Proyecto de ley de Arrendamientos, Aparcerías y otros

Contratos Rurales:
A nuevos problemas, viejos y malos remedios

*Pedro C. Doiny Cabré

“La ley es tela de araña,

En mi inorancia lo esplico:
No la tema el hombre rico
Nunca la tema el que mande,
Que la ruempe el bicho grande
Y sólo enrieda a los chicos”
(José Hernández, Martín Fierro)

“Otro retrógrado proyecto de ley” y “Proyecto anacrónico y demagógico”. Son

estos los títulos de sendos editoriales publicados los días 12 de julio y 11 de
agosto de 2008 por el diario “La Nación”, para referirse al proyecto de ley de
arrendamientos, aparcerías y otros contratos rurales. En líneas generales no puedo
menos que coincidir con las críticas que en ellos se le formulan. Veamos.

1) Introducción:
El proyecto, apoyado por la Federación Agraria Argentina, se fundamenta en la
idea de que la ley actual es insuficiente e ineficaz para regular correctamente los
contratos de arrendamientos, aparcerías y otros contratos rurales, en función de la
realidad actual.
Desde principios del siglo pasado los contratos agrarios han merecido una
legislación especial. Las primeras leyes y, aunque algo morigerada la actual,
parten de la base de la disparidad de situaciones entre el arrendador y el
arrendatario. Toda esa legislación ha sido formulada con la idea de arrendadores
(casi siempre propietarios) poderosos, que prácticamente pueden hacer lo que se
les antoje y de arrendatarios débiles, quienes deben someterse a cuanto capricho
se le pudiera ocurrir al propietario de la tierra. Ya hemos dicho que ello, tal vez en
parte cierto hace ya muchísimos años, hoy no lo es. Las leyes de arrendamientos
han aplicado similares remedios para “equilibrar” esa supuesta disparidad. Todas
ellas han sido leyes de orden público, es decir que sus disposiciones no pueden ser
dejadas de lado por las partes y aplicadas aún contra la voluntad de los
contratantes. Así se congelaron precios y plazos, se consideraron renovados
automáticamente los contratos, se establecieron plazos mínimos, se permitió la
revisión de los precios acordados, etc.
La ley actual (13276), con las modificaciones posteriores, si bien basada en los
mismos supuestos, es menos rígida que sus predecesoras y ha permitido, a pesar
de algunas falencias que ya hemos criticado, el notable progreso tanto de la
agricultura como de la ganadería argentina, a no dudarlo, las de mejor calidad y
más eficientes del mundo. A dicha ley nos hemos referido en los números
47 y 48 de esta revista.

2) Fundamentos y objetivos del proyecto de ley:

Los propulsores del proyecto entienden que se está produciendo una
concentración de la tierra por medio de los contratos de arrendamiento y similares,
generada por emprendimientos a gran escala, por la intervención de inversores
financieros como fondos de inversión, fideicomisos, sociedades anónimas y
pooles de siembra. Dicen que ello genera una agricultura sin agricultores, que
tiene como consecuencias inevitables el desplazamiento de agricultores familiares
y el de productores agropecuarios tradicionales, la tercerización de las labores
agrícolas a favor de contratistas y un cambio en los actores del negocio
agroganadero. Se agrega que la inestabilidad de los precios y en general el alza de
éstos y de los costos, generan imprevisibilidad, discusiones anuales y falta de
posibilidad de previsión por parte de los inversores (arrendatarios). Hablan de la
inestabilidad que causarían los actuales contratos accidentales o excluidos del
régimen de orden público (de pastoreo hasta un año y de hasta dos cosechas).
Todo esto genera, insisten, el despoblamiento de los campos y pueblos del interior
y comunas rurales y el deterioro de los recursos naturales, fundamentalmente por
el monocultivo y por una agricultura de tipo “extractiva” o “minera”, no
sustentable.
Los objetivos a alcanzar por medio de la nueva legislación serían lograr mayor
estabilidad y equidad en los arrendamientos, aparcerías y otros contratos agrarios,
favoreciendo la agricultura de tipo familiar, la distribución de tierras por
contratos, estableciendo para ello límites y gravámenes a las distintas formas de
concentración (fideicomisos, pooles de siembra, etc.), estimular y favorecer la
reinstalación de pequeños productores hoy excluidos, como asimismo la de
pequeños propietarios y jóvenes profesionales y también la protección y
recuperación de los recursos naturales.
Se puede coincidir, en todo o en parte, con el diagnóstico y con las causas u
orígenes de los supuestos males que afectarían al sector. Mucho más difícil es
concordar con los instrumentos que se proponen para resolverlos o superarlos.
Veamos cuales son las medidas legislativas más importantes que se pretenden
instrumentar por medio del proyecto de ley en análisis.

3) El proyecto:
Se trata de una ley que reemplazaría a la actual 13.236, a la que expresamente
deroga. Tiene casi 100 artículos y nos referiremos a ellos sin hacer un análisis
detallado, en tanto aún no es una ley vigente. No por ello deja de ser sumamente
preocupante.

4) Ámbito de aplicación:
La nueva ley será aplicable a todo contrato, cualquiera sea la denominación que
le otorguen las partes, por medio del cual se conceda a título oneroso el uso y
goce temporal de un predio rural con destino a la explotación agrícola o
ganadera (art. 1). Será, como su predecesoras, de orden público, irrenunciables su
beneficios y nulas y carentes de todo valor cualquier cláusula o pacto contenido en
los contratos si son contrarios a la ley. (art. 2). Con respecto a los contratos
celebrados con anterioridad a la eventual sanción, nada dice el proyecto. Si bien
las leyes, en principio se aplican hacia el futuro, siendo ésta de orden público, bien
podría ocurrir que se aplicara incluso a los contratos celebrados antes de su
sanción, lo que sería una enorme fuente de conflictos y de situaciones ya vividas
(con las prorrogas indefinidas), y a las que no es aconsejable volver.

5) Superficie:
Una de las disposiciones que más llaman la atención, que no existe en la actual
legislación y que nos imaginamos ocasionará enormes problemas es aquella que
limita la superficie que puede ser arrendada por las personas físicas o
jurídicas, estableciendo “el equivalente a diez unidades económicas la
superficie máxima que en la totalidad de los contratos vigentes en que sea
parte una persona física o jurídica, sola o asociada, por sí o por interpósita
persona, podrá explotar como arrendatario, aparcero tomador o mediero”
(art 6). Idéntica superficie máxima es la que un arrendador podrá conceder a una
sola persona física o jurídica. Sin decirlo, se pretende limitar severamente la
posibilidad de que pooles de siembra y sociedades de capital, entre otras formas
empresarias, resulten arrendatarios de las superficies que actualmente son
explotadas por estos. El concepto de unidad económica implica aquella superficie
en la que una familia pueda desarrollar la actividad de modo viable o sustentable
tanto desde el punto de vista económico como ambiental. El tamaño de la unidad
económica dependerá de cada zona y será fijado por la autoridad de aplicación,
pero se trata de unidades pequeñas y la limitación de la ley, de cumplirse
acabadamente, terminará con una forma de explotación que ha llevado a la
agricultura a los actuales niveles de producción, eficiencia y calidad.

6) Plazo
Después de definir el arrendamiento, y agregar la figura del “arrendamiento de
establecimiento”, fija el plazo mínimo para los contratos de arrendamiento y
aparcerías, en cinco años, a cambio de los tres de la ley actual; y cualquier
contrato de arrendamiento o aparcería se considerará celebrado por ese plazo,
salvo que las partes hubiesen estipulado uno mayor. Establece que todo contrato
sucesivo entre las partes con respecto al mismo predio se considerará un nuevo
contrato y su plazo será también de cinco años. (arts. 17 y 18), con lo que elimina
la posibilidad de prorrogas por menos tiempo.
En cuanto a las excepciones a este extensísimo plazo legal, estas son tratadas en el
art. 21 del proyecto y estipula que ese plazo no se aplicará a los contratos para
formar o renovar pastoreos, a los celebrados por una cosecha para la producción
de semillas, siempre que el lote sea denunciado como semillero y solo una vez
cada dos años, a los contratos destinados exclusivamente para pastoreo,
celebrados por un plazo no mayor de un año, siempre que no se autorice ningún
tipo de trabajo cultural, aun cuando se trate de especies forrajeras.
Es decir que se limita severamente a los llamados contratos accidentales de la
ley actual (pastoreo hasta un año y contrato por hasta dos cosechas),
técnicamente excluidos del régimen de orden público, que tanto se han utilizado y
que han permitido, gracias a su agilidad, el gran desarrollo de la actividad
agrícola.
Pero además de las limitaciones referidas, las formalidades para realizar los pocos
contratos accidentales permitidos los hacen aún más inviables, ya que deberán ser
hechos por escrito, certificadas las firmas, presentados para su calificación u
homologación, presentación que deberá contener un dictamen de profesional
competente o en su defecto informe de la “Comisión Zonal de Tenencia de la
Tierra y Desarrollo Rural”. El Tribunal calificará por resolución fundada el
contrato como accidental; agrega que la omisión de las formalidades y calificación
determinará la aplicación de régimen de orden público, es decir del plazo de cinco
años, lo que cambia incluso la jurisprudencia actual sobre la calificación, pues
siempre se consideró que ésta no cambia la naturaleza jurídica del contrato.
También se aplicará el plazo mínimo de cinco años en caso de prórroga o
renovación de estos contratos accidentales. Es más, aún será de cinco años si se
tratare de un nuevo contrato sobre el mismo predio, en la medida en que no
transcurran tres años del anterior, tanto si es entre las mismas partes, como si lo
es sobre el mismo predio pero con otro arrendatario. También si a pesar de
obtenerse calificación favorable, se comprueba que el predio no se aplica a las
finalidades y supuestos contemplados por la ley para que el contrato se considere
accidental. Digámoslo claramente, es el certificado de defunción de los contratos
accidentales y con ello de innumerables negocios agropecuarios.

7) Precio
Con respecto al precio trae el proyecto nuevas y polémicas disposiciones, pues
después de indicar que puede ser en dinero o en especie, y repetir otras
regulaciones de la ley actual, incorpora la remisión de precio, diciendo que si se
produjera la pérdida total o parcial de la cosecha debido a caso fortuito o fuerza
mayor por riesgos no asegurables, el arrendatario tendrá derecho a la remisión
proporcional del precio del arrendamiento. La remisión es la reducción
proporcional del precio en función de las pérdidas producidas por esos eventos no
asegurables, y se computará según el resultado de todas las cosechas obtenidas
durante la vigencia del contrato y de acuerdo a los rendimientos promedio del
campo y si fuese posible los de la zona en función de la calidad del campo (arts.
11 á 14).
Pero además, se autoriza expresamente la revisión del precio, pues después del
segundo año de contrato, cualquiera de las partes podrá pedir la revisión del
precio cuando exista desequilibrio entre el costo de la producción y el valor de los
productos obtenidos, por causas regionales o generales, superiores al 30%
(suponemos del que existía al momento del inicio del contrato). La revisión tendrá
efectos sobre los vencimientos posteriores a la demanda.

8) Subarriendo, cesión, obligaciones de las partes y mejoras

Con respecto al subarriendo y cesión del contrato, a la muerte del arrendatario y a
las obligaciones de las partes, si bien hay algunos cambios y agregados, no son
estos tan significativos como para comentarlos ahora. Sí digamos que incorpora
con mucho mayor énfasis y como obligación de ambas partes usar racionalmente
el suelo y demás recursos naturales y practicar una agricultura que resguarde la
diversidad biológica.
La ley le otorga mayores facultades al arrendatario para la realización de mejoras
en el predio que considere convenientes para su utilidad o comodidad, sin
conformidad del concedente y a pesar de cualquier cláusula en contrario; dice que
se entiende por mejoras útiles no sólo las que sean indispensables para la
conservación del inmueble y las de manifiesto provecho para cualquier poseedor,
si no también las que aumenten la producción y la rentabilidad o valor agrario de
la misma. Ante la presentación del plan de mejores, si mediare oposición del
arrendador, deberá resolverse judicialmente la cuestión. La mejoras podrán ser
retiradas por el arrendatario al finalizar el contrato o, a opción de éste, deberá el
arrendador abonar el mayor valor del predio por la construcción de las mismas o
abonarlas al valor actual.

9) Contratos promovidos:
El proyecto de ley establece un régimen de promociones, instrumentadas
especialmente por la vía de beneficios impositivos, como devolución anticipada
de IVA o rebaja en la alícuota de ganancias, para aquellos contratos en los que el
arrendatario, aparcero tomador o mediero sean titulares de una micro o pequeña
empresa, ya se trate de personas físicas o jurídicas. Todos estos contratos deberán
ser celebrados por lo menos por 5 años de plazo y la superficie no podrá ser de
más de tres unidades económicas, no resultando posible a un mismo arrendatario
gozar de los beneficios si supera dicha cantidad, aunque en diferentes predios.
Para obtener los beneficios, que aumentan si las superficies alquiladas son
menores o los plazos más extensos, deberán cumplirse una serie de requisitos que
la ley enumera. Se favorece a familias de agricultores y a jóvenes profesionales.
Se invita a las provincias a otorgar también algunos beneficios a quienes se
encuentren en la situación prevista por el proyecto de ley. Los arrendadores
también recibirán beneficios fiscales en la medida en que cumplan las limitaciones
mencionadas.

10) Conservación del medio ambiente:

El proyecto dedica un capítulo a este tema (arts. 82 á 88). Se establece que la
explotación agropecuaria realizada en virtud de los contratos regulados por la ley
deberá observar las reglas del buen cultivo y de la buena técnica agraria,
practicándose una agricultura sostenible, que resguarde la diversidad
biológica. La misma deberá realizarse de conformidad con las leyes especiales de
protección al medio ambiente, de los recursos naturales en general y suelos en
particular. Toda cláusula en contrario será nula.

11) Órganos de aplicación:

La autoridad de aplicación será la Secretaría de Agricultura, Ganadería, Pesca
y Alimentación de la Nación. Se crearán las “Comisiones Zonales de Tenencia
de la Tierra y Desarrollo Rural” que estarán integradas por productores,
propietarios, autoridades comunales o municipales, cooperativas, entidades
gremiales miembros de universidades públicas y trabajadores rurales y cumplirán
diversas funciones de control, entre ellas velar por el cumplimiento de la ley,
proponer iniciativas legislativas, emitir opinión en cuanto a los contratos que se
celebren (art. 17), calificar contratos si les es requerido y dictaminar sobre el
otorgamiento de los beneficios a los contratos promocionados.

12) Nuestra opinión.

Como vemos, se trata de un proyecto verdaderamente polémico y creo,
altamente inconveniente. El proyecto de ley es manifiestamente intervencionista,
lo que contrasta con uno de los más fuertes reclamos que surgieron de la reciente
Asamblea Ganadera de Olavarría del 23 de agosto de 2.008, que fue que se
respetara la libertad y transparencia de mercados y se diera seguridad y
previsibilidad a los negocios agroganaderos. Este proyecto camina, demás está
decirlo, en sentido contrario. Se podrá discutir si las nuevas formas empresariales
y financieras que en los últimos años han incursionado en el sector agrario, son
más o menos convenientes y si necesitan algún tipo de control o limitaciones,
pero si este proyecto se convierte en ley y dicha ley es realmente cumplida, la
actividad agroganadera, especialmente la agrícola, desaparecerá tal como la
conocemos hoy. Es impensable pensar en un pool de siembra que sea viable
alquilando 10 unidades económicas solamente. En la llamada zona núcleo
agrícola, es posible que no pueda alquilar más de 1.000 hectáreas. Eliminar -de
hecho- el sistema agro empresarial por el cual nuestro país ha logrado aumentar y
hacer tan competitiva su producción, nos parece un verdadero despropósito. Si
bien ya no se dice que el propietario es “el malo de la película”, y se plantea que
debe defenderse al menos al pequeño y mediano propietario, estos, y sobre todo
pequeños y medianos, se verán seriamente afectados por un plazo mínimo que
nada tiene en realidad de “mínimo”, ya que en un país inestable como el nuestro,
dicho plazo (5 años), es realmente muy inconveniente. Pero además de dicho
extensísimo plazo, el arrendador deberá correr, en algunos supuestos, con el
riesgo de la cosecha, ya que la remisión de precio, en los casos en que esta
propuesta, implicará recibir un arriendo menor. Similar situación se produce al
permitirse la revisión del precio en función de cambios en el costo y valor de la
producción. Pienso que quien arrienda lo hace, justamente, para evitar los riesgos;
para asumirlos está la aparcería o la mediería, de modo que no nos explicamos por
qué deberá el arrendador asumir riesgos que ha querido evitar. Además, no se
beneficiará por una cosecha superior que la media, lo que implica que ni siquiera
resulta equitativa la ley en este punto. Debería aplicarse aquello de “Si es para
todos el invierno, que sea para todos la cobija”. También pensamos que el
proyecto otorga excesivas facultades al arrendatario en cuanto a qué mejoras
realizar. En este punto pienso que lo mejor sería atenerse a lo pactado. Quien
toma un campo en arriendo sabe que es lo que alquila, de modo que otorgarle
luego, además de un extensísimo plazo y demás beneficios, la facultad de realizar
mejoras aún en contra de lo estipulado, nos parece realmente inconveniente.
Parece tremendamente negativa la idea de limitar severamente los contratos
“accidentales”, ya que estos son muy utilizados actualmente y su dinámica ha
permitido la realización de infinidad de negocios que hubiesen sido imposibles
con el plazo mínimo actual de 3 años; ni digamos con el que se propone de 5.
Con respecto al sistema de promociones, podrá discutirse pero podría resultar en
todo caso más aceptable, siempre y cuando se implemente correctamente. En
cuanto a la normativa ambiental, el proyecto es confuso y reiterativo. Va de
suyo que si el propietario no puede llevar a cabo la actividad en contra de las
normas sobre conservación y medio ambiente, no podrá hacerlo el arrendatario.
Pensar que el plazo mínimo por sí solo favorecerá una producción más compatible
con el medio ambiente, es caer en una simplificación absurda. También creo que
la “Comisión de Tierras”, se convertirá en un ente burocrático, costoso y
absolutamente negativo para la dinámica actual de los negocios agroganaderos.
Por fin, es mi parecer que el proyecto de ley olvida lo que tanto se repitió durante
el conflicto del campo, en modo alguno finalizado, que comenzó el 11 de marzo
de este año. Olvida, decía, aquello de que “el campo no es todo lo mismo”. Y es
que parece este un proyecto pensado sólo en la agricultura, y especialmente en la
que se practica en las zonas más aptas para ello. La ganadería, o mejor las
regiones mixtas o ganaderas, también llamadas “marginales”, parecen merecer
poca atención. Es que ¿es igual arrendar un campo en el noroeste de la provincia
de Buenos Aires o sur de Santa Fe, donde sin dudas pueden realizarse una o dos
cosechas anuales durante los 5 años de plazo mínimo, que arrendar otro en el
sudoeste de la provincia, por dar un ejemplo de nuestra región, donde casi sólo se
puede cultivar trigo y es inconveniente hacerlo durante tantos años
consecutivamente?. ¿Y es acaso lo mismo la actividad agrícola que se practica en
zonas en las que hasta han desaparecido, por innecesarios, los alambrados que la
actividad mixta o directamente ganadera, que en muchos lugares se convierte en
un verdadero “monocultivo?. Cuando propietarios y arrendatarios han querido
celebrar contratos más largos, como por ejemplo en zonas de cría, lo han hecho;
pero someter a todos los propietarios a este plazo, sumado a la remisión y revisión
de precios y a la facultad para realizar mejoras, hará que estos dejen de dar los
campos en arrendamiento. Algunos propietarios volverán a producir, seguramente
con menos eficiencia, otros decidirán vender las tierras, tal vez aumentando la
concentración en pocas manos. Todos, pienso, se verán perjudicados por una
legislación que ante nuevos problemas y realidades, se aferra a viejos y malos
remedios que han fracasado en el pasado y que con más razón fracasarán en
el futuro. También este proyecto, si es sancionado, afectará la unidad del sector
agrario, que ha costado tanto lograr y que tan útil ha sido durante el conflicto
reciente. Como dice La Nación en su editorial del 11 de agosto, “el proyecto es
irreal y anacrónico, tiene intencionalidad política basada en el reciente
enfrentamiento y esconde en su demagógica presentación una promesa de atraso
para el agro argentino”.