Observaciones Registrales Frecuentes relacionadas

a la identificación del predio y el Pronunciamiento de

la Segunda Instancia Registral

Dra. Rosario Guerra Macedo

Vocal del Tribunal Registral
Sunarp
Lima – Perú

El artículo 40 del TUO del Reglamento General de los

Registros Públicos (RGRP) prescribe que si el título presentado
adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera
realizarse debido a un obstáculo emanado de la partida registral,
el Registrador formulará la observación respectiva. El artículo 42
prevé las causales de tacha del título siendo uno de ellos los
obstáculos insalvables que emanen de la partida registral. El
mismo reglamento señala que todas las tachas y observaciones
serán fundamentadas jurídicamente y por escrito en forma
simultánea, bajo responsabilidad. Podrán formularse nuevas
observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos
presentados para subsanar la observación (art. 39).

Muchas de las observaciones que se derivan en los

informes técnicos y otras relacionadas a la identificación del
predio, en la mayoría de los casos han sido revocadas en la
segunda instancia registral. De acuerdo con nuestra experiencia
en la segunda instancia podemos determinar como observaciones
más frecuentes:

a) La descripción del predio no se adecua al antecedente

registral:

La discrepancia que puede haber entre la descripción del

predio que consta en la partida con el que está en el título, es la
observación más recurrente. Dada la cantidad de estas
observaciones el Pleno del Tribunal Registral aprobó el siguiente
precedente de observancia obligatoria:

IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE

TRANSFERENCIA
La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien
objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud
de inscripción, será objeto de observación siempre que no
haya otros elementos suficientes que permitan la
identificación del mismo.
 El precedente ya tiene más 11 años, no obstante, los
Registradores siguen denegando la inscripción de actos
inmobiliarios argumentando discrepancias con el antecedente
registral aplicando inadecuadamente el principio de especialidad.

De la revisión de las resoluciones del Tribunal Registral se

constata diversos supuestos en los que el Tribunal ha tenido que
revocar las denegatorias de inscripción. En la Resolución N°
1899-2013-SUNARP-TR-L del 15/11/2013 al igual que otras, se
revocó la observación basada en la supuesta falta de adecuación
al haberse consignado otra jurisdicción distrital del Predio. La
primera instancia no tomó en consideración que existiendo Ley de
creación del nuevo distrito no era necesario acompañar certificado
de jurisdicción.

En otras resoluciones como la número 112-2013-SUNARP-

TR-L del 8 de marzo de 2013, la segunda instancia consideró que
no era un obstáculo la discrepancia en cuanto a linderos y
medidas perimétricas, puesto que había otros elementos como el
número de partida, la ubicación y los colindantes.

En resoluciones como la N° 1277-2013-SUNARP-TR-L del

6 de agosto de 2013 y la Resolución 1612 del 31 de octubre de
2012 se consideró que la discrepancia en cuanto a la
denominación de la unidad inmobiliaria no era obstáculo para
inscribir una transferencia. En el mismo sentido, en las
resoluciones números 1015-2013-SUNARP-TR-L del 19 de junio
2013 y N° 630-2012-SUNARP-TR-T del 12 de octubre del 2012,
se revocaron observaciones basadas en la discrepancia de
nomenclatura: Mz, Lote o calle, pues había otros elementos de
identificación.

Si la primera instancia hubiese cumplido con el precedente

en mención aplicando adecuadamente el principio de
especialidad, los actos pudieron haberse inscrito en menor tiempo
y los predios involucrados hubieran estado en menor tiempo
susceptibles del tráfico inmobiliario.

b) No es posible determinar si el predio se encuentra o no

inmatriculado.
En el Perú, durante más de 100 años han ingresado títulos
sin ninguna información gráfica. Por otro lado, tenemos que el
área técnica por expreso mandato del artículo 11 del RIRP, sólo
determina la existencia y la ubicación del predio en mérito a la
información gráfica que cuenta el Registro, esto es, la base
gráfica registral. En este extremo de la norma se advierte que el
legislador no ha considerado que no todos los predios inscritos
cuentan con planos o documentación técnica que pueda ser
contrastada, pero no por ello se puede desconocer el ámbito
inscrito de los predios que no cuentan con planos. Lo expuesto
nos muestra una inadecuada aplicación del principio de
especialidad, en tanto el método de identificación se resume en el
aspecto meramente formal de las descripción física del predio
plasmada en el plano, dejando de lado el título de adquisición que
contiene el derecho material y la voluntad de las partes. Sobre el
tema, el Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de
observancia obligatoria:

PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN
“No impide la inmatriculación de un predio el informe del
Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si
el mismo se encuentra inscrito o no”.

Este criterio recoge la jurisprudencia reiterada y uniforme

emitido por las Salas del Tribunal Registral tal como se muestra
en las resoluciones Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de
2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005.

En las resoluciones mencionadas se parte de la premisa

que Registro y Catastro son distintos, pero se reconoce la
necesidad que ambas instituciones coordinen entre sí. No
obstante, para el Tribunal no es ajeno de que el desarrollo del
registro en nuestro sistema ha sido mayor que el catastro, por lo
que la implementación del catastro como herramienta
coadyuvante en la labor registral no es automática, sino que
requiere de un largo proceso de incorporación de áreas y su
cotejo con la realidad registral el cual está a cargo de la Sunarp.
Entonces, los costos de la incapacidad para determinar si un
predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los
administrados cuando éstos han cumplido con adjuntar el título de
propiedad con la antigüedad requerida, así como los planos e
información gráfica para que el área técnica emita su informe.

Esta posición fue luego recogida en el artículo 16 del actual

RIRP que señala expresamente que “no impide la inmatriculación
el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el
predio se encuentra o no inscrito”.

Sin embargo, los Registradores continúan formulando

observaciones sobre el mismo argumentando que se trata de una
observación técnica. Diversas resoluciones del Tribunal Registral
dan cuenta de este tipo de observaciones por lo que tuvieron que
ser revocadas. En la Resolución N° 1842-2013-SUNARP-L del 8
de noviembre de 2013 el Tribunal determinó “que procede la
inmatriculación de un predio, cuando la oficina de catastro ha
concluido que el predio materia de inmatriculación se ubica en
zona de dominio a favor de terceros sin poder determinar que el
predio ha inmatricular se superpone con otros predios ya
inscritos”.
 En la Resolución N° 1200-2013-SUNARP-TR-L del 24 de
julio de 2013 el Tribunal precisó que “es válido que el Registrador
efectúe la búsqueda en los índices del Registro de Predios de
acuerdo a la descripción literal que consta en el título cuando el
área de catastro se encuentra imposibilitado de informar si el
predio ya se encuentra inscrito en una determinada partida
registral por falta de información gráfica”.

Este último es un caso excepcional, pues el Registrador,

consciente de la prevalencia de la valoración jurídica a su cargo,
efectuó la búsqueda del predio en base a datos que constaban en
el título. Esta labor era común cuando aún no se había aprobado
la disposición que actualmente contiene el artículo 11 del RIRP.

En la misma línea del precedente aprobado mediante

Resolución N° 527-2013-SUNARP-TR-L del 27 de marzo de
2013, el Tribunal determinó que “no impide la inmatriculación de
un predio que catastro señale la ausencia de información gráfica
de los predios colindantes inscritos”. En este caso el predio en
consulta si contaba con planos, pero no los títulos archivados de
los predios colindantes. Lo expuesto nos lleva a concluir que el
área técnica pretende que los usuarios del Registro asuman el
costo de implementar la base gráfica registral.

Por Resolución N° 315-2013-SUNARP-TR-L del 21 de

febrero de 2013, el Tribunal Registral fue contundente al reiterar:

Si el área de catastro no puede determinar si un predio cuya

inmatriculación se solicita se superpone a otro predio, el Registro
no puede observar este hecho, por lo tanto debe proceder a la
inmatriculación, a no ser que existan otros defectos en el título”.
Vemos pues que el Tribunal ha tenido que resolver situaciones
que en primera instancia se pudieron evitar puesto que las
normas como el RIRP, así como el precedente de observancia
obligatoria son claros respecto a la consecuencia cuando se da el
supuesto de indeterminación de la inscripción de los predios.

c) No es posible determinar los linderos y medidas

perimétricas del predio en consulta por carecer el título
archivado de documentación técnica.
Con el mismo razonamiento del criterio anterior, la primera
instancia ya no debe observar y demorar la inscripción del título.
Si asumimos que no tenemos una base gráfica completa, es
lógico que no se pueda determinarse los linderos y medidas
perimétricas de la mayoría de los predios inscritos.

La propia SUNARP acogiendo el criterio jurisprudencial

regula este aspecto en el RIRP los supuestos de independización.
Así el artículo 59 establece:
 Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos
técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que
se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si
el área cuya independización se solicita se encuentra
comprendida dentro de alguna de las independizaciones
anteriormente efectuadas, o si aún se encuentra dentro de la
partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la
independización rogada, siempre que el título contenga los
requisitos señalados en el primer párrafo que antecede. En este
caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida
matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente,
siempre que la independización efectuada no exceda el área de la
partida matriz de la cual se independiza.

Queda establecido entonces que el Registrador no debería

observar las rogatorias de inscripción respecto a modificación
física del predio por insuficiencia de datos técnicos en los
antecedentes registrales. Esta limitación del área técnica debería
ser superada en la calificación registral, con solo aplicar los
criterios del Tribunal Registral y lo establecido en el RIRP toda
vez que es el Registrador Público y los miembros del Tribunal
Registral quienes asumen la función registral de manera
exclusiva.

Diversas resoluciones del Tribunal Registral dan cuenta de

cómo el Registrador público, sin evaluar jurídicamente la
información técnica, deniega la inscripción de actos de
subdivisión, independización, habilitación urbana y acumulación
de predios.

No son pocas las veces que en forma reiterada los

Registradores de diferentes oficinas registrales emiten
observaciones replicando lo que dice el área técnica sobre la
imposibilidad de determinar si el área materia del acto rogado
forma parte del predio matriz. En la Resolución N° 1800-2013-
SUNARP-TR-L del 31 de octubre de 2013, resolviendo una
impugnación por denegatoria de una habilitación urbana en vía de
regularización, la segunda instancia se pronunció en el sentido
que:

“Es procedente la inscripción de la ampliación de una

habilitación urbana en vía de regularización aun cuando la
Oficina de Catastro no pueda determinar si el área materia
de ampliación se encuentra dentro de la partida
correspondiente a la habilitación inscrita, por falta o
ausencia de documentación técnica en el antecedente
registral.

En cuanto a la denegatorias de inscripción de

independizaciones y subdivisión el Tribunal Registral ha sostenido
 en resoluciones como la N° 375-2013-SUNARP-TR-T del 13 de
setiembre de 2013 que “no impide la independización de un
predio que el área de catastro informe que está imposibilitado de
determinar si las secciones a independizar se ubican dentro del
predio matriz”.

d) No se acompaña con el título los planos

georreferenciados con el datum oficial.
Como ya se ha indicado, la georreferenciación se caracteriza
porque define los linderos del predio indicando la posición
geográfica (latitud y longitud). Esta definición puede utilizar un
lenguaje gráfico (mapa, plano, integrado en el mapa global
terrestre) o el lenguaje alfanumérico que exprese las coordenadas
geográficas de los puntos que en cada caso sean necesarios (no
todos naturalmente) para construir el contorno de la finca mediante
líneas rectas que los unan entre sí.

De acuerdo a lo normado en el RIRP y la Directiva N° 01-

2004-SUNARP-SN la georreferenciación sólo es reconocida en el
lenguaje gráfico esto es través de los planos.

El requerimiento de georreferenciación de planos como una

exigencia previa para evaluar los planos presentados por los
interesados conjuntamente con el título, es la máxima expresión de
cómo se confunden el principio de especialidad con el concepto de
catastro. La casi obsesiva pretensión de buscar la exacta
coincidencia entre el predio registral y el predio catastral conlleva a
requerir los planos georreferenciados, los cuales son de utilidad si
es que el Registro contara con una base gráfica completa y
validada. En las condiciones actuales, los planos georreferenciados
que se pueden presentar al Registro no pueden ser contrastados
con la base registral que maneja el área técnica pues estos
tampoco están georreferenciados.

No debe perderse de vista que las oficinas de Catastro de la

SUNARP, deben sustentar sus estudios técnicos de contraste entre
el gráfico del predio que se deriva del título y lo que consta en la
base gráfica. Si los datos de georreferenciación, llámese
coordenadas UTM no constan en el título, en vano se requiere al
usuario tales datos pues siempre prevalecerá la información del
título, salvo que se trate de predios que por legislación especial,
prevalezca la información catastral, como es el caso de los predios
rurales.

Sobre este tema existe jurisprudencia contradictoria en el

Tribunal Registral. Así en la Resolución N° 1510-2013-SUNARP-
TR-L del 17 de setiembre de 2013, se revocó la observación al
Registrador, que repitió lo informado por el área técnica,
requiriendo planos georreferenciados en coordenadas oficiales. En
el mismo sentido, la Resolución N° 255-2013-SUNARP-TR-T del 21
de junio del 2013, se concluyó que:

Según el artículo 5.2 de la Directiva N° 08-2004-SUNARP-

SN, el plano perimétrico debe levantarse en coordenadas
UTM oficiales. Si el predio se halla en una zona no
catastrada, es decir, donde no existen coordenadas UTM
oficiales, entonces el plano perimétrico se elaborará en base
de la localización y ubicación en función a aspectos físicos
resaltantes y no perecederos del predio. En este último
supuesto, el análisis técnico no puede sustentarse en la
reconstrucción de las coordenadas UTM proporcionadas por
el usuario, sino en los mencionados aspectos físicos del
predio. En todo caso, las coordenadas brindadas por el
usuario solo serán referenciales.

Mientras que en la Resolución 1853-2013-SUNAPR-TR-L

del 12 de noviembre del 2013, se concluyó que “Los planos
requeridos para la inmatriculación de un predio deben estar
georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum y
proyección en coordenadas oficiales, esto es al sistema y datum
WGS84, de conformidad con la Resolución Jefatural N° 086-2011-
IGN/OAJ/DGC”.

Desde nuestro punto de vista, la georreferenciación de los

planos encarece innecesariamente los costos extrarregistrales
que debe asumir el usuario del Registro. Es el Registro quien
debe culminar con su labor de completar la base gráfica registral
debidamente georreferenciada, y luego de ello estará en
condiciones de requerir al usuario los planos con la respectiva
georreferenciación.

e) Reconstituido el plano, el predio tiene una geometría o

ubicación espacial diferente al señalado en el título.
No existe norma alguna que habilite al área técnica para
volver a graficar el predio materia de rogatoria y menos observar
por ello los planos visados por la autoridad municipal o cualquier
ente generador de catastro.

En la Resolución N° 452-2013-SUNARP-TR-T del 31 de

octubre del 2013, el Tribunal reitera un criterio uniforme, en el
sentido que “la visación de planos constituye un genuino acto
administrativo, por lo que no corresponde cuestionarlo ni mucho
menos volver a elaborarlos”.

No debemos olvidar que cualquier dato técnico sólo

encuentra sentido, razón o relevancia registral en la medida que
forme parte del título inscrito o por inscribir, de lo que sigue es que
cualquier dato técnico que no proporcione soporte a una
inscripción registral debe ser desestimado por el Registrador.
f) El predio graficado en el plano no se adecua a la
cartografía que no forma parte de la Base Gráfica Registral:
Google Maps o Cofopri.
Sobre el tema, en la Resolución 1727-2013-SUNARP-TR-L
del 24 de octubre del 2013, el Tribunal Registral dejó sentada su
posición respecto a las herramientas usadas por el área técnica a
fin de identificar el predio, al señalar: “La única información gráfica
que puede ser tomada en cuenta por el Área de Catastro para
emitir sus informes es aquella referida a inscripciones existentes,
bajo responsabilidad. Así, resulta proscrita toda otra información
que no encuentre su fuente en un título calificado e inscrito”.

El criterio tuvo como finalidad revocar la observación de la

primera instancia, que transcribió el informe técnico que había
dado cuenta de la falta de adecuación del predio objeto de
rogatoria con la información publicada en la web del Google
maps.

En la Resolución N° 1900-2013-SUNARP-TR-L del 15 de

noviembre de 2013, se determinó que “La cartografía elaborada
por los entes generadores de catastro si bien constituyen una
herramienta útil para el área de catastro para la ubicación de los
predios, no goza de la protección del Registro ni puede ser
opuesto a terceros”.

Cuando hemos tratado sobre la Base Gráfica, hemos

afirmado que es la base que administran las Zonas Registrales de
su respectiva jurisdicción, la cual está formada en función a la
información de las partidas y antecedentes registrales. En ese
sentido, es esta información la que debe oponerse al tercero y no
otra información gráfica aun cuando provenga de la información
aparentemente confiable como el google maps, o la cartografía de
Cofopri aún no incorporada al Registro.

g) El predio se encuentra graficado parcialmente en el

ámbito de otra partida registral.
La doble inmatriculación es regulada en el artículo 56 del
TUO del RGRP como duplicidad de partidas. La misma norma
prevé además que se considera que hay superposición total o
parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes
a distintos predios. El mencionado reglamento además regula los
procedimientos de cierre de partidas.

El artículo 62 del RIRP es enfático cuando establece que

en tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento
para la inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas. El
Tribunal Registral también aprobó un precedente de observancia
obligatoria en el mismo sentido;
 APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 62 DEL REGLAMENTO
GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun
cuando no se hayan extendido las anotaciones que la
publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso
inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo
dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento
General de los Registros Públicos.
En consecuencia, no procede denegar la inscripción
sustentándose en la duplicidad, cuando aún no se ha
dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el
Reglamento General de los Registros Públicos”.

La claridad de la norma reglamentaria y del precedente de

observancia obligatoria no dejan duda que la superposición de
predios no puede ser causal de observación cuando la doble
inmatriculación existe antes del acto rogado. No obstante, las
apelaciones que ingresan al Tribunal dan cuenta que esta es una
de las observaciones más recurrentes. Así, durante los años 2012
y 2013 se ha expedido 139 Resoluciones revocando las
observaciones por duplicidad preexistentes.