CONCURSO INTERNACIONAL DE IDEAS Y ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANO

PARA EL BAÑADO NORTE DE LA CIUDAD DE ASUNCIÓN

MEMORIA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA

DESCRIPCIÓN MONOGRÁFICA

Enero 2018

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CONCURSO INTERNACIONAL DE IDEAS Y ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANO

PARA EL BAÑADO NORTE DE LA CIUDAD DE ASUNCIÓN
MEMORIA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA

1. CONSIDERACIÓN DE LAS PARTICULARIDADES DEL CONTEXTO EN DONDE SE

EMPLAZA EL PROYECTO (BAÑADO NORTE)
Paraguay hace frontera con tres países: Brasil, Bolivia y Argentina. Y juntamente con Uruguay,
poseen territorios en la gran área de contribución de la cuenca hidrográfica de La Plata, donde
están situadas grandes ciudades como São Paulo, Buenos Aires, Montevideo y a capital de
Paraguay, Asunción. El Rio Paraguay contorna la capital: Asunción y la morfología de sus
márgenes configura a denominada Franja Costera y sus dos áreas de bañados. En concreto
en el Bañado Norte, está localizada el área de intervención del concurso de Diseño Urbano
(Figura 1).
Figura 01 – Cuenca de La Plata, localización de Asunción y área de intervención

Fuente: Secretaria Nacional de Tecnologías de la Información y Comunicación, 2012. Autores.

Estas son las zonas donde se producen inundaciones por efecto de las crecidas periódicas
del rio”1 .
Esas “inundaciones (...) causan trastornos a las poblaciones que viven en áreas de riesgo.
Esta población tiende a vivir en condiciones de extrema pobreza, cuando más baja está su
localización en la bahía. Esta situación lleva a: pérdida de vidas y bienes; paralización de
actividades económicas y sociales; inseguridad de la población residente en la zona inunda-
ble; ocupación periódica de espacios públicos en zonas altas; hacinamiento de población en
campamentos de emergencia precarios; y riesgos para la salud, provocados por la polución
del agua, la baja cobertura de las redes de agua y alcantarillado, y de la recogida de basura”.2

1
Actualización Plan Maestro de la Franja Costera de Asunción, Marzo de 2017, p. 7.
2
Conforme VALL, Maricruz Méndez. Promoviendo el desarrollo de la Franja Costera, Bañado Norte de Asunción:
un desafío ciudadano para la recuperación social, urbana y ambiental. Facultad de Ciencias Económicas.

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Los sistemas ambientales de las áreas de bañados son frágiles, se crean bahías, próximas a
la caja del Rio, con aguas estancadas y fuertemente contaminadas. Atraviesan esas áreas
arroyos que desaguan en ellas pero que “están degradados y ocultos para el disfrute público”,3
como por ejemplo de los Arroyos Mburicaó y Ybyray, en el área de intervención del Bañado
Norte.
En cuanto a los aspectos sociales, la ocupación de las áreas sujetas a inundación, son ocu-
padas por población de baja renta donde existe precariedad de equipamientos urbanos, en
particular de la infraestructura de saneamiento; la simplicidad de los espacios públicos (calles,
plazas, parques, jardines públicos, juegos infantiles); las ocupaciones irregulares; la predomi-
nancia de condiciones laborales en general ligadas al mercado informal de la ocupación de la
mano de obra; una expresiva vulnerabilidad social de las familias residentes; la baja tesitura
de capital social;4 y, consecuentemente, un sistema urbano de baja escala.5
De acuerdo con la Actualización del Plan Maestro de la Franja Costera de Asunción – Pro-
ducto 5 – ASU VIVA, de la cara a su accesibilidad, aspectos paisajísticos y la complejidad de
sus características, esas áreas requieren intervenciones cuidadosas con vistas a la “renova-
ción” y “re-calificación” de los usos existentes, para atender a los Principios Generales: (a)
Paseo Costanero continuo; (b) Integración Ciudad ‐ Rio (costa); (c) Solución del problema de
las poblaciones en riesgo situadas bajo la cota +64; (d) Generar nuevas oportunidades para
todos los habitantes de Asunción y (e) La recuperación y valorización del patrimonio ambien-
tal.6
En el marco del Plan Maestro de la Franja Costera Norte - 2a de la Etapa (2016) y de la
continuidad de la construcción de la Avenida Costanera, se pretende una “intervención inte-
gral” sobre 514 hectáreas del Bañado Norte de la ciudad de Asunción, que contemple una
solución para el hábitat de los actuales residentes, una definición sobre el uso del área inter-
venida, su identidad, su resiliencia a eventos climáticos y la vinculación del área con el resto
de la ciudad”.7
El área de intervención presenta una localización estratégica con vistas a pasar “de un modelo
de ciudad radio-céntrica, que degrada sus bordes, a una ciudad tramada con un nuevo frente
ribereño” (Plan de Desarrollo Urbano Ambiental de Asunción, 2016). Además de eso, esta
área posee condicionantes de gran relevancia en lo que se refiere a su inserción en ese

Universidad Nacional de Asunción, Revista Población y Desarrollo, n. 29, 2005, p. 50-59. Disponible en el si-
tio:http://revistascientificas.una.py/index.php/RE/issue/view/162.
3 Actualización PLAN DE DESARROLLO URBANO AMBIENTAL DE ASUNCIÓN Producto 3, pag. 13.
4 “Elcapital social se refiere a las características de organización social, tales como la confianza, las normas, [el
patrón de gobernanza y de las relaciones público-privadas] y redes que pueden mejorar la eficiencia de la sociedad
mediante la promoción de acciones coordinadas”. Un capital social mejor estructurado tiende a crear externalida-
des positivas que favorecen el desempeño de los territorios. Conforme: PUTNAM, Robert. Para que la democracia
funcione: la experiencia italiana en des-centralización administrativa. Caracas, Venezuela : Editorial Galac, 1994.
5 Una mayor escala del sistema urbano promueve economías externas para la diversificación, atracción y aglome-
ración de actividades económicas. Esas economías son llamadas “externalidades jacobianas” y se refieren a los
análisis elaborados por Jane Jacobs en ”The economy of cities" (1969).
6 Actualizació n Plan Maestro de la Franja Costera de Asunció n – Produto 5, Marzo de 2017, p. 9, 10 y 11 (Tópico
II‐ Principios rectores que orientan el proyecto).
7 “Concurso Internacional De Ideas Y Anteproyecto De Diseño Urbano Para El Bañado Norte De La Ciudad De

Asunció n”, Bases Administrativas, Ouctubre, 2017, p. 4 (Tópico 3.2. Objeto del concurso).

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“modelo conceptual urbano territorial” en la malla urbana de Asunción entendida como una
“metrópolis estirada en su frente ribereño”, a ejemplo de los siguientes (Figura 2):
Figura 2 - Inserción del área de intervención

Fuente: Autores.

Al Norte de la Avda. Costanera Norte - Etapa 2 (1) , en fase de construcción con vistas a la
conformación de un paseo costanero y de tráfico a dos manos Sur-Norte, desde el Puerto de
Asunción (2), donde se inicia la Etapa 1 ya concluida (3), hasta la Av. Primer Presidente (4).
Existe a previsión de una Etapa 3, con la continuidad de esa avenida en la región nordeste
del área de intervención (5), sentido aeropuerto – puente internacional;
 En esa región, existen grandes áreas de interés económico, como una nueva área
portuaria (6) y el Emprendimiento TOSA – Terminal Occidental S.A (7). Además de
otras grandes intervenciones de interese público como la Planta de Tratamiento de
Agua Potable (ESSAP) en Viñas Cue (8) el Proyecto San Francisco – RC4 (9), obra
de vivienda de interés social (SENAVITAT) y las Lagunas del Arroyo Itay (10), que con
vistas a disminuir los impactos de las subidas de la cuenca Itay;
 Dentro del área de intervención está la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales
Cuenca Bella Vista y Emisario Sub-fluvial – PTAR Bella Vista (ESSAP) (11), en

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construcción, considerada como obra de infraestructura prioritaria para el servicio de

saneamiento urbano en la región de la Gran Asunción;
 Al sur, la Av. Artigas (12), importante eje de tráfico de doble sentido Este-Oeste, donde
se localizan establecimientos industriales, comerciales y de servicios de diversa natu-
raleza;
 Al oeste del Bañado Norte, está el Banco San Miguel (13), la importante reserva am-
biental que conforma la Bahía de Asunción (14) y al este, el Jardín Botánico y Zooló-
gico (13), con una muestra del Bosque Atlántico del Alto Paraná;
 También al oeste, la Avda. Gral. Santos (16), una de las principales vías radiales de
Asunción que se encontrará con a futura Av. Costanera Sur (17), que se inicia al lado
de la región de la Chacarita (18) y cruza la nueva línea de Metrobús (19) prevista para
2019 y que conectará el Centro Histórico (20) con la región metropolitana de Asunción.
En una aproximación al área de intervención, se observan los elementos condicionantes di-
rectos (Figura 3):
Figura 3 – Elementos condicionantes externos del área de intervención

Fuente: Autores.

Se puede observar en la Figura 3 y 4 que el área se sitúa en medio de importantes elementos

naturales y antrópicos (Algunos existentes, otros en fase de implementación y en fase de
proyecto).
El Banco San Miguel, el Río Paraguay y el Jardín Botánico forman importantes condicionantes
naturales del entorno del área; internamente, los grandes lagos de aguas estancadas, los
arroyos y la división del área de intervención en dos partes: por encima y por debajo de la cota
+ 64m, representan la identidad del lugar – bañado.

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Figura 4 – Elementos condicionantes internos del área de intervención

Fuente: Autores.

En cuanto a los elementos antrópicos existentes, resaltan la Av. Artigas, importante conexión
entre el Centro Histórico y Jardín Botánico, así como su variedad de usos: hospitalario, insti-
tucional, comercial y residencial. Además de este eje, la Av. Gen. Máximo Santos también
representa una conexión esencial con la parte sur de la ciudad. Las ocupaciones en las áreas
por debajo de la cota +64m reciben atención especial, principalmente el área destacada del
Barrio Tablada Nueva, donde la densidad de problemas es visiblemente mayor. El área más
noble de la intervención está yuxtapuesta a este barrio.
Otro elemento a ser destacado es la línea de alta tensión que atraviesa longitudinalmente el
área de intervención con una banda de dominio de 100m en cuya proyección está localizada
una área verde adonde la población puede escoger la destinación de usos compatibles con la
situación de rango de dominio.
Observamos además que en el área de intervención y el entorno inmediato hay una serie de
elementos en fase de implementación, como la Av. Costanera – Etapa 2 (así como su exten-
sión para Av. Primer Presidente) y la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales Bella Vista.
Otros elementos aún en fase de proyecto, como el Sistema de Metrobus y Transporte Náutico
a través del Canal Cara Cara.

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Población
El área de intervención asume mayor relevancia cuando se constata, en las orto-fotos de 2003
y 2017, que la población viene creciendo de forma expresiva, a pesar de que el conjunto de
la población de Asunción tiene tasas negativas de crecimiento que indican flujos migratorios
negativos. Segundo las proyecciones demográficas realizadas por la DGEEC (2015), entre
2002-2012, la tasa de crecimiento de la población de Asunción se restringió a 0,0%, mientras
la del País, y la Zona Metropolitana de Asunción - ZOMA y de la Región Metropolitana de
Asunción - REMA alcanzaban 1,7%, 1,9% y 2,5 al año., respectivamente.
Se estima que, solamente la población residente en las áreas inundables del Bañado Norte,
específicamente en los barrios Banco San Miguel, Tablada Nueva, Virgen de Fátima y Santa
Rosa, aumento de 6.708, en 2002, para 22.172, en 2017, o sea, a una expresiva tasa de
crecimiento equivalente a 8,3% al año(Figura 6).
Figura 5 - Orto-fotos de las áreas inundables del Bañado Norte - 2003 / 2017

Fuente: Autores.

Pero, de acuerdo con la información recibida de los gestores del concurso la población es de
6000 familias8, equivalente a 29.739 habitantes lo que agrava más la situación de riesgo (Eje
socio cultural).

8
Información de la organización del concurso recibida en 25 de enero de 2018.

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2. IDEAS FUERZA - ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN

las estrategias de intervención buscan establecer una lógica sostenible de ocupación, donde
un nuevo diseño es, en un primer plano, el sueño común proyectado, al mismo tiempo mejo-
rando las políticas ambientales de protección de las costas del río Paraguay.
En este sentido, el esfuerzo está centrado en la elaboración y la implantación de este diseño
en el sólo como un nuevo paradigma de ocupación. Se trata de un proceso continuo de gestión
compartida del espacio urbano, por la que se modifica dentro de normas éticas, responsables
y flexibles y se adapta progresivamente al nuevo espacio que se está construyendo, para que,
con el pasar del tiempo y el cambio de las necesidades, los proyectos urbanísticos en él se
vuelvan obsoletos o inadecuados.
Lo que garantiza el envolvimiento de las personas y las mantiene en el proceso participativo
es el sentido que atribuyen a la participación, en sus significados. Esta significación viene por
varios caminos:
I - La posibilidad de escucha, de diálogo;
II - El espacio de influencia que adquieren;
III - Las respuestas que encuentran sus expectativas, motivos y motivaciones;
IV - La cualidad de su contribución, tanto para su vida en particular, como para la vida de los
otros. En este movimiento que se fortalece a consciencia como sujeto único y como sujeto
social colectivo.
Para que el proceso participativo de gestión del espacio urbano pueda:
 Profundizar a comprensión de la realidad, a partir das diferentes ópticas y del estable-
cimiento de consenso;
 Movilizar los actores sociales para una acción transformadora en busca de la realiza-
ción del proyecto común de la ciudad, es preciso:
- Que se establezca una relación de confianza y respeto mutuo
- Que se considere el interés y motivación de cada actor social y su grupo social
- Que sea perceptible el resultado práctico para la vida de los participantes
- Que los canales de comunicación usen lenguaje accesible para todos
- Que los conflictos puedan ser expresados y tratados
- Que haya superación de los diferentes mundos: el de aquellos que viven y sienten la
ciudad, y el de aquellos que a dominan y toman las decisiones sobre ella.
El grado de participación popular establece la calidad del proceso y orienta las estrategias a
ser utilizadas: cuanto más centrado en el proceso y más diversas las estrategias, tanto mayor
es la posibilidad de obtener resultados.
En este sentido, es importante poner la gestión participativa en un proceso de:
I participación ampliada, combinando estrategias de representatividad y de contacto directo
con el ciudadano común

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II de participación significativa, aquella que hace sentido para las personas y sus vidas y III
a participación transformadora, aquella capaz de cambiar las personas y la realidad que
las rodea.
Estos conceptos fundamentan la propuesta del sistema de Gestión Urbanística y de Organi-
zación de la Participación Comunitaria, que integra el Eje de la Gestión de la presente pro-
puesta.
Paralelamente, se cría el centro de gestión aliado a los mecanismos de financiación de los
proyectos. A pesar de los buenos planes existentes, tales mecanismos no fueron implemen-
tados para su ejecución y sostenibilidad hasta el momento.

2.1. Marco Analítico

La propuesta de este Anteproyecto de Diseño Urbano tiene por base un modelo que procura
soluciones simultáneas de calidad de la vida y de medio ambiente, según el análisis realizado
por los autores en 2006.1 - figura 7.
En este modelo, cualquiera que sea el valor correspondiente a una solución de calidad de
vida y ambiental de los habitantes de un determinado territorio, siempre puede ser referen-
ciada por un par cartesiano (x,y) inscrito dentro del campo de las soluciones posibles delimi-
tado por A, B, C y D. el punto D representa un territorio hipotético donde se alcanza la reali-
zación plena de la calidad de vida de su población, con calidad ambiental máxima y, por tanto,
una situación de "Desarrollo Sostenible".
Figura 6 - Modelo de Desarrollo Humano con la Preservación Ambiental: Campo de las
soluciones posibles y el eje de la Ética y Responsabilidad

Fuente: Autores

En 2006 se incorporó un tercer eje en ese modelo: el eje de la Ética y Responsabilidad.9 Este
eje es rebatido transversalmente al plano formado por los ejes de Calidad de Vida y Ambiental,
corroborando con la idea ética y responsable de un equilibrio entre fuerzas de desarrollo y de
preservación ambiental.

9
Autores.

9
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Como puede observarse, el vector de la Ética y Responsabilidad presenta 3 regiones de pro-

ximidad al ponto D, de entre las cuales la región BUENA, la más próxima al ponto D donde
cualquier punto encuadrado en ella presenta una situación de Desarrollo Sostenible.
Basado en estos fundamentos, una solución de “intervención integral” - ética y responsable
- de Diseño Urbano en el Bañado Norte pasa por un equilibrio entre la busca de la calidad de
vida y ambiental de los actuales residentes, en un escenario de planificación que pueda ser
representado como una solución dentro de la región calificada como BUENA (Figura 7).
Esa perspectiva va al encuentro del Plan Nacional de Desarrollo Paraguay 2030 (“Crecimiento
económico inclusivo”) y a una de sus líneas transversales (“Sostenibilidad ambiental”), cuyo
objetivo es “mejorar considerablemente la calidad de vida de la población en asentamientos
humanos, con viviendas mejoradas, acceso universal al agua potable, a servicios básicos de
saneamiento y a sistemas de gestión de residuos; también disminuir los niveles de contami-
nación ambiental de las industrias, con planificación y control sobre las zonas de explotación
de recursos naturales, reduciendo así la pérdida del patrimonio natural y de la biodiversidad
nativa. Además, implica la creación de oportunidades para incentivar la protección y recupe-
ración de los ecosistemas (...)”.10
En estos términos, la propuesta de Anteproyecto de Diseño Urbano que se presenta para el
Bañado Norte exprime el deseo de un nuevo diálogo entre la ciudad y sus recursos ambien-
tales, reforzando simultáneamente los lazos de pertenencia al, y del, territorio a la ciudad de
Asunción.
El esfuerzo está focalizado en la elaboración e implantación de este diseño en el territorio con
un nuevo paradigma de ocupación. Se trata de un proceso continuo de gestión compartida
del espacio urbano, que se modifica dentro de reglas éticas, responsables y flexibles y se
adapta progresivamente al nuevo espacio que se está construyendo, para que, con el pasar
del tempo y los cambios de las necesidades, los proyectos urbanísticos en él no se tornen
obsoletos o inadecuados.

2.2. Ecosistemas en el Bañado Norte, macro-estructuras de intervención (ecosistemas

locales), compartimentos y células de diseño
Esa intervención - ética y responsable - de diseño Urbano en el Bañado Norte parte de la
constatación de que, en función de su morfología y altimetría, ese territorio está compuesto
por dos ecosistemas que, aunque presenten características distintas, se articulan sistémica-
mente conformando las especificidades del territorio:
I “Tierras Bajas”, situadas por debajo de la cota +64; y
II “Tierras Altas”, encima de la cota +64 (Figura 8).
En su morfología y características actuales, esos dos “ecosistemas” en el se encuentran den-
tro de la región calificada como MALA en el gráfico de la Figura 7 y, por tanto, no atienden al
objetivo de maximizar calidades de vida y ambiental para los residentes en el territorio del
Bañado Norte.

10
Plan Nacional de Desarrollo Paraguay 2030 (2014), p. 23-24.

10
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Figura 6 - Ecosistemas del Bañado Norte

Fuente: Autores.

De cara a ese objetivo, en el Anteproyecto de Diseño Urbano, esos ecosistemas son segmen-
tados en siete compartimentos, y estos, compuestos por Células de diseño. Los compartimen-
tos recibirán identificación alfabética secuencial de A a F, mapeados conforme las prioridades
de implantación, de la siguiente forma:
Tabela 1 – Descripción dos Compartimentos

Comparti-
Área (ha) Descripción
mento
Localizado en el centro del área, donde actualmente está
A 63,57 "Tablada Nueva", es el que más abriga equipamientos cul-
turales
Engloba parte del parque lineal formado por el Arroyo
B 89,78
Mburicaó y donde se sitúa la primera PTAR de Asunción

C 77,39 Posee gran parte de las áreas de parque

D 61,63 Están localizados grandes equipamientos deportivos

Forma una nueva dinámica en el área consolidada debido

E 105,26 a la implantación de las dos calles de sentido binario Arti-
gas / Albino Grau Clouvet
Faja de transición entre las áreas de renovación y re-califi-
F 75,50
cación

G 41,01 Compuesta por parques y células urbanizadas

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Figura 7 - Compartimentos del área de intervención

Fuente: Autores.

Tal compartimentación y sus células se contrapone a la división convencional de la ciudad

reticular, como en las Tierras Altas, en función de la priorización del peatón y alta accesibilidad
en el caminar a pie o de bicicleta. De hecho, en las ciudades volcadas para el automóvil la
proporcionalidad de la ocupación entre vías y manzanas es altísima.
Si consideramos una manzana urbana con 1ha. y vías con anchura de 20m, se llega a un total
de 4.400m² de vías para 10.000m² de superficie de las manzanas. O sea, el 44% del territorio
está dedicado al automóvil. En la propuesta esta proporción es de 20%. Además, la circulación
de peatones en la ciudad convencional se encuentra restringida a las veredas, con frecuencia
exiguas, y el porcentaje de espacios públicos son insuficientes. La población, en especial los
niños, se encuentran confinadas en los espacios longitudinales de las aceras, donde la posi-
bilidad de la convivencia es inexistente. Las células de los compartimentos, que sustituyen las
manzanas tradicionales, son orgánicas, con áreas distintas, accesibles por el sistema de vías
primarias, secundarias y locales, pero también desde la conexión de los espacios internos a
la calle peatonal y los espacios públicos.
Se ha dedicado la debida atención al diseño de espacios comunes, pues se trata de uno de
los principales elementos de la generación de valor urbano, con el establecimiento de patro-
nes de calle y conectividad apropiados, así como la asignación de espacios abiertos. De igual
importancia para la claridad es el diseño de las células urbanas y ambientales, las áreas de
ocio, el sistema de drenaje integrado por lagunas y los corredores de biodiversidad. Dado que
se propone el coeficiente de aprovechamiento igual a 1 (uno) para toda el área de interven-
ción, y el criterio de ocupación por densidades, el diseño de las células urbanas es flexible,
con espacios comunes y públicos, libres e interconectados, enriqueciendo el paisaje, con
perspectivas diversificadas.
El resultado es un área urbana inclusiva, donde el suelo es compartido por todos. Además, se
prevén usos mixtos con actividades económicas, oriundas de la dinámica generada por el
mercado de demandas de las familias en el día a día en el entorno vecinal, demandas oca-
sionales en el nivel del compartimiento, y de mayor porte, para el Bañado Norte en su conjunto

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y sus alrededores. De esta forma se minimizan las necesidades de desplazamientos y los

costos de prestación de servicios “per cápita”. Este diseño fortalece la diversidad social y sus
interacciones, así como los aspectos culturales de la ciudad. Como la naturaleza del pueblo
paraguayo es gregaria y solidaria el diseño urbano propuesto, se yuxtapone a esta condición
social.
Figura 8 - Células de Urbanizadas del Bañado Norte

Fuente: Autores.

2.3. Los múltiples caminos de las aguas

En el área de intervención se encuentran varias lagunas formadas por la fluencia de las aguas
subterráneas, o a partir de la ocupación de las tierras bajas, por las inundaciones del Río
Paraguay. Estas lagunas presentan interconexiones en loas temporadas de sequía, pero en
las épocas de llena, con la subida del nivel del manto freático, estas conexiones dejan de
existir. En la siguiente época de descenso del nivel no hay renovación de sus aguas, y su
calidad tiende a la eutrofización.
El vertido de alcantarillas domésticas a partir de la población residente en la región empeora
este proceso. Como resultado, los sólidos sedimentan elevando el suelo de las lagunas, sus
aguas se vuelven más turbias a partir del mayor aporte de materia orgánica y esos mecanis-
mos inviabilizan el desarrollo de especies menos resistentes de la fauna y flora locales, redu-
ciendo su diversidad. Para minimizar este efecto, se creará un sistema de canales de interco-
nexión de los lagos y cuerpos hídricos para promover la renovación de las masas de agua
estancadas. Como resultado, las lagunas, incluso en épocas de sequía, moverán su masa
neta.

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2.4. Uso y ocupación del suelo

El uso y ocupación del suelo, es práctica habitual de regulación en muchos países, pero se
ha convertido en un instrumento de especulación inmobiliaria y segregación urbana definiendo
las áreas de los ricos y de los pobres, las áreas residenciales o de servicios, restringiendo los
usos y, por lo tanto, aumentando la necesidad de desplazamientos de automóvil. La presente
propuesta utiliza el concepto de “Ciudad caminable”, en cuanto a los desplazamientos, y
utilización de usos mixtos para toda el área de intervención, salvo en el interior de las macro
estructuras, frente a la necesidad impuesta por el régimen de aguas del Río Paraguay, y las
precipitaciones en las épocas de lluvias.
Con la utilización del coeficiente de aprovechamiento 1(uno), se equilibra todo el territorio y
se potencia el uso del suelo urbano. Este límite es básico y se define un segundo límite, má-
ximo según las células urbanas, controlado por las densidades. Este límite máximo se incre-
menta mediante la adquisición de potencial constructivo del municipio. Estas medias aumen-
tan el valor de la tierra al permitir mayores posibilidades de emprendimientos. El potencial
constructivo debe ser aprovechado por el municipio a través de la creación de un mercado de
bolsa de valores municipal, de esta forma viabilizando la implantación de infraestructuras.
También se eliminó la zonificación entre actividades, vivienda y comercio, permitiendo usos
mixtos de comercio y servicios, viviendas y pequeñas industrias generando células diversifi-
cadas, y la consiguiente diversificación del uso y ocupación del suelo, como vías vitalizadas
por los desplazamientos y evitando la necesidad de desplazamientos para el abastecimiento
doméstico de la vida cotidiana. El porte de las actividades puede variar entre las células y se
caracteriza de acuerdo con su ubicación con relación a las densidades que orienta el mercado.
Se elimina también la exigencia de retrocesos, permitiendo que edificios sean adyacentes,
creando áreas internas en conjunción con las áreas externas y los espacios públicos. Cuando
los usos son comerciales, es necesario que estén en la alineación de las aceras o formando
sólo áreas de fruición, con jardines y terrazas frente a restaurantes y cafeterías. Así se crean
las "fachadas activas" en función de las actividades comerciales que se instalan en las plantas
bajas. Esta organización forma las centralidades locales de las células, formando una red
adyacente a los estacionamientos, con alta accesibilidad.
Otra cuestión de gran interés para la vida urbana es la eliminación de áreas de garaje para
todas las unidades residenciales, siempre que sean suplidas por un eficiente sistema de trans-
porte colectivo y alta accesibilidad para bicicletas y peatones. En cuanto al límite de altura de
los edificios, estas son flexibilizadas dentro de un límite máximo, prevaleciendo el criterio de
densidades y tasas de ocupación. Las mayores densidades permiten la construcción de edi-
ficios más altos con “fachadas activas”, aumentando así la oferta de áreas construidas. Tiene
como consecuencia la mayor dinámica económica del área donde están insertados.
Otro aspecto significativo es la simplificación en la aprobación de proyectos, que implica la
revisión regulatoria, frecuentemente enfrentada a la Ley de Usos y Ocupación del suelo, limi-
tando posibilidades que la normativa de obras exige. Este hecho es particularmente sensible
cuando las exigencias de la necesidad de acceso universal están prohibidas por la preserva-
ción del patrimonio histórico.
Así la exigencia de un arquitecto y urbanista como responsable de los proyectos ya minimiza
este problema, disminuyendo la complejidad de las aprobaciones en analogía a la responsa-
bilidad de ingenieros por los proyectos estructurales hasta las instalaciones eléctricas, no ha-
biendo necesidad de aprobación de los mismos en los ayuntamientos, que ni siquiera tienen

14
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equipos especializadas para ello. Como el área de intervención posee macro estructuras de
corredores de biodiversidad y macro drenaje interconectados, el espacio público es sustan-
cialmente aumentado en relación a las ciudades convencionales. Se añade a este hecho la
integración a los espacios privados de las células, que en su conjunto, hacen el área de inter-
vención totalmente permeable para la circulación a pie y de bicicletas.
El mantenimiento y la gestión administrativa de los espacios internos de las células es de
responsabilidad de los vecinos, con la previsión de un eficiente sistema iluminación pública y
de vigilancia para garantizar la seguridad de la población, gestionado desde la Central de
Inteligencia del área de intervención, cuyo sistema de control se encuentra ubicado en la Plaza
de la Ciudadanía y su construcción será concomitante a la construcción de las células urba-
nizadas.
Otras características del uso y ocupación del suelo están descritas en el Eje urbano de la
presente propuesta.
A continuación el mapa de uso y ocupación del suelo del área:
Figura 9 – Zonificación propuesta para el área de intervención

Fuente: Autores.

El factor orientador de la propuesta de zonificación está en la Tablada Nueva. Area corres-

pondiente al compartimiento A. Esta centralidad existente se reafirma en la propuesta, pues
este compartimento recibe gran cantidad de equipamientos públicos, infraestructura de trans-
porte, atractivos turísticos y la Plaza de la Ciudadanía. Además, en las distintas células urba-
nizadas del área de intervención hay previsión de viviendas de interés social para atender la
actual demanda del población de la Tablada Nueva, que podrá ser re-ubicada para un área
cercana al local donde habita actualmente, combinándose con otras viviendas con distintas
clases sociales. Proporcionando la renovación urbana dinamizada en usos y posibilidades de
ocupación, que contribuyan a la inclusión y aumento de la calidad de vida de dicha comunidad.

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Los demás condicionantes de la zonificación en pauta son las fragilidades ambientales del
área, que demandaran grandes áreas para el sistema de drenaje, el área reservada para la
PTAR - Planta de Tratamiento de Aguas Residuales “Bella Vista”, que tiene un área de 15,75
ha y la línea de alta tensión, que atraviesa el área de intervención y posee una banda de
protección de 50m desde su eje.
En cuanto a la propuesta para las tierras altas, la zonificación se adhiere a los parámetros
existentes actualmente en el área, dejando niveles de densidades distintas entre esta área y
las Tierras Bajas.
En las Tierras Bajas, diversos criterios propuestos resaltan las directrices básicas establecidas
para el área de intervención como un todo. La tasa de ocupación reducida permite más espa-
cios libres para la población, mientras que la alta tasa de permeabilidad contribuye al sistema
de micro drenaje de las células. Se destaca el coeficiente de aprovechamiento básico = 1 m²
de construido/m² terreno, que puede ser aumentado mediante compra de potencial construc-
tivo y está limitado por las tasas de ocupación y altura máxima. Todas las zonas prevén el
mínimo del 50% de las unidades habitacionales para interés social, ese porcentaje atiende a
toda la población a ser re-ubicada del proyecto. Esta población estimada en 6.000 familias
deberá crecer en una proporción de 8,3% al año, conforme está descrito en el cálculo de
población del Eje Socio Cultural de la presente propuesta. La tabla siguiente explicita los de-
más índices previstos:
Tabla 2 - Uso y ocupación del suelo

Índices FC-B1* FC-B2* FC-B3* FC-B4* FC-A1** FC-A2**

Tasa de Ocupación Máxima (TOM) 40% 40% 40% 40% 40% 40%
Tasa de Permeabilidad (mín.) 60% 60% 60% 60% 60% 60%
Uso uso misto

Coeficiente de Aprovechamiento*** Básico 1 1 1 1 1 1

Plantas 25 15 15 8 - -
Altura máxima****
Metros 75 45 45 24 - -
Mínima 1050 900 750 600 125 75
Densidad (habitantes / hectárea) Media 1100 950 800 650 150 90
Máxima 1150 1000 850 700 175 115

Plazas de estacionamiento (% por unidad hab.) 25% 25% 25% 25% - -

Unidades residenciales de interés social 50% 50% 50% 50% - -

Célula < 1ha opcional - -

Áreas de comercio y servicio
Célula > 1ha 8% 8% 8% 8% - -

Huertas Urbanas Sugeridas -

*Criterios de dimensionamiento y ocupación ver Morfología del diseño intra-células para las tierras bajas en
el Eje Urbano.
** Criterios de dimensionamiento y ocupación siguen zonificación vigente para las tierras altas.
***Hay posibilidad de compra de potencial para aumentar el coeficiente.
**** Excepción al límite de altura el edificio icono.

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 #328

CONCURSO INTERNACIONAL DE IDEAS Y ANTEPROYECTO DE DISEÑO URBANO

PARA EL BAÑADO NORTE DE LA CIUDAD DE ASUNCIÓN
DESCRIPCIÓN MONOGRÁFICA

Las características del ante-proyecto del área de intervención en el Bañado Norte de Asun-
ción, envuelven conceptos urbanísticos que regeneran una propuesta donde predomina la
caminabilidad: la ciudad para las personas.

I. LA CIUDAD CAMINABLE
La implantación requiere 9 pasos de intervenciones, conforme Speck 11. Seguidamente se
establecen las relaciones de esos pasos con las soluciones propuestas para el área.
1. Colocar el Automóvil en su lugar
Las células urbanas y ambientales que integran los compartimentos de la zona de intervención
concentran los estacionamientos de vehículos en el subsuelo de las células, en zonas donde
los edificios con viviendas de interés social o no, tienen plantas bajas con comercio y servicios
para el consumo cotidiano.
Se trata de uso compartido entre coches y peatones, sin que exista riesgo para los últimos.
Salir del concepto de ingeniería de tráfico, en la que el tráfico es tratado en los mismos con-
ceptos de la hidráulica, que, cuando aumenta el flujo de agua aumenta la dimensión de los
conductos. Además, compartimentar en células donde el sistema vial jerarquiza también el
volumen de tráfico, especialmente en las vías periféricas a las células, por lo general de un
solo sentido de tráfico. de esta forma, la ciudad gana en caminabilidad, que viene a reforzar
de una óptima salud y una mayor longevidad de la población, considerando que la ciudad de
asunción tiene un clima templado que permite la vida cotidiana en el espacio abierto.

Figura 1 - Centralidades

Fuente: Autores.

11
Speck, Jeff- Ciudad caminable, Editora Perspectiva S.A. pag s/n.

17
 #328

2. Mezclar los usos

Los usos mixtos en las células urbanizadas incentivan el paseo, pues los usos no residencia-
les generan necesidades de desplazamientos que podrían ser hechos a pie dentro de los
mismos. El balance entre los usos debe ser equilibrado para que las demandas del mercado
viabilicen económicamente las actividades comerciales. Este mercado es evaluado a través
de las densidades demográficas que, por la ley de usos y ocupación del suelo propuesta,
clasifica en baja media y alta densidad. Así, las bajas densidades demandan zonas comercia-
les de menor tamaño que las de altas densidades. Un estudio específico de esta relación,
debe ser elaborado de acuerdo con la naturaleza del comercio y/o servicios a ser implemen-
tados.

Figura 2 - Principales ejes comerciales de la propuesta

Fuente: Autores.

3. Adecuar los estacionamientos

Los estacionamientos se convierten en destino en los centros urbanos y el coste de una plaza
es rateado por todos. Así es que, en el interior de las células, las plazas no son para todas las
unidades, pero el aparcamiento es gratuito para los residentes, guardando algunas plazas
rotatorias para visitas. En el sistema vial primario progresivamente deberá ser implantado el
estacionamiento rotativo, con cobro. Este cobro no debe ser muy baja para no generar colas
dobles y un tráfico adicional en la búsqueda de plaza. El concepto de aparcamiento como un
bien público que debe prevalecer y su exploración debe ser concienzuda generando benefi-
cios para la gestión urbana.

4. Dejar fluir el sistema de transporte

La propuesta crea un anillo central de una sola mano de tráfico, que envuelve el centro geo-
métrico del área de intervención. Por él transcurre la extensión de una línea de transporte
público integrado en el sistema de transporte de toda la ciudad, facilitando la accesibilidad a
los demás sub-centros urbanos, incluyendo el centro histórico o el jardín botánico, además de
los lugares de trabajo y de interés de la población. La fluidez del transporte en el área de
intervención deberá estar integrada al plan de movilidad urbana. Además, en este circuito está

18
 #328

prevista la implantación de un transporte turístico integrado a la red municipal, un trenecito

sobre neumáticos, tirado por un vehículo de motor, de pequeña capacidad de pasajeros, de-
nominado “Lilico”. Que atiende tanto a locales como a turistas. La zona de intervención, su
naturaleza paisajística y comodidad para caminar, tiene una alta accesibilidad a todos sus
destinos, lo que incentiva el caminar a pie o en bicicleta. Esta red tendrá puntos de apoyo al
ciclista, atendiendo y fomentando las demandas de esta modalidad de transporte. Los recintos
urbanos, cuya denominación podrá se refiera a los barrios, son permeables, lo que permite
una gran accesibilidad en el interior de la zona y su periferia inmediata. Tienen suficiente
densidad y compacidad en su estructura de células, en comparación a las manzanas tradicio-
nales, ya que concede más espacios para las personas. Estas células guardan distancias que
fácilmente pueden ser recorridas a pie para acceder al sistema de transporte, cuyo trayecto
es apoyado por el sistema vial básico. El sistema de transporte debe conectar las células
caminables a través del sistema vial primario. Será, además, un mecanismo para dinamizar
la economía local.
Figura 3 - Sección del anillo central

Fuente: Autores.

5. Proteger o pedestre
En el interior de las células urbanizadas existe una protección total al peatón, ya que el tráfico
de vehículos es totalmente restringido al acceso a las viviendas y sus respectivos estaciona-
mientos. Los demás caminos son libres a través de la permeabilidad de las células en el marco
de un tratamiento paisajístico arbolado y de los sistemas de control y seguridad eficiente. Así
el mapa de las células no transmite realmente la configuración de los desplazamientos a pie
porque están llenos de pasajes interiores y patios que crean una red oculta e invisible al ca-
minar tradicional de las aceras. Los desplazamientos de los peatones por lo tanto no se res-
tringen a las aceras, creando una red de mayores opciones de rutas. En urbanizaciones tra-
dicionales de las manzanas y sus tamaños son los grandes condicionantes de la caminabili-
dad. En la propuesta esta red apoya al paseante con más flexibilidad.
Los posibles puntos de conflicto entre peatones y vehículos en las tierras bajas, en los cruces
de vías secundarias con primarias están conformados con pasos a desnivel para los peatones.
En las tierras altas el proyecto de re-calificación del sistema vial, utiliza la solución de cul-de-
sac para el re-diseño del sistema reticular de las vías, canalizando el tráfico a las vías prima-
rias y secundarias, y protegiendo al peatón en su caminar por las vías terciarias y en los cruces
con las demás.

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Figura 4 - Interiores y patios internos

Fuente: Autores.

Figura 5 - Cul-de-sac en las tierras altas

Fuente: Autores.

6. Acoger las bicicletas

La red de carriles bici pode atraer un nuevo contingente de vecinos para esta área. El conjunto
de carriles de bicicleta forma una red flexible potenciando desplazamientos con más agilidad.
Además, los puestos de apoyo al ciclista dan soporte para sus necesidades. En la medida en
que el volumen de ciclistas aumente, estos puestos serán viabilizados. Entretanto hay otro
componente fundamental que es la educación del ciclista para el tránsito, principalmente en
respecto a las veredas para peatones. Sin duda la bicicleta puede ser la forma mas eficiente,

20
 #328

saludable y sostenible que existe, proporcionando agilidad y la sensación de libertad. Por tanto
la infraestructura para bicicletas en el área de intervención contiene soluciones de vías sepa-
radas de los vehículos.
Así, la red de carriles bici pode atraer un nuevo contingente de vecinos para esta área. El
conjunto de carriles de bicicleta forma una red flexible potenciando desplazamientos con más
agilidad. En la medida en que el volumen de ciclistas aumente, estos puestos serán viabiliza-
dos. Entretanto hay otro componente fundamental que es la educación del ciclista para el
tránsito, principalmente en respecto a las veredas para peatones. Sin duda la bicicleta puede
ser la forma mas eficiente, saludable y sostenible que existe, proporcionando agilidad y la
sensación de libertad.
Figura 6 - Red de carril bici

Fuente: Autores.

7. Crear buenos espacios

La estructura del paisaje rico y diversificado está protegida por un sistema de arborización,
con abundancia de áreas de parques ínter-conectados por corredores de biodiversidad,
Figura 6 - Micro-clima en las tierras bajas

Fuente: Autores.

21
 #328

promueven para los peatones confort y una sensación de bien estar, principalmente conside-
rando el clima de la región donde las estaciones calientes llegan a temperaturas muy altas.
Así el papel de las sombras es mucho más importante en la construcción de buenos espacios
urbanos en países tropicales. Aliados a estas condiciones están las construcciones de baja
altura que traen más confort a los transeúntes, sin generar acumulación de peatones y gene-
rando una densidad paseante. La ley del uso del suelo, en la mayoría de las células urbani-
zadas preconiza edificios con máximo de 15 plantas y un gran número de pequeños edificios
entre 3 a 8 pisos, lo que genera un micro-clima más ameno.

8. Plantar árboles
El arbolado público hace las calles más ricas y saludables. Las células urbanizadas en el área
de intervención se conectan a través de patios, estos serán arbolados con especies autócto-
nas ya que son aclimatadas y simplifican el mantenimiento. Tal condición favorece la relación
del peatonal con el clima urbano. El drenaje urbano se forma parte inherente del sistema de
las aguas y permite una continuidad de los bosques en relación a la arborización de las calles,
que siguen un tratamiento cromático, con la floración de los Lapachos (Tabebuia), Especie
nativa de la región intertropical de América del sur, promoviendo un colorido variado en las
calles. Las diferencias de temperaturas entre calles arboladas y sin árboles son sensibles,
interfiriendo con el confort ambiental. La arborización también atenúa el impacto de las gran-
des lluvias, disminuye de la precipitación por la absorción de la humedad ambiental, y porque
los suelos orgánicos y oxigenados por las raíces también aumentan la permeabilidad y la
infiltración característica importante en áreas sujetas a inundación.
La transición de la propuesta de diseño urbano, para la arquitectura del paisaje al caminar,
requiere cuidado para que haya atractivo y diversificación. En el sistema vial de la propuesta
en el marco de la secuencia de las zonas comerciales se enriquece con edificios de alturas
variadas que en la planta baja albergan tiendas comerciales y de servicios. Las veredas, con
atractivo pavimento, y árboles con floración monocromática, dan unidad al conjunto, a su vez
protegido por toldos. De esta forma la escala urbana se adecua al nivel del peatón dando
comodidad y seguridad. Mesas en la acera sirven para aglutinar las personas, y las aceras
tienen un tamaño suficiente para acoger esta disposición. Son particularmente importantes
las aceras de las vías alrededor a la plaza de la ciudadanía, hacia la cual convergen los pa-
seos, con algunos detalles que deben ser observados. Las alturas libres de las plantas co-
merciales son mayores para permitir la posibilidad de entrepisos por encima de la línea de los
toldos, permitiendo la visión de las personas, y la entrada de luz natural al interior de los
locales.

9. Elegir a sus prioridades

En el área de intervención la prioridad para la implantación de todos los aspectos de la cami-
nabilidad recae sobre las áreas del anillo central y adyacentes, punto focal de la urbanización,
donde están concentrados los equipamientos de mayor relevancia, en especial la plaza de la
ciudadanía. No todos los aspectos de la caminabilidad se cumplan en todas las avenidas, sino
que están directamente asociados a su jerarquía dentro del sistema vial básico y los usos del
suelo. En la medida en la que las células son edificadas, al mismo tiempo se crean los caminos
internos de las mismas, permitiendo la interconexión entre las zonas boscosas y los espacios
públicos. Esta permeabilidad permite un paseo diversificado en el paisaje de la zona de inter-
vención.

22
 #328

II. LA DIMENSIÓN ESPACIAL DEL DISEÑO URBANO

El área está dividida en dos "ecosistemas" locales de las Tierras Altas y las Tierras Bajas y
un compartimiento de transición entre los dos ecosistemas. La transición se caracteriza por
densidades medias y sistema reticular de vías en las tierras altas. En total son 7 comparti-
mentos divididos en células. La identificación de dos "ecosistemas" locales permite el trata-
miento diferenciado de los recintos urbanos, que también son el punto de inicio para concebir
el crecimiento con un cierto horizonte temporal. La definición de los límites de los 7 comparti-
mentos de diseño se yuxtapone a los dos ecosistemas que componen el área de interés.
En el trazado de sus células urbanizadas, el diseño urbano trabaja con el concepto de densi-
dad, propiciando áreas compactas y con usos mixtos. Con vistas a reducir la necesidad de
desplazamientos, posee una alta accesibilidad y permeabilidad de sus espacios. A su vez el
proyecto de diseño para una zona específica de la ciudad de Asunción, -el bañado norte-, se
integra a la ciudad, colaborando para su sostenibilidad y mejora de la calidad del espacio
urbano.
El diseño urbano propuesto es sólido y al mismo tiempo flexible. Dedica gran atención a "La
planificación de los espacios comunes, pues se trata de uno de los principales elementos de
la generación de valor urbano, con el establecimiento de estándares de calle y conectividad
adecuados, así como el alquiler de espacios abiertos”12.
El diseño urbano fortalece la diversidad cultural y sus interacciones, así como los aspectos
culturales de la ciudad. Se establece el criterio de densidad para las células urbanas con
tipologías diferenciadas, como viviendas unifamiliares de interés social, edificios de 3 pisos,
también como una alternativa de vivienda de la clase más pobre, y edificios de hasta 15 pisos,
con áreas más amplias, de residenciales para la clase media.
En el punto focal está prevista la construcción de dos torres, que son el marco de toda la zona,
convirtiéndose en la referencia icono de la misma. Se trata de edificios de 40 pisos, que se
destacan por su arquitectura singular y atractiva. El centro cultural se ubica en el espacio
adyacente, hacia el cual convergen las perspectivas más potentes de la zona y también el
anexo a la avenida costanera.
El diseño urbano tiene reglas que generan un lenguaje común para todas las células urbani-
zadas permitiendo su lectura.
Como parte fundamental de los espacios públicos, las aceras son uniformizadas y de gestión
municipal. En Asunción la Ordenanza 217/12 (6 de marzo de 2013) regula las veredas, que
son públicas pero mantenidos por los propietarios del terreno adyacente. Sin embargo este
modelo presenta aspectos negativos. los propietarios por no poseer el conocimiento técnico,
muchas veces usan pavimentos no recomendados y hasta peligrosos para el uso público,
incluso con el cuidado del municipio en establecer un estándar. Además, la manutención pri-
vada transmite una noción equivocada de espacio público, llevando a los residentes de la
zona a tratar las veredas como la propiedad privada, restringiendo su uso sin su autorización.
En el nuevo paradigma de la propuesta urbana las células están constituidas por condominios
que mantiene las áreas intersticiales, como espacios de uso común, sin embargo abiertos.
Las veredas circunscriben dichas células y aboga por asignar al municipio la responsabilidad
de su mantenimiento, para garantizar su uniformidad, continuidad y estandarización estricta.

12
ONU HABITAT

23
 #328

1. Regularización catastral de Terrenos

Las células edificadas de la zona de las Tierras Bajas serán rellenadas, hasta la cota por
encima de la mayor inundación ya observada, lo que permite su ocupación sin riesgos de
inundaciones ya que también será dotada de un eficiente sistema de drenaje para las épocas
de lluvia. Estas tierras, actualmente ocupadas por una población estimada en 22.172 habitan-
tes, presentan ocupaciones irregulares y clandestinas. su regularización es inherente a la in-
tervención del relleno. La población será reasignada dentro de la zona de intervención, en las
células de uso mixto y con tipologías diversas, donde las viviendas de interés social interac-
túan con otras destinadas a las familias de ingresos más altos.
De esta forma, las áreas que requieren un plan de regularización del catastro, con reajuste de
los terrenos, son aquellos que se encuentran en las tierras altas, en especial en la zona de
transición, que seguirá el trazado reticular de las tierras altas, compatibles con las acciones
propuestas de mejora, como la creación de cul-de-sac y re-diseño de veredas, con la creación
rincones para peatones (re-apropiándose de los estacionamientos para autos: parklets) y ar-
bolado público. Debemos destacar también el tratamiento de las intersecciones con mayor
seguridad para los peatones.
Figura 7 - Áreas de regularización en las tierras altas

Fuente: Google Earth 2017, autores.

La escritura definitiva de los inmuebles que genera para los residentes de la seguridad de la
tenencia de los inmuebles, de forma permanente, lo que garantiza el derecho a una vivienda
adecuada, además del empoderamiento social de los miembros de la comunidad, Con la con-
secuente reducción de la tasa de delincuencia y de tensiones sociales. Estos procesos de
regularización son complejos y, por lo tanto, deben ser ejecutados con mucha planificación y
cautela a partir de un levantamiento territorial detallado de cada inmueble.

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Figura 8 - Intervenciones de parklets en las tierras altas

Fuente: Autores.

2. La forma de concebir el crecimiento con un cierto horizonte temporal

Todas las acciones para la implantación del proyecto están asociadas a un crecimiento de la
población temporal, observado a partir del censo de 2002, que resultó de la estimación de un
6,3% de incremento de población al año, durante 15 años, de esa fecha hasta 2017. Este
crecimiento proyectado constituirá la demanda futura y la estimación de la demanda actual.
El horizonte temporal para la implantación del proyecto, se describe en el eje de la gestión a
través de cronograma comparativo de los distintos ejes, que son interdependientes, y donde
la unidad de tiempo no está definida, y sí temporalidad comparativa de las distintas acciones.
Todo está condicionado a la viabilización de recursos financieros disponibles y a las modali-
dades alternativas de mecanismos externados en el eje económico, como PPP y impuesto de
construcción, y que dependen de la capacidad institucional en hacerlas viables. El cronograma
de implantación obedecerá el criterio secuencial definido en la lógica estructural de los com-
partimentos y los programas participativos.
Por otro lado, hay que considerar que, en las Tierras Altas, el crecimiento es distinto y está
directamente conectado a la vocación, ya consolidada, de las mismas. El análisis de estima-
ción de población por barrio, considerando las partes de los barrios allí contenidas, señaló
una población actual de 13.738 habitantes, mientras que en las Tierras Bajas, por el mismo
criterio, fue de 22.172. Como hubo incorporación de 15% de las áreas por encima de la cota
+64, por tener la misma naturaleza de la ocupación, esta población acabó sumando en 25.497
habitantes. Estos habitantes de las Tierras Altas están asentados de forma diversificada en
viviendas aisladas en parcelas convencionales, en áreas de ocupación clandestina, en áreas
de comercio y servicios y, se presume que en edificios residenciales. Sin embargo, induda-
blemente, la vocación a lo largo de la avenida Artigas es de comercios, servicios e industrias.
De la misma forma que en las tierras bajas, los usos previstos por la zonificación y la ocupa-
ción del suelo son mixtos, pero la ocupación será dictada por el mercado inmobiliario, siendo
permitidas altas densidades de construcciones, no necesariamente en materia de vivienda.
Por lo tanto, allí están previstas regularizaciones de uso de la tierra de la ocupación irregular
frecuente.

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Figura 9 - Evolución de la ocupación en el área de intervención

Fuente: Google Earth, autores.

El análisis de la estimación de la población dimensionó un crecimiento de 8,3% de al año en

el intervalo entre el censo de 2002 y la ocupación de 2017 por barrios. Esta metodología
descrita en la lámina A0 del Eje Social consideró la población media por barrios, proporcional
a la zona ocupada de las Tierras Altas. Como el censo de población y de vivienda se yuxta-
puestos a cambios y/o creación de barrios, como el Cara-Cara, la comprobación en relación
al volumen de población, partió del análisis del número de habitantes, específico para cada
barrio, contenida en el censo de 2012, pero que, en promedio, resultó cercano a los 4,31
habitantes por unidad habitacional. mejorando las condiciones de habitabilidad en la zona de
intervención, se estima también que este número puede variar para mayor.
3. Nueva información sobre la población
Sin embargo, el 25 de enero de 2018, se informó al número de 6.000 familias asentadas en
áreas sujetas a inundación y, adoptando el mismo criterio de 4,31 miembros por familia, se
llega a 25.860 habitantes en las Tierras Bajas.
Como existe una diferencia entre el diseño urbano de las Tierras Bajas en relación a las curvas
de nivel, pues fueron consideradas el 15% de las Tierras Altas dentro del mismo, el número
total de la población estimada fue aumentado en el 15% de las áreas netas de las células
urbanizadas, llegando a 25.497 habitantes en las denominadas Tierras Bajas del diseño ur-
bano. Así, se llega al número de familias, que resultó en 5.915 en el área de las Tierras Bajas
del anteproyecto.

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La incorporación del 15% de las Tierras Altas al diseño de las Tierras Bajas fue debido a la
identificación de áreas con viviendas irregulares por encima de la cota +64. Como las áreas
sujetas a inundación serán en buena parte rellenadas de tierra, estarán al mismo nivel de las
células urbanas proyectadas. Sin embargo, somos conscientes que todavía existen remanen-
tes de población de bajos ingresos en las Tierras Altas. Para estos remanentes, se indica la
regularización agraria, a criterio de los contratistas.
Como se añadió el 15% de las células urbanizadas en las Tierras Bajas de proyecto, prove-
nientes de las Tierras Altas, pero con tipología de asentamiento similar, pero no sujeto a inun-
dación, se concluye que el número de familias allí instaladas es de 6.900 familias y una po-
blación de población 29.049 habitantes.
Considerando un escenario de 5 años y creciendo con las mismas tasas observadas, la po-
blación pasa a 43.278 habitantes o 10.041 familias en las Tierras Bajas en 2022. Este número
instruyó todos los cálculos de densidades que constan en Propuesta de Ley de Uso y Ocupa-
ción del Suelo de las Tierras Bajas, directrices de diseño urbano para acoger a la población
en este escenario y atender a la demanda de vivienda. La proyección, en las mismas tasas
de crecimiento para las Tierras Altas resultará en 17.577 habitantes o 4.078 familias. La pro-
yección de la población total del área de intervención será de 60.865 habitantes y 14.120
familias en 2022.
A partir dese volumen total de demanda de las viviendas se elaboró la propuesta de zonifica-
ción y densidades compatibles. En la siguiente tabla se enumeran las áreas totales (brutas y
líquidas) del área de intervención y de los compartimentos. También se demuestran las den-
sidades medias en las mismas escalas. Como se define en la legislación de uso del suelo
propuesta, al menos el 50% de las unidades habitacionales en las tierras Bajas se destinarán
a la relocalización de las familias instaladas, así la propuesta de zonificación está de acuerdo
con el cálculo y podrá atenerse a otras más 1000 familias carentes en 2022.
Cálculo estimativo de unidades habitacionales de la propuesta

Área Bruta Total (ha) Poblação Máximaen el Zoneamiento Propuestos

514,14 114.022
Área Tierras Bajas Área Tierras Altas Población Tierras Bajas Población Tierras Altas*
333,38 180,76 95.440 18.582
Áreas bruta por Compartimento Población por compartimento
A 63,57 E 105,26 A 20.743 E 13.103
B 89,78 F 75,5 B 32.427 F 5.479
C 77,39 C 27.010
D 61,63 D 3.261
G 41,01 G 11.999

Áreas Netas Total (ha) Densidad Media Bruta (hab/ha))

244,14 195
Dens. media bruta Dens. media bruta Tierras
Área Tierras Bajas Área Tierras Altas
Tierras Bajas Altas
107,14 137 286 103
Áreas Netas por Compartimento** Densidad Media Bruta por compartimento
A 19,34 E 80,48 A 326 E 124
B 36,94 F 56,52 B 361 F 73
C 29,48 C 349
D 4,55 D 53
G 16,83 G 293

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Densidad Media General Neta (hab/ha)

513
Dens. media Neta Tierras Dens. media Neta Tierras
Bajas Altas
891 136
Densidad media Neta por compartimento (hab/ha)
A 1.073 E 163
B 878 F 97
C 916
D 717
G 713
Demanda de Nuevas Unidades Tierras Bajas Total de Nuevas Unidades Residenciales - 2022******
Población en las áreas bajas 2017*** 29.049 Unidades en las Tierras Bajas
Población en las áreas bajas 2022**** 43.278 22.144
Total de unidades a implantar 2022***** 10.041 Porcentaje de unidades de interés social definida (50%)
11.072

* Para el cálculo da población no fueron consideradas las edificaciones con tipología de otros usos identificadas a través de
imágenes de satélites.
** No consideradas as células ambientales
*** Población basada en la información de 6.000 familias en las áreas del bañado aumentada de 15% referentes a la
incorporación de áreas de las Tierras Altas con el mismo patrón de ocupación. Razón de 4,31 personas por familia (Censo
2012- media de las medias de los barrios integrantes del Bañado.)
**** Proyección de crecimiento de 8,3% al año (Eje Social- crecimiento del área entre 2002 y 2017) para 5 años.
***** Utilizada la media de 4,31 personas como número medio de personas por familia, de los vecinos de los barrios
existentes dentro del área de intervención, de acuerdo con el Censo de 2012.
****** Para este cálculo se proyectó un crecimiento poblacional a razón de 8,3% al año.
Fuente: Autores.

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