C.

JUEZ SEGUNDO DE DISTRITO

DEL DECIMO PRIMER CIRCUITO.-

ADOLFO ALVARADO LEAL, Abogado, mexicano gestionando en

cuanto apoderado jurídico de la persona moral RESIDENCIAL BOSQUE
MONARCA S.A. DE C.V. dentro de los autos que integran el JUICIO
ORDINARIO MERCANTIL número 45/2017, que tiene promovido mi
representada en contra la CONSTRUCTORA INDUSTRIAL ESTRUCTURAL S.A.
DE C.V., en ejercicio de la ACCIÓN DE RESCICIÓN DE CONTRATO DE
PROMESA DE COMPRAVENTA SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA, ante
usted con el merecido respeto comparezco y expongo:

Por medio del presente ocurso y con fundamento en lo establecido en los

artículos 1079 en su fracción II y 1345 fracción I del Código de Comercio, vengo a
interponer en tiempo y forma legal, RECURSO DE APELACIÓN CON
AMBOS EFECTOS EN CONTRA DE SENTENCIA DE FECHA TRECE DE
DICIEMBRE DE DOS MIL DIECISIETE, dictado por su señoría, misma que me
fue notificada el día viernes 15 quince de diciembre del año en curso dentro del
expediente indicado al rubro del presente escrito, para lo que expreso a
continuación los agravios que la referida sentenciael auto irroga a mi mandante,
previos los siguientes:

SEÑALAMIENTOS DE LEY:

Señalo como domicilio para oír y recibir todo tipo de notificaciones en

segunda instancia el despacho jurídico marcado con el número 121 (ciento
veintiuno) Planta Alta de la calle Porfirio García de León, colonia Nueva
Chapultepec de esta ciudad de Morelia, Michoacán, en donde autorizamos
para que en mi nombre oigan, reciban notificaciones, recojan toda clase de
documentos, se impongan de autos y tomen fotografías incluyendo las facultades
para utilizar medios electrónicos, para los fines que haya lugar a las Abogadas
GRACIA MARÍA ESTRADA CALDERÓN y/o CLAUDIA MEDRANO ALONSO,
así como a los Pasantes Juristas ADOLFO ALVARADO GUZMÁN y/o INDIRA
GARCÍA AMEZCUA y/o C.M.A JOSÉ ANTONIO MADRIGAL ARCEO y/o
DANIEL TINAJERO MARTÍNEZ y/o EDENI GUTIÉRREZ GARCÍA y/o BETZY
AMAYRANI GALÍNDEZ JIMENEZ y/o JOSÉ DANIEL OCAMPO HERNÁNDEZ
y/o MIROSLAVA MARTÍNEZ CARRASCO y/o MAURICIO ALBERTO
CAZAREZ LEMUS en forma indistinta, ante usted y con el merecido respeto
comparezco y expongo:

La sentencia que combato, causa a mi mandante los siguientes:

AGRAVIOS

1.- FUENTE DE AGRAVIO. Lo constituye la SENTENCIA DEFINITIVA DE

FECHA 13 TRECE DE DICIEMBRE DE 2017 DOS MIL DIECISIETE,
específicamente lo referido en *****, del que más adelante en este escrito me
permitiré transcribir de manera literal algunos párrafos para manifestar los
conceptos de violación.
 2.- DISPOSICIONES VIOLADAS. El artículo 78, 88, 376 y 1084 del
Código de Comercio, y por consecuencia los artículos 1°, 14, 16 y 17 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

3.- AGRAVIOS que causa la sentencia recurrida a la parte que

represento. La sentencia recurrida, causa agravio personal y directo a mi
representada, ya que la resolución que ahora impugno, como se puede apreciar de
los agravios que a continuación expongo, no fue resuelta conforme a derecho, y lo
que es peor, se transgreden los preceptos legales que señalo, tal y como a
continuación argumento:

a) En el Considerando marcado como “CUARTO. Estudio de la acción” en

que se hace un análisis de toda la Litis, el A Quo comete un error de
interpretación en lo que respecta al razonamiento de la prestación marcada
con el inciso b), del capítulo respectivo de la demanda, referentela que se
refiere a la pena convencional pactada por las partes para el caso de
incumplimiento, en el contrato que es base de la acción y, a la que cual se
condenó a la parte demandada en el fallo que combato, sin embargo tal
condena se fijó de manera errónea, tal como se advierte en del párrafo 1
uno, página 32, que a continuación reproduzco:

(...)
“En ese tenor, a efecto de proteger y garantizar el derecho
humano a la parte demandada a la propiedad, reconocido en
el artículo 21.3 de la Convención Americana sobre Derechos
Humanos, y en congruencia con lo establecido en el citado
artículo 1843 del Código Civil Federal, este órgano
jurisdiccional determina que la pena convencional pactada en
el contrato de prestación de servicios no debe rebasar el
monto de la obligación principal incumplida, esto es, la
penalización del 50% será sobre la cantidad de $1,590,473.42
(Un millón quinientos noventa y ocho mil cuatrocientos
setenta y tres pesos 42/100 moneda nacional).
(...)

Siendo esta condena errónea toda vez que omite las Cláusulas
Décima, párrafo 2 dos y Décima Tercera, inciso A) y F) que a
continuación transcribo, del contrato de promesa de compraventa
sujeto a condición suspensiva origen de la acción, que AMBAS
PARTES FIRMARON DE CONFORMIDAD, OBLIGÁNDOSE
RECÍPROCAMENTE A SU CUMPLIMIENTO EN LOS
SUPUESTOS QUE AHÍ MISMO SE ESTABLECIERON:

(...)
DÉCIMA.- PENA CONVENCIONAL POR
INCUMPLIMIENTO.
(...)
Convienen igualmente las partes que en cualquier supuesto
de rescisión por incumplimiento de “EL PROMITENTE
COMPRADOR”, “EL PROMITENTE VENDEDOR” podrá
retener en pago y como pena convencional, la totalidad del
monto de depósito y/o de todos los pagos hechos con base a
este contrato, no únicamente EL 50% CINCUENTA POR
CIENTO DEL PRECIO PROMETIDO, como pena
convencional independientemente de las demás prestaciones
que se le reclamen en el juicio. Y adicionalmente convienen
las partes, no habrá obligación de exhibir cantidad alguna en
devolución junto con la demanda.
 (...)
DÉCIMO TERCERA. - RESCISIÓN. Son causa de rescisión
de este acuerdo de voluntades, además de las contempladas
en el clausulado aquí expresado, las siguientes y la rescisión
operará de pleno derecho y sin necesidad de declaración
judicial, con el consiguiente pago u obligación de pagar
las penas convencionales que han quedado
establecidas en el clausulado de este instrumento:

A). - Si el “PROMITENTE COMPRADOR” no cumple

puntualmente en tiempo y forma con cualquiera de los pagos
establecido en este contrato y sus anexos.
(...)

F). - Si “EL PROMITENTE COMPRADOR” incumple con las

obligaciones pactadas a su cargo en la cláusula quinta de
esta promesa, dará acción al “PROMITENTE VENDEDOR
COMPRADOR” para demandar la rescisión de este contrato
o del definitivo que se haya celebrado en Escritura Pública,
CON UNA PENALIZACIÓN A CARGO DE “EL PROMITENTE
COMPRADOR” del 50% (cincuenta) por ciento del valor de
EL INMUEBLE incluyendo las obras de construcción y demás
accesiones que sobre el mismo se inmovilizadas y según el
precio de venta o avalúo pericial, a elección de “EL
PROMITENTE VENDEDOR”.
(...)

b) Por lo anterior ocasiona total agravio a mi mandante el omitir las cláusulas

del contrato transcritas y condenar a la contraparte al pago del 50% de la
cantidad que adeuda, $1,598,473.42 (uUn millón quinientos noventa y ocho
mil cuatrocientos setenta y tres pesos 42/100 Moneda Nacional) y no a la
cantidad que ella misma se obligó a pagar por incumplir con los supuesto
dde conformidad el contrato base de la acción, siendo el 50% del precio
pactado en el negocio, $3,150,005.81 (tres millones ciento cincuenta mil
cinco pesos 81/100 Moneda Nacional) la cantidad que debe pagar la
demandada por el concepto de Pena Convencional, y no la cantidad que el A
Quo considero justa por tratarse de un cCaso de uUsura, siendo este
razonamiento también un agravio a mi mandante ya que con apoyo Tesis
Aislada que enseguida se tiene transcrita a la letra, y que este Juzgado
utilizó para fundamentar erróneamente su sentencia, toda vez que ahí
claramente dice que NO HAY USURA CUANDO LA PENA
CONVENCIONAL NO REBASA LA SUERTE PRINCIPAL.

Época: Decima Época

Registro: 2008822
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Tesis Aislada
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Libro 17, Abril de 2015, Tomo II
Materia (s): Constitucional, Civil
Tesis: Tesis: I.3o.C.170 C (10a.)
Página: 1666
ARRENDAMIENTO. EL MONTO DE LOS INTERESES
MORATORIOS GENERADOS CON MOTIVO DEL
INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE RENTAS, NO PUEDEN
CONSIDERARSE USURARIOS SI NO REBASAN LA
SUERTE PRINCIPAL.

Atento a la naturaleza de los juicios de arrendamiento, cuando

los intereses moratorios no rebasan la suerte principal no puede
considerarse que exista usura, al ser una pena sancionatoria
que alerta a las partes sobre el riesgo por el incumplimiento. En
otro aspecto, el artículo 1843 del Código Civil para el Distrito
Federal dispone que la cláusula penal no puede rebasar el
monto de la obligación principal y se establece como sanción
para aquel que viola el pacto asumido o prevé el monto del
daño o perjuicio ocasionado por el incumplimiento. En ese
contexto, LA CLÁUSULA PENAL SE PACTA USUALMENTE
PARA APREMIAR AL DEUDOR A QUE CUMPLA CON LO
QUE CONVINO EN LOS TÉRMINOS EN QUE LO HIZO, O
SEA, QUE LA PENA CONVENCIONAL ATIENDE AL
INCUMPLIMIENTO O MOROSIDAD EN SÍ MISMOS
CONSIDERADOS. EL OBJETO ESENCIAL DE LA PENA
CONVENCIONAL ES INDEMNIZAR AL ACREEDOR DE LOS
DAÑOS Y PERJUICIOS O POR LA FALTA DE
CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN POR LO QUE SE
FIJA COMO PARÁMETRO MÁXIMO QUE LA PENA NO
EXCEDA EN LA CUANTÍA DEL VALOR DE LA OBLIGACIÓN
PRINCIPAL, LO QUE ES LEGAL PUESTO QUE, DE NO
ESTIMARSE ASÍ, SE HALAGARÍA CON UN INCENTIVO
PODEROSO AL ACREEDOR QUE SERÍA ESTÉRIL AL
TRATARSE DE UN GRAVAMEN INJUSTO, INSOPORTABLE
Y USURERO. Es verdad que la ley debe prohibir la usura como
forma de explotación del hombre por el hombre; cuando esta
última se encuentra inmersa en la gama de derechos humanos
respecto de los cuales el artículo 1o. de la Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos ordena que todas las
autoridades, en el ámbito de sus competencias, tengan la
obligación de promover, respetar, proteger y garantizarlos. Sin
embargo, no puede existir usura en un contrato de
arrendamiento cuando el interés moratorio que equivale a la
pena convencional en su sentido de inhibir el incumplimiento y
alertar de sus consecuencias al deudor, siempre que cualquiera
de esas figuras que se fije por las partes, no exceda del valor
de la obligación principal, parámetro que es legal, justo y
equitativo mediante el cual se pretende inhibir el
incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes
celebrantes y desincentivar el retraso en el cumplimiento de las
obligaciones a plazo. Lo anterior, debido a que se trata de una
pena sancionatoria que privilegia las condiciones
indemnizatorias, fijada en forma expresa y anticipada por las
partes, con la limitante que tiene la prohibición de exceder del
valor de la cuantía de la obligación principal que se reclama.
Bajo ese contexto los intereses moratorios son el equivalente a
una pena convencionalsancionatoria, que el acreedor
(arrendador) tiene derecho a recibir del deudor (arrendatario)
pactada a título de indemnización ante el incumplimiento de la
obligación, así como los perjuicios que constituyen la
imposibilidad fáctica de usar y disfrutar del bien arrendado (o
de darlo en arrendamiento a otra persona que sí pueda cubrir
cabalmente el precio de la renta); y la ganancia lícita dejada de
percibir durante todo el tiempo en que el deudor haya omitido
el pago al que estaba obligado. Estimar lo contrario privaría al
arrendador del derecho a ser resarcido por el daño y perjuicio
causados, así como de la ganancia lícita dejada de percibir
durante el tiempo en que el arrendatario omita hacer el pago a
que estaba obligado, teniendo un impacto en la economía de
manera negativa, lo que genera un factor de intranquilidad en
el mercado de arrendamiento desacelerando las rentas y la
disposición de locales comerciales para arrendar por el riesgo y
pérdida que los arrendadores corren, desincentivando el
mercado y la economía de ese sector. Consecuentemente, los
intereses moratorios generados con motivo del incumplimiento
del pago de rentas, no pueden considerarse usurarios, si no
rebasan la suerte principal.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

c) Además, el A Quo hace su estudio y análisis de la Litis omitiendo el Principio

de Estricto Sensu en el Derecho Mercantil, causando verdadero agravio a mi
mandante toda vez que la sentencia en el Considerando Cuarto sobre la
Pena Convencional deja de lado esto, y condena erróneamente al pago de
esta prestación, faltando a lo que establecen los más altos tribunales:

Época: Novena Época

Registro: 174859
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

Tomo XXIII, Junio de 2006

Materia (s): Civil
Tesis: Tesis: I.6o.C. J/50
Página: 1045

PRINCIPIO DE ESTRICTO DERECHO. OPERA CON

MAYOR RIGOR EN LA MATERIA MERCANTIL, QUE EN LA
CIVIL.
En los juicios mercantiles opera con mayor rigor el principio
dispositivo de estricto derecho que en las controversias de
carácter meramente civil, lo que significa que a los
contendientes, ante una actitud u omisión del órgano
jurisdiccional que les perjudique, les compete actuar, promover
y gestionar con más atención y cuidado, en el momento
procesal oportuno, que sus pruebas sean admitidas y
desahogadas, buscando con ello, que sus peticiones se
satisfagan para inclinar el ánimo del juzgador y así lograr
posiciones favorables ante la parte contraria.

SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

CIRCUITO.

d) Por otra parte, al realizar un razonamiento correcto de la Litis se puede

condenar al cumplimiento de todas las prestaciones que son justas y
conforme al derecho, incluyendo el pago de la pena convencional del 50%
del precio total del negocio y por ende a las costas del juicio, toda vez que
como ya quedó demostrado anteriormente la sentencia no debe ser parcial
sino completa y la parte demandada debe ser condenada a las costas en los
términos que la ley establece.

Es por los motivos expuestos, que acudimos a interponer recurso de

apelación, con el fin de que se revoque la SENTENCIA DE FECHA 13 TRECE DE
DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DIECISIETE en los aspectos materia de estos
agravios, en los términos propuestos.

Por lo anteriormente expuesto y fundado en los artículos 1345, fracción I y 1079,

Fracción II del Código de Comercio.

ANTE USTED, C. JUEZ ATENTAMENTE PIDO SE SIRVA:

ÚNICO. - Tenerme en tiempo y forma promoviendo RECURSO DE

APELACIÓN en contra de SENTENCIA de fecha 13 TRECE DE DICIEMBRE
DEL AÑO DOS MIL DIECISIETE; por expresando los agravios correspondientes
y una vez satisfechos los trámites de ley, ordenar se remita el testimonio
correspondiente a la Segunda Instancia para su resolución.

Morelia, Michoacán a 02 dos de enero de 2018 dos mil dieciocho.

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LIC. ADOLFO ALVARADO LEAL
CED. PROF. FED. 893273