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prorroga-tacita-convenida-entre-el-locador-y-el-locatario-no-es-oponible-a-los-fiadores

Alquileres: la prórroga tácita convenida entre

el locador y el locatario no es oponible a los
fiadores

MARTES, 05 DE FEBRERO DE 2019

EDITORIAL ERREIUS

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Resulta habitual que los contratantes -locador y locatario-, una vez que vence el contrato,
decidan, de común acuerdo, sin consentimiento del fiador, continuar con la locación sin
redactar un nuevo contrato. En ese caso, las condiciones pactadas originariamente pueden
variar sustancialmente.

En un caso resulto a fines del año pasado, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
determinó que la prórroga tácita convenida entre el locador y el locatario no puede serle
opuesta a los fiadores, en virtud del principio de relatividad en los efectos de los contratos.

En la causa “P., I. c/L., O. E. y otros s/ejecución de alquileres”, el fiador apeló la sentencia

que desestimó las defensas opuestas por los ejecutados y mandó llevar adelante la
ejecución por el capital reclamado, con más un interés del 30% anual por todo concepto.

De acuerdo a lo que surgía del contrato de locación, el apelante se constituyó en fiador de

todas las sumas que pudiera adeudar el locatario como consecuencia de aquel, de los
juicios que se promuevan o de daños y perjuicios que se ocasionen hasta la entrega de la
cosa.

Al analizar el caso, los jueces de la Sala E indicaron que “aun cuando le sean aplicables al
‘principal pagador’ las disposiciones sobre los codeudores solidarios, el alcance de dicha
obligación no puede proyectarse fuera del ámbito temporal que le es propio, es decir, del
contrato por el que entendió obligarse”.

“La circunstancia de tratarse de un fiador no puede derivar en la imposición de una nueva

obligación si no medió la intervención y el consentimiento del deudor que, si bien la dio
en ocasión de suscribir el contrato, lo cierto es que el mismo venció el día 31 de enero de
2015”, agregaron los magistrados.

En ese sentido, destacaron que “la prórroga tácita convenida entre el locador y el locatario
no puede serle opuesta a los fiadores, en virtud del principio de relatividad en los efectos
de los contratos”.

Luego remarcaron que los conflictos que se suscitan en este tipo de cuestiones quedaron
definitivamente resueltos con la incorporación del artículo 1582 bis del Código Civil (texto
según ley 25.628), que resulta aplicable atento a la fecha en que se suscribiera el mentado
contrato (1 de febrero de 2013).

Por ello, los jueces Fernando Racimo y José Luis Galmarini determinaron que correspondía
admitir la queja ensayada por el fiador sobre el punto y se limitaría la ejecución, respecto
de él, solo a los arriendos que se devengaron durante la vigencia del contrato.

En cuanto a la tasa de interés fijada, el tribunal decidió que, dado el marco económico
actual y que se trata de una deuda establecida en pesos, resulta prudente aplicar la del
24% anual por todo concepto.

Evitar abusos

La fianza es un contrato por el cual una persona -el fiador- se compromete a satisfacer una
prestación en el caso de que el afianzado (en este caso, el inquilino) no cumpla. La garantía
de alquiler se asienta de forma escrita y, por lo general, se la incluye como una cláusula
más del contrato de locación, porque se trata de un contrato accesorio, que tiene lugar
con motivo de otro cuyo cumplimiento garantiza.

Bartolomé Orfila, colaborador de Erreius, con respecto a la caducidad de la fianza y su

eventual renovación, indicó que “ya en el año 2002, mediante la ley 25628, se había
incorporado al Código Civil el artículo 1582 bis, que establecía la cesación automática de
las obligaciones del fiador al vencimiento del plazo de locación, salvo la que se derive de la
no restitución en término del inmueble locado, que exigía el consentimiento expreso del
fiador para la renovación o prórroga expresa o tácita de la locación, una vez vencido el
plazo de esta y la nulidad de toda cláusula que extendiera la fianza más allá del
vencimiento del contrato original”.

Mediante esa norma se trató de evitar el abuso que se configuraba en infinidad de casos,
debido a la renovación o prórroga del vínculo acordada entre el locador y el locatario sin
intervención del fiador, que seguía obligado en los términos del contrato originario.

 “El artículo 1225 del nuevo Código reproduce textualmente el contenido de aquella
norma, con lo cual se ratifica una solución necesaria que limita adecuadamente el
compromiso del fiador y evita situaciones de desnaturalización de sus obligaciones y
eventuales abusos”, agrega Orfila.

Dicho artículo dice textualmente: “Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al
vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo
del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga

expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como
codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.

https://www.abogados.com.ar/la-fianza-se-extingue-automaticamente-por-el-solo-vencimiento-
del-plazo-de-la-locacion-salvo-cuando-derive-de-la-no-restitucion-a-su-debido-tiempo-del-
inmueble/19731

La fianza se extingue automáticamente

por el sólo vencimiento del plazo de la
locación salvo cuando derive de la no
restitución a su debido tiempo del
inmueble
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que si bien la fianza se
extingue automáticamente por el sólo vencimiento del plazo de la locación, la
obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con su obligación de restituir.
 
En los autos caratulados “Devesa, Rodrigo y otros c/ Vila, Beatriz Carmen y otros
s/ Ejecución de alquileres”, la sociedad fiadora codemandada apeló la resolución de
primera instancia que desestimó las defensas opuestas al progreso de la pretensión
ejecutiva.
 
Al pronunciarse en tal sentido, el magistrado de primera instancia tuvo en cuenta la
fecha de vencimiento del contrato de locación que vincula a las partes, de la
subsistencia de la locación una vez vencido el plazo convenido y el término de la
ampliación del plazo locativo, de acuerdo a la opción acordada por las partes en la
cláusula vigésimo primera de dicho contrato.
 
En base a ello, el juez de grado concluyó  así en la subsistencia de la fianza y en la
procedencia de la ejecución contra la fiadora por los alquileres de períodos
posteriores, pues la fianza se extingue automáticamente por el sólo vencimiento del
plazo de la locación salvo cuando derive de la no restitución a su debido tiempo del
inmueble dado en locación.
 
La recurrente alegó que  no se verifica en el “sub examine” que se haya cumplido el
recaudo que torna operativa la opción de prórroga estipulada, exclusivamente, para el
caso de resultar el Sr. F. A. C. V. el locatario en el período comprendido entre el 1° de
enero de 2008 al 31 de diciembre de 2009, según cláusula vigésimo primera, por lo
que  sostiene la falta de legitimación pasiva y la inhabilidad del título con el que se
sigue la ejecución en su contra, con base en los límites de su obligación como fiador
que alega en su apoyo.
 
Las magistradas que conforman la Sala J recordaron en primer lugar que “en el
ámbito de la locación, a partir de la modificación introducida al Código Civil por la ley
25.628, con la incorporación del artículo 1582 bis a aquel cuerpo legal se ha
pretendido dar una solución legislativa –de carácter imperativo– al tema de la duración
de la fianza en el contrato de locación”.
 
En tal sentido, las camaristas entendieron que “nueva legislación preserva el régimen
de la fianza en la locación con la impronta del artículo 1582 bis, ahora presente en el
artículo 1225 del Código Civil y Comercial, que dispone que “las obligaciones del
fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que
derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado”, a la vez que “se exige el
consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa
o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación”, y “es nula toda disposición
anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal
pagador, del contrato de locación original”.
 
En base a ello, el tribunal consideró que “el fiador conserva el vínculo obligacional, en
los mismos términos y condiciones en que se celebró el contrato, tornándolo
legitimario pasivo del reclamo del locador hasta su cese automático, por el
vencimiento del término de la locación, salvo las obligaciones que deriven de la no
restitución a su debido tiempo del inmueble locado, sea al fenecimiento del plazo o
ante la rescisión del locador, por una causal imputable al locatario”.
 
Con relación al presente caso, las Dras. Marta Mattera, Zulema Wilde y Beatriz Verón
establecieron que “en el contrato que vinculara a las partes, con la participación y
conformidad de sociedad fiadora, se acordó un plazo de locación de 5 años,
comenzando su curso el 1° de enero de 2003 y venciendo el día 31 de diciembre de
2007”, a la vez que “se pactó, además, como opción para la locataria que, con
sesenta días de anticipación a su finalización, podía aquélla indicar que a partir del 1°
de enero de 2008 el nuevo locatario sería el Sr. Fernando Amalio Cano Vila, en las
mismas condiciones que el acuerdo original, incluyendo lo relativo a la garantía, hasta
el 31 de diciembre de 2009, en forma improrrogable”.
 
Como consecuencia de ello, la mencionada Sala resolvió el pasado 19 de abril, que
“las quejas levantadas no forman convicción suficiente como para demostrar la
concurrencia de algún error en la decisión adoptada en la instancia de grado con
relación a la legitimación pasiva de la presente acción y al ejercicio de la opción de
prórroga acordada por las partes en la cláusula vigésimo primera del contrato”.
 
Al ratificar lo resuelto en la instancia de grado, las magistradas concluyeron que
“cuando emerge en el caso que no se ha restituido el inmueble a su debido tiempo, no
puede pasarse por alto que la ejecución contra la fiadora por alquileres de períodos
posteriores al vencimiento del contrato resulta procedente, pues si bien la fianza se
extingue automáticamente por el sólo vencimiento del plazo de la locación, la
obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con su obligación de restituir”.
 
 
Cuando el alquiler no se estira
El contrato de Lidia se venció. Ella quiere renovarlo, pero el propietario de la casa en la
que está viviendo no quiere hacerlo. ¿Tiene alguna forma de exigir una prórroga? ¿Qué
puede hacer el dueño del inmueble si ella no se quiere ir?

Cuando el plazo del contrato de alquiler está vencido y no hubo conversaciones para
renovar con el propietario, o no hubo acuerdo, poco queda por decidir entre las partes, y
entramos en la etapa de restitución del inmueble. Esto le pasó a Lidia. A pesar de que
intentó hacer reflexionar al dueño de la vivienda y así renovar el alquiler sobre su casa, el
propietario le mando una carta documento pidiéndole que se vaya. Como no se puede ir,
Lidia le ofreció pagar el alquiler de este mes, para poder tener tiempo de buscar algún
lugar donde irse. El propietario le dijo que sí, pero le negó el recibo por ese mes. Lidia,
preocupada, recurrió a Defiéndase para contar su caso. ¿Puede Lidia quedarse en la
casa? Lamentablemente no hay muchas armas para defenderse ante la negativa del propietario
de renovar el contrato de alquiler. Lo único que hay que hacer es estar atento a lo que dice el
convenio, que debe establecer la forma en que se va a restituír el inmueble, y lo que hay que
pagar en caso de que se demore la restitución. Sin recibo no hay dinero.

Para el Dr. Luis Otero, la negativa del propietario a entregar recibo es un acto irregular,
además de antiético. “El inquilino no debe aceptar esta imposición y sólo debe entregar el
dinero bajo recibo, que debe expresar claramente el concepto. (por ejemplo, alquiler por el
mes de junio, aclarando que este recibo no importa conformidad del propietario para
prorrogar el contrato por otro período igual )”, agregó el Dr. Otero. El propietario debe
temer, que si da recibo, la otra parte pueda reclamar la prórroga del mismo por otro
período, ya que este recibo podría tomarse como una manifestación de voluntad en ese
sentido, de ambas partes. También debe tener en cuenta que la reconducción tácita está
expresamente prohibida por la ley civil. Al vencimiento del plazo tiene que haber un nuevo
contrato. El mayor problema que puede tener el propietario es que la fianza se caiga.

El Dr. Esteban Otero, abogado civilista, explioó que desde agosto de 2002, se introdujo al
C. Civil el art. 1582 bis por el cual se limita la fianza en los contratos de locación al plazo
prefijado de vencimiento del contrato, por lo que si vencido el mismo el propietario
consiente que el inquilino permanezca en la propiedad y le cobre el alquiler, perderá la
posibilidad de ejecutar al garante por los sucesivos periodos que el inquilino permanezca
en la propiedad. La única forma en que no pierde esa posibilidad (siempre y cuando así lo
haya pactado) es si no consiente la permanencia del inquilino más allá del plazo.
Obviamente que la extensión del recibo es la mejor prueba del consentimiento del
propietario, y así se queda sin garante y el locatario podría pasar varios meses más sin
pagar, y el propietario sin poder cobrarle al garante por el consentimiento dado a
extenderse en la ocupación del inmueble. Para colmo, el 1582 bis es de orden público,
por lo que si las partes pactaran su no aplicación, tal cláusula sería nula. La carta
documento.

El abogado civilista Marcelo Moggia, miembro de Jurired, opina que la Inquilina debe
contestar la carta documento diciendo que es su intención estar unos meses mas,
pagando el alquiler, o renovar el contrato por otro período. Si el propietario insiste, tendrá
que desalojar el inmueble sí o sí. Un recibo puede ayudar Nunca hay que dar plata sin recibo
reafirma Moggia . Al inquilino le conviene tenerlo para empezar a discutir la posibilidad de
reconducir el contrato, según como haya sido redactado, por un lado, y por el otro evitar pagar
punitorios por la demora en desalojar. El desalojo está a un paso El inquilino, en esta situación
debe actuar rápidamente , Dice el Dr. Otero ya que en estos casos no hay mediación posible y de
no devolver el inmueble según lo pactado puede complicar la situación del garante, y la suya
propia. El propietario podrá poner en funcionamiento el juicio de desalojo en su régimen actual
que es mucho más rápido y además deberá pagar los daños y perjuicios que el propietario sufra
por la privación de la casa alquilada. En resumen, el propietario tiene derecho a exigir la
restitución del inmueble y el inquilino debe entregarlo según manda el contrato, si no hay acuerdo
para renovar. Si el propietario accede, el inquilino puede permanecer unos días más pagando un
alquiler, aclarando que no significa reconducción del convenio. El propietario debe dar recibo, y
realizar un convenio de desalojo, para que el garante también lo firme.

Este artículo fue publicado con anterioridad a Diciembre de 2014 y a esta fecha podría
estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que
ante cualquier duda, consulte con un profesional.