DERECHO ROMANO

DERECHO ROMANO 1

Sesión No. 12

Nombre: Derechos reales sobre cosas ajenas

Contextualización

Los derechos reales pueden recaer sobre cosas propias como es el caso de la
propiedad, o bien, sobre cosas ajenas, como son la servidumbre, la enfiteusis,
superficie, prenda e hipoteca. Hemos visto a lo largo del curso las características
generales de los derechos reales, así como el derecho real por excelencia que
es la propiedad.

En esta sesión se analizan los derechos reales sobre cosas ajenas, de esta
manera se concluye integralmente el derecho de bienes y cosas que prevé el
derecho romano.
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Introducción al Tema

Los derechos reales sobre cosa ajena recaen precisamente sobre un bien
perteneciente a un tercero y puede ser que mediante ellos se conceda a su
titular un derecho de goce o un derecho de garantía sobre los bienes.

Los derechos reales que conceden el goce de un bien ajeno son: la servidumbre
real en sus diversas modalidades; la servidumbre personal, que incluye el
usufructo, el uso y la habitación; la enfiteusis; y la superficie. Los derechos
reales de garantía sobre bienes ajenos son la prenda y la hipoteca.

En esta sesión el estudiante conocerá las características generales de los

derechos reales sobre cosas ajenas conforme al derecho romano, mismos que
sirven de antecedente para las figuras jurídicas vigentes en el derecho
mexicano.
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Explicación
XIII.1 Servidumbre, enfiteusis y superficie
Servidumbre
La servidumbre es el derecho real sobre cosa ajena que concede a su titular la
facultad de usar o disfrutar el bien, aunque se respeta el derecho de propiedad
que solamente está gravado y, por tanto, se ve limitado (Morineau Iduarte;
Iglesias González, 1993: 130).

El aprovechamiento de un bien se traduce en tres facultades: el ius abutendi que

está siempre reservado de manera exclusiva al propietario y el ius utendi y el ius
fruendi, que el titular puede ceder mediante la concesión de un derecho real
sobre el bien.

a. Regulación
Las servidumbres se deben conceder cumpliendo los siguientes requisitos o
principios (Iglesias, 1972: 330):

• Se establece en razón de una utilidad objetiva del bien.

• La utilidad debe ser permanente.
• Los predios deben ser colindantes en las servidumbres reales.
• El propietario que la concede debe respetar los derechos de servidumbre.
• El propietario del fundo sirviente no puede ser obligado a hacer alguna
conducta sino solamente a permitir la conducta ajena.

b. Tipos
Las servidumbres pueden ser concedidas con la finalidad de aumentar el valor
de un inmueble, por lo que estará directamente relacionado con el mismo y de
esta manera se denomina servidumbre real; o bien, puede ser concedida en
beneficio de una persona, en tal caso se conoce como servidumbre personal.

1. Reales: Las servidumbres reales son inseparables del inmueble al que

favorecen, no se pueden transmitir independientemente del predio y duran
mientras subsista el bien (Morineau Iduarte; Iglesias González, 1993: 130).
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2. Personales: Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares,

es decir, no se pueden transmitir, aún por herencia, por lo que fenecen a la
muerte del titular.

Enfiteusis
La enfiteusis es un derecho real sobre cosa ajena, por medio del cual el Estado
concede un predio agrícola a perpetuidad a cambio de una cuota periódica, por
lo que es un derecho similar al arrendamiento y también a la propiedad, puesto
que su titular goza casi de todas las prerrogativas que el propietario, incluyendo
la disposición, ya que puede transmitir su derecho.

Su denominación deriva de la palabra griega enfiteusis que significa hacer

plantaciones, y también se le conoce como ius in agro vectigali (Iglesias, 1972:
350).

Superficie
El derecho de superficie confiere a su titular, superficiario, la facultad para
disfrutar a perpetuidad de las construcciones que se encuentren en un terreno
ajeno, a cambio de una cantidad determinada llamada solarium (Morineau
Iduarte; Iglesias González, 1993: 134).

Es un derecho real que puede ser transmitido mediante acto inter vivos o
mediante actos mortis causa, por lo que se equipara también a la propiedad en
tanto que el titular tiene facultad para disponer de su derecho transmitiéndolo.

Prenda e hipoteca
La prenda y la hipoteca son derechos reales que se constituyen sobre bienes
ajenos como garantía para el cumplimiento de una obligación, por lo que tienen
características especiales.

Tienen su origen en la figura de la fiducia, mediante la cual se entrega en

propiedad al acreedor una cosa que le pertenece al deudor o a un tercero a
través de la mancipatio o de la in iure cessio (Morineau Iduarte; Iglesias
González, 1993: 134).
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No obstante que, por la fiducia, se concedía el bien en propiedad al acreedor, la

cosa no entra al patrimonio del acreedor de manera permanente ni esta
facultado a disponer de él, ni siquiera para satisfacer la deuda salvo que exista
un pacto expreso para tal efecto.

Siendo el sistema de la fiducia claramente perjudicial para el deudor cayó en

desuso dando paso a la prenda y la hipoteca, y se limitó la constitución del
derecho puesto que ya no transmite la propiedad sino solamente la posesión del
bien.

Mediante la prenda (pignus), el acreedor pignoraticio puede retener la posesión

del bien pignorado como garantía del pago de la deuda, mismo que deberá
devolver al efectuarse el pago. Tiene las obligaciones de un depositario, es
decir, debe entre otras cosas conservar la cosa en las condiciones en que le
fueron entregadas.

La hipoteca consiste en la constitución de una garantía a favor de un acreedor

gravando un bien sin conceder la posesión del mismo que queda a disposición
del deudor.

El acreedor no puede usar el bien puesto que se considera como robo ya que el
bien es dado en garantía y únicamente se concede la posesión en ese estricto
sentido (Iglesias, 1972: 362).

Los frutos que genere el bien durante la prenda se pueden percibir por el
acreedor en carácter de intereses, y de sobrar una utilidad se aplica al monto
principal, y en su caso, le corresponde al deudor el excedente que hubiere.

Se faculta al acreedor para que a falta de pago pueda vender la cosa y con el
precio cubrir su deuda, debiendo dar al deudor el exceso (superfluum) en caso
de que existiese. Se debe requerir previamente tres veces el pago mediante
denuntiatio (Iglesias, 1972: 363).
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En caso de no encontrar un comprador para la cosa, puede solicitar que le sea

atribuido a su justo precio y se concede al deudor la posibilidad de recuperarla
mediante el pago de la deuda dentro de un periodo de dos años siguientes.

La hipoteca se puede constituir a favor de varios acreedores, quienes tendrán

derechos sucesivos atendiendo al principio general del derecho que sostiene
que “primero en tiempo, primero en derecho” (prior tempore potior iure) (Iglesias,
1972: 363).
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Conclusión

A través de esta unidad se presentó una idea general del derecho real como
categoría integradora del conjunto de relaciones persona-cosa, asimismo ya que
es difícil ofrecer un concepto unívoco, se puede decir que es aquel que se le
atribuye a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa o un bien. Hay
teorías que niegan los derechos reales basándose en la inexistencia de
relaciones entre personas y cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre
personas.
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Para aprender más

¿Sabes cómo se constituyen los derechos reales de garantía, prenda e
hipoteca y como se pueden extinguir?
Los derechos reales de garantía, prenda e hipoteca, se constituyen mediante los
siguientes:

1. Por contrato: Basta para su constitución que exista un acuerdo entre las
partes para tal efecto.
2. Por testamento: En el caso de la hipoteca puede ser constituida en virtud de
una disposición final a manera de legado o de fideicomiso a favor del acreedor.
Se requiere que esté en posesión del bien (Iglesias, 1972: 359).
3. Por decisión judicial: Para el caso de una ejecución forzosa.
4. Por ley: Existen algunos supuestos previstos en ley que conceden
automáticamente la prenda al acreedor.
Por ejemplo, el arrendador tiene la garantía sobre el menaje del deudor en una
finca urbana, y en una finca rústica sobre los frutos de la misma.
Asimismo, la prenda y la hipoteca se pueden extinguir por las mismas causas:
1. Por extinción de la deuda garantizada: Toda vez que es un derecho derivado
de la deuda principal, por lo que su existencia está condicionada a la existencia
de la principal, extinguida la cual carece de fundamento.
2. Por pérdida de la cosa: Puesto que se constituye respecto de un bien o
conjunto de bienes determinado, sin los cuales no tiene materia el derecho.
3. Por renuncia: El acreedor puede libremente renunciar al derecho constituido
en su beneficio.
4. Por confusión: En caso de que el bien entre por cualquier otra causa al
patrimonio del acreedor ya no puede fungir como garantía del pago de la deuda
puesto que ya es suyo.
5. Por prescripción: Es posible que el bien sea poseído por un tercero de buena
fe y con justo título, por lo que transcurrido el periodo requerido para ello puede
usucapir el bien y, en consecuencia, se extinguirá la garantía constituida sobre
éste (Iglesias, 1972: 365).
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Actividad de Aprendizaje

Instrucciones:

Con el objetivo de reforzar los conocimientos adquiridos a lo largo de esta sesión,

realiza una actividad en la cual a través de un cuadro sinóptico desarrolles el
tema de derechos reales sobre cosas ajenas.

Puedes realizarlo en cualquier programa especializado, al final tendrás que

guardarlo como imagen en formato JPG, con la finalidad de subirlo a la
plataforma de la asignatura.
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Bibliografía

Bernal, B.; Ledesma, J. J. (1981). Historia del Derecho Romano y de los

derechos neoromanistas. Tomo I. De los orígenes a la alta edad media. México:
Universidad Nacional Autónoma de México. Instituto de Investigaciones
Jurídicas.

D’Ors, A. (1997). Derecho privado romano (9a. ed.) Pamplona: Universidad de

Navarra.

Foignet, R. (1956). Manual elemental de derecho romano. México: Editorial

Cajica.

Gutiérrez-Alviz y Armario, F. (1995). Diccionario de Derecho Romano. (4a. ed.)

Madrid: Reus.

Iglesias, J. (1972). Derecho Romano. Instituciones de Derecho Privado. (6a. ed.)

Barcelona: Ariel.

Morineau Iduarte, M.; Iglesias González, R. (1993). Derecho Romano Colección

de Textos Jurídicos Universitarios (3a. ed.) México: Harla.