UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE NUEVO LEÓN

FACULTAD DE ARQUITECTURA
MAESTRÍA EN VALUACIÓN

INTENCIONES SIN INICIATIVAS.

Análisis de Suelo y Catastro Jorge Alberto Ramos Ureña

Arq. Marco Tulio Santos Leal Mat. 1502087

San Nicolás de los Garza, Nuevo León. 13 de agosto del año 2014
CONTENIDO
Introducción..............................................................................................................................3

Datos Estadísticos......................................................................................................................4
Intenciones Sin Iniciativa...........................................................................................................6
Poder Ejecutivo......................................................................................................................6
Poder Judicial.........................................................................................................................7
Poder Legislativo...................................................................................................................8

Conclusiones............................................................................................................................10

Bibliografía...............................................................................................................................11

Sobre el Autor..........................................................................................................................12

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INTRODUCCIÓ N

La Declaración Universal de los Derechos Humanos en su artículo 25.1 y el

Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en su artículo
art. 11.1, al cual México se adhirió el 23 de marzo de 1981, son los instrumentos
jurídicos de carácter internacional más próximos sobre el derecho a la vivienda.

Como parte del control de convencionalidad que todos los órganos

administrativos y jurisdiccionales deben prever, el derecho a la vivienda, reconocido
universalmente como derecho humano, juega un rol distinto que obliga a las
instituciones encargadas del diseño y aplicación de la política pública en la materia,
a enfocar sus acciones y recursos en abatir el déficit habitacional.

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos por medio del artículo
4º, nos otorga a todos los ciudadanos el derecho a poseer una vivienda digna y
decorosa, para lo cual los legisladores implementaron en el mes de junio del año
2006 un ordenamiento reglamentario denominado Ley de Vivienda. Sus
disposiciones tienen por objeto establecer y regular la política nacional, los
programas, los instrumentos y apoyos para que toda familia pueda disfrutar de
vivienda digna y decorosa, reconociendo que al ser un área prioritaria para el
desarrollo nacional, el Estado impulsará y organizará las actividades inherentes a la
materia, por sí y con la participación de los sectores social y privado.

Con este ordenamiento se pretende asentar las bases para aspirar a un

desarrollo nacional más equitativo, que integre entre sí a los centros de población
más desarrollados con los centros de desarrollo productivo, considerando también
a los de menor desarrollo, para corregir las disparidades regionales y las
inequidades sociales derivadas de un desordenado crecimiento de las zonas
urbanas.

La Ley de Vivienda nos indica que se debe considerar “vivienda digna y

decorosa” la que cumpla con las disposiciones jurídicas aplicables en materia de
asentamientos humanos y construcción, habitabilidad, salubridad, cuente con los
servicios básicos y brinde a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su
propiedad o legítima posesión, y contemple criterios para la prevención de
desastres y la protección física de sus ocupantes ante los elementos naturales
potencialmente agresivos.

En el presente estudio, se pretende identificar los puntos en materia legislativa

que son vulnerables o incluso obstaculizaste de la acción gubernamental, así como
las malas prácticas existentes en los tres niveles de gobierno que dejan los
ciudadanos en estado de indefensión para adquirir una vivienda digna.

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2
 INTENCIONES SIN INICIATIVAS.
Es ya un discurso muy conocido cuando escuchamos a los políticos de nuestro país referirse
a una lucha constante por mejorar la calidad de vida para la ciudadanía a la que representan, lo
cual no suena a una idea tan descabellada, dado a que el sector de la construcción de vivienda
es uno de los principales motores del mercado interno, por lo cual de manejarse correctamente
sería una acertada palanca de desarrollo nacional por la generación de empleo.

DATOS ESTADÍSTICOS.
En el contexto urbano, podemos destacar que de 1990 a 2010, la población del conjunto de
las zonas metropolitanas del país creció en 20.5 millones de habitantes. En el 2010, la población
que habitaba en zonas metropolitanas era de 63.8 millones, representando 56.8 por ciento del
total nacional, en tanto que la población urbana representaba el 76.9 por ciento del total
nacional.

Por su parte, el territorio de las zonas metropolitanas también se expandió de manera

considerable. En el mismo período, la superficie ocupada por el conjunto de zonas
metropolitanas del país pasó de 142,377 a 171,816.8 kms2; es decir, 20.6 por ciento más. De
manera paralela, la Densidad Media Urbana (el grado en que se concentra espacialmente la
población urbana de un municipio) pasó de 124 a 111.5 habitantes por hectárea, lo que habla
de un proceso complejo, en el que se extiende la superficie territorial pero ésta no se densifica
con la misma intensidad.

Uno de los factores que detonaron dicho crecimiento fue la construcción de casas
horizontales independientes. Entre 2000 y 2010, el número de casas independientes habitadas
creció en 7.1 millones, mientras que el número de departamentos en edificios habitados
decreció en 90 mil viviendas, lo que contribuye a la expansión de la ciudad.

Según reportes del Gobierno Federal, por medio de la Secretaria de Hacienda y Crédito
Público, el número de viviendas particulares habitadas en México pasó de 21.9 millones en el
año 2000 a 28.6 millones en el año 2010. En contraste, según informes derivados de los Censos
de Población y Vivienda del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) podemos
observar que a mediados del año 2013, casi 36 millones de personas carecían de una vivienda
digna en México, cifra que representa el 31% de casas deshabitadas, lo que suma 9 millones de
hogares con rezago habitacional.

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 Según informó el diario La Jornada, la tercera parte de la población del país carece de
acceso a una vivienda digna y más de 2’250,000 viven en hacinamiento, el cual se concentra en
561,000 hogares, aunado a las viviendas con materiales en deterioro que son de 1’100,000, y
7’300,000 viviendas que no tienen óptimas condiciones.

El problema del proceso de crecimiento urbano es que se ha realizado la mayoría de las

ocasiones sin ejes o límites claros de diseño y planeación, lo cual ha ocasionado que no cuenten
con la adecuada provisión de servicios educativos, de salud, infraestructura, conectividad y
cercanía a las fuentes de empleo, que brinden calidad de vida a la población.
INTENCIONES SIN INICIATIVA.
Las acciones del gobierno son instrumentos de política pública que podrían ayudar a abatir
el rezago habitacional, lo cual nos da un motivo para realizar un análisis más detallado de los
programas implementados por los tres niveles de gobierno para acabar con este rezago en
materia de vivienda.

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PODER EJECUTIVO.
La doctrina establece que el poder ejecutivo es responsable de la gestión diaria del Estado,
siendo considerado como administrador y ejecutor de la voluntad popular a la cual representa,
recibiendo algunas facultades directas en materia legislativa, el mando de las Fuerzas Armadas,
y para representar al Estado en sus relaciones diplomáticas.

Entrando en materia de vivienda, podemos destacar como es que la Ley de Vivienda y la Ley
Orgánica de la Sociedad Hipotecaria Federal (reglamentarias del artículo 4º de la Constitución)
constituyen los referentes normativos en materia de vivienda. Dando vida al Sistema Nacional
de Vivienda como mecanismo permanente de coordinación entre los sectores público, social y
privado; la Comisión Nacional de Vivienda señalando que las atribuciones que en materia de
vivienda tiene el Ejecutivo Federal serán ejercidas por ella y por las dependencias y demás
entidades en su ámbito de competencia; el Consejo Nacional de Vivienda como instancia de
consulta y asesoría del Ejecutivo Federal en la materia; y la Comisión Intersecretarial de
Vivienda como instancia de carácter permanente del Ejecutivo Federal cuyo objeto será
garantizar que la ejecución de los programas y el fomento de las acciones de vivienda se
realicen de manera coordinada a la Política Nacional de Vivienda.

Las iniciativas de Ley que serían necesarias para realmente generar una reforma de fondo
son demasiadas, sin embargo por mencionar un ejemplo, podemos destacar como es que el
artículo 7 de la Ley de Vivienda señala que la programación del sector público en materia de
vivienda se establecerá en el Programa Nacional de Vivienda, y, en su artículo 9, que dicho
Programa será formulado por la CONAVI, aprobado por el Presidente de la República mediante
decreto y estará sometido a un proceso permanente de control y evaluación en los términos
prescritos por dicho precepto legal.

Si bien no podemos ir con las tendencias populares que generalmente señalan al Ejecutivo
Federal o Estatal como responsable sobre las omisiones o faltas realizadas por los organismos
de Gobierno y sus representantes, se puede destacar que el verdadero problema prevalece en
la legislación que contempla al Ejecutivo como un elemento primordial para la autorización de
los distintos proyectos por desarrollarse, aun y cuando generalmente este no posee experiencia
para ser considerado como perito en materia de vivienda.

La normatividad existente que provee al Ejecutivo de facultades para aprobar o vetar

algunos programas propuestos por la CONAVI, debe ser suplida por organismos No
Gubernamentales compuestos por profesionistas independientes pertenecientes a los
colegiados locales o nacionales, los cuales cuentan con cedula profesional que los avala como
expertos en la materia, y que seguramente se sentirían honrados al ser tomados en cuenta.
PODER JUDICIAL.
El poder judicial es el encargado de administrar la justicia en una sociedad mediante la
aplicación de las normas jurídicas en la resolución de conflictos (juzgados y tribunales),
ejerciendo la potestad jurisdiccional mediante imparcialidad y autonomía.

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 Las disposiciones contempladas en la Ley de
Vivienda, deben aplicarse bajo principios de
equidad e inclusión social de manera que toda
persona, sin importar su origen étnico o nacional,
el género, la edad, la discapacidad, la condición
social o económica, las condiciones de salud, la
religión, las opiniones, las preferencias o el estado
civil pueda ejercer su derecho constitucional para
adquirir una vivienda, por lo cual siguiendo los
principios de respeto a la legalidad y protección
jurídica a la legítima tenencia, los jueces y
magistrados están obligados a formar parte activa
para combatir la invasión de predios y el
crecimiento irregular de las ciudades.

Con respecto a las sanciones a las que se harán merecedores los funcionarios públicos que
indebidamente intervengan en los programas habitacionales que utilicen indebidamente su
posición para beneficiarse o favorecer a terceros en los procesos de producción y adquisición de
vivienda, construcción de obras de infraestructura o en operaciones inmobiliarias, la legislación
vigente establece que los servidores públicos que, serán sancionados conforme a lo dispuesto
por el Título Cuarto de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Ley Federal
de Responsabilidades Administrativas de los Servidores Públicos o en su caso por el Código
Penal Federal, sin embargo, este tipo de sanciones no llegan a ser ejecutadas dado a los diversos
intereses que intervienen en el proceso administrativo.

La actuación que tienen los jueces y magistrados en la reivindicación, adjudicación y

expropiación de los inmuebles, es de gran importancia para el crecimiento urbano y la calidad
de vida otorgada mediante una vivienda digna, ya que estos son los encargados de resolver los
conflictos entre particulares, y entre los particulares con el Estado.

Por citar un ejemplo, generalmente existen inconformidades entre los urbanizadores y los
municipios a causa de la autorización de nuevos fraccionamientos, por lo cual aunque no se
cuenten con los fundamentos de validez, se recurre a la vía del amparo para intentar retardar la
suspensión de obra con el argumento de que se violan las garantías constitucionales. Esta
situación es muy común en los municipios, donde algunos particulares tratan de pasar por
encima de la resolución municipal, lo cual ha generado distintas adecuaciones a la Ley de
Amparo para tratar de evitar este tipo de prácticas.
Sin embargo, una de las quejas más frecuentes en los tribunales por las partes en conflicto,
es la facultad que tiene el juzgador para dictaminar sobre un proceso que incluye aspectos
arquitectónicos o constructivos, siendo que aun y cuando puede pedir la intervención de un
perito capacitado en la materia, algunos jueces o magistrados omiten dicha intervención al
considerarla no necesaria, lo cual afecta seriamente los principios de equidad y justicia ante

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determinado asunto, por lo cual debe ser tomado en cuenta la participación obligatoria de
organismos No Gubernamentales compuestos por profesionistas independientes
pertenecientes a los colegiados locales o nacionales.

PODER LEGISLATIVO.
Según la doctrina, podemos decir que el poder legislativo es el poder que hace las leyes,
facultad que implica la posibilidad de regular los derechos y las obligaciones de los habitantes,
así como de los organismos gubernamentales que nos representan. Las figuras presentes más
importantes son el senado y los diputados.

La función pública en principio sólo puede ser ejercida o realizada por quien está investido
de la calidad de servidor público. Lo anterior significa que, pese a que algunos ciudadanos por lo
general acusan a los representantes del Poder Ejecutivo (Alcalde, Gobernador o Presidente)
sobre las acciones cometidas en su perjuicio, en la mayoría de los casos al examinar
detenidamente el fundamento de la denuncia, brota con nitidez que los funcionarios no
transgredieron la ley, ya que para que objetivamente pueda afirmarse tipicidad en su
comportamiento se requiere, en primer lugar, que la conducta omisiva y abusiva de los
servidores públicos se realice en el desarrollo normal de las funciones que les son asignadas
legal y constitucionalmente, es decir que los verbos rectores de omitir retardar y realizar sean
cumplidos dentro del marco de legalidad exigido con ocasión de su investidura.

Es aquí donde radica la importancia del poder legislativo sobre los demás poderes, dado
que siguiendo uno de los principios jurídicos de nuestra práctica, “la autoridad sólo puede
hacer lo que la ley expresamente le faculta”, lo cual nos hace enfocar nuestro estudio en las
iniciativas de ley que se deberían considerar para dar un mejor ordenamiento sobre el
desarrollo urbano en nuestro Estado.

Según el artículo 41 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, corresponde a

la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), impulsar la planeación y el
ordenamiento del territorio nacional (en coordinación con las autoridades estatales y
municipales) para su máximo aprovechamiento, con la formulación de políticas que armonicen
el desarrollo de vivienda; asimismo, como coordinadora sectorial agrupa a la CONAVI y otras
entidades cuya actuación incide en materia de vivienda para que, desde una óptica
preferentemente urbana, la vivienda se convierta en motor del desarrollo humano, económico y
productivo del país. Para ello, la vivienda se debe insertar en un entorno de ciudad, sin soslayar
la responsabilidad de atender a las familias, rurales y urbanas, acentuando los beneficios
colectivos de contar con ciudades competitivas, compactas, sustentable y ordenadas,
ofreciendo certidumbre jurídica.
En cuanto a la naturaleza del instrumento de planeación, considerando que en términos del
artículo 2 de la Ley de Planeación, la planeación deberá llevarse a cabo como un medio para el
eficaz desempeño de la responsabilidad del Estado sobre el desarrollo integral y sustentable del
país y deberá tender a la consecución de los fines y objetivos políticos, sociales, culturales y
económicos contenidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y

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entendiendo por planeación nacional de desarrollo, la ordenación racional y sistemática de
acciones con el propósito de transformar la realidad del país, de conformidad con las normas,
principios y objetivos que la propia Constitución y la ley establecen.

Su aplicación requiere de un replanteamiento de los instrumentos de política, los cuales

tienen el propósito de orientar y contribuir al crecimiento ordenado de los asentamientos
urbanos y centros de población, así como de atender en forma integral las necesidades de
vivienda que existen en el país, a fin de garantizar el acceso a una vivienda digna para todos los
mexicanos.

Algunas dependencias formadas para participar en el desarrollo urbano y de vivienda son:

 Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano
 Comisión Nacional de Vivienda
 Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra
 Fideicomiso del Fondo Nacional de Habitaciones Populares
 Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
 Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del
Estado
 Sociedad Hipotecaria Federal
 Organismos de vivienda estatales, municipales y del Distrito Federal

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CONCLUSIONES

Aun y cuando la Comisión promueve que las autoridades competentes expidan, apliquen y
mantengan en vigor y permanentemente actualizadas disposiciones legales, normas oficiales
mexicanas, códigos de procesos de edificación y reglamentos de construcción que contengan los
requisitos técnicos que garanticen la seguridad estructural, habitabilidad y sustentabilidad de
toda vivienda, y que definan responsabilidades generales, así como por cada etapa del proceso
de producción de vivienda; la realidad nos dice que estas intenciones son letra muerta.

La mayor parte de las críticas a los organismos gubernamentales encargados de la vivienda

en México, van encaminados a descalificarlos por no tomar en cuenta los intereses sociales, sin
embargo, el Programa Nacional de Vivienda es producto de un amplio proceso de consulta
ciudadana que comprende la realización de Foros Temáticos Nacionales y 32 estatales, donde se
discuten temas relacionados con el actual marco jurídico del sector, sistemas de evaluación a la
política de vivienda, sustentabilidad, esquemas de financiamiento, el rol de los gobiernos
locales, entre otros.

A pesar que en dichos foros se encuentran representados todos los actores y sectores de la
sociedad, es de notar que el ciudadano sigue insistiendo en que estas reformas deberían ser
puestos al alcance de la gente que habitara en estas áreas urbanas a fin de realmente realizar
una investigación a detalle que atienda sus intereses.

Es necesario que tomemos en cuenta que es nuestra obligación como ciudadanos ser parte
activa en la supervisión de los organismos gubernamentales mediante el uso de los derechos
que la propia ley nos otorga, como puede ser la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la
Información Pública Gubernamental, la cual nos otorga la facultad para solicitar toda la
información pública sobre vivienda, misma que puede ser utilizada para iniciar un proceso
contra alguna autoridad que no ha realizado bien su función.

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BIBLIOGRAFÍA.

Ley de Vivienda.

Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental.

Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS)

UNAM-PUEC (2013)
México, Perfil del sector de la vivienda. UNAM y UN-HABITAT, México, p. 93

Censo de Población y Vivienda 2000 y 2010 del INEGI.

Cuadro resumen evolución nacional y por entidad federativa (CONEVAL) que puede ser
consultado en la siguiente liga:
http://www.coneval.gob.mx/medicion/Paginas/Medici%C3%B3n/Pobreza%202012/Pobreza-2012.aspx

Fotografía: Cuartoscuro.

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SOBRE EL AUTOR
Jorge Alberto Ramos Ureña
Arquitecto y Licenciado en Ciencias Jurídicas, cursando posgrado en
Valuación; con amplia experiencia como consultor en desarrollo urbano,
ecología e impacto ambiental, asentamientos humanos, desarrollos
inmobiliarios y con conocimientos aplicables en derecho administrativo,
notarial, registral y catastral. Asesor para inversionistas en los proyectos de
adquisición y enajenación de inmuebles, construcción, regularización de la
propiedad y sus implicaciones fiscales.