal y con esta afirmación el formalizador y el comprador cerraron la
transacción. Un tiempo después la propiedad se vendió en la subasta del Sheriff para pagar el
gravamen. El juez falló que el gravamen y en consecuencia, la venta en la subasta se había
llevado a cabo legalmente y entonces no encontró responsable al formalizador debido a que el
estándar legal en ese entonces era negligencia o no actuar con debida precaución.5

III. Características

El seguro de títulos como contrato, compromete a la aseguradora a indemnizar al titular del

derecho real y ejercer la defensa jurídica del título, en caso de que éste presente defectos anterior
a la contratación de la poliza. Puede ser suscrito no sólo por el propietario de un inmueble, sino
además por cualquier persona con un interés en la propiedad, esto es acreedores, arrendatario,
entre otros.

Cabe destacar, que el seguro de título no es un producto, sino un proceso que inicia con la
celebración del contrato de compraventa o hipoteca y finaliza con la expedición de la póliza. La
principal característica que posee este tipo de seguros es, que cubre riesgos que ya han ocurrido,
pero que son desconocidos y que pueden no ser descubiertos. Las pólizas estándares aseguran al
propietario principalmente contra posibles errores en el examen de los registros, así como contra
riesgos off-record, que no podrían ser descubiertos por una búsqueda del título.

El seguro de título realiza dos funciones: La primera es hacer una investigación lo más eficaz del
título; la segunda es asegurar contra cualquier pérdida a causa de defectos en el título. La
cobertura incluye una póliza para el prestamista (se protege hasta el valor la hipoteca) y otra para
los propietarios (quienes son protegidos hasta el precio de la vivienda).

El sistema de seguro de título, es una garantía sobre el título, esto es, a través de una
indemnización monetaria se protegen los derechos de titularidad. El seguro que protege los
derechos que se han trasmitido al comprador de la propiedad, puede equipararse a un contrato de
indemnización, pues en caso de pérdida de la propiedad, el asegurado tiene derecho a una
compensación en dinero.

En definitiva el Seguro de Título, no garantiza que el título amparado en la póliza sea bueno o
perfecto, es tan sólo un mecanismo de distribución del riesgo que brindan los sistemas de
registro, en los Estados Unidos, esto es, seleccionar ciertos riesgos que no atentan contra la
5
Ibídem.
comerciabilidad de un inmueble y los incluye bajo su cobertura, permitiendo de esta manera que
el inmueble entre al mercado inmobiliario.

IV. Garantía del Propietario

Con el seguro de título las compañías aseguradoras garantizan al propietario lo siguiente:

 Protección contra pérdidas monetarias por reclamos encubiertos que pueden hacerse contra
título de propiedad inmobiliaria, hasta por el valor nominal de su garantía;

 Pago de gastos legales, si la compañía garantizadora del título tiene que defenderlo en contra
de un reclamo amparado por la garantía; como son los fraudes, falsificaciones, herederos
desconocidos o incapacidades de las partes, entre otros.

 Pago de reclamos válidos contra el título de su propiedad inmobiliaria, amparados por la

garantía, hasta el valor nominal de ésta.6

V. Cobertura que ofrece el Seguro de Título

La cobertura que ofrecen las aseguradoras en los seguros de títulos va a depender de la empresa
que ofrezca el seguro, en el caso específico de la “Oficina Stewart Title República Dominicana”
“Las Américas Title Services” estas brindan garantía frente a los siguientes riesgos:

 Asunción falsa de personalidad del legítimo propietario por parte del vendedor o de otras
personas con derechos de propiedad anteriores;

 Falsificación de actos, escrituras, liberaciones y otros documentos;

 Actos realizados por menores de edad y otros incapaces;

 Documentos inválidos ejecutados bajo poder vencido;

 Actos inválidos otorgados después de la muerte del compareciente;

6
Brochure de la oficina Legal Stewart Title República Dominicana.
 Gravámenes por impuestos no pagados o transferencia a título gratuito aplicables a anteriores
dueños de la propiedad inmobiliaria;

 Herederos encubiertos de propietarios anteriores de su inmueble.7

Quedan excluidas de la póliza, por no tener la aseguradora forma de poder cubrir o subsanar los
mismos los siguientes riesgos: a) regulaciones gubernamentales que afecten las posibilidades de
uso del inmueble especialmente medio-ambientales y urbanísticas; b) las expropiaciones que no
figuren anotadas en el registro; c) los derechos y reclamaciones de personas en posesión no
registrada; d) las servidumbres no registradas; y e) todos aquellos defectos que hubieran podido
ser descubiertos por inspección o medición, créditos refaccionarios no registrados e impuestos
debidos a que aún no figuren en los registros públicos.

VI. Prima y Condiciones de la Póliza

Por lo general, el monto de la póliza es el precio que se pide en la compra de la propiedad. El

concepto del seguro de título es que idealmente, no se toman riesgos. Esta creencia surge porque
la póliza no se entrega hasta que se haya hecho un análisis cuidadoso del título.

El pago de la póliza se hace en una sola exhibición y funciona por todo el tiempo en que se
mantenga la titularidad. El costo de la póliza representa menos del 1% del precio de compra entre
el 0.5% y el 0.7%.

VII. Legislación Internacional

En los Estados Unidos es común que el seguro de título sea parte de toda operación importante de
compraventa inmobiliaria. A cambio del pago de una prima, la compañía de seguro se
compromete a resarcir al comprador de cualquier pérdida ocasionada por una deficiencia en el
título de propiedad. En efecto, el seguro de título le garantiza al comprador que el inmueble
comprado es de su propiedad y en caso de algún litigio relacionado con el inmueble, la compañía
de seguro asume la responsabilidad de pagarle las pérdidas hasta el monto de la póliza, además se
hacen responsables del pago de impuestos, recibir los contratos y los depósitos en dinero hechos
por las partes, pagan las comisiones entre los agentes inmobiliarios y elaboran las escrituras
después del acuerdo entre vendedor y comprador.

7
Ibídem
Por lo que respecta al seguro de título fuera de los Estados Unidos 8, se puede decir que el país en
donde mayor aceptación ha tenido es en Canadá. En ese país las principales compañías
norteamericanas de títulos han sido autorizadas para emitir pólizas en ciertas provincias, donde
tradicionalmente han sido los abogados los encargados de cerrar las transacciones inmobiliarias,
por lo que la suscripción de pólizas ha sido menor a lo esperado. No obstante, desde 1991, la
agencia federal de hipotecas canadiense acepta el seguro de título como un substituto del
dictamen o carta de opinión de un abogado. Sin embargo, en la provincia de Ontario, los
abogados canadienses cabildearon con éxito para que en la legislación local los seguros de título
estuvieran apoyados con un certificado de título emitido por un abogado.9

En Europa, especialmente a raíz del ingreso de los países del este a la Unión Europea, el seguro
de título ha recobrado nuevos bríos, debido a que una cantidad importante de inversionistas
internacionales han intensificado sus proyectos en los países del este europeo.10

Debido al poderío económico que los Estados Unidos ejercen en el mundo, el seguro de título ha
sido vendido fuera de los estados Unidos, principalmente a inversionistas estadounidenses que
operan en otros mercados que no les resultan del todo familiares 11, por lo que el seguro de título
les representa un instrumento bien conocido y confiable para realizar operaciones inmobiliarias.

El desarrollo del seguro de título ha sido lento en México, debido al escaso conocimiento general
acerca del seguro de título, las condiciones económicas imperantes en el país y a la escasa cultura
de previsión que existe en el mismo. Sin embargo, en los últimos años, las dos aseguradoras que
operan en México (Stewart Title Guaranty Company y First American Title Insurance Company,
con sede en Santa Ana, California) han intensificado la promoción del seguro de título, buscando
acercarse a las barras de abogados, los agentes de bienes raíces y los colegios de notarios en toda
la república.12

VIII. Sistema Registral de Estados Unidos Vs. Sistema Registral Dominicano.

Aplicabilidad del Seguro de Título.
8
Burke, Barlow D., Law of Title Insurance, tercera edición, Aspen publishers, 2003, Nueva York, sección 1-3.
9
Ontario Insurance Act § 666 (1996). Para un análisis sobre el tema véase FITZ-JAMES, Michael, “Canadian title insurance war rages on”,
Corporate Legal Times, noviembre 1998, sección 1.

10
Basta decir que el 25 de agosto de 2004, la empresa Stewart Title Guaranty Company, expidió su primer póliza comercial de seguro de título en
la República Eslovaca, que cubre un complejo de edificios corporativos en Bratislava y tiene un valor total de unos 120 millones de dólares.
Información obtenida del sitio www.stewart.com/international el 28 de agosto de 2004.
11
Vid. ARRUÑADA, Benito, “A transaction-cost of view of title insurance and its role in different legal systems”, The Geneva papers of risk and
insurance, Ginebra, 27:4, octubre 2002, pp. 582-601, publicación electrónica en www.econ.upf.es/~arrunada/esp/, el 1° de Julio de 2004, p. 26.
12
Lic. Carlos Enrique Odriozola Mariscal “Hugo Grotius”, “El Seguro de Título, Análisis Comparado Estados Unidos-México Trabajo
presentado para el XI Premio de Investigación sobre Seguros y Fianzas”, 2004. Páginas 6-7.
http://www.cnsf.gob.mx/Eventos/Premios_2014/XI_Premio_SEGUROS_2o.pdf
En los Estados Unidos, coexisten dos sistemas registrales: Sistema de Recording (Registro de
Instrumentos) y el Sistema Torrens, no existiendo uniformidad registral, ya que cada uno de los
Estado presenta sus propias particularidades materiales y formales en torno a la publicidad.

El sistema de Recording, surge en la Colonia Inglesa de Plymouth, en 1927, a través del cual se
establece el principio de inscripción de registro, abandonando con ello, la aplicación del principio
del “Common Law” o first in time, first in right.” Este Sistema no garantiza la titularidad del
transmitente, y en la mayoría de los casos, ni siquiera ofrece garantía de prioridad, de donde se
colige, que el registro es un instrumento informativo. La buena fe es exigible en la adquisición
para que puedan surtir efectos los derechos derivados de la publicidad.

El Sistema como tal, es un registro de documentos y no de derechos (la inscripción no es

constitutiva, no tiene efectos de presunción de exactitud), limitándose a asegurar al adquiriente
que no hay más contratos otorgados por su causante que aquellos que figuran en los libros. El
acto de transmisión o gravamen que no haya sido transcrito, no prevalece frente al contradictorio
que ha cumplido con las formalidades de transcripción. No existe el tracto sucesivo, por tanto el
adquiriente no necesita de asiento anterior a su causante para inscribir. Las presunciones de
exactitud e integridad son inexistentes, puesto que, la inscripción no añade nada a la eficacia del
acto, limitándose únicamente a dar noticia sobre el mismo.

Este sistema de los Estados Unidos de América tiene influencia del sistema francés antiguo, éste
último reformado en 1955 y cuya evolución permitió un mejor funcionamiento en la práctica al
haberse creado un fichero real inmobiliario, lo que hace posible que funcione el principio de
oponibilidad. Sin embargo, el principio de oponibilidad que funciona en Francia, no se puede
aplicar en los Estados Unidos, pues su sistema carece de folio real, situación que representa un
serio problema en cuanto a la falta de claridad. En el Registro se archivan los documentos, y
cuando se produce una transmisión de la propiedad, hay que hacer una búsqueda complicada para
saber si existen o no cargas, y si la titulación anterior es válida y guarda concatenación o tracto
sucesivo (tal como hemos expuesto precedentemente).

La inseguridad jurídica de los Sistema Recording, es decir, su ineficacia, precariedad y diversidad

de registros, ha creado la necesidad en la práctica norteamericana de acudir a una serie de
herramientas o mecanismos complementarios, para mayor protección de los derechos inscritos,
dentro de los cuales se encuentran:

A. Opinión del abogado: el abogado realiza una investigación exhaustiva y redacta un

informe sobre la historia jurídica del inmueble o finca, y responde por los daños
causados en el patrimonio de sus clientes;
 B. Intervención de “Abstractor y opinión del abogado”: aquí una persona llamada
abstractor es quien hace la búsqueda sobre los antecedentes de la finca, preparando el
historial jurídico, de donde el abogado, luego de analizarlo, emite su informe;

C. El Certificado del “Abstractor”: aquí el informe del Abstractor sobre el dominio y

cargas de la finca, se emite sin la intervención de abogado;

D. Seguro de Derechos “Title Insurance” o “Title Security,” el cual es objeto de

nuestro estudio.

En República Dominicana, conviven dos sistemas: El Sistema Ministerial (para inmuebles no

registrados), de origen francés, que empieza a operar a partir del 21 de junio de 1890, cuando se
promulga la Ley No. 2914 sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas y el Sistema Torrens,
cuyo origen se remonta al primero (1ero.) de julio de del año 1920, con la Orden Ejecutiva 511,
dictada durante la ocupación militar norteamericana de 1916-1924. Si bien el referido decreto fue
derogado por la Ley 1542 en octubre de 1947 y ésta a su vez por la actual Ley 108-05, ambas
leyes no han hecho más que confirmar el Sistema Torrens.

El Sistema Ministerial es un Sistema declarativo, ya que sólo establece la existencia del acto a
partir de su transcripción, no estando facultado el Conservador a juzgar la validez del acto
presentado, pues su obligación se circunscribe únicamente a transcribir el contenido del
documento y expedir copia del mismo a la parte interesada. Es un registro vinculado a personas y
presenta dificultad de poder determinar quiénes son los titulares vigentes de un inmueble o
realizar el tracto sucesivo. La transcripción es facultativa y no obligatoria. Carece de mecanismos
que permitan ubicar, determinar y delimitar el derecho, por tanto, una misma cosa puede ser
transferida a varias personas, creándose conflictos jurídicos. Aquí se cumple el principio de
prioridad, por tanto, el primero en el tiempo es primero en derecho. Se utiliza comúnmente para
dar fecha cierta a aquellos actos que la ley ordena su registro.

El sistema Torrens, se introduce para traer seguridad y simplicidad en las operaciones

inmobiliarias, pues este Sistema, es uno de los que mayor presunción de exactitud presenta, ya
que lo contenido en el asiento registral se presume exacto mientras no se pruebe lo contrario,
cuando se trata de un tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso.

A los inmuebles registrados los regula la Ley de Registro Inmobiliario 108-05, en tanto que,
aquellos no registrados, serán regidos por la Ley de Registro y Conservación de Hipotecas. Sin
embargo, el Sistema Ministerial tiende a desaparecer dentro de unos años, ya que el objetivo del
Estado es que todos los terrenos sean debidamente registrados e individualizados.
En nuestro país, uno de los principios esenciales del Sistema, es que todas las tierras se presumen
propiedad del Estado. Así, el sistema se encarga de organizar el registro de los inmuebles que han
sido sometidos al proceso de saneamiento inmobiliario, resultando que, el Certificado de título
que expide a consecuencia de dicho proceso, resulta imprescriptible e inatacable.

Con la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, el país goza de una ley tipo marco que regula el
registro de todos los derechos reales inmobiliarios correspondientes al territorio de la República
Dominicana, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria sobre la base de los criterios
de especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad. Esta ley se complementa con los
reglamentos que hasta la fecha ha dictado la Suprema Corte de Justicia, como son el de Registros
de Títulos, de Mensuras Catastrales, y de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, además de otras resoluciones.

El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido

de los registros de presume exacto y ésta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo
previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude (artículo 90
de la Ley núm. 108-05).

Este sistema presenta una doble naturaleza, es obligatorio cuando hay un interés público en el
proceso de saneamiento, y es facultativo cuando se reserva al particular la calidad para hacer tal
solicitud.13

El Sistema Torrens, trae consigo una serie de características, que conjuntamente con los
principios que lo rigen, lo hacen beneficioso para los terceros, como son:
 Este sistema otorga seguridad al momento de verificar la titularidad del derecho de
propiedad sobre un inmueble;
 Da certeza de imprescriptibilidad del derecho, toda vez, que luego que un inmueble se ha
registrado por primera vez a nombre de una persona, no podrá serlo a nombre de otra, si
no se han cumplido con las operaciones necesarias que establece el sistema, con la
excepción de la posibilidad que se abre por el recurso de revisión por causa de fraude y
corrección de error material;
 Es un sistema transparente, ya que el principio de publicidad que lo gobierna, convierte al
registro de las tierras en un registro público, uno al que cualquier persona puede tener
acceso de manera fácil, para así comprobar la existencia y titularidad del derecho de
propiedad sobre un inmueble determinado y las inscripciones;
 Hace obligatorio para fines de seguridad jurídica, el requisito de la inscripción de los
actos para dar origen al nacimiento del derecho;

13
Gómez, Wilson. Los sistemas registrales en la República Dominicana. Santo Domingo. (En línea) Disponible en:
http://enj.org/portal/biblioteca/civil/derecho_inmobiliario/33.pdf
  Se realiza una especial depuración antes de registrar un derecho, por parte del Registrador
de Títulos en su función calificadora, quien está facultado al examen, no solo en los
aspectos relativos a la forma, sino al fondo de los actos traslativos de propiedad; a
excepción de las decisiones que emanan de los tribunales, en los que sólo puede pedir
instrucción en caso de dudas.
 Con el Principio de Autenticidad, lo que no ha sido inscrito en el registro se reputa
inexistente.

Los Sistemas Registrales de los Estados Unidos, resultan ineficientes, pues al convergir una gran
diversidad de sistemas, se requiere de mecanismos complementarios como lo es el seguro de
títulos para poder tutelar un poco de seguridad al tráfico inmobiliario. En el Sistema registral de
Recording, los terceros se hallan protegidos contra transmisiones secretas, pero no contra los
defectos o vicios de los documentos inscritos, al ser la inscripción meramente declarativa. Sin
embargo, el seguro de Títulos significa una gran carga económica para los usuarios, no así para
las compañías aseguradoras que tienen en las manos un gran negocio.

El Sistema Torrens vigente en la República dominicana, brinda mayor seguridad a la inversión y

tráfico jurídico, aun cuando es evidente que podemos mejorarlo, dotando por ejemplo a los
Registradores, Jueces, Agrimensores y demás servidores judiciales de mayor preparación,
simplificando los procesos y actuación registral, a fin de garantizar el flujo inmobiliario y
acrecentar las operaciones comerciales, que en definitiva son las generadoras de las grandes
riquezas. De ahí que, el contrato de Seguros de Títulos, tiene muy poca aplicación en el país,
sobre todo cuando conforme a uno de los principios de nuestra normativa inmobiliaria, el derecho
de propiedad registrado es imprescriptible y goza de la garantía y protección del Estado; 14
creándose por ley un fondo de garantía para indemnizar a aquellas personas que sin negligencia
de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas por una actuación registral
defectuosa15,

En nuestro país actualmente se encuentran funcionando dos aseguradoras privadas que expiden
pólizas de seguro o garantía de títulos: Stewart Title y Las Américas Title Services. Ambas
compañías operan como sucursales de empresas americanas y en cuanto a los riesgos cubiertos
por la póliza rigen las mismas políticas, esto es, aseguran el título en caso de: multiplicidad de
propietarios, falsificación, fraude, incapacidad del vendedor, falta de acceso a la propiedad,
nulidad de fondo o de forma del acto de venta y poderes nulos.

Antes de proceder a la emisión de la póliza, el solicitante del seguro debe ofrecer los datos del
inmueble, para de esta manera la compañía proceder al due diligence registral, el cual puede
tomar entre una y dos (02) semanas. Posterior a la investigación o comprobación de los aspectos

14
Principio IV Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario
15
Artículo 39 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
que conciernen al inmueble, entonces la aseguradora decide si emite o no la póliza ó si existen
algunos puntos que deben ser exceptuados de ella o asegurar por un monto adicional.

CONCLUSIÓN
No cabe dudas lo útil e importante que resulta para el estudioso del derecho, sobre todo para el
abogado litigante, el conocimiento y manejo adecuado de los contratos de “Scrow” y “Seguro de
Títulos,” puesto que, con ello brindarán sin lugar a equívocos, nuevas formas de asegurar la
inversión de sus clientes, ya sea en el ámbito mobiliario, inmobiliario o transacción comercial de
la más variada gama de bienes y servicios.

Con el Escrow, tendremos una forma alternativa de asegurar la operación comercial a través de
ese Tercero cuya misión será comprobar que la cosa reúna los requisitos esperados para la
satisfacción del comprador, garantizando a su vez el cobro del precio a favor del vendedor. Esta
forma de contratar evita futuras Litis, brindando agilidad, confianza y tranquilidad a las
operaciones comerciales.

El Seguro de Títulos, si bien se aplica poco en el país, no deja de ser una herramienta que ante la
falta de puesta en funcionamiento del Fondo de Garantía que prevé la Ley 108-05, podría ayudar
al comprador de un inmueble o acreedor hipotecario, a cubrir los riesgos que puedan derivarse de
los defectos, fraudes o vicios que pueda presentar un inmueble y sobre todo en caso de conflicto
con un tercero, garantiza la defensa gratuita hasta la culminación de la Litis (uno de los grandes
males en nuestro sistema), en caso de el derecho reclamado provenga de un aspecto de derecho
anterior a la emisión de la póliza y la tranquilidad de que el asegurado en caso de no ser
favorecido con una sentencia, tendrá una indemnización equivalente al valor del inmueble o
monto asegurado.

BIBLIOGRAFIA
 Feagans, E.B. Escrow Basics. Escomp. 1era Edición, California Estados Unidos de
América, 1991.

 Arce Piñar, José Pablo. “Generalidades Del Contrato De Escrow, Su Aplicación Práctica
En Nuestro País Y Discusión Sobre Su Tipificación”. Revista De Derecho Empresarial. San José
de Costa Rica, No. 3, abril 2015.

 García, Jorge. “Lo que debe saber sobre el contrato de Escrow”. 29 de abril del 2014.
jgarcia@itaxlegal.com

 Wikipedia, la enciclopedia libre. “El escrow o depósito de garantía. Concepto”

 Código Financiero del Estado de California.

 Los Sistemas Registrales Inmobiliarios de Inglaterra y Estados Unidos, Antonio Manzano

Solano, [En línea].

 El “Tiltle Insurance” en los Estados Unidos, por José Manuel Palli, disponible en portal
de la Pucmm.
 El Seguro de Título, Análisis Comparado Estados Unidos-México Trabajo presentado
para el XI Premio de Investigación sobre Seguros y Fianzas, 2004, Lic. Carlos Enrique Odriozola
Mariscal “Hugo Grotius”. XI Premio de Investigación sobre Seguros y Fianzas 2004 Segundo
Lugar Categoría de Seguros. Páginas 5-6.
http://www.cnsf.gob.mx/Eventos/Premios_2014/XI_Premio_SEGUROS_2o.pdf