Razones legales para la terminación del

contrato de arrendamiento
La normatividad Colombiana establece 7 causales de terminación de contrato. En el
papel, los arrendatarios hacen referencia a las personas que toman el bien inmueble en
arriendo; el arrendador hace referencia al propietario del inmueble. Veamos las causales de
terminación estipuladas teniendo el rol de arrendador en el contrato de arrendamiento:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes. Esto es dentro del
término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la des-conexión o pérdida del
servicio. También incluye el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a
cargo del arrendatario.
3. El subarriendo, la cesión del contrato, el cambio de destinación del mismo por parte del
arrendatario; sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos; o la destinación del inmueble para actos delictivos,
debidamente comprobados ante la autoridad.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorización del arrendador. También la destrucción total o parcial del inmueble o área
arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad
horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso
escrito al arrendatario:
o Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesita ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor de un (1) año.
o En caso de que el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción; o
cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su
reparación.
o Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa
REQUERIMIENTO DE PAGO DE ALQUILER.

Requerimiento de pago del alquiler

Un requerimiento o reclamación extrajudicial de pago del alquiler permite que el arrendador
reclame al arrendatario el pago de la renta y demás cantidades cuyo pago le corresponde, es decir, el
cumplimiento de una de sus obligaciones contractuales previstas en el acuerdo concluido por las partes.

Este documento permite intentar resolver de forma amistosa el problema con el arrendatario antes de
recurrir a la vía judicial, lo cual será necesario si el arrendatario continúa sin satisfacer su obligación de
pago del alquiler al arrendador. Asimismo, podrá ser utilizada en un eventual procedimiento
judicial como medio de prueba del incumplimiento del arrendatario y de la exigencia de cumplimiento
por el arrendador, y para impedir la enervación de la acción de desahucio por el arrendatario luego de
la presentación de la demanda.
Este requerimiento puede ser utilizado para exigir el pago de las rentas y de las cantidades
asimiladas (impuestos, suministros) a los arrendatarios de fincas urbanas (principalmente, viviendas o
locales de negocio) y de fincas rústicas.

Para exigir el cumplimiento de las obligaciones que consistan en el pago de una cantidad de dinero
cuyo origen sea distinto al de un contrato de arrendamiento de inmueble, los siguientes documentos
se encuentran mejor adaptados: requerimiento de pago, para exigir el pago de cualquier cantidad de
dinero (exista o no un contrato entre las partes); requerimiento de pago de una pensión alimenticia o
compensatoria, para exigir el cumplimiento de estas obligaciones de pago reconocidas en una sentencia
de separación o divorcio; y notificación de deuda a un propietario por la Comunidad de propietarios,
para reclamar a un propietario moroso el pago de las cuotas de la Comunidad.

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento permite reclamar o pedir extrajudicialmente el pago de la renta y/o de otras
cantidades debidas por el arrendatario (por impuestos, suministros, gastos de comunidad), siempre que
se trate de cantidades líquidas (cuyo importe se encuentre determinado) e impagadas. Se trata de un
mecanismo extraprocesal que sirve para incitar al inquilino moroso a cumplir su obligación de pago,
otorgándole un (nuevo) plazo de pago para evitar ser desahuciado del inmueble (como efecto de la
resolución del contrato de alquiler por incumplimiento de sus obligaciones).

Si el arrendatario no paga la renta (y/u otras cantidades) o se retrasa en su pago, el arrendador puede
enviarle un requerimiento extrajudicial para que satisfaga su obligación. Tenga en cuenta que, salvo que
el contrato de arrendamiento establezca lo contrario, el pago de la renta debe efectuarse dentro de los
siete primeros días del mes en los arrendamientos de vivienda, y por años vencidos en los
arrendamientos rústicos. Asimismo, no procederá enviar este requerimiento si el inquilino ha puesto a
disposición del arrendador la suma reclamada (por ejemplo, mediante su consignación judicial o por
conducto notarial).

Es conveniente enviar un requerimiento extrajudicial antes de exigir el pago de la deuda por vía judicial,
ya que esto permite, no solo resolver el conflicto de forma amistosa, sino también una disminución de
los costes de recuperación de la deuda. Aunque el envío de esta reclamación no es un requisito necesario
para iniciar el procedimiento judicial, si se pretende impedir mediante el requerimiento extrajudicial que
el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando las rentas o cantidades impagadas (enervación de la
acción de desahucio) una vez iniciado el procedimiento judicial, es necesario enviar este requerimiento
de pago por un medio fehaciente, al menos, 30 días antes de presentar la demanda. Si el
requerimiento se envía, el inquilino podrá proceder al pago, evitando el desahucio, dentro del plazo
previsto en el mismo (que no puede ser inferior a 30 días), pero no podrá hacerlo más tarde.
Salvo que el contrato de arrendamiento establezca expresamente que el retraso en el pago del alquiler
generará automáticamente la obligación de pagar intereses moratorios, el requerimiento extrajudicial es
un elemento de la mayor importancia para poder reclamarlos. Así, desde que el arrendatario recibe o
rechaza recibir el requerimiento y hasta que intervenga el pago, la deuda del alquiler generará intereses
moratorios al tipo convenido entre las partes en el contrato, o al tipo legal a falta de convenio.

Aunque no es necesario hacerlo (ya que se trata de efectos legales), el requerimiento de pago también se
puede utilizar para notificar al inquilino la voluntad de resolver anticipadamente el contrato si no
cumple con su obligación de pago, así como para informarle que no procederá la enervación de la acción
de desahucio una vez transcurrido el plazo otorgado (siempre que el procedimiento judicial se inicie, al
menos, 30 días después del envío del requerimiento).

Una vez redactado, este documento debe ser firmado por el arrendador.

A continuación, el requerimiento debe ser enviado al arrendatario. Para poder probar su envío, fecha y
contenido en un eventual procedimiento judicial y para evitar la enervación de la acción de desahucio
una vez se haya iniciado este, es necesario que se transmita mediante un medio de comunicación
fehaciente. Además del envío de una carta certificada a través de notario y el requerimiento notarial, se
considera fehaciente el envío por burofax (a través de copia física u online) si se hace con certificado
de su contenido y acuse de recibo. El envío se debe hacer a la dirección indicada en el contrato a efecto
de notificaciones o a la del inmueble si en el contrato no figura nada al respecto.

Legislación aplicable

De forma general, son aplicables las disposiciones del Código civil relativas a las obligaciones:
especialmente, sus artículos 1100, 1101, 1108, 1124, 1152 y 1153.
En el caso de los arrendamientos urbanos (de viviendas, locales de negocio, trasteros), también es
aplicable la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículos 27 y 35); en el
caso de los arrendamientos rústicos (de fincas o explotaciones rústicas), también es de aplicación
la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (artículo 25).
Asimismo, el requerimiento fehaciente de pago del alquiler y sus efectos procesales se encuentran
regulados en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo 22.4)

Motivos por los que el propietario puede terminar el contrato de alquiler

1. Llegada del plazo previsto en el contrato

La Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) dispone un plazo mínimo de duración de obligado
cumplimiento por parte del arrendador, por lo que si se pacta un plazo inferior a lo
estipulado por ley, el propietario (arrendador) no podrá dar por terminado el contrato de
alquiler antes de este plazo si el arrendatario (inquilino) quiere seguir viviendo en la vivienda.
Dicho plazo dependerá del momento en el que se haya firmado el contrato en cuestión:
para los contratos firmados desde el 5 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018, si el
plazo mínimo pactado es inferior a tres años, éste se prorroga anualmente hasta que el
arrendamiento alcance una duración mínima de tres años; para los contratos firmados
desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, el contrato se prorroga hasta
los cinco años de duración si el arrendador es persona física o hasta los siete si es persona
jurídica; para los contratos firmados entre el 24 de enero y el 5 de marzo de 2019, el contrato
se prorroga anualmente hasta alcanzar una duración mínima de tres años; por último, para los
contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el contrato se prorroga hasta los cinco años
de duración si el arrendador es persona física o hasta los siete si es persona jurídica.

Por tanto, una vez cumplido el plazo contractual pactado por las partes (o sus posibles
prórrogas obligatorias o voluntarias), el propietario podrá rescindir el contrato de
arrendamiento preavisando al arrendatario su intención de no renovar el contrato de alquiler.
Dicho plazo de preaviso variará también dependiendo del momento en el que se haya firmado
el contrato de arrendamiento: para los contratos firmados desde el 5 de junio de 2013 hasta el
5 de marzo de 2019, el plazo de preaviso son 30 días (aunque para los contratos firmados
desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, aplica la reforma de
diciembre de 2018); y para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el plazo de
preaviso asciende a 4 meses.

2. Necesidad de la vivienda por parte del arrendador o su familia

Como excepción al plazo de duración pactado por las partes (y sus posibles prórrogas), el
propietario puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento cuando éste necesite la
vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares más próximos.
La necesidad de vivienda puede ser para sí mismo o para cualquier familiar en primer grado
de consanguinidad (ej. madre, padre, hijos/as), o bien para el cónyuge cuando haya
separación, divorcio o nulidad del matrimonio.

Con la nueva regulación de la LAU, para que sea efectivo este derecho de recuperación se
debe fijar en el contrato tal previsión, por lo que es imprescindible que esta cláusula se
encuentre prevista en el contrato de arrendamiento, y de no estipularse, no se podrá aplicar
este derecho por el arrendador, ni aunque precisare por necesidad la vivienda, debiendo
esperar a la finalización del contrato.

Para que sea posible rescindir el contrato de alquiler por este motivo, se deben cumplir una
serie de requisitos: en primer lugar, debe haber transcurrido un año de duración del
contrato. En segundo lugar, el arrendador deberá comunicarle al inquilino la necesidad de
la vivienda con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la necesite (es
aconsejable que se notifique mediante un medio fehaciente como puede ser un burofax para
que quede constancia de la comunicación). Y, en tercer lugar, la vivienda deberá destinarse
a vivienda permanente para el arrendador o sus familiares en el plazo máximo de tres
meses.

3. Incumplimiento de obligaciones del arrendatario

El incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones pactadas

en el contrato (o que sean obligatorias según la Ley de Arrendamientos Urbanos), es uno de
los motivos por el cual el propietario puede resolver el contrato de arrendamiento. En este
sentido, el arrendador podrá solicitar judicialmente la resolución del contrato cuando concurra
alguna de las siguientes circunstancias:

- La falta de pago de la renta o de cualquier importe cuyo pago corresponda al arrendatario: es

una obligación principal y básica del inquilino: el impago de cualquiera de las rentas u otras
cantidades que le corresponda pagar al inquilino, facultará al arrendador a pedir la resolución
del contrato (y el desahucio).

- El subarriendo o cesión de la vivienda arrendada sin contar para ello con el consentimiento
del arrendador: si no se ha pactado expresamente este derecho, el inquilino no podrá
subarrendar o ceder la vivienda sin el consentimiento del arrendador.
- La realización de obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento sea
obligatorio: el inquilino no puede realizar obras en la vivienda sin el consentimiento expreso
y por escrito del propietario. En caso contrario, y de ejecutarlas directamente, el inquilino
podría verse obligado a reponer las cosas a su estado original, además de dar por resuelto el
contrato de alquiler.

- La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o

ilícitas: cualquier actividad que altere la normal convivencia con los demás vecinos del
edificio o que perturbe de forma grave el descanso durante el día y la noche, dará derecho al
propietario o a la Comunidad de Propietarios a resolver el contrato de alquiler.
- Cuando el arrendatario no destine la vivienda de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del mismo: el inquilino deberá destinar el inmueble al uso pactado, y
en caso de que se destine a otros usos, facultará al propietario para resolver el contrato de
alquiler de vivienda.