TEMA 5 DERECHO REALES.

GENERALIDADES.-

El conjunto de los derechos y obligaciones imputados por el ordenamiento jurídico a los

sujetos de derecho, se engloba dentro de lo que se ha denominado la esfera jurídica, es decir, la

totalidad de las situaciones jurídicas que originan algunas, una posición de poder (derecho

subjetivo) y otras una posición de deber (deber jurídico).

Ahora bien, si se concibe el derecho subjetivo como la facultad reconocida y garantizada a

una persona por el ordenamiento jurídico, y siendo que el derecho real en su sentido más

amplio, es expresivo del poder que se tiene sobre una cosa, no cabe la menor duda de la

participación del derecho real en la categoría del derecho subjetivo.

Los derechos en sentido subjetivo pueden ser públicos, los cuales satisfacen intereses

colectivos, y privados, los cuales satisfacen intereses privados; a su vez, dentro de los derechos

privados nos encontramos con los derechos privados patrimoniales que son aquellos que por

revestir un interés de naturaleza económica y ser valorables en dinero, son aptos para satisfacer

necesidades económicas. Los derechos subjetivos patrimoniales se clasifican en derechos reales

y derechos de crédito o de obligación, denominados en sentido estricto como derechos

personales.

Se tiene entonces, que los derechos reales son derechos subjetivos privados patrimoniales, por

lo tanto, constituyen parte de los poderes jurídicos de la esfera jurídica de un determinado

sujeto.

Ahora bien, Nuestro legislador no conceptualiza los derechos reales, pues se circunscribe a

desarrollar cada uno de ellos de manera individual estableciendo y regulando su naturaleza y

características en forma autónoma. Así, se desarrolla el derecho de propiedad, usufructo, uso,

habitación, entre otros., dentro del Libro Segundo del Código Civil que trata de “los bienes, la

propiedad y sus modificaciones”. Sin embargo, dicho texto legal en algunas oportunidades

utiliza el término “derecho real”, por ejemplo al definir el usufructo en su artículo 583 .
PRINCIPOS QUE RIGEN AL DERECHO REAL.-

a) Dominación de los bienes.- Sea cual fuere la modalidad del derecho real, su objeto lo

constituye una cosa sobre la cual el titular despliega las facultades correspondientes, por esta

razón la idea del derecho real está íntimamente ligada con la de cosa.

b) Sustracción a la voluntad de los particulares.- Las personas no pueden crear a su

antojo derechos reales diferentes a los contemplados en la lista legal, esto, porque la presencia

del orden público prevalece en los derechos reales sobre la autonomía de la voluntad.

c) Primero en el tiempo más fuerte en el derecho.- El derecho real se considera con su

ejercicio, se hace más fuerte, por eso en el supuesto de conflicto de intereses tiene preferencia el

sujeto que demuestre ser titular del derecho real más antiguo.

CONCEPTO

Es necesario señalar, que los derechos reales tienen su fundamento en la necesidad que

presentan las personas jurídicas (individuales o colectivas), de apropiarse de las cosas, de gozar

de ellas a los fines de la satisfacción de sus requerimientos individuales, entonces podemos

observar que el aspecto fundamental de los derechos reales consiste en una relación entre una

persona y una cosa, por la cual esa persona está facultada para disponer de alguna manera de

esa cosa, sin que pueda ser perturbada en esa relación por la interferencia de los demás

integrantes del grupo social (Egaña).

Por lo tanto, un planteamiento inicial en los términos de esa relación versará sobre un sujeto

(facultado) y un objeto (que presta la utilidad), más no sobre otro sujeto (obligado), el cual se

traduce en el deber de abstención impuesto a una colectividad indeterminada, con respecto al

ejercicio del derecho.

Por otra parte, cabe observar que la mayoría de los ordenamientos positivos se abstienen de

formular una concepción general del derecho real, es por ello que no se encuentran definiciones

en los textos legales.

DEFINICIONES

Los tratadistas son los que se han impuesto la tarea de construir definiciones en las que incluyen

los rasgos del derecho real, y así tenemos, entre otras, las siguientes definiciones, las cuales

indican que el derecho real:

“Consiste en una relación entre una persona y una cosa, por la cual aquella está facultada para

disponer de alguna manera de ésta, sin que pueda ser disturbada en esa relación por la

interferencia de la conducta de los demás integrantes del grupo social” (Egaña).

“Es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o señorío directo e inmediato

sobre una cosa determinada, sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado y

que impone asimismo a todo el mundo (erga omnes) un deber de respeto o exclusión y, a veces,

cuando se trata de derechos reales limitados, un hacer o un no hacer posiblemente conectado a

un soportar” (Roca Sastre).

“Es el que se crea entre la persona y la cosa, una relación directa e inmediata, de tal manera que

no se encuentran en la relación, sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del

derecho y la cosa, que es el objeto” (Demolombe).

“Es aquel que crea una relación directa e inmediata entre una cosa y la persona al poder de la

cual ella se encuentra sometida de una manera más o menos completa, siendo por eso mismo,

susceptible de ser ejercido no solamente contra tal persona determinada, sino contra todos”

(Aubry y Rau).

Las anteriores definiciones tienen dos puntos de coincidencia, en primer lugar, el referido a la

composición intrínseca del derecho real, como lo es la existencia en el derecho real de dos

elementos: el sujeto titular del derecho y la cosa objeto del mismo; y en segundo lugar, el

otorgamiento al titular del derecho de un poder sobre la cosa, por el cual puede obtener en

menor o mayor medida las ventajas económicas que la cosa es capaz de rendir.
CARACTERISTICAS DE LOS DERECHOS REALES.-

Son las siguientes:

1) Inmediatividad o inmediación: significa que el poder o poderes que el derecho

confiere a su titular para la satisfacción de sus necesidades, se hace inmediata y directamente

sobre la cosa, sin intervención de terceros. Esta característica no se da en los derechos de

crédito, pues la satisfacción de las necesidades a las cuales se dirige el derecho de crédito no

puede hacerse sin el concurso directo de la actividad del sujeto pasivo.

2) Absolutividad: significa que el titular del derecho puede oponerlo a cualquiera que

pretenda disturbarlo en su ejercicio, es oponible “erga omnes”, supone una obligación

inmediata de todos los sujetos no titulares respecto de respeto y abstención, a diferencia del

derecho de crédito, que es oponible solamente al obligado.

3) Indeterminación del sujeto pasivo: está representado por la colectividad de manera

indeterminada, el sujeto pasivo, esto es, por todos aquellos que no son titulares, así, por el

carácter absoluto del derecho real, que es oponible erga omnes, se opondrá el derecho a

quien primero trate de desconocer los derechos que asisten al titular, en este último caso, el

sujeto pasivo se individualiza.

4) Determinación de la cosa objeto del derecho: siendo la cosa objeto del derecho

real, no puede ser esta ni genérica ni indeterminada, así pues, debe ser específica, concreta,

determinada.

5) Generan acciones reales: los derechos reales se encuentran protegidos por acciones

reales, que se pondrán en ejercicio en contra de cualquier sujeto que pretenda lesionar o

desconocer al titular del derecho, constituyéndose en obstáculo para el ejercicio de su

derecho.

6) Involucra dos atributos: a) el derecho de preferencia o de exclusión, que permite al

titular del derecho real, excluir a todos aquellos que no tengan más que un derecho de

crédito, o a aquellos que tengan un derecho real de fecha posterior, o a aquellos que tengan

un derecho real calificado en una categoría inferior; b) el derecho de persecución, que

 autoriza al titular del derecho real a seguir la cosa que le pertenece o que está gravada en su

provecho, en las manos de cualquiera que la detente, pudiendo ejercer las acciones que el

ordenamiento jurídico le ofrece en aras a defender su derecho.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

Dentro de la doctrina se han ensayado diversas clasificaciones de los derechos reales, las

cuales insertan los mismos tipos, sólo que incluidos en rubros diferentes. En este sentido, se

presenta la clasificación que a nuestro modo de ver es la más difundida y manejada por quienes

se ocupan de la materia:

a) Derechos reales sobre cosa propia: comprenden los vínculos jurídicos entre una

persona y una cosa que le pertenece, por los cuales puede obtener de ésta su más completa

utilidad; como ejemplo fundamental se cita el derecho de propiedad, que es definido en el

artículo 545 del Código Civil venezolano, como: el derecho de usar, gozar y disponer de una

cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley; es

decir, que es un derecho con el más amplio contenido posible sobre una cosa, por lo cual

constituye un derecho pleno, exclusivo e ilimitado.

b) Derechos reales de goce sobre cosa ajena: serán todos aquellos derechos subjetivos

en virtud de los cuales una persona puede obtener determinadas utilidades de una cosa

perteneciente a otra persona; se citan como ejemplos: el usufructo (art. 585 CC); el uso (art.

624 CC), las servidumbres (art. 709 CC). Es necesario aclarar, que aun cuando los derechos

reales de goce sobre cosa ajena, permiten gozar de las utilidades de una cosa, tal goce es

relativamente limitado si lo comparamos con la amplia posibilidad que tiene sobre la cosa el

propietario en virtud del dominio sobre la misma.

c) Derechos reales de garantía: son aquellos con los cuales se aseguran los pagos de las

obligaciones principales, con uno o varios bienes que pueden ser del deudor o de un tercero.

Tienen el fin de garantizar el cumplimiento de una obligación, concediendo un derecho de

preferencia sobre el valor que se obtenga de la expropiación del objeto de la garantía. Se

citan como ejemplos: la prenda y la hipoteca.

Los derechos reales consagrados en la legislación.

- Propiedad: Artículo 545.- La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de

una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la

Ley.

- Usufructo: Artículo 583.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar

temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo

haría el propietario.

- Uso: Artículo 624.- Quien tiene el uso de un fundo sólo podrá tomar de él los frutos

que basten a sus necesidades y a las de su familia.

- Habitación: Artículo 625.- Quien tiene derecho de habitación de una casa puede

habitarla con su familia aunque ésta se aumente. Artículo 626.- El derecho de

habitación se limita a lo que sea necesario para la habitación del concesionario y de

su familia, según las condiciones del mismo.-

- Servidumbre Predial: Artículo 709.- Por el hecho del hombre puede establecerse

la servidumbre predial que consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio

para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en manera

alguna contraria al orden público. El ejercicio y extensión de la servidumbre se

reglamenta por los respectivos títulos, y a falta de éstos, por las disposiciones de los

artículos siguientes.
 - Enfiteusis: Artículo 1.565.- La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un

fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de

pagar un canon o pensión anual expresada en dinero o en especies.

- Retracto Legal: Artículo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el

comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por

compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este

derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse

cómodamente o sin menoscabo.

- Retracto Convencional: Artículo 1.534.- El retracto convencional es un pacto por

el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del

precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544.

- Prenda: Artículo 1.837.- La prenda es un contrato por el cual el deudor da a su

acreedor una cosa mueble en seguridad del crédito, la que deberá restituirse al

quedar extinguida la obligación.

- Hipoteca: Artículo 1.877.- La hipoteca es un derecho real constituido sobre los

bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre

estos bienes el cumplimiento de una obligación. La hipoteca es indivisible y subsiste

toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada

parte de cualquiera de los mismos bienes. Está adherida a los bienes y va con ellos,

cualesquiera que sean las manos a que pasen.

FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITO.-

a) Los derechos de adquisición de cosas determinadas.- Entre estos tenemos la

usucapión y la ocupación. La primera es un modo de adquirir la propiedad y otros derechos

reales por la posesión a título de dueño durante el tiempo regido por la ley (prescripción
adquisitiva); y la segunda, es un modo originario de adquirir el derecho de propiedad sobre las

res nullius (cosas que no han tenido nunca dueño), o sobre las cosas abandonadas por su

anterior titular (res derelictas), mediante la toma de posesión con intención de convertirse en

propietario.

b) Los derechos reales in faciendo.- Como ya lo hemos estudiado, según la doctrina clásica,

en los derechos reales lo que existe es solo una relación entre una persona y la cosa, y en

consecuencia un deber de abstención a cargo de todas las personas que no son titulares del

derecho mismo. De sostenerse que el propietario de la cosa gravada debe sencillamente

abstenerse de penetrar en la esfera reservada al titular del derecho real, quien ostenta una

plenitud de poderes, sería imposible pensar que ese propietario de la cosa gravada tenga a su

cargo una prestación activa (un hacer); pero sí en cambio, pensamos lo contrario, de que si tiene

a su caro en determinado momento una prestación activa, estaríamos frente a un derecho real in

faciendo, que recaería no sólo sobre el constituyente-propietario del derecho real, sino sobre

todos aquellos sujetos que posteriormente ingresen a la propiedad del bien. De manera pues,

que el derecho real in faciendo surge a partir del momento en que se rechaza la imagen de una

conducta puramente pasiva de parte del propietario del bien gravado, la cual se reduce a no

obstruir el ejercicio del derecho rival. Tenemos como ejemplo clásico, que el titular del derecho

de propiedad sobre un fundo sirviente, puede quedar obligado por el título a hacer los gastos

necesarios para la conservación de la servidumbre.

c) Las obligaciones propter rem. Carácter accesorio.- Comenzaremos por establecer que

toda relación obligacional compromete el patrimonio integral del deudor, así, toda obligación es

personal, ya que es el deudor quien se obliga con todos los bienes presentes y futuros. Las

obligaciones propter rem, por el contrario, están ligadas no al patrimonio global del deudor,

sino a la cualidad de propietario de las cosa gravada y en tanto esa cualidad subsista; es por ello

que toda persona que se encuentre en determinada posición jurídica respecto a una cosa, será el

sujeto obligado, es decir, el propietario actual de la cosa gravada y todos aquellos que le sucedan

en el derecho de propiedad. Pudiéramos establecer un criterio de las obligaciones propter rem

que las define como “las relaciones jurídicas obligatorias cuyo sujeto pasivo es cualquier persona

que se encuentre en cierta posición jurídica respecto a una cosa, y las cuales se transmiten o

extinguen con la transmisión o extinción del derecho real individualizador, pudiendo el deudor

liberarse del deber mediante la renuncia o el abandono del derecho sobre la cosa.

La obligación propter rem se dice que tiene carácter accesorio por cuanto la extinción del

derecho real implica a la vez la desaparición de la obligación real.

Abogado. Mirian Barrios